LOCAZIONI2019
3
LOCAZIONI
INDICEHIGHLIGHTS 4
IL REPORT IN SINTESI 5
IL DATABASE LOCAZIONI AGENZIA DELLE ENTRATE 6
TIPOLOGIE CONTRATTUALI 6
DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019 7
GRANDI CITTÀ - DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019 9
INDICATORE DI INTENSITÀ DEL MERCATO DELLE LOCAZIONI 10
GRANDI CITTÀ – LE DIMENSIONI 2019 11
GRANDI CITTÀ - CONFRONTO CANONI 2019 - 2018 12
GRANDI CITTÀ – CANONI 2019 13
LOCAZIONI
4
HIGHLIGHTSIl mercato delle locazioni residenziali ha visto nel 2019 un totale di 1.414.350 abitazioni locate per intero. Di queste è stato possibile, sulla base dei dati dell’agenzia delle Entrate,
fornire delle statistiche su 948.289 contratti, che ci restituiscono la fotografia del mercato in termini di mq assorbiti e fatturato totale derivante dalle locazioni.
FATTURATO 2019
NORD55 %
CENTRO26 %
SUD E ISOLE19 %
5,4 Mld di €
CONTRATTI ANALIZZATI
3+
ORDINARIO TRANSITORIO
ORDINARIO LUNGO PERIODO
AGEVOLATO STUDENTI
AGEVOLATO CONCORDATO 54%
25%
17% 4%
948.289
ABITAZIONI LOCATE
1.414.350
per intero nel 2019
5
LOCAZIONI
IL REPORT IN SINTESI
Nel 2019, con oltre 1,41 milioni di abitazioni locate, si è confermata la rilevanza del merca to della locazione nel settore immobiliare residenziale; la tipologia contrattuale prevalente rimane quella ordinaria di lungo periodo, anche se in alcune città, quale Roma, prevale la tipologia del canone concordato.
In questo contesto anche i canoni, mediamente più elevati per la prima tipologia, risultano equilibrarsi in alcuni contesti cittadini, come Palermo, Genova, oltre alla Capitale.
Se il contributo al fatturato totale derivante dalle locazioni è da attribuirsi prevalentemente al Nord Italia, Roma rimane la città ad incidere maggiormente a livello nazionale, seguita da Milano.
Per quanto riguarda le superfici medie locate, si notano sensibili differenze tra le varie città, con Palermo, seguita da Firenze e Bologna, ai primi posti come mq medi locati per unità.
LOCAZIONI
6
IL DATABASE LOCAZIONI AGENZIA DELLE ENTRATE
TIPOLOGIE CONTRATTUALI
Il database dei contratti di locazione, tramite l’identificativo catastale dell’immobile (presente nei modelli di registrazione dei contratti solo dal 2011), è stato integrato con ulteriori dati desumibili dagli archivi catastali e dell’OMI, utili a completare il quadro descrittivo delle unità immobiliari.
In particolare, ai fini delle analisi condotte in tutti i casi nei quali l’identificativo catastale dichiarato è stato incrociato con un identificativo presente negli archivi catastali, è stato possibile corredare l’immobile locato delle informazioni relative alla categoria catastale e alla superficie.
IMMOBILI LOCATI PER INTERO 2016 2017 2018 2019
AD USO ABITATIVO 1.384.328 1.373.091 1.377.364 1.414.350
AD USO NON ABITATIVO 368.892 369.782 363.509 377.002
TOTALE 1.753.220 1.742.873 1.740.873 1.791.352
ABITAZIONI LOCATE INCROCIATE IN CATASTO
948.289
TOT. ABITAZIONI LOCATE PER INTERO
1.414.350
ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO Contratti non agevolati con durata da 1 anno e inferiore a 3 anni. Mercato degli affitti di natura transitoria non agevolato (potrebbero ricadere contratti a studenti laddove l’immobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa).
ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO Contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di lungo periodo (potrebbero ricadere contratti a canone concordato laddove l’immobile non fosse ubicato in comu-ni ad alta tensione abitativa).
AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI Contratti agevolati con durata maggiore di 1 anno e inferiore a 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata per studenti relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa.
AGE_C: AGEVOLATO CONCORDATO Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni. Affitti di natura agevolata a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa, (potrebbero ricadere alcuni contratti per studenti in comuni ad alta tensione abitativa con durata pari a 3 anni).
7
LOCAZIONI
L’analisi prende in considerazione 948.289 con-tratti di locazione riferiti al 2019 distribuiti per tipologia contrattuale, che rappresentano tra l’89% e il 95% del tot. abitazioni locate (la par-te restante sono immobili con valori dei canoni anomali o non incrociati con i dati catastali).
Come si più notare dal grafico, per il 54% dei casi si è trattato di contratti ordinari di lungo periodo, seguiti dal 25% di canone concordato e dal 17% di transitorio e solo un 4% di canoni per studenti.
Si notano differenze a livello territoriale per cui al Centro, il contratto ordinario di lungo periodo rappresenta il 40% del totale, mentre il concor-dato il 38%. Considerando il Nord nel suo com-plesso, il peso dei contratti ordinari di lungo pe-riodo sale al 59%, mentre considerando Sud e Isole siamo al 54%.
Distribuzione locazioni
17%
4%
25%54%
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
■ Concordato
■ Ordinario lungo periodo
■ Agevolato studenti
■ Ordinario Transitorio
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo■ Agevolato studenti ■ Ordinario Transitorio
Distribuzione locazioni
350000
200000
150000
300000
250000
100000
50000
0
Centro
18.394
35.518
16.253
Nord Est
56.872
95.064
22.576
Sud
33.788
88.639
27.895
Nord Ovest
207.602
51.469
64.036
Isole
81.721
34.182
76.720
DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019
2.742
11.675
8.792
6.508
7.843
LOCAZIONI
8
Fatturato totale locazioniIl fatturato totale nel 2019 derivante dalle loca-zioni analizzate è stato di 5,43 Mld €, rispetto ai 5,19 MId € del 2018.
A livello di distribuzione si vede come l’insieme di Nord est e ovest copra il 55% del totale. Se-gue il Centro, con una quota del 26%, mentre Sud e Isole coprono circa il 19%.
Guardando alle differenti tipologie contrattuali, la quota più rilevante in termini di fatturato è determinata dai contratti ordinari di lungo pe-riodo dell’area Nord-Ovest, pari a 1.246 Mln €, seguono quelli concordati del Centro (548 Mln €) e quelli ordinari di lungo periodo della stessa area (547 Mln €).
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo■ Agevolato studenti ■ Ordinario Transitorio
Distribuzione fatturato locazioni per area e contratto (Mln €)
1800
800
600
1600
1000
1200
1400
400
200
0
Centro
90
94
156
71
Nord Est
316
60
523
133
Sud
171
34
385
116
Nord Ovest
1.246
271
48
380
Isole
547
548
224
14
13%
26%
19%
36% 6%
■ Isole ■ Nord Ovest■ Centro ■ Sud■ Nord Est
DISTRIBUZIONE FATTURATO LOCAZIONI 2019
9
LOCAZIONI
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
GRANDI CITTÀ DISTRIBUZIONE LOCAZIONI 2019Nelle principali città, sono stati analizzati 205.649 contratti di locazione. Dal grafico si può notare come Milano abbia la quota maggiore di contratti ordinari di lungo periodo (34.326), seguita da Roma (19.666). La Capitale è invece al primo posto per numero di contratti a canone concordato (28.103) e contratti per studenti (4.427).
Il fatturato totale realizzato nel 2019 derivante dalle locazioni analizzate per le grandi città è stato di 1.716,5 MIn €. A livello di distribuzione si vede come circa il 34% di questo fatturato sia rappresen-tato da Roma, seguita da Milano con il 29%.In termini di numero di contratti, il 29% dei 205.649 contratti stipulati è rappresentato da Roma (59.123), mentre il 23% da Milano (47.794); segue al terzo posto Torino con 32.396 contratti.
■ Napoli ■ Bologna ■ Palermo ■ Genova■ Torino■ Roma ■ Milano ■ Firenze
Distribuzione fatturato locazioni per cittàDistribuzione locazioni per città
16%6% 6%
6%
4%
4%
29%34%
11%7%
6%
7%
5%
8%
29%23%
Distribuzione locazioni 2019 per città e contratto
40.000
30.000
60.000
50.000
20.000
10.000
0
Bologna Firenze Milano Napoli Roma TorinoPalermoGenova
9.002
28.103
5.9384.223
2.176
7.962
1.834
3.522
5.475
6.927
2.048
1.597
10.658
1.620
2.574
1.044
2.917
4.427
632408
634
1.017999
461 15.002
19.666
5.7059.710
34.326
3.508
4.6436.891
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo ■ Studenti ■ Ordinario Transitorio
TOT. 205.649 € 1,7 mld
LOCAZIONI
10
INDICATORE DI INTENSITÀ DEL MERCATO DELLE LOCAZIONIAnalizzando l’indicatore di intensità del mercato delle locazioni, rapporto percentuale tra il nume-ro di nuove locazioni e l’ammontare di unità immobiliari non destinate ad abitazione principale (stock), si possono notare sensibili differenze nell’ambito delle diverse città. Al primo posto, come media non ponderata tra le diverse tipologie contrattuali, abbiamo Torino (3,6%), seguito da Milano (3,2%) e Firenze (3%).
Guardando invece per ogni città l’indicatore differenziato per tipologia contrattuale, si vede come l’lML più alto sia da attribuire al contratto ordinario di lungo periodo di Milano (9,1%), seguito dall’or-dinario di Bolo gna e Torino ( rispettivamente 6,6% e 6,7% ), cui segue il canone concordato di Ge-nova (6,5%).
IML principali città
8%
7%
6%
5%
4%
3%
10%
9%
2%
1%
0%
Firenze
5,5 %
1,2 %
2,2 %
3,1 %
Roma
5,1 %
3,5 %
0,8 %
1,2 %
Genova
0,8 %
6,5 %
2,9 %
1,3 %
Palermo
0,4 %
3,9 %
3,7 %
1,3 %
Milano
9,1 %
2,8 %
0,2 %
0,6 %
Torino
2,4 %
1,3 %
6,7 %
4 %
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo ■ Studenti ■ Ordinario Transitorio
Bologna
0,4 % 1
%
6,6 %
3,4 %
Napoli
0,2 %
1,9 %
0,7 %
4,4 %
11
LOCAZIONI
Mq totali locatiSul totale dei mq locati, nel 2019 nelle lo-cazioni considerate nella grandi città, pari a 15.834.403mq circa il 30% è da attribuire a Roma (4.747.626mq), seguita da Milano con 3.283.101mq (21%).
Guardando invece le superfici medie locate, Palermo, seguita da Firenze e Napoli, presenta i valori più elevati.
GRANDI CITTÀ – LE DIMENSIONI 2019
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
■ Napoli ■ Bologna■ Torino■ Roma ■ Milano■ Palermo ■ Genova ■ Firenze
Suddivisione mq medi per tipologia contrattuale
100
80
60
120
40
20
0
Bologna Firenze Milano Napoli Roma TorinoPalermoGenova
80
90
81
73
91
98
82
7672
7881
69
77
90
79
67
89 91
82
71
92
104
8279
83 8480
68
78
88
77
66
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo ■ Studenti ■ Ordinario Transitorio
14%
9% 8%
21%
7%
5%6%
30%
15,8 mln mq
LOCAZIONI
12
GRANDI CITTÀ CONFRONTO CANONI 2019 - 2018Dal grafico emerge come i canoni medi (non ponderati per le diverse tipologie contrattuali) abbia-no avuto andamenti differenti nelle varie città
Le crescite maggiori si sono registrate a Milano, Firenze, Napoli e Bologna. Genova ha riscontrato invece una riduzione.
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
■ Media di Canone annuo medio 2018€/mq
■ Media di Canone annuo medio 2018€/mq
■ Media di Canone annuo medio 2019€/mq
■ Media di Canone annuo medio 2019€/mq
€/Mq/anno media tutti contratti
€/Mq/anno media ordinario lungo periodo
140
40
20
120
60
80
100
0
140
160
40
20
120
60
80
100
0
Bologna
Bologna
Firenze
Firenze
Milano
Milano
Napoli
Napoli
Roma
Roma
Torino
Torino
Palermo
Palermo
Genova
Genova
97,8
117,6
79,6
86,7
76,5
69,8
77,6
73,8
54
55,5
109,4
126,6
121,4
152,5
123,5
124
99,6
122,6
80,6
89,1
71,3
48,1
79,2
74,8
54,9
56,3
112,8
130,7
127,9
159,2
124,6
123,5
13
LOCAZIONI
GRANDI CITTÀ – CANONI 2019Dal grafico emerge come da un lato Roma presenti i canoni medi più elevati (come media non ponderata tra le diverse tipologie contrattuali), ma Milano abbia la media più elevata per la tipolo-gia ordinario di lungo periodo.
Nel confronto tra le diverse città emergono anche sensibili differenze nel rapporto tra canone ordinario di lungo periodo e concordato: in alcuni casi (Roma e Palermo) le due tipologie risultano avere poca distanza, mentre in altri, in primis Milano, vi sono forti differenze.
A Napoli e Genova il canone concordato medio risulta invece superiore al canone ordinario di lungo periodo.
€/Mq/anno per tipologia contrattuale
140
120
100
80
60
160
40
20
0
Roma
122 123129
124
Firenze
95
131
102
124
Bologna
88
123
87
101
Torino
68
89
78
88
Genova
71
48
82 84
Napoli
83
75
86
73
Palermo
55 5651
57
Milano
100
159
113
139
Fonte Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate ■ Concordato ■ Ordinario lungo periodo ■ Studenti ■ Ordinario Transitorio
Trovi tutti i nostri report su gabettigroup.com nella sezione ufficio Studi
Resta aggiornato sulle prossime uscite seguendo la nostra pagina linkedin
Mercato delle Residenze di Pregio
Residential Overview
Locazioni
TUTTI I NOSTRI REPORT:
Office Market Overview
Office Focus Qualità
Investment Overview
Alberghi
Il presente report non deve costituire la base per negoziazioni o transazioni senza una specifica e qualificata assistenza professionale. Malgrado i fatti e i dati ivi contenuti siano stati controllati, Gabetti Property Solutions S.p.A. non fornisce alcuna garanzia di accuratezza e veridicità e non assume alcuna responsabilità in ordine ad eventuali danni, diretti o indiretti, di qualsiasi natura, patiti da terzi in relazione al presente report ed alle informazioni in esse contenute. Le informazioni e i dati contenuti nel presente report possono essere riprodotti, in tutto o in parte, e ad essi ne può essere fatto riferimento in pubblicazioni diverse dal presente report a condizione che venga debitamente citata la fonte degli stessi: Gabetti Property Solutions S.p.A. - © Gabetti Property Solutions S.p.A.
Ufficio Studi Francesca Fantuzzi
Chiara Grandino Analista
Diego Vitello Analista
Roberta Giusto Analista
Gabetti Property SolutionsVia Bernardo Quaranta, 40 – 20139 MilanoTel. +39 02 775 5301 www.gabettigroup.com