1

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM

DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA

GUAMAN SIVIL NO.: 22NCVC-341-07/2014

ANTARA

KAMARUL ARIFFIN BIN ZAINAL

(No. K/P: 640101-05-5015) ...PLAINTIF

DAN

DATO’ SUHAIMI BIN HASHIM

(No. K/P: 700108-11-5799) ...DEFENDAN

Pengenalan

1] Plaintif telah memasuki satu perjanjian jual beli dengan Defendan

berkenaan satu hartanah yang masih di dalam pembinaan di alamat Lot

No. RB 1, Type A, Garden Villa @ Section 7, 40000 Shah Alam, Selangor

(“hartanah”). Perjanjian ini ditandatangani pada 16.11.2011. Sebelum

memasuki perjanjian dengan Plaintif, Defendan telah membeli hartanah ini

daripada Syarikat Solar Purpose Sdn Bhd (“pemaju”) melalui satu

perjanjian bertarikh 21.4.2011.

2

2] Melalui surat bertarikh 22.8.2013 Plaintiff telah melalui peguamnya

telah menamatkan perjanjian dengan Defendan dan menuntut pemulangan

wang deposit dan gantirugi. Akibat keengganan Defendan, maka Plaintif

telah mengambil tindakan ini. Asas tuntutan Plaintif adalah –

2.1 Defendan telah melakukan satu representasi salah melalui

agennya bahawa Defendan:

(a) adalah pemilik hartanah tersebut;

(b) mempunyai hak dan locus untuk memasuki perjanjian

bertarikh 16.11.2011;

(c) adalah pemilik hartanah tersebut sedangkan dia telah

gagal melunaskan baki harga belian yang mengakibatkan

perjanjian bertarikh 21.4.2011 dibatalkan oleh pemaju;

dan

(d) mengetahui perjanjian dengan pemaju telah dibatalkan

pada 22.8.2011 semasa memasuki perjanjian dengan

Plaintif.

2.2 Oleh yang demikian Plaintif menyatakan bahawa perjanjian jual

beli hartanah tersebut adalah menjadi tak sah dan batal.

3

Tuntutan

3] Plaintif di dalam tindakan ini menuntut seperti berikut:

3.1 Perintah deklarasi bahawa Defendan tidak mempunyai kapasiti

atau “locus standi” untuk memasuki Perjanjian Jual Beli

bertarikh 16.11.2011 dengan Plaintif akibat Defendan telah

terlebih dahulu gagal melunaskan bagi harga belian dengan

Pemaju yang mengakibatkan Perjanjian Terdahulu bertarikh

21.4.2011 antara Defendan dan Pemaju menjadi terbatal;

3.2 Perintah deklarasi bahawa berakibat daripada Perjanjian

Terdahulu bertarikh 21.4.2011 antara Defendan dan Pemaju

menjadi ditamatkan, justeru Defendan bukanlah pemilik

berdaftar mahupun pemilik beneficial ke atas Hartanah

tersebut;

3.3 Deklarasi bahawa berakibat daripada Defendan tidak

mempunyai hak atau “locus standi” untuk memasuki Perjanjian

Jual Beli bertarikh 16.11.2011 dengan Plaintif tersebut, maka

Perjanjian bertarikh 16.11.2011 tersebut secara semulajadi

tidak sah dan batal;

3.4 Perintah deklarasi bahawa Defendan telah melakukan

kesalahan tort menyeleweng dan memberikan representasi

palsu kepada Plaintif berkenaan dengan ketuanpunyaan

Hartanah tersebut semata-mata ingin menyakinkan Plaintif

4

untuk memasuki Perjanjian Jual Beli bertarikh 16.11.2011 dan

seterusnya menyebabkan Plaintif membuat pembayaran

deposit sebanyak RM145,000.00 kepada Defendan;

3.5 Perintah deklarasi bahawa Defendan telah melakukan

kesalahan tort “conversion and detinue” apabila terus-terusan

menyimpan dan menahan wang deposit berjumlah

RM145,000.000 milik Plaintif secara salah sedangkan

Defendan bukanlah pemilik berdaftar mahupun pemilik

benefisial ke atas Hartanah tersebut semasa Perjanjian Jual

Beli bertarikh 16.11.2011 ditandatangani;

3.6 Perintah bahawa Plaintif berhak menguatkuasakan Klausa 9.2

kepada Perjanjian Jual Beli bertarikh 16.11.2011 tersebut bagi

mendapatkan gantirugi-gantirugi seperti berikut:-

(a) Pemulangan wang deposit berjumlah RM145,000.00

bersamaan dengan 10% daripada harga belian Hartanah

tersebut;

(b) Gantirugi Likuidasi (liquidated damages) bersamaan

dengan jumlah deposit yang telah dibayar iaitu berjumlah

RM145,000.00;

(c) Faedah berjumlah 8% setahun dikira daripada tarikh

gagal bayar sehingga penyelesaian muktamad ke atas

kedua-dua jumlah seperti di Perenggan (i) dan (ii) di atas.

5

3.7 Perintah supaya Defendan membayar kerugian yang dialami

oleh Plaintif berjumlah RM50,000.00 akibat terpaksa membayar

dengan harga lebih tinggi untuk membeli semula Hartanah

tersebut daripada pemilik baru Hartanah No. 1 tersebut;

3.8 Perintah supaya Defendan membayar Gantirugi Khas ke atas

jumlah yang dibayar oleh Plaintif untuk mengupah Peguam dan

lain-lain perbelanjaan yang telah dikeluarkan oleh Plaintif

berjumlah RM30,000.00;

3.9 Gantirugi terhadap kesusahan Plaintif membayar nilai premium

untuk mendapatkan Hartanah bersebelahan dengan Hartanah

tersebut yang menjadi niat untuk membeli kedua-dua Hartanah

bersama-sama berjumlah RM200,000.00;

3.10 Gantirugi tort “conversion dan detinue” di atas perbuatan

Defendan yang secara salah menyimpan dan menggunakan

wang deposit milik Plaintif berjumlah RM145,000.00 walaupun

Defendan tahu dan sedar bahawa Defendan bukanlah pemilik

berdaftar mahupun pemilik benefisial ke atas Hartanah tersebut

berjumlah RM100,000.00 atau jumlah yang lain yang akan

ditaksirkan kelak oleh Mahkamah;

3.11 Gantirugi kesalahan tort menyeleweng dan memberikan

representasi palsu kepada Plaintif berkenaan dengan

ketuanpunyaan Hartanah tersebut semata-mata ingin

menyakinkan Plaintif untuk memasuki Perjanjian Jual Beli

6

bertarikh 16.11.2011 dan seterusnya menyebabkan Plaintif

membuat pembayaran deposit kepada Defendan berjumlah

RM100,000.00 atau jumlah lain yang ditaksirkan kelak oleh

Mahkamah;

3.12 Gantirugi teruk dan teladan berjumlah RM500,000.00 atau

jumlah lain yang akan ditaksirkan kelak oleh Mahkamah;

3.13 Faedah sebanyak 5% daripada tarikh pemfailan Writ Saman

dan Penyataan Tuntutan sehingga penyelesaian penuh dan

muktamad;

3.14 Kos tindakan ini berdasarkan kos Peguamcara dan anak guam;

3.15 Lain-lain relif yang difikirkan wajar dan suaimanfaat oleh

Mahkamah Yang Mulia ini.

Fakta kes

4] Defendan telah membeli hartanah tersebut daripada pemaju dan

menandatangani perjanjian jual beli pada 21.4.2011 (Ikatan B1 ms.7-17)

dan dalam kapasitinya sebagai pemilik benefisial telah memasuki

perjanjian jual beli dengan Plaintif pada 16.11.2011 (Ikatan B1 ms.20-34)

ketika hartanah tersebut masih dalam pembinaan. Harga jualan ialah

RM1,450,000.00 dan Plaintif telah membuat bayaran deposit 10%

sebanyak RM145,000.00.

7

5] Mengikut terma-terma perjanjian di antara Plaintif dan Defendan,

sebaik sahaja Sijil Perakuan Kelayakan dikeluarkan –

(a) Plaintif hendaklah mendapatkan surat pengesahan daripada

pemaju dalam tempoh tiga puluh hari – klausa 2.1.

(b) Setelah surat pengesahan daripada pemaju diperolehi Plaintif

perlu menyelesaikan baki harga jualan dalam tempoh sembilan

puluh hari dan perjanjian ini akan tamat atau muktamad –

klausa 3.1.

Oleh itu jelas daripada perjanjian jual beli ini, tiada apa-apa tindakan perlu

diambil sehingga hartanah siap dibina dan layak untuk dihuni.

6] Ketika Defendan membeli hartanah ini daripada pemaju, Defendan

hanya membayar deposit sebanyak 5% iaitu RM54,443.70 daripada harga

jualan sebanyak RM1,088,874.00 dan Defendan telah mendapat fasiliti

perbankan daripada Ambank berjumlah RM707,000.00 dan perlu membuat

bayaran baki sebanyak RM327,430.30. Defendan mengakui tidak

membuat apa-apa bayaran lain selain deposit 5% itu.

7] Sekitar tahun 2013 Plaintif telah dihubungi oleh peguam beliau

bahawa perjanjian di antara Defendan dan pemaju telah ditamatkan oleh

pemaju sejak 22.8.2011 sebelum perjanjian jual beli dengan Plaintif

ditandatangani. Berikutan ini Plaintif telah bertindak melalui peguamnya

menamatkan perjanjiannya dengan Defendan.

8

Kes Plaintif

8] Plaintif (PW1) memberi keterangan bahawa sekitar tahun 2011 beliau

bercadang untuk membeli rumah dan dihubungi oleh seorang agen

bernama Abdul Rahim bin Mokhtar (PW2) yang mencadangkan rumah di

kawasan perumahan Seksyen 7 Shah Alam. Setelah Plaintif melihat

hartanah di kawasan tersebut beliau berminat dengan sebuah rumah

berkembar yang berdekatan dengan masjid. SP2 kemudiannya

memaklumkan kepada Plaintif bahawa pemiliknya ialah Defendan.

9] PW2 telah membawa Plaintif ke pejabat Tetuan Yaacob Mentol,

Zamani & Associates dan Plaintif melantik firma ini untuk mewakilinya dan

menyediakan perjanjian jual beli. Mohd Zailani bin Meli (PW3) merupakan

peguam yang mengendalikan transaksi ini. Menurut Plaintif, Defendan

tidak melantik peguam lain dan menggunakan khidmat firma yang sama.

Kedua-dua Plaintif dan Defendan kemudiannya menandatangani perjanjian

jual beli hartanah berkenaan pada 16.11.2011.

10] Menurut Plaintif lagi, beliau tidak lama selepas itu telah membeli

rumah bersebelahan dengan hartanah berkenaan untuk dijadikan sebuah

banglo. Setelah mengetahui bahawa hartanah tersebut telah dijual oleh

pemaju kepada orang lain, oleh kerana Plaintif masih hendakkan hartanah

tersebut beliau telah membeli hartanah tersebut pada tahun 2013.

11] Setelah mengetahui bahawa perjanjian di antara pemaju dengan

Defendan berkenaan hartanah itu ditamatkan, Plaintif telah bertindak

membatalkan perjanjian jual beli hartanah berkenaan dengan Defendan

9

dan menuntut agar wang deposit dipulangkan serta dibayar gantirugi

(Ikatan B1 ms.55-56). Beliau menyatakan Defendan telah membuat

representasi salah berkenaan status milikannya ke atas hartanah tersebut

semasa memasuki perjanjian jual beli pada 16.11.2011 iaitu Defendan

ketika menandatangani perjanjian jual beli hartanah tersebut bukan

tuanpunya benefisial hartanah itu. Sehingga tindakan ini difailkan Defendan

masih gagal memulangkan wang deposit dan bayar gantirugi. satu laporan

polis telah dibuat oleh Plaintif pada 31.3.2014 (Ikatan B1 ms.76-77).

12] Setelah tindakan difailkan Plaintif menyatakan bahawa PW3 ada

memaklumkan bahawa dalam bulan Februari 2016 Defendan ada cuba

menyerahkan salinan pendua sekeping cek bernilai RM87,000.00 bertarikh

1.9.2013 (eksibit P2 Ikatan C ms.32) yang dikatakan oleh Defendan telah

diserahkan kepada PW2. PW2 enggan menerimanya kerana ianya telah

lewat tiga tahun dan PW2 menyatakan beliau atau firma Tetuan Yaacob

Mentol, Zamani & Associates tidak pernah menerima cek tersebut.

13] PW2 seorang agen hartanah yang tidak berlesen memberi

keterangan bahawa apabila beliau mendapat tahu bahawa Defendan

hendak menjual rumah beliau telah menghubungi Plaintif setelah mendapat

tahu Plaintif mencari rumah berhampiran masjid. Beliau telah

mencadangkan kepada Plaintif supaya mendapatkan khidmat firma Tetuan

Yaacob Mentol, Zamani & Associates bagi menguruskan pembelian

tersebut dan setelah perjanjian jual beli ditandatangani oleh Plaintif dan

Defendan dan Plaintif membayar deposit, PW2 menerima komisyen

sebanyak 2% daripada Defendan sebanyak RM29,000.00.

10

14] Menurut PW2 lagi beliau tidak tahu apa-apa selepas itu. Pada bulan

Februari 2016 Defendan datang menemuinya. Defendan memberi salinan

sekeping cek berjumlah RM87,000.00 atas nama firma Tetuan Yaacob

Mentol, Zamani & Associates bertarikh 1.9.2013 (eksibit P2 Ikatan C

ms.32). PW2 enggan menerimanya walau bagaimanapun memberi nombor

kad pengenalannya kepada Defendan kerana Defendan kata perlukan

nombor tersebut untuk tujuan rekod dan kemudian dapati Defendan telah

menulis nombor kad pengenalan atas salinan pendua cek tersebut dan

catatan bahawa PW2 telah mengambil cek itu. PW2 mempertikaikan

tandatangannya kerana ketika Defendan meminta beliau memberi akuan

terima beliau enggan berbuat demikian. Akibat daripada ini PW2 telah

membuat satu laporan polis pada 10.3.2017 (eksibit P4 Ikatan B2A).

15] Keterangan PW3 mengesahkan keterangan Plaintif mengenai

perjanjian jual beli bertarikh 16.11.2011 dan firma tersebut bertindak bagi

kedua-dua Plaintif dan Defendan dan pembatalan perjanjian di antara

Defendan dan pemaju setelah PW3 atau firmanya menerima surat

daripada pemaju (Ikatan B1 ms.58). PW3 juga mengesahkan bahawa firma

tersebut mengeluarkan surat kepada Defendan bagi pihak plaintif

membatalkan perjanjian jual beli bertarikh 16.11.2011.

16] Berkenaan dengan cek RM87,000.00, PW3 menyatakan firma

Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates tidak pernah menerimanya

dan mengemukakan penyata akaun bertarikh 30.9.2013 sehingga

31.4.2014 sebagai sokongan bagi menunjukkan cek tersebut tidak

dikreditkan ke dalam akaun firma.

11

Kes Defendan

17] Defendan di dalam keterangannya tidak mempertikaikan mengenai

jual beli hartanah tersebut dengan Plaintif dan menyatakan semua urusan

dikendalikan oleh PW2 ketika hartanah tersebut masih dalam pembinaan.

Beliau juga tidak melantik mana-mana peguam bagi pihak dirinya dan

bergantung kepada firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates

untuk menyediakan perjanjian jual beli dengan Plaintif. Defendan juga

mengakui selain daripada bayaran deposit 5% beliau tidak membuat apa-

apa pembayaran kerana dimaklumkan oleh PW3 bahawa Plaintif akan

meneruskan semua pembayaran bagi hartanah tersebut dan PW3 akan

menguruskan hal tersebut dengan pihak pemaju. Beliau menyatakan

selanjutnya daripada wang deposit 10% yang Plaintif bayar, beliau

menerima RM87,000.00 daripada PW3, RM29,000.00 dibayar kepada

PW2 sebagai agen dan baki RM29,000.00 dipegang oleh PW3 bagi tujuan

Cukai Keuntungan Harta Tanah (“CKHT”).

18] Menurut Defendan beliau tidak pernah menerima surat pembatalan

perjanjian dengan pemaju sebaliknya beliau ada menerima surat

mengarahkan beliau membuat bayaran kemajuan selepas tarikh yang

dikatakan perjanjian jual beli dengan pemaju ditamatkan (Ikatan B1 ms.18-

19). Selanjutnya Defendan menyatakan bahawa beliau telah memulangkan

wang deposit berjumlah RM87,000.00 sebagaimana yang dituntut dalam

bentuk cek melalui PW2 tetapi PW2 telah menghilangkan cek tersebut.

19] Defendan menyatakan beliau tidak membuat apa-apa representasi

salah berkenaan kedudukannya dengan hartanah tersebut sebaliknya

12

menyalahkan PW3 kerana tidak mendapatkan pengesahan daripada

pemaju sebelum beliau menandatangani perjanjian jual beli dengan

Plaintif. Beliau juga menafikan melakukan penyelewengan dalam transaksi

ini.

Isu dan analisa

Representasi salah oleh Defendan dan sama ada Defendan sedar akan

kapasitinya untuk memasuki perjanjian jual beli dengan Defendan bertarikh

16.11.2011

20] Seksyen 18 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan seperti berikut –

'Misrepresentation' includes –

(a) the positive assertion, in a manner not warranted by the information of the

person making it, of that which is not true, though he believes it to be true;

(b) any breach of duty which, without an intent to deceive, gives an advantage

to the person committing it, or anyone claiming under him, by misleading

another to his prejudice, or to the prejudice of anyone claiming under him;

and

(c) causing, however innocently, a party to an agreement to make a mistake

as to the substance of the thing which is the subject of the agreement.

13

21] Dalam kes Sim Thong Realty Sdn Bhd v. Teh Kim Dar @ Tee Kim

[2003] 3 MLJ 460 Gopal Sri Ram HMR (beliau ketika itu) di ms.465

menyatakan –

“Now the elements of an actionable misrepresentation are well settled. They are

set out as follows in Professor McKendrick's Contract Law (3rd Ed), a leading

work on the subject:

A misrepresentation may be defined as an unambiguous, false statement

of fact which is addressed to the party misled and which materially

induces the contract. This definition may be broken down into three

distinct elements. The first is that the representation must be an

unambiguous false statement of fact, the second is that it must be

addressed to the party misled and the third is that it must be a material

inducement to entry into the contract.

….

This section is ipsissima verba s 18 of the Indian Contract Act 1872. It is to be

noted at once that the definition in that section is inclusive or open-ended and not

exclusive. Hence, the circumstances set out under each of its three paragraphs

are not the only instances of misrepresentation to which the section is confined.

In our judgment, it is the duty of a court to find the facts and then determine

whether those facts fall within one or more of the three paragraphs under s 18. If

they do, then the statement complained of is an actionable misrepresentation.

This is the approach adopted in one of the leading cases on the section.”.

22] Di dalam kes Balakrishnan Devaraj & Anor v. Admiral Cove

Development Sdn Bhd [2010] 7 CLJ 152 di ms.160-161, Abdul Malik

Ishak HMR menyatakan –

14

“It is quite common that in the course of the formation of a contract, one party

may make representation to another party. Thus, a representation is a statement

by one party (the representor) to the other party (the representee) which relates

to an affirmation, a denial, a description of a certain fact, present or as to the

future. And if the representation is untrue it is termed as a misrepresentation.

Put in another way, a misrepresentation must be a false statement of existing

fact which is normally made prior to, or during the preliminary stages of a

contract and is made with the intention of and has the effect of inducing the party

to whom it is made to enter into the contract with the representor.

Of course, it is always incumbent upon the representee, in order to obtain relief

under the doctrine of misrepresentation, to prove to the court the actionability of

the misrepresentation. And for a misrepresentation to be actionable, that

misrepresentation must be a false statement of fact which induces the

representee to enter into the contract. It must not be forgotten that the

misrepresentation must be material in nature in that a reasonable man would be

influenced by it.”.

23] Berpandukan kepada peruntukan seksyen 18 dan kedua-dua kes

Mahkamah Rayuan ini adalah menjadi tugas saya untuk

mempertimbangkan keterangan yang dikemukakan sama ada berlakunya

satu representasi salah oleh Defendan.

24] Ketika perjanjian jual beli bertarikh 16.11.2011 ditandatangani

hartanah berkenaan adalah dalam pembinaan. Tidak dinafikan Defendan

sebagai pembeli daripada pemaju boleh menjual (sub-sale) unit yang dibeli

15

kepada pihak ketiga iaitu Plaintif tanpa terlebih dahulu mendapat

kebenaran pemaju (Solar Purpose) cukup sekadar memberi notis kepada

pemaju sebagaimana yang diperuntukkan di dalam seksyen 22D Akta

Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Walau

bagaimanapun Defendan hendaklah memenuhi syarat-syarat yang

ditetapkan di dalam perjanjian jual beli dengan pemaju di antaranya

(berpandukan klausa 29 daripada salinan perjanjian dalam Ikatan 2A) –

“Assignment

The purchaser may assign all his rights, interest and title in and to the said

Property to third parties without the consent of the Proprietor or the Vendor, and

the Purchaser shall give notice of the assignment to the Proprietor or the Vendor

provided –

(a) the Purchaser has fully paid the purchase price and duly complied with all

the terms and conditions and stipulations on the Purchaser’s part

contained herein;

(b) before the full payment of the purchase price, the Vendor and the

Financier have given to each other the undertaking required under

subclause 5(6).”.

25] Subklausa 5(6) memperuntukkan seperti berikut:

“Loan

…

16

(6) If required by the Financier and upon receipt by the Vendor of an

unconditional undertaking from the Financer to pay the loan sum in the

manner set out in the Third Schedule, the Vendor shall forward to the

Financier an undertaking to refund the loan sum in the event the

Memorandum of Transfer of the said Property cannot be registered in

favour the Purchaser for any reason which is not attributable to the

Purchaser.”.

26] Saya berpuas hati bahawa kehendak klausa 29 ini tidak dipatuhi oleh

Defendan.

27] Saya kira saya perlu nyatakan di sini bahawa perjanjian di antara

Defendan dan pemaju bertarikh 21.4.2011 (Ikatan B1 ms.7-17) adalah

tidak lengkap dan hanya muka surat 1-2 dan Jadual 4-6 sahaja yang

dikemukakan. Defendan tidak dapat mengemukakan perjanjian penuh

walaupun diarahkan oleh Mahkamah oleh itu kedua-dua pihak bersetuju

untuk menggunakan model perjanjian di dalam Ikatan 2A untuk rujukan.

28] Defendan hanya membayar 5% deposit semasa membeli hartanah

tersebut daripada pemaju. Jelas dalam perjanjian jual beli dengan pemaju

pembayaran dibuat secara progresif namun demikian saya mendapati

selain wang sebanyak 5% itu Defendan tidak membuat apa-apa

pembayaran lanjut kepada pemaju. Oleh yang demikian tidak dinafikan

pemaju berhak menamatkan perjanjian jual beli tersebut. Mengikut

perjanjian pemaju hendaklah memberi notis menamatkan perjanjian jual

beli dan mengikut surat yang dikemukakan kepada PW3 mengikut peguam

17

pemaju notis penamatan perjanjian di antara pemaju dan Defendan ada

dihantar (B1 ms.58).

29] Defendan bertegas mengatakan beliau tidak menerima notis

penamatan perjanjian daripada pemaju. Saya perhatikan bahawa alamat

Defendan dalam perjanjian dengan pemaju bertarikh 21.4.2011 (B1 ms.7-

17) – No.39, Jalan Raja Abdullah Satu 9/19A, Seksyen 9, 40000 Shah

Alam, Selangor iaitu alamat yang sama digunakan di dalam surat tawaran

kemudahan perbankan dengan Ambank bertarikh 6.4.2011 (B1 ms.1-6)

dan sama dengan alamat Defendan di dalam surat pemaju kepadanya

bertarikh 19.9.2011 (B1 ms.18-19). Malah alamat yang sama juga

digunakan oleh Defendan bagi perjanjian dengan Plaintif bertarikh

16.11.2011 (B1 ms.20-34) dengan Plaintif. Begitu juga dengan surat-

menyurat yang berlaku dalam tahun 2013.

30] Walaupun saya berpuas hati bahawa alamat Defendan adalah di

No.39, Jalan Raja Abdullah Satu 9/19A, Seksyen 9, 40000 Shah Alam,

Selangor persoalan yang perlu dijawab ialah sama ada ada atau tidak notis

penamatan dikeluarkan oleh pemaju? Fakta ini penting sebab jika

Defendan tidak menerima notis penamatan tersebut maka ini menunjukkan

dia tidak tahu mengenai kapasiti dirinya untuk memasuki perjanjian dengan

Plaintif.

31] PW3 memberi keterangan yang perjanjian tersebut telah ditamatkan

oleh pemaju pada 22.8.2011 dan kemukakan surat daripada pemaju

bertarikh 4.9.2013 (B1 p.58). Di dalam surat itu juga dinyatakan bahawa

notis telah dihantar kepada Defendan. Saya tidak dapat menerima

18

keterangan Defendan bahawa beliau tidak menerima notis tersebut.

Keterangan jelas menunjukkan Defendan memilih untuk mengaku apa

surat yang diterima dan apa surat yang tidak diterima. Contohnya, invois

(B1 ms.18-19) bertarikh 17.10.2011 yang dihantar kepada alamat yang

sama dan diterima oleh Defendan dan digunakan oleh Defendan bagi

menyakinkan Mahkamah bahawa perjanjian di antara dia dan pemaju

masih wujud. Begitu juga surat di Ikatan B1 ms.55 Defendan mengaku

menerimanya. Defendan juga mengaku menerima surat tawaran

kemudahan perbankan di Ikatan B1 ms.1-6. Oleh yang demikian saya

membuat penemuan fakta bahawa notis penamatan ada dikeluarkan dan

dihantar kepada Defendan dan Defendan menerimanya.

32] Namun Defendan melalui keterangannya beliau tidak tahu mengenai

penamatan itu hanya apabila dimaklumkan oleh peguam SP3 melalui surat

(B1 ms.55) yang juga menggunakan alamat Defendan yang sama dan

Defendan bertindak dengan menunjukkan surat daripada pemaju

berkenaan permintaan bayaran kemajuan. Berdasarkan surat ini beliau

menegaskan perjanjian jual beli tersebut tidak ditamatkan. Namun beliau

tidak mengambil apa-apa tindakan untuk mencabar penamatan tersebut

sehingga perbicaraan ini.

33] Klausa 10 perjanjian bertarikh 16.11.2011 di antara Plaintif dan

Defendan memperuntukkan seperti berikut:

“10.0 VENDORS’ REPRESENTATIONS AND WARRANTIES

19

10.1 The vendor hereby declares, represents and warrants to the Purchaser as

follows to the intent that such declaration, representations and warranties

shall form the basis of which the Purchaser enters into this Agreement:-

(a) …

(b) that the Vendor is/are the beneficial owner of the said Property and the

Vendor has not assigned or in any manner whatsoever encumbered the

said Property or any party thereof or created or permitted to be created

any lien over the Property or any part thereof;

…. .”.

34] Jelas di sini Defendan memberikan representasi kepada Plaintif

bahawa dia adalah pemilik benefisial sedangkan dia sebenarnya tidak.

Plaintif telah didorong untuk memasuki perjanjian tersebut. Berdasarkan

alasan-alasan yang telah dibincangkan saya memutuskan bahawa

Defendan sedar semasa dia memasuki perjanjian dengan Plaintif pada

21.4.2011 dia tidak mempunyai kapasiti untuk berbuat demikian.

Sehubungan itu saya berpuas hati bahawa Defendan telah melakukan

representasi salah.

Tanggungjawab Plaintif di bawah perjanjian

35] Tiada keterangan bagi membantu Mahkamah daripada pihak

peguam pemaju ataupun pemaju sendiri berkenaan apa yang berlaku

selepas pemaju menamatkan perjanjian dengan Defendan dan sehingga

20

surat pemaju kepada firma peguam iaitu di antara 22.8.2011 hingga

4.9.2013. Malah tiada apa-apa tindakan oleh kedua-dua Plaintif dan

Defendan berkaitan dengan perjanjian jual beli hartanah tersebut dalam

tempoh tersebut. Walau bagaimanapun, menurut PW3 transaksi di antara

Plaintif dan Defendan hanya akan muktamad apabila Sijil Perakuan

Kelayakan dikeluarkan dan ketika itulah tanggungjawab Plaintif wujud

untuk mendapatkan pengesahan daripada pemaju dan pertukaran hakmilik

dibuat dan bukannya sebelum atau ketika perjanjian ditandatangani pada

16.11.2011. Ini dinyatakan dalam klausa 2.1 seperti berikut:

“2.1 Purchaser’s to Obtain Developer’s Confirmation

(a) The Purchaser shall obtain the written confirmation of the Developer

(hereinafter referred to as “the Developer’s Confirmation”) of the

following:-

(i) the full particulars of the said Property;

(ii) the postal address of the said Property;

(iii) the Vendor is the current beneficial owner of the said Property;

(iv) the Vendor’s Financier is the current assignee of the said Property;

(v) the purchase price of the said Property has been fully paid by the

Vendor to the Developer;

(vi) the total outstanding charges due to the Developer under the

Principal Sale Agreement.

21

(b) The Purchaser’s Solicitors shall within Thirty (30) days from the date of

Certificate of Fitness issued by the relevant authority apply with the

Developer for the Developer’s Confirmation.

(c) In the event there is any outstanding charges, documents or purchase

price due to the Developer under the Principal Sale Agreement, the

Vendor hereby undertakes to settle the same within fourteen (14) days

from the date of the Vendor’s receipt of the Developer’s Confirmation,

failing which the Completion Period shall be extended free of interest.”.

36] Ini jelas menerangkan mengapa Plaintif tidak berbuat apa-apa

sehingga hartanah tersebut siap dibina. Plaintif tiada mempunyai apa-apa

tanggungjawab yang perlu dilaksanakan. Plaintif hanya perlu membuat

pembayaran sebanyak RM145,000.00 iaitu deposit 10% dan tidak perlu

membuat apa-apa bayaran lain.

37] Defendan juga tidak menyatakan selain tuntutan bayaran kemajuan

16% bahawa beliau ada menerima tuntutan kemajuan yang lain. Ini agak

pelik kerana menurut jadual tuntutan pembayaran kemajuan akan terus

dituntut mengikut tahap pembinaan sehingga selesai. Beliau juga tidak

membuat sebarang pembayaran kepada pihak bank yang memberi

pinjaman bagi pembelian tersebut. Penjelasan yang Defendan berikan

ialah setelah dia menandatangani perjanjian jual beli dengan Plaintif,

Plaintif seharusnya mengambil alih pembayaran kepada pemaju. Saya

tidak boleh menerima alasan ini kerana klausa 2.1 jelas memperuntukkan

22

Defendan masih bertanggungan ke atas hartanah berkenaan. Mahkamah

hanya diberitahu bahawa hartanah tersebut telah dijual oleh pemaju

kepada pihak lain setelah perjanjian dengan Defendan ditamatkan. Bagi

saya inilah sebabnya tiada lagi tuntutan kemajuan dibuat ke atas Defendan

oleh pemaju. Oleh yang demikian adalah tidak dapat diterima pendirian

Defendan bahawa Plaintif bertanggungjawab untuk menyelesaikan

pembayaran bagi hartanah tersebut kepada pemaju.

Cek bertarikh cek bernilai RM87,000.00 bertarikh 1.9.2013 (eksibit P2 Ikatan C

ms.32)

38] Plaintif mahupun firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates

menafikan penerimaan cek berkenaan. Begitu juga PW2. Defendan

mengemukakan keterangan mengenai cek ini bagi menunjukkan dia ada

mengembalikan wang deposit kepada Plaintif. Mengikut PW2 Defendan

menunjukkan fotokopi cek tersebut di Restoran Khulafa sekitar Februari

2016 dan tidak menyerahkan cek sebenar kepada PW2 untuk disampaikan

kepada PW3 atau firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates.

39] PW2 enggan mengaku terima sebab tidak pernah melihat cek asal

dan tarikhnya pada 1.9.2013.

40] Defendan bertegas menyatakan PW2 datang ke pejabatnya

mengambil cek tersebut dan membuat akuan terima. Keterangan

menunjukkan tarikh 1.9.2013 adalah hari Ahad dan bukannya hari bekerja

sebagaimana yang dikatakan oleh Defendan. Berkenaan siapa yang

23

memberi cek itu kepada PW2, Defendan menyatakan keraninya yang

memberi cek tersebut kepada PW2 tetapi di dalam laporan polisnya

Defendan menyatakan dia sendiri yang memberi cek tersebut kepada

PW2. Defendan juga tidak dapat menunjukkan sama ada cek tersebut

telah dilunaskan.

41] Adalah jelas bagi saya cek ini ditimbulkan untuk menunjukkan

bahawa ada usaha di pihaknya untuk mengembalikan wang deposit

kepada Defendan dan tidak berlakunya ketidakjujuran di pihaknya. Bagi

saya percubaan ini menunjukkan sebaliknya iaitu Defendan mengadakan

cek ini bagi tujuan hendak menutup ketidakjujurannya di dalam transaksi

ini. Saya berpuas hati bahawa cek ini sebenarnya tidak dikemukakan

kepada Plaintif, firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates

mahupun PW2. Fakta menjadi satu keterangan sokongan terhadap diri

Defendan sendiri bagi menunjukkan ketidakjujurannya di bawah seksyen 8

Akta Keterangan 1950.

Sama ada PW3 atau firma peguam bertanggungjawab untuk menyemak dengan

pemaju

42] Defendan menegaskan bahawa memandangkan firma Tetuan

Yaacob Mentol, Zamani & Associates mewakili kedua-dua Plaintif dan

Defendan maka firma tersebut sepatutnya mendapatkan pengesahan akan

status pemilikan hartanah tersebut sebelum perjanjian ditandatangani.

43] PW3 memberi keterangan bahawa PW2 bertindak sebagai agen

Defendan dalam transaksi ini malah komisyen berjumlah RM29,000.00

24

ditolak daripada bayaran deposit 10% yang dibuat oleh Plaintif. Berbalik

kepada seksyen 22D Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan

Pelesenan) 1966 selepas pindaan di mana kebenaran pemaju sudah tidak

diperlukan lagi maka bagi saya ianya bukan lagi tanggungjawab firma

peguam. Malah Defendan sendiri patut tahu sama ada hartanah tersebut

miliknya atau tidak.

44] Namun demikian Mahkamah mempertimbangkan juga keterangan

PW3 yang memberitahu mahkamah semasa disoal balas oleh peguam

Defendan bahawa beliau telah menelefon pemaju dan mendapatkan

pengesahan ketika itu Defendan adalah pembeli hartanah berkenaan. Jika

pun benar pertanyaan atau semakan ini dibuat oleh PW3 Mahkamah

berpendapat penamatan sesuatu perjanjian adalah dibuat melalui saluran

undang-undang iaitu notis yang dikeluarkan oleh peguam pemaju.

Penamatan dibuat pada 22.8.2011, semakan dikatakan dibuat sekitar

November 2011 maka tidak mustahil nama Defendan masih tercatit

sebagai pembeli walaupun perjanjian telah ditamatkan.

45] Tambahan lagi fakta yang tidak dinafikan oleh Defendan yang dia

tidak membuat apa-apa bayaran selain bayaran 5%. Begitu juga dengan

surat pemaju meminta Defendan membuat bayaran kemajuan bertarikh

19.9.2011. Bagi saya ini tidak menjejaskan penemuan fakta bahawa

Defendan bukan lagi pemilik hartanah tersebut kerana berlakunya

ketidakpatuhan oleh Defendan terhadap klausa 29 perjanjian bertarikh

16.11.2011.

25

Deposit RM145,000.00

46] Defendan menegaskan bahawa dia tidak menerima deposit

berjumlah RM145,000.00 sebagaimana yang dikatakan oleh Plaintif tetapi

di dalam keterangan dia mengaku mengenai RM29,000.00 dibayar kepada

PW2 sebagai komisyen dan RM29,000.00 ditolak untuk Cukai Keuntungan

Harta Tanah dan baki RM87,000.00 diterimanya. Oleh yang demikian saya

mendapati Plaintif telahpun membuktikan bahawa RM145,000.00 telah

dibayar sebagai deposit dan keterangan ini juga disokong oleh PW3

peguam yang mengendalikan transaksi ini. Berikutan ini, saya mendapati

tort ‘conversion’ dari ‘detinue’ telah berlaku.

47] Sehubungan itu adalah jelas Defendan bertanggungan untuk

memulangkan wang deposit berkenaan sebagaimana yang diperuntukkan

di bawah seksyen 66 Akta Kontrak 1950 yang berbunyi seperti berikut:

“When an agreement is discovered to be void, or when a contract becomes void,

any person who has received any advantage under the agreement or contract is

bound to restore it, or to make compensation for it, to the person from whom he

received it.”.

Keputusan

48] Oleh yang demikian Mahkamah memutuskan Plaintif telah berjaya

membuktikan tuntutan beliau atas imbangan keberangkalian. Dengan ini

saya memutuskan bahawa:

26

(a) Perjanjian bertarikh 16.11.2011 adalah batal;

(b) Defendan hendaklah kembalikan wang deposit RM145,000.00

dan gantirugi likuidasi berjumlah RM145,000.00 kepada Plaintif;

(c) Defendan hendaklah membayar gantirugi sebanyak

RM50,000.00 sebagai jumlah perbezaan yang Plaintif bayar

untuk membeli semula hartanah tersebut daripada pemilik baru;

(d) Gantirugi am (perenggan (j)) yang akan ditaksirkan oleh

Mahkamah ini;

(e) Faedah sebanyak 5% yang dikira daripada tarikh pemfailan

Writ saman dan Pernyataan tuntutan sehingga penyelesaian

penuh dan muktamad; dan

(f) Kos sebanyak RM20,000.00.

(TUN ABD MAJID BIN DATO’ HAJI TUN HAMZAH) Pesuruhjaya Kehakiman

Mahkamah Tinggi Malaya Shah Alam

Tarikh: 4 MEI 2018

27

Peguamcara:- Pihak Perayu : M Indrani

TETUAN M INDRANI & ASSOCIATES

Peguambela & Peguamcara

No. 2570A, Persiaran Raja Musa Muda,

41100 Klang,

Selangor.

Tel : 03 – 3370 1459

Faks : 03 – 3370 1459

Pihak Responden : Mohd Hazwar

TETUAN AZWAR & PARTNERS

Peguambela & Peguamcara

Y1-1A, Blok F, 1st Floor,

Jalan Plumbum Y7/Y,

Pusat Komersial Seksyen 7,

40000 Shah Alam,

Selangor.

Tel : 03 – 5510 1743

Faks : 03 – 5510 1470