dirección general de patrimonio y contratación

Dirección General de Patrimonio yContratación

MANUAL DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS DE SERVICIOS MÚLTIPLES

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Versión 2012-08-30

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ÍNDICE Pág.

INTRODUCCIÓN CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA

1.- Cimentación2.- Muros de contención3.- Estructura4.- Muros de carga

FACHADAS Y CUBIERTAS1.- Fachada 2.- Monocapa

3.- Aplacados 4.- Albardilla

5.- Cubiertas 6.- Lucernarios y claraboyas

7.- Canelones y bajantesREVESTIMIENTOS Y PAVIMENTOS 1.- Yeso 2.- Revoco 3.- Estuco 4.- Chapado 5.- Pintura

6.- Falsos techos7.- Pavimentos8.- Madera

9.- Pavimentos vinílicos 10.-Linóleos

11.-Materiales textiles-MoquetasCARINTERÍA-CERRAJERÍA

1.- Carpintería de madera2.- Carpintería de aluminio

3.- Carpintería de PVC4.- Carpintería de acero5.- Puertas de garaje6.- Vidrio

7.-PersianasFONTANERÍA Y SANEAMIENTO

Consideraciones generales 1.-Acometida

2.-Grupo de presión 3.-Depósitos

4.-Sanitarios 5.-Grifería 6.-Llave de corte 7.-Instalación interior 8.-Saneamiento y recogida de aguas pluviales 9.-Arquetas 10.-Imbornales 11.-Fosa séptica 12.-Bajantes 13.-Bombas de elevaciónELECTRICIDAD

Consideraciones generales1.-Centro de transformación

2.-Batería de condensadores

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3.-Líneas de distribución 4.-Caja general de protección 5.-Cuadros secundarios 6.-Elementos de protección y maniobra 7.-Grupo electrógeno 8.-Alumbrado interior 9.-Alumbrado exterior 10.-Alumbrado especial 11.-Centralización de contadores 12.-Red de tierras 13.-Sistema de alimentación ininterrumpida (SAI)INSTALACIÓN CONTRAINCENDIOS

Consideraciones generales1.-Detección y alarma2.-BIEs3.-Columna seca4.-Rociadores5.-Extintores6.-Puertas cortafuego7.-Escalera de emergencia

EQUIPOS DE CLIMATIZACIÓNConsideraciones generales1.-Fancoil .-2.-Climatizador3.-Ventilador-Extractor4.-Red de tuberías5.-Valvulería y accesorios6.-Bomba de circulación7.-Depósito de inercia8.-Depósito de expansión9.-Intercambiador de calor10.-Compuerta de regulación de caudal de aire11.-Difusores y rejillas12.-Inductor de aire13.-Red de conductos de aire14.-Recuperador calor de aire15.-Recuperador calor de água16.-Red neumática de control17.-Regulación y control automático18.-Equipo de humectación19.-Tratamiento de agua

INSTALACIONES ESPECIALES1.-Instalaciones audiovisuales2.-Sistema antirrobo3.-Ascensores4.-Instalación fotovoltaica5.-Instalación solar térmica6.-Pararrayos.

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INTRODUCCIÓN

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La Dirección General de Patrimonio y Contratación es el órgano encargado de la gestión, administración,control de los bienes y derechos de dominio público y patrimoniales integrantes del patrimonio de laComunidad Autónoma de Canarias. Corresponden a esta Dirección General, en materia de dirección ycoordinación de edificios administrativos, las competencias de control y régimen patrimonial de los edificiosadministrativos, la coordinación y distribución entre los distintos departamentos y servicios de los espaciosen los edificios administrativos, y la propuesta y adopción, en su caso, de las medidas procedentes para laoptimización de la utilización de los edificios en los que se desarrollen actividades administrativas, así comode los criterios homogeneizadores de las inversiones a realizar en la creación, reforma y mantenimiento deestos edificios.

En estos momentos de restricción presupuestaria es imprescindible mantener y conservar el patrimonioinmobiliario para optimizar recursos económicos, reducir el gasto en la actividad administrativa sin mermarel grado de satisfacción de los usuarios; la cultura del uso y mantenimiento, los costes que conlleva elmantenimiento y conservación, y las actuaciones derivadas del uso y utilización adecuada de los edificiossuponen una inversión rentable por las ventajas que proporcionan a la Administración ya que el coste demantenimiento de un edificio está compensado con los beneficios que éste le proporciona, al aumentar elnivel de confort, asegurar el buen funcionamiento de las instalaciones y alargar la vida del inmueble.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999, de 5 de noviembre), recoge la necesidad delmantenimiento de los edificios y establece que los propietarios y usuarios de los inmuebles tienen laobligación de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, asícomo la utilización adecuada de los edificios en conformidad con las instrucciones de uso y mantenimientocontenidas en la documentación de la obra para la que fueron diseñados. La tipología de los edificios, sudiseño, los materiales empleados, las instalaciones y los acabados juegan un papel destacado, condicionanel uso y obliga a establecer unos determinados compromisos hacia la durabilidad y permanencia del edificioen unas determinadas condiciones para evitar en la medida de lo posible actuaciones correctoras deurgencia cuyo coste supera al mantenimiento planificado.

Es preciso un cambio de mentalización tanto de las Administraciones Públicas de la Comunidad Autónomade Canarias, organismos autónomos, entidades públicas empresariales, entidades de derecho público ysociedades mercantiles públicas dependientes y fundaciones públicas, como del personal que trabaja enestos servicios, que estimule la actividad en pro del uso correcto de las dependencias, su mantenimiento yla conservación de los edificios administrativos. Los nuevos modos de actuar en el uso, mantenimiento yconservación del edificio, están basados en sistemas de garantía de calidad; la reflexión sobre la calidadimplica un incremento del bienestar en nuestros recursos humanos, que han dado como resultados trabajosde inestimable valor a favor de la calidad integral.

El mantenimiento es una actividad técnico-administrativa dirigida principalmente a prevenir averías,restablecer la infraestructura y la dotación a su estado normal de funcionamiento, a mejorar el desempeñode los equipos distinguiéndose tres clases de mantenimiento, mantenimiento correctivo, preventivo ypredictivo. La Dirección General de Contratación y Patrimonio cuenta con una oficina técnica por provinciaencargada de las labores de predicción, diagnóstico, reparación, mantenimiento y conservación de losedificios de Usos Múltiples de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El mantenimiento correctivo es la acción necesaria tomada para corregir o reparar un equipo, un edificio, unbien o demás implementos que hayan cesado su actividad por un daño o por deterioro.El mantenimiento preventivo es la acción necesaria tomada para alargar la vida de un equipo, un edificio, unbien o demás implementos y prevenir periodos de paralización de trabajo imprevistos. El propósito delmantenimiento preventivo consiste en planificar los periodos de paralización de trabajo en momentosespecíficos para inspeccionar y alistar los equipos, así previniendo reparaciones de emergencia y teniendodisponibles los repuestos necesarios.

El mantenimiento predictivo es la acción necesaria tomada para predecir los momentos en los cuales se ledebe realizar el mantenimiento y conservación de los equipos, edificios, bienes y demás implementosutilizados

El Plan de Mantenimiento se constituye como un instrumento diseñado para proporcionar accionessistemáticas de trabajo al Departamento o servicio de mantenimiento de cada edificio. El plan demantenimiento incluye los objetivos, metas, programación de actividades, recursos humanos, físicos,

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tecnológicos y financieros, necesarios para cumplir con los objetivos establecidos por la Dirección Generalde Patrimonio y Contratación.

Este manual tiene por objeto establecer las normas sobre las instrucciones particulares de uso ymantenimiento de los edificios de USOS MÚLTIPLES, presenta la experiencia acumulada después de variosaños en el mantenimiento de edificios administrativos, definiendo las actuaciones encaminadas a garantizarla conservación del edificio. Su publicación trata de responder a los objetivos programáticos de la DirecciónGeneral de Patrimonio y Contratación de la Consejería de Economía, Hacienda y Seguridad, así como deasumir los compromisos de impulsar la cultura del mantenimiento preventivo, involucrar a todos los agentesintervinientes en el proceso y de poner a disposición los datos e instrucciones que les permitan asumir susobligaciones y responsabilidades de uso, mantenimiento y conservación.

Instrucciones de uso y mantenimiento

Las instrucciones de uso están encaminadas a conseguir, entre otros, los siguientes objetivos:

• Evitar la aparición de síntomas patológicos derivados de un uso inadecuado.• Promover el ahorro de agua y energía, y no contaminar.• Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad.

Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de mantener la validez de lasautorizaciones, licencias, calificaciones otorgadas y las garantías contratadas en las pólizas de seguroscorrespondientes, los espacios y dependencias integrados en el edificio no deberán destinarse para usosdistintos del administrativo.

Para cualquier cambio de uso o modificación de las dotaciones, elementos de construcción e instalaciones,será necesario contar, previamente, con el asesoramiento e informes técnicos pertinentes sin perjuicio desolicitar las licencias y autorizaciones correspondientes.

Las instrucciones de mantenimiento van encaminadas a conocer las operaciones que periódicamente seprecisan acometer en el edificio para preservar la funcionalidad y estética del mismo durante la vida útil parala que el edificio se ha proyectado.

Las operaciones de mantenimiento, prevén la periodicidad con que se han de llevar a cabo dichasoperaciones, prevén los medios para que estas operaciones se lleven a cabo, y acrediten documentalmenteque tales operaciones se han cumplido en el período previsto.

Las operaciones de mantenimiento, por tanto, trascienden de limitarse a arreglar lo que se rompe o aarreglar lo que se ha dejado estropear, precisando, pues, interesarse por conocer el inmueble, apreciar locomún como propio, dispensar un trato cuidadoso, organizar lo que se precisa mantener cada mes,trimestre, semestres, año, etc…. reflejándolo en unas fichas, y, por último, acreditar lo hecho durante elejercicio objeto de la programación, de lo que ha de quedar constancia documental.

Elementos constructivos

A continuación se desarrollan pormenorizadamente las condiciones de uso y mantenimiento de lossiguientes elementos:

- Cimentación y estructura.- Fachadas y cubiertas.- Revestimientos y pavimentos.- Carpintería y cerrajería.- Fontanería y saneamiento.- Electricidad.- Instalación de protección Contra Incendios.- Instalación de Climatización.- Instalaciones especiales.

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CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA

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1 CIMENTACIÓN

Por medio de la cimentación se trasladan todas las cargas del edificio al terreno sobre el que se apoya.Se aplican diferentes sistemas de cimentación (pilotes, zapatas, losas, etc.) según la naturaleza del terreno.Todos ellos quedan generalmente ocultos o enterrados después de su construcción y no precisan, por tanto,ningún cuidado especial para su normal conservación.

No obstante, es preciso advertir, por su importancia, que:- No se debe realizar ninguna actuación que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar elemplazamiento de cualquiera de los elementos que componen la cimentación del edificio, o apoyar sobreellos nuevas construcciones u otras cargas.- En el supuesto de una necesaria intervención que afectara a alguno de aquellos elementos se requerirátanto para el proyecto como para la ejecución de las obras correspondientes, la intervención de un técnicofacultado para ello.- Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de cargas de las diversas partes del edificio. Si deseaintroducir modificaciones o cualquier cambio de uso, dentro del edificio, ha de consultar, previamente, contécnico competente.- Las lesiones (grietas, desplomes, asentamientos, etc.) en la cimentación no son apreciables directamentey se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (techos, paredes exteriores,divisiones interiores, etc.). En tales supuestos, que en muchos casos no tienen importancia,conviene, no obstante, consultar siempre con técnico competente.- Las alteraciones importantes efectuadas en los terrenos próximos al edificio, como son: nuevasconstrucciones, obras subterráneas, túneles, calles, carreteras, excavaciones o rellenos de tierras, pueden,a veces, afectar a la cimentación del edificio. Por tanto, si durante la ejecución de tales trabajos observalesiones en la estructura, muros, tabiques, etc., debe consultar con técnico competente.- Las corrientes subterráneas de agua y las fugas de conducciones enterradas de agua o de la red desaneamiento pueden alterar el terreno y, en ocasiones, afectar a la cimentación.

Se deberá comprobar que no se aprecian síntomas de degradación de los materiales que constituyen lacimentación, así como, realizar la revisión de los elementos de la misma. La revisión de los elementos de lacimentación, la debe hacer un técnico competente para comprobar con el proyecto, que no se ha realizadoalguna actuación que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento decualquiera de éstos, o apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas incompatibles con lashipótesis iniciales del proyecto

Siempre que aparezcan fisuras o grietas en paramentos, asientos, desplome o rotura de fábricas,deformaciones o roturas de forjados o soleras del edificio se avisará al técnico. Estas fisuras o grietas queaparecen en los elementos verticales del edificio, es decir, muros de fachada, o de sótanos, deben serestudiadas por un técnico competente, que averigüe a que tipo de patología son debidas, bien por asientosdiferenciales provocados por la modificación de la resistencia del terreno, bien por la presencia dehumedades, o por la carga de construcciones nuevas adyacentes, etc. Los movimientos percibidos enplacas horizontales (forjados y soleras) también pueden ser síntomas de asientos de la cimentación

Las fugas en la red de saneamiento o abastecimiento de agua, precisan una rápidareparación. Estas fugas pueden alterar las condiciones del terreno firme de apoyo para la cimentación,provocando un colapso parcial de terreno que pueden provocar asientos diferenciales que dan lugar agraves lesiones en la edificación. Las posibles fugas ocasionadas por los conductos de drenaje(ocasionadas por obturaciones en la red) y las arquetas de la red de saneamiento (por falta deestanqueidad), pueden dar lugar, debido a la proximidad con la cimentación, a un reblandecimiento delsuelo, mermando así su capacidad portante, por lo que se pueden producir asentamientos diferenciales dela cimentación como consecuencia del colapso parcial del suelo.

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2 MUROS DE CONTENCIÓN

Los elementos que más se deben controlar son las juntas. Las juntas de los muros de contención pueden ser de contracción, trabajo o dilatación, con objeto de hacerlas estancas, suelen sellarse exteriormente.

La cara externa del muro no deberá soportar cargas superiores a las previstas en proyecto. El trasdós delmuro es la cara que está en contacto con el terreno, por la cual recibe los empujes del mismo. Si estosempujes aumentan más de lo previsto en el proyecto, debidos por ejemplo, a aumento de humedad en elterreno, pueden dar lugar a deformaciones.

La cara interna no recibirá elementos estructurales o acopios que modifiquen su estado. El intradós es lacara visible en el habitáculo. Las solicitaciones de estos elementos estructurales añadidos pueden superarla capacidad de deformación elástica del muro.

Es muy importante no modificar forjados ni vigas unidos al muro, sin la intervención de un técnico. En elsupuesto de una necesaria intervención que afectara a algún elemento estructural, como por ejemplo, larealización de taladros o rozas, se requerirá el asesoramiento y autorización de un técnico facultado paraello.

No deben plantarse árboles en las proximidades del muro. Las raíces de los árboles consumen humedaddel terreno por lo que provocan su desecación, por lo que hay que mantener distancias mínimas conrespecto a la edificación. La separación entre un árbol y el edificio ha de estar con relación a una o una vezy media la altura del primero.

No deben realizarse zanjas paralelas al muro cercanas al mismo con una profundidad superior a 1/3 de sualtura o por debajo de su cimentación. Estas actuaciones pueden descalzar la cimentación mermando así lacapacidad portante del terreno dando lugar a asentamientos muy bruscos.

No deben abrirse huecos en el muro sin la intervención de un técnico. La apertura de huecos no previstosen un muro puede modificar la configuración estructural del edificio

El agua superficial próxima al muro deberá ser conducida a una red de drenaje, para evitar su acumulación.El valor de cohesión del terreno varía en forma permanente según la humedad. En terrenos saturados secuenta con el empuje del agua, el cual alcanza un valor considerable comparándolo con el de terrenos nosaturados, y es causante de un posible desplome de los sistemas de contención, por lo cual es necesaria larealización de una impermeabilización y un drenaje. Además, esta acumulación de agua puede mermar lacapacidad portante del terreno acarreando consecuencias de deformaciones en los elementos decimentación.

Tras el periodo de lluvias, se deberá realizar la revisión de paramentos, drenajes y terreno colindante con elfin de detectar posibles acumulaciones de agua en la cubeta que forma la excavación, debidas aobturaciones en la red de drenaje, para evitar asentamientos por el reblandecimiento del terreno mermandola capacidad portante de éste, y que el agua penetre en el interior del sótano a través de los paramentos opor debajo de las zapatas.

3 ESTRUCTURA

Es el conjunto de elementos que componen el esqueleto portante del edificio, encargado de trasladar a lacimentación las cargas y sobrecargas que soporta. Las estructuras de más frecuente utilización son las dehormigón armado, las de acero y las formadas por bloque hueco de hormigón.Los principales elementos de la estructura son:- Pilares: elementos resistentes verticales. Su dimensión predominante es la altura.- Vigas: elementos resistentes horizontales (salvo excepciones). Su dimensión predominante es la longitud,en cuyo sentido descansan sobre dos o más apoyos.

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- Forjados: elementos resistentes de desarrollo superficial, generalmente planos y horizontales. Sirven desoporte a los suelos y techos de un edificio, o se convierten en estos mismos después de algún acabado orevestimiento.- Muros de carga: fábricas resistentes de ladrillo, piedra u otro material.Puesto que la estabilidad de un edificio depende de todos y cada uno de los elementos resistentes quecomponen su estructura y que ésta se calcula y construye en base a un determinado supuesto de carga, eledificio se usará conforme a las hipótesis de uso adoptadas en proyecto, no obstante se deberán tener encuenta las siguientes prohibiciones y limitaciones:

No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos estructurales que componen unaestructura, como pilares, vigas, forjados, losas y cualquier otro elemento no se deben modificar de su estadooriginal sin la intervención de un técnico.

No realizar ninguna acción que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento decualquiera de los elementos estructurales.

La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en elcaso de cambios de uso. Si se superase, se producirían agotamientos en la estructura dando lugar adeformaciones y roturas

Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de pilares y vigas. Caso de colocarobjetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible depilares y vigas. En los voladizos hay que evitar almacenar grandes pesos y que estos se sitúen en el bordedel mismo

Hay que evitar el contacto del acero con la humedad procedente de fugas de abastecimiento osaneamiento, filtraciones de cubierta o infiltraciones de agua a través de otros elementos arquitectónicos, yaque éstas podrían provocar importantes daños en forma de corrosiones

Evitar el contacto de yeso y acero. El yeso es un material agresivo con el acero por lo que se ha de impedirel contacto entre estos dos materiales

Hay que evitar el contacto del acero con la humedad.

No deben hacerse taladros ni rozas en vigas ni en pilares, ni soldar en perfiles metálicos sin previa consultaa un técnico especialista.

Las rozas o huecos en forjados y muros de carga sólo deben hacerse bajo supervisión de técnicocompetente.

-No permitir humedades persistentes en los elementos que componen la estructura, por lo tanto esnecesario:- Atender las filtraciones por agua de lluvia- Atender las fugas en las instalaciones de agua y en los desagües- Atender las humedades provenientes del subsuelo (atención a sótanos, jardines,...)

La aparición de fisuras, grietas, abombamiento de suelos y techos o dificultad de maniobra de puertas,ventanas y otros elementos móviles incorporados en suelos, paredes o techos deberán ser comunicadas aun técnico competente

Se realizará una inspección ocular, y cualquier situación anormal que aparezca en los distintos elementosestructurales deberá ser comunicada a la Oficina Técnica.

En el caso de estructuras de acero, el mantenimiento de la estructura metálica se hará extensivo a loselementos de protección, especialmente a los de protección ante incendio.

Cada 10 años se realizará una inspección técnica rutinaria. Se prestará especial atención a la identificaciónde los síntomas de daños estructurales, que serán normalmente de tipo dúctil y se manifiesten en forma dedaños de elementos (deformaciones excesivas causantes de fisuras de cerramientos, etc.). Se identificaránlas causas de daños potenciales (humedades por filtración o condensación, actuaciones inadecuadas deuso, etc.). Se realizará una inspección técnica para identificar los posibles daños de carácter frágil como losque afectan a secciones o uniones (corrosión localizada, deslizamiento no previsto de uniones atornilladas,etc.), daños que no pueden identificarse sino a través de sus efectos en otros elementos no estructurales.

Los aceros con resistencia mejorada a la corrosión se inspeccionarán periódicamente para comprobar elestado de la capa protectora de óxido, especialmente mientras ésta se forma.

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4 MUROS DE CARGA

Los muros de carga de los edificios cumplen con una doble misión, estructural por un lado, y de cerramientoo partición de estancias por otro. Por lo tanto antes de realizar cualquier modificación en los elementos decerramiento que altere su configuración original se habrá de consultar con un técnico competente. Es preciso advertir, por su importancia, que:

No se puede modificar el estado original de los muros de carga.

No se puede abrir huecos en muros de carga sin la autorización e instrucciones de un técnico.

Queda prohibida la realización de rozas horizontales o inclinadas mayores a 1/6 del espesor del muro. Estaintervención debe ser siempre avalada por un técnico competente

La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada.

No se deben colgar objetos especialmente pesados de los muros o aplicar fuerzas horizontales sobre losmismos evitando que se produzcan golpes con los vehículos en el garaje.

Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de los muros. Caso de colocarobjetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible delos muros.

Evitar el contacto del material de la fábrica con el agua o ambientes húmedos. Las humedades puedenprovocar el deterioro del material que conforma la fábrica por lo que hay que evitarlas y tratarlas con rapidezen el caso de que éstas se presenten.

Limpiar en caso de aparecer eflorescencias en el muro de carga. En el caso de aparecer eflorescencias eltécnico competente evaluará la necesidad de su limpieza. En elementos de arcilla es habitual utilizar unadisolución de ácido clorhídrico al 10 %.

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FACHADAS Y CUBIERTASFACHADAS Y CUBIERTAS

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1 FACHADAS

La fachada es un elemento común del edificio, los cerramientos cubren exteriormente la estructura, definen odelimitan el volumen del edificio, proporcionan una protección térmica y acústica y resguardan de los agentesatmosféricos.Las fachadas constituyen el cerramiento vertical del edificio con paramento exterior a la vista y a la intemperie.

Las cargas que soporta la fachada no pueden ser modificadas sin previa consulta con un técnicoespecialista, por tanto no se pueden apoyar o empotrar vigas, viguetas o similares que no hayan sidoprovistos en proyecto.

La apertura de huecos en este tipo de fachadas puede comportar una serie de problemas estructurales, porlo que cualquier modificación en este sentido ha de contar con el visto bueno de un técnico. No se permitirásin la preceptiva autorización, modificación alguna en las fachadas ni en ninguno de sus componentes, quepretenda cambiar las características de sus materiales constitutivos, eliminar algún elemento, variar susdimensiones o alterar su configuración o su ubicación.

No se deberá cambiar la carpintería del edificio (ventanas, puertas, vallas...) sin contar con lacorrespondiente autorización técnica.

No se deberán abrir ni cerrar huecos, sin contar con la correspondiente autorización técnica

Cualquier modificación de la fachada que afecte al estado estético de la misma ha de contar con lacorrespondiente aprobación del Ayuntamiento.

Se deberá realizar una limpieza periódica de la fachada que dependerá de la suciedad a la que se hayaexpuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que ésta lo requierapara evitar daños mayores

Se deberá cuidar la limpieza constante de excrementos de animales depositados sobre la fachada. Sussustancias ácidas causan deterioro acelerado en metal, plástico, cemento y piedra.

Los humos, la humedad, el polvo y otros agentes atmosféricos son causa de la suciedad que aparece en lasfachadas de los edificios Se deberá cuidar la limpieza constante de suciedad por polvo y contaminación. Conla humedad ambiental se generan compuestos nocivos para lo construido.

La periodicidad de la limpieza en la fachada de los edificios se realizará en función de su estado y se harámediante chorreado de agua a presión y empleo de cepillo evitando productos agresivos que puedan atacarel propio bloque o el material de rejuntado.

Se han de evitar contactos continuos de la fachada con el agua procedente de fugas en las canalizaciones,humedades de condensación, humedades ascendentes del terreno..., así como del agua procedente dejardineras.

Se deberá desatascar canalillos y orificios de drenaje de la carpintería, así como las guías de las persianas.

No se deberán colocar aparatos ni antenas

Cuando se trate de paredes divisorias entre propiedades colindantes, no podrán abrirse huecos en ellas ( puespodrían crearse servidumbres de luces y/o vistas) salvo autorización expresa del otro propietario.

Ante la aparición de patologías en la fachada de bloque se deberá realizar una revisión inmediata. Laaparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de lasjuntas o meteorización en general de las fábricas, se pondrán, de inmediato, en conocimiento de un técnicoespecialista.

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2 MONOCAPA

Los revestimientos monocapa no tienen capacidad portante, por lo que no se admitirá la sujeción deelementos pesados en el espesor del mortero monocapa, debiendo sujetarse en el soporte o elementoresistente.

Se deberá evitar el contacto continuo y directo con agua o humedad; evitar el vertido de aguas provenientede jardineras, cubierta, etc... que contienen impurezas que provocan el deterioro del material. Tampocoresulta conveniente que el revestimiento se encuentre en permanente estado de humedad.

Se evitarán golpes y roces ya que pueden afectar a su aspecto y estabilidad

Se evitará el vertido o limpieza con productos químicos

Si se observa alguna anomalía en el mortero monocapa no imputable al uso, como falta de adherencia,porosidad importante, presencia de fisuras, manchas o humedades capilares, con riesgo dedesprendimiento, se levantará la superficie afectada y se estudiará la causa por un técnico competente, quedictaminará su importancia y, en su caso, las reparaciones que deban efectuarse.

La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado delas juntas, etc., se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista

Las reparaciones deberán efectuarse a la mayor brevedad posible y con materiales análogos a losoriginales.

Se realizará una limpieza periódica de la fachada de este revestimiento , no obstante, cuando el paramentopresente un grado importante de suciedad por contaminación atmosférica, se ejecutará una limpieza delmismo con una solución jabonosa neutra de agua a baja presión o cualquier otro producto recomendado porel fabricante.

Con carácter anual se realizará una revisión del estado de conservación para detectar anomalías odesperfectos como agrietamiento, abombamiento, exfoliación o desconchados.

Cada 2 años se comprobará la ausencia de procesos patológicos tales como erosión mecánica, erosiónquímica, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales.

3 APLACADOS

Este tipo de revestimientos tienen múltiples limitaciones funcionales, por lo que:

Los materiales de sustitución deben se los mismos que los originales. En el caso de tener que sustituirplacas o anclajes se realizará con el mismo material y técnica que el resto de materiales colocados.

No se deberán fijar o colgar elementos pesados en el aplacado, sino en el elemento resistente. En lacolocación o anclaje de cables, rótulos o similares sobre la cerámica o piedra, se han de colocar sobre elsoporte de la fachada no sobre la propia pieza que se puede ver sometida a esfuerzos mecánicos que nosoportará

En los aplacados se deberán evitar los encuentros y esquinas de las piezas.

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Se ha de proteger el aplacado de impactos, sobre todo los puntuales que puedan dañar el acabadosuperficial.

No se deberán utilizar productos agresivos en la limpieza de la fachada de aplacado. En su limpieza no seutilizarán productos químicos concentrados ni objetos agresivos que deterioren el aspecto o prestacionesdel material. La limpieza se realizará mediante chorreado de agua o material abrasivo a presión y empleo decepillo evitando productos agresivos que puedan atacar la propia piedra o el material de rejuntado

La periodicidad de esta limpieza dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación uotros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que esta lo requiera para evitar daños mayores.

En caso de aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material desellado de las juntas... se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista

En el caso de que en la realización de la inspección visual del estado general del edificio se observase laexistencia de piezas descolgadas, sueltas o mal fijadas en ese caso se ha de proceder a la reparacióninmediata de las mismas.

4 ALBARDILLA

No se deberá sobrepasar la sobrecarga de uso de las albardillas. No deben soportar cargas superiores a lasprevistas ya que pueden provocar su rotura.

Se evitarán golpes, rozaduras y vertidos de productos ácidos

No se colgarán elementos ni se producirán empujes que puedan dañar las albardillas.

No se apoyarán objetos pesados ni se aplicarán esfuerzos perpendiculares a su plano.

En caso de desprendimientos, fisuras, falta de material en las juntas, corrosión en caso de las metálicas,desconchados, etc... se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista.

Las albardillas habitualmente se limpiarán con un detergente neutro diluido en agua, no se deberán utilizarproductos agresivos en la limpieza, abrasivos, ácidos y cáusticos, ni disolventes orgánicos. Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna pieza de la albardilla o resultara dañada por cualquiercircunstancia y se produjeran filtraciones de agua, deberá avisarse a personal cualificado.

Con carácter general se adoptarán las siguientes medidas de mantenimiento:

Anualmente se realizará inspección visual para detectar:

-La posible aparición y desarrollo de grietas y fisuras, así como la erosión anormal o excesiva y los desconchados de las albardillas de materiales pétreos.-La oxidación o corrosión de las albardillas metálicas o la pérdida o deterioro de los tratamientos anticorrosivos o protectores, como esmaltes o lacados de las chapas.-La erosión anormal o pérdida de la pasta de rejuntado, en el caso de vierteaguas de piezas.-La deformación o pérdida de planeidad de la superficie de la albardilla, concentrándose el vertido del agua en ciertos puntos.

Se realizará una limpieza mediante cepillado con agua y detergente neutro.

5 CUBIERTAS

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Las cubiertas sólo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido concebidas. El uso indebido,invalida las garantías que pudiera tener el usuario respecto a un buen funcionamiento e impermeabilidad.

Las cubiertas serán accesibles, exclusivamente para su conservación y limpieza por personal especializadoEl acceso a la cubierta está limitado al personal de mantenimiento y se extremarán las medidas oportunasde seguridad (calzado antideslizante, cinturón de seguridad u otros dispositivos complementarios deseguridad) para evitar caídas.

La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en elcaso de cambios de uso, ni almacenar materiales en cubierta. Si se superase la sobrecarga de uso, seproducirían agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y roturas.

Se deberá evitar perforar la impermeabilización. En la colocación de antenas, mástiles o similares se ha deextremar la precaución en no perforar la impermeabilización colocada debajo del revestimiento de lacubierta plana.

Se mantendrá el buen estado del revestimiento superficial de la cubierta, así como el sellado de las juntas.La mayoría de los impermeabilizantes son sensibles a gran cantidad de productos químicos por lo que hayque evitar que estos productos puedan llegar hasta la misma, manteniendo en perfectas condiciones elrevestimiento y las juntas de la cubierta

Se mantendrán las cubiertas limpias y libres de vegetación parásita. Evitar la acumulación de tierra, hojas,musgo y otros materiales orgánicos e inorgánicos que pueden obstruir los sumideros, conductos deventilación o canalones, especialmente hay que prevenirlo tras temporales de viento.

Se evitará colocar obstáculos que dificulten el recorrido del agua hasta el desagüe.

Se comprobará el funcionamiento de los sumideros tras grandes lluvias. Quedará prohibido verter productosquímicos agresivos que dañen la cobertura de la cubierta.

El personal encargado de los trabajos de mantenimiento, ha de conocer el área por donde debe circular opermanecer e irá provisto de calzado con suela blanda.

Se deberá realizar una revisión general después de lluvias o fuertes vientos, hacer las siguientescomprobaciones, y reparar en el caso de que sea necesario:- Aparición de humedades en el interior o exterior del edificio.- Desplazamientos o desprendimientos de tejas y piezas de remate, roturas, deformaciones de canalones obajantes, aparición de vegetación, depósito de polvo o basura, etc.- El funcionamiento de los rebosaderos y canalones.- Eliminar vegetación y basura acumulada por el viento.- Revisar la existencia de piezas desprendidas y desperfectos.- Revisión del pararrayos y sus conexiones después de tormenta eléctrica.- Reparación inmediata de elementos con riesgo de desprendimiento.

Cada cinco años se deberá realizar una prueba de estanqueidad y comprobar su buen funcionamiento. Laprueba de estanqueidad se realizará con objeto de comprobar que no existen fugas, inundando la azotea aun nivel de 5 cm. aproximadamente, no sobrepasando nunca el nivel de entrega del impermeabilizante. Elagua se mantendrá durante 24 horas.

En las reparaciones se procurará que los materiales nuevos sean los más similares al original posible.

6 LUCERNARIOS Y CLARABOYAS

Son elementos constructivos translúcidos colocados en la cubierta de un edificio, fijo o practicable, quepermiten el paso de la luz y puede dejar pasar también el aire.

Queda prohibido andar sobre estos elementos, con esta actuación se corre el riesgo de producir la rotura deestos elementos de cubierta, con la consecuencia de provocar graves accidentes.

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Las claraboyas y lucernarios deben limpiarse con asiduidad, ya que al ensuciarse reducenconsiderablemente la cantidad de luz que dejan pasar, se deberá realizar un mantenimiento de limpieza deestos elementos de cubierta; la limpieza se realizará empleando un detergente gel o similar para lacarpintería y productos limpia cristales para los elementos translúcidos.

De forma permanente se deberá vigilar:- Roturas de vidrios o placas y piezas sueltas.- Aparición de goteras o humedades.- Sistemas de cierre y accionamiento de elementos móviles.

Con carácter anual y preferentemente antes de la época de lluvia se revisarán: - Juntas, encuentros y canalones.- Los sistemas de cierre y accionamiento de los elementos móviles.- Limpieza general.- Reponer o reparar por especialista, los elementos dañados o defectuosos.

Cada 5 años se comprobará:- El estado de conservación, comprobando la ausencia de fisuras, grietas o roturas- El estado de elementos sustentantes, anclajes, sellados, etc.- El estado y solidez de los ganchos de servicio (se deben comprobar siempre con carácter previo a suutilización).- El estado de limpieza de los elementos.

7 CANELONES Y BAJANTES

Los canelones y bajantes deberán estar siempre limpios y libres. Se evitará colocar obstáculos que dificultenlos desagües.

No se podrá transitar por los canalones, al transitar por los canalones se pueden provocar desplazamientoso roturas.

No se podrá modificar la funcionalidad de los elementos, salvo consulta o dictamen técnico

No se deberá utilizar materiales que provoquen corrosión; ante cualquier sustitución de piezas se ha detener en cuenta que no se produzcan incompatibilidades entre materiales que provoquen corrosiones o sudeterioro.

No se deberá colocar obstáculos ni elementos que provoquen corrosión. No colocar objetos que impidan elpaso de agua o provoquen corrosión, por ejemplo mástiles de antenas u otras instalaciones.

Se ha de evitar el contacto de canalones y bajantes de chapa con yeso. La chapa y el yeso son dosmateriales incompatibles.

Se cuidará no verter productos agresivos que deterioren los canalones y bajantes.

Se deberá vigilar frecuentemente la aparición de malos olores, los posibles desprendimientos de loselementos de cuelgue, en el caso de redes colgadas, la aparición de humedades procedentes del subsuelo,los atascos, etc.

En caso de que se detecten elementos dañados o desplazados se pondrá rápidamente en conocimiento deltécnico, quien ordenará una actuación inmediata de mantenimiento ante desperfectos en canalones ybajantes.

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REVESTIMIENTOS Y REVESTIMIENTOS Y PAVIMENTOSPAVIMENTOS

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1 YESO

Los enlucidos de yeso se preservarán de la humedad y el contacto con agua. El yeso permanecerá seco,con un grado de humedad inferior al 70% y alejado de contacto con agua. El deterioro que sufrieran podríaobligar a la total sustitución o reposición de la zona afectada.

Ningún objeto pesado puede estar sujeto o colgado del revestimiento de yeso. Los elementos que se fijen ocuelguen del paramento habrán de ser ligeros y se recomienda llevar la sujeción al elemento constructivoque sirve de soporte al revestimiento, es decir, a la pared o techo

La pintura del acabado debe ser compatible con el revestimiento de yeso. La pintura que se aplique con larenovación de acabados será compatible con éste

Ante la aparición de patologías. Cuando se observen fisuras, desconchados o abombamientos, es necesarioconsultar o realizar un dictamen técnico.

El mantenimiento del yeso se limita a revisar periódicamente su estado para comprobar que no hanaparecido fisuras de importancia, desconchados o abombamientos

Cualquier tipo de limpieza que se quiera hacer de este material ha de ser en seco. Los enlucidos de yeso selimpian con un paño seco repasando suavemente sus paramentos

2 REVOCO

Los elementos que se fijen o cuelguen del paramento habrán de ser ligeros y se recomienda llevar la sujeción al elemento constructivo que sirve de soporte al revestimiento, es decir, a la pared o techo

Se deberá evitar el contacto de aguas que contengan impurezas o sales disueltas que provocan el deterioro o manchado del material. Los revestimientos que se encuentran en permanente estado de humedad y presenten manchas producidas por eflorescencias o las ocasionadas por humedad capilar deberán ser reparadas de inmediato.

Ante la aparición de patologías, cuando se observen fisuras, desconchados o abombamientos, es necesarioconsultar o realizar un dictamen técnico

Con carácter anual se realizará una revisión general del estado del revoco y se realizará una limpieza del revestimiento, para la limpieza periódica de este revestimiento, si no está recubierto por pinturas u otros elementos, se empleará agua a baja presión con cepillo suave.

Cada 5 años se revisará el estado general del revoco con el fin de detectar la aparición de fisuras, desconchados, manchas, falta de adherencia u otros síntomas de degradación o envejecimiento, en cuyo caso se requiere el levantamiento del revoco y la sustitución por uno nuevo.

3 ESTUCO

No se podrá fijar o colgar elementos pesados del estuco, sino del elemento resistente. Los elementos quese fijen o cuelguen del paramento habrán de ser ligeros y se recomienda llevar la sujeción al elementoconstructivo que sirve de soporte al revestimiento, es decir, a la pared o techo

Se deberá evitar el contacto continuo de humedad y agua, y evitar el vertido de aguas proveniente dejardineras, cubierta... que contienen impurezas que provocan el deterioro del material. No resultaconveniente que el revestimiento se encuentre en permanente estado de humedad.

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Ante la aparición de patologías, cuando se observen fisuras, desconchados o abombamientos, es necesarioconsultar o realizar un dictamen técnico

Los estucos se limpiarán regularmente con agua y detergente muy diluido con una esponja.

Cada cinco años se realizará una revisión con el fin de detectar la aparición de fisuras, desconchados,manchas, falta de adherencia o desprendimientos parciales en cuyo caso se requiere el levantamiento delestuco y la sustitución por uno nuevo, así como dar aviso a un técnico que analice las causas.

4 CHAPADOS

Las reparaciones del revestimiento o de los materiales que lo componen, ya sea por deterioro o por otrascausas, deberán realizarse con los mismos materiales utilizados originalmente. La propiedad deberáconservar una reserva de materiales utilizados en el revestimiento, en previsión de reformas y correcciónde desperfectos. Los anclajes que deban reponerse serán de acero inoxidable.

Se deberá evitar el contacto continuo de humedad y agua; al evitar el contacto con agua provenientede elementos que contienen sales e impurezas, se evita la aparición de manchas de salitre yfenómenos de disgregación de la piedra

Si el material utilizado en el chapado es dañado por cualquier circunstancia que pueda producir filtracionesde agua al interior de la fachada, deberá darse aviso a un técnico competente que establezca las causas ysu importancia.

Las tensiones superficiales producidas por procesos cíclicos de dilatación y retracción en elelemento de agarre de los elementos cerámicos facilita su despegue, por eso deben editarse laproximidad de focos importantes de calor.

No se admitirá la sujeción de elementos sobre el chapado, instalaciones, soportes o anclajes de rótulos, quepuedan dañarlo o provocar entrada de agua o su escorrentía sobre fachadas. En su caso, dichos elementosdeberán anclarse al soporte o trasdós del chapado.

Las manchas ocasionales y pintadas deberán eliminarse mediante procedimientos adecuados al tipo desustancia implicada.

Se tomarán las medidas necesarias para que no se vierta agua sobre el chapado.

Se evitarán golpes con objetos contundentes que puedan dañar el revestimiento, así como roces ypunzonamiento.

Para la limpieza de este tipo de revestimientos se utilizará agua y cepillo, o en los casos en los que senecesiten limpiezas más profundas se pueden proyectar un material abrasivo o se realiza una limpieza conproductos químicos, siempre bajo la dirección de personal técnico que evalúe la idoneidad delprocedimiento

Con carácter anual se realizará una inspección visual del estado de las piezas para detectar posiblesanomalías, no imputables al normal envejecimiento, desperfectos de los paramentos chapados,comprobación del estado de las piezas y de los elementos de anclaje y reparación de las piezas movidas oestropeadas.

Cada cinco años se realizará la comprobación de la ausencia de procesos patológicos tales como erosiónmecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedadesaccidentales; comprobación, en su caso, de pérdidas o deterioro de los anclajes y del estado de las juntasentre las baldosas y de las juntas de dilatación.

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5 PINTURA

Se evitará el vertido sobre la pintura de productos químicos, disolventes o aguas procedentes de cualquierorigen, jardineras, limpieza de otros elementos, etc. así como la humedad que pudiera afectar a laspropiedades de la pintura.

Se evitarán golpes y rozamientos.

La radiación solar directa causa una pérdida de tonalidad.

En algunos casos la pintura es propicia para la formación de moho por falta de ventilación, portanto, se extremarán las precauciones en la renovación del aire

Cualquier anomalía o deterioro que se observe en la superficie deberá comunicarse a un técnicocompetente para que determine las causas y dictamine las oportunas medidas correctoras.

Si con anterioridad a los periodos de reposición marcados se apreciasen anomalías o desperfectos en lapintura, deberá efectuarse su reparación según los criterios de reposición.

Las paredes con pintura al temple se limpiarán con un trapo seco o plumero, algunas manchas sepodrán eliminar con goma de borrar.

En el caso de pintura plástica la limpieza se realizará con agua, jabón neutro y una esponja.

Cada 2 años se realizará una revisión del paramento, en caso de necesitar renovación de la pinturase debe asegurar que el paramento esté seco antes de proceder.

Cada 5 años se realizará un decapado y pintado, para ello se humedecerá el paramento con brocha yrascará el revestimiento con una espátula antes de la aplicación de la nueva pintura. Durante lastareas de repintado se atenderán las instrucciones del fabricante de la nueva pintura a emplear.

Cada 10 años se eliminará la pintura existente con el fin de renovar por completo el acabado.Durante las tareas de renovación y pintado se atenderán las instrucciones del fabricante de la nuevapintura a emplear

6 FALSOS TECHOS

Este tipo de techos no soportan elementos pesados por tanto, no se suspenderán objetos o mobiliario delmismo. En caso de necesitar colgar elementos pesados se anclarán al elemento resistente superior.

Se deberán evitar golpes y rozaduras.

Evitar la presencia de humedad o el acceso de agua, los falsos techos permanecerán secos, con un gradode humedad inferior al 70 % y alejado de salpicados de agua.

Se deberán reservar piezas singulares de repuesto; es conveniente tener material de repuesto paraposibles sustituciones, sobre todo de piezas decorativas.

En el proceso de pintado se ha de tener en cuenta el empleo de pinturas compatibles con escayolas yyesos.

Ante la presencia de fisuras, se deberá actuar inmediatamente; en este tipo de falsos techos resultahabitual la aparición de finas fisuras como consecuencia de los movimientos por cambios de temperatura opequeños movimientos de la estructura, en su reparación se emplearán plastecidos con vendas y posteriorpintado.

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Si se observara alguna anomalía en las placas, será estudiada por un técnico competente, quedeterminará su importancia y dictaminará si son o no reflejo de fallos de la estructura resistente o de lasinstalaciones del edificio.Cada 2 años se realizará una limpieza y pintado del falso techo; la limpieza se realizará con un paño seco,se pintará con pinturas poco densas y pistola para no dañar el material. En falso techo modular la limpiezase realizará por aspiración o con trapos secos. Para el repintado del falso techo se descolgarán todos lospaneles y los perfiles se protegerán y repintarán en función de su estado de conservación.

En el caso de falso techo modular, las placas deterioradas serán sustituidas por placas iguales (en color ytextura), aprovechando para ello la comprobación del estado del soporte del falso techo.

Cada 5 años se revisará el estado de sujeción del soporte del falso techo, la planeidad del conjunto, laexistencia de figuraciones, humedades o abombamientos y la existencia de roturas o desprendimientos.

7 PAVIMENTOS

Se deberá evitar que el agua penetre en el interior del pavimento, las humedades provocadas porfugas de instalaciones se han de solucionar a la mayor brevedad con el fin de evitar el deterioro delpropio pavimento, del mortero de agarre o del soporte.

No se admitirá la sujeción de elementos sobre las baldosas cerámicas/gres, como cables,instalaciones, soportes o anclajes de rótulos, que puedan dañarlas o provocar entrada de agua, ensu caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte o trasdós del chapado.

Se evitarán golpes, rozaduras, ralladuras o punzonamientos, ya que pueden afectar a su aspecto.Se deberá evitar transitar por encima del pavimento con elementos abrasivos; el uso de calzado conrestos de gravilla, tierra... tacones estrechos, botas con tacos u otros elementos agresivos puedeprovocar el deterioro del pavimento.

No se deberá utilizar útiles o productos de limpieza agresivos en el pavimento, evitar el vertido deproductos químicos, uso de espátulas metálicas, estropajos abrasivos u otros medios de limpiezaque provoquen el deterioro del pavimento, rayen la superficie o provoquen su decoloración. Esnecesario eliminar rápidamente las manchas existentes, las manchas ocasionales y pintadasdeberán eliminarse mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada.

En baldosas de cerámica, terrazo y piedra, se ha de evitar el uso de ácidos clorhídricos, lejías, amoniaco,agua fuerte, detergentes alcalinos y sosa cáustica u otros agentes agresivos en la limpieza y mantenimientodel pavimento. No se utilizarán abrillantadores porque aumentan la adherencia del polvo.

Con carácter anual se realizará una inspección visual del estado de las piezas para detectar posiblesanomalías, comprobación del estado de las piezas y de los elementos de anclaje y reparación de laspiezas movidas o estropeadas.Las juntas con los sanitarios han de estar selladas con silicona o similar y anualmente se ha de revisar dichosellado renovándolo si fuera necesario

La propiedad deberá conservar una reserva de materiales utilizados en el pavimento, equivalente al1% del material colocado, en previsión de reformas y corrección de desperfectos.Cada cinco años se realizará una inspección técnica del estado de uso y conservación, comprobación de laausencia de procesos patológicos tales como erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras,desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales, y comprobación, en su caso, depérdidas o deterioro de los anclajes y del estado de las juntas entre las baldosas y de las juntas dedilatación.

8 MADERA

Se evitará el uso de materiales de madera en baños, office, o locales con posible humedad y el roce deelementos duros sobre estas superficies.

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Se evitarán golpes con objetos contundentes o punzantes, prestando especial atención a las rozaduras conmuebles u otros elementos pesados y rígidos.

No se admitirá la sujeción de elementos de empanelado sobre el revestimiento ligero que puedan dañar laspiezas o provocar su desprendimiento. En su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte, con laslimitaciones que tenga éste.

En caso de desprendimiento de piezas, deberá comprobarse el estado del soporte.

Los revestimientos de madera deberán permanecer en un ambiente con temperaturas comprendidas entre18º/26º C y humedad entre 40/70%.

Se evitará la radiación directa del sol que da lugar a cambios de color, dilataciones, deterioro de los barnicesy cambios de volumen en la madera.

Se deberá respetar la junta perimetral, este tipo de revestimientos disponen de una junta perimetral que lepermite el movimiento de dilatación y contracción a causa de los cambios de temperatura y humedad.

Se deberá evitar el vertido de agua sobre los pavimentos de madera, la humedad es muy perjudicial paraeste tipo de material, la humedad habitual favorece la aparición de insectos y hongos que deterioran lamadera además de provocar movimientos volumétricos que pueden provocar la aparición deabombamientos, fisuras de gran tamaño en el pavimento o incluso su desprendimiento.

No se limpiarán con productos químicos, espátulas o estropajos abrasivos que deterioren o rayen lasuperficie del panel o provoquen su decoloración o tintado.

Si se observara la aparición de manchas que pudiesen penetrar en las piezas por absorción debido a suporosidad, deberán eliminarse inmediatamente para evitar que éstas penetren y provoquen manchas dedifícil eliminación. La eliminación de manchas deberá hacerse con bayeta húmeda o con productosadecuados al tipo de barniz, evitando los productos abrasivos.

Las reparaciones del revestimiento que por deterioro y obras realizadas se hayan visto afectados, deberánrealizarse con materiales análogos a los del revestimiento original.

Los paneles deteriorados deberán repararse mediante lijado y acuchillado o sustituirse, si fuese necesario,por otros de las mismas características, acabados y colores.

Deberán reponerse los sellados, tapajuntas o elementos de unión entre paneles, cuando sea necesario.

Se deberá reservar algunas piezas para reposición, para reponer aquellas que por deterioro omantenimiento de instalaciones fuera necesario sustituir.

Se realizará una revisión inmediata, ante la aparición de patologías. El desprendimiento odesplazamiento de piezas, deterioro del barniz, aparición de humedades, insectos u hongos sepondrá en conocimiento de un técnico especialista para evaluar su incidencia y forma de reparación.

Diariamente se realizará una limpieza seca de los pavimentos de madera, se limpiarán con mopa otrapos secos a diario.

Mensualmente se renovará el encerado de pavimentos con acabado natural para la conservación delbrillo y protección de los acabados, no se aplicará ceras en un pavimento previamente barnizado.

Cada dos meses se deberá realizar la limpieza de las superficies de madera, en seco o con aspiradora.

Con carácter anual se realizará una inspección visual para detectar en las piezas anomalías odesperfectos, como rayados, punzonamientos y desprendimientos del soporte base o manchasdiversas. Para reparar las juntas pequeñas, se utilizarán emplastes especiales para ocultar aquellas

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juntas con dilataciones, contracciones y mermas que no sean superiores al 2,5% de la anchura de latabla.

En los trabajos de mantenimiento se utilizarán barnices de elevada elasticidad y resistenciacompatibles con el pavimento de elevada elasticidad y resistencia

Cada 5 años se revisará el estado de conservación de los paneles de madera comprobando lafijación de piezas a su soporte, la planeidad y la existencia de roturas o degradaciones delbarnizado.

9 VINÍLICOS

Se evitará el uso de materiales sintéticos en locales con excesiva humedad y el roce de elementos durossobre estas superficies.


No se admitirá la sujeción de elementos sobre el revestimiento ligero que puedan dañar las piezas oprovocar su desprendimiento. En su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte, con laslimitaciones que tenga éste.

Si se observara desprendimiento de piezas, deberá comprobarse el estado del soporte.

Se evitará el vertido de agua sobre los pavimentos vinílicos, la humedad es perjudicial para este tipo depavimentos.

No se limpiarán con productos químicos, como lejías, amoniaco, agua fuerte o similar, con espátulas oestropajos abrasivos que deterioren o rayen la superficie del panel o provoquen su decoloración o tintado,se tendrá especial cuidado en las juntas.

Se deberá reservar material para la reposición, es conveniente guardar material para reponer en caso desustitución deterioro o por mantenimiento de instalaciones.


Diariamente se realizará una limpieza del pavimento con agua y jabón mediante un trapo, evitando elexceso de agua y el uso de abrasivos.

Cada año se realizará una inspección visual para detectar en las piezas anomalías o desperfectos, comorayados, punzonamientos y desprendimientos del soporte base o manchas diversas.

Cada 2 años se revisará el estado general del pavimento vinílico, comprobando la erosión mecánica,química, humedad, desprendimientos, grietas y fisuras.

10 LINÓLEO

Se deberá evitar el vertido de agua sobre los pavimentos de linóleo, la humedad es muy perjudicial paraeste tipo de pavimentos.

No se utilizarán productos agresivos en la limpieza del linóleo como lejías, amoniaco, agua fuerte o similarque provoquen el deterioro del pavimento, sobre todo de las juntas.

Es conveniente guardar un pequeño rollo de material para reponer en caso de sustitución deterioro o pormantenimiento de instalaciones.

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Diariamente se limpiarán con agua y jabón mediante un trapo, es conveniente aplicarle ceras naturales queayuden en su mantenimiento y aporten brillo.

Se deberán evitar rozamientos con elementos pesados.

En caso de que aparezcan rayas de difícil eliminación, se pueden solucionar decapando y aplicando unanueva capa de cera siempre que las rayas no sean profundas.Cada 2 años se comprobará el estado general del pavimento comprobando la existencia de humedades,planeidad, existencia de roturas, grietas, fisuras o degradaciones.

11 MATERIALES TEXTILES-MOQUETA

Se evitará el uso de materiales textiles en baños, office o locales con posible humedad y el roce deelementos duros sobre estas superficies.


Si se observara la aparición de manchas que pudiesen penetrar en las piezas por absorción debido a suporosidad, deberán eliminarse inmediatamente.

En caso de desprendimiento de piezas, deberá comprobarse el estado del soporte.


No se admitirá la sujeción de elementos de empanelado sobre el revestimiento ligero que puedan dañar laspiezas o provocar su desprendimiento. En su caso, dichos elementos deberán anclarse al soporte, con laslimitaciones que tenga éste.

No se limpiarán con productos químicos, espátulas o estropajos abrasivos que deterioren o rayen lasuperficie del panel o provoquen su decoloración o tintado.

Se evitará el vertido de agua sobre los pavimentos de moqueta, la humedad es muy perjudicial para estetipo de revestimiento.

Cada 2 meses se realizará una limpieza de los revestimientos textiles con detergente mezclado con agua,evitando el exceso de agua y el uso de abrasivos. En caso de moquetas, la limpieza más frecuente sellevará a cabo con aspirador.

Cada 6 meses se realizará una limpieza de moquetas con espuma seca, evitando los productos de limpiezahúmedos.

Cada año se realizará una inspección visual para detectar en las piezas anomalías o desperfectos, comorayados, punzonamientos y desprendimientos del soporte base o manchas diversas.

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CARPINTERÍACARPINTERÍACERRAJERÍACERRAJERÍA

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Consideraciones generales.

Las condiciones higrotérmicas del recinto en el que se encuentran las puertas deberán mantenerse entre loslímites máximo y mínimo de habitabilidad.

Se deberá evitar el contacto con la humedad, ya que provoca variaciones volumétricas, de aspecto yforma, dando lugar a alabeos en las hojas. Para evitar movimientos volumétricos de las puertas quepuedan provocar problemas en su abertura o ligeros alabeos, éstas deben de permanecer en unambiente con temperaturas comprendidas entre 18º/22º C y humedad entre 40/70%.

Se evitará la radiación directa del sol ya que da lugar a cambios de color, dilataciones, deterioro delos barnices, etc

Se procurará evitar golpes y rozaduras, se evitará el cierre violento de las hojas de puertas;manipulando con prudencia los elementos de cierre. No se deben forzar los mecanismos de laspuertas, ni forzar los picaportes accionando las manillas o pomos. Generalmente, las hojasnormalizadas no son de madera maciza en su totalidad, sino que suelen estar formadas por unbastidor de madera cuyo hueco se rellena con un material ligero. Un impacto de relativa fuerzapuede causar un daño irreparable.

Para la limpieza se utilizará un producto químico recomendado por un especialista, dependiendo del tipo decarpintería instalada. No se utilizarán productos agresivos de limpieza tales como materiales abrasivos,disolventes orgánicos o detergentes de los que se desconozca su composición química.

Para la eliminación del polvo depositado en los elementos de carpintería deberán utilizarse procedimientossimples y elementos auxiliares adecuados al objeto a limpiar.

Es importante la eliminación inmediata de manchas con un trapo ligeramente húmedo y posteriorsecado para evitar que éstas penetren y provoquen manchas de difícil eliminación.

Los herrajes (cerraduras, manivelas, bisagras, etc.) deben se engrasadas con regularidad o cuandoéstos produzcan ruido, usando para ello, preferentemente, aerosoles apropiados

No se apoyarán sobre la carpintería objetos que puedan dañarla, ni se modificará la carpintería colocandoelementos sujetos a la misma que puedan estropearla.

No se deberán forzar las manivelas ni los mecanismos.

No se colgarán pesos en las puertas o ventanas, ni se someterán las puertas a esfuerzos incontrolados.

Se protegerá la carpintería con cinta adhesiva o tratamientos reversibles cuando se vayan a llevar a cabotrabajos como limpieza, pintado o revoco.

En caso de rotura de los perfiles, deberán reintegrarse las condiciones iniciales o procederse a la sustituciónde los elementos afectados, tales como elementos de cuelgue y mecanismos de cierre.

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1 CARPINTERÍA DE MADERA

Se deberá proteger superficialmente la carpintería de madera, la madera ha de permanecer siempreprotegida ante la humedad, rayos solares, insectos xilófagos u hongos mediante un recubrimientoprotector superficial

Las puertas deberán estar siempre protegidas por algún tipo de pintura o barniz, según su uso y la situaciónde la calefacción.

Se evitarán las humedades, ya que producen cambios en el volumen, forma y aspecto de la madera. Si sehumedece la madera, deberá secarse inmediatamente.

Si la madera no está preparada para la incidencia directa de los rayos del sol, se evitará tal acción, ya quepuede producir cambios en su aspecto y planeidad.

Debido a la gran variedad de productos de abrillantado existentes en el mercado, se actuará con muchaprecaución, acudiendo a centros especializados y seleccionando marcas de garantía, y realizándosesiempre una prueba de la compatibilidad del producto adquirido con la superficie a tratar, en un rincón pocovisible, antes de su aplicación general.

No se utilizarán productos siliconados para limpiar o proteger un elemento de madera barnizado, ya que losrestos de silicona impedirán su posterior rebarnizado.

La protección superficial de la madera requiere de un mantenimiento de por vida, para ello esnecesario aplicar periódicamente estos productos, lijando o decapando si es necesario, y siguiendoen cualquier caso las instrucciones indicadas por el fabricante del producto

Cada 6 meses se realizará la limpieza de la carpintería de madera, una revisión general del estado de lacarpintería, con revisión de los herrajes de colgar, engrasándolos si fuera necesario.

Con periodicidad anual se realizará la revisión y engrase de los herrajes de cierre y de seguridad, la revisiónde la sujeción a vidrios, del funcionamiento de los mecanismos; la revisión la estanqueidad de la carpinteríay sus sellados y del estado de la pintura o barniz.

Cada 5 años se realizará el barnizado y/o pintado de las puertas, la comprobación de la inmovilidad delentramado y del empanelado, así como del estado de los junquillos.

Cada 10 años se realizará la renovación de los acabados lacados de las puertas y el tratamiento contra losinsectos y los hongos de las maderas de los marcos y puertas.

2 CARPINTERÍA DE ALUMINIO

Se evitará rayar o manchar la superficie de la carpintería de aluminio. La reparación de los deteriorosen el lacado superficial de esta carpintería tiene difícil solución.

Se deberá evitar el contacto de la carpintería de aluminio con otros metales, no es conveniente queel aluminio permanezca en contacto con otros metales.

Se evitará el contacto directo de la carpintería de aluminio con morteros y pastas de cemento. Elaluminio en contacto con pastas o morteros de cemento y humedad sufre un proceso dedegradación que afecta a la durabilidad del producto.

La carpintería de aluminio se limpiará con un detergente no alcalino y agua caliente mediante unaesponja, posteriormente se realizará el aclarado y secado. Cuando se requiera una limpieza enprofundidad, deberá conocerse el tipo de protección utilizado en cada elemento.

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Deberá comunicarse a un profesional cualificado cualquier deterioro anormal del revestimiento o si se quiereun tratamiento más eficaz o realizado en condiciones de total idoneidad.

Cada seis meses se realizará una limpieza de la carpintería de aluminio, utilizando una disolución al 5% enagua clara, de un detergente o jabón neutro y empleando una esponja, trapo de cuero o paño húmedo,evitando la presencia de cualquier elemento que pueda rayar el acabado.

Anualmente se realizará una revisión general del estado de la carpintería de aluminio, revisión de la sujecióna vidrios, revisión la estanqueidad de la carpintería y sus sellados, revisión del funcionamiento de losmecanismos y revisión de oxidaciones, roturas o grietas.

Cada 5 años se repasará la protección de las carpinterías pintadas.

3 CARPINTERÍA DE PVC

Se deberá revisar con frecuencia los sellados de las juntas, debido a los importantes movimientosque sufre la carpintería, adquiere especial interés el sellado entre ésta y la fábrica

La limpieza de carpintería de PVC se realizará con agua fría y jabón neutro.

Se evitará el empleo de abrasivos, disolventes, acetona, alcohol y otros productos susceptibles de atacareste material.

Cuando se detecte alguna anomalía, deberá recurrirse a personal especializado, que en caso necesarioengrasará con aceite ligero o desmontará las puertas o ventanas para el correcto funcionamiento de losmecanismos de cierre y de maniobra.

En caso de rotura de los perfiles, deberán reintegrarse las condiciones iniciales o procederse a la sustituciónde los elementos afectados, así como a la sustitución y reposición de elementos de cuelgue y mecanismosde cierre.

Para recuperar la apariencia y evitar la oxidación o corrosión de los perfiles, deberán repintarse cuando seanecesario.

Deberá comunicarse a un profesional cualificado cualquier deterioro anormal del revestimiento

Cada 6 meses se realizará una inspección visual del estado general de la carpintería y se procederá a larevisión y engrase de los herrajes de colgar.

Cada año se revisará el estado de la carpintería, la sujeción a vidrios, la estanqueidad de la carpintería ysus sellados, el funcionamiento de los mecanismos y la revisión y engrase de los herrajes de cierre y deseguridad.

Cada 5 años se realizará un repaso de la protección de las carpinterías pintadas.

4 CARPINTERÍA DE ACERO

Se ha de evitar el contacto permanente de la carpintería con otros metales.

En el caso de que se observe la rotura o pérdida de estanqueidad de los perfiles, se avisará a untécnico competente.

Cada 6 meses se realizará una limpieza de la suciedad debida a la contaminación y al polvo medianteun paño humedecido. En carpinterías de acero inoxidable, se limpiará con agua y jabón o detergenteno clorado en líquido o polvo, usando una esponja, trapo o cepillo suave y aclarando con abundanteagua. No se emplearán abrasivos, disolventes, acetona, alcohol u otros productos susceptibles de

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atacar la carpintería. En el caso de manchas aisladas pueden añadirse a la solución jabonosa polvosde limpieza o un poco de amoníaco.

Cada año se realizará una revisión general del estado de la carpintería de acero, con revisión de la sujecióna vidrios, estanqueidad de la carpintería y sus sellados, revisión del engrase de los herrajes y lacomprobación del correcto funcionamiento de los mecanismos de cierre y de maniobra y revisión deoxidaciones, roturas o grietas.

Cada 5 años se realizará una inspección visual para detectar pérdida de estanqueidad de los perfiles,roturas, fallos en la sujeción del acristalamiento y deterioro o desprendimiento de la pintura, en su caso. Serealizará un repintado cuando sea necesario, para recuperar la apariencia y evitar la oxidación o corrosiónde los perfiles, así como se realizará la inspección del anclaje del sellado de los marcos de la fachada delas puertas a paredes.

5 PUERTAS DE GARAJE

El mantenimiento de las puertas de garaje dependerá del tipo de puerta, de los ciclos diarios defuncionamiento y el uso para el cual está concebida, se tendrá un control y un seguimiento en el tiempodurante toda la vida de la puerta que garantice el correcto funcionamiento de la misma.

En general, los carriles, las bisagras y el resto de la cerrajería deberán permanecer siempre limpios yengrasados para su correcto funcionamiento.

Se comprobará semestralmente el estado de las chapas, perfiles, montantes, travesaños, roturas,deformaciones, pérdidas de pintura, corrosión, mecanismos... y serán engrasados con aceite apropiadoaquellos elementos que lo precisen, al menos cada año.

Se deberá conocer el sistema de desbloqueo y accionamiento manual de la puerta, para casos de averíay/falta de energía eléctrica.

Anualmente, se limpiará con detergente neutro y agua con una esponja.

La carpintería se pintará cuando su estado de conservación así lo aconseje.

Anualmente se realizará una revisión de las puertas de garaje instaladas teniendo en cuenta las siguientesindicaciones:

- Comprobar el correcto amarrado de la puerta, las posibles holguras en las guías, los topes del recorrido,etc., y en puertas basculantes en especial los ejes superiores, responsables de soportar el peso de lamisma. - Comprobar estanqueidad, limpieza y aislamiento del sistema electrónico receptor del mando a distancia ocerradura. - Comprobar el sistema de seguridad por célula fotoeléctrica, su amarre, conexiones y estanqueidad,limpiando tanto las lentes del emisor como el elemento reflector. - Si la instalación cuenta con semáforos indicativos de estado de la puerta, comprobar el correctofuncionamiento de todas sus bombillas, estanqueidad y limpieza. - Comprobar los finales de carrera: funcionamiento y amarre. - Limpiar la guía de desplazamiento de la puerta, apartando objetos de toda la carrera de la puerta. - Limpiar la corredera dentada y engrasar el piñón, comprobando la carcasa de protección del motor, cable,etc.

6 VIDRIO

Se evitará el contacto del vidrio con otros vidrios, con metales y, en general, con elementos metálicos opétreos.

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Se evitará la proximidad de fuentes de calor elevado. No se deberán provocar cambios bruscos detemperatura en la superficie de los vidrio, ni colocar acondicionadores en zonas próximas al vidrio,que puedan ocasionar la rotura del vidrio debido a los gradientes de temperatura que soporta.

No se apoyarán objetos ni se aplicarán esfuerzos perpendiculares a su plano.

Se evitará obstaculizar el recorrido de apertura de las hojas de la puerta y se evitará interponer muebles uotros objetos que impidan realizar el radio de giro de las hojas acristaladas, así como los portazos.

Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna hoja o fragmento, deberá avisarse a profesionalcualificado. En caso de ser necesario, un profesional cualificado repondrá el acristalamiento roto con otroidéntico, así como el material de sellado, previa limpieza cuidadosa del soporte para eliminar todo resto devidrio.

La limpieza de la suciedad debida a la contaminación y al polvo deberá realizarse con ligero lavado de aguay de productos de limpieza tradicionales no abrasivos ni alcalinos.

7 PERSIANAS

Se evitará forzar el manejo de la persiana, evitando tirones bruscos de la cinta o manivela en caso deque sean enrollables o levantándola con las manos por la parte inferior.

Se evitará que la persiana reciba y que entre en contacto con productos agresivos.

No se deberá utilizar como elemento portante de objetos pesados. No fijar, colgar o apoyar objetospesados que deterioren el estado de la persiana.

Se ha de evitar que la persiana quede a entreabierta a media altura ya que con condicionesclimatológicas de fuertes vientos podría resultar dañada.

Se deberá evitar la dilatación de las persianas de PVC, debe existir circulación de aire en ventanasdobles con persianas de PVC para evitar la dilatación.

Los mecanismos de la cerrajería deberán permanecer siempre limpios y engrasados para sucorrecto funcionamiento.

Anualmente se comprobará el estado del aislamiento, elementos de fijación, poleas, lamas,manivelas y los desplazamientos horizontales o verticales. Cada año, se limpiará con detergenteneutro y agua con una esponja.

Cada 5 años se realizará una revisión de la protección superficial de las persianas y su renovación,si procede.

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INSTALACIONES DEINSTALACIONES DEFONTANERÍA Y FONTANERÍA Y SANEAMIENTOSANEAMIENTO

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Se seguirán las prescripciones contenidas en el Real Decreto 865/2003 sobre criterios higiénicosanitariospara la prevención y el control de la legionelosis, y particularmente, todo lo referido en el Anexo 3 sobremantenimiento de instalaciones interiores de agua caliente sanitaria y agua fría de consumo humano.Las medidas preventivas específicas de las instalaciones a aplicar tanto en la fase de diseño de nuevasinstalaciones y en las modificaciones y reformas de las existentes, deberán tener las siguientescaracterísticas:

La instalación interior de agua de consumo humano deberá:a. Garantizar la total estanqueidad y la correcta circulación del agua, evitando su

estancamiento, así como disponer de suficientes puntos de purga para vaciarcompletamente la instalación, que estarán dimensionados para permitir la eliminacióncompleta de los sedimentos.

b. Disponer en el agua de aporte sistemas de filtración según la norma UNE-EN 13443-1,equipo de acondicionamiento del agua en el interior de los edificios -filtros mecánicos- parte1: partículas de dimensiones comprendidas entre 80 µm y 150 µm-requisitos defuncionamiento, seguridad y ensayo.

c. Facilitar la accesibilidad a los equipos para su inspección, limpieza, desinfección y toma demuestras.

d. Utilizar materiales, en contacto con el agua de consumo humano, capaces de resistir unadesinfección mediante elevadas concentraciones de cloro o de otros desinfectantes o porelevación de temperatura, evitando aquellos que favorezcan el crecimiento microbiano y laformación de biocapa en el interior de las tuberías.

e. Mantener la temperatura del agua en el circuito de agua fría lo más baja posibleprocurando, donde las condiciones climatológicas lo permitan, una temperatura inferior a 20°C, para lo cual las tuberías estarán suficientemente alejadas de las de agua caliente o ensu defecto aisladas térmicamente.

f. Garantizar que, si la instalación interior de agua fría de consumo humano dispone dedepósitos, éstos estén tapados con una cubierta impermeable que ajuste perfectamente yque permita el acceso al interior. Si se encuentran situados al aire libre estarántérmicamente aislados. Si se utiliza cloro como desinfectante, se añadirá, si es necesario, aldepósito mediante dosificadores automáticos.

g. Asegurar, en todo el agua almacenada en los acumuladores de agua caliente finales, esdecir, inmediatamente anteriores a consumo, una temperatura homogénea y evitar elenfriamiento de zonas interiores que propicien la formación y proliferación de la florabacteriana.

h. Disponer de un sistema de válvulas de retención, según la norma UNE-EN 1717, que evitenretornos de agua por pérdida de presión o disminución del caudal suministrado y enespecial, cuando sea necesario para evitar mezclas de agua de diferentes circuitos,calidades o usos.

i. Mantener la temperatura del agua, en el circuito de agua caliente, por encima de 50 °C en elpunto más alejado del circuito o en la tubería de retorno al acumulador. La instalaciónpermitirá que el agua alcance una temperatura de 70 °C.

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Cuando se utilice un sistema de aprovechamiento térmico en el que se disponga de unacumulador conteniendo agua que va a ser consumida y en el que no se asegure de formacontinua una temperatura próxima a 60 °C, se garantizará posteriormente, que se alcanceuna temperatura de 60 °C en otro acumulador final antes de la distribución hacia elconsumo.

Los equipos que necesiten operaciones periódicas de mantenimiento, tales como elementos de medida,control, protección y maniobra, así como válvulas, compuertas, unidades terminales, que deban quedarocultos, se situarán en espacios que permitan la accesibilidad.

En caso de contabilización del consumo mediante batería de contadores, los montantes hasta cadaderivación particular se considerará que forman parte de la instalación general, a efectos de conservación ymantenimiento, puesto que discurren por zonas comunes del edificio.

El consumo de agua debe ser objeto de consideración por todos los usuarios, para hacer de ella unautilización lo más racional posible.

Una vez conectado el servicio, o cuando haya transcurrido mucho tiempo sin ser utilizado, se abrirántodos los grifos y se dejará correr el agua durante 15 minutos para limpiar las tuberías y demáscomplementos de la instalación.

No se deberá modificar la instalación sin la intervención de un técnico competente. Si la instalación tienetuberías de acero galvanizado, las reparaciones con tubería de cobre pueden dañar gravemente lainstalación, salvo que se utilicen manguitos anti–electrolíticos.

En general se deberá:

• Limpiar los filtros de los grifos después de un corte de suministro.• No utilizar la instalación para fines ajenos a su propio funcionamiento.• No colgar ningún objeto de las llaves o tuberías.• No utilizar éstos como «tomas de tierra».• En los grifos, nunca forzar los mecanismos de apertura y cierre.• Reparar inmediatamente las fugas.• Vigilar cualquier goteo o mancha de humedad que le haga suponer la existencia de una fuga oavería. • Revisar, tan frecuentemente como sea necesario, los mecanismos de carga y descarga de lacisterna de los inodoros.• Efectuar comprobaciones en los contadores para detectar posibles fugas o averías. Para ello, se deberá contrastar las lecturas periódicas de la compañía suministradora.• Vigilar la limpieza debida de la grifería.

1 ACOMETIDA

Cualquier modificación o ampliación de la instalación de fontanería será consultada con un técnicoespecialista, no deberá modificarse la instalación sin la intervención de un técnico competente.

Las acometidas que no sean utilizadas inmediatamente tras su terminación, o que estén paradastemporalmente, deberán cerrarse en la conducción de abastecimiento.

Si la instalación permaneciera inutilizada por más de 6 meses, o una vez conectado el servicio, seránecesario vaciar el circuito abriendo los grifos y dejando correr el agua suavemente durante 15minutos para limpiar las tuberías y demás complementos de la instalación.

Las instalaciones de agua que hayan sido puestas fuera de servicio y vaciadas provisionalmente deben serlavadas a fondo para la nueva puesta en servicio. Para ello se podrá seguir el procedimiento siguiente:

1. para el llenado de la instalación se abrirán al principio sólo un poco las llaves de cierre,empezando por la llave de cierre principal. A continuación, para evitar golpes de ariete y daños, sepurgarán de aire durante un tiempo las conducciones por apertura lenta de cada una de las llaves

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de toma, empezando por la más alejada o la situada más alta, hasta que no salga más aire. Acontinuación se abrirán totalmente las llaves de cierre y lavarán las conducciones.2. Una vez llenadas y lavadas las conducciones y con todas las llaves de toma cerradas, secomprobará la estanqueidad de la instalación por control visual de todas las conduccionesaccesibles, conexiones y dispositivos de consumo.

Las acometidas que no se utilicen durante un año deberán ser taponadas.

Si hubiese que proceder al cambio o sustitución de algún ramal o parte de la instalación, deberá atenderse alas recomendaciones de un técnico especialista en la materia, fundamentalmente en los aspectosconcernientes a idoneidad y compatibilidad de los posibles materiales a emplear.

Si hay fuga, deberá cambiarse la empaquetadura.

En caso de que haya que realizar cualquier reparación, deberá vaciarse y aislarse el sector en el que seencuentre la avería, procediendo a cerrar todas las llaves de paso y a abrir las llaves de desagüe. Cuandose haya realizado la reparación, se procederá a la limpieza y desinfección del sector.

No se utilizarán las tuberías de la instalación de fontanería como conductores para la instalación de puestaa tierra.

Aunque discurran por tramos interiores, no se eliminarán los aislamientos que las protegen.

Cada año se realizará la inspección y limpieza de la llave de corte de la acometida, con lubricación de laspartes móviles sobre el eje del husillo y empaquetadura si aquel estuviese agarrotado. Se verificará de laausencia de goteo. Se realizará una limpieza de las arquetas, al final del verano y se comprobará el buen funcionamiento deapertura y cierre de las llaves.

Cada 2 años se realizará la revisión de la instalación en general y, si existieran indicios de algunamanifestación patológica tales como corrosión o incrustación, se efectuaría una prueba de estanqueidad ypresión de funcionamiento, bajo la supervisión de un técnico competente.

2 GRUPO DE PRESIÓN

El cuidado y mantenimiento de los equipos de grupos de presión se realizará a cargo de profesionalcualificado, no se deberá manipular ningún elemento de la instalación, tales como llaves, válvulas,presostatos, regulaciones ni cualquier otro dispositivo por personal no autorizado; será un instaladorautorizado quien reparará los defectos que puedan presentar fugas o deficiencias de funcionamiento enconducciones, accesorios y resto de equipos.

El local destinado al grupo de presión deberá mantenerse limpio y para su uso específico, en ningún casose utilizará de almacén. El espacio que circunda la bomba deberá mantenerse expedito para facilitar laventilación de la misma.

Deberán seguirse las instrucciones del fabricante para la lubricación del motor, tipo de aceite o recambio dejuntas.

Se deberá revisar periódicamente el estado de la instalación eléctrica que alimenta al grupo de presión, asícomo los elementos que componen el grupo (manómetro, calderín, electrobomba).

Se deberá parar de inmediato el funcionamiento de las electrobombas si el depósito acumulador está vacío.

Si el grupo está compuesto por dos o más bombas, deberá realizarse el cambio de las mismas, al menos,con periodicidad quincenal, siendo recomendable la alternancia de las mismas de forma automática cadavez que sea requerida su puesta en funcionamiento. Cada quincena deberá verificarse la ausencia de goteopor el eje del rotor, así como la alineación correcta del eje del motor con el eje del rodete.

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Cada 6 meses se realizará la comprobación del correcto funcionamiento del grupo de presión, revisando losvalores de la presión de referencia, la presión de aspiración y el correcto funcionamiento del equipo decontrol.Se verificará la ausencia de humedad, el correcto conexionado eléctrico y el nivel de aislamiento en el grupode presión.Se realizará la comprobación del correcto régimen de revoluciones del motor de la bomba (o bombas) y dela ausencia de vibraciones.

Cada año se realizará la inspección de posibles fugas en algún punto del depósito auxiliar de alimentación,deficiencias en el funcionamiento de niveles o problemas en la aspiración de la bomba.Se inspeccionará las posibles fugas en algún punto del grupo de presión, la existencia de ruidos anómalosen motor o tanque de presión, la ausencia de movimiento en los niveles de presión en manómetros, la faltade presión en puntos de consumo, realizando:

-Reglaje y control de los niveles del depósito auxiliar de alimentación.-Reglaje y control de los componentes del grupo de presión.-Comprobación de los límites mínimos y máximos de presión en el depósito de membrana.-Comprobación del funcionamiento y estanqueidad de las llaves de corte y de la válvula (o válvulas)antirretorno.

3 DEPÓSITOS

En la revisión de depósitos se deberá controlar con especial cuidado los flotadores, las válvulas y el correctocierre del depósito de almacenamiento.

Se mantendrá el depósito protegido contra la suciedad, se deberá mantener los depósitos de agua tapadospara evitar la entrada de polvo y suciedad y proteger de posibles contaminaciones.

No se limpiará el depósito con productos agresivos o tóxicos.

Diariamente se deberá revisar que no haya ninguna fisura en los tanques, ya que se produciría una pérdidaconstante de agua, en ese caso se tratará el problema con productos especiales para grietas o fisuras quetienen una alta tasa de efectividad.

Cada 6 meses se realizará la inspección y limpieza del depósito atmosférico si éste contuviese algún tipo dedepósitos o suciedad.

Con carácter anual se realizará la inspección del estado de conservación observando las posiblescorrosiones, la inspección del estado de conservación observando el aislamiento y el pintado; del estado deconservación revisando las fijaciones, la verificación del funcionamiento y comprobación de la estanqueidaddel depósito. Se comprobará el estado de las juntas, fijaciones y elementos de regulación; se realizará lalimpieza interior y exterior del depósito de agua y se verificará la estanqueidad de válvulas de paso,seguridad, regulación y reductoras de presión.

Cada 2 años se realizará la comprobación de la estanqueidad y presión del regulador

Cada 5 años se hará una inspección general del estado de conservación, funcionamiento y conjunto de lainstalación.

4 SANITARIOS

Los aparatos sanitarios se utilizarán en las condiciones recomendadas por el fabricante, se seguirán lasinstrucciones indicadas en el catálogo o manual correspondiente de los aparatos sanitarios, sin forzar oexponer a situaciones límite que podrían comprometer gravemente el correcto funcionamiento de los mismos.

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Se deberá disponer del plano actualizado y definitivo de la situación de los cuartos húmedos con suscorrespondientes aparatos sanitarios, en el que queden reflejados los aparatos en su posición exacta dentrodel edificio.

Cualquier manipulación de los aparatos sanitarios estará limitada a personal cualificado que previamentehabrá cerrado las llaves de paso correspondientes.

Se evitarán los golpes con objetos pesados o punzantes ya que pueden provocar el deterioro delsanitario, incluso podría producir fisuras o roturas que provoque pérdidas.Se evitará manejar sobre los sanitarios elementos duros y pesados que, en su caída, puedan hacer saltar elesmalte.

Los aparatos sanitarios no serán sometidos a cargas para las cuales no están diseñados, especialmente sivan colgados de los muros en lugar de apoyados en el suelo

Se evitará el uso de materiales abrasivos, productos de limpieza y elementos duros y pesados que puedandañar el material.

Se pondrán los tapones de los aparatos y un poco de agua en los mismos cuando no se vaya a utilizar lazona del edificio, para asegurar la estanqueidad de la red evitando el paso de olores mefíticos a los localespor pérdida del sello hidráulico en los sifones.

Se evitará que los rociadores de duchas (cuando éstas los incorporan) se golpeen contra superficies duras yponerlos en contacto con jabones u otras sustancias que puedan obturar sus orificios.

La reparación o sustitución de aparatos sanitarios deberá realizarse previo cierre de la llave general de pasodel local húmedo donde éstos se ubiquen.

Deberán cerrarse las llaves de aparatos cuando se observe alguna anomalía en los mismos.

Cuando los desagües estén obturados, deberán desenroscarse y limpiarse.

En caso de rotura de los desagües, deberán cambiarse.

No se utilizarán los inodoros para evacuar basura, existe la posibilidad de que se atasquen las tuberías.

En caso de movimiento de un aparato sanitario, deberá procederse inmediatamente a su fijación: cuanto mástarde se lleve a cabo esta operación, más puede verse afectada la unión del aparato con la red desaneamiento, hasta llegar incluso a la rotura.

Los sanitarios de fundición esmaltada, de acero esmaltado, de acero inoxidable, de porcelana vitrificada y degres, deberán limpiarse con agua y jabón neutro, sin utilizar ningún tipo de estropajo ni cualquier otro tejidoabrasivo, secándolo después de cada uso con un paño de algodón para evitar la aparición de manchas decal.

En caso de aparición de óxido en aparatos de fundición esmaltada y de acero esmaltado, deberá esmaltarsenuevamente y a la mayor brevedad la superficie afectada, para evitar la extensión del daño.

En caso de rayado de la superficie de los sanitarios de materiales sintéticos, deberá lijarse suavemente y sies preciso, aplicarle un pulimento.

Deberá comprobarse que no aparecen golpes o fisuras que puedan causar fugas, en los sanitarios deporcelana vitrificada y de gres.

Los sanitarios de materiales sintéticos, deberán limpiarse con una esponja o paño y productos de limpieza noabrasivos. Para manchas más resistentes, se recomienda utilizar agua ligeramente clorada o jabónlavavajillas y aclarar abundantemente con agua, pudiendo utilizar un producto anticalcáreo o en su defecto,una solución de agua y vinagre para eliminar depósitos de cal.

No se utilizarán materiales abrasivos ni se arrastrarán arenas por su superficie, para evitar su rayado.

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Diariamente se realizará la limpieza de los sanitarios utilizando agua con detergente neutro para lalimpieza de los aparatos tras lo que se procederá a un aclarado con agua abundante y un secadoposterior.

Trimestralmente se realizará una inspección visual de los mecanismos y posibles goteos y serealizará la limpieza de la cisterna.

Cada 6 meses se realizará una Revisión de las juntas y estado general Revisión del estado de lasjuntas de desagüe y de las juntas con los tabiques. Revisión general para detectar posibles golpes,fisuras, roturas, o manchas de óxidos.

Se deberá comprobar la temperatura de acumulación de ACS en termos.

Cada 5 años se realizará las sustitución de rejuntado de las bases de los sanitarios, eliminandototalmente el antiguo y sustituyéndolo por un sellante adecuado.

5 GRIFERÍAS

La reparación o sustitución de aparatos o griferías deberá realizarse previo cierre de la llave general

de paso del local húmedo donde éstos se ubiquen

En las llaves y en la grifería convencional (de asiento inclinado o paralelo, sea individual o monobloc), deberágirarse el volante sólo hasta que deje de salir agua. Cualquier presión excesiva deteriorará la pieza deasiento o se forzará el cierre y aparecerá un inevitable goteo.

En el caso de griferías de mezclador normal y monomando se deberá evitar el cierre brusco para no provocardaños en las tuberías (ruidos, vibraciones, golpe de ariete).

No se deberá forzar los mecanismos de apertura y cierre de la grifería, hay que evitar abrir y cerrar

los grifos con brusquedad que perjudican a la propia grifería y a la instalación de tuberías. Durante

el cierre del grifo, éste no será forzado una vez que haya dejado de gotear

Se evitará el goteo de la grifería, por economía y sostenibilidad es preciso vigilar cualquier goteo

revisando tan frecuente como sea necesario, los mecanismos para impedir el goteo del grifo, y del

mecanismo de carga y descarga del inodoro. Cuando el goteo sea inevitable por el deterioro de la

grifería se sustituirán sus mecanismos de estanquidad (10 gotas de agua por minuto suponen 2000

litros de agua al años desperdiciados).

Cuando no se pueda impedir el goteo con el cierre normal de la grifería, deberán repararse los defectosencontrados y, de ser necesario, se repondrán las piezas que lo precisen.

La grifería deberá limpiarse exclusivamente con detergente líquido, sin utilizar ningún tipo de estropajo nicualquier otro tipo de tejido abrasivo, para una correcta limpieza se aplicará agua con jabón neutro, seaclarará con agua abundante y se procederá al secado

Cualquier manipulación estará limitada a personal cualificado. La grifería deberá ir acompañada de

un documento de garantía y recomendaciones de uso

Diariamente y después de la limpieza se secará la grifería para evitar la aparición de manchas que

producen los componentes del agua, por ejemplo la cal. En caso de que aparezcan manchas

blanquecinas de cal, la limpieza se realizará con productos descalcificadores recomendados por el

fabricante.

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Cada 6 meses se realizará la descalcificación y limpieza del filtro aireador o rociador con cepillo de

uñas y agua, ya que de otro modo notaremos un descenso progresivo de la presión de agua.

Deberá comprobarse que no aparecen puntos de óxido en la grifería.

Así mismo se realizará la descalcificación de los aireadores con descalcificador recomendado por el

fabricante.

6 LLAVES DE CORTE

Deberá limitarse el uso de las llaves de corte a las ocasiones estrictamente necesarias para evitar deeste modo el desgaste de las juntas y, en consecuencia, mantener el cierre hermético de la red deagua.

La manipulación estará limitada a personal cualificado.

Cuando no se pueda impedir el goteo con el cierre normal de las llaves de corte de aparatos, deberáncambiarse las juntas.

Para evitar roturas de las tuberías de agua, en ningún caso se debe forzar una llave, aunque se encuentreatascada, no se forzará la llave una vez cerrada, ya que produciría un exceso de presión que daría lugar algoteo. Cuando éste sea inevitable, se cambiarán sus elementos de estanquidad.

Nunca se dejarán las llaves de corte de aparatos parcialmente abiertas, puesto que producirían ruidos,turbulencias y un descenso de presión y de caudal en los aparatos sanitarios a los que suministra.

Las llaves de corte de aparatos deberán limpiarse exclusivamente con detergente líquido, sin utilizar ningúntipo de estropajo ni cualquier otro tejido abrasivo.

Diariamente se realizará limpieza de las llaves con detergente líquido.

Semestralmente se vigilará cualquier goteo o mancha de humedad que pueda suponer la existenciade una fuga o avería. Así mismo se realizará una revisión para detectar posibles goteos o manchaspor humedad y comprobación del buen funcionamiento de las llaves.

Cada cinco años se revisará el esta general de las llaves y se comprobará su estanqueidad.

7 INSTALACIÓN INTERIOR

Se utilizarán los distintos elementos y componentes de la instalación en sus condiciones normalesrecomendadas por el fabricante. Para ello, seguirá las instrucciones indicadas en el catálogo o manualcorrespondiente, sin forzar o exponer a situaciones límite que podrían comprometer gravemente el correctofuncionamiento de los mismos.

Cualquier modificación que se quiera realizar en las redes de distribución de agua deberá contar con elasesoramiento de un técnico competente, especialmente en lo que se refiere a variación al alza de un 15%de la presión inicial, reducción de forma constante de más del 10% del caudal suministrado o ampliaciónparcial de la instalación en más del 20% de los servicios o necesidades.

En las instalaciones de agua de consumo humano que no se pongan en servicio después de 4 semanasdesde su terminación, se cerrará su conexión y se procederá a su vaciado. Si estas instalaciones de aguahan sido puestas fuera de servicio y vaciadas provisionalmente deberán lavarse a fondo para la nuevapuesta en servicio.

Cualquier anomalía observada deberá ser comunicada inmediatamente a la compañía suministradora.

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Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará los defectos que puedanpresentar fugas o deficiencias de funcionamiento en conducciones, accesorios y resto de equipos.

Si hubiese que proceder al cambio o sustitución de algún ramal o parte de la instalación, deberá atenderse alas recomendaciones que haga el especialista en la materia, fundamentalmente en los aspectosconcernientes a idoneidad y compatibilidad de los posibles materiales a emplear.

En caso de que haya que realizar cualquier reparación, deberá vaciarse y aislarse el sector en el que seencuentre la avería, procediendo a cerrar todas las llaves de paso y a abrir las llaves de desagüe. Cuandose haya realizado la reparación, se procederá a la limpieza y desinfección del sector.

No se manipularán ni modificarán las redes ni se realizarán cambios de materiales.

No se dejará la red sin agua.

No se utilizarán las tuberías de la instalación de fontanería como conductores para la instalación de puestaa tierra.

No se eliminarán los aislamientos.

Cada año se comprobará la ausencia de fugas de agua en ningún punto de la red, las condiciones de lossoportes de sujeción, la ausencia de humedad y goteos, así como de condensaciones, el buen estado delaislamiento térmico, la ausencia de deformaciones por causa de las dilataciones, los indicios de corrosión oincrustaciones excesivas y la ausencia de golpes de ariete.Igualmente se comprobará la existencia y buen funcionamiento de las válvulas de purga situadas en lospuntos más altos de la instalación (fundamentalmente que no existan depósitos calcáreos que obstruyan lasalida del aire), procediendo a su limpieza, si fuese necesario.

Cada 2 años se realizará una revisión de la instalación en general y, si existieran indicios de algunamanifestación patológica tales como corrosión o incrustación, se efectuaría una prueba de estanqueidad ypresión de funcionamiento, bajo la supervisión de un técnico competente, y revisión de llaves en general.

8 SANEAMIENTO Y RECOGIDA DE AGUAS PLUVIALES

Se deberá disponer de los planos de la instalación de saneamiento para posibles reparaciones uoperaciones de revisión y mantenimiento. Las modificaciones (cambios del recorrido o de lascondiciones de uso) necesitan el estudio y posterior realización de las obras bajo la dirección de untécnico competente.

Se evitarán golpes, en los elementos de la red de evacuación, especialmente en los elementos defibrocemento.

Está prohibido el vertido de sustancias tóxicas, colorantes permanentes, aceites, ácidos fuertes, agentes no biodegradables (plásticos, gomas, paños celulósicos y elementos duros), que contaminan el agua y pueden provocar el deterioro u obstrucción de la red de saneamiento.

Se deberá utilizar detergentes biodegradables que eviten la formación de espumas, las cuales podríanpetrificar y obstruir o disminuir los conductos de evacuación.

Se mantendrá libre de obstáculos los canalones, las rejillas de cazoletas y sumideros.

No se deberá arrojar por los desagües objetos inapropiados

No se realizarán puestas a tierra de aparatos o instalaciones eléctricas con tuberías metálicas.

Se vigilará el nivel de agua de sumideros, botes sifónicos y sifones individuales, deberánpermanecer siempre con agua, para que no se produzcan malos olores. Una ausencia prolongadapuede provocar la evaporación del agua que obstaculiza la emanación de malos olores.

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Para un correcto funcionamiento de los sifones de deberá vigilar, como mínimo mensualmente, su nivel deagua ya que una ausencia prolongada, sobre todo en verano, podría provocar la evaporación del agua queobstaculiza la emanación de malos olores.

En el supuesto de algún pequeño atasco se dejará correr agua caliente, que disuelve las grasas y añadiralgún producto apropiado para la disolución.

No se permitirán pérdidas en bajantes o colectores (suspendidos o enterrados).

No se deberá circular con vehículos sobre sumideros y tapas de arquetas sin cerciorarse de su aptitud paraese uso.

No se obstaculizará la aireación de las tuberías de ventilación de bajantes.

No se deberá conectar desagües de aparatos ni rejillas a las tuberías de ventilación de bajantes.

Las obras que se realicen en locales donde existan colectores suspendidos y/o bajantes, no interferiránestos elementos comunes ni los dañarán por golpes o por el contacto con materiales incompatibles que losdegraden.

Al sustituir pavimentos, no se ocultarán los registros de arquetas.

Se comprobará periódicamente la estanqueidad general de la red con sus posibles fugas; la existencia deolores y el mantenimiento del resto de elementos.

Se revisará y desatascará los sifones y válvulas cada vez que se produzca una disminución apreciable delcaudal de evacuación, o haya obstrucciones.

Cada seis meses se limpiarán los sumideros de locales húmedos y cubiertas transitables y los botessifónicos. Se limpiará el separador de grasas y fangos, si existe.

Una vez al año se revisarán los colectores suspendidos, se limpiarán las arquetas sumidero y el resto deposibles elementos de la instalación tales como pozos de registro y bombas de elevación. Los sumideros ycalderetas de cubiertas no transitables se limpiarán, al menos, una vez al año y se realizará la limpieza delos conductos de ventilación de la instalación.

Cada cinco años se realizará una revisión general de la instalación y se procederá a la limpieza dearquetas a pie de bajante, de paso y sifónicas, o antes si se aprecian olores.

9 ARQUETAS

Deberá realizarse un estudio previo para cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones deuso que pueda alterar su normal funcionamiento.

No se modificarán ni ampliarán las condiciones de uso ni el trazado de la instalación existente sin consultara un técnico competente.

No se podrán modificar o reparar las arquetas sin la intervención de un técnico especialista.

En caso de sustitución de pavimentos, deberán dejarse completamente practicables los registros de lasarquetas.

Las arquetas deben ser accesibles, es imprescindible que las arquetas no queden ocultas o

cubiertas por el pavimento sobre las que se encuentran, procurando que sean registrables.

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Si se observara la existencia de algún tipo de fuga (detectada por la aparición de manchas o malos

olores), deberá procederse rápidamente a su localización y posterior reparación. La aparición de

manchas o malos olores como consecuencia de fugas en la instalación, serán puestas en

conocimiento de un técnico competente su reparación.

Se evitará, en las proximidades de las arquetas, la plantación de árboles cuyas raíces pudieran perjudicar lainstalación.

En las arquetas sifónicas, se mantendrá agua permanentemente.

En el caso de arquetas sifónicas, se deberá vigilar que se mantengan permanentemente con agua,especialmente en verano.


Para un correcto funcionamiento de la instalación, se debe comprobar la estanqueidad general de la red consus posibles fugas y la ausencia de olores y se debe realizar el mantenimiento del resto de elementos.

Deberán repararse todos los desperfectos que pudieran aparecer.

Cada vez que haya obstrucciones o se produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación, sedeberá revisar y desatascar los sifones.

Se cuidará de que las arquetas y sus tapas no soporten cargas superiores a las previstas en

proyecto

Las arquetas sifónicas o de sumidero, deberán permanecer siempre con agua, sobre todo en verano.

Una ausencia prolongada puede provocar la evaporación del agua que obstaculiza la emanación de

malos olores

Cada 3 meses serán revisadas las arquetas separadoras de grasas y fangos.

Cada 6 meses se realizará la limpieza de las arquetas separadoras de grasas y de arquetas

sumidero. La limpieza de las arquetas se realizará con detergentes biodegradables y abundante agua

presión, y la limpieza de arquetas sumidero.

Cada 5 años se realizará la limpieza de las arquetas de pie de bajante, de paso o sifónicas. Limpieza

de arquetas de pie de bajante, de paso o sifónicas. Se adelantará la limpieza si lo precisan o si se

detectan olores.

10 IMBORNALES

Deberá comprobarse periódicamente que no existe ningún tipo de fuga (detectada por la aparición demanchas o malos olores) y, si existe, se procederá rápidamente a su localización y posterior reparación porun profesional cualificado.


En caso de ser preciso circular o depositar pesos sobre sumideros sifónicos no preparados para el tráfico devehículos, se protegerán temporalmente con una chapa de acero o algún elemento similar.

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Cada vez que haya obstrucciones o se produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación, sedeberá revisar y desatascar los sifones y válvulas.

Deberán mantenerse permanentemente con agua (especialmente en verano), para evitar malos olores.

Deberán mantenerse siempre limpios de hojas y elementos que puedan producir obstrucciones.

Deberán repararse todos los desperfectos que pudieran aparecer.


No se cegarán sus tapas ni se modificarán o ampliarán las condiciones de uso del sumidero.

Cada seis meses se realizará una limpieza general de la reja y del interior del canalón, retirando broza ycualquier otro elemento y se verificará el correcto desagüe vertiendo agua.

Cada dos años se realizará una inspección del estado de conservación de la reja protectora y se revisará elestado de conservación de los marcos metálicos y del canalón.

11 FOSAS SÉPTICAS

Se deberá disponer del plano actualizado y definitivo de la instalación, en el que queden reflejados losdistintos sectores de la red, sumideros y puntos de evacuación y señalizados los equipos y componentesprincipales.

Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesen las derivaciones individuales, deberánrespetar éstas sin que sean dañadas, movidas o puestas en contacto con materiales incompatibles.

No se verterán productos potencialmente contaminantes, detergentes no biodegradables, aceites o grasas,colorantes permanentes ni sustancias tóxicas o contaminantes que estén sujetas a reglamentaciónespecifica de recogida y tratamiento. Se evitará verter a la red productos que contengan aceites queengrasen las tuberías ácidos fuertes, agentes no biodegradables, colorantes permanentes o sustanciastóxicas que puedan dañar u obstruir algún tramo de la red, así como objetos que puedan obstruir lasbajantes.

En caso de tener que hacer el vertido de residuos muy agresivos, deberá diluirse al máximo con agua paraevitar deterioros en la red o cerciorarse de que el material de la misma lo admite.

En caso de apreciarse alguna anomalía, deberá avisarse a personal especializado para que proceda areparar los defectos encontrados y adopte las medidas oportunas.

Se evitará, en las proximidades de los pozos de registro, la plantación de árboles cuyas raíces pudieranperjudicar la instalación.

En el mantenimiento de una fosa séptica, nunca deberá permanecer una persona sola, siempreacompañada, se deberá asegurar que el recinto está lo adecuadamente ventilado para que no hayaacumulación de gases tóxicos (monóxido de carbono) o combustibles (metano)

Cada 2 meses se realizará una revisión y limpieza de la cámara de grasas.

Anualmente se deberá realizar el vaciado de la fosa, retirando los lodos y espumas existentes, se realizaráuna limpieza con agua a presión y la revisión de la arqueta de reparto, y sustitución en caso de deterioro.

Cada 2 años se realizará el mantenimiento de cámaras y recintos, la revisión y limpieza del pozo filtrante, elmantenimiento de cámaras y recintos, la revisión de la grava de la zanja filtrante y una limpieza con agua apresión de las paredes.

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12 BAJANTES

Se deberá disponer del plano actualizado y definitivo de la instalación, en el que queden reflejados losdistintos sectores de la red, sumideros y puntos de evacuación y señalizados los equipos y componentesprincipales.

Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesen bajantes, deberán respetar éstas sin quesean dañadas, movidas o puestas en contacto con materiales incompatibles.

No se modificarán ni ampliarán las condiciones de uso ni el trazado de la instalación existente sin consultara un técnico competente.

Se evitará verter a la red productos que contengan aceites que engrasen las tuberías, ácidos fuertes,agentes no biodegradables, colorantes permanentes o sustancias tóxicas que puedan dañar u obstruir algúntramo de la red, así como objetos que puedan obstruir las bajantes. En caso de tener que hacer el vertido deresiduos muy agresivos, deberá diluirse al máximo con agua para evitar deterioros en la red o cerciorarse deque el material de la misma lo admite.

Se utilizará detergentes biodegradables que eviten la formación de espumas, las cuales podríanpetrificar y obstruir o disminuir los conductos de evacuación.

Se mantendrá agua permanentemente en los sumideros, botes sifónicos y sifones individuales para evitarmalos olores y se limpiarán los de las terrazas y azoteas.

La aparición de manchas o malos olores como consecuencia de fugas en la instalación, seránpuestas en conocimiento de un técnico para proceder a su reparación

Siempre que se revisen las bajantes, un instalador acreditado se hará cargo de las reparaciones en caso deaparición de fugas en las mismas, así como de su modificación en caso de ser necesario, previa consultacon un técnico competente. Se repararán los defectos encontrados y, en caso de que sea necesario, serepondrán las piezas que lo precisen.

En ningún caso se utilizarán las tuberías metálicas como elementos de puesta a tierra de aparatos oinstalación eléctrica.

No se utilizará la red de bajantes de pluviales para evacuar otro tipo de vertidos.

Se evitará que las bajantes reciban golpes, sean movidas o puestas en contacto con otros materialesincompatibles que pudieran ocasionar su degradación o corrosión.

No se utilizará la red de saneamiento como basurero, vertiendo deshechos higiénicos, compresas o bolsasde plástico.

Anualmente se comprobará el correcto funcionamiento de las bajantes y se realizará la limpieza yreparación de posibles desperfectos, se realizará la comprobación de la estanqueidad general de la red y dela ausencia de olores, prestando especial atención a las posibles fugas. Así mismo se realizará la limpiezade las compuertas de vertido y se procederá a la desinfección, desinsectación y desratización.

Cada 2 años se realizará una revisión del estado general de las bajantes y se comprobará el estadode las bajantes y sus anclajes o elementos de sujeción.

13 BOMBA DE ELEVACIÓN

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Antes de arrancar, se deberá leer con atención todas las instrucciones de uso y mantenimiento delfabricante y se comprobará el estado de eficiencia de los dispositivos de maniobra y seguridad.

Cuando se observe cualquier fuga, deberá procederse inmediatamente al paro de la bomba y avisar a untécnico competente, para evitar daños mayores.

Deberá realizarse periódicamente un control visual del cierre mecánico.

Antes de cualquier intervención, se comprobará que el motor de accionamiento esté aparcado en posiciónsegura y que sea imposible que se ponga en funcionamiento accidentalmente.

Cualquier operación de montaje, desmontaje o sustitución de piezas por otras originales deberá serrealizada por personal cualificado.


La bomba no funcionará sin agua.

No se acercará a las partes mecánicas cuando la bomba esté en funcionamiento.

No se dejará acercarse a personal no autorizado cuando la bomba esté trabajando.

Con carácter trimestral se realizará una inspección del estado comprobando:

-que el motor gira suavemente-que no se produzcan calentamientos ni ruidos extraños-que el nº de rpm sea el correcto-que el ajuste del relé térmico y su funcionamiento sea correcto-las conexiones eléctricas y la toma de tierra

Cada año se realizarán las siguientes comprobaciones:

-Inspección del estado de conservación y verificación del correcto funcionamiento-Verificación de la ausencia de vibraciones -Alineación del grupo y comprobación de la instalación eléctrica.-Comprobación del consumo por fases-Revisión y limpieza de la bomba

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INSTALACIÓN ELÉCTRICAINSTALACIÓN ELÉCTRICA


La red interior de distribución para los diferentes servicios del edificio consta de los elementosdefinidos en proyecto, entre los que se encuentran:- Caja general de protección, situada generalmente en la fachada, en ella se efectúa la conexión conla línea de acometida y se disponen los elementos protectores de la línea repartidora.- Línea repartidora que une la caja general de protección con la centralización de contadores.- Centralización de contadores, asignado a un local dentro del edificio (cuarto de contadores)donde también se instalan algunas unidades funcionales: embarrados de protección, fusibles deseguridad, relojes de mando, bornes de salida de las líneas de derivación, etc.- Líneas de derivación individual. - Líneas de fuerza que enlazan un contador trifásico con equipos motriz del grupo de presión, bombascontraincendio o de cualquier otro servicio - Línea de alumbrado interior y exterior y líneas de alumbrado especial.

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En ningún caso se deberá modificar la instalación sin la intervención de un instalador autorizado estaráprohibido puentear, anular o sustituir cualquiera de los elementos del cuadro general de protección.A los cuadros generales de mando y protección de las instalaciones comunes, cuartos decontadores, etc., sólo deben tener acceso personas autorizadas por los responsables de mantenimiento delos edificios o representantes de la compañía suministradora.Se desconectarán los interruptores automáticos de seguridad cuando se realice alguna modificación oreparación de la instalación

Se deberá tener repuestos para sustituir fusibles en el cuarto de contadores por si alguna avería pudieraresolverse con ellos.

Se deberá asesorarse sobre la potencia máxima admisible para cada circuito. Se debe evitar someter lainstalación a potencias superiores a las previstas, ya que pese a la existencia del Interruptor de Control dePotencia, puede deteriorar o producir un envejecimiento acelerado de la instalación

Se conectarán a la red de tierra todos los aparatos que incorporen tal conexión.

Se dejará accesible la arqueta de conexión a tierra.

Tras una interrupción generalizada del suministro eléctrico, y antes de que se restablezca el suministro sedebe desconectar el interruptor general para evitar que una subida súbita de tensión al reanudarse elsuministro eléctrico pueda dañar los aparatos y equipos.

1 CENTRO DE TRANSFORMACIÓN

Las revisiones las realizará el Técnico de la empresa mantenedora acompañado de un Técnico del Serviciode Mantenimiento, se adoptarán las condiciones técnicas y medidas de seguridad que sean necesarias y seutilizarán los elementos y EPIs necesarios para la seguridad personal. Todos los elementos deberán deestar siempre en perfecto estado de uso. La clasificación de defectos y la sistemática de actuación se realizará de forma que se considerará comodefecto, toda desviación de las condiciones de seguridad reglamentarias establecidas al efecto y losdefectos se clasificarán de acuerdo con el grado de peligrosidad que supongan para las personas y lasinstalaciones.

Con periodicidad mensual se realizarán las siguientes tareas:

TRANSFORMADOR DE POTENCIA-Comprobar y anotar la intensidad por fase-Comprobar y anotar la temperatura del trafo

Cada año se realizarán los siguientes controles:

SECCIONADOR-Revisión de soporte (fijación y puesta a tierra del mismo)-Revisión de mando (enclavamiento, giros y articulaciones)-Revisión de contactos (presión y alineación)-Revisión de enclavamientos (mecánicos o eléctricos)-Revisión de conexiones (reapriete de conexiones eléctricas)-Limpieza y engrase de partes móviles-Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra-Revisión general

DISYUNTOR-Revisión de soporte (verticalidad, asentamiento, p.a.t.)-Revisión de juntas (estado, estanqueidad de los polos fugas)-Revisión de mando (manual, señalizaciones, muelles)

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-Revisión de proteccones personales (defensa, secuencia)-Revisión de contactos (fijos y móviles)-Revisión de enclavamientos (mecánicos o eléctricos)-Revisión de conexiones (reapriete de conexiones eléctricas)-Limpieza y engrase de partes móviles-Revisión de aislamiento respecto a tierra-Revisión de disparo de protecciones sobre disyuntor-Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra

TRANSFORMADOR DE POTENCIA-Revisión de bornas (estanqueidad, rotura, posibles pérdidas de silicona-Revisión de conexiones (reapriete de alta y baja)-Revisión de radiadores (estanqueidad, pérdida de líquido)-Limpieza y engrase de partes móviles-Revisión del aislamiento respecto a tierra-Revisión de bucholz (estanqueidad, funcionamiento, purga, conexión)-Revisión de termómetro (funcionamiento, conexión)-Revisión del termostato (funcionamiento, conexión)-Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra

Cada tres años se deberá realizar una Inspección por OCA

2 BATERÍA DE CONDENSADORES

Antes de efectuar cualquier manipulación de los elementos de la batería, deberá quitarse la alimentación delequipo y dejar transcurrir 5 minutos para dejar descargar los condensadores.

Cada trimestre se realizará una inspección visual de los condensadores, comprobando que las proteccionesestán en buen estado, el control de la temperatura, de la tensión de servicio, la operatividad de pilotos yleds, la operatividad del ventilador de refrigeración y se comprobará que el valor del factor de potencia estáacorde con el prefijado. Así mismo se revisará los bornes y conexiones.

Cada año, se revisará el estado de los contactos de los contactores y la operatividad de las resistencias dedescarga, se verificará el apriete de las conexiones de los bornes y de la intensidad nominal de loscondensadores. Se comprobará la resistencia de aislamiento de los conductores así como la existencia decondensadores perforados.Se realizará una limpieza del equipo.

3 LÍNEAS DE DISTRIBUCIÓN

Ante cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones de uso (ampliación de la instalación ocambio de destino del edificio) un técnico competente especialista en la materia deberá realizar un estudioprevio.

Antes de realizar un taladro en un paramento situado en zona común, se comprobará que en ese punto noexiste una canalización eléctrica que pueda provocar un accidente.

Cada año se realizará una inspección visual y se protegerán los tubos de canalización y sus anclajes, severificará el estado y conexiones de barrajes, el funcionamiento correcto de las placas antifuego, si las hay,se comprobará la continuidad y las cargas de los diferentes circuitos, los empalmes y estanqueidad de las

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cajas, el estado de los conductores; se verificará la ausencia de calentamientos. Se comprobará el aprietede los las conexiones de líneas a cuadros y se medirá la resistencia de aislamiento de los conductores

Cada 2 años se realizará la comprobación del estado de los bornes de abroche de la línea general dealimentación en la CGP, mediante inspección visual y se comprobará el aislamiento entre fases y entre cadafase y neutro.

4 CUADRO GENERAL DE PROTECCIÓN

Ante cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones de uso (ampliación de la instalación ocambio de destino del edificio) un técnico competente especialista en la materia deberá realizar un estudioprevio.Después de producirse algún incidente en la instalación eléctrica, se comprobará mediante inspección visualel estado del interruptor de corte y de los fusibles de protección.

Se procurará no obstruir el acceso libre y permanente de la compañía suministradora a la hornacina dondese ubica la caja general de protección del edificio.

No se realizarán obras junto a la hornacina donde se ubica la caja general de protección, ni conexiones deningún tipo, sin autorización de la compañía suministradora.

Tras una interrupción generalizada del suministro eléctrico, y antes de que se restablezca elsuministro se deberá desconectar el interruptor general para evitar que una subida súbita de tensiónal reanudarse el suministro eléctrico pueda dañar los aparatos.

Se deberá evitar someter la instalación a potencias superiores a las previstas, ya que pese a laexistencia del Interruptor de Control de Potencia, puede deteriorar o producir un envejecimientoacelerado de la instalación.

Diariamente se anotará la intensidad por fase, indicando la hora de la medición.

Con periodicidad trimestral se comprobará la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos y laausencia de calentamientos anormales.

Cada 6 meses se verificará y anotará la resistencia de la red de tierras

Con carácter anual se revisará el estado del cuadro general, se realizará el reapriete de contactoseléctricos, se comprobará la ausencia de calentamientos anormales, se verificará intensidad de disparo delas protecciones, la resistencia de aislamiento de los conductores, la relación sección/intensidad, severificará y contrastarán los valores medidos por los equipos de cabecera. Se realizará una limpieza delcuadro.

Cada 2 años, se realizará la comprobación mediante inspección visual del estado del interruptor de corte yde los fusibles de protección, reparándose los defectos encontrados, la comprobación del estado frente a lacorrosión de la puerta metálica del nicho, comprobación de la continuidad del conductor de puesta a tierradel marco metálico de la puerta, reparándose los defectos encontrados.

Cada 5 años se realizará la Inspección por O.C.A

5 CUADROS SECUNDARIOS

Ante cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones de uso (ampliación de la instalación ocambio de destino del edificio) un técnico competente especialista en la materia deberá realizar un estudioprevio.

No se deberá puentear, anular o sustituir cualquiera de los elementos del cuadro general deprotección. Sólo lo podrá hacer el personal cualificado.

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Se desconectarán los interruptores automáticos de seguridad cuando se realice alguna modificacióno reparación de la instalación.

Con periodicidad trimestral se comprobará la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos, y secomprobará la ausencia de calentamientos anormales.

Cada 6 meses se verificará y anotará la resistencia de la red de tierras

Con carácter anual se realizará una revisión del estado general, se verificará intensidad de disparo de lasprotecciones, la resistencia de aislamiento de los conductores, la relación sección/intensidad y se verificarány contrastarán los valores medidos por los equipos de cabecera. Se realizará una limpieza del cuadro.

Cada cinco años se pasara por la Inspección por O.C.A

6 ELEMENTO DE PROTECCIÓN Y MANIOBRA

Ante cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones de uso (ampliación de la instalación ocambio de uso del edificio) un técnico competente especialista en la materia deberá realizar un estudioprevio.

Se deberá disponer de los planos actualizados y definitivos de la instalación eléctrica, en el que quedenreflejados los distintos componentes de la instalación, tales como cuadro general de distribución, circuitosinteriores y puntos de luz, mediante un símbolo y/o número específico.

Cuando salte algún interruptor automático, se localizará la causa que lo produjo antes de proceder a surearme. Si se originó a causa de la conexión de algún aparato defectuoso, éste se desconectará, si a pesarde ello, el mecanismo no se deja rearmar o la incidencia está motivada por cualquier otra causa compleja,se avisará a un profesional cualificado.

Después de producirse algún incidente en la instalación, se comprobará mediante inspección visual elestado del interruptor de corte y de los fusibles de protección, el estado frente a la corrosión de la puerta delarmario y la continuidad del conductor de puesta a tierra del marco metálico de la misma.

Antes de realizar un taladro en un paramento, se asegurará de que en ese punto no existe una canalizacióneléctrica empotrada que pueda provocar un accidente.

Cualquier aparato o receptor que se vaya a conectar a la red llevará las clavijas adecuadas para la perfectaconexión, con su correspondiente toma de tierra.

Antes de poner en marcha un aparato eléctrico nuevo, deberá asegurarse que la tensión de alimentacióncoincide con la que suministra la red.

Antes de manipular cualquier aparato eléctrico, se desconectará de la red

Al utilizar o conectar algún aparato eléctrico, se tendrán siempre las manos secas y se evitará estardescalzo o con los pies húmedos.

Si un aparato da corriente, se debe desenchufar inmediatamente y avisar a un técnico o instaladorautorizado. Si la operación de desconexión puede resultar peligrosa, conviene desconectar el interruptorgeneral antes de proceder a la desconexión del aparato.

Las clavijas que posean toma de tierra se conectarán exclusivamente a una toma de corriente con toma detierra, para que el receptor que se conecte a través de ella quede protegido y con ello a su vez se proteja laintegridad del usuario.

Es obligatoria la conexión a la red de tierra de todos los aparatos eléctricos o electrónicos y luminarias queincorporen la conexión correspondiente. Todo receptor que tenga clavija con toma de tierra deberá serconectado exclusivamente en tomas con dicha toma de tierra.

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Se mantendrán desconectados de la red durante su limpieza los aparatos eléctricos y los mecanismos.

Los aparatos eléctricos se desenchufarán tirando de la clavija, nunca del cable. El buen mantenimiento debeincluir la ausencia de golpes y roturas. Ante cualquier síntoma de fogueado (quemadura por altastemperaturas a causa de conexiones defectuosas), se sustituirá la clavija (y el enchufe, si también estuvieseafectado).

No se tocará el cuadro de mando y protección con las manos mojadas o húmedas, ni se accionará ningunode sus mecanismos.

No se suprimirán ni puentearán, bajo ningún motivo, los fusibles e interruptores diferenciales.

No se suprimirán ni se aumentará unilateralmente la intensidad de los interruptores magnetotérmicos.

No se permitirá la prolongación incontrolada de una línea eléctrica mediante manguera sujeta a la pared otirada al suelo.

No se manipularán los cables de los circuitos ni sus cajas de conexión o derivación.

No se enchufará una clavija cuyas espigas no estén perfectamente afianzadas a los alvéolos de la toma decorriente, ya que este hecho origina averías que pueden llegar a ser muy graves.

No se forzará la introducción de una clavija en una toma inadecuada de menores dimensiones.

No se conectarán clavijas con tomas múltiples o ladrones, salvo que incorporen sus proteccionesespecíficas.

El usuario no manipulará los hilos de los cables, por lo que nunca conectará ningún aparato que no posea laclavija correspondiente.

No se pulsará repetida e innecesariamente los mecanismos interiores, ya que con independencia de losperjuicios que pudiera ocasionar al receptor al que se alimente, se está fatigando prematuramente elmecanismo.

No se manipularán los alvéolos de las tomas de corriente con ningún objeto ni se tocarán con líquidos ohumedades.

No se conectarán receptores que superen la potencia de la propia toma ni se conectarán enchufes múltipleso "ladrones" cuya potencia total supere a la de la propia toma.

Cada mes se realizará una inspección visual de mecanismos interiores para posible detección de anomalíasvisibles y dar aviso al profesional. Se revisarán los interruptores diferenciales mediante la acción manualsobre el botón de prueba que incluye el propio interruptor diferencial, desconexión automática del paso de lacorriente eléctrica mediante la recuperación de la posición de reposo (0) de mando de conexión-desconexión, y acción manual sobre el mismo mando para colocarlo en su posición de conexión (1) pararecuperar el suministro eléctrico.

Con periodicidad anual se realizarán las siguientes actuaciones:

-Comprobación del deslizamiento de los contactos manuales y su estado- Engrase de accionamiento mecánico- Observación del estado y funcionamiento del enclavamiento- Comprobación del apagachispas, prensa, etc.- Comprobación de presión de los contactos móviles, holguras y uniformidad- Limpieza general- Limpieza exterior- Comprobación de vibraciones y zumbidos- Comprobación de la tensión de desconexión- Comprobación del accionamiento mecánico- Comprobación de la no existencia de chispas excesivas en contactos- Limpieza de contactos

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- Comprobación de la sujeción de contactos fijos y posición de móviles- Revisar trencillas de conexión- Apriete de conexiones y tornillos- Revisar el estado de las bobinas- Comprobación de holgura de bulones, soportes, etc.- Realización de inspección visual y limpieza superficial- Accionamiento seccionador comprobando holguras y presión de contactos- Reapriete de contactos y palancas- Comprobación del estado de todos los elementos- Accionamiento botón de prueba estando el interruptor en posición cerrado- Comprobación de la desconexión de interruptores diferenciales- Comprobación de la tensión en la bobina de accionamiento- Revisión de accionamiento- Comprobación de relés- Comprobación del estado de los contactos principales y auxiliares- Limpieza y engrase- Comprobación de calentamientos en zonas de contacto- Medición de la intensidad de fase- Revisión y apriete de conexiones de puntas- Comprobación de cuchillas en fusibles- Verificación del calibre- Comprobación de la no existencia de lámparas fundidas o defectuosas- Comprobación de que la temporización es correcta- Revisión y apriete de conexiones de puntas- Comprobación del estado de mecanismos temporizados- Comprobación del correcto funcionamiento

Cada 5 años se realizará la comprobación de los dispositivos de protección contra cortocircuitos, contactosdirectos e indirectos, así como sus intensidades nominales en relación a la sección de los conductores queprotegen, reparándose los defectos encontrados.Se revisará la rigidez dieléctrica entre los conductores.

7 GRUPO ELECTRÓGENO

Antes de su puesta en marcha, se leerá con detenimiento el manual de uso suministrado por el proveedor.

Estará prohibido manipular, modificar, o reparar la instalación por personal que no sea instalador autorizado.

El aceite y los filtros de aceite del motor, deberán cambiarse en el intervalo de tiempo recomendado.

Cuando el indicador lo advierta, deberá sustituirse el filtro del aire del motor.

Deberá prestarse una atención periódica al estado de los devanados, en especial cuando los generadoreshayan estado inactivos durante un largo tiempo.

Deberá comprobarse periódicamente el desgaste o pérdida de aceite de los cojinetes, reemplazándolos sifuese necesario y en cualquier caso, serán sustituidos después de 40000 horas en servicio o el tiempo queestime el fabricante en su caso.

Se examinará la posición de las escobillas, debiendo reemplazarse cuando se haya gastado una cuartaparte de su longitud.

Los anillos rozantes deberán limpiarse de forma cíclica, quitándoles todo el polvo o suciedad que los cubra,especialmente cuando se cambian las escobillas.

La batería deberá rellenarse, ya que el uso normal y la carga de baterías tendrá como efecto unaevaporación del agua.

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Con periodicidad diaria se realizarán las siguientes actuaciones:

-Verificar nivel de agua en radiador y posibles pérdidas en manguitos-Verificación de llaves y nivel de tanque nodriza-Comprobación de la temperatura del agua anotando la misma-Verificación de los niveles de aceite en cárter y bomba de inyección-Comprobación visual del estado de las baterías y posición de los desconectadotes-Observación del interior del cuadro de maniobra, verificando el correcto estado del aparellaje de maniobra,fusibles, etc...-Verificación de alarmas y pilotos indicadores-Comprobación de cargadores de baterías-Comprobación del correcto funcionamiento de las bombas de preengrase

Con periodicidad semanal se realizarán:

-Comprobación de la temperatura del aceite-Comprobación de los electrolitos y las bornas de baterías, incluyendo la limpieza de estas-Puesta en marcha del grupo durante un periodo de 5 minutos sin carga, observando y anotando tensión desalida y frecuencia.

Con periodicidad mensual se realizarán:

-Verificación de la tensión de correas del ventilador y bomba de agua-Purgado del agua de filtros de separadores y en deposito nodriza si es necesario-Verificación del correcto funcionamiento del arranque de emergencia sin carga-Limpieza general del motor y sala-Engrase general del eje ventilador y bomba de agua si es necesario-Cambio de aceite de bomba de inyección y de regulador, si procede-Comprobación del sistema de llenado de combustible al tanque nodriza (bomba de trasiego)-Prueba de arranque del motor.

Con periodicidad semestral se realizarán:-Anotación del número de horas antes de la prueba-Puesta en marcha del grupo durante 30 minutos aplicando cargas progresivas según diferentes módulos deconmutación en cuadro general de baja y anotando la tensión de salida (VAC), frecuencia y funcionamientogeneral.-Ensayo de maniobra de transferencia-Anotar el número de horas después de la prueba-Limpieza de filtros de aire de los turbos

Con periodicidad anual se realizarán:

-Revisión de la línea de alimentación comprobando tensiones, intensidades, calentamientos, continuidad,aislamiento, etc. después de la prueba de carga.-Reapriete y limpieza general del cuadro -Cambio de agua, añadir anticongelante/anticorrosión al radiador-Cambiar filtros de combustible, manguitos del circuito de refrigeración y cartuchos de filtros de aceite, siprocede -Hacer análisis de aceite y cambiar si es necesario (en todo caso cada tres años)-Verificación de latiguillos de aceite y combustible, cambiando los que proceda-Verificación y cambio, si procede, de filtro de aire-Comprobación y/o cambio de correas, si procede. -Revisión y cambio de baterías, si procede-Revisión de alarmas diesel.-Comprobación de resistencias de caldeo de agua y aceite así como termostato de corte de caldeo-Control visual del acoplamiento diesel alternador.-Comprobación del varillaje del electroimán de parada, así como de las rotulas del acelerador.-Comprobación de aparatos de medida y contraste del equipo digital.-Verificación visual de escobillas en el alternador, así como la presión -Verificación del grupo de regulación estática en el alternador de muelles portaescobillas en anillos rozantes.-Comprobación de escobillas en motor de arranque.

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-Limpieza general de conjunto motor ventilador-Limpieza general del circuito de refrigeración-Repasos de pintura

8 ALUMBRADO INTERIOR

Ante cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones de uso (ampliación de la instalación ocambio de uso del edificio) un técnico competente especialista en la materia deberá realizar un estudioprevio y certificar la idoneidad de la misma de acuerdo con la normativa vigente

Durante las fases de realización del mantenimiento (tanto en la reposición de las lámparas como durante lalimpieza de los equipos) se mantendrán desconectados los interruptores automáticos correspondientes a loscircuitos de la instalación de alumbrado.

La reposición de las lámparas de los equipos de alumbrado deberá efectuarse cuando éstas alcancen suduración media mínima o en el caso de que se aprecien reducciones de flujo importantes. Dicha reposiciónse efectuará preferentemente por grupos de equipos completos y áreas de iluminación.

Todas las lámparas repuestas serán de las mismas características que las reemplazadas.

Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará los defectos encontrados yrepondrá las piezas que sean necesarias.

Las lámparas o cualquier otro elemento de iluminación no se suspenderán directamente de los cablescorrespondientes a un punto de luz. Solamente con carácter provisional, se utilizarán como soporte de unabombilla.

No se colocará en ningún cuarto húmedo, un punto de luz que no sea de doble aislamiento dentro de lazona de protección.

No se impedirá la buena refrigeración de la luminaria mediante objetos que la obstruyan parcial ototalmente, para evitar posibles incendios.

Aunque la lámpara esté fría, no se tocarán con los dedos las lámparas halógenas o de cuarzo-yodo, para noperjudicar la estructura de cuarzo de su ampolla, salvo que sea un formato de doble envoltura en el queexiste una ampolla exterior de vidrio normal. En cualquier caso, no se debe colocar ningún objeto sobre lalámpara.

En locales con uso continuado de personas no se utilizarán lámparas fluorescentes con un índice derendimiento de color menor del 70%.

Con periodicidad trimestral se comprobará el estado de los interruptores y demás elementos en tensión delalumbrado y se comprobará y relacionarán las lámparas que hayan quedado fuera de servicio y reponer.Cada seis meses se comprobará el estado de las pantallas y carcasas, luminarias, reactancias y demáselementos y se medirá el consumo, factor de potencia y aislamiento por circuitos independientes y delconjunto en líneas de alimentación.

Anualmente se medirá la tensión e intensidad en los circuitos de emisores, tubos fluorescentes ó lámparasde descarga y analizar funcionamiento de condensadores; se comprobará el nivel de seguridad, de soportesy apoyos de los aparatos de alumbrado y sus respectivos componentes auxiliares, se controlará la vida útilde los emisores de luz sustituyendo los emisores de luz por bajo rendimiento ó límite de vida.Se realizará la limpieza de luminarias, emisores y difusores preferentemente en seco.Se revisarán las luminarias y repondrán las lámparas por grupos de equipos completos y áreas deiluminación, en zonas comunes y garajes que sean necesarios.

9 ALUMBRADO EXTERIOR

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Durante las fases de realización del mantenimiento, tanto en la reposición de las lámparas como durante lalimpieza de los equipos, se mantendrán desconectados los interruptores automáticos correspondientes a loscircuitos de la instalación de alumbrado.

Un especialista deberá llevar a cabo un estudio previo que certifique la idoneidad de la instalación deacuerdo con la normativa vigente, ante cualquier modificación en la misma o en sus condiciones de uso.

No se manipulará, modificará o reparará ningún elemento eléctrico del alumbrado exterior por personal queno sea instalador autorizado.

Las lámparas utilizadas para reposición deberán ser de las mismas características que las reemplazadas.

La limpieza se realizará preferentemente en seco, utilizando trapos o esponjas que no rayen la superficie.

Para la limpieza de luminarias de aluminio anodizado deberán utilizarse soluciones jabonosas no alcalinas.

Cada mes se realizará una revisión y reparación de las lámparas estropeadas

Con carácter trimestral se comprobará el estado de soportes, tapas de arquetas, luminarias, puertas debáculos, centro de mando y en general de todos los elementos visibles.

Con periodicidad semestral se realizará una medición de la iluminación en los planos y el nivel de utilización

Cada año se realizará la limpieza de luminarias preferentemente en seco y se repondrán las lámparas quepresenten bajo rendimiento lumínico por agotamiento de su vida.

Cada 2 años se pintarán báculos, brazos y demás elementos metálicos y soportes de las luminarias.

10 ALUMBRADO ESPECIAL

Ante cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones de uso (ampliación de la instalación ocambio de uso del edificio) un técnico competente especialista en la materia deberá realizar un estudioprevio y certificar la idoneidad de la misma de acuerdo con la normativa vigente.

Se mantendrán desconectados los interruptores automáticos correspondientes a los circuitos de lainstalación de alumbrado, durante las fases de realización del mantenimiento, tanto en la reposición de laslámparas como durante la limpieza de los equipos.

Todas las lámparas repuestas serán de las mismas características que las reemplazadas.

Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará los defectos encontrados yrepondrá las piezas que sean necesarias.

La reposición de las lámparas de los equipos deberá efectuarse antes de que agoten su vida útil. Dichareposición se efectuará preferentemente por grupos de equipos completos y áreas de iluminación.

Cada 3 meses se realizará una revisión ocular externa de todos los componentes. Para alumbrado dereemplazamiento además se realizará la comprobación de la continuación del alumbrado total durante unmínimo de 2 horas.

Con periodicidad anual se realizará una verificación integral de la instalaciónPara alumbrado de emergencia además, se comprobará el nivel de iluminación en recintos ocupados porpersonas o vías de evacuación; se comprobará el nivel de iluminación en inicios de vías de evacuación o enzonas donde existan instalaciones. Se deberá verificar la entrada en funcionamiento automática en fallo degenerales o con la tensión baje por debajo del 70% nominal y la verificación de su funcionamiento al menosdurante una hora.Para alumbrado de señalización se realizará la comprobación del buen funcionamiento de su fuente deenergía, se deberá comprobar en el eje de los pasos principales la iluminación y verificar la entrada enfuncionamiento automático en fallo de generales o con la tensión por debajo del 70% nominal.

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Se realizará la limpieza de luminarias, preferentemente en seco.

Cada 3 años se hará una revisión de las luminarias y reposición de las lámparas por grupos de equiposcompletos y áreas de iluminación.

11 CENTRALIZACIÓN DE CONTADORES


Antes de realizar un taladro en un paramento del armario o cuarto de contadores sobre el que se apoyan losmismos se comprobará que en ese punto no existe ninguna canalización eléctrica empotrada que puedaprovocar un accidente.

No se colocarán elementos no previstos en el recinto donde se ubican los contadores.

Con periodicidad anual se realizará la comprobación de las condiciones de ventilación e iluminación, asícomo de apertura y accesibilidad al cuarto o armario de contadores debiéndose:

-Verificar que los accesos están libres de obstáculos-Verificar que el cerrojo de la puesta está correcto- Verificar la señalización correcta- Inspeccionar el estado de limpieza- Comprobar que no hay conducciones no eléctricas- Comprobar los fusibles calibrados y verificar las conexiones y los terminales- Inspeccionar el estado de las tapas de los módulos- Verificar que la lectura de los equipos de medida se pueden leer fácilmente- Comprobar que no hay humedades- Verificar la ventilación correcta y desagües del local

Cada 2 años se realizará la verificación del estado del interruptor de corte en carga, comprobándose suestabilidad y posición.

12 RED DE TIERRAS

Se deberá disponer del plano actualizado y definitivo de la instalación de toma de tierra, en el que quedenreflejados los distintos componentes de la instalación: líneas principales de tierra, arqueta de conexión yelectrodos de toma de tierra, mediante un símbolo y/o número específico.


Cualquier nueva instalación (pararrayos, antena de TV y FM, enchufes eléctricos, masas metálicas de losaseos y baños, fontanería, gas, climatización, depósitos, calderas, guías de aparatos elevadores) y, engeneral, todo elemento metálico importante, esté conectado a la red de toma de tierra del edificio.

El punto de puesta a tierra y su arqueta deberán estar libres de obstáculos que impidan su accesibilidad.Ante una sequedad extraordinaria del terreno, se realizará un humedecimiento periódico de la red de tomasde tierra (siempre que la medición de la resistencia de tierra lo demande y bajo la supervisión de profesionalcualificado).

No se interrumpirán o cortarán las conexiones de la red de tierra.

No se utilizarán las tuberías metálicas como elementos de puesta a tierra de aparatos.

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Cada año en la época en que el terreno esté más seco y después de cada descarga eléctrica, se realizaráuna comprobación de la continuidad eléctrica y reparación de los defectos encontrados en los siguientespuntos de puesta a tierra:

-Instalación de pararrayos.-Instalación de antena colectiva de TV y FM.-Enchufes eléctricos y masas metálicas de los aseos.-Instalaciones de fontanería, gas y calefacción, depósitos, calderas, guías de aparatos elevadores y,en general, todo elemento metálico importante.-Estructuras metálicas y armaduras de muros y soportes de hormigón.

Se comprobará que no existe oxidación en partes metálicas, se verificará el correcto estado de la conexióna la pica y la correcta conexión al regletero principal. Se realizará una revisión de las arquetas de conexión entre las líneas de toma de tierra y la red enterrada yla medición de la resistencia de tierra.Se comprobará que el valor de la resistencia de tierra sigue siendo inferior a 20 Ohm y en caso de que losvalores obtenidos de resistencia a tierra fueran superiores al indicado, se suplementarán electrodos encontacto con el terreno hasta restablecer los valores de resistencia a tierra de proyecto.

Cada 2 años se realizará la comprobación de la línea principal y derivadas de tierra (revisión de la conexiónde pica-arqueta y continuidad de la línea que las une), mediante inspección visual de todas las conexiones ysu estado frente a la corrosión, así como la continuidad de las líneas y reparación de los defectosencontrados.

Cada 5 años se comprobará el aislamiento de la instalación interior (entre cada conductor y tierra y entrecada dos conductores no deberá ser inferior a 250.000 Ohm) y se repararán los defectos encontrados.Se comprobará el conductor de protección y de la continuidad de las conexiones equipotenciales entremasas y elementos conductores, especialmente si se han realizado obras en aseos, que hubiesen podidodar lugar al corte de los conductores y se repararán los defectos encontrados.Se realizarán las siguientes actuaciones:

-Revisión de uniones a tierra de centralización de contadores, red equipotencial de baños, ascensores,CGP- Revisión de los mecanismos de protección- Revisión de la sección de conductos y aislamientos- Revisión de la continuidad de las conexiones entre masa, conductores y red de toma de tierra- Comprobación de los electrodos y conductores de enlace- Desenterrado de electrodos y conductores de enlace, si procede.

13 SISTEMA DE ALIMENTACIÓN ININTERRUMPIDA (S.A.I.)

Para el buen funcionamiento de las baterías, éstas deberían de trabajar en un lugar seco y atemperaturas no superiores a los 30 ºC.

El cambio de baterías en un equipo convencional se realizará dependiendo de la utilidad yemplazamiento del equipo cada 3 / 4 años.

En equipos cuentan con el sistema de avanzado control sobre las baterías, generalmente unas baterías tratadas con estos sistemas duran el doble que en el resto de equipos.

Con periodicidad trimestral se realizarán las siguientes tareas:

-Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos- Comprobar las condiciones ambientales, Temperatura de entrada y salida de la UPS- Ventilador de la sala- Posibilidad de caída de agua en la UPS- Nivel de ruido del equipo- Existencia de polvo, partículas o suciedad en el equipo- Comprobar la operatividad del ventilador de refrigeración- Anotar la tensión de entrada/salida- Anotar la intensidad entrada/salida

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- Anotar la frecuencia entrada/salida- Comprobar la temperatura de las baterías

Con periodicidad anual se realizarán las siguientes actuaciones:

-Desconectar alimentación de red provocando la descarga de las baterías hasta el valor que marque el fabricante-Lectura de tensión de flotación total-Lectura de la tensión de carga total-Lectura de la capacidad nominal de la batería-Lectura de la intensidad de carga del inversor-Control de tensión de elementos sueltos-Verificación de medidas-Lectura de la Tensión salida de red- Lectura de la Tensión de inversor-Lectura de la Corriente de utilización en varios momentos-Limpiar y lijar los contactos de los contactores-Comprobar y engrasar los bornes de las baterías-Comprobar la intensidad de descarga en las baterías secas-Comprobar la densidad del electrolito de las baterías húmedas-Comprobar la actuación del by-pass estático, si es posible-Comprobar la resistencia de aislamiento de los conductores-Reapriete de contactos eléctricos-Limpieza del equipo-Comprobar la tasa de distorsión armónica con analizador de redes-Sustituir las baterías contrastando con la vida útil de las mismas

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INSTALACIÓNINSTALACIÓNCONTRAINCENDIOCONTRAINCENDIO


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La modificación, cambio de uso, ampliación, sustitución de elementos o equipos de proteccióncontraincendios se pondrá en conocimiento de la oficina técnica o administrador del edificio.

Las vías y medios de evacuación permanecerán libres de obstáculos para el tránsito y utilización de losdispositivos de protección. En ningún caso, colocar objetos o dejar trastos que obstaculicen las vías deevacuación

Se deberá consultar y seguir siempre las instrucciones de uso entregadas en la compra de los aparatos yequipos.

Ante cualquier anomalía que presente el sistema, se avisará a un técnico especialista para su rápidareparación.

1 DETECCIÓN Y ALARMA

Se evitará el uso indebido de los elementos componentes de los sistemas manuales de alarma de incendios

El usuario deberá consultar y seguir siempre las instrucciones de uso entregadas en la compra de los aparatos y equipos.

No se manipulará ninguno de los elementos que forman el conjunto del sistema.

Se sustituirán de forma inmediata pilotos y fusibles, en caso de estar defectuosos.

Cada 3 meses se realizará una verificación de la activación y la comprobación del funcionamiento de los sistemas automáticos de detección y alarma de incendios (con cada fuente de suministro).Se realizará el mantenimiento de acumuladores de los sistemas automáticos de detección y alarma de incendios (limpieza de bornes y reposición de agua destilada).

Con carácter anual se verificará el funcionamiento del sistema y se realizará la inspección del estado de las conexiones.Se procederá a la limpieza de los componentes de los sistemas automáticos y del sistema manual.Se verificarán las uniones roscadas o soldadas de los sistemas automáticos y del sistema manual.Se procederá a limpiar y regular los relés de los sistemas automáticos.Se regulará las tensiones e intensidades de los sistemas automáticos.Se verificarán los equipos de transmisión de alarma de los sistemas automáticos.Se realizará una prueba final de la instalación con cada fuente de suministro eléctrico en los sistemas automáticos y del sistema manual.

2 BIES

Se deberá consultar y seguir siempre las instrucciones de uso entregadas en la compra de los aparatos yequipos.

Será de uso exclusivo en caso de emergencia.No se podrá obstaculizar el acceso a las bocas de incendio.

Cuando se trata de mangueras planas, tras desplegar completamente la manguera plana enrollada en elarmario de boca de incendio, se podrá abrir la llave de paso de agua.

Cada 3 meses en las bocas de incendio equipadas (BIE), se realizará la comprobación de:-La buena accesibilidad y señalización de los equipos.-La presión de servicio, por lectura del manómetro.-La limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en puertas del armario.

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-El estado de todos los componentes, procediendo a desenrollar la manguera en toda su extensión y aaccionar la boquilla, en caso de tener varias posiciones.-el accionamiento de la lanza.-En el sistema de abastecimiento de agua contra incendios, comprobación de:

La verificación de la inspección de todos los elementos y su accesibilidad, verificación porinspección de depósitos, válvulas, mandos, alarmas, motobombas, accesorios y señales.El funcionamiento automático y manual de la instalación.El mantenimiento de acumuladores, limpieza de bornes.La verificación de los niveles (combustible, agua).

-La señalización de los equipos.

Cada 6 meses en el sistema de abastecimiento de agua contra incendios se revisará:-Accionamiento y engrase de válvulas.-Verificación y ajuste de prensaestopas y de la velocidad de los motores con diferentes cargas.-Verificación de velocidad de motores con diferentes cargas.-Comprobación de alimentación eléctrica, líneas y protecciones.

Con periodicidad anual: En las bocas de incendio equipadas (BIE) se realizará:-Verificación y ajuste de prensaestopas.-Comprobación del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema decierre.-Comprobación de la estanqueidad de los racores y manguera y estado de las juntas.- Comprobar el correcto funcionamiento de la lanza.-Comprobación de la indicación del manómetro con otro de referencia (patrón) acoplado en el racor deconexión de la manguera.En el sistema de abastecimiento de agua contra incendios:-Comprobación de motores y bombas de acuerdo con las instrucciones del fabricante.-Limpieza de filtros y elementos de retención de suciedad en alimentación de agua.- Desmontar la manguera y realizar un ensayo en lugar adecuado-Prueba del estado de carga de baterías y electrolito de acuerdo con las instrucciones del fabricante.

Prueba, con realización de curvas del abastecimiento con cada fuente de agua y de energía.

Cada 5 años se realizará una prueba de resistencia de la manguera de las bocas de incendio equipadas(BIE), sometiéndola a presiones de prueba de 15Kg/cm2Pruebas de fugas en las mangueras

3 COLUMNA SECA

La instalación de la columna seca no será manipulable, excepto por el Servicio de Extinción de Incendios.

Las bocas de las columnas secas y sus tomas de alimentación deberán inspeccionarse después de habersido utilizadas.

Se evitará la colocación de objetos que obstruyan el acceso a las tomas o racores de conexión.

Las llaves de conexión siamesa permanecerán cerradas y las de seccionamiento abiertasTodas las tapas de los racores permanecerán bien colocadas y ajustadas

Cada 6 meses se realizará la comprobación de:

-La accesibilidad y señalización de la entrada de la calle y tomas de piso y su señalización, ----Comprobación del estado del engrase de los cierres- Comprobación del estado la posición de las llaves de paso-Comprobación de que las llaves de seccionamiento estén abiertas- Comprobación de que el estado de los tapones de los rácors estén bien colocados y ajustados

Cada año se realizará:

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-Inspección de las bocas de las columnas secas y de sus tomas de alimentación.-Inspección del estado de las tapas y del correcto funcionamiento de sus cierres, engrasándolos si esnecesario.

4 ROCIADORES

Se evitará el uso indebido de los elementos componentes del sistema.

No se manipulará ninguno de los elementos que forman el conjunto del sistema.

Cada 3 meses se realizará:

-Comprobación del buen estado de los rociadores, libres de obstáculos para su correcto funcionamiento.-Comprobación del buen estado de los componentes del sistema, especialmente de la válvula de prueba enlos sistemas de rociadores, o los mandos manuales de la instalación de los sistemas de polvo o los agentesextintores gaseosos.-Comprobación del estado de carga de la instalación de los sistemas de polvo (anhídrido carbónico, ohidrocarburos halogenados y de las botellas de gas impulsor cuando existan).-En los sistemas con indicaciones de control, comprobación de los circuitos de señalización y pilotos.-Limpieza general de todos sus componentes.


-Verificación de los componentes del sistema, especialmente los dispositivos de disparo y alarma.-Comprobación de la carga de agente extintor y del indicador de la misma (medida alternativa del peso opresión).-Comprobación del estado del agente extintor.-Prueba de la instalación en las condiciones de su recepción.

5 EXTINTORES

Las instrucciones de uso de extintores figuran en el propio aparato.

En caso de utilizar un extintor, se recargará inmediatamente.

No se retirará el elemento de seguridad o precinto del extintor si no es para su uso inmediato

No se cambiará el emplazamiento de los extintores, puesto que responde a criterios normativos.

En la revisión anual no será necesaria la apertura de los extintores portátiles de polvo con presiónpermanente, salvo que en las comprobaciones que se citan se hayan observado anomalías que lojustifiquen. En el caso de apertura del extintor, la empresa mantenedora situará en el exterior del mismo unsistema indicativo que acredite que se ha realizado la revisión interior del aparato. Como ejemplo de sistemaindicativo de que se ha realizado la apertura y revisión interior del extintor, se puede utilizar una etiquetaindeleble, en forma de anillo que se coloca en el cuello de la botella antes del cierre del extintor y que nopuede ser retirada sin que se produzca la destrucción o deterioro de la misma.

Cada 3 meses se realizará:

-Comprobación de su accesibilidad, el buen estado de conservación, seguros, precintos, inscripciones ymanguera.-Comprobación del estado de carga (peso y presión) del extintor y del botellín de gas impulsor (si existe) y elestado de las partes mecánicas (boquilla, válvulas y manguera), reponiéndolas en caso necesario.- Inspección ocular de seguros, precintos e inscripciones-Comprobar la fecha de revisión


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-Verificación del extintor, control de la presión-Verificación del extintor, control de precintos-Verificación del extintor, control de la accesibilidad-Verificación en caso de extintores de polvo con botellín de impulsión, estado agente del extintor-Verificación del estado de la manguera o lanza, válvulas y partes mecánicas-Recargar el extintor si fuese necesario

Cada 5 años se realizará el retimbrado y recarga del extintor, a partir de la fecha de timbrado, y por tresveces.

6 PUERTAS CORTAFUEGOS

Para la instalación y mantenimiento así como para la modificación de los componentes que integran unapuerta cortafuegos, cierrapuertas, cerraduras, bisagras y barras antipánico, será necesario seguir lasinstrucciones del fabricante. Nunca deben instalarse elementos no autorizados expresamente por elfabricante (cuñas, cerrojos, candados, cadenas etc.).

Las puertas cortafuego deben pasar inspecciones periódicas donde se revise el estado de la puerta, estadode los componentes fundamentales, la capacidad de autocierre y su vida útil. En este sentido, debido acaracterísticas de los componentes y aditivos que constituyen el aislamiento interno de la puertacortafuegos, se estima su vida útil en un máximo de 20 años.

Si el estado de deterioro de la puerta o sus componentes es grave, puede ser conveniente sustituir éstos ola puerta completa antes de agotar dicho plazo.

La empresa mantenedora o instaladora deberá emplear sólo personal experto, en caso de tener quesustituir algún componente, se usarán sólo componentes originales y de las mismas prestaciones.

Cada año se realizará la verificación del funcionamiento de la puerta y del cierre y el engrase de la puerta sifuese necesario.

Cada tres años se inspeccionará el estado de conservación de las puertas y sus elementos.

7 ESCALERAS DE EMERGENCIA

Se evitará cualquier uso que someta a los elementos a solicitaciones no previstas.

En caso de producirse fugas de saneamiento o abastecimiento que discurran junto a la base de laestructura, se repararán rápidamente para que la humedad no ocasione o acelere procesos de corrosión enplacas o bases de soportes, en combinación con heladas u otra patología como fisuras.

Cuando se prevea una modificación que pueda alterar las solicitaciones previstas, será necesario eldictamen de un técnico competente.

Los elementos estructurales deteriorados o en mal estado deberán repararse o sustituirse.

En las revisiones periódicas de mantenimiento de la estructura deberá dictaminarse si se precisa un estudiomás detallado.

No se manipularán los elementos estructurales ni se modificarán las solicitaciones previstas en proyecto sinun estudio previo realizado por un técnico competente.

Semestralmente se realizará una inspección visual por la posible aparición de humedades que puedandeteriorar el anclaje metálico de los soportes a la cimentación de la estructura metálica.

Cada 2 años se realizará una inspección visual, observando el estado de conservación de la proteccióncontra la corrosión y el fuego de la estructura, procediéndose al repintado o reparación si fuera preciso.Protección de la estructura metálica con antioxidantes y esmaltes o similares.

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INSTALACIÓNINSTALACIÓNCLIMATIZACIÓNCLIMATIZACIÓN

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Las torres de refrigeración y sistemas análogos estarán ubicados de manera que se reduzca al mínimo elriesgo de exposición de las personas a los aerosoles. A este efecto se deberán ubicar en lugares alejadostanto de las personas como de las tomas de aire acondicionado o de ventilación.

Los materiales constitutivos del circuito hidráulico resistirán la acción agresiva del agua y del cloro u otrosdesinfectantes, con el fin de evitar los fenómenos de corrosión, se evitarán los materiales que favorecen eldesarrollo de bacterias y hongos como el cuero, madera, fibrocemento, hormigón o los derivados decelulosa.

El diseño del sistema deberá hacerse de manera que todos los equipos y aparatos sean fácilmenteaccesibles para su inspección, limpieza, desinfección y toma de muestras.

Existirán suficientes puntos de purga para vaciar completamente la instalación y estarán dimensionadospara permitir la eliminación de los sedimentos acumulados.

Se deberán disponer de sistemas separadores de gotas de alta eficiencia cuyo caudal de agua arrastradoserá menor del 0,05 % del caudal de agua circulante.

Cualquier manipulación de los equipos, sus componentes o del sistema deberá hacerse por personalcualificado.

Se mantendrán las condiciones de seguridad especificadas en el proyecto del mismo y se pondrá encontacto del Servicio de Mantenimiento la aparición de cualquier anomalía.

No se deberá manipular partes interiores de los suministros de gasóleo, quemador, electricidad ni de lascentralitas de programación, ni se podrá modificar las ventilaciones de los recintos donde se ubiquen.

El Servicio de Mantenimiento siempre dispondrá a mano los documentos técnicos referentes alfuncionamiento de la instalación y piezas de recambio

El mantenimiento de las instalaciones realizará sobre los equipos y con la periodicidad que se detalla acontinuación.

1 FANCOIL


- Comprobar el correcto drenaje del desagüe- Revisión de ventiladores- Revisión y limpieza de filtros de aire

Con periodicidad semestral:

- Comprobar la operatividad de las electroválvulas de frío y/o calor- Revisión de unidades terminales agua – aire- Comprobar la estanquidad de las válvulas de interceptación- Revisión y limpieza de filtros de agua- Revisión del sistema de control automático

Con periodicidad anual:- Reapriete de las conexiones eléctricas- Comprobación estanquidad de circuitos de tuberías- Revisión de batería de intercambio térmico- Revisión del estado del aislamiento térmico de acometida a fancoil

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2 CLIMATIZADOR

Con periodicidad diaria se realizarán las siguientes tareas:

- Revisión del estado de la transmisión motor-ventilador- Comprobación de ruidos extraños

Con periodicidad mensual:

- Medición de la tensión eléctrica- Medición del consumo eléctrico de cada fase- Medición de la temperatura de retorno de aire- Medición de la temperatura de impulsión de aire- Medición de la temperatura del cuerpo del rotor del motor- Medición de la temperatura de los rodaminetos de los ventiladores- Comprobación de ausencia de ruidos extraños en los motores y los ventiladores

Limpieza del desagüe de la canaleta de recogida de condensados- Revisión del alineamiento de las poleas de acoplamiento entre motor y ventilador- Comprobación del tensado y estado de las correas de transmisión- Accionamiento de las válvulas de aislamiento de baterías de intercambio- Comprobación del funcionamiento de las válvulas automáticas- Comprobación del funcionamiento de los motores de accionamiento de las compuertas de aire- Revisión y limpieza de filtros de aire- Revisión mecánica del módulo de humectación- Revisión de ventiladores, asociados al climatizador- Comprobación tarado de elementos de seguridad, térmicos, etc


- Comprobación de la estanqueidad de las válvulas de interceptación, asociadas- Revisión y limpieza de los filtros de agua, asociados al equipo, si existen- Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor- Revisión de unidades terminales agua-aire- Comprobación del funcionamiento del sistema automático de control

Con periodicidad anual:

- Reapriete de las conexiones eléctricas- Contraste de manómetros de lectura- Contraste de los termómetros de lectura- Contraste de los presostatos de lectura- Medición de la velocidad de paso de aire a través de las baterías de intercambio- Medición del caudal de paso del fluido caloportador en las baterías de inter cambio con las válvulas

abiertas al 100 %- Medición del salto manómetrico de las baterías de intercambio con las válvulas abiertas al 100 %- Medicón del salto térmico de la batería de intercambio, frío y calor con las válvulas abiertas al 100 %- Limpieza y determinación de la potencia de las baterías de intercambio térmico- Comprobación del estado de los componentes de control (contadores, presostatos de flujo de aire)- Medición de la pérdida de carga de las válvulas automáticas- Comprobación y ajuste de la protección eléctrica diferencial- Comprobación y ajuste de la protección eléctrica del relé térmico- Reapriete de las conexiones eléctricas- Comprobación y medición de la resistencia de la conexión de puesta a tierra- Comprobación del estado del ventilador de refrigeración del motor- Medición de las revoluciones de funcionamiento del motor- Comprobación del aislamiento eléctrico- Comprobación del estado de los anclajes antivibratorios- Comprobación de las vibraciones- Comprobación de ausencia de ruidos extraños durante el funcionamiento y análisis de los mismos

(rodamientos en mal estado)- Determinación de los puntos de funcionamiento de los ventiladores en su curva de rendimiento- Comprobación del estado de conservación exterior del equipo

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- Comprobación del estado de aislamiento térmico del climatizador- Revisión del estado de las baterías de intercambio térmico- Revisión y limpieza de las secciones de impulsión y retorno de aire- Comprobación de la estanquidad en circuitos de tuberías

3 VENTILADOR-EXTRACTOR


- Comprobación de alineación motor-turbina- Comprobación del estado y tensado de correas- Engrase de rodamientos- Comprobación de elementos de seguridad, térmico, interruptor flujo aire, etc.- Revisión de ventilador con medida de potencia absorbida- Revisión y limpieza de filtros de aire asociados


- Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor - Revisión del sistema de control automático


- Comprobación del estado de los rodamientos, vibración- Reapriete de conexiones eléctricas- Comprobación de la correcta sujeción del equipo- Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire

4 RED DE TUBERÍAS


- Comprobar estanqueidad de válvulas de interceptación asociadas


- Comprobación del estado de sujeción, en zonas accesibles- Comprobación correcta dilatación de los ramales, en zonas accesibles- Comprobar la operatividad de los elementos de medida instalados- Revisión del estado del aislamiento térmico- Comprobación estanqueidad de circuitos de distribución

5 VALVULERÍA Y ACCESORIOS


- Purga de circuitos- Comprobación de tarado de elementos de seguridad


- Revisión del sistema de control automático- Limpieza de filtros asociados- Comprobación de la estanqueidad de las válvula de interceptación

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- Comprobación de la correcta dilatación de ramales, en zonas accesibles- Comprobar sustituyendo o ajustando si procede los elementos de medida instalados- Comprobar la correcta sujeción de accesorios- Comprobar, limpiando si procede los purgadores automáticos- Comprobar operatividad de las válvulas antirretorno- Comprobar estado de manguitos antivibratorios- Revisión del estado del aislamiento térmico

6 BOMBA DE CIRCULACIÓN


- Comprobación y anotación del salto manométrico- Comprobación del sistema de refrigeración de cojinetes, si existe- Comprobación del sistema de refrigeración de cierre, empaquetadura, cierre, etc- Comprobación de ausencia de ruidos extraños


- Medición de la tensión eléctrica- Medición del consumo eléctrico por cada fase- Comprobación de engrase y nivel de aceite, rellenando si es neceario- Medición de la temperatura de cuerpo de rotor- Medición de la temperatura del fluido caloportador del circuito- Comprobación de la ausencia de ruidos extraños- Verificación del sistema de refrigeración, si existe y cierre de empaquetadura- Comprobación del nivel de aceite de refrigeración de las bombas- Comprobación del cierre mecánico o empaquetadura- Comprobación del alineamineto del motor-bomba- Comprobación del acoplamineto motor.bomba- Accionamiento de las válvulas de cierre- Verificación de las presiones de impulsión y aspiración de la bomba- Comprobación tarado de elemento de seguridad, térmico, etc- Revisión de bombas


- Revisión y limpieza de filtro de aspiración de la bomba- Comprobación de la estanqueidad de válvulas de interceptación de bomba


- Reapriete de contactos eléctricos- Contraste de manómetros de lectura- Contraste de termómetro de lectura- Comprobación del estado de los anclajes antivibratoros- Comprobación de la ausencia de ruidos extraños durante el funcionamiento de la bomba y análisis

de los mismos (cavitación)- Determinación de los puntos de funcionamineto de la bomba en su curva de rendimiento- Comprobación del estado de los componentes de control y funcionamiento(contactores,

interruptores de flujo, etc)- Comprobación y ajuste de la protección eléctrica, relé térmico- Comprobación y ajuste de la protección diferencial- Reapriete de las conexiones eléctricas- Comprobación y medición de la resistencia de la conexión de puesta a tierra- Comprobación del estado del ventilador de refrigeración del motor- Comprobación de las vibraciones- Comprobación de la ausencia de ruidos extraños durante el funcionamiento del motor y análisis de

los mismos- Medición de las revoluciones de funcionamiento del motor

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- Comprobación del aislamiento eléctrico- Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías

7 DEPÓSITO DE INERCIA


- Comprobar la temperatura del depósito- Comprobar la operatividad del purgador automático- Comprobar el tarado de los elementos de seguridad, si existe (válvula seguridad, etc.)


- Comprobación de la estanqueidad de las válvulas de interceptación- Revisión del sistema de control automático asociado, si existe


- Comprobar la correcta sujeción del depósito- Revisión del estado del aislamiento térmico- Revisión de baterías de intercambio térmico, si procede.

8 DEPÓSITO DE EXPANSIÓN


- Limpiar el filtro de agua en depósitos que dispongan- Drenar condensados en compresor de aire- Comprobar el tarado de los elementos de seguridad, válvula seguridad, etc- Revisión del vaso de expansión


- Verificar la sujeción del equipo- Verificar la carga de aire con el vaso en vacío- Comprobar el correcto ajuste de los presostatos en vasos que dispongan- Reapriete eléctrico, si existe- Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías

9 INTERCAMBIADOR DE CALOR

Con periodicidad semestral se realizarán las siguientes tareas:

- Comprobar y anotar el salto de temperatura del circuito primario- Comprobar y anotar el salto de temperatura del circuito secundario- Comprobación de las válvulas de interceptación, asociadas al equipo- Revisión y limpieza de filtros de agua- Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor


- Limpieza general- Revisión del estado del aislamiento térmico- Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías

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10 COMPUERTA DE REGULACIÓN DE CAUDAL DE AIRE


- Revisión de unidades terminales de distribución de aire- Revisión del sistema de control automático, si procede


- Comprobación estanqueidad de las compuertas, abiertas y cerradas- Comprobación de actuación de servos y actuadores, si existen- Engrase de partes móviles que lo requieran- Reapriete eléctrico, si procede- Comprobación de resistencia de aislamiento en conductores y actuadores- Comprobar la dirección y velocidad del aire, ajustando si procede

11 DIFUSORES Y REJILLA


- Medición de la temperatura en el local acondicionador en verano- Medición de la temperatura en el local acondicionador en invierno- Medición de la velocidad del aire en el local acondicionado en verano- Medición de la velocidad del aire en el local acondicionado en invierno- Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire- Revisión y limpieza de filtros de aire- Revisión de unidades terminales de distribución de aire


- Medición de la temperatura de impulsión en los difusores en verano- Medición de la temperatura de impulsión en los difusores en invierno- Medición de la temperatura de retorno en las rejillas- Medición de la velocidad del aire de retorno en las rejillas- Medición del ruido ambiental

12 INDUCTOR DE AIRE


- Comprobar el correcto drenaje del desagüe- Revisión y limpieza de filtros de aire


- Comprobar la operatividad de las electroválvulas de frío y/o calor- Comprobar y anotar velocidad de aire primario- Revisión de unidades terminales agua – aire- Comprobar la estanquidad de las válvulas de interceptación


- Limpieza de toberas de aire- Revisión de batería de intercambio térmico- Revisión del estado del aislamiento térmico de acometida a inductor- Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías- Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire

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13 RED DE CONDUCTOS DE AIRE

Con periodicidad anual se realizarán las siguientes tareas:

- Comprobar estanquidad del circuito de distribución- Revisión de las sujeciones de la red- Medición de caudales en ramales significativos, impulsión y retorno- Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire- Revisión del estado del aislamiento térmico

14 RECUPERADOR CALOR DE AIRE


- Medición de la temperatura de retorno de aire- Medición de la temperatura de impulsión de aire- Comprobación del funcionamiento de los motores de accionamiento de las compuertas de aire- Revisión y limpieza de filtros de aire


- Revisión del sistema de control automático asociado, si existe- Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor


- Contraste de los termómetros de lectura- Medición caudal de paso del fluido caloportador en baterías de intercambio- Medición del salto térmico entre primario y secundario- Comprobación del estado de los componentes de control, contactores, interruptores de flujo, etc.- Reapriete de conexiones eléctricas- Comprobación del estado de los anclajes antivibratorios- Comprobación de las vibraciones- Comprobación del estado de conservación exterior del equipo- Comprobación del estado del aislamiento térmico, sóo en máquina- Revisión de baterías de intercambio térmico

15 RECUPERADOR CALOR DE AGUA


- Revisión y limpieza del filtro de aire, si existe- Revisión de ventiladores


- Revisión, limpieza o sustitución del filtro de agua- Comprobación de la estanqueidad de las válvulas de interceptación- Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor- Revisión del sistema de control automático


- Contraste de manómetros de lectura- Contraste de los presostatos de lectura- Medición de velocidad de paso de aire a través de baterías de intercambio- Medición del caudal de paso del fluido caloportador en baterías intercambio- Medición del salto térmico circuito primario y secundario

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- Comprobación del estado de los componentes de control, contactores, presostatos, interruptores deflujo, etc.

- Comprobación y ajuste de la protección diferencial eléctrica- Comprobación y ajuste de la protección eléctrica del relé térmico- Reapriete de las conexiones eléctricas- Comprobación y medición de resistencia de la conexión de puesta a tierra- Comprobación del estado de los anclajes antivibratorios- Comprobación del estado de conservación exterior del equipo- Comprobación del estado del aislamiento térmico, sólo en máquina- Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías- Revisión de baterías de intercambio térmico

16 RED NEUMÁTICA DE CONTROL


- Comprobar, sustituir o limpiar los filtros de aire de la red neumática- Comprobar que el equipo frigorífico asociado está operativo- Revisión del sistema de control automático- Comprobación estanqueidad de las válvulas de interceptación


- Comprobar la operatividad de los purgadores termodinámicos- Verificar que las presiones de suministro son correctas, ajustar si procede- Verificar que la presión de acumulación es correcta, ajustar si procede- Comprobación del estado de sujeción, en zonas accesibles- Desmontar y limpiar los reguladores de presión instalados- Comprobar la operatividad de los elementos de medida instalados- Comprobación estanqueidad de circuitos de distribución

17 REGULACIÓN Y CONTROL AUTÓMÁTICO


- Revisión del sistema de control automático


- Comprobación de las distintas fuentes de alimentación, si dispone- Comprobación con termómetro patrón de las entradas analógicas- Comprobación con polímetro, ohmetro, de las salidas analógicas- Comprobación de las salidas digitales- Comprobación que las aperturas y cierres de los actuadores corresponden a la señal emitida- Medición de aislamiento de líneas de alimentación- Reapriete de contactos eléctricos- Limpieza general

18 EQUIPO DE HUMECTACIÓN


- Depósito o bandeja de acumulación de agua: Debe comprobarse que no presenta suciedad general,algas, lodos, corrosión, o incrustaciones


- Revisión de circuito de recogida de condensados y de vapor

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- Revisión del estado de los electrodos- Comprobación de ausencia de calentamientos eléctricos- Depósito o bandeja de acumulación de agua: Debe comprobarse que no presenta suciedad general,

algas, lodos, corrosión, o incrustaciones- Pulverizadores: Debe comprobarse mediante inspección visual exterior que no presentan suciedad

general, corrosión, o incrustaciones- Revisión de aparatos de humectación


- Revisión y limpieza de desagüe y filtros- Revisión del sistema de control automático asociado- Comprobación de estanquidad de válvulas de interceptación


- Reapriete de conexiones eléctricas- Medición de la resistencia de aislamiento de los conductores- Limpieza de lanza- Revisión de estanqueidad de alimentación de agua- Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías- Conductos de aire: Revisar que se encuentran en buenas condiciones higiénicas y que no

presentan zonas húmedas

19 TRATAMIENTO DE AGUA


- Comprobar que los depósitos tienen producto suficiente- Comprobar la estanqueidad del circuito y su correcta sujeción- Comprobar la operatividad del descalcificador


- Anotar, si es posible la lectura del contador de agua- Comprobar la operatividad de las bombas dosificadoras- Comprobar el consumo de la bomba de recirculación si existe- Comprobar la lectura correcta de la sonda de cloro- Revisión de los sistemas de tratamiento de agua- Revisión de bombas


- Revisión del sistema de control automático


- Limpiar el filtro de aspiración y asociados- Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías

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INSTALACIONESINSTALACIONESESPECIALESESPECIALES

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1 INSTALACIONES AUDIOVISUALES

Las actuaciones de adecuación y conservación de las instalaciones audiovisuales serán realizadas porinstaladores autorizados.

El Servicio de Mantenimiento dispondrá de los documentos técnicos referentes al funcionamiento de estossistemas.

El mantenimiento y la manipulación de antenas colectivas, receptores parabólicos, amplificador, antena, asícomo la ampliación del número de torres será realizado por un técnico especialista.

No se utilizarán en ningún caso las antenas o sus mástiles de fijación como apoyo de andamios, tablones nielementos destinados a la subida de muebles o cargas.

Los recintos, patinillos y canaladuras provistos para las instalaciones de telecomunicación deberánpermanecer despejados

Se evitar cualquier manipulación en la red.

No se modificará la instalación ni se ampliará el número de tomas sin un estudio realizado por un técnicocompetente.

Después de fuertes vendavales se revisará el estado de las antenas y los receptores para detectar posiblesanomalías.

Desde la cubierta o espacios seguros para la inspección, se revisarála fijación del mástil y la torre, para detectar posibles corrosiones en anclajes, las pérdidas de tensión en lostirantes, tensores y otros elementos de sujeción.

Se realizará una revisión de la calidad de la señal e impermeabilización de los anclajes. El técnicoespecialista, revisará la reorientación de antenas y parábolas, en caso de que se encuentren desviadas, laganancia de señal en el amplificador, midiendo la señal de entrada y salida, la tensión de los tirantes ytensores, así como la presión en tuercas y tornillos.

Se revisará la imprimación de pinturas antioxidantes y se realizará la reparación de preamplificadores deantenas terrestres, conversores de parábolas y la impermeabilización de los anclajes del sistema.

El mantenimiento de las instalaciones realizará sobre los equipos y con la periodicidad que se detalla acontinuación.

Con periodicidad anual se realizarán las siguientes intervenciones:

PORTERO ELECTRÓNICO- Inspección del estado de conservación y comprobación del funcionamiento del aparato- Inspección del estado de conservación y comprobación del funcionamiento de las conexiones- Comprobación de la tensión

TELEFONÍA- Inspección del estado de conservación del cuadro de telefonía de las conexiones de líneas

ANTENAS- Comprobación del estado de conexiones y fijaciones- Comprobación del estado de señal- Comprobación del estado del tubo protector y de anclajes- Comprobación de la ganancia en señal del amplificador, medición de entrada y salida del mismo- Verificación de la luz interior del armario de protección- Verificación del estado de las conexiones y fijaciones del equipo- Verificación del estado de anclaje, la verticalidad, el estado del mástil, el cableado y conexiones

SISTEMA AUDIO

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- Comprobar el correcto funcionamiento del timbre, el altavoz, el micrófono y el pilito del timbre- Comprobación de la cámara de vídeo y del monitor- Verificación de las conexiones

SISTEMA DE VÍDEO- Comprobación del funcionamiento del timbre, el altavoz, el micrófono, el piloto del timbre- Verificar las conexiones y fijaciones

SISTEMA RECEPTOR- Inspección general del conjunto de la instalación comprobando y verificando su estado de

funcionamientoTELEVISIÓN

- Inspección visual, desde la cubierta u otros puntos que no entrañen peligro, de los sistemas decaptación para poder detectar problemas de corrosión de torre y mástil, pérdida de tensión en losvientos, desprendimiento parcial de las antenas o goteras en la base de la torre.

- Revisión del sistema de captación terrestre, reorientando las antenas y parábolas que se hayandesviado

- Reparación de los preamplificadores de antenas terrestres y los conversores de parábolas- Revisión de los cables de distribución, conjuntamente con las tomas y los conectores de los equipos

de Radio-TV, reparándose los defectos encontrados- Sustitución de las antenas u otro material dañado, como cables.- Ajuste de la tensión de los vientos y de la presión de las tuercas y tornillos, revestimiento con

imprimación de pintura antioxidante en los elementos metálicos expuestos a la intemperie yreparación de la impermeabilización de los anclajes del sistema.

- Comprobación de la ganancia de señal en el amplificador, midiendo la señal a la entrada y salidadel mismo

2 SISTEMA ANTIRROBO

Se comprobarán los indicadores cada vez que se produzcan deficiencias de suministro de energía

Se comprobarán los detectores por infrarrojo

Se evitará la cercanía de focos de calor, que dan lugar a variaciones importantes de temperatura y lacercanía de motores o máquinas eléctricas.

No se colocarán obstáculos en el recorrido del haz detector.

Con periodicidad mensual se realizará una inspección visual de los indicadores, se revisará elfuncionamiento del sistema mediante el pulsador del test y la comprobación del nivel de señal en elreceptor.

Cada 6 meses se revisará:

- La temperatura de alimentación- Los bornes de conexión con detectores- Ajustar temporizadores- Carga de baterías-Cada año se realizará una revisión general de la instalación:

-Chequeo centralizado del sistema-Revisión y limpieza de sensores, terminal exterior acústico y óptico-Pintado de aquellas zonas corroídas, si existieran -El engrase y ajuste de los mecanismos

3 ASCENSORES

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Es preceptivo el contrato de mantenimiento con una empresa inscrita en el Registro de EmpresasConservadoras. Los trabajos de reparación y mantenimiento serán realizados por una empresa contratada,que deberán estar cubiertas por una póliza de seguros de responsabilidad civil.

Los elementos y equipos de la instalación deberán ser manipulados única y exclusivamente por el personalde la empresa fabricante o por el servicio de mantenimiento contratado para tal efecto.

El cuarto de máquinas será accesible únicamente a la persona encargada del servicio ordinario y alpersonal de la empresa conservadora.

La empresa instaladora facilitará una llave para apertura de puertas en caso de emergencia a la personaencargada del servicio ordinario de los ascensores.

El uso de la llave de apertura de puertas en caso de emergencia se limitará exclusivamente a operacionesde rescate en momentos de averías.

La iluminación del recinto del ascensor permanecerá apagada, excepto cuando se proceda a reparacionesen el interior del mismo.

Si alguna de las comprobaciones realizadas por el usuario fuese desfavorable y observase alguna otraanomalía en el funcionamiento del ascensor, deberá dejar éste fuera de servicio cortando el interruptor dealimentación del mismo, colocará en cada acceso carteles indicativos de "No Funciona" y se avisará a losservicios de mantenimiento o empresa conservadora.

Si la anomalía observada es que puede abrirse una puerta de acceso al ascensor sin estar frente a ella elrecinto, además del letrero de "No Funciona", deberá dejarse fuera de servicio el ascensor y condenarse lapuerta, impidiendo su apertura.

Deberá conservarse en buen estado el libro de registro de revisiones.

Siempre que se revisen las instalaciones (atención de avisos, engrases y ajustes, reparación o recambio decualquier componente del conjunto), un instalador autorizado deberá reparar los defectos encontrados yreponer las piezas que así lo precisen.

No se utilizará el camarín por un número de personas superior al indicado en la placa de carga ni para unacarga superior a la que figura en la misma.

No se accionará el pulsador de alarma, salvo en caso de emergencia.

No se hará uso indiscriminado del botón de parada, debiendo utilizarse únicamente en caso de emergencia.

No se saltará ni se realizarán otros movimientos violentos.

No se obstruirán las guías de la puerta. No se obstaculizará el cierre de sus puertas

No se utilizará cuando, directa o indirectamente, se tenga conocimiento de que no reúne las debidascondiciones de seguridad.

No se utilizará como montacargas, para evitar su deterioro.

No se maltratarán sus acabados ni su botonera.

Periódicamente se procederá a la limpieza de la carpintería de acero; el acero inoxidable se limpiará conagua y jabón o detergente no clorado mediante una esponja, aclarando y secando posteriormente.

El mantenimiento de los ascensores se realizará con la periodicidad que se detalla a continuación.

Con periodicidad mensual se realizan las siguientes tareas:

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- Revisión de los ascensores a través del contrato de mantenimiento con la empresa- Limpieza del foso del recinto del ascensor.- Comprobación del funcionamiento del teléfono interior.- Comprobación del funcionamiento de la instalación de alumbrado del recinto del ascensor,

reparándose los defectos encontrados- Limpieza del cuarto de máquinas evitando que caiga suciedad al recinto

Cada seis meses:

- Revisión de los ascensores por una EIC (Entidad de Inspección y Control)- Revisión y subsanación de problemas que surjan en los ascensores eléctricos, en los siguientes

elementos:_Puertas de acceso y su enclavamiento._Cable de tracción y sus amarres._Grupo tractor y mecanismo de freno._Paracaídas y limitador de velocidad._Topes elásticos y amortiguadores._Alarma y parada de emergencia._Cabina y su acceso._Contrapeso._Circuitos eléctricos de seguridad, señalización y maniobras que afectan a la seguridad._Hueco del ascensor.

- Revisión y subsanación de problemas que surjan en los ascensores hidraúlicos en los siguienteselementos:_Puertas de acceso y su enclavamiento._Cable de tracción, si lo hubiera, y sus amarres._Grupo tractor._Topes elásticos y amortiguadores._Alarma y parada de emergencia._Cabina y su acceso._Circuitos eléctricos de seguridad, señalización y maniobras que afectan a la seguridad._Hueco del ascensor.

Cada cinco años:

-Inspección técnica general del conjunto de la instalación, comprobando y verificando el estado defuncionamiento, y determinando las correcciones y/o variaciones que deben realizarse para mejorarla ocorregirla.-Repintado de puertas de planta con saneado y preparación previa y dos manos de esmalte sintético

4 INSTALACION SOLAR FOTOVOLTAICA

Cualquier intervención en la instalación la realizará un técnico especialista realizado por personal técnicocompetente que permitirá mantener dentro de límites aceptables las condiciones de funcionamiento,prestaciones, protección y durabilidad de la instalación.

Se realizará una observación de la instalación que permita asegurar que los valores operacionales de lainstalación son correctos, se observarán los parámetros funcionales principales (energía, tensión, etc.) paraverificar el correcto funcionamiento de la instalación, incluyendo la limpieza de los módulos en el caso deque fuera necesario.

La instalación permanecerá protegida de golpes y exceso de humedad en las partes activas

Se evitará situar elementos frente a las placas fotovoltaicas que les arrojen sombra

Deberán sustituirse los elementos desgastados por el uso, para asegurar que el sistema funcionecorrectamente durante su vida útil.

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La instalación tendrá un libro de mantenimiento en el que se reflejen todas las operaciones realizadas asícomo el mantenimiento correctivo.

Con periodicidad diaria se realizará una inspección visual de los valores de radiación, energía, tensión, etc.,de la instalación.


- Comprobación, calibración y limpieza de los medidores y sistemas de adquisición y almacenamientode datos.

- Comprobación de las protecciones eléctricas- Comprobación del estado y limpieza de los módulos: comprobar la situación respecto al proyecto

original y verificar el estado de las conexiones- Comprobación del estado del inversor: funcionamiento, lámparas de señalizaciones, alarmas, etc- Comprobación del estado mecánico de cables y terminales (incluyendo cables de tomas de tierra y

reapriete de bornas), pletinas, transformadores, ventiladores/extractores, uniones, reaprietes,limpieza..


- Verificación del funcionamiento de todos los componentes y equipos- Revisión del cableado, conexiones, pletinas, terminales, etc.- Revisión de daños en la estructura soporte, deterioros, oxidación, etc.- Comprobación de baterías, nivel de electrolito, limpieza y engrasado de terminales, etc.- Comprobación de baterías, nivel de electrolito, limpieza y engrasado de terminales, etc.- Revisión del regulador de carga, comprobando caídas de tensión entre terminales, funcionamiento

de indicadores, etc.- Comprobación de caídas de tensión en el cableado de continua- Verificación de los elementos de seguridad y protecciones: tomas de tierra, actuación de

interruptores de seguridad, fusibles, etc.

5 INSTALACION SOLAR TÉRMICA

El mantenimiento debe realizarse por personal técnico competente que conozca la tecnología solar térmicay las instalaciones mecánicas en general. La instalación tendrá un libro de mantenimiento en el que sereflejen todas las operaciones realizadas así como el mantenimiento correctivo.

Cualquier intervención en la instalación la realizará un técnico especialista realizado por personal técnicocompetente que permitirá mantener dentro de límites aceptables las condiciones de funcionamiento,prestaciones, protección y durabilidad de la instalación.

El mantenimiento ha de incluir todas las operaciones de mantenimiento, y sustitución de elementosfungibles o desgastados por el uso, necesarias para asegurar que el sistema funcione correctamentedurante su vida útil.

Se evitará situar elementos frente a los paneles solares que les arrojen sombra y obstaculicen lasradiaciones solares.

El mantenimiento se realizará sobre los elementos y con la periodicidad que se detalla a continuación.

Con periodicidad trimestral se realizarán las siguientes tareas:

CAPTADORES- Inspección visual de condensaciones en los cristales en las horas centrales del día- Inspección visual de agrietamientos y deformaciones en juntas- Inspección visual de corrosión, deformación, fugas, etc.. en el absorbedor- Inspección visual de fugas en las conexiones- Inspección visual de degradaciones e indicios de corrosión en la estructura- Limpieza de cristales con agua y productos adecuados

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CIRCUITO PRIMARIO - Vaciado del aire del botellín del purgador manual

CIRCUITO SECUNDARIO - Purgado de la acumulación de lodos de la parte inferior del acumulador solar


CIRCUÍTO PRIMARIO- Inspección visual de ausencia de humedad y fugas en tuberías, aislamiento y sistema de llenado

CIRCUITO SECUNDARIO- Inspección visual de ausencia de humedad y fugas en tuberías, aislamiento

SISTEMA DE CAPTACIÓN- Inspección visual de diferencias son original de captadores, y de diferencia entre captadores- Inspección visual de condensaciones y suciedad en los cristales- Inspección visual de agrietamientos y deformaciones en juntas- Inspección visual de corrosión y deformación en el absorbedor- Inspección visual de deformaciones, oscilaciones y ventanas de respiración de la carcasa- Inspección visual de la aparición de fugas en las conexiones- Inspección visual de la posible degradación, indicios de corrosión y apriete de tornillos de la

estructura- Inspección visual de la posible degradación, indicios de corrosión y apriete de tornillos de la

estructuraCIRCUÍTO HIDRÁULICO

- Inspección visual de degradación, protección de uniones y ausencia de humedad del aislamientoexterior

- Vaciado del aire del botellín del purgador manual- Comprobación de la presión del vaso de expansión cerrado- Comprobación de la presión del vaso de expansión abierto- Control del funcionamiento y activación del sistema de llenado

Con periodicidad anual se revisará:

SISTEMA DE CAPTACIÓN- Tapado y destapado parcial del campo de captadores- Vaciado parcial del capo de captadores- Llenado parcial del campo de captadores

SISTEMA DE ACUMULACIÓN- Revisión de la presencia de lodos en el fondo del depósito- Comprobación del desgaste de los ánodos de sacrificio- Comprobación del buen funcionamiento de los ánodos de corriente impresa- Comprobación de la inexistencia de humedad en aislamientos

SISTEMA DE INTERCAMBIO- Control del funcionamiento de eficiencia y prestaciones del intercambiador de placas- Limpieza del intercambiador de placas- Control del funcionamiento de eficiencia y prestaciones del serpentín

CIRCUITO HIDRÁULICO- Comprobación de la densidad y PH del fluido refrigerante- Inspección visual de uniones y ausencia de humedad del aislamiento interior- Control del funcionamiento y limpieza del purgador automático- Comprobación de la estanqueidad de la bomba- Control de funcionamiento y realización de actuaciones (abrir y cerrar) para evitar agarrotamientos

de la válvula de corte- Control del funcionamiento y activación de la válvula de seguridad

SISTEMA ELÉCTRICO Y DE CONTROL- Comprobar la estanqueidad del cuadro eléctrico- Control del funcionamiento del diferencial y activación del mismo- Control del funcionamiento del termostato y activación del mismo- Control de funcionamiento de la verificación del sistema de medida y activación del mismo

SISTEMA DE ENERGÍA AUXILIAR- Comprobación del funcionamiento del sistema auxiliar y activación del mismo- Control del funcionamiento de las sondas de temperatura y activación de las mismas

Con periodicidad bianual:

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CIRCUÍTO HIDRÁULICO- Efectuar prueba de presión para comprobar estanqueidad

6 PARARRAYOS

En las instalaciones de protección contra el rayo, las reparaciones necesarias deberán procesarse con lamáxima urgencia, ya que un funcionamiento deficiente representa un riesgo elevado.

El usuario en estos casos deberá limitarse, dentro de sus escasas posibilidades, a la detección visual deaquellos aspectos que evidencian anomalías de los elementos visibles del conjunto, como corrosiones,desprendimientos o cortes. La consecuencia de estos hechos, al igual que el haber caído algún rayo en elsistema, supone la llamada a un instalador autorizado.

Siempre que se revisen las instalaciones, se repararán los defectos encontrados y, en caso de que seanecesario, se repondrán las piezas que lo precisen.

Después de cada descarga eléctrica deberá realizarse una inspección general del sistema, con especialatención a su conservación frente a la corrosión, firmeza de las sujeciones y comprobación de la continuidadeléctrica de la red conductora y su conexión a tierra.

La aparición de corrosiones, desprendimientos, cortes, etc. o cualquier otro tipo de anomalía, se pondrá enconocimiento de un técnico especialista inmediatamente, debido al peligro que entraña. Además, debetomarse la precaución de no realizar intervención alguna en tiempo nuboso o con amenaza de tormenta

En situaciones de tormenta no se estará próximo al conductor que une el pararrayos con la red de tierra.

Cada año se realizarán las siguientes tareas de comprobación:

- Verificación visual de que cualquier extensión o modificación de la estructura protegida necesita ono la instalación de disposiciones complementarias de protección.

- Verificación visual de la continuidad eléctrica de los conductores- Verificación visual de la fijación de los diferentes componentes y de las protecciones mecánicas- Verificación visual de que ninguna parte esté afectada por la corrosión- Verificación visual de que las distancias de seguridad sean respetadas y las uniones

equipotenciales sean suficientes y estén en buen estado- Medición de la continuidad eléctrica de los conductores no visibles- Medición de las resistencias de los conductores de tierra

Cada 4 años se realizará una inspección general del estado de la instalación revisando la sujeción delpararrayos, las fijaciones y las posibles corrosiones en la toma de tierra.

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PLAN DE MANTENIMIENTO PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIODEL EDIFICIO

dirección general de patrimonio y contratación

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