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DOCUMENTO 1

MEMORIA, CRITERIOS DE VALORACIÓN Y LISTADO DE ZONAS DE VALOR

P O N E N C I A D E V A L O R E S T O T A L D E L T É R M I N O M U N I C I P A L D E N Á Q U E R A P á g . 1 - 1

MINISTERIODE ECONOMÍAY HACIENDA

DELEGACIÓN DE ECONOMÍA Y

HACIENDA EN LA COMUNIDAD

VALENCIANA-VALENCIA

DELEGACIÓ D’ECONOMIA I HISENDA

A LA COMUNITAT VALENCIANA-

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Capítulo 1. MEMORIA

1.1. ÁMBITO Y MARCO NORMATIVO

El ámbito de esta ponencia de valores total se circunscribe a la totalidad de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Náquera :

Esta ponencia de valores se ha redactado atendiendo a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que dispone en su artículo 25.1 que "la ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores.”

Es de aplicación lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, con las modificaciones introducidas en él por el Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales así como la disposición transitoria cuarta del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril que lo desarrolla.

El artículo 23.2 del texto refundido y la norma 3 del Real Decreto 1020/1993 especifican que el valor catastral de los bienes inmuebles no podrá superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden Ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En este sentido la Orden de 14 de octubre de 1998 establece un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0’50 aplicable al valor individualizado resultante de las ponencias de valores totales de bienes inmuebles urbanos.

A su vez, por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda EHA/1213/2005, de 26 de abril, se aprueba el módulo de valor M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles urbanos en las valoraciones catastrales, fijándolo en 1.000,00 €/m2.

En cumplimiento del artículo 25 del texto refundido, esta ponencia se ajusta las directrices de coordinación establecidas por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria y por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de los días 24 de febrero de 2011 y 11 de marzo de 2011 respectivamente.

Por lo que se refiere al suelo de naturaleza urbana, se ha redactado la presente ponencia de valores de acuerdo con lo estipulado en el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, así como en la legislación urbanística autonómica de la Comunidad Valenciana.

En aplicación de la orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, modificada por la Orden EHA/2816/2008 de 1 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en la disposición transitoria primera del texto refundido, los módulos básicos de repercusión del suelo y de la construcción de la presente ponencia servirán para el cálculo de los valores catastrales de los bienes inmuebles rústicos con construcción.

En cuanto a la elaboración, aprobación e impugnación de las ponencias de valores se estará a lo dispuesto en el artículo 27 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.





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1.2. CRITERIOS PARA LA DELIMITACIÓN DEL SUELO DE NAT URALEZA URBANA

Se entiende por suelo de naturaleza urbana, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI):

a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.

b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.

c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.

d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.

e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.

Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales.

De acuerdo con la figura de planeamiento urbanístico vigente en el Municipio, Normas Subsidiarias, aprobadas definitivamente el 25/06/1985, y publicado en el B.O.P .el 10/07/1985, la legislación urbanística autonómica y los criterios anteriormente indicados, tienen la consideración de suelo de naturaleza urbana los siguientes:

• El suelo urbano• El suelo urbanizable incluido en sectores.

EL suelo ya transformado que cuente con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica

Desde la fecha de aprobación de la ponencia de valores hasta ahora vigente, el desarrollo urbanístico ha consistido en desarrollo de Planes Parciales. Actualmente está en tramitación el plan General, que en esencia respeta prácticamente lo existente, desclasificando algunos núcleos diseminados que no reúnen las condiciones urbanísticas necesarias. Estas circunstancias que ya se reflejan en los estudios de mercado han sido tenidas en cuenta en la propuesta de valores.

Diferencias entre el Planeamiento actual y el que se tuvo en cuenta para la redacción de la anterior Ponencia

Anterior suelo de naturaleza urbana 758,97 HasAmpliación de suelo de naturaleza urbana 123,34 HasDisminución de suelo de naturaleza urbana 30,44 HasSuelo de naturaleza urbana resultante. 821,40 Has.





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El planeamiento tenido en cuenta para la redacción de la Ponencia se detalla a continuación:

Tipo plan Especificaciones Aprobación Definitiva

NS NORMAS SUBSIDIARIAS REVISION 10/07/1985 (B.O.P.) 25/06/1985 (C.P.U.)

MNS MODIFICACION NORMAS SUBSIDIARIAS 5 CAMBIOS EN PLANOS 18/08/1990 (B.O.P.) 26/06/1990 (C.T.U.)

MNS MODIFICACION NORMAS SUBSIDIARIAS C/ GENERAL PUENTE, PLAZA CURA ESCANDELL

21/07/1994 (B.O.P.) 15/06/1994 (C.T.U.)

MNS MODIFICACION NORMAS SUBSIDIARIAS POLIGONO 27 PARCELAS 130, 132, 133 Y 14117/07/1996 (D.O.G.V.) 23/05/1996 (CONS)

MNS MODIFICACION NORMAS SUBSIDIARIAS PARTIDA DE ELS PLANS Y MOLINER 25/05/2000 (D.O.G.V.) 29/03/2000 (C.T.U.)

PP PLAN PARCIAL POLIGONO 15 PARTIDA ELS PLANS Y HOMOLOGACION 27/11/2006 (D.O.G.V.) 12/05/2006 (C.T.U.)

PP PLAN PARCIAL POLIGONO 13 MASIA SAN FRANCISCO Y HOMOLOGACION 03/11/2006 (D.O.G.V.) 06/03/2006 (C.T.U.)

PPI PLAN PARCIAL INDUSTRIAL ALGIBE DE SAN VICENTE Y HOMOLOGACION06/09/2001 (D.O.G.V.) 31/05/2001 (C.T.U.)

PPI PLAN PARCIAL INDUSTRIAL SECTOR I LLOMA LLARGA Y HOMOLOGACION 14/08/2002 (D.O.G.V.) 30/04/2002 (C.T.U.)

PPI PLAN PARCIAL INDUSTRIAL SECTOR III LA TORRETA Y HOMOLOGACION 14/08/2002 (D.O.G.V.) 30/04/2002 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR ZONA L'ALQUIBLE 27/07/2001 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR CALLE VALENCIA Y SENDA DEL CARMEN 03/10/2001 (D.O.G.V.) 27/07/2001 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR UNIDAD DE EJECUCION Nº 2 TOLERANCIA INDUSTRIAL LA LLOMA

08/05/2002 (D.O.G.V.) 16/11/2001 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR ZONA HORTA DE VINYES 01/10/2002 (D.O.G.V.) 30/07/2002 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR ZONA LA FORQUETA 17/06/2002 (D.O.G.V.) 30/04/2002 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR UNIDAD DE EJECUCION MONT-COELI Y HOMOLOGACION

11/06/2003 (D.O.G.V.) 12/03/2003 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR LLOMA LLARGA19/02/2004 (D.O.G.V.) 26/09/2003 (C.T.U.)

PRI PLAN DE REFORMA INTERIOR SUBIDA FUENTE DEL ORO 26/09/2003 (C.T.U.)

La delimitación así realizada se muestra de forma gráfica en el documento 4 de la presente ponencia de valores.





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1.3. JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN DE LA PONENCIA

1.3.1. Justificación de la redacción de la ponenci a de valores.

El artículo 28.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que el procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles de una misma clase podrá iniciarse cuando, respecto a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias.

El procedimiento de valoración colectiva de carácter general, según establece el artículo 28.3 del citado texto refundido, sólo podrá iniciarse una vez transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general, y se realizará, en todo caso, a partir de los diez años desde dicha fecha. En el municipio de Náquera:

1. Han transcurrido 10 años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general.

2. Existen diferencias sustanciales entre los valores catastrales y los de mercado, según se desprende de lo expuesto en el apartado 1.3.2 de esta ponencia, que alejan la relación de mercado (RM) de la establecida por la Orden de 14 de octubre de 1998.

3. Se han producido modificaciones y desarrollos del planeamiento urbanístico del municipio que han contribuido al desfase indicado en el punto anterior.

Por ello, y a la vista de lo anteriormente expuesto, se justifica la redacción de una nueva ponencia de valores total.

1.3.2. Relación entre los valores catastrales resul tantes de la Ponencia anterior y los valores de mercado.

De la comparación de los valores catastrales de la ponencia hasta ahora vigente y los valores de mercado detectados en el estudio realizado, resultan los datos que se indican en el cuadro adjunto.

Polígono Denominaciónnúmero

muestrasuso

Valor catastral

medio (Euros)

Valor de mercado

medio (Euros)

valor catastral/

valor de mercado

001 CASCO 30 v 19.960 133.068 0,15

002 ENS 127 v 26.529 147.383 0,18

003 URB 1 21 v 42.942 252.600 0,17

004 URB 2 52 v 37.860 222.708 0,17

005 URB 3 7 v 31.716 214.300 0,15

007 IND 9 I 105.000 700.000 0,15

De las muestras analizadas, se deduce que los valores catastrales actuales, se sitúan en el entorno medio del 17 % de los valores de mercado. Se adjunta listado de todas las muestras analizadas.

ID Mun Ref_Cat Localización Tipo Precio Vcat_vig Rm8 180 02087************* AV BENAGEBER Vivienda aislada 210.750 34.925 0,17





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ID Mun Ref_Cat Localización Tipo Precio Vcat_vig Rm9 180 03138************* AV BOLBAITE Vivienda aislada 349.000 66.476 0,19

30 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 119.750 23.346 0,1931 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 134.750 21.862 0,1632 180 06078************* PL POLIGONO 27 Vivienda aislada 147.750 26.968 0,1833 180 06078************* CL BENISANO Vivienda aislada 145.000 35.986 0,2535 180 07265************* CL VALENCIA Vivienda aislada 136.250 21.142 0,1636 180 07265************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 133.000 21.823 0,1637 180 07265************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 145.750 24.574 0,1738 180 07265************* CL DIPUTACIO Vivienda colectiva 117.750 13.697 0,1239 180 07265************* CL DIPUTACIO Vivienda colectiva 99.750 13.781 0,1441 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 177.500 28.398 0,1642 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 146.000 21.517 0,1544 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 132.000 17.875 0,1445 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 124.500 17.544 0,1447 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 168.750 25.122 0,1554 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 107.500 15.262 0,1456 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 128.000 18.213 0,1459 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 198.250 27.636 0,1464 180 08288************* CL FRANCISCO BRUGADA Vivienda aislada 218.000 42.611 0,2065 180 08288************* CL SAGRADO CORAZON Vivienda unifami. 108.250 14.282 0,1367 180 08339************* CL UNIFICACION Vivienda unifami. 62.500 10.117 0,1673 180 09292************* CL FORQUETA Vivienda colectiva 195.250 26.214 0,1374 180 09299************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 105.000 16.513 0,1677 180 09299************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 102.250 14.695 0,1478 180 09313************* CL CONSTITUCIO Vivienda colectiva 233.000 30.615 0,1379 180 09313************* CL CONSTITUCIO Vivienda colectiva 138.500 19.401 0,1481 180 09313************* CL CONSTITUCIO Almacén 14.000 4.118 0,2982 180 09313************* CL L'ENCARNACIO Vivienda colectiva 239.500 32.926 0,1490 180 09322************* CL ARRABAL Vivienda colectiva 184.000 34.170 0,1998 180 09335************* CL L'ALQUERÍA Vivienda colectiva 196.000 27.382 0,14

100 180 09335************* CL L'ALQUERÍA Almacén 26.000 6.309 0,24102 180 10326************* PZ PADRE M NAVARRO Vivienda aislada 100.000 12.556 0,13105 180 11298************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 103.750 11.975 0,12106 180 11298************* CL RINCON DE NÁQUERA Vivienda unifami. 213.000 42.401 0,20107 180 11298************* CL RINCON DE NÁQUERA Vivienda aislada 230.750 39.780 0,17108 180 11298************* CL SENDA DE LA ERMITA Vivienda colectiva 202.250 29.084 0,14115 180 14035************* GR LOMAS AMPLIACIO Vivienda aislada 158.250 29.132 0,18117 180 14235************* CR FUENTE ORO 2 Vivienda aislada 332.000 48.096 0,14124 180 19255************* PD MELLAOS LOS Vivienda aislada 214.250 41.838 0,20125 180 21215************* CL BENIDORM Vivienda aislada 195.500 31.797 0,16127 180 26189************* CL BURRIANA Vivienda aislada 241.000 34.586 0,14130 180 28670************* CR PORTA COELI Vivienda aislada 461.500 95.140 0,21132 180 29256************* UR PARAISO EL Vivienda aislada 388.000 89.106 0,23133 180 30272************* UR PARAISO EL Vivienda aislada 219.500 45.723 0,21135 180 30298************* UR PARAISO EL Vivienda aislada 286.500 48.842 0,17136 180 31794************* CL RACO DE L'HORTA Vivienda aislada 239.750 44.495 0,19140 180 33839************* PD ELS PLANS Vivienda aislada 184.500 31.949 0,17143 180 34784************* CL RONDA BONAIRE Vivienda aislada 215.000 38.006 0,18144 180 34970************* CL JOAN ESTEVE Vivienda aislada 105.750 14.456 0,14149 180 39843************* UR BONANZA Vivienda aislada 192.250 24.920 0,13150 180 39843************* UR BONANZA Vivienda aislada 218.500 45.507 0,21156 180 41861************* CL CAMI DE MUSEROS Vivienda aislada 234.500 46.879 0,20168 180 96222************* CL ALAMOS Vivienda aislada 219.000 41.369 0,19171 180 04331************* CL ERMITA Vivienda aislada 243.750 54.857 0,23172 180 04331************* CL SOLSIDES Vivienda aislada 143.750 19.327 0,13173 180 05052************* CL BENIMODO Vivienda colectiva 140.500 23.973 0,17175 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 143.750 22.032 0,15176 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 143.750 23.631 0,16177 180 05451************* AV MONTERODENO Vivienda aislada 313.250 53.414 0,17180 180 07265************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 183.000 33.400 0,18181 180 07265************* CL DIPUTACIO Vivienda colectiva 130.250 14.151 0,11186 180 07265************* CL SAGRADO CORAZON Vivienda colectiva 72.250 10.726 0,15187 180 07265************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 153.250 23.314 0,15188 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 149.500 17.599 0,12189 180 07399************* CL CARRASCA Vivienda aislada 247.750 37.800 0,15190 180 07997************* PD PLA ESTEPAR 1 Vivienda aislada 266.250 27.670 0,10192 180 08205************* CL GRANADA Vivienda aislada 150.000 19.751 0,13193 180 08205************* CL BELEN Vivienda aislada 251.750 48.991 0,19197 180 09244************* CR FUENTE DEL ORO 1 Vivienda colectiva 291.250 39.278 0,13198 180 09298************* CL FORQUETA Vivienda colectiva 136.750 24.292 0,18199 180 09298************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 190.000 29.594 0,16200 180 09298************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 128.000 16.580 0,13201 180 09298************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 132.250 20.802 0,16202 180 09299************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 105.750 16.536 0,16203 180 09299************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 99.000 14.955 0,15205 180 09360************* PS DELICIAS Vivienda colectiva 124.750 15.826 0,13208 180 10312************* PZ CAUDILLO Vivienda colectiva 71.000 8.309 0,12209 180 10326************* PZ FUENTE Vivienda unifami. 71.750 6.133 0,09210 180 11298************* CR FUENTE DEL ORO 1 Vivienda colectiva 149.750 22.607 0,15213 180 11298************* TR ERMITA Vivienda colectiva 145.500 22.106 0,15214 180 11298************* TR ERMITA Vivienda colectiva 110.750 19.887 0,18215 180 11298************* TR ERMITA Vivienda colectiva 132.250 20.770 0,16





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ID Mun Ref_Cat Localización Tipo Precio Vcat_vig Rm220 180 12301************* CL SAN FRANCISCO Vivienda unifami. 283.000 49.502 0,17222 180 12318************* CL PINAR Vivienda unifami. 191.250 39.000 0,20230 180 22248************* CL ALCIRA Vivienda aislada 170.500 24.070 0,14232 180 34977************* CL MIGUEL HERNÁNDEZ Vivienda aislada 233.000 24.142 0,10233 180 34998************* CL BONIFACIO FERRER Vivienda aislada 198.250 23.720 0,12235 180 38812************* CL GOMEZ FERRER Vivienda aislada 283.000 236 180 97249************* CL SAUCES Vivienda aislada 175.000 36.683 0,21240 180 43038************* PD CABEC BORT 1 Vivienda aislada 124.000 14.466 0,12243 180 09332************* CL BARACK OBAMA Vivienda colectiva 65.000 6.416 0,10246 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 128.500 18.661 0,15262 180 04331************* CL TRENCALLS Vivienda aislada 97.750 20.539 0,21265 180 09332************* CL BARACK OBAMA Vivienda colectiva 60.250 6.977 0,12268 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Almacén 15.250 4.134 0,27272 180 11298************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 160.000 29.745 0,19280 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 124.000 21.926 0,18281 180 38849************* UR BONANZA Vivienda aislada 158.250 25.530 0,16282 180 05052************* UR MONT ROS Vivienda colectiva 101.750 18.819 0,18285 180 12318************* CL PINAR Almacén 77.500 11.221 0,14288 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 103.500 16.109 0,16292 180 99420************* CR PORTA COELI Vivienda aislada 157.750 32.678 0,21300 180 07187************* CL XATIVA Vivienda aislada 147.750 27.457 0,19304 180 11298************* TR ERMITA Vivienda colectiva 104.250 20.325 0,19306 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Almacén 118.000 14.463 0,12309 180 03404************* CL NOU Vivienda aislada 255.750 38.919 0,15329 180 09450************* CL MONTE PINAR Vivienda colectiva 84.250 11.131 0,13330 180 09360************* CL LLAURADORS Vivienda colectiva 86.000 15.348 0,18336 180 11298************* CL SENDA DE LA ERMITA Vivienda colectiva 75.000 11.949 0,16342 180 09319************* CL ALQUIBLE Vivienda colectiva 134.750 16.521 0,12345 180 08192************* CL NAVARRA Vivienda aislada 184.000 30.124 0,16348 180 38862************* UR BONANZA Vivienda aislada 251.500 50.300 0,20351 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 123.750 23.595 0,19352 180 11298************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 148.750 25.351 0,17354 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 107.500 17.385 0,16356 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 111.000 19.816 0,18359 180 12318************* CN PINAR 1 Vivienda aislada 86.000 14.153 0,16364 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 114.500 16.752 0,15373 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 120.750 19.020 0,16381 180 11298************* CL SENDA DE LA ERMITA Vivienda colectiva 134.500 24.976 0,19383 180 09298************* CL PORVENIR Industrial 51.000 7.196 0,14388 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 214.750 37.331 0,17390 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 129.500 23.004 0,18391 180 09313************* CL CONSTITUCIO Vivienda colectiva 191.750 29.230 0,15394 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 196.250 37.331 0,19400 180 11298************* CL VALENCIA Almacén 88.750 17.985 0,20401 180 11298************* CL VALENCIA Almacén 88.750 23.597 0,27403 180 05052************* CL BENIMODO Viviendacolectiva 117.000 24.675 0,21405 180 96223************* CL SAUCES Vivienda aislada 158.750 32.491 0,20409 180 12318************* CN PINAR 1 Vivienda aislada 80.000 14.069 0,18410 180 99219************* CL MORERAS Suelo sin edificar 96.750 14.300 0,15416 180 08205************* CL BELEN Vivienda aislada 282.000 65.663 0,23428 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Almacén 21.000 6.679 0,32429 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 152.250 26.452 0,17431 180 09313************* CL L'ENCARNACIO Vivienda colectiva 129.250 18.899 0,15435 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 128.500 22.558 0,18440 180 00110************* GR MONT ROS AMLIA Vivienda aislada 161.750 25.728 0,16446 180 02087************* AV BENAGEBER Vivienda aislada 200.000 45.777 0,23447 180 02424************* CL ALTA Vivienda aislada 324.500 61.805 0,19452 180 03404************* CL CARRASCA Vivienda aislada 360.750 45.421 0,13455 180 04074************* AV BENIFAYO Vivienda aislada 158.000 23.974 0,15460 180 04833************* CL TRENCALLS Vivienda aislada 142.000 24.910 0,18475 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 127.250 21.054 0,17476 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 112.250 16.767 0,15480 180 05209************* CL ALT PALANCIA Almacén 13.000 4.830 0,37484 180 05209************* CL ALT PALANCIA Almacén 13.250 4.541 0,34494 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 129.250 23.222 0,18495 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 108.250 21.547 0,20496 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 114.500 21.896 0,19498 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 148.750 23.220 0,16499 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 122.750 21.541 0,18500 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 127.750 21.052 0,16502 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 111.000 21.453 0,19504 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 125.000 18.342 0,15506 180 05209************* CL ALT PALANCIA Vivienda colectiva 112.250 16.317 0,15507 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 106.250 18.990 0,18508 180 05209************* CL LA RIVERA BAIXA Vivienda colectiva 105.500 16.953 0,16524 180 07265************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 151.750 19.885 0,13539 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Almacén 15.500 5.578 0,36549 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 142.250 22.868 0,16559 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 106.500 18.750 0,18574 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 103.250 15.262 0,15576 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Vivienda colectiva 142.750 20.132 0,14590 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Almacén 11.750 3.486 0,30





VALENCIANA-VALENCIA



VALENCIA

GERENCIA REGIONAL

DEL CATASTRO

GERÈNCIA REGIONAL

DEL CADASTRE

ID Mun Ref_Cat Localización Tipo Precio Vcat_vig Rm592 180 07265************* CL PROFESOR M. BROSETA Almacén 11.250 2.817 0,25598 180 07265************* CL DIPUTACIO Vivienda colectiva 181.000 45.979 0,25599 180 07265************* CL DIPUTACIO Vivienda colectiva 180.750 39.229 0,22600 180 07265************* CL DIPUTACIO Vivienda colectiva 120.500 20.359 0,17603 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 207.000 37.753 0,18606 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 199.750 37.331 0,19608 180 07265************* CL CORTS VALENCIANES Vivienda colectiva 206.750 37.331 0,18616 180 08205************* CL ANDALUCIA Vivienda aislada 167.000 41.729 0,25621 180 08288************* CL FRANCISCO BRUGADA Vivienda aislada 167.000 49.597 0,30624 180 08329************* CL MOSEN VICENTE CABO Vivienda colectiva 75.000 9.963 0,13625 180 08329************* CL MOSEN VICENTE CABO Vivienda unifami. 89.000 14.378 0,16626 180 08329************* CL MOSEN VICENTE CABO Vivienda unifami. 122.500 17.217 0,14627 180 08329************* CL MOSEN VICENTE CABO Vivienda unifami. 92.750 13.273 0,14634 180 08329************* CL MOSEN VICENTE CABO Vivienda unifami. 123.250 14.680 0,12637 180 09244************* CL FONT DE L'OR Almacén 23.500 4.354 0,19638 180 09244************* CL FONT DE L'OR Vivienda colectiva 130.000 20.430 0,16643 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 99.000 15.514 0,16644 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 115.750 15.361 0,13645 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 124.000 22.458 0,18648 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 203.000 34.509 0,17649 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 159.750 27.014 0,17650 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 139.500 26.040 0,19651 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 148.750 26.040 0,18652 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 137.250 27.014 0,20653 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 213.750 34.532 0,16656 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Almacén 15.000 3.852 0,26668 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 128.500 22.458 0,17671 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 133.000 31.049 0,23672 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 143.000 31.470 0,22673 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 110.000 19.500 0,18675 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 128.000 22.759 0,18679 180 09292************* CL FORQUETA Vivienda colectiva 165.750 27.184 0,16684 180 09298************* SD CARMEN DEL Vivienda colectiva 127.000 17.927 0,14707 180 09331************* CL BARACK OBAMA Vivienda unifami. 194.000 41.136 0,21711 180 09335************* CL L'ALQUERÍA Vivienda colectiva 157.750 23.258 0,15714 180 09360************* CL LLAURADORS Vivienda colectiva 149.500 21.224 0,14727 180 10316************* PZ AYUNTAMIENTO Vivienda unifami. 104.250 18.365 0,18729 180 10342************* CL VINYES PERDUDES Vivienda colectiva 148.250 19.794 0,13730 180 10342************* CL VINYES PERDUDES Vivienda colectiva 106.250 13.759 0,13733 180 10342************* CL VINYES PERDUDES Vivienda colectiva 110.500 14.791 0,13735 180 11118************* GR ARENAL EL Vivienda aislada 204.250 36.559 0,18768 180 11308************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 68.500 7.608 0,11769 180 11308************* CL VALENCIA Vivienda colectiva 50.250 5.252 0,10787 180 15918************* PD PLA ESTEPAR 2 Vivienda aislada 274.750 38.182 0,14794 180 18059************* UR LOMAS B LAS Vivienda aislada 183.250 44.061 0,24807 180 24207************* CL SUECA Vivienda aislada 139.250 26.544 0,19814 180 28084************* PD PATA 2 LA Vivienda aislada 415.000 57.609 0,14815 180 28270************* UR PARAISO EL Vivienda aislada 205.000 48.416 0,24820 180 29283************* UR PARAISO EL Vivienda aislada 179.750 28.489 0,16827 180 34649************* CL LEBECHE Industrial 186.750 26.852 0,14829 180 34792************* CL RONDA BONAIRE Vivienda aislada 257.750 46.964 0,18898 180 50721************* AR URB.UE-1 MASIA DE SAN FCO Suelo sin edificar 80.250 11.608 0,14899 180 50721************* AR URB.UE-1 MASIA DE SAN FCO Suelo sin edificar 89.500 11.404 0,13900 180 50721************* AR URB.UE-1 MASIA DE SAN FCO Suelo sin edificar 92.250 11.343 0,12901 180 50721************* AR URB.UE-1 MASIA DE SAN FCO Suelo sin edificar 90.750 11.161 0,12902 180 50721************* AR URB.UE-1 MASIA DE SAN FCO Suelo sin edificar 88.750 10.958 0,12905 180 95257************* CL SAUCES Vivienda aislada 490.500 110.253 0,22910 180 96223************* CL SAUCES Vivienda aislada 185.250 48.483 0,26945 180 09244************* CL RVDO.D.CELEST.NAV.BLESA Vivienda colectiva 137.250 30.878 0,22

1279 180 34677************* CL MISTRAL 5 Industrial 293.500 47.679 0,161285 180 36642************* PL INDUSTRIAL 16 Industrial 1.253.500 227.445 0,181287 180 39662************* CL GRECAL 3 Industrial 818.000 178.551 0,221288 180 47673************* CLPONIENTE 3 Industrial 1.425.750 67.232 0,051289 180 42669************* CL TRAUNTANA 8 Industrial 570.500 83.631 0,151290 180 34649************* CR OLOCAU Industrial 241.500 26.852 0,111291 180 40643************* CL MARQUES DE ZENETE Industrial 682.500 138.316 0,201292 180 09360************* CL SATARREÑA Vivienda colectiva 167.000 15.826 0,091295 180 10410************* CL MAESTRO PADILLA Vivienda aislada 167.000 24.359 0,151298 180 11400************* CL DESIDERIO MARTINEZ Vivienda aislada 171.750 29.835 0,171300 180 09360************* PS DELICIAS Vivienda aislada 687.500 86.119 0,131301 180 08410************* CL SIFON Vivienda aislada 137.500 11.344 0,081302 180 99420************* CR PORTA COELI Vivienda unifami. 167.000 28.176 0,17

Capítulo 2. CRITERIOS VALORATIVOS

2.1. COORDINACIÓN





VALENCIANA-VALENCIA



VALENCIA

GERENCIA REGIONAL

DEL CATASTRO

GERÈNCIA REGIONAL

DEL CADASTRE

De acuerdo a las funciones atribuidas en el artículo 6.b del RD 417/2006, de 7 de abril por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, aprobó en sesión de 24 de febrero de 2011, los criterios marco de coordinación nacional de valores catastrales.

En base a estos criterios y de conformidad con en el artículo 11.b del mencionado Real Decreto, la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria formuló las propuestas coordinadas de valores en sesión de 11 de marzo de 2011, a la vista de los estudios previos descritos en el apartado 1 de la Norma 21 del RD 1020/1993, de 25 de junio, y que sirven a los análisis y conclusiones del estudio de mercado que acompañan esta ponencia como Documento 2.

Finalmente, y con arreglo a las facultades otorgadas en el artículo 6 referenciado, la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, en sesión de 30 de marzo de 2011, ha asignado definitivamente para el municipio:

NÁQUERA

los siguientes módulos básicos de los resultantes por aplicación de las determinaciones contenidas en la Norma 16 del RD1020/1993, según la nueva redacción establecida por la disposición adicional primera del RD 1464/2007, de 2 de noviembre, sobre el Módulo M fijado por la Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril:

MÓDULO BÁSICO DE REPERCUSIÓN DE SUELO MBR4-450€/m2

MÓDULO BÁSICO DE CONSTRUCCIÓN MBC2- 650€/m2

En la mencionada sesión la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria informó favorablemente la circular 01.04/11/P, de 7 de marzo, de actualización de la circular 12.04/04, sobre ponencias de valores, para el año 2011, donde se determinan los coeficientes de gastos y beneficios correspondientes a cada zona de valor.

En la presente ponencia de valores los importes aplicables de este coeficiente son los que se recogen en el listado de zonas de valor del apartado 3.1.

Se acompañan a esta ponencia, al final del Documento 1, como Anexos I y II, el certificado de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria al respecto, y diligencia de coordinación de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria, redactada al amparo de las facultades que otorga en su artículo 12 c) el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

2.2. VALORACIÓN

2.2.1. División en polígonos

De acuerdo con los criterios de la Norma 7 del RD 1020/1993, de 25 de junio, se ha procedido a la división del suelo de naturaleza urbana en los polígonos de valoración que se reflejan en el siguiente cuadro, con indicación de los distintos parámetros de valoración.

RELACIÓN DE POLÍGONOS

Pol Denominación MBC Importe MBR Importe VUB Importe VRB Impor te Diseminado--- ------------------ ------------------ -------- ----------- ----- ------------ ----- ------------- -- ----------





VALENCIANA-VALENCIA



VALENCIA

GERENCIA REGIONAL

DEL CATASTRO

GERÈNCIA REGIONAL

DEL CADASTRE

001 CAS 2 650,00 4 450,00 R37 379, 00002 ENS 2 650,00 4 450,00 R40 304, 00003 URB1 2 650,00 4 450,00 U38 149,00 R40 304, 00004 URB2 2 650,00 4 450,00 U39 134,00 R42 256, 00005 URB3 2 650,00 4 450,00 U40 119,00 R42 256, 00006 NUC-SNU 2 650,00 4 450,00 U44 65,00 R44 210, 00007 IND 2 650,00 4 450,00 U34 221,00 R42 256, 00008 DOT-GOLF 2 650,00 4 450,00 U53 12,00 R44 210, 00009 DIC 2 650,00 4 450,00 U42 91,00 R42 256, 00

Códigos empleados: Pol: Polígono. MBC: Módulo bás ico de construcción. MBR: Módulo básico de repercus ión de suelo. VUB: Valor unitario básico en polígono. VRB: Valor de repercusión básico en polígono.

2.2.2. Zonas de valor

Se han delimitado zonas de valor, que representan los ámbitos de aplicación de los valores en ellas determinados, y que se relacionan en el Capítulo 3 de este Documento. Dichas zonas de valor se representan gráficamente en el plano correspondiente del documento 4 de esta ponencia.

2.2.3. Valoración del suelo

2.2.3.1. Criterios generales de valoración

En la ponencia se definen los siguientes valores de suelo de polígono y de zona:

Valor de suelo de polígono: es el valor de repercusión (VRB) o unitario (VUB) básico del suelo en cada uno de los polígonos de valoración. Son valores de referencia que representan las circunstancias medias del polígono. En el caso de polígonos en los que se fije exclusivamente un valor unitario (VUB) se determinará, en todos los casos un valor de repercusión VRB que tendrá carácter supletorio. Estos valores básicos de polígono se incluyen en el cuadro del punto 2.2.1.

Valor de suelo de zona: al evaluar para cada zona de valor las distintas circunstancias de localización, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos, y dinámica del mercado inmobiliario, se han obtenido los valores de repercusión y/o unitarios de cada zona. Son los que figuran en el listado de zonas de valor (capítulo 3 de este documento).

Como norma general, el suelo se valorará por aplicación del valor de repercusión, euros por metro cuadrado construido, de cada uso recogido en la zona de valor correspondiente, sobre:

a) En el caso de suelo sin edificar, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere.

b) En el caso de suelo edificado, los metros cuadrados realmente construidos.

Se podrá valorar utilizando el valor unitario, definido en euros por metro cuadrado de suelo, establecido en la zona de valor donde se encuentre, el suelo destinado a:

a) Urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, tipología unifamiliar.

b) Uso industrial en edificación abierta.

No obstante lo anterior, el suelo ubicado en una zona de valor unitario, podrá valorarse por aplicación del valor de repercusión, en euros por metro cuadrado de techo, a los metros cuadrados potenciales o construibles, o en su caso, a los metros cuadrados realmente construidos.

P O N E N C I A D E V A L O R E S T O T A L D E L T É R M I N O M U N I C I P A L D E N Á Q U E R A P á g . 1 - 1 0




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A estos efectos se tomará como valor de repercusión supletorio para cada uno de los usos, los establecidos en la zona de valor asignada a cada polígono, que en caso de uso residencial será coincidente con el VRB del Polígono.

2.2.3.2. Determinación de edificabilidades

A los efectos del cálculo de la superficie potencial construible, se han considerado las siguientes edificabilidades:

La edificabilidad permitida por el planeamiento, en los polígonos con tipologías de edificación abierta, ciudad jardín y adosados donde se fija un coeficiente de edificabilidad exacto.

La media ponderada de la edificabilidad real medida sobre las parcelas edificadas en los polígonos con tipologías de manzana cerrada y bloques, donde la edificabilidad se determina por el calculo de la volumetría permitida.

2.2.3.3. Criterios de subparcelación

Las parcelas se subparcelarán:- Cuando estén afectadas por distintas zonas de valor.- Cuando estén afectadas por distintas situaciones de carácter urbanístico que afecten a la

valoración del suelo. - Cuando siendo de aplicación una zona de valor de unitario, a las mismas les sea de aplicación

alguno de los coeficientes correctores del valor del suelo D) “Fondo excesivo”, E) ”Superficie distinta a la mínima”, F) ”Inedificabilidad temporal” y G) ”Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública”. Los criterios de subparcelación se exponen en el punto 2.2.3.10. de este capítulo.

2.2.3.4. Valoración bajo rasante

Los usos bajo rasante se valorarán por el valor de repercusión establecido, en su caso, en la zona de valor correspondiente.

2.2.3.5. Parcelas sin edificar, infraedificadas o con construcción ruinosa

El valor de las parcelas sin edificar será el valor del suelo considerado como vacante, determinado en función de la edificabilidad considerada y del valor de repercusión para el uso previsto en la parcela de la zona de valor correspondiente. En el caso de zonas de valoración por unitario, el valor de suelo se obtendrá por aplicación del valor unitario de zona a la superficie de la parcela.

El valor de las parcelas infraedificadas será la suma del valor del suelo considerado como suelo vacante y el de la construcción existente.

El valor de las parcelas con construcción ruinosa será el del valor del suelo considerado como suelo vacante.

Para poder considerar una parcela como infraedificada, deberá tratarse de suelo a valorar por repercusión y cumplirse, además, alguna de las siguientes condiciones:

- Que la edificabilidad materializada en la parcela, sea inferior al 10% de la establecida por el planeamiento o de la media generalizada existente en la zona en la que se encuentra,

- Que la parcela tenga más del 50% de la edificación con estado de conservación ruinoso.





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2.2.3.6. Parcelas subedificadas

Si éstas se encuentran en zonas de valor de repercusión, se valorarán aplicando el valor de repercusión correspondiente a los metros cuadrados de construcción realmente edificados de cada uso.

No se valorará la diferencia entre el techo materializable y el efectivamente construido, salvo que ésta forme una entidad con cuota separada en la división horizontal, en cuyo caso se valorará ésta por aplicación del valor de repercusión que corresponda, no siendo de aplicación el coeficiente de gastos y beneficios.

Si se encuentran en zonas de valor con valores unitarios, se valorarán aplicando el valor unitario que corresponda a los metros cuadrados de suelo, sin perjuicio del criterio de aplicación del componente de gastos y beneficios de la promoción descrito en el apartado 2.2.5.2.

2.2.3.7. Parcelas sobreedificadas

Si éstas se encuentran incluidas en zonas de valor con valores de repercusión, se valorarán aplicando el valor de repercusión de la zona correspondiente a los metros cuadrados de construcción realmente edificados de cada uso.

Si se encuentran incluidas en zonas de valor con valores unitarios, se valorarán aplicando dicho valor unitario a los metros cuadrados de suelo, sin perjuicio del criterio de aplicación del componente de gastos y beneficios de la promoción descrito en el apartado 2.2.5.2.

2.2.3.8. Suelo pendiente de desarrollo

- Suelo urbano incluido en un ámbito de ejecución o gestión:

o Antes de la aprobación del instrumento de desarrollo del planeamiento o de gestión, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave UA incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad bruta del ámbito fijada por el planeamiento (o a la superficie del sector, en su caso).

o Tras la aprobación del planeamiento de desarrollo y la reparcelación correspondiente, y previamente a la finalización de la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave NU incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad neta de cada parcela (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso).

o Completada la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente a los metros cuadrados construibles (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso).

o En el caso de parcelas con construcción existente, se valorará aplicando los valores de repercusión (o unitarios, en su caso) indicados anteriormente, a los metros cuadrados construidos. No obstante, si la finca se encuentra en la situación de infraedificación descrita en el punto 2.2.3.5, el suelo se valorará conforme a lo descrito en el citado punto, sin perjuicio de la aplicación de los coeficientes de clave UA y NU según lo establecido para los mismos en este epígrafe.





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- Suelos urbanizables incluido en sectores o en los que pueda ejercerse facultades urbanísticas equivalentes según la legislación autonómica:

o Antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo: En tanto se mantenga esta circunstancia, se valorarán por el valor unitario inicial establecido en la zona de valor correspondiente.

Este valor unitario inicial se calculará tomando en consideración:

La Orden EHA /3188/ 2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

o Tras la aprobación del planeamiento de desarrollo y la reparcelación correspondiente, y previamente a la finalización de la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave NU incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad neta de cada parcela (o a la superficie de suelo de cada parcela, en el caso de zonas de valor de unitario).

o Completada la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente a los metros cuadrados construibles (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso).

2.2.3.9 Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes

- Suelo destinado a equipamientos y dotaciones:

o Se valorará por aplicación del valor de repercusión de equipamientos de la zona de valor en la que se ubique, a los metros cuadrados construidos si la parcela está edificada o, si está sin edificar, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad considerada.

o En el caso de que se ubique en una zona de valoración por unitario se aplicará el valor unitario de equipamiento de la zona a los metros cuadrados de suelo.

- Suelo destinado a zonas verdes :

o Se valorará por aplicación del valor de repercusión de zonas verdes de la zona de valor en la que se ubique, a los metros cuadrados construidos si la parcela está edificada o, si está sin edificar, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad considerada.

o En el caso de que se ubique en una zona de valoración por unitario se aplicará el valor unitario de zonas verdes de la zona a los metros cuadrados de suelo

2.2.3.10. Coeficientes correctores del suelo. Campo de aplicación.

1. Suelo valorado por repercusión.- Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente.





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2. Suelo valorado por unitario.- Como consecuencia de las particularidades del mercado de suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarán, cuando proceda, los siguientes coeficientes correctores:

Coeficiente A) Parcelas con varias fachadas a vía pública.

Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas, se tendrán en cuenta los siguientes coeficientes:

A-1: Dos fachadas, 1,10.A-2: Tres o más fachadas, 1,15.

Campo de aplicación: Zonas con ordenación en Manzana cerrada. Parcelas sin edificar

Coeficiente B) Longitud de fachada.

En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento.En ningún caso se aplicará un coeficiente inferior a 0,60.

Campo de aplicación: No se aplicará, con carácter general, salvo circunstancias debidamente justificadas.

Coeficiente C) Forma irregular.

Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85.

Campo de aplicación: No se aplicará, con carácter general, salvo circunstancias debidamente justificadas.

Coeficiente D) Fondo excesivo.

En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.

En el caso de parcelas con más de una fachada, se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.

Campo de aplicación: Se aplicará, en su caso, únicamente en zonas valoradas por unitario.En el resto de casos no se aplicará.

Coeficiente E) Superficie distinta a la mínima.

En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:

S/SM <1 0,80 (aplicable a toda la superficie) 1 ≤S/SM ≤ 2 1,00 2 <S/SM 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM).





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Campo de aplicación: Inferior a la mínima: Cualquier ordenación sólo si no se conceden licencias de obra, por causas no achacables al titular, acreditándolo debidamente. Parcelas sin edificar. Superior a 2 veces la mínima: Ordenación abierta. Sólo si no se puede subdividir y a la subparcela en exceso. No será de aplicación en suelo urbanizable.

Coeficiente F) Inedificabilidad temporal.

En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido ya tenidas en cuenta en la determinación del valor de la zona.

Campo de aplicación: Manzana cerrada y abierta. Parcelas sin edificar. Siempre que el Ayuntamiento determine la suspensión temporal de licencias de obra por plazos superiores a un año. No será de aplicación en suelo urbanizable salvo por circunstancias debidamente justificadas que impidan completar el desarrollo urbanístico.

Coeficiente G) Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública.

En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0,70.

Campo de aplicación: Manzana cerrada y abierta. Parcelas sin edificar. El planeamiento ha de establecer expresamente esta calificación urbanística.

2.2.4. Valoración de las construcciones

2.2.4.1. Definiciones

1. A los efectos de aplicación de la presente ponencia de valores, tendrán la consideración de construcciones:

a) Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o desmontados.

b) Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, considerándose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos, muelles y pantalanes, excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.

c) Las obras de urbanización y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos para la práctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.

No tendrán la consideración de construcciones aquellas obras de urbanización o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de que su valor deba incorporarse al del bien inmueble como parte inherente al valor del suelo, ni los tinglados o cobertizos de pequeña entidad.





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2. Se entiende como superficie construida, la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computarán al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%.

En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

En la superficie construida se incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes que lleve asociada la construcción.

En el caso de los silos y depósitos, dada su naturaleza constructiva, la unidad de valoración será el volumen construido calculado en metros cúbicos

2.2.4.2. Valoración

1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda, por aplicación de los coeficientes correctores para su adecuación al mercado.

Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.

2. Las construcciones se tipifican de acuerdo con el Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones que se refleja en el apartado 2.2.4.3 en función de su uso, clase, modalidad y categoría. Esta tipificación tiene su correspondencia con el Catálogo de tipologías constructivas que se indica en el Documento 3.

3. El precio unitario para cada tipo de construcción, definido en euros por metro cuadrado construido (o euros por metro cúbico en el caso de silos y depósitos correspondientes a las tipologías 10.3.6, 10.3.7 y 10.3.8), será el producto del Módulo básico de construcción (MBC) por el coeficiente que le corresponda del Cuadro antes mencionado y por los coeficientes correctores que le sean de aplicación de los indicados en el apartado 2.2.4.4.

4. El valor de una construcción, será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido. En los silos y depósitos será el resultado de multiplicar su volumen por el precio unitario obtenido.

5. Cuando las especiales características de una construcción no permitan su identificación con alguno de los tipos definidos en el Cuadro antes citado, ni su asimilación a ninguna de las tipologías descritas, se realizará una valoración singularizada.

2.2.4.3. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA

USO CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1

RESIDENCIAL

1.1 VIVIENDAS COLECTIVAS de CARACTER URBANO

1.1.1 EDIFICACION ABIERTA 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55

1.1.2 EN MANZANA CERRADA 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50

1.1.3 GARAGES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20

1.2 VIV. UNIFAMILIARES de CARACTER URBANO

1.2.1 EDIFICACION AISLADA O PAREADA 2,15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

1.2.2 EN LINEA O MANZANA CERRADA 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65

1.2.3 GARAGES Y PORCHES EN PLANTA BAJA 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35





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TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA

USO CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1.3 EDIFICACION RURAL 1.3.1 USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40

1.3.2 ANEXOS 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20

2

INDUSTRIAL

2.1 NAVES DE FABRICACION Y ALMACENAMIENTO

2.1.1 FABRICACION EN UNA PLANTA 1,05 0,90 0,75 0,60 0,50 0,45 0,40 0,37 0,35

2.1.2 FABRICACION EN VARIAS PLANTAS 1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,55 0,52 0,50 0,40

2.1.3 ALMACENAMIENTO 0,85 0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25 0,20

2.2 GARAGES Y APARCAMIENTOS 2.2.1 GARAJES 1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20

2.2.2 APARCAMIENTOS 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,10 0,05

2.3 SERVICIOS DE TRANSPORTE 2.3.1 ESTACIONES DE SERVICIO 1,80 1,60 1,40 1,25 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80

2.3.2 ESTACIONES 2,55 2,25 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00

3

OFICINAS

3.1 EDIFICIO EXCLUSIVO 3.1.1 OFICINAS MULTIPLES 2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,11 0,90 0,80

3.1.2 OFICINAS UNITARIAS 2,55 2,20 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90

3.2 EDIFICIO MIXTO 3.2.1 UNIDO A VIVIENDAS 2,05 1,80 1,50 1,30 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

3.2.2 UNIDO A INDUSTRIA 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85 0,65 0,55 0,45 0,35

3.3 BANCA Y SEGUROS 3.3.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO 2,95 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20

3.3.2 EN EDIFICIO MIXTO 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

4

COMERCIAL

4.1 COMERCIOS en EDIFICIO MIXTO 4.1.1 LOCALES COMERCIALES Y TALLERES 1,95 1,60 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65

4.1.2 GALERIAS COMERCIALES 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70

4.2 COMERCIOS en EDIFICIO EXCLUSIVO 4.2.1 EN UNA PLANTA 2,50 2,15 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85

4.2.2 EN VARIAS PLANTAS 2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,90

4.3 MERCADOS Y SUPERMERCADOS 4.3.1 MERCADOS 2,00 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80

4.3.2 HIPERMERCADOS Y SUPERMERCADOS 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70

5

DEPORTES

5.1 CUBIERTOS 5.1.1 DEPORTES VARIOS 2,10 1,90 1,70 1,50 1,30 1,10 0,90 0,70 0,50

5.1.2 PISCINAS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90

5.2 DESCUBIERTOS 5.2.1 DEPORTES VARIOS 0,70 0,55 0,50 0,45 0,35 0,25 0,20 0,10 0,05

5.2.2 PISCINAS 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,35 0,30 0,25

5.3 AUXILIARES 5.3.1 VESTUARIOS, DEPURADORAS, CALEFACCION, etc.. 1,50 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50

5.4 ESPECTACULOS DEPORTIVOS 5.4.1 ESTADIOS, PLAZAS DE TOROS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

5.4.2 HIPODROMOS, CANODROMOS, VELODROMOS, etc. 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90

6

ESPECTACULOS

6.1 VARIOS 6.1.1 CUBIERTOS 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75

6.1.2 DESCUBIERTOS 0,80 0,70 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30

BARES MUSICALES6.2 SALAS DE FIESTAS DISCOTECAS

6.2.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

6.2.2 UNIDO A OTROS USOS 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90

6.3 CINES Y TEATROS 6.3.1 CINES 2,55 2,30 2,05 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00

6.3.2 TEATROS 2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

7

OCIO YHOSTELERIA

7.1 CON RESIDENCIA 7.1.1 HOTELES, HOSTALES, MOTELES 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

7.1.2 APARTHOTELES, BUNGALOWS 2,85 2,55 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15

7.2 SIN RESIDENCIA 7.2.1 RESTAURANTES 2,60 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

7.2.2 BARES Y CAFETERIAS 2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80

7.3 EXPOSICIONES Y REUNIONES 7.3.1 CASINOS Y CLUBS SOCIALES 2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

7.3.2 EXPOSICIONES Y CONGRESOS 2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1,25 1,10 1,00

8

SANIDAD Y BENEFICENCIA

8.1 SANITARIOS CON CAMAS 8.1.1 SANATORIOS Y CLINICAS 3,15 2,80 2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1,30

8.1.2 HOSPITALES 3,05 2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20

8.2 SANITARIOS VARIOS 8.2.1 AMBULATORIOS Y CONSULTORIOS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

8.2.2 BALNEARIOS, CASAS DE BAÑOS 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

8.3 BENEFICOS Y ASISTENCIA 8.3.1 CON RESIDENCIA (Asilos, Residencias, etc.) 2,45 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00

8.3.2 SIN RESIDENCIA (Comedores, Clubs, Guarderías, etc.) 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80

9

CULTURALES YRELIGIOSOS

9.1 CULTURALES CON RESIDENCIA 9.1.1 INTERNADOS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

9.1.2 COLEGIOS MAYORES 2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05

9.2 CULTURALES SIN RESIDENCIA 9.2.1 FACULTADES, COLEGIOS, ESCUELAS 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80

9.2.2 BIBLIOTECAS Y MUSEOS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90

9.3 RELIGIOSOS 9.3.1 CONVENTOS Y CENTROS PARROQUIALES 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

9.3.2 IGLESIAS Y CAPILLAS 2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,05

10

EDIFICIOSSINGULARES

10.1 HISTORICO-ARTISTICO10.1.1 MONUMENTALES 2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,05

10.1.2 AMBIENTALES O TIPICOS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90

10.2 DE CARACTER OFICIAL10.2.1 ADMINISTRATIVOS 2,55 2,20 1,85 1,60 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80

10.2.2 REPRESENTATIVOS 2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95

10.3 DE CARACTER ESPECIAL

10.3.1 PENITENCIARIOS, MILITARES Y VARIOS 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85

10.3.2 OBRAS URBANIZACION INTERIOR 0,26 0,22 0,18 0,15 0,11 0,08 0,06 0,04 0,03

10.3.3 CAMPINGS 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02

10.3.4 CAMPOS DE GOLF 0,05 0,04 0,035 0,03 0,025 0,02 0,015 0,01 0,005

10.3.5 JARDINERIA 0,17 0,15 0,13 0,11 0,09 0,07 0,05 0,03 0,01

10.3.6 SILOS Y DEPOSITOS PARA SOLIDOS (M/3) 0,35 0,30 0,25 0,20 0,17 0,15 0,14 0,12 0,10

10.3.7 DEPOSITOS LIQUIDOS (M/3) 0,37 0,34 0,31 0,29 0,25 0,23 0,20 0,17 0,15

10.3.8 DEPOSITOS GASES (M/3) 0,80 0,65 0,50 0,40 0,37 0,35 0,31 0,27 0,25

1. En el Cuadro, se identifica la tipología 1.1.2.4 con la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada.

2. En los coeficientes del Cuadro correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardinería





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interior, obras de urbanización interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las piscinas, campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de instalaciones especiales.

3. En las instalaciones hoteleras (uso 7), se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc.

4. No obstante lo establecido en los apartados 2 y 3 anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la categoría que le correspondiese.

5. En la modalidad 10.3.5 se contemplan las obras de infraestructura necesarias para la adecuación del terreno al destino indicado en jardines, tanto públicos como privados.

6. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva, (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva.

7. La categoría 1 establecida en el Cuadro de coeficientes, se amplia con las categorías 1.A, 1.B y 1.C, para considerar edificios cuya calidad supera la que corresponde a los de la categoría 1, tal y como aparece ésta descrita en el correspondiente Catálogo. A estas tres categorías les corresponderán unos coeficientes, que se obtendrán incrementando el de la categoría 1 en un 50%, un 30% y un 15%, respectivamente.

8. Las construcciones indispensables para las explotaciones agrarias, cuya tipología constructiva no corresponda con las existentes en el cuadro anterior, podrían ser asimiladas a las mismas, de acuerdo con los ejemplos contenidos en el catálogo de tipologías constructivas que se indica en del Documento 3 de esta ponencia.

2.2.4.4. Coeficientes correctores de la construcción. Campo de aplicación.

1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son:

Coeficiente H) Antigüedad de la construcción.

El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

t

100.c.ud

5,11H

−= donde350

35t1d

−−= en la que:

"u" (uso predominante del edificio) adopta en la fórmula los siguientes valores:

uso 1º. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00uso 2º. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico,

sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90uso 3º. Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80

"c" (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes) adopta en la fórmula los siguientes valores:

categorías 1 y 2: 1,20categorías 3, 4, 5 y 6: 1,00categorías 7, 8 y 9: 0,80





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"t" (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral).

Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:

t H

AÑOS COMPLETOS

USO 1º USO 2º USO 3º

CATEGORIAS 3-4

1-2 5-6 7-8-9

CATEGORIAS3-4

1-2 5-6 7-8-9

CATEGORIAS3-4

1-2 5-6 7-8-9

0 - 45 - 9

10 – 1415 – 1920 – 2425 – 2930 – 3435 – 3940 – 4445 – 4950 – 5455 – 5960 – 6465 – 6970 – 7475 – 7980 – 8485 – 8990 –más

1,00 1,00 1,000,93 0,92 0,900,87 0,85 0,820,82 0,79 0,740,77 0,73 0,670,72 0,68 0,610,68 0,63 0,560,64 0,59 0,510,61 0,55 0,470,58 0,52 0,430,55 0,49 0,400,52 0,46 0,370,49 0,43 0,340,47 0,41 0,320,45 0,39 0,300,43 0,37 0,280,41 0,35 0,260,40 0,33 0,250,39 0,32 0,24

1,00 1,00 1,000,93 0,91 0,89 0,86 0,84 0,80 0,80 0,77 0,720,75 0,70 0,640,70 0,65 0,580,65 0,60 0,530,61 0,56 0,480,57 0,52 0,440,54 0,48 0,400,51 0,45 0,370,48 0,42 0,340,45 0,39 0,310,43 0,37 0,290,41 0,35 0,270,39 0,33 0,250,37 0,31 0,230,36 0,29 0,210,35 0,28 0,20

1,00 1,00 1,000,92 0,90 0,880,84 0,82 0,780,78 0,74 0,690,72 0,67 0,610,67 0,61 0,540,62 0,56 0,490,58 0,51 0,440,54 0,47 0,390,50 0,43 0,350,47 0,40 0,320,44 0,37 0,290,41 0,34 0,260,39 0,32 0,240,37 0,30 0,220,35 0,28 0,200,33 0,26 0,190,31 0,25 0,180,30 0,24 0,17

El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la Ponencia de Valores.

A los efectos de aplicación de este coeficiente, se contemplan los siguientes casos de reforma:

Rehabilitación integral - Cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente, y en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, y además sus características constructivas, permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida.

El índice de antigüedad de la construcción en este caso, será el que corresponde a la fecha de rehabilitación.

Reforma total - Cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción suponiendo un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

Reforma media - Cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, y suponiendo un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

Reforma mínima - Cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, suponiendo un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

La corrección de la antigüedad se realiza de acuerdo con la siguiente fórmula:





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Fa = Fc + (Fr - Fc) i

Siendo:Fa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación de coeficiente.Fc = Fecha de construcción.Fr = Fecha de reforma.

I = Coeficiente que contempla el tipo de reforma, que adoptará los siguientes valores:i = 0.25 con reforma mínima.i = 0.50 con reforma media.i = 0.75 con reforma total.i = 1.00 en caso de rehabilitación.

Coeficiente I) Estado de conservación.

Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

2.2.5. Valoración catastral. Procedimiento general

2.2.5.1. Coeficientes correctores conjuntos. Campo de aplicación

1. Determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen referencia a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y otras.

2. Dichos coeficientes correctores son:

Coeficiente J) Depreciación funcional o inadecuación.

En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados, se aplicará el coeficiente 0,80.

Campo de aplicación: -Se aplicará en caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados que impida o dificulte la obtención de un rendimiento considerado como normal o tipo en su zona.

Coeficiente K) Viviendas y locales interiores.

En aquellas viviendas y locales considerados como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela, (no de manzana) en edificación cerrada, se aplicará el coeficiente 0,75.

Campo de aplicación: - Manzana cerrada. - Aquellos cuyos huecos abran todos a patio de parcela (no de manzana), considerando como tal el patio interior de parcela, o aquel que no siéndolo tenga dimensiones que hagan imposible inscribir un círculo de diámetro d=h/3 siendo h la altura de la edificación.

Coeficiente L) Fincas afectadas por cargas singulares.

En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artístico o estar incluidas en Catálogos o Planes Especiales de Protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en función del grado de protección:





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Protección integral (la naturaleza de la intervención posible es la de conservación; se permiten obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos): 0,70.

Protección estructural (la naturaleza de la intervención posible es la de cambio de uso o redistribución): 0,80.

Protección ambiental (la naturaleza de la intervención posible es la de renovación por vaciado o sustitución interior, incluso la reproducción formal del cerramiento exterior): 0,90

Campo de aplicación: No se aplicará en caso de que se permita sudemolición total.

Coeficiente M) Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco.

Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor de zona.

Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, este coeficiente será incompatible con el coeficiente F) .

Campo de aplicación: Fincas afectadas por futuros viales, inconcreción, urbanística, expropiación, o fuera de ordenación por uso, mientras subsista tal situación, y siempre que no se contemple en la Ponencia dicha circunstanca. No se aplicará en ningún caso en suelos urbanizables. En caso de parcelas sin edificar este coeficiente es incompatible con el coeficiente F. En ningún caso será de aplicación en suelo pendiente de desarrollo

Coeficiente N) Apreciación o depreciación económica.

Se podrá aplicar en supuestos evidentes de depreciación económica de los recogidos para este coeficiente en el apartado 2 de la Norma 14 del Real Decreto 1020/93, que se produzcan a partir de la aprobación de esta ponencia.

En caso de producirse las circunstancias mencionadas de depreciación económica, y al objeto de garantizar lo estipulado por el artículo 23.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria podrá proponer, previo informe favorable de la Subdirección General de Valoración e Inspección, los criterios de aplicación de este coeficiente así como sus cuantías y elevará la propuesta a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, siendo necesaria la aprobación expresa de este órgano para la aplicación efectiva del mismo.

Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados en los apartados anteriores, sólo se podrá aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia, se optará por el que represente mayor disminución del valor.

2.2.5.2. Formulación.

La expresión que recoge los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral es la que figura en la norma 16 de las normas técnicas fijadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, en la nueva redacción proporcionada por la Disposición adicional primera del RD 1464/2007 de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales:





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Vv = 1,40 [ Vr + Vc ] F L

en la que:

Vv = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2 construido.Vr = Valor de repercusión del suelo en euros/m2 construido.Vc = Valor de la construcción en euros/m2 construido.FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por

su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Las cuantías de este coeficiente estarán comprendidas entre las siguientes:

1,2857 ≥ FL ≤ 0,7143

La componente de los gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria queda representada por el producto del factor de localización FL por 1,40; los valores que adopta para cada una de las zonas de valor son los coordinados al efecto y reflejados en el listado de zonas de valor del capítulo 3.

En parcelas sin edificar, es decir suelo vacante, suelos urbanizables incluidos en sectores antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo, así como en fincas infraedificadas u ocupadas por construcciones ruinosas, el componente de gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria adoptará valor 1,00.

En las fincas valoradas por unitario se aplicará el componente de gastos y beneficios de la promoción a todas las construcciones y únicamente a la parte del suelo ocupada por las mismas. A estos efectos, en el caso de que la construcción esté distribuida en varias plantas, todas ellas tendrán la consideración de planta baja. Además, no se incluirán en el cómputo de superficie ocupada los locales bajo rasante, ni los locales con tipologías constructivas deportivas o correspondientes a obras de urbanización interior y jardinería. En cualquier caso, la superficie ocupada considerada no podrá exceder de la superficie total de la parcela.

Al valor individualizado resultante de la presente ponencia se aplicará el coeficiente de relación al mercado (0,5), siendo la formulación del valor catastral:

Vcat = Vv x RM = 1,40 [Vs + Vc] F L x RM

2.2.6. Valoración singularizada ( Tipología 10.3.4 según RD 1020/1993)

2.2.6.1 Superficie construida

La superficie construida a considerar en la valoración de las construcciones tipificadas como 10.3.4, será la resultante de deducir de la superficie total de suelo, es decir, la de todo el recinto acotado destinado a campo de golf, la ocupada por las construcciones convencionales.

2.2.6.2. Módulo Básico de Construcción

Será el asignado por la Junta Técnica al área económica-homogénea en que se ubique la construcción,





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en este caso MBC2.

2.2.6.3. Asignación de categoría para la determinación de los coeficientes del cuadro de la Norma 20.

A partir del estudio de los costes de construcción y en función de los elementos que comprende y de la calidad de los mismos, a continuación se acotan los coeficientes de categoría que se corresponden con los costes reales de construcción y se describen los tipos que servirán de base de comparación con los inmuebles reales para conseguir una asignación de categorías homogénea.

Se establecen los tres tipos siguientes:

Tipo 10.3.4.2.- Campo de golf de gran calidad constructiva, superior al establecido como tipo, que cuenta con las siguientes características:

• Gran movimiento de tierras, con modelado artístico notable y profusión de desmontes y terraplenes, muros de contención, etc.

• Superficie superior en más del 25% a la considerada como media en un campo tipo. (20 Ha. por cada 9 hoyos).

• Instalaciones de drenaje y de riego de importancia, con sistemas automatizados y/o de recirculación de agua.

• Lago o lagos artificiales de gran superficie.• Cuidado manto vegetal, muy bien conservado, con perfecta diferenciación de los distintos tipos de

césped para las distintas zonas del campo, todos ellos de calidad. Arbolado suficiente en cantidad y edad.

Tipo 10.3.4.4.- Campo de golf de calidad constructiva media, considerándose como campo tipo, que cuenta con las siguientes características:

• Situado sobre una orografía favorable, no precisa excesivo movimiento de tierras. Modelado artístico notable.

• Superficie media en torno a las 20 Ha. por cada 9 hoyos, no siendo superior ni inferior a la misma en más de un 25%.

• Instalaciones de drenaje y de riego con sistemas manuales.• Lago o lagos artificiales de superficie media.• Manto vegetal bien conservado con perfecta diferenciación de los tipos de césped para las diferentes

zonas del campo, todos ellos de calidad. Arbolado suficiente en cantidad y edad.

Tipo 10.3.4.6.- Campo de golf de calidad constructiva sencilla, inferior al establecido como tipo, que cuenta con las siguientes características:

• Situado sobre una orografía favorable, no se ha efectuado un excesivo movimiento de tierras. Modelado artístico sencillo.

• Superficie inferior en más de un 25% a la considerada como media en un campo tipo. (20 Ha. por cada 9 hoyos).

• Sin instalaciones de drenaje y con instalaciones de riego con sistemas manuales.• Sin lagos artificiales o con superficie de los mismos muy reducidas.• Manto vegetal con falta de conservación. Césped inadecuado o mal conservado. Arbolado

insuficiente o de poca edad.

2.2.6.4. Coeficientes correctores del valor de las construcciones.

Por la propia naturaleza de estas construcciones no son de aplicación los coeficientes H de antigüedad





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de la construcción e I de estado de conservación, establecidos en la Norma 13.

Sin embargo, será de aplicación un coeficiente por exceso de superficie, que tendrá un valor de 0,50 y se aplicará a la parte de superficie que exceda de:- 60 Ha. En campos de 27 hoyos.- 40 Ha. en campos de 18 hoyos.- 20 Ha. en campos de 9 hoyos.

2.2.6.5 Valor catastral

El valor catastral de éstos inmuebles estará constituido por la suma del valor del suelo, el valor de las construcciones convencionales existentes y el valor de las construcciones singulares, afectada la suma únicamente por el coeficiente RM de referencia al mercado.

En consecuencia, dada su específica naturaleza y posición en el mercado inmobiliario, no le son de aplicación ni el factor 1,4, de gastos y beneficio de promoción, ni los coeficientes correctores conjuntos de los valores del suelo y de las construcciones definidos en la Norma 14.

Capítulo 3. LISTADO DE ZONAS DE VALOR

RELACI ÓN DE ZONAS DE VALOR

VALORES DE REPERCUSIÓN REDUCCIÓN--------------------------------------------------- --------------------------------------------------- -- ---- --------- ----------Z.Val Vivienda Comercial Oficinas Industri. Turí stico Garajes Otros2 Z.verde Equi pam. G.B. V.Unita. UA NU Inicial----- --------- --------- -------- --------- ----- ---- --------- --------- --------- -------- ------- -- ---- --------- ---- ----R33 537,00 537,00 537,00 537,00 53 7,00 80,55 268,00 53,70 402, 75 1,35 0,60 0,80R35 450,00 450,00 450,00 450,00 45 0,00 67,50 225,00 45,00 337, 50 1,35 0,60 0,80R37 379,00 379,00 379,00 379,00 37 9,00 56,85 189,00 37,90 284, 25 1,30 0,60 0,80





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R39 329,00 329,00 329,00 329,00 32 9,00 49,35 164,00 32,90 246, 75 1,30 0,60 0,80R40 304,00 304,00 304,00 304,00 30 4,00 45,60 152,00 30,40 228, 00 1,30 0,60 0,80R42 256,00 256,00 256,00 256,00 25 6,00 38,40 128,00 25,60 192, 00 1,30 0,60 0,80R44 210,00 210,00 210,00 210,00 21 0,00 36,00 105,00 21,00 157, 50 1,25 0,60 0,80

VALORES UNITARIOS REDUCCIÓN--------------------------------------------------- ------------ ------------------Z.Val Val.Uni. Z.verde Equipam. GB Inicial UA NU----- -------- ------- -------- --- - ------- ---- ----U33 242,00 24,20 181,50 1,2 5 0,60 0,80U34 221,00 22,10 165,75 1,2 5 0,60 0,80U38 149,00 14,90 111,75 1,2 0 0,60 0,80U39 134,00 13,40 100,50 1,2 0 0,60 0,80U40 119,00 13,35 100,13 1,2 0 0,60 0,80U42 91,00 9,10 68,25 1,2 0 0,60 0,80U44 65,00 6,50 48,75 1,1 5 0,60 0,80U53 12,00 1,20 9,00 1,0 5 0,60 0,80

Códigos empleados:

Z.val Zona de valorZ.verde Zona verdeIndustri IndustrialEquipam EquipamientosVal.Uni Valor unitarioGB Componente de gastos y beneficio s de la promoción descrita en el punto 2.2.5.2.RNN Identificación de la zona de val or de repercusión.UNN Identificación de la zona de val or de unitario.

Normas:La aplicación de los coeficientes “UA” y “NU” se de scribe en el punto 2.2.3.8 de este documento.Los valores de repercusión consignados en la column a “garajes” se aplican en la valoración de garajes y trasteros que no consumen edificabilidad (bajo rasante).Los valores de repercusión consignados en la column a “otros 2” se aplican en la valoración de garajes y trasteros que consumen edificabilidad (sobre rasante). Se aplicará también en la valoración del suelo de las construcciones a uxiliares en fondos de parcela que superen la profundidad máxima edificable, e igualme nte en zonas deportivas y obras de urbanización int erior en edificación abierta.





VALENCIANA-VALENCIA



VALENCIA

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