COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERU CONSEJO DEPARTAMENTAL DE LIMA

CAPITULO DE INGENIERIA CIVIL

SEMINARIO

PERITACIONES Y VALUACIONES DE PREDIOS URBANOS

EXPOSITOR:

ING.CIP.GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO

I.- GENERALES

A.- Cuando es integrante: Sobre todo cuando es integrante de un equipo de tasación, debiendo sujetarse al plan y cronograma como respetar las líneas de coordinación.

B.- Cuando es partícipe: Cumplir con la normatividad vigente a través de lo dispuesto por la Ley Orgánica del Poder Judicial, el Código Civil, el Código Procesal Civil, Reglamentos, etc.

C.- Cuando es responsable: Al firmar y sellar con su Registro de Colegio Profesional respectivo los dictámenes judiciales que elabora, asume la plena responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla; por lo

es necesario que en la elaboración del dictamen judicial se ponga de manifiesto su capacidad, su experiencia, su ética y su honestidad.

II.- ESPECIFICAS

Cabe la pena preguntarse: ¿Cuál es la función específica del perito? a.- ¿Es solamente la del perito? b.- ¿Es la aplicación fría de la metodología? c.- ¿Es sólo los análisis técnicos, como parte de su formación? d.- ¿Es sólo las acciones que su experiencia acumuló?

El perito:

Se constituye, independientemente de su análisis frío, en asesor, y su opinión sirve para administrar justicia.

Contribuye complementando a otras áreas del saber (derecho, economía, etc) a ejercer una mejor justicia en el país.

Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra-venta que obliga a su vez a movimientos económicos.

Determina el justiprecio en las valores de expropiación, las implicancias que se encierran a través de la propiedad privada, afinando más su análisis

Se orienta lo más cerca de la verdad de los hechos en la pericias de opinión técnica, de acuerdo a su especialidad.

Se orienta lo más cerca al valor de los bienes muebles e inmuebles en las pericias valorativas.

FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO

Teniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puedeconcluir que el perito, como órgano de auxilio judicial contemplado en el Código Procesal Civil, el profesional, es indirectamente unADMINISTRADOR DE JUSTICIA, al permitírsele que su trabajo, a través del juez con los criterios discrecionales que éste tiene, puedacontribuir a ejercer una mejor justicia en el país.

CAMPOS DE CONCEPCION

I.- CONCEPCION DE FORMA

Está definida por la aplicación de los criterios y metodologías que emplea el perito en base a la formación profesional y la experiencia que tenga.

II.- CONCEPCION DE FONDO Está definido por la aplicación de las normas, a través de los códigos, reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los que se tienen que sujetarse los peritos.

CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO

1.- Estar permanentemente capacitado: La actualización de conocimientos en cuanto a normatividad se refiere así como la búsqueda de nuevas metodologías, nuevas tecnologías son básicas para la

acción del perito

2.- Profundizar los valores éticos: La idoneidad del profesional perito a través de la transparencia de sus acciones, hará que su pericia sea más seria, sustentable, defendible en cualquier tribunal de justicia o en la actividad privada.

3.- Profundizar valores de honestidad: La imparcilidad de sus acciones, el no permitir presiones de ningún tipo, el rechazar culquier medio

que quisiera desviar favorecer las conclusiones de su pericia, contribuirá a ejercer una mejor justicia en el país.

4.- La experiencia acumulada: A mayor experiencia del perito, será mejor su accionar en la pericia, contará con mayor acuciosidad, capacidad, inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia.

5.- Tratamiento de normas de uso: El manejo de los diferentes reglamentos. códigos, leyes y cualquier norma en general, le permitirá al perito mayor facilidad en la determinacion de su pericia.

6.- Solución e interpretación de resultados: No sólo el manejo de las normas, sino, la interpretación de las normas hace que la pericia sea más eficiente, más real y justa.

DEFINICIONES

1.- PERICIA

Es la acción dispuesta por el juez mediante una Resolución

2.- PERITO

Es el profesional idóneo y capacitado, con conocimientos especiales

de naturaleza científica, tecnológica, artística u otra análoga .

3.- PERITACION

Es el análisis del perito, su investigación, sus metodologías, la

recopilación de datos y documentos

4.- PERITAJE

Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el Juez, la que

contempla los items que establecen los reglamentos.

OTRAS DEFINICIONES

1.- DAÑO

Perjuicio derivado de la acción u omisión previsto o imprevisto, que

ocasiona daños a bienes o a interés de terceros.

Detrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.

2.- DAÑO EMERGENTE O CONSECUENCIAL

Daño a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o

inmediata de un siniestro o cambios, extrínseco a la propiedad.

3.- LUCRO CESANTE

Beneficio o utilidad que se habría conseguido de haber continuado la

explotación de una determinada actividad o negocio, en la misma

forma que se estaba realizando.

Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que se ve privada, por incumplimiento que incumbe al deudor.

4.- PERJUICIO

Menoscabo o privación de ganancia Ganancia o deméritos ocasionados por acto de omisión y que debe indeminizar o más del daño o detrimento material causado por modo directo.

TASACION DE BIENES INMUEBLES

I.- TASACION

DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su

interpretación, unas del diccionario, otras de concepto técnico y

algunas de concepto legal. Algunas son las siguientes:

1.- Fijar, medir, evaluar, valorar 2.- Poner precio o límite de precio a las cosas que se venden 3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde 4.- Precio máximo o un mínimo a que se puede venderse una cosa por disposición de la autoridad

II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS

1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o inversión que se efectuado para producir un bien..

2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para su venta

3.- VALOR.- Es el monto que se paga por un objeto o un bien para su compra.

CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

1.- Difícil apreciación y precisión2.- No es entendido por todos de igual forma3.- El sentido de aplicación es muy diferente en uno y otro caso4.- El entendimiento varía de una persona a otra5.- Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de cada

caso6.- Existe una variedad impresionante del término valor:• Valor contable• Valor en libros• Valor residual• Valor de mercado• Valor de uso• Valor real• Valor de reposición

• Valor de venta

• Valor de tasación

• Valor verdadero

• Valor arancelario

• Valor estimado

• Valor de edificación

• Valor Comercial

• Valor físico

• Valor subjetivo

• Valor sentimental

• Valor de apetencia

• Valor oficial

• Valor de realización

• Valor reglamentario

• Valor justo o justo valor

7.- La utilización y aplicación del valor exigen no sólo de conocimientos de ingeniería, sino también: económicos, financieros y legales.

8.- De la mejor estimación del valor del inmueble dependerá en gran parte el éxito de las operaciones en cada una de las etapas que se tenga que seguir en cuanto se llegue a la decisión de la transacción comercial.

9.- Un inmueble que no se haya podido vender en cualquier etapa de su oferta, significa por lo general que el valor de tasación no ha respondido a los valores reales de mercado.

10.-El término “valor” de los bienes inmuebles como de todo bien, se debe considerar bajo lo siguiente:

• Concepto de apetencia de posesión• Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones que

estos nos pueden brindar .• Aprovechamiento de su uso.• Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicación, estado y uso

probable.

III.- ETAPAS DE LA TASACION

1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION.- Se refiere a la

lectura y confrontación de la documentación que puede obtener el

perito, para los fines del mandato judicial o particular.

2.- INSPECCION OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita

que hace el perito al inmueble materia de la tasación para

percatarse de todos los datos de tipo técnico que requiere para

poder tasar.

3.- INVESTIGACION.- Se refiere a la indagación en el Marco

Institucional de Referencia, de la documentación faltante que el

perito determina después del estudio de la documentación.

4.- TRABAJO DE GABINETE.- Se refiere al cruce de

información y el análisis de la documentación de referencia.

5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a

la elaboración del dictamen de la pericia (Dictamen Pericial) o al informe pericial en el caso de particulares.

IV.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION

1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA).- Organismo que ha elaborado el Reglament Nacional de Tasaciones del Perú, que norma y regula los procedimientos para tasar los bienes muebles e inmuebles.

B.- Cuerpo Técnico de Tasaciones (CTT).- Organismo creado anteriormente a la CONATA, que tiene un Reglamento que

sirvió de base para el de CONATA.

C.- Juzgados del Poder Judicial.- Institución que tiene los

expedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se

tomará las que corresponda al orden técnico. Se verá expedientes

que sean cosa juzgada, que puedan servir de referencia y que

hayan creado jurisprudencia..

D.- Oficinas Registrales.- Perteneciente a la Superintendencia

Nacional de Registros Públicos, que proporciona las

certificaciones de propiedad, gravamen, dominio, etc.

E.- Notaría.- En ella se encontrará sus Registros de Escrituras

Públicas, Minutas, Contratos, etc., que proporciona datos técnicos

para las tasaciones.

F.- ESSALUD.- Organismo que en sus archivos contiene pases de

Declaratoria de Fábrica, valores de los bienes, fecha de

terminación, etc.

G.- Ministerio de Vivienda Saneamiento.- En sus archivos se

tiene documentación de antecedentes de Declaratorias de

Fábricas, que contiene datos que le sirve al tasador.

H.- Municipios.- Organismos que proporcionan mayor cantidad de

datos: Licencias, Conformidades de Obra, Certificados de

Numeración, Certificados de Seguridad de Obra, Autoavalúos,

Planos, etc.

2.- DOCUMENTACION DE REFERENCIA

A.- Documentos de propiedad.- Promesa de compra-venta,

Contratos Privados, Minutas, Escritura Públicas, Testimonios.

B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del traslado

de Dominio que ha tenido la propiedad a través de su existencia.

C.- Declaratoria de Fábrica.- Es el título de la edificación,

pudiendo ser: Original,Ampliación,Modificación,Remodelación,

Demolición, etc.Contiene muchos datos técnicos

D.- Independización.- Es para el caso de los bienes que tiene

características de propiedad exclusiva con bienes comunes o

copropiedad., se consigue fundamentalmente los porcentajes de

los derechos de los propietarios sobre los bienes y servicios

comunes.

E.- Licencias.- Pueden ser de obra, de ampliación, de modificación,

de remodelación, demolición, etc. Consigna: áreas autorizadas,

valores a la fecha, nombre del propietario, responsable de la

obra, etc.

F.- Autoavalúos.- Consigna: antigüedad, especificaciones técnicas,

valores arancelarios, estado de conservación, aranceles de

terreno, etc.

G.- Certificado de Gravámenes.- Consigna en las fichas

registrales si existe o no hipoteca.

H.- Factura de Equipo y Maquinarias.- Contiene valores a la

fecha de compra de los equipos, especificaciones técnicas de sus

piezas, etc.

I.- Planos.- Contiene las distribuciones y el diseño de las

especialidades, se constata si hubo o no modificaciones.

J.- Valores.- Pueden ser reglamentarios o de mercado. Los valores

reglamentarios (arancelarios) los proporciona la CONATA a

través del Ministerio de Vivienda y Saneamiento y los de

mercado (comerciales) los proporciona la oferta y demanda.

K.- Dispositivos legales.- Está constituido por los reglamentos,

códigos, leyes, etc.

V.- TIPOS DE TASACION

1.- TASACION JUDICIAL.- Se hace por mandato de los juzgados,

con los valores reglamentarios o los de mercado por referencia de

acuerdo al caso que considere el perito.

A.- Perito Judicial Tasador.- Definido por ley (ver dispositivos

legales)

B.- Procedimiento legal.- Establecido por ley (ver dispositivos

legales)

C.- Diligencia Judicial.- Es la visita del perito al inmueble materia

de la tasación, en la que se debe auxiliar con la tecnología a la

mano (cámaras fotográficas, videos, etc.)

Se determinará:

- Distribución: Planos

- Especificaciones Técnicas

- Estado de conservación

- Antigüedad del inmueble: por zonas o integral

- Usos: vivienda, taller, depósito, colegio, etc.

- Zonificación

- Infraestructura Urbana: Servicios, pistas, veredas

- Coeficiente de edificación

2.- TASACION DE MERCADO (COMERCIAL).- Se hace a

solicitud, con los valores de oferta y demanda del mercado.

VI.- DICTAMEN JUDICIAL.- Debe ser claro, preciso, concreto, en

lenguaje entendible, además debe ser motivado

1.- PARTES DEL DICTAMEN JUDICIAL

A.- MEMORIA DESCRIPTIVA

A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el nombre de

acuerdo al mandato judicial.

B.- Nombre de la persona que solicita la tasación.-

Normalmente es le Juez.

C.- Objeto de la Tasación y Metodología o Reglamentación

empleada.- Se explicará los fundamentos técnicos y

legales que emplea el perito para tasar.

D.- Fecha a la cual está referida la tasación.- Es la que

dispone el Juez.

E.- Ubicación.- Se debe diferenciar si tiene nombres anteriores la calle.

F.- Linderos y medidas perimétricas.- Se debe describir con claridad y precisión, puede usarse la siguiente metodología

1.- Frente. Puerta principal. Con quien colindan ( frente, calle, frente, pasaje, hall, aires, etc)

2.- Entrando por la derecha.

De donde comienza ( del lindero del frente, otro,etc.) con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, otros ) con que tipo de lìnea ( recta, quebrada, curva, sinuosa, etc. ) con que medida ( medida de longitud )

3.- Entrando por la izquierda. De donde comienza ( del lindero del frente, otro, etc.) con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,hall,aires, etc)

con que tipo de línea ( recta quebrada, curva, sinuosa, etc.) con que medida ( medida de longitud )

4.- Fondo.-.Normalmente une los linderos de la derecha e izquierda Con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall, aires etc.) Con que tipo de línea ( recta, quebrada, curva, sinuosa,etc.) Con que medida ( medida de longitud)

DESCRIPCION DE LINEA QUEBRADA: Número de tramos

1.- El primero De donde comienza (del lindero del frente, otro, etc) Con quien colinda(terceros, otra sección, ambientes,etc) Con que tipo de línea (recta, curva, sinuosa, etc) Con que medida (medida de longitud)

2.- El segundo y siguientes

Sentido con que dobla (derecha o izquierda)

Orientación (tipo de ángulo, grado ) Con quien colinda (terceros. Otras sección, hall, etc)

Con que tipo de línea (recta, curva, sinuosa) Con que medida (medida de longitud) G.- Areas.- Se indicará las áreas según sea el caso.

1.- De Terreno

2.- De la Edificación

* Areas de Ocupación

* Areas Techadas

* Areas Libres

* Areas Exclusivas

* Areas Comunes

* Area de Aleros Exteriores

* Areas Superpuestas

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

A. EXCLUSIVA AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ

HALL

ESCALERAD

I.- DEFINICIONES

A.- De las áreas:

El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

DORMITORIO

BALCON

AREA CONSTRUIDA

AREA TECHADA

AREA CERRADA

AREA SIN CERRAR

A.T.E.

A.L.

A.S

ALERO EXTERNO

AREA T. CONCRETO

VEREDA

AREA T. ETERNIT

ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

AREAS SUPERPUESTAS

AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2

ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas techadas de la edificación.

* (concepto técnico) El área de techada total del nivel será la suma de su área techada propia + área techada del alero externo

* El área total techada del piso se convierte en área de ocupación del piso superior

DEFINICIONES TECNICAS IMPORTANTES

* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos

* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones

* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada sección

* PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

D

INDEPENDIZACION SUB DIVISION

LOTE 1

SUB LOTE SUB LOTE

1A 1B

H.- Zonificación y Uso actual del predio.- Es fundamental

para determinar el valor.

I.- Infraestructura de Servicios Urbanos que posee el predio.- Indicar si tiene pistas, veredas, luz, agua,desague, etc.

J.- Descripción de la distribución de las plantas.- Se describirá en forma ordenada la distribución de la edificación sin dejar espacios en blanco en el plano (closets, terrazas, patios, etc)

K.- Descripción de la edificación.- Se mencionará las

generalidades de la unidad inmobiliaria.

L.- Estado de conservación.- Se calculará de acuerdo

al estado de conservación y antigüedad y a los

criterios establecidos en el Reglamento Nacional de

Tasaciones.

M.- Servidumbres.- Se indicará si las hubiera.

N.- Antigüedad de la construcción.- Mediante el proceso

de la investigación el perito debe determinar la

antigüedad de la obra (autoavalúo, conformidad de obra,

factura del medidor)

Ñ.- Inscripción en los registros públicos en los casos de requerir.- Es siempre conveniente consignar dicho dato

O.- Observaciones.- Se mencionará las que crea conveniente el perito.

B.- VALORIZACION

1.- Valorización del terreno.- De acuerdo a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

2.- Valorización de Edificaciones.- De acuerdo a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

3.- Valorización de las Obras Complementarias.- De

acuerdo al análisis y presupuesto que se elabore,

referida a la fecha de la tasación.

4.- Valorización de Equipo y Maquinaria.-De acuerdo a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

P.- Fecha de Dictámen Pericial.- Se consigna día , fecha y año de la elaboración del dictamen.

Q.-Firma del Profesional.- Se rubrica todas las hojas del dictamen y la final se firma.

R.-Sello del profesional.- Debe indicar el número del Registro del Colegio Profesional correspondiente.