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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
AVM – FACULDADE INTEGRADA
PÓS - GRADUAÇÃO LATO SENSU
GESTÃO CONDOMINIAL NO RIO DE JANEIRO – SÍNDICO PROFISSIONAL
JOSÉ LUIZ LESSA NETO
Rio de Janeiro
2016
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ORIENTADOR: Antonio Medina
DOCUMENTO PROTEGID
O PELA
LEI D
E DIR
EITO AUTORAL
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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
AVM – FACULDADE INTEGRADA
PÓS - GRADUAÇÃO LATO SENSU
GESTÃO CONDOMINIAL NO RIO DE JANEIRO – SÍNDICO PROFISSIONAL
Apresentação de monografia à AVM Faculdade Integrada como requisito parcial para obtenção do grau de especialista em Gestão Empresarial.
Rio de Janeiro
2016
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AGRADECIMENTOS
Agradeço еm primeiro lugar а Deus, qυе ilumina sempre о mеυ caminho, durante a longa caminhada da vida;
A todos оs professores dо curso, qυе foram tãо importantes nа minha vida acadêmica е nо desenvolvimento dеstа monografia;
Aos meus colegas de curso que sempre me ajudaram e me impulsionaram a seguir em frente.
A todos aqueles qυе dе alguma forma estiveram е estão próximos dе mim, fazendo esta vida valer cada vеz mais а pena.
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DEDICATÓRIA
Dedico esse trabalho a meus pais Reinaldo Fernandes e Diolinda Matos e minha esposa Watusi Lessa, que me deram suporte em todos os momentos que me permitiram alcançar o êxito nessa caminhada. E a todos, que de alguma maneira, me ajudaram a alcançar meu objetivo.
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RESUMO
Devido ao crescimento dos grandes centros e a consequente
verticalização das cidades, o número de condomínios cresceu
exponencialmente nos últimos anos. A cada ano esses empreendimentos se
tornam maiores e mais complexos, com infraestrutura completa para atender
às mais diversas necessidades de seus usuários. Essa complexidade tem
exigido dos gestores de propriedade cada vez mais habilidades e
conhecimentos.
Uma das etapas mais complexas nesse contexto é a implantação e
início da operação desses empreendimentos imobiliários, já que, para tanto,
diversas competências são necessárias e o volume de utilização da edificação
é enorme, com obras, mudanças, “start ups” de equipamentos e sistemas
prediais. De acordo com a legislação pertinente, o responsável legal pela
administração desses empreendimentos é o Síndico.
Na grande maioria das vezes o Síndico eleito na Assembleia de
Instalação do condomínio não possui conhecimento adequado e ferramentas
para atender às demandas iniciais e necessidades burocráticas. É comum, em
função disso, que delegue grande parte das atividades para uma empresa
especializada na administração de condomínios (administradoras).
Mesmo com a existência de muitos profissionais experientes e empresas
tradicionais no mercado de administração condominial, é comum verificar a
ausência de um plano bem definido para a etapa de implantação de
condomínios, causando transtornos aos usuários e gerando uma série de
conflitos que poderiam ser contornados, especialmente quando o assunto
requer assessoria de cunho técnico.
Este estudo tem como objetivo apresentar a terceirização do síndico
profissional como uma nova tendência do mercado para os condomínios.
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METODOLOGIA
Este trabalho será desenvolvido com base em pesquisa bibliográfica,
webgráfica e de campo. Para isso utilizarei como exemplo real uma pesquisa
feita no Condomínio Quartier Carioca, bibliográfica e webgráfica.
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SUMÁRIO
INTRODUÇÃO.....................................................................................................8
1. A ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL - FUNDAMENTOS, CONCEITOS E
ASPECTOS PRÁTICOSE JURÍDICOS ............................................................10
2. LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA E FISCAL.........................................................19
3. TIPOS DE GESTÃO CONDOMINIAL............................................................21
4. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO..........................................................24
5. SÍNDICO NOS CONDOMÍNIOS....................................................................25
6 MERCADO DE CONDOMÍNIOS....................................................................31
5. CONCLUSÃO................................................................................................35
REFERÊNCIAS WEBGRÁFICAS......................................................................37
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..................................................................37
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INTRODUÇÃO
Diante do aumento de edifícios verticais, horizontais e comerciais, a falta
de condôminos interessados ou preparados para exercer a função de síndico,
que prescrita em lei como requisito para todo condomínio, pontua com uma
necessidade. É da mesma que surge a oportunidade de apresentar a nova
tendência do mercado, o síndico profissional. Esta figura surge para atender e
solucionar os problemas que os condôminos-gestores enfrentam para na
atividade administrativa.
A ausência de conhecimentos e competências de gestão, no síndico,
implica frequentemente, em consequências desastrosas para suas atribuições.
Trata-se de habilidades como gestão condominial, gestão tributária,
imparcialidade, pró-atividade, solução mediada de impasses e conflitos, todas
inerentes à copropriedade e, principalmente, ao cumprimento, pelos
condôminos, da Convenção Condominial e do Regulamento Interno.
A grande maioria dos condomínios é gerida por síndicos desinformados
das responsabilidades do cargo, para qual foram eleitos. Trata-se de
responsabilidades vinculadas, que não podem ser negligenciadas. Além do
mais, desconhece-se também a possibilidade de terceirização da função de
síndico. Neste âmbito suscita-se a seguinte problemática, com fins de
elucidação: por que o síndico profissional é a melhor opção e pode ser visto
como uma tendência do mercado?
Este estudo tem como objetivo apresentar esta nova tendência do
mercado para os condomínios, especificar os modelos de gestão condominial e
definir as atividades do síndico profissional, que já é uma realidade há vários
anos em grandes metrópoles, como Rio de Janeiro e São Paulo.
A relevância deste estudo se pauta na importância e necessidade de
conhecer, sistematizar e divulgar o tema em questão. A profissionalização do
síndico orbita no universo conceitual que encara o condomínio como uma
empresa que, embora não comercialize bens e serviços, nem vise o lucro,
detém obrigações tributárias, financeiras e trabalhistas e carece de
fiscalização. Num primeiro plano, este conhecimento é pré-requisito para
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combater o despreparo dos síndicos que assumem a gestão, motivados pela
disponibilidade de tempo embora sem os requisitos técnico-administrativos já
mencionados. Num segundo plano, este conhecimento viabiliza o princípio da
eficiência da gestão, ao implantar processos gerenciais para reduzir despesas,
reduzir a inadimplência das taxas de condomínio e ampliar valorização do
patrimônio.
Verifica-se que, no momento atual da sociedade, quando viver em
condomínios representa a opção pessoal de maximização do tempo, poucos
escolhem assumir as responsabilidades de síndico. Surge então a modalidade
de terceirização da função de administração condominial, na figura do síndico
profissional, a empresa capacitada para prover soluções em áreas
diversificadas e garantir os interesses condominiais coletivos.
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1 A administração condominial – fundamentação, conceitos e
aspectos práticos e jurídicos
Segundo alguns autores galgados em textos de Dionísio, a origem do
condomínio remonta-se a Roma, onde plebeus teriam construído casas em
comum, dividindo-as por andares.
Na Idade Média, conhecia-se um sistema de propriedade semelhante ao
condomínio ora em estudo. Isto, em função da dificuldade de adquirir
habitações completamente independentes dentro das cidades muradas onde
não se dispunha de muito espaço, bem como pela divisão horizontal da
propriedade e, não, vertical.
O Código de Napoleão trazia um único artigo sobre o assunto. O Código
Português de 1867 referia-se somente aos encargos de reparação e conserto.
No Brasil, as Ordenações faziam referência à "casa de dois senhores".
Em 1921, surgiu o Decreto nº 5.481, devido à pressão ocasionada pelo
problema habitacional e às legislações alienígenas. Este, contudo, disciplinou a
matéria de forma muito tímida. Somente em 1961, quando o estudioso Caio
Mário da Silva Pereira, após publicação de monografia intitulada Propriedade
Horizontal, recebeu a missão de elaborar projeto alusivo a Condomínio e
Incorporações, o qual veio finalmente a converter-se na Lei Nº 4.591, de 1612-
64, que regulamentou o assunto com maior propriedade.
Para LOPES (1997, p.22), dentre os inúmeros fatores que ocasionaram
o surgimento da crise habitacional e impulsionaram o surgimento de uma nova
técnica de construção horizontal com o consequente aprimoramento da matéria
jurídica, estão as duas grandes guerras do último século, o êxodo rural, a
explosão demográfica, a formação de megalópoles e o anseio de aquisição de
casa própria.
MACHADO e JUNIOR (1998, p.3) assim argumentaram sobre os
problemas habitacionais:
“O condomínio por muito tempo foi visto como um tipo de moradia pouco confortável, devido aos entraves ocasionados pela proximidade entre os vizinhos e a pouca liberdade deles. Com o passar dos tempos, com a explosão habitacional e outros fatores sócio
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econômicos, notou-se um incrível crescimento no setor, o que compeliu a classe média e parte da alta a se encaminhar aos edifícios.” Continua os autores, “Em nosso cotidiano, observamos que, estando inserido dentro de uma série de novidades, tudo que se relaciona com o condomínio tem evoluído fantasticamente, causando-nos até um certo espanto, naturalmente absorvido pelo anseio de cada vez mais ver crescer na mentalidade de todos (condôminos principalmente) a necessidade da boa convivência na edificação, seja horizontal, seja vertical, a fim de que a melhoria na qualidade de vida reflita diretamente em nossas vidas e entre os demais que convivem conosco.”
Podemos conceituar um condomínio como uma associação de pessoas
para manutenção de propriedade comum, com direitos e deveres iguais ou na
proporção da fração ideal de cada condômino. A característica principal do
condomínio é a convivência simultânea em dois graus de utilização do bem
dentro de uma mesma propriedade, quais sejam o uso pleno do imóvel dentro
da unidade privativa e o uso restrito, compartilhado, das áreas comuns,
titularizadas por mais de um co-proprietário, segundo uma convenção
previamente estabelecida.
No que se refere à legislação aplicável aos condomínios, os mesmos
foram inicialmente regidos pela Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Posteriormente, com a entrada em vigor da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de
2002 (que instituiu o novo Código Civil), vários artigos da Lei n. 4591/64 foram
revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes à
incorporação imobiliária.
Uma das alterações do novo Código Civil, as obrigações pecuniárias
impostas aos condôminos, especialmente a taxa condominial e a multa. No que
tange à taxa condominial, dispõe o art, 1336, I, da Lei nº 10.406/02: “São
deveres do condomínio: I - contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais”. Trata-se de dispositivo que não deixa
margem a dúvidas: cada condômino participa das despesas do condomínio, na
proporção de suas respectivas frações.
Na mesma linha, no que tange à imposição da multa, a Lei é clara ao
estabelecer que está, sem prejuízo dos juros moratórios, será de, no máximo,
2% sobre o débito (art. 1336, § 1º). Tal pena pecuniária, imposta em caso de
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retardamento culposo no cumprimento da obrigação de pagar a taxa mensal,
não se confunde com outras sanções mais severas previstas no mesmo
diploma para o caso de violação grave dos deveres de convivência (sossego,
saúde, segurança etc.), ou prática de conduta anti-social, hipóteses em que o
valor da multa poderá chegar ao quíntuplo ou, até mesmo, ao décuplo da
contribuição mensal (art. 1336, §2º e art. 1337).
É bom lembrar que conforme GAGLIANO (2004, p.3) a Assembléia
Geral tem poderes para disciplinar de forma diversa o quanto consignado em
lei, alterando o valor da taxa ou da multa, bem como a técnica de rateio, uma
vez que as normas legais pertinentes são, no caso, meramente supletivas,
derrogáveis pela autonomia privada. Afinal, apenas ao próprio condomínio, por
seu órgão máximo, e a mais ninguém, interessa a forma pela qual as suas
despesas são rateadas e o seu orçamento é administrado.
Outras alterações da Lei 4.591/64 em função da vigência do Novo
Código Civil podem ser assim resumidas:
• Estipulação de diferentes quoruns para diferentes temas,
principalmente quanto à obras;
• Direito de preferência dos condôminos quanto ao aluguel de vaga
de garagem;
• Responsabilidade do adquirente da unidade pelos débitos
existentes;
• Responsabilidade do condômino que se beneficia,
exclusivamente, de determinada área ou coisa comum, pelo
custeio das despesas de conservação respectivas;
• Possibilidade de a assembléia investir outra pessoa que não
síndico nos poderes de representação;
• Possibilidade de existência de um conselho fiscal;
• Possibilidade da Convenção Condominial prever,
especificamente, as hipóteses que, para a comunidade, sejam
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definidas como comportamento antissocial passível de gerar
incompatibilidade de convivência, bem como estabelecer a
gravidade da conduta e a correspondente sanção pecuniária.
Para se administrar um condomínio deve ser estabelecido um corpo
diretivo que é representado pelos próprios condôminos, por empresas (síndico
profissional), composto pelo síndico, conselho fiscal e pela assembléia geral
dos condôminos, conforme prevê a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
Como representante legal do condomínio, o síndico responde civil e
criminalmente pelos seus atos à frente do condomínio. Tal responsabilidade
toma maior seriedade se considerarmos que o alcance da lei não se restringe
somente ao previsto na Lei do condomínio, mas ainda em outras leis, a
exemplo da de nº 8.137 de 27 de dezembro de 1990, que trata dos crimes de
ordem tributária, econômica e contra relações de consumo e também o Código
de Defesa do Consumidor, regulamentado pela Lei nº 8.078 de 11 de setembro
de 1990.
Os administradores são as pessoas que tomam decisões de
administração. A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, define que a
administração do condomínio cabe ao síndico, o qual pode transferir a outrem,
total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em
contrário da convenção.
Dentre as atividades para administrar um condomínio, podemos
exemplificar as seguintes funções: admitir e demitir empregados, preparar a
folha de pagamento dos funcionários e demais rotinas trabalhistas, calcular,
emitir avisos e cobrança das quotas de rateio, pagar as contas e fornecedores
do condomínio, elaborar orçamentos, balancetes mensais, cartas, avisos,
circulares, editais e convocações de assembléias, lavrar as atas, prestar
contas, solucionar os assuntos rotineiros junto aos condôminos, etc.
Ainda no tocante à administração do condomínio, facilmente podemos
identificar três modalidades de gestão de um condomínio: autogestão, co-
gestão e síndico profissional.
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De acordo com a legislação anteriormente citada, o síndico pode ocupar
da administração do condomínio ao invés de delegá-la a um terceiro. Contudo,
é importante antes saber se o mesmo tem os conhecimentos da parte legal,
trabalhista, contábil e financeira que envolve esta atividade. Por essas
situações práticas, é altamente recomendável que o síndico seja assessorado
por empresa especializada, normalmente dotada de suporte técnico e
administrativo, com departamentos diversos.
Há também que se destacar a materialidade das quantias de valores
mensalmente movimentadas por grande parte dos condomínios residenciais,
chegando mesmo a superar a renda de pequenas empresas. Desta forma, a
adequada aplicação dos recursos em benefício do condomínio tem que estar
assegurada. A sua contabilização deve ser adequada e transparente.
A rotina dos condomínios e as incumbências administrativas tornam-se
um fardo muito pesado para um condômino que se dispõe a ser síndico. É
incoerente a imaginação de que um vizinho, ao candidatar-se a síndico,
renuncie as suas demais atividades e abdique de seus afazeres para poder
exercer o seu mandato.
A isenção de pagamento da quota condominial ou o recebimento de pró-
labore é apenas uma compensação pela responsabilidade assumida e não
deve ser confundida com salário e obrigatoriedade de dedicação exclusiva ao
condomínio.
A revista Veja São Paulo, de 20 de março de 2002 publicou o perfil dos
paulistanos que estão à frente dos prédios da capital, cabendo aqui destacar
que:
• 22% dos síndicos são pessoas aposentadas e 14% são donas de
casa;
• 63% dos síndicos foram indicados por outros moradores, apenas
37% candidataram-se por iniciativa própria;
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• 19% dos síndicos se encontram na sua primeira gestão e 42% na
segunda. Apenas 39% contam com maior experiência na gestão
de condomínios.
Considerando que a legislação aplicável permite a delegação das
funções burocráticas e de representação, fica evidente entender porque as
administradoras assumiram relevante papel na questão dos condomínios.
Salientamos que, sem sombra de dúvida, um dos assuntos que merece
maior atenção na administração de um condomínio, é a prestação de contas.
Prestar contas é uma obrigação do gestor e sua transparência pressupõe ética
organização e zelo, o que consequentemente gera segurança confiabilidade e
tranquilidade por parte dos moradores, os quais contribuem com o pagamento
de suas cotas, para sustentação da prestação dos serviços necessários à vida
do condomínio.
A cada mês, não por força de lei, mas por uso e costume, o síndico ou
administradora, elaboraram um balancete de contas detalhado para ser
distribuído aos condôminos. Os documentos comprobatórios são arquivados
em pasta própria e submetidos à análise e aprovação do síndico, membros do
conselho consultivo e/ou fiscal, os quais darão parecer para posterior
aprovação ou reprovação por parte da Assembleia Geral de condôminos.
Normalmente a pasta referida contém os documentos do período de um
mês, referentes à arrecadação, cotas de condomínio em atraso, multas
arrecadadas, saldos bancários, aplicações financeiras, balancete e
comprovantes das despesas pagas.
Acerca da responsabilidade do síndico em relação à prestação de
contas perante os condôminos a Lei nº 10.406/02, estabelece:
“Art. 1.348. Compete ao síndico: VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
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A partir deste ponto, como já foi efetivado o estudo das leis aplicáveis à
administração do condomínio, passa-se a tratar dos demais meios de sua
normatização.
Segundo Contreras e Dolci, (2001), no sentido literal da palavra,
condomínio é propriedade com mais de um titular. Condomínio é o estado da
coisa indivisível, sobre a qual, várias pessoas exercem, ao mesmo tempo, o
direito de propriedade.
Neste sentido, o condomínio pode ser entendido como uma reunião de
pessoas a fim de manter propriedade comum, com direitos e deveres iguais ou
na proporção da fração ideal de cada condômino. Assim como é afirmado por
Karpat (2002), condomínio é a propriedade em comum, onde cada condômino
pode exercer todos os direitos compatíveis com a impossibilidade de divisão. O
termo condomínio é utilizado com mais frequência para definir o direito
exercido por pessoas (condôminos) sobre suas unidades privativas e sobre as
dependências de uso comum de edificação.
O Condomínio Quartier Carioca, objeto de exemplo, localizado na Rua
Bento Lisboa n. 106/120 no bairro Catete na cidade do RJ, o Condomínio
possui 8 blocos sendo, 868 apartamentos e 13 lojas, onde a administração é
realizada pelo síndico profissional APSA, que conta com um quadro funcional
composto por um Gestor Síndico, Gestor de Infra-estrutura, Gestor Financeiro
e três Assistentes.
1.1 A Convenção Condominial
De acordo a Lei 10.406/2002, Art. 1.333, a convenção que constitui o
condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Prevê ainda o Parágrafo Único desse artigo que para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
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A Convenção é uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a
regrar o comportamento não dos condôminos, mas de todas as pessoas que
ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos,
comodatários, etc. Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas suas
partes previstas e nas de uso comum, a convenção visa resguardar, em
proveito de todos, o patrimônio condominial e a moralidade ambiente, num
sistema de normas que, mais rigorosamente do que as decorrentes do direito
de vizinhança, objetiva garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas
o sossego, a tranquilidade e a segurança.”
Podemos, então, definir convenção condominial como um conjunto de
obrigações e direitos, registrado no Registro de Imóveis, que regram o
comportamento de todos que transitam pelo edifício, estabelecendo normas de
utilização tanto das áreas comuns como as de uso privativo, visando,
sobretudo, resguardar, em benefício comum, o patrimônio, condominial e a
moralidade no ambiente.
1.2 O Regulamento Interno do condomínio
QUEIROZ (1994, p. 31), assim discorre sobre o regulamento interno do
condomínio:
“Irmão menor da convenção, o regulamento interno do condomínio tem assumido papel fundamental na vida coletiva, não raro usurpando funções que seriam da convenção, em razão de esta estar presa a quorum de alteração que, na prática, inviabiliza qualquer tentativa de atualização”.
Não se deve confundir os dois instrumentos. Cada um deles tem a sua
própria natureza, sua finalidade. A convenção regula os direitos fundamentais
dos condôminos. O regulamento interno preocupa-se com a vida diária do
condômino, com o cotidiano de seu funcionamento.
De fato, a lei não define o campo de abrangência do regulamento
interno. Poderá conter regras meramente procedimentais, como ir além,
regulando de certo modo o comportamento exigível dos condôminos,
moradores e funcionários.
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O regulamento interno deverá ser aprovado em assembléia ou mediante
contrato (instrumento escrito) subscrito por condôminos que atinjam o quorum
mínimo estabelecido na convenção.
1.3 As Assembléias dos Condôminos
NASCIMENTO (1988, p. 256) nos ensina que “a Assembléia Geral é o
órgão deliberativo do condomínio, motivo pelo qual para ela devem ser
convocados todos os condôminos e, em determinadas circunstâncias, os
compromissários compradores de apartamentos, os promitentes cessionários,
etc. Logo, a palavra condôminos, existente na Lei, tem sentido lato e abrange,
em certas hipóteses, os pretendentes à aquisição das unidades autônomas,
igualmente interessados em todos os negócios condominiais”.
A Lei 10.406/2002, Art. 1350, prevê que anualmente ocorra a
Assembléia dos Condôminos a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente
eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. Portanto, a lei prescreve
pelo menos uma assembléia anual, até porque o orçamento das despesas de
conservação do edifício e manutenção de seus serviços deve ser anualmente
submetido à Assembléia dos condôminos. Igualmente, deve o síndico submeter
suas contas à deliberação da Assembléia, sendo conveniente que o faça na
mesma assembléia em que se deliberar sobre o orçamento do novo período
administrativo anual.
Quanto à assembléia extraordinária, de acordo com a Lei 10.406/2002,
Art. 1.355, poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos. A assembléia extraordinária tem por objetivos rever o orçamento
de despesas, aprovar recuperação de déficit, deliberar sobre obras,
benfeitorias úteis, necessárias ou voluptuárias, recorrer dos atos do síndico,
decidir sobre o comportamento dos moradores, alterar a convenção ou o
regulamento interno, entre outros assuntos.
A Lei 10.406/2002 prevê também assembléia sobre a reconstrução (Art.
1.357), para os condôminos deliberarem sobre a reconstrução ou venda da
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edificação, nos casos da mesma for total ou consideravelmente destruída, ou
ameace ruína.
2 Legislação Tributária e Fiscal
Este estudo tem o objetivo de esclarecer e demonstrar o grau de
conhecimento do Sindico sobre as questões tributárias e fiscais, onde fortalece
a tendência da necessidade de um síndico com maior conhecimento e
experiência para que o condomínio não sofra com a inexperiência e/ou falta de
tempo dos proprietários que assumem a função, sendo assim, demonstrada a
necessidade da contratação do síndico profissional.
2.1 Retenção INSS Pessoa Jurídica
Conforme Instrução Normativa n.971, de 13 de novembro de 2009, trata-
se da legislação que deve ser observada pelos condomínios que contratam
inúmeros serviços de prestadores de serviços de uma PJ. O condomínio passa
na condição de contratante, a ser responsável pelo recolhimento do tributo do
INSS, passível de penalidade caso não cumpra esse mister.
Esta legislação estabelece a obrigatoriedade de retenção de 11% (art.
112) sobre o valor do serviço executado mediante sessão de mão de obra ou
empreitada de obra civil.
A retenção deverá ser recolhido em nome do prestador de serviço, em
seu respectivo CNPJ. A informação relativa à empresa pagadora do INSS,
tomadora do serviço deverá ser discriminada no corpo da GPS (Guia de
Recolhimento Previdência Social).
Não se admite nos casos de fornecimento nos casos de fornecimento de
material e mão de obra, que o valor relativo aos serviços seja inferior a 50% do
valor total da NF-e, salvo que este percentual esteja estipulado em contrato.
Valor mínimo de retenção/recolhimento é de R$ 10,00 para PJ, conforme
base legal IN 1238/2012, art. 398 .
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2.2 Retenção INSS Cooperativas
No caso do serviço ser contratado de Cooperativas a contratante arcará
com 15% de INSS sobre o valor bruto dos serviços.
2.3 Retenção INSS Pessoa Física
No caso de serviço ser contratado de uma pessoa física, denominado
autônomo e obrigatoriamente inscritos no INSS, PIS ou PASEP e prestam
serviços sem qualquer vínculo empregatício, a contratante deverá reter no ato
do pagamento o percentual de 11% do valor a ser pago ao prestador de
serviços, além de ter de arcar com mais 20% para pagamento ao INSS sobre o
valor bruto a ser pago ao prestador de serviço.
2.4 Retenção INSS Empresa do Simples Nacional
A microempresa e a empresa de pequeno porte optantes pelo Regime
Especial de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas ME e EPP
contribuem na forma estabelecida nos artigos 13 e 18 da Lei complementar
n.123 de 2006.
2.5 Retenção ISS
O ISS se aplica sempre que uma empresa estabelecida em outro
município, prestar serviço a uma empresa/condomínio do município do Rio de
Janeiro. O tomador do serviço é obrigado a reter o ISS, pela alíquota vigente
no seu município.
O percentual de recolhimento terá uma variação entre 3% e 5%
conforme o serviço prestado, o prazo para recolhimento é o dia 10 ou primeiro
dia útil do mês subsequente ao pagamento.
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Os condomínios estão obrigados a manter, por 5 anos – contatos da
data do pagamento, relatórios mensais com dados dos pagamentos que
sofreram retenção de ISS na fonte.
2.6 Retenção PIS / COFINS / CSLL
A retenção deve ser feita em todos os serviços prestados por Pessoa
Jurídica, sempre que atingido o valor mínimo para retenção. Com a alteração
da Lei 13.137/2015 de 19/06/2015, as atividades que estejam no ROL das
atividades obrigadas a retenção e fature acima de R$ 215,05, anteriormente as
retenções eram feitas para pagamentos a cima de R$ 5.000,00, deverão aplicar
alíquota de 4,65% de retenção dos referidos tributos.
As empresas optantes pelo Simples Nacional, são dispensadas desta
retenção, no entanto, tem de apresentar, a cada pagamento, declaração
padrão, conforme modelo descrito no anexo I da Instrução Normativa n. 381 da
Receita Federal.
O condomínio deverá anexar a primeira via da declaração ao pagamento
e devolver a segunda via a empresa, não sedo cumprida esta exigência legal,
os pagamentos serão feitos com as devidas retenções.
3 Tipos de Gestão Condominial
As administrações condominiais identificam-se em três modalidades de
gestão: autogestão, cogestão e Síndico Profissional. Cabe aos síndicos o
exercício da autoridade para a escolha e decisão do modelo de controle e
escrituração do acervo patrimonial dos condomínios e da divulgação das
informações econômico-financeiras.
3.1 Autogestão
Autogestão é o nome dado à modalidade na qual os condôminos
administram-se por conta própria. Ela é resultado de uma determinação da
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Assembleia Geral, geralmente como medida de economia, evitando-se os
gastos com administradoras profissionais.
Autogestão é a estreita colaboração não remunerada de vários
condôminos eleitos por assembleia. Somente o síndico é isento da taxa
condominial. Esse tipo de opção, quando realizada com transparência, é a de
melhor resultado em termos de custos.
Na autogestão, o síndico condômino (quem habita o imóvel, na condição
de proprietário), tem que dividir com outros condôminos a administração, as
responsabilidades diversas e, principalmente, dispor de tempo para a execução
das tarefas e de suficiente conhecimento técnico. Caso contrário, corre-se o
risco de, ao invés de economia, gerar despesas adicionais, como a contratação
de contadores e advogados em busca de solução para questões como
rescisões trabalhistas e cobranças judiciais.
3.2 Cogestão
A cogestão é uma forma de administração do condomínio pelos próprios
condôminos, sempre em colaboração com outras pessoas, como os serviços
de um contador para gerenciamento e elaboração prático administrativo,
significa o processo de divisão das responsabilidades com profissionais
especializados, que ficam incumbidos de cuidar apenas de questões
burocráticas relativas ao condomínio.
Percebe-se que, na administração de cogestão, o síndico recorre a uma
assessoria administrativa, ou seja, partilha suas tarefas com empresas
especializadas. Neste sentido, se posta a figura do contador, a quem recai a
tarefa de elaborar a documentação contábil junto à administração do
condomínio, embora sem a transferência das responsabilidades legais.
3.3 Síndico Profissional
23
É o processo pelo qual o condomínio contrata a empresa prestadora de
serviço para assumir a função de síndico. A contratação de síndico profissional
é uma realidade atual do mercado imobiliário, mediante aprovação dos
condôminos em assembleia.
A contratação de um síndico profissional não é novidade no mundo dos
negócios e está relacionada com a qualidade, a competitividade e a
produtividade. A empresa especializada na administração, ao assumir o
condomínio como síndico traz inúmeros benefícios aos condôminos. Suas
experiências e conhecimentos permitiram um maior planejamento e controle do
condomínio, melhorando e muito o maior problema condominial, que é a
inadimplência.
O Quartier Carioca, objeto de exemplo, tem como seu síndico
profissional a APSA, onde todas as responsabilidades são do síndico
profissional, uma decisão tomada e assembleia que possibilitou toda uma
infraestrutura para a administração do condomínio.
No QC, o síndico profissional conta com um quadro de funcionários, no
qual possibilita um maior controle e agilidade nas decisões, permitindo total
imparcialidade nas decisões.
O condomínio conta com uma equipe formada por:
• Gestor Síndico;
• Gestor Infra estrutura;
• Gestor Financeiro;
• 3 assistentes na administração;
• Gerente de Áreas Comuns;
• Assistente de GAC;
• 8 Supervisores.
24
Além de todos esses funcionários, que são de responsabilidade direta do
Síndico, existem as empresas terceirizadas de segurança, limpeza,
manutenção, CFTV, rádio de comunicação dentre outras.
4 Administração do Condomínio
De acordo com o art. 1.347 do Atual Código Civil (Lei nº 10.406,
de10/01/2002) a administração do condomínio cabe ao síndico, o qual pode
transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição
em contrário da Convenção Condominial, que se destina a disciplinar o uso
dessas áreas comuns. Esta convenção deverá ser registrada no Cartório de
Registros de Imóveis.
Nota-se que o síndico pode ocupar a administração do condomínio ao
invés de delegá-la a um terceiro, mas é importante verificar se o mesmo
encontra-se inteirado das responsabilidades administrativas que envolvem tal
atividade. Por isso, é recomendável que ele seja assessorado por empresa
especializada, normalmente dotada de suporte técnico e administrativo.
Para efeitos de fiscalização, o condomínio é uma empresa sem fins
lucrativos, e embora não comercialize bens e serviços nem vise o lucro é
registrada na Receita Federal, na Previdência, no Ministério do Trabalho e
detém as obrigações contábeis, financeiras e trabalhistas previstas para
qualquer empresa. Esse acúmulo complexo de tarefas envolvidas na
administração de condomínios responde pela tendência à terceirização das
atividades anteriormente atribuídas aos próprios condôminos (síndico e
subsíndico).
Assumir a responsabilidade do cargo de síndico, independentemente de
porte residencial ou comercial, resulta, com frequência, da disponibilidade de
tempo de um indivíduo que não detém experiência em tal atividade, nem o
conhecimento mínimo para tomadas de decisões adequadas.
25
5 Síndico nos Condomínios
De acordo com Brasil (2007), o art. 1.348 do Novo Código Civil (Lei nº
10.406, de10/01/2002), o síndico é eleito pelo prazo máximo de dois anos, com
a possibilidade de reeleição, em assembleia geral ordinária, especificamente
convocada para esse fim. Torna-se assim o representante legal do condomínio.
A ele caberá a representação do condomínio em judicial ou extrajudicialmente,
nos órgãos municipais, estaduais e federais, ou em qualquer situação em que o
condomínio se envolva como réu ou como autor.
As responsabilidades que o síndico assume perante o condomínio,
inerentes ao cargo para o qual foi eleito, não podem ser ignoradas e nem
negligenciadas, portanto, não pode deixar de realizar a prestação de contas de
sua gestão, ao que teria como consequência, sujeitar-se às sanções impostas
por lei (ação de prestação de contas), por qualquer condômino.
Nota-se que o síndico precisa de um conhecimento mínimo para cumprir
suas tarefas de forma eficiente e eficaz, o que faz com que o síndico
profissional se torne opção de maior competência, levando em conta toda sua
experiência. É necessário ter em mente conceitos básicos de administração e
contabilidade, a fim de facilitar sua compreensão e guiar sua tomada de
decisão.
A gestão de um condomínio, qualquer que seja o seu porte, não está
limitada à cobrança das quotas condominiais e ao pagamento das contas
mensais. Entre as principais obrigações administrativas do condomínio, pode-
se citar a admissão e demissão de empregados, a concessão de férias, o
recolhimento de encargos trabalhistas e previdenciários, a guarda de
documentos durante cinco anos, sujeitos a fiscalização permanente (Folhas de
Pagamento, INSS e FGTS), a contabilização mensal do movimento financeiro,
o controle dos recebimentos e a baixa dos pagamentos efetuados pelos
condôminos, o recolhimento de guias e comprovações do PIS/COFINS/DUAM,
a emissão anual da DIRF, RAIS, e outros.
26
Um síndico que não detenha o conhecimento necessário à gestão do
condomínio, pode sofrer consequências desastrosas. De acordo com Avvad
(2004), competem ao síndico ainda como atribuições dentro do condomínio:
• Convocar assembleia e exercer a administração interna da edificação;
• Representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em
qualquer instância e repartição, praticando os atos em defesa dos
interesses comuns;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno;
• Orientar aos condôminos que sejam cumpridas as normas estabelecidas
na convenção condominial e no regulamento interno;
• Comunicar a existência de qualquer procedimento imediatamente à
Assembleia seja administrativo ou judicial;
• Zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços
necessários;
• Cuidar do orçamento anual da receita e despesa; prestar contas à
Assembleia;
• Cobrar a taxa condominial e as multas devidas;
• Contratar o seguro da edificação.
Percebe-se que o síndico precisa estar conectado a pessoas e empresas
prestadoras de serviços que possam atender e solucionar emergências nos
diversos setores da administração condominial, quando estas vierem a ocorrer.
5.1 APRESENTAÇÃO DO SÍNDICO PROFISSIONAL
E cada vez mais comum o surgimento de impasses entre condôminos no
processo de eleição de um síndico, seja pela falta de candidatos ou pela
ausência de adesão da maioria em relação ao pretendente. Foi dessa
necessidade que surgiu a figura do “Síndico Profissional”. A contratação do
síndico que não seja morador do condomínio deverá ser decidida pela
27
Assembleia Geral, pelo prazo máximo de dois anos, com a possibilidade de
reeleição. Essa figura recebe o nome de síndico profissional, uma personagem
cuja gênese se dá na ausência de interesse de um condômino em particular
assumir a gestão do condomínio.
Esse tipo de síndico confere, dentre as vantagens já citadas, a liberação
da carga de responsabilidade civil e criminal do condômino que assume o
cargo sem experiência, a introdução de um cunho empresarial à administração
dos condomínios, cada vez mais sujeitos a diversos tipos de fiscalização
governamental. A magnitude da responsabilidade do síndico repousa no fato
de que representa uma coletividade e os seus interesses, tornando-se apto
para representá-la em judicial ou extrajudicialmente.
É neste prisma que a importância de que o síndico profissional tenha
conhecimento administrativo para exercer a função que não abrange apenas o
mero empenho na conservação e guarda das partes comuns do condomínio,
mas também a contratação de empresas e pessoas destinadas ao atendimento
e solução das possíveis emergências nos diversos setores da administração
condominial.
Outro aspecto que endossa a terceirização da atividade de síndico é que
a falta de conhecimento de gestão condominial pode culminar em prejuízos
para com as responsabilidades do síndico.
Assim, a figura do síndico profissional, com suas habilidades em gestão
condominial, acarreta vantagens pela sua isenção, reduzindo os desgastes e
vínculos emocionais que possam favorecer a qualquer morador ou funcionário;
além de que seu trabalho se dá em função da redução dos custos, da maior
geração de receita líquida, do exercício de maior controle financeiro, aí inclusas
as providências para a redução da inadimplência de taxas condominiais, e zelo
pelo cumprimento da Convenção Condominial e do Regulamento Interno.
Neste sentido, ele deve participar, deliberativamente, de assembleias,
além de aperfeiçoar os processos de seleção e recrutamento de pessoal. É
também atividade do síndico profissional a implantação de processos
gerenciais, empresariais à administração do condomínio que podem
28
proporcionar, em curto prazo, uma real economia de recursos financeiros e a
valorização do patrimônio dos condôminos.
• O síndico profissional deve, dentre outras obrigações, manterem contato
direto com o contador;
• Efetuar o gerenciamento do contrato de prestação de serviços da
empresa que terceiriza a zeladoria, portaria e limpeza (se houver);
• Informar seu expediente, se diário, semanal ou quinzenal, visando à
manutenção e à conservação predial;
• Assessorar na contratação de prestadores de serviço;
• Auxiliar na escolha dos seguros, em obediência à legislação pertinente;
atender, prontamente, a todos os condôminos, independente de serem
conselheiros ou não e, principalmente, como será tratado às situações
de emergência.
Na administração do condomínio o síndico profissional terá que gerir em
conjunto com o conselho fiscal, formado por condôminos (a quantidade de
conselheiros é particular de cada convenção), estes por sua vez terão a função
de fiscalizar os trabalhos, que devem ser realizados com total transparência e
lisura.
O sucesso da gestão condominial depende muito da boa comunicação entre as
partes: o síndico profissional, a administradora (caso ela não seja o síndico) e o
condomínio (subsíndico e conselho). O síndico profissional já é uma realidade
há vários anos. Sua faixa remuneratória é variável, é calculada com base na
arrecadação ordinária ou na quantidade de apartamentos e não gera qualquer
vínculo empregatício com o condomínio.
A responsabilidade civil e criminal do condomínio passa a ser de
responsabilidade única e exclusiva do profissional contratado. Por isso, os
condôminos devem tomar a decisão mais acertada ao escolher o futuro gestor.
Os condôminos devem ter em mente que a terceirização do gerenciamento do
edifício não os isenta de suas responsabilidades, uma vez que existem
obrigações de ambas as partes e, assim, devem acompanhar os serviços
29
prestados, fornecer as informações e documentos necessários, além de
cumprir fielmente o que os termos contratuais. Desse modo, os moradores
podem, periodicamente, avaliar a qualidade dos trabalhos executados,
acompanhando os resultados e corrigi-los, se necessário.
Para que o síndico profissional se estabelecer no mercado deve ser
participativo, comunicativo, disciplinado, organizado, líder, um bom negociador
e, principalmente, administrar bem o patrimônio de terceiros, com serenidade.
Para o síndico profissional o condomínio é um cliente, ao qual ele deve prestar
o melhor serviço possível. Para isso é remunerado e será cobrado de acordo
com o contrato firmado entre as partes.
5.2 A Importância do Síndico Profissional
É comum os condôminos travarem uma verdadeira batalha para eleger
um síndico, seja porque não há candidatos ou porque o candidato não agrada
a maioria. Por lei, todo condomínio precisa ter um representante legal.
Foi da necessidade imposta por lei, de que todo condomínio tenha um
representante legal, que nasceu a figura do “Síndico Profissional”, ou como
preferem alguns, do “gestor de condomínios”. Em condomínios com muitos
problemas, onde ninguém quer assumir o cargo, ele é altamente
recomendável, desde que tenha experiência prática e teórica em
administração, algumas noções de contabilidade, recursos humanos, direito,
entre outras.
Deve ser um bom negociador pra tratar com os fornecedores, mas,
acima de tudo, ele deve ser alguém que saiba controlar a inadimplência,
mediar e pacificar conflitos. Aliás, são estes os grandes desafios do síndico
profissional: mediar conflitos e administrar bem o patrimônio dos outros, com
serenidade.
A legislação não impede a contratação de um síndico profissional,
considerando o disposto no §4º do art. 22 da Lei n.º 4.591/64, que diz: "ao
síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
30
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger,
salvo se a Convenção dispuser diferentemente". Assim, o síndico profissional
pode ser pessoa física ou jurídica: ou é um profissional autônomo contratado
ou uma empresa prestadora de serviços, sem vínculos trabalhistas com o
condomínio.
A estrutura administrativa do condomínio pode ser alterada com a
presença do síndico profissional, que não mora no prédio e costuma exercer a
função em vários edifícios. Entretanto, vale salientar que o síndico pode ser
pessoa estranha ao condomínio, mas o subsíndico e os conselheiros,
obrigatoriamente, devem ser proprietários e residentes. A responsabilidade civil
e criminal do condomínio passa a ser única e exclusiva do síndico profissional
contratado.
Por isso, os condôminos devem tomar a decisão correta ao escolher o
futuro gestor do condomínio. O contrato celebrado entre o síndico profissional
e o condomínio sujeita ambos às especificações acordadas. O sucesso da
gestão depende muito da boa comunicação entre as três partes: síndico
profissional, a administradora e condomínio (subsíndico e conselho)
Os condôminos devem ficar atentos que terceirizando o gerenciamento
do edifício, não estão se livrando de suas responsabilidades totalmente, uma
vez que existem obrigações de ambas as partes, e assim, terão que
acompanhar os serviços prestados, fornecer as informações e documentos
necessários, cumprir fielmente o que ficou estabelecido no contrato. Desse
modo, os moradores podem, periodicamente, avaliar a qualidade dos trabalhos
executados, acompanharem os resultados e efetuar correções, se necessário.
Atualmente, poucos condôminos se dispõem a assumir a
responsabilidade de conduzir a administração do condomínio onde moram, por
motivos os mais variados, entre eles:
• Dificuldade para compatibilizar o tempo necessário à realização de
atividades profissionais e familiares com a demanda dos assuntos do
condomínio;
31
• Hipótese de conflitos entre vizinhos, em decorrência da obrigação de
fazer cumprir as normas e regulamentos do condomínio, podendo até
mesmo gerar inimizades na esfera pessoal;
• Possibilidade, mais comum do que possa parecer, de ser acordado no
meio da noite por vizinho (a) incomodado (a) com problemas os mais
variados, desde mosquitos voando no seu (dele) apartamento até a
música de um bar ou boate próxima ao prédio que o (a) esteja
impedindo de conciliar o sono.
• A figura do síndico profissional já é realidade, por razões adversas dos
condôminos e também pela necessidade de imprimir cunho empresarial
à administração dos condomínios, cada vez mais sujeitos a diversos
tipos de fiscalização governamental.
• Outra razão para justificar a contratação de síndico profissional, é que a
simples implantação de processos gerenciais e empresariais à
administração do condomínio pode proporcionar em curto prazo uma
real economia de recursos financeiros.
6 Mercado de Condomínios
Com o crescimento do mercado imobiliário no Rio de Janeiro,
impulsionado principalmente pelas olimpíadas 2016, um dos mais estáveis
entre as capitais brasileira, estimulado pelo crescimento da demanda por
moradias tanto para atender à demanda por moradia, e pessoas que buscam
opções mais seguras para suas famílias e um local que seja facilitador, com
diversa opções eu ajudem no seu dia a dia (mercados, academias, lazer entre
outras) o ramo de administração tem tido um aumento considerável e
proporcionando uma maior estabilidade para o ramo.
Além disso, os condomínios comerciais também apresentam altas taxas
de crescimento, devido à busca por segurança e facilidade no momento das
aquisições imobiliárias. Por isso, o aumento no número de shoppings centers e
prédios de escritórios.
32
6.1 Tipos de Condomínio
O condomínio origina-se de uma edificação ou construção, que pode
apresentar-se em forma de conjunto de unidades em loteamento (ex.: casas)
ou edifício de pavimentos (ex.: apartamentos, salas, lojas, etc.) da qual
constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são
propriedade comum dos condôminos. Estes condomínios apresentam-se na
forma horizontal (casas/sobrados) ou vertical, (prédios) residencial ou
comercial.
Esse conceito de moradia articula cinco elementos básicos: segurança,
isolamento, homogeneidade social, equipamentos e serviços. A imagem que
confere o maior status (e é mais sedutora) é a da residência enclausurada,
fortificada e isolada. Um ambiente seguro no qual alguém pode usar vários
equipamentos e serviços e viver só, com pessoas percebidas como iguais. Os
condomínios horizontais e verticais constituem uma mudança no padrão
residencial urbano, cujo espaço é reorganizado, na medida em que diferentes
classes sociais passam a viver próximas umas das outras, separadas por
barreiras como os muros e as grades, com os sistemas eletrônicos de controle
e identificações.
6.1.1 Condomínio Vertical
Na visão de Avvad (2004), condomínios verticais são edifícios ou prédios
de apartamentos ou salas comerciais, pois as unidades estão construídas
umas sobre as outras (denominados por alguns "condomínios por andares").
O condomínio vertical tem unidades autônomas onde cada uma tem
identificação própria, diferente da outra, funcionando como residência
particular. Por outro lado, tem também áreas e dependências de uso comum a
todos os moradores, tais como: playground, jardim, piscina, sala de jogos, etc.
A utilização desses últimos deve ser orientada por regras estabelecidas de
33
comum acordo entre os condôminos e previamente fixadas no Regulamento
Interno.
Condomínio vertical é, cada vez mais, rima com conforto, segurança
própria, alarmes, controle de entrada e saída e, principalmente, com um estilo
de vida atual. Os aspectos variam conforme o perfil do público ao qual se
destina o empreendimento.
Neste quesito, o endereço conta muito, quando significa economia
também de tempo para o morador, ao oferecer facilidades e serviços de que
precisa, como fácil acesso a outros bairros e saídas da cidade, proximidade ao
local de trabalho, à escola dos filhos, ao supermercado, à igreja, entre outros,
reforçando o conceito de busca por uma melhor qualidade de vida.
6.1.2 Condomínio Horizontal
O conceito de condomínio horizontal é o de conjunto de casas,
sobrados, residências, construídos no mesmo plano, ou seja, um ao lado do
outro, ou com pouca distância entre si, mas dentro de um mesmo terreno, que
permite a privacidade para todos os moradores e ainda propicia toda e
qualquer atividade de lazer coletivo. (KARPAT, 2002).
A diferença dos condomínios horizontais em relação aos verticais se dá
no espaço dispensado para a localização de equipamentos de uso coletivo, tais
como praças, pista de caminhada, quadras esportivas, campo de futebol, tênis
e golfe. Nestes casos, geralmente se apresentam em grandes dimensões e um
plano de construção das casas, em espaços fechados, monitorados por
sistemas de segurança e oferecendo toda a estrutura de um estilo de vida
adequado a seus moradores.
Mais recentemente, os condomínios horizontais ou fechados começaram
a surgir como opção de moradia com mais espaço, lazer e segurança, com as
características próprias de morar numa casa, mas com o quintal partilhado com
os vizinhos.
34
6.1.3 Condomínio Comercial
O condomínio comercial é destinado a lojas ou salas comerciais que
exigem contato com o público, para atender diversos tipos de empresas,
sempre ligadas à prestação de serviços, em diferentes segmentos e com um
grau de exigência maior quanto a itens de conservação e segurança, como ar
condicionado, Internet coletiva, aluguel para o topo das antenas entre outros.
6.1.4 Condomínio Misto
O condomínio Misto é destinado a moradia e lojas ou salas comerciais,
que exigem a necessidades básicas dos moradores e de comerciantes, salas
e/ou lojas que necessitam do contato com o público, esta modalidade
normalmente tem entradas diferenciadas para ambas as necessidades, onde
os comerciantes e clientes não tem acesso a entrada residencial.
O Quartier Carioca é um modelo de condomínio misto, o mesmo conta
com 868 apartamentos e 13 lojas, onde as lojas ficam na parte inferior e na
frente de rua, maneira esta que não necessita o acesso dos funcionários e
clientes ao condomínio, que por sua vez tem duas portarias com toda a infra
estrutura para controle do acesso dos moradores, visitantes e trabalhadores,
todos devidamente cadastrados e/ou previamente autorizado.
35
CONCLUSÃO
Este estudo teve como objetivo apresentar a terceirização do síndico
profissional, suas vantagens e as responsabilidades ficais, tributárias, civis e
criminais, a tendência do mercado para os condomínios, especificando os
modelos de gestão condominial e definindo as atividades do gestor profissional,
com intuito, sobretudo de liberar a carga de responsabilidade civil e criminal do
condômino que assume o cargo sem experiência e também a necessidade de
imprimir cunho empresarial à administração da co-propriedade, cada vez mais
sujeita a diversos tipos de fiscalização governamental.
Para gerir os condomínios, a escolha e a decisão do modelo de gestão
cabem aos moradores, que muitas vezes não sabem das responsabilidades
que o síndico terá na sua gestão. Como medida de economia, evitando-se os
gastos com administradoras profissionais, a autogestão desponta como
escolha mais eficiente, consistindo na atuação do o síndico como próprio
gestor. Em seguida, a co-gestão, na qual o síndico é subsidiado por assessoria
especializada, destaca-se como a mais adotada, abarcando custos
intermediários. Finalmente, o síndico profissional, modelo segundo o qual o
condomínio contrata um prestador de serviços para executar uma tarefa que
não esteja relacionada ao seu objetivo principal, destaca-se pela eficiência
embora não pelo custo remuneratório imediato.
O síndico profissional já é uma alternativa e realidade há vários anos,
com salários baseados na arrecadação ordinária ou na quantidade de
apartamentos e sem geração de qualquer vínculo empregatício com o
condomínio.
Conclui-se que, embora os condomínios não comercializem bens e
serviços, nem visem o lucro, detém as obrigações contábeis, financeiras e
trabalhistas, para efeitos de fiscalização. São consideradas empresas, e a
decisão de partir para terceirização de um síndico profissional pode ser vista
como uma tendência, sobretudo pela liberação da carga de responsabilidade
civil e criminal do condômino que assume o cargo sem experiência e
36
seguramente a busca por uma assessoria completa para a tranquilidade do
gerenciamento condominial.
37
WEBGRAFIA
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condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br
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crimes de ordem tributária, econômica e contra relações de consumo.
http://www.planalto.gov.br
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Disponível em https://www.planalto.gov.br
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contas mensal e anual dos condomínios seja elaborada por contabilista.
Disponível em http://www.al.sp.gov.br
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Disponível na Internet: http://www.mundojuridico.adv.br
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CHIAVENATO, Idalberto. Introdução à Teoria Geral da Administração.
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38
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