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Curso de Avaliação Imobiliária certificado pela CMC

MÉTODO dos CUSTOS

Vítor Reis, MRICS [email protected] – 1ª Ed.

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• +351 93 222 50 90 • Exercícioshttps://drive.google.com/open?id=0B7p1hpgZuMZkdDN5QlpGVDB0Y00&authuser=0

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Método do Custo Tipos Gerais de Métodos de Avaliação

• Métodos Directos: definem o valor de um bem patrimonial por simples

comparação com bens idênticos, através de uma recolha de dados imobiliários

agregados (amostra do mercado imobiliário), ponderados por homogeneização

ou por inferência estatística. Vg. Método Comparativo.

• Métodos Indirectos: definem o valor de um bem patrimonial a partir da recolha

de dados desagregados sobre o mercado imobiliário, trabalhando-os numa

situação estimada substitutiva ou reprodutiva desse bem, ou do seu rendimento

possível. Vg. Métodos do Custo e do Rendimento.

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Métodos de Avaliação – Custos Evolutivo

• No Método dos Custos, o Valor de Mercado do imóvel é calculado como o valor

que teria se fosse construído de novo, no mesmo local, com os mesmos

materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data da avaliação.

• Para a obtenção dos custos de construção podem ser utilizadas Tabelas Técnicas

produzidas por uma entidade oficial ou do próprio Perito Avaliador, podendo

ainda recorrer-se a especialistas (Medidores-Orçamentistas) ou programas

específicos (p.ex. CYPE)

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• O Valor de Mercado para os imóveis, obtido a partir do Método dos Custos, será o

agregado dos custos do terreno e da construção, acrescidos dos gastos gerais de

execução e do normal lucro do promotor e/ou vendedor e reduzidos dos custos

calculados para a conservação do imóvel (conservação normal e extraordinária

devida à acção do meio ambiente, à idade dos materiais de construção, ao uso

anormal e/ou ao vandalismo; reposição para um estado de uso normal devida a

obsolescência funcional, caso de lay-outs específicos para dadas actividades;

obsolescência económica, devida a materiais e equipamentos obsoletos utilizados na

construção).


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IntroduçãoUtilizações mais comuns do Método do Custo

Quando o objectivo da avaliação é a estimativa do custo do imóvel

• Seguro

• Por vezes, avaliação de património de empresas

Ausência de mercado imobiliário

• Transacções e/ou Avaliações em número reduzido (Imóveis Especiais)

• Renovação e/ou reabilitação de imóveis antigos

• Imóveis de utilidade intrínseca (igrejas, edifícios de arte, postos de polícia e outrasinstalações com zonas de segurança, jazigos em cemitérios)

• Empréstimos bancários para investimentos imobiliários

• Avaliação de terrenos urbanizáveis

• Promoção e/ou construção de “obra nova”

MétodoResidual

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• No caso de mercados patrimoniais pouco significativos ou inexistentes

(vg.igrejas), bem como no caso de obras inacabadas (vg. edifícios só com a

estrutura de betão armado acabada), os Peritos Avaliadores Patrimoniais

recorrem aos métodos de avaliação do tipo Custo e de Rendimento

• O Método do Custo tem por base a “obra nova” (construída recorrendo a

tecnologia e materiais modernos) idêntica à do bem patrimonial em

avaliação, afectando o custo daquela com um factor (factor ou coeficiente

de conservação patrimonial) de modo a traduzir o estado de conservação

patrimonial do bem à data da avaliação


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• O Método do Custo deve reproduzir o custo temporal doinvestimento necessário à realização da “obra nova”

• A aplicação do método do Custo obriga à determinação dosvalores do terreno edificado e do logradouro(infraestruturado ou livre)

• O valor do terreno é estimado com base no princípio damáxima utilidade (ou aptidão) e uso optimizado, tal como seestivesse livre

• O valor de mercado do bem patrimonial imobiliário é obtidodeduzindo ao custo de “obra nova” o estado de depreciação(conservação) e somando-lhe o valor do terreno


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Avaliações Patrimoniais - Tipos de Custo

• Custo de Reprodução (Reprodution Cost): estimativa do custo de construção, apreços correntes, à data da avaliação, de uma réplica ou duplicado do bempatrimonial imobiliário em avaliação, utilizando os mesmos materiais, asmesmas técnicas e métodos de construção, o mesmo design e layout, o mesmotipo e qualidade de mão-de-obra, afectando-a com as mesmas deficiências ebenfeitorias, reproduzindo o seu estado de conservação. No custo dereprodução, o custo é definido em termos de estrutura física.

• Custo de Substituição (Replacement Cost): estimativa do custo de construção, apreços correntes, à data da avaliação de um imóvel com utilidade equivalente aodo bem patrimonial imobiliário em avaliação, utilizando materiais, técnicas emétodos de construção atuais, com o mesmo design e layout.

No custo de substituição, o custo é definido em termos de utilidade.

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Método do Custo - Condicionantes

• Princípio da aplicação do Método do Custo:

Os compradores não estão dispostos a pagar por um bem patrimonial imobiliário

um preço superior ao do custo de produção de um seu substituto e, num

mercado concorrencial, os vendedores não podem cobrar mais do que os custos

que suportaram para obterem o bem em causa

• Valor de mercado:

O valor estimado de mercado de um bem patrimonial imobiliário é obtido a

partir da soma do custo do terreno ao do custo de reposição ou de substituição

desse bem, tal como se fosse novo (“obra nova”), eventualmente reduzido de

uma depreciação ou acrescido no caso de apreciação de modo a contemplar as

alterações temporais sofridas por esse bem

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• Efeitos do estado de conservação e de benfeitorias:

O estado de conservação de um bem patrimonial é definido em termos percentuaisrelativamente ao custo da “obra nova”, sendo função da sua idade (factor devetustez), da sua exposição aos efeitos solares e atmosféricos (factor de exposição),da sua utilidade e função (factor de utilidade), do tipo de construção adoptado(factor de ) e dos materiais empregues na construção (factor de ).

O estado de benfeitorias de um bem patrimonial deve ser quantificadonumericamente com base no custo de per si dos diversos componentes agregadosdas benfeitorias.

A determinação estimada da redução do valor da “obra nova” decorrente do estadode conservação do bem patrimonial a avaliar, é uma das mais difíceis tarefas para oPerito Avaliador Imobiliário (atente-se que para um bem imobiliário a sua vidaeconómica é longa e a sua utilidade apresenta volatilidade elevada e é dequantificação quase impossível)

Método do Custo - Condicionantes

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Método do Custo - Etapas

Etapas na aplicação do Método do Custo:

• Considerar uma data para a avaliação

• Estimar o custo de reprodução ou de substituição, considerando: custos directos,custos indirectos, lucros do promotor/construtor e todos os custos funcionaisinerentes à adaptação do imóvel ao uso existente ou previsível

• Estimar quantitativamente a redução e/ou o acréscimo de valor decorrente do estadode conservação do imóvel e/ou de benfeitorias

• Estimar o valor do terreno em termos optimizados de uso e utilidade, considerando-olivre (sem ónus ocupacional)

• Calcular o valor de mercado

• Comparar este valor com os obtidos pelos métodos de avaliação Comparativo e deRendimento

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Método do Custo - Aplicação

• No Método do Custo por Valorização Sintética, determina-se o preço

unitário (v.g. por metro quadrado) a partir das bases de dados de

avaliação para bens imobiliários semelhantes (localização, tipologias,

materiais empregues, etc.).

• O Custo é calculado a partir da área do bem a avaliar, multiplicado

pelo valor unitário correspondente, adicionado do valor do terreno

e deduzido ao valor agregado os valores obtidos através dos factores

de vetustez ou depreciação.

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• No Método do Custo por Valorização Analítica detalhada,

determina-se o custo da construção através da medição (por

levantamento) e orçamentação de todas as unidades de obra,

como se de uma obra nova se tratasse, obtendo-se o valor da

construção, a partir do qual se adiciona o valor do terreno e se

deduz ao valor agregado os valores obtidos através dos factores

de vetustez ou depreciação.


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• No Método do Custo por Valorização Analítica simplificada, determina-

se o custo da construção através da medição (por levantamento) e

orçamentação de agregados de unidades de obra, como se de uma obra

nova se tratasse, obtendo-se o valor da construção, a partir do qual se

adiciona o valor do terreno e se deduz ao valor agregado os valores

obtidos através dos factores de vetustez ou depreciação

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Método do CustoTerrenos Urbanizáveis

• Factores de Custo de TerrenosUrbanizáveis:

1) Custo da nua propriedade;2) Custo da urbanização;3) Encargos ou Gastos Gerais;4) Lucro do Empreendimento

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Método do Custo Itens da Avaliação da Nua Propriedade

• Localização geográfica do Terreno e sua inserção na malha urbana

• Tipo e consistência do solo• Topografia do solo do terreno e dos que lhe

são adjacentes• Equipamentos colectivos e sua proximidade• Infra-estruturas urbanísticas e sua

proximidade• Enquadramento no Plano Director Municipal

e usos comuns na zona envolvente• Restrições urbanísticas• Grau de facilidade de licenciamento das

construções• Servidão de vistas actual e futura• Área Bruta• Áreas Cedidas e/ou Permutadas

• Áreas Reservadas a fins específicos• Áreas para infra-estruturas• Área Loteável, formas, profundidade e

dimensões dos lotes• Frentes para vias públicas e/ou privadas• Área/Volume de Construção• Despesas de Aquisição do terreno• Despesas de Urbanização• Despesas de Promoção e Comercialização• Taxas e Impostos• Gastos de Financiamento• Gastos Gerais Adicionais• Lucro do empreendimento• Prazo de Investimento na Urbanização• Prazo de Venda dos Lotes

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Aplicação de Metodologias de AvaliaçãoCaso de uma Urbanização Projectada

No Método dos Custos, o valor de mercado do imóvel é calculado a partir do agregado

(actualizado através do método ou modelo dos fluxos de caixa descontados ou “Discounted

Cash Flow”) dos custos afectos às obras no terreno urbanizável, considerando os seguintes

custos para cada um dos elementos do bem patrimonial, construindo um quadro com linhas

para cada uma das especificidades dos edifícios (habitação, comércio, serviços, etc.), infra-

estruturas nomeadamente os estacionamentos cobertos e ao ar livre, jardins, campos de golfe,

campos de ténis, quiosques, etc.) e com as seguintes colunas :

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Aplicação de Metodologias de AvaliaçãoCaso de uma Urbanização Projectada

(continuação) :a) VALOR GLOBAL (em unidades de área);b) Valor Unitário do Custo de Construção (Cc) (em Kz/m2);c) Gestão e Fiscalização (% Cc);d) Entidades Públicas (em Kz);e) Ligações às Serviços (% Cc);f) Registos e Notariado (% Cc);g) Projectos (% Cc);h) Comercialização Empreendimento (% VM); i) IVA (% Cc);j) Valores por itens (Global);k) Totais Parciais;l) Margem de Promoção (% Investimento Global)m) Valores Globais por Parcelas do Empreendimento;

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Método do Custo Itens da Avaliação das Edificações

Quantificação das áreas tipo das edificações (habitação, escritórios,lojas, coberturas, caves, terraços e varandas, sótãos,estacionamentos cobertos e em boxes, arrecadações, piscinas,pérgolas, varandins, portarias, pardieiros e anexos, armazéns);

• Homogeneização das áreas;

• Consulta de Preços de materiais, mão-de-obra e de custos agregadospadrão (custos padrão por m2 para cada um dos tipos de áreas deedificação);

• Cálculos com base nas áreas e nos custos padrão agregados

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Método do Custo Métodos de Cálculo de Custos de Construção

• Por ordem ascendente de detalhe, devem ser usados os seguintes métodos:

– Unidade Base Comparativa (Comparative Unit): baseado no custo por unidade de medida

ou de volume

– Unidade de obra ou segregada (Unit-in-Place): baseado nos custos para diversos

componentes da construção (unidades de construção ou de obra); unidades

estandardizadas de componentes instalados em obra e medidos em termos lineares, de

área, de volume e de peso)

– Quantidades Medidas e Orçamentadas (quantity-survey): implica um conhecimento

profundo do Perito-Avaliador relativamente a preços correntes de materiais, de mão-de-

obra e de condições de trabalho (vg. por turnos), permitindo uma análise detalhada

ao caderno de encargos e às medições e orçamentos incluídos na adjudicação da obra.

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Método do Custo Métodos de Cálculo de Custos de Construção

– Factor ou Coeficiente de Correcção de Dados (Current Cost Multiplier):

multiplicador de homogeneização de dados, para correcção das distorções dos

valores das bases de dados induzidas pela sua antiguidade

– Factor ou Coeficiente de Correcção de Local (local multiplier): multiplicador de

homogeneização de dados, para correcção das distorções dos valores das bases

de dados induzidas pela localização do bem a avaliar relativamente à base de

trabalho nacional

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Método do Custo Método da Unidade Base ComparativaExemplo de uma moradia com 2 pisos e garagem

• Dados de base da avaliação imobiliária:– Área coberta do edifício principal (1º.piso): 500m2

– Área do 2º.piso: 300m2

– Área coberta do alpendre (avançado): 100m2

– Área do anexo (garagem) com alvenaria em tosco: 50m2

– A cobertura é de telha cerâmica com estrutura de betão– Idem para a garagem e o alpendre– O alpendre tem estrutura envidraçada– O revestimento exterior é de reboco afagado e pintado– O piso do rés-do-chão é em laje de betão armado– O piso do rés-do-chão é revestido a placas de granito polido em 30% da sua área– O piso do 1º.andar é em soalho– A casa de banho é completa e a cozinha está equipada– Existe Ar condicionado Centralizado– A moradia encontra-se em bom estado de conservação

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Método do Custo Custo de reprodução ou de substituição

• O Custo de reprodução ou de substituição de “obra nova” envolve 5 categorias de custos:

– Custos Directos (Hard Costs): mão-de-obra, Materiais, Equipamentos e Sub-empreitadas

– Custos Indirectos (Soft Costs): Gastos gerais da empresa, Gastos gerais do estaleiro, Gastos

financeiros, gastos, Taxas, Impostos e Outros Custos Gerais

– Lucros do Promotor/Construtor (Developer’s e Contractor’s Profits) e Gastos Imprevistos

(gastos a mais e a menos, significando entre 5% e 20% ou mais no caso de obras públicas);

normalmente, o custo do construtor está incluído no valor da adjudicação da obra.

– Custos de Comercialização (normalmente são da ordem dos 1,5% a 3%dos preços de venda,

mas podem atingir os 30% segundo as empresas da especialidade!

– Custo do Terreno (Land Value): estimados em termos de optimização de uso e livres

• O custo do terreno pode ser calculado utilizando um dos métodos anteriormente falados

(Comparativo ou Rendimento)

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Método do Custo Custos Directos e Indirectos

Componentes agregados para aplicação de custos padrão de construção de imóveis(Cost Breakdown):

• Custos Directos (Hard Costs):• Instalação do estaleiro• Regularização do terreno e escavações• Infraestruturas urbanísticas (ligação dos esgotos ao colector central com caixas de visita, ligação

às redes públicas de abastecimento de águas potável e de rega, arruamentos, estacionamentos acéu aberto, passeios, sarjetas, ajardinamentos, quiosques e instalações sanitárias públicas)

• Fundações (directas e indirectas)• Estrutura (betão armado, metálica e/ou mista)• Instalações Especiais• Acabamentos• Limpezas finais

• Custos Indirectos (Soft Costs):• Projectos• Fiscalização e controlo financeiro• Taxas, licenças e outros• Custos de financiamento• Custos de comercialização• Lucro do empreendimento

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Método do Custo Custos de Instalações Especiais

Desagregação da componente dos Instalações especiais para aplicação decustos padrão de construção de imóveis (Cost Breakdown):

• Posto de transformação de média-baixa tenção• Elevadores• Rede de painéis solares• Instalações de piscinas• Aquecimento e/ou ar condicionado central• Bombas de água para drenagem de águas freáticas• Rede de detecção e combate de incêndios• Rede de detecção de intrusão• Redes de águas (quente e fria), gás, electricidade, telefones, campainhas e

vídeo de porta, televisão por cabo e dados• Rede de iluminação externa do edifício• Gerador

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Método do Custo - Evolutivo

V = T + ET + C + EC + EVC + LC - D

sendo:V - valor comercial do edificado a construir ou construído;T - valor comercial do terreno;ET - encargos com a aquisição do terreno;C - custo estimado da construção;EC - encargos conexos com a construção;EVC - encargos com a venda do edificado;LC - lucro do promotor.D - Depreciação.

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Estime o Valor de Mercado de uma moradia inserida num mercado com as seguintes características.

área bruta habitação 305 m2área de varandas: 45 m2área do estacionamento e arrumos 80 m2Área de Implantação 180 m2De acordo com a prospecção efectuada, lotes para construção com características semelhantes são

vendidos na zona por 450.000 USD.

a) Qual o Valor Actual, se se encontrarem realizados 45% dos trabalhos de construção?

b) Qual o Valor de Mercado da Moradia no seu estado Actual se ela tiver 30 anos de idade e se encontrar num estado de conservação regular para a idade?


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• Estime o Valor de Mercado de um armazém com as seguintes características.

– área bruta armazém 1.250 m2 800 USD

– área de escritórios: 450 m2 1700 USD

– área do logradouro pavimentado: 1.200 m2 200 USD

– área do terreno: 4.000 m2 400 USD

a) Qual o Valor Actual, se o imóvel estiver construído a 40%?

b) Qual o Valor Actual, se o imóvel tiver uma depreciação de 50%?

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Método do Custo Depreciação Imobiliária

• A depreciação imobiliária corresponde às verbas necessárias para manter ouso e utilidade do bem patrimonial no estado em que se encontrava à datada conclusão das obras ou da aquisição de um terreno.

• Trata-se do princípio da capacidade de gerar rendimentos optimizados,traduzido na necessidade permanente de optimização do usos deinstalações e da capacidade instalada.

• A constituição de um fundo de reserva anual para fazer face à depreciaçãoé um imperativo legal e/ou contratual.

• Por vezes os custos de depreciação são confundidos com os custos dereposição ambiental, casos da exploração de pedreiras e/ou minas (a céuaberto, em galerias e em poços).

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• A vida útil de um bem patrimonial reflecte o período de tempoesperado para uma utilização normal e continuada do bem até que deixede revelar o interesse económico inicial (bem determinada no direito desuperfície); corresponde à soma da idade do bem com a sua vidaresidual; a vida económica não deve ser confundida com a vida física.

• A idade de um bem patrimonial traduz o período de tempo entre aentrada em serviço do bem (licença de utilização para imóveis) e a datada intervenção do Perito Avaliador

• A vida residual ou remanescente de um bem patrimonial traduz operíodo de tempo que medeia entre a data da intervenção do PeritoAvaliador e a data esperada de término da vida útil do bem

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• A depreciação imobiliária envolve 3 categorias de situações:

– Deterioração física: resultante da vetustez com uso normal e que não afectam a utilidade do edifício ou de

acidentes e sinistros (vg. paredes exteriores sem pintura ou com revestimentos deficientes em razão da

actividade atmosférica normal);

– Obsolescência funcional (out-of-date ou out-of-favor no mercado): resultante das características internas

da propriedade que a tornam menos apta ao seu uso ou em termos de mercado, podendo ter origem na

inadequação (falta de capacidade para servir), na obsolescência (introdução de novos materiais e/ou

equipamentos), na superação (outro equipamento com maior produtividade supera o instalado) ou no

desuso (vg. entradas com enormes áreas, incapazes de um reaproveitamento optimizado);

– Obsolescência externa (locational e economic): resultante de influências externas ao imóvel que implicam

uma sensível redução do seu valor económico do (vg. mudança de uso do solo, poluição e alterações no

tipo de licenciamento de utilização)

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Método do Custo Cálculo da depreciação imobiliária de um imóvel

Custo estimado de substituição:– Deterioração Física:

• Reparável (Curable): substituição dos materiais deteriorados pelo uso normal» Acabamento interior» Reparação do pavimento

• Não Reparável (Incurable): admitindo uma vida útil de N anos para um imóvel construído hán anos

» n anos divididos por N anos (%) (ratio of age to economic life)– Deterioração Funcional: tectos falsos suspensos com antiga e deficiente estrutura, pilares

que dificultam o movimento de pessoas , veículos e bens, etc.• Projecto do layout (inefeciência)• Aumento Anual no Custo Operacional (custos em mão-de-obra e equipamentos

provenientes de desadequações funcionais, tratados em termos de discounted annuity emvirtude do aumento esperado dos custos operacionais ao longo de N-n anos a uma taxa dejuro anual de x%)

– Deterioração Externa: Local e Económica; alterações ambientais em termos de poluição, deruído e de vizinhança

• Perda anual de rendimento

• Custo estimado de substituição corrigido pela deterioração

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Método do Custo Tabela de Vida Útil Imobiliária

Vida Útil em Anos para o ImobiliárioHabitação em prédios 50Moradias 60Escritórios 50Garagens 50Armazéns 75Lojas 50Pavilhões Industriais 60Piscinas 20Hotéis 40Aldeamentos Turísticos 40Hospitais 70

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Método do Custo Métodos de Cálculo da DepreciaçãoMétodo das quotas constantes ou da linha recta

A Depreciação é constante e cumulativa ao longo da sua vida útil Para o imobiliário, a base de trabalho da depreciação é o ano (civil, contabilístico ou outro) Fórmula matemática:

Vi = Vd x e x k + Vr

em que:n = idade do bem patrimonial (construído há n anos)N = vida útil esperada para o beme= período de vida residual esperada (=N-n)k = taxa anual de depreciação ou coeficiente idade-vida económica do bem (ratio of age to economic

life) (=n/N) expresso em %Vi = Valor da depreciação acumulada no ano i ou valor de usado do bem no ano id = valor da depreciação anual constanteVd = Valor que é sujeito a depreciação (valor de mercado aquando da aquisição subtraído do seu valor

residual)Vr = Valor residual no ano N, correspondente à receita obtida com o bem diminuída dos seus custos de

remoção

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Método do Custo - Cálculo da DepreciaçãoMétodos de Ross e de Ross-Heidecke

Fórmula matemática geral:Vi = k x (V0 – Vr)

em que:n = idade do bem patrimonial (construído há n anos)N = vida útil esperada (número de anos) para o bemF = taxa anual de depreciação ou coeficiente idade-vida económica do bem (ratio of age to economic life)

(=n/N) expresso em %Vi = Valor da depreciação acumulada no ano i ou valor de usado do bem no ano id = valor da depreciação anual constanteV0 = Valor Inicial do bem (valor de mercado aquando da aquisição)Vr = Valor residual no ano N, correspondente à receita obtida com o bem diminuída dos seus custos de

remoção Caso da Depreciação Linear: k = (n/N) = f Caso da Depreciação exponencial (Kwentzle): k = (n/N)2 = f2

Caso do Método de Ross: k = ½ x ( (n/N) + (n/N)2) = ½ x (f + f2) Caso do Método de Ross-Heidecke:

k = ½ x (n/N) + (n/N)2 + 1 – ½ (n/N) + (n/N)2) x C = ½ x f + f2 + (1 – ½ f + f2) x C

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Método do Custo - Cálculo da DepreciaçãoMétodo de Heidecke (Tabela)

Refª.Tabela

Ross-Heid.

Estado de ConservaçãoDo Bem Patrimonial

Coeficiente C Depreciação (%)

a Novo 0,00b Entre Novo e regular 0,32c Regular 2,52d Entre regular e reparos simples 8,09e Reparos simples 18,10f Entre reparos simples e importantes 33,20g Reparos importantes 52,60h Entre reparos importantes e sem valor 75,20i Sem valor 100,00

Considera apenas o estado do imóvel sem atender a outros factorescomo a vida útil e a idade do bem patrimonial

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Método do Custo - Cálculo da DepreciaçãoMétodo de Ross-Heidecke (Tabela)

Idadedo bem

Estado de conservação do bem patrimonial / Estado de conservação de Ross / Factor K

a b c d e f g h

2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.90 33.90 53.10 75.40

4 2.08 2.11 4.55 10.00 19.80 34.60 53.60 75.70

6 3.18 3.21 5.62 11.00 20.70 35.30 54.10 76.00

8 4.32 4.35 6.73 12.10 21.60 36.10 54.60 76.30

10 5.50 5.53 7.88 13.70 22.60 36.90 55.20 76.60

12 6.72 6.75 9.07 14.30 23.60 37.70 55.80 76.90

14 7.98 8.01 10.30 15.40 24.60 38.50 56.40 77.20

16 9.28 9.31 11.60 16.60 25.70 39.40 57.00 77.50

18 10.06 10.06 12.90 17.80 26.80 40.30 57.60 77.80

20 12.00 12.00 14.20 19.10 27.90 41.20 58.30 78.20

22 13.40 13.40 15.60 20.40 29.10 42.20 59.00 78.50

24 14.90 14.90 17.00 21.80 30.30 43.10 59.60 78.90

26 16.40 16.40 18.50 23.10 31.50 44.10 60.40 79.30

28 17.90 17.90 20.00 24.60 32.80 45.20 61.10 79.60

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Método do Custo - Método do Valor Residual

• Também designado por Método Involutivo, é uma variante doMétodo do Custo

• Consiste em processar a avaliação de um bem patrimonial em3 fases sucessivas:

1. Calcular o valor global esperado de venda do bem patrimonial2. Calcular o custo global do bem patrimonial exceptuando um

determinado item3. Calcular por diferença o valor patrimonial do item considerado

• No caso de um terreno passível de ser urbanizado, o item seráa parcela de investimento correspondente ao terreno

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Método do Custo Método do Valor Residual / Variantes

• O Método do Valor Residual apresenta 2 variantes:1. Método simplificado (abordagem estática)2. Método dos Cash Flows Actualizados (abordagem

dinâmica)1.A preços constantes2.A preços correntes

• No caso de um terreno passível de ser urbanizado,o item será a parcela de investimentocorrespondente ao terreno

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Método do Custo Involutivo Estático

T = V - (ET + C + EC + EVC + LC) + D

sendo:V - valor comercial do edificado a construir ou construído;T - valor comercial do terreno;ET - encargos com a aquisição do terreno;C - custo estimado da construção;EC - encargos conexos com a construção;EVC - encargos com a venda do edificado;LC - lucro do promotor.D - Depreciação.

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Estime o Valor de Mercado de um terreno destinado à construção de um stand de automóveis, com as seguintes características.

área bruta construção 315 m2área de estacionamento pavimentado 120 m2

De acordo com a prospecção efectuada, imóveis com características semelhantes são arrendados na zona por 15 $/m2 Ab e a taxa de capitalização é de 11%.

Método do Custo – Involutivo Estático

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Método do Custo – Involutivo Estático• Estime o Valor de Mercado do terreno para uma moradia, sendo que esta possui as seguintes características.• área bruta habitação 230 m2• área de varandas: 55 m2• área da cave: 150 m2• De acordo com as características construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram apurados os

seguintes custos, em novo:– custos de construcão habitação 1.500 $/m2 Ab– custos de construcão varandas 900 $/m2 Ab– custos de construcão estacionamento 1.250 $/m2 Ab– custos de taxas e licenças 100 $ /m2 Ab habitação– custos administrativos 5% do custo de construção– custos de projecto 10% do custo de construção– custos de Fiscalização 3,5% do custo de construção– custos comerciais 5% das vendas– Encargos Financeiros 15% sobre os custos– Margem de Promoção 30% sobre o investimento

• De acordo com a prospecção efectuada, Moradias concluídas com características semelhantes são vendidos na zona por 2.600.000 $.

•• A moradia está em construção, tendo um coeficiente de 45%, atendendo ao seu estado actual de construção.

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Avaliação de empreendimentos:

Método Residual Dinâmico

∑ = ++

+

++

−=n

1p nr

ppp

pp

t)(1)(V

t)(1 )D– (R

t)(1

C V

Método do Custo – Involutivo Dinâmico

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em que:V – Valor do Imóvel antes da execução do empreendimentoC – Custos de execução do Projecto ImobiliárioR – Rendimentos PrevistosD – Despesas OperacionaisVf – Valor Residual Finalt - Taxa de Actualizaçãop - Períodon - Vida Prevista do Investimento

∑ = +++

+

++

−=n

1p 1nf

ppp

pp

t)(1)(V

t)(1 )D– (R

t)(1

C V


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• Materializa-se num Cash-flow, em que:• são elencadas as diversas variáveis consideradas

fundamentais• é estimado o período de ocorrência de saídas e entradas

de capitais


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4 — Métodos de avaliação de empreendimentos:Métodos com base em análises determinísticas;

Custos de Aquisição Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalAquisição do terreno 715.934 715.934IMT 46.536 46.536Registos/Notário 9.307 9.307Imprevistos 7.159 7.159Total 778.936 0 0 778.936

Custos de Promoção Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalEstudos e Projectos 237.211 0 0 0 0 237.211Fiscalização 0 47.442 47.442 0 0 94.884Taxas Camarárias e Licenças 0 33.210 0 0 0 33.210Encargos de estrutura 9.488 28.465 28.465 28.465 0 94.884Total 246.699 109.117 75.908 28.465 0 460.189

Custos de Construção Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalHabitação 0 1.708.200 1.708.200 0 0 3.416.400Escavação e Movimento de terras 0 39.420 0 0 0 39.420Infraestruturas 0 350.000 150.000 0 0 500.000Estacionamentos (caves) 0 551.880 236.520 0 0 788.400Total 0 2.649.500 2.094.720 0 0 4.744.220

Receitas Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalReceitas Brutas 0 764.020 2.292.060 4.584.120 0 7.640.200Comissões de Comercialização 0 -22.921 -68.762 -137.524 0 -229.206Receitas Líquidas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994

Anos 0 1 2 3 4 5 TotalTotal custos 246.699 2.758.617 2.170.628 28.465 0 5.983.345Total receitas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994CASH-FLOW BRUTO -246.699 -2.017.518 52.671 4.418.131 0

Custos financeiros (euribor + spread) 0 -14.802 -136.741 0 0 -151.543 -246.699 -2.279.019

CASH-FLOW LÍQUIDO 0 -246.699 -2.032.320 -84.070 4.418.131 0 2.055.042

VALOR Residual Bruto Actualizado 778.936

Cash-Flow Operacional


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Erros comuns no uso dos Discounted Cash-Flows

• Desfasamento das taxas de crescimento de Receitas e Despesas• Tendência para usar rendas potenciais, esquecendo benefícios

concedidos• Tratamento das rendas em bloco, especialmente no longo prazo• Crescimento das Despesas Recuperáveis ocultado, com graves

consequências em caso de incumprimento das rendas

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Erros comuns no uso dos Discounted Cash-Flows

• Projecção das taxas de desocupação e incumprimentodesajustadas do mercado

• Uso de classes alargadas de despesas operacionais, comconsequências para o detalhe

• Uso de taxas de capitalização ao longo do tempo que nãoreflectem também a vida do imóvel

• Subestimação do valor de venda e outros custos reembolsáveis• Uso de uma taxa de desconto desajustada

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curso de avaliação imobiliária certificado pela cmc … · o valor estimado de mercado de um bem...

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