dossier de información n 1 julio 2011

[ada]* Asociación Para el Desarrollo del Alquiler

Dossier de Información nº 1 julio de 2011

Asociación para el Desarrollo del Alquiler (ADA) Dossier Informativo nº1 julio 2011


Informe de coyuntura.

España tardará de tres a cinco años en absorber su excedente de pisos La cifra de viviendas nuevas sin vender se estanca en cerca d e 700.000 en 2010 - Las provincias del Mediterráneo concentran casi la mitad de las existencias.

EL PAÍS. AMANDA MARS - Madrid - 06/07/2011

La marea de viviendas nuevas sin vender en España sigue estancada cerca de las 700.000. Es la

herencia de unos años de hiperactividad inmobiliaria, de construcción desaforada que se dio de

bruces con el derrumbe con la cartera llena de planos para nuevas casas y el bolsillo de empresas y

particulares repleto de deudas. Al mercado le costará de tres a cinco años digerir ese excedente, según

la opinión de los expertos y agentes que lidian en este hoy tan complicado sector.

Un total de 687.523 residencias sin estrenar tenían colgado el cartel de se vende cuando acabó 2010,

según los datos hechos públicos ayer por el Ministerio de Fomento, que resaltó el dato como "el

primer descenso [de stock] tras cinco años de subida". Se ha contraído, sí, pero de forma más que

tímida, un 0,08% respecto al cierre de 2009, es decir, hay 521 viviendas menos por colocar.

La mejora es mínima, pese a que 2010 experimentó una suerte de espejismo de reactivación en el

ladrillo, ya que la esperada retirada de la desgravación por compra de vivienda para las rentas

superiores a 24.000 euros desde el pasado enero animó las ventas, hasta 199.731 pisos nuevos.

Ahora, la ya efectiva supresión de estos incentivos fiscales y la subida del IVA han devuelto al

mercado a su letargo.

¿Cuándo saldrá de él? 2011 no parece el punto de inflexión. Un vistazo a las cifras macroeconómicas

da idea de ello. El grifo del crédito sigue cerrado, la cifra de parados instalada en los cinco millones, la

renta disponible de los hogares bajó un 1,8% el año pasado y la previsión de crecimiento económico

para este año quedará en torno al 0,8% según la mayor parte de servicios de estudios y en el 1,3%

según el pronóstico del Gobierno.

"Son necesarios de dos a tres años de crecimiento económico normal, del 2% al 3%, sin grandes

alteraciones migratorias ni expansiones, para poder absorber las casi 700.000 viviendas nuevas",

apunta José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y

experto en el sector inmobiliario. Montalvo calcula que en uno de esos ejercicios de normalidad

económica se cierran de 220.000 a 250.000 operaciones de compraventa de vivienda nueva (la

mitad de las transacciones totales), con lo que serían necesarios de dos a tres, que no se pueden

empezar a contar a partir de este 2011.

A la retirada de los estímulos fiscales a la compra, el pasado enero, se añade el anuncio del Partido

Popular de que, si llega al Gobierno en las próximas elecciones generales (que no serán más tarde de

la próxima primavera), retomará las ayudas, con lo que favorece un retraso en la adquisición de una

vivienda. Y los expertos vaticinan que los precios aún tienen que bajar más, así que "hay demasiada

incertidumbre para tomar una decisión de compra tan importante como es la de una residencia",

opina Montalvo.

Las compras de viviendas nuevas se derrumbaron un 43,8% en el primer trimestre del año respecto

al mismo periodo de 2010, hasta las 26.246, un 53% menos que en el trimestre anterior.

CatalunyaCaixa eleva el parque de pisos nuevos por vender a 800.000 unidades y calcula que se

podría tardar en digerir hasta 2014 o 2015. Y es que a las dificultades de coyuntura económica, se

añade un crecimiento demográfico previsto menor al de años anteriores, porque "la inmigración no

podrá jugar en los próximos años un papel dinamizador de la demanda que tuvo en el pasado y se

está produciendo el envejecimiento de la nutrida generación de baby boomers españoles", en

palabras de Josep Oliver, catedrático de la UAB. "El único factor positivo será el alargamiento de la

esperanza de vida", apunta. Según sus datos, en 2008 se crearon 400.000 hogares y para 2011 está

previsto que se funden 110.000.

¿Cuál es un nivel razonable de stock en un mercado? Frente al 2,68% del total de viviendas existentes

que hay ahora, el ratio sano debería quedar entre el 1% y el 1,5%, según María Romero, de Analistas

Financieros Internacionales (AFI).

En 2006, el año récord de la hoy reconocida como gran burbuja del ladrillo -anteriormente bautizado

como milagro económico español- se iniciaron más de 700.0000 viviendas y en 2010 la cifra se

redujo a 92.000. Mucha de aquella pasión constructora se levanta en la costa. Las provincias de la

costa mediterránea concentran el 47% de todas las viviendas por vender y, de estas, Castellón se lleva

la palma: 10 de cada 100 viviendas que tiene en pie son pisos nuevos sin comprador. Es la

demarcación provincial con más existencias de España, seguida de Toledo (el 6% de su parque de

vivienda son nuevas a la venta) y Almería, con el mismo ratio.

Joan Ollé, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Barcelona corrobora que

el mercado se tomará al menos de tres a cinco años para digerir ese parque de viviendas nuevas, pero

destaca que la estimación es un promedio de realidades muy distintas. Este agente ve tres grupos: los

pisos de grandes capitales españolas, donde cree que tardará de uno a dos años, las segundas coronas

de esas urbes (tres a cinco) y capitales de comarca y de provincias más pequeñas, que puede llevar

hasta seis años.

"Y luego hay otros que tardarán mucho más en venderse, o no se venderán, como la famosa

urbanización de Seseña, cosas que no se debieron construir nunca", añade Ollé. En la misma línea,

para Romero, de AFI, el excedente se mantendrá por encima de las 600.000 viviendas durante los

próximos dos años, pero no se llegará a absorber completamente, ya que "hay una parte que va a ser

invendible al estar en una ubicación con servicios bastante limitados o directamente aislados".

Con la crisis y la morosidad, el sector financiero ha acabado adjudicándose más de 20.000 millones

de euros en pisos. Montalvo cree que la banca podría dinamizar más el mercado: "Se están

deshaciendo de lo menos valioso de sus existencias, y las mejores residencias las están reservando

para tiempos mejores". Ollé también apunta a la banca en otro sentido y advierte de que la anemia

crediticia impide las compras de demanda solvente.

Los precios aún tienen que bajar. El último aviso al respecto lo dio hace unos días el Banco de

España, al vaticinar ajustes hasta 2012 o principios de 2013. El descenso en términos reales

(descontando la inflación) desde 2007 hasta 2012 podría alcanzar el 25%. En el primer trimestre,

bajaron un 3,5% para primera y de segunda mano, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La intención del PP de recuperar las ayudas fiscales frena las ventas

Los precios seguirán bajando hasta 2013, según el Banco de España

CatalunyaCaixa cree que en 2011 se crearán 110.000 nuevos hogares

Un 'stock' razonable debería quedar en la mitad, según una experta


REPORTAJE: LOS DEBATES QUE ABRE EL 15-M /

VIVIENDA

Que el 'crash' inmobiliario no arruine al vulnerable

Las plataformas ciudadanas contra los desahucios acusan a los bancos de no buscar alternativas - El sector financiero sostie ne

que el cambio hundiría aún más al mercado

EL PAÍS 26/06/2011

La burbuja inmobiliaria sumada al paro ha dejado a miles de familias sin casa. Afectados y simpatizantes

piden la dación en pago para no arruinar a los más vulnerables. Los expertos admiten que hay que reformar

las leyes

Se estrenaron el miércoles 3 de noviembre. Cuarenta personas respondieron a la convocatoria de la

Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Cataluña (PAH Cataluña) y evitaron el desahucio de Lluis

Martí y su hijo de nueve años. Sucedió en la urbanización La Bisbal del Penedès, a medio camino

entre Barcelona y Tarragona. El caso de Martí es paradigmático: un padre de familia en el paro a

punto de perder su casa a pesar de lo cual deberá seguir cargando con una deuda de 100.000 euros.

Martí fue el primer afectado que, a pesar del miedo -a la repercusión mediática, al qué dirán, a la

opinión de amigos y vecinos-, solicitó ayuda para frenar su desalojo.

Desde noviembre, los activistas han conseguido parar 42 ejecuciones

Desde entonces, esta suerte de guerrillas pacíficas han paralizado 42 desahucios en toda España: 19

en Cataluña, 18 en Murcia, dos en la Comunidad Valencia y dos en Madrid. El viernes frenaron un

último desalojo en Málaga. La PAH ha contado en esta expansión con unos aliados clave: los

indignados del Movimiento 15-M y de Democracia Real Ya. La asociación de consumidores OCU y la

Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (ADICAE) también están luchando por introducir

cambios que eviten la ruina de por vida (o casi) de los más vulnerables.

Aunque evitan pronunciarse al respecto, estas acciones no han pasado inadvertidas a la banca. "Las

ejecuciones de los bienes hipotecados se realizan mediante resoluciones judiciales y entendemos que

en un Estado de derecho las resoluciones judiciales deben cumplirse", es la escueta opinión al

respecto de un portavoz de la Asociación Española de Banca.

Hace un mes, 13 vecinos y activistas que intentaron evitar el desahucio de una pareja originaria de

Ghana (padres de dos hijos y esperando el tercero) en Vic (Barcelona) recibieron una citación judicial

por desobediencia y resistencia a la autoridad. El juicio de faltas -el primero de este tipo- se celebrará

en julio, y puede acabar con una multa de entre 50 y 300 euros para cada denunciado.

"Lo ilegal es dejar a familias sin techo", opina el economista Adriá Alemany

"Lo que es ilegal es que se deje a familias sin techo", dice Adriá Alemany, economista de carrera,

contable de profesión y uno de los líderes del movimiento. "Al hacerlo se está vulnerando el artículo

25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, el artículo 11 del Pacto Internacional de

Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y el artículo 47 de la Constitución, que reconoce el

derecho a una vivienda digna".

Además de intentar evitar los desahucios con su presencia, la PAH ha elaborado tres propuestas

concretas con sus peticiones: 1. Que se permita la dación en pago (es decir, que la entrega de la

vivienda sirva para saldar la deuda pendiente) para aquellos deudores "de buena fe" a quienes sus

circunstancias económicas les impiden seguir pagando y que estén a punto de perder su residencia

habitual. 2. Que se convierta el parque hipotecario en un parque público de alquiler social. 3. Que los

bancos permitan a las familias desahuciadas seguir viviendo en su piso por un alquiler del 30% de los

ingresos familiares.

Con la dación en pago habría menos crédito y más caro, según los bancos

Ante el calado que está teniendo la propuesta de que se apruebe la dación en pago (que incluso

Esperanza Aguirre usó como arma electoral, aunque enseguida tuvo que dar marcha atrás), la banca

está reaccionando. Según un informe de la consultora de riesgo financiero Oliver Wyman -que las

entidades utilizarán como defensa ante una posible iniciativa parlamentaria en favor de esta medida-,

si se aprobara la dación en pago, acabaría pasando factura a los ciudadanos porque encarecería la

hipoteca media (117.000 euros a 27 años) en 60 euros al mes. Además, los bancos exigirían más

capital inicial para conceder un crédito (aproximadamente un 10% del importe), restringiendo el

acceso al crédito a más familias. "Se concederían menos créditos, más caros, por menor importe y se

acortarían los plazos de amortización", informan desde la Asociación Española de Banca. "Y lo que es

más importante, se encarecerían y endurecerían las condiciones para el 97% de las familias que

atienden puntualmente el pago de su deuda", continúan. "En otras palabras, los buenos pagadores

serían los más perjudicados por un cambio legal en este sentido". Y añaden: "Esto debilitaría el

crecimiento económico y hundiría aún más la deprimida actividad inmobiliaria. Además, la

certidumbre jurídica en tiempos de crisis es más necesaria que nunca e imprescindible para el

crecimiento económico".

Joaquín Maudos, investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas y catedrático

de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Valencia, no apoya la dación en pago.

"No estoy a favor por un motivo fundamental: cuando el precio de la vivienda sube mucho, como ha

subido, y la persona que solicitó un crédito vende su casa, solo esta persona se se beneficia de la

subida de precio. Plantear que si el precio cae, la pérdida la asuma el banco, es asimétrico e injusto",

continúa. "Me parece bien que en el futuro alguien quiera pedir un crédito hipotecario sin dación en

pago, pero las condiciones deben estar claras desde el principio. Cambiar las condiciones ya pactadas

tendrían importantes consecuencias futuras", concluye.

A pesar de las opiniones contrarias, otros expertos asumen que algún tipo de cambio es necesario

para aliviar la situación de los más afectados por la crisis. Incluso la banca se declara convencida "de

la necesidad de encontrar soluciones para las familias que viven situaciones de extrema gravedad", y

aporta una posible medida: "En casos de gran necesidad, las autoridades podrían considerar reducir

la parte del salario susceptible de ser embargada, en atención a las graves repercusiones que está

teniendo la crisis de la economía española sobre los ciudadanos más desfavorecidos".

Hasta 2004 había 14.000 desalojos por año, ahora son 100.000

El pasado mes de mayo, la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados aprobó crear una

subcomisión para estudiar los "elementos de mejora" en el sistema hipotecario español y "en

particular" respecto a aquellas condiciones que puedan ser consideradas "abusivas". Pera Macías, de

CiU, Pablo Matos, del PP, y Ana María Fuentes, del PSOE, forman la comisión, que se reunió el

pasado miércoles por primera vez.

Matos explica su razón de ser: "La Ley Hipotecaria tiene 150 años y ha funcionado correctamente

pero la crisis ha puesto en evidencia situaciones desproporcionadas e injustas en el propio sistema".

"Hasta 2004 se daban 14.000 ejecuciones hipotecarias al año", continúa. "Cuando eso pasaba, se iba

a subasta pública y normalmente el problema acababa ahí porque alguien compraba el bien por un

importe o superior o similar a la deuda. El problema es que ahora está habiendo 100.000 ejecuciones

hipotecarias al año y cuando se va a subasta quedan desiertas porque el sector está parado y porque

los bancos no dan crédito. Y cuando la subasta queda desierta la ley permite el banco adjudicarse el

piso por el 50% del valor, por lo que el deudor queda debiendo el resto de la deuda, una situación que

consideramos desproporcionada, sobre todo si se trata de la vivienda familiar".

¿Qué tipo de cambios barajan proponer? "Por un lado consideramos desproporcionado que se

apliquen intereses de demora que llegan hasta el 29%", prosigue Matos. "Hay que corregirlo, así

como algunas clausulas suelo. Personalmente también quiero que se analice el sistema de tasaciones

y la conveniencia de que las tasadoras sean totalmente independientes de las entidades financieras.

Pero hay que analizar todo esto con detenimiento". Para ello, Fuentes, del PSOE, avanza que van a

elaborar un cuestionario que harán llegar tanto a registradores de la propiedad, notarios, juristas,

economistas, afectados o periodistas especializados.

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Pompeu Fabra, no es partidario de la dación en

pago pero sí de otras alternativas "viables", algunas de las cuales coinciden con las perfiladas por

Matos: "Modificar la Lley de Enjuiciamiento Civil para que, en caso de que la subasta de una vivienda

no tenga concurrencia, se aumente el porcentaje por el que el banco se adjudica la vivienda al 70% o

80% de su valor -y no al 50% actual-, reducir o eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

si el banco acepta la dación en pago, lo que incentivaría a los bancos a elegir esta opción, y reducir el

límite del interés de demora".

El notario José Ignacio Navas Olóriz, experto en derecho inmobiliario, se suma a la propuesta de

subir el porcentaje al que los bancos se adjudican las viviendas en subasta: "Es un disparate que la

entidad que decía que la vivienda valía tanto, cuando ejecuta la hipoteca se lo adjudique al 50%.

Habría que subir el porcentaje por lo menos a un 70%. Eso para empezar a hablar, porque habría que

revisar todo el procedimiento".

Navas también rompe una lanza a favor de los bancos: "Tienen la culpa de muchas cosas pero no

olvidemos que gran parte del confort que vivimos es gracias a la generalización de los préstamos.

Nadie firma una hipoteca obligado", continúa. "Y si alguien no hace frente al pago, la máquina legal

tiene que actuar por un incumplimiento que es imputable al comprador y no el banco. El 15-M y las

plataformas de afectados, al evitar los desahucios de forma directa, están ejerciendo una coacción,

pero también están haciendo visible una disfunción severa del sistema".

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Asociación para el Desarrollo del Alquiler

(*) Sin ánimo de lucro al servicio de la sociedad

dossier de información n 1 julio 2011

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