Download - סוגיות מיסוי מיוחדות מיסוי מקרקעין
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
5.1.2017
1
מיסוי מיוחדות סוגיות מיסוי מקרקעין
(משפטן)ח "ישי חיבה רומ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי
www.ahec-tax.co.il
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
מקרקעיןמימושאפשרויותסוגי
מבוניםלאמקרקעיןמכר.
קומבינציהעסקת.
(בניהשרותיהזמנת-כ"בד)עצמיתבניה,עצמיתיזמות.
2
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
השונותהמימושבשיטותעיקרייםוחסרונותיתרונותקרקעמכרהקרקעערךלעלייתמוגבלרווח.
ואחריותשוקסיכוןכלאין:מאידך.
ומכירהעצמיתבניהיזמות(קבלניורווחיזמירווח,הקרקעערךעליית)מרבימצרפירווח.
עלויותבמחיריתנודות,עובדיםהעסקת)מלאיםשוקסיכוני:מאידך.המכרחוק/קבלניתואחריות,הדירותשוקמחיריסיכוני,(בניה
קומבינציה(מופחתתבכמותאך,מבונותדירותשלמכר)הרווחמיצוע
.קבלניתואחריות,בבניההתעסקותכלאין
עסקת קומבינציה
3
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:חליפיןעסקתהינהקומבינציהעסקתמהות
לקבלןמהקרקעחלקמוכרהקרקעבעל.
עלבניהשירותיהקרקעבעלמקבל,במזומןתמורהלקבלבמקום.בידושנותרהקרקעחלק
:נמצאהעסקהשלבסיומה
הינווהקבלןמבונותיחידותמספרשלבעליםהינוהקרקעבעל.מבונותיחידותמספרשלבעלים
עסקת קומבינציה
4
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
חלקובין)הקומבינציהבעסקתהיחסעלמשפיעהקרקעשווי
.(הקבלןשללחלקוהקרקעבעלשל
.א"תבצפוןזההעסקהמולבדימונהקומבינציהעסקת
:קלאסיותקומבינציהעסקאותסוגי
(מזומניםמשולבתאוטהורה)רגילה.
(לקבלןמשלםבעלים)תמורותחלוקת.
מימון.
5
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
:קומבינציהבעסקתהמעורביםהמיסים
(הקרקעשלחלקימכרבגין)שבחמס-הקרקעבעל.
(הקרקעחלקרכישתבגין)רכישהמס-הקבלן.
(בידושנותרהקרקעחלקעלשיקבלבניהשרותיבגין)מ"מע-הקרקעבעל.
או/והמקומיתלרשותהשבחההיטלתשלומיגםכ"בד-הקרקעבעל
.ישראלמקרקעילמנהלשוניםתשלומים
6
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קומבינציהעסקאותהינןכילגביהןשנקבעעסקאות
(לקבלןרכישהומס,לבעליםשבחמס)מקרקעיןמשומותלהימנעכדי.הקרקעכלעלבניהשרותיהזמנתשל"דמה"עסקאותתדירבעברבוצעו
המבונהמוכר,מבונהכשהיאהקרקעכללבעלהופךהקרקעבעללכאורהשרותיבגיןהמכירותתמורתמתוך,כ"אחלקבלןומשלם(חלקואוכולו)
.הבניה
אםיקבעפיהםעלמבחניםקבעוהמשפטבתיובעקבותיהםהמסרשויותקומבינציהעסקתעללמעשהאובלבדבניהשרותימתןעלמדוברבאמת
.(לקבלןהקרקעשלחלקימכר)
עצמועלשנוטלככלאו/ו,בדירות/בקרקעיותרחזקכוחשלקבלןככלקרקעבעלשלדיןלויהיההנראהככלכך,יותררביםיזמייםסיכונים
.(קומבינציהבעסקתאותהרכשאשר)
עסקת קומבינציה
7
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
לנועניין-יותרוחזקיםיותררביםשימצאוככלאשרפרמטרים
:קומבינציהבעסקת
:(614/82א"ע-העליוןש"ביהמשלפ.א.שהלכתהינו,בענייןמנחהד"פס)
הקרקעבעלעלככללהמוטליםשוניםבתשלומיםנושאהקבלן.
המגרשבעלעלהחליםמיסיםבתשלומינושאהקבלן.
תשלוםכולל,אדריכלייםולשינוייםהבניהתוכניותאתלשנותהיכולתלקבלן.לאדריכל
ובתנאיהדירהבמחירלשלוטהיכולתבלעדיכמעטבאופןמסורהלקבלן.התשלום
הבעליםבשםהדירותאתלמכורכוחיפויימקבלהקבלן.
הקבלןעלמוטל-הדירותשלהשוקבמחירישינויכגון,הכלכליהסיכוןמרבית.
.36/88הכנסהמסחוזרראו
8
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:משפט המפתח לבחינה אם מדובר בעסקת קומבינציה(פ.א.שמתוך הלכת )
בחינת היקפו ושיעורו של הכוח המסור לקבלן על פי החוזה "... , וככל שחופש פעולתו, בכל הנוגע לבניה עצמה ולמכירת הדירות
, מידת מעורבותו ומתחם שיקול דעתו בעניינים אלה גדולים יותרכי לא במבצע בניה ובמורשה גרידא , כך תיטה הכף לעבר המסקנה
, מאחורי המסך הלשוני של החוזה, אלא במי שגם רכש, עסקינן
".זכויות בנכס באופן אישי
עסקת קומבינציה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
קומבינציהכעסקתתמורותחלוקתעסקת
.(1444/90העליוןש"בביהמדרעדהלכתהינוהמנחהד"פסה
60%-50%שללקבלןתשלוםתמורתיחידות18בנייתהזמנת:העסקה
.בקומבינציהמדוברכינקבע.הדירותמתמורת
התכנוןשלבעלאחראיהקבלן.
גצדכלפימלאהבאחריותנשאהקבלן'.
הקשוריםחובהותשלומיההיטליםהארנונהמתשלומי50%-בנשאהקבלן.לבניה
ימכרושלאהדירותשלבעיןלחלוקההסדרהיה.
הדירותלרוכשישניתנההמכרבערבותנשאהקבלן.
הצדדיםביןחולקוהבניהבגיןמהבנקיםהלוואותקבלתעלויות.
10
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קומבינציהעסקת
קומבינציהכעסקתמימוןעסקת
:(1835/95חבסש"עמהינוהמנחהד"פסה)
(קבלניתחברה)קרקעלבעלושיווקניהולמימוןשרותיהעמדת:העסקה.קומבינציהעסקתהינההעסקהכינקבע.ומסחרדיוריחידות235לבניית
למחציתוזכאי,הפרויקטמחובותבמחציתנושאהמממן.הפסדיו/מרווחיו
ורשויותרוכשיםכלפיאחריותהמממן.
משותפתהיגויבוועדתושותף,החלטהבכללהשתתףרשאיהמממן.התכנוןשלבעלאחראי.המכירהלהסכמינוסחשתקבע
משותףבנקחשבוןולבעליםלממן.
רוכשיםעםמ"מולניהולשותףהמממן.
.9/99ביצועהוראתראו
11
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
:חליפיןעסקתהינהקומבינציה
שרותימהקבלןבתמורהומקבל,מקרקעחלקמוכרהקרקעבעל
.בידוהנותרהקרקעחלקעל,בניה
מס)מקרקעיןמיסוימנהליוציאשומהאיזה?העסקהשווימהו
?(לקונהרכישהומסלמוכרשבח
הנמכרהקרקעחלקשווילפיהאם?
מנגדהניתניםהבניהשרותישווילפיהאם?
12
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
מיסוישלהשונותבתחנותאחידותלאשיטותנוהגותהיובעבר
.מקרקעין
רביביםמעוזיד"פסאתהמיסיםרשותאימצה1/91בחוזרשווילפילהעריכהרשאיהשומהעורךכיונקבע(119/87ש"עמ)
בניכויהעסקהלכשתושלםהמוכרבידשיהיההמושלםהנכס.(שלוהיתהשממילא)הקרקעשווי
הינוהעסקהשוויכיונקבעהגישהשונתה23/98ביצועבהוראת.אישייםולאקבועיםתחשיביםלפיהבניהשרותישווי
.(בלבד1-3סעיפים)23/98ב"והו1/91חוזרראו
13
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
:מיוחדיםמקרים(הקרקעלבעלמשלםהקבלן)תמורותעסקת
אחוזיםבתמורהומקבללקבלןשלוהקרקעכלאתמוכרהקרקעבעל.הקבלןשיקבלהתמורותמכלל
.(הדירותמחירבתנודתהבעליםשיתוף).חלקיולאמלאמכרזהו-
בעתשהוצאההשומהעלבפועלהמתקבלותתמורותעודףדיןמה-העסקהחתימת
.זליגשמשוןבעניין1341/08ע"ו-ו,(10793/08א"ע)דברתנאותהלכתראו
כללמכירהעסקתבלא-קבלן/מממןשותףהכנסת,הכנסהמסלפקודת'א104בסעיףשימוש-,מקרקעיןמיסוילחוק71בסעיףשימושאו-
.הקצאהביצוע-
14
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
ודיווחיםמועדים
-(לקונהרכישהומסלמוכרשבחמס)-מקרקעיןמיסוי
החוזהחתימתיוםככללהינוהמכירהיום.העסקהממועדיום30תוךהינוהעצמיתהשומהוהגשתהדיווחמועד.לחוק51בסעיףהתנאיםבהתקייםהמסתשלוםמועדאתלדחותניתן.
.שםראוהתמורהאשר,(מזומניםללא)טהורהקומבינציהבעסקת-חריג
המכירהיום-ע"בתבצפוימשינויכתוצאהבניהזכויותמהגדלתמושפעת.(לחוק(א3)19סעיף),ע"התבשינוייוםהינו
-לבעליםהקבלןשנותןהבניהשרותיבגין-מ"מע
עלהעליהעםכ"ובדר,הקרקעעלחזקהקבלתעםככללהינוהחיובמועד.הקרקע
שוויכילעיתיםיתכןהחוקיםשניביןהחיובבמועדהזהותחוסרעקב.העסקהממחירשונהיהאהמכירה
15
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
עסקת קומבינציה
קבלןעםקומבינציהעסקתהמבצע,מגוריםדירתבנויהעליהקרקעבעל
יהיוחלקמהםבתיםמספראו/בניןויבנה,הביתיהרוסהקבלןלפיה
מגוריםדירת"מכרפטורלבקשניתןהאם.לקבלןוחלקהקרקעלבעל
?"יחידה
בכךמותניםהפטוריםכללפיומסגרתכללקובעלחוק'א49סעיף
.הנמכרתבדירההבעלותזכויותכלשנמכרות
הקרקעעלהמצויההדירהשל,בלבדחלקימכרישהריבקומבינציה!
קובעלחוק(ב)'א49סעיף:
חלקהמוכרמוכר',ב49לסעיףבכפוףאך(א)ק"בסהאמורעףעל
בבנייןבניהשרותיהיאשתמורתהמזכהמגוריםבדירתמזכויותיו
פיעלזכאי,המזכההמגוריםדירתנמצאתשעליההקרקעעלשייבנה
.המזכההמגוריםבדירתהנמכרהחלקעלממסלפטור,בקשתו
16
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
.לחוק1בסעיף"במקרקעיןזכות"בהגדרתכלולהאינה-אופציה
:בחוקמכירהבהגדרתכלולהאופציה,האמוראףעל
...-תמורהללאוביןבתמורהבין,במקרקעיןזכותלעניין-"מכירה"
(1)-...
"...במקרקעיןזכותלקבלזכותשלהענקתה-(2)
.מקרקעיןבמיסוילחבותנשואהינהאופציהבקיצור
רקהינהאופציה-"במקרקעיןזכותלקבלזכות":המילוליהנוסחלפי
.PUTאופציתולא,CALLאופצית
הבסיסכמכרנישוםלהיותעלולהיהבסיסנכסלמכראופציהמכר,בעבר
ומסשבחמס)האופציהתמורתלפירקתתחייבכזועסקהכיום.כולו.(רכישה
אופציה
17
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
מקרקעיןמיסוילחוק'י49סעיף
2חמישיבפרקשעההוראת,50בתיקוןנקבעהבמקרקעיןסיחורלעודדכדי
.'י49סעיףוהוסף,לחוק
2007ומשנת,2006עדהוארכה,2003שנתעדבתחילהנקבעההשעההוראת
.קבעלהוראתהפכה
."יחודיתאופציה"כונתההשעההוראתלפיאופציה
מיסוילחוקנשואתהאלאיחודיתאופציהשלרכישה/מכירהכינקבע
.(רכישהמס/שבחמס)מקרקעין
אופציה
18
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:יחודיתאופציהלקיום(עיקריים)מצטבריםתנאים
.בכתבניתנה•
.לסחרהניתן•
.חוזרתבלתיהתחייבות•
.חודש24עדשללתקופהנתנה•
.הבסיסנכסמשווי5%עדהינהתמורתה•
.יום30תוךק"מסמלמנהלהודעהניתנה•
אופציה
19
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
אופציה
רכישהוממסשבחממספטורהתהאיחודיתאופציהמכירת.
הענייןלפיהוןרווח/הכנסהבמסיחוייב-האופציהמוכר.
האופציהמימושבעת-
חויבשלאככל)המימושלמחירהאופציהמחיריווסף-המוכרבידי.השבחמסחישובלצורך,(כדלעיילהוןרווח/הכנסהבמס
מסחישובלצורך,המימושלמחירהאופציהמחיריווסף-הקונהבידי.הרכישה
20
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
אופציה
(11.1998בתאריךניתן)249/97א"עק"מסממנהלנגדכסיףואוריתברתאודורהלכת:האופציהוניצול,המקרהתאור
:העליוןפסיקת
"עסקתהייתהאכןכי,עליהמעידותהעסקהשלהעובדתיותנסיבותיהכילנונראהלהשתמשברירהזכותניתנהלקונה.נדחהשביצועהמכרעסקתולאאמיתיתאופציה
.הזכותעללוותראו,הדירהאתולרכושבאופציה
למחיריחסבשוםעומדאינוהאופציהתמורתהמערעריםלידיששולםהסכוםהעסקהכי,סברההעררועדת.הדירהאתלרכושברירהלקונהניתנהשבו,המוסכם
.מקרקעיןשבחמסבתשלוםהחייבתמכרעסקתעללחפותונועדהמלאכותיתהייתה
להימנעביקשואכןהמערערים.הביקורתבמבחןעומדתאינהזושקביעהדעתנונחהוהסתפקומכרבעסקתמהתקשרותנמנעוזהמטעם.מקרקעיןשבחמסמתשלוםלנקוטהיורשאיםשהמערעריםמסתכנוןשללגיטימימהלךזהו.אופציהבהענקת
(ח.י.שליההדגשה).בו
המשיבהחלטתואתהעררועדתשלדינה-פסקאתמבטלים,הערעוראתמקבליםאנו."שבחבמסחייבתאינההדיוןנשואהעסקהכי,וקובעים
21
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
אופציה
:1י49סעיףחיקוק-המיסיםרשותשלהנגדמכת
(507.11.2001,תיקוןבמסגרתהוסף)
זכותלקבלתזכותמימוששהיאבמקרקעיןזכותבמכירת"הקלהאופטוריחוללא,אופציהמימושלרבותבמקרקעין
מכירתהיתהלאלראשונההזכותמתןבמועדאםממסאחרת."הקלהלאותהזכאיתאוהמסמאותופטורהבמקרקעיןהזכות
!קבעהוראת-?קבעהוראתאושעההוראת
רקולאאופציהכלעליחולהסעיףכיהיאהמיסיםרשותפרשנות.יחודיתאופציהעל
22
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
:זהמונחנוצרמהלשם
לרכוש,הקבלנימהרווחחלקלחסוךשביקשואנשיםקבוצת-בתאוריהכללבדרך.שישכרמבצעקבלןבאמצעותכמובן)"לבד"ולבנותקרקע.מארגןגורםהקבוצהאתהוביל
הרשויותטענו,והחקיקתיהפסיקתילמיצוייההגיעהשהסוגיהעדדירותקנוהרוכשיםולמעשה"שואמצג"במדוברכי,בצדקכ"ובדר
מקבלןאו(קבלןעםשהתקשר)הקרקעמבעלאווברורותידועות.מלאכותיתהינהעסקאותלשתיוההפרדה,(קרקעבעלעםשהתקשר)
ניץ'ויזרמתהקהילהועד,(1262/02ע"ו)ן"נדלקווידיןפסקיראו
.(204/07א"ע)וינרוהלכת,(6165/04א"ע)
23
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
:קבוצות הרכישה פעלו בשתי דרכים מרכזיות
באמצעות גורם מתווך שחיבר בין בעלי הקרקע לקבוצת הרוכשים -האחת •ראו בו מסויימיםבמקרים ". בלבד"והכל תמורת עמלה , ולחברה הקבלנית
כ מכרן "בנה הדירות ואח, הרשויות כאילו הוא בעצמו את רכש הקרקע.ליחידי קבוצת הרכישה
הגורם המארגן (. ולכך הוא בעצם נוצר)באמצעות מכשיר האופציה -השניה•ובתוך מסגרת הזמן הנקובה , רוכש אופציה לרכישת הקרקע מבעל הקרקע
ומסחר אליהם , לחלקים מן הקרקע, מוצא קונים פוטנציאלים , באופציה הקונים ממשים את האופציה (. כמובן תוך השגת רווח)את האופציה
ורוכשים ממנו את הקרקע לפי המחיר הנקוב , ישירות מול בעל הקרקע . בכתב האופציה
24
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
רכישהכקבוצתבהתארגנותשהיוהמסיתרונות
מ"במעחייבתאינה-פרטימאדםפרטייםאנשיםי"עקרקערכישה.בניהשרותילתתשנשכרההקבלניתמהחברההפרטייםקבוצתי"עבניהשרותירכישת-
.רכישהבמסחייבתאינהרכישהמסשולםלאהבניהמרכיבועל,מ"מעשולםלאהקרקעמרכיבעל:בסיכום.זו"פרצה"מהמסברשויותגדוללחץנוצר.בקשההמיסיםשרשותמסתכנונישלארוכהרשימהבמסגרת,2007בשנתכבר
וכך.2006-ז"התשס,(בדיווחהחייבמסתכנון)הכנסהמסתקנותפורסמו,לתוקפם:רכישהקבוצתבעניןבהןנכתב
"2.בדיווחהחייבמסתכנוןהןלהלןהמפורטותהפעולות:(1)...לקבוצתבמקרקעיןזכותלמכירתבמקרקעיןזכותבעלעםהתקשרות(13)
המקרקעיןעלולבניההזכותלרכישתכקבוצההמתארגנתרוכשיםפועלהואאםבין–"מארגןגורם",זובפסקה;מארגןגורםבאמצעות
פועלהואאםוביןבמקרקעיןהזכותרכישתלצורךהקבוצהלארגון.המקרקעיןעלבניהשרותירכישתלצורךגםלארגונה
25
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
...תפורט2בתקנהכאמורדיווחחייבמסתכנוןשהיאפעולה.3:פעולהכללגבילהלןכמפורט
(1)...היתהשבההמסלשנתבדוחתפורט(13)2בתקנהכאמורפעולה(13)
במקרקעיןהזכותבעלידיעלבמקרקעיןהזכותלמכירתההתקשרות."המארגןהגורםידיועל
-אםכאמורבדיווחצורךאיןכינקבעולבסוף
"4
(ב)
כמכירתמקרקעיןמיסוילמנהלדווחה(13)2בתקנהכאמורהתקשרות-(2)הזכותבעלידיועל,מקרקעיןמיסויחוקהוראותלפימקרקעיןזכות
."הרוכשיםלקבוצתהמארגןהגורםידיועלהמארגןלגורםבמקרקעין)!!!!(
26
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
:שנקראההמיסיםברשותהמשפטיהיועץבראשותמיוחדתועדההוקמה,בהמשך
."רכישהבקבוצותהמסהיבטילבחינתהועדה"
.2010יוניבחודשנתפרסמוהוועדהמסקנות
:הינןההמלצותעיקרירכשהואכיקביעההמארגןהגורםעלגורףהאופןלהחילניתןלא•
.דירותומכרקרקעאף,היחודיתהאופציהבענייןהחקיקההוראותאתלבטלמקוםאין•
.רכישהבקבוצותנרחבבאופןמשמשתשהינה.קרקערקולאמוגמרותדירותרכשהכאילובקבוצהלראותיש•אדםהינוהמוכראםאףהקרקעמרכיברכישתעלמ"מעלהטיליש•
.פרטיהרכישהמקבוצתכחלקבהצטרפותלרבותהמארגןהגורםשלהכנסתו•
.מעסקהכנסהתחשב,ומכירתןדירותבקבלת
27
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
:הוועדהדוחבעקבותחקיקהתיקוני
:כךנקבע1.11.2011מיוםבתחולהמ"מעלחוק40בתיקון•
כעסקתתחשב-רכישהלקבוצת"פרטיאדםי"עמקרקעיןמכירת–.(לחוק1סעיף).אקראי
בעסקתמחיובבשונהעצמו(הפרטיהאדם)המוכרהינומ"במעהחייב–.(לחוק21סעיף).מ"במעהחייבהואהרוכשלפיהאחרתאקראי
:כךנקבע1.1.2011מיוםבתחולהמקרקעיןמיסוילחוק69תיקוןבמסגרת•
.(לחוק1סעיף)לחוק,רכישהקבוצתהגדרתהוכנסה–
זכותבמכירתהנמכרתהזכותשווי":כינקבערכישהמסחבותובעניין–הנכסשלהמכירהשווייהארכישהקבוצתעםהנמנהלרוכשבמקרקעין
."למגוריםלשמשהמיועדתדירהשהואהבנוי
28
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
:החקיקהשינויילאחרומסקנותתוצאות
חברילרוכשים,פרטימאדםקרקעבמכירתמ"מע"בריחת"יותרתתאפשרלא•.רוכשיםקבוצת
שהרכישהכגון)רכישהקבוצתלפניוכיידעשלאככל-הפרטיהמוכר:בעיה
לאשכללתמורהעלמ"ממעחיובשומתלקבלעלול,(נאמןבאמצעותבוצעה
לרבות,עצמואתלהבטיחאלומעייןבעסקאותלקונהמומלץ.(דרשלאכי)קיבל
.רכישהקבוצתבעצםהיההרוכשכייטעןבולמקרה,ושיפוייםערבויותקבלת
מושלמתמגוריםכדירתיחושב,(מגוריםלדירתבקרקע)הרכישהמסכייצויין•.(קרקערקשנרכשהאף)
1,600,000שלסךעדאפסהינוראשונהלדירהרכישהמס:דהיוםהחוקיבמצב.בשכרודווקא,רכישהקבוצתחברשלהפסדויוצאשלעיתיםכך,₪
הרכישהמסושיעורמהותי"קנס"ישנו-ומעלהשניהבדירהשמדוברככלמאידך!!8%הינו
29
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
קבוצת רכישה
:כיהוצע13.1.2016מיוםמ"מעלחוק54לתיקוןחוקבהצעת•
רכישהקבוצתעבורבמקרקעיןזכותלרכישתכנאמןשפעלאדם
,לעניןנילוויםפרטיםעםנאמןהיותועלבכתבהודעהלתתחייב
.ק"מסמלמנהלשמגישהרכישהלהצהרתזוהצהרתואתולצרף
נחשבהואכאילו,מ"מעחוקלעניןיראוהוכאמורהצהרהמסרלא"•
".הרכישהלקבוצתהמקרקעיןכמוכר
.עליויחולבמלואהזובעסקהמ"המע,קרי
.עברהטרםזוחוקהצעתהידועככל
30
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
מס ריבוי דירות
הרעיוןבענייןהאוצרשספגהענייניתהביקורתאףעל
לבצעהאוצרלמשרדשהיהההערכותוזמן,זהמסלהטלת
תהיותומעלהמחוררהסופיהתוצר,נדרשותהתאמות
:לבסוףשעברהחוקבישוםגדולות
31
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
הגדרות-מס ריבוי דירות
בחוקהמוצגיםועקרונותהגדרותמספרלהלןנציג:
"דירותחלקיאודירותמספרשלבעליםשהואיחיד-"במסחייב.ומעלה249%הואבהןשלוהמצטברהבעלותששיעור,מגורים
"הושלמהשבנייתה,ממנהחלקאודירה"-"מגוריםדירת,טיבהלפילמגוריםמיועדתוהיא,...באזוראובישראלהנמצאת
-ה"התשכ,והבנייההתכנוןחוקלפיעליההחלההתכניתלפיאו";למגוריםמשמשתאו1965
"מדעית"בנוסחהשימושלפישנקבעסכום-"הקובעהסכום".פריפריה-חברה-כלכלהמדדישל
32
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
החרגות-מס ריבוי דירות
ריבויבמסחייבותלא,כןועל"מגוריםדירת"מהגדרתמוחרגות:(עיקרים)דירות
.צ"חלאוהקדש,עמותהשלבבעלותםמגוריםדירת•
.להשכרהבבנייןמגוריםדירת•
מכרזלפיארוךלטווחלהשכרהשמשמשתמגוריםדירת•.ולהשכרהלדיורהממשלתיתהחברהאוהמדינהשפרסמה
.מוגנתבשכירותלמגוריםהמושכרתמגוריםדירת•
.הכנסהמסלענייןעסקימלאיהמהווהמגוריםדירת•
.אחתמגוריםכדירתתחשב–"כדין"שפוצלהמגוריםדירת•
כדירתיחשבו–אחתלדירהשחוברומגוריםדירותמספר•.אחתמגורים
33
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
18,000₪הינהחייבתדירהלכלהשנתיהחיובתקרת.
בהתאמהחלקימיסוייחולדירהשלבחלקבעלותלגבי.
הדירהלמעטהדירותכל)"ההשקעהדירות"כלסךלגביהקובעהסכוםאם.מיסויכליחוללא,₪מליון1.15-מנמוך(ביותרביקרה
יחסימיסוייחול-מליון1.4-מונמוךמליון1.15-מגבוה,ל"כנהסכוםאם.
בעקיפיןאובמישרין,בזכויותיוכלשהוחלקליחידבואיגודבבעלותדירה,בריהיההיחידכזהבמקרה.(באיגודחלקולפי)היחידשלכדירתותחשב!!החיוב
אומניעותבתזכיראין).אחדבעליםהינם-18גילעדוילדיהםזוגבני.(בגירלילדבמתנהשלישיתדירההעברתעםהתמודדות
מסשנתאותהלגביחוזרתבלתיהינה-המסישולםדירהאיזועלהבחירה.
החייבשלדירותיוכלעל,דירהלכלשנקבעהקובעמהסכום1%הואהמס.בחירתולפידירותשתילמעט
אחרמסחוק"מכללניכויינתןלאזהחוקפיעלהמס".
34
עקרונות-מס ריבוי דירות
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l35
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
דירות2.5שבבעלותומי.לחלוטיןממספטורדירות2.48עדשבבעלותומי,.השלישיתהדירהמחצית"מלוא"עלמסישלם
במסיחויבומושכרותשאינןדירותגם.הדירותשלבפועללהשכרהקשראין.
15ששוויהאחתמושכרתשניהדירהובעל,הדירותבשוויהתחשבותאין"דל"השחברובעוד,נוסףמסכלישלםלא,(בהתאםהשכירותודמי)מיליון
.ישלםגםישלם,₪מיליון3מהןאחתכלששווידירות5בעל
עלמהמסשיעורלאיןגבוהיהא"זולות"ההדירותעלהאפקטיביהמסשיעורבתלדירהלאחד.דירות3לשניהם,יחידים2:לדוגמא.יוקרהדירותהשכרת
דירהלשני.לחודש10,500₪-במושכרתוהיא₪מיליון5ששוויהאביבבהנחה.לחודש4,000₪-במושכרתוהיא₪מיליון2בשוויצ"בראשל
א"בת.לפקודה122לסעיףבהתאם,10%בשיעורמסמשלמיםששניהםמסלחודש1,000₪הדירהבעלישלםצ"ובראשל1,500₪הדירהבעלישלם35%:החדשהמסשיעור-לשני,24%:החדשהמסשיעור-לראשון.נוסף
!!.
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l36
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
הינודירותריבוימסכיובהנחה₪'מ3ששוויהדירהבהעברתזאתלעומת-כפניעליוחזראשר80,000בסךרכישהמסישולם,18,000₪-מקסימלי
.דירותריבוימסנחסךבהןשנים4.5
:השומתיההליך
אתהכוללת"מותניתשומה"הודעתבינואר30-מהיאוחרלאישלחהמנהל.לתשלוםהמסוסכוםהחייבותהדירותפירוט
ומעלהדירות3בעליגיש,במרס30עדמותניתשומההתקבלהולאבמידהמתוכןדירותאלועל,שבבעלותוהמגוריםדירותכלעלפרטיםובההצהרה
וזאתלתשלוםהמסוסכום,המסאתלשלםבוחרהוא(ומעלהמהשלישית)."עצמיתשומה"-במאי30-לעד
הצהרהלהגישבמסהחייביםועלמותניתשומהתשלחלא2017המסבשנת?לכךערוכההרשותהאם-31.03.2017לעדעצמיתשומהשתהווה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l37
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
למנהלכךעלידווח,כזושמכרמיאו,השנהבמהלךשלישיתדירהשרכשמי.יום20תוך
שיקבעו(ופטורים)כלליםלפימקווןבאופןיוגשוההצהרות.
השניוחציו,שנהאותהשלביוני30עדחציו-ישולםהתחשיבפיעלהמס.שנהאותהשלבדצמבר31עד
ולאשראותהלבדוקהמנהליוכל,השומההפקתמיוםחודשיםשמונהתוך.היחידעםשומהלהסכםלהגיעאושפיטהמיטבלקבועאו,אותה
י"עייצוג.ד"עוי"ערקחייביםייצוגיתאפשר,מקרקעיןמיסוילחוקבזהה.המסחישובלענייןרקיתאפשרחשבוןרואי
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l38
נקודות למחשבה-מס ריבוי דירות
:סיכום
תהאולידתו,לדעתנובחטאהורתו,דירותריבוימסחוק.רביםבחתחתים
עובדישלהתנגדותלרבות,בישומועצומיםקשייםרואיםאנו.הזהוהמוזרהחדשבנטללשאתעצמםהמיסיםרשות
עלולא,הכנסותעל-ולמצער,רווחיםעלמסיוטלכיראוי-מסלשלםיאלצולהשכרההדירותובעלי,גזרהשנגזרהככל.נכסים
סעיףלפיהמחזורמסשיעוראתלהעלותיותרהיהראוי,נוסףמס.10%כיוםשהינולפקודה122
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l39
תודה רבה
מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה
www.ahec-tax.co.il
שותף-ישי חיבה( משפטן)ח "רו