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Die neuen Rechtsinstrumente des
Wohnungsaufsichtsgesetzes
25.09.2014 Anna Zavelberg
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Wohnungsaufsichtsgesetz vom
10.04.2014
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Unterstützung
bei der
Wohnraum-
beschaffung
Beseitigung
unzumutbarer
Wohnverhältnisse
Schutz vor
Zweckent-
fremdung
Vorbemerkungen
• Aufgabencharakter
pflichtige kommunale Selbstverwaltungsangelegenheit,
daher keine Verwaltungsvorschriften seitens des Ministeriums.
• Gesetz der Daseinsvorsorge
Ansatzpunkt Art. 14 Abs. 2 GG: Sozialbindung des Eigentums,
Kein Gesetz gegen Vermieter,
Ziel: Erhalt von Wohnraum und Mieterschutz.
• Präventiven Ansatz betont und gesetzlich verankert
Die Gemeinden können selbst tätig werden, in dem sie bei Anzeichen
von Verwahrlosung in den Wohngebäuden und Außenanlagen
regelmäßige Überprüfungen durchführen.
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Vorbemerkungen
Anwendungsbereich: das Gesetz gilt
• für den freifinanzierten Wohnungsbau
Wohnraum (Wohngebäude, Wohnungen, inkl. der
Zubehörräume)
Nebengebäude und Außenanlagen werden in die Anwendung
eingeschlossen
bewohnt aufgrund Miet- oder Nutzungsverhältnisses
nicht vom Eigentümer selbst genutzt
• für den geförderten Wohnungsbau, soweit nicht die Regelungen
des WFNG entgegenstehen
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Einleitung des Verfahrens • Eigene Wahrnehmung
• Meldungen von Bewohnern, Nachbarn
• Meldungen anderer Stellen: Ämter, Mieterverein, Jobcenter
Abgrenzung zum Mietrecht
• keine Subsidiarität
• i.d.R. zunächst auf Vermieter verweisen
Abgrenzung zu anderen Zuständigkeiten WAG ist so ausgerichtet, dass die Wohnungsämter Maßnahmen
ergreifen können, um alle Missstände zu beheben
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Verfahrensarten
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§ 7
Instandsetzungs-
anordnung
§ 8
Unbewohnbar-
keitserklärung
§ 9
Anordnung der
Teilräumung bei
Überbelegung
I. Anordnung von Instandsetzungsmaßnahmen
§ 7 Abs.1 Wenn Verwahrlosung vorliegt oder ein Missstand
besteht, haben die Gemeinden nach pflichtgemäßem
Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Ermächtigungsgrundlage als Generalklausel
• Keine Unterscheidung zwischen der mangelnden Ausstattung
und der unterlassenen Instandhaltung
• Für die Instandsetzungsanordnung und alle Begleitmaßnahmen,
z. B. die vorübergehende Teilräumung wegen der
Instandsetzungsmaßnahmen
• Spezialgesetzliche Regelungen ergänzen das allgemeine
Verwaltungsrecht
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Tatbestand: Verwahrlosung
Verwahrlosung liegt vor, wenn ein Missstand droht. Dies kann sich
insbesondere daraus ergeben, dass notwendige Erhaltungsarbeiten
nach § 5 vernachlässigt wurden.
Vorstufe zum Missstand – Prozess der zu einem Missstand führen kann.
Beispiele: Vermüllung, Verschmutzung, Schäden an der Fassade oder
im Eingangsbereich etc.
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Tatbestand: Missstand
Oberbegriff, der alle Ausstattungsdefizite umfasst.
Ein Missstand besteht, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung des
Gebrauchs zu Wohnzwecken gegeben ist.
Der Gebrauch zu Wohnzwecken ist insbesondere erheblich
beeinträchtigt, wenn
• Anforderungen an die Ausstattung (§ 4) nicht erfüllt sind
und
• der Verfügungsberechtigte seinen Pflichten (§ 5) nicht
nachgekommen ist.
Abgrenzung zu Mängeln im Mietrecht.
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§ 4 Anforderungen an die Ausstattung von Wohnraum
Der Anwendungsbereich wird von der baulichen Ausstattung
auf den ausstattungstechnischen und hygienischen Bereich erweitert.
1. ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung,
2. Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit,
3. Anschluss von Energie-, Wasserversorgung und Entwässerung,
4. Feuerstätte oder Heizungsanlage,
5. Anschluss für eine Kochküche oder Kochnische und
6. sanitäre Einrichtung.
Die Ausstattung muss funktionsfähig und nutzbar sein.
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Dies gilt auch für die weitere Ausstattung, insbesondere für
Balkone und Loggien und
Treppen, Aufzugs-, Haustür-/Türschließ- oder Beleuchtungs-
anlagen in allgemein zugänglichen Räumen.
Bei zentralen Heizungsanlagen muss die Versorgung mit
Heizenergie sichergestellt sein; dies gilt entsprechend für die
zentrale Strom- und Wasserversorgung.
In den Außenanlagen müssen insbesondere die Zugänge zu
Wohngebäuden sowie Innenhöfe und Kinderspielflächen funktionsfähig
und nutzbar sein.
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§ 5 Pflichten des Verfügungsberechtigten
Wohnraum ist vom Verfügungsberechtigten so auszustatten, zu
erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße
Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist.
Die Pflichten umfassen
• die Ausstattung,
• die Instandhaltung und
• die Instandsetzung.
Anknüpfungspunkt für die Bestimmung des Pflichtenkreises des
Verfügungsberechtigten sind u.a. die Pflichten nach dem Mietrecht.
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Besonderheit: Sachverhaltsermittlung
Grundsatz: Behörde klärt den Sachverhalt auf.
Durchbrechung des Grundsatzes in § 6 Absatz 2:
wenn nach durchgeführter Sachverhaltsermittlung der
hinreichende Verdacht besteht, dass der Missstand bauseitig
begründet ist, kann die Gemeinde anordnen, dass der
Verfügungsberechtigte die weitere notwendige
Sachverhaltsaufklärung durchführt.
Beispiele:
• Der Verfügungsberechtigte bestreitet die Ermittlungen
• Die Ursache des Mangels ist nicht zu ermitteln
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Zwischenergebnis: Verwahrlosung besteht oder ein Missstand liegt vor.
Maßnahmen ergreifen Die Gemeinden treffen die die erforderlichen Maßnahmen nach
pflichtgemäßem Ermessen. Es gilt das Opportunitätsprinzip.
• Aufforderung zur freiwilligen Abhilfe
Aufforderung an den Verfügungsberechtigten, die Instandsetzung
vorzunehmen
es sei denn sofortiges Handeln erforderlich
in vielen Fällen bereits zielführend, vor allem vor dem Hintergrund
der drohenden Anordnungen
gleichzeitig Anhörung für die Anordnung der Instandsetzung
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• Anordnung der Instandsetzung mit Fristsetzung
Der Inhalt der Maßnahmen ergibt sich aus den Defiziten
Es gelten die Vorschriften des VwVfG NRW
• Androhung von Zwangsmitteln
Zwangsgeld und/oder Ersatzvornahme
Es gelten die Vorschriften des VwVG NRW
• Wenn Ersatzvornahme durchgeführt wird, dann sind die Kosten
über die öffentliche Last abgesichert.
Die öffentliche Last ermöglicht im Fall der Zwangsversteigerung die
bevorrechtigte Befriedigung.
• Bußgeldverfahren
Tatbestände wurden angepasst und der Rahmen auf 50.000 € erhöht.
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Ausnahmen § 7 Absätze 3 und 4 (Ausfluss aus Artikel 14 GG)
• Wirtschaftliche Unzumutbarkeit
Darlegungslast liegt beim Verfügungsberechtigten
• Vermietung des Wohnraums wird aufgegeben (Umnutzung, Leerstand)
Dann ist die Entscheidung der Gemeinde erforderlich, ob
Ersatzvornahme erfolgen soll oder
Schutz der Bewohner durch Erklärung der Unbewohnbarkeit
gewährleistet wird.
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II. Unbewohnbarkeitserklärung Instrument, um die Räumung anzuordnen und weitere Nutzung zu
untersagen.
Tatbestand
• Beseitigung von Missständen kann nicht angeordnet werden
oder
• den Bewohnern drohen erhebliche gesundheitliche Schäden
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Anordnungen für den
Verfügungsberechtigten:
• Erklärung der Unbewohnbarkeit
• Untersagung der weiteren Nutzung
Bewohner:
• Bekanntgabe der Unbewohnbarkeitserklärung
• Räumungsanordnung
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III. Überbelegung
Mindestgrößen für Wohnflächen definiert:
für jede Bewohnerin oder jeden Bewohner mindestens 9 m²,
für jedes Kind bis sechs Jahren mindestens 6 m²
Tatbestand: Unterschreiten einer Mindestwohnfläche
Instrument: Anordnung der Teilräumung
Ziel der Vorschrift
• Ausbeutungspraxis unterbinden: Vermietung von Schlafstellen
• Abgrenzung: Bewohner begnügen sich mit geringem Wohnraum
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Ersatzwohnraum § 8 Abs. 4: die Gemeinde kann vom Verfügungsberechtigten die
anderweitige Unterbringung der Bewohner verlangen, z. B.
Fortsetzung des Mietverhältnisses im eigenen Bestand des
Verfügungsberechtigten.
§ 9: bei der Überbelegung wurde diese Regelung bewusst nicht
aufgenommen, um dem Geschäftsmodell der unseriösen Eigentümer
nicht zuzuarbeiten.
• Ziel: Vermeidung von Obdachlosigkeit
• Gedanke der Daseinsvorsorge
• Unterbringungsstrategie
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Betretungsrecht
• mit Einwilligung der Bewohner inhaltlich entsprechend der alten
Rechtslage
• ohne Einwilligung der Bewohner wurde auf 2 Konstellationen
begrenzt: Überprüfung, ob Wohnraum entgegen § 8 unzulässig
genutzt wird oder nach § 9 überbelegt ist.
Betretungsrecht ermöglicht keine Durchsuchung!
Informationsrecht
Die Bewohner können auf Antrag über
den Stand des Verfahrens,
•die Sachverhaltsermittlung und
•über Anordnungen informiert werden.
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Anwendung des WAG auf den geförderten Wohnraum
§ 1 Abs. 2: Die Vorschriften des WAG finden auch auf den geförderten
Wohnraum Anwendung, soweit dessen Regelungen nicht entgegen-
stehen.
§ 21 WFNG regelt die Instandsetzung für geförderten Wohnraum.
Auf die Verwahrlosung oder Missstände bei Zubehörräumen,
Nebengebäuden, Außenanlagen findet das Verfahren nach § 7 WAG
Anwendung. Die beiden Rechtsgrundlagen werden im Bescheid
genannt, wenn der Wohnraum und Zubehörräume instand gesetzt
werden sollen.
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Ausblick
Leitfaden wird derzeit erarbeitet
Arbeitsgruppe aus Vertretern des MBWSV und der kommunalen
Spitzenverbände
Erläuterung des Verfahrens
Mustertexte
Fragen und Antworten aus Bürgersicht i.S.v. FAQ
Eingestellt auf der Homepage des Ministeriums
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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