corp 1 tip d+p+2e+m și teren aferent -...

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33 Bucureşti: Str. Dr. Ernest Juvara, Nr. 3-5, et. 4, 060104, Tel/Fax: 021.312.27.86

[email protected]; www.darian.ro

RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară comercială

Corp 1 tip D+P+2E+M și

teren aferent

Brașov, Strada Avram Iancu, nr.

52, Județ Brașov

Proprietatea S.C. CONDMAG

S.A. în insolvență

Client: S.C. CONDMAG S.A. în

insolvență

Destinatar: S.C. CONDMAG S.A.

în insolvență

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport, fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al Societății

Comerciale DARIAN DRS S.A., al S.C. CONDMAG S.A. în insolvență și al S.C. CONDMAG S.A. în insolvență.

─ aprilie 2017 ─

Nr. 393 / 25.04.2017

Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent

pag. 2 Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a

bunurilor - 2016 și este proprietatea SC DARIAN DRS SA. Reproducerea este interzisă!

Cuprins 1. Termenii de referință ............................................................................................................... 5

1.1. Evaluatorul ........................................................................................................................ 5

1.2. Clientul, utilizatorii desemnați și scopul evaluării ............................................................... 6

1.3. Identificarea activului supus evaluării ................................................................................ 6

1.4. Tipul valorii și data evaluării ............................................................................................... 6

1.5. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării......................................................... 7

1.6. Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea ................................................ 7

1.7. Ipoteze și ipoteze speciale ................................................................................................. 8

1.8. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare .................................................................... 10

1.9. Declararea conformității evaluării cu SEV ......................................................................... 11

1.10. Descrierea raportului ....................................................................................................... 11

2. Prezentarea datelor ................................................................................................................ 12

2.1. Identificarea fizică și legală a proprietății subiect ............................................................. 12

2.2. Identificarea și analiza datelor relevante despre proprietatea evaluată ........................... 13

3. Analiza pieței imobiliare specifice ........................................................................................... 19

3.1. Considerente privind cea mai bună utilizare .................................................................... 19

3.2. Tipul proprietății, identificarea pieței ............................................................................... 20

3.3. Fapte curente .................................................................................................................. 20

3.4. Analiza cererii solvabile .................................................................................................... 21

3.5. Analiza ofertei competitive .............................................................................................. 22

3.6. Analiza echilibrului ........................................................................................................... 22

3.7. Concluzii și corelații ale analizei de piață și CMBU ............................................................ 22

4. Evaluarea ............................................................................................................................... 25

4.1. Abordarea prin venit ........................................................................................................ 25

5. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii ........................................................................ 27

5.1. Sinteza rezultatelor .......................................................................................................... 27

5.2. Concluzia asupra valorii ................................................................................................... 27

6. Anexe ..................................................................................................................................... 28

6.1. Fotografii suplimentare.................................................................................................... 28

6.2. Date de piață (tranzacții, oferte, etc.) .............................................................................. 32

6.3. Copii după documentele ce atestă dreptul de proprietate ............................................... 48




Rezumat În conformitate cu contractul și datele înregistrate în baza de date proprie a Evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv S.C. CONDMAG S.A. în insolvență, în calitate de client și în calitate de destinatar; evaluarea s-a realizat în scopul consilierii clientului pentru fundamentarea unor decizii de management; evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în fața niciunui terț, niciodată și în nicio altă circumstanță în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.

Prezenta evaluare se referă la Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent, situată în Brașov, Strada Avram Iancu, nr. 52, Județ Brașov, proprietatea S.C. CONDMAG S.A. în insolvență, alcătuită din:

Componenta Caracteristici Mod deținere Dreptul legal Mod dobândire

Teren

Teren în suprafață totală de 568 mp având număr cadastral 11555 și număr topografic: (1825 - 1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1), fiind înscris în extras de carte funciară 128487 Brașov (Nr. CF vechi 12937a+41)

în exclusivitate proprietate

Dobândit prin lege conform HG 834/1991, Cota actuală 1/1

Clădiri

Corp 1, având regim de înălțime D+P+2E+M, Suprafață desfășurată = 2.519,46 mp și Suprafață utilă = 1.983,14 mp conform relevee vizate spre neschimbare transmise de către client.


Dobândit prin lege conform Legea 15/1990 sau construire, Cota actuală 1/1

Componente non-imobiliare

Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul

Proprietatea a fost evaluată în condițiile Termenilor de referință redactați, în forma lor finală, în cadrul Capitolului 1, valabilitatea evaluării fiind afectată exclusiv de limitările generate de ipotezele de lucru, inclusiv cele speciale menționate; proprietatea imobiliară evaluată este una comercială; ea este „fără restricții deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanților acestora”, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piață”, utilizabilă pentru scopul exprimat.

În baza datelor, analizelor, judecăților și calculelor prezentate în cadrul raportului de evaluare, evaluatorul consideră că indicația asupra valorii de piață a Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent, la data de 24.04.2017, este cea rezultată din:

abordarea prin venit: 1.664.000 EUR echivalent a 7.562.000 LEI

Respectiv, pentru fiecare nivel în parte:




Identificare Valoare de

piață EUR

Valoare de

piață LEI

Corp 1 - Demisol 174,000 791,000

Corp 1 - Parter 320,000 1,454,000

Corp 1 - Etaj I 380,000 1,727,000

Corp 1 - Etaj II 370,000 1,681,000

Corp 1 - Mansarda 420,000 1,909,000

Total 1,664,000 7,562,000

Referitor la aceste valori pot fi precizate următoarele:

• au fost rotunjite la sută de EUR/LEI întreagă (raportul între valoarea în lei și cea în euro poate diferi puțin de cursul valutar)

• nu sunt afectate de TVA;

• includ valoarea drepturilor asupra terenului;

• au fost exprimate ținând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile exprimate în prezentul raport și sunt valabile în condițiile generale și specifice aferente perioadei analizate

• nu reprezintă valoare de asigurare

• cursul valutar utilizat este de 4,5441 valabil la data evaluării: 24.04.2017

DARIAN DRS SA 25.04.2017




1. Termenii de referință În cele ce urmează, sunt prezentați respectivii termeni de referință, așa cum au fost ei stabiliți prin contractul în baza căruia s-a realizat evaluarea; pe parcursul procesului de evaluare nu a apărut nicio circumstanță care să impună modificarea acestora.

1.1. Evaluatorul Evaluarea expusă în prezentul raport a fost realizată de către SC DARIAN DRS SA1, și nu s-a primit asistență semnificativă din partea niciunei alte persoane, în afara celor identificate mai jos:

• Inspecția proprietății subiect a fost facilitată de către domnul Boarti Adrian-Mihai

• etapele procesului de evaluare au fost conduse de către Doina Nicolau, cu legitimația ANEVAR nr. 14686 – Valabilă 2017

Evaluatorul deține calificarea și competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociației (http://nou.anevar.ro/pagini/tabloul-asociatiei).

Afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte; analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele (inclusiv cele speciale) considerate și sunt analizele, opiniile și concluziile personale ale Evaluatorului, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În derularea întregului proces al evaluării care a dus la opinia raportată, evaluatorul nu a fost constrâns sau influențat în niciun fel. Suma reprezentând plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze vreuna din părțile interesate și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare și niciun interes sau influenţă legată de părţile implicate. Astfel evaluatorul a putut oferi o valoare obiectivă și imparțială.

Evaluator,

Doina Nicolau

1 SC DARIAN DRS SA, împreună cu evaluatorii identificați, sunt denumiți generic în cadrul raportului „Evaluatorul”.




1.2. Clientul, utilizatorii desemnați și scopul evaluării În conformitate cu contractul și datele înregistrate în baza de date proprie a Evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv S.C. CONDMAG S.A. în insolvență, în calitate de Client și în calitate de Destinatar, și conține informații adecvate doar necesităților ei.

Evaluatorul nu va transmite copii ale prezentului raport sau părți din acesta, niciunei terțe părți, dacă aceasta nu a fost desemnată în scris ca posibil utilizator, și nici nu poate fi făcut responsabil pentru eventuale prejudicii produse părților în drept în cazul în care un terț ar deține și utiliza o astfel de copie. Responsabilitatea Evaluatorului este doar față de utilizatorii desemnați și nu poate fi extinsă față de niciun terț.

Evaluarea s-a realizat în scopul consilierii proprietarului în luarea unor decizii de management.

1.3. Identificarea activului supus evaluării În conformitate cu contractul și datele înregistrate în baza de date proprie a Evaluatorului, prezenta evaluare se referă la proprietatea imobiliară „Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent”, situată în Brașov, Strada Avram Iancu, nr. 52, Județ Brașov, alcătuită din:

Componenta Caracteristici Mod deținere Dreptul legal Mod

dobândire

Teren

Teren în suprafață totală de 568 mp având număr cadastral 11555 și număr topografic: (1825 - 1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1), fiind înscris în extras de carte funciară 128487 Brașov (Nr. CF vechi 12937a+41)


Dobândit prin lege

conform HG 834/1991,

Cota actuală 1/1

Clădiri

Corp 1, având regim de înălțime D+P+2E+M, Suprafață desfășurată = 2.519,46 mp și Suprafață utilă = 1.983,14 mp conform relevee vizate spre neschimbare transmise de către client.


Dobândit prin lege conform

Legea 15/1990 sau construire,

Cota actuală 1/1

Componente non-imobiliare

Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este

cazul

În scopul prezentei evaluări, dreptul asupra proprietății evaluate este considerat deplin, influența altor drepturi fiind identificată prin ipoteze speciale.

Descrierea detaliată (inclusiv cea juridică) a componentelor proprietății evaluate se găsește în capitolele de prezentare a datelor.

1.4. Tipul valorii și data evaluării Luând în considerare scopul prezentei evaluări, identificat mai sus, evaluarea ar consta în estimarea celui mai probabil preț care s-ar obține într-un schimb ipotetic pe o piață liberă și concurențială; prin urmare, tipul de valoare adecvat este ”valoarea de piață”, definită astfel de SEV 100 – Cadrul general:




Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare

în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Data evaluării este 24.04.2017; concluzia asupra valorii recomandată ca opinie finală în acest raport a fost determinată în contextul condițiilor pieței imobiliare specifice din perioada premergătoare acestei date. Cursul valutar valabil la această dată este 4,5441 RON pentru 1 EUR; data raportului este 25.04.2017.

Această valoare, de regulă, datorită volatilității condițiilor de piață, are valabilitate limitată la data evaluării și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale incapacități de plată viitoare când, atât condițiile pieței cât și situațiile de vânzare ar putea diferi față de acest moment. De asemenea, raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale; dacă aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

Concluzia asupra valorii, recomandată ca opinie finală în acest raport, se aplică întregii proprietăți, și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, dacă o astfel de distribuire nu a fost prevăzută explicit în raport.

Conform nivelului de încredere al evaluatorului în precizia rezultatelor, expresia numerică a indicației finale asupra valorii de piață a fost rotunjită la sută de euro întreagă. Suplimentar, s-a făcut și conversia valorii în LEI, la cursul valabil la data evaluării prezentat mai sus, rezultatul fiind rotunjit, de asemenea, la sută de lei întreagă. Valabilitatea formulării valorii în cele două monede, precum și echilibrul între acestea, sunt valabile la momentul exprimării opiniei, evoluția ulterioară a valorii putând fi diferită în cele două monede.

1.5. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Specificație Acțiuni îndeplinite Limitări

Primirea și asumarea temei

au fost primite relevee vizate spre neschimbare pentru fiecare nivel al clădirii în parte. De asemenea, a fost recepționat Planul de amplasament și delimitare al imobilului 8763/12.02.2013 și Memoriul tehnic de arhitectură vizat spre neschimbare 128 din 19.03.2010.

-

Inspecția proprietății am avut acces pe proprietatea Condmag SA în insolvență, inspecția fiind facilitată de către domnul Boarti Adrian, în data de 24.04.2017.

-

Colectarea datelor despre localitate, zonă, vecinătate

am avut acces la toate datele relevante -

Analize judecăți și calcule

am avut acces la toate datele relevante -

1.6. Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea A. Informații primite de la client

• informații certe o elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate – adresă, delimitare

fizică pe teren




o datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate – relevee vizate spre neschimbare, extras de carte funciară, alte documente, memoriu de arhitectură și plan de amplasament și delimitare imobil; suprafaţele pentru teren şi clădiri au fost preluate din respectivele documente

o istoricul proprietăţii o scopul evaluării

Responsabilitatea pentru aceste informaţii revine integral Clientului.

• informații pe care se bazează concluzia asupra valorii o elemente de venituri și cheltuieli aferente imobilului evaluat o gradul de utilizare şi modul de exploatare al construcţiilor o date referitoare la costuri de investiție (realizate sau necesare)

Aceste informații au fost asumate de Evaluator în urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței; pentru diferențele majore constatate, au fost aplicate ajustări.

B. Informații colectate de evaluator

• datele descriptive referitoare la proprietatea evaluată

• informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localitate

• date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participanți pe piața specifică și din mass-media de specialitate

• date specifice din manuale și cataloage de costuri

• date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații și internet

• date despre prețuri, chirii, neocupare și rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piață recunoscuți, alte analize și opinii publicate

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

1.7. Ipoteze și ipoteze speciale Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează niciun fel de restricţii în afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi al căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul, şi care sunt detaliate în cele ce urmează, nu este valabilă, valoarea estimată ar putea fi invalidată:

A. Ipoteze

• Evaluatorul a examinat Planul de amplasament și delimitare imobil vizat de ANCPI/OCPI şi a identificat proprietatea împreună cu reprezentantul proprietarului; locaţia indicată şi limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de reprezentant şi descrise în raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice




neconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata în raport.

• Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au

fost preluate din descrierea sa legală (relevee vizate, extras de carte funciară);

evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile

construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se

consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă.

• Deși ipotecată, proprietatea a fost evaluată liberă de sarcini; conform scopului prezentat, obiectul evaluării este considerat în situația dinaintea instituirii respectivei ipoteci.

• Aspectele juridice (descrierea legală şi a dreptului de proprietate) se bazează exclusiv

pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără

a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este

considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator

privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice

exprimate de specialişti; verificarea situației juridice a bunului, astfel cum ea rezultă

din documentele puse la dispoziția evaluatorului, nu este de competența

evaluatorului și nu îi angajează răspunderea; evaluarea se face presupunând că toate

părțile interesate dispun de același set de documente.

• Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii.

• Se presupune că toate studiile inginereşti puse la dispoziţia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii.

• Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

• Nu am realizat o analiză structurală a clădirii sau altor construcţii, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor; Ca parte a procesului de evaluare, evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt „la vedere”. Evaluarea s-a realizat în ipoteza inexistenței altor deficiențe decât cele observate, descrise și luate în considerare; prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii; astfel, recomandăm părților preocupate de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

• Nu am realizat niciun fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a




unor contaminanţi; Nu am realizat niciun fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi;

• Se presupune că toate licenţele, autorizaţiile şi acordurile de funcţionare precum şi orice alte cerinţe legale necesare funcţionării au fost sau pot fi obţinute şi reînnoite pentru orice utilizare considerată pentru evaluare în acest raport;

• Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.

• Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată.

• Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

• Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

B. Ipoteze speciale

• Conform solicitării CONDMAG SA în insolvență, valoarea de piață se estimează pe fiecare nivel al clădirii de birouri.

• La data evaluării nu există descrierea și identificarea juridică distinctă, pe numere topografice pentru fiecare nivel, sau o documentație de dezmembrare imobil care să prezinte spațiile comune, zonele de acces și circulație incintă amplasament sau circulație interioară clădire. Evaluarea s-a efectuat având la bază informațiile regăsite la nivelul următoarelor documente recepționate: relevee vizate spre neschimbare, memoriu de arhitectură vizat 128 / 19.03.2010 și Plan de amplasament și delimitare recepționat din partea clientului. Evaluatorul nu-și asumă responsabilitatea pentru corectitudinea informațiilor înscrise în documentele recepționate.

• Estimarea valorii de piață a subiectului evaluării, în utilizarea și exploatarea lui așa cum sunt indicate de către solicitant, se bazează pe ipoteza specială că această utilizare este fizic posibilă, permisă legal și fezabilă financiar și dacă o eventuală soluție de dezmembrare sau o altă restricție legală împiedică buna exploatare a nivelelor independente, atunci valoarea de piață opinată în prezentul raport de evaluare va trebui reanalizată.

1.8. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat; evaluatorul nu își asumă responsabilitatea niciodată și în nicio altă circumstanță sau context în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.

Fiecare componentă a proprietății a fost evaluată în mod specific; astfel, valoarea terenului este în condițiile celei mai bune utilizări a sa iar valoarea imbunătăţirilor acestuia ca şi contribuţie suplimentară; valorile separate ale terenului şi imbunătăţirilor, nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în condițiile prezentate în raport.




Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părți, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea în posesia unui terț a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a lui.

1.9. Declararea conformității evaluării cu SEV Toate demersurile evaluatorului, de la primirea temei și stabilirea Termenilor de referință și până la redactarea raportului de evaluare, au fost în spiritul și cu respectarea prevederilor din „STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR – 2016”, astfel:

• Definițiile și conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 – Cadru general (IVS – Cadru general)

• Misiunea de evaluare a fost definită în conformitate cu prevederile SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101) și condusă în acord cu prevederile SEV 102 – Implementare (IVS 102)

• Prezentul raport de evaluare este întocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 – Raportare (IVS 103).

• Obiectul raportului de evaluare fiind o proprietate imobiliară, procesul de evaluare a ținut cont și de prevederile SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile.

Conform prevederilor contractuale și a instrucțiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele respective.

1.10. Descrierea raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde, pe lângă termenii de referință, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.




2. Prezentarea datelor

2.1. Identificarea fizică și legală a proprietății subiect Proprietatea evaluată este situată în Brașov, Strada Avram Iancu, nr. 52, Județ Brașov; această adresă poate fi identificată pe baza următoarelor repere:

• Amplasamentul are acces din Strada Avram Iancu, un alt acces secundar dinspre latura nordică a incintei utilizând aleea carosabilă laterală imobilului.

• Drumul de acces este public, asfaltat cu o bandă pe sens.

• Zona are destinaţie mixtă rezidențial - comercială, astfel în apropiere găsim preponderent blocuri de locuințe cu regim de înălțime P+4E, majoritatea cu spații comerciale la parter, dar și locuințe unifamiliale și locuințe convertite în sedii administrative.

• Utilităţile de pe teren sunt: apă, curent electric, gaze naturale și canalizare din rețeaua edilitară.

Vecinii imobilului:

• La N-V: Aleea carosabilă de acces secundar și proprietate privată

• La V: Proprietate privată

• La S: Strada Avram Iancu

• La E: Proprietate privată

Conform datelor colectate la inspecție, corelate cu instrucțiunile evaluării comunicate de client, structura proprietății în scopul evaluării este:

Nr. CF Nr. cad./top.

Teren

(St în

mp)

Clădiri

Identificare

Aria

construită

(Ac în

mp)

Aria utilă

(Au în

mp)

128487 BRASOV (CF vechi

12937a+41)

Cad: 11555, Top: (1825-1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1)

568.00

Corp 1 - Demisol 401.69 269.18

Corp 1 - Parter 545.00 390.59

Corp 1 - Etaj I 540.67 439.77

Corp 1 - Etaj II 523.57 425.82

Corp 1 - Mansarda 508.53 457.78

Total 568.00 2,519.46 1,983.14

Înscrisurile în baza cărora au fost identificate drepturile asupra proprietății evaluate sunt:

Specificație Nr. și data Disponibil

pentru evaluator

Observații

Plan de amplasament și delimitare a imobilului

Vizat 8763/12.02.2013 � Nu este cazul.

Extras de carte funciară Nr. 128487 Brașov 14.02.2013

� Nu este cazul.

Autorizație construire Nr. 128/19.03.2010 � Nu este cazul.




Specificație Nr. și data Disponibil

pentru evaluator

Observații

Certificat de urbanism Nr. 32/29.01.2013 � Nu este cazul.

Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor

Nr. 2025/28.06.2012 � Nu este cazul.

Memoriu arhitectură Vizat spre neschimbare 128 din 19.03.2010

� Nu este cazul.

Releveele construcției: Demisol (subsol), Parter, Etaj I, Etaj II, Mansardă

Vizate spre neschimbare 128 din 19.03.2010

� Nu este cazul.

Încheiere Nr. 8763/2013 � Nu este cazul.

Pentru documentele care nu au fost puse la dispoziția evaluatorului, se presupune că ele există iar informațiile conținute în acestea sunt conforme cu instrucțiunile evaluării și coerente cu datele colectate de evaluator, utilizate în procesul evaluării.

2.2. Identificarea și analiza datelor relevante despre proprietatea evaluată 2.2.1. Date despre localitate zonă și vecinătate

Județul Brașov are o suprafață de 5.363 km², reprezentând 2,3% din suprafața țării. Brasov este o localitate urbană, importantă, de dimensiuni mari, cu un număr (aproximativ) de 270.000 locuitori. Raportat la contextul național, localitatea are o economie mediu dezvoltată, relativ diversificată din punct de vedere al industriilor. Populația ocupată activează preponderent în comerț, servicii dar și industrie. Veniturile medii realizate de locuitori sunt la nivelul mediei pe țară, nivelul şomajului fiind la nivel cu media națională.

Odată cu decizia de scoatere a industriei din interiorul mun. Braşov, cele mai atractive zone au fost principalele artere de trafic greu, uşor accesibile din celelalte colţuri ale tării. Dintre cele mai importante zone amintim: DN13 (Braşov – Sighişoara), DN11 Braşov-Târgu Secuiesc, DN73 (Braşov – Piteşti), DN1 (Braşov – Bucureşti). Aceste zone au fost puternic dezvoltate şi au rămas principalele artere vizate pentru activităţile comerciale, dar și industriale.

Zona în care se află amplasat imobilul evaluat este cunoscută în localitate ca fiind ”o zonă mixtă (comercială-rezidențială)”; este o zonă preponderent rezidențială; raportat la suprafața localității, zona este una de dimensiuni medii iar, în ce privește poziția în cadrul localității, este una mediană, cu un nivel de importanță secundar. În zona în care se află amplasamentul sunt preponderent blocuri de locuințe P+4E majoritatea cu spații comerciale la parter, dar și locuințe unifamiliale sau locuințe convertite în spații administrative/comerciale – sedii firmă.

Din punct de vedere economic, zona este una mediu dezvoltată, aici fiind amplasate alte câteva proprietăți similare cu cea evaluată, existând posibilitatea să se mai dezvolte și alte ”unități” (teren liber destul). Clădirile de pe proprietățile similare din zonă au vechime medie, existând tendințe de




conversie a proprietăților din zonă pentru alte utilizări: spații comerciale-restaurante, sedii administrative.

Proprietatea subiect

Proprietatea subiect




2.2.2. Date despre amplasament și teren

Amplasamentul este materializat printr-un teren cu suprafața (totală) de 568 mp, și amenajările exterioare şi interioare necesare ca suport pentru proprietatea evaluată; el are următoarele caracteristici:

• acces direct la calea de transport principală, pe aliniamentul principal al acesteia Strada Avram Iancu și un acces secundar pe latura nordică – aleea carosabilă

• branșamente la utilități (electricitate, apă, canalizare, gaz metan)

Terenul are următoarele caracteristici:

• suprafață adecvată utilizării curente

• deschiderea la calea de transport principală de 33.12 ml la Strada Avram Iancu și de 27,49 ml la aleea de acces carosabilă conform planului de amplasament și delimitare

• formă neregulată

• raportul laturilor adecvat

• topografie plană

• condiții de fundare normale

• fără expunere la pericole (inundații, alunecări de teren)

2.2.3. Date despre construcții

Pe terenul descris mai sus, se află următoarele:

• Clădiri

Corp 1 tip D+P+2E+M, Cad: 11555-C1, Top: (1825-

1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1)

Identificare Plan C1

Tip clădire administrativ

Regim înălțime D+P+2E+M

Data PIF 1936-1937 mansardată și renovată în 2013

Utilizare În exploatare

Arii Ac (mp) 545 mp

Ad (mp) 2.519,46 mp

Au (mp) 1.983,14 mp

Sistem constructiv

Infrastructură

Demisol parțial Finisaj interior

Pardoseli Parchet, gresie si faianță, mochetă

Fundații izolate sub stâlpi, din beton armat

Tencuieli din mortar, gletuite

Suprastructură Structură rezist. diafragme din beton armat Zugrăveli simple, culori de apă




Planșee din beton armat Placaje fără

Anvelopă Închideri cărămidă Tavane vopsite cu var lavabil

Compartimentări zidărie din cărămidă Tâmplărie PVC cu geam termoizolant

Acoperiș șarpantă din lemn cu învelitoare din țiglă

Instalații Electrice DA

Finisaj exterior Termosistem fără Sanitare apă și canalizare menajeră

Tencuieli din mortar, drișcuite Încălzire centrală, cu radiatoare

Zugrăveli lavabile de exterior Ventilație nu

Placaje fără Aer condiționat -

Tâmplărie PVC cu geam termoizolant Altele -

Particularități Imobilul dispune de lift. Referitor la accesul în cadrul clădirii subiect: la Demisol, unde se regăsește și restaurantul, accesul se poate realiza prin 3 căi distincte (acces clienți, acces personal și acces marfă). La parter, etaj II și mansardă accesul se poate realiza prin intermediul intrării principale în imobil (casa scării și lift), iar la etaj I accesul se mai poate realiza în plus față de intrarea principală și în baza unei intrări secundare (scară de acces secundară – conduce spre aleea de acces carosabilă). Demisolul clădirii este branșat la utilități (apă, canalizare, gaze naturale, electricitate) separat față de restul nivelelor clădirii.

• Construcții speciale

Categorie Destinație Detalii constructive Stare

Platformă Parcare autoturisme

Betonată bună

Platformă Manevre auto Asfaltată bună

2.2.4. Date privind impozitele și taxele

Pentru proprietatea evaluată nu există avantaje și nici dezavantaje provenind dintr-o impozitare diferită față de alte proprietăți similare din aria ei de piață.

2.2.5. Istoricul proprietății

Din datele puse la dispoziția evaluatorului, rezultă că proprietatea evaluată a trecut prin următoarele etape, până a ajuns la forma și caracteristicile prezentate mai sus:

• Conform extrasului de carte funciară 128487 Brașov, proprietatea a fost dobândită în baza H.G. 834/1991 și conform Legii 15/1990, proprietar CONDMAG SA în insolvență, cota actuală 1/1.

• Clădirea subiect a fost edificată în perioada 1936-1937. Aceasta a fost modernizată și mansardată, recepționată și dată în folosință în anul 2013 conform Certificatului de urbanism nr. 32/29.01.2013.




2.2.6. Concluziile analizei datelor relevante

Analiza datelor prezentate în capitolele de mai sus, evidențiază următoarele:

Dre

ptu

l de

pro

pri

etat

e Avantaje

- deplin, clar și fără echivoc definit

Dezavantaje

- nu este cazul

Influență nesemnificativă asupra valorii de

piață

Car

acte

rist

icile

loca

lităț

ii

Avantaje

- localitate urbană mare, reședință de județ

- densitate mare a populației - veniturile populației peste medie - șomaj redus - economie locală puternică - dezvoltare industrială și

comercială semnificativă

Dezavantaje

- nu este cazul

Influență pozitivă asupra valorii de

piață

Car

acte

rist

icile

zo

nei

și v

ecin

ătăț

ii

Avantaje

- zonă cu notorietate bună în cadrul localității

- zonă adecvată utilizărilor de tipul proprietății evaluate

- caracteristici favorabile ale populației arondate

- zonă cu ”concurență” redusă pe utilizări similare cu proprietatea evaluată

- vecinătate coerentă cu utilizarea existentă

- aspect favorabil al clădirilor învecinate

Dezavantaje

- nu este cazul


piață

Car

acte

rist

icile

am

pla

sam

entu

lui ș

i

tere

nu

lui

Avantaje

- acces direct la calea de transport principală

- echipare completă/adecvată cu utilități

- suprafață adecvată utilizării curente

- formă favorabilă - deschidere la drum adecvată - raportul laturilor adecvat - topografie adecvată - condiții de fundare normale - fără expunere la pericole

Dezavantaje

- nu este cazul


piață




Car

acte

rist

icile

con

stru

cțiil

or

Avantaje

- clădiri adecvate ca număr/dimensiuni pentru cea mai bună utilizare

- clădiri versatile, care pot fi ușor adaptate unor utilizări alternative

- clădiri vechi dar renovate și modernizate

Dezavantaje

- nu este cazul

Influență nesemnificativă asupra valorii de

piață

Modul în care avantajele, dezavantajele și influențele descrise mai sus își combină efectele, fac din proprietatea evaluată una competitivă în piața sa și, dacă ar fi să alcătuim un „clasament” virtual, ea ar ocupa un loc în zona mijlocie a acestuia.




3. Analiza pieței imobiliare specifice În accepțiunea SEV 100 – Cadrul general, ”Piața imobiliară” este mediul în care proprietățile imobiliare se pot comercializa, fără restricții, între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Părțile reacționează la raporturile dintre cerere și ofertă dar și la alți factori de stabilire a prețului, după propria lor înțelegere a utilității imobilului respectiv, relativ la nevoile și dorințele personale, în contextul puterii proprii de cumpărare.

În funcție de tipul proprietății, analiza începe cu identificarea segmentului de piață adecvat și a arealului geografic în care se regăsește acesta, continuând cu evidențierea principalelor fapte semnificative, prezente și istorice de pe acest segment. Identificarea calitativă și cantitativă a ”grupului țintă” de cumpărători și a ”stocului” de proprietăți competitive, împreună cu aprecierea modului în care cererea și oferta se ”susțin” reciproc sunt, de asemenea, demersuri care vor conduce la concluziile analizei.

3.1. Considerente privind cea mai bună utilizare În viziunea SEV 100 – Cadrul general, valoarea de piață a unui activ reflectă cea mai bună utilizare a sa – CMBU (utilizarea unui activ care îi maximizează valoarea și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar); în Glosarul Standardelor de evaluare a bunurilor 2016, CMBU este definită astfel:

Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei

proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă

legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare

Orice imobil reprezintă o „simbioză între două entități”: terenul și amenajările acestuia, și este unanim acceptat că terenul este suportul care are valoare, amenajările venind să adauge valoare acestuia sau să i-o diminueze. „Contribuția”, pozitivă sau negativă, a amenajărilor este în relație directă și cu starea acestora dar, mai ales, cu „potrivirea” între utilizarea clădirilor și utilizarea solicitată de piață pentru teren. Să mai spunem și faptul că, de regulă, factorii guvernamentali acționează mai mult asupra terenului liber și mai puțin asupra construcțiilor deja existente; chiar și atunci când apare o limitare asupra utilizării unei proprietăți deja construite, aceasta se face în virtutea schimbării solicitărilor pieței pentru utilizările amplasamentelor din zona coerentă a respectivei proprietăți. Rezultă astfel că CMBU trebuie analizată distinct pentru terenul liber și pentru proprietatea construită, așa cum se află ea la data evaluării.

Ambele analize pornesc de la identificarea utilizărilor rezonabile și trecerea acestora prin filtrele posibilității fizice și legale de aplicare a lor, al testului fezabilității financiare; CMBU se află printre utilizările care trec aceste condiții și este cea care maximizează ”productivitatea” entității analizate.

3.1.1. CMBU a terenului considerat liber

Această parte a analizei CMBU se face în ipoteza că este terenul este liber (chiar dacă există construcții pe el), deoarece evaluatorul trebuie să-și răspundă la întrebarea: „dacă acest amplasament ar fi liber de construcții, care ar fi cea mai eficientă utilizare a sa?”; orice participant rațional de pe piață va judeca în aceeași termeni. Aceasta este și rațiunea pentru care terenul oricărei proprietăți construite va trebui evaluat în ipoteza că este unul liber și pregătit pentru a primi o nouă investiție.

Proprietatea evaluată face parte dintr-o zonă mixtă (comercial-rezidențială), în zonă regăsindu-se preponderent blocuri de locuințe P+4E cu spații comerciale la parter și de asemenea, locuințe




unifamiliale sau locuințe convertite în sedii de firme, spații administrative. Astfel, putem afirma că amplasamentul analizat se află în CMBU a sa – destinație comercială – spațiu administrativ.

3.1.2. CMBU a proprietății construite

Această parte a analizei vizează situația construcțiilor existente pe teren în configurația și starea de la data evaluării. Cu excepția cazurilor în care piața terenurilor libere este slab segmentată și nu face diferență între utilizări, CMBU pentru proprietatea construită o urmează pe cea a terenului liber; astfel, luând în considerare tipul clădirilor existente pe amplasament, se constată că acestea sunt coerente cu utilizarea terenului – destinație comercială – spațiu administrativ.

3.2. Tipul proprietății, identificarea pieței Caracteristicile naturale ale terenului, împreună cu toate elementele care au fost atașate acestuia, așa cum au fost prezentate și analizate în capitolele precedente, corelate cu concluziile analizelor CMBU, conduc la încadrarea proprietății evaluate într-un tip de piață comercială, segmentul relevant fiind cel al spațiilor comerciale – sedii administrative. Analizând vecinătățile, zona și localitatea, în contextul caracteristicilor pieței specifice la nivel regional și național, am constatat că piața acestei proprietăți este locală, fiind delimitată de spațiile comerciale – sedii administrative de la nivelul localității Brașov.

3.3. Fapte curente PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI

Descriere

Stocul de spații de birouri de la nivelul localității Brașov se află într-o continuă dezvoltare, fapt susținut de proiectele în curs, precum Coresi Business Park, Clădirea Centrală care în faza 2 (2015-2017) va fi extinsă cu o suprafață de 21.500 mp, conform informațiilor preluate de pe site-ul dezvoltatorului.

Un alt proiect aflat în plină dezvoltare este Clădirea de birouri P+7E, încadrată în Clasa A, localizată pe Bulevardul Saturn nr. 51, beneficiarul proiectului fiind compania Awinta Consulting SRL.

Cererea de spații de birouri din Brașov este generată în principal de sectorul financiar-bancar, centre de servicii regionale, IT și companii din industria farmaceutică.

Printre cele mai renumite companii care activează pe piața din Brașov se numără Computer Generated Solutions, Arvato – Bertelsmann, Siemens, IBM, Pentalog, Competence Call Center.

Stocul de spații de birouri moderne, de clasa A și B din Brașov este relativ mare.

Spațiile sunt relativ noi, majoritatea fiind situate în clădiri nou edificate sau renovate. Cele încadrate în clasa se regăsesc concentrate în zone precum Calea București, ITC, Centrul Civic.

Pentru închiriere oferta este de asemenea în creştere, în principal pentru spațiile de birouri încadrate în clasa A de performanță, în corelare cu creşterea gradului de neocupare al spaţiilor existente. De cele mai multe ori proprietarii care nu au reuşit să vândă proprietăţi, le oferă spre închiriere.




Chirii

În semestrul al doilea al anului 2016, nivelul chiriilor s-a menținut constant față de semestrul anterior, dar se pot manifesta schimbări generate în urma livrărilor de noi spații, previzonate în perioada următoare. Pentru birourile de clasa A intervalul chiriilor se situează între 10 - 14 EUR/mp/lună, iar pentru cele de clasa B intervalul chiriilor este între 7 - 9 EUR/mp/lună, acesta diferă în funcție de localizare, o detaliere a acestora fiind prezentată în cele ce urmează:

Rata de neocupare

În ceea ce privește rata de ocupare, este de remarcat faptul că în zonele ultracentrale, în cazul birourilor de calitate superioară, rata de neocupare se situează în jurul valorii de 8%, iar în zonele mediane și periferice în jurul valorii de 10%.

Yield

Yield-ul pentru spaţiile de birouri clasa A se situează între 8,5 – 9%, iar pentru cele din clasa B se situează frecvent în jurul nivelului de 9,5% – 10%.

3.4. Analiza cererii solvabile Luând în considerare influența factorilor (sociali, economici, guvernamentali, fizici și de mediu) deja analizați în capitolele precedente, precum și factorii care afectează atractivitatea proprietății evaluate, apreciem că: profilul potențialului cumpărător este, cel mai probabil, ”agent comercial cu putere economică mare, capabil să obțină finanțare și să susțină rambursarea”. Astfel de potențiali cumpărători există sau pot fi atrași în aria de piață definită în număr mediu. În cazul în care proprietatea ar fi expusă pe piață în vederea vânzării ei, cu respectarea condițiilor din definiția valorii de piață, aceasta ar suscita un interes mediu din partea potențialilor cumpărători.

Aceste aspecte trebuie privite în contextul economic general dar și al specificității tipului de proprietate analizat, care generează un nivel global mediu al cererii.

2015 Sem 1 2015 Sem 2 2016 Sem 1 2016 Sem 2 2015 Sem 1 2015 Sem 2 2016 Sem 1 2016 Sem 2

Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) 1.100 € 1.100 € 1.100 € 1.100 € 900 € 900 € 900 € 900 €

Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) 1.400 € 1.400 € 1.400 € 1.500 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 €

Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) 1.250 € 1.250 € 1.250 € 1.300 € 950 € 950 € 950 € 950 €

Chirie min. (eur/mp S. Inch.) 9,5 9,5 € 10,0 € 10,0 € 7,0 € 7,0 € 7,0 € 7,0 €

Chirie max. (eur/mp S. Inch.) 15,0 15,0 € 15,0 € 14,0 € 10,0 € 10,0 € 9,0 € 9,0 €

Rata de neocupare 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8%

Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) 900 € 900 € 900 € 900 € 750 € 750 € 750 € 750 €

Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) 1.300 € 1.300 € 1.300 € 1.400 € 1.100 € 1.100 € 1.100 € 1.100 €

Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) 1.100 € 1.100 € 1.100 € 1.150 € 925 € 925 € 925 € 925 €

Chirie min. (eur/mp S. Inch.) 7,5 7,5 € 8,0 € 8,0 € 5,5 € 5,5 € 5,5 € 5,5 €

Chirie max. (eur/mp S. Inch.) 12,5 12,5 € 12,5 € 13,0 € 9,0 € 9,0 € 8,5 € 8,5 €


Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) 750 € 750 € 750 € 750 € 600 € 600 € 600 € 600 €

Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 950 € 950 € 950 € 950 €

Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) 875 € 875 € 875 € 875 € 775 € 775 € 775 € 775 €

Chirie min. (eur/mp S. Inch.) 5,5 € 5,5 € 5,5 € 5,5 € 5,0 € 5,0 € 5,0 € 5,0 €

Chirie max. (eur/mp S. Inch.) 8,5 € 8,5 € 8,5 € 8,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 €


Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) - - - 550 € 550 € 550 € 550 €

Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) - - - 750 € 750 € 750 € 750 €

Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) - - - 650 € 650 € 650 € 650 €

Chirie min. (eur/mp S. Inch.) - - - 4,5 € 4,5 € 4,5 € 4,5 €

Chirie max. (eur/mp S. Inch.) - - - 6,0 € 6,0 € 6,0 € 6,0 €

Rata de neocupare - - - 10% 10% 10% 10%

Birouri clasa B

CENTRAL

MEDIAN

PERIFERIC

ULTRACENTRAL

BIROURI Birouri clasa A




3.5. Analiza ofertei competitive Pe baza faptelor de piață cunoscute, în mare parte prezentate mai sus, putem conchide:

• în aria de piață definită, proprietățile similare calitativ cu cea evaluată sunt disponibile în cantitate medie; predomină construcțiile vechi

• există teren liber, prețul acestuia fiind mare astfel că există posibilități limitate de construire a noi „unități”, neputându-se anticipa o cerere rezonabilă pentru acestea

• volumul construcțiilor noi (concurente și complementare), inclusiv proiecte, este mediu

• proprietățile concurente cu cea evaluată au un grad de ocupare (proprietari și chiriași) mediu; nu există proprietăți complet neocupate/neutilizate

• există tendința de conversie spre utilizări alternative: din locuințe unifamiliale în birouri - sedii administrative sau spații comerciale.

3.6. Analiza echilibrului Din elementele prezentate mai sus, se desprinde clar concluzia că nivelul cererii este mai mare decât cel al ofertei și avem de-a face cu o piață a vânzătorului, cu prețuri care tind să se stabilizeze; estimăm că această tendință se va păstra, cel puțin pe termen scurt și mediu.

3.7. Concluzii și corelații ale analizei de piață și CMBU Având în vedere că tipul de valoare adecvat scopului este valoarea de piață, proprietatea trebuie evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări; așa cum a rezultat din cele două părți ale analizei specifice, utilizarea curentă a proprietății evaluate reprezintă CMBU a sa și va fi evaluată în acest context.

Considerând încadrarea proprietății în tipul de piață prezentat mai sus, confirmată și de analiza CMBU (în capitolele dedicate) precum și datele de piață ce au fost identificate, prezentate și analizate, constatăm că avem de-a face cu o piață bine segmentată, în stagnare.

În vederea selectării datelor de intrare adecvate prezentei evaluări, este util să trecem în revistă și intervalele relevante, publicate de principalii analiști de piață (CBRE România, Colliers International, Darian DRS, DTZ Echinox, Jones Lang LaSalle, Knight Frank) pentru orașe primare:

Revista Valoarea oriunde este ea, Nr. 14, Luna Martie 2017

Indicatori (analiză Birouri Clasa A) Bucuresti

Orase primare (Iasi,

Cluj Napoca,

Brasov, Timisoara,

Constanta)

Orase secundare

(Sibiu, Craiova, Tg

Mures, Ploiesti,

Pitesti, Arad)

CBRE Romania

Chirie contractuala (euro/mp/luna)

Prime rent: 18,5 Central: 14-17

Semicentral: 13-15 Periferie:10

11-14 9-11

Rata medie de neocupare (%) 11,7%

Iasi: 7% Cluj Napoca: 12%

Brasov: 9,1% Timisoara: 5,6%

13% - 15%

Rata de capitalizare (%) 7,5% 8,75%-9,25% 9,5%

Colliers International




Chirie contractuala (euro/mp/luna) Central: 16-18;

Semicentral: 14-16; periferic: 8-13

12-14 8-12

Rata medie de neocupare (%) 14% n.a. n/a

Rata de capitalizare (%)

produse primare: 7,5%

produse secundare: 8,5% - 10%

8.5%-9% n/a

Darian DRS

Chirie contractuala (euro/mp/luna) ultracentral: 15 - 18

central: 14 - 17 semicentral: 13 - 16

Iași: 8-13 Cluj Napoca:14 - 16

Brașov:10 - 14 Timișoara: 12.5 - 16

Constanţa: 8 - 13

Sibiu: 7 - 11.5 Craiova: 8,5 – 10,5 Târgu Mureș: 7 - 10

Ploiești: 8 - 12 Pitești: 6 - 11 Arad: 8 - 11

Rata medie de neocupare (%) 14%

Iași: 10% Cluj Napoca:10%

Brașov: 8% Timișoara: 5%

Constanţa:18-20%

Sibiu: 12% Craiova: 10%

Târgu Mureș: 10% Ploiești: 15% Pitești: 10% Arad: 10%

Rata de capitalizare (%) Clasa A: 7 - 8%

Clasa B: 8,25- 9,25% Clasa A: 8% - 9.5% Clasa B: 8,5% -10%

Clasa A: 8,5% - 10% Clasa B: 9,5% -11%

DTZ Echinox

Chirie contractuala (euro/mp/luna) central: 17 - 18.5

semicentral:12 -16.5 periferie: 8 -11

11-15 9-11


Iași: 7% Cluj Napoca: 5%

Brașov: 6% Timișoara: 2%

n/a

Rata de capitalizare (%) 7,25% 8% - 8.25% 9,25%

Jones Lang LaSalle

Chirie contractuala (euro/mp/luna) Central: 18.5

Semicentral: 14 – 16 Periferie: 10 - 12

10 – 14 9-11


Cluj: 5 – 7% Iași: 5 – 7%

Brașov: 7 – 9% Timișoara: 5 – 6%

Constanţa: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%) 7,50% 8.5% – 9.0% 9.0% – 9.5%

The Advisers/Knight Frank

Chirie contractuala (euro/mp/luna) central: 16-18

semicentral: 13-16 periferic: 8-11

10-14 7-11

Rata medie de neocupare (%) 12%

Iași: 5-7% Cluj Napoca:5-7%

Brașov: 8-10% Timișoara:3- 5% Constanţa:n.a.

n.a.

Rata de capitalizare (%) 7,50% 8.5% - 9% 9.5% - 10.5%




Pentru situația concretă a prezentei evaluări, pe baza elementelor prezentate mai sus, considerăm ca fiind adecvate următoarele intervale:

Specificație Minim Maxim Observații

Oferte de vânzare pentru proprietăți integrale (EUR/mp Ad, cu terenul inclus)

700 850 marjă de negociere de 5%

Oferte de închiriere pentru spații similare (EUR/mp Au)

5 9 marjă de negociere de 5%

Neocupare medie (%) 10% Aferent birouri clasa B

Rata de capitalizare (%) 9,5% 10% Zonele mediane și zone median-periferice




4. Evaluarea Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii adecvat (valoarea de piață în cazul de față), se pot utiliza una sau mai multe abordări în evaluare, dintre cele trei descrise și definite în IVS Cadrul general. Aceste trei abordări sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției, astfel:

• Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea imobilului evaluat cu altele comparabile (identice sau similare), ale căror prețuri se cunosc; dacă nu există tranzacții recente, sau acestea sunt puține și/sau informațiile despre ele sunt puțin credibile, pot fi luate în considerare și prețurile comparabilelor care sunt listate sau oferite spre vânzare, dacă acestea sunt relevante.

• Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare curentă a capitalului. Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viață utilă și indică valoarea printr-un proces de capitalizare – transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare.

• Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin aplicarea principiului economic al substituției (un cumpărător rațional nu va plăti pentru un activ mai mult decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire; prin urmare prețul pe care cumpărătorul l-ar plăti pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decât costul aferent construirii unui activ echivalent.

Dacă există suficiente date de intrare reale sau observabile în piață, specifice unei metode, care să conducă la o concluzie credibilă, se poate aplica doar metoda respectivă; în caz contrar (date insuficiente și/sau sumare, cu credibilitate redusă), se recomandă în mod special utilizarea a cel puțin două abordări sau metode.

Astfel, pentru misiunea de evaluare prezentă, va fi aplicată doar o singură abordare, bazată pe

date de intrare suficiente și cu o bună credibilitate (este vorba despre abordarea prin venit); abordările care nu s-au aplicat sunt: abordarea prin piață, deoarece nu au putut fi cuantificate în mod credibil ajustările necesare. De asemenea, nu s-a aplicat nici abordarea prin cost deoarece subiectul evaluării este o clădire edificată în anul 1936/1937 cu modernizări și extinderi ulterioare, o clădire cu o vechime relativ considerabilă, această abordare aplicându-se în general pentru clădirile noi sau aproape noi.

4.1. Abordarea prin venit În cadrul acestei abordări, este analizată capacitatea proprietății imobiliare subiect de a genera venituri; acestea pot apare fie din cedarea dreptului de folosință (închiriere), fie din deținerea activului și implicarea lui directă în activitatea de bază; veniturile sunt transformate în valoare a proprietății prin capitalizare.

Abordarea este aplicabilă atât proprietăților care generează efectiv venituri la data evaluării, cât și celor care doar au acest potențial, în contextul pieței (cum ar fi proprietățile neocupate sau cele ocupate de proprietarii lor).

În linii mari, demersurile abordării sunt:

• încadrarea proprietății în categoria celor generice (veniturile sunt realizate prin cedarea dreptului de folosință) sau a celor generatoare de afaceri – PGA (veniturile sunt realizate prin




vânzarea unui produs/serviciu pentru care respectiva proprietate este strict specializată și adaptată)

• stabilirea modului în care se comportă venitul în timp; în general, venitul poate rămâne constant pe perioade lungi de timp (pe o piață în echilibru relativ, atunci când chiria și neocuparea sunt la nivelul pieței), poate crește sau scădea dar cu rate de variație relativ constante (pe o piață în stare tranzitorie – fie în dezvoltare, fie în declin – cu chiria sau/și neocuparea variabile constant) sau poate varia după un algoritm neliniar

• selectarea, pe baza modului de variație în timp a venitului, a metodei specifice: capitalizare directă pentru venit constant sau variabil cu rată constantă, analiza DCF pentru venitul variabil neliniar

• funcție de metoda specifică selectată și de tipul de proprietate, se estimează: ori venitul net din exploatare – VNE, ori fluxurile de venituri și cheltuieli (pentru perioada de prognoză explicită), împreună cu valoarea terminală (care reflectă perioada implicită)

• selectarea sau calculul ratei de capitalizare sau de actualizare adecvate tipului de venit utilizat

• transformarea fluxului de venituri în valoare, prin împărțirea VNE la rata de capitalizare sau prin actualizarea fluxurilor de venituri și cheltuieli și a valorii terminale

4.1.1. Selectarea și aplicarea metodei

Pentru evaluarea proprietății analizate, s-a considerat adecvată utilizarea metodei capitalizării veniturilor din închiriere.

Date de intrare � Chirie medie unitară: 7.7 Eur/mp/lună � Grad de ocupare: 90% � Rată de capitalizare a veniturilor nete efective: 10%

4.1.2. Rezultatul metodei

Indicația asupra valorii de piață obținută în abordarea prin venit este: 1.664.000 EUR, echivalent a

7.562.000 LEI

IdentificareAc

mp

Au

mp

Chirie

EUR/mp Au

lunar

VBP

EUR/an

grad de

ocupare

%

VBE

EUR/an

Rata de

capitalizare

%

Valoare

capitalizată

EUR

Valoare de

piață EUR

Valoare de

piață LEI

Corp 1 - Demisol 401.69 269.18 6.0 19,381 90% 17,443 10.0% 174,000 174,000 791,000

Corp 1 - Parter 545.00 390.59 7.5 35,153 90% 31,638 10.0% 320,000 320,000 1,454,000

Corp 1 - Etaj I 540.67 439.77 8.0 42,218 90% 37,996 10.0% 380,000 380,000 1,727,000

Corp 1 - Etaj II 523.57 425.82 8.0 40,879 90% 36,791 10.0% 370,000 370,000 1,681,000

Corp 1 - Mansarda 508.53 457.78 8.5 46,694 90% 42,024 10.0% 420,000 420,000 1,909,000

Total 2,519.46 1,983.14 7.7 184,324 165,892 1,664,000 1,664,000 7,562,000

total

Valoare capital izată 1,664,000 EUR

minus cheltuiel i de adecvare 0 EUR

plus valoarea terenului în exces 0 EUR

1,664,000 EUR

7,562,000 LEIIndicația valori i de piață - venit




5. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

5.1. Sinteza rezultatelor Aplicarea metodei de evaluare prezentate a condus la obținerea următoarei indicații asupra valorii de piață a proprietății:

Rezultatul în EURO Rezultatul în LEI

Abordarea prin venit 1.664.000 7.562.000

5.2. Concluzia asupra valorii Pentru a selecta opinia finală, am ținut cont de natura proprietății, de tipul de piață și caracteristicile ei, de scopul evaluării. De asemenea, am analizat, abordarea aplicată, credibilitatea, relevanța și adecvarea informațiilor utilizate și, acolo unde a fost cazul, a ipotezelor folosite; această analiză este sintetizată în cele ce urmează:

Abordarea prin venit

credibilitate bună

relevanță bună

adecvare bună

În baza celor de mai sus, evaluatorul consideră că indicația asupra valorii de piață a Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent, la data de 24.04.2017, este cea rezultată din

abordarea prin venit: 1.664.000 EUR echivalent a 7.562.000 LEI

Respectiv pentru fiecare nivel al clădirii în parte:

Referitor la aceste valori pot fi precizate următoarele:

• au fost rotunjite la sută de EUR/LEI întreagă (raportul între valoarea în lei și cea în euro poate diferi puțin de cursul valutar)

• nu sunt afectate de TVA;

• includ valoarea drepturilor asupra terenului;

• au fost exprimate ținând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile exprimate în prezentul raport și sunt valabile în condițiile generale și specifice aferente perioadei analizate

• nu reprezintă valoare de asigurare Evaluator Darian DRS SA,

Doina Nicolau

IdentificareValoare de

piață EUR

Valoare de

piață LEI

Corp 1 - Demisol 174,000 791,000

Corp 1 - Parter 320,000 1,454,000

Corp 1 - Etaj I 380,000 1,727,000

Corp 1 - Etaj II 370,000 1,681,000

Corp 1 - Mansarda 420,000 1,909,000

Total 1,664,000 7,562,000




6. Anexe

6.1. Fotografii suplimentare Acces și vecinătăți

Acces personal Demisol (restaurant)

Acces marfă Demisol

Acces clienți Demisol




Parter – spații birouri




Etaj I

Acces principal

Acces secundar

Etaj II




Acces principal

Mansardă




6.2. Date de piață (tranzacții, oferte, etc.) 6.2.1. Comparabile pentru datele de intrare ale abordării prin venit

Oferte de vânzare spații administrative

Preț de vânzare 975 euro/mp

https://www.storia.ro/oferta/cladire-de-birouri-zona-vlahuta-ID1xi6.html#gallery[1]




https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/13-decembrie/birou-de-vanzare-

X3I01401P?lista=12506607

Preț de vânzare 917 eur/mp




https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/darste/birou-de-vanzare-

X3I014062?lista=12506607





https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/noua/birou-de-vanzare-

XV0104MVB?lista=12506607






https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/noua/birou-de-vanzare-

X3I01400F?lista=12506607




https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/craiter/birou-de-vanzare-

X47914006?lista=12506607





https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/uzina-2/birou-de-vanzare-

X56U1401A?lista=12506607





https://www.storia.ro/oferta/spatiu-birouri-comercial-968mp-si-teren-brasov-

ID23Qk.html#gallery[2]





Oferte de închiriere spații administrative

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/15-noiembrie/birou-de-inchiriat-

X34T145RE?lista=12506605

Preț de închiriere 5 eur/mp/lună




https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/bartolomeu/birou-de-inchiriat-

X34T14659?lista=12506605





https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/centrul-civic/birou-de-inchiriat-

X7IA04004?lista=18765106






X6T70401L?lista=18765106





https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/vlahuta/birou-de-inchiriat-

X6T70401E?lista=18765106






X6T704007?lista=18765106





https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/13-decembrie/birou-de-inchiriat-

X3I014050?lista=12506605

Preț de închiriere 9,5 eur/mp/lună




https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/astra/birou-de-inchiriat-

X6K70400P?lista=12506605





6.3. Copii după documentele ce atestă dreptul de proprietate

corp 1 tip d+p+2e+m și teren aferent -...

Documents