Segunda Quincena - Octubre 2015

7Sección derechO cOmercial

Informe Comercial

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INFORME

• Elrégimendeunidadesinmobiliariasdepropiedadexclusivaydepropiedadcomún................................... 63

MODELOS COMERCIALES

• Enajenacióndeactivosqueexcedenel50%delcapitalsocialdeunasociedadanónima............................. 66

El régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común

1. DEFINICIÓN

Losedificiosdedepartamentos,quin-tas, casas en copropiedad, centros ygalerías comerciales o campos feria-lesyotrasunidadesinmobiliariasconbienes comunes, cuandopertenezcanapropietariosdistintos,seencuentrancomprendidosenelregimendeunida-desinmobiliariasdepropiedadexclu-sivaydepropiedadcomún.

Este régimen es de aplicación obli-gatoria cuando las secciones que laconforman pertenezcan a dos omáspropietarios y optativa cuando perte-nezcanaunosolo.

Lasunidades inmobiliariasquecom-prendenbienesdepropiedadexclusi-vaydepropiedadcomún,reguladasporesterégimen,son:

a)Edificiosdedepartamentosdeusore-sidencial,comercial,industrialomixto.

b)Quintas

c) Casasencopropiedad

d)Centros y galerías comerciales ocamposferiales.

e)Otras unidades inmobiliarias conbienescomunes.

2. REGÍMENES

Lospropietariospuedenelegirentrere-gímenesdepropiedadexclusivaypro-piedadcomúnoindependizaciónyco-propiedad.EstaopcióndebeconstarenelFormularioÚnicoOficialydebeins-cribirseenelRegistrocorrespondiente.

Ambosregímenespodráncoexistirenunamisma unidad inmobiliaria, porbloquesosectores.

3. REGLAMENTO INTERNO

Las edificaciones deben contar nece-sariamenteconunReglamentoInterno

elaboradooaprobadoporelpromo-toroconstructoro,ensucaso,porlospropietarios con el voto favorable demásdelcincuentaporciento(50%)delosporcentajesdeparticipación.

4. BIENES DE PROPIEDAD COMÚN

Losbienesdepropiedadcomúnpue-denser,segúnseaelcaso:

a)El terreno sobreelqueestá cons-truidalaedificación.

b)Los cimientos, sobrecimientos, co-lumnas, muros exteriores, techosy demás elementos estructura-les,siemprequeéstosnoseanin-tegrantes únicamente de una sec-ción sinoque sirvenaunaomássecciones.

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras,y,engeneral,víasaéreasdecircu-lacióndeusocomún.

d)Losascensoresymontacargas

e)Las obras decorativas exteriores ala edificación o ubicadas en am-bientesdepropiedadcomún.

f) Los locales destinados a servi-cioscomunes talescomoportería,guardianíayotros.

g)Losjardinesylossistemaseinsta-lacionesparaagua,desagüe,elec-tricidad, eliminación de basura yotros servicios queno esténdesti-nadosaunasecciónenparticular.

h)Los sótanos y azoteas, salvo queen los títulosdepropiedadde lassecciones aparezcan cláusulas encontrario.

i) Los patios, pozosde luz, ductos ydemásespaciosabiertos.

j) Losdemásbienesdestinadosalusoydisfrutedetodoslospropietarios.

5. CONTENIDO

ElReglamentoInternodebecontener,obligatoriamente,losiguiente:

a)La descripción de las secciones,conindicacióndeláreaconstruidade lasmismas y destino o uso alquedebenestardedicadas(vivien-da,comercio,industria,oficina,co-cherauotros).

b)Losbienesdepropiedadcomúnylosservicioscomunes.

c) Losderechosyobligacionesdelospropietarios.

d)Losporcentajesqueacadapropie-tariocorrespondenenlapropiedadde los bienes comunes, de acuer-doal criterioadoptadoporelRe-glamentoInterno,afindeatenderlos gastos quedemanden los ser-vicios comunes, la conservación,mantenimientoyadministracióndela edificación, y en las votacionesparaadoptaracuerdosenlasJun-tasdePropietarios.

e) Todolorelativoalassesionesordi-narias y extraordinarias, quórum,votaciones, acuerdos, funciones ydemás,delasJuntasdePropietarios.

6. TRANSFERENCIA DE BIENES DE PROPIEDAD COMÚN

Latransferenciadebienesdepropie-dad común debe aprobarse por losdos tercios de los votos de la Juntade Propietarios. Los propietarios quedebidamente citados, no hubiesenasistido a la Junta, son notificadosporconductonotarialysienelplazodeveinte(20)díasútiles,contadosapartirdedichanotificación,nomani-fiestanpor escrito notarial sudiscre-pancia, se entenderán vinculados alacuerdo,quenoseráejecutadohasta

aSeSOr empreSarial

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que transcurra tal plazo. Cualquiertransferenciarealizadasincontarconlavotaciónantesdispuestaesnuladeplenoderecho.

7. BIENES COMUNES INTRANS-FERIBLES

Son bienes comunes intransferibles,salvo pacto en contrario establecidoenelReglamentoInterno:

a)El terreno sobreelqueestá cons-truida laedificaciónque tienedosomásseccionesdepropiedadex-clusiva,salvoquesobreélsecons-tituyaderechodesuperficie.

b)Los cimientos, sobrecimientos, co-lumnas, muros exteriores, techosy demás elementos estructuralesesenciales para la estabilidad delaedificación,siemprequesirvanadosomássecciones.

c) Los pasajes, pasadizos, escale-ras, porterías, áreas destinadas ala instalacióndeequiposyenge-neral, vías y áreas de circulacióncomún.

d)Losascensoresymontacargas,sal-vo los propios de una sección depropiedadexclusiva.

e)Lossistemasdeinstalacionesparaagua,desagüe,electricidad,elimi-nacióndebasurayotros serviciosquenoesténdestinadosaunasec-ciónenparticular.

f) Lospatios,pozosdeluz,ductosdeventilaciónode instalaciones,sal-vo los propios de una sección depropiedadexclusiva.

g)Los estacionamientos exigidosreglamentariamente.

h)AquellosqueseseñalencomotalesenelReglamentoInterno.

8. ACTOS DE DISPOSICIÓN DE BIENES COMUNES

Latransferencia,gravamen,cesiónenusoolacelebracióndecualquierotroacto o contrato que importe disposi-ciónolimitacióndeusodelosbienescomunes susceptibles de ser trans-feridos, deberá ser autorizada por laJuntadePropietariosmedianteacuer-doadoptadoconelvotoconformedecuandomenoslasdosterceraspartesdelospropietariosdelasseccionesdepropiedadexclusiva.

Dicha autorización será otorgada,siempre que los actosmencionadosen el primer párrafo no contraven-gan los parámetros urbanísticos yedificatorios, y las normas de edifi-caciónvigentes,niseperjudique lascondicionesdeseguridadyfunciona-lidad de la edificación, ni se afecte

losderechosdelasseccionesdepro-piedadexclusivaodeterceros.

9. OBRAS EN BIENES COMUNES

Lasobrasqueseejecutenenbienesco-munes, requieren autorización expresade la Junta de Propietarios, adoptadopormayoríasimplesiestándestinadasasuconservaciónomantenimiento,ypormayoríacalificadasiestándestinadasaalgúnfinqueimpliquelamodificaciónolimitacióndesuuso.Estasobrasdebe-ránobtener,obligatoriamente, LicenciadeObraantesdesuejecución.

10. SERVICIOS COMUNES

Sonservicioscomunes,entreotros:

a)Lalimpieza,conservaciónymante-nimientodelasáreasyambientescomunes,instalacionessanitariasyeléctricasdeusocomún,yenge-neral de cualquier otro elementodelosbienescomunes.Estoincluyelareparacióny/oreposicióndelosbienesodesuspartes.

b)Laadministracióndelaedificación

c) Laguardianía,lajardineríayportería

d)Losserviciosdevigilanciayseguri-daddelaedificaciónenconjunto.

e)Laeliminacióndebasura

f) Losserviciosdepublicidad

g)Laadministracióndelasplayasdeestacionamiento.

h)LosdemásqueacuerdelaJuntadePropietarios.

Losserviciosseñaladosenelincisoa)sonobligatoriosparatodaslasedifi-cacionessujetasaloantesseñalado.Losdemásservicios,unavezestable-cidosporacuerdodelaJuntadePro-pietarios,tambiénsonobligatorios.

11. GASTOS COMUNES

Songastoscomunes,entreotros:

a)Todoslosocasionadosporelman-tenimiento de los servicios comu-nesindicadospreviamente,cargas,responsabilidades y, en general,cualquiergastoquenoseasuscep-tibledeindividualización.

b)Cualquierotroextraordinarioacor-dadoporlaJuntadePropietarios.

Elpagodelosgastoscomunes,seefec-tuará de acuerdo con los porcentajesestablecidos en el Reglamento Internoteniendoencuentacriteriosde:

- Uso

- Espacioocupado

- Demandadeservicios

- Número de personas que ocupanlassecciones

- Ubicación o accesibilidad de lasmismas, entre otros porcentajesque no son necesariamente igua-lesalosdeparticipacióneneldo-miniodelosbienescomunes.

12. ACUMULACIÓN, SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN

Los propietarios pueden acumular,subdividir o independizar sus bienesde dominio exclusivo, de acuerdo alasnormasdelReglamentoNacionaldeConstrucciones. Los derechos so-bre losbienesdedominiocomúnseobtendránsumandoodetrayendolosporcentajesquecorrespondandelasunidadesacumuladas,subdivididasoindependizadas,segúncadacaso.Enestos casos el interesado notifica detaleshechosalaJuntadePropietariospara que proceda a lamodificaciónrespectiva del Reglamento Interno yasumelosgastosquesegeneren.

13. PLURALIDAD DE REGLAMENTOS INTERNOS

En todos los casos sepuedeotorgarmás de un Reglamento y conformarla respectiva Junta de Propietariosporáreas físicamentedeterminables,quecomprendenunconjuntodeuni-dades,siasí loacuerdan lamayoríasimpledeltotaldepropietarios.

Derequerirsepor los interesados, seconstituirá además una JuntaGene-raldePropietarioscondelegadosdelas diferentes Juntas de Propietarios,lacualseencargarádetodolocon-cernienteaasuntosqueafectena laedificaciónensuconjunto.

La conformación, funciones, mecanis-mosdecoordinaciónentreJuntasyde-másaspectosconcernientes,seránfija-dosenunReglamentoInternoGeneral.

14. INSCRIPCIONES

EnelRegistroPúblicocorrespondientesearchivan losplanosde la edifica-ción (distribuciónarquitectónica)yseinscribenlasáreasylinderosperimé-tricos,asícomoladeclaratoriadefá-brica,elreglamentointernoylaJuntadePropietarios.

InscritoelReglamentoInterno,lassec-ciones se independizarán de confor-midadconlodispuestoporlanorma-tividadcorrespondiente.

15. JUNTA DE PROPIETARIOS

15.1 Constitución

LaJuntadePropietariosestáconstitui-da por todos los propietarios de lassecciones de Propiedad Exclusiva de

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Autor: MArtínez IsuIzA, BenjAMín

Egresado de la PUCP; Especialista en Derecho Laboral y Derecho Societario; Participante del Segundo Curso de Actualización Laboral ofrecida por la Revista Ius et Veritas de la PUCP conjuntamente con la Consultora Ernst & Young y el Ministerio de Economía y Finanzas; Coordinador General de la Edición de la Revista Asesor Empresarial y Miembro del Staff de ésta.

la edificación y tiene la representa-ciónconjuntadeéstos.

LaJuntadePropietarios,seconstitu-ye plenamente al otorgamiento delReglamento Interno, el cual conten-dráobligatoriamente la nominacióndel Presidente si existiera pluralidaddepropietariosalmomentoderegis-trarelReglamento.

Su inscripción se efectúa en el Re-gistrodePropiedad Inmueble,en lapartida registral del prediomatriz oen la que corresponde a los bienescomunes.

Larenunciadeunoomáspropieta-rios no impedirá la constitución delaJuntaysuadmisiónenelsenodeéstasiempreestaráexpedita.

Estarenuncianoliberaalpropietariode las obligaciones comunes ni delcumplimientode los acuerdosde laJunta.

Sisóloquedaráunpropietariohábil,esteasumirálasfuncionesdelaJun-ta,entodocuantoleseaaplicable.

La Juntade Propietarios estarápre-sidida por uno de sus miembrosquetendrálacalidaddePresidente,quien ejercerá la representación le-galdelamisma,asumiendolasfun-ciones y responsabilidades que estereglamentoseñala.Elreglamentoin-ternopodrádisponer laconstituciónde una Directiva cuando lo estimeconveniente, señalandosucomposi-ciónyfunciones.

15.2 Presidente de la Junta de Propietarios

ElPresidentedelaJuntadePropieta-riosgozadelasfacultadesgeneralesy especiales de representación seña-ladas en los artículos 74° y 75° delCódigoProcesalCivil.

Según este cuerpo normativo, dichoPresidente tendrá la representaciónjudicialqueconfierealrepresentantelasatribucionesypotestadesgenera-les que corresponden al representa-do,salvoaquellasparalasquelaleyexigefacultadesexpresas.

Larepresentaciónseentiendeotorga-daparatodoelproceso,inclusoparala ejecuciónde la sentencia y el co-brodecostasycostos,legitimandoalrepresentanteparasuintervenciónenelprocesoy realizaciónde todos losactos delmismo, salvo aquellos querequieran la intervención personal ydirectadelrepresentado.

Serequiereelotorgamientodefaculta-desespecialespararealizar todos losactosdedisposicióndederechossus-tantivosyparademandar,reconvenir,

contestardemandasyreconvenciones,desistirse del proceso y de la preten-sión,allanarsealapretensión,conci-liar, transigir, someter a arbitraje laspretensionescontrovertidasenelpro-ceso,sustituirodelegarlarepresenta-ciónprocesalypara losdemásactosqueexpreselaley.

El otorgamiento de facultades espe-cialesserigeporelprincipiode lite-ralidad.Nosepresume laexistenciadefacultadesespecialesnoconferidasexplícitamente.

Paraejercer larepresentaciónproce-sal antes referida se requiere copiacertificada por Notario del Acta deSesióndeJuntadePropietariosdon-deconstedichonombramientoyqueestédebidamenteinscrita.

15.3 Propietarios hábiles

Se entenderá por propietario hábilal que esté en condición de ejercersuderechoavotoenlassesionesdelasJuntasdePropietariosporhabercumplido con el pago de todas lascuotas establecidas por la Junta dePropietarios.

LaDirectivadelaJuntadePropieta-rios declara la inhabilitación de lospropietarios que hayan incumplidoconpagartres(3)omáscuotasordi-nariasoalmenosuna(1)extraordi-nariaalmomentodelaconvocatoria.

Para talesefectos, laDirectivade laJunta de Propietarios envía una co-municación al propietario morosocomunicándolesucalidaddeinhabi-litado.Dicha calidad cesará almo-mento de cancelarse la deudapen-diente.

Los propietarios inhabilitados pue-den asistir a las sesiones sólo conderechoavozynose lesconsideraparaelcómputodelquórum.

Sólopodrán impugnar losacuerdosde la JuntadePropietariosaquéllosquenoseencuentreninhabilitados.

15.4 Convocatoria

SalvodisposicióndistintadelRegla-mentoInterno,laJuntadePropieta-riosdeberáserconvocadaasesiónpor el Presidente, con una antici-pación nomenor de cinco (5) díasnaturales,medianteavisocontenidoen carta, esquela, facsímil, correoelectrónico o cualquier otro medioquepermitadejarconstanciadesuentrega o recepción, y carteles pu-blicados en las vitrinas o pizarrasquealefectodebemantenerlaad-ministración en uno o varios sitiosvisiblesdelaedificación.Losavisos

y carteles contendrán la indicacióndeldía,horaylugardelareuniónylasmateriasatratarse.

Si la sesión debidamente convocadanosecelebraraen la fechaprevista,laJuntadeberásernuevamentecon-vocadaenlamismaformadentrodelostres(3)díasnaturalesdesdelafe-chadelasesiónnocelebrada.

LassesionesdelaJuntadePropieta-rios,secelebraránnecesariamenteenelpredio.

15.5 Representación de los pro-pietarios o poseedores en la Junta

Lospropietariosoposeedorespodránhacerse representar por otras perso-nasante laJuntadePropietarios,deacuerdocon loestablecidoenelRe-glamento Interno. La representacióndebeconferirseporescritoyconca-rácterespecialparacadasesión,sal-voquesetratedepoderotorgadoporescriturapública.

15.6 Contenido y forma del acta

Enelactadecadasesióndeberáin-dicarse:

- El lugar, fechayhoraenqueéstaserealizó.

- La relación de los propietariosconcurrentes, con indicación desus porcentajes de participaciónenlosbienesdedominiocomún.

- Elnombredelaspersonasqueac-tuaroncomopresidenteysecreta-riodelajunta.

- Lospuntosdelaagenda.

- La formay resultadode lasvota-cionesylosacuerdosadoptados.

Esta acta será firmada por el Presi-dente y el Secretario designado, oporlosmiembrosdeladirectivasilahubiera,yportodoslosparticipantesenlaJunta.

Elreglamentointernopodrácontenerreglasquefacilitenlasuscripcióndelacta.

Asesor empresAriAl

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Modelos Comerciales

La Junta General de Accionistas de la Sociedad Anónima, es competente para acordar la enajenación, en un solo acto, de activos cuyo valor contable exceda el 50% del ca-pital de la Sociedad, debe acuerdo a lo establecido en el artículo 115 numeral 5 de la Ley General de Sociedades. Entendemos por “enajenar”, toda forma de traspaso o de cesión de bienes y derechos que, en definitiva, lleve consi-go la propiedad sobre éstos. En ese sentido, al referirnos a la “enajenación de activos” societarios, lo hacemos en

Enajenación de activos que exceden el 50% del capital social de una sociedad anónima

términos generales, a ese grupo de activos que conforman el conjunto de bienes de cada Sociedad y que tienen un reflejo en el pasivo del Balance General, de modo tal que de ambos (activo y pasivo) se mantenga un equilibrio con-table permanente en los Estados Financieros de la Socie-dad. Adicionalmente, se debe considerar que no se busca proteger en esencia el “capital” sino el “patrimonio social”, cuando se pretende enajenar activos de gran valor econó-mico para la Sociedad.

Autor: SAlvAtierrA vAldivieSo, ricArdo

Miembro del Staff de la Revista Asesor Empresarial.

MODELO DE ACTA DE ENAJENACIÓN DE ACTIVOS CUYO VALOR EXCEDE EL 50% DEL CAPITAL SOCIAL

En la ciudad de Lima, a horas 10:00 a.m. del día….de……….de 20… se llevó a cabo la sesión de junta general de accionistas de la sociedad ……………………..S.A., en su sede social ubicada en la Av.………… N°…., con la participación de los siguientes accionistas:

a) Don …………… con D.N.I. N°……….y domicilio en Av.…………..N°…….., distrito de …………….,provincia de………..,departamento de………….,titular de 60 accio-nes del capital social. Las mismas que se encuentran totalmente suscritas y pagadas.

b) Don …………… con D.N.I. N°……….y domicilio en Av.…………..N°…….., distrito de …………….,provincia de………..,departamento de………….,titular de 20 accio-nes del capital social. Las mismas que se encuentran totalmente suscritas y pagadas.

e) Don …………… con D.N.I. N°……….y domicilio en Av.…………..N°…….., distrito de …………….,provincia de………..,departamento de………….,titular de 20 accio-nes del capital social. Las mismas que se encuentran totalmente suscritas y pagadas.

Actuó como presidente de la junta el señor ………………………. y como secretaria de la misma a ………………… según acordaron los accionistas presentes.

El presidente manifestó que para efectos de la celebración de esta junta se ha efectuado la convocatoria mediante avisos conforme a lo establecido en el Artículo 116º de la Ley General de Sociedades, de manera que contándose con la presencia de accionistas cuyas acciones representan el 80% del capital social, es decir, más de los dos tercios de las acciones suscritas y pagadas con derecho a voto, se declaró válidamente instalada la presente junta y válidos los acuerdos que en ella se adopten, en armonía con lo previsto en los Artículos 124º y 126º de la acotada Ley.

Seguidamente, de común acuerdo se aprobó tratar la siguiente agenda:

1. Enajenaciónenunsoloactodeactivoscuyovalorcontableexcedeel50%delcapitalsocial.

Al respecto, el presidente de la sesión hizo uso de la palabra para manifestar que por razones de diversa índole, inclusive financieras, se había visto por conve-niente proceder a la venta de activos de la sociedad cuyos valores contables exceden del 50% del capital de la sociedad, por lo que de acuerdo a lo dispuesto por el numeral 5 del Artículo 115º de la Ley General de Sociedades, la junta general de accionistas debía acordar la enajenación.

Luego de un breve diálogo se acordó por unanimidad lo siguiente:

Primero.- Proceder a la enajenación de los siguientes activos de la sociedad:

1. La venta del inmueble ubicado en la Av.………..……N°………, distrito de............provincia de y departamento de……………………..el mismo que se encuentra inscrito en el asiento de la partida N° del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

Segundo.-La venta del bien descrito en el acuerdo precedente se efectuará a favor de…………………………..S.A., por un precio de US$............. (………………..y 00/100 dólares americanos), entidad con la que a su vez se celebra un contrato de arrendamiento financiero, siendo materia del mismo el bien antes des-crito.

Tercero.-Se autoriza al……………………………, con D.N.I. N°……………, a intervenir en la venta del bien antes descrito, en su calidad de gerente general de la socie-dad y haciendo uso de los poderes con facultades especiales de representación que tiene inscritos en la partida Nº del Registro de Personas Jurídicas de Lima.

En este estado y no habiendo más asuntos que tratar, se levantó la sesión a horas 11:00 a.m., previa redacción y lectura de la presenta acta, la misma que fue suscrita por los asistentes en señal de aprobación.

_____________ _____________ _____________ ACCIONISTA 1 ACCIONISTA 2 ACCIONISTA 3