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Por: José D. Robles Korber, SRA, 937EPA,
95CR, 267CG
Director Oficina de Revisión de Tasación
Se adquieren propiedades con el propósito de
realizar una obra de construcción.
Se adquieren por conceptos de daños.
Se adquieren en pleno dominio , en
servidumbre o en forma de arrendamiento
temporero.
Se realizan para el Área de Adquisicion de
Propiedades.
Las tasaciones son realizadas por tasadores
internos y externos. (Internos 4 tasadores y 2
revisores)
Se tasan las propiedades para casos de
adquisición o para pleitos de expropiación en
el tribunal.
Hay tres oficinas relacionadas al proceso de
tasación.
Oficina del Director de Área
Oficina de Tasación
Oficina de Revisión de Tasación
El recorrido administrativo de los informes
de tasación se evidencia en una hoja de
aprobación.
Se realizan revisiones técnicas de tasación
aplicando el estándar 3 de USPAP.
Los trabajos de tasación a ser realizados
tienen que cumplir con USPAP , con las
decisiones del tribunal en lo concerniente a
expropiación, con el reglamento de la junta
examinadora , con el CFR 49 y con los
procedimientos establecidos en la agencia y
aprobados por Federal Highway
Administration.
Evaluación del Tasador
Hoja de Aprobación
Hoja de Cotejo
Informe de Tasación
Los informes de tasación llegan a la oficina
de revisión a través de la oficina de tasación.
Los informes de tasación en general tienen
que contener la hoja de aprobación y la hoja
de cotejo.
Inciso II identificado como “Descripción de
la Finca Principal o del Todo”.
Inciso identificado como “Descripción y
Valoración de la Propiedad a Adquirirse”.
Fecha del Informe, de efectividad y de
inspección.
Uso de la tasación y tipo de adquisición;
venta, expropiación, alquiler, proyecto
estatal y/o federal.
El uso de suposiciones extraordinarias, el uso
de la tasación, cliente, usuario y el alcance
de la tasación “ scope of work”. Ej. cabidas,
accesos, HBU, condiciones ambientales y
extensión del alcance.
Nivel de detalle del informe resumido.
EXAMPLE OF “SUMMARIZE”
Zoning
The General Business B-4 zoning classification applies. Its purpose is to encourage local commercial development of banking facilities, retail stores, and service establishments along arterial streets on minimum lots of 10,000 sq. ft. with a width of 100 feet. Building coverage is limited to 50% of the lot, and building height is limited to two stories or 20 feet. John N. Forcer of the Anytown planning and zoning office indicates that the existing use and subject improvements conform.
EXAMPLE OF “STATE” Zoning
General Business, B-4; existing use and
subject improvements conform.
Presentación
Uso del Avalúo
Definición de valor
Tipo de información investigada y utilizada
Descripción legal de la propiedad y su
cabida.
Historial de la Propiedad
Esta sección se completa desde la
perspectiva del “larger parcel”.
La sección de inundabilidad y la información
de la zonificación deben completarse
tomando en consideración la fecha de
efectividad del avalúo.
En esta sección debe incluirse un análisis de
mejor uso o “Highest and Best Use”.
(Standard 2,inciso (iX), Líneas 790-792,
Página U-26)
Mejor Uso y el Alcance del Trabajo
La identificación del remanente se realiza en
función de la parcela adquirida y de la
cabida de la finca principal y/o sobre el todo
o “larger parcel”.
Identificación y cuantificación de los daños.
Adquisición del remanente.
Ventas comparables y ventas con estructuras
Extracción del valor de las estructuras
Unidad y elementos de comparación
Condiciones del Mercado
Ajustes y su sustento
Análisis cuantitativo vs cualitativo
Reconciliación de los indicadores
Reproduction
Depreciation
Calidad y cantidad de información utilizada
en cada enfoque
Aplicabilidad y relevancia de cada técnica
y/o enfoque
Conclusión
Standard 2, Líneas 781-783, Página U-25 y
Standard 1-6, Página U-20.
Inspección de la propiedad acompañado de la
parte con interés o su representante.
Nombres tasadores o asistentes que
participaron en el proceso.
Fotografías de la propiedad y de las
comparables.
Legibilidad y utilidad de los mapas, planos,
descripciones legales y otros documentos.
Mapas de Localización.