deĞerleme raporu netsel marina, marmaris, muğla 31 aralik ... netsel-31.12.2010.pdf · deĞerleme...

Rapor No:2010/TGYO/15

1

Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU

Netsel Marina, Marmaris, Muğla

31 ARALIK 2010

Rapor No: 2010/TGYO/15


2


DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi: 30 iş günü

- Sözleşme Tarihi ve No : 22.11.2010 /2010/TGYO

- Değerlenen Mülkiyet Hakları: Netsel Marina’da bulunan Torunlar GYO A.Ş.’nin %44,60 hissesinin pazar değeri

- Raporun Konusu: Pazar değeri tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:

- Adres: Netsel Marina, 48700, 18/1 pafta 316 no’lu parsel 18/1 pafta 318 no’lu parsel,

17.18/1 pafta, 236 ada 5 no’lu parseller. Marmaris/Muğla

- Sahibi: Netsel Turizm Yatırımları A.Ş

- Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı: Netsel Turizm Yatırımları A.Ş tarafından marina, perakende ve ofis birimleri

- Tapudaki İpotek ve Şerhler: Taşınmazlar üzerinde bazı notlar bulunmaktadır.

(Bkz. ekler – takyidat yazısı)

- İmar Durumu: Bkz. İmar durumu incelemesi

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR

Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır

Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır

Gelir İndirgeme Yöntemi: 65.863.580 TL $42.602.575 € 32.142.687

Gayrimenkul Değeri: 65.863.580 TL $42.602.575 € 32.142.687

Torunlar GYO %44,6 Hisse Değeri: 29.375.157 TL $19.000.748 € 14.335.639

Değerlemede Görev Alan Kişiler:

- Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

- Değerleme Elemanı: Muammer EMANET – Lisans No: 401074


3


İÇİNDEKİLER SAYFA NO

1. RAPOR BİLGİLERİ .................................................................................................................................... 4

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: ................................................. 5

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: ................................................................................................................... 5

2.2 Müşteri Bilgileri: .................................................................................................................................... 5

3. DEĞER TESPİTİ ......................................................................................................................................... 6

4. DEĞER TANIMI ......................................................................................................................................... 6

5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER .............................. 7

5.1 Gayrimenkulün Tanımı: ....................................................................................................................... 7

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: ...................................................................................................... 7

6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA

YAPILAN İNCELEMELER ............................................................................................................................... 8

6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: .......................................................................................................... 8

6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: ....................... 8

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri .................................................................................. 9

6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye

Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus

Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: ......................................................................................................... 10

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki

Değişiklikler: ...................................................................................................................................................... 10

7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER .............................. 10

7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri: .......................................................................................................... 10

7.2 Parseller Üzerinde Bulunan Tesisin Özellikleri: ............................................................................. 11

8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ............................. 14

8.1 Muğla İli Hakkında Genel Bilgiler: ................................................................................................... 14

8.2 Marmaris İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: ........................................................................................ 15

8.3 Piyasa Araştırması: .............................................................................................................................. 15

8.4 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: ............................................................................ 17

9. DEĞERLENDİRME ................................................................................................................................. 17

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ............................................................................................ 17

9.2 Değerleme Yaklaşımları:..................................................................................................................... 17

10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: .................................................................... 18

10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ......................................................... 19

11. SONUÇ ......................................................................................................................................................... 21


4


1. RAPOR BİLGİLERİ

Rapor Tarihi: 31.12.2010

Rapor No: 2010/TGYO/15

Raporun Türü ve Amacı: Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen toplam 3 adet parselin pazar değerleri ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin bu parsellerdeki %44,60 hissesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayanlar: Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı

Kontrol ve Sorumlu DeğerlemeUzmanı:

Cem Demiröz Genel Müdür İşletme

Değerleme Tarihi: 28.12.2010

Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama:

Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.


5


2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

Telefon No: 0212 272 02 02

Fax No 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:

Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş.

Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykoz İstanbul

Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Muğla İli, Marmaris İlçesi, 18/1 pafta, 316 no’lu parsel, 18/1 pafta 318 no’lu parsel, 17.18/1 pafta, 236 ada 5 no’lu parsellerde bulunan gayrimenkulün güncel piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.


6


3. DEĞER TESPİTİ

Bilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya

potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız

yoktur ve olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4. DEĞER TANIMI

Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun

bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini

tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki

tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.


7


5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER

5.1 Gayrimenkulün Tanımı:

Değerlemeye konu gayrimenkuller, Muğla ili, Marmaris İlçesi, Adaköy Köyü’nde konumlu 11.972

m² büyüklüğünde 18/1 pafta, 316 no’lu parsel, 436 m² büyüklüğünde 18/1 pafta, 318 no’lu parsel ve Tepe

Mahallesi’nde konumlu 25.070 m² büyüklüğünde 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no’lu parsellerden ve

üzerlerindeki marinaya ait ticari yapı ve konutlardan oluşmaktadır.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:

Parseller birbirlerine bitişik konumdadırlar. 17.18/1 pafta, 236 ada 5 no’lu parsel üzerinde büro,

dükkan, apart dairelerden oluşan bina, dükkan ve lokanta bloğu, yat kulübü binası, depo ve trafolar

bulunmaktadır. 18/1 pafta 316 ve 318 no’lu parseller üzerinde ise ofis binası ve marina yönetim binası

bulunmaktadır.

Gayrimenkullerin yakın çevresinde, Marmaris Belediyesi’ne ait spor alanı, eski şehir merkezi,

Marmaris Kalesi ve balıkçı barınakları bulunmaktadır.

Parsellerin eğimsiz olması, tamamlanmış alt yapısı, bölgede iklimsel olarak yaşanan sezon uzunluğu,

suyun temizliği ve doğal faktörler, marinanın bakımlı ve iyi durumda olması ile Marmaris bölgesinin

taşıdığı turizm potansiyeli gayrimenkulün değerini olumlu etkileyen faktörlerdir.

Bölge Marmaris Belediyesi sınırlarındadır.

Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları:

Muğla Şehir Merkezi : 45 m

Dalaman : 79 km

Dalaman Havaalanı : 87 km

Fethiye : 112 km

Bodrum : 134 km


8


6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA

YAPILAN İNCELEMELER

6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:

SAHİBİ Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.

(*) Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.

(*) Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.

(*)

İLİ Muğla Muğla Muğla

İLÇESİ Marmaris Marmaris Marmaris

KÖYÜ Adaköy Adaköy ---

MAHALLESİ --- --- Tepe

PAFTA NO 18/1 18/1 17.18/1

ADA NO --- --- 236

PARSEL NO 316 318 5

NİTELİĞİ Arsa Arsa Arsa (**)

ARSA ALANI 11.972 m² 436 m² 25.070 m²

YEVMİYE NO 912 912 161

CİLT NO 4 4 24

SAYFA NO 327 327 2299

TAPU TARİHİ 05.05.1989 05.05.1989 23.01.1991 (*) Parsellerin mülkiyeti Maliye Hazinesi’ne; üst hakkı ise 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllık süre ile Netsel

Turizm Yatırımları A.Ş.’ye aittir. Ekspertiz tarihi itibariyle geriye kalan kullanım süresi yaklaşık 28 yıldır. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Netsel Marina İşletmesi’ndeki hissesi % 44,60’tır.

(**) Arsa üzerindeki kat mülkiyeti kurulmuştur. Yapı toplam 112 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bağımsız bölüm listesi rapor ekinde bilgi amaçlı olarak sunulmuştur.

6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:

Prime Değerleme olarak, 29 Aralık 2010 tarihinde Muğla İli, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğunu gördük.

18/1 pafta, 316 no’lu ve 18/1 pafta, 318 no’lu parseller üzerinde müştereken:

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Şerhler Bölümü:

o 49 yıl müddetle Netsel Turizm Yatırımcılığı A.Ş. lehine daimi ve müstakil aynı hak vardır. (05.05.1989, Yev:912)

Beyanlar Bölümü: o Daimi ve müstakil aynı hak olarak 327 sahifede kayıtlıdır (05.05.1989, Yev: 912) 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no’lu parsel üzerinde:

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Beyanlar Bölümü:

o Daimi ve müstakil aynı hak olarak Tepe Mahallesi 2299 sahifede kayıtlıdır. (23.01.1991, Yev: 161)


9


6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri

Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelere göre gayrimenkullerin konumlu

olduğu parsellerin 29.12.1977 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Marmaris (Muğla) Yat Limanı İmar Planı

paftasında “Yat Limanı Tesis Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldıkları ve yerlerinin doğru olduğu

görülmüştür.

Plan notlarına göre yapılaşa koşulları aşağıdaki şekildedir:

1. Yat Limanı KAKS(*) (Kat Alanı Katsayısı): 0.20’dir.

2. Yat Limanı’nda yapılacak olan kule ve fener T.C. Ulaştırma Bakanlığı’nca belirlenecek alanda

tatbik edilecektir.

3. Yat Limanı tesis alanında yapılacak tesisler 2634 sayılı “Turizmi Teşvik Kanunu” uyarınca

çıkarılan turizm yatırım ve işletmeleri nitelikleri yönetmeliğine uygun olarak yapılacaktır. “Turizm

Yatırım Belgesi” almadan inşaat ruhsatı verilemez.

4. T.C. Ulaştırma bakanlığı, yolcu ve araç hizmet tesisleri alanında yapılacak tesislerle ilgili mimari

projeler Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca uygun görülmeden inşaat uygulaması yapılamaz.

5. Pis su kanalları hiçbir şekilde deniz, göl ve akarsulara veya tabi araziye deşarj edilmeyecektir.

2.derece tasfiye tesisi yapılmadan (pis suyun %50-%70’ini tasfiye eden tesis) iskan ruhsatı

verilemez. Teknik alt yapı sitemi, yol, içme ve kullanma suyu, pis su sistemi enerji sistemi, çöp

sistemi tümüyle yapılmadan iskan ruhsatı verilemez.

6. 1/1000 veya 1/500 ölçekli vaziyet planı Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca uygun görülmeden

uygulamaya geçilemez.

7. Tabii Afetler Yönetmeliği geçerlidir.

Yapılan incelemeler sonucunda limanın plan ve plan notlarına uygun olarak inşa edildiği ve yapı

ruhsatı ile yapı kullanım izin belgelerini almış olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu belgeler rapor ekinde

mevcuttur.

(*) KAKS (Katlar Alanı Katsayısı) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde

edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.


10


6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye

Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus

Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler doğrultusunda gayrimenkulün üzerinde yer alan üst hakkı

şerhi Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. lehine olduğundan dolayı gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi

bulunmamaktadır. Tapu ve belediye incelemesi itibariyle, gayrimenkullerin, gayrimenkul yatırım ortaklığı

portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki

Değişiklikler:

Muğla ili, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde

taşınmazların mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazların

imar durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri:

PAFTA NO ADA

NO PARSEL

NO YÜZÖLÇÜMÜ (M²)

18/1 - 316 11.972 18/1 - 318 436

17.18/1 236 5 25.070 TOPLAM 37.478

18/1 pafta, 316 no’lu parselin yüzölçümü 11.972 m²’dir. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı

tamamlanmıştır. Denize cephesi olmayan sınırları beton duvar ile fiziksel olarak belirtilmiştir. Üzerinde

saniter üniteleri (tekne ve yatlarla gelenlerin duş, WC, soyunma giyinme gibi ihtiyaçlarını karşıladıkları

hizmet alanları) bulunmaktadır.

18/1 pafta, 318 no’lu parselin yüzölçümü 436 m²’dir. Geometrik açıdan dikdörtgene yakın bir

formdadır. Üç cephesi 316 no’lu parsele bitişiktir, diğer cephesi ise liman alanının dış sınırının bir kısmını

oluşturmaktadır. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı tamamlanmıştır. Üzerinde ofis binası ve marina yönetim

binası bulunmaktadır.

17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no’lu parselin yüzölçümü 25.070 m²’dir. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı

tamamlanmıştır. Üzerinde büro, dükkan, apart dairelerden oluşan bina, dükkan ve lokanta bloğu, yat club,

depo ve trafolar ile saniter üniteleri (tekne ve yatlarla gelenlerin duş, WC, soyunma giyinme gibi

ihtiyaçlarını karşıladıkları hizmet alanları) bulunmaktadır.


11


7.2 Parseller Üzerinde Bulunan Tesisin Özellikleri:

Netsel Marina, Türkiye'de modern marina hizmeti vermeye başlayan ilk tesislerden biridir. Halen

Türkiye'deki en büyük üç marinadan birisi olan Netsel Marina, 1989 yılından bu yana Marmaris ilçe

merkezindeki ana marina olarak faaliyet göstermektedir. 2005 yılından itibaren, Setur Marinaları ve

Torunlar Şirketler Grubu ortaklığı ile işletilmektedir.

Netsel Marina bölgedeki merkezi konumu ve uluslararası yatçıların gümrük ve pasaport kontrolü

gibi zorunlulukları yerine getirebilecekleri az sayıda marinadan biri olarak önemini korumaktadır.

Koordinatlar 36° 51' 02" N 28° 16' 38" E Hakim Rüzgar Karayel Deniz Kapasitesi 700 Kara Kapasitesi 130 Fenerler F.R. 2M - F.G. 2M Lift Max. 15 ton ve Max. 100 ton kapasiteli iki adet travel lift Elektrik Denizde ve karadaki teknelere elektrik bağlantısı Su Denizde ve karadaki teknelere su bağlantısı Telefon Yatlara telefon bağlantısı Araç Pakı 40 araçlık açık otopark Güvenlik 24 saat güvenlik görevlisi Açık Spor Alanı Açık yüzme havuzu Yeme-İçme 3 restaurant, 2 cafe-bar Market Migros Oto Kiralama AVIS

1989 yılında hizmete açılan Netsel Marina toplam 37.478 m² alan üzerinde kurulmuştur. Üzerinde

bulunduğu parseller 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllığına Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan

kiralanmıştır.

Netsel Marina, dört mevsimde her türlü hava koşullarında teknelere tam güvenlik sağlayan iki

mendirekle çevrilmiştir. İki mendirek arasında 9 adet yüzer iskele bulunmaktadır. Yüzer iskelelerin

ortalama boyu 80 m. civarındadır. İskelelerdeki maksimum derinlik 18 m. ve minimum derinlik 3,5 m.’dir.

Marinaya giren ve çıkan tekne trafiğini kolaylaştırmak için marina girişine kırmızı ve çıkışına yeşil ışık veren

fenerler inşa edilmiştir.

Marina elektrik altyapısı kapsamında 31.500 V orta gerilimle çalışan biri 400kVA diğeri 1.000 kVA

olan iki adet trafo bulunmaktadır. Ayrıca 100kVA ve 550 kVA’lık iki adet jenaratör yardımıyla bütün

marina sınırları içinde kesintisiz elektrik hizmeti verilmektedir.

Marina sahasının iki ayrı bölgesinde olmak üzere duşlar ve tuvaletler yer almaktadır. Bu ünitelerde

24 saat sıcak su verilmektedir. Marinada kalan kişiler için bu hizmetler ücretsizdir.

Marina içinde bulunan akaryakıt istasyonundan yat sahipleri akaryakıt ihtiyaçlarını karşılayabilirler.


12


Marinada yer alan sosyal ve ticari merkezler kapsamında, restoranlar, bar ve kafeler, sağlık merkezi,

alışveriş merkezi, yat kulübü, seyahat acenteleri, yüzme havuzu, tamir-bakım atölyeleri, akaryakıt istasyonu,

çamaşırhane, duş ve wc kabinleri, 15 adet stüdyo tip daire bulunmaktadır.

Netsel Marina tarafından tamir-bakım hizmetleri verilmemektedir. Bu hizmet marina sahasında yer

alan işletmelerce verilmektedir. Tamir-bakım hizmetleri kapsamında boya, marangozluk işleri, kaynak işleri,

motor bakımı, yelken-branda tamiri vb. işler yapılmaktadır.

Marina kompleksinde ortaya çıkan atık sular belediye kanalizasyon sistemine deşarj edilmektedir.

Tüm marina sahasına yağmur suyu ve atık su kanalizasyon sistemi döşenmiştir. Ayrıca yatlardaki pis sintine

suların tahliyesi için vidanjör hizmeti verilmektedir.

1990 Onaylı Yerleşim Planına Göre

Ruhsatlandırılmış Alanlar Dağılımı (m²)

2007 Yılında Tesiste Yapılan Revizyonlara

Yönelik Olarak Alınmış Kısmi Ruhsatlar ile Ortaya Çıkan Son Alan Dağılımı

(m²) Marina Yönetim Binası 420 420 Ofis(Gino) 191 191 Lokanta+Dükkan (Ön Blok) 1.657 1.309 Dükkan-Apart Daireler (Arka Blok-Lojman) 2.350 2.142 Pub 110 110 Yat Klüp Binası 455 433 Depo-Eski Yatakhaneler 586 569 Su Deposu 56 143 Atölye 105 104 Bekçi Klübesi 4 0 Yüzme Havuzu ve Duş 48 48 Trafolar (2 Adet) 200 200 Saniterler (2 Adet) 752 752 Gümrük Binası 323 250

Netsel Marmaris Marina denizde 700, karada 130 olmak üzere toplam 830 teknelik bir kapasiteye

sahiptir. Tekneler boyutlarına göre dört grupta sınıflandırılıp buna göre fiyat tarifesi uygulanmaktadır.

Ebatlarına Göre Tekneler

24 m²-59,99m² 60 m²-119,99m² 120 m²-179,99m² 180 m² ve üstü

Yukarıdaki tabloda aktarılan tekne ebatları için uygulanan denizde bağlama fiyatları Kültür ve

Turizm Bakanlığı’nca belirlenmektedir.


13


Aşağıdaki tabloda 2010 yılı boyunca uygulanacak olan fiyat tarifesi görülmektedir;

Euro/m² 24 m²-

59,99m² 60 m²-

119,99m²120 m²-

179,99m²180 m² ve

üstü Süre

günlük 0,983 1,032 1,186 1,341 1 aylık 0,604 0,635 0,730 0,852 2 aylık 0,464 0,533 0,612 0,746 3 aylık 0,386 0,444 0,508 0,622 4 aylık 0,357 0,375 0,428 0,525 5 aylık 0,331 0,347 0,394 0,487 6 aylık 0,307 0,322 0,364 0,450 7 aylık 0,283 0,297 0,336 0,417 8 aylık 0,264 0,276 0,309 0,386 9 aylık 0,243 0,256 0,284 0,357 10 aylık 0,225 0,236 0,263 0,331 11 aylık 0,208 0,219 0,241 0,307 12 aylık 0,193 0,203 0,223 0,284

Değerleme çalışmasının yapıldığı tarihte Netsel Marina’da doluluk oranı denizde %99, karada ise

%45’tir. Bu tarihte yıllık kontratlı olarak limanı kullanan teknelerin ebatlara göre dağılımı aşağıdaki tabloda

verilmektedir.

Ebatlarına Göre Tekneler Yıllık

Kontratlı Tekne Sayısı

24.00-59.99 m2 45560.00-119.99 m2 188120,00-179,99 m2 24180.00-üzeri m2 4

Toplam 671

Marina’daki teknelerin %93,07’sinin yıllık, %4,44’ünün orta süreli ve yalnızca %2,5’inin günlük

kontratı bulunmaktadır.


14


Tesis Bünyesinde Gelir Getiren Faaliyetler;

• Tekne Bağlama’dan elde edilen gelirler

• Ticari ve sosyal alanlardan elde edilen gelirler

olmak üzere ikiye ayrılabilir.

Teknelerden elde edilen kira gelirleri yukarıda belirtilen tekne ebatlarına göre Kültür ve Turizm

Bakanlığı tarafından açıklanan birim fiyat ile kontratta geçen süreye göre gün sayısıyla çarpılarak elde

edilmektedir.

Tesis içinde bulunan ticari alanlar;

Büro+Dükkan+Apart bloğunda bulunan perakende alanları ve ofisler ile Marina sahasında bulunan

diğer ticari alanlardır.

Dükkanlar ve ofisler gelir getiren ticari birimler iken, apart daireler tesise gelir sağlamamaktadır.

Kira Getiren Alanlar Kapalı (m²) Açık (m²) Toplam (m²)

AVM (Ofis+Dükkan) 3.982 1.903 5.885 Apart Daireler 538 401 939

Marina Sahasında Bulunan Ticari Alanlar 537 4 541

Bakım Onarım Sahası 190 190 380

8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 Muğla İli Hakkında Genel Bilgiler:

Türkiye’nin Ege Bölgesi’nde yer alan Muğla İli; kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve

Burdur, doğusunda Antalya İlleri ve güneybatısında Ege Denizi, güneydoğusunda ise Akdeniz ile

sınırlanmaktadır. 13.338 km² büyüklüğünde alana sahip olan ilde toplam 12 ilçe ( Muğla Merkez dışında;

Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Kavaklıdere, Köyceğiz, Marmaris, Milas, Ortaca, Ula, Yatağan)

bulunmaktadır. Uzunluğu yaklaşık 1.100 km. olan denize cephesiyle Muğla ülkenin en uzun sahil şeridine

sahip ilidir.

Nüfus büyüklüğü bakımından Türkiye’nin yirmi üçüncü büyük kenti olan Muğla’nın 2009 yılı

nüfusu 802.381 kişi olarak açıklanmıştır.

Ulaşım

Ülkenin güney batısında, Ege Denizi kıyısında konumlanan Muğla İli’ne kara, hava ve deniz

yollarıyla ulaşım mümkündür. İlin önemli limanları; Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Güllük'tedir. Muğla İli

sınırları içinde biri Bodrum ve diğeri Dalaman’da olmak üzere iki adet havalimanı bulunmaktadır.

Çevresindeki tüm illere direk karayoluyla ulaşım sağlanması mümkündür. Karayolları Genel Bölge

Müdürlüğü’nden alınan istatistiklere göre il sınırları içinde 882 km. asfalt yol, 21 km. stabilize yol ve 3 km.

parke yol bulunmaktadır.


15


Ekonomik Yapı

Muğla İli’nin en önemli ekonomik aktivitesi tarımcılıktır. Pamuk, tütün, arpa buğday gibi tarla

ürünleri ile zeytin ildeki başlıca tarımsal ürünlerdir. İl, tarımsal üretim değeriyle ülkedeki diğer iller

sıralamasında 16. sırada yer almaktadır. Aynı zamanda arıcılıkta da oldukça gelişmiş olan Muğla İli’nde

Marmaris bölgesi çam balı ile ünlüdür.

Turizm il genelinde önemli bir ekonomik aktivite rolündedir. Muğla İli’nin coğrafi yapısı ve doğal

özellikleri, sezonun uzunluğu ve tarihsel yapısı bölgedeki turizm potansiyelini artırmaktadır. İl sınırları

içinde bulunan Dalaman, Fethiye, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil bölgeleri ile dünyaca tanınan tatil

yerleri haline gelmeye başlamıştır. Bölgeye gelen turist sayısı her yıl artış göstermektedir. Bölgede temel

konaklama şekli olan otellerin yanı sıra tatil köyleri de bulunmaktadır. Muğla’ya gelen yerli ve yabancı

ziyaretçilerin büyük çoğunluğu 4 ve 5 yıldızlı otelleri tercih ederken kalış süreleri de ortalama 1 hafta

uzunluğundadır. Bölgeye olan ulaşılabilirliğin yüksek olması ve geniş bir kıyı kesimine sahip olması bölgeye

olan talebi ve ziyaretçi sayılarını olumlu yönde etkilemektedir.

8.2 Marmaris İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:

Muğla İl sınırlarında bulunan Marmaris İlçesi 866 km² yüzölçümüne sahiptir. İlçe batıda Datça,

doğuda Köyceğiz ve Ula, kuzeybatı ve güneydoğuda ise Ege Denizi ile sınırlanmaktadır. Marmaris ilk

büyük liman kentlerindendir. Kentin tarihi kent merkezi Kale Mahallesi’dir. Marmaris hem doğal hem

coğrafi açıdan çok büyük bir turizm potansiyeline sahiptir. Kent merkezi Milli Park ile çevrelenmiştir.

İlçenin 1990 yılında 41.840 olan nüfusu 2000 yılı nüfus sayım sonuçlarına göre 79.302 kişiye yükselmiştir.

2009 yılında yapılan adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre ise ilçe nüfusu 75.350 kişi olarak açıklanmıştır.

Doğal bir liman olan Marmaris Körfezi üç marinaya sahiptir. Mavi Yolculuk rotası üzerinde bulunan

yörede yat turizmini geliştirmek amacıyla her yıl Uluslararası Yat Festivali ve Uluslararası Marmaris Yat

Yarışları düzenlenmektedir.

8.3 Piyasa Araştırması:

Rapora söz konusu olan Netsel Marina’nın bulunduğu Marmaris ve çevresinde bulunan marinalar

ve özellikleri aşağıdaki gibidir;

Milta Bodrum Marina

1976-1988 yılları arasında T.C. Turizm Bankası A.Ş.’ye bağlı olarak 125 yat kapasitesiyle “Turban

Bodrum Marina İşletmesi” olarak hizmet vermiştir. 01.01.2002 tarihinden itibaren ise, Milta Turizm

İşletmeleri A.Ş. bünyesine bağlanarak, Milta Turizm İşletmeleri A.Ş. Bodrum Marina Şubesi olarak 475 yat

kapasitesi ile hizmetine devam etmektedir.

D-Marine Turgutreis

8m-50m uzunluklarında 550 yat bağlama ve 150 karada park kapasitesi ile hizmet sunmaktadır. Bazı

merkezlere uzaklığı:

Bodrum - Milas Uluslararası Havaalanı: 50 km


16


İzmir Havaalanı: 243 km. Port Bodrum Yalıkavak Marina

Denizde 10 - 100 m. arasında 336 yat bağlama kapasitesi ve karada 100 teknelik çekek alanına

sahiptir. Bazı merkezlere uzaklığı:

Bodrum Şehir Merkezi : 17 km Bodrum Uluslararası Havaalanı: 50 km İzmir Uluslararası Havaalanı: 240 km Dalaman Uluslararası Havaalanı: 230 km Ece Marina

Ece Marina, Fethiye körfezinin batı yakasında ve şehir merkezinde konumlanmıştır. Ece Marina'nin

kapasitesi, tekne ebatlarina bağlı olarak 460 teknedir. 60 metre uzunluğa kadar tekne bağlanabilmektedir.

Bazı merkezlere uzaklığı:

Uluslararası Dalaman Havalimanı: 55km Uluslararası Antalya Havalimanı: 200km Port Göcek

Port Göcek Türkiye’nin güneybatı kıyısında, Fethiye Körfezi içinde yer almaktadır. Göcek koyunun

ve marinanın konumundan dolayı, yılın 12 ayı yatçılar için güvenilir bir konaklama sağlanmaktadır. 45

metreye kadar yatlar için 380 bağlama kapasitesi ve 180 tekne kapasiteli kara park alanına sahiptir. Dalaman

Havaalanı’na 22 km. uzaklıktadır.

Turkey Club Marina

Rüzgarlara ve fırtınalara karşı korunaklı Büngüş Koyu'nda kurulmuş olan Club Marina, Dalaman

Uluslararası Havalimanı, Fethiye, Kaş, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil merkezlerine yakın mesafede

olması sebebiyle önemi her geçen gün artmakta olan özel bir yat limanıdır. Club Marina'da toplam 205 yat

denizde bağlama yapabilmektedir. Bazı merkezlere uzaklığı:

Dalaman Havalimanı: 22 km. Fethiye ilçesi: 35 km. Marmaris ilçesi: 100 km. Kaş: 138 km. Skopea Marina

Skopea Marina Göcek Limanı içinde bulunmaktadır. Skopea Marina Nisan - Kasım ayları arasında

85 yata kadar bağlama hizmeti sunar.

Setur Kuşadası Marina

Marina, Kuşadası’nın kuzey bitiminde yer almaktadır. Marina içinde azami derinlik 5 metredir ve

tonoz döşeli olduğu için demir atılmaz. Limanın kapasitesi denizde 350, karada ise 175 tekneliktir. İzmir

Havaalanı’na uzaklığı 70km.’dir.

Marmaris Yacht Marina

Marmaris Yacht Marina, kara yoluyla şehir merkezine 8km uzaklıkta, deniz yoluyla 2 deniz mili

mesafededir. Kışlık konaklama için kara park alanı, denizde konaklamalar için yüzer iskeleleriyle,

motoryatlar, yelkenliler ve her türlü tekne için ideal bir marinadır. Denizde 205 teknelik kapasiteye sahiptir.


17


Albatros Marina

Albatros Marina denizde 150, karada 220 tekne kapasitesiyle Marmaris, Adaköy’de hizmet

vermektedir. Marinanın bazı merkezlere uzaklığı:

Marmaris: 2,5 km Dalaman Havaalanı: 92 km

Martı Marina-Orhaniye

Martı Marina’ya hem karadan hem de denizden ulaşılabilmektedir. Marinanın denizde 350, karada 100 teknelik kapasitesi bulunmaktadır. Marinanın bazı merkezlere uzaklığı:

Marmaris: 25 km. Dalaman Havalimanı: 115 km.

8.4 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler:

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde

bulunuyor olması, coğrafi ve doğal özellikleriyle bölgenin turizm potansiyeli, bölgedeki turizm sezonunun

uzunluğu, tesisin yapı ruhsatlarının olması, bölgenin tamamlanmış altyapısı olması olarak sıralanabilir.

Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz.

9. DEĞERLENDİRME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:

Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir

fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin

verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,

fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün marina olarak

kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici

kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule

benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki

farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini

bulmakta yardımcı olmaktadır.

Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış yeterli sayıda, benzer nitelikli, marina olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.

Maliyet Yaklaşımı:

Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği


18


öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin

toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı

aşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.

2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.

3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,

4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.

Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem de kullanılmamıştır.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:

Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren

yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve

operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar

gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde

gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Gayrimenkul her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir

kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.

10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:

Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya

yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot

boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha

sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun

son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen

değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü

değeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.

Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan

yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği

durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.


19


Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına

bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit

akışına uygulanabilir ve evrenseldir.

10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi

İskonto Oranı

Riskleri Toplama Yaklaşımı

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite Risk Primi +Operasyonel Riskler Risksiz Oran

Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli Euro cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,0 civarındadır.

Likidite Risk Primi

Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Marina özel bir gayrimenkul türü olması nedeniyle satılması durumunda özel bir alıcıya ihtiyaç duymaktadır. Bu durum pazarlama süresini de uzatacağından likitide risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir

Operasyonel Riskler

Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,5 olarak belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız Netsel Marina’da bulunan ticari ve turizm alanları için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir:

+ 5.0% Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + 2.5% Likidite olma riski + 1.5% Operasyonel ve diğer riskler = 9.0% Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında marina oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama

yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %9,0 olarak kabul edilmiştir.


20


Kapitalizasyon Oranı

Bu çalışmada kapitalizasyon oranı belirlenmemiştir. Bunun nedeni marinanın Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. tarafından kiralanmış olmasıdır. Bu sebeple 10 yıllık nakit akışı sonunda geriye kalan 18 yılın net gelirlerinin 10. yılki net bugünkü değeri bulunmuş ve kapitalizasyon oranı kullanılmamıştır.


21


11. SONUÇ Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları

aşağıda belirtilmiştir:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 65.863.580 TL $42.602.575 € 32.142.687 Gayrimenkul Değeri: 65.863.580 TL $42.602.575 € 32.142.687

Torunlar GYO %44,6 Hisse Değeri: 29.375.157 TL $19.000.748 € 14.335.639 Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut perakende alanlarının

kiralarının, doluluk boşluk oranlarının ve büyüklüklerinin incelenmesi ve marinada konaklama yapan

teknelerin, boyut, konaklama süresi ve sayılarına bağlı olarak marinaya sağladıkları gelirlerin dikkate

alınması sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Satılabilir /

Kiralanabilir Alan (m²) Metrekare kira

geliri (EUR/m²) Aylık kira geliri

(EUR/ay) Yıllık kira geliri

(EUR/yıl) Mağazalar 7.629 € 11,27 € 85.958 € 1.031.491

Yıllık toplam tekne sayısı

Ortalama aylık marina geliri (EUR/yıl)

Ortalama yıllık marina geliri (EUR/yıl)

Marina 721 - € 316.391 € 3.796.689 Söz konusu gayrimenkulün her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir

kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir.

Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir:

65.863.580 TL

ALTMIŞ BEŞ MİLYON SEKİZ YÜZ ALTMIŞ ÜÇ BİN BEŞ YÜZ SEKSEN

TÜRK LİRASI

KDV DAHİL DEĞER: 77.719.024 TL

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin, Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. İşletmesi’ndeki hissesi % 44,6’dır. Değerlemeye konu gayrimenkullerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin %44,6 hissesinin piyasa değeri 29.375.157 TL (Yirmi Dokuz Milyon Üç Yüz Yetmiş Beş Bin Yüz Elli Yedi Türk Lirası), yani 19.000.748 USD’dir. KDV dahil değeri ise 34.662.685 TL’dir.

İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol Eden Muammer EMANET Cem DEMİRÖZ

Şehir Plancısı İşletme Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı


22


Ekler :

• Temel göstergeler tablosu • Nakit akışı tablosu • Bölge haritası • Uydu görüntüsü • Fotoğraflar (2 sayfa) • Tapu sureti (3 sayfa) • Tapu takyidat yazısı (3 sayfa) • Yapı Kullanım İzin Belgeleri • Yapı Ruhsatları • Bağımsız bölüm listesi (3 sayfa) • İmar planı örneği • Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri • Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar


23


Netsel Marina Genel Bilgiler Açıklama

Arsa Alanı 37.478 m² Emsal 0,20 Emsale Dahil Toplam Alan 7.496 m² Yat Alanı ve Ticari Alanlar

Kapalı kiralanabilir ticari alan 3.995 m² Açık kiralanabilir ticari alan 1.959 m²

Toplam Ticari Alan 5.954 m² Sosyal ve diğer üniteler 546 m² Bakım, onarım üniteleri 190 m²

Toplam Sosyal ve Diğer Kiralanabilir Alan 736 m² Apartlar kapalı alan 538 m² Apartlar açık alan alan 401 m²

Toplam Apart Alanı 939 m² Toplam Kiralanabilir Alan 7.629 m² İşletme Giderleri

Yönetim Giderleri € 2.172.681 yıllık Toplam gelirlerin %45'i Tamir ve Sigorta Giderleri € 96.564 yıllık Toplam gelirlerin %2'si

Diğer Maliyetler € 113.462 Öngörülmeyen giderler € 113.462 İşletme giderlerinin %5'i

Toplam Yıllık İşletme Giderleri € 2.382.707 Gelir Tahminleri Ticari ve sosyal alan kira gelirleri € 1.031.491 yıllık Teknelerden elde edilen kira gelirleri € 3.796.689 yıllık Yıllık kira/gelir artış oranı 2,0% yıllık Finansal Oranlar Marina İskonto oranı 9,00% Risksiz oran 5,00% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı Likidite olma riski 2,50% Gayrimenkulün likitide olma riski Operasyonel ve diğer riskler 1,50% İşletme ve yönetim riski


24


Nakit Akışı (.000 Euro)

GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM

Ticari ve Sosyal Alan Gelirleri € 1.031 € 1.052 € 1.073 € 1.095 € 1.117 € 1.139 € 1.162 € 1.185 € 1.209 € 1.233 € 11.295

Ebatlarına Göre Tekne Gelirleri

24.00-59.99 m2 € 1.479 € 1.509 € 1.539 € 1.570 € 1.601 € 1.633 € 1.666 € 1.699 € 1.733 € 1.768 € 16.198

60.00-119.99 m2 € 1.313 € 1.339 € 1.366 € 1.393 € 1.421 € 1.449 € 1.478 € 1.508 € 1.538 € 1.569 € 14.372

120,00-179,99 m2 € 564 € 575 € 587 € 598 € 610 € 623 € 635 € 648 € 661 € 674 € 6.175

180.00-üzeri m2 € 441 € 450 € 459 € 468 € 477 € 487 € 497 € 506 € 517 € 527 € 4.828 Son 18 yıla ait net gelirlerin 10. yıldaki NPV değeri € 29.692 € 29.692

TOPLAM GELİRLER € 4.828 € 4.925 € 5.023 € 5.124 € 5.226 € 5.331 € 5.437 € 5.546 € 5.657 € 35.462 € 82.559

GİDERLER

Yönetim Giderleri € 2.173 € 2.216 € 2.260 € 2.306 € 2.352 € 2.399 € 2.447 € 2.496 € 2.546 € 2.597 € 23.790

Tamir ve Sigorta Giderleri € 97 € 98 € 100 € 102 € 105 € 107 € 109 € 111 € 113 € 115 € 1.057

Diğer Giderler

Öngörülmeyen giderler € 113 € 116 € 118 € 120 € 123 € 125 € 128 € 130 € 133 € 136 € 1.242

TOPLAM MALİYET & GİDERLER € 2.383 € 2.430 € 2.479 € 2.529 € 2.579 € 2.631 € 2.683 € 2.737 € 2.792 € 2.848 € 26.090

NAKİT AKIŞI € 2.445 € 2.494 € 2.544 € 2.595 € 2.647 € 2.700 € 2.754 € 2.809 € 2.865 € 32.614 € 56.469

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI € 2.445 € 4.940 € 7.484 € 10.079 € 12.726 € 15.426 € 18.180 € 20.989 € 23.855 € 56.469

NBD € 32.143

deĞerleme raporu netsel marina, marmaris, muğla 31 aralik ... netsel-31.12.2010.pdf · deĞerleme...

Documents