coûts de construction ht/m²hab la densité au pluriel … · zone a : zone de demande de...
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Coûts de construction selon le type d'immeuble
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5 00
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Coûts de construction HT/m²hab
Fourchettes de coûtsre levés pour laconstruction seule ycompris honorairestechniques.
0,00
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800,00
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1200,00
1400,00
1600,00
0,10 0,25 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,75 2,00
Densité optimale
Prix
du
terr
ain
brut
/m2
La densité au pluriel
J-C CastelSeptembre 2011
https://sites.google.com/site/jccastel69/
Coût de construction comparé par logement selon le type d’opération*
*Pour des logements de même surface
Source J-C CastelCERTU 2005
Coûts de construction selon le type d'immeuble
0
500
1000
1500
2000
2500
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Coûts de construction HT /m ²ha b
Fourche tte s de coûtsre le vé s pour laconstruction se u le ycom pris honora ire ste chn ique s.
1. Maison de plain-pied + garage.
2. Maison R+1, jumelée + garage.
3.Collectif R+2 à R+4 sans mitoyenneté, sans sous-sol, garages extérieurs.
4. Collectif R+3 à R+4 sans mitoyenneté, stationnement en sous-sol.
5. Collectif R+4 à R+8, murs mitoyens, deux niveaux de sous-sol.
6.Collectif parisien, R+4 à R+7, murs mitoyens, plus de deux niveaux de sous-sol. Données ADEF. Mise à jour 2009 A Bouteille, Fiderim
Evolution du coût de construction
selon les densités*
*Coûs de construction seuls, y compris honoraires techniques
Evolution du coût de construction moyen (par m2)
selon les densités
Régression linéaire
Source A BouteilleFIDERIM, 2008
Impact de la charge foncière au m2 selon les densités
Fonction hyperbolique: Cf = F/d
Source A BouteilleFIDERIM, 2008
Densité optimale
Prix de revient d’un logement selon la densité*
Source A BouteilleFIDERIM, 2008
*Pour une charge foncière donnée
100 000 €
105 000 €
110 000 €
115 000 €
120 000 €
125 000 €
130 000 €
135 000 €
140 000 €
145 000 €
150 000 €
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Lotiss sans travaux avec CMI moyen Lotiss avec travaux avec CMI moyen
Logement intermédiaire Petit Collectif
Source JC Castel CERTU, 2010
Exemple avec foncier brut à 30 eur/m2,logements de 96m2, surface et prix standards
Nombre de logements dans la parcelle
Prix de revient par logement
Indiv.diffus
Lotisse--ment
Maison enbande
Coll.R+2Sans ss.
Collavec1niv ss.
Coll avec2 niv ss.
Exemple avec foncier brut à 100 eur/m2
Résultat du testCourbe théorique
Source JC Castel CERTU, 2011
0 €
100 000 €
200 000 €
300 000 €
400 000 €
500 000 €
600 000 €
700 000 €
0,06 0,10 0,13 0,19 0,26 0,32 0,39 0,45 0,58 0,71 0,84 0,97 1,13 1,29 1,45 1,61 1,78
COS
Prix
de
revi
ent c
onst
ruc
amen
agt f
onci
er in
clus
0 eur/m2 20 eur/m2 50 eur/m2 100 eur/m2 500 eur/m2750 eur/m2 1250 eur/m2
Individdiffus
Lotis--sement
Mais enbande
Coll avec
1 s-sol
Collavec
2 s-sol
Modeconstructif
Prix du m2 de terrain brutSource JC Castel
CERTU, 2011
Coll R+2sans s-s
Optimum constructeur
Courbes d’isoprix foncier
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
0,10 0,25 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,75 2,00
Densité optimale
Prix
du
terr
ain
brut
/m2
Source JC Castel CERTU, 2011
Le prix foncier est une fonction parabolique du prix immobilier et de la densitéF = f (d2)
Source L JardinierCERTU, 2011.
Prix de revient d’un logement de 90m2 selon la densité et le coût foncier
Pr = 113xT/COS + 90 ( 1589 x COS + 494)C’est une fonction à deux variables (une surface)
COS optimum permettant d’offrir le prix foncier maximum
Source L JardinierCERTU, 2011.
Courbes d’isoprix immobilier
Zone de surdensification forcée par rapport au marché
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Lotiss sans travaux (hors maison) Lotiss avec travaux (hors maison)
Logement intermédiaire Petit Collectif
Taux de marge nette selon le type d’opération en fonction de la densité Cas d’une commune rurale à habitat diffus
Source J-C CastelCERTU 2010
Foncier brut à 20 eur/m2Logements 96m2 surface et prix
standard moyen pour les maisons individuelles (données UMF)
Même surface de référence pour les logements en groupé ou collectif
Nombre de logements
Impact de la TVA à 5,5% sur la faisabilité des opérations
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Logement intermédiaire 19,60% Logement intermédiaire 5,50%
Collectif 19,60% Collectif 5,50%Source J-C CastelCERTU 2010
Foncier brut à 20 eur/m2Logements 96m2 surface et prix
standard moyen pour les maisons individuelles (données UMF)
Même surface de référence pour les logements en groupé ou collectif
THEO RIE ET PRATIQ UES DE L’AMENA GEMENT URBA IN JC CASTEL / IUL MASTERE 1
Zone A : Zone de demande de construction non satisfaite que les urbanistes essayent de repousser vers la zone B. Zone B : Zone de dépression dans laquelle les urbanistes voudraient augmenter la densité. Zone C : Zone de pression du marché bloquée par la réglementation. e : Zone d’équilibre entre le marché et le règlement
Densité de marché et densité autorisée
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22Distance au centre (km)
COS
cos marché cos règlement
A
B C
e