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第四章 房地产开发程序与管理 ——土地使用权的获取
第四章 房地产开发程序与管理 ——土地使用权的获取
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杨白劳
杨白劳
黄世仁
黄世仁
杨白劳为什么向黄世仁交地租?他们之间是什么关系?靠什么维系?
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我国土地所有制形式我国土地所有制形式
国有土地国有土地 集体土地集体土地
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一、土地取得的方式一、土地取得的方式
国有土地使用权出让
土地使用权划拨
土地使用权转让
集体土地征收
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1 、国有土地使用权出让1 、国有土地使用权出让
出让土地使用权出让是指:国家将国有土地
使用权,在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
招标 拍卖
挂牌 协议
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2 、土地使用权划拨2 、土地使用权划拨
划拨
县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
国家机关用地和军事用地
城市基础设施和公益事业用地
国家重点扶持的能源、交通、水利等用地
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3 、土地使用权转让3 、土地使用权转让
转让出让合同规定的全部权利和义务随土地
使用权同时转移。
土地使用权与其地上建筑物产权相一致。
不得损害土地及地上建筑物经济效益。
“ 认地不认人”
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4 、集体土地征收4 、集体土地征收
征收 指国家为公共利益的需要,通过法定程序,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。
城市化 征地利益矛盾
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二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算
征收
征收耕地的补偿费征收耕地的补偿费
1
土地补偿费
2
安置补助费
3
地上附着物及
青苗补偿费
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拆迁1
货币补偿
2
房屋产权调换
3
自行选择补偿
方式
拆迁补偿方式拆迁补偿方式
二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算
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市场购买
土地开发补偿费 城市基础设施建设费 国有土地使用权出让金 土地取得税费
二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算
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三、获取土地使用权过程中注意的问题三、获取土地使用权过程中注意的问题
1 、选择一个好的地段
第一是“地段”( location )
第二是“地段”( location )
第三是“地段”( location )
地产界的成功要素是什么?2 、做好费用预测,保证项目可行
3 、征用及拆迁须保证进度
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谢谢大家谢谢大家!!