detaljplanebeskrivning · 2017. 2. 21. · porvoonjoki – kaupungin rannat, maisema, arvot,...

1

Detaljplan 514 DETALJPLANEBESKRIVNING

Området gränsar till Västra Alexandersgatan. Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy, 2.11.2016.

1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter

BORGÅ VÄSTRA ÅSTRANDEN, ALEXISSTIGEN 2 stadsdelen 22, kvarteret 448 samt gatu- och rekreationsområden Ändring av detaljplan

2

Detaljplaneändringen gäller kvarteret 448 och ett gatuområde i stadsdelen 22. Västra åstranden Västra Alexandersgatan, Alexisstigen, Lagmansgatan Anhängiggörande av detaljplanen: Stadsutvecklingsnämnden beslutade bevilja en planeringsreservering för området och samtidigt inleda en detaljplaneändring 14.6.2016 § 104. Behandling av detaljplanen: Förslaget till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden 22.11.2016 § 197

Förslaget till detaljplan i stadsstyrelsen 30.1.2017 § 38 Godkännande av detaljplanen: Stadsfullmäktige 13.2.2017 § 10

1.2 Planområdets läge

Ändringen av detaljplanen gäller byggvolymen och byggnadernas placering i ett obebyggt kvartersområde som ligger i mitten av västra åstranden i Borgå centrum. Planeringsområdet är en del av den planlagda kvartershelhet på västra åstranden som heter Fortsättning på moderna trästaden. Detta kvarter är det sista obebyggda kvarteret. Området, som har en kvadratisk form, ligger nordväst om västra ändan av Alexandersgatans bro. I söder gränsar området till Västra Alexandersgatan, i väst till Alexisstigen och i norr till Lagmansgatan. I öst gränsar området till Borgå å. Mellan området och ån finns en bred parkzon.

Områdets läge på guidekartan. Skala ca 1:10 000 vid utskrivning på A4-pappersark.

3

1.3 Detaljplanens syfte

I området undersöks ett våningshusdominerat boende där parkeringen delvis ligger under jord. Det undersöks om den totala byggvolymen och våningstalen kan höjas jämfört med den gällande detaljplanen. De speciella villkoren i fråga om stadsbilden och landskapsbilden är exceptionellt viktiga.

1.4 Beskrivningens innehållsförteckning

1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER ..................................................................................... 1 1.1 Identifikationsuppgifter ........................................................................................................................ 1 1.2 Planområdets läge ............................................................................................................................. 2 1.3 Detaljplanens syfte .............................................................................................................................. 3 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning ................................................................................................... 3 1.5 Bilagor till beskrivningen ...................................................................................................................... 4 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen ......... 4

Preliminära planer och planeringshistoria ................................................................................. 4 Trafik och buller ........................................................................................................................ 4 Natur, landskap och vattenförhållanden ................................................................................... 4 Byggbarhet och föroreningar i marken ...................................................................................... 5

2 SAMMANDRAG .................................................................................................................................. 5 2.1 Olika skeden i planprocessen ............................................................................................................. 5 2.2 Detaljplanen ........................................................................................................................................ 5 2.3 Genomförande av detaljplanen ........................................................................................................... 5 3 UTGÅNGSPUNKTER ......................................................................................................................... 6 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet ......................................................................................... 6

3.1.1 Allmän beskrivning av området ................................................................................................. 6 3.1.2 Historisk användning av miljön ................................................................................................. 6 3.1.3 Byggd miljö ................................................................................................................................ 6 3.1.4 Naturmiljö .................................................................................................................................. 7 3.1.5 Dagvatten och beredskap för översvämningar ......................................................................... 7 3.1.6 Jordmån .................................................................................................................................... 7 3.1.7 Förorenad mark ........................................................................................................................ 7 3.1.8 Trafik ......................................................................................................................................... 7 3.1.9 Teknisk försörjning .................................................................................................................... 7 3.1.10 Service ...................................................................................................................................... 8 3.1.11 Invånare och arbetsplatser ....................................................................................................... 8 3.1.12 Störande faktorer ...................................................................................................................... 8 3.1.13 Markägarförhållanden ............................................................................................................... 8

3.2 Planeringssituation .............................................................................................................................. 8 3.2.1 Planer, beslut och utredningar som berör planområdet ............................................................ 8

Riksomfattande mål för områdesanvändningen ....................................................................... 8 Landskapsplan .......................................................................................................................... 9 Generalplan............................................................................................................................... 9 Detaljplan .................................................................................................................................. 9 Nationalstadsparken ............................................................................................................... 11 Byggnadsordning .................................................................................................................... 11 Tomtindelning och register ...................................................................................................... 11 Baskarta .................................................................................................................................. 11 Byggförbud .............................................................................................................................. 11

4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN ............................................................... 11 4.1 Behovet av detaljplaneringen och områdets planeringshistoria ........................................................ 11 4.2 Beslut om planeringsstart .................................................................................................................. 12 4.3 Deltagande och samarbete ............................................................................................................... 12

4.3.1 Intressenter ............................................................................................................................. 12 4.3.2 Planen togs upp till behandling ............................................................................................... 12 4.3.3 Deltagande och växelverkan ................................................................................................... 12 4.3.4 Myndighetssamarbete ............................................................................................................. 13

4.4 Mål för detaljplanen ........................................................................................................................... 13 4.5 Alternativen för detaljplanen .............................................................................................................. 13

4

Alternativ som undersöktes då den gällande detaljplanen utarbetades.................................. 13 4.5.1 Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen ...................................................................... 15

5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN .............................................................................................. 17 5.1 Planens struktur ................................................................................................................................ 17

5.1.1 Dimensionering ....................................................................................................................... 17 5.1.2 Service .................................................................................................................................... 18 5.1.3 Trafiknät .................................................................................................................................. 18 5.1.4 Parkering ................................................................................................................................. 18 5.1.5 Tomtindelning ......................................................................................................................... 20

5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet ......................................................................................... 20 Stadsbild och stadsstruktur ..................................................................................................... 20

5.3 Områdesreserveringar ...................................................................................................................... 20 5.3.1 Kvartersområden: ................................................................................................................... 20

Kvartersområde för flervåningshus (AK) ................................................................................. 20 5.3.2 Gatuområden: ......................................................................................................................... 20 5.3.3 Rekreationsområden:.............................................................................................................. 20

5.4 Konsekvenser av planen ................................................................................................................... 21 5.4.1 Konsekvenserna för utvecklingen av samhällsstrukturen ....................................................... 21 5.4.2 Konsekvenser för den byggda miljön och naturmiljön ............................................................ 21 5.4.3 Konsekvenser för kulturlandskapet och stadsbilden ............................................................... 21 5.4.4 Konsekvenser för nationalstadsparken i Borgå ...................................................................... 22 5.4.5 Konsekvenser för trafikförhållandena och parkeringen i området .......................................... 22 5.4.6 Beredskap för översvämningar ............................................................................................... 23

5.5 Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen ................................... 23 5.6 Störande faktorer i miljön ................................................................................................................. 23 5.7 Planbeteckningar och planbestämmelser ......................................................................................... 24 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN ....................................................................................... 24 6.1 Styrning av genomförandet ............................................................................................................... 24 6.2 Tidsplan för genomförandet .............................................................................................................. 24

1.5 Bilagor till beskrivningen Bilaga 1. Utdrag ur detaljplanekartan och -bestämmelserna Bilaga 2. Illustration Bilaga 3. Program för deltagande och bedömning Bilaga 4. Sammandrag över hörande Bilaga 5. Bygganvisningar Bilaga 6. Karta över tomtindelning

1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen

Preliminära planer och planeringshistoria - Den fortsatta planeringen av Västra åstranden i början av 2000-talet: Historia, landskapsstruktur,

byggnadsbestånd. En utredning som grund för detaljplanearbetet. Stadsplaneringsavdelning, februari 2006, uppdaterad 2015.

- Masterplanen för Kokon, Arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäki Oy, 17.12.2014. - FH Invest Oy, Korttelin 448 kehittämissuunnitelma (utvecklingsplan för kvarteret 448),

Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy, olika versioner 2015–2016. Trafik och buller

- Porvoon meluselvitys (Bullerutredning för Borgå) 2013, Ramboll.

Natur, landskap och vattenförhållanden - Porvoonjoki – kaupungin rannat, maisema, arvot, tulevaisuus? (Borgå å – stadens stränder, landskap, värden, framtid?) Landskapsutredning, stadsplanering, 2011. - Selvitys jokitulva-alueesta ja hulevesistä (utredning om området med översvämningar och dagvatten),

detaljplan 498, Västra åstranden, stranden för kultur och fritid, stadsplanering, våren 2015.

http://www.porvoo.fi/library/files/565c1a95ed6b97ecc8000a3f/498_selvitys_4_rakennuskanta_ja_lansirannan_kehitys.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1a95ed6b97ecc8000a3f/498_selvitys_4_rakennuskanta_ja_lansirannan_kehitys.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1a95ed6b97ecc8000a3f/498_selvitys_4_rakennuskanta_ja_lansirannan_kehitys.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1b0aed6b97ecc8000b3c/489_kokonniemen_masterplan_2015_-_lowres.pdfhttp://www.borga.fi/bullerhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1a87ed6b97ecc8000a1c/498_selvitys_3_maisemaselvitys_porvoonjoki_2011.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1a87ed6b97ecc8000a1c/498_selvitys_3_maisemaselvitys_porvoonjoki_2011.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1ad2ed6b97ecc8000a9a/489_selvitys_7_jokitulva_ja_hulevesiverkosto.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1ad2ed6b97ecc8000a9a/489_selvitys_7_jokitulva_ja_hulevesiverkosto.pdf

5

- Selvitys Länsirannan mahdollisista muinaisjäännöksistä (utredning om eventuella fornlämningar på västra åstranden), detaljplan 498, Västra åstranden, stranden för kultur och fritid, stadsplanering, våren

2015.

Byggbarhet och föroreningar i marken - Porvoon Länsiranta, Rakennettavuusselvitys maankäytön suunnittelua varten (utredning om byggbarheten för planering av markanvändning på västra åstranden i Borgå). Viatek Oy, 23.11.1987. - Porvoon Länsiranta, Rakennettavuusselvitys (utredning om byggbarheten på västra åstranden i Borgå), tomterna 440-1, 447-2, 448-1 och 448-2, konkurrensutsättning för tomtöverlåtelse, Ramboll

Finland Oy, 16.10.2008. - Länsirannan tontti 448-1, tarkennettu riskinarvio (pilaantunut maaperä) (tomt 448-1 på västra

åstranden, en preciserad riskbedömning (förorenad jordmån)), Ramboll Finland Oy, 17.5.2011. 2 SAMMANDRAG 2.1 Olika skeden i planprocessen

Den gällande detaljplanen för planeringsområdet är en del av de detaljplaneändringar som utarbetades i början av 2000-talet då byggandet av den moderna trästaden på västra åstranden inleddes i snabb takt, och man önskade att byggandet av området skulle fortsätta genom dessa detaljplaneändringar. Området förblev obebyggt för en överraskande lång tid trots fortlöpande ansträngningar för att marknadsföra tomterna. För de övriga kvarteren har detaljplanen emellertid genomförts eller genomförs som bäst. Då FH Rakentajat tog kontakt med staden i början av år 2016 och visade intresse för att granska möjligheten att bygga hela kvarteret 448 genom att undersöka hur byggnadsmassan kan utformas på nytt, började man undersöka möjligheterna att bygga på området genom att utveckla detaljplanen. Byggföretagets förslag om parkering delvis under jord stärkte uppfattningen om strävan efter ett effektivt byggsätt som också betonar boendetrivsel. FH Invest Oy, som representerar FH Rakentajat, har ansökt om planeringsreservering för kvarteret 448. Stadsutvecklingsnämnden beslutade 14.6.2016 § 104 reservera kvarteret 448 för FH Invest Oy fram till 30.6.2017. Samtidigt gav nämnden stadsplaneringen i uppdrag att utarbeta en detaljplan. Programmet för deltagande och bedömning var framlagt tillsammans med utkastet till detaljplaneändring 14.9–13.10.2016. Utöver myndigheternas preliminära utlåtanden och kommentarer lämnades också fyra åsikter om utkastet.

2.2 Detaljplanen

Användningsändamålet för kvarteren i detaljplaneområdet är nästan enbart boende. Området domineras av flervåningshus. Parkeringen sker i huvudsak i en underjordisk parkeringsanläggning samt på gården och på ett kvartersområde för bilplatser vid Lagmansgatan. Vid Västra Alexandersgatan kan också placeras små affärs-, kontors- och servicelokaler i gatuplan. Tomtindelningen ändras för alla fastigheter. I området finns inga nya gatuområden, men i områdets sydöstra hörn finns ett litet område som anvisats som rekreationsområde.

Byggrätten ökar med 5 640 m2-vy jämfört med den gällande detaljplanen. Den totala byggvolymen är sammanlagt 13 050 m2-vy. Av denna volym kan 300 m2-vy affärs-, kontors- och servicelokaler placeras i gatuplan. Den underjordiska parkeringshallen inrymmer 128 bilplatser i en våning enligt en helhetsplan som var en grund för planarbetet. Dimensioneringen i området motsvarar kvartersexploateringen e=1,15 och 200–250 invånare. Enligt helhetsplanen, som Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy utarbetat, kan man bygga ca 203 bostäder i området. Det kommer troligen att finnas några arbetsplatser i området.

2.3 Genomförande av detaljplanen

Området är obebyggt. Detaljplaneändringen har utarbetats i samarbete med den part som sannolikt kommer att bygga på området. Därför kan byggandet av området påbörjas ganska snabbt efter det att planen har vunnit laga kraft och processen med tomtöverlåtelser har påbörjats.

http://www.porvoo.fi/library/files/565c1ac4ed6b97dda300002a/498_selvitys_6_lansirannan_mahdolliset_muinaisjaannokset.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1ac4ed6b97dda300002a/498_selvitys_6_lansirannan_mahdolliset_muinaisjaannokset.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/565c1ac4ed6b97dda300002a/498_selvitys_6_lansirannan_mahdolliset_muinaisjaannokset.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/57d013a6ed6b97a07301a510/514_Rakennettavuusselvitys_-_Porvoo_22-440_ja_448_161008.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/57d013a6ed6b97a07301a510/514_Rakennettavuusselvitys_-_Porvoo_22-440_ja_448_161008.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/57d013a6ed6b97a07301a510/514_Rakennettavuusselvitys_-_Porvoo_22-440_ja_448_161008.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/57d0139ced6b97a07301a4f1/514_PIMA-selvitys_2016-03-17_-_L_nsiranta_liuotinalue_riskinarvio_17052011.pdfhttp://www.porvoo.fi/library/files/57d0139ced6b97a07301a4f1/514_PIMA-selvitys_2016-03-17_-_L_nsiranta_liuotinalue_riskinarvio_17052011.pdf

6

3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet 3.1.1 Allmän beskrivning av området

Planeringsområdet ligger nordväst om västra ändan av Alexandersgatans bro på västra åstrandens mellersta del. I söder gränsar området till Västra Alexandersgatan, i väst till Alexisstigen och i norr till Lagmansgatan. I öst gränsar området till Borgå å. Mellan området och ån finns en bred parkzon. Planeringsområdets areal är 1,1367 ha.

3.1.2 Historisk användning av miljön

Området är gammalt odlingslandskap. I slutet av 1800-talet ökade trävaruindustrin i området. Byggandet av byggnaden för nuvarande Konstfabrikens kulturcentrum inledde en större industriell utveckling i slutet av 1910-talet. Konstfabriksbyggnaden var ursprungligen en fanerfabrik, och verksamheten förvandlades till en maskinverkstad. Den industriella verksamheten i området upphörde på 1980-talet. På andra hälften av 1960-talet byggdes bostadsområdet i s.k. Borgåporten nordväst om planeringsområdet. Detta ledde till en utveckling där den industriella verksamheten stegvis fick ge vika för bostäder. Man började kalla nedre Näse för västra åstranden som med tanke på trafiken har haft en stark koppling till empirecentrum sedan Alexandersgatans bro öppnades hösten 2004 (se också bilden i programmet för deltagande och bedömning).

3.1.3 Byggd miljö

Planeringsområdet är helt obebyggt. Området gränsar i nordväst till Lagmansgatan och Alexisstigen som ännu inte har belagts. Södra kanten av området, Västra Alexandersgatan, är färdigbyggd. Vid gatan finns en busshållplats för vilken planeras ett tak som en del av genomförandet av konstprogrammet för västra åstranden under åren 2016–2017. Området gränsar i öst till en strandzon som är obebyggd. I strandzonen finns dock en lamellvägg som stabiliserats med kalkpelare. Lamellväggen stöttar jordmassorna i planeringsområdet. I strandzonen löper en enkel stig. Avsikten är att stigen byggs om till en ordentlig gång- och cykelväg som liknar en parkgång då strandzonen anläggs som park. Söder om området finns Konstfabrikens område, och mittemot planeringsområdet finns ett mediacenter med biograf och restaurang. Denna nybyggnad blev färdig år 2012. ARRAK Arkkitehdit Kiiskilä Rautiola Rautiola Oy har ansvarat för all planering i anslutning till ny- och reparationsbyggnad i Konstfabrikens område. Väster om Alexisstigen finns en tomt som ägs av YIT Rakennus Oy. Södra delen av tomten har beviljats bygglov för två små flervåningshus med putsyta (lov nr 2016-124 och 125, Arkkitehdit Casagrande, Åbo/ Arkkitehdit T. Grönlund Oy, Helsingfors). Arbetet påbörjades sommaren 2016. Väster om tomten finns två flervåningshus i fyra våningar med träpanel som också byggdes av YIT Rakennus Oy år 2013 (Vuorelma Arkkitehdit Oy, Helsingfors). Flervåningshusen ägs av Asunto Oy Porvoon Laamanninpiha. I nordväst, på andra sidan av Lagmansgatan, finns loftgångshus i två våningar med träpanel från år 2010 som hör till KOY Y-säätiön Palvelutalot (f.d. Porvoon Taipaletalo) (Arkkitehdit Jurvainen ja Pesola Oy, Helsingfors). Direkt norr om planeringsområdet finns ett bolag (Asunto Oy Porvoon Laamanninkatu 6) som består av fristående hus och låghus i två våningar med träpanel som byggdes år 2013 (Areena Arkkitehdit Oy, Helsingfors–Borgå).

På grund av områdets centrala läge ska man vid planeringen av området beakta byggandet också i förhållande till empirestadsdelen från 1830-talet, som ligger öster om Borgå å, där det på det här stället finns två skyddade trähus från andra hälften av 1800-talet och två flervåningshus från början av 1970-talet som senare har belagts med skivor med krossad sten (arkitekt Pekka Ilveskoski 1969–1972). Alexandersgatans bro (2004, arkitekt Mikko Kaira) bildar för sin del en stadsmiljö sydost om planeringsområdet.

7

3.1.4 Naturmiljö I samband med byggandet av kommunaltekniken och avlägsnandet av förorenad mark har man avlägsnat vegetation i området. Jordmassor har också avlägsnats. Man har med avsikt låtit bli att göra fyllningar, och därför utgör området en svacka som tidvis fylls med dagvatten. I norra delen av området finns mer näringsrik mark där det under knapp tio år har hunnit växa ett relativt ogenomträngligt ungt trädbestånd och buskage. Allt som allt liknar området en byggarbetsplats som inte har naturvärden. Planeringsområdet är inte ett grundvattenområde.

3.1.5 Dagvatten och beredskap för översvämningar Principerna för hantering av dagvatten har i huvudsak fastställts då den gällande detaljplanen utarbetades. Avsikten är att området byggs så att det bildar en tät stadsmiljö vars dagvatten i regel leds bort från området via ett dagvattenavlopp till ån. Översvämningar i Borgå å utgör en stor riskfaktor, vilket man har berett sig på i bestämmelserna i den gällande detaljplanen. Det bör ses över om dessa villkor ännu är aktuella.

3.1.6 Jordmån

I området gjordes en markundersökning på 1980-talet och för tomtförsäljningen gjordes en ungefärlig utredning om byggbarheten (Ramboll Finland Oy, 16.10.2008). Enligt utredningen finns det ett skikt av lera med dålig bärighet på den bärande undergrunden. Lerskiktet var 6–16 meter tjockt när undersökningen gjordes. Grundvattnets trycknivå ligger på nivån ca +0,7 N43, vilket innebär att eventuella källare ligger delvis nedanför grundvattennivån. Därför ska källarna ha vattentäta bärande bottenbjälklag som tål grundvattnets lyftkraft. Alla byggnader ska grundläggas med stödpålar och bottenbjälklagen ska vara bärande konstruktioner. På gården är det möjligt att använda även andra grundläggningssätt om man kan påvisa att sättningarna stämmer överens med kraven. För att säkerställa områdets stabilitet har man byggt en stabiliserande vägg av kalkpelare i strandparken öster om planeringsområdet.

3.1.7 Förorenad mark I planeringsområdet har det funnits föroreningar som orsakats av den tidigare industriverksamheten. Området sanerades år 2007 då den gällande detaljplanen blev färdig och då området bereddes för tomtöverlåtelse. I samband med saneringen hittades mark som förorenats av klorerade lösningsmedel vid ett gammalt oljelager i planeringsområdets sydöstra hörn. De förorenade marksubstanserna avlägsnades i ett så stort område som möjligt med tanke på områdets geotekniska stabilitet. I bottnen av schaktet förblev dock lösningsmedel på nivån ungefär 5–6 meter under den normala vattennivån i ån. År 2011 bedömdes riskerna av lösningsmedlen i området i förhållande till bostadsbebyggelsen enligt detaljplanen (Ramboll Finland Oy). I en preciserad riskbedömning följde man försiktighetsprincipen, dvs. det var bättre att överskatta riskerna än att underskatta dem. Enligt riskbedömningen orsakar de klorerade lösningsmedlen i jordmånen ingen hälsorisk då området i framtiden används för boende. De skadliga ämnena ligger djupt nere i marken, och på grund av jordmånens struktur är risken för att dessa ämnen förs till marknivån liten. Trots att området är riskfritt har man nu velat lämna det förorenade området utanför planeringsområdet, varvid registeruppgifterna för de bostadstomter som bildas inte kommer att innehålla ett omnämnande om rester av skadliga ämnen som eventuellt är pinsamma med tanke på områdets image. Därför utgår planeringen från att området med lösningsmedel planläggs som ett allmänt område.

3.1.8 Trafik

Området gränsar i söder till Västra Alexandersgatan. Den genomsnittliga trafikmängden på gatan har enligt kalkylerna år 2015 varit ca 15 450 fordon per dygn. Trafikmängderna på Lagmansgatan är mycket måttliga, och gatan slutar vid planeringsområdet. Alexisstigen är en gata för gång- och cykeltrafik där infart till tomt är tillåten. Vid Västra Alexandersgatan finns gång- och cykelvägar. Det finns också en busshållplats vid planeringsområdet. I strandparken öster om planeringsområdet finns ett behov av förbindelse för gång- och cykeltrafik som i nuläget uppfylls med en obebyggd stig.

3.1.9 Teknisk försörjning

De byggnader som placeras i planeringsområdet kan anslutas till de omgivande kommunaltekniska anslutningarna. Det finns en fjärrvärmeledning vid Lagmansgatan. Det finns vattenledningar och avlopp vid Västra Alexandersgatan, Lagmansgatan och i det stabiliserade området på strandzonen öster om området (se kartbilagan i programmet för deltagande och bedömning). Borgå vatten rekommenderar att undvika en sådan lösning där anslutningen till vattentjänstnätet sker från Alexisstigen eftersom det i

8

nuläget inte är möjligt att ansluta sig till nätet från gatuområdet.

3.1.10 Service

Området har en nära anknytning till kommersiella och offentliga tjänster i centrum. Det traditionella affärscentrumet med omfattande kommersiella tjänster, kollektivtrafikstjänster och offentliga tjänster ligger ca 450 meter öster om ån. I närheten av området, söder om Västra Alexandersgatan, finns en stor koncentration av specialhandel (Konstfabrikens område) med affärslokaler på ca 7 000 m2-vy. I Konstfabrikens område finns också ett mångsidigt kulturutbud med en biograf och restauranger. En stor detaljhandelsenhet (S-market Näse) ligger vid Alexandersbågen ca 500 meter sydost om området. Dagligvarubutiken Lidl Näse ligger 300 meter nordväst om området. Det stora rekreationsområdet vid Kokon och dess slalombackar ligger cirka 700 meter från området. Borgå Campus, som är en yrkeshögskoleenhet, ligger 250 meter från området. Grundläggande utbildning erbjuds bl.a. i Albert Edelfeltin koulu som ligger vid Tolkisvägen cirka 600 meter från området. För Konstfabrikens område utarbetas som bäst en detaljplaneändring (detaljplan 503, strandkvarteren vid Konstfabriken), vars syfte är en stor detaljhandelsenhet närmast för dagligvaror. Den stora detaljhandelsenheten skulle placeras på ca hundra meters avstånd från planeringsområdet.

3.1.11 Invånare och arbetsplatser Planeringsområdet är obebyggt. I nuläget har det inte varit möjligt att använda området för rekreation.

3.1.12 Störande faktorer

Damm- och bullerolägenheter förorsakas av trafiken, vilket är typiskt i centrum. Västra Alexandersgatan, som området gränsar till i söder, är en livligt trafikerad gata där körhastigheterna är låga på grund av avståndet mellan anslutningarna och gatans böjda form. Trafikbuller från Alexandersgatans bro sprider sig till området. Trafikbullret kan tolkas vara samhällsbuller som är typiskt i centrum. Från servicebyggnader på östra åstranden kan lågt buller sprida sig till området särskilt på sommarkvällar. Målet är att olika evenemang med eventuella evenemangstält ordnas i framtiden på Konstfabrikens område och på strandområdet vid Konstfabriken som ligger söder om området. Enligt den gällande detaljplanen är det också möjligt att bygga två servicebyggnader på strandområdet öster om planeringsområdet. Staden kommer dock tills vidare inte att fatta beslut om att överlåta dessa byggplatser för byggande. Vid detta strandområde finns också båtplatser som kräver servicetrafik i liten skala. I ådalen förekommer det tidvis dimma, dvs. luftens stora fukthalter, främst sent på hösten, vilket är typiskt för området. Detta kan försämra möjligheterna att använda platser för utevistelse även om olägenheten är endast tidvis.

3.1.13 Markägarförhållanden Planområdet ägs av Borgå stad.

3.2 Planeringssituation 3.2.1 Planer, beslut och utredningar som berör planområdet

Riksomfattande mål för områdesanvändningen Med tanke på planeringsområdet är de mest centrala riksomfattande målen för områdesanvändningen som reviderades år 2008 följande: fungerande regionstruktur, enhetligare samhällsstruktur och kvaliteten på livsmiljön, fungerande förbindelsenät och energiförsörjning. Stadscentrum utvecklas som ett mångsidigt område för tjänster, boende, arbetsplatser och fritid. Man strävar efter att minska behovet av personbilstrafik. Förutsättningar för en god tätortsbild skapas. Riskerna i anslutning till extrema väderfenomen och översvämningar ska beaktas genom att göra förberedelser för tätortsöversvämningar i detaljplanläggningen. Energibesparing och förutsättningar för fjärrvärme ska främjas. Bevarandet av kulturmiljövärden garanteras och särdragen i landskapet beaktas. Planeringsområdet ingår inte i byggda kulturmiljöer av riksintresse (RKY 2009) eller i den nationellt värdefulla landskapshelheten i Borgå ådal som avgränsades år 1995.

9

Landskapsplan För området gäller landskapsplanen för Östra Nyland, som fastställdes 15.2.2010, och etapplandskapsplan 2 för Nyland som fastställdes 30.10.2014 och som till vissa delar har ersatt landskapsplanen. I landskapsplanen anvisas området som område för tätortsfunktioner med följande objektsbeteckning: område för centrumfunktioner, regioncentrum. I etapplandskapsplan 4 för Nyland, som bereds som bäst, kompletteras planen med en avgränsning av nationalstadsparken. Östra kanten av planområdet gränsar till nationalstadsparken.

Utdrag ur en sammanställning av de fastställda landskapsplanerna, utdrag ur förslaget till etapplandskapsplan 4 för Nyland och utdrag ur delgeneralplanen för de centrala delarna. Planeringsområdets läge anvisas med vit pil på landskapsplanekartorna eller med vit områdesavgränsning på generalplanekartan. Inte skalenlig. Generalplan I delgeneralplanen för de centrala delarna (godkänd 15.12.2004) anvisas området som område för centrumfunktioner (C). Beteckningen gång- och cykelväg går söder och öster om området. Norra delen av gården vid Konstfabrikens gamla industrifastighet, som finns i planområdets södra del, har anvisats med beteckningen markområde som skall rengöras/iståndsättas. För hela området gäller också beteckningen område med miljövärden som skall bevaras. Detaljplan För planeringsområdet gäller en detaljplan nr 401 som godkändes 13.12.2006. Planeringsområdet består i huvudsak av ett kvartersområde för bostadshus (A-12). Byggnaderna placeras på 14 separata byggnadsytor. För bilplatser har också anvisats en bindande byggnadsyta där man får bygga garage och täckta bilparkeringar. Alla bilplatser för planeringsområdet ryms inte i kvartersområdet för bostadshus, och därför finns det ett smalt kvartersområde för bilplatser (LPA-1) i norra delen av kvarteret 448 där får placeras bilplatser för kvarteret 448 men också bilplatser för kvartersområdet för två små servicebyggnader på strandzonen. Enligt detaljplanen ska bilplatserna i planeringsområdet placeras på marknivån. Byggrätten för kvarteret 448 i planeringsområdet är sammanlagt 7 410 m²-vy. Sammanlagt 6 820 m²-vy av byggrätten kan utnyttjas för boende. Byggnadsytorna bildar fyra små gårdsmiljöer och mellan dem finns det separata byggnadsytor för dagvårdslokaler, klubblokaler och gemensamma lokaler för de boende (pky). Pky-byggrätten är sammanlagt 440 m²-vy. I tillägg till det huvudsakliga användningsändamålet anvisas en byggrätt för affärs- och kontorslokaler på sammanlagt 150 m²-vy på byggnadsytorna vid Västra Alexandersgatan. Våningstalet varierar från två (II) till knapp tre (II u 2/3). I detaljplanen ges också bestämmelser bland annat om gårdens ungefärliga höjdläge, golvnivåns lägsta tillåtna höjdläge i bostäder, beredskap för översvämningar, krav på ytterväggens ljudisolering samt om behandling av förorenade marksubstanser. Detaljplanen innehåller separata bygganvisningar som enligt planbestämmelserna ska följas. Hela planeringsområdet är obebyggt för tillfället, dvs. hela byggrätten är outnyttjad.

10

Detaljplanesammanställning i nuläget. Området med planeringsreservering gränsas med rött på kartan. Skala ca 1:1 000 på A4-pappersark.

11

Nationalstadsparken Miljöministeriet beslutade 18.5.2010 inrätta en nationalstadspark som avses i 68 § i markanvändnings- och bygglagen på basis av stadens ansökan. Östra delen av planeringsområdet tangerar avgränsningen av nationalstadsparken som omfattar strandområdet öster om planeringsområdet. Vid inrättandet av nationalstadsparken i Borgå utfärdades inga bestämmelser som avses i 70 § i markanvändnings- och bygglagen. Avgränsning av nationalstadsparken i Borgå på flygbilden från år 2014. Inte skalenlig. Byggnadsordning Byggnadsordningen för Borgå stad godkändes av stadsfullmäktige 12.12.2007 (143 §). Byggnadsordningen trädde i kraft 20.2.2008.

Tomtindelning och register Området ingår i Borgå stads och Lantmäteriverkets fastighetsregister. För området finns en tomtindelning.

Baskarta Planeringsområdets baskarta uppfyller de krav som ställs i 54 a § i markanvändnings- och bygglagen. Stadsmätningen inom markpolitiken uppdaterar uppgifterna i baskartan.

Byggförbud För området råder inte byggförbud.

4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN 4.1 Behovet av detaljplaneringen och områdets planeringshistoria

Den gällande detaljplanen för planeringsområdet är en av de detaljplaneändringar som utarbetades i början av 2000-talet. Målet med dessa detaljplaneändringar var att byggandet av den moderna trästaden på västra åstranden, som inleddes i snabb takt, sträcker sig till området söder om gångbron på västra åstranden. Detaljplanen för den moderna trästaden grundar sig på ett vinnande bidrag i en tävling för inbjudna gäster. Bidraget Urbs Arbor utarbetades av arkitekt Tuomo Siitonen år 1998. Målen för planeringen av området sågs över på nytt till följd av sammanslagningen av Borgå stad och Borgå landskommun och principerna för justering av planerna för västaxeln utarbetades. Enligt dessa principer, som stadsstyrelsen godkände 4.1.1999 § 6, ser man över de detaljplaner som i huvudsak baserar sig på arkitekt Kay Bierganns vinnande bidrag i den allmänna idétävlingen för västra åstranden år 1989. Under arbetet behandlas ett delområde åt gången. Byggandet av den moderna trästaden inleddes år 2002, och år 2006 var tomterna i praktiken antingen bebyggda eller åtminstone reserverade för byggande. Staden förberedde sig för fortsatt byggande genom att utarbeta en detaljplaneändring för området mellan den moderna trästaden och Västra Alexandersgatan som en del av två andra detaljplanearbeten på västra åstranden. Denna detaljplan (nr 401), som heter Fortsättning på den moderna trästaden, blev färdig år 2006 då bostadsmarknaden började gå trögt på grund av den stora produktionen av bostäder i flervåningshus. När bostadsmarknaden igen hade blivit livligare avbröts byggandet helt för en tid på grund av recessionen som började år 2008. Därför förblev fortsättningen på den moderna trästaden obebyggd för en överraskande lång tid trots fortlöpande ansträngningar för att marknadsföra tomter. Å andra sidan påbörjade man år 2011 byggandet av Konstfabrikens stora område söder om området. Byggandet grundade sig på ett anbudsförfarande som ordnades år 2007 och på ett samarbetsprojekt för planläggning som inleddes efter anbudsförfarandet.

12

Byggandet av fortsättningen på den moderna trästaden påbörjades år 2011 då två tomter i området såldes på basis av anbud, och så byggde Itä-Uudenmaan rakentajat Oy kvarteret 447 år 2013 och YIT Rakennus Oy byggde hälften av kvarteret 440. Något senare köpte YIT Rakennus Oy också den andra delen av kvarteret 440 där man sommaren 2016 inledde genomförandet av ett flervåningshusprojekt. Endast kvarteret 448 är fortfarande obebyggt. En orsak till att detta kvarter med ett av de bästa lägena i området fortfarande är obebyggt är sannolikt den ambitiösa detaljplanen där byggrätten har delats in i flera små byggnadsmassor. Målet för detaljplanen var att planeringsprinciperna för den moderna trästaden gäller också för detta område samt att området bildar en lämplig kontrast till kvartersstrukturen i empirecentrumet på andra sidan av ån. Då FH Rakentajat tog kontakt med staden i början av år 2016 och visade intresse för att granska möjligheten att bygga hela kvarteret 448 genom att undersöka hur byggnadsmassan kan utformas på nytt, verkade det vara en mycket intressant chans att börja undersöka möjligheterna att bygga på området genom att utveckla detaljplanen.

4.2 Beslut om planeringsstart

Kvarteret 448, som ligger vid ån i fortsättningen på moderna trästaden, är det sista helt obebyggda kvarteret i området. Trots flera ansträngningar i marknadsföring är kvarteret fortfarande obebyggt, även om kvarterets läge är exceptionellt bra. Anbudsförfaranden som misslyckats och förhandlingar som staden fört direkt med byggföretag har gett en klarare uppfattning om att byggföretag under de senaste tio åren har ansett att detaljplanen för kvarteret är för utmanande med tanke på de ekonomiska förutsättningarna. FH Rakentajat, vars officiella namn är Finnish Home Constructions Oy, är ett byggföretag från S:t Michel som utövat verksamhet främst i Södra och Östra Savolax samt i Kymmenedalen. Byggföretaget håller på att utvidga sin verksamhet till Päijänne-Tavastland och till östra Nyland, och därför blev företaget intresserat av kvarteret 448 på västra åstranden. Under förhandlingarna har Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy, som byggföretaget anlitat för planering, gjort upp alternativa helhetslösningar för att utforma byggrätten i kvarteret på ett effektivare sätt med tanke på de ekonomiska förutsättningarna. I samband med förhandlingarna våren 2016 utarbetades en helhetsplan för fortsatt arbete som är tillräckligt lovande enligt stadsplaneringen och markpolitiken. Byggföretagets förslag om parkering delvis under jord stärkte uppfattningen om strävan efter ett effektivt byggsätt som också betonar boendetrivsel. Staden uppmanade byggföretaget att ansöka om planeringsreservering för att vidareutveckla planen för kvarteret. I praktiken påbörjar staden samtidigt ett projekt för detaljplaneändring för området i enlighet med samarbetsprincipen. FH Invest Oy, som representerar FH Rakentajat, har ansökt om planeringsreservering för kvarteret 448. Stadsutvecklingsnämnden beslutade 14.6.2016 § 104 reservera kvarteret 448 för FH Invest Oy fram till 30.6.2017. Samtidigt gav nämnden stadsplaneringen i uppdrag att utarbeta en detaljplan. I beslutet konstateras också att man separat fattar beslut om överlåtelse av tomter i förslagsskedet och att priserna på tomterna bedöms av utomstående utvärderare.

4.3 Deltagande och samarbete 4.3.1 Intressenter

Intressenterna räknas upp i punkt 7 i programmet för deltagande och bedömning (bilaga 3). Planområdet ägs av Borgå stad.

4.3.2 Planen togs upp till behandling Staden har informerat om projektet med stadsutvecklingsnämndens beslutsmeddelande som publicerades på stadens webbplats 15.6.2016. Tidningen Uusimaa gjorde 10.6.2016 en ganska omfattande artikel om projektet och byggföretaget efter att stadsutvecklingsnämndens föredragningslista hade publicerats. Uusimaa berättade 16.6.2016 om beslutet om planeringsreservering. Om planen som tagits upp till behandling informerades i utkastskedet med tidningsannonser, kungörelser och meddelanden till grannar.

4.3.3 Deltagande och växelverkan

Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning (bilaga 3). Planprojektet bygger på den kvartersplanering som föregick FH Invest Oy:s ansökan om planeringsreservering. Planen har utarbetats i ett tätt samarbete med den part som sannolikt genomför projektet, FH Rakentajat, och byggnadsplaneraren Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy, vilket innebär att man vid utarbetandet av planen har säkerställt en tillräckligt högklassig stadsbild genom styrning av byggsätt

13

samt säkrat detaljerna i anslutning till de ekonomiska realiteterna. 4.3.4 Myndighetssamarbete

Det är inte fråga om en sådan plan som avses i 66 § 2 mom. MarkByggL som förutsätter myndighetssamråd. Utlåtanden begärdes av närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. Museimyndigheten har hörts eftersom området anknyter till det kulturhistoriskt betydande landskapsområdet i Borgå ådal och eftersom den kulturhistoriskt betydande Konstfabriksbyggnaden ligger i närheten av området. De frågor som togs upp i utlåtandena beskrivs under punkt 4.5.1.

4.4 Mål för detaljplanen

I slutet av 2000-talets första decennium beredde man sig på byggandet av planeringsområdet genom att sanera markföroreningarna i området. Därför ser detta område ut som en byggarbetsplats, vilket är stadsbildsmässigt otillfredsställande. Denna situation har pågått i nästan ett årtionde. Därför är planens primära mål med tanke på samhällsstrukturen och stadsbilden att detta område byggs så snabbt som möjligt men också på ett högklassigt sätt. Den gällande detaljplanen har genomförts eller genomförs som bäst till övriga delar, men detta område, som är mest utmanande med tanke på byggbarheten och grundvattenförhållandena, är eventuellt kontroversiellt vad gäller detaljplanens struktur och genomförandet av området. Området har dock ett utmärkt läge. Genom detaljplaneändringen har undersökts en lösning som domineras av flervåningshus på ett viktigt område med tanke på stads- och landskapsbilden. Lösningen skulle komplettera raden av fasader mot ån på västra åstranden. En delvis underjordisk parkeringslösning, som förbättrar möjligheterna att bygga gårdar i området, har en viktig funktionell roll i planlösningen. Man har undersökt om den totala byggvolymen kan höjas jämfört med den gällande detaljplanen. Samtidigt har man undersökt möjligheten att höja byggnaderna på stadsbildens villkor. Vad gäller utformningen av byggnadsmassan har man undersökt hur kvarteret, som har färre byggnader jämfört med den gällande detaljplanen, kan förena den småskaliga byggnadsmassan i den moderna trästaden med kultur- och affärsbyggnaderna i Konstfabrikens område samt med trafikmiljön på Västra Alexandersgatan. Kvarteret ska också bilda en lämplig kontrast till kvartersstrukturen i empirecentrumet på andra sidan av ån och anknyta till landskapsrummet i Borgå ådal. Detaljplanen har alltså mycket högklassiga mål med tanke på stadsbilden och stadsstrukturen.

4.5 Alternativen för detaljplanen

Detaljplanen bygger på en genomförandeplan för kvarteret som Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy har utarbetat. Under olika decennier har man dock planerat alternativa lösningar för området. Då man utarbetade den gällande detaljplanen (nr 401) producerade man alternativa modeller för stadsstruktur. Också Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy undersökte mycket olika alternativ för utformningen av byggnadsmassan.

Stadsplaneringen styrde under våren 2016 planeringen av utkastet, varvid man åstadkom en helhetsplan för kvarteret som lades fram som utkast. De primära målen för styrningen av planeringen är att fasaderna vid kvarterets yttre kanter är lugna och enhetliga, vilket innebär bland annat att balkonger är indragna och att fasadlinjerna löper längs med kvarterets gränser. Andra väsentliga teman är att våningstalet blir lägre när man rör sig mot ån, att byggnadernas gavlar placeras vinkelrät mot empirestadsdelens fasader och att parkeringen är inbyggd. På sistone har inbyggd parkering sällan varit populär i bostadsbyggnadsobjekt, men i detta objekt visade byggföretaget intresse för en sådan lösning under planeringen.

Alternativ som undersöktes då den gällande detaljplanen utarbetades Den gällande detaljplanen för området (DP 401) godkändes i december 2006. Planen är relativt ny, och till övriga delar har planen genomförts eller genomförs som bäst. Planområdet är relativt litet och det omfattar tre kvarter. Endast planeringsområdet (kvarter 448) är helt obebyggt. Vid utarbetandet av den gällande detaljplanen gjordes tre alternativa strukturmodeller. I de preliminära strukturmodellerna undersöktes möjligheter att placera ett tätt stadsliknande, men småskaligt byggande på planeringsområdet. Det ursprungliga målet var att placera affärs- och kontorslokaler i byggnadernas gatuplan för att göra gatubilden livligare. Våningstalet varierade från två till fyra. Trä var det primära byggmaterialet både på fasader och i stomkonstruktioner. Skillnaderna i alternativen gällde området mellan Lagmansgatan och Västra Alexandersgatan där största delen av byggrätten för området ligger.

14

Alternativ för strukturmodeller som undersöktes vid utarbetandet av den gällande detaljplanen nr 401. Den gällande detaljplanen motsvarar alternativ 1A.

15

Enligt alternativ 1 var kvartersstrukturen sluten och byggnaderna i huvudsak i 2–3 våningar. I alternativ 1A och 1B undersöktes möjligheten att bilda Alexandersbågens gaturum antingen med punkthus eller med lamellhus som löper längs bågen. I alternativ 2 undersöktes en modell där våningstalet är en våning högre och där byggnadsmassorna låg i ost-västriktning med undantag av strandfasaden. Byggnaderna i alternativ 3 påminde om den småskaliga modellen i högst två våningar i den moderna trästaden. Planläggnings- och byggnadsnämnden dryftade de alternativa strukturmodellerna 9.12.2004 (§ 470). Nämnden följde upp hur arbetet framskridit 2.6.2005 (§ 235). Planläggnings- och byggnadsnämnden valde 16.6.2005 (§ 242) alternativ 1A som grund för fortsatt planering. Stadsfullmäktige godkände detaljplanen 13.12.2006. Ingen klagade över beslutet. Genomförandet av området påbörjades i lugn takt i både nordöstra och västra delen av området år 2012.

4.5.1 Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen

Programmet för deltagande och bedömning samt utkastet till detaljplaneändring hölls framlagda i enlighet med 62 § i MarkByggL och 30 § i MarkByggF 14.9–13.10.2016. Utöver myndigheternas preliminära utlåtanden och kommentarer lämnades också fyra åsikter om utkastet. I utkastskedet ordnades ett invånarmöte 12.9.2016 för de närliggande grannarna, dvs. invånarna i fastigheterna på Lagmansgatan 1, Trästigen 2 och Lagmansgatan 6. På invånarmötet fanns få deltagare.

Samtidigt begärdes preliminära utlåtanden och kommentarer av myndigheter. Räddningsmyndigheten konstaterade att området är utmanande med tanke på ordnande av räddningsvägar. Därför förhandlade man med räddningsmyndigheten 25.10.2016 och konstaterade att den utmanande situationen inte betyder att det inte finns lösningar. Borgå vatten har som utmaning att säkerställa att det finns anslutningar för alla tomter i området. Man har strävat efter att lösa problemet genom att utveckla tomtindelningen. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland (NTM-centralen) ansåg att våningshöjden i byggnaderna vid ån är lämplig, och NTM-centralen var nöjd med lösningen med inbyggd parkering. NTM-centralen var orolig för beredskap för översvämningar även om planens lösning verkade vara fungerande till denna del. Kravet på fasadernas ljudisolering i anslutning till boendehälsa var tillräckligt enligt NTM-centralen, men med anknytning till sättet att ta luft in i bostäder hade NTM-centralen synpunkter som senare har preciserats per e-post och i ett senare utlåtande. Planen kan dock främjas. Museimyndigheten (Borgå museum) hade en kritisk inställning till lösningen med tanke på stadsstrukturen och ansåg att utkastet inte är lyckat med tanke på de mål som stadsplaneringen ställt. Till slut krävde museet i utlåtandet att byggnadernas gatuplan ska utvecklas så att miljön på fotgängarnivå är så högklassig som möjligt. Det lämnades fyra åsikter av aktörer i kvarteret väster om området. YIT Rakennus Oy bygger som bäst två små flervåningshus i fyra våningar i grannkvarteret på adressen Alexisstigen 1. På grund av planlösningen för planeringsområdet blir vyerna från de översta våningarna i de hus som byggs som bäst mindre vidsträckta mot nordost, och denna förändring är tidsmässigt utmanande med tanke på marknadsföringen av objektet som byggs som bäst. De övriga tre åsikterna lämnades av Asunto Oy Porvoon Laamanninpiha på adressen Lagmansgatan 1 som omfattar två flervåningshus i fyra våningar. Byggnaderna ligger 80–90 meter från planeringsområdet. I åsikterna motsatte man sig planändringen i huvudsak på den grunden att de två översta våningarna i byggnaderna skulle ha en fri utsikt mot empirestadsdelen om husen byggdes enligt den gällande detaljplanen. Enligt lösningen i utkastet till detaljplaneändring skulle det finnas två husgavlar som är lika höga som husen på Lagmansgatan 1 framför dessa bostäder, men utsikterna mellan gavlarna skulle vara mer vidsträckta ända till vattenytan i Borgå å jämfört med den gällande detaljplanen. I åsikterna kritiserade man de ändrade utsikterna men också den större byggvolymen samt hur modellen för kvartersstrukturen lämpar sig för denna plats. Husen på Lagmansgatan 1 byggdes år 2013, och i åsikterna vädjas till att de nyligen har fattat beslut om att köpa bostäder på grund av genomförandet enligt den gällande detaljplanen. Därför verkar detaljplaneändringen ändra miljön i en svikligt snabb takt. Tillsammans med FH Rakentajat, som beviljats en planeringsreservering för området, och Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy funderade man på hur åsikterna påverkar beredningen av förslaget till detaljplaneändring. Eftersom största delen av åsikterna gällde de två byggnadsmassor i fyra våningar som finns i planeringsområdets nordvästra del, undersökte man möjligheten att göra byggnadsmassorna lägre. Under den tiden utkastet var framlagt gjorde byggföretaget noggrannare geotekniska undersökningar och lönsamhetskalkyler. Området har visat sig vara ännu mer utmanande att bygga på eftersom grundvattennivån ligger högt på grund av den låga bärigheten, de svåra grävningsförhållandena och beredskapen för översvämningar. På grund av alla dessa faktorer är det

16

ekonomiskt utmanande att bygga en parkeringsanläggning under jord. Därför skulle man inte vilja minska den totala byggrätten. Enligt undersökningen är det med tanke på stadsstrukturen inte möjligt att placera den byggnadsmassa som slopas från områdets nordvästra hörn någon annanstans i området. I sin åsikt föreslog YIT Rakennus Oy att massorna vänds så att de ligger längs med Alexisstigen, vilket skulle leda till att parkeringslösningen inte alls kan genomföras. Tyvärr har det visat sig att det inte är möjligt att ändra strukturen. Stadsplaneringen anser dock att utformningen av byggnadsmassan enligt utkastet är en lyckad lösning med tanke på den friare utsikten, trots den motsatta kritiken. Också de lägre våningstalen vid ån, möjligheten att undvika den s.k. lösningsmedelsgropen och kvarterets gränser mot de omgivande gatu- och parkområdena är en lyckad lösning med tanke på skalan.

Utkast till detaljplaneändring, framlagt 14.9–13.10.2016 och förslag till detaljplaneändring, framlagt 7.12.2016 – 9.1.2017. Man behövde inte göra betydande ändringar i planen.

Förslaget till ändring av detaljplanen hölls i enlighet med 27 § i MarkByggF offentligt framlagt 7.12.2016 - 9.1.2017. De begärda utlåtandena har kommit in. Mot planen lämnades fyra anmärkningar. Myndigheterna ansåg i sina utlåtanden ingen anledning för betydande nya iakttagelser. Museimyndigheten är fortfarande inte nöjd med planlösningen. Stadsplaneringen anser att missnöjet beror på planens grundlösning av utformningen av byggnadsmassan som man enligt museet inte har kunnat stöda när det gäller att finslipa de i och för sig viktiga detaljerna. Den arkitektoniska kvalitetsnivån sköts genom planbestämmelser och bygganvisningar och därför behöver planlösningen inte ändras. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland fäste uppmärksamhet vid bestämmelserna om buller och luftkvalitet för bostäderna. De här bestämmelserna har formulerats på nytt. Det lämnades fyra anmärkningar. Två av dem har ett liknande innehåll som åsikterna som lämnats i utkastskedet. Anmärkningarna gällde det västra grannkvarteret. Eftersom man av motiverade skäl inte hade gjort ändringar i fråga om de delvis täckta utsikterna vid beredningen av förslaget, upprepar de som gjort anmärkningarna fortfarande sitt missnöje över planlösningen. Det är i sig beklagligt att de som gjort anmärkningarna inte ansett att de ytterligare undersökningarna, i samband med förslagets beredning, haft något värde. De två andra anmärkningarna lämnades av privatpersoner som inte tidigare tagit ställning till planen. Dessa anmärkningar tar också ställning till stadsplaneringen på ett mer allmänt plan. Förslaget till detaljplan behöver inte ändras på grund av utlåtandena och anmärkningarna. På grund av önskemålet av samarbetspartnern för planläggningen lades en beteckning på ett två meter brett utsprång till i planen. Det gör det möjligt att balkongerna, som finns på bostadshusets södra sida på den sydöstra tomten, delvis kan byggas ovanför rekreationsområdet. Ändringen är inte betydande och orsakar inte behov att lägga planförslaget fram på nytt. De förkortade versionerna och bemötandena följer som bilaga 4 till planbeskrivningen.

17

5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN

Detaljplanen har utarbetats i samarbete med det byggföretag som fått en planeringsreservering för området och dess planerare.

5.1 Planens struktur

Användningsändamålet för kvarteren i detaljplaneområdet är nästan enbart boende i flervåningshus. Vid Västra Alexandersgatan kan också placeras små affärs-, kontors- och servicelokaler i gatuplan. Parkeringen sker i huvudsak i en parkeringsanläggning i en våning som ligger delvis under jord i områdets norra del. På gårdsdäcket placeras vistelsegårdar för bostäder. I områdets södra del finns också parkeringsplatser på marknivå och vid Lagmansgatan. Målet är att fastigheterna i området bildar en enhetlig och socialt välfungerande helhet med samutnyttjade gårdar. För området utarbetas en ny tomtindelning.

Byggrätten utökas tydligt jämfört med den gällande detaljplanen. Lösningen baserar sig på en lyckad helhetslösning med tanke på stadsbilden och stadsstrukturen och utvecklingen av samhällsstrukturen. Utsikt mot området från åstranden. Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy, 13.9.2016.

5.1.1 Dimensionering

Detaljplaneområdet är ca 11 465 m² stort. Detaljplaneområdet omfattar en del av ett område som ser ut att vara Lagmansgatans gatuområde men som är ett kvartersområde för bilplatser. Området omfattar också en 96 m² stor del av Alexisstigens gatuområde. Alexisstigen är obebyggd, och man har utarbetat en gatuplan för den. I samband med utarbetandet av gatuplanen konstaterades att det breda delområdet i gatuområdets mellersta del i och för sig kan ha en mindre areal. En mindre del av gatuområdet har blivit en del av kvartersområdet på verksamhetsmässiga grunder. Byggrätten i området är sammanlagt 13 050 m²-vy, av vilken 12 950 m²-vy kan användas för

18

flervåningshus på sex olika byggnadsytor. För parkeringsanläggningen har inte anvisats en separat våningsyta. På gårdsdäcket har reserverats en våningsyta på 100 m²-vy för eventuellt nyttiga gårdsbyggnader. Våningsytan i området motsvarar exploateringstalet e= ca 1,15 i kvartersområdet. Jämfört med den gällande detaljplanen ökar byggrätten i området från 7 410 m2-vy till 13 050 m2-vy, dvs. med 5 640 m2-vy. Sammanlagt 300 m2-vy affärs-, kontors- och servicelokaler kan placeras i byggnadens gatuplan vid Västra Alexandersgatan. Denna byggrätt ingår emellertid i den totala byggrätten för byggnadsytorna, vilket innebär att det huvudsakliga användningsändamålet utvidgas. Dimensioneringen motsvarar 200–250 invånare. Enligt helhetsplanen, som Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy utarbetat, kan man bygga ca 203 bostäder i området. Det kommer troligen att finnas några arbetsplatser i området.

5.1.2 Service

Området har en nära anknytning till kommersiella och offentliga tjänster i centrum. Det traditionella affärscentrumet med omfattande kommersiella tjänster, kollektivtrafikstjänster och offentliga tjänster ligger ca 450 meter öster om ån. I närheten av området, söder om Västra Alexandersgatan, finns en stor koncentration av specialhandel (Konstfabrikens område) med affärslokaler på ca 7 000 m2-vy. I Konstfabrikens område finns också ett mångsidigt kulturutbud med en biograf och restauranger. En stor detaljhandelsenhet (S-market Näse) ligger vid Alexandersbågen ca 500 meter sydost om området. Dagligvarubutiken Lidl Näse ligger 300 meter nordväst om området. Rekreationsmöjligheter finns i det stora rekreationsområdet vid Kokon, som hör till nationalstadsparken i Borgå och som ligger cirka 700 meter söder om området. Rekreationsmöjligheter finns också på åstranden som ligger alldeles invid området. Borgå Campus, som är en yrkeshögskoleenhet, ligger 250 meter från området. Grundläggande utbildning ges bl.a. i Albert Edelfeltin koulu som ligger vid Tolkisvägen cirka 600 meter från området.

5.1.3 Trafiknät

Området gränsar i söder till Västra Alexandersgatan som är en huvudgata på västra åstranden. Tomtanslutningar till området kan byggas via Alexisstigen, som är en gata för gång- och cykeltrafik, eller via Lagmansgatan i norr. På den östra strandzonen utanför detaljplaneområdet placeras en gång- och cykelväg, och man har förhandlat om möjligheten att använda gång- och cykelvägen som räddningsväg för kvarteret. Området är lätt att nå gående eller med cykel från fyra väderstreck. Det finns en busshållplats vid kvarteret på Västra Alexandersgatan som förses med tak med konstmotiv i enlighet med konstprogrammet för västra åstranden.

5.1.4 Parkering Områdets bilplatser placeras antingen i en underjordisk parkeringsanläggning, på gården eller på ett kvartersområde för bilplatser i anslutning till Lagmansgatans gatuområde som ingår i kvartersområdet. Med avvikelse från den gällande detaljplanen ändras en liten del av östra delen av kvartersområdet för bilplatser till Lagmansgatans gatuområde, varvid det genom gatuplan är möjligt att lösa de parkeringsbehov som servicebyggnaderna på strandremsan öster om planeringsområdet har. Enligt Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy:s helhetsplan skulle man placera 128 bilplatser i den underjordiska parkeringsanläggningen, 16 bilplatser i en täckt bilparkering på gården och ca 22 bilplatser på kvartersområdet för bilplatser vid Lagmansgatan. För detaljplaneområdet gäller ett krav på parkeringsplatser som bygger på en formel som reagerar på bostädernas ändrade storlek. Kravet på bilplatser är 1 bp/90 m²-vy för bostädernas del och 1 bp/120 m²-vy för seniorbostädernas del, dock minst ett sådant antal bilplatser som avses i kravet på bilplatser per bostad. Kravet på bilplatser per bostad beräknas genom formeln: byggnadens våningsyta : [(byggnadens våningsyta : antalet bostäder) x koefficient], där koefficienten är 1,3 för vanligt boende och 1,6 för seniorboende. En bilpoolsbil minskar kravet på bilplatser för bostadshusen i hela planområdet med 15 %. Kravet på bilplatser för affärs-, kontors- och servicelokalerna vid Västra Alexandersgatan är 1 bp/60 m²-vy.

I kravet har man beaktat planområdets läge i centrum och de goda kollektivtrafikförbindelserna till området, bostädernas sannolika storlek och seniorbostäderna. Med seniorbostäder avses bostäder för äldre som kan jämställas med normalt boende och där det varierar kraftigt hur mycket invånarna behöver utomstående stöd. De mest energiska seniorinvånarna kör dock bil men bland invånarna kan det finnas många som inte har bil eller många som använder till exempel en bilpoolsbil.

19

Seniorbostäderna är vanligen avsedda för personer över 55 år. För tillfället är tanken inte att bygga seniorbostäder i området, men genom bestämmelsen har man emellertid velat säkerställa möjligheten till mångsidigt boende i området.

Färdsättens smidighet betonas i början och slutet av resan särskilt inom området. Detta innebär att man strävar efter att placera förvaringsplatser för cyklar och rörelsehjälpmedel i området. Målet är att placera förvaringsplatser för cyklar och andra rörelsehjälpmedel, såsom eldrivna tvåhjulingar som eventuellt blir allmännare i framtiden, i bostadshusets gatuplan i omedelbar närhet av ingången. Då väljer invånaren enligt målet hellre något annat förflyttningshjälpmedel än en personbil för korta resor. För området gäller följande bestämmelse om cykelplatser: 2 cp/bostad. Det ska finnas både en förvaringsplats för cyklar som är lätt att använda dagligen, såsom cykeltak på gården, och en förvaringsplats som lämpar sig för säsongförvaring och som inte nödvändigtvis behöver vara lika lätt att använda dagligen. Bestämmelsen ska tolkas så att det inte alls behövs ett separat cykeltak på gården om det är mycket lätt att använda den förvaringsplats som är avsedd att användas dagligen. Då placeras förvaringsplatsen i bostadshusets gatuplan i omedelbar närhet av bostäderna och den förses med en bred utgång utan tröskel som leder direkt till cykelvägen. Utöver den anvisade byggrätten får också byggas en förvaringsplats för rörelsehjälpmedel, såsom eldrivna två- och trehjulingar. Förvaringsplatsen ska ha eluttag och tvättplats. Om en sådan förvaringsplats inte byggs, ska det vanliga cykelförrådet utrustas med tanke på detta ändamål. Om man bygger en separat förvaringsplats för rörelsehjälpmedel minskar kravet på bilplatser med 5 procent, förutsatt att förvaringsplatsen i fråga ligger i bostadshusets gatuplan i omedelbar närhet av bostäderna och att den inte ligger i en separat byggnad. Kravet på bilplatser för enskilda byggnader minskas då direkt i samband med bygglovsförfarande. Utvecklingsplan för kvarteret: markplan med byggnadernas huvudfärger, källarnivå med parkeringshallar och tvärsektion. I praktiken kommer markytan i strandområdet sannolikt att vara högre än vad som framgår av sektionsritningen, varvid sockelytan inte kommer att vara så hög. Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy.

20

Med tanke på områdets karaktär och läge är det önskvärt att använda bilpoolsbilar. För att uppmuntra husbolagen att skaffa bilpoolsbilar minskar kravet på bilplatser med 15 procent per varje bilpoolsbil som reserverats för bostadshus. Det minskade kravet beaktas då kravet på bilplatser fastställs då man ansöker om bygglov för ett enskilt hus. Exempel: I området har byggts tre flervåningshus som inte har bilpoolsbilar. Då har det minskade kravet på bilplatser naturligtvis inte tillämpats på dessa grunder när man ansökt om bygglov. När man börjar bygga ett fjärde hus i området skaffar man tre bilpoolsbilar för hela området. När man ansöker om bygglov för det fjärde huset minskar kravet på bilplatser därför med 45 % (3 x 15 %). När man ansöker om bygglov för följande hus minskar kravet på bilplatser inte på grund av dessa ”gamla” bilpoolsbilar utan om man vill minska kravet på bilplatser med 15 procent ska man skaffa en bilpoolsbil till. Det är dock också möjligt att beakta dessa ”gamla” bilpoolsbilar vid beredning av bygglov som beviljas senare, men då ska den totala byggrätten i området beaktas om man minskar kravet på bilplatser för en enskild byggnad. Det är önskvärt att det minskade kravet avrundas enligt normala avrundningsregler antingen neråt eller uppåt till följande heltal (t.ex. 3,45 = 3 och 3,55 = 4 bilplatser). Vanligen avrundas kravet på bilplatser kraftigt uppåt (t.ex. det kalkylerade behovet på 3,1 bilplatser avrundas till fyra bilplatser).

5.1.5 Tomtindelning I detaljplaneändringen ingår en tomtindelning. Det är också nödvändigt att ändra den bebyggda fastighetens tomtgränser.

5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet

Stadsbild och stadsstruktur Detaljplaneområdet är bra belägen men utmanande när det gäller att anpassa byggandet till omgivningen. Detta betyder dock inte att området inte kan byggas genom olika lösningar som mycket avviker från varandra. Det finns dock många ramvillkor som ställer många krav på genomförandet av området. Området ska passa in i mellanrummet mellan den moderna trästaden och Konstfabrikens område med industrihistorisk skala samt bilda en kontrast till fasaderna vid ån i empirestadsdelen. Dessutom ska fasaderna i gatuplan utgöra en trivsam miljö för fotgängare vid varje kant av kvarteret.

Planeringslösningen stöder sig på en helhetsplan som utarbetats i samarbete med Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy. Genom lösningarna i detaljplanen, bygganvisningarna i anslutning till planen och myndighetssamarbetet strävar man efter att garantera en så hög kvalitet, funktionalitet och trivsamhet som möjligt i byggnaderna och den byggda närmiljön. Man fordrar i en planbestämmelse att bygganvisningarna ska följas.

5.3 Områdesreserveringar 5.3.1 Kvartersområden:

De beteckningar för områdesreserveringar som använts för detaljplaneområdet presenteras på detaljplanekartan (bilaga 3).

Kvartersområde för flervåningshus (AK) Byggandet i kvartersområdena domineras tydligt av flervåningshus. Det är möjligt att bygga sex flervåningshus i tre eller fyra våningar i området. Våningstalet visar det största tillåtna våningstalet. För byggnadsytorna vid Borgå å anges också högsta höjden för byggnadens vattentak för att höjningen av gården inte medför en problematisk situation med tanke på stadsbilden trots att bestämmelsen om våningstalet genomförs. Minimikravet på våningstalet har inte ansetts vara nödvändigt på grund av områdets läge och det uppenbara byggsättet. Användningsändamålet för kvartersområdet tillåter mångsidigt boende samt små kontors-, affärs- och servicelokaler som placeras i gatuplan.

5.3.2 Gatuområden:

Planområdet omfattar kvartersområden men också en mycket liten del av Lagmansgatans gatuområde. Genom gatuplanering kan man lösa en del av strandområdets parkeringsbehov i området.

5.3.3 Rekreationsområden: I områdets sydöstra hörn finns ett litet rekreationsområde som anvisats som park (VP). Vid området finns mark som förorenats av lösningsmedel på ca sex meters djup. Enligt en preciserad riskbedömning medför den förorenade marken inte olägenhet för markanvändningen enligt den gällande detaljplanen. Det skulle således vara möjligt att bygga även ett bostadshus i detta område. Av mänskliga skäl verkade

21

tanken dock vara obehaglig, varvid detta lilla område med förorenad mark lämnades utanför kvartersområdet. Samtidigt uppstod en lyckad lösning med tanke på stadsbilden, varvid den lilla parken i anslutning till strandparken bildar en intressant indragning i förhållande till fasaderna vid ån, vilket förenar området med det parkliknande parkeringsområdet söder om Västra Alexandersgatan.

5.4 Konsekvenser av planen

De centrala konsekvenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen.

5.4.1 Konsekvenserna för utvecklingen av samhällsstrukturen

Planändringen påverkar positivt samhällsstrukturen eftersom området, som ligger centralt i stadsstrukturen men som inte används till fullo, kompletteras. Detaljplaneändringen innebär att utbudet på bostäder i centrum förbättras och att många nya invånare flyttar till närheten av den befintliga infrastrukturen och servicen. Med tanke på en energieffektiv samhällsstruktur är det mycket positivt att den totala byggvolymen utökas jämfört med den gällande detaljplanen.

5.4.2 Konsekvenser för den byggda miljön och naturmiljön

I området finns inte naturmiljö som ska bevaras. Förorenade marksubstanser avlägsnades från området för knappt tio år sedan, och därefter har särskilt områdets norra del blivit buskbevuxen. Detta är skadligt med tanke på landskapsvården.

Planen har mycket positiva konsekvenser för den byggda miljön eftersom området ger ett vårdat intryck som är lämpligt för stadscentrum och värt sitt läge. Planeringsområdet binder ihop de småskaliga byggnaderna med träpanel i den moderna trästaden med den industriella skalan i Konstfabrikens område samt med den stadsstruktur som bildas av flervåningshus i fyra våningar väster om området. På första sidan av programmet för deltagande och bedömning (bilaga 3) finns flygbilder med vilka miljöns nuläge kan bedömas.

Kvartersfasad mot Borgå å. Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy, 9.1.2017. 5.4.3 Konsekvenser för kulturlandskapet och stadsbilden

Kvarterets fasad mot ån blir den mest centrala när områdets kvalitet med avseende på stadsbilden definieras. De småskaliga gavlarna i den moderna trästaden har anpassats till byggnaderna i betydligt större skala i Konstfabrikens område söder om Västra Alexandersgatan med hjälp av fyra husgavlar, och den sydligaste husgaveln är tydligt indragen i förhållande till åns strandlinje. Byggnaderna är vinkelrät mot fasaderna i empirecentrumet på andra sidan av ån även om kvarterets östra gräns avviker från empirecentrumets rutplan. Man önskar att denna avvikelse gör området lugnare och ger fasaderna vid ån ett intressant intryck. Den långa byggnadsmassan i fyra våningar vid Västra Alexandersgatan utgör en fortsättning på fasaderna mot gatan i det västra grannkvarteret och ett element i urban skala som avgränsar det breda gatuområdet. Vid Alexisstigen och Lagmansgatan samt vid den östra fasaden är det av betydelse hur mångsidig och levande ytbehandlingen på byggnadens markvåning eller sockel är. I södra ändan av Trästigen finns en byggnadsmassa i fyra våningar som är ett tecken på en tätare stadsstruktur.

22

Utsikt från gångbron mot Kokonbacken ur fågelperspektiv. I förgrunden planeringsområdet mellan Västra Alexandersgatan och Lagmansgatan. Bilden enligt stadsmodellen visar planeringsområdets förhållande till Borgå å och till det intilliggande befintliga eller planerade byggandet. Stadsmodellen anpassad till ortoflygbilden. I mitten av bilden syns planeringsområdet med blåaktig färg. Bilden visar det detaljplanenliga eller planerade byggandet i de delar av området som ännu är obebyggda. Stadsmodell: stadsplaneringen i Borgå.

5.4.4 Konsekvenser för nationalstadsparken i Borgå

Detaljplaneområdet ingår inte i nationalstadsparken men det gränsar till nationalstadsparken. Området har inga menliga konsekvenser för användning, skötsel eller utveckling av nationalstadsparken. Området avgränsar nationalstadsparkens område med en tydlig stadsliknande kant och stöder således utvecklingen av strandzonen, som ingår i nationalstadsparken, på ett värdigt sätt.

5.4.5 Konsekvenser för trafikförhållandena och parkeringen i området

Detaljplaneändringen har inverkan på trafikförhållandena på Alexisstigen och Lagmansgatan, som avgränsar området, jämfört med nuläget och prognosen enligt den gällande detaljplanen. I nuläget riktas ingen trafik till det ofärdiga området, och bland annat Alexisstigen är i praktiken ett smalt och oskött underlag för en gata med grusbeläggning. I samband med genomförandet av området utvecklas Alexisstigen och delar av strandområdet, och därför kommer de att betjäna den gång- och cykeltrafik som kommer via området bättre än i dag. Jämfört med den gällande detaljplanen ökar byggvolymen i området och därmed trafiken, vilket beror på markanvändningen. Till följd av planen, som i huvudsak omfattar bostäder, ökar fordonstrafiken måttligt i förhållande till byggrätten. Trafikmängden är 300–450 fordon per dygn.

23

Lagmansgatans kapacitet är tillräcklig för denna trafikmängd. Korsningen av Lagmansgatan och Alexandersbågen kommer dock att belastas mer jämfört med nuläget. Planeringsområdet har knappast inverkan på trafikmängderna på Västra Alexandersgatan, i synnerhet med beaktande av gatans nuvarande stora trafikmängd som är ca 15 450 fordon per dygn år 2015. Gång- och cykelförbindelser för att korsa Västra Alexandersgatan kommer att kräva mer uppmärksamhet i framtiden, vilket dock inte direkt anknyter till genomförandet av planeringsområdet.

Planen har inga konsekvenser för parkeringslösningarna i det omgivande området eftersom området inte används som ett allmänt parkeringsområde. Områdets eget parkeringsbehov ska avgöras i området. Trafikmängder på västra åstranden (fordon per dygn). Området har avgränsats på kartan. Kommunteknikens enhet för planering 2015.

5.4.6 Beredskap för översvämningar

Det är typiskt för Borgå å att fårans kanter är mycket svagt sluttande i centrum. Västra åstranden är gammal odlingsmark som alltid har varit utsatt för översvämningar. Enligt närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland är den lägsta rekommenderade bygghöjden +3,20 meter (N2000), under vilken man inte bör placera konstruktioner eller funktioner som skadas av fukt eller som orsakar skada. I detaljplanen utfärdas en bestämmelse om den lägsta golvnivån i bostadsutrymmen som är +3,80 (N2000). Med bestämmelsen strävar man efter att garantera att bostäderna inte ens under extrema översvämningar kan bli nedanför översvämningsvattnet och att invånarna kan evakueras. Andra än bostadsutrymmen kan placeras också på en lägre nivå, förutsatt att den rekommenderade höjden 3,20 (N2000) beaktas i konstruktionerna. Enligt helhetsplanen placeras den underjordiska parkeringshallen nedanför översvämningsnivån.

5.5 Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen

Planen stämmer överens med de riksomfattande målen för områdesanvändningen och genomförandet stöds med planens lösningar. Planen utnyttjar den befintliga samhällsstrukturen och förenhetligar stadsstrukturen då man bygger nya bostäder och servicebostäder i centrum på stadsbildens villkor. Planen ger också i liten grad förutsättningar att bygga affärs- och kontorsbyggnader som är passande i centrum.

I och med det kompletterande byggandet görs stadsbilden mer enhetlig eftersom den obrukbara marken, som är ett missförhållande med tanke på stadsstrukturen, blir bebyggd så att området kompletterar den omgivande stadsstrukturen i flera skikt. Byggandet har undersökts noggrant.

5.6 Störande faktorer i miljön

Planeringsområdet i stadscentrum gränsar i söder till Västra Alexandersgatan som liknar en huvudgata. Trafikmängden på gatan medför mycket olägenhet i form av buller och sämre luftkvalitet. Man strävar efter att hålla körhastigheterna låga med hjälp av trafikljus och gatans geometri. Alexandersgatans bro ligger högt ovanför markytan så att däckbuller sprider sig från bron till planeringsområdet även om bullernivån i och för sig är måttlig på grund av det växande avståndet. Då man planerar nya byggnader bör man beakta tillräcklig ljudisolering och förebyggande av andra olägenheter särskilt vid planeringen av ytterväggar och balkongkonstruktioner som riktas mot gatan. I detaljplanen ingår också en bestämmelse om bullerskydd. Enligt bestämmelsen grundar sig kravet på ljudisolering på utredningen Porvoon meluselvitys 2013. På grund av inomhusluftens kvalitet i bostäder ska man fästa uppmärksamhet vid sättet att ta friskluft in i lägenheter. Det rekommenderas att de lägenheter som öppnar sig mot Västra Alexandersgatan ska ha fönster också i motsatt riktning så att det är möjligt att vädra lägenheterna genom fönstret. I praktiken är detta knappast möjligt, vilket framgår av ett utkast till planritning för byggnaderna som anknyter till helhetsplanen för området.

24

Gårdarna placeras mellan byggnadsmassorna och de är skyddade. På parkeringshallens gårdsdäck kommer att finnas en exceptionellt fin gård för utevistelse med en utsikt mot ån. Man har med planbestämmelser försökt garantera att de störande faktorerna i miljön beaktas vid planeringen. Jordmånen i området har varit förorenad på grund av den tidigare industriella verksamheten. De förorenade marksubstanserna har avlägsnats och jordmånens kvalitet hindrar inte områdesanvändningen enligt detaljplanen. När grävarbeten görs bredvid det område i områdets sydöstra hörn som förorenats av lösningsmedel bör man använda helst spontväggar som stödkonstruktioner för schaktet för att det förorenade området inte rubbas. Denna försiktighetsåtgärd är nödvändig trots att de förorenade marksubstanserna ligger mycket djupt nere i marken, och enligt en riskbedömning medför dessa i en normal situation ingen olägenhet för markanvändningen i området.

5.7 Planbeteckningar och planbestämmelser

Planbeteckningarna presenteras på detaljplanekartan (bilaga 1). 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Styrning av genomförandet

Man har utarbetat separata bygganvisningar som finns som bilaga till detaljplanebeskrivningen (bilaga 5). Man fordrar i en planbestämmelse på plankartan att bygganvisningarna ska följas.

6.2 Tidsplan för genomförandet

Genomförandet av området torde inledas i snabb takt från den nordostligaste tomten efter att planen har vunnit laga kraft och tomtöverlåtelsen har inletts. Detaljplaneändringen har utarbetats i samarbete med den part som sannolikt kommer att bygga på området. Utvecklingen av marknadssituationen för bostäder har naturligtvis konsekvenser för hur bostadsbyggandet framskrider.

Borgå 22.11.2016, 23.1.2017

Eero Löytönen Pekka Mikkola stadsplaneringschef planläggare

1

Detaljplan 514 PROGRAM FÖR DELTAGANDE OCH BEDÖMNING

Snedflygbilder 29.8.2013 (Suomen Ilmakuva Oy) och 5.4.2016 (stadsutveckling). Gränsning av området med vitt.

VÄSTRA ÅSTRANDEN, ALEXISSTIGEN 2 Stadsdelen 22, kvarter 448 samt gatu- och rekreationsområden Västra Alexandersgatan, Alexisstigen, Lagmansgatan Ändring av detaljplan Detaljplaneändringen gäller kvarteret 448 i stadsdelen 22.

BILAGA TILL BESKRIVNINGEN 3

2

1 PLANERINGSOMRÅDE

Ändringen av detaljplanen gäller byggvolymen och byggnadernas placering i ett obebyggt kvartersområde som ligger i mitten av västra åstranden i Borgå centrum. Planeringsområdet är en del av den planlagda kvartershelhet på västra åstranden som heter Fortsättning på moderna trästaden. Detta kvarter är det sista obebyggda kvarteret. Området som har en fyrkantig form ligger nordväst om västra ändan av Alexandersgatans bro. I söder gränsar området till Västra Alexandersgatan, i väst till Alexisstigen och i norr till Lagmansgatan. I öst gränsar området till Borgå å. Mellan området och ån finns en bred parkzon.

Områdets läge på guidekartan. Skala ca 1:10 000.

3

2 BAKGRUNDEN TILL PROJEKTET 2.1 Bakgrunden till planeringsstart

Kvarteret 448 som ligger i fortsättningen på moderna trästaden är det sista helt obebyggda kvarteret i området. Trots flera ansträngningar i marknadsföring är kvarteret fortfarande obebyggt, även om kvarterets läge är exceptionellt bra. Anbudsförfaranden som inte har lyckats och förhandlingar som staden fört direkt med byggföretag har gett en klarare uppfattning om att byggföretag under de senaste tio åren har ansett att detaljplanen för kvarteret är för utmanande med tanke på de ekonomiska förutsättningarna. FH Rakentajat, vars officiella namn är Finnish Home Constructions Oy, är ett byggföretag från S:t Michel som utövat verksamhet främst i Södra och Östra Savolax samt i Kymmenedalen. Byggföretaget håller på att utvidga sin verksamhet till Päijänne-Tavastland och till östra Nyland och därför blev företaget intresserat av kvarteret 448 på västra åstranden. Under förhandlingarna har Arkkitehtitoimisto Sajaniemi Oy, som byggföretaget anlitat för planering, gjort upp alternativa helhetslösningar för att utforma byggrätten i kvarteret på ett effektivare sätt med tanke på de ekonomiska förutsättningarna. I förhandlingarna våren 2016 utarbetades en helhetsplan för fortsatt arbete som stadsplaneringen och markpolitiken ansåg vara tillräckligt lovande. Byggföretagets förslag om parkering delvis under jord stärkte uppfattningen om strävan efter ett effektivt byggsätt som också betonar boendetrivsel. Staden uppmanade byggföretaget att ansöka om planeringsreservering för att vidareutveckla planen för kvarteret. I praktiken påbörjar staden samtidigt ett projekt för detaljplaneändring för området i enlighet med samarbetsprincipen.

2.2 Beslut om att inleda planläggningen

FH Invest Oy som representerar FH Rakentajat har ansökt om planeringsreservering för kvarteret 448. Stadsutvecklingsnämnden beslutade 14.6.2016 § 104 reservera kvarteret 448 för FH Invest Oy fram till 30.6.2017. Samtidigt gav nämnden stadsplaneringen i uppdrag att utarbeta en detaljplan. I beslutet konstateras också att man separat fattar beslut om överlåtelse av tomter i förslagsskedet för detaljplaneprojektet och att priserna på tomterna bedöms av utomstående utvärderare.

2.3 Meddelande om att planen tagits upp till behandling

Staden har informerat om projektet med stadsutvecklingsnämndens beslutsmeddelande som publicerades på stadens webbplats 15.6.2016. Tidningen Uusimaa gjorde 10.6.2016 en ganska omfattande artikel om projektet och byggföretaget efter att stadsutvecklingsnämndens föredragningslista hade publicerats. Uusimaa berättade 16.6.2016 om beslutet om planeringsreservering. Om planen som tagits upp till behandling informeras i utkastskedet för detaljplaneändringen med tidningsannonser, kungörelser och meddelanden till grannar.

2.4 Definition av planområdet

I beslutet om planeringsreservering reserveras tomterna 1, 2 och 3 i kvarteret 448 för FH Invest Oy. I detaljplaneområdet ska ingå också s.k. parkeringstomt nr 4 i samma kvarter. Under planarbetet kan staden ännu överväga om rekreationsområdet med kvarter för servicebyggnader som finns mellan kvarteret och Borgå å ska ingå i detaljplanen eller om den gällande detaljplanen nr 401, som i och för sig är relativt ny, får förbli i kraft vad gäller detta område.

3 MÅL FÖR PLANERINGEN

I området undersöks ett våningshusdominerat boende där parke

detaljplanebeskrivning · 2017. 2. 21. · porvoonjoki – kaupungin rannat, maisema, arvot,...

Documents