cronograma do curso de documentaÇÃo imobiliÁria · contrato de compra e venda clÁusulas...
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DOCUMENTAÇÃO
IMOBILIÁRIA
CRONOGRAMA DO CURSO DE
DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA
LEGISLAÇÃO
CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA
E VENDA
CLÁUSULA PENAL E ARRAS
MATRÍCULA E O PRINCÍPIO DE QUE QUEM NÃO
REGISTRA NÃO É DONO
• REGISTRO
RESTRIÇÕES EXISTENTES NA MATRÍCULA
IMÓVEL COM USUFRUTO
IMÓVEL HIPOTECADO
IMÓVEL PENHORADO
REGISTRO DA LOCAÇÃO NA MATRÍCULA
CONTRATO DE GAVETA
ESCRITURA PÚBLICA X INSTRUMENTO PARTICULAR
PROCURAÇÕES
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
INSTRUMENTO DE CESSÃO DE DIREITOS
CONTRATO DE PERMUTA
DOCUMENTOS GERAIS DE IMÓVEIS
INCORPORADOS
IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO
IMÓVEL DE PROPRIETÁRIO MENOR DE IDADE
IMÓVEL DE PESSOA JURÍDICA
ALVARÁ JUDICIAL
CORRETOR DE IMÓVEIS A lei de nº 6.530/78, regulamenta a profissão dos
Corretores de imóveis, alterada pelo decreto de nº
81.871/78.
DESTAQUES:
Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em
todo o território nacional somente será permitido:
I - ao possuidor do título de Técnico em Transações
Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de
Imóveis da jurisdição
Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a
intermediação na compra, venda, permuta e locação de
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.
Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior
poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica,
devidamente inscrita no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis da Jurisdição.
Parágrafo único. O atendimento ao público interessado
na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja
transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica,
somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito
no Conselho Regional da jurisdição.
Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o
Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver
contrato escrito de mediação ou autorização escrita para
alienação do imóvel anunciado.
Art. 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis
tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar
o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo
o território nacional.
Art 9º O Conselho Federal será composto por 2 (dois)
representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho
Regional, eleitos dentre os seus membros.
Parágrafo único. O mandato dos membros a que se
refere este artigo será de 3 (três) anos.
DIFERENÇA ENTRE
MANDATO E MANDADO
Art 10 Compete ao Conselho Federal:
IX - Elaborar contrato padrão para os serviços de
corretagem de imóveis, de observância obrigatória
pelos inscritos.
Art 29 As pessoas jurídicas inscritas no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos
mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas
físicas nele inscritas.
Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere
este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor
um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
Art 34 O pagamento da anuidade ao Conselho Regional
constitui condição para o exercício da profissão de
Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica.
Art 38 Constitui infração disciplinar da parte do Corretor
de Imóveis:
I - transgredir normas de ética profissional;
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe
forem confiados;
III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou
facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não
inscritos ou impedidos;
IV - anunciar publicamente proposta de transação a
que não esteja autorizado através de documento
escrito;
V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade
profissional sem mencionar o número de inscrição;
VII - violar o sigilo profissional;
VIII - negar aos interessados prestação de contas ou
recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido
entregues a qualquer título;
X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato
que a lei defina como crime de contravenção;
XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;
XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas
ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de
terceiros;
Art 39 As sanções disciplinares consistem em:
I - advertência verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da
carteira profissional;
§ 5º As penas de advertência, censura e multa serão
comunicadas pelo Conselho Regional em ofício
reservado, não se fazendo constar dos assentamentos
do profissional punido, senão em caso de reincidência.
Art 41 As denúncias somente serão recebidas quando
assinadas, declinada a qualificação do denunciante e
acompanhada da indicação dos elementos
comprobatórios do alegado.
Art 42 A suspensão por falta de pagamento de
anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a
satisfação da dívida, podendo ser cancelada a
inscrição, de acordo com critérios a serem fixados
pelo Conselho Federal.
Art 44 O Conselho Federal será última e definitiva
instância nos assuntos relacionados com a profissão
e seu exercício.
SITE DO CRECI/BA
CONTRATO DE CORRETAGEM
OPÇÃO COM EXCLUSIVIDADE
Pela presente opção com exclusividade
eu............................................................(nome, nacionalidade,
estado civil, RG, CPF, endereço), doravante denominado
simplesmente COMITENTE, autorizo
............................................. (nome, nacionalidade, estado civil,
profissão, RG, CPF, endereço) ou a Imobiliária
................................... ...................................... (nome. CNPJ,
endereço, etc.), doravante denominado simplesmente
CORRETOR DE IMÓVEIS/IMOBILIÁRIA a promover a venda de
imóvel de minha propriedade situado em
............................................................ (descrever a situação
com todas as características, confrontações, medidas e número
do registro) nas seguintes condições:
1 – Pelo preço R$................................................á vista
(ou a prazo) na seguinte
forma................................................(descrever a forma de
pagamento).
2 – O prazo desta opção será
de...................dias, a contar de hoje, pelo que
vencerá em.............de.........................de ........
3 – Fica estipulado uma comissão de ........% do
valor total da venda, que será pago pelo
COMITENTE AO CORRETOR no momento da
realização do negócio.
4 – Considera-se realizado o negócio no
momento da lavratura da escritura pública ou
particular/ o sinal/ a permuta/ a entrega de
cheque como garantia/ nota promissória ou
outro documento como garantia do negócio.
5 – Ficará, ainda, o CORRETOR ou IMOBILIÁRIA
acima mencionado(a) com direito à comissão
combinada, nos seguintes casos:
a) se o imóvel for vendido por terceiros, na vigência
desta opção;
b) se, vendido, o vendedor vier a desistir do negócio;
c) se a venda for operada fora do prazo da opção por
comprador apresentado pelo CORRETOR ou
IMOBILIÁRIA;
d) se o comprador desistir do negócio, já realizado,
nos casos do item 4;
e) se a venda for efetuada por valor inferior ou
superior ao estipulado;
f) se o vendedor, por qualquer motivo, frustar o
negócio.
6 – Fica a cargo do corretor ou
imobiliária.............................,somente
o trabalho de intermediação, prestando
assistência até a realização do negócio
de intermediação, pelo que se obriga.
7 – Poderá o corretor ou
imobiliária............................................
usar dos meios de propaganda, bem
como utilizar os serviços de outros
corretores ou imobiliárias.
8 – Fica eleito do foro de ...................................................para dirimir qualquer dúvida referente a esta opção.
E por estarem de pleno acordo, assinam a presente opção em .........vias de igual teor, na presença de duas testemunhas:
Salvador,........de..........................de..........
................................................................
Corretor
.................................................
Vendedor .............................................
Esposa
CONTROLE DE VISITA A IMÓVEIS N.º __________
Declaro, na qualidade de possível comprador, ter
tomado conhecimento pela primeira vez, e ter tido
todos os esclarecimentos referente a preços e
condições de pagamento, do imóvel ___________,
através da imobiliária/corretor _______________,
Creci n.º __________, do Estado da Bahia, e que
todo e qualquer contato com os proprietários dos
imóveis abaixo descritos, será feito através da
Empresa/corretor acima.
Nome do Declarante: ___________________________________________
CPF: ________________Identidade: ____________________
End. Res.: ______________________________________
Telefones: ________________________
Assinatura do cliente:________________________________
Testemunhas: _________________________ _____________________
Salvador, ______ de _______________ de _______
____________________________________
Cliente
Corretor/nº Creci: _________________________________
Regimes de casamento
• Regime da separação total -> 2 blocos =
Bens do marido / Bens da mulher;
• Regime da comunhão parcial -> 3 blocos
= Bens do marido / Bens da mulher /
Bens do casal;
• Regime da comunhão total -> 1 bloco =
Bens do casal.
VEDAÇÕES - IMÓVEIS
Um empresário adquiriu um Imóvel na
constância do casamento no regime da
comunhão total de bens. O imóvel se
encontra em nome da empresa. Para
vendê-lo precisará da outorga da
esposa?
Art. 978 do CC: “ O empresário casado
pode, sem necessidade de outorga
conjugal, qualquer que seja o regime de
bens, alienar os imóveis que integrem o
patrimônio da empresa ou gravá-los de
ônus real.”
Uma pessoa casada no regime da comunhão parcial de bens quiser locar um imóvel adquirido na constância do casamento por prazo superior a 10 anos precisará da outorga do cônjuge?
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
O que ocorrerá se uma pessoa casada na
comunhão total de bens quiser vender um
imóvel e o cônjuge não concordar?
Se um não quiser dois não brigam?
Art. 1.648. Cabe ao juiz, suprir a
outorga, quando um dos cônjuges
a denegue sem motivo justo, ou
lhe seja impossível concedê-la.
EXISTE A POSSIBILIDADE DE
MESMO SEM TER
CONFECCIONADO O
CONTRATO DE CORRETAGEM,
JUDICIALMENTE O
CORRETOR CONSEGUIR O
PAGAMENTO DA COMISSÃO?
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
“Elucidando os autos a aproximação realizada, embora
a ausência de autorização escrita, todavia, com o
assentimento do vendedor que tolerou a colocação de
placa por parte da intermediadora, com quem o
interessado manteve o primeiro contato, realizando
proposta, recusando, continuando, adiante as
negociações diretamente com o titular, deve atender o
encargo da aproximação. Embargos infringentes
rejeitados. EMI 59721, rel. Paulo Augusto Monte.”
“Os contratos devem ser provados por quem alega sua
existência, e na dúvida interpreta-se contra a formação
do negócio jurídico” (RT 187/750).
QUEM DEVE PAGAR A
COMISSÃO DO CORRETOR DE
IMÓVEIS QUE VENDEU UM
IMÓVEL NA PLANTA?
is
- CLAUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO
OBRIGAÇÕES DO CORRETOR:
Art. 723 do CC “O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a prestar ao
cliente, espontaneamente , todas as informações sobre
o andamento do negócio. Paragrafo único – Sob a pena
de responder por perdas e danos, o corretor prestará
ao seu cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de
valores e de outros que possam influir nos resultados
da incumbência.”
Quando a comissão de corretagem será devida?
Art. 725 do CC: “A remuneração será devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este
não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Quando uma aproximação poderá ser considerada
proveitosa?
Superior Tribunal de Justiça: “É devida a comissão se,
após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio
não se perfaz por desistência do comprador que o
contrata. Resp. nº 19.840-RO, rel. Min. Sálvio de
Figueiredo Teixeira”.
Sendo comprovada a ociosidade ou inércia do corretor
a comissão será devida?
Art. 727 do CC “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeitos do trabalho do corretor”.
Se dois ou mais corretores participarem da mesma transação a comissão poderá ser rateiada?
CONTRATO DE COMPRA E
VENDA
Conceito – Art. 481 do CC: “ Pelo
contrato de compra e venda, um dos
contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a
pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PAGAMENTO A PRAZO
Clausula 1ª - (qualificação das partes)
Clausula 2ª - O presente contrato tem por finalidade a comercialização do imóvel descrito a seguir, de propriedade do VENDEDOR (endereço do Imóvel, número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis).
CLÁUSULA 3ª - Pelo presente instrumento
e na melhor forma de direito, o
VENDEDOR afirma que possui de forma
livre e desembaraçada de quaisquer ônus
real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, ou,
ainda, de restrições de qualquer natureza,
pelo preço e de conformidade com as
cláusulas ora estabelecidas.
CLÁUSULA 4ª - O preço certo e ajustado da
venda ora acertada é de R$, por conta do qual
o VENDEDOR confessa e declara haver
recebido do COMPRADOR o valor de R$, a
título de sinal de negócio e princípio de
pagamento, conforme recibo assinado pelo
VENDEDOR e que, na época do pagamento,
foi entregue aos COMPRADOR e de cujo
recebimento dão a mais ampla quitação.
Parágrafo único - O restante do preço, no
valor de R$ , será pago pelo COMPRADOR da
seguinte forma:
CLÁUSULA 5ª - A posse do imóvel objeto deste contrato é transmitida pelo VENDEDOR ao COMPRADOR neste ato, situação essa representada pela entrega das chaves do referido imóvel.
CLÁUSULA 6ª - O VENDEDOR obriga-se a outorgar ao COMPRADOR, ou em nome de quem por ele for indicado ou que ainda legalmente o represente, a competente Escritura Definitiva de Compra e Venda do imóvel descrito na Cláusula 2ª, totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza, no prazo máximo de dias, contados da data de assinatura deste contrato.
CLÁUSULA 7ª - A partir da data de assinatura do presente contrato, correrão por conta exclusiva do COMPRADOR todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel, ainda que lançados em nome do VENDEDOR ou de terceiros, assim como serão, desde já, de sua inteira responsabilidade as despesas com o registro deste contrato e da Escritura Definitiva no Cartório de Registro de Imóveis, emolumentos notariais e outros, inclusive o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ITBI.
CLÁUSULA 8ª - O COMPRADOR poderá
ceder ou transferir os direitos que lhe
decorre deste contrato, independentemente
de anuência do VENDEDOR, ficando
cedentes e cessionários solidários no
cumprimento das obrigações ora
ajustadas.
CLÁUSULA 9ª - Para todos os fins de
direito, os contratantes declaram aceitar o
presente contrato nos expressos termos
em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus
herdeiros e sucessores a bem fielmente
cumpri-lo.
CLÁUSULA 10ª - Fica o Registro de
Imóveis autorizado, mediante solicitação,
a promover o registro do presente
instrumento, na forma legal.
CLÁUSULA 12ª - As partes elegem o Foro da Comarca de para dirimir qualquer dúvida sobre este instrumento.
E por estarem assim justas e contratadas as partes assinam o presente contrato em vias de igual teor e forma, na presença de testemunhas.
Local, data e ano.
VENDEDOR CÔNJUGE
COMPRADOR CÔNJUGE
TESTESTEMUNHAS
Qual a diferença entre contrato
de compra e venda e promessa
de compra e venda?
CONTRATO DE PARCERIA Pelo presente, o Corretor de imóveis ________________CRECI__________ possuidor do contrato de exclusividades de venda para o imóvel (Endereço)____________________________________, de propriedade de (nome do proprietário do imóvel _____________________________ autoriza o Corretor de imóveis ___________________(nome do corretor ou empresa parceira), a promover a venda do imóvel, em parceria, pelo preço de R$ _______________ (valor p/ extenso ou as possibilidades de preços) a ser pago da seguinte forma: (especifique a forma de pagamento).
- O presente contrato vigorará pelo prazo de ___ (por extenso) dias ou meses, a contar de sua assinatura.
-Pelos serviços ora pactuados, o Corretor
dono da opção irá pagar uma participação
nas comissões da seguinte maneira:
O Corretor dono da opção receberá uma
comissão de _____% sobre o valor de
venda, percentual este referente a
___________________.
A comissão somente será devida caso o
corretor parceiro comprove os clientes
visitaram o imóvel sob sua presença ou
sob seus cuidados.
E que a proposta destes clientes venha a
ser aceita pelo Corretor dono do contrato
de exclusividade de vendas acima
descrito.
Se o corretor parceiro vier a trabalhar
com terceiros, os atos de mediação e de
divisão de comissão serão de sua inteira
responsabilidade.
- As partes elegem o foro da (município e
cidade) para dirimir questões decorrentes
do presente contrato, com renúncia
expressa de qualquer outro.
E, por estarem justas, cientes e de
acordo com as condições do presente
termo, assinam este instrumento em 02
(duas) vias para um só efeito.
(Cidade), ___ de ___________ de _____.
Parceiro¹:
Parceiro²:
Testemunha¹:
Testemunha²:
Cessão de direitos
Imóvel na planta (poupança)-> expedição do
habite-se -> financiamento (contrato de
gaveta) -> quitação (contrato de compra e
venda).
-Necessidade da construtora anuir –
cobrança taxa de transferência;
- Se a construtora não anuir irá configurar
contrato de gaveta – só produz efeitos entre
as partes.
Um imóvel poderá ser pago com
moeda estrangeira?
Art. 1º, da lei nº 10.192/2001: “As
estipulações de pagamento de obrigações
pecuniárias exequíveis no território nacional
deverão ser feitas em Real, pelo seu valor
nominal.
Parágrafo único. São vedadas, sob pena de
nulidade, quaisquer estipulações de:
I - pagamento expressas em, ou vinculadas a
ouro ou moeda estrangeira.
A quem cabe as despesas?
Se uma casa é destruída por um
incêndio no interregno entre a
celebração do contrato e do registro.
Quem deve arcar com o prejuízo?
DIFERENÇA ENTRE POSSE E PROPRIEDADE
De quem é o poder/dever de zelar?
É POSSÍVEL VENDA DE IMÓVEL PARA
DESCENDENTE?
Quais os pressupostos para isso?
• Valor real do bem;
• Aquiescência dos outros descendentes;
• Conveniência para o ascendente.
Art. 496 do CC: “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.”
PRAZO PRESCRICIONAL = 2 ANOS
Venda. Ascendente a descendente. Ato anulável
1- A venda de ascendente a descendente, sem anuência dos demais, segundo melhor doutrina, á anulável e depende da demonstração de prejuízo pela parte interessada.
2- Prescrição aquisitiva em favor dos compradores (descendentes) reconhecida pelas instâncias ordinárias, porque permaneceram na posse dos bens, de boa-fé e com justo título, por mais de quinze anos.
Embargos de divergência conhecidos e acolhidos para, reformando o acórdão embargado, restabelecer o julgamento do tribunal de origem. (Resp nº 661.858).
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
PARA COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL:
Relativa ao vendedor e seu Cônjuge:
Certidões negativas fornecidas pelos competentes Registros de Interdições e
Tutelas (deverão ser providenciadas no Município de residência do
vendedor e também no Município do imóvel apresentado);
Certidões negativas fornecidas pela
Justiça Federal, estadual e trabalhista; Alvará judicial nos casos de espólio
Quando o vendedor for pessoa
jurídica:
Certidão negativa de FGTS e INSS(original)
Certidão negativa de tributos;
Cópia legível e autenticada do contrato
social e sua última alteração;
Cópia legível autenticada do CNPJ.
Documentos relativos ao imóvel:
• Certidão de Ônus Reais
Emitida junto ao registro de Imóveis do qual o
imóvel pertence. Traz a situação real do imóvel e
todo o histórico anterior , garantindo que o
mesmo não possua nenhuma situação que
impeça a sua venda;
• Cópia legível do carnê do último exercício do
IPTU.
• Certidão Negativa de ônus da Prefeitura - IPTU
Esta certidão, é obtida na Secretaria Municipal
de Fazenda do Município do imóvel pretendido;
• Certidão Enfitêutica do Imóvel
A certidão enfitêutica é obtida na Secretaria
Municipal de Fazenda do Município do imóvel
pretendido.
Há casos em que o imóvel pretendido é foreiro
ao Município. A certidão enfitêutica diz se tal
situação ocorre e se é devido foro ao Município.
Este tipo de gravame exige o pagamento prévio
de laudêmio.
• Declaração de que o imóvel se
encontra livre e desimpedido
Se o imóvel estiver alugado, é
necessário apresentar carta do
locatário, renunciando ao exercício do
direito de preferência na aquisição do
imóvel objeto da operação imobiliária.
É necessário o reconhecimento de
firma, e fazer constar a data da
entrega das chaves do imóvel.
• Certificação da existência de vaga
de garagem
Certificar pela escritura ou outro
documento sobre a existência de
vaga de garagem relativa a
unidade, no caso de prédio
residencial o comercial.
• Declaração do Síndico ou da
Administradora de que não há dívidas com
o condomínio.
Nesta declaração, deverá constar se há ação
judicial proposta contra o vendedor do
imóvel pelo condomínio. Quando não
houver condomínio será necessária
declaração, com firma reconhecida do
administrador eleito pelos proprietários
para gerenciar a manutenção do local. Na
ausência de administrador, declaração com
firma reconhecida de três proprietários
informando a maneira utilizada para o
rateio das despesas comuns.
• Quais serviços são encontrados no NAJ
• Habilitação para casamento;
• 2ª via de certidão de nascimento, casamento e óbito;
• Abertura de firmas;
• Autenticação de documentos;
• Reconhecimento de firma por autenticidade;
• Escrituras;
• Substabelecimento;
• Procurações;
• Emissão de certidões cíveis e criminais;
• Emissão de certidões de execuções penais;
• Interdições comerciais;
• Protesto de Títulos com emissão de Certidão Positiva e Negativa.
• Endereço Av. J.J. Seabra, 111, Shopping Baixa dos Sapateiros, 2º Piso, Salvador – Bahia CEP: 40.026-900 Telefones: Tel: (71) 3421-6100 Fax: (71) 3421-6113 Horário de Funcionamento Segundas às sextas-feiras, das 8h30 às 17h
• IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS - ITBI
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis, pago pelo comprador, na compra de
imóveis regularizados;
O ITBI só deve ser pago após o resultado da análise
das certidões do Cartório.
O valor do ITBI corresponde a 3% do valor de
mercado do imóvel , do valor da transação ou do
valor venal, conforme o caso. O maior será adotado
como base de cálculo do imposto pela Secretaria
Municipal de Fazenda.
Esta guia deverá ser paga, antes da
marcação da escritura, sendo cópia legível para conferência do valor recolhido. Se o
valor arbitrado for muito superior ao valor da venda, o comprador poderá recorrer do mesmo, junto à Secretaria Municipal da
Fazenda.
• O ITBI será solicitada na Prefeitura local, onde está situado o imóvel objeto da
compra.
IMPOSTOS MUNICIPAIS: IPTU, ITIV (A alíquota aplicada é de 3%).
Lembre que como o ITIV é imposto municipal, a alíquota de Lauro de Freitas por exemplo pode ser diferente. Atentar para a localidade que você exerce sua profissão.
IMPOSTO ESTADUAL: ITCMD (no caso de doações será 2%).
Nas ações Causa mortis terá que ser feito um cálculo para apurar o valor a ser pago com base no grau de parentesco.
GRAU DE PARENTESCO Imóveis de R$
3.282,75 até R$
65.654,97
De R$
65.654,97
até R$
656.549,70
Acima de
R$
656.549,7
0
LINHA RETA, CÔNJUGES,
ENTRE IRMÃOS
4% 6% 8%
ENTRE TIOS E SOBRINHOS,
ENTRE AVÓS, NETOS E
ENTRE PRIMOS IRMÃOS
8% 8% 8%
ALÉM DO 5º GRAU E NÃO
PARENTES
8% 8% 8%
l
Que tipo de transações
sofrem a incidência do ITIV?
-A compra e venda;
-A dação em pagamento;
-A permuta;
-O uso, o usufruto e a enfiteuse;
-A cessão de direitos decorrentes de compromissos de
compra e venda;
-A cessão de direito do arrematante ou adjudicatário,
depois de assinado o auto de arrematação ou
adjudicação;
-A aquisição por usucapião;
-A incorporação de bens imóveis;
• Ficam isentas do imposto:
As transmissões, por sucessão, de prédio de residência a cônjuge e filhos do servidor público estadual, falecido, quando esta seja a única propriedade do espólio, desde que comprovem não possuírem, individualmente, em sua totalidade outro imóvel;
As transmissões hereditárias de prédio de residência que constitua o único bem do espólio, até o limite de R$ 79.420,00, desde que à sucessão concorram apenas o cônjuge ou filhos do "de cujus" e que fique comprovado não possuírem outro imóvel;
As transmissões, por sucessão, de propriedade ou domínio útil de bem imóvel, direitos reais sobre imóveis, direitos, títulos e créditos de valor inferior ao inicial constante da tabela de alíquotas (R$ 3.282,75);
As transmissões por doação de propriedade de bens imóveis entre empresas públicas estaduais, bem como as transmissões por doação, de propriedade dos referidos imóveis ou de suas parcelas para os primeiros adquirentes, pessoas físicas beneficiárias de programas estaduais de moradia para população de baixa renda.
A tabela de alíquotas foi
confeccionada com base no valor
venal do imóvel.
O que é o valor venal?
O VALOR QUE FOI GASTO NA
CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL
+
VALOR ESTIMADO DO
TERRENO
ESCRITURAS
O que é escritura?
Quais são os tipos de escrituras?
Em qual cartório deverá ser confeccionada a escritura de um
imóvel?
Da necessidade/desnecessidade de confeccionar escritura pública
Art. 108 do CC, não dispondo a lei em
contrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios
jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis
de valor superior a trinta salários
mínimos.
ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA:
Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário.
ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E
VENDA: Título definitivo que substitui a ESCRITURA
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA quando do pagamento do saldo total
financiado.
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA:
Título definitivo para venda à vista.
ESCRITURA DE PERMUTA:
Título definitivo quando se trata de troca
de imóveis , com ou sem pagamento de
diferença em moeda corrente.
ESCRITURA DE ADITAMENTO:
Complementar ou acrescentar atos que
tenham sido omitidos ou esquecidos. Esta
precisa que tanto o comprador como o
vendedor assine. Por ser complementar
precisa apresentar a escritura anterior.
Ex: metragem do imóvel;
ESCRITURA DECLARATÓRIA: Corrigir de
forma unilateral qualquer erro de
declaração. Ex: estado civil.
ESCRITURA DE DOAÇÃO SIMPLES:
Realizar doação sem qualquer
contrapartida;
ESCRITURA DE DOAÇÃO COM
USUFRUTO:
Doação simples, acrescida do encargo de
usufruto;
ESCRITURA DE COM CLAUSULAS
RESTRITIVAS:
Contem clausulas como por exemplo, a de
inalienabilidade, incomunicabilidade e
impenhorabilidade.
ESCRITURA PÚBLICA COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA:
Ex: Imóvel com saldo devedor. Devedor
mantem a posse direta, mas não a
propriedade;
ESCRITURA DE EMANCIPAÇÃO:
O individuo de menor se torna de
maior.
ARRAS OU SINAL
O que são arras?
Espécies:
Confirmatórias (iniciais) ou penitenciais (sanção civil).
Art. 418 do CC: “Se a parte que deu as arras não
executar o contrato, poderá a outra tê-lo por
desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem
recebeu as arras, poderá quem as deu haver o
contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o
equivalente, com atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e
honorários de advogado.”
Desta forma, se o arrependido for
aquele que efetuou o pagamento das
arras, ele as perderá em favor daquele
que as recebeu;
Se o arrependido for aquele que recebeu
as arras, ele as devolverá àquele que as
pagou, em dobro.
MODELO PARA PREVISÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS NO CONTRATO:
O valor do presente negócio jurídico é de R$..... (...), equivalente nesta data.../.../.... a ........., os quais serão pagos de acordo com as seguintes condições:
1- Neste ato será pago a título de arras a quantia de R$.....(...);
2- O saldo de R$ .... (...), será pago em ... (...) parcelas mensais e sucessivas de R$ ... (...), com vencimento da 1ª no dia ......e as demais em igual dia dos meses subsequentes.
MATRÍCULA
O que é a matrícula de um imóvel?
O que é preciso para realizar a matrícula?
- Descrição do imóvel;
- Localização do imóvel;
- Nome do proprietário.
Prazo de 30 dias para processamento =
PRENOTAÇÃO.
A matrícula é como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real estado do imóvel.
O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório ela é registrada na matrícula.
A averbação é o ato que anota todas as
alterações ou acréscimos referentes ao
imóvel ou às pessoas que constam do
registro ou da matrícula do imóvel. São
atos de averbação, por exemplo, o
Habite-se, que é expedido pela
Prefeitura Municipal, as mudanças de
nome, as modificações de estado civil
decorrentes de casamento ou divórcio e
outros atos.
TITULOS ADMITIDOS
PARA REGISTRO
TÍTULOS ADMITIDOS
PARA AVERBAÇÃO - HIPOTECAS;
- CONTRATOS DE LOCAÇÃO (Um
contrato de locação somente será admitido
para registro se contiver a cláusula de
vigência da locação no caso de alienação do
bem) ;
- PENHORAS, ARRESTOS E
SEQUESTRO;
- USUFRUTO, USO E HABITAÇÃO;
- COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA;
- INCORPORAÇÕES;
- LOTEAMENTOS URBANOS E RURAIS;
- COMPRA E VENDA;
- PERMUTA;
- DAÇÃO EM PAGAMENTO E DOAÇÃO.
- CONVENÇÕES ANTENUPICIAIS;
- CANCELAMENTO DE ÔNUS;
- EXTINÇÃO DE DIREITOS REAIS;
- MUDANÇA DE DENOMINAÇÃO DE
RUA;
- EDIFICAÇÃO, RECONSTRUÇÃO E
DEMOLIÇÃO;
- CONTRATO DE LOCAÇÃO (O contrato
de locação será averbado em duas hipóteses:
Para que o inquilino tenha direito de
preferência de compra; para averbar a
existência de fiança)
Artigo 33 da Lei 8.245/91: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no Cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único - A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.”.
Restrições existentes na matrícula
IMÓVEL COM USUFRUTO:
Os direitos do usufrutuário:
• Direito de posse, ele irá exercer a posse sem a
possibilidade de adquirir o imóvel através de usucapião;
• Direito de uso, pode usar como se fosse proprietário.
Desta forma, pode o usufrutuário locar o imóvel e ficar
recebendo a renda deste, tornando-se um possuidor
indireto.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE
USUFRUTO E LOCAÇÃO?
Um locatário somente poderá sublocar
um imóvel alugado se no contrato tiver
clausula autorizando a sublocação,
entretanto no usufruto essa
“sublocação” é possível.
O usufruto poderá ser extinto, nos
seguintes casos:
• Renuncia ou morte do usufrutuário;
• Cancelamento no registro;
• Término do tempo de duração;
• Abandono da coisa pelo usufrutuário
pode gerar a extinção do usufruto se o
nu-proprietário propor ação
solicitando a sua extinção.
HIPOTECA
A hipoteca poderá ser extinta:
• Com a satisfação da dívida;
• Perecimento da coisa;
• Renúncia do credor;
• Arrematação.
CONTRATO DE GAVETA
- O QUE É?
- PROBLEMAS QUE PODEM SURGIR:
A morte do proprietário original - seguro;
A má fé de quem vendeu – outras vendas.
Mudança para lugar incerto do proprietário –
impossibilidade de assinar o contrato;
Penhora do bem em razão de processo judicial.
É permitido transferir a
titularidade de imóvel
adquirido através do SFH?
Art. 1º O mutuário do
Sistema Financeiro da
Habitação (SFH) pode
transferir a terceiros os
direitos e obrigações
decorrentes do respectivo
contrato, observado o
disposto nesta lei.
Parágrafo único. A formalização
de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão
relativas a imóvel financiado
através do SFH dar-se-á em ato
concomitante à transferência do
financiamento respectivo, com a
interveniência obrigatória da
instituição financiadora.
ESCRITURA PÚBLICA X INSTRUMENTO
PARTICULAR
• Tabelião de notas;
• Princípios – FÉ – PÚBLICA E AUTENTICIDADE;
• Como deverão ser confeccionadas as escrituras públicas:
- Data e local de sua realização: “SAIBAM, quantos esta escritura pública, que aos 20 (vinte) dias do mês de setembro do ano de 2011 (dois mil e onze) neste serviço notarial, compareceram partes entre si justas e contratadas a saber:”
- Reconhecimento da identidade e capacidade das partes;
- Qualificação (nome, nacionalidade, estado civil, domicilio, regime de bens, etc.);
- Recolhimento dos tributos necessários;
- Declaração de ter sido lida em voz alta pelo tabelião ou simplesmente ter sido lida pelas partes;
- Assinatura das partes e do tabelião ou do seu substituto legal.
Obs¹: Não será necessário a presença de testemunhas na lavratura de escritura pública – exceção;
Obs²: No contrato particular de promessa de compra e venda a presença de duas testemunhas será obrigatória.
Atos retratados em escritura pública:
- Contrato de compra e venda de imóvel;
- Doação de bens;
- Procurações;
- Testamentos;
- Hipotecas;
- Quitações;
- Separações e divórcios consensuais;
- Reconhecimento de filhos;
- Emancipações;
- Inventário e partilhas.
INSTRUMENTOS PARTICULARES COM FORÇA DE
ESCRITURA PÚBLICA:
SFI – Sistema financeiro Imobiliário - CAIXA
Lei 9.636, de 15 de maio de 1998. i. O art. 34,
parágrafo primeiro, estabelece que “os contratos
celebrados pela Caixa Econômica Federal, mediante
instrumento particular, terão força de escritura
pública”.
SFH – Sistema Financeiro de Habitação. Lei 5.049,
de 1966, previu o instrumento particular com força
de escritura pública.
PROCURAÇÕES (Mandato)
- O que é?
- Por instrumento particular ou por instrumento público?
- Denominações – Mandante e mandatário;
Mandante –> outorga -> Mandatário
-Quem pode ser o mandante?
-Quais os poderes conferidos com a procuração?
Art. 661 do CC: “O mandato em termos gerais só confere
poderes para administrar. Parágrafo 1º Para alienar,
hipotecar, transigir ou praticar outros quaisquer atos que
exorbitem a administração ordinária, depende a procuração de
poderes especiais e expressos.”
-O mandato poderá ser gratuito ou oneroso;
-O mandatário poderá indenizar o mandante em razão de
prejuízos causados por culpa sua ou daquele a quem
substabelecer. Art. 667 do CC: “Parágrafo 2º Havendo
poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário
os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com
culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele;
Parágrafo 3º Se a proibição de substabelecer constar na
procuração, os atos praticados pelo substabelecido não
obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que
retroagirá à data do ato.”
MODELO DE PROCURAÇÃO COM PODERES
ESPECIAIS:
“O outorgante acima qualificado, por meio deste
instrumento público de procuração, nomeia e constitui
seu bastante procurador o outorgado acima qualificado,
para proceder todos os atos necessários à defesa dos
seus direitos e interesses, podendo ainda hipotecar,
transigir ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem
da administração ordinária, receber e dar quitação,
substabelecer, o presente mandato, para o fiel
cumprimento da finalidade deste mandato abaixo
delimitada.”
TRABALHO:
“O outorgante acima qualificado, por meio
deste instrumento de procuração, nomeia e
constitui seu bastante procurador o
outorgado acima qualificado, para proceder
os seguintes
atos..............................................., para o
fiel cumprimento da finalidade deste
mandato acima delimitado.”
SUBSTABELECIMENTO
-O que é?
PRESTAÇÃO DE CONTAS
EXTINÇÃO DO MANDATO:
- Revogação ou renúncia;
-Morte ou interdição de uma das partes;
-Mudança de estado que inabilite o mandante a
conferir poderes , ou o mandatário para os exercer. Ex:
Casamento;
- Pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
CLAUSULA DE IRREVOGABILIDADE.
Art. 683 do CC: “Quando o mandato contiver cláusula de
irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas
e danos.”
Modelo:
“O presente mandato se encontra amparado pelo artigo
683 do CC, devendo o mandante arcar com perdas e
danos caso realize a revogação deste...”
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA CONFECCIONAR UMA
PROCURAÇÃO PÚBLICA
(outorgante)
Pessoa física:
RG, Carteira de Identidade Profissional ou Passaporte;
CPF;
Certidão de casamento, caso a pessoa já tenha casado,
mesmo que já esteja separada ou divorciada;
Pessoa Jurídica:
Contrato ou Estatuto Social da empresa com as alterações
promovidas ou sua consolidação na junta comercial;
Itens 1 e 2 de pessoa física para os sócios ou representantes
legais;
Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada até 30
dias.
ANTÔNIO DOS SANTOS, brasileiro, casado, médico, CPF nº
002.543.789-34, cédula de identidade nº M-000000 expedida
por SSP/MG, e sua mulher MARISA DOS SANTOS,
brasileira, casada, médica, portadora do CPF nº 00000000,
cédula de identidade de nº M-0000000 expedida por
SSP/MG, residentes e domiciliados à SQS 10, bloco x, apto.
900, Brasília/DF, CEP 00000 , a seguir denominados
simplesmente PROMITENTE VENDEDORES, e de outro lado
JONAS DOS REIS, brasileiro, casado, escritor, CPF nº
000000000, cédula de identidade nº M-0000000 expedida
por SSP/MG, e sua mulher ROSA DOS REIS, brasileira,
casada, pedagoga, portadora do CPF nº 00000000, cédula de
identidade de nº M-00000000 expedida por SSP/MG,
residentes e domiciliados à SQS 801, bloco A, apto. 500,
Brasília/DF, CEP 000000, a seguir denominados
simplesmente PROMITENTES COMPRADORES, mediante
cláusulas reciprocamente estipuladas, aceitas e a seguir
articuladas:
OBSERVAÇÕES:
O promitente vendedor deverá ser o primeiro a ser
qualificado;
Na hipótese de serem casados, dependem, o promissário
vendedor e/ou o promissário comprador, da autorização
do(s) cônjuge(s) para a realização do contrato, a menos
que a união tenha se dado sob o regime de separação
absoluta de bens;
Devem ser preenchidos todos os campos citados
abaixo, obedecendo-se a mesma seqüência:
PROMISSÁRIO VENDEDOR E PROMISSÁRIO COMPRADOR:
01 - nome civil por extenso do(a) VENDEDOR(A)
02 - nacionalidade
03 - estado civil
04 - profissão
05 - CPF
06 - documento de identidade, número e órgão expedidor.
07 - se casado(a), nome civil do cônjuge
08 - nacionalidade
09 - estado civil
10 - profissão
11 - CPF
12- documento de identidade, número e órgão expedidor
13- endereço residencial (nº, complemento, bairro, CEP,
Cidade e Estado)
Cláusula primeira:
É objeto da presente Promessa de Compra e Venda o
imóvel constituído pelo apartamento 000, do bloco D,
da S.Q.S. 300, matrícula de nº 000000, constante do
Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de
Brasília/DF, livre e desembaraçado de quaisquer
ônus ou gravame.
Deverá explicar detalhadamente todas as
características do imóvel.
Cláusula Segunda:
Pela compra e venda prometida, os PROMITENTES
COMPRADORES pagarão aos PROMITENTES
VENDEDORES a importância total de R$100.000,00 (cem
mil reais) da seguinte forma e condições:
1. R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em moeda corrente,
pagos neste ato valendo o presente contrato como recibo.
2. R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que deverão ser pagos
até o dia 30 (trinta) do mês de outubro de 2020. Este valor
será fixo e não estará sujeito a juros compensatórios.
3. R$ 30.000,00 (trinta), que deverão ser pagos, em 03
(três) prestações mensais, sucessivas, vencendo a primeira
no dia 30 (trinta) de novembro de 2020, acrescidos de
juros de 1%, ao mês, e correção monetária pelo índice de
0,5% da TR (taxa referencial), sendo facultado aos
COMPRADORES proceder amortizações dentro deste
prazo.
Determinação do valor que deve ser pago pelo objeto
do contrato e a forma de pagamento, se à vista ou a
prazo, e neste caso, a quantidade de parcelas,
especificando a data do pagamento.
Cláusula Terceira:
A presente promessa de compra e venda é pactuada
com expressa renúncia de arrependimento, obrigando
as partes, seus herdeiros e sucessores, e responderão
os PROMITENTES VENDEDORES pela evicção de
direitos.
Cláusula especial, na qual o(s) promitentes
compradores(s) se despoja(m) de seu direito de
arrependimento, ou seja, de desistir da possibilidade
de concluir o contrato a que havia(m) se obrigado.
Também determina ao(s) promitentes vendedor(es) a
responsabilidade pela evicção, ou seja, a perda que
este(s) possa(m) vir a sofrer pelo fato de ser(em)
desapossado(s) do bem que se encontrava em sua
posse mas que a um terceiro pertencia.
Cláusula Quarta:
Os PROMITENTES COMPRADORES ficam
autorizados a ocupar o imóvel a partir desta data,
mas somente serão imitidos na posse definitiva do
imóvel a partir da data do pagamento integral da
Compra e Venda, oportunidade em que os
PROMITENTES VENDEDORES outorgarão a
competente escritura e darão quitação total pela
compra e venda ora pactuada.
Determina o momento em que o(s) comprador(es)
pode(m) ocupar o imóvel, elucidando que só
adquire(m) a sua propriedade após a quitação
integral da compra e a consequente outorga da
escritura pelos vendedores.
Cláusula Quinta
Serão suportadas pelos PROMITENTES
COMPRADORES, a partir desta data, as despesas de
condomínio, luz, impostos, seguros etc.,
relativamente ao imóvel objeto desta Promessa de
Compra e Venda, bem como as despesas futuras com
a escritura e registro.
Cláusula destinada a estabelecer as
responsabilidades assumidas pelo(s) comprador(es)
quando firmam o contrato.
Cláusula Sexta
O atraso nos pagamentos da parcelas restantes
implicará na multa moratória de 10% (dez por cento),
mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês
incidentes sobre o débito devidamente corrigido.
Trata-se da estipulação de multa e juros de mora
impostos ao comprador na hipótese de inadimplência
(descumprimento do contrato ou de qualquer de suas
condições).
Cláusula Sétima:
Na hipótese do imóvel não ser integralmente quitado
dentro do prazo previsto, e depois de considerada
uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderão os
PROMITENTES VENDEDORES dar por rescindido o
presente contrato, proceder a venda do imóvel a
terceiros e, depois de deduzir o valor da multa e
consectários da rescisão, restituir o saldo que houver
para os PROMITENTES COMPRADORES.
Cláusula que estabelece a possibilidade do contrato
se desfazer pela não quitação integral do preço
avençado no prazo previsto, e as condições a que o
comprador se sujeita na ocorrência desta hipótese.
Cláusula Oitava:
O não cumprimento de quaisquer das cláusulas
pactuadas que ensejar o desfazimento do presente
negócio implica na multa igual a 20% (vinte por
cento) sobre o valor total da transação, a ser pago
pela parte infratora à parte inocente, devidamente
corrigidos a partir da assinatura deste instrumento,
sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em
procedimento próprio.
Cláusula que estabelece a forma de apuração de
débito e crédito dos contratantes na hipótese de
rescisão do negócio.
Cláusula Nona
As benfeitorias eventualmente realizadas pelos
PROMITENTES COMPRADORES até a efetiva
quitação do imóvel serão incorporadas ao imóvel, não
gerando qualquer direito de indenização ou retenção
na hipótese de rescisão do presente contrato.
Os melhoramentos promovidos no imóvel, ainda que
com a intenção de conservá-lo ou melhorá-lo, não
poderão ser reclamados pelo comprador se sobrevier
a rescisão do contrato.
Cláusula Décima
Para dirimir eventuais dúvidas sobre a interpretação das
cláusulas pactuadas, nomeiam os contratantes o foro da
comarca de XXXXXX.
Trata-se de cláusula em que se determina o foro em que
deverão ser propostas as ações destinadas a dar solução
às eventuais controvérsias do contrato.
E por estarem justos e contratados, mandaram lavrar o
presente contrato em duas vias de igual teor e forma, que
assinam na presença de duas testemunhas, para que
produza seus jurídicos e legais efeitos.
É o desfecho do contrato, a conclusão que ratifica a
vontade das partes em contrair as obrigações
estabelecidas, define o número de vias do contrato e
estabelece a exigência das testemunhas para que o
instrumento se perfaça.
XXXXXXXXXXXXX ____ de______________ de _______ .
(Local, data e ano).
PROMITENTES VENDEDORES:
PROMITENTES COMPRADORES:
TESTEMUNHAS:
(Nome, RG e assinatura das Testemunhas)
MODELO DE CONTRATO DE PERMUTA
PERMUTANTE (A): (Nome do Permutante (A)),
(Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de
Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na
Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no
Estado (xxx);
PERMUTANTE (B): (Nome do Permutante (B)),
(Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de
Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na
Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no
Estado (xxx).
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e
acertado o presente Contrato de Permuta de Bens
Imóveis(1), que se regerá pelas cláusulas seguintes e
pelas condições descritas no presente.
Cláusula 1ª. O presente contrato tem como OBJETO, o bem
imóvel (xxx) (Descrevê-lo), pertencente ao PERMUTANTE (A),
situado na Cidade de (xxx), no Estado (xxx), cujo valor atinge
a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso), livre de qualquer ônus
ou litígio; e o bem imóvel (xxx) (Descrevê-lo), de propriedade
do PERMUTANTE (B), situado na Cidade de (xxx), no Estado
(xxx), cujo valor atinge a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso),
livre de qualquer ônus ou impedimento(2).
Cláusula 2ª. O PERMUTANTE (A) transfere ao
PERMUTANTE (B), a partir da assinatura deste contrato, a
posse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula
anterior, passando o último a se responsabilizar pelos
tributos que atinjam o bem.
Cláusula 3ª. O PERMUTANTE (B) transfere ao
PERMUTANTE (A), a partir da assinatura deste instrumento,
a posse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula
1ª, passando o último a se responsabilizar pelos tributos que
atinjam o bem.
Cláusula 4ª. As partes respondem por quaisquer vícios
contidos nos bens que porventura possam existir,
entregando-os desta forma, com todas as garantias.
Cláusula 5ª. Caso qualquer dos imóveis, objeto do
presente contrato, esteja ocupado, o PERMUTANTE
deverá desocupá-lo imediatamente após a assinatura do
presente, devendo também responder pela evicção do
mesmo.
Cláusula 7ª. A parte que infringir qualquer das
cláusulas do presente contrato deverá se responsabilizar
pela multa de R$ (xxx) (Valor Expresso).
Cláusula 8ª. O presente contrato passa a vigorar
entre as partes a partir da assinatura do mesmo.
Cláusula 9ª. Além da legislação pertinente à
permuta, aplicam-se, complementarmente, as
normas relativas à compra e venda, sendo o presente
instrumento irretratável e irrevogável.
Cláusula 10. Os herdeiros ou sucessores das partes
contratantes se obrigam desde já ao inteiro teor deste
contrato.
Cláusula 11. Para dirimir quaisquer controvérsias
oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da
comarca de (xxx);
Por estarem assim justos e contratados, firmam o
presente instrumento, em duas vias de igual teor,
juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Permutante (A))
(Nome e assinatura do Permutante (B))
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
DOCUMENTOS GERAIS DE IMÓVEIS INCORPORADOS
O que é incorporação?
O que é habite-se?
Qual a diferença entre construtor e incorporador?
Permuta por área construída (contrato de compra e
venda?).
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A INCORPORAÇÃO:
Art. 32 da lei nº 4.591/64
1. Requerimento do proprietário, dirigido ao Oficial de Registro
de Imóveis da Comarca da situação do Imóvel, com firma
reconhecida, solicitando o registro da INCORPORAÇÃO
constando o número da matrícula ou transcrição onde será
feito o registro solicitado (art. 222 da Lei nº.
6.015/73).
Se o proprietário for pessoa jurídica, o requerimento deverá
ser assinado pelo(s) representante(s) legal(ais), devendo ser
juntado o Contrato ou Estatuto Social e todas as eventuais
alterações, devidamente registrados
no Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na Junta
Comercial competente, provando a regularidade de situação e
representação da empresa. Tratando-se de empresa constituída
por outras pessoas jurídicas, tais certidões deverão referir-se aos
representantes legais destas últimas.
Anexar declaração, sob pena da lei, que a alteração contratual
sob nº...., é a última efetivada.
Se o Requerente, pessoa física ou jurídica, for representado por
procuração, deverá, ser juntado o competente instrumento de
mandato, com poderes especiais.
Em se tratando de instrumento particular, verificar se aquele
que outorgou tem poderes bastantes para tanto, mediante
análise
na documentação social da empresa, bem como se as firmas dos
signatários estão devidamente reconhecidas, estando
dispensada estas verificações nos instrumentos públicos.
Em se tratando de pessoa jurídica, deverão, ainda ser
apresentadas:
CND do INSS (Certidão Negativa de Débitos para com o
Instituto Nacional do Seguro Social)
CND relativas a Tributos Federais e à Dívida Ativa da
União, expedida pelo Ministério da Fazenda.
2. Título de propriedade de terreno, ou de promessa,
irrevogável e irretratável, de compra e venda ou cessão
de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não haja estipulações
impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção,
devidamente registrada.
3. Certidões negativas (relativamente ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador, inclusive de
seus cônjuges) de:
Impostos Municipais – relativas ao imóvel urbano
Protesto de Títulos – pelo período de 05 (cinco) anos.
Ações Cíveis – pelo período de 10 (dez) anos, processos
em andamentos.
Ações Criminais – pelo período de 10 (dez) anos.
Deverão também referir- se aos representantes legais
da incorporadora.
Ônus Reais (certidão da matrícula ou transcrição do
imóvel).
Todas as certidões deverão ser extraídas na Comarca da
situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde
domiciliadas as pessoas representantes legais da
empresa;
Sempre que das certidões do distribuidor constar ações
cíveis e criminais, devem ser exigidas certidões
complementares, esclarecedoras de seu desfecho ou
estado atual.
Mesmo tendo sido aceitos os esclarecimentos, far-se-á,
junto à matrícula a publicação do ônus.
Tal certidão será desnecessária, quando se tratar de
ação que, pela sua natureza, desde logo aferida da
certidão do distribuidor, não tenha qualquer
repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com
o imóvel objeto da
incorporarão.
Todas as certidões, para fins do registro pretendido,
tem prazo de validade de 6 (seis) meses, à exceção
daquelas em que o prazo constam nas referidas
certidões.
4. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos vinte (20) anos, acompanhado
de certidão dos respectivos registros.
5. Projeto de Construção devidamente aprovado pelas
autoridades competentes.
6.Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além
da global, a das partes comuns e indicando, para cada
tipo de unidade, a respectiva metragem de área
construída .
7.Certidão Negativa de Débito para com a Previdência
Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for
responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições.
8. Memorial descritivo das especificações da obra
projetada, segundo o modelo da Associação Brasileira de
Normas Técnicas – ABNT.
9. Avaliação do custo global da obra, atualizada à data
do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de
construção de cada unidade, devidamente autenticada
pelo profissional responsável pela obra.
10. Discriminação das frações ideais de terreno com as
unidades autônomas que a elas corresponderão.
11. Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a
edificação.
12. Declaração em que se defina a parcela do preço.
13. Certidão do instrumento público de mandato, quando
não for proprietário o incorporador.
14. Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo
de carência.
15. Atestado de idoneidade financeira, fornecido por
estabelecimento de crédito que opere no País há mais de 5
(cinco) anos.
16. Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre
o número de veículos que a garagem comporta e os locais
destinados à guarda dos mesmos.
17. Apresentar Contrato-Padrão.
18. Certidão da inscrição no CREA (Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura) ou no
Sindicato dos Corretores de Imóveis (CRECI), quando
o incorporador for corretor ou construtor.
19. Anuência do cônjuge, se a incorporação se fizer
em terreno de sua propriedade ou de que seja
compromissário comprador, seja qual for o regime de
bens do casal.
Obs: Todos os documentos deverão ser datados,
assinados e com firma reconhecida, apresentados em
02 (duas) vias. Todas as cópias deverão ser
autenticadas. As plantas deverão vir sempre no
ORIGINAL.
O registro da incorporação será válido pelo prazo de
180 (cento e oitenta) dias.
O oficial tem o prazo de 15 (quinze) dias para
apresentar, por escrito, todas as exigências.
Satisfeitas estas, deverá o Oficial efetuar o registro
dentro de uma quinzena .
O exame do requerimento e cálculo dos
emolumentos, bem como a pré-notação desejada, só
serão procedidas mediante os atendimentos dos itens
elencados.
O QUE É ALVARÁ JUDICIAL?
VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO
Através de alvará ou através de Cessão de direitos
hereditários.
VENDA DE IMÓVEL DO PROPRIETÁRIO MENOR
DE IDADE
Através de alvará judicial.