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住宅市場データブック2015年9⽉
1
本資料は、ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈（以下、「本投資法⼈」と⾔います）の市況分析等のための情報提供のみを⽬的として作成されたものであり、本投資法⼈の投資証券その他特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資を⾏う際には、投資家ご⾃⾝の判断と責任で投資なさるようお願い致します。
本資料には、第三者が公表するデータ・指標等をもとにケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下、「本資産運⽤会社」と⾔います）が作成した図表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運⽤会社の現時点での分析・判断・その他⾒解に関する記載が含まれています。
本資料の内容に関しては万全を期しておりますが、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、本資産運⽤会社の分析・判断等については、本資産運⽤会社の現在の⾒解を⽰したものであり、予告なしにその内容が変更⼜は廃⽌される場合がありますので、あらかじめご了承ください。
第三者が公表するデータ・指標等の正確性について、本投資法⼈及び本資産運⽤会社は⼀切の責任を負いかねます。
今後、本資料の内容に重要な訂正があった場合は、本投資法⼈のホームページに訂正版を掲載する予定です。
注意事項
2
⽬次
1. 経済動向a. 経済動向1. 景況関連
実質GDP成⻑率と年率寄与度 p.3消費者物価指数（コアコアCPI）（前年同⽉⽐） p.4
2. 収⽀関連雇⽤環境 p.5住宅費⽀出割合の推移 p.6
3. 経済動向と⺠営家賃消費者物価指数（前年⽐）と⺠営家賃（前年⽐）の推移 p.7
⺠営家賃（前年⽐）と各指標との相関関係 p.8
2. 物件動向a. 需要動向1. ⼈⼝推移
東京23区及び主要な地⽅政令指定都市における転⼊超過数の推移 p.9
居住⼈⼝対前年⽐推移 p.10年齢区分別⼈⼝の推移 p.11
2. 世帯数推移家族類型別世帯数の推移 p.12住宅居住主世帯数及び⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）主世帯数の推移 p.13
⽇本国内の住宅ストック p.14延べ⾯積区分別の持家⼀般世帯数及び⺠営借家⼀般世帯数の⽐較 p.15
⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）の世帯⼈員別主世帯数と延べ⾯積別住宅数の内訳
p.16
3. 持家⽐率年齢別持家⽐率の推移 p.17持家世帯の年齢層⽐率の推移 p.18
b. 供給動向1. 新規着⼯⼾数
賃貸マンション着⼯⼾数の推移 p.19分譲マンション及び⼀⼾建て着⼯⼾数の推移 p.20
2. 住⼾タイプ別供給動向東京23区間取り別新築パーセンテージの推移 p.21
1都3県間取り別新築供給数推移 p.223. 建築コストの推移
建築費指数の推移（東京） p.23c. 賃貸住宅ファンダメンタルズ1. J-REIT
J-REITが運⽤する賃貸住宅のエリア別稼働率の推移 p.24
J-REITが運⽤する賃貸住宅のエリア別賃料単価の推移 p.25
2. 賃貸住宅⼀般賃貸住宅のエリア別・住⼾タイプ別の賃料推移 p.26
六⼤都市における商業地・住宅地の市街地価格指数（対前期⽐） p.27
住宅地の公⽰価格の推移 p.28不動産⽤途別の賃料⽔準の推移 p.29誘導居住⾯積⽔準の状況 p.30
3. 資⾦動向a. 物件取得1. J-REIT
J-REITの賃貸住宅取得時における鑑定キャップレートの推移 p.31
J-REITによる不動産取得⾦額の推移 p.32
2. 不動産投資家調査賃貸住宅（ワンルームマンション）の投資家期待利回りの推移 p.33
b. デット環境1. ⾦融機関
⾦融機関の貸出態度 p.342. 借⼊コスト
ベース⾦利の推移 p.3510年国債利回りの推移 p.36
a. エクイティ環境1. 東証REIT指数
東証REIT指数の推移 p.372. J-REIT
イールドスプレッドの推移 p.38⽇本銀⾏によるJ-REIT買⼊結果 p.39
3
1. 経済動向
出所 ：内閣府「国⺠経済計算（GDP統計）」
実質GDP成⻑率と年率寄与度
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2012 2013 2014 2015
(%) ⺠間在庫品増加 純輸出⼊ 公的需要 企業設備投資 ⺠間住宅 ⺠間最終消費⽀出 実質GDP
a.経済動向 1.景況関連
4
1. 経済動向
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
(%) 全国 東京
出所 ：総務省「消費者物価指数（CPI）」
消費者物価指数（コアコアCPI）（前年同⽉⽐）
消費税率改定平成26年4⽉より
a.経済動向 1.景況関連
5
1. 経済動向
出所 ：総務省「労働⼒調査（基本集計）」、厚⽣労働省「⼀般職業紹介状況（職業安定業務統計）」
雇⽤環境
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
（倍）(%) 完全失業率（左軸） 有効求⼈倍率（右軸）
a.経済動向 2.収⽀関連
6
1. 経済動向
出所 ：総務省「家計調査」注 ：対象は農林漁家世帯を除く2⼈以上の世帯のうち勤労者世帯。住宅費は家賃地代、設備修繕・維持、⼟地家屋借⾦返済の合計により算出。住宅費⽀出割合は実収⼊に占める住宅費の割合。
住宅費⽀出割合の推移
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
¥0
¥100,000
¥200,000
¥300,000
¥400,000
¥500,000
¥600,000
¥700,000
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
実収⼊ 住宅費 住宅費⽀出割合（右軸）（年平均⽉額）
a.経済動向 2.収⽀関連
7
1. 経済動向
出所 ：総務省「消費者物価指数」注 ：「消費者物価椎数（前年⽐）」は、⾷糧（酒類を除く）及びエネルギーを除く総合指数の対前年⽐を使⽤しています。
消費者物価指数（前年⽐）と⺠営家賃（前年⽐）の推移
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
⺠営家賃(前年⽐) 消費者物価指数(前年⽐)
a.経済動向 3.経済動向と⺠営家賃
8
1. 経済動向
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
-2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0%
居住専用建築物工事費予定額
平米単価(前年比)
民営家賃(前年比)
相関係数0.60
-2.0%
-1.0%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
-1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0%
賃金(
前年比)
民営家賃(前年比)
相関係数0.89
出所 ：総務省「消費者物価指数」、厚⽣労働省「賃⾦構造基本統計調査」、⽇本銀⾏「⾦融経済⽉報」、国⼟交通省「建築着⼯統計」注 ：上記グラフは、1971年から2013年までの期間のデータに基づいて作成しています。但し、賃⾦との相関関係についてはデータが⼊⼿可能である1989年から2013年までの期間のデータに基づいて作成しています。
⺠営家賃（前年⽐）と各指標との相関関係
-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%
10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%
-2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0%
消費者物価指数(
前年比)
民営家賃(前年比)
相関係数0.88
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
-2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0%
住宅ローン金利
民営家賃(前年比)
相関係数0.87
消費者物価指数（前年⽐）との相関関係
賃⾦（前年⽐）との相関関係
住宅ローン⾦利との相関関係
居住専⽤建築物⼯事費予定額平⽶単価（前年⽐）との相関関係
a.経済動向 3.経済動向と⺠営家賃
⺠営家賃（前年⽐）⺠営家賃（前年⽐）
⺠営家賃（前年⽐）⺠営家賃（前年⽐）
住宅ローン⾦利
居住専⽤建築物⼯事費予定額
平⽶単価︵前年⽐︶
消費者物価指数︵前年⽐︶
賃⾦︵前年⽐︶
9
2. 物件動向
出所 ：総務省「住⺠基本台帳⼈⼝移動報告」注 ：転⼊超過数は、東京23区及び主要な地⽅政令指定都市のそれぞれにおいて、転⼊者数から転出者数を差し引いた数をいいます。
東京23区及び主要な地⽅政令指定都市における転⼊超過数の推移
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
札幌市 仙台市 東京23区 名古屋市 ⼤阪市 福岡市
2012 2013 2014（⼈）
a.需要動向 1.⼈⼝推移
10
2. 物件動向
出所 ：総務省「住⺠基本台帳に基づく⼈⼝、⼈⼝動態及び世帯数調査」注 ：居住⼈⼝の推移は、総務省「住⺠基本台帳⼈⼝移動報告」の各歴年3⽉末⽇現在における⼈⼝を前年⽐で表⽰しています。なお、2006年に住⺠基本台帳における転出時期の取扱いが変更されています。また、2013年より、調査対象に住⺠基
本台帳法（昭和42年法律第81号。その後の改正を含みます。）の適⽤対象となった外国⼈住⺠が含まれることとなりましたが、本分析は⽇本⼈住⺠に関するデータのみを使⽤しています。
居住⼈⼝対前年⽐推移
東京23区の居住⼈⼝対前年⽐推移 ⼤阪市の居住⼈⼝対前年⽐推移 名古屋市の居住⼈⼝対前年⽐推移
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2003 2005 2007 2009 2011 2013
東京都東京23区
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2003 2005 2007 2009 2011 2013
⼤阪府⼤阪市
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2003 2005 2007 2009 2011 2013
愛知県名古屋市
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2003 2005 2007 2009 2011 2013
北海道札幌市
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2003 2005 2007 2009 2011 2013
宮城県仙台市
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2003 2005 2007 2009 2011 2013
福岡県福岡市
札幌市の居住⼈⼝対前年⽐推移 仙台市の居住⼈⼝対前年⽐推移 福岡市の居住⼈⼝対前年⽐推移
a.需要動向 1.⼈⼝推移
11
2. 物件動向
出所 ：国⽴社会保障・⼈⼝問題研究所「⽇本の将来推計⼈⼝」注 ：従属⼈⼝指数は、年少⼈⼝と⽼齢⼈⼝の合計値を⽣産年齢⼈⼝で除したものをいいます。推計は出⽣中位（死亡中位）推計。
年齢区分別⼈⼝の推移
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060
65歳以上 15〜64歳 0〜14歳 従属⼈⼝指数（千⼈）
推計実績
a.需要動向 1.⼈⼝推移
12
2. 物件動向
推計実績
出所 ：国⽴社会保障・⼈⼝問題研究所「⽇本の世帯数の将来推計（全国推計）」（2013（平成25）年1⽉推計）注 ：推計期間は、平成22年から平成47年までの25年間です。
家族類型別世帯数の推移
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035
単独世帯 核家族世帯 その他世帯 世帯総数（千世帯）
a.需要動向 2.世帯数推移
13
2. 物件動向
出所 ：総務省統計局「住宅・⼟地統計調査」、総務省統計局「住宅統計調査」。注1 ：「⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）主世帯数割合」は、各年の「⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）主世帯数」を「住宅居住主世帯数」で除して算出しています。注2 ：「主世帯」は、1住宅に1世帯が住んでいる場合にはその世帯を「主世帯」とし、1住宅に2世帯以上住んでいる場合には、そのうちの主な世帯を「主世帯」としたものです。
住宅居住主世帯数及び⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）主世帯数の推移
9%
12%
15%16%
18%19%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
1988 1993 1998 2003 2008 2013
住宅居住主世帯数 ⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）主世帯数 ⺠営借家・共同住宅（⾮⽊造）主世帯数割合（右軸）（万世帯）
a.需要動向 2.世帯数推移
14
2. 物件動向
3216580000.0%
出所 ：総務省統計局「平成25年住宅・⼟地統計調査」注 ：数値に空き家は含まれません。また、住宅総数には住宅の所有の関係「不詳」を含みます。
⽇本国内の住宅ストック
住宅総数：52,102,200⼾
借家：36.5%
持ち家：63.5%
⺠営：28.8%
その他：7.8%
共同住宅・⾮⽊造：19.6%
その他：9.1%
⺠営借家（共同住宅・⾮⽊造）総数： 9,945,800⼾
住宅の種類 所有の関係 建て⽅・構造
a.需要動向 2.世帯数推移
15
2. 物件動向
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
0〜19㎡ 20〜29㎡ 30〜39㎡ 40〜49㎡ 50〜59㎡ 60〜69㎡ 70〜79㎡ 80〜89㎡ 90〜99㎡ 100〜119㎡ 120〜149㎡ 150㎡以上
持家 ⺠営借家（千⼾）
出所 ：総務省統計局「平成25年住宅・⼟地統計調査」注 ：「延べ⾯積」は、住宅の床⾯積の合計をいいます。「⼀般世帯」は、住居と⽣計を共にしている⼈々の集まり⼜は⼀⼾を構えて住んでいる単⾝者、住居を共にして別に⽣計を維持している間借りの単⾝者、下宿や会社の寄宿舎・独⾝寮に住
む単⾝者をいいます。
延べ⾯積区分別の持家⼀般世帯数及び⺠営借家⼀般世帯数の⽐較a.需要動向 2.世帯数推移
16
2. 物件動向
出所 ：総務省統計局「平成25年住宅・⼟地統計調査」注 ：⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）の延べ⾯積別住宅数に空き家は含まれていません。
⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）の世帯⼈員別主世帯数と延べ⾯積別住宅数の内訳a.需要動向 2.世帯数推移
7,018,200⼾
6,154,600世帯
2,927,600⼾
3,791,200世帯
1⼈世帯
2⼈以上の世帯
49m²以下
50m²以上
世帯⼈員別主世帯数（9,945,800世帯）
延べ⾯積別住宅数（9,945,800⼾）
2⼈以上の世帯のうち約86万世帯が、
49m2以下の住宅に居住
国交省の定める2⼈世帯の都市居住型
誘導居住⾯積⽔準は55m2
17
2. 物件動向
出所 ：総務省統計局「住宅・⼟地統計調査」。注 ：家計を主に⽀える者の年齢により分類しています。
年齢別持家⽐率の推移
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013
60歳以上
50〜59歳
40〜49歳
30〜39歳
25〜29歳
25歳未満
総数
a.需要動向 3.持家⽐率
18
2. 物件動向
出所 ：総務省統計局「住宅・⼟地統計調査」。注 ：家計を主に⽀える者の年齢により分類しています。
持家世帯の年齢層⽐率の推移
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013
60歳以上
50〜59歳
40〜49歳
30〜39歳
25〜29歳
25歳未満
a.需要動向 3.持家⽐率
19
2. 物件動向
出所 ：国⼟交通省総合政策局情報安全・調査課建設統計室「住宅着⼯統計」注 ：賃貸マンション着⼯⼾数は、全国の貸家共同住宅のうち、鉄⾻鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄⾻造、コンクリートブロック造のそれぞれの着⼯⼾数を集計した値です。
賃貸マンション着⼯⼾数の推移
653
598573
401
467493
457426
491
408
340322 318 317 329 323 328
352383
292 299
194174 163
182204 202
0
100
200
300
400
500
600
700
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
（千⼾）
b.供給動向 1.新規着⼯⼾数
20
2. 物件動向
出所 ：国⼟交通省総合政策局情報安全・調査課建設統計室「住宅着⼯統計」注 ：分譲マンション着⼯⼾数は、全国の分譲住宅共同住宅のうち、鉄⾻鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄⾻造、コンクリートブロック造のそれぞれの着⼯⼾数を集計した値です。⼀⼾建て着⼯⼾数は、全国の持家⼀⼾建及び分譲住
宅⼀⼾建のうち、⽊造、鉄⾻鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄⾻造、コンクリートブロック造のそれぞれの着⼯⼾数を集計した値です。
分譲マンション及び⼀⼾建て着⼯⼾数の推移
分譲マンション ⼀⼾建て
168178
239
190
114
135
223207
197209
175185
218 215208
200204
229239
169183
7791
117123
128
110
0
50
100
150
200
250
300
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
（千⼾）
618622
612
544572
644
711671
784
613
541
586573
505479
493506
488494
437432
374414
421430
485
407
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
（千⼾）
b.供給動向 1.新規着⼯⼾数
21
2. 物件動向
分析 ：株式会社タスデータ提供 ：アットホーム株式会社
東京23区間取り別新築パーセンテージの推移19
80
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
b.供給動向 2.住⼾タイプ別供給動向
ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK
居室2部屋以上
居室1部屋
22
2. 物件動向
分析 ：株式会社タスデータ提供 ：アットホーム株式会社注 ：1都3県は東京都、神奈川県、埼⽟県、千葉県を表しています。
1都3県間取り別新築供給数推移19
70
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
（⼾） ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK
b.供給動向 2.住⼾タイプ別供給動向
23
2. 物件動向
出所 ：⼀般財団法⼈建設物価調査会「建築費指数」注 ：2005年を基準年とし、住宅に係る構造別の⼯事原価（純⼯事費+現場経費（現場管理費））を指数化しています。
建築費指数の推移（東京）
90.0
95.0
100.0
105.0
110.0
115.0
120.0
2005
年7⽉
2005
年10
⽉20
06年
1⽉20
06年
4⽉20
06年
7⽉20
06年
10⽉
2007
年1⽉
2007
年4⽉
2007
年7⽉
2007
年10
⽉20
08年
1⽉20
08年
4⽉20
08年
7⽉20
08年
10⽉
2009
年1⽉
2009
年4⽉
2009
年7⽉
2009
年10
⽉20
10年
1⽉20
10年
4⽉20
10年
7⽉20
10年
10⽉
2011
年1⽉
2011
年4⽉
2011
年7⽉
2011
年10
⽉20
12年
1⽉20
12年
4⽉20
12年
7⽉20
12年
10⽉
2013
年1⽉
2013
年4⽉
2013
年7⽉
2013
年10
⽉20
14年
1⽉20
14年
4⽉20
14年
7⽉20
14年
10⽉
2015
年1⽉
2015
年4⽉
2015
年7⽉
集合住宅（鉄⾻鉄筋コンクリート） 集合住宅（鉄筋コンクリート） 集合住宅（鉄⾻）
b.供給動向 3.建築コストの推移
24
2. 物件動向
80.0%
85.0%
90.0%
95.0%
100.0%
2004年5⽉ 2005年5⽉ 2006年5⽉ 2007年5⽉ 2008年5⽉ 2009年5⽉ 2010年5⽉ 2011年5⽉ 2012年5⽉ 2013年5⽉ 2014年5⽉
都⼼3区 東京23区 名古屋 ⼤阪 福岡 合計
出所 ：ARES「J-REIT Property Database （旧AJPI）」注 ： 2015年4⽉決算分まで (2014年10⽉まで確定値, 2014年11⽉は準確定値, 2014年12⽉-2015年4⽉は速報値)。都⼼3区は、千代⽥区、中央区及び港区をいいます。
J-REITが運⽤する賃貸住宅のエリア別稼働率の推移
準確定値及び
速報値
c.賃貸住宅ファンダメンタルズ 1.J-REIT
25
2. 物件動向
0.00
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
2004年5⽉ 2005年5⽉ 2006年5⽉ 2007年5⽉ 2008年5⽉ 2009年5⽉ 2010年5⽉ 2011年5⽉ 2012年5⽉ 2013年5⽉ 2014年5⽉
都⼼3区 東京23区 名古屋 ⼤阪 福岡 合計（千円/㎡）
出所 ：ARES「J-REIT Property Database （旧AJPI）」注 ： 2015年4⽉決算分まで (2014年10⽉まで確定値, 2014年11⽉は準確定値, 2014年12⽉-2015年4⽉は速報値)。都⼼3区は、千代⽥区、中央区及び港区をいいます。
J-REITが運⽤する賃貸住宅のエリア別賃料単価の推移
準確定値及び
速報値
c.賃貸住宅ファンダメンタルズ 1.J-REIT
26
2. 物件動向
総合 シングル（18㎡以上30㎡未満）
コンパクト（30㎡以上60㎡未満）
ファミリー（60㎡以上100㎡未満）
出所 ：株式会社三井住友トラスト基礎研究所及びアットホーム株式会社「マンション賃料インデックス」
賃貸住宅のエリア別・住⼾タイプ別の賃料推移
東京23区 名古屋市
⼤阪市 福岡市
75
100
125
2009.Q1 2010.Q1 2011.Q1 2012.Q1 2013.Q1 2014.Q1 2015.Q1
75
100
125
2009.Q1 2010.Q1 2011.Q1 2012.Q1 2013.Q1 2014.Q1 2015.Q1
75
100
125
2009.Q1 2010.Q1 2011.Q1 2012.Q1 2013.Q1 2014.Q1 2015.Q175
100
125
2009.Q1 2010.Q1 2011.Q1 2012.Q1 2013.Q1 2014.Q1 2015.Q1
c.賃貸住宅ファンダメンタルズ 2.賃貸住宅⼀般
27
2. 物件動向
出所 ：⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「市街地価格指数・全国⽊造建築費指数」注 ：東京区部、横浜、名古屋、京都、⼤阪、神⼾の六⼤都市の平均指数を⽰しています。
六⼤都市における商業地・住宅地の市街地価格指数（対前期⽐）
-15.0
-10.0
-5.0
0.0
5.0
10.0
2007年9⽉ 2008年9⽉ 2009年9⽉ 2010年9⽉ 2011年9⽉ 2012年9⽉ 2013年9⽉ 2014年9⽉
商業地 住宅地（%）
c.賃貸住宅ファンダメンタルズ 2.賃貸住宅⼀般
28
2. 物件動向
出所 ：国⼟交通省⼟地・建設産業局地価調査課「公⽰価格年別変動率」
住宅地の公⽰価格の推移
-10.0
-8.0
-6.0
-4.0
-2.0
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
東京圏 ⼤阪圏 名古屋圏 三⼤都市圏平均（%）
c.賃貸住宅ファンダメンタルズ 2.賃貸住宅⼀般
29
2. 物件動向
出所 ：⽇本銀⾏「企業向けサービス価格指数」、総務省「消費者物価指数」注 ：⺠営家賃は総務省「消費者物価指数」の値、事務所賃貸、店舗賃貸及びホテル賃貸は⽇本銀⾏「企業向けサービス価格指数」の値にそれぞれ基づき、1990年を100として指数化して表⽰しています。
不動産⽤途別の賃料⽔準の推移
70
80
90
100
110
120
130
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
⺠営家賃 事務所賃貸 店舗賃貸 ホテル賃貸
c.賃貸住宅ファンダメンタルズ 2.賃貸住宅⼀般
30
2. 物件動向
誘導居住⾯積⽔準の状況c.賃貸住宅ファンダメンタルズ 2.賃貸住宅⼀般
30.5%
26.1%
28.2%
22.6%
58.2%
69.5%
73.9%
71.8%
77.4%
41.8%
0% 25% 50% 75% 100%
誘導居住⾯積⽔準以上の世帯 誘導居住⾯積⽔準以下の世帯
全世帯総数
関東⼤都市圏
近畿⼤都市圏
中京⼤都市圏
北九州・福岡⼤都市圏
⺠営
住宅
（⾮
⽊造
）・
2⼈以
上世
帯
出所 ：総務省統計局「住宅・⼟地統計調査」。注 ：誘導居住⾯積⽔準は、住⽣活基本計画（全国計画）で⽰された住宅の⾯積に関する⽔準であり、世帯⼈数に応じて豊かな住⽣活の実現を前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の⾯積に関する⽔準です。
31
3. 資⾦動向
出所 ：J-REIT開⽰資料を基にケネディクス不動産投資顧問株式会社作成注 ：鑑定キャップ・レートは物件取得時の鑑定評価にて採⽤されている還元利回り、ピンク⾊の線は次数5の近似曲線を表しています。
J-REITの賃貸住宅取得時における鑑定キャップレートの推移
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
8.0%
2003年1⽉ 2004年1⽉ 2005年1⽉ 2006年1⽉ 2007年1⽉ 2008年1⽉ 2009年1⽉ 2010年1⽉ 2011年1⽉ 2012年1⽉ 2013年1⽉ 2014年1⽉ 2015年1⽉
a.物件取得 1.J-REIT
32
3. 資⾦動向
出所 ：J-REIT開⽰資料を基にケネディクス不動産投資顧問株式会社作成
J-REITによる不動産取得⾦額の推移
賃貸住宅 その他
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
（⼗億円）
a.物件取得 1.J-REIT
33
3. 資⾦動向
出所 ：⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「不動産投資家調査」
賃貸住宅（ワンルームマンション）の投資家期待利回りの推移
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
8.0%
8.5%
2003
年10
⽉
2004
年4⽉
2004
年10
⽉
2005
年4⽉
2005
年10
⽉
2006
年4⽉
2006
年10
⽉
2007
年4⽉
2007
年10
⽉
2008
年4⽉
2008
年10
⽉
2009
年4⽉
2009
年10
⽉
2010
年4⽉
2010
年10
⽉
2011
年4⽉
2011
年10
⽉
2012
年4⽉
2012
年10
⽉
2013
年4⽉
2013
年10
⽉
2014
年4⽉
2014
年10
⽉
2015
年4⽉
東京（城南地区） ⼤阪 名古屋 福岡 札幌
a.物件取得 2.不動産投資家調査
34
3. 資⾦動向
出所 ：⽇本銀⾏調査統計局「短観（業種別計数）」
⾦融機関の貸出態度
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40不動産業（⼤企業） 不動産業（中堅企業） 不動産業（中⼩企業） 不動産業（全規模合計）
b.デット環境 1.⾦融機関
35
3. 資⾦動向
出所 ：ブルームバーグ
ベース⾦利の推移
0.00%
0.05%
0.10%
0.15%
0.20%
0.25%
0.30%
0.35%
0.40%
2012/4/26 2012/7/25 2012/10/19 2013/1/22 2013/4/18 2013/7/17 2013/10/11 2014/1/15 2014/4/11 2014/7/9 2014/10/6 2015/1/7 2015/4/3 2015/7/2
全銀協⽇本円TIBOR（1MONTH） 全銀協⽇本円TIBOR（3MONTH）
b.デット環境 2.借⼊コスト
36
3. 資⾦動向
出所 ：ブルームバーグ
10年国債利回りの推移
0.00%
0.10%
0.20%
0.30%
0.40%
0.50%
0.60%
0.70%
0.80%
0.90%
1.00%
2012/4/26 2012/7/19 2012/10/11 2013/1/3 2013/3/28 2013/6/20 2013/9/12 2013/12/5 2014/2/27 2014/5/22 2014/8/14 2014/11/6 2015/1/30 2015/4/24 2015/7/17
10年国債利回り
b.デット環境 2.借⼊コスト
37
3. 資⾦動向
出所 ：ブルームバーグ
東証REIT指数の推移
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2012/4/26 2012/7/25 2012/10/19 2013/1/22 2013/4/18 2013/7/17 2013/10/11 2014/1/15 2014/4/11 2014/7/9 2014/10/6 2015/1/7 2015/4/3 2015/7/2
東証REITオフィス指数 東証REIT住宅指数 東証REIT商業・物流等指数 東証REIT指数
c.エクイティ環境 1.東証REIT指数
38
3. 資⾦動向
出所 ：ブルームバーグ
イールドスプレッドの推移
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
2013年1⽉ 2013年4⽉ 2013年7⽉ 2013年10⽉ 2014年1⽉ 2014年4⽉ 2014年7⽉ 2014年10⽉ 2015年1⽉ 2015年4⽉ 2015年7⽉
東証REIT指数配当利回り 10年国債利回り イールドギャップ
c.エクイティ環境 2.J-REIT
39
3. 資⾦動向
出所 ：⽇本銀⾏⾦融市場局「指数連動型上場投資信託受益権（ETF）および不動産投資法⼈投資⼝（REIT）の買⼊結果」
⽇本銀⾏によるJ-REIT買⼊結果
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2010
年12
⽉
2011
年2⽉
2011
年4⽉
2011
年6⽉
2011
年8⽉
2011
年10
⽉
2011
年12
⽉
2012
年2⽉
2012
年4⽉
2012
年6⽉
2012
年8⽉
2012
年10
⽉
2012
年12
⽉
2013
年2⽉
2013
年4⽉
2013
年6⽉
2013
年8⽉
2013
年10
⽉
2013
年12
⽉
2014
年2⽉
2014
年4⽉
2014
年6⽉
2014
年8⽉
2014
年10
⽉
2014
年12
⽉
2015
年2⽉
2015
年4⽉
2015
年6⽉
2015
年8⽉
2015
年10
⽉
買⼊額累計 買⼊枠（億円）
年間約900億円に相当するペースで買入れを行う。
2014年10月31日政策委員会・
金融政策決定会合
c.エクイティ環境 2.J-REIT