1

NORMA ITALIANA

GL UNI del

STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEGLI

IMMOBILI

UNI Codice progetto

U98000240 Rev. 05.10.2015

Determination of the market value of properties

DESCRITTORI Estimo e valutazione, stima immobiliare, metodi,

criteri, valutatore, esperto, servizi professionali

CLASSIFICAZIONE CT/EF

Codice progetto U98000240

SOMMARIO Italiano

La norma è finalizzata a definire principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di mercato degli immobili.

Inglese The norm is aimed to defining the criteria for the estimation of market value of the properties.

RELAZIONI NAZIONALI RELAZIONI INTERNAZIONALI

ORGANO COMPETENTE Proponente: GL “Stima del valore di mercato degli

immobili” organo tecnico misto tra la Commissione “Commercio” e la Commissione “Prodotti processi e sistemi per l’organismo edilizio”

RATIFICA Presidente dell’UNI, delibera del RICONFERMA Varianti rispetto all’edizione precedente

UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione

Via Sannio, 2 20137 Milano, Italia

2

0 INTRODUZIONE

La presente norma è volta a definire principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di

mercato degli immobili, escludendo basi di valore diverse dal valore di mercato, tenendo in

considerazione le principali specifiche provenienti dalle norme di riferimento e dagli standard

internazionali, europei e nazionali, a beneficio di tutti i soggetti coinvolti al fine di migliorare la

qualità del servizio estimativo.

1 SCOPO E CAMPO DI APPLICAZIONE

La presente norma definisce procedimenti di determinazione del valore di mercato degli immobili,

secondo norme specifiche e criteri oggettivi conformi agli standard di riferimento, consentendo di

rendere trasparente il processo di valutazione.

2 RIFERIMENTI NORMATIVI

La presente norma rimanda, mediante riferimenti datati e non, a disposizioni contenute in altre

pubblicazioni. Tali riferimenti normativi sono citati nei punti appropriati del testo e sono di seguito

elencati. Per quanto riguarda i riferimenti datati, successive modifiche o revisioni apportate a dette

pubblicazioni valgono unicamente se introdotte nella presente [parte della] norma come

aggiornamento o revisione. Per i riferimenti non datati vale l'ultima edizione della pubblicazione alla

quale si fa riferimento (compresi gli aggiornamenti).

UNI 11558:2014 Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e

competenza.

UNI EN 15733:2011 Servizi erogati da agenti immobiliari.

UNI CEI EN ISO/IEC 17024 Valutazione della conformità – Requisiti generali per gli

organismi che operano nella certificazione del personale.

CEN Guide 14:2010 Linee guida di indirizzo per le attività di normazione sulla

qualificazione delle professioni.

3 TERMINI E DEFINIZIONI

Ai fini del presente documento si applicano i termini e le definizioni di cui alla UNI EN ISO 9000 e i

termini e le definizioni seguenti:

3.1 audit documentale: attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale e

le prescrizioni normative.

3.2 aggiustamenti: attività finalizzata all’applicazione dell’approccio di mercato (Market approach)

che prevede aggiustamenti sistematici ai prezzi di mercato in base alle caratteristiche degli immobili

di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche degli immobili oggetto di stima.

3.3 assunzione: proposizione ritenuta essere vera per certi fini. Comprende fatti, condizioni o

situazioni che influiscono sull’oggetto e sull’approccio alla valutazione, la cui verifica può non essere

3

possibile. Una volta dichiarata, deve essere motivata e accettata al fine di comprendere la

valutazione.

3.4 assunzione speciale: Un’assunzione nella quale si presuppone che la valutazione sia basata

su fatti diversi da quelli esistenti alla data di valutazione

3.5 cliente o committente: chiunque (persona fisica o giuridica, ente pubblico o privato) richieda

prestazioni di stima e valutazione immobiliare.

3.6 dichiarazione di conformità: attestazione che la valutazione è stata eseguita conformemente

alla presente norma.

3.7 due diligence immobiliare: attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato

documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto con l’individuazione delle eventuali

difformità e/o delle necessarie attività di adeguamento e/o trasformazione, con la quantificazione

degli oneri economici necessari.

3.8 immobile o bene immobiliare: fabbricato (o porzione di fabbricato) costituito da una o più unità

immobiliari o terreno costituito da una o più particelle catastali.

3.9 informazione di mercato: dati di carattere tecnico, economico e finanziario essenziali per

svolgere l’incarico; possono variare in funzione della tipologia dell’immobile oggetto di valutazione e

del procedimento di valutazione adottato.

3.10 limitazione: Limite imposto alla valutazione immobiliare; può essere richiesto dal

committente, dichiarato dal valutatore oppure imposto dalla normativa.

3.11 metodo del costo (Cost approach): metodo finalizzato a determinare il valore di un

immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione o di sostituzione

dell’edificio, eventualmente deprezzato.

3.12 metodo del mercato (Market approach): metodo finalizzato a determinare il valore di

mercato di un immobile attraverso il prezzo di mercato rilevato per immobili simili.

3.13 metodo del reddito (Income approach): metodo finalizzato a determinare il valore di

mercato di un immobile attraverso il reddito ritraibile da esso erogato.

3.14 procedimenti di stima: modo con cui si conduce un’operazione estimativa per giungere alla

soluzione di un problema o ad un risultato. Tramite i procedimenti di stima si giunge alla

formulazione quantitativa del valore di mercato.

3.15 promotore immobiliare: soggetto che promuove l’iniziativa immobiliare occupandosi delle

fasi inerenti la ideazione, pianificazione economico-finanziaria, progettazione, realizzazione e

commercializzazione.

3.16 rapporto di valutazione (o perizia di stima): documento che raccoglie le direttive di un

incarico, le finalità della valutazione, il metodo ed i risultati dell’analisi che hanno portato alla stima

del valore attribuito all’immobile.

3.17 riesame della valutazione: revisione di un Rapporto di valutazione eseguita da un valutatore

diverso dal primo redattore.

3.18 rilievo architettonico: misurazione fisica dell’immobile da effettuarsi in loco con

conseguente restituzione grafica dello stato dei luoghi.

3.19 titolarità: possesso di diritti reali inerente un bene immobiliare.

4

3.20 valore attuale netto: misura della differenza tra i ricavi scontati e i costi scontati in un’analisi

del flusso di cassa.

3.21 valore di mercato: importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della

valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali

condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti

hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.

NOTA 1: Regolamento (UE) n. 575/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale

dell’Unione Europea N. L 176 del 27 giugno 2013 [4]

3.22 valutatore immobiliare: soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità

e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare (vedere UNI 11558:2014).

4 PRINCIPI E PROCEDIMENTI

Gli approcci estimativi di seguito definiti, ove ritenuto necessario dal valutatore, possono essere

utilizzati in modo combinato.

4.1 Metodo del confronto di mercato

L’approccio di mercato si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un

sufficiente numero di recenti, documentate e attendibili transazioni. Il metodo si impiega nelle

stime di mercato di singoli immobili e di complessi immobiliari. Maggiore è il numero dei dati

relativi agli immobili di confronto (comparabili) e migliori sono le condizioni di svolgimento della

stima e, conseguentemente, l’attendibilità del risultato. Tale approccio considera fondamentale

la disponibilità di caratteristiche e prezzi relativi a transazioni di immobili similari concluse

recentemente nel medesimo segmento di mercato.

Al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo

recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transazioni (nel segmento di

mercato di riferimento), laddove il committente nella fase di sottoscrizione della lettera

d'incarico sia stato informato preventivamente delle potenziali criticità, previa analisi della

comparabilità delle specifiche caratteristiche immobiliari, in via residuale potranno essere prese

in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price);

tuttavia la rilevanza di tale informazione deve essere chiaramente definita e analizzata in modo

critico nonché giustificata, obbligatoriamente, nel rapporto estimativo.

Al fine di determinare il valore di mercato, nel considerare le informazioni e i prezzi, è

necessario procedere ad aggiustamenti, al fine di evidenziare eventuali differenze tra le

caratteristiche e le condizioni dei comparabili e quelle specifiche della valutazione che si sta

effettuando. In generale vanno considerate anche le differenze delle caratteristiche legali,

economiche o fisiche degli immobili di confronto e quelle dell’immobile oggetto di stima.

NOTA 2: La definizione di metodo del confronto di mercato (Market approach) utilizzata nella presente norma è coerente con

l’analoga definizione richiamata nel Codice delle Valutazioni Immobiliari e nelle Linee guida per la valutazione degli immobili a

garanzia delle esposizioni creditizie.

NOTA 3: Al fine di rilevare la congiuntura di mercato l’analisi può contemplare l’utilizzo di tutte le informazioni ritenute pertinenti,

incluse quelle risultanti da listini delle borse immobiliari e quotazioni rilevate da associazioni di categoria.

5

4.2 Metodo del reddito

Comprende i metodi che consentono di determinare il valore di mercato considerando la

capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento finanziario si articola: nel

metodo della capitalizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione finanziaria, nel metodo

nell’analisi del flusso di cassa scontato.

4.2.1 Procedimento della capitalizzazione diretta

Converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito

annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore.

4.2.2 Procedimento della capitalizzazione finanziaria

Applica il calcolo finanziario alla serie dei redditi annuali e del valore di rivendita al termine del

periodo di disponibilità dell’immobile da stimare.

4.2.3 Procedimento del flusso di cassa scontato

Si basa sul calcolo del valore attuale netto del flusso di cassa di un immobile alla data di

valutazione. Il flusso di cassa è costituito dalle entrate ed uscite dell’immobile da valutare.

4.3 Metodo del costo

E’ finalizzato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore

di mercato del terreno e del costo di ricostruzione o di sostituzione dell’edificio, secondo un

definito processo edilizio, considerando l’eventuale deprezzamento maturato al momento della

stima. Laddove applicabile, si somma la stima del profitto del promotore immobiliare.

5 DESCRIZIONE DEL PROCESSO VALUTATIVO

In funzione delle finalità e delle caratteristiche del soggetto committente sono previsti diversi

livelli di servizio da precisare nella lettera d’incarico (vedere Appendice A).

5.1 Lettera di incarico

Il valutatore deve sempre confermare al cliente per iscritto, prima dell’avvio di qualsiasi attività,

modalità e termini in base ai quali si impegna a eseguire la valutazione, i quali devono

comprendere almeno le seguenti attività:

a) identificazione del committente;

b) finalità della valutazione;

c) immobile oggetto della valutazione o diritti reali da valutare;

d) data a cui è riferito il valore di mercato;

e) segnalazione di eventuale conflitto di interesse, sia nei confronti del committente che di

eventuali soggetti terzi interessati; il valutatore dovrà dichiarare per iscritto e senza indebito

ritardo eventuali interessi personali;

6

f) dichiarazione di competenza necessaria ad accettare l’incarico, precisando se il valutatore

necessita di qualsiasi tipo di supporto da altri in relazione a specifici aspetti dell’incarico;

g) eventuali limitazioni, prescrizioni, particolari o deroghe;

h) le indagini minime che il valutatore deve effettuare in relazione a quanto previsto

nell’Appendice A;

i) eventuali consensi alla divulgazione;

l) la conferma che la valutazione sarà eseguita in conformità alla presente norma;

m) l’ammontare del compenso del valutatore concordato tra le parti.

n) indicare la polizza assicurativa (RC professionale) e relativo massimale di copertura.

5.2 Procedura

Il processo valutativo è costituito da una serie di attività, comprendenti l’analisi documentale,

attività di verifica, indagini di mercato, elaborazione dei dati e redazione del rapporto di

valutazione. Ove previsto dall’incarico, vanno espletate anche le fasi di accesso e rilievo

dell’immobile e di raccolta di informazioni presso i pubblici uffici.

A seguito dell’assunzione del formale incarico di stima, la procedura inerente l’attività di

valutazione immobiliare comporterà l’esecuzione dei compiti di seguito elencati:

a. verifica documentale preliminare;

b. accesso e rilievo dell’immobile oggetto di valutazione, salvo esonero previsto dall’incarico

(vedere Appendice A);

c. raccolta eventuale di informazioni presso i pubblici uffici (vedere Appendice A);

d. indagini di mercato;

e. elaborazione dei dati finalizzata al calcolo del valore di mercato;

f. redazione del rapporto di valutazione;

5.3 Fasi del processo valutativo

Il processo di valutazione immobiliare deve essere sviluppato in relazione alle specifiche

situazioni, elementi e riferimenti.

In linea generale sono definibili le seguenti tre fasi:

Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica;

Fase 2: indagine di mercato e elaborazione dei dati;

Fase 3: redazione del rapporto di valutazione.

5.4 Analisi documentale e attività di verifica (Fase 1)

La presente fase comprende una serie di compiti:

a. verifica documentale preliminare; consiste in un’analisi dei documenti che generalmente il

committente fornisce al valutatore al fine di consentire l’individuazione dell’immobile oggetto

di valutazione e per avere un quadro complessivo delle attività che devono essere svolte;

7

b. accesso e misurazione diretta dell’immobile oggetto di valutazione (salvo esonero previsto

dall’incarico); effettuazione di un sopralluogo e ispezione all’immobile oggetto di valutazione.

Il sopralluogo e l’ispezione sono svolti sia internamente che esternamente all’immobile e non

devono limitarsi a una sua porzione.

c. raccolta di informazioni e documenti (salvo esonero dall’incarico) al fine di:

I. verificare la conformità dei dati catastali (identificazione, intestazione ecc.);

II. verificare la conformità della planimetria catastale;

III. accertare la sussistenza dei presupposti al fine della libera circolazione giuridica degli

immobili e loro parti, nonché la conformità edilizio-urbanistica;

IV. accertare la destinazione urbanistica, ove rilevante;

V. verificare la titolarità e l'esistenza di formalità pregiudizievoli.

5.5 Indagine di mercato e elaborazione dei dati (Fase 2)

La presente fase comprende i seguenti compiti:

a. indagine di mercato; ricerca finalizzata a rilevare le appropriate informazioni di mercato su

immobili simili con l’immobile in esame, con verifica delle informazioni al fine di confermare

l’accuratezza dell'analisi e la conformità ai requisiti della presente norma.

b. elaborazione dei dati finalizzata al calcolo del valore di mercato; calcolo effettuato mediante

l’applicazione dei procedimenti di valutazione.

5.6 Redazione del rapporto di valutazione (Fase 3)

La presente fase attiene la redazione di un rapporto di valutazione (scritto) che deve fornire

informazioni sufficienti per permettere a terzi di comprendere integralmente le analisi, la qualità

dei dati, i procedimenti e le metodologie applicate per la determinazione del valore di mercato.

Il rapporto di valutazione si può basare su attività di audit documentale o di due diligence

effettuata direttamente dal valutatore oppure da terzi.

Il rapporto di valutazione deve contenere le seguenti informazioni minime (salvo esonero

dall’incarico):

I. Identificazione della parte committente;

II. Dati e riferimenti del valutatore immobiliare;

III. Data del sopralluogo;

IV. Scopo della valutazione, comprendente la precisazione della base del valore (valore di

mercato);

V. Ubicazione, accessibilità, descrizione, consistenza, stato di manutenzione dell’immobile;

NOTA 4: Il rapporto deve contenere l’ubicazione (comune, con eventuale località o frazione, indirizzo completo di numero

civico) e una descrizione esaustiva dell’immobile oggetto di valutazione, mediante la specificazione della localizzazione e delle

modalità d’accesso ad iniziare dalla viabilità pubblica. Il rapporto deve contenere una descrizione delle principali caratteristiche

8

dell’immobile (ad esempio, per i fabbricati, tipologia edilizia, dimensioni, numero dei piani, accessi, finiture, dotazioni

impiantistiche, parcheggi, vetustà, ecc.). In ogni caso, la descrizione deve fornire tutti gli elementi necessari per consentire a

terzi di formarsi un giudizio adeguato sulle caratteristiche riportate in quanto rilevanti rispetto al valore di mercato e alla qualità

dell’immobile.

VI. Determinazione delle consistenze

Il rapporto deve contenere il dettaglio delle consistenze metriche con la specificazione

dell’origine dei dati e delle modalità di rilevazione (tramite misurazione diretta, planimetria,

ecc.) e di calcolo della superficie reale, e l’esplicitazione dei criteri utilizzati per la

determinazione della superficie commerciale.

NOTA 5: (standard internazionali, ovvero Superficie interna netta-SIN, Superficie interna lorda-SIL, Superficie esterna lorda-

SEL, Sistema italiano di misurazione-SIM, Allegato C del DPR 138/1998). Sovente non è prevista l’effettuazione di un rilievo

architettonico connesso alle attività valutative, per cui il medesimo rilievo può essere oggetto di apposito incarico aggiuntivo da

concordarsi tra le parti.

VII. Identificazione catastale, oltre alla:

verifica della corrispondenza tra la rappresentazione catastale e lo stato di fatto

dell’immobile;

verifica della corrispondenza tra la rappresentazione catastale e l’ultimo stato

urbanistico-edilizio autorizzato.

VIII. Conformità urbanistico-edilizia con evidenziazione di eventuali difformità limitanti in ordine

alla libera circolazione giuridica dell’immobile oggetto di stima.

IX. Dotazione impiantistica ed eventuali conformità e certificazioni.

X. Titolarità della proprietà. A tal fine dovrà essere accertato lo stato delle trascrizioni (anche

pregiudizievoli), con specificazione dell’atto notarile o del titolo legale mediante il quale il

bene immobile è pervenuto alla parte proprietaria, e lo stato delle iscrizioni.

XI. Sussistenza di servitù attive e passive ivi compreso eventuali servitù legittime, in quanto

risultati da giusto titolo, oppure apparenti.

XII. Determinazione e documentazione del valore di mercato specificando la data di riferimento

della valutazione, le analisi, le motivazioni e i calcoli, includendo una descrizione esaustiva

delle informazioni e dei dati esaminati, dell’analisi di mercato, dei metodi e delle procedure di

valutazione adottati e dei ragionamenti che supportano le analisi e le conclusioni, anche al

fine di un riesame del rapporto di valutazione;

XIII. Eventuali condizioni limitanti e assunzioni (e/o assunzioni speciali) che hanno condizionato

la valutazione (vedere Appendice A).

XIV. Dichiarazione di conformità alla presente norma.

9

XV. Clausola che, in assenza di preventivo accordo, vieti specificatamente la pubblicazione

completa o parziale nonché l’utilizzazione del rapporto per finalità diverse da quelle per cui è

stato redatto.

XVI. Data del rapporto di stima e firma del valutatore.

E’ opportuno allegare, a supporto delle informazioni contenute nel rapporto di valutazione,

un’esauriente documentazione fotografica e gli elaborati planimetrici dell’immobile oggetto di stima.

Si deve allegare, inoltre, ogni altra documentazione ritenuta necessaria a conferma dei risultati e

delle conclusioni del rapporto di valutazione.

In ogni caso il rapporto di valutazione deve presentare le conclusioni della valutazione in modo

chiaro, accurato e completo affinché le medesime non risultino fuorvianti.

6 CRITERI E MODALITÀ DI VALUTAZIONE DELLA PRESTAZIONE

La valutazione della conformità della prestazione ai requisiti di qualità, descritti nel presente punto,

è strutturata per essere uno strumento di misurazione della corretta esecuzione della prestazione

professionale da parte del valutatore; supporta, inoltre, il professionista nello svolgimento della

prestazione professionale in modo da soddisfare le esigenze della committenza, considerando

anche eventuali interessi di terzi.

La valutazione della prestazione fornisce un controllo della qualità e dell’attendibilità della stima in

esame e considera i seguenti aspetti:

- la veridicità, l’attinenza e l’adeguatezza dei dati utilizzati e delle indagini svolte;

- l’adeguatezza e l’aderenza alle metodiche estimative utilizzate;

- l’adeguatezza e la ragionevolezza delle analisi e delle conclusioni.

Nel valutare un rapporto di valutazione si devono, inoltre, considerare:

- la completezza;

- la coerenza;

- la ragionevolezza;

- la correttezza.

Il riesame del rapporto di valutazione potrà avvenire sulla base di livelli diversi di approfondimento,

in quanto finalizzato:

(a) al riesame tecnico-formale.

Il riesame tecnico-formale della valutazione è compiuto dal valutatore revisore al fine di formulare

un giudizio sull’adeguatezza dei procedimenti e dei metodi utilizzati e delle analisi eseguite. Questo

tipo di riesame mira a verificare se la valutazione possiede i requisiti di conformità e applica i

riferimenti normativi in vigore nello specifico mercato e, come minimo, sia conforme ai principi

10

estimativi che regolano la materia della valutazione secondo la dottrina economica, i criteri

estimativi, i procedimenti e i metodi di stima.

(b) al riesame di carattere formale e sostanziale, che potrà essere articolato in:

i) riesame a tavolino della valutazione.

Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presentati nel Rapporto di valutazione,

che possono essere o non essere confermati. Il riesame si attua utilizzando una lista di

controllo. Il valutatore riesaminatore controlla l’accuratezza dei calcoli, la ragionevolezza dei

dati, l’adeguatezza della metodologia e l’aderenza con le direttive del cliente, con i requisiti

normativi e con gli standard professionali.

ii) riesame sul campo.

Il riesame sul campo della valutazione comprende l’ispezione esterna e, ove possibile,

anche interna dell’immobile da valutare, nonché, possibilmente, ispezioni degli immobili

comparabili a conferma dei dati riportati nel Rapporto da riesaminare. Generalmente utilizza

la lista di controllo che copre tutte le voci considerate nel riesame a tavolino, e può anche

comprendere una conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere ulteriori dati e

una verifica di eventuali programmi informatici utilizzati nella stesura del Rapporto di

valutazione.

11

APPENDICE A

(normativa)

Requisiti tecnici dell’incarico e del rapporto di valutazione sulla base delle caratteristiche del soggetto richiedente

A.1 Valutazione svolta per soggetto qualificato1

Gli approfondimenti tecnici devono essere concordati in fase di incarico, redatto in forma scritta, e

possono prevedere esclusioni e/o limitazioni, che vanno chiaramente riportate nel rapporto di

valutazione.

A.2 Valutazione svolta per soggetto finanziatore2

Gli approfondimenti tecnici dei beni posti a garanzia di finanziamenti devono essere quelli previsti

dalle linee guida di settore, laddove esistenti3.

A.3 Valutazioni regolate da specifiche norme di legge

Nel caso di valutazioni e attività peritali regolate da specifiche norme di legge (ad esempio quelle

previste dalla Legge 6 agosto 2015 n. 132 – Misure urgenti in materia fallimentare, civile e

processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria), la

presente norma si applica per tutto quanto non direttamente previsto dalle leggi medesime.

A.4 Valutazione svolta per altri soggetti

Le valutazioni non ricomprese nelle sopra richiamate categorie devono essere redatte, salvo

espressa deroga, in conformità al punto 5 della presente norma con sopralluogo interno ed esterno.

Gli approfondimenti tecnici devono essere quanto più completi possibili e prevedere normalmente

verifiche tecniche a supporto della valutazione al fine di:

verificare la titolarità del bene oggetto di valutazione (anche attraverso specifici accessi

presso le competenti Pubbliche Amministrazioni)

verificare la conformità edilizio/urbanistico/catastale del bene (anche

attraverso specifici accessi presso le competenti Pubbliche Amministrazioni)

effettuare l’audit documentale concernente gli impianti, la condizione statica e la condizione

ambientale del bene (la due diligence potrà eseguirsi solo su esplicita richiesta).

1 Si intende per soggetto qualificato: es. Ente Pubblico, Investitore Corporate, Developer, Fondo Immobiliare, Fondo

Pensione, Banca, Assicurazione, Property company; sono escluse le perizie per l’erogazione di finanziamenti;

2 Si intende per soggetto finanziatore: es. Banca, Società di leasing;

3 Ad esempio: le Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) e le

indicazioni Assilea.

12

Le parti possono concordare di non eseguire le verifiche tecniche sopra elencate, in sede di

incarico, con descrizione chiara e puntuale delle esclusioni di indagine. Il valutatore deve descrivere

chiaramente durante la fase di definizione dell’incarico, sia in forma scritta sia in forma verbale, e

nel rapporto di valutazione, i limiti all’incarico e i possibili rischi per il cliente legati all’eliminazione

ovvero alla non esecuzione di attività di verifica tecnica specifica. Al committente si deve assicurare

un consenso informato.

13

APPENDICE B

(Informativa)

Riferimenti legislativi applicabili

[1] Decreto Legislativo 16 gennaio 2013, n.13 - Definizione delle norme generali e dei livelli

essenziali delle prestazioni per l'individuazione e validazione degli apprendimenti non formali e

informali e degli standard minimi di servizio del sistema nazionale di certificazione delle

competenze, a norma dell'articolo 4, commi 58 e 68, della legge 28 giugno 2012, n. 92.

[2] Legge 28 giugno 2012, n. 92, comma 59 et al.

[3] Legge 14 gennaio 2013 , n. 4 - Disposizioni in materia di professioni non organizzate.

[4] Regolamento (UE) N. 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013,

relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento.

[5] Direttiva (UE) N. 17/2014 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 4 febbraio 2014 in

merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica

delle direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolamento (UE) n. 1093/2010

[6] Legge 6 agosto 2015 n.132 - Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile

e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria

[7] Direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013,

sull'accesso all'attività degli enti creditizi e sulla vigilanza prudenziale sugli enti creditizi e sulle

imprese di investimento.

14

Bibliografia

[1] Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard, IV Edizione

(2011), Tecnoborsa, Roma

[2] Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

(2015), ABI, Roma

[3] International valuation standards (2013), International Valuation Standards Council

(IVSC), London

[4] Valuation standards Edition 2014, The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS),

Coventry

[5] European Valuation Standards 7th Edition (2012), The European Group of Valuers’

Associatons (TEGoVA), Bruxelles

[6] The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2014-2015,

Appraisal Foundation, Washington DC

[7] Manuale Operativo delle stime immobiliari (2011), Agenzia del Territorio, Roma