Publicado en Revista Foro Tandilense N°6 Año 2 (2004)

Caracteres: 36.403 ///// Caracteres c/ espacio: 43038 ///// Palabras: 6562 ///// Páginas:14

REFLEXIONES SOBRE COUNTRIES Y CLUBES DE CAMPO.

Por Juan Claudio Morel.

1-.Abstract.El presente abordaje sobre la legislación de COUNTRIES

Y BARRIOS CERRADOS, en un enfoque superficial sobre lamateria, enfatiza cuatro aspectos esenciales sobre estalegislación ambiental: 1)Diferencias en la naturalezajurídica entre “barrios cerrados” y “clubes de campo”.2)Régimen de subdivisión. 3)Necesidad de aplicación de la ley13.512. 4)Instrumentación del Decreto provincial deDescentralización procesal operativa. El parcializadoanálisis efectuado será controlado con una breve síntesis,que no tendrá pretensiones de constituir una conclusióngeneral y acabada sobre el tema.

2-.Corpus.

En el cuerpo científico de este ensayo, citaremos en primertérmino una noción introductoria específicamenterelacionada con las circunstancias que rodean la aplicacióndel marco legal en Tandil. Luego, el marco teórico de lanoción jurídica eficacia y las razones de su ineficiencia.En el análisis verificaremos cuatro aspectos seleccionadosque caracterizan el universo seleccionado en el marcolegal: diferencias entre ambos institutos, régimen desubdivisión, aplicación de la ley 13512, y necesidad dedescentralización. Para el final una breve síntesisintentará controlar el análisis efectuado.

2-1-.Marco legal.

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El marco legal está dado por los artículos 41, 33 y 31 dela Constitución Nacional, 38 de la Constitución de laProvincia de Buenos Aires.

Ley 13.512 de propiedad horizontal (B.O. 18/10/48); 24.240defensa del consumidor (B.O. 15/10/93) el Decreto 2489/63 (B.O28/09/63).

En la Provincia de Buenos Aires la ley 8912/ 77 deOrdenamiento Territorial (B.O. 28/10/77 t.o.: Dec 3389/87 B.O. 4/08/87) ymodificatorias: ley 10.5653 (B.O. 27/ 07 /88) y ley 10.764 (B.O.10/06/89); reglamento de ley 8912/77 que es el Decreto1549/83 (B.O. 28/11/83) y modificatorios: Decreto 9404/86(B.O, 24/ 12/ 86) y Decreto 3163/ 95 (B.O. 22/09/95); Decreto 27/98 (B.O. 02/02/98); Decreto 2568/97 (B.O. 15/08/97); Decreto1.727/ 02 (B.O 18/07/02), Resolución N° 349/02 del Ministro deGobierno provincial.

2-2 Marco Teórico.

Según Raúl Brañes (Derecho Ambiental Mexicano. F.de C.Económica. México 2000 pp653 y ss) “[…]la palabra “eficacia” designa el grado de acatamiento de unanorma jurídica por quiénes son sus destinatarios. La palabra “eficiencia”, porsu parte, designa el grado de idoneidad que posee una norma jurídica parasatisfacer la necesidad que su tuvo en cuenta al expedirla […]” Esta es lanoción de eficiencia que utilizaremos en el presentetrabajo para demarcar el grado de eficiencia que tiene lalegislación sub-exámen.

2-3 Análisis.2.3.1.- Introducción, el tema en Tandil.

Uno de los temas que el observador más desprevenidocontempla en el paisaje tandilense es la proliferación deesta alternativa de ordenamiento territorial en Tandil enla modalidad de countries.

El artículo 64 de la ley 8912 ya definía al club decampo entendiendo por tal a un área territorial deextensión limitada que conforme a un núcleo urbano reúnalas características de: localización no-urbana, parte

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dedicada a prácticas deportivas o naturales (inalterable e

inmodificable) y parte a vivienda en una mutua e indisolublerelación funcional y jurídica constituyendo un todoinescindible.

El Decreto Provincial 9404/86 que es reglamentario dela disposición anterior crea una nueva figura jurídica quedentro del régimen de subdivisión permite, mediante elderecho real de servidumbre, originar parcelas que tienensalidas por medio de calles de uso exclusivo de lostitulares de las parcelas. La nota característica es quepuede ser una persona jurídica la titular del árearecreativa.

Los “barrios cerrados”, nacen con el Decreto ProvincialN°27 /1998, definido como todo emprendimiento urbanísticodestinado a uso residencial predominante con equiparamientocomunitario cuyo perímetro puede ser cercado. Situado conautorización municipal compatible con usos predominantes,habitable, con estudio de impacto urbano socioeconómico yfísico-ambiental ( en una palabra evaluación de impactoambiental), 4 has máximo o 18 has si es área rural.

Se plantea la necesidad de que el Estado Municipalhaga equilibrio entre varias cuestiones que surgen en latemática subexámen como la segregación social y laprivatización del espacio como dos de los efectosinmediatos que producen estas modalidades de asentamiento.No obstante la cuestión no se presenta en Tandil con lavirulencia económico social que evidencian estos impactosurbanísticos en el conurbano, pero es un fenómeno queavanza y presenta características propias en el paisajeserrano, tales como la ausencia todavía de mecanismos deseguridad en algunos casos hasta intimidatorios como se veen el área circundante a la Capital. Tampoco se verificanestos barrios cerrados tandilenses como ciudadesdormitorios. La distancia a diez minutos por automóvil alcentro mismo de la ciudad hacen de esta alternativa unaelección en la forma de vivir y no sólo un refugio de finde semana. Si bien no se presentan con las facilidades delos típicos a grandes urbes, muchos de los cuales presentanuniversidades, tiendas, y servicios, en Tandil se

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caracteriza la cuestión por una opción por el ambiente y elentorno.

La implementación de esta legislación en Tandil,mienta a una observación muy superficial de la perspectivaambiental, sin análisis de equilibrio físico para asegurarla preservación ni valor de los espacios naturales. Parailustrar esta enunciación es válido traer a colación laaparición de ciertos reductos residenciales, que en unpretenso encuadre social a la legislación comentadaatentan el paisaje y agreden espacios frágiles comonuestras sierras. No hay énfasis en la conservación deflora y fauna autóctona y se importan en algunos casosespecies exóticas sin vigilar luego su incorporación alhábitat. Se advierte la estimulación de ciertos cultivoscon el fin de reducir alimañas o gramillas y obtener unmejor césped sin medir futuras consecuencias en el uso deagroquímicos o la producción del nuevo paisaje.

2.3.2.- Diferencias y similitudes en la naturaleza jurídicaentre “barrios cerrados”- “clubes de campo”.

Una de las características propias de la vida actuales la tendencia a buscar viviendas fuera del área urbana enlas ciudades grandes y mega urbes. En nuestro ámbito haydos ejemplos que han proliferado significativamente:barrios cerrados y el caso de los clubes de campo, tambiénllamados countries con características comunes y tambiénelementos tipificantes que son diferenciadores. Veremosambos aspectos.

2.3.2.a- Similitudes.Vale la pena traer a colación la definición que da Scotti(Scotti, Edgardo ED T 119 pp743) por la valiosa carga testimonialque tiene, toda vez que fue parte de la comisión relatorade la ley. Scotti entiende por “[…] complejo urbanístico ourbanización especial, al sector, distrito o zona regido por un plan deordenamiento particularizado, que se caracteriza por la existencia de múltiplesinmuebles o unidades parcelarias independientes, vinculadas por un similardestino funcional, la presencia de servicios comunes y la constitución derelaciones jurídicas de carácter real con la posible creación de una entidad queagrupe a los propietarios y preste los servicios comunes […]”.

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En los clubes de campo o countries, como en los barrioscerrados, no sólo se da una relación jurídica directa sobreuna persona y una cosa sobre la cual esta ejerce susderechos, sino que también hay simultáneamente, unarelación jurídica entre distintas personas respecto de lautilización de las parcelas comunes. Esto es, unasuperposición de derechos reales con derechos personales.La idea es que cada miembro del club de campo o barriocerrado, sea dueño de su casa con sectores de terreno oservicios que son comunes. Parece obvio destacar queencontrándonos en presencia de derechos patrimoniales, suregulación compete al Congreso de la Nación, conforme lodispuesto por el artículo 75 inciso 12 de la ConstituciónNacional. Por lo tanto frente a la existencia de un vacíolegislativo respecto de este fenómeno se ha procuradoadaptar esta figura a los derechos vigentes en el CódigoCivil. Volveremos sobre el tema mas adelante.

Las características comunes son:a)Parcelas de propiedad privada. //// b)Áreas de propiedadcomunitaria, que según se trate de club de campo o barriocerrado, tendrán una extensión e infraestructura demantenimiento costosa. //// c)Calles comunes de circulacióninterna y mantenimiento propio. //// d)En algunos casos,senderos de circulación interna. ////e)Vigilancia interna yseguridad privatizada. //// f)Servicios comunes en general.//// g)Elementos de uso común. //// i)Libre uso público decalles y espacios verdes. ////j)Estatuto comunitario, conordenamiento particularizado. //// k)Diversidad deinmuebles jurídicamente independientes, configurados comoparcelas separadas. //// l)Régimen urbanístico propio, dadopor legislación específica autorizado por autoridadcompetente. //// ll)Existencia de una administración para elmantenimiento de las partes comunes. //// m)Restriccionesy/o vínculos jurídicos que afectan los diversos inmuebles alos fines de conformar un todo inescindible. //// n)Áreaperimetral marcada, y cerrada. //// ñ)Ambas figurasreguladas por el Derecho Urbano, de competencia provincial,y en algunas provincias (no en nuestro caso) condelegaciones municipales por autonomía. Esto implica que ladivisión debe ser aprobada en catastro y geodesia y después

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el municipio tomará intervención. //// o)Por definición, enambos casos no sólo se da una relación directa entre unapersona y una cosa (típico de un Derecho Real) sino tambiénrelaciones entre distintas personas respecto de lautilización de parcelas comunes. Será mas compleja a mayorestructura, o si además hay inquilinos, pero lasuperposición de derechos reales con personales existe entodos los caso (salvo en un caso de barrio cerrado que veremos en lasdiferencias respecto del derecho personal de locación de inmuebles solamente) y aquíes donde hace falta una reforma en el Congreso de laNación. //// p)En estas urbanizaciones, a diferencia de lasclásicas transforman tierra rural, sin transferir aldominio público las calles y espacios verdes deesparcimiento. Este es el aspecto distintivo fundamentalentre las urbanizaciones clásicas y las urbanizacionesprivadas.

2.3.2.b- Diferencias.

2.3.2.b.1-Clubes de campo.La diferencia más importante es que en el club de

campo hay áreas comunes destinadas al esparcimiento, setrata de la unión del club con el fin de semana y estolleva gran cantidad de dinero en mantenimiento. Estoslugares, caracterizan a los countries y, según como sepresente la realidad, pueden encontrarse diversas clases deellos. Algunos autores distinguen:1)Según la posible utilización del complejo: 1.a)Es el caso del que se organiza sólo para propietarios.Organizado con una total preeminencia del Derecho real ybaja incidencia de derechos personales. Esta figura jamáspodría organizarse en un barrio cerrado. Sólo se puede serdueño, nunca inquilino1.b)Los countries que se organizan alrededor de un club conun complejo social y deportivo con socios que concurrensólo al club independientemente de la propiedad de lasparcelas; lo que da lugar a la utilización de los servicioscomo el club house, etc, por personas que se llaman socios.

2)Según la posible utilización funcional:

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2.a)Es el caso de los que están destinados a un solodeporte en especial, que llevan mucho dinero como el polo oel golf.2.b)Los que están destinados a distintos deportes sin queninguno predomine en particular no tan onerosos en sumantenimiento.2.c)Clubes náuticos.

3)Las alternativas que la ley prevé para autorizar lasubdivisión de la tierra: el régimen de la ley 13.512 depropiedad horizontal, y la servidumbre predial respecto delas áreas comunes con dominio revocable o un condominioindiviso. Lamentablemente hay que utilizar figuras análogasque más o menos se adaptan a la realidad porque el Congresode la Nación no ha legislado sobre nuevos derechos reales,y por lo tanto la Provincia, en un forma de llenar el vacíolegislativo, utiliza por analogía figuras asimilables;ocurre que en el Registro de la Propiedad hay que anotarlobajo el nombre de algún derecho real y estos tienen unsistema de numerus clausus, creados sólo por ley nacional. Aveces, la Provincia, en su afán por reglamentar estosvacíos regula en el Derecho Administrativo (de indudablecompetencia provincial) figuras de los Derechos Reales, talel caso del artículo 8° del Decreto 9404/ 87 reglamentariode la ley 8912 de uso de suelo. Allí se establece que nopodrán transmitirse las parcelas con destino residencial sino se registra simultáneamente el dominio de las áreas deesparcimiento y de circulación a favor de una entidadjurídica.

4)Es interesante destacar el artículo 1°de esta ley9404/87 en lo que refiere a previsiones estatutarias quedeben contemplar los contratos societarios destinados a lamanutención y administración de un club de campo. Esimpropio de legislación provincial avanzar en este campo,pero enhorabuena que se hizo como una manera de cubrir enforma stand by un vacío legislativo hasta tanto el CongresoNacional legisle sobre la cuestión y realice una necesariamodificación al Código Civil reglamentando las asociacionesciviles, o en la forma que avanzan los tiempos quizás hastadebamos pensar en un futura reforma a la ley de sociedadescomerciales, aunque parece mas lejana esta posibilidad.

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2.3.2.b.2-Barrio Cerrado.1-Para el barrio cerrado no hay distinciones, dado que lasáreas comunes solamente tienen lo indispensable para elfuncionamiento del lugar. Por eso es que normalmente notienen áreas de esparcimiento. Urbanísticamente, entonceses ésta la razón por la cual los barrios cerrados no tienenla restricción del 30% de superficie mínima sin loteardestinado a equipamiento deportivo y social.2-Se obliga a ceder espacios verdes y para uso comunitarioen forma análoga a cualquier tipo de urbanización en ellugar que el municipio determine (art 6 Dec 27/98). Perorecordemos (por lo que decíamos en el punto anterior) quesalvo el espacio necesario para las calles de circulación yalgún espacio verde que exija la municipalidad se puedelotear todo la superficie, y tampoco tiene número máximode dimensiones. Esto, naturalmente disminuye mucho el costode mantenimiento. Que últimamente razones comerciales hayanmotivado la construcción de servicios o firma de contratoscon entidades deportivas vecinas, no desnaturaliza suencuadre jurídico.3-Únicamente son comunitarias las calles y áreas decirculación interna. 4-Suelen tener estructuras comunes, como quinchos,gimnasios, etc, pero nada que no se encuentre en cualquierlugar de la ciudad.5-Evaluación de impacto ambiental (art 3 Decreto 27/98)6-La forma de dominio para los Barrios Cerrados es optativaentre la Propiedad Horizontal o el régimen jurídicoestablecido por el Decreto 9.404/ 86 para Clubes de Campo.

2.3.3.- Régimen de subdivisión. En lo referente a los distintos sistemas legales para

la subdivisión de las urbanizaciones cerradas, ya seanBarrios Cerrados o Clubes de Campo, Decreto 9404reglamentario de la Ley Provincial 8912 o bien el Decreto2489/63 reglamentario de la Ley Nacional 13.512, podemosefectuar, en carácter de primaria, la siguiente comparación. 

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Ley 13.512 - Propiedad HorizontalDecreto 2489/63

Decreto-Ley 8912 Decreto 9404/86

Se originan unidades funcionales Se originan parcelasLas vías de circulación internasy los espacios destinados alesparcimiento son superficiescomunes.

Las vías de circulación internas deurbanización conforman parcelasindependientes al igual que lassuperficies destinadas aesparcimiento.

Las normas a cumplir tanto dentrodel régimen de convivencia comoedilicias se rigen por elReglamento de Copropiedad yAdministración del Edificio.

Las normas a cumplir tanto dentrodel régimen de convivencia dentrodel complejo se encuentran dentro delos estatutos de una sociedad.

Cuando se construyen unidadesfuncionales se debe modificar elplano de subdivisión y elreglamento de copropiedad a losefectos de ratificar el régimende la Ley 13.512.

Cuando se construyen las viviendasen las parcelas resultantes de lasubdivisión no afectan el régimen desubdivisión.

Para la administración se rige elconsorcio conforme a loestablecido en la Ley 13.512.

Para la administración se rigenconforme a las normas establecidasen los estatutos de la sociedadadministradora.Para poder transmitir el derechoreal de propiedad de cada parcelaque surge de la subdivisión, esnecesario se registre la adquisicióndel dominio de las áreas deesparcimiento y circulación en favorde la entidad jurídica creada segúnse consigna en el artículo 1º delDecreto 9404/86.

Cualquiera fuese el régimen de subdivisión que seadopte para las urbanizaciones cerradas, se debencumplimentar requisitos establecidos por normas queconsisten en líneas generales en obtener autorizacionespara su emplazamiento, tanto ante la Municipalidad localcomo así también ante las autoridades provinciales.

Las referidas autorizaciones se denominan convalidación técnica preliminar y convalidación técnica definitiva (o bien pre-factibilidad y factibilidad respectivamente).

Los requisitos necesarios para obtener laconvalidación técnica, de una urbanización cerrada, ya sea

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un Club de Campo o bien un Barrio Cerrado bajo el régimendel Decreto 9404 reglamentario de la Ley 8912 (Uso delSuelo) o bien del Decreto 2489/63, reglamentario de la Ley13.512 (Propiedad Horizontal) se dará en dos etapas:

1)Convalidación técnica preliminar (pre-factibilidad)

2)Convalidación técnica definitiva (factibilidad)

Para obtener la convalidación técnica preliminar se deberápresentar ante las autoridades Provinciales, previaaprobación de la Municipalidad, y en las distintasdependencias según corresponda, Secretaría de Tierrasprovincial, para los Clubes de Campo y secretaría deasuntos municipales para Barrios Cerrados, la documentacióntécnica que observe los siguientes aspectos de laurbanización:

1)Aprobación de la localización y factibilidad otorgada porel municipio. 2)Certificado de aptitud hidráulica otorgadopor la Dirección Provincial de Hidráulica. 3)Certificadode pre-factibilidad de provisión de agua (cualitativo ycuantitativo) con relación a la cantidad de usuariosprevistos, otorgado por la Administración de ObrasSanitarias de la Provincia de Buenos Aires. 4)Plano deanteproyecto urbanístico sobre la base de medidas segúntítulo y/o catastro, en el que consten todas lascaracterísticas del proyecto. 5)Régimen de subdivisión y dedominio a adoptar. De optarse por el régimen del Dec. 9404,deberá presentarse anteproyecto de estatuto d entidadjurídica a formar.

Para obtener la convalidación técnica final de un proyectode Club de Campo o bien de un Barrio Cerrado, deberápresentarse la documentación que a continuación se detalla:

a)Certificado expedido por el Registro de la Propiedad queacredite el dominio de los inmuebles afectados por elproyecto.b)Proyectos aprobados por los organismoscorrespondientes de todas las obras comprometidas arealizar. c)Reglamento urbanístico y de edificación al cualdeberán ajustarse los edificios a construir, en el que seestablezcan: Indicadores urbanísticos, tipos de viviendas,materiales, altura máxima de edificación, retiros y todaotra norma que se considere conveniente para la obtención

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de una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado porla comuna. d)Plano del proyecto urbanístico definitivo,según mensura, en el que conste: Balance de superficies,densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR),número de viviendas unifamiliares o multifamiliares,firmados por los profesionales actuantes. De optarse por elrégimen específico establecido en el artículo 1º delDecreto 9404, deberá indicarse el derecho real deservidumbre de uso de las parcelas destinadas aesparcimiento. e)Memoria descriptiva definitiva firmada porlos profesionales actuantes, según sus incumbencias. f)Deoptarse por el régimen del Decreto 9404/86, deberáacreditarse la constitución o adecuación de la entidad deadministración y titularidad de los bienes comunes y elinicio del trámite para la obtención de la personeríajurídica o aprobación de la reforma de los estatutos, segúncorrespondiere. g)Certificado de cumplimiento de normasprofesionales otorgados por las entidades competentes.

2.3.4.- Necesidad de aplicación de la ley 13.512.Una de las características de esta ley es justamente la deser una de las primeras formas co-participativas dedominio. El hecho de que la legislación no permitía laconcurrencia de dominio sobre partes de un edificio teníacomo consecuencia inmediata que ser propietario en laszonas centrales de las ciudades, estaba reservado a unsector social de alta capacidad económica. No obstanteello, junto a casas residenciales de alta categoría,aparecen posteriormente conventillos. La sociedadnecesitaba un nuevo derecho real que le permitiera accedera la propiedad de un espacio determinado de un edificio. Yasí se sanciona en 1948 la ley 13.512 que trajo unaverdadera revolución edilicia. A partir de esta ley sepodía ser dueño de un sector del edificio y condómino dellote donde se asienta.Los centros antes accesibles a pocos,pasan a ser accesibles a muchos, amén de la calidad de losservicios, las relaciones sociales, etc. Se transforma enmoda, categoría social y así se llenan los centros dehabitantes. Modifica la relación con el entorno.

Es así como este ciclo, vuelve y renace una vuelta ala naturaleza y las necesidades de casas de fin de semana.Algunos hacen loteos, en donde cada uno tenía su lote, con

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escritura y luego iban descubriendo formas asociativas muyinformales para compartir algunos servicios básicos, comoel de un lugar de reuniones por ejemplo. A medida queproliferan estos loteos específicos con áreas determinadas,comienzan a exigir cada vez mas servicios municipales, yentonces la Administración Provincial toma cartas en elasunto con alguna incipiente legislación. Nadie teníaintenciones de armar countries, pero eso terminó siendo elresultado de esta vuelta a la naturaleza y nace la ley 8912con una historia posterior por todos conocida. De algunamanera en lo específico la 8912 frena a tiempo, uncrecimiento desmedido de estos desarrollos urbanísticospor la infraestructura exigida, la burocratización de lostrámites, etc, evitando especuladores inescrupulosos queloteaban tierras inundables con mínimas inversiones ysuculentas diferencias de renta. Lo que hace antieconómicoal loteo del martillero, y requieren la figura de unempresario.

Los tiempos van cambiando, y de la casa de fin desemana, se pasa a la vivienda permanente. Quizás algunosfenómenos de las sociedades modernas como la inseguridad, ola necesidad de “VERDE” transforman las necesidades delmercado inmobiliario.

Lo cierto es que las necesidades existenciales no seacomodan fácilmente a las necesidades jurídicas. Por algodice el viejo adagio latino primero el hecho y después del derecho.

Y como el derecho todavía no llegó tenemos queconformarnos con una tibia reglamentación de la situación através de una ley provincial como es la 8912/ 77 que en suartículo 64 define al club de campo en un concepto quesería mas apropiado encontrarlo en el Código Civil, peromientras tanto es mejor que esté en ése ordenamientoprovincial oficiando de norma administrativo antes que estéen ningún lugar. Mientras tanto, y como los Registros dePropiedad Inmobiliaria sólo pueden inscribir derechosreales. Había que encontrar una figura que fuera losuficientemente versátil para que operase de puente deingreso al Registro; ésta figura, al principio se laencontró en la ley 13.512 de propiedad horizontal.

Si bien esta ley permite dividir “los distintos pisos de unedificio o distintos departamentos de un mismo piso de una sola planta “(art 1°ley 13.512), el Decreto 2489/63 en la Pcia de Buenos

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Aires que reglamenta la inscripción de títulos deconstitución, transferencia, modificación o extensión dederechos reales comprendidos en el régimen de la ley13.512, amplía mediante el artículo sexto la posibilidad deinscribir títulos de partes de edificios en construcción o aconstruir. La mayoría de los clubes de campo de la Pcia deBuenos Aires tomaron la figura de la Propiedad Horizontal.Es importante reiterar que estas urbanizaciones, adiferencia de las clásicas, transforman tierra rural sintransferir al dominio público las calles y espacios verdesde esparcimiento.

La cuestión es que necesidades del mercado, entérminos de cambio de gustos en la demanda o de condicionesde vida, dejó de requerir viviendas de fin de semana endonde la parte recreativa, deportiva y social eranfundamentales, para enfatizar más el carácter de viviendapermanente con nociones que faltaban en la gran ciudadtales como seguridad, y la naturaleza a pocos minutos deltrabajo y escuela por ejemplo.

Así es que comienzan a desarrollarse complejosedilicios con viviendas mínimas haciendo uso del mencionadoDecreto 2489/63 sometiendo el inmueble al Régimen dePropiedad Horizontal de viviendas a construirse. A medidaque se va construyendo se modifican los planos edilicios yde mensura de Propiedad Horizontal ajustando ladocumentación a lo que efectivamente se construyó.

En 1986 se sanciona el Decreto 9404 reglamentando la8912 en lo referente a Clubes de Campo. Lo que pasa es queno sólo reglamenta aspectos urbanísticos (competencia provincial)sino que avanza sobre el Código Civil propias de lacompetencia del Congreso de la Nación. Así, legisla sobreformas de dominio especialmente en su artículo primero. Enél establece que los espacios recreativos y de circulaciónserán de propiedad de una entidad jurídica (sociedad) lacual estará integrada por los titulares de las parcelasresidenciales. Sobre las áreas recreativas y circulatoriasse deberán establecer servidumbres ante cada transferenciainmobiliaria de los lotes residenciales.

No obstante, no todos los Clubes de Campo han adoptadoesta forma, muchos han preferido usar el Régimen dePropiedad Horizontal también admitido por esta norma. Claroestá, todas las variantes son figuras forzadas al no

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existir en el Código Civil un derecho real para esta nuevaforma de dominio. Y, en 1997 la Secretaría de Tierras yUrbanismo de la Provincia dicta una resolución 74 tomandocompetencia en la tramitación de permisos para elestablecimiento de estas urbanizaciones. Poco tiempodespués, a través del Decreto Provincial 2568/97 lacompetencia la toma el Ministerio de Gobierno y Justiciaquien hace dictar el Decreto Provincial 27 del 7 de enerode 1998 que en su artículo primero reza ….” Se entiende porbarrio cerrado a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencialpredominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrámaterializarse mediante cerramiento”…

Antes de terminar este punto queremos destacar, que sibien la figura real más común es la de propiedadhorizontal, un club de campo o barrio cerrado, puedeorganizarse utilizando como estructura básica otrosderechos reales. En otras palabras, la superestructura estáformada por un contrato en el que rige la autonomía de lavoluntad, y nacerán tantos, y con tantas variantes comoimaginación y desarrollo tengan sus usuarios o lo exijanlas leyes del mercado. Pero la superestructura siempreestará formada por derechos personales. Ahora bien, laestructura o matriz de ese contrato personal estará dadapor el derecho real mas común en estos ordenamientos que esla utilización del la ley 13.512, o por otros derechosreales tales como el Dominio, o el dominio revocable porejemplo, usufructo, uso, habitación, condominio,servidumbres, etc. Pero siempre será un derecho real, conlo que estas figuras están condenadas a existir bajo elformato de un derecho real (puente al registro de lapropiedad que sólo inscribe derechos reales) entrecruzadocon derechos personales básicos insertos en un convenio.

2.3.5.- Régimen de subdivisión.

2.3.5.1.-Introducción.

En lo que refiere al Decreto 1.727 del 18 de julio de 2002,de nominado de descentralización administrativa amunicipios del procedimiento de aprobación de

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urbanizaciones cerradas cabe realizar previamente cuatropuntuaciones analíticas. Posteriormente analizaremos elmenú de descentralizaciones posibles.

2.3.5.2.-Puntuaciones analíticas.

Primero: están en juego normas constitucionales en lo quehace a la Nación y a la Provincia y normas específicascomo es el caso de la 8912/77 y demás normas concordantes,coincidentes y modificatorias que constituyen el plexojurídico de derecho público provincial en materia deordenamiento del suelo. Sobre este tema nos hemos explayadoen el primer punto, por lo que a él nos remitimos. Tambiénestán en juego normas de la Ley Orgánica de lasMunicipalidades de la Pcia de Bs. As., Decreto-ley6769/58.

Segundo: Los argumentos del legislador para estadescentralización, surgen de una simple lectura a la ley.Se advierten las típicas nociones vagas de los textosnormativos que permiten una relectura del mismo, conformemutan las circunstancias de tiempo y lugar, en éste casofundadas en razones de oportunidad mérito y conveniencia.Con lo que se advierte una reelaboración del textonormativo para darle un grado mayor de apertura procesal ydescentralización administrativa.

En el terreno de las premisas, la primera está dadapor lograr una mayor celeridad en los trámitesadministrativos, de suyo engorrosos y centralizados por laAdministración Provincial como característica más salientede ese criterio de toma de decisiones.

La segunda premisa está dada por la adhesión a unsistema de Audiencia Pública como instrumento participativode la democracia, después de recordar que el decreto-ley8912/77 a través del artículo 2 inciso f), establece comouno de los objetivos fundamentales del proceso deordenamiento territorial, el de asegurar la participaciónorgánica de la comunidad en el mismo, por lo que secondiciona la descentralización, a la incorporación al

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ámbito municipal de un procedimiento de audienciaspúblicas, sobre el cual dedicaremos algunas palabras más.

En cuanto a los argumentos jurídico positivos cabeanalizar primero los que surgen del propio textolegislativo del Decreto ley 8912/77 tales como:

a)Artículo 70 que atribuye responsabilidad primaria delordenamiento territorial a los Municipios.

b)Artículo 73 que establece las dependencias que actuarántanto en la jurisdicción municipal como provincial en elproceso de ordenamiento territorial.

c)Creando un proceso de planeamiento por artículo 75 ysubsiguientes pero sin procedimiento, y marcando tan sólocuatro etapas: de-limitación, zonificación, planes deordenamiento municipal y planes particularizados.

d)Artículo 83 estableciendo que las distintas etapas delordenamiento urbano se sancionan por ordenanza municipal,previa convalidación por el Poder Ejecutivo Provincial.

e)Artículo 65 inciso 1 regulando la intervención deorganismos provinciales al momento de convalidardesignación y delimitación del área rural. Esto sinperjuicio de la intervención para aprobación del proyectohidráulico y de la subdivisión que no entran dentro de losplanes de descentralización administrativa de este decreto.

Hay otro argumento normativo que está fundado en laLey de defensa del consumidor 24.240 que en su art. 1°inc. c) ampara las operaciones de “ […] adquisición de inmueblesnuevos destinados a viviendas, incluso los lotes de terrenos adquiridos con elmismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas[…]” constituyendo un Registro como instrumento de tutelapreventiva de los interesados en el acceso alemprendimiento.

Este Registro del artículo 7 de este Decreto deDescentralización merece algunas palabras más. Funciona anivel del Ministerio de Gobierno provincial a nivelSubsecretaría de Asuntos Municipales, para centralizar

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datos de emprendimientos de este tipo que cuentan conhabilitación técnica definitiva. Destinado a consumidoresque desean invertir en estos inmuebles para que averigüenrápidamente si están dadas las convalidaciones técnicasdefinitivas y habilitaciones pertinentes.

Sin la inscripción no hay comercialización autorizada.En la práctica tendría consecuencias tales como la negativapor parte de un escribano a escritura un inmueble que notiene esta inscripción registral, la segura negativa de unainstitución bancaria a créditos hipotecarios. Si bien noestá claro, la inscripción debería tener efectosdeclarativos a fin de no convalidar vicios de trámiteanterior, por ejemplo de tipo municipal si se convalidó elemprendimiento. Naturalmente, no se escapan las inquietudesfiscales que la Provincia vuelca en estas nociones de ordentan repentinas, y que han ocupado a los titulares de losdiarios en estos últimos años, con countries virtualmentesolo poblados de terrenos baldíos, teniendo en cuenta lasmas de 500 urbanizaciones cerradas que tiene el territoriode la Provincia. Ello también se deduce del texto de laResolución N° 349/02 del Ministro de Gobierno provincialque con pocos dias de diferencia en la sanción del Decretode Descentralización exige que se deberá acreditar, previoa la obtención de la Convalidación Técnica Final, elcumplimiento de las obligaciones fiscales provinciales ymunicipales mediante la presentación de una certificaciónemitida por los Organismos competentes donde se señale quelos inmuebles que serán afectados al desarrollo de laurbanización no registra deuda vinculada al pago de lastasas municipales e impuesto inmobiliario de la provinciade Buenos Aires.

Tercero: El Decreto de descentralización administrativaprevee ciertos requisitos, y trae dos anexos. Remitimosbreviatis causae su lectura directamente del texto normativopor no ofrecer dificultad de interpretación.

2.3.5.3-Descentralizaciones operativas.

El principal problema que surge en la temática sub-examen, y que someramente fuera referido páginas atrás, es

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lo engorroso del trámite de habilitación y la consecuentealongación de lo plazos procesales para la incorporaciónfinal de estos emprendimientos. Es dable señalar que elpromedio actual desde el primer paso hasta el último llevaun promedio de cinco años. Esta circunstancia conspiracontra el equilibrio natural que debe existir en laecuación tiempo- negocios. En cinco años cualquier inversorencuentra múltiples opciones donde colocar su dinero,teniendo en cuenta este excesivamente largo período durantelos cuales la inversión no tiene ningún tipo de retorno.

En esta idea cabe apreciar que el máximo dedescentralización posible está dado por el actual DecretoN°1727/02. La provincia aún mantiene, tal y como surgeclaramente del artículo cuatro, el proyecto hidráulico yde subdivisión del suelo a nivel procesal administrativolejos de la competencia municipal.

La posibilidad de obviar el trámite del Decreto8912/77 para este tipo de emprendimientos, cabe dos tiposde análisis.

El primero de ellos nos lleva a una rotunda negativafundamentalmente basada en el texto de la Constitución dela Provincia de Buenos Aires en la Sección Séptima “Delrégimen municipal” artículo 192 “[....] Son atribuciones inherentesal régimen municipal, las siguientes: ...inc4) Tener a su cargo el ornato ysalubridad, [.... ]” Por lo expuesto legge ferenda no hay dudasque los municipios tienen competencia para las causas en laque está en juego el ornato y salubridad y nada más. No hayaquí otras facultades que permita interpretar laposibilidad de legislar un régimen procesal que deje delado el régimen dispuesto por el Decreto ley 8912/ 77, sise tiene en cuenta el carácter sumamente claro y explícitode todo el plexo jurídico normativo de derecho públicoprovincial en materia de ordenamiento territorial en unacantidad de normas que no vale la pena transcribir por laimportancia de su número en términos cuantitativos y laalongación de sus considerandos en lo cualitativo, nosremitimos breviatis causae a su lectura específica. Asimismola ley orgánica de las municipalidades trae normas quereafirman esta especie fundamentalmente en la falta deregulación de la misma en las facultades a losdepartamentos ejecutivo y legislativo. De modo tal que

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tanto la constitución provincial, como la legislación deordenamiento territorial básicamente el Decreto-ley 8912/77y la ley orgánica de las municipalidades impidencategóricamente obviar este régimen.

Como segunda opción, luce lo establecido en la CartaMagna. De jure conditio creemos que los municipios ademásestán facultados para ejercer su autonomía fundamentalmentea partir de su texto, nos referimos cuando la ConstituciónNacional en su artículo 123 establece que “[…]cada Provinciadicta su Constitución conforme a lo dispuesto por el art 5º asegurando laautonomía municipal, y reglando su alcance y contenido en el ordeninstitucional, político, administrativo, económico y financiero […]”. Esinteresante leer el artículo 5 de la Constitución Nacionalque establece la obligación a cada provincia de dictar unaconstitución para asegurar “[…] la administración de justicia, surégimen municipal, y la educación primaria. Bajo estas condiciones el Gobiernofederal, garante a cada provincia el goce y ejercicio de sus instituciones[..]”. Por lo tanto si una de estas tres condiciones no secumple como en el caso, la vigencia de las instituciones noestaría garantizada por el Gobierno Nacional, desde elpunto de vista estrictamente positivo la Constituciónameritaría una intervención federal para obligar a laProvincia de Buenos Aires a cumplir con este preceptoconstitucional. Ahora bien, está claro que esta últimahipótesis es arto improbable, por lo tanto tampoco nos abreposibilidades descentralizadoras en lo procesaladministrativo para regular la cuestión.

Como una forma de paliar esta situación, pensamos quenada obsta a la Intendencia seguir el ejemplo del Municipiodel Pilar y dictar normativa municipal que reiterandopreceptos provinciales organice un procedimientoadministrativo municipal para la cuestión engarzado con eltrámite provincial. Hay ejemplos de esto en el caso degrandes superficies comerciales, donde el trámite dehabilitaciones no varía, tan sólo se inserta una instanciaprovincial de evaluación de impacto. Esta Ordenanza deprocedimiento y una Ordenanza de Evaluación de Impactoambiental (tema sobre el que en materia procesal aún no selegisló a nivel provincial o nacional) que preveeanestudios hidráulicos y de subdivisión de suelo, que están

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expresamente excluidos del Decreto de descentralización,podrían ser la piedra de toque para una futuradescentralización operativa en Tandil.

Esta descentralización debería materializarse con unconvenio en donde, por ley provincial se ratificara elprocedimiento de estas ordenanzas y con otro convenioProvincia-Municipio-Universidad en donde el dictamen de laUniversidad pudiera suplantar el de los técnicos de LaPlata en materia de la excepción del artículo 4°del Decretode descentralización. En esta circunstancia, la calidad delos servicios técnicos que brinda la Universidad local,junto a su imagen de objetividad y equidistancia de susservicios, brindarían al Municipio, la posibilidad deelevar a la provincia una Evaluación de Impacto Ambientalconfeccionada por técnicos de la misma. La cualdifícilmente sería rebatible en términos técnicos ypolíticos.

La Seguridad de los moradores de un Barrio es un derechocon garantía constitucional. La Corte Suprema de Justiciade la Nación así se expidió en el recurso de amparointerpuesto por C.U.B.A.- Este suscribió un convenio deservicios y cercamiento que fue autorizado por unaOrdenanza municipal. Posteriormente, una nuevaadministración municipal derogó la resolución señalada yforzó la apertura del cercamiento.

Los loteos residenciales preexistentes "BarriosResidenciales" pueden encuadrarse como las urbanizacionesactualmente reguladas como "Barrios Cerrados" concercamiento perimetral adquiriendo el dominio de las callesde circulación interna al Municipio, en la medida que no setrabe proyectos de trama urbana y que no hayan sidolibradas al uso público. Como ejemplo recientemente Fincasde Maschwitz adquirió el dominio de las calles al municipiode Escobar. Cuando se habla del requisito de la unanimidadde los participantes en el Barrio corresponde una adecuadainterpretación jurídica para encontrar la solución.

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Cómo critica general, cabe recoger la opinióngeneralizada de los entendidos en el tema, que calificancomo inadecuada solución la actual ley de PropiedadHorizontal en el tema objeto. Es difícil encontrar relaciónentre texto legal y realidad fáctica cuando se analiza lacompra de una chacra o lote de campo y se le encaja uncorset jurídico que refiere a una propiedad ¿horizontal?¡!!! . Además esto se construye en etapas, en diferentesépocas, puedo comprar el terreno hoy y edificar en 20 años,improbable que compre un agujero en un edificio y que lorellene después…. o que lo hagan simultáneamente distintospropietarios o que edifique en un edificio según mi propiocriterio ornamental (cuando la jurisprudencia es contesteen el tópico desde años a esta parte de no realizarmodificaciones edilicias que afecten la estructura estéticadel edificio de PH). Ni qué hablar que no se interpreta elcódigo de edificación urbana de la misma manera. Además setrata de fincas que podrán modificar, demoler y volverlasa construir por diferentes y múltiples razones, ya seafamiliares, vetustez o por lo que quisieran tal como loprevé el Código Civil para el derecho real de dominio. Estono es así en un PH, desde luego.

3.-Conclusiones.Los empresarios y la legislación provincial en general sehan inclinado por la propiedad horizontal no sólo porquebuscaron una figura afín, algo que conceptualmente,manejaban sino porque se trata de asegurar el pago de lasexpensas para que cierre la cuestión económica. Sin embargono es así porque se puede lograr un efecto similar con otroencuadre legal. Para evitar tantos ejemplos de ineficacialegislativa, como los que hemos mostrado, es necesaria unaurgente revisión del Código Civil a fin de evitar futurasinconstitucionalidades. No es posible seguir solucionandocuestiones de fondo, propias de la legislación nacional, enrápidos parches provinciales, algunos de los cuales llevancasi cuarenta años. Legislación con estas características,sólo pueden provocar ineficacia, ya sea por falta delegislación o por legislación en la competencia incorrecta.

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