densidad y preferencia en conjuntos habitacionales (viviendas en asentamientos) en bangkok para...

Agradecimientos

Los autores agradecen al Instituto de Desarrollo de Organizaciones Comunitarias (Com-munity Organization Development Institute - CODI) y a la Autoridad Nacional de Vivienda (National Housing Authority - NHA) por permitirles el acceso a informacioacuten Este trabajo

ha sido financiado enteramente por el gobierno de Gran Bretantildea

Introduccioacuten

Antecedentes

Viviendas adecuada accesibles y financiables para todos los habitantes de la ciudad seguramente es una meta deseable Sin embargo en una ciudad del ta-mantildeo de Bangkok (poblacioacuten oficial 8 millones en 2010) asegurar vivienda adecuada y financiable para todos puede ser difiacutecil

Nattawut Usavagovitwong Aim-on Pruksuriya Wanida Supaporn

ChaiwatRak-U Diane Archery Gordon McGranahan

Densidad y preferencia en conjuntos habitacionales (viviendas en asenta-mientos) en Bangkok para poblacioacutende bajos ingresos

Nattawut Usavagovitwong Profesor en la Escuela de Arquitectura Sripatum University Bangkok E-mail nattawutusspuacth Aim-on Prueksuriya and Wanida Supaporn Analistas de Planes y Poliacuteticas en Spatial Development Planning and Strategy Office Office of Economic

and Social Development Board Chaiwat Rak-U Arquitecto Community Organization Development Institute (CODI) Diane Archer Investigadora Human Settlements Group IIED e-mail DianeArcheriiedorg Gordon McGranahan Investigador principal Human Settlements Group IIED e-mail GordonMcGranahaniiedorg

Usavagovitwong Pruksuriya Supaporn ChaiwatRak-U Archer y MacGranahan16

Hay muacuteltiples presiones competitivas por la tierra y los agentes inmobiliarios juegan un rol importante en darle for-ma tanto al mercado de tierras como al de viviendas Una forma de encarar la maximizacioacuten del uso de la tierra es ele-var la densidad Sin embargo son pocos los promotores privados que se ocupan de los hogares de bajos ingresos estos hogares se han mudado histoacutericamen-te a los asentamientos informales de la ciudad donde ni la densidad ni los estaacuten-dares de construccion pueden ajustarse a las normas oficiales Las politicas ofi-ciales para sectores de bajos ingresos en Tailandia han ido variando desde la pro-visioacuten por parte del estado de edificios de departamentos hasta el mejoramiento de ldquositios y serviciosldquo (Giles 2003)1 Sin embargo el principal obstaacuteculo para la provisioacuten de viviendas por parte del es-tado ha sido la disponibilidad de tierras donde construir a precios adecuados Mas recientemente en 2003 Tailandia adoptoacute dos formas a traveacutes de la deman-da del programa participativo e innova-tivo de mejoramiento de asentamientos Baan Mankong (Boonyabancha 2005) y a traveacutes de la oferta con la construc-cioacuten puacuteblica de viviendas de Baan Ua-Arthorn (ver Box 1) Solamente Baan Mankong continuacutea siendo implementa-do hoy

El estudio se propuso comprender las preferencias en vivienda de la comuni-

dad de ingresos bajos y medios bajos y si estan preferencias eran satisfechas por los niveles de densidad de poblacioacuten y vivienda a lo largo de los 3 tipos de vi-vienda para poblacioacuten de bajos ingresos

La imagen tradicional que se tiene de los asentamientos informales de bajos in-gresos es de un espacio sobre ocupado que tiene tanto una alta densidad de ocu-pacioacuten del aacuterea puacuteblica como en cada una de las viviendas Este trabajo bus-ca investigar si esta alta densidad (tan-to a nivel del espacio puacuteblico como en la unidad de vivienda) se cumple en la praacutectica y si se perpetuacutea tanto en los pro-yectos realizados con la participacioacuten de las comunidades como en los proyectos puacuteblicos de vivienda En este estudio Baan Mankong representa los proyectos de participacioacuten comunitaria mientras los bloque de viviendas construidos por la Autoridad Nacional de Vivienda (Na-tional Housing Authority - NHA) repre-sentan los proyectos puacuteblicos de vivien-da Tambieacuten examinaremos cuales son las implicancias de la variacioacuten de las densidades en el nivel de satisfaccioacuten de los residentes con su vecindario

Observamos la densidad de poblacioacuten para ver la relacioacuten entre los distintos niveles de densidad Esto nos permite ver la relacioacuten entre niveles de densidad y condiciones socioeconoacutemicas y nive-les de satisfaccioacuten a traveacutes de los 3 tipos

1 Sitios y servicios es una forma de dar dentro del alcance econoacutemico de los pobres una solucioacuten baacutesica parcial de vivienda y servicios para ser incrementados por el propietario

17Densidad y preferencia en conjuntos habitacionales

de viviendas A su vez esto proporciona una base para explorar el papel de las normas de construccioacuten existentes en la configuracioacuten de la forma y la densidad de vivienda programas de vivienda en curso del gobierno y las poliacuteticas y las implicaciones maacutes amplias para los pro-cesos de densificacioacuten uso de la tierra y el valor en una zona urbana en acelerado desarrollo

Teniendo presente que el estudio estaacute basado en un pequentildeo nuacutemero de asen-tamientos -que pueden no ser represen-tativos de todos los asentamientos exis-tentes de cada tipo- es posible alcanzar algunas conclusiones preliminares sobre la relacioacuten entre satisfaccioacuten y densidad que arrojan los resultados presentados en el estudio Ambos asentamientos cons-truidos por la NHA tienen altos nivel de densidad a escala de barrio a pesar de tener la mayor proporcioacuten de espacio abierto Mientras tanto los asentamien-tos de Wad Phrayakrai no mejorados (en contraposicioacuten al sector de WatPhrakrai si mejorado despueacutes del incendio) son los menos densos lo que sugiere que no todos los asentamientos cumplen con el estereotipo de sobre ocupacioacuten hacina-miento y espacios densamente construi-dos Sin embargo a nivel de viviendas individuales las de Wat Phrayakrai son las maacutes densamente pobladas Cuando consideramos la satisfaccioacuten las tres co-munidades mejoradas de Baan Mankong muestran el promedio maacutes alto de satis-faccioacuten total y asociatividad vecinal y es posible que esto se deba a la iniciativa

y proceso participativo de la comunidad en el disentildeo del conjunto Los niveles de satisfaccioacuten de los distintos tipos habita-cionales tambieacuten aparecen relacionados con los distintos niveles de densidad de los asentamientos

Estos resultados sugieren que las tipolo-giacuteas que ofrecen las condiciones de vida maacutes satisfactorias y accesibles para las comunidades de bajos y medianos ingre-sos son los que permiten participar a los residentes en el disentildeo de las viviendas y los asentamientos En consecuencia los programas de vivienda apoyados por el gobierno deberiacutean permitir esta partici-pacioacuten

Una mirada sobre los estaacutendaresde densidad de vivienda

Hay tres niveles de densidad de pobla-cioacuten de vivienda a considerar En primer lugar es la densidad de una vivienda particular la densidad del hogar que proporciona una medida de hacinamien-to En segundo lugar es la densidad de la zona construida es decir la densidad de poblacioacuten en relacioacuten con la superficie total del edificio (o edificios) sin incluir el espacio abierto En tercer lugar estaacute la densidad de asentamiento para todo el sitio que incluye edificios y espacios abiertos compartidos Cada una de estas densidades se puede medir en teacuterminos de poblacioacuten por kiloacutemetro cuadrado o metro cuadrado pero diferentes discipli-nas tienden a expresar esto en diferentes unidades (tales como la poblacioacuten por


hectaacuterea) invertidas (como el espacio por habitante) o a traveacutes de medidas re-lacionadas (tales como unidades de vi-vienda por unidad de aacuterea)

La Tabla 1 compara los estaacutendares de densidad por hogar para cuatro paiacuteses en Asia seguacuten estaacute establecido en los coacutedigos de edificacioacuten Como muchos estaacutendares de edificios y viviendas se refieren especiacuteficamente a espacio per caacutepita esta ldquodensidad inversardquo es lo que se presenta en la tabla Los datos mues-tran que Tailandia tiene relativamente altos estaacutendares de espacio por persona comparado con otros paiacuteses en la regioacuten pero tambieacuten tiene el tamantildeo miacutenimo de dormitorios

Las directivas oficiales sobre la densidad en asentamientos generalmente se refie-ren al nuacutemero de unidades de viviendas por aacuterea maacutes que a la densidad de pobla-cioacuten que es maacutes difiacutecil de determinar y eacutesta es la medida usada por las autorida-des de Tailandia para definir un ldquoslumrdquo (asentamiento marginal) Para la Admi-nistracioacuten Metropolitana de Bangkok (Bangkok Metropolitan Administration - BMA) un asentamiento marginal es un barrio sobre poblado no ordenado y precario con un restringido (sic) medio ambiente que puede ser nocivo para la salud y la vida y con un miacutenimo de 15 viviendas por rai2 mientras que la defi-nicioacuten de la Autoridad Nacional de Vi-vienda (NHA) requiere un miacutenimo de 30

Fuente basado en DOLA 2006

Tabla 1 Estaacutendares de densidad para viviendas en cuatro paiacuteses de Asia

Singapur Hong Kong Malasia Tailandia

Aacuterea miacutenima construida a nivel de suelo hab

697m2hab 320m2hab 450m2hab 68m2hab

Tamantildeo miacutenimo de dormitorio

117m2 110m2 108m2 864m2

Tamantildeo miacutenimo de la unidad de vivienda

3276m2 11-60m2 49-54m2 34m2

2 Un rai es equivalente a 1600 m2


casas por rai (UN HABITAT 2006202) Como tales los estaacutendartes del BMA son mas estrictos que los de NHA Asu-miendo cinco personas por hogar estos estaacutendares equivalen a 47000 personas por km2 para BMA y 94000 personas km2 para NHA

Por comparacioacuten la proporcioacuten prome-dio de espacio abierto entre proyectos de viviendas para poblacioacuten de ingre-sos medios es 303 el cual basado en el tamantildeo promedio de estos proyec-tos significa que un rai puede contener diez hogares Esto equivale a una maacutes baja densidad que la de los estaacutendares de BMA o NHA para viviendas por rai

en asentamientos de bajos ingresos A nivel de unidad de vivienda el espacio promedio per caacutepita en desarrollos ha-bitacionales del sector privado es de 20 a 30 m2persona4 Esto sugiere que los conjuntos habitacionales de bajos ingre-sos estaacuten por lo tanto 3 o 4 veces maacutes hacinados que las unidades promedio de ingresos medios (ver Box 2)

Estableciendo el contexto Oferta de viviendas de bajos ingresos enBangkok5

Los desarrollos habitacionales estaacuten di-sentildeados seguacuten las tendencias del merca-do de desarrollo urbano y los actores y

Box 1 - Programas y actores clave

El Instituto de Desarrollo de Organizaciones Comunitarias (Community Organisations Development Institute -CODI) es una organizacioacuten puacuteblica bajo el Ministerio de Bienestar Social y Desarrollo Humano que fue establecida en el antildeo 2000 de la unioacuten de la Oficina de Desarrollo Urbano Comunitario (Urban Community Development Office -UCDO) y un fondo de desarrollo rural CODI es la organizacioacuten encargada de facilitar el programa nacional de mejoramiento de asentamientos Baan Mankong (vivienda segura) iniciado en 2003 con fondos del gobierno Baan Mankong promueve iniciativas habitacionales comunitarias a traveacutes de la provisioacuten de preacutestamos colectivos para compra de tierra y construccioacuten de viviendas colectivas y subsidios para infraestructura y para organizar grupos de bajos ingresos El programa Baan Ua-Arthorn (cuidado de la vivienda) fue lan-zado al mismo tiempo a traveacutes de la oferta de fondos para la construccioacuten de viviendas y mono bloques por parte del gobierno destinados a grupos de ingresos medio-bajos como obreros y empleados del gobierno a precios accesibles La implementacioacuten del programa Baan Ua-Arthorn es facilitado por la Autoridad Nacional de Vivienda (NHA) que depende del Ministerio de Accioacuten Social y Desarrollo Humano

3 Basado en el anaacutelisis de los autores de varios proyectos privados de vivienda en Bangkok

4 Basado en el anaacutelisis de varios proyectos privados de vivienda en Bangkok ( Pinijvarain y Ramassot 2010)

5 Esta seccioacuten se apoya en Archer 2010


las poliacuteticas de uso del suelo establecidas por el gobierno Los estudios de morfo-logiacutea urbana sobre ldquocrecimiento inteli-genterdquo y ldquociudad compactardquo (Bullard 2007 Jeks et al 1996 Jeks y Burgess 2000) han defendido un planeamiento moderno que promueve asentamientos compactos bien servidos con usos del suelo urbano mixtos Desgraciadamen-te este abordaje frecuentemente fracasa al no tener en cuenta las circunstancias econoacutemicas del pobre urbano y efec-tivamente lo excluye de los centros ur-banos debido a los costos crecientes de la tierra Al forzarlos a la periferia de la ciudad este proceso del mercado de desarrollo de tierras hace las cosas difiacute-ciles para quienes tienen ingresos bajos y para las clases medias maacutes bajas Es-tos grupos pueden perder una ubicacioacuten conveniente de vivienda enfrentando costos de vida maacutes altos como resultado de las distancias de viaje menores opor-tunidades de medios de vida y gastos en educacioacuten

Las poliacuteticas y programas de viviendas accesibles en Bangkok han tenido una historia de arrancar y parar Giles (2003) nos ofrece una historia resumida de las

respuestas del gobierno de Tailandia a los problemas urbanos habitacionales entre 1940 cuando la primera Divisioacuten de Viviendas fue formada y mediados de los rsquo90 Destaca la resistencia del go-bierno a usar metodologiacuteas con interven-cioacuten comunitaria durante este periacuteodo Giles concluye que el gobierno tailandeacutes ldquoconsistentemente fracasa en actuar en formas de costo eficiencia prefiriendo en cambio abordajes que ofrecieran via-bilidad poliacuteticardquo (2003228) Entre los rsquo50 y los rsquo70 el foco estaba en la pro-duccioacuten de vivienda puacuteblica y la lim-pieza de los asentamientos con la cons-truccioacuten de departamentos para aquellos desplazados por la renovacioacuten urbana En los rsquo70 un aumento en la actividad en la construccioacuten de viviendas llevoacute a la formacioacuten de NHA en 1972 con el ob-jeto de ldquoconducir un desarrollo urbano comunitario limpiar los asentamientos relocalizar familias proveer unidades para alquilar vender y contratar y sub-sidiar y garantizar a locadores y com-pradoresrdquo (Giles 2003236) Los planes y proyectos de NHA eran esporaacutedicos ambiciosos y con suspensiones debido a falta de fondos El plan de 5 antildeos de 1976 de 20000 unidades por antildeo se

Box 2 - Una nota sobre terminologiacutea

La palabra ldquoslumrdquo usada en el texto original es frecuentemente usada en Tailandia para referirse a comunidades de bajos ingresos Frases alternativas son chumchonae-ad que se traduce literalmente como comunidad sobrepoblada o abarrotada o chumchonbukruk que significa comunidad de ocupantes ilegalesLos nuacutemeros de NHA en 2001 contabilizaban 1604 comunidades pobres informales en Bangkok alcanzando 283566 hogares (CODI 20056)


focalizoacute en tres grupos de ingresos pero el gobierno lo canceloacute en 1977 debido a la falta de fondos Un segundo plan en 1978 adoptoacute la metodologiacutea ldquode lotes y serviciosrdquo pero nuevamente faltaron recursos prefiriendo el estado construir bloques de viviendas poliacuteticamente maacutes visibles en Bangkok

Hacia los rsquo80 hubo un cambio hacia ldquouna estrategia habilitanterdquo de fomentar al sector privado y a las comunidades a realizar desarrollos habitacionales en el Sexto Plan Nacional (1987-91) La pro-visioacuten de viviendas de bajo costo por parte del sector privado en Tailandia ha sido descripta como una ldquohistoria exi-tosardquo (Yap 1996316) facilitada por la disponibilidad de financiacioacuten para vi-viendas En 1980 solamente el 15 de los hogares de Bangkok podiacutean acceder a las viviendas maacutes baratas provistas por el sector privado en el mercado hacia 1994 eacuteste se habiacutea elevado de 70 a 80 (Yap 1996317)

A pesar de que la NHA continuoacute cons-truyendo edificios eacutestos estaban diri-gidos a la clase media baja tales como empleados del gobierno El crecimiento econoacutemico de Tailandia ayudoacute a reducir la pobreza por medio del efecto derra-me pero tambieacuten significoacute que muchos habitantes de los asentamientos fueran evacuados de las aacutereas centrales a medi-da que la demanda crecioacute Sin embargo proyectos de compartir tierras proveye-ron una solucioacuten en algunos casos al-gunas comunidades ilegales llegaron a

un acuerdo con el duentildeo de la tierra para permanecer en una parte del terreno li-berando el resto del sitio para que sea desarrollado

La crisis econoacutemica de 1997 produjo un cambio en la poliacutetica nacional hacia la autosuficiencia y descentralizacioacuten y el crecimiento de organizaciones basadas en la comunidad (OCBs) En el campo de la vivienda estas OCBs comenza-ron a operar con sus propios proyectos de viviendas En el 2000 el Instituto de Desarrollo de Organizaciones de la Comunidad (CODI) fue establecido El rol de CODI es la articulacioacuten estrateacutegi-ca con las comunidades para promover acciones colectivas para la reduccioacuten de la pobreza acceso a la tierra vivienda y servicios para el bienestar de la pobla-cioacuten y promover empresas comunitarias Beneficiada por su status como organi-zacioacuten puacuteblica se transformoacute en una institucioacuten clave que acerca al gobierno a los grupos de la sociedad civil y puede funcionar como un ldquoinstrumento de in-clusioacutenrdquo (Banco Mundial 2001) Es una institucioacuten semi-autoacutenoma con una co-misioacuten directiva formada por represen-tantes del gobierno y de las organizacio-nes de la sociedad civil incluyendo co-munidades Mientras la NHA se focaliza en la oferta a traveacutes de proyectos como el de Baan Ua-Arthorn CODI aborda la demanda con el programa participativo de mejoramiento barrial Baan Mankong Tanto CODI como NHA reportan al Mi-nisterio de Desarrollo Social y Seguri-dad Humana (MSDHS sigla en ingleacutes)


CODI ha enfatizado el rol de la comu-nidad y de los partenariados locales en el desarrollo habitacional siendo eacutestos actores centrales en el proceso de las organizaciones comunitarias y el traba-jo en red La participacioacuten comunitaria puede ser uacutetil para construir capacidades de gestioacuten de los grupos comunitarios y las propias comunidades pueden recibir asistencia teacutecnica CODI trata tambieacuten de establecer relaciones entre planes de desarrollo habitacional local con otros desarrollos de la ciudad de manera que los planes de viviendas son vistos como parte del desarrollo general de la ciu-dad Baan Mankong ayuda a integrar a los habitantes de los asentamientos en la sociedad daacutendoles el poder de tomar decisiones por medio de ldquoun poder de pronunciamiento o participacioacuten hori-zontalrdquo creando redes entre grupos de pobres urbanos en la ciudad (Boonya-bancha 2005)

Mucho de los proyectos de vivienda bajo los programas de Baan Mankong y Baan Ua-Arthorn fracasaron en cumplir con los requerimientos y estaacutendares de los coacutedigos de construccioacuten (Building Control Act) 1992 Dadas las limitacio-nes financieras de los pobres urbanos y el alto costo de la tierra los estaacutenda-res prescriptos resultaron muy estrictos Consecuentemente el NHA y CODI juntos propusieron que las leyes fueran menos estrictas para ambos programas de vivienda Esta propuesta fue aceptada por el Ministerio de Asuntos Internos (Usava-gitwong 2012) Por ejemplo se permitioacute

en los proyectos reducir la distancia miacuteni-ma entre viviendas cambiar regulaciones para sistemas de saneamiento si era parte del Proyecto de NHA de la Nueva Ciu-dad y pasar por alto el Plan Comprensivo de control de uso del suelo

Algunos acadeacutemicos han planteado cuestiones relativas a la sostenibilidad de los proyectos de viviendas incluyendo la sostenibilidad socio econoacutemica y social (Brown y Bhatti 2003) la plataforma po-liacutetica en hacer poliacuteticas de vivienda (Giles 2003) y el retorno social de los proyec-tos de viviendas como un activo maacutes que meramente un valor de propiedad (Gruis 2005) Estos acadeacutemicos describen una nueva frontera en la sustentabilidad de los programas de vivienda dado que el estaacutendar convencional de viviendas hace tiempo ha penalizado a los grupos de me-nores ingresos y los ha segregado en una sub-clase casi ilegal

Objetivos de investigacioacuten

Para examinar las ventajas y desven-tajas entre la densidad poblacional y las oportunidades socioeconoacutemicas en los tipos de vivienda de bajos ingresos en Bangpok este estudio examina tres tipos de proyectos de vivienda urbana asentamientos ilegales existentes mejo-ramiento de asentamientos por parte de la comunidad (bajo el esquema de Baan Mangkok) y bloques de departamentos para poblacioacuten de bajos ingresos cons-truiacutedos por NHA en Bangkok El estudio documenta la forma fiacutesica del asenta-


miento existente y las viviendas cons-truiacutedas en eacutel y lleva adelante un anaacutelisis socioeconoacutemico a traveacutes de la observa-cioacuten encuestas y entrevistas semiestruc-turadas El estudio busca identificar las ventajas que llevan a los grupos de bajos ingresos a elegir vivir en los supuesta-mente bajos estaacutendares ambientales de un asentamiento en vez de conjuntos de vivienda accesibles para poblacioacuten de ba-jos ingresos Tambieacuten analiza la creencia general de que las viviendas de bajo costo (tales como los proyectos de vivienda en los asentamientos de Baar Mankong) re-presentan un uso ineficiente de la escasa tierra urbana en comparacioacuten con los edi-ficios de altura en el caso de Bangkok

Este trabajo

bull Analiza niveles de densidad pobla-cional a tres diferentes niveles (den-tro de la vivienda en el aacuterea construi-da y en todo el asentamiento) seguacuten tres tipos de viviendas para pobla-cioacuten de bajos ingresos en Bangkok

bull Examina las compensaciones que se dan entre densidad de poblacioacuten y oportunidades socio-econoacutemicas en los diferentes proyectos de vivienda

bull Re-examina la relacioacuten entre prefe-rencias de la comunidad satisfaccioacuten socio-econoacutemica y densidad de po-blacioacuten tomando como base los dis-tintos tipos de provisioacuten de viviendas y la presioacuten que genera competir por la tierra urbana

bull Reconsidera si la vivienda en altura es la opcioacuten maacutes apropiada para pro-veer vivienda accesible a grupos de bajos ingresos

El estudio se focaliza en asentamientos de bajos ingresos en las zonas maacutes ur-banizadas del aacuterea central de Bangkok Analiza temas relacionados con densidad en tres dimensiones claves de la calidad de los asentamientos aspectos espacia-les condiciones socioeconoacutemicas y si-tuacioacuten social La investigacioacuten muestra las condiciones de vida actuales de los grupos de ingreso bajos y medios-bajos por medio del estudio de tres comunida-des que variacutean entre 70 y 1100 hogares

Marco de la investigacioacuten

El estudio consta de dos partes 1) el proceso de investigacioacuten focalizado en variables y aspectos fiacutesicos indicativos de buena calidad de vivienda y 2) anaacute-lisis de los estudios de caso y encuestas que examinan los factores que pueden influir en la densidad de poblacioacuten de las viviendas de bajos ingresos

Los niveles de anaacutelisis de las dimensio-nes claves de la calidad del asentamien-to son

Anaacutelisis espacial en dos niveles

a Vivienda individual datos de la ocu-pacioacuten espacial tales como promedio de m2 por persona y disentildeo funcional

b Comunidad datos de la ocupacioacuten


espacial de todo el sitio tal como pro-porcioacuten de espacio comunitario espa-cio abierto espacio puacuteblico abierto y espacio puacuteblico y nivel de uso

Anaacutelisis de la densidad de poblacioacuten en tres niveles

a Densidad del hogar residentes por m2 de vivienda Esto es calculado aproximadamente por el nuacutemero pro-medio personas en el hogar dividido por el tamantildeo promedio de la unidad de vivienda

b Densidad del aacuterea construida re-sidentes por m2 de aacuterea construida tambieacuten llamado ldquohuella constructi-vardquo Se calcula dividiendo el total de poblacioacuten dividido por el total del ta-mantildeo del asentamiento excluidos los espacios abiertos no construidos

c Densidad del asentamiento perso-na por m2 a nivel del terreno de todo el asentamiento estimado como el total de poblacioacuten dividido por el ta-mantildeo del terreno incluyendo el aacuterea construida y no construida6

Ademaacutes factores como espacio abierto por persona seraacuten estudiados para com-pletar el anaacutelisis de densidad

El anaacutelisis socio-econoacutemico busca co-nexiones entre condiciones socio-eco-

noacutemicas y financieras de los hogares y otras dimensiones de la calidad del asen-tamiento

a Condiciones socio-econoacutemicas del ho-gar medidas en base al nuacutemero de hoga-res ingresosgastos del hogar y nuacutemero de personas que trabajan por hogar

b Condiciones financieras medidas en base a indicadores como movili-dad localizacioacuten del trabajo costo de mantenimiento de la vivienda e infraestructura y costo de los servi-cios puacuteblicos

El anaacutelisis social relacionando las si-guientes caracteriacutesticas positivas de la comunidad a otras dimensiones de la ca-lidad del asentamiento

a Sentido de comunidad el grado de cercaniacutea social tal como el nivel de vecindad grado de fuerza del grupo y ldquocapital socialrdquo como valor de las redes sociales

b Habilidad para organizarse la habilidad de gerenciamiento de la comunidad incluyendo las redes co-munitarias el sistema de bienestar comunitario y el manejo del sistema de recursos como la cooperativa

La investigacioacuten se centra especial-mente en identificar las formas en que

6 Es importante notar que la poblacioacuten total del asentamiento usada en este caso es une estimado basado en el tamantildeo promedio del hogar y nuacutemero de hogares Es asiacute que la estimacioacuten refleja el hecho de que la poblacioacuten puede fluctuar seguacuten los miembros de los hogares vayan y vengan


la alta densidad de poblacioacuten puede ser compensada por condiciones socioe-conoacutemicas favorables La hipoacutetesis baacutesica es que los residentes de bajos ingresos prefieren asentamientos den-tro de la ciudad -a pesar de la falta de espacio comparado con asentamientos fuera del centro de la ciudad- porque alliacute se le ofrecen mejores oportunida-des econoacutemicas y tambieacuten se benefi-cian de otros factores sociales y socio-econoacutemicos

Resultados esperados

bull Comprender las caracteriacutesticas de la densidad de poblacioacuten de tres ti-pos de viviendas de bajos ingresos en el centro de la ciudad tanto a nivel del hogar como de la comuni-dad

bull Comprender las cualidades habita-cionales socioeconoacutemicas y asocia-tivas como aspectos que dan forma a los asentamientos Esto nos per-mitiraacute re-examinar que factores de-ben ser tenidos en cuenta en el de-sarrollo de opciones de viviendas para poblacioacuten de bajos ingresos maacutes allaacute de los estaacutendares fiacutesicos solamente

bull Evaluar si la densidad tiene peso de los residentes niveles de satisfaccioacuten en los tres tipos de asentamiento y el rol de otros factores tales como capi-tal social y oportunidades econoacutemi-cas (Ver Figura 1)

Metodologiacutea y perfil de losestudios de caso

Metodologiacutea del estudio

Este estudio evaluacutea los distintos niveles de densidad poblacional para tres tipos de conjuntos de viviendas y examina coacutemo y doacutende estas diferencias estaacuten relacionadas con los niveles de satisfac-cioacuten de la poblacioacuten de ingresos bajos y medios bajos Los anaacutelisis de los estudios de caso fueron hechos en una seleccioacuten de sitios representativos de distintos tipos de asentamientos de bajos ingresos vivienda provista por el estado (Baan Ua-Arthorn y otras viviendas provistas por NHA) con-juntos construidos por la poblacioacuten con apoyo del estado (Baan Mankong) y un asentamiento no mejorado Seleccioacuten de los estudios de casorepresentativos

Los estudios de caso fueron selecciona-dos como representativos de viviendas de bajos ingresos siguiendo los siguien-tes criterios

bull Muestran caracteriacutesticas urbanas se-guacuten factores poblacionales y socio econoacutemicos

bull Los sitios manifiestan problemas surgidos del desarrollo urbano y pro-blemas sociales financieros y fiacutesicos provenientes de las disparidades e inequidades tiacutepicas de las aacutereas urba-nas


bull Representan a la poblacioacuten con in-gresos bajos y medios bajos de Ban-gkok

Estos criterios son observados con mas detalle a continuacioacuten Criterios de los estudios de caso

bull Caracteriacutesticas urbanas Las poliacuteti-cas de desarrollo muy centralizadas han atraiacutedo a la poblacioacuten a las aacutereas urbanas siendo Bangkok la locali-zacioacuten maacutes elegida en Tailandia La ciudad entonces se transforma en un espacio de competencia para el desa-

rrollo urbano con la tierra como ob-jeto de valor Esto favorece la cons-truccioacuten de edificios de alta densidad de varios tipos Para los grupos de bajos ingresos esto ha llevado a formas de edificacioacuten de baja altura y alta densidad que convencional-mente estaacuten en pobres condiciones y por debajo de los estaacutendares de vivienda en varios sentidos aun cuando frecuentemente estaacuten ubi-cados en tierra urbana de primera Los asentamientos informales son considerados por la NHA como asentamientos ldquodensosrdquo Los pro-gramas puacuteblicos de construccioacuten

Figura 1 - Marco conceptual y enfoque

Asentamientos de ingresos bajos y medios

bajos en Bangkok Thailandia

Seleccioacuten de distintos tipos de vivienda en el centro de Bangkok

Proyectos de CODI Proyectos de NHA Proyectos privados

Estudio comparativo de casos

Condicionessociales

Condiciones espaciales

Condiciones soocioeconoacutemicas

Estudios de caso

Revi

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atos

Hallazgos y recomendaciones

Anaacutelisis


de viviendas se han focalizado en la construccioacuten en altura como una forma de maximizar el uso de la tierra (para aumentar la densidad tanto como sea posible)

bull Disparidades e inequidades Los asentamientos de poblacioacuten de ingre-sos bajos o medios bajos estaacuten fre-cuentemente localizados en las aacutereas centrales urbanas y son por lo tanto sitios buscados para desarrollos co-merciales pero con pobres condicio-nes fiacutesicas y de infraestructura Es asiacute que estaacuten frecuentemente localizados cerca de aacutereas maacutes desarrolladas re-sultando en disparidades locales in-equidades y segregacioacuten

bull Las comunidades de ingresos bajos y medios bajos Los investigadores identificaron dos importantes tipos de asentamientos dentro de esta catego-riacutea a los formados orgaacutenicamente los asentamientos informales en el centro

de la ciudad que absorben a aquellos que no tienen acceso a las viviendas estaacutendar o sistema formal de vivien-da Muchos de estos asentamientos no han sido afectados por poliacuteticas direc-tas de desarrollo y b los asentamien-tos que se desarrollan bajo poliacuteticas de viviendas del estado representadas por dos programas nacionales Baan Mankong facilitado por CODI y Baan Ua-Authorn operado por la NHA incluyendo programas puacuteblicos de vi-viendas previos de NHA (ver Box 1)

Partiendo de estos criterios los investi-gadores redujeron el escenario a la Re-gioacuten Metropolitana de Bangkok (RMB) y seleccionaron seis comunidades en tres sitios Cada uno de estos tres sitios es un ejemplo de tres tipos de sistemas de viviendas como mejoramiento de viviendas comunitario viviendas cons-truidas por el gobierno y viviendas in-formales Las seis comunidades estaacuten identificadas en la Tabla 2

Tabla 2 - Comunidades seleccionadas por aacuterea y tipo

Tipo Area

Mejoramiento comunitario de viviendas con apoyo del estado

Vivienda puacuteblica provista por el estado

Asentamiento sin mejoras

Bon Kai Baan Mankong Bon Kai NHA Bon Kai

SuanPhlu Baan MankongSuanPhlu NHA SuanPhlu (Baan

UaArthorn)

WatPhrayakrai Baan MankongWatPharyakrai WatPhrayakrai7sin

mejoras

7 Como la porcioacuten no mejorada de la comunidad WatPhrayakrai es sin embargo oficialmente registrada como comunidad en la oficina del distrito el teacutermino ldquoinformalrdquo no seria apropiado aquiacute Los residentes pueden referirse a su comunidad como ldquoslumrdquo


Recoleccioacuten de datos

La recoleccioacuten de datos se centroacute en dos fuentes una encuesta y entrevistas en profundidad a informantes claves Los investigadores revisaron 344 respues-tas y se focalizaron en el nivel del ho-gar como unidad de anaacutelisis (La tabla 3 muestra la distribucioacuten de la muestra en cada comunidad)8 Se hizo tambien un intento de lograr una representatividad por geacutenero y edad

Ademaacutes de los datos cuantitiavios los investigadores reunieron tambien datos cualitativos a traveacutes de entrevistas en profundidad con representantes claves de la comunidad para identificar queacute propiedades del conjunto de viviendas eran significativamente valorizadas o no por los residentes Las entrevistas se fo-calizaron en las condiciones socioeconoacute-micas relaciones sociales participacioacuten comunitaria y razones para elegir vivir alli Los investigadores clasificaron los

entrevistados en cuatro diferentes gru-pos 1) los representantes de comisiones comunitarias o grupos organizados 2) los representantes de grupos de ocupa-cioacuten informal tales como grupo de amas de casa 3) el grupo de representantes de mayor edad y 4) y el grupo de represen-tantes de familias numerosas

Ademaacutes de entrevistas tambieacuten se hicie-ron grupos focales para identificar fac-tores organizacionales y sociales ndash tales como capital social y filantropiacutea comu-nitaria - que puede afectar su satisfac-cioacuten con las condiciones habitacionales

Para encuadrar el anaacutelisis de los datos recogidos se identificaron variables cla-ves y paraacutemetros relevantes en relacioacuten a la densidad de poblacioacuten y dimensiones espaciales socioeconoacutemicas y sociales descritas en la Tabla 4 Estas variables y paraacutemetros se relacionan especiacuteficamente a viviendas de grupos de ingresos bajos o medio bajos en Tailandia (ver tabla 4)

8 Los investigadores tuvieron dificultad de acceder a los entrevistados ya que el periodo de las encuestas coincidioacute con un periodo de intranquilidad poliacutetica en Tailandia

9 Hay 14 edificios de departamentos (3272 unidades) en el aacuterea de NHA Bon Kai ndash sin embargo este estudio se focalizoacute en 3 de esos edificios (768 unidades)

Tabla 3 - Tamantildeo de la muestra y distribucioacuten en cada comunidad

Comunidades Tamantildeo del asentamiento en unidades de vivienda

Numero de hogares encuestados

Bon Kai Baan Mankong 72 33 NHA Bon Kai flats 768 9 81 Suan Plu Baan Mankong 249 70 NHA SuanPhlu Baan Ua-Arthorn 1120 86 Wat Phrayakrai Baan Mankong 80 28 Wat Phrayakrai slum 156 46

Total 2445 344


Box 3 - El significado de ldquocomunidadrdquo

Los asentamientos de bajos ingresos en Bangkok estaacuten organizados en ldquocomunidadesrdquo cada una con estructura interna propia en la forma de una comisioacuten La Regulacioacuten de los Comiteacutes Comunitarios de 1991 de la Administracioacuten Metropolitana de Bangkok categoriza a las comunidades como ldquocomunidades densas comunidades suburbanas comunidades de NHA conjuntos habitacionales y comunidades en Bangkok que BMA ha definido como talrdquo (BMA 1991 artiacuteculo 1 claacuteusula 5) Cuando una comunidad es legalmente reconocida por la oficina distrital local elecciones comunitarias deben ser realizadas de acuerdo a las normas establecidas en las Regulaciones de1991 Las viviendas deben ser registradas en el distrito para beneficiarse de los servicios puacuteblicos acceso a escuelas puacuteblicas y derecho a votar

Fuente Archer 2010

Tabla 4 - Dimensiones y variables usadas en el anaacutelisis

Dimensiones Paraacutemetros Variables Densidad de poblacioacuten

Escala de la vivienda

Persona m2 de espacio de vivienda

Escala de la construccioacuten

Persona m2 de aacuterea construida a nivel terreno

Escala del asentamiento

Persona m2 de de terreno incluyendo espacios no construidos

Espacial

Escala de la viviendas

Tamantildeo de la vivienda Actividades y requerimientos de espacio

Escala comunitaria

Espacio abierto Beneficios comunitarios Infraestructura y servicios

Socio-econoacutemica Escala del hogar Ingresos y gastos Acceso a trabajo y a recursos Emprendimientos familiares

Social Escala comunitaria

Niveles de capital social Niveles de asociatividad vecinal


Descripcioacuten de las aacutereas de cada uno de los estudios de caso

Esta seccioacuten presenta una breve intro-duccioacuten a la historia y forma de cada uno de los sitios de estudio

Aacuterea de Bon Kai

El aacuterea de Bon Kai estaacute localizada en el centro de Bangkok no lejos del puerto Incluye un mercado de productos fres-cos activo una mezcla de viviendas construidas por NHA mejoramiento de viviendas de Baan Mankong y viviendas de asentamientos informales (slum) El sitio estaacute sobre una calle muy transitada Rama IV que hace que su ubicacioacuten sea de primera

Comunidad NHA Bon Kai

La comunidad NHA Bon Kai es una de las maacutes viejas desarrolladas por NHA bajo su esquema de viviendas puacuteblicas

La construccioacuten en el sitio comenzoacute en 1973 y se completoacute en 1985 Hay 14 bloques de departamentos dentro del sitio cada uno de 4 pisos de alto La superficie de cada departamento es de 3275m2 y en total hay en el sitio 3272 departamentos En este caso la encues-ta fue tomada a la poblacioacuten de los seis edificios del aacuterea

La comunidad Pattana Bon Kai (a las que nos referiremos aquiacute como Baan Mankong Bon Kai) fue uno de los pro-yectos piloto de Baan Mankong El pro-grama se inicioacute despueacutes de que dos incen-dios en 2001 destruyeran 159 viviendas existentes y a pesar de que 43 viviendas no fueron afectadas por el fuego eacutestas tambieacuten fueron incluidas en los planes de reconstruccioacuten Esto coincidioacute con el inicio del programa gubernamental de Baan Mankong en 2003 y es asiacute que la comunidad fue designada como uno de los 10 proyectos piloto en Tailandia La tierra donde se localiza pertenece a The

Figura 4 - Comunidad NHA Bon Kai

Fuente Los autores


Fiura 5 - Comunidad Baan Mankong Bon Kai

Fuente Los autores

Crown Property Bureau y la comunidad fue la primera cooperativa a la que se le otorgoacute una tenencia por largo tiempo para facilitar el mejoramiento En 2003 la construccioacuten de tiras de vivienda de dos pisos y medio de altura10 se inicioacute en tres fases La comunidad estaacute limitada por un aacuterea de viviendas no mejoradas que no fueron afectadas por el fuego tambieacuten en tierras del Crown Property Bureau y por bloques de pisos construidos por NHA

que datan de los rsquo70 (ver a continuacioacuten) La mayoriacutea de los residentes de Bon Kai Baan Mankong trabajan en la economiacutea informal como vendedores ambulantes choferes de taxis cargadores o en otros emprendimientos personales La comu-nidad estaacute organizada con representantes elgidos y una cooperativa administra los fondos y repago mensual del preacutestamo colectivo provisto por CODI para el me-joramiento del asentamiento por 15 antildeos

10 Viviendas en tira construidas compartiendo paredes laterales

Aacuterea Suan Phlu La comunidad de SuanPhlu comenzoacute como un gran asentamiento ubicado en tierras del Treasury Department En 2004 un incendio arrasoacute toda la comunidad y optaron por dos metodologiacuteas distintas para la reconstruccioacuten algunos de los re-sidentes eligieron esperar por los depar-tamentos en altura construidos por NHA que se desarrollariacutean bajo el esquema de

Baan Ua-Arthorn mientras que otros eli-gieron hacerse cargo de la reconstruccioacuten realizada por la misma comunidad bajo el esquema de Baan Mankong con apoyo de CODI Ambos son casos de estudio en esta investigacioacuten

Comunidad NHA SuanPhlu

Despueacutes del devastador fuego del 2004 el gabinete encarga a NHA la construc-


cioacuten de unidades de vivienda para una porcioacuten de los hogares afectados por el fuego bajo el programa Baan Ua-Arthorn Se construyeron 14 bloques de departamentos de 80 unidades cada uno con una superficie de 374 m2 En total

1120 unidades fueron construidas du-rante 2005 y los residentes se mudaron a los departamentos en 2010 Durante la construccioacuten los residentes vivieron en refugios cercanos o alquilaron cuartos en otro lado

Figura 6 - Comunidad NHASuanPhlu

Fuente Los autores

Comunidad Baan MankongSuanPhlu

Para aquellos residentes del asentamien-to SuanPhlu que optaron por un abor-daje de reconstruccioacuten realizado por la comunidad una tenencia de la tierra a largo plazo fue negociada con el de-partamento del tesoro y un preacutestamo colectivo a 15 antildeos fue otorgado por CODI para la reconstruccioacuten En total 330 hogares participaron en el esque-ma Baan Mankong para reconstruir sus viviendas Se hicieron cuatro diferentes tipos de vivienda acordados con la co-munidad dependiendo del tamantildeo de la familia y capacidad de repago Los cuatro tipos de vivienda eran tiras de viviendas de dos pisos viviendas de

dos pisos y medio de alto (con un en-trepiso) 3 pisos de viviendas en tira y un edificio de departamentos de baja al-tura sirviendo preferentemente a aque-llos que antes alquilaban cuartos en el asentamiento mas que a propietarios de viviendas Aacuterea Wat Phrayakrai Comunidad no mejorada WatPhrayakrai La comunidad no intervenida de WatPhrayakrai es un viejo asentamiento localizado en tierras del Crown Proper-ty Bureau desde 1957 Estaba registrada oficialmente como comunidad en 1983 cuando el aacuterea que la rodeaba no esta-ba muy desarrollada Desde entonces


la zona ha visto muchos desarrollos de proyectos de infraestructura y el aacuterea es considerada como prioritaria para ser de-sarrollada Hay aproximadamente 900 re-sidentes en las 148 hectaacutereas del sitio con una mezcla de construcciones de uno a tres pisos de alto alededor de un nuacutecleo de senderos de un metro y medio de ancho

Comunidad Baan Mankong WatPhrayakrai

En 2005 un incendio dantildeoacute parte del asentamiento y dejoacute 80 hogares sin vivienda Estos hogares negociaron una tenencia por 30 antildeos para una seccioacuten del aacuterea por parte del Crown

Figura 7 - Comunidad Baan MankongSuanPhlu

Figura 8 - La localizacioacuten de las comunidades de WatPhrayakrai y Baan Mankong WatPhrayakrai

Fuente Los autores

Fuente Google 2009

Comunidad no mejorada WatPhrayakraiComunidad Baan MankongWatPhrayakrai


Property Bureau y la reconstruccioacuten la llevoacute adelante el programa de Baan Mankong Fue reconstruido como

edificios de departamentos de dos pi-sos con una superficie uacutetil de 4125 m2 Estos hogares de la comunidad

Figura 9 - Comunidad Baan MankongWatPhrayakrai

Fuente Los autores

Baan MankongWatPhrayakrai son los que se estudian aquiacute

Anaacutelisis de la densidad a nivel del hogar y del asentamiento

Anaacutelisis de la vivienda

Este anaacutelisis observa las viviendas indivi-duales incluyendo cuartos y configura-cioacuten de espacios dentro del hogar El anaacute-lisis espacial se focaliza en la apariencia arquitectoacutenica y en las unidades de vivien-da El estaacutendar miacutenimo oficial de espacio habitable estaacute establecido por NHA en 34m2hogar de cinco personas por vivien-da (68m2persona) Este nuacutemero estaacutendar debe ser usado con prudencia reconocien-do que las mismas densidades pueden ser experimentadas de distinta manera por los hogares dependiendo de coacutemo se las usa

Baan Ua-Arthorn Suan Phlu y Baan Mankong Suan Phlu

Baan Ua-Arthorn Suan Phlu y Baan Mankong Suan Phlu son proyectos iniciados respectivamente por NHA y CODI en el distrito de negocios cen-tral de Bangkok Baan Ua-Authorn comprende 14 edificios de cinco pisos de departamentos 1120 unidades en un lote de 136 hectaacutereas Tiene un aspecto similar a los tiacutepicos edificios puacuteblicos construidos por NHA durante las uacutelti-mas deacutecadas Un tercio del sitio es un espacio abierto para estacionamiento de autos y jardines comunitarios El espacio comuacuten para interactuar los vecinos estaacute disponible entre cada edificio Cada edi-ficio tiene 80 departamentos y en cada piso de los 5 edificios hay un corredor central donde acceden 16 departamen-


Tabla 5 - Densidades comparadas de los estudios de casos

11 Sup construida a nivel del suelo (nota del editor)

tos ocho de cada lado Una escalera estaacute localizada en cada uno de los extremos Adentro el departamento tipo consiste en un estar un dormitorio un toilette una cocina y un balcoacuten En la encues-ta se vio que en NHA de SuanPhlu hay solamente un tipo de departamento con 3575 m2 de superficie El tamantildeo pro-medio de familia es aproximadamente 431 por hogar Por lo tanto el espacio

habitable per caacutepita es 829m2 mayor que el estaacutendar nacional

Por contraste Baan MankongSuanPhlu consta de una variedad de disentildeos de departamentos desde casas en tira de dos o tres pisos a edificios de de-partamentos bajos La mayoriacutea de las unidades son tiras de viviendas de dos pisos El asentamiento inclu-


ye un edificio de renta de cuatro pi-sos con 30 unidades para residentes de la comunidad que teniacutean tenencia en el slum Hay tambieacuten una plaza para actividades vecinales y un cen-tro de cuidado de diacutea La comunidad se unioacute a NHA SuanPhlu y ocupa 108 hectaacutereas Debido a su baja elevacioacuten el asentamiento aloja solamente un cuarto del vecino Baan Ua-Arthonr a pesar de tener casi 80 de superficie del aacuterea Sin embargo como la comu-nidad Baan MankongSuanPhlu era una comunidad que inicioacute un proyecto de reconstruccioacuten participativa se confi-guroacute para cubrir las necesidades de los residentes por ejemplo proveyendo espacio puacuteblico para almacenar equi-pos de venta callejera La calle interna comunitaria de cuatro metros de ancho estaacute cerrada a los vehiacuteculos motoriza-dos para permitir que los chicos jue-guen en la calle

Cada una de las viviendas de dos pisos mide 35 m de frente y 7 m de profundi-dad La planta baja comprende un estar una cocina y un toilette con un dormi-torio y un balcoacuten en el piso superior En Baan MankongSuanPhlu la unidad tipo es de 6125 m2 de espacio libre y el tamantildeo promedio del hogar es de 471 personas Por lo tanto el espacio disponible per caacutepita es de 13 m2 signi-ficativamente maacutes alto que el estaacutendar miacutenimo y el mayor espacio habitable per caacutepita de los proyectos financiados por el estado que forman parte de este estudio

Edificios de pisos en Bon Kai NHA y co-munidad de Baan Mankong Bon Kai

Los edificios de Bon Kai NHA corres-ponden a un proyecto puacuteblico de vivien-da de 3272 unidades habitacionales localizados en un terreno de 608 hec-taacutereas El sitio estaacute disentildeado de forma tal que cada edificio estaacute sobre un es-pacio comuacuten de disentildeo modular que comprende espacio de estacionamien-to al frente y un edificio de propoacutesitos muacuteltiples en planta baja Hay servicios centrales (correo oficina de cooperati-va centro juvenil) compartidos por toda la comunidad Los servicios comunita-rios que teniacutea previamente NHA Bon Kai tales como aacutereas de juego centro comunitario y un parque vecinal han desaparecido gradualmente con la raacutepi-da urbanizacioacuten del aacuterea que lo rodea Estas aacutereas comunitarias han sido reem-plazadas por servicios que generan renta tales como estacionamiento de autos y mercados vecinales

El grupo de edificios de departamentos comprende ocho construcciones de cua-tro pisos y ocho de seis pisos de alto Cada piso tiene un corredor central para acceso de los departamentos y una es-calera en ambos extremos Cada depar-tamento tiene 32 m2 Del estudio surge que el tamantildeo promedio de familia en NHA Bon Kai es de 419 personas por lo tanto el espacio por persona es de 764m2 que excede los estaacutendares de NHA de 68m2 Las caracteriacutesticas de las viviendas y las modificaciones son


significativamente diferentes a los edi-ficios originales tales como extensioacuten de balcones Basada en una planta rec-tangular de cuatro por ocho metros cada unidad consiste en un estar dormitorio toilette cocina y balcoacuten - con ventanas orientadas norte-sur para ventilacioacuten e iluminacioacuten La comunidad Baan Mankong Bon Kai presenta un diferente estilo de viviendas con unidades en tiras de dos pisos y me-dio En un sitio de 088 hectaacutereas las 202 unidades de vivienda estaacuten ubica-das en dos tiras orientadas este y oeste con una calle principal en el medio - la uacutenica calle que permite vehiacuteculos mo-torizados Cada sector estaacute servido por un corredor doble usado como espacio puacuteblico sobre el que abren directamen-te las viviendas mientras que los fondos comparten el sistema de drenaje Aden-tro la planta baja incluye un estar una cocina un toilette y un balcoacuten El piso superior incluye dos dormitorios y un entrepiso La superficie habitable es de 35 m2 para una vivienda en tira de dos plantas

Con un promedio de 5 personas por hogar el espacio disponible por perso-na es de 7 m2 maacutes alto que el estaacutendar nacional Para recreacioacuten puacuteblica el ve-cindario tiene un centro de propoacutesitos muacuteltiples y un centro de atencioacuten de diacutea Hay un espacio abierto al frente de las viviendas para guardar los equipos moacute-viles de los residentes que son vendedo-res ambulantes Estos espacios abiertos

son usados tambieacuten para socializar co-cinar actividades comunitarias y otros equipamientos

Por lo tanto los edificios de departa-mentos de NHA Bon Kai y los de Baan Mankong Bon Kai son significativamen-te diferentes en cuanto a la organizacioacuten espacial y funcionamiento tanto dentro como fuera de las viviendas

Baan Mankong Wat Phrayakrai

Siguiendo el desvatador incendio de 2005 en el slum de WatPhrayakrai un grupo de viacutectimas ingresaron a un programa de mejoramiento Baan Makong apoyado por el estado y diri-gido por la comunidad La comunidad Baan MankongWatPhrayakrai es la uacuteni-ca con un esquema de altura mediana Su caracter es similar a los planes de vivienda social convencionales pero la vivienda tipo es maacutes grande que cual-quier otra con 51 m2 de superficie por unidad de vivienda Dentro del sitio de 024 hectaacutereas el barrio consiste en dos edifiicios el norte y el sur El edificio norte consta de 32 departamentos ocho unidades en cada piso con acceso a un corredor central que tambieacuten sirve como un espacio comuacuten de los vecinos Con tres metros de ancho el corredor es maacutes ancho que los corredores tiacutepicos de los proyectos de vivienda El edificio sur tiene 48 departamentos y estaacute disentildea-do de la misma manera con 12 depar-tamentos en cada piso Se accede a los dos edificios por una calle interna de 6


metros de ancho con una zona de jue-gos en el extremo este del terreno Los datos recogidos por los investigadores muestran que el tamantildeo de la familia es de alrededor de 3 personas por hogar re-sultando asiacute el espacio maacutes generoso de todos los estudios de caso con 17 m2 persona que casi iguala el tamantildeo de los departamentos de clase media

Comunidad no mejoradade WatPhrayakrai

Algunas secciones de la comunidad de WatPhrayakrai no fueron dantildeadas por el fuego y por lo tanto no han sido inter-venidas por pertenecer al asentamiento original Los distintos tipos de vivienda surgen de la larga historia de la comu-nidad y del desarrollo gradual sin inter-vencioacuten de poliacuteticas de desarrollo urba-no del estado Localizado en tierras per-tenecientes a Crown Property Bureau las unidades de vivienda se han expan-dido y alojado tambieacuten a inquilinos que pueden alquilar cuartos a propietarios de viviendas La comunidad del slum estaacute asentada en un sitio de 148 hectaacutereas Existen varios tipos de vivienda en la comunidad desde viviendas de una has-ta tres plantas conectadas por pequentildeos senderos internos de un metro y medio de ancho accesibles solamente a per-sonas bicicletas y motocicletas Existe una variedad de viviendas en teacuterminos de tipo y tamantildeo de lote variando desde uso residencial y comercial hasta renta Hay viviendas de alquiler dentro del lote arrendadas por una persona que a su vez

sub-alquila cuartos modificando sim-plemente un techo temporario Tambieacuten existen cuartos de alquiler con bantildeos co-munitarios

Algunos de los tenedores originales que estaban entre los primeros en asentarse pudieron ocupar grande lotes y tuvie-ron la posibilidad de generar algunas actividades familiares para su propio beneficio tales como alquilar cuartos o instalar un negocio de lavadero en su propia casa En estos casos los entornos y edificaciones podriacutean ser considerados de ldquoclase mediardquo con una superficie total de maacutes de 200 m2

En la comunidad no mejorada de WatPhrayakrai el censo mostroacute que las unidades de vivienda teniacutean 3206 m2 El tamantildeo promedio de la familia era de 480 miembros por lo tanto el barrio teniacutea por lo menos una superficie de 68 m2 por residente que cumple con los es-taacutendares nacionales

Densidad dentro del hogar

Los estudios de caso mencionados han ilustrado las diferencias en formas de viviendas y usos a lo largo de los seis sitios Hay similitudes entre los dos pro-yectos puacuteblicos de NHA en Bon Kai y SuanPhlu en la elevacioacuten y el tamantildeo de pequentildeas unidades Mientras que en-tre los tres proyectos de Baan Mankong en SuanPhlu Bon Kai y Wat Phrayakrai el uacuteltimo se destaca por ser de media al-tura en vez de viviendas en tira permi-


tiendo aun tener maacutes espacio por hogar en BonKai o Suan Kai Sin embargo la for-ma de viviendas en tira de Baan Mankong en Suan Phlu y BonKa permite a los resi-dentes hacer uso del espacio fuera de sus hogares para socializar cocinar y almace-nar sus equipos comerciales Esta forma urbana es mas parecida a aquella del slum tradicional como el que se ve en la comu-nidad no mejorada de Wat Phrayakrai donde cada lote individual tiene muacuteltiples usos desde comercio hasta proporcionar mas unidades para alquiler

El espacio per caacutepita dentro de los ho-gares se resume en la Tabla 6 Baan MankongWatPhrayakai es la maacutes ge-nerosa con 17 m2 por persona compa-rado con la comunidad no mejorada de

WatPhrayakrai que alcanza justo al es-taacutendar miacutenimo de 68m2persona y ofre-ce el menor espacio per caacutepita dentro del asentamiento12 Los dos proyectos de NHA ofrecen similares niveles de espa-cio por persona y funcionan mejor que Baan Mankong Bon Kai en relacioacuten al espacio a nivel de piso

Densidad de los asentamientos

A escala del asentamiento el estudio observa dos niveles de densidad den-sidad de poblacioacuten del aacuterea construida basado en la superficie que ocupa en planta baja el edificio (huellas del edi-ficio) excluyendo todos los espacios li-bres y densidad de poblacioacuten para todo el asentamiento basado en la superficie

12 Noacutetese que Baan MankongWatPhrayakrai tambieacuten tiene el promedio maacutes bajo de tamantildeo de hogar a lo largo de los estudios de caso y solamente tres personas por hogar cuando todos las otras tienen por lo menos cuatro personas por hogar

Estudios de caso Superficie del hogar)

(m2caacutepita

Tamantildeo promedio del hogar

(personas por hogar)

Cumplimiento de standard minimo (68m2per caacutepita)

SuanPhlu(NHA) 829 42 Si

SuanPhlu(Baan Mankong)

1300 50 Si

Bon Kai (NHA) 764 43 Si

Bon Kai (Baan Mankong)

700 47 Si

WatPhrayakrai (non-upgraded)

680 48 Si (justo)

WatPhrayakrai (Baan Mankong)

1700 30 Si

Estaacutendar Nacional 680 30 (Building Control Act 1979)

Tabla 6 - Superficie del hogar espacio per caacutepita


total incluyendo los espacios libres Esto permite un anaacutelisis de coacutemo el espacio es usado en los tres tipos de viviendas urbanas de bajos ingresos que es fre-cuentemente una primera consideracioacuten para los desarrolladores inmobiliarios que buscan maximizar el uso de la tierra

Densidad de poblacioacuten seguacuten las hue-llas de los edificios

Comparamos las densidades de pobla-cioacuten en teacuterminos del total del espacio construido en los seis estudios de caso examinando las huellas (superficie ocu-pada a nivel suelo) en planta baja de los edificios en relacioacuten a los espacios libres En zonas urbanas de alta densi-dad de ocupacioacuten del suelo tales como el distrito central de negocios los espa-cios abiertos sirven para muacuteltiples usos socializacioacuten juegos para nintildeos acti-vidades comerciales como vendedores ambulantes estacionamiento para autos motocicletas y equipos de vendedores ambulantes y espacio de jardines

Los nuacutemeros para la provisioacuten de espa-cios abiertos por vivienda (tabla 5) mues-tran que los dos proyectos de NHA reali-zados funcionan peor con solo 39 m2 de espacio abierto por hogar en SuanPhlu y 5 m2 en Bon Kai Esto se debe al tipo de proyectos de edificios en altura que pue-den acomodar mayor nuacutemero de vivien-das mientras que no ofrecen similares beneficios a nivel de suelo para espacios comunes El proyecto de Baan Mankong que provee el menor espacio abierto por

hogar es Baan Mankong WatPhrayakai que adopta un disentildeo de edificios de me-diana altura y de esta forma tiene una si-tuacioacuten similar a los proyectos de NHA Sin embargo el proyecto de mediana al-tura Baan MankongWatPhrayakai inten-ta compensar esto haciendo dentro del edificio pasillos de tres metros de ancho que pueden servir como espacio para al-macenamiento y socializacioacuten compen-sando la falta de espacio a nivel del sue-lo En comparacioacuten los otros proyectos BaanMankong en Suan Phlu y Bon Kai muestran el mayor espacio abierto por hogar con 86 m2 y 87 m2 por hogar respectivamente que es casi tres veces el de NHA Suan Phlu Mientras la co-munidad no mejorada de WatPhrayakrai tambieacuten muestra espacios abiertos por hogar relativamente altos con 76 m2 aunque la forma de este espacio abier-to se da en senderos angostos cuando deberiacutea ser en amplias calles como los proyectos de Baan Mankong

NHA SuanPhlu muestra nuevamente la menor provisioacuten de espacios abiertos por persona con 09 m2 mientras que Baan MankongSuanPhlu tiene la mayor con 18 m2 aunque los otros dos pro-yectos de Baan Mankong tienen valo-res altos muy parecidos La comunidad WatPhrayakrai tiene una cantidad de espacio razonable per caacutepita de 15 m2 Pero a pesar que los proyectos de NHA tienen el maacutes alto porcentaje de espacios abiertos en proporcioacuten a todo el asenta-miento (30 en SuanPhlu y 27 en Bon Kai) debido al mayor nuacutemero de unida-


des que comparten el espacio abierto la provisioacuten per caacutepita y por hogar su-fre Comparativamente solo el 8 del sitio de la comunidad no mejorada de WatPhrayakrai es espacio abierto comuacuten (a pesar de que algunas viviendas tienen patios privados) mientras que los de Baan Mankong variacutean entre 18 a 20

Tambieacuten es posible comparar el tama-ntildeo del aacuterea construida por hogar inclu-yendo y excluyendo espacios libres En ambos casos la comunidad no mejorada de Wat Phrayakrai provee el mayor es-pacio por unidad con un promedio de 949 m2 (incluyendo espacio abierto) que es comparable al de una vivienda de clase media Esto no seriacutea considerado posible para proyectos contemporaacuteneos de viviendas de bajos ingresos en el cen-tro de la ciudad aunque reflejan la na-turaleza de la demanda de largo tiempo de la comunidad Las unidades de NHA son las menos generosas ambas con y sin considerar los espacios abiertos con 121 m2 por unidad en SuanPhlu y 186 m2 en Bon Kai (promedio incluyendo espacio abierto) Los tres proyectos Baan Mankong ofrecen una situacioacuten inter-media de 43 m2 para MankongSuanPhlu y Bon Kai y 30 m2 para WatPhrayakrai (superficie a nivel del terreno incluyendo espacios abiertos) Los espacios abier-tos juegan un rol importante en muchos hogares porque sirven como lugar de almacenaje para equipos usados en la ge-

neracioacuten de ingresos tales como carritos para venta ambulante y herramientas Al-ternativamente algunos hogares con em-prendimientos familiares o negocios usan este espacio para propoacutesitos comerciales El espacio abierto al frente de la casa es por lo tanto un importante rasgo que los edificios en altura no pueden ofrecer

El espacio construido a nivel terreno por unidad de vivienda puede ser usado para calcular la densidad de poblacioacuten por huella de espacio construido basado en el tamantildeo promedio de hogar Una vez maacutes NHA SuanPhlu muestra la mayor densidad de aacutereas construidas con 052 personasm2 con NHA Bon Kai con 031 personasm2 - estas cantidades re-flejan la alta proporcioacuten de espacio ocu-pado a nivel suelo13 de estos proyectos Los tres proyectos de Baan Mankong muestran similar densidad de poblacioacuten de aacutereas construidas a nivel suelo desde 014 a 012 personasm2 La comunidad no mejorada de WatPhrayakai es la me-nos densa con solo 005 personasm2

Densidad total de los asentamientos

Observando la densidad de la poblacioacuten a nivel de todos los asentamientos la Ta-bla 5 muestra que el asentamiento con la mayor densidad es NHA SuanPhlu en liacutenea con la densidad de la huella de sus edificios de altura La densidad de po-blacioacuten para NHA SuanPhlu es de 035

13 El porcentaje de superficie ocupada a nivel del suelo (Floor-Area Ratio) es la superficie total ocupada a nivel del suelo (incluyendo todos los niveles y todas las construcciones ) dividida por el aacuterea del terreno


personasm2 mientras que el asenta-miento con la menor densidad de pobla-cioacuten es el de la comunidad no mejorada de WatPhrayakrai con 005 habm2 Los sitios de Baan Mankong nuevamente muestran similares densidades de pobla-cioacuten entre siacute entre 010 y 012 habm2 Entonces el estilo de los proyectos de vivienda de NHA pueden alcanzar den-sidades que son mas de tres veces maacutes altas que las de las comunidades de baja altura de Baan Mankong manejadas por la comunidad Es interesante observar que el ldquoslumrdquo tradicional de la comunidad WatPhra-yakrai es el asentamiento con la menor densidad de poblacioacuten a pesar que el es-tereotipo del slum es de un aacuterea densa-mente poblada Es importante notar que WatPhrayakrai puede ser maacutes espaciosa que un asentamiento promedio dada la amplia medida de 94m2 de cada lote Otro tiacutepico slum de la zona ceacutentrica de Bangkok puede no ser tan espacioso y asiacute tener mayor densidad de poblacioacuten Sin embargo en el contexto de este es-tudio el ldquoslumrdquo representa el uso de la tierra menos eficiente En teacuterminos de eficiencia espacial (den-sidad total del asentamiento) el progra-ma de viviendas de NHA emerge como el maacutes efectivo abordaje a la limitacioacuten de tierra mientras que el programa Baan Mankong refleja un punto me-dio en comparacioacuten con el tamantildeo del ldquoslumrdquo Si comparamos el maacutes y el me-nos eficiente uso de la tierra el abordaje

de HNA permite acomodar dentro del asentamiento y en igual superficie a casi seis asentamientos WatPhrayakrai por proyecto

Resumen

Este capiacutetulo ha examinado las caracte-riacutesticas fiacutesicas de seis estudios de caso que representan tres diferentes tipos de viviendas de bajos ingresos en aacutereas centrales de la ciudad Los hallazgos muestran que todos los estudios de caso cumplen o exceden los estaacutendares na-cionales establecidos en el coacutedigo de construccioacuten de Tailandia de 1979 para superficie construida miacutenima per caacutepita (Tabla 6) demostrando asiacute que las nece-sidades de vivienda de la poblacioacuten de bajos ingresos no son sub-estaacutendar en este sentido El coacutedigo demuestra que los espacios para vivir deben ser mayo-res que 9 m2 por cuarto o en el caso de una vivienda completa debe ser mayor a 43 m2 por hogar de 5 personas alcan-zando a 68 m2 per caacutepita La comunidad no mejorada de WatPhrayakrai ofrece el menor espacio habitable por persona solamente 68 m2 que es igual al miacuteni-mo estaacutendar y la comunidad Mankong BaanWatPhrayakrai tiene maacutes del do-ble de este espacio a traveacutes del mejo-ramiento de las viviendas con 17 m2 per caacutepita De esta forma los nuevos proyectos de vivienda pueden ayudar a reducir el hacinamiento a nivel hogar mientras se mejora la infraestructura el medio-ambiente fiacutesico y la calidad de la vivienda


Tambieacuten pareceriacutea que el tamantildeo pro-medio de vivienda de familias de ingre-sos medio-bajos es 20 a 30 mayor que los disentildeos originales planificados como alojamiento especialmente en el caso de viejos asentamientos Puede decirse que una de las causas baacutesicas de poco espa-cio habitable per caacutepita es el aumento de la existencia de familias extendidas compartiendo el mismo techo

Mirando maacutes ampliamente la escala del asentamiento hay una relacioacuten conver-gente entre espacio abierto por vivienda y ocupacioacuten a nivel de suelo por hogar Los proyectos de vivienda que alojan a la gente verticalmente proveen niveles menores de espacios abiertos per caacutepita a pesar de que la proporcioacuten de espacio abierto a nivel del suelo es mayor Los proyectos de NHA con enfoques con-vencionales de edificios elevados para familias de bajos ingresos tienen pro-porcionalmente el doble de espacios abiertos que la gente que vive en tipos de viviendas propuestas por la comuni-dad Aun asiacute los proyectos manejados por la comunidad tales como la comu-nidad no mejorada de WatPhrayakrai o los proyectos de Baan Mankong tienen mayor espacio disponible por hogar de acuerdo a sus necesidades comerciales y sociales Los proyectos Baan Mankong al mismo tiempo pueden alcanzar un ra-zonable nivel de densidad de poblacioacuten -alrededor de 01 persona por m2- sin comprometer los espacios abiertos Esto muestra la necesidad de considerar las ventajas o desventajas de alcanzar ma-

yores densidades de poblacioacuten constru-yendo en altura y satisfacer las necesi-dades particulares de los grupos urbanos de bajos ingresos que se relacionan con sus medios de vida Estas consideracio-nes socio-econoacutemicas seraacuten exploradas en maacutes detalle en el siguiente capiacutetulo

Anaacutelisis socio-econoacutemico

Medio socio-econoacutemico a nivel de los hogares

Esta seccioacuten observa las condiciones socio-econoacutemicas a nivel del hogar 1) condiciones generales a nivel del hogar y 2) satisfaccioacuten de los residentes con sus condiciones de vida y otros aspectos de sus vidas Esto puede darnos una idea de las ventajas y desventajas que los ho-gares tienen elegir entre localizacioacuten y tamantildeo de la vivienda y espacio disponi-ble Como los residentes de proyectos de viviendas para hogares de ingresos bajos trabajan en el sector informal sus resi-dencias pueden servir a una funcioacuten vi-tal para sus medios de vida para los que una forma particular de vivienda puede ser maacutes o menos conducente El censo sobre la satisfaccioacuten de los residentes se centroacute en las relaciones sociales organi-zacioacuten de la comunidad y gerenciamien-to en el contexto de la vida en el centro de la ciudad afirmando que ciertas for-mas de vivienda y asentamiento son maacutes conductivas que otras para la formacioacuten y mantenimiento del capital social y ac-tividades colectivas a nivel comunitario El anaacutelisis de los dos paraacutemetros puede


dar pistas sobre la interaccioacuten entre ele-mentos fiacutesicos y socioeconoacutemicos a es-cala de hogar y del vecindario

Condiciones socioeconoacutemicas

338 encuestas fueron completadas en las 6 comunidades 227 de las respuestas eran de mujeres (672) y 111 de hom-bres (3228) con una edad promedio de 447 antildeos En los seis barrios 68 de las respuestas eran de personas casadas El tamantildeo promedio del hogar era 44 personas por hogar 24 hombres y 22 mujeres En teacuterminos de relaciones veci-nales el 911 de los que respondieron indicaba que los miembros de sus hoga-res eran familiares o parientes mientras que solamente 47 respondieron que viviacutean con amigos u otros

Los antecedentes de educacioacuten se mues-tran en la Figura 16 e indican que el 656 de los encuestados habiacutean ter-minado la escuela primaria y secun-daria a pesar de que muchos de eacutestos estaban en el nivel maacutes bajo en la es-cala de educacioacuten La mayoriacutea de los encuestados habiacutean alcanzado el nivel primario (456) la mayor proporcioacuten de eacutestos estaban en Baan Mankong Bon Kai (656) y la proporcioacuten maacutes baja en WatPhrayakrai (289) Estos bajos niveles de educacioacuten muestran la elec-cioacuten de los encuestados por vivir dentro de la ciudad donde hay maacutes oportunida-des de ganarse la vida sin importar los

niveles de educacioacuten Esta es una razoacuten por la cual los residentes originalmente migraron a la ciudad Eacuteste es el caso de los slums de Bon Kai y SuanPhlu (an-tes de ser destruidos por el fuego y re-construidos bajo Baan Mankong) y de la comunidad WatPhrayakrai porque las pobres condiciones de vida (como el saneamiento) eran compensadas por mejor acceso a puestos de trabajo ingre-so educacioacuten para los chicos y servicios de salud y transporte Sin embargo los datos del capiacutetulo 3 demuestran que el espacio habitacional por persona en la vivienda alcanza y a veces excede los niveles nacionales seguacuten estaacutendares de coacutedigo de edificacioacuten ya sea la casa en forma de departamento o de viviendas individuales en tiras o viviendas aisladas (WatPhrayakrai) o proyectos de mejo-ramiento Esto significa que las condi-ciones originales del slum estaacuten siendo superadas

El ingreso promedio mensual por hogar en los seis barrios es 25979 baths (apro-ximadamente US$ 815)14 La comuni-dad NHA Bon Kai tiene los ingresos promedio maacutes altos mientras que Baan MankongWatPhrayakrai tiene los maacutes bajos En promedio solo 22 personas por hogar trabajan lo que sugiere que los asentamientos estaacuten basados en la familia maacutes que en el trabajo La Tabla 7 muestra los ingresos y gastos promedio y la brecha entre ellos para cada uno de los 6 barrios Estos nuacutemeros implican

14 1 US$ es aproximadamente 31 THB


Figura 16 - Antecedentes de niveles de educacioacuten de los residentes de los 6 barrios

sin educacioacuten

educacioacuten vocacional

educacioacuten primaria y media

educacioacuten secundaria

educacioacuten nivel universitario

que los mayores ahorros estaacuten en NHA Bon Kai (US$ 273mes) mientras que los mas bajos estaacuten en Mankong Bon Kai (US$67mes)

Los residentes de los proyectos de Baan Mankong en los tres sitios estariacutean ha-ciendo pagos mensuales por las casas originalmente construidas con preacutesta-mos y los residentes de los departamen-tos de Baan Ua-Arthorn tambieacuten esta-riacutean haciendo pagos mensuales por sus viviendas

La mayoriacutea de los que respondieron a las encuestas dijeron que su situacioacuten laboral era ldquoama de casardquo o ldquoretiradaordquo alrededor de un 251 (a pesar de que esto puede reflejar la demografiacutea presen-

te en los sitios durante el diacutea cuando se hicieron las encuestas) La mayoriacutea de eacutestas eran de Baan Mankong Bon Kai (311) y la minoriacutea en Baan Ua-Ar-thornSuanPhlu (188) Empleo inde-pendiente (189) y comercio en la casa (183) eran las segundas y terceras fuentes maacutes comunes de ingreso

El censo de los 6 vecindarios mostroacute que 527 de los encuestados estaban libres de deudas Del total de la deuda 343 era con instituciones financieras 175 con CODI para el programa Baan Mankong mientras un 168 teniacutea preacutes-tamos de ldquotiburonesrdquo (prestamistas) La mayoriacutea se encontraba en NHA Bon Kai con 348 BaanUa-ArthornSuanPhlu 235 Baan Mankong Bon Kai 20


y Baan MankongSuanPhlu teniacutea 88 Durante las entrevistas en profundidad los encuestados clarificaron que la ma-yoriacutea de las deudas eran hipotecas para gastos personales con intereses muy al-tos (20mes y aun 20diacutea)

ldquola mayoriacutea de la gente aquiacute tiene deudas especialmente de tiburonesprestamistas Los intereses son del 20 (por mes) pero nosotros no te-nemos otra opcioacuten para una hipote-ca15 Yo no se cuanto tiempo maacutes po-

Tabla 7 - Encuesta socio-econoacutemica en base a los estudios de caso

Figura 17 - Ocupacioacuten de los residentes

NHA Bon Kai Baan Mankong BonKai

NHA SuanPhlu

Baan Mankong SuanPhlu

Comunidad WatPhrayakrai

Baan Mankong WatPhrayakrai

Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)

Geacutenero M F M F M F M F M F M F

375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741

Nuacutemero promedio de perhogar

42 50 43 47 48 30

Ingreso promedio mensual del hogar (THB)

25970 20406 22545 20515 19659 16700

Gasto promedio mensual del hogar (THB)

17275 18267 15841 14770 13515 10033

Brecha en los ingresos (THB)

8696 2140 6704 5745 6144 6667

Periacuteodo de residencia (antildeos)

244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado

retirado ama de casa

desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio

empleado de tienda negocio

privado

gobierno empresa del estado

15 Para quienes estaacuten en los programas de Bangkok los preacutestamos para viviendas estaacuten disponibles a traveacutes de CODI y son manejados por la cooperati-va de la comunidad con una base colectiva Por lo tanto no es necesario obtener una hipoteca formal o no aunque algunos residentes han obtenido preacutestamos adicionales para mejorar sus casa o para el amueblarlas


dreacute continuar Si no puedo continuar tendreacute que vender mi casardquo

Anoacutenimo encuesta Edificio 4 octavo piso NHA SuanPhlu

Preacutestamos de ldquotiburonesrdquo (presta-mistas) Existen estos preacutestamos en casi todas las familias ldquoYo veo a los prestamistas venir todos los diacuteas La mayoriacutea de los preacutes-tamos son por dinero para gastos corrientes y para casos urgentes Algunos tienen que pagar 20 diario de intereacutes En otros casos se repagan 100 THB (cerca de US$32) en un solo diacutea por un preacutestamo de solamente 2000 THB (unos US$64)rdquo

Sra Nhong Baan MankongSuanPhlu

Satisfaccioacuten de los residentes

En general el nivel de satisfacciones de quienes respondieron a las encuestas fue bastante alto Esto parece ligado a la ventajosa localizacioacuten de las comu-nidades y su sentido de vecindad Un miembro de la comunidad destacoacute su satisfaccioacuten

ldquoEs una mejora desde que nos mu-damos del slum a este edificiordquo

Tiacuteo Lhong Un miembro de la comunidad de Baan Mankong Bon Kai

Otro miembro agrega

ldquoNosotros estaacutebamos antes siem-pre a nivel del piso Sin embargo a pesar de que ahora tenemos que vivir en un nivel maacutes alto estamos orgullosos de esto Es maacutes limpio y apropiado Antes teniacuteamos miedo de un incendio Sin embargo esta-mos ahora preocupados por el pago mensual del preacutestamordquo

Tiacuteo Pairoj Un miembro de la comunidad de Baan Mankong WatPhrayakai

Los encuestados tambieacuten describieron los problemas que afectan su sentido general de satisfaccioacuten que el espacio disponible no cumpliacutea con los requeri-mientos de la familia y una sensacioacuten de aislamiento dentro del edificio

Ellos dijeron

Algunos se quejan que el espacio no es suficiente y estaacute muy haci-nado Hay solamente dos cuartos En las viviendas anteriores por lo menos habiacutea dos pisos Yo te-niacutea una familia de 13 personas en la vivienda anterior pero ahora todos los miembros se deben se-parar en maacutes pequentildeas unidades Finalmente no pudieron quedarse aquiacuterdquo

Sra Tipparat Un miembro de la comu-nidad NHA Bon Kai

ldquoEs muy silencioso Cerras la puerta y hay silencio No hay


amistad Antes uno podiacutea char-lar informalmente con vecinos pero ahora no se puede ya que una puerta es una barrera Algu-nas personas ya han vendido sus cuartos porque la construccioacuten llevoacute mucho tiempordquo

Sr Pratueng comunidad NHA SuanPhlu

Otro residente de Baan Mankong-SuanPhlu agrega

ldquoYo quiero vivir aquiacute toda mi vida En otros lugares yo no seacute a donde ir y no conozco a nadie pero aquiacute yo conozco a los veci-nos y nos podemos ayudar unos a otrosrdquo

El Sr Wallop de Baan Mankon-gWatPhrayakrai dice que

ldquoSi mi casa no se hubiese quema-do durante el incendio y yo tuvie-ra que estar en un departamento yo no lo hubiera aceptado Pero si alguien lo construye gratis enton-ces podriacuteardquo ldquoAl comienzo nosotros estuvi-mos absolutamente de acuerdo que hubieacuteramos preferido vivien-das bajas en vez de viviendas en altura Pero viviendas bajas no hubieran podido acomodar a to-dos nuestros miembros Pensa-mos en excluir antiguos locadores (en el slum antes del incendio)

pero ellos insistieron en quedarse Asiacute que tuvo que ser un tipo de construccioacuten de mediana alturardquo

ldquoUna persona fuera del barrio compartioacute que eacutel no hubiera ad-herido al tipo de altura media porque lo ataba durante 30 antildeos iquestQueacute pasa si el tiene 80 antildeos iquestCoacutemo puede subir 4 pisos No lo puede solucionar esta es nues-tra uacutenica alternativa Quizaacutes me quede aquiacute un tiempo y despueacutes tendreacute que encontrar algo en otra parterdquo

ldquoYo le garantizo que amo este lugar pero prefeririacutea estar en un tipo de vivienda baja En este tipo no podemos hacer modificaciones seguacuten nuestras preferencias debi-do a las regulaciones no pintar es monoacutetono De cualquier manera lo importante es que lo hicimos juntosrdquo

De la misma manera el Sr Tanasarn de Baan MankongWatPhrayakai dijo

ldquoSi me preguntan si me quiero quedar aquiacute yo diriacutea Siacute Alrede-dor miacuteo estaacuten todos aquellos con los que estoy acostumbrado a vi-vir Sin embargo si existiese una chance me mudariacutea Una casa es diferente a un departamentordquo

Desde que la construccioacuten de Baan MankongWatPhryakrai se terminara en


2009 alrededor del 20 de los residen-tes habiacutean dejado el sitio para ubicarse en otro lugar Cuatro de los miembros que fueron entrevistados queriacutean vender sus casas y seis queriacutean alquilarlas En estos casos la cooperativa de la comu-nidad redistribuyoacute los derechos de pro-piedad permitiendo a otros miembros de la comunidad comprar la casa o depar-tamento en venta - el esquema de Baan Mankong solo estaacute abierto a nuevos in-teresados si ellos obtienen la aprobacioacuten de la cooperativa

Otra perspectiva de un miembro de la no mejorada WatPhrayakrai

ldquoVivir aquiacute es conveniente los vecinos son buenos Es muy di-ferente para barrios cerrados (con ingresos medios y altos) en los que los residentes se cuidan unos a otros El duentildeo del terreno una vez hizo una encuesta para cono-cer sobre nuestra situacioacuten por-que percibiacutean que nuestras condi-ciones eran de slum Preguntaron que tipo de casas prefeririacuteamos si se diera una renovacioacuten Pero re-huseacute Yo tengo 50 antildeos No quie-ro tener nuevas deudas No puedo mantener el pago de cuotas duran-te 20 o 30 antildeosrdquo

ldquoSi el duentildeo de la tierra deman-da un desarrollo de media altura Yo no estariacutea de acuerdo porque nadie estaacute acostumbrado a eso Algunos tienen que manejar las

cosas debido a su ocupacioacuten Un departamento es demasiado chico para hacer negocios muy abarro-tadordquo

Los comentarios y citas ilustran la im-portancia dada al tipo de viviendas y al disentildeo del conjunto que necesita ser ba-lanceado con las posibilidades de pago Parece haber una clara preferencia por viviendas de baja altura y casas en hilera maacutes que departamentos a pesar de que aquellos que estaacuten viviendo en departa-mentos han aceptado esto como la uacutenica opcioacuten disponible para ellos

Vecindario barrio y medio social

En esta seccioacuten se consideran las rela-ciones sociales y de vecindad a nivel de barrio por medio de la exploracioacuten del capital social organizacioacuten de la comu-nidad y estructuras de manejo Tales ac-tividades colectivas pueden ser influen-ciadas o rechazadas por la forma fiacutesica del proyecto de viviendas o en el caso de Baan Mankong pueden haber surgido para permitir la produccioacuten de viviendas en la forma deseada y elegida por los re-sidentes

Viacutenculos vecinales y capital social

Los investigadores exploraron el nivel de las relaciones sociales a traveacutes del grado de viacutenculos vecinales y capital so-cial que fue evaluado con 11 indicado-res 1) tono de las relaciones vecinales 2) seguridad 3) frecuencia de involu-


Relacioacuten Average

NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu

Baan Mankong Suan Plu

Wat Phrayakrai Community


1) Relaciones de vecindad 38 41 36 40 40 39

2) Seguridad 33 41 32 34 30 37

3) Actividad comunitaria 30 41 30 38 27 35

4) Visitas entre vecinos 32 39 34 37 32 30

5) Confiando la casa al vecino

24 37 24 31 26 22

6) Confiando los hijos al vecino

17 33 20 28 19 19

7) Prestando uacutetiles 21 31 19 23 22 18

8) Pidiendo prestado uacutetiles 21 30 18 22 19 15

9) Prestando dinero sin intereacutes

19 27 16 18 19 16

10) Pidiendo dinero sin intereacutes

16 25 16 16 16 20

11) Satisfaccioacuten general como residente

37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265

Bajo Bueno Moderado Alto Alto 10-20 21-30 31-40 41-50

cramiento en actividades comunitarias 4) frecuencia de vivitas entre vecinos 5) voluntad de confiar a vecinos su vi-vienda en casos de ausencia 6) volun-tad de confiar los nintildeos a sus vecinos 7-8) voluntad de prestar y pedir prestado cosas y uacutetiles a de vecinos 9-10) volun-tad de prestar y pedir prestado dinero a vecinos y 11) satisfaccioacuten general como residente del barrio La Tabla 8 ilustra estos hallazgos relacionados con vecin-dad (en escala de 1 a 5)

La tabla 7 indica que el capital social en todos los barrios es moderadamente alto Los resultados variacutean desde bajo

a alto seguacuten la fortaleza de las relaciones entre vecinos Significativamente Baan Mankong Bon Kai presenta los niveles maacutes altos de relacioacuten entre vecinos mien-tras que Baan MankongWatPhrayakai tie-ne el segundo nivel maacutes alto Cuando mi-ramos los resultados promedio los tres ba-rrios Baan Mankong muestran los nuacuteme-ros maacutes altos quizaacutes surgido del proceso colectivo requerido para la construccioacuten de las viviendas El maacutes bajo en teacuterminos de satisfaccioacuten es NHA SuanPhlu donde la unioacuten social es ldquobuenordquo La mayoriacutea de las respuestas reflejan que ellos se sienten seguros en las comunidades y que pueden depender de sus vecinos

Tabla 8 - Nivel de relaciones entre vecinos

Nivel de relaciones


Las respuestas dieron valores altos a moderados a las relaciones vecinales generales seguridad actividad comu-nitaria familiaridad entre vecinos y satisfaccioacuten general mientras que con-fianza entre vecinos fue aparentemen-te de un nivel moderadamente inferior Pareceriacutea que haber vivido un proceso participativo -como el programa de vi-viendas de Baan Mankong- puede re-saltar niveles de confianza de ldquobajordquo a ldquobuenordquo especialmente confianza en intercambio de dinero y efectos mate-riales Esto muestra que los viacutenculos sociales se entretejen dentro del ba-rrio pero pueden ser fortalecidos por el curso de un desarrollo de programa centrado en la gente como el proceso participativo de Baan Mankong y es-tructuras de organizacioacuten comunitarias

que seraacuten consideradas en la siguiente seccioacuten

Organizacioacuten y manejode la comunidad Esta seccioacuten explora las variedades de organizacioacuten y sistemas de administra-cioacuten y manejo de los programas de vi-vienda de NHA y Baan Mankong y asen-tamientos informales De las encuestas en los barrios la mitad de los consul-tados (50) dependiacutean de agencias del estado para recursos y financiamiento de los servicios y actividades comunitarias Estas agencias incluiacutean las oficina del dis-trito (municipal) (24) La Autoridad Na-vional de Vivienda (112) representantes del distrito (101) y CODI (74) La mayoriacutea de estas agencias pueden encarar

Figura 19 - Comparacion de organizaciones comunitarias y sistemas de manejo

NHA

Grupoprivado

Comiteacute(terminado)

NHA Baan Mankong

Cooperativa Liacuteder de lacomunidad Cooperativa

Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro

Comunidad no mejorada

Propietario (Crown Property Bureau)

Comunidad Comiteacute

Liacuteder de lacomunidad

Miembro Miembro Miembro Miembro Miembro Miembro Miembro Miembro Miembro Miembro Miembro


temas de mejoramiento del medio ambien-te mejoramiento de la infraestructura y servicios de salud La Figura 19 ilustra las diferentes estructuras organizacionales co-munitarias a lo largo de los tres proyectos de viviendas

Los proyectos de NHA los programas de vivienda de NHA buscan ofrecer vi-viendas accesibles subsidiadas por el es-tado a traveacutes de un sistema de tratamien-to de arriba hacia abajo Despueacutes que las viviendas han sido construidas el NHA tiene dos mandatos venta de las unida-des y operacioacuten y monitoreo durante el periodo de ocupacioacuten Esto es manejado al principio por la corporacioacuten de cons-truccioacuten y luego es regulada por una ofi-cina del NHA en el aacuterea Inicialmente puede no haber existido una estructura comunitaria o viacutenculos entre los residen-tes Esto es particularmente cierto cuan-do los departamentos se ponen a la venta al puacuteblico en general sin embargo en el caso de SuanPhlu los departamentos eran para las viacutectimas del incendio La corporacioacuten de construccioacuten es entonces establecida por NHA no por eleccioacuten municipal La oficina de proyecto de NHA actuacutea exclusivamente en una ca-pacidad legal para controlar la infraes-tructura y los servicios a pesar de que en algunos casos grupos comunitarios han formado su propio cuerpo legal para administrar el proyecto (ver figura 19) El uacutenico involucramiento de NHA es por lo tanto el de cobrar el dinero de las cuotas de vivienda Asiacute los programas de vivienda de NHA hacen poco para pro-

mover la capacitacioacuten de la comunidad o la interaccioacuten social entre residentes a pesar de haber creado barrios totalmente nuevos Los estudios de caso muestran que grupos comunitarios tanto en Baan Ua-ArthornSuanPhlu y NHA Bon Kai estaacuten organizados con una base admi-nistrativa y local de autoridades maacutes que por motivos filantroacutepicos aunque los re-sidentes del primero ya se conociacutean por haber pertenecido a la antigua comuni-dad ubicada en el mismo lugar

Proyectos de vivienda Baan Mankong La meta del programa de mejoramiento de Baan Mankong es crear un proceso participativo liderado por la comunidad Empieza por lo tanto con el estableci-miento de un grupo de ahorro comuni-tario Los miembros de la comunidad eligen sus propios representantes tanto para el comiteacute comunitario como la coo-perativa de ayuda propia que administra el pago de los preacutestamos para vivienda para el proyecto de mejoramiento Por medio del manejo de una cooperativa los miembros de la comunidad ganaraacuten experiencia en el manejo de los con-flictos desarrollaraacuten confianza mutua y aprenderaacuten el manejo administrativo del dinero Cada sub-grupo de ahorro tendraacute un representante que lo relacione con la cooperativa Los sub-grupos de ahorro juegan un rol crucial como intermedia-rios entre el comiteacute comunitario y los miembros del grupo de ahorro Contro-lados por los miembros de la comuni-dad la organizacioacuten comunitaria puede trabajar a igual nivel y cerca del duentildeo


de la tierra -sea este el Departamento del Tesoro Crown Property Bureau u otros Los estudios de caso de Baan Mankong Bon Kai y Baan MankongSuanPhlu muestran que las cooperativas generan una plataforma financiera comunal en-tre los residentes basada en la confian-za algo que el programa hace tiempo ha enfatizado

El asentamiento no mejorado En las encuestas del estudio de caso en el asen-tamiento seleccionado dio resultados similares que estudios previos (Rabi-bhadana 1999) esto es que el vecin-dario tiene relaciones cercanas con agentes externos particularmente con la oficina local del distrito y poliacuteticos locales La comunidad depende de es-tos representantes para tender puentes y acceder a recursos externos de apoyo como infraestructura y servicios y oca-sionalmente apoyo meacutedico y social Sin amargo como comunidad registra-da existe todaviacutea una estructura orga-nizacional a nivel comunitario con un liacuteder elegido

En las entrevistas con representantes de la comunidad algunos temas de poliacuteti-cas locales y vecinales fueron subraya-das como algunos comiteacutes comunita-rios que estaacuten involucrados en poliacutetica local

ldquoLos residentes nos alaban cada vez que quieren algo pero no dura Despueacutes que consiguen algo las alabanzas caenrdquo

Sr Pratueng representante de la comu-nidad en Baan Ua-ArthornSuanPhlu

La relacioacuten con la autoridad municipal local es tambieacuten ilustrada

ldquoLa oficina del distrito no nos ha permitido crear una cooperativa comunitaria ya que su estructura duplica al actual comiteacute comu-nitario Esta coexistencia puede traer conflictos en la comunidad Tampoco tenemos un status poliacuteti-co ahora porque las cooperativas de vivienda no han sido activadas todaviacutea Actualmente el edificio es mantenido por la corporacioacuten de construccioacuten una unidad de negocio - no una corporacioacuten con base en la comunidadhellip Este sis-tema nos distancia unos de otros porque la corporacioacuten mantiene todo los equipamientos infraes-tructura y servicioshellip Los miem-bros de la comunidad han estado desconectados los procedimien-tos estaacuten concebidos sin partici-pacioacuten de la comunidadrdquo


La experiencia de Baan Mankong-SuanPhlu demuestra el poder del duentildeo de la tierra sobre la organizacioacuten comu-nitaria y la configuracioacuten administrativa Un liacuteder de la comunidad reporta que la comunidad ciertamente depende del duentildeo de la tierra El Crown Property


Burerau Las reglas y regulaciones de los residentes -fiacutesicos y de procedimien-tos- estaacuten atadas al derecho de renta Adicionalmente residentes de la comu-nidad coordinan con la oficina distrital CODI los representantes distritales y poliacuteticos locales

ldquoLa comunidad comenzoacute despueacutes que el antiguo barrio (slum) fuera destrozado por el fuego Habiacutea dos opciones para reconstruir El pro-grama Baan Ua-Arthorn del NHA y el Baan Mankong de CODI Un grupo de residentes eligioacute el programa Baan Mankong porque permitiacutea a grupos informales ob-tener microcreacuteditos para vivienda En comparacioacuten el NHA (Baan UaArthorn) demandaba una ga-rantiacutea formal como comprobante del salario o resumen bancario que nosotros no teniacuteamos para asegurar nuestra capacidad de pago En ese tiempo teniacuteamos dos alternativas o el programa Baan Mankong o invadir nuevas tierras Finalmente nos unimos al Baan Mankong Sin embargo el departamento del tesoro due-ntildeo de la tierra establecioacute algunas reglas estrictas para tener derecho a la titularidad (a participar en el proceso de mejoramiento de Baan Mankong) los habitantes origina-les sus familias extendidas y los que sub-alquilaban en ese orden Finalmente algunos residentes optaron unirse al programa Baan

Ua-Arthorn para departamentos de mediana altura) Acordamos maacutes tarde que los ancianos debiacutean permanecer a nivel del suelo y que los anteriores sub-arrendadores en el 4to piso Las viviendasnegocio estaacuten tambieacuten en la planta baja re-guladas por el duentildeo de la tierra El duentildeo de la tierra tambieacuten requeriacutea que formaacuteramos una cooperativa y que definiera las regulaciones de las viviendas el procedimiento de cuotas de la deuda etc Ellos parti-cipaban con nosotros en casi todos los encuentros dos veces por mes hasta que nos sentimos incoacutemodos Esto era asiacute porque ellos esperaban que este mejoramiento barrial fue-ra un caso exitoso de vivienda de mediana altura Por el contrario las luces exteriores y amueblamiento de las calles son responsabilidad de los representantes distritalesrdquo

Sr Rawee presidente de la cooperativa de Baan Mankong Suan Phlu

El Sr Wallop jefe de la cooperativa de Baan Mankong Wat Phrayakrai describioacute como el grupo se inicioacute despueacutes del fuego

ldquoInicialmente habiacutea menos de 100 personas en las reuniones comunitarias Convocamos a una eleccioacuten para presidente y estable-cimos sub-grupos de ahorro Ha-biacutea entre 8 y 10 grupos de ahorro en ese momento Despueacutes de for-mar la cooperativa algunos gru-


pos todaviacutea siguen en actividad En este momento solo diez perso-nas permanecen totalizando aho-rros entre 60000 a 70000 TBH (unos U$S 2000) Las decisiones de los sub-grupos eran divididas por colores rojo amarillo verde blanco y azul Esto era para lle-nar el formulario Cada sub-grupo comprendiacutea tenedores y sub-tene-dores Despueacutes de organizar los grupos acorde al espacio residen-tes de cada piso seleccionaban un representante como responsable de la limpieza general y como canal de comunicacioacuten Cada re-presentante de piso es voluntario y elegido cada dos antildeos Tenemos que mantener las facilidades puacute-blicas juntos luces en los pasillos THB 5000mes) recoleccioacuten de basura (THB5000mes) y jardine-riacutea Estos costos son pagados por cada vivienda THB100mes por unidad (unos US$3) Unas pocas regulaciones son establecidas ta-les como la prohibicioacuten de fumar tener mascotas etc Se espera que las cumplan ya que estamos todos en el mismo edificio Como com-pensacioacuten logramos espacios co-munales y esto le gusta a la genterdquo

La comunidad de Baan Mankong Wat Phrayakrai se las ha arreglado para man-tener los servicios de los edificios y las tasas Dos veces al antildeo hay una asam-blea general de la cooperativa y todos los meses una reunioacuten del sub-comiteacute

Normalmente entre 50 y 60 personas participan de cada reunioacuten

Coloquialmente un miembro de la comu-nidad no mejorada de WatPhrayakai dijo

ldquoEl duentildeo de la tierra no hizo nada para el desarrollo de la co-munidad excepto recoger la ren-ta de su tierra Antes en tiempos de mi abuelo pagaacutebamos 18THB por mes como renta Despueacutes de su muerte el propietario hizo una revisioacuten y nos aumentoacute a los su-cesores un monto para transfor-maciones (las casas de madera hacerlas de ladrillo) Pagamos 12000HTB (US$ 388) Maacutes aun la renta subioacute de 18THBmes a 36THBmes Esto es por transfe-rir derechos dentro de la familia Por el contrario si los derechos son transferidos fuera de la fa-milia su costo seriacutea de 100000 HTB (32000 US$) Este lote es alquilado Nosotros no lo pode-mos vender o aun extender o re-novar sin el permiso del propieta-rio de otra manera nos cobrariacutean maacutes o seriacuteamos demandados El propietario es muy estrictordquo

Sra Pimlada miembro de la comunidad en WatPhrayakrai Resumiendo esta seccioacuten presenta un abanico de organizaciones de la comuni-dad y plataformas de manejo usadas por los programas nacionales de vivienda y un


asentamiento no mejorado convencional La aneacutecdota da alguna pista del juego en-tre el fondo de construccioacuten de la comu-nidad y las organizaciones comunitarias estructuradasEsta evidencia llama a una nueva conceptualizacioacuten del manejo de programas de viviendas

Niveles de satisfaccioacuten de los residentes

Los niveles de satisfaccioacuten de los resi-denteacutes estaacuten hechos de una serie de fac-tores Para lograr medir el sentido maacutes amplio de satisfaccioacuten de cada sitio los investigadores analizaron cinco indica-dores satisfaccioacuten con los vecinos sa-tisfaccioacuten con el entorno local satisfac-cioacuten con la seguridad satisfaccoacuteon con el entorno para chicos satisfaccioacuten con oportunidades de trabajo

Las comunidades con los niveles maacutes al-tos de satisfaccioacuten general son los tres pro-

yectos de Baan Mankong El proyecto no mejorado de WatPhrayakrai y los proyec-tos de NHA tienen los menores niveles ge-nerales de satisfaccioacuten aunque estos estaacuten contrabalanceados con la satisfaccioacuten en oportunidades de trabajo Esto sugiere que la gente estaacute deseando aceptar vivir en un medio menos satisfactorio de viviendas si esto significa oportunidades para generar ingresos y por lo tanto han elegido que-darse en el lugar Esta satisfaccioacuten con las oportunidades de trabajo se extiende a los proyectos de Baan Mankong y a lo largo de todos los casos pareceriacutea que la locali-zacioacuten de las oportunidades de trabajo es un factor importante

Condiciones socioeconoacutemicas y fiacutesicas

Esta seccioacuten trata de analizar la densi-dad promedio en relacioacuten con los ni-veles de satisfaccioacuten y consideraciones socio-econoacutemicas

Tabla 9 - Satisfaccioacuten de los residentes con su entorno

Iacutetems

Satisfaccioacuten promedio NHA Bon Kai

Baan Mankong Bon Kai

NHA SuanPlu Baan MankongSuanPlu

WatPhrayakai no mejorado

Baan MankongWatPhrayakrai

Satisfaccioacuten con vecinos

39 42 37 41 40 41

Satisfaccioacuten con el entorno local

37 39 36 39 37 42

Satisfaccioacuten con la seguridad

35 40 33 36 31 42

Satisfaccioacuten con el entorno para chicos

34 40 33 37 32 43

Satisfaccioacuten con las oportunidades de trabajo

42 43 40 44 40 43

Baja Buena Moderada-

mente alta

Alta

Escala de satisfaccioacuten

1-20 21-30 31-40 41-50


Oportunidades para emprendimientos comerciales en el hogar

La tabla 10 muestra las relaciones entre el tamantildeo promedio de una casa indivi-dual y la prevalencia de unidades comer-ciales tales como negocios lavanderos emprendimientos en el hogar y alquile-res de cuartos El asentamiento no me-jorado de WatPhrayakrai con el tamantildeo promedio maacutes alto de superficie de la unidad se presta a oportunidades de em-prendimientos comerciales Hay maacutes de 35 unidades combinadas residencialco-mercial Esto puede tambien ser respon-sable de que las casas de WatPhrayakrai tengan la menor superficie de piso por persona (68m2) porque el espacio es priorizado para fines comerciales y no

residenciales Las comunidades Baan Mankong de SuanPhlu y Bon Kai tienen maacutes alta proporcioacuten de usos comerciales que los apartamentos de de NHA debi-do al estilo de viviendas en tiras en Baan Mankong que facilita los negociosvi-vienda Baan MankongWatPhrayakrai es una excepcioacuten debido a su formato de edificios de altura mediana

Los programas puacuteblicos de NHA y Baan Mankong tambieacuten ponen restricciones en el uso del espacio construido que pue-den causar inconvenientes a los vecinos como desventajas a la comunidad tales como sub-alquilar cuartos o usar las vi-viendas para recolectar basura y reciclar Estos programas pueden por lo tanto desalentar la actividad basada en el ho-

Tabla 10 - Relacioacuten entre el tamantildeo promedio de la unidad y las oportunidades comerciales

Barrios vecindarios Promedio de huella

por unidad (m2unidad)

Promedio de sup del

hogar per caacutepita

(m2 cap)

Nuacutemero de unidades

combinadas (residencialcomercial)

Unidades comerciales como del

aacuterea total del asentamiento

NHA SuanPlu 1214 829 21 182

Baan MankongSuanPlu 4322 1300 12 482

NHA Bon Kai 1858 764 31 095

Baan Mankong Bon Kai 4360 700 6 297

Non-upgraded Wat Phraya-krai

9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0

16 Como la comunidad WatPhayakrai es un asentamiento no mejorado los investigadores no lo pudieron explorar en profundidad debido a la limitacioacuten de datos disponibles

17 The Crown Property Bureau (propietario de la tierra) prohibe a cualquier hogar que adapten las viviendas para usos comerciales


gar particularmente las regulaciones de los conjuntos de HNA El tipo de unida-des de departamentos de un dormitorio tambieacuten restringen el espacio disponible para actividades comerciales El progra-ma de Baan Mankong permite mayor flexibilidad a los residentes para modifi-car sus viviendas con fines comerciales tales como espacio abierto inmediata-mente fuera de su vivienda Esto surgioacute del proceso de diaacutelogo de la comunidad para asegurar que el disentildeo de las vi-viendas y del barrio satisfagan las nece-sidades de los residentes Sin embargo el propietario de la tierra puede tambieacuten tener poder para imponer controles en el tipo de actividades en el sitio y cambios fiacutesicos en los edificios que pueden impe-dir actividades comerciales

Relacioacuten entre densidad del barrio y viacutenculos entre vecinos

Los asentamientos no mejorados tales como la comunidad de WatPhrayakai es el ejemplo maacutes extremo de una ocupa-cioacuten espacialmente horizontal Este tipo de viviendas privilegia el espacio priva-do sobre el espacio puacuteblico18 (sin em-bargo es solo un ejemplo de un asenta-miento no mejorado -otros pueden tener mayor densidad) Esta comunidad tiene una relacioacuten opuesta entre densidad del asentamiento y grado de vecindad con la menor densidad ligada a menor satis-faccioacuten de vecindad esto se puede deber al coeficiente entre espacio privado y puacute-

blico en el barrio Esto contrasta con las comunidades formadas a traveacutes de los programas puacuteblicos de vivienda La pre-sioacuten debida al valor de la tierra estaacutenda-res constructivos y el manejo y teacutecnicas constructivas ha llevado a NHA hacia una esquema de conjuntos de vivienda convencional que boga por una visioacuten econoacutemica de la vivienda maximizando el uso de la tierra a expensas de las re-laciones Sin embargo algunos estudios arquitectoacutenico y de viviendas han suge-rido limites al nuacutemero de pisos o aparta-mentos en un conjunto de viviendas para maximizar las relaciones de vecindad y sociales (Lataneacute et al 1995 Kearnsetal 2012 Peterson and Minnery 2013)

El material presentado en este estudio sugiere que Baan MankongSuanPhlu y Bon Kai tienen los maacutes altos niveles de capital social y confianza que pueden estar relacionados a la accioacuten colectiva requerida por los programas de Baan Mankong Asiacute mientras Baan Mankong logra la menor densidad en la comuni-dad que el conjunto vecino de NHA exhibe los lazos maacutes fuertes en la co-munidad Comparativamente con el no mejorado WatPhrayakrai los proyectos de Baan Mankong tienen mejor perfor-mance tanto en teacuterminos de una densi-dad efectiva a nivel del hogar y refuerza las cualidades sociales Sin embargo a lo largo de los 6 sitios puede decirse que el nivel de confianza es todaviacutea el maacutes alto en el rango de satisfaccioacuten

18 Este slum convencional tiene el menor espacio comunal a pesar de tener la mayor superficie de vivienda por persona


Relacioacuten entre la densidad delconjunto necesidades econoacutemicasy de movilidad

El cuestionario realza que el acceso a oportunidades de trabajo es una razoacuten significativa para que los residentes vi-van en el lugar El 889 de las respues-tas categorizaron la satisfaccioacuten con la movilidad urbana de moderado alto a alto El 807 de las respuestas dieron el mismo nuacutemero al acceso de trabajo y oportunidades econoacutemicas Esto apoya la hipoacutetesis de que la ubicacioacuten del sitio es crucial para el bienestar socioeconoacute-mico de los residentes de forma que los residentes estaacuten dispuestos a negociar mayor hacinamiento o peor calidad de condiciones de la vivienda en favor al acceso a empleo La movilidad urbana y necesidades econoacutemicas estaacuten directa-mente relacionadas con el costo de vida el cual es criacutetico para la poblacioacuten de ba-jos ingresos

Resumen

Vimos en el capiacutetulo 3 que los proyec-tos de NHA ofrecen los niveles maacutes al-tos de densidad de poblacion a escala barrial mientras que el no mejorado de Watphrayakrai es el menos denso y los Baan Mankong generalmente presen-tan resultados intermedios A escala del asentamiento el anaacutelisis ilustra como la densidad espacial se relaciona con facto-res sociales Resumiendo este capiacutetulo sugiere que las consideraciones socio-econoacutemicas son un importante motiva-

dor en la decisioacuten de los residentes de vivir donde lo hacen particularmente para acceder a empleos y oportunidades econoacutemicas El capital social y confian-za son tambieacuten factores importantes en la satisfaccioacuten de los residentes con el lugar donde viven y este capital social seraacute influenciado por el grado de nivel de actividad colectiva

Mirando el tipo de los asentamientos urbanos hay una negociacioacuten entre al-canzar densidades maacutes altas a traveacutes de edificios en altura y fortalecer las rela-ciones vecinales Esto tambieacuten depende de coacutemo se hizo la construccioacuten -una forma de oferta de programa de vivien-das como el NHA no crea oportunidades para acciones colectivas de la comuni-dad y asiacute fortalecer los lazos sociales distinto a los surgidos de la demanda como el abordaje de Baan Mankong Cuando los miembros de la comunidad pueden decidir sobre la forma de su barrio su preferencia es por viviendas bajas en tiras y los coacutedigos y las teacutecni-cas de edificacioacuten tambieacuten requieren un miacutenimo tamantildeo por unidad siendo en-tonces posible alcanzar el mismo nivel de densidad que con departamentos en altura- pero los edificios en altura permi-ten menos espacio para las actividades econoacutemicas del grupo familiar y interac-cioacuten social informal

Despueacutes de mejorar la construccioacuten las caracteriacutesticas espaciales y ordenanzas residenciales prohiben algunas activida-des como emprendimientos en el hogar


Esto es especialmente cierto en el caso del estilo residencial de NHA edificios verticales que desalientan el uso versaacute-til del espacio Es asiacute que los edificios de NHA tienen el porcentaje menor de viviendas con emprendimientos en el hogar

A diferencia de un slum tiacutepico las vi-viendas en comunidades mejoradas es-taacuten criacuteticamente limitadas en teacuterminos de espacio y de libertad para hacer mo-dificaciones En la mayoriacutea de los casos estos edificios toman la forma de vivien-das en tira o apartamentos con pocas posibilidades de ser modificados Com-parativamente la naturaleza no regulada de un slum tiacutepico es mucho maacutes versaacutetil y en muchos casos permite modificacio-nes

El estudio sobre confianza social y sa-tisfaccioacuten presentado en este capiacutetulo sugiere que los abordajes participativos de la provisioacuten de viviendas de los pro-yectos de Baan Mankong contribuyen a niveles maacutes altos de confianza y satis-faccioacuten que los que se encuentran en las viviendas provistas por programas del gobierno Esto muestra que los progra-mas basados en aspectos sociales pue-den compensar los bajos niveles de den-sidad alcanzados en proyectos de Baan Mankong a traveacutes de lazos vecinales maacutes fuertes y capital social En contras-te los esquemas accesibles de vivienda de NHA funcionan bien en teacuterminos de eficiencia espacial pero no promueven lazos sociales y en muchos casos redu-

cen las oportunidades de actividades econoacutemicas en el hogar Mientras tanto los hallazgos sugieren que el disentildeo tra-dicional del slum ofrece beneficios en teacuterminos de oportunidades de empleo y medios de vida El proacuteximo capiacutetulo ex-plorara si existe o no una relacioacuten entre satisfaccioacuten y densidad y observaraacute en maacutes detalle las implicancias poliacuteticas de estos hallazgos

Anaacutelisis y conclusiones

Densidad tipo de asentamientoy satisfaccioacuten de los residentes

Esta seccioacuten se pregunta como conclu-sioacuten iquestSon las altas densidades consis-tentes con altos niveles de satisfaccioacuten de los residentes iquestEs la satisfaccioacuten influenciada por la forma que la ldquoden-sificacioacutenrdquo y el y mejoramiento fueron alcanzados En otras palabras iquestCoacutemo resulta el programa Baan Mankong ba-sado en la comunidad comparado con los programas tradicionales de vivienda puacuteblica de NHA Asumiendo que las co-munidades seleccionadas en este estudio son tiacutepicas los resultados sugieren que a pesar de la mayor densidad los asen-tamientos mejorados alcanzan mayores niveles de satisfaccioacuten que los asenta-mientos no mejorados Los asentamien-tos intervenidos por Baan Mankong tie-nen los niveles promedio maacutes altos de satisfaccioacuten seguido por los de HNA y finalmente los asentamientos no me-jorados Sin embargo como se indicoacute maacutes arriba los asentamientos de Baan


Mankong tambieacuten tienen niveles maacutes bajos de densidad que los de NHA

Comparando los tres tipos de asenta-mientos en un anaacutelisis de muacuteltiples variables los asentamientos de Baan Mankong tienen niveles significativamen-te maacutes altos que cualquiera de los otros tipos de asentamientos Sin embargo el foco en la densidad del asentamiento su-giere que la densidad baja de los asenta-mientos no mejorados impide que bajen maacutes los niveles de satisfaccioacuten mientras que los especialmente altos niveles de densidad de los asentamientos de NHA pueden explicar la baja satisfaccioacuten de sus residentes comparado con los asenta-mientos de Baan Mankong La maacutes baja densidad de Baan Mankong puede muy bien reflejar las preferencias de la comu-nidad expresada durante el proceso de disentildeo de viviendas y conjunto cuando la comunidad fue consultada con el apoyo de los arquitectos de CODI Como resultado hay razones para asegurar que las vivien-das son adecuadas para alojar a todos los residentes y organizadas de forma tal que facilitan las interacciones de vecinos per-mitiendo al mismo tiempo facilidades para necesidades del hogar como por ejemplo espacio al aire libre para almacenamien-to De todas formas las limitaciones del sitio como lotes pequentildeos pueden limitar la eleccioacuten del disentildeo o estilo de las casas que dependeraacuten tambieacuten de los recursos financieros de los residentes

Hay muchos otros factores que pueden influir en las respuestas de los niveles de

satisfaccioacuten Algunos posibles factores como el ingreso per caacutepita se encontra-ron no significativos estadiacutesticamente como tampoco causa de cambios apre-ciables de los otros resultados y por eso no fueron incluidos en los resultados presentados El aacutembito de comparacioacuten es limitado sin embargo con el ejemplo de solamente 338 encuestas de tres tipos diferentes de intervencioacuten distribuidos en los seis asentamientos en tres diferen-tes aeacutereas de la ciudad Por lo tanto este anaacutelisis debe ser visto como provisional y las conclusiones solamente como su-gerencias

Satisfaccioacuten de los residentesy sentido de vecindad en los seisasentamientos

En el capiacutetulo 4 la satisfaccioacuten socio-econoacutemica y sentido de vecindad fueron explorados para medir los niveles de capital social Construimos un nuacutemero como sumatoria de satisfaccioacuten basado en las respuestas a una serie de pregun-tas sobre la satisfaccioacuten con aspectos fiacute-sicos sociales y econoacutemicos del barrio (usando una escala de cinco puntos) Tambieacuten desarrollamos una medida agregada de vecindad obtenida de las respuestas a otra serie de preguntas so-bre compartir visitas y seguridad de los vecinos Los resultados (totales) de satisfaccioacuten de las respuestas se graficaron en un ldquobox plotrdquo (graacutefico de caja) El graacutefico indicoacute que el nivel medio de satisfac-


cioacuten en los barrios de Baan Mankong era levemente menor que 4 el de los barrios no mejorados era justo arriba de 35 y los de HNA estaban a mitad camino en 375 Estas tendencias es-taacuten confirmadas con los niveles medios presentados en la Tabla 11 que tambieacuten muestran que todos los conjuntos de Baan Mankong tienen niveles medios maacutes altos de satisfaccioacuten que cualquiera de los de NHA o de los no mejorados Resultados similares emergen del sen-tido de vecindad estimado con las me-dias presentadas en la Tabla 12 (niveles promedio son maacutes bajos en el caso de sentido de vecindad que en satisfaccioacuten pero las mediciones no son suficientes comparables para sacar ninguna conclu-sioacuten) Existe tambieacuten el resultado de al-guna manera anoacutemalo que 9 respuestas

de proyectos Baan Mankong en Bon Kai indican altos niveles de vecindad (5) en todas las dimensiones mientras ninguna otra respuesta promedia maacutes que 4 Nue-vamente el nivel medio de sentido de vecindad en todos los conjuntos de Baan Mankong se encontroacute maacutes alto que nin-guno de los otros asentamientos Dada la pequentildea anomaliacutea en el iacutendice de vecin-dad combinado con su general similitud al iacutendice de satisfaccioacuten es incluido en las siguientes discusiones

Anaacutelisis preliminar de densidady satisfaccioacuten

Como fue discutido en las secciones previas los asentamientos de HNA son maacutes densos que los de Baan Mankong que a su vez son maacutes densos que los no

Tabla 11 - Niveles promedio de satisfaccioacuten (total) por aacuterea y por tipode asentamiento

Tabla 12 - Niveles promedio (totales) de vecindad por aacuterea y tipo de asentamiento

Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado

Bon Kai 403 373 SuanPhlu 378 352 WatPhrayakrai 419 354 Combinado 393 362 354

Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



mejorados Dado que las respuestas en los asentamientos menos densos no me-jorados y en aquellos de NHA tienden ambos a mostrar menos satisfaccioacuten (y menos sentido de vecindad) que aque-llos en Baan Mankong con su densidad intermedia es evidente que otros facto-res ademaacutes de la densidad estaacuten influ-yendo Es posible sin embargo que la baja densidad de los slums los haga maacutes satisfactorios de lo que seriacutean de otra forma mientras que la alta densidad de los asentamientos de NHA puede ayudar a explicar los bajos niveles de satisfac-cioacuten Mas aun los procedimientos de anaacutelisis solamente incluyeron la densi-dad del asentamiento y no incluyeron la densidad construida (en esta anaacutelisis el nuacutemero de personas viviendo en un asentamiento dividido por el total del aacuterea del asentamiento en lotes residen-ciales) o densidad del hogar (cantidad de miembros del hogar dividido por el aacuterea de piso) Debe haber razones para que

estas densidades se relacionen de distin-ta manera a la satisfaccioacuten dado que la densidad del hogar estaacute maacutes directamen-te ligada a hacinamiento y la densidad construida excluye la influencia de va-riaciones en los espacios abiertos

Satisfaccioacuten seguacuten tipos de densidad y tipos de asentamientos

Mirando mas allaacute de la densidad del ho-gar esta seccioacuten busca entender que tipo de densidad es maacutes probable que expli-que la satisfaccioacuten La tabla 13 presenta las correlaciones entre cada una de las medidas de densidad y los tres iacutendices de satisfaccioacuten y el iacutendice ldquototalrdquo de sa-tisfaccioacuten que es calculado como pro-medio de los otros tres iacutendices Como se indicoacute la densidad en el hogar no estaacute significativamente relacionada a nin-guno de los iacutendices de satisfaccioacuten En contraste las otras medidas de densidad estaacuten ambas significativamente correla-

Tabla 13 - Correlacioacuten entre la densidad de poblacioacuten en 3 escalas e iacutendice de sa-tisfaccioacuten (total)

Iacutendices Satisfaccioacuten

Densidad 1 en el hogar (miembros del hogarm2 de superficie de la vivienda)

Densidad 2 Construida (residentes por m2 de tierra residencial )

Densidad 3 del asentamiento(a) (residentesm2 de la sup Terreno)

Correlacioacuten p valor Correlacioacuten p valor Correlacioacuten p valor Fiacutesicos -0077 0157 -0128 0019 -0123 0024 Sociales 0001 0984 -0167 0002 -0164 0003 Econoacutemicos -0047 0387 -0169 0002 -0164 0002 Total -0054 0326 -0179 0001 -0173 0001

a Estas variables son los promedios de cada uno de los seis asentamientos que luego son aplicadas a todos los hogares en esos asentamientos significativo con 95 de confiabilidad significativo con 99 de confiabilidad


cionadas con todos los iacutendices de satis-faccioacuten a pesar de que los coeficientes de correlacioacuten estaacuten por debajo de 02

No es sorprendente quizaacutes que la den-sidad en el hogar no se relacione signi-ficativamente con los iacutendices de satis-faccioacuten ya que casi todas las preguntas usadas para construir los iacutendices de sa-tisfaccioacuten comprendiacutean caracteriacutesticas de los asentamientos La excepcioacuten es una pregunta sobre satisfaccioacuten con los aspectos fiacutesicos referido al tamantildeo de la construccioacuten Las respuestas a estas pre-guntas especiacuteficas estaacuten negativamente relacionadas con la densidad en el hogar (-0130) como uno esperariacutea y son esta-diacutesticamente significativas con maacutes del

95 de confiabilidad (p=0016)) Esto es sin embargo insuficiente para hacer que el iacutendice se correlacione significati-vamente a pesar de que como se indica en la tabla 13 el iacutendice fiacutesico tiene maacutes alta correlacioacuten con la densidad en el ho-gar que con los otros iacutendices

Seguacuten la tabla 13 tanto la densidad del lote como del asentamiento se correla-cionan significativamente con todos los iacutendices de satisfaccioacuten y mayormente con el iacutendice general de satisfaccioacuten Esto sugiere que es necesario mirar cui-dadosamente si en los distintos tipos de comunidades discutidos anteriormente las diferentes densidades influyen en la satisfaccioacuten La siguiente sub-seccioacuten

Tabla 14 - Resultados de la regresioacuten para la satisfaccioacuten (total) - seis especifi-caciones con tipos de asentamiento y densidad de asentamientos como variables dependientes

Satisfaccioacuten- total es la variable dependiente entre pareacutentesis valores p por debajo de los coeficientes (valores)

Variables independientes

Comparando Baan Mankong con otros

Comparando NHA con otros

Comparando no mejorado con otros

Anaacutelisis Combinado

Esp 1 Esp 2 Esp 3 Esp 4 Esp 5 Esp 6 Esp 7 Esp 8 Constante 3605 3643

(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106

(0000) Baan Mankong 0325

(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)

No mejorado -0216 (0023)

-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)

Densidad de asentamiento (persm2)

-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080

p valor estadiacutestico de F

0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000

Tamantildeo de la muestra

338 338 338 338 338 338 338 338


usa un anaacutelisis de regresioacuten lineal para explorar esta posibilidad

Un anaacutelisis multivariado de lasatisfaccioacuten tipo de asentamientoy densidad del asentamiento

En esta seccioacuten consideramos como la relacion entre tipos de asentamientos y densidad es influenciada por la densidad del asentamiento Los resultados estaacuten resumidos en la Tabla 14

La primera especificacioacuten incluye sola-mente una constante y una variable bina-ria (dummy) para hogares en los asenta-mientos de Baan Mankong La variable de Baan Mankong es muy significativa y el coeficiente estima que los asenta-mientos de Baan Mankong estaacuten asocia-dos con un nivel de satisfaccioacuten de 032 maacutes alto que los otros asentamientos (combinados) Cuando la densidad del asentamiento es agregada a la ecuacioacuten toma un signo negativo (implicando que la densidad maacutes alta estaacute asociada con menor satisfaccioacuten) pero este coeficiente no es significativo y el coeficiente para Baan Mankong permanece significativo a pesar de que baja a 030 Tomado inde-pendientemente esto parece sugerir que los asentamientos de Baan Mankong estaacuten asociados con mayor satisfaccioacuten y la evidencia no muestra que esto sea explicado por diferencias de densidad

La segunda especificacioacuten es anaacuteloga pero toma a los asentamientos de HNA como base de comparacioacuten En este

caso el coeficiente para NHA es nega-tivo (-021) y altamente significativo cuando es ingresado por siacute mismo pero cuando se ingresa tambieacuten la densidad ninguacuten coeficiente es significativo aun-que los dos toman los signos esperados NHA estaacute asociado con un menor nivel de satisfaccioacuten cuando su densidad es maacutes alta Para las especificaciones 5 y 6 comparando con el asentamiento no me-jorado el coeficiente binario no mejora-do es negativo (-022) cuando se lo in-gresa por siacute mismo y el coeficiente soacutelo es marginalmente significativo Cuando la densidad es ingresada sin embargo el coeficiente identificando a los asenta-mientos no mejorados se hace maacutes ne-gativo aun (-048) y maacutes significativo y el coeficiente en densidad era negativo y estadiacutesticamente significativo

Las dos especificaciones finales inclu-yen variables binarias para NHA y no mejorados y en la primera (especifi-cacioacuten 7) ambos toman coeficientes negativos y muy significativos (-031 para asentamiento NHA y -039 para el asentamiento no mejorado) como se es-peraba Sin embargo cuando se ingresa tambieacuten la densidad el coeficiente en HNA se hace pequentildeo y estadiacutesticamen-te insignificante mientras que aquel en el asentamiento informal se hace aun maacutes negativo El coeficiente en densidad es tambieacuten negativo y estadiacutesticamente significativo

La maacutes simple interpretacioacuten de estos resultados es que los asentamientos de


Baan Mankong son maacutes satisfactorios para sus residentes que los asentamien-tos de NHA o de los barrios no mejora-dos pero que las diferencias entre tipos de asentamientos estaacuten relacionadas a las diferencias de densidad Asiacute la maacutes baja densidad de los asentamientos no mejorados probablemente los protege de ser asociados con menores niveles de satisfaccioacuten siendo muy probable que las diferencias en densidad sean responsables de algunas y quizaacutes to-das las diferencias en satisfaccioacuten entre los asentamientos de Baan Mankong y NHA

Es importante no sobre interpretar es-tos resultados que estaacuten basados en un nuacutemero muy pequentildeo de asentamientos de Baan Mankong y NHA y solamente un asentamiento no mejorado Parece-riacutean sugerir que las mayores densidades pueden lograrse en proyectos de mejo-ramiento de viviendas de poblacioacuten con bajos ingresos sin sacrificar la satisfac-cioacuten de los residentes pero este resul-tado depende de los bajos niveles de satisfaccioacuten en el uacutenico barrio no me-jorado seleccionado Los resultados son consistentes con la hipoacutetesis de que los asentamientos de Baan Mankong cuya forma deriva en gran medida de la parti-cipacioacuten de los miembros de la comuni-dad proveen mayor satisfaccioacuten que las viviendas puacuteblicas provistas por NHA-Tambieacuten sugieren que los altos niveles de satisfaccioacuten en estos asentamientos de Baan Mankong pueden estar ligados a su maacutes baja densidad Nuevamente

sin embargo otros asentamientos de Baan Mankong y NHA pueden no ajus-tarse a este patroacuten y es poco claro por ejemplo que forma tomariacutea un barrio de alta densidad de Baan Mankong o uno de densidad baja de NHA

Recomendaciones y conclusiones

Este capiacutetulo ha tratado de comprender que es lo que determina la satisfaccion de un hogar en diferentes tipos de ba-rrios para poder descubrir si la densidad (de las casas y de todo el conjunto) juega un rol Esto deberiacutea ser considerado jun-to con el capital social en comunidades y organizacioacuten social explorada en el capiacutetulo 4 como tambieacuten la forma del asentamiento y densidad del hogar des-cripta en el capiacutetulo 3 Esto puede ofre-cer pistas para establecer estaacutendares de vivienda para asegurar que eacutestas tengan suficiente calidad desde el punto de vista de un residente Lo que emerge es que la regulacioacuten fiacutesica de las viviendas tien-de a pasar por alto los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de la vida en los barrios

Algunos hallazgos claves relevantes para una poliacutetica de vivienda son

bull Los encuestados en todos los asenta-mientos estaacuten viviendo en casas que se ajustan a los estaacutendares de superfi-cie per caacutepita pero no cumplen regu-laciones tales como tamantildeo miacutenimo del cuarto provisioacuten de facilidades y calidad general del entorno


bull Los hogares de Baan Mankong ex-ceden los estaacutendares en mayor grado que los de NHA El asentamiento no mejorado de WatPhrayakrai ofrece el menor espacio por persona pero aun cumple el miacutenimo requerido de 68m2persona

bull Los asentamientos de NHA tienen los maacutes altos niveles de densidad de poblacioacuten total mientras el no mejorado de WatPhrayakrai tiene la menor densidad total Los niveles de densidad total de los tres tipos de asentamientos de Baan Mankong es-taacuten entre los otros dos tipos

bull El asentamiento de Baan Mankong tiene el mayor nivel de sentido de vecindad y hay una razoacuten para creer que esto surge del proceso participa-tivo requerido en la financiacioacuten di-sentildeo y construccioacuten de las viviendas y el barrio

bull Mientras los edificios en altura de NHA ofrecen la mayor proporcioacuten de espacio abierto relativo a la superfi-cie construida ofrecen el menor es-pacio abierto per caacutepita Sin embargo el espacio abierto es considerado un aspecto importante para los residen-tes que lo pueden usar para almace-nar equipos carros maacutequinas de la-vado o para socializar

bull Oportunidades de empleo o de ingre-so disponibles en o cerca de un deter-minado asentamiento son un factor significativo para que los residentes elijan vivir en un barrio que puede

ser maacutes denso o que ofrece estaacutenda-res maacutes bajos de vivienda como en el asentamiento no mejorado

Estos resultados nos permiten ofrecer al-gunas recomendaciones para estaacutendares nacionales de vivienda como tambieacuten poliacuteticas de planeamiento urbano Los resultados de la investigacioacuten sugieren que el Coacutedigo de Edificacioacuten existente puede estar basado en suposiciones no realistas en cuanto al tamantildeo del hogar y esto puede necesitar ser diferenciado en la base de los niveles de ingreso Seguacuten el Building Control Act de 1979 el miacute-nimo permitido de superficie de vivienda es 20 m2 por unidad (Departamento de Administracioacuten Local 2004) El Coacutedigo de Edificacioacuten estaacute basado en tres perso-nas por unidad de vivienda Los resulta-dos de esta investigacioacuten muestran que el tamantildeo promedio de una familia es de aproximadamente 43 - 50 personas por hogar19 Significa corrientemente que el actual espacio provisto como techo es de 465 a 5 m2 cap Es asiacute que esto sugiere que el estaacutendar nacional debe focalizar-se en espacio per caacutepita maacutes que en el tamantildeo de la unidad Alternativamente el miacutenimo permitido de una unidad de vivienda deberiacutea ser aumentado para re-flejar la realidad del tamantildeo de los ho-gares

Al mismo tiempo el programa estatal de viviendas de NHA y CODI deberiacutean ac-tivamente asegurar que los proyectos de

19 Except for Baan MankongWatPhrayakrai


vivienda para grupos de bajos ingresos incluyan espacios comunes para permitir a la comunidad interactuar y promover relaciones vecinales y capital social en los asentamientos Deberiacutea hacerse una provisioacuten para construir organizaciones comunitarias y participacioacuten como es practicado en Baan Mankong

Los programas de vivienda tambieacuten deberiacutean hacer que las organizaciones basadas en la comunidad sean una con-dicioacuten obligatoria para poder construir sin cumplir necesariamente las normas de construccioacuten y espaciales vigentes Por ejemplo CODI y NHA pueden apo-yar proyectos de Baan Mankong y Baan Ua-Arthorn en base al espacio del ho-gar por persona que de otra manera no cumpliriacutea con las condiciones estableci-das en las regulaciones de construccioacuten siempre y cuando otras condiciones sean cumplidas como crear y manejar una or-ganizacioacuten comunitaria Esto tambieacuten reconoceriacutea las dificultades presentadas por la escasez de tierra disponible que puede requerir unidades de vivienda por debajo de los niveles permitidos o ha-cer uso de tierra normalmente reservada para resolver situaciones eventuales

En el contexto tailandeacutes los asentamien-tos de grupos de bajos ingresos -espe-cialmente en la ciudad central- ayudan a un nuacutemero de funciones urbanas par-ticularmente la provisioacuten de comida a traveacutes de la venta callejera servicios de taxi y motos y otros servicios de la eco-nomiacutea informal Los resultados mues-

tran que las actividades generadoras de ingresos de los grupos de bajos ingresos frecuentemente ocurren en sus hogares o dependen de viviendas disponibles a bajo costo -ya sea a traveacutes de programas subsidiados por el estado o inicialmente ocupando tierra (aunque el asentamiento no mejorado WatPhrayakrai paga renta por el suelo) Contar con viviendas acce-sibles permite mantener menores costos de vida y tambieacuten costos bajos de bienes y servicios en la ciudad central Por lo tanto permitir que los grupos de bajos ingresos vivan en aacutereas centrales de la ciudad es esencial al funcionamiento de la economiacutea urbana especialmente ante la ausencia de opciones de transporte accesible y eficiente que las poliacuteticas ur-banas de desarrollo han pasado por alto desde hace tiempo

Asiacute los programas de planeamiento ur-bano deberiacutean promover la provisioacuten de viviendas accesibles econoacutemicamente de un estaacutendar alto en las aacutereas centrales de Bangkok Este estudio ha mostrado que las viviendas en altura como las de los programas convencionales de HNA llevan a condiciones de alta densidad de asentamiento a costa de una baja pro-visioacuten de espacio abierto per caacutepita Sin embargo el asentamiento menos denso -el de un asentamiento no mejorado- provee el menor espacio abierto comu-nal aunque las viviendas individuales pueden tener amplios patios o jardines y la densidad baja del asentamiento sig-nifica que el espacio per caacutepita es relati-vamente alto Esto muestra los meacuteritos


de una forma de asentamiento planeado para asegurar que espacios abiertos co-munes sean provistos Los tres asenta-mientos de Baan Mankong tienen entre 18 y 20 de espacio abierto a nivel del suelo y relativamente altos niveles de espacio abierto per caacutepita Combinado con el hecho de que las comunidades de Baan Mankong tienen los maacutes altos niveles de satisfaccioacuten y sentido veci-nal esto sugiere que un abordaje parti-cipativo y manejado por la comunidad para viviendas subsidiadas por el estado puede alcanzar un satisfactorio punto intermedio para asegurar viviendas ac-cesibles para grupos de bajos ingresos en el aacuterea central de Bangkok Si un abordaje de viviendas bajas no es po-sible debido a la escasez de tierra una elevacioacuten media como la usada en Baan MankongWatPhrayakrai ofrece un nivel de compromiso y aun lucha para pro-veer espacio comunal en los corredores de los departamentos Tales formas de construccioacuten bajas o de mediana altura pueden ser alentadas por el gobierno local viacutea el uso de ldquocreacuteditos de espacio abiertordquo para desarrolladores La idea de este creacutedito deberiacutea ser para cambiar los espacios abiertos por otros servicios financiados por la autoridad local tales como la provisioacuten de servicios puacutebli-cos amenidades o a traveacutes del financia-miento parcial de viviendas tales como la provisioacuten de materiales o renta sub-sidiada La idea de hacer transferible y flexible los espacios abiertos puede ayu-dar a la ciudad a ganar algunos espacios libres para el beneficio del puacuteblico Sin

embargo parece claro que la consulta a la comunidad como parte del proceso de disentildeo puede ayudar a asegurar que las viviendas cumplan con las necesidades sociales y econoacutemicas de los residentes y los conduzca a una mayor satisfaccioacuten Las poliacuteticas de planificacioacuten urbana y programas deberiacutean ser vistos como instrumentos subsidiarios de la misma manera que los programas de vivienda pasivamente influyen en los valores de la tierra A nivel nacional un nivel de control integral de planificacioacuten una po-liacutetica de vivienda no deberiacutea considerar solamente el uso del espacio o costo de la unidad de vivienda sino extenderlo a consideraciones de uso de la tierra o ase-gurando zonificacioacuten de excepcioacuten Por ejemplo tierra puacuteblica vacante y espa-cios pertenecientes a autoridades del es-tado y agencias deberiacutean ser aseguradas para proyectos de vivienda accesibles

En conclusioacuten hay numerosos factores para considerar cuando se construyen viviendas accesibles a los grupos de in-gresos bajos y medios bajos Mientras que el espacio miacutenimo nacional estaacutendar se cumple en promedio a lo largo de los asentamientos hay varios tipos de ha-cinamiento en los hogares y en muchos casos el nuacutemero de personas por hogar excede lo que la vivienda fue disentildeada para alojar Sin embargo la densidad dentro del hogar no parece tener influen-cia en la satisfaccioacuten este estudio mues-tra que es la densidad a nivel del asenta-miento que influye en la satisfaccioacuten de los residentes Esto refuerza la necesidad


de considerar las viviendas para pobla-cioacuten de bajos ingresos maacutes allaacute de la uni-dad misma y los proyectos para vivienda de poblacioacuten de bajos ingresos como un todo no solo como residencia sino tam-bieacuten como un lugar socio-econoacutemico im-portante tanto para las oportunidades de trabajo como para las relaciones sociales La maximizacioacuten del uso de la tierra para

proyectos de vivienda en la ciudad central (y en otras aeacutereas) se deberiacutea balancear con la necesidad de dar a los residentes la posibilidad de participar en el proceso de disentildeo de forma que las necesidades socio-econoacutemicas se tomen en cuenta maacutes que simplemente considerar las re-gulaciones miacutenimas requeridas para la construccioacuten


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Hay muacuteltiples presiones competitivas por la tierra y los agentes inmobiliarios juegan un rol importante en darle for-ma tanto al mercado de tierras como al de viviendas Una forma de encarar la maximizacioacuten del uso de la tierra es ele-var la densidad Sin embargo son pocos los promotores privados que se ocupan de los hogares de bajos ingresos estos hogares se han mudado histoacutericamen-te a los asentamientos informales de la ciudad donde ni la densidad ni los estaacuten-dares de construccion pueden ajustarse a las normas oficiales Las politicas ofi-ciales para sectores de bajos ingresos en Tailandia han ido variando desde la pro-visioacuten por parte del estado de edificios de departamentos hasta el mejoramiento de ldquositios y serviciosldquo (Giles 2003)1 Sin embargo el principal obstaacuteculo para la provisioacuten de viviendas por parte del es-tado ha sido la disponibilidad de tierras donde construir a precios adecuados Mas recientemente en 2003 Tailandia adoptoacute dos formas a traveacutes de la deman-da del programa participativo e innova-tivo de mejoramiento de asentamientos Baan Mankong (Boonyabancha 2005) y a traveacutes de la oferta con la construc-cioacuten puacuteblica de viviendas de Baan Ua-Arthorn (ver Box 1) Solamente Baan Mankong continuacutea siendo implementa-do hoy

El estudio se propuso comprender las preferencias en vivienda de la comuni-

dad de ingresos bajos y medios bajos y si estan preferencias eran satisfechas por los niveles de densidad de poblacioacuten y vivienda a lo largo de los 3 tipos de vi-vienda para poblacioacuten de bajos ingresos

La imagen tradicional que se tiene de los asentamientos informales de bajos in-gresos es de un espacio sobre ocupado que tiene tanto una alta densidad de ocu-pacioacuten del aacuterea puacuteblica como en cada una de las viviendas Este trabajo bus-ca investigar si esta alta densidad (tan-to a nivel del espacio puacuteblico como en la unidad de vivienda) se cumple en la praacutectica y si se perpetuacutea tanto en los pro-yectos realizados con la participacioacuten de las comunidades como en los proyectos puacuteblicos de vivienda En este estudio Baan Mankong representa los proyectos de participacioacuten comunitaria mientras los bloque de viviendas construidos por la Autoridad Nacional de Vivienda (Na-tional Housing Authority - NHA) repre-sentan los proyectos puacuteblicos de vivien-da Tambieacuten examinaremos cuales son las implicancias de la variacioacuten de las densidades en el nivel de satisfaccioacuten de los residentes con su vecindario

Observamos la densidad de poblacioacuten para ver la relacioacuten entre los distintos niveles de densidad Esto nos permite ver la relacioacuten entre niveles de densidad y condiciones socioeconoacutemicas y nive-les de satisfaccioacuten a traveacutes de los 3 tipos

1 Sitios y servicios es una forma de dar dentro del alcance econoacutemico de los pobres una solucioacuten baacutesica parcial de vivienda y servicios para ser incrementados por el propietario


















117m2 110m2 108m2 864m2


3276m2 11-60m2 49-54m2 34m2


































Este trabajo



















































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Estudios de caso

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Fuente Archer 2010









Espacial



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Fuente Los autores



Fuente Los autores












Fuente Los autores










Fuente Los autores

Fuente Google 2009






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1300 50 Si



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Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

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689

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42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


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Referencias











































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Fuente Archer 2010









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Fuente Los autores



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NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


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Ellos dijeron






























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2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




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262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

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Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


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Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

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(0000) 0304

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NHA -0206 (0001)

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sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


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Baan Mankong BonKai

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2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


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37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


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mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


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Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

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(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

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NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


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Tipo Area






UaArthorn)


mejoras















Total 2445 344




Fuente Archer 2010









Espacial



Escala comunitaria















Fuente Los autores



Fuente Los autores












Fuente Los autores










Fuente Los autores

Fuente Google 2009






Fuente Los autores











































(m2caacutepita






1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias

































Tipo Area






UaArthorn)


mejoras















Total 2445 344




Fuente Archer 2010









Espacial



Escala comunitaria















Fuente Los autores



Fuente Los autores












Fuente Los autores










Fuente Los autores

Fuente Google 2009






Fuente Los autores











































(m2caacutepita






1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


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Referencias







































Total 2445 344




Fuente Archer 2010









Espacial



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Fuente Los autores



Fuente Los autores












Fuente Los autores










Fuente Los autores

Fuente Google 2009






Fuente Los autores











































(m2caacutepita






1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

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689

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42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


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Referencias





























Fuente Archer 2010









Espacial



Escala comunitaria















Fuente Los autores



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Fuente Los autores










Fuente Los autores

Fuente Google 2009






Fuente Los autores











































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1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

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privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

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-0307 (0000)

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-0483 (0000)

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-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


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Referencias




































Fuente Los autores



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Fuente Google 2009






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1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

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353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

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-1619 (0018)

R2

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Fuente Los autores












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Fuente Google 2009






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1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

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261

739

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689

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42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

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NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


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sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

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689

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42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


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24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias
































Fuente Los autores

Fuente Google 2009






Fuente Los autores











































(m2caacutepita






1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias






























Fuente Los autores











































(m2caacutepita






1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias






























































(m2caacutepita






1300 50 Si



700 47 Si


680 48 Si (justo)


1700 30 Si





















Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias












































Resumen



















sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias











































sin educacioacuten
















NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

311

689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


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338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias
































NHA SuanPhlu




Muestra 81 (143) 33 (45) 86 (76) 70 (295) 46 (34) 28 (318)


375

625

375

625

353

647

261

739

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689

259

741


42 50 43 47 48 30


25970 20406 22545 20515 19659 16700


17275 18267 15841 14770 13515 10033


8696 2140 6704 5745 6144 6667


244 233 92 112 366 123

otros

doctor abogado


desocupado

estudiantes

independiente

obrero

comercio


privado












Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


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Referencias



































Otro miembro agrega




Ellos dijeron






























NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias




















































NHA Bon Kai

Baan Mankong BonKai

NHA Suan Plu





2) Seguridad 33 41 32 34 30 37




24 37 24 31 26 22


17 33 20 28 19 19




19 27 16 18 19 16


16 25 16 16 16 20


37 43 38 40 34 41

Promedio

262 353 257 297 258 265






Nivel de relaciones






NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias































NHA

Grupoprivado


NHA Baan Mankong


Comiteacute

Sub- grupo

Propietario CODI

Miembro












































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias
































































Iacutetems







39 42 37 41 40 41


37 39 36 39 37 42


35 40 33 36 31 42


34 40 33 37 32 43


42 43 40 44 40 43


mente alta

Alta


1-20 21-30 31-40 41-50









Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

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-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias


































Promedio de sup del


(m2 cap)





NHA SuanPlu 1214 829 21 182


NHA Bon Kai 1858 764 31 095



9487 679 gt 3516 1218


30 1700 017 0













Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

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-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias




































Resumen



























Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias
















































Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado


Baan Mankong (CODI)

NHA No mejorado



























(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias



















































(0000) 3829

(0000) 3873

(0000) 3757

(0000) 4109

(0000) 3930

(0000) 4106


(0000) 0304

(0000)

NHA -0206 (0001)

-0111 (0440)

-0307 (0000)

-0010 (0941)


-0483 (0000)

-0389 (0000)

-0482 (0000)


-0160 (0644)

-0479 (0463)

-1663 (0000)

-1619 (0018)

R2

Ajustado 0068 0066 0027 0026 0012 0083 0067 0080


0000 0000 0001 0004 0023 0000 0000 0000


338 338 338 338 338 338 338 338










































Referencias



































































Referencias


























densidad y preferencia en conjuntos habitacionales (viviendas en asentamientos) en bangkok para...

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