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“Donazioneetrasferimentoimmobiliare:problematicheapplicative”

Dott.ssaAntonellaSassu,praticantenotaioinRoma

Quando si intende acquistare un immobile è molto importante considerarne il titolo di

provenienza.Questononsolodalpuntodivistaformale(l’attodicompravenditachedifettadella

parterelativaallaprovenienzaènullo)maanchedalpuntodivistasostanziale.

In particolare, quando l’immobile proviene da una donazione, ci potrebbero essere delle

problematichefuturechenonsonoimmediatamentepercepibilialmomentodellastipulazionedel

contrattodicompravendita.

Cosaèladonazione

Ilnostroordinamentogiuridicoprevededuetipididonazione:

a) Ladonazionecd.diretta,cheèquellaespressamentedisciplinatadagliartt.769eseguenti

delcodicecivile;

b) ladonazioneindiretta.

a) LADONAZIONEDIRETTA:ladonazioneèuncontratto,regolatodall’art.769cod.civ.,mediante

ilqualeunaparte (c.d.donante),perpurospiritodi liberalità,arricchisceun’altraparte (c.d.

donataria),conproprioimpoverimento.

Ilcontrattodidonazionehaquindideglielementipeculiarichelocaratterizzano:

1. Spirito di liberalità, che costituisce la causa donativa. Il donante deve compiere

l’arricchimento con animus donandi, ossia non per ricevere qualcosa in cambio ma al

contrariosenzanullariceverenépretendere.

2. Arricchimentodeldonatarioeconseguentedepauperamentodeldonante,ossiaildonante

si priva di qualcosa (bene o diritto) o assume su di sé un’obbligazione in favore del

donatario.

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Perquelcheconcerneisoggettichepossonostipulareuncontrattodidonazione,questidevono

avere la cd. capacità di donare, ossia avere piena capacità di disporre dei propri beni e piena

capacitàd’intendereevolere(arti.774e775cod.civ.).

L’oggettodelcontrattopuòesseretantounbenequantoundiritto,purchésianell’effettivasfera

didisponibilitàdeldonante.Pertantononèpossibiledonarebenidi cuiancoranonseneha la

disponibilità:l’art.771cod.civ.espressamenteprevedelanullitàdidonazionedibenifuturi(fatti

salviifruttiesistentimanonancoraseparati).

Come già detto poc’anzi, la donazione ha una causa che le è propria: è un atto di liberalità

donativo.

Dalpuntodivistaformale,ladonazione,qualoranonsiadimodicovalore(art.783cod.civ.),deve

necessariamenteaverelaformadell’attopubblicoconlapresenzanecessaria(apenadinullità)di

duetestimoni(art.782cod.civ.).

Qualorataleformanonvenisserispettata,l’attoconclusosarebbenulloexart.1418cod.civ.

b) LADONAZIONEINDIRETTA:L’ordinamentogiuridicoconsideradonazionianchequegliattiche,

nonostantenonsianoespressamentedefinitiall’internodiuncontrattoexart.769cod.civ.,

comunquehannoqualerisultatolemedesimeconseguenzedelladonazionediretta.

Quindi,ogniattoonegoziogiuridicocheproduceimedesimieffettidiunadonazionediretta

(arricchimento di una parte, impoverimento dell’altra per puro spirito di liberalità), si

consideradonazioneindiretta.

Traquestipossiamoconsiderare:

- La remissione del debitoà Tizio deve a Caio la sommadi € 1.000,00. Se Caio per puro

spiritodiliberalitàdecidedirinunciareallariscossionedelsuocreditovantatoneiconfronti

diTizio,alloraavremounadonazioneindiretta:Tiziosisaràarricchitodi€1.000,00perché

in realtà avrebbedovuto spogliarsene in ragionedel suodebitoeCaio si èdepauperato

dellamedesimasommaperchéavrebbedovutoriceverlamaviharinunziato;

- Contrattoafavoredelterzo(artt.1411-1413cod.civ.);

- AcquistodiunbeneconpagamentodapartediunterzoàPerrestareintema,sipongail

caso di un soggetto che intende acquistare un immobile. Nell’atto di compravendita,

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l’assegno circolare con la somma pari al prezzo (o parziale) viene emesso da un altro

soggetto. Il caso più probabile è quello del genitore che interviene nell’atto di

compravendita, pagando il prezzo dell’immobile che però è acquistato direttamente dal

figlio.Inquestocasosiottieneunadonazioneindiretta:ilgenitoredonal’immobilealfiglio

nondirettamentemaattraversoilpagamentodelprezzodelbeneepertantocompieuna

donazioneindiretta1.

Qualisonoiproblemidiunimmobiledonato?

Lasuccessionedeilegittimarideldonante

Ladonazionesottocertiaspetti,tantoquelladirettaquantoquellaindiretta,costituisceunasorta

di“anticipazionesullasuccessione”:ildonanteattraversoladonazionetrasferiscealdonatariouna

quotadelpropriopatrimonioperattointervivos.

Non è un caso, infatti, che anche sistematicamente il legislatore abbia collocato le norme sulla

donazione nel libro 2° del codice civile, sulle successioni, e dopo le disposizioni in tema di

successionemortiscausa.

1 Sulpunto si segnalaCass, Sez.Unite, sent.n. 9282del5.8.1992, doveè stato ritenuto che in casi analoghi si

ritengadonatol’immobileenongiàlasommadidenaro.Questononèdipococonto.Siconsidericheilvalorediquantodonatoèutileperilcalcolodellequotespettantiai legittimari, tenendo conto delmomento in cui si apre la successione. Se il donante aveva donato il prezzodell’immobile attraverso la dazione di una somma di denaro al momento della stipula del contratto dicompravendita, si dovrà considerare il valore dello stesso all’apertura della successione, perché esso siconsidereràdonato.Diversamente, se il donante aveva donato una somma di denaro con la quale poi il donatario ha acquistatol’immobile,allorasiconsidereràdonatasololasomma.Per chiarire meglio: ogni qualvolta la somma di denaro si ricollega funzionalmente al bene oggetto dicompravendita,alloral’effettosaràquellodiavereladonazionedell’oggettoenongiàdeldenaro.Dalpuntodivistasquisitamenteeconomico,siassisteaduediversiscenari:- Poniamoilcasodiunacompravenditadiimmobileavvenutaneglianni’90,alprezzodiLire30milioni;Tizio

provvede,nell’attodicompravenditaapagareilprezzodoveperòrisultaacquirenteCaio,ilfiglio.Tiziomuorenel 2015. Al momento dell’apertura della successione, si calcolerà il valore dell’immobile al tempo dellasuccessionechepotràvalerenonpiù30milionidi lire(pariaca15.000€mamoltodipiù,pereffettodellarivalutazionedelmercatoimmobiliare);

- nelmedesimocaso,seTizioavevaprovvedutoadonarealfigliolastessasomma(30milionidilire)etramiteessa il figlioavevaacquistato l’immobile, alloraai finidella riunione fittizia, si considera il valorenominaledelladonazione,ossiasempre30milionidilire(conricalcoloineuro)

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Nel caso di morte del donante, la successione si apre in favore di coloro che per legge o per

testamentosonoerediolegatarideldecuius.

IlCodicecivileprevedeespressamentechecisianodeisoggetti,icd.legittimari,chehannodiritto,

aprescinderedaquantodispostodaldecuius invitaemediante testamento,adunaquotadel

patrimoniodeldefunto.

I soggetti legittimari sono: il coniuge, i figli, gli ascendenti (art. 536 cod. civ.). A questi soggetti

spetta una parte del patrimonio per legge; il testatore ha a disposizione una quota del proprio

patrimoniodadestinareachivuole(quotadisponibile).

Perdeterminareilpatrimoniodeldefuntoaifinidelcalcolodellequotespettantiai legittimarisi

consideranononsoloibenipossedutidaldecuiusalmomentodellamorte,maanchedituttele

eventualidonazionicompiuteinvitaafavorediunoopiùsoggetti.

L’art. 556 cod. civ. stabilisce espressamente che, per la quantificazione dell’ammontare delle

quote,siconsidera l’interamassadibeniedirittidicui ildecuiusera titolare,esclusi idebiti,e

fittiziamente si riunisce in questa massa anche quanto è stato donato in vita dallo stesso

attraversoattidonativi.

Qualoradall’operazionedicalcolorisultasseroleselequotediriservadeilegittimari,questiultimi

potrebberoadirelevielegaliedesercitareleazionidiriduzioneerestituzionecontrotutticoloro

chehannoricevutounapartedelpatrimoniodeldonante,ormaidefunto.

L’azionediriduzioneconsentediridurreproporzionalmentequantodonatodaldefunto invitaa

favoredeilegittimari.Pereffettodell’azionediriduzioneillegittimariohatitoloperrichiedernela

restituzione.

Taliazionisonoesperibilitantoneiconfrontideldonatariocheharicevutoilbenepereffettodel

contrattodidonazione, tanto i suoiaventi causachepossonoaver acquistato il benemediante

contrattodicompravendita.

Nelcasodiacquistodiimmobileoggettodidonazionechicorredeirischi:

• Acquirente. Il trasferimento potrebbe essere inficiato da eventuali azioni future dei

soggetti legittimari del donante. Egli potrebbe quindi ritrovarsi di lì a poco a dover

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restituire l’immobileacquistatoregolarmentesenzapoter farnulla.Sicuramenteavrebbe

titolo per esercitare azioni di risarcimento del danno,ma questo comporta un notevole

dispendioditempo,energieesoldi.

• Banca.Lamaggiorpartedegli immobilisiacquistamediantelacontestualerichiestadiun

mutuofondiariopressounistitutodicreditobancario.Labanca,almomentodellastipula

delcontrattodimutuo,ponesulbeneun’ipotecaagaranziadelsuocredito.

Nelcasodibenesottopostoadazionediriduzionelabancasipotrebberitrovaresenzail

bene a garanzia. Pertanto, per tali ragioni, molti istituti di credito, quando nella

provenienzac’èunadonazione,sonorestiiaderogareilmutuo.

Inmolticasiaddiritturalebanchehannoobbligatoilegittimarideldonanteastipulareuna

fideiussione sull’immobile donato, per limitare le eventuali azioni di riduzione che

potrebberoriguardarel’immobile.Ladottrinaelagiurisprudenza,tantodimeritoquanto

dilegittimità,ritengonochetaleprassisialesivadeidirittideilegittimari.

Cosafareinquesticasi?

E’normaleepacifico chiedersi,quindi, cosa farenel caso in cui ci si trovi adoveracquistare (o

vendere)unimmobilecheèstatooggettodidonazione.

Lestradepercorribilisonodiverseevannovalutatecasopercaso.

Inlineageneralesipossonotracciaredeirimediutiliperdestreggiarsiinquestomaremagnum:

A) Se il donante è deceduto da più di dieci anni, nulla quaestio: l’azione di riduzione e

restituzionesiprescriveneltermineordinariodidiecianni.

B) Se il donante è deceduto dameno di dieci anni, allora si può chiedere ai legittimari di

rinunciareall’azionediriduzione.

C) Art.563cod.civ.Lariformadel2005intemadidonazionihamodificatoparzialmentel’art.

563delcodicecivile.Attualmentelanormaprevedecheseildonatariohaalienatoilbene

a terzi e sono trascorsi più di venti anni dalla trascrizione della donazione, allora i

legittimari nonpossonopiùesercitare l’azionenei confronti degli acquirenti. Talenorma

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tuttaviaèoggettodiunaccesodibattitosuldiesaquodelterminediprescrizione,cheha

condottoaduediversiorientamenti.

Il primoorientamento, più estensivo, ritiene che ildiesaquo si considera dalmomento

della trascrizione del contratto di donazione, quindi se sono trascorsi venti anni,

l’acquirentesarebbesalvo.

Ilsecondoorientamento,piùrestrittivo,inveceritienecheildiesaquovadacalcolatodal

giornodientratainvigoredellanorma(15maggio2005).Laragioneèsistematicaeappare

la più corretta. Infatti il legislatore nel prevedere tale norma non ha previsto anche un

regimetransitoriochedisciplinasselesituazionipregresseallasuaentratainvigore.

Secondoleregolegenerali,lelegginonregolanocheperl’avvenireenonsonoretroattive,

salvi i casi in cui è espressamente preveduto tale effetto. Pertanto, nel silenzio del

legislatore,ladisciplinacheprescrivel’azionediriduzioneneiconfrontidegliaventicausa

deldonatarionel terminedi20anni,per ledonazionianteriorial15maggio2015nonè

applicabile.

Per effetto di ciò per tali donazioniante riforma il termine di prescrizione decorre dalla

datadientratainvigoredellanorma.

D) Scioglimentodelladonazionepermutuodissenso2. Il limiteall’utilizzodi tale soluzioneè

quellopercuiilbenedeveessereancoranelladisponibilitàdeldonatario.Seildonatariolo

haalienato,alloranonèpossibileattuarlo.

Loscioglimentodelcontrattodidonazionedeveavvenire tra lepartioriginarie.Pertanto

nonèpossibileattuarloquando:

§ Ildonanteèmorto;

2Questonegoziogiuridicoèstatomoltocontestatoindottrinaegiurisprudenzaperlungotempo.Secondounacorrentedottrinaleloscioglimentodelladonazioneequivalevaaunanuovadonazionetradonanteedonatarioperò“aparti invertite”: ildonantericeveva indietro ilbenedaldonatario.Questavisionenonsolorisultavasbagliatadalpuntodivistaprettamentegiuridicomaavevaqualeeffettoquelladiritassaredinuovoiltrasferimentodelbene,connotevoleaggravioperlepartiincausa.Attualmenteèormaiprevalentel’orientamentosecondoilqualeconlarisoluzionedelladonazionepermutuoconsenso (osecondoCapozzi,permutuodissenso in“Ilmutuodissensoneicontrattiadeffettireali,inStudiinricordodiA.Auricchio,Napoli,1983,p.296”),noncomportaunri-trasferimentodelbene,maunannullamentodeglieffettidelprecedentenegoziodonativo(tamquamnonesset).Questocomportaunnotevolealleggerimentodellespesediregistrodell’attosoggettoallasolaimpostafissadi€200,00.

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§ Ildonatariohaalienatoilbene.

Nel caso di morte del donatario, se il bene è stato acquistatomortis causa dagli eredi,

allora questi potranno, se il donante è ancora in vita, sciogliere la donazione. Questo

perchéglieredisubentranointegralmentenellaposizionedeldecuiusequindianchenei

diritti di quest’ultimo. Differentemente, nel caso di morte del donante, gli aventi causa

dallostessononpossonocompiereloscioglimentodelladonazione.

E) Polizza assicurativa. Nel caso in cui non sia possibile sciogliere la donazione per mutuo

dissenso,alloral’unicorimedioesperibileèquellodistipulareunapolizzaassicurativache

copra dal rischio di eventuali azioni di riduzione e restituzione. Tale fenomeno si sta

incrementandonotevolmenteelecompagnieassicurativehannopredispostodeicontratto

adhocpertalicasi.

Vi è da dire però che ci sono ancora delle criticità su tali contratti assicurativi. In primo

luogo non è ben chiaro come la polizza operi nel caso di vendita o frazionamento degli

immobiliassicurati.

Infine, occorre ricordare che la consulenza di un Notaio preventivamente alla stipulazione di

qualsiasinegoziogiuridicoeliminagranpartedeiproblemichepossonopresentarsi.

Moltevoltesisottoscrivonocontroppafacilitàimodulicheleagenzieimmobiliaripredispongono

per la promessa di acquisto. Quando la proposta di acquisto viene accettata dal proprietario

venditore,ilcontrattoèconcluso,equellochesembrauninnocuomodulositrasformaatuttigli

effetti di legge in un contratto preliminare di compravendita. Con tutte le conseguenze che ne

derivano.