diÁrio das leis ltda. · sérgio jacomino sylvio campos lindenberg filho sylvio capanema thales...
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2 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Alexandre Berthe PintoAngelo Volpi NetoAntonio Artêncio FilhoArnon VelmovitskyBruno Bittencourt BittencourtBruno Medeiros BastosCarlos Roberto TavarnaroDaniel Alcântara Nastri CerveiraDaphnis Citti de LauroEzequiel FrandolosoFelícia Ayako HaradaFelipe Leonardo RodriguesFrancisco dos Santos Dias Bloch
Frank Wendell ChossaniGeraldo Beire SimõesJaques BushatskyJoão Pedro Lamana PaivaJosé Flávio Bueno FischerJosé Hildor LealKênio de Souza PereiraKiyoshi HaradaLucas Bento SampaioLuís Ramon AlvaresLuiz Antonio Scavone JuniorLuiz Ribeiro O. N. Costa JuniorMarcelo Manhães de Almeida
Mário Cerveira FilhoMichel Rosenthal WagnerOlivar VitalePaulo Caldas PaesRenato SavyRodrigo Alves ZaparoliRodrigo KarpatSamuel Luiz AraújoSérgio JacominoSylvio Campos Lindenberg FilhoSylvio CapanemaThales Pontes BatistaWendell Salomão
Colaboradores:
Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599
Conselho Editorial:Edson Guedes JuniorGabriel Henrique Borges RibasHeronides Dantas de FigueiredoMauricio Francisco [email protected]
DIÁRIO DAS LEIS LTDA.CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40R. Bocaina, 54 - 05013-901 - São Paulo - SP11 3673-3155 - www.diariodasleis.com.brAdministração: 11 [email protected]: 11 3673-3801 / [email protected]ão: Gráfica Mais MNota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial.Os artigos assinados não refletem necessariamentea opinião da direção do Diário das Leis.
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32ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
SumárioAluguéis: Licitude no pagamento antecipado dos aluguéis somente por
vontade declarada do locatário ................................................................................ 17
Assembleia Virtual: Sua utilização no condomínio ...................................................... 18
Associação de Moradores: É ilegal a cobrança de taxa condominial de umarua “sem saída” ........................................................................................................ 33
Assuntos CartoráriosÉ necessário averbar o cancelamento do contrato de doação ..................................... 27Tribunal cancela escritura de compra e venda feita por quadrilha especializada
em fraude imobiliária ............................................................................................... 28
Compra e VendaDesconto de 50% na documentação do seu primeiro imóvel? ..................................... 5Anulada a cláusula contratual que permitia a entrega de imóvel por prazo
indeterminado .......................................................................................................... 7Muro pago pelo comprador foi restituído pela construtora porque não constava
em contrato .............................................................................................................. 8
CondomínioSíndico e seus direitos ................................................................................................. 21Locatário incendiou unidade condominial - O que o condomínio pode fazer? .............. 24O condomínio pode obrigar o lojista a manter a sua loja fechada em caso de
inadimplência? ......................................................................................................... 26Condômino convidado a retirar-se da assembleia não comprova o dano moral .......... 26
Corretagem: Imobiliária deverá restituir 20% do valor pago pelo adquirente ............ 9
Direito de Vizinhança: Proprietário comprova os danos causados pela obrado seu vizinho .......................................................................................................... 29
Inventário e Herança: Sobrinhos-netos têm direito à herança por representação ...... 30
LocaçãoImpossibilidade do locador reaver o imóvel mediante denúncia vazia ........................ 10Proprietário que mandou desligar energia elétrica de imóvel deve indenizar morador ... 13É necessário traduzir contrato de locação para estrangeiro? ...................................... 14A entrega das chaves e as obrigações do locatário ..................................................... 16
Locação Comercial: Locatária arcará com os honorários do perito .............................. 15
Locação - Retificação: Quando o nome do cônjuge deverá constar nocontrato de locação? ................................................................................................ 15
Tributos: Contribuição de melhoria e imposto de renda sobre ganho decapital - “bis in idem”? ............................................................................................. 31
Índices de Correção Monetária .................................................................................... 35
52ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Compra e Venda
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Você sabia que possui direito a um desconto de50% na documentação do seu primeiro imóvel?
Sara Dias*
Muitas pessoas não sabem,
mas ao adquirir um imóvel
você pode ter 50% de des-
conto no pagamento dos
emolumentos.
Tal benefício está previsto
nas Leis nºs 6.015/73 e
6.941/81, que preveem o se-
guinte texto:
“Art. 290. Os emolumentos
devidos pelos atos relaciona-
dos com a primeira aquisição
imobiliária para fins residen-
ciais, financiada pelo Sistema
Financeiro da Habitação, se-
rão reduzidos em 50% (cin-
qüenta por cento).”
Ou seja, para que você te-
nha acesso ao desconto o seu
imóvel deve ser financiado
pelo SFH - Sistema de Finan-
ciamento Habitacional.
Mas, Sara, e se eu tiver
comprado meu imóvel a vis-
ta, ou por outro meio de fi-
nanciamento?
Nessas duas hipóteses, a
lei é clara quanto à negativa.
O desconto somente será
efetivado se você estiver ad-
quirindo seu primeiro imóvel
através do SFH.
O valor deverá ser confir-
6 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Compra e Venda
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mado com o Cartório da ci-
dade, onde será efetuado o re-
gistro.
Outro ponto legal a ser des-
tacado, é o desconto para
quem estiver adquirindo um
imóvel pelo programa “Minha
Casa, Minha Vida”, que pode
chegar a até 75%, conforme
Lei 11.977/09, senão vejamos:
“Art. 43. Os emolumentos
referentes a escritura pública,
quando esta for exigida, ao re-
gistro da alienação de imóvel
e de correspondentes garanti-
as reais e aos demais atos re-
lativos ao imóvel residencial
adquirido ou financiado no âm-
bito do PMCMV serão reduzi-
dos em: (Redação dada pela
Lei nº 12.424, de 2011).
I - 75% (setenta e cinco por
cento) para os imóveis
residenciais adquiridos do FAR
e do FDS; (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011).
II - 50% (cinquenta por
cento) para os imóveis
residenciais dos demais em-
preendimentos do PMCMV. (In-
cluído pela Lei nº 12.424, de
2011).”
Então relembrando, é neces-
sário para conseguir o descon-
to:
- Ser o primeiro imóvel (a
certidão poderá ser emitida
pela Caixa Econômica Federal
ou feita a próprio punho e en-
tregue no cartório);
- O imóvel ter destinação
exclusivamente residencial;
- A forma de financiamento
deve ser realizada pelo Siste-
ma Financeiro de Habitação.
É importante destacar tam-
bém que muitas vezes esse
processo de financiamento-pa-
gamento-escrituração é reali-
zado pela própria construtora
que você adquiriu o imóvel.
Nesses casos o correto é
solicitar à empresa, o extrato
dos serviços cobrados pelo ban-
co e cartório, analisando-os.
Caso o desconto tenha sido
menor de 50%, você pode so-
licitar a revisão e até mesmo
com uma demanda judicial, se
for necessário.
* A autora é Advogada e atua no escritório Bernardo Advogados Associados.
72ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Compra e Venda
Anulada a cláusula de contratual que permitia aentrega de imóvel por prazo indeterminado
Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Indenização por dano moral.O promitente comprador adquiriu um imóvel com prazo de entrega para janeiro de 2010.
Consta, no contrato, uma cláusula que dizia que tal prazo era meramente estimativo, podendo
variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento com a instituição financei-ra, ainda com previsão de dilação de 180 dias e, em caso de força maior ou caso fortuito, o prazo
seria indeterminado.
O imóvel foi entregue, com atraso, em agosto de 2011, sendo constatados vários problemas deconstrução.
A promitente vendedora afirmou que, de acordo com a cláusula nº 5 do contrato, a previsão de
entrega do imóvel está correta e que os problemas de construção alegados pelo promitente com-prador não foram comprovados.
O Tribunal declarou nula a cláusula nº 5 do contrato que condicionava o prazo para a entrega do
imóvel e que permitia que o prazo fosse indeterminado.Portanto, a promitente vendedora foi condenada na obrigação de fazer e proceder aos reparos no
imóvel do promitente comprador, devendo concluir os trabalhos de reparos no prazo de 60 dias, sob
pena de multa diária no valor de R$ 300,00 e ainda ao pagamento de danos materiais, relativos aosvalores dispendidos pelo promitente comprador a título de aluguel e condomínio, mais multa mora-
tória de 2% sobre o valor do contrato e, por danos morais no valor de R$ 15.000,00.
Ementa: Apelação Cível. Ação de indenização. Preliminar. Representação processual. Nulidadesem prejuízo. Dano moral. Aluguéis. Restituição. Astreintes. Honorários recursais.
Dados da Decisão: TJGO - 82300-43.2012.8.09.0011 – Relator: Roberto Horácio Rezende -Data do julgamento: 2.5.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
8 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Compra e Venda
Muro pago pelo comprador foi restituído pelaconstrutora porque não constava em contrato
Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Restituição de Valores cumulada com indeniza-
ção por danos morais envolvendo a aquisição de um imóvel em construção, que faz parte do Progra-
ma Habitacional “Minha Casa, Minha Vida”.A construtora alegou que fora edificado um muro de divisão para cada casa, que não integrava o
projeto original, porém é benfeitoria útil e que seria cobrada à parte dos compradores. Alegou
ainda, que os custos de registro no cartório de imóveis, estavam estipulados em contrato e que nãocabe devolução, ainda, que se deve levar em consideração a boa-fé objetiva dos contratos.
O Tribunal entendeu que não houve concordância do comprador em relação à edificação do
muro, por isso não comporta acolhimento e que a construtora não comprovou os gastos da constru-ção, por isso deve ser restituído o valor da edificação. Quanto às eventuais despesas pagas com o
registro de imóveis, cabe ao comprador do imóvel suportar.
Ementa: Aquisição de imóvel em construção. Construtora que cobrara preço adicional, alegandoampliação de benfeitorias. Ausência de pactuado no referido item. Restituição simples do valor em
referência apto a sobressair, mesmo porque o muro aludido não fora impugnado, logo, não existe
dolo. Despesas com registro de imóvel comprovadas, portanto, a devolução não tem supedâneo.Apelo provido em parte.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1009700-72.2016.8.26.0664 – Relator: Natan
Zelinschi de Arruda - Data do julgamento: 19.12.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
92ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Corretagem
Imobiliária deverá restituir 20% do valor pagopelo adquirente e a comissão de corretagem
Comentário do BDI: Trata-se compromisso de compra e venda de imóvel em que foi celebradoo distrato por falta de pagamento da adquirente.
A imobiliária sustentou ser cabível a retenção de 25% ou 30% dos valores pagos pela adquirente,
como forma de reembolso das despesas com a venda. Diz ser indevida a devolução dos valorespagos a título de corretagem, pois a adquirente estava ciente da impossibilidade de restituição dos
valores. Declarou ainda, que não há abusividade a ser suscitada sobre as cláusulas contratuais, não
tendo sido constatado erro, dolo, coação ou fraude no compromisso celebrado. Por fim, pede pelaredução dos honorários sucumbenciais, dada a pouca complexidade do tema, sugerindo a quantia
de R$ 300,00, e que a devolução dos valores seja feita de forma parcelada.
O Tribunal decidiu que a imobiliária irá restituir ao adquirente o percentual de 20% sobre osvalores pagos pelo preço do imóvel. Quanto à devolução da verba de corretagem, a imobiliária não
comprovou a ocorrência de qualquer tipo de comunicação a esse respeito ao adquirente do imóvel.
Portanto, a imobiliária arcará com a restituição, atualizada monetariamente, desde o desembolso eacrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados desde a citação e também ao pagamento
dos honorários, arbitrados em 10% do valor da condenação.
Ementa: Compromisso de compra e venda. Distrato já celebrado. Admitida, porém, a majoraçãoda retenção para 20% dos valores despendidos. Abusividade da previsão do distrato que se pode
reconhecer, inclusive diante de entendimento pacificado por súmulas deste Tribunal de Justiça.
Atualização das parcelas desde o desembolso. Ressarcimento dos valores pagos pelo serviço decomissão de corretagem. Falta de adequada informação prévia e destacada quanto ao valor de
despesas havidas com a intermediação. Comunicação que se deu apenas no momento da consuma-
ção do ajuste. Abusividade no repasse. Sentença revista em parte. Recurso da ré parcialmenteprovido.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1044367-57.2016.8.26.0576 – Relator: Claudio
Godoy – Data do julgamento: 20.12.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
10 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Da impossibilidade de o locador reaver o imóvellocado mediante denúncia vazia em caso de sucessivas
prorrogações que contabilizem o prazo de 30 meses
Marcelle Mariá*
A Lei de Locações (Lei nº
8.245/1991) prevê, em seu
art. 46[1], que as locações fir-
madas mediante contrato es-
crito com prazo determinado
“igual ou superior a 30 me-
ses”, implicarão em resolução
imediata do contrato ao final
do prazo estipulado, sem ne-
cessidade de qualquer notifi-
cação ou aviso.
Por sua vez, findo o prazo
e continuando o locatário a
exercer a posse do imóvel sem
qualquer oposição do locador,
o contrato de locação passará
a viger por prazo indetermi-
nado, situação em que será
possível ao locador rescindi-
lo mediante notif icação
imotivada e respeitando-se o
aviso prévio de 30 dias.
Neste ponto, importante
destacar que a Lei de Loca-
ções define e conceitua que a
possibilidade de o locador re-
aver o imóvel locado median-
te notificação imotivada é a
denúncia vazia. De outro
modo, nas situações em que
a lei expressamente exige
uma motivação a denúncia
será cheia.
Assim, a controvérsia leva-
da ao Superior Tribunal de
Justiça referiu-se justamente
ao termo “igual ou superior a
30 meses” contido no menci-
onado art. 46, pois, analisan-
do a situação posta e inter-
pretando a legislação ficou
consignado que:
Locação
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112ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Locação
Não é cabível a denúncia
vazia quando o prazo de 30
(trinta) meses, exigido pelo
art. 46 da Lei nº 8.245/1991,
é atingido com as sucessivas
prorrogações do contrato de
locação de imóvel residencial
urbano.
Isto é, para que determi-
nada situação se amolde ao
disposto no art. 46, é neces-
sário que os 30 meses sejam
relativos ao contrato original-
mente firmado com este pra-
zo, não sendo possível com-
putar o prazo através de pror-
rogações contratuais, portan-
to, não podendo o contrato,
neste último caso, ser rescin-
dido mediante denúncia vazia
do locador.
Desse modo, nas situações
em que o contrato não seja
originalmente pactuado com o
prazo determinado igual ou
superior a 30 meses, o loca-
dor, em regra, não poderá re-
aver o imóvel[2], ainda que
já esteja ele vigendo por pra-
zo indeterminado, a não ser
nos casos expressamente per-
mitidos em lei, ou seja, medi-
ante denúncia cheia.
Tal estudo tem extrema re-
levância, pois, o rol de situa-
ções permitidas como motiva-
ção da denúncia cheia é
taxativo e limitado, sendo
elas:
– Situações elencadas pelo
art. 9º da Lei de Locações[3];
– Pela extinção do contra-
to de trabalho, quando para
esse fim a locação foi firma-
da;
– Para a realização de
obras;
– Para uso próprio, dos as-
cendentes ou descendentes
do locador;
– Para demolição e
edificação licenciada ou para
a realização de obras aprova-
das pelo Poder Público, que
aumentem a área construída,
em, no mínimo, vinte por cen-
to ou, se o imóvel for desti-
nado a exploração de hotel ou
pensão, em cinquenta por
cento;
– Quando a locação for “ve-
lha”, isto é, tiver mais de 5
anos ininterruptos.
Diante de tanto, fica claro
o intuito legislativo de prote-
ger o locatário, no sentido de
se estabelecer mecanismos
que visam a continuidade da
moradia, seja influenciando
para que os contratos de lo-
cações sejam firmados com o
prazo razoável de 30 meses,
seja impondo medidas para
evitar que o contrato seja ar-
bitrariamente rescindido pelo
locador quando ele não hou-
ver sido firmado naquele pra-
zo.
Convém lembrar, por fim,
que a rescisão do contrato por
parte do locatário é mais fle-
xível, estando ele sujeito ape-
nas à necessidade de proce-
der à prévia notificação ou ao
pagamento de multa propor-
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12 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
cional ao cumprimento do
contrato, conforme for o
caso[4].
NOTAS
[1] Art. 46. Nas locações
ajustadas por escrito e por
prazo igual ou superior a trin-
ta meses, a resolução do
contrato ocorrerá findo o pra-
zo estipulado, independente-
mente de notificação ou avi-
so.
§ 1º. Findo o prazo ajusta-
do, se o locatário continuar na
posse do imóvel alugado por
mais de trinta dias sem oposi-
ção do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação por pra-
zo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições
do contrato.
§ 2º. Ocorrendo a prorro-
gação, o locador poderá de-
nunciar o contrato a qualquer
tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupação.
[2] Art. 4º. Durante o pra-
zo estipulado para a duração
do contrato, não poderá o lo-
cador reaver o imóvel aluga-
do. Com exceção ao que esti-
pula o § 2º do art. 54-A, o lo-
catário, todavia, poderá
devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao pe-
ríodo de cumprimento do con-
trato, ou, na sua falta, a que
for judicialmente estipulada.
[3] Art. 9º. A locação tam-
bém poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prá-
tica de infração legal ou
contratual;
III - em decorrência da fal-
ta de pagamento do aluguel e
demais encargos;
IV - para a realização de re-
parações urgentes determina-
das pelo Poder Público, que
não possam ser normalmente
executadas com a permanên-
cia do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recuse a
consentilas.
[4] Art. 4º. (...). Parágrafo
único. O locatário ficará dis-
pensado da multa se a devo-
lução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empre-
gador, privado ou público, para
prestar serviços em localida-
des diversas daquela do início
do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo
de, no mínimo, trinta dias de
antecedência.
(...).
Art. 6º. O locatário poderá
denunciar a locação por prazo
indeterminado mediante aviso
por escrito ao locador, com
antecedência mínima de trin-
ta dias.
Parágrafo único. Na ausên-
cia do aviso, o locador poderá
exigir quantia correspondente
a um mês de aluguel e encar-
gos, vigentes quando da
resilição.
Locação
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* A autora é Advogada, especialista em Advocacia Cível, pela ESA/MG e professora de Direi-
to, especializanda em Docência Jurídica.
132ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
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Locação
Proprietário que mandou desligar energiaelétrica de imóvel deve indenizar morador
Kleber Madeira*
A 2ª Turma Cível do TJDFT
negou provimento a recurso de
locador e manteve a íntegra
da sentença da 1ª Vara Cível
de Samambaia, que o conde-
nou a pagar indenização por
danos morais ante pedido de
desligamento de energia elé-
trica, feito à CEB, para obrigar
a locatária a desocupar imó-
vel. A decisão foi unânime.
A autora conta que, em abril
de 2015, locou, da mãe do réu,
o imóvel em questão, sendo
que, em julho do mesmo ano,
foi surpreendida com a notícia
de que o imóvel não mais per-
tencia à locadora original, mas
sim ao réu, que manifestou
desejo de continuar o contra-
to. Nada obstante, afirma que
ele passou a perturbar-lhe o
sossego e, em agosto do mes-
mo ano, pediu para que a au-
tora deixasse o imóvel, o que
foi aceito, porém, com o pedi-
do de continuar a ocupá-lo até
resolver algumas pendências.
Insatisfeito, o réu começou a
hostilizar a autora, inclusive
mandando cortar a luz no imó-
vel, fato que teria lhe causado
danos materiais e morais.
Em sua defesa, o réu sus-
tenta que é apenas adminis-
trador do imóvel da mãe, e que
de fato mandou cortar a luz da
autora, mas apenas porque
queria evitar a multa pela
inadimplência da conta, que
estava em aberto.
Ao analisar o caso, a juíza
originária concluiu que o réu
agiu ilicitamente, sem qual-
quer razão de direito a
ampará-lo, pois ainda que a
autora estivesse devendo qual-
quer valor “não poderia agir da
forma como foi feito, em evi-
dente abuso de direito, que se
caracteriza como modalidade
de ato ilícito, na forma do art.
187 do CPC. (...) Logo,
verificada a conduta ilícita e
abusiva do locador, ora réu, o
pedido de reparação de danos
deve ser atendido”.
Não tendo sido comprova-
do o alegado dano material,
este foi julgado improcedente.
“O dano moral, contudo, res-
tou amplamente caracteriza-
do”, diz a julgadora, ao afir-
mar que: “Fere o princípio da
dignidade do ser humano
submetê-la a pressões ilegíti-
mas a fim de obrigá-la a fazer
o que a lei não manda, pois
poderia a autora ficar no imó-
vel, inclusive que fosse movi-
da uma ação de despejo”.
Assim, a magistrada conde-
nou o réu a pagar, à autora, a
quantia de R$ 2 mil, a título
de danos morais, bem como
condenou a autora a pagar, ao
réu, o valor das contas de luz
em atraso (R$ 512,98), acres-
cidas de correção monetária e
juros de mora.
O réu recorreu, mas o
Colegiado entendeu que a con-
duta ilícita do locador violou os
direitos subjetivos da persona-
lidade da locatária, na medida
em que a privou de um bem
essencial à vida digna (ener-
gia elétrica), de forma abrup-
ta e sem qualquer comunica-
ção prévia.
* O autor é Advogado militante na área cível em São Paulo e especialista em Direito Proces-sual Civil pela PUC/SP.
14 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Locação
É necessário traduzir contratode locação para estrangeiro?
Pergunta: É necessária a tradução do contato de Locação para estrangeiro? Caso seja necessá-
rio, precisa ser com tradutor juramentado?
BDI Responde: O contrato de locação, por se tratar de instrumento particular, não precisa de
tradução. Todavia, é de bom tom realizá-lo no idioma do locatário.
Não obstante, caso venha a ocorrer uma futura demanda judicial oriunda deste contrato, deveráter a tradução idêntica para o português e, para que tenha efeitos no Brasil, deverá inevitavelmente
ser traduzido por um tradutor juramentado e em idêntico teor.
Conforme disposto no artigo 224 do Código Civil e art. 148 da Lei 6.015/73.Art. 224. Os documentos redigidos em língua estrangeira serão traduzidos para o português
para ter efeitos legais no País.
Art. 148. Os títulos, documentos e papéis escritos em língua estrangeira, uma vez adotados oscaracteres comuns, poderão ser registrados no original, para o efeito da sua conservação ou perpe-
tuidade. Para produzirem efeitos legais no País e para valerem contra terceiros, deverão, entretan-
to, ser vertidos em vernáculo e registrada a tradução, o que, também, se observará em relação àsprocurações lavradas em língua estrangeira.
Parágrafo único. Para o registro resumido, os títulos, documentos ou papéis em língua estrangei-
ra, deverão ser sempre traduzidos.Não existe qualquer exigência legal de que contratos particulares estejam na língua portuguesa.
152ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Locação ComercialLocatária arcará com os honorários do perito
Comentário do BDI: Trata-se de Ação Renovatória de contrato de locação comercial.A locatária argumentou que o valor fixado a título de aluguel é elevado.O Tribunal deferiu a produção de prova pericial para verificar o valor atual da locação, nomeando
um perito, devendo este apresentar o laudo em cartório no prazo de 30 dias.Assim, ficou determinado que enquanto não se tiver um valor definido, permanecerá o que vem
sendo pago, até a definição desse valor.Portanto, a locatária arcará com os honorários do perito, e que este seja depositado em 10 dias em cartório.Ementa: Agravo de Instrumento. Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial - Ausên-
cia de pedido de arbitramento de aluguel provisório na inicial, que também não é abordado naContestação. Decisão saneadora que fixa como ponto controvertido o valor atual de mercado dolocativo em questão, ressaltando a manutenção do aluguel que vem sendo pago até a definiçãodesse valor. Inconformismo da empresa autora deduzido no Recurso. Não conhecimento. Ausênciade pedido de tutela antecipada na inicial para o arbitramento de aluguel provisório. Decisão que nãointegra o rol do artigo 1.015 do CPC de 2015. Recurso não conhecido.
Dados da Decisão: TJSP – Agravo de Instrumento nº 2184062-54.2017.8.26.0000 – Relatora:Daise Fajardo Nogueira Jacot - Data do julgamento: 21.8.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Locação – RetificaçãoQuando o nome do cônjuge deverá
constar no contrato de locação?
Pergunta: Se o locador é casado terá que constar o nome também do cônjuge na qualificaçãodo contrato de locação? Isto é obrigatório? Qual a base legal?
BDI Responde:Onde se lê: “O cônjuge só será obrigado a constar no contrato de locação se esse matrimônio
for igual ou superior há 10 anos.”Leia-se: “O cônjuge só será obrigado a constar no contrato de locação se esse for igual ou
superior há 10 anos.”Conforme a Lei n° 8245/91, art. 3°: “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer
prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.”Notas do BDI: 1. Agradecemos ao Dr. José Luís Monteiro Borges, por nos ter alertado à respeito
desse lapso.2. A presente matéria foi, originalmente, publicada no BDI nº 1 - ano: 2018 - Perguntas &
Respostas.
16 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Locação
A entrega das chaves e as obrigações do locatário
Quando ocorre a rescisão de contrato de locação e o locatário entrega as chaves do imóvel, naimobiliária.
Perguntas:1) É obrigatório o convite para que o locatário acompanhe a vistoria de saída? Se assim for, é
considerada vistoria unilateral?
2) Entregue as chaves, o aluguel para de correr totalmente? E havendo consertos necessários
para o locatário fazer no imóvel, o aluguel volta a correr? Se voltar a correr, conta-se da data emque as chaves foram novamente retiradas pelo locatário para os consertos? Ou volta a correr da
data da comunicação ao locatário, sobre os consertos que devem ser feitos?
BDI Responde:1 – O locatário tem o direito e a obrigação de acompanhar a vistoria. O fiador deverá ser intima-
do para comparecer também, caso este não seja intimado, poderá tentar isentar-se da sua obriga-ção de reparar eventual dano.
2 – Com a entrega das chaves não há mais a cobrança dos aluguéis, exceto se houver algum
reparo a ser feito no imóvel. Caso seja necessário realizar reformas no imóvel por danos que olocatário tenha causado, poderá ser cobrado o aluguel pelo tempo em que durar a reforma no
imóvel.
172ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Aluguéis
Licitude no pagamento antecipado dos aluguéissomente por vontade declarada do locatário
Um acordo entre locador e locatário ficou combinado que o aluguel seria adiantado em 1 ano, ou
seja, em vez de R$ 1.700,00, mensais, o locatário pagaria R$ 20.400,00, essa condição se deve ao
fato de que a locação seria sem fiador ou qualquer outro termo de garantia locatícia. O contrato seráde 36 meses, com reajuste anual pelo índice do INPC.
Pergunta: Pode ser colocado no contrato que o valor anual da locação será de R$ 20.400,00,
que o locatário pagará no escritório do representante do locador, em vez de R$ 1.700,00 mensais?
BDI Responde: Trata-se de uma transação complicada, pois, a cobrança antecipada de aluguéis
constitui contravensão penal, previsto no artigo 43, inciso III da Lei 8245/91.Entretanto, poderá haver uma cláusula no contrato em que o locatário por exclusiva vontade e
necessidade, queira pagar os aluguéis antecipados, conforme modelo abaixo:
“MODELO DE DECLARAÇÃODeclaro, para os devidos fins, que eu, Fulano de tal ______, abaixo assinado, paguei os aluguéis
dos meses XX a XX de forma antecipada, por livre e espontânea vontade, associado a interesses
próprios, sem qualquer pressão do locador: Sicrano de tal: ______.Por ser verdade e, para maior clareza, firmo a presente.
Local/data
Assinatura do locatário”Veja uma resposta publicada no BDI sobre o tema:“BDI Responde: A lei não proíbe o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, se o mesmo
é feito por iniciativa do locatário, no seu exclusivo interesse, pois o que a lei veda é a sua exigência,tipificando a contravenção penal somente se o locador cobrar ou exigir o pagamento antecipado,
conforme art. 43, III, da Lei 8.245/91.” (BDI nº 4 - Ano: 2015 - Perguntas e Respostas)
Jurisprudência:“O ilícito contravencional previsto no inciso III do art. 43 da Lei Inquilinária só ocorre se o locador
exigir do inquilino o pagamento antecipado do aluguel. Se partir do locatário a iniciativa de anteci-
par o pagamento, no seu exclusivo interesse, não estará configurada a contravenção” (Ap. c/rev.470.411, 11ª Câm do 2º TACSP, j. 27.1.97, Rel. Mendes Gomes).
18 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Assembleia Virtual
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A utilização de Assembleias Virtuais no condomínio
Julio Cesar Rocha Soares*
De olho na alteração do
perfil dos moradores nos con-
domínios, um avanço vem
sendo instituído a fim de
otimizar a participação des-
tes nas assembleias. A cha-
mada geração “Y”, acostuma-
da à uti l ização de meios
tecnológicos para a solução
dos problemas cotidianos
acaba de ganhar mais um ali-
ado, trata-se da assembleia
virtual de condomínio.
Atento às dificuldades na
relação condômino/condomí-
nio, o mercado imobiliário
vem se movimentando no
sentido de aumentar a parti-
cipação dos moradores nas
reuniões e assembleias
condominiais, visando uma
diminuição nos conflitos rela-
tivos às discussões sobre
questões de interesse co-
mum, dentro do condomínio.
A implementação do siste-
ma da assembleia virtual, já
disponibilizado por algumas
empresas que atuam no ramo
imobiliário, visa exatamente
aumentar a participação dos
condôminos na vida ativa do
condomínio, aumentando
também o interesse e a ciên-
cia sobre os seus problemas
e as suas necessidades.
Segundo Marcelo Mahtuk,
diretor executivo de uma ad-
ministradora de condomínios,
a assembleia virtual é “uma
ferramenta moderna, que per-
mite ao condômino conhecer
192ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Assembleia Virtual
melhor seu condomínio. Além
disso, ela favorece os proces-
sos administrativos”¹, diz.
Sua utilização é considera-
da simples, sendo disponi-
bilizado um espaço virtual
onde o morador poderá par-
ticipar das votações, com pra-
zo estipulado para seu come-
ço e término, deixar suges-
tões e propor pautas a serem
votadas pelos demais condô-
minos, tendo seu início com
a apresentação do edital de
convocação impresso e ele-
trônico.
Outro exemplo que pode-
mos citar para a sua utiliza-
ção é a aquisição de deter-
minados produtos, onde o
síndico poderá realizar uma
pesquisa de preços, envian-
do a melhor oferta à plata-
forma digital, a fim de ser
votada pelos condôminos so-
bre sua aquisição ou não.
Com a novidade, advém
também a necessidade de
certos cuidados. O ideal é que
a assembleia virtual seja uti-
lizada para temas de menor
complexidade, como para
uma votação sobre fecha-
mento de sacadas ou implan-
tação de sistema de seguran-
ça no edifício, por exemplo.
Já para a eleição de síndico
ou aprovação das contas do
condomínio, a virtualidade
não é aconselhável por se tra-
tarem de temas mais comple-
xos à vida do condomínio,
sendo aconselhável a presen-
ça física dos condôminos para
deliberação.
Portanto, mesmo não dis-
pensando as assembleias
presenciais, a assembleia vir-
tual surge como um comple-
mento e uma comodidade, vi-
sando beneficiar todo o con-
junto formador de um condo-
mínio, que inclui condôminos,
síndicos e administradoras,
criando assim um ambiente
onde haja maior participação
dos condôminos na tomada
das decisões.
NOTAS
1. http://www.direcionalcon
dominios.com.br/sindicos/
m a t e r i a s / i t e m / 8 6 2 -
assembleia-virtual-entre-os-
condominos-quando-e-como-
re co r r e r - ao - s i s t ema-on
line.html
* O autor é bacharel do curso de Direito da Faculdade Anhanguera.
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212ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Condomínio
Síndico e seus direitos
Leandro Galvão*
Você tem a intenção de se
candidatar a ser síndico? Sai-
ba que ser síndico não é umatarefa fácil. Não é qualquer
pessoa que tem vocação para
ser, exige muito mais do quesimples cobrança de inadim-
plentes, resolver conflitos en-
tre vizinhos, resolver proble-mas com barulhos e demais
conflitos corriqueiros em um
condomínio. Mas também temseus direitos.
Atualmente, o cargo de sín-
dico está se tornando umaprofissão altamente procura-
da, tanto é verdade que já
temos no mercado inúmeroscursos destinados à formação,
capacitação e aperfeiçoamen-
to do profissional.
Porém, ao assumir o cargotambém surgem inúmeras
responsabilidades civis, crimi-
nais, trabalhistas, ambientais,tributárias, dentre outras.
Vejamos o que diz o artigo
1348 do Código Civil;Art. 1.348. Compete ao
síndico:
I – Convocar a assembleiados condôminos;
II – Representar, ativa e
passivamente, o condomínio,praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à
defesa dos interesses co-muns;
III – Dar imediato conhe-
cimento à assembleia da exis-
tência de procedimento judi-cial ou administrativo, de in-
teresse do condomínio;
IV – Cumprir e fazer cum-prir a convenção, o regimen-
to interno e as determinações
da assembleia;V – Diligenciar a conserva-
ção e a guarda das partes co-
muns e zelar pela prestaçãodos serviços que interessem
aos possuidores;
VI – Elaborar o orçamentoda receita e da despesa rela-
tiva a cada ano;
VII – Cobrar dos condô-minos as suas contribuições,
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22 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
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Condomínio
bem como impor e cobrar as
multas devidas;VIII – Prestar contas à
assembleia, anualmente e
quando exigidas;IX – Realizar o seguro da
edificação.
§ 1º Poderá a assembleiainvestir outra pessoa, em lu-
gar do síndico, em poderes de
representação.§ 2º O síndico pode trans-
ferir a outrem, total ou parci-
almente, os poderes de repre-sentação ou as funções admi-
nistrativas, mediante aprova-
ção da assembleia, salvo dis-posição em contrário da con-
venção.
Somente nesse artigo po-demos elencar 9 (nove) res-
ponsabilidades atribuídas ao
síndico, por isso volto a dizer
que ser síndico não é apenasum cargo no condomínio.
Diante desse contexto sur-
ge a seguinte indagação: Equais são os direitos dos sín-
dicos? Já que possuem tantos
deveres.Ao ser empossado ao car-
go, o síndico possui diversos
deveres conforme artigo cita-do anteriormente, mas ao
mesmo passo também possui
seus direitos, senão seriamosinjustos ao mencionar somen-
te os deveres e deixar de lado
seus direitos.Precisamos entender que,
os condôminos querendo ter
tranquilidade em sua residên-cia precisam de alguém dedi-
cado e competente para o tra-
balho. Nesse passo, o apoio
ao síndico é fundamental e deextrema importância para um
convívio harmonioso.
Diante disso, devemosadotar algumas cautelas an-
tes de levar ao conhecimento
do síndico futuras reclama-ções. Não podemos ver a fi-
gura do síndico como salva-
dor da pátria, e sim, comouma pessoa que se coloca a
disposição para tentar solu-
cionar os problemas se dedi-cando a gerenciar todo um
condomínio, sendo passível
de eventuais responsabilida-des civis e criminais dentre
outras.
Para que ocorra uma har-monia entre todos temos que
estabelecer certos parâ-
232ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
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Condomínio
metros:
– Evitar a todo o momentochamar o síndico fora de hora,
com reclamações que naquele
momento são impertinentes.O síndico deve ter horário fixo
para sua atuação.
– Também poderá o síndi-co estabelecer critérios para
reclamações, sendo elas por
escrito, não aceitar reclama-ções vindas de terceiros que
desconheçam dos fatos e de-
mais casos.– Cabe ao condômino ten-
tar solucionar o problema an-
tes de reclamar, com isso osíndico poderá tratar de ou-
tros assuntos pertinentes aocondomínio.
– Aliás, o síndico não é
obrigado assumir todas as de-cisões do condomínio, pode-
riam os condôminos, em uma
tentativa de ajudar, proporemsoluções buscando o melhor
para todos. Como diz o velho
ditado “duas cabeças pensammelhor do que uma”, agora
imaginem inúmeras.
– O síndico também não éobrigado a ter o conhecimen-
to técnico em todas as áreas,
tais como, engenharia, con-tabilidade, direito, dentre inú-
meras outras. Para evitar
qualquer problema cabem aos
condomínios e síndico se en-
tenderem para que possa ha-ver a melhor contratação des-
ses profissionais, evitandodesperdício de dinheiro e pro-
blemas futuros.
– Ao síndico também caberemuneração, sendo esta pre-
vista na Convenção Condo-
minial, denominado como“Constituição do condomínio”,
sendo determinados os valores
dos seus honorários.– O síndico têm direito à
contribuição da Previdência
Social - INSS, caso tenha umacordo de desconto de cota
condominial é necessário que
se declare no Imposto de Ren-da.
– Não podemos esquecer
que o síndico têm direito às fé-
rias, com um trabalho árduo,
nada melhor do que um des-canso merecido, sendo que
nesse caso de ausência do seuposto, assumirá o subsíndico,
e este responderá por todas as
funções do síndico.– Sendo síndico profissional
e não havendo contratação pelo
regime da CLT, deve ser elabo-rado um contrato de prestação
de serviços, evitando-se pro-
blemas futuros.Portanto, conforme dito an-
teriormente, todos aqueles en-
volvidos devem se atentar aosfatos cotidianos e corriqueiros
e procurar solucionar os pro-
blemas da melhor forma pos-sível, vivendo todos de uma
forma agradável, com isso to-
dos ganham.
* O autor é Advogado e Pós graduando em Direito Imobiliário.
24 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Condomínio
Locatário incendiou unidade condominialO que o condomínio pode fazer?
Um condomínio que administro está com um problema sério, pois, o locatário de uma unidade
possui problemas mentais e colocou fogo em outra unidade na virada do ano, além de furtar jóias
de uma terceira unidade.
Os bombeiros foram acionados e fizeram um Boletim de Ocorrência, junto à polícia, que foi
chamada também.
O síndico analisou as câmeras de vigilância e notou indícios que vinculavam o locatário ao incên-
dio e isso bastou para adotarem a medida de proibir a entrada do locatário e dos pais dele (que não
residiam na unidade, mas desejavam retirar os bens do imóvel).
Com a informação sobre o responsável pelo incêndio, um dos condôminos agrediu este locatário
quando ele tentou retornar no condomínio.
Pergunta: Qual a melhor medida para o condomínio adotar?
BDI Responde: Poderá ser proposta uma ação de despejo por infração legal e contratual, con-
252ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Condomínio
forme os seguintes dispositivos legais:
1. “Art. 9º da Lei 8245/91: A locação também poderá ser desfeita:
II - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (Infração Legal)”
2. O inciso II do art. 23 da Lei 8245/91, diz, que o locatário deverá “servir-se do imóvel para o
uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”. (Infração Legal)
O uso presumido é o de uma moradia normal e não de um palco de perturbações ao sossego e
integridade dos vizinhos com incêndios, furtos, etc.
3. O inciso X do art. 23, da mesma lei em comento, diz que o locatário é obrigado, também:
“ - a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”.
Toda a Convenção e/ou Regimento Interno de Condomínio tratam da paz interna (infração
contratual e legal por ser a Convenção a Lei máxima do condomínio).
4. O Código Civil também disciplina sobre o “uso anormal da propriedade”, nos arts. 1277 e
1281. Podendo, também, ser proposta uma ação cominatória, para que o proprietário, locatários e
possuidores do imóvel vizinho, não seja usada de forma nociva à segurança, ao sossego ou à saúde
dos vizinhos prejudicados.
5. Geralmente, nos contratos de locação, também há cláusulas contra o mau uso da propriedade.
(infração contratual)
A infração deverá ser de natureza gravíssima e bem provada para que se almeje a procedência
da ação de despejo por infração legal ou contratual (imagens, filmagens, relatos de condôminos,
abaixo assinados, notificações por parte do condomínio com relação à conduta do inquilino/
condômino).
26 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Condomínio
O condomínio pode obrigar o lojista a manter asua loja fechada enquanto estiver inadimplente?
Em um condomínio de lojas comerciais está previsto, na convenção (artigo 14º): “todas as lojas
para funcionar, deverão ter a autorização da administração, onde deverá constar que o lojista estáenquadrado nas exigências do shopping”.
Cita, ainda, no artigo 16º: “todo lojista para obter a autorização de funcionamento ou venda de
sua loja, deverá estar rigorosamente em dia com o condomínio.”Pergunta: A administração do condomínio pode proibir a abertura da loja se o lojista estiver em
débito com a taxa de condomínio? Bem como impedir a venda do imóvel?
BDI Responde: A jurisprudência predominante é contra quaisquer restrições que atrapalhem o
inadimplente nos seus negócios, cujos lucros servirão para pagar as suas dívidas.
Doutrinas e jurisprudência entendem que o inadimplemento do aluguel e encargos locatícios nãoautoriza o empreendedor autotutelar interesses próprios.
Ademais disto, a penhora sobre o faturamento da empresa deve se dar, excepcionalmente, se
por outro modo não puder ser satisfeito o interesse do credor.
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Condômino convidado a retirar-se daassembleia não comprova o dano moral
Comentário do BDI: Trata-se de Ação de Indenização por danos morais de um condômino
contra o condomínio em que reside.O condômino alegou que foi convidado a retirar-se da assembleia condominial.
O condomínio se defendeu dizendo que o morador é inadimplente e que deve ser levado em
consideração o teor do art. 1.355, III, do C.C. Certifica que como consta na ata da assembleia geralextraordinária, que o mesmo não poderia participar da reunião, ou seja, atuou de forma legal, no
exercício do seu direito, não constituindo qualquer ato ilícito.
O Tribunal entendendo ser descabida qualquer indenização ao condômino, quando não restouconfigurado o dano moral. Uma vez que não houve constrangimento que atentasse contra a sua
imagem ou honra pessoal, situação que possibilitaria a reparação indenizatória.
Somente os fatos e acontecimentos capazes de romper com o equilíbrio psicológico do indivíduo,violando direitos da personalidade, com o equilíbrio da pessoa ou a ofensa à sua dignidade devem
ser considerados. Portanto, o pedido do condômino foi julgado improcedente, bem com para inver-
ter os ônus sucumbenciais, levando-se em consideração a suspensão da cobrança dos honorários ecustas judiciais, em razão da gratuidade da justiça.
272ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
○
Ementa: Apelação Cível – Ação de indenização por danos morais – Aplicação do ditames do Art.
1.355, III, do C.C – Impedimento de votar e participar das reuniões das assembleias condominiais– Inadimplência do condômino – Impossibilidade de igualar materialmente os direitos dos condôminos
adimplentes e inadimplentes – Autor que não nega a existência de débito perante o condomínio –
Não comprovação de retirada forçada ou de qualquer ato físico ou moral contra a pessoa do autor –Descabimento da pretensão indenizatória – Apelo de Antonio Vicente de Paula Viana Borges despro-
vido – Apelo do condomínio do edifício Dubonnet provido – Decisão Unânime.
Dados da Decisão: TJPE – Apelação nº 0279790-0 – Relator: José Carlos Patriota Maita -Data do julgamento: 20.12.2012
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
É necessário averbar ocancelamento do contrato de doação
Foi registrada uma doação com cláusulas impostas (impenhorabilidade e inalienabilidade), onde
foi estipulado o prazo para o seu fim e que seria cancelado automaticamente.Pergunta: Em relação ao seu cancelamento. Há a necessidade de ser feita ou pode ser ignorada
pelo fato de ter sido mencionada a data do seu prazo e que seria cancelada automaticamente?
BDI Responde: Com base na mesma escritura, deverá ser levada uma certidão desta escritura,
atualizada, e requerer no CRI competente para que seja averbado o cancelamento.
O próprio princípio da continuidade registral exige que tudo seja devidamente descrito na matrí-cula do imóvel, conforme o tempo dos atos.
Condomínio
Assuntos Cartorários
28 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Assuntos Cartorários
Tribunal cancela escritura de compra e venda feitapor quadrilha especializada em fraude imobiliária
Comentário do BDI: Trata-se de uma ação para anular escrituras de compra e venda de imó-
veis no cartório de notas, onde uma quadrilha especializada em fraudes conseguiu lavrar escriturade compra e venda de uma pessoa já falecida, com documentos e assinaturas falsas, utilizando-se
de pessoas com semblantes semelhantes aos reais proprietários.
Devido à falsidade dos atos notariais, a proprietária dos imóveis (viúva), não se conformoucom a decisão de primeira instância.
O Tribunal entendeu que o cartório foi enganado pela quadrilha e que o proprietário (falecido)
não poderia naturalmente, ter vendido os imóveis, enquanto que a mulher estava fora do Brasil, atéporque o laudo pericial é categórico em afirmar a falsidade dos documentos, das pessoas filmadas
e das assinaturas.
Portanto, é de pleno direito ao reconhecer a nulidade e mandar cancelar os registros, extrain-do os imóveis da proprietária, que faz jus ao domínio (art. 1227, do CC), diante da nulidade (ou
inexistência) do título (art. 5º, I, II e III, do CC). Assim, a sentença que excluiu o Cartório de notas,
foi por conta da convicção do magistrado, extraída das provas coletadas, de não ter ele incidido emerro ou falha (seja administrativa, penal ou civil) ao lavrar a escritura viciada.
Ementa: Fraude imobiliária. Quadrilha especializada que comparece em cartório de notas e
consegue lavrar escritura de venda e compra de pessoa morta, com documentos e assinaturasfalsas, utilizando de figuras humanas com semblantes próximos da raça dos proprietários (orien-
tais). Nulidade bem decretada do ato e registro, diante da robustez das provas do crime cometido,
que é objeto de persecução criminal no Estado do Paraná. A exclusão do tabelião é matéria preclusa.Não provimento.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1005503-60.2014.8.26.0562 – Relator: Enio Zuliani
– Data do julgamento: 12.12.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
292ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Direito de Vizinhança
Proprietário comprova, através de perícia,os danos causados pela obra do seu vizinho
Comentário do BDI: Trata-se de ação de reparação de danos materiais e morais em razão de
obra edificada em imóvel vizinho, sem a autorização da Prefeitura.O proprietário alegou que seu imóvel foi danificado por uma obra feita pelo seu vizinho, o que
lhe gerou danos em parte do telhado, com quebra de telhas, tendo afetado a estrutura de madeira
devido à infiltração de água, o que levou à corrosão e à problemas nos azulejos, além de danos aopiso com a queda de entulhos. Argumentou que o imóvel era utilizado como ponto comercial e que
tem grande potencial financeiro. Confirma que tem o laudo pericial, garantindo que a obra do
vizinho danificou o seu imóvel, cujos reparos foram estimados em R$ 26.000,00. Assim, requer acondenação do vizinho por danos materiais em R$ 26.000,00 e danos morais em 100 salários
mínimos, bem como, lucros cessantes de R$ 48.000,00, por não ter locado o imóvel por dois anos.
O vizinho alegou que não é responsável pelas obras e que as tais foram realizadas pelolocatário. Questionou o laudo pericial, alegando que foi realizado muitos anos após os fatos. Sus-
tentou que não há danos materiais ou morais a serem indenizados.
O Tribunal verificou através das provas periciais que houve danos ao imóvel. Portanto, devemser reparados, impondo-se ao vizinho causador do dano a responsabilização pelo pagamento da
indenização de R$ 22.500,00 por danos materiais e R$ 48.000,00 de lucros cessantes. Sendo que,
as duas partes foram condenadas a ratear as custas do processo em 1/3 ao proprietário e 2/3 aovizinho causador do dano.
Ementa: Apelação. Direito de vizinhança. Indenizatória. Danos materiais e moral. Lucros cessantes.
Realização de obras no imóvel vizinho que causaram danos ao imóvel do autor. Danos ao telhado,madeiramento, forro de gesso, pintura da parede e piso. Laudo pericial realizado na produção
antecipada de provas que identificou os danos ocasionados ao imóvel do autor pela obra empreen-
dida no imóvel contíguo, tendo demonstrado o nexo de causalidade entre as atividades realizadas eo dano sofrido pelo autor. Impugnação às conclusões do laudo que não podem ser acolhidas.
Irrelevância de se tratar de demanda movida em face do nu proprietário, que responsabiliza o
locatário contratado pelo usufrutuário pela realização das obras. Dano moral não configurado. Par-cial procedência em primeiro grau. Recurso do réu desprovido.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1030139-11.2015.8.26.0577 – Relator: Claudio
Hamilton – Data do julgamento: 30.11.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
30 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Inventário e Herança
Sobrinhos-netos têm direitoà herança por representação
Comentário do BDI: Trata-se de inventário dos bens deixados por duas irmãs solteiras, uma já
falecida, sendo seus sucessores onze sobrinhos na linha colateral de 3º grau.
Os onze sobrinhos alegaram que outros dois sobrinhos, que por serem sobrinhos-netos, nãodevem ser considerados como herdeiros e que sejam excluídos da herança.
Os dois sobrinhos-netos se defenderam informando que seu pai é herdeiro de uma das irmãs,
pois era vivo quando do falecimento de uma das irmãs.O Tribunal entendeu que os dois sobrinhos-netos têm direito à herança por representação, e que
a herança deixada será compartilhada em 50% para a irmã viva e os outros 50% serão divididos
entre os treze sobrinhos.Ementa: Inventário dos bens deixados por Carmen Rodrigues e Zenaide Rodrigues - Decisão
que determinou a retificação das últimas declarações, para constar o direito dos agravados à parte
da herança deixada por Carmen Rodrigues - Espólios agravantes que pretendem a exclusão dosagravados - Impossibilidade - Direito de representação que se dá na linha transversal em favor dos
filhos de irmãos pré-mortos do falecido (sobrinhos), quando com irmãos deste concorrerem Arts.
1.851 e 1.853 do C.C - Abertura da sucessão que se dá com a morte Sobrinho (Sr. Rubens, pai dosagravados) que, por ser vivo quando do falecimento de Carmen, é herdeiro dela Pelo princípio da
“saisine”, o genitor dos agravados (sobrinho da “de cujus”) se tornou herdeiro de parte da herança
deixada por Carmen, por direito de representação - Espólio de Rubens (genitor dos agravados) quedeve ser mantido no inventário - Bens de Carmen que devem ser partilhados em 50% à irmã
Zenaide e 50% aos treze sobrinhos vivos quando de seu falecimento (aqui incluído o espólio de
Rubens) - Decisão mantida - Recurso desprovido, com observação.Dados da Decisão: TJSP – Agravo de Instrumento nº 2042321-26.2017.8.26.0000 – Relatora:
Angela Lopes – Data do julgamento: 10.10.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
312ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
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Contribuição de melhoria e imposto derenda sobre ganho de capital - “bis in idem”?
Patrick Magalhães Teixeira*
Perguntaram-me: Doutor,
tive que pagar contribuição de
melhoria incidente sobre pavi-mentação. Depois de já ter pago
essa contribuição, resolvi ven-
der o imóvel. Ocorre que, devi-do à valorização, paguei Impos-
to de Renda sobre ganho de
capital. Isso não é “bis inidem”?
Vamos supor que um con-
tribuinte, devido à valorizaçãoimobiliária decorrente de uma
obra pública realizada pelaUnião, suportou contribuição
de melhoria sobre a valoriza-
ção. Tempos depois, resolveualienar o imóvel. Ocorre que,
quando da alienação, aquela
valorização imobiliária integroua base de cálculo do Imposto
de Renda sobre o ganho de ca-
pital.Vamos separar os tributos
pagos pelo contribuinte:
1 - Contribuição de melhoria,cobrada pela União, decorrente
da valorização imobiliária;
2 – Imposto de Renda inci-dente sobre o ganho de capi-
tal do imóvel, ganho de capi-
tal que decorreu, também, davalorização imobiliária.
Nesse caso, ocorreu bis in
idem?
Vamos analisar os institutos
de forma separada.Bis in idem, em matéria tri-
butária, acontece quando o
mesmo ente tributante cobramais de um tributo de um mes-
mo contribuinte sobre um
mesmo fato gerador.
Como regra, a Constituição
Federal não veda essa práti-ca.
A contribuição de melhoria
é um tributo que incide sobrea valorização imobiliária de-
corrente de uma obra pública
– art. 81 do CTN. O fato gera-dor da contribuição não é a re-
alização da obra, é a sua
consequência.Essa valorização deve ser
entendida como a diferença
entre o valor inicial do imó-vel, antes da obra, e o valor
final do imóvel, depois que a
obra já está concluída. O tri-buto incide, exatamente, so-
bre essa diferença.
Além disso, deve existir,efetivamente, uma valoriza-
ção do imóvel, já que, a de-
pender a obra realizada, “ofeitiço retorna contra o feiti-
ceiro”, ou seja, o imóvel des-
valoriza.Já no que diz respeito ao
imposto sobre a renda decor-
rente do ganho de capital, oart. 21 da Lei 8.981/1995
prescreve o seguinte:
“(...)Art. 21. O ganho de capital
percebido por pessoa física em
decorrência da alienação debens e direitos de qualquer
natureza sujeita-se à incidên-
cia do imposto sobre a renda,com as seguintes alíquotas:
(...)”
Os incisos que seguem aodispositivo determinam as
alíquotas aplicáveis sobre o
efetivo ganho de capital, ouseja, a diferença entre o va-
lor da aquisição do bem e o
valor de venda.Em complementação ao
que prescreve a Lei suso, o
art. 3º da Instrução Normativada Receita Federal sob o nº
84/2001, prescreve qual a
operação esta sujeita à apu-ração de ganho de capital,
vejamos:
“(...)Art. 3.º Estão sujeitas à
apuração de ganho de capital
as operações que importem:I - alienação, a qualquer tí-
tulo, de bens ou direitos ou
cessão ou promessa de ces-
32 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Tributos
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são de direitos à sua aquisi-
ção, tais como as realizadaspor compra e venda, permu-
ta, adjudicação, desapropria-
ção, dação em pagamento,procuração em causa própria,
promessa de compra e ven-
da, cessão de direitos ou pro-messa de cessão de direitos
e contratos afins;
(...)”Da análise do fato gerador
da contribuição de melhoria e
do imposto sobre ganho de ca-pital, podemos aferir que
estamos diante sim, de uma
hipótese indesejável de bis inidem.
Ocorre que o ganho de ca-pital decorrente da alienação
de um imóvel pode, em alguns
casos, ter sua base de cálculodeduzida. É o que acontece
com os custos de aquisição do
imóvel.O art. 2º da Instrução
Normativa referida define o
que vem a ser ganho de capi-tal, extraindo do ganho efeti-
vo o custo de aquisição, veja-
mos:“(...)
Art. 2º Considera-se gan-
ho de capital a diferença posi-tiva entre o valor de alienação
de bens ou direitos e o res-
pectivo custo de aquisição.
(...)”
O art. 17 dispõe o que pode
ser considerado como custo deaquisição:
“(...)
Art. 17. Podem integrar ocusto de aquisição, quando
comprovados com documenta-
ção hábil e idônea e discrimi-nados na Declaração de Ajus-
te Anual, no caso de:
I - bens imóveis:(...)
f) o valor da contribuição de
melhoria;(...)”
Por fim, ressalta-se que,
antes mesmo da normatizaçãorealizada pela Receita Federal,
o Decreto-Lei sob o nº 195/67
já previa essa dedução:“Art 1º. A Contribuição de
Melhoria, prevista na Consti-
tuição Federal tem como fato
gerador o acréscimo do valor
do imóvel localizado nas áre-
as beneficiadas direta ou indi-retamente por obras públicas.
(...)
Art 17. Para efeito do im-posto sobre a renda, devido,
sobre a valorização imobiliária
resultante de obra pública, de-duzir-se-á a importância que
o contribuinte houver pago, o
título de Contribuição deMelhorias.
(...)”
Assim, em que pese existiruma hipótese de bis in idem
no caso em tela, o valor a títu-
lo de contribuição de melhoriaé considerado custo de aquisi-
ção do imóvel, deduzindo a
base de cálculo para fins deapuração do imposto de renda
incidente sobre o ganho de
capital.
* O autor é Sócio da Advocacia Teixeira, em Brasília/DF.
332ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Associação de Moradores
É ilegal a cobrança de Taxa Condominial de uma rua “sem saída”
Um inquilino está se negando a pagar o valor do condomínio, pois ele alega que outros proprietáriosnão pagam e que, de acordo com a prefeitura, lá não é oficialmente um condomínio.
O local é uma rua sem saída, com várias casas, onde foi colocada uma cancela com segurança,alguns funcionários para fazer a limpeza e instituíram uma pessoa para ser síndico e fazer as devidascobranças. No contrato de locação assinado, tem uma cláusula onde ele se obriga a pagar todas astaxas que recaiam sobre este imóvel.
Pergunta: Gostaria de saber se posso continuar a cobrar o valor dele ou não?
BDI Responde: A cobrança da taxa da associação de moradores da rua sem saída será palco parauma discussão judicial, tanto por parte do locador quanto do locatário, ou do proprietário contra aassociação de moradores
Sobre a cobrança de “taxa”, o Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário nº 432106, 1ª
34 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4
Associação de Moradores
Turma, julgado em 20.9.2011, cujo relator Ministro Marco Aurélio, teve o entendimento de que osmoradores de ruas fechadas e vilas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio, sendoinconstitucional tal cobrança.
Embora os Tribunais de Justiça de São Paulo e do Rio de Janeiro sempre entenderam pelaobrigatoriedade do pagamento, tendo em vista que os moradores usufruem dos serviços prestadospelas associações. A inconstitucionalidade da cobrança consagra dois aspectos constitucionais, o direitode ir e vir e a não obrigatoriedade de associar-se ou ficar associado.
A cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam comocondomínios nos termos da lei, afronta o art. 5º, XX, da Constituição Federal, que estabelece queninguém será compelido a associar-se e a manter-se associado.
Ademais disto, a obrigação de asfaltamento de ruas e vilas fechadas, pertencem ao município quetem a obrigação de conservá-los, cobrando dos munícipes os impostos e taxas de melhoramentos.
Quanto à outros encargos, como vigilância, bem como outras despesas, o que pode se vislumbrar éa instituição de uma contribuição, mas sempre voluntária, dependente de adesão, não, porém, compul-sória, o que se daria na hipótese de existir juridicamente um condomínio.
Concluiu-se, deste modo, pela inexistência de qualquer dever dos moradores juntos às associaçõesde moradores e respectivas administradoras, nada podendo ser cobrado a título de contribuição, nãopodendo estas despesas decorrentes da manutenção serem exigidas de morador que não concordacom a contratação delas.
Até as leis sobre fechamento de ruas sem saída, para à sua viabilidade, dependem da adesão de,pelo menos, 70% dos proprietários.
ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES
FGV % IBGE % FIPE %
IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC
Jan./2017 0,6409 0,4323 0,6944 0,3392 0,4074 0,4200 0,3800 0,3230
Fev. 0,0837 0,0629 0,3091 (-) 0,1238 0,6537 0,2400 0,3300 (-) 0,0824
Mar. 0,0147 (-) 0,3777 0,4742 (-) 0,7827 0,1574 0,3201 0,2499 0,1359
Abr. (-) 1,0956 (-) 1,2427 0,1247 (-) 1,9596 (-) 0,0238 0,0800 0,1400 0,6069
Mai. (-) 0,9319 (-) 0,5124 0,5179 (-) 1,1021 0,6339 0,3601 0,3100 (-) 0,0488
Jun. (-) 0,6663 (-) 0,9609 (-) 0,3224 (-) 1,5340 0,9311 (-) 0,2999 (-) 0,2300 0,0510
Jul. (-) 0,7161 (-) 0,2953 0,3778 (-) 0,6672 0,3047 0,1699 0,2401 (-) 0,0125
Ago. 0,0958 0,2387 0,1344 0,2596 0,3560 (-) 0,0300 0,1899 0,0967
Set. 0,4682 0,6188 (-) 0,0217 0,9738 0,0626 (-) 0,0200 0,1599 0,0184
Out. 0,1965 0,0976 0,3265 (-) 0,0300 0,3080 0,3700 0,4201 0,3224
Nov. 0,5243 0,8020 0,3587 1,0648 0,3108 0,1801 0,2801 0,2889
Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483
Jan./2018 0,7550
MESESTR (¹) POUPANÇA (¹) SALÁRIO-MÍNIMO DÓLAR - R$ (2)
% % R$ COMERCIAL PARALELO
Fev. 0,0302 0,5304 937,00 3,1500 3,2700
Mar. 0,1519 0,6527 937,00 3,0950 3,2600
Abr. 0,0000 0,5000 937,00 3,1150 3,3000
Mai. 0,0764 0,5768 937,00 3,1540 3,3200
Jun. 0,0536 0,5539 937,00 3,2480 3,4500
Jul. 0,0623 0,5626 937,00 3,3140 3,4600
Ago. 0,0509 0,5512 937,00 3,1190 3,3100
Set. 0,0000 0,5000 937,00 3,1490 3,3200
Out. 0,0000 0,5000 937,00 3,1680 3,3400
Nov. 0,0000 0,5000 937,00 3,2730 3,3900
Dez. 0,0000 0,5000 937,00 3,2720 3,4000
Jan/2018 0,0000 0,5000 954,00 3,3150 3,4800
Fev. 954,00 3,1810 3,3200
1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.
IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015
Base de Cálculo (R$)
Até 1.903,98
De 1.903,99 até 2.826,65
De 2.826,66 até 3.751,05
De 3.751,06 até 4.664,68
Acima de 4.664,68
Alíquota (%)
Isento
7,5
15
22,5
27,5
Parcela a Deduzir (R$)
—
142,80
354,80
636,13
869,36
DEDUÇÕES:
a) R$ 189,59 por dependente;
b) Pensão alimentícia integral;
c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a
reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;
d) Contribuição à Previdência Social.
COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (3)
Reajuste em Nov./2017 Reajuste em Dez./2017 Reajuste em Jan./2018 Reajuste em Fev./2018Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual
IGP-M/FGV 0,9859 IGP-M/FGV 0,9914 IGP-M/FGV 0,9948 IGP-M/FGV 0,9959
IGP-DI/FGV 0,9893 IGP-DI/FGV 0,9967 IGP-DI/FGV 0,9958 IGP-DI/FGV
IPC-DI/FGV 1,0316 IPC-DI/FGV 1,0335 IPC-DI/FGV 1,0323 IPC-DI/FGV
INPC/IBGE 1,0183 INPC/IBGE 1,0195 INPC/IBGE 1,0207 INPC/IBGE
IPC-A/IBGE 1,0270 IPC-A/IBGE 1,0280 IPC-A/IBGE 1,0295 IPC-A/IBGE
IPC/FIPE 1,0230 IPC/FIPE 1,0244 IPC/FIPE 1,0227 IPC/FIPE
3. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.