«Хрущёвки» в небольших областных центрах – проблемы
для областей или новые перспективы для девелоперов и
застройщиков?
Бортник Александр Викторович
директор «БЮРО Недвижимости», г. Сумы, Украина;
член Ассоциации Специалистов по Недвижимости (риелторов) Украины;
дипломант Всеукраинского конкурса «Профессиональное признание-2008»
Шульга Елена Борисовна
Председатель Сумского отделения АСНУ;
член Лиги Экспертов
Украины;
неоднократный лауреат Всеукраинского конкурса «Профессиональное признание»
“Хрущёвки” − жильё эконом-класса, постройки 1959-85 годов ХХ века. В
городах Украины их доля составляет до 50-70%.
В СССР за это время было сдано в эксплуатацию около 290 млн. кв. м. общей площади жилья. И только в
Украине около75 млн. кв. м.
В городе Сумы такого жилья около 40% всего жилого фонда
(многоэтажные дома). Эти дома в основном в центральной части
города.
Такие дома составляют четверть всей многоэтажной застройки Украины.
По данным специалистов для сноса в массовом
порядке и переселения
жильцов в новое более комфортное
жилье с увеличением
площади в 1,5 раза необходимо более
100 млрд. долларов.
Кирпичные «хрущёвки» строились по первой категории капитальности и срок эксплуатации
рассчитан на 100 лет. По мнению специалистов их износ составляет сейчас 25-
30% (это лишь касается износа конструкций зданий).
Средний срок службы
панельного дома составляет 70-100 лет, в то
время как срок службы
механических систем
обслуживающих здание
составляет 25-35 лет.
Это дома каркасно-панельной конструкции. Их проблемное место – стыки между панелями. Необходимо
проведение комплексной диагностики зданий с применением современных
методов.
ОПЫТ ДРУГИХ ГОРОДОВ И СТРАН
ФРГ. Частичное уменьшение этажности, пристройка балконов.
ФРГ. Обустройство отдельных выходов
ФРГ. Берлин.Добавлены декоративные элементы, в
том числе герб Берлина.
ФРГ. Самый простой вариант – реконструкция коммуникаций +
оригинальная раскраска.
Минск. Надстройка мансарды на панельный дом.
Донецк. Утепление стен, стеклопакеты, балконы, без доп. этажей.
Кременчуг. Надстройка мансарды.
Капитальный ремонт компенсирован надстройкой
мансарды..
Россия, Уфа – проект достройки 4-х этажей с утолщением несущих стен.
В городе Сумы из всего жилья, что продается, доля
«хрущёвок» составляет до 65%, которые находятся в основном в центральной части города. А их стоимость по сравнению с
более новым жильём за последние 4 года снизилась на
20%. И такая тенденция сохраняется.
Государственные программы по комплексной реконструкции
«хрущёвок» не работают в ввиду отсутствия средств в стране. Жители этот вопрос самостоятельно решить не могут. Единственная возможность – привлечение инвесторов. Инвесторы
готовы браться за реконструкцию здания при классической схеме распределения доходов 70% -
инвестор, 30% - жильцам.
Единственная возможность заработать – достроить и продать квартиры.
Конструкции кирпичных «хрущёвок» позволяют достроить два мансардных этажа из облегченных конструкций. В
стандартном 3-секционном доме возможно достроить около 1000 кв. м.
Это 12 квартир (6 – однокомнатных около 40 кв. м.
площади и 6 – 3-4-комнатных площадью около 140 кв. м. расположенных в двух уровнях). При такой компоновке можно обойтись без лифта, значительно удорожающего
реконструкцию.
Для жильцов дома 30% от продажи квартир хватит для полной замены
коммуникаций, находящейся в плачевном состоянии, утепления
фасадов, обновления систем отопления и водоснабжения, ремонт
входных групп подъездов, ремонт балконных плит и благоустройство дворовых территорий и устройства паркомест. Надстройка мансардных
этажей позволит уйти от плоских кровель. После такой модернизации
все квартиры в доме могут повысится в цене на потерявшиеся 20-30%.
Организация строительства без отселения жильцов возможна, с точки зрения специалистов, при соблюдении
необходимых норм безопасности.Единственная проблема –
несовершенство законодательства. Для получения разрешения на
реконструкцию необходимо согласие всех жильцов дома. Один из вариантов
решения – согласие простого большинства владельцев квартир.
Опять же опыт города Уфа – реконструкция без отселения + нет
затрат госбюджета.
- сократить теплопотери здания;- обновить инженерные сети;- уменьшить затраты на тепло и воду установкой счетчиков;- укрепить или реставрировать балконы, козырьки;- утеплить тамбуры;и, как следствие, увеличить рыночную стоимость таких квартир.
Такая реконструкция позволяет:
На фото дом в котором еще не был произведен капремонт, но мансарда уже достроена.
БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ !