curs contractul de vanzare-cumparare
DESCRIPTION
contractul de vanzare cumparareTRANSCRIPT
2.3. Capacitatea părţilor
Regula generală în materia vânzării – cumpărării este dată de Codul civil,
art. 1652, care prevede că "pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este
interzis prin lege". Aşadar, în cazul contractului de vânzare-cumpărare,
capacitatea constituie regula, iar incapacitatea, excepţia. De aceea,
incapacităţile de a vinde şi cumpăra sunt expres şi limitativ prevăzute de lege şi
sunt de strictă interpretare.
Menirea instituirii acestor incapacităţi o reprezintă ocrotirea persoanelor
supuse interdicţiilor, ocrotirea terţilor sau ocrotirea intereselor generale ale
societăţii.
Vânzarea-cumpărarea, fiind un act de dispoziţie asupra unui bun, poate fi
încheiată numai de persoanele care au capacitate de exerciţiu deplină.
Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, adică minorii sub 14 ani şi
interzişii judecătoreşti pot încheia valabil contracte de vânzare-cumpărare prin
reprezentanţii lor legali (părinţi sau tutore), cu autorizarea instanţei de tutelă,
fiind exceptate actele juridice de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent
şi care se execută la momentul încheierii lor.
Minorii între 14 şi 18 ani, având capacitatea de exerciţiu restrânsă, pot
încheia personal contracte de vânzare-cumpărare, dar numai cu încuviinţarea
prealabilă a ocrotitorilor legali, iar în toate cazurile prevăzute de lege şi cu
autorizarea instanţei de tutelă.
Pentru contractul de vânzare-cumpărare, legea prevede anumite
incapacităţi speciale, de a cumpăra şi de a vinde.
A. Incapacităţi speciale de a cumpăra
1. Potrivit art. 1653 Cod civil, sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii,
procurorii, grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi
practicienii în insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse,
drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei
circumscripţie îşi desfăşoară activitatea.
Dreptul este litigios dacă există un proces început şi neterminat cu privire
la existenţa sau întinderea sa. În consecinţă, dreptul supus unui proces este
litigios până la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, dată la care 1
încetează caracterul litigios.
Întrucât această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică
(apărarea prestigiului justiţiei, a profesiei), încălcarea ei se sancţionează cu
nulitatea absolută a actului.
Sunt exceptate de la dispoziţia legală menţionată, fiind permise:
a) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de
proprietate de la comoştenitori sau coproprietari, după caz;
b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care
s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios;
c) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce
stăpâneşte bunul în legătură cu care există dreptul litigios.
2. Conform art. 1654 Cod civil, sunt incapabili de a cumpăra, direct sau
prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie publică:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, cu
excepţia cazului în care au fost împuterniciţi expres în acest sens; încălcarea
interdicţiei se sancţionează cu nulitatea relativă.
b) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile
persoanelor pe care le reprezintă; încălcarea interdicţiei se sancţionează cu
nulitatea relativă.
c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă,
executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile
vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le
administrează ori a căror administrare o supraveghează; încălcarea interdicţiei
se sancţionează cu nulitatea absolută.
Incapacităţile de a cumpăra care rezultă din acest text legal se aplică
tuturor bunurilor, indiferent dacă sunt mobile sau imobile, fiind justificate prin
necesitatea evitării conflictului de interese.
B. Incapacităţi speciale de a vinde
Mandatarii, părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu,
funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii,
precum şi alte asemenea persoane nu pot să vândă bunurile proprii pentru un
preţ care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o
2
supraveghează, după caz.
Această interdicţie a fost instituită pentru a nu permite abuzul de
reprezentare şi vânzarea bunurilor proprii de către persoane aflate în categoriile
prevăzute în art. 1654 Cod civil către persoane pe care le reprezintă ori ale
căror bunuri sau patrimonii le administrează.
2.4. Obiectul contractului
Art. 1179 Cod civil enunţă, printre condiţiile esnţiale pentru validitatea
oricărui contract, existenţa unui „obiect determinat şi licit”. Art. 1225 Cod civil
reia enunţul şi aduce precizarea că „obiectul contractului îl reprezintă
„operaţiunea juridică precum vânzarea...”, iar art. 1226 Cod civil defineşte
obiectul obligaţiei ca fiind prestaţia la care se angajează debitorul, şi sub
sancţiunea nulităţii absolute trebuie fie determinat sau cel puţin determinabil şi
licit. Aşadar, Noul Cod civil face o distincţie foarte clară între obiectul
contractului: operaţiunea juridică convenită de părţi şi obiectul obligaţiei:
prestaţia la care se angajează părţile.
Datorită caracterului său sinalagmatic, contractul de vânzare-cumpărare
presupune existenţa a două obligaţii, cu două obiecte diferite: obligaţia
vânzătorului are ca obiect bunul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are ca
obiect preţul.
Deci obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl formează lucrul vândut
şi preţul.
A. Bunul vândut
Contractul de vânzare poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile.
Bunul vândut, ca obiect al obligaţiei vânzătorului, trebuie să îndeplinească
cumulativ următoarele condiţii:
1. să existe sau să poată exista în viitor
2. să fie în circuitul civil
3. să fie determinat sau determinabil, posibil şi licit
1. Bunul vândut să existe în momentul încheierii contractului sau
să poată exista în viitor.
Art. 1659 Cod civil statuează că „dacă în momentul vânzării unui bun
individual determinat acesta pierise în întregime, contractul nu produce nici un
3
efect. Altfel spus, părţile au avut în vedere un lucru existent, dar care era pierit
total în momentul încheierii contractului, caz în care vânzarea este nulă absolut,
pentru lipsa obiectului vânzării, dar şi pentru lipsa cauzei obligaţiei
cumpărătorului.
Dacă în momentul încheierii contractului, bunul era pierit numai în parte,
cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie
anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a preţului.
Dispariţia lucrului după încheierea vânzării, dar înainte de data predării
fixată de părţi la un moment ulterior nu afectează valabilitatea contractului de
vânzare-cumpărare, punându-se doar problema suportării riscurilor pieirii
fortuite a lucrului vândut.
Vânzarea de bunuri viitoare este valabilă dacă bunurile ce fac obiectul
vânzării, deşi nu există în momentul încheierii contractului, vor exista cu
certitudine în viitor, dintre bunurile viitoare numai moştenirea nedeschisă
neputând forma obiect al vânzării.
Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte
proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. Dacă se vând bunuri dintr-
un gen limitat care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul
dobândeşte proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a
bunurilor vândute. Atunci când bunul sau, după caz, genul limitat nu se
realizează, contractul nu produce nici un efect. Cu toate acestea, dacă
nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el etrebuie să plătească
daune-interese. Atunci când cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării bunului
sau genului limitat, după caz, el rămâne obligat la plata preţului.
Bunurile altuia pot face obiectul unei prestaţii, debitorul având obligaţia
fie să le procure el pentru a le transmite creditorului, fie de a-l determina pe terţ
să-şi dea acordul, sub sancţiunea de daune-interese în cazul producerii unui
prejudiciu.
2. Bunul vândut să fie în circuitul civil
Art. 1657 Cod civil consacră principiul liberei circulaţii a bunurilor, potrivit
căruia "orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă
ori limitată prin lege sau prin convenţie ori testament".
4
În aceeaşi ordine de idei, art. 1229 Noul Cod civil prevede că „numai
bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale”.
Prin bunuri aflate în circuitul civil se înţeleg acele bunuri care pot fi
dobândite sau înstrăinate prin acte juridice civile, indiferent că ar fi vorba
despre bunuri care pot circula neîngrădit sau despre bunuri care pot circula în
condiţii restrictive.
Aşadar, numai lucrurile care se află în circuitul civil pot forma obiect al
contractului de vânzare-cumpărare, iar bunurile indisponibilizate constituie o
excepţie şi trebuie expres şi limitativ prevăzute în lege.
Astfel, nu se află în circuitul civil şi deci nu pot forma obiect al contractului
de vânzare-cumpărare aşa-numitele lucruri comune – res communis (aerul, apa,
lumina, etc) – care, fiind inepuizabile, nu aparţin nimănui şi al căror uz este
comun tuturor .
De asemenea, nu pot forma obiect al contractului de vânzare-cumpărare
bunurile inalienabile. Art. 136 alin.4 din Constituţie declară inalienabile bunurile
proprietate publică a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, idee reluată
de art. 861 Noul Cod civil, care prevede „bunurile proprietate publică sunt
inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile”. Proprietatea supra acestor bunuri
nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după
caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
Există bunuri care sunt în circuitul civil, dar din raţiuni de politică
economică şi socială sau din motive de ordine publică, sunt restricţionate în
privinţa circulaţiei lor prin dispoziţii legale, aşa cum este cazul armelor şi
muniţiilor, materialelor explozive, produselor şi substanţelor toxice, substanţor
stupefiante, etc.
În afară de limitările legale ale dreptului de proprietate, Noul Cod civil
permite limitările instituite prin act juridic de către proprietar, sub rezerva
respectării ordinii publice şi bunelor moravuri.
Art. 627 Cod civil reglementează expres clauza de inalienabilitate: „prin
convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai
pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim”.
Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului. Dobânditorul poate fi
autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a justificat
5
clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o
impune.
3. Bunul vândut să fie determinat sau determinabil, posibil şi licit
În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare priveşte un bun
individual determinat, cert, determinarea presupune indicarea acestuia prin
datele de identificare (de exemplu, autoturismul identificat prin marcă, număr
de înmatriculare, seria motorului). Dacă vânzarea are ca obiect bunuri de gen,
determinarea se face prin stabilirea speciei, a cantităţii şi calităţii (de exemplu o
tonă de grâu de calitate medie).
Lucrul vândut este determinabil atunci când părţile stabilesc criteriile cu
ajutorul cărora bunul să poată fi determinat în viitor (de exemplu, toate cerealele
din silozul x). Elementele de determinare trebuie să fie îndestulătoare pentru a
putea individualiza bunul vândut.
Sancţiunea nedeterminării lucrului este nulitatea absolută a contractului
pentru lipsa unui element de validitate.
Obiectul contractului trebuie să fie posibil atât din punct de vedere
material cât şi juridic. Obiectul nu este posibil dacă imposibilitatea este
absolută, adică pentru orice persoană. Dacă imposibilitatea este numai relativă,
adică numai pentru un anumit debitor, obiectul contractului va fi valabil şi va
angaja răspunderea din partea debitorului. În acest sens, art. 1227 din noul Cod
civil consacră valabilitatea contractului chiar dacă, la momentul încheierii sale,
una dintre părţi se află în imposibiltate de a-şi executa obligaţia, afară de cazul
în care prin lege se prevede altfel.
În sfârşit, bunul ce formează obiectul contractului trebuie să fie licit, adică
în conformitte cu legea, ordinea publică şi bunele moravuri.
Spre deosebire de Codul civil anterior, art. 1683 Codul civil actual
reglementează vânzarea bunului altuia, adică a bunului individual determinat
care, la momentul încheierii contractului se află în proprietatea unui terţ,
considerând contractul valabil, vânzătorul fiind obligat să asigure transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător.
Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea
de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie
prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului
6
proprietatea asupra bunului.
În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de
proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea
contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese.
B. Preţul vânzării
Preţul este obiectul obligaţiei cumpărătorului şi constă în suma de bani
care reprezintă echivalentul datorat de una dintre părţi (cumpărătorul), în
schimbul lucrului transmis de cealaltă parte (vânzătorul).
Pentru ca vânzarea-cumpărarea să fie un contract valid, preţul trebuie să
îndeplinească, conform art. 1660 Cod civil, cumulativ următoarele condiţii:
1. să fie stabilit în bani,
2. să fie determinat sau determinabil,
3. să fie sincer şi serios. Nerealizarea oricăreia din aceste condiţii atrage
nulitatea absolută a contractului, din lipsa unui element constitutiv, anume
preţul vânzării.
1. Preţul să fie stabilit în bani
Această condiţie, prevăzută expres în art.1660 Cod civil, este de esenţa
vânzării. Preţul trebuie să constea în bani, căci dacă ar consta în orice alt bun
sau prestaţie, nu ar mai exista vânzare. Dacă înstrăinarea unui bun se face
pentru a obţine un alt bun, contractul este de schimb şi nu vânzare-cumpărare.
În cazul în care cumpărătorul, pe lângă preţ, se obligă să mai dea un lucru
sau să facă ceva, cu „titlu de complement al preţului”, convenţia părţilor este tot
o vânzare-cumpărare. Dacă însă valoarea lucrului ori a prestaţiei întrece
valoarea preţului, contractul încheiat nu va mai fi vânzare.
2. Preţul să fie determinat sau determinabil
Părţile au obligaţia să determine preţul vânzării, cuantumul acestuia, iar
suma stabilită trebuie să rezulte cu claritate. Determinarea preţului nu
presupune şi stabilirea modalităţilor concrete de plată, ori a termenului plăţii;
aceste elemente ţin de executarea contractului şi nu de validitatea lui.
Părţile pot să indice în contract unele modalităţi cu ajutorul cărora preţul
va putea fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plăţii şi care nu
necesită un nou acord de voinţă al părţilor, caz în care preţul este determinabil,
conform art. 1661 Cod civil.
7
Codul civil prevede şi posibilitatea determinării preţului de una sau mai
multe persoane desemnate potrivit acordului părţilor, iar dacă acestea nu
determină preţul în termenul stabilit de părţi sau, în lipsă, în termen de 6 luni de
la încheierea contractului, la cererea părţii interesate, preşedintele judecătoriei
de la locul încheierii contractului va desemna, de urgenţă, în camera de consiliu,
prin încheiere definitivă, un expert pentru determinarea preţului (art. 1662).
Nedeterminarea preţului în termen de 1 an de la încheierea contractului
de vânzare-cumpărare atrage nulitatea absolută a vânzării, dacă părţile au
convenit un alt mod de determinare a preţului.
Pentru securitatea circuitului civil, s-a prevăzut un termen supletiv, în
intervalul căruia terţul desemnat să-şi execute obligaţia de a stabili preţul.
În cazul în care preţul se determină în funcţie de greutatea lucrului
vândut, la stabilirea cuantumului său nu se ţine seama de greutatea ambalajului,
dispune art. 1663 Cod civil.
Legea asimilează caracterului determinabil al preţului şi situaţia în care
preţul poate fi stabilit potrivit împrejurărilor. Astfel, atunci când contractul are
ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obişnuit, se prezumă că
părţile au avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit de vânzător, aspect de
fapt ce poate fi dovedit cu orice mijloc de probă.
Bunurile al căror preţ este stabilit pe pieţe organizate sunt prezumate a fi
fost comercializate, în lipsă de prevedere contrară, la preţul mediu aplicat în
ziua încheierii contractului sau în ultima zi lucrătoare pe piaţa cea mai apropiată
de locul încheierii contractului.
3. Preţul să fie sincer şi serios
Prin preţ sincer se înţelege un preţ pe care părţile l-au stabilit cu intenţia
de a fi plătit şi primit în mod real, în cuantumul stabilit în contract.
Nesinceritatea preţului atrage nulitatea relativă a contractului. Astfel, potrivit
art. 1665 alin.1 Cod civil, vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit
fără intenţia de a fi plătit.
Prin preţ serios se înţelege un preţ al cărui cuantum corespunde valorii
bunului vândut. Preţul nu este serios atunci când este derizoriu, disproporţia
între prestaţiile părţilor fiind atât de mare, încât nu se poate considera că există
un preţ. Dacă preţul este derizoriu (într-atât de disproporţionat faţă de valoarea
8
bunului încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare), se
prevede tot sancţiunea nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare.
Neseriozitatea preţului nu se confundă cu vilitatea acestuia (valoare mai
mare sau mai mică decât cea reală), numai prima atrage nulitatea vânzării-
cumpărării, cea de-a doua nu, deoarece părţile sunt libere să stabilească preţul
sub sau peste valoarea reală a bunului, cu condiţia ca acesta să nu fie derizoriu.
2. 5. Cauza contractului de vânzare-cumpărare
Cauza este definită în art. 1235 Cod civil ca fiind motivul care determină
fiecare parte să încheie contractul. Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să
îndeplinească cumulativ următoarele condiţii, prevăzute în art. 1236 Cod civil:
a) să existe - vânzarea este valabilă chiar în situaţia în care cauza nu este
stipulată expres, deoarece existenţa ei se prezumă până la proba contrară. Lipsa
cauzei atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare, potrivit
art. 1238 Cod civil, cu excepţia cazului în care contractul a fost greşit calificat şi
poate produce alte efecte juridice..
b) să fie licită, adică în concordanţă cu legea şi ordinea publică. Cauza este
ilicită şi atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei
norme legale imperative.
c) să fie morală, adică în concordanţă cu bunele moravuri.
Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă
este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după
împrejurări, trebuia să o cunoască.
Secţiunea a III-a. EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-
CUMPĂRARE
3. 1. Generalităţi
Prin efectele unui contract se înţeleg obligaţiile pe care contractul le
creează în sarcina părţilor contractante.
Datorită caracterului său sinalagmatic, contractul de vânzare-cumpărare
dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente în sarcina ambelor părţi,
vânzătorul şi cumpărătorul.
9
Pentru a-şi produce efectele voite de părţi, contractul trebuie să conţină
clauze clare. Dacă părţile nu au prevăzut nimic sau voinţa lor este greu de
dedus, se pune problema interpretării clauzelor vânzării.
Potrivit regulilor generale prevăzute în art.1268 Noul Cod civil, clauzele
susceptibile de mai multe înţelesuri se interpretează în sensul ce se potriveşte
cel mai bine naturii şi obiectului contractului. Clauzele îndoielnice se
interpretează ţinând seama, între altele, de natura contractului, de împrejurările
în care a fost încheiat, de interpretarea dată anterior de părţi, de sensul atribuit
în general clauzelor şi expresiilor în domeniu şi de uzanţe. Clauzele se
interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar
putea produce nici unul.
De asemenea, contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părţile şi-
au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii folosiţi.
Conform art. 1269 Noul Cod civil, dacă, după aplicarea regulilor de
interpretare, contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în favoarea celui
care se obligă.
Spre deosebire de dreptul comun, interpretarea contractului de vânzare-
cumpărare se face după o regulă specială. Astfel, clauzele îndoielnice în
contractul de vânzare se interpretează în favoarea cumpărătorului, sub
rezerva regulilor aplicabile contractelor încheiate cu consumatorii şi
contractelor de adeziune (art.1671 Cod civil).
În concluzie, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la
propriile obligaţii, dar şi cele referitoare la obligaţiile vânzătorului se
interpretează în favoarea cumpărătorului, cu cele două excepţii menţionate.
3. 2. Obligaţiile vânzătorului
Noul Cod civil înscrie trei obligaţii principale ale vânzătorului:
1. să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;
2. să predea bunul;
3. să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.
Aceste obligaţii sunt de esenţa vânzării, adică principale, cum le defineşte
art. 1672 Cod civil, dar părţile pot stabili şi alte obligaţii sau să modifice
obligaţiile prevăzute în lege.
În vechea reglementare, art. 1313 prezenta doar două obligaţii principale
10
în sarcina vânzătorului – obligaţia de predare a bunului şi de garanţie pentru
evicţiune şi vicii.
3.2.1. Obligaţia de a transmite proprietatea bunului sau, după caz,
dreptul vândut
Potrivit art. 1673 din Codul civil, vânzătorul este obligat să transmită
cumpărătorului proprietatea bunului vândut. Odată cu proprietatea,
cumpărătorul dobândeşte toate drepturile şi acţiunile accesorii ce au aparţinut
vânzătorului. Prevederile legale sunt aplicabile şi atunci când prin vânzare se
transmite un alt drept decât cel de proprietate.
Această obligaţie a vânzătorului, neexistentă în vechiul Cod civil, a fost
consacrată expres de legiuitor din două motive: efectul constituitv de drepturi al
înscrierii în cartea funciară şi valabilitatea vânzării lucrului altuia.
Privitor la momentul transmiterii proprietăţii, cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul,
proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a
fost plătit încă.
În cazurile expres prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terţilor
decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate respective.
În materie imobiliară, strămutarea proprietăţii de la vânzător la
cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară, vânzătorul fiind obligat
să radieze din cartea funciară, pe cheltuiala lui, drepturile înscrise asupra
imobilului vândut, dacă acestea sunt stinse.
Transferul dreptului de proprietate se face instantaneu, adică nu se poate
concepe un eventual „transfer în rate” al dreptului de proprietate.
Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un
gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării
acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare orin prin orice alt mod
convenit sau impus de natura bunului.
11
În cazul vânzării bunului altuia, dacă din lege sau din voinţa părţilor nu
rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din
momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de
vânzare de către proprietar.
În cazul vânzării în rate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate
la data achitării ultimei rate din preţ, chiar dacă bunul a fost predat la
încheierea contractului.
3.2.2. Obligaţia de predare a bunului vândut
Noţiunea de predare. Prin predare se înţelege punerea efectivă a
bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este
necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei
(art. 1685 Noul Cod civil).
Prezintă o mare importanţă pentru că îl pune pe cumpărător în posesia
efectivă a bunului, îi dă posibilitatea să-şi exercite toate prerogativele pe care i
le conferă dreptul de proprietate, ca de exemplu, perceperea fructelor sau
începerea unei posesii.
În ce priveşte întinderea obligaţiei de predare, ea include, pe lângă
obligaţia predării bunului, predarea:
a) accesoriilor şi a tot ce este destinat folosinţei perpetue a bunului;
b) titlurilor şi a documentelor privitoare la proprietatea sau folosinţa
bunului;
c) fructele bunului vândut; dacă nu s-a convenit altfel, ele se cuvin
cumpărătorului din ziua dobândirii proprietăţii.
Prin accesorii se înţeleg elementele materiale unite cu lucrul, de exemplu,
cutia viorii, husa şi cricul autoturismului, etc. Titlurile şi documeentele sunt de
exemplu, titlul de proprietate, certificatul de înmatriculare a autoturismului şi
cartea de identitate, etc.
Modul de executare a obligaţiei de predare. Executarea obligaţiei de
predare presupune, de cele mai multe ori, efectuarea unor acte care să permită
şi să asigure intrarea efectivă a cumpărătorului în stăpânirea materială a
bunului.
Predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia la dispoziţia
cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului (art. 1687 Noul Cod civil).
12
Predarea bunului mobil se face prin:
- remiterea materială sau
- remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care
permite cumpărătorului preluarea în orice moment.
În ce priveşte locul predării, art. 1689 Noul Cod civil stabileşte că
„predarea trebuie să se facă la locul unde bunul se afla în momentul încheierii
contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părţilor ori, în lipsa acesteia,
din uzanţe”. În consecinţă, obligaţia de predare este portabilă.
Regula este valabilă dacă bunul este individualizat în momentul încheierii
contractului; în celelalte cazuri (vânzarea bunurilor de gen, vânzarea de bunuri
viitoare), obligaţia de predare este cherabilă, deci trebuie să se facă la domiciliul
vânzătorului (art.1494 alin.1 lit.c din Noul Cod civil).
Starea bunului vândut. Bunul trebuie predat în starea în care se afla în
momentul încheierii contractului.
Potrivit art. 1486 Noul Cod civil, în cazul bunurilor de gen, debitorul are
dreptul să aleagă bunurile ce vor fi predate. El nu este însă liberat decât prin
predarea unor bunuri de calitate cel puţin medie.
La preluare, cumpărătorul trebuie să verifice imediat starea bunului
potrivit uzanţelor. Dacă în urma verificării se constată existența unor vicii
aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără
întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația
de predare.
Potrivit art. 1691 Cod civil, în cazul în care cumpărătorul contestă
calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție,
președintele judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligației de
predare, la cererea oricăreia dintre părți, va desemna de îndată un expert în
vederea constatării. Prin aceeași hotărâre se poate dispune sechestrarea sau
depozitarea bunului. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar
ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala
proprietarului, în condițiile stabilite de instanță.
Din analiza acestor texte legale, rezultă că legiuitorul a instituit o
procedură specială a recepţiei lucrului în etapa predării-primirii acestuia,
procedură nereglementată în vechiul Cod civil.
13
În ce priveşte momentul predării bunului vândut, predarea acestuia
trebuie să se facă la termenul stipulat. În lipsa unui termen, cumpărătorul poate
cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Dacă însă, ca urmare a
unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării, predarea
bunului nu se poate face decât după trecerea unui termen, părțile sunt
prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea acelui termen
( art. 1693 Noul Cod civil).
Cu referire specială la imobile ( în special terenuri), noul Cod civil
consacră, în art.1741-1745, câteva reguli care reglementează relaţiile dintre
părţi dacă bunul predat nu este conform celor convenite.Astfel:
a) vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeţei (art.1741)
Atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței,
pentru un preț total, nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere
rezoluțiunea ori modificarea prețului pe motiv că suprafața este mai mică ori mai
mare decât au crezut.
b) vânzarea unei suprafețe dintr-un teren mai mare (art. 1.742)
Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită
suprafață dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este
determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după
măsurarea și delimitarea suprafeței vândute.
c) vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței (art. 1.743)
Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe
unitatea de măsură, suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract,
cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafața convenită. Atunci când
cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafață,
cumpărătorul poate obține fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie
rezoluțiunea contractului dacă, din cauza diferenței de suprafață, bunul nu mai
poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.
Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată,
iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită,
cumpărătorul va plăti suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține
rezoluțiunea contractului. Atunci când însă excedentul nu depășește a douăzecea
parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar
14
nici nu este dator să plătească prețul excedentului.
Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și aceea a
cumpărătorului pentru reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului
trebuie să fie intentate, sub sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an
de la încheierea contractului, afară de cazul în care părțile au fixat o dată pentru
măsurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea dată.
d) vânzarea a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia (art. 1.745)
În această situaţie, când prin același contract s-au vândut două fonduri cu
precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia
este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensația între valoarea
surplusului și valoarea lipsei, iar acțiunea, fie pentru suplimentul de preț, fie
pentru scăderea sa, nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la
art. 1.743 și 1.744.
Cheltuielile de predare a bunului vândut (cântărire, numărare,
măsurare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de ridicare a bunului de la locul
predării (încărcare, transport, descărcare) sunt în sarcina cumpărătorului, dacă
părţile contractului nu au convenit altfel (art. 1666 alin.2 Cod civil).
Obligaţia accesorie predării. În cazul în care lucrul vândut nu se predă
în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să îl conserve până
la predare, indiferent dacă a operat sau nu transferul dreptului de proprietate.
Această obligaţie se explică prin faptul că lucrul vândut trebuie predat în starea
în care se află în momentul perfectării contractului şi constituie prin urmare un
accesoriu al obligaţiei de predare.
Sancţiunea neexecutării obligaţiei de predare
15
Dacă obligația de plată a prețului este afectată de un termen și, după
vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate vânzătorului s-
au diminuat, vânzătorul poate suspenda executarea obligației de predare cât
timp cumpărătorul nu acordă garanții îndestulătoare că va plăti prețul la
termenul stabilit.
Dacă însă, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoștea
insolvabilitatea cumpărătorului, atunci acesta din urmă păstrează beneficiul
termenului, dacă starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat în mod substanțial.
În caz de neexecutare a obligaţiei de predare a bunului din culpa
vânzătorului, cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare, sau poate
cere fie executarea în natură a contractului, fie rezoluţiunea contractului de
vânzare-cumpărare cu daune interese.
16