core net ifrs lease accounting final

© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.

IFRS lease accounting

1e Breakfast Seminar

CoreNet Global, Benelux Chapter

17 december 2010

http://benelux.corenetglobal.org


WELKOMRobert Tieskens, PwC


INLEIDINGLeon van Leersum, CoreNet Global, Benelux Chapter

© 2010. CoreNet Global. All rights reserved.4

Agenda

• WelkomRobert Tieskens (PwC)

• InleidingLeon van Leersum (CoreNet Globa, Benelux Chapter)

• Recente ontwikkelingen in corporate vastgoed managementDirk Brounen (hoogleraar CREM, Erasmus universiteit)

• Consequenties voor huurders die rapporteren onder IFRSJay Tahtah (PwC)

Fiscale implicatiesRobert Tieskens (PwC)

• De visie van de makelaar en de impact op dealmakingRemco Kroeze / Steven Chon (CBRE)

• De impact op het corporate huisvestingsbeleidDiscussie


RECENTE ONTWIKKELINGEN IN CORPORATE VASTGOED MANAGEMENT

Prof.dr. Dirk Brounen (Etasmus Universiteit)

CRE Jubileum

CRE - Jubileum

7

1985:

• CRE is goed voor 25% van balanstotaal

• 60% van bedrijven kent geen CREM

• 20% van bedrijven runt CRE voor winst

2010?

Vijf fasen van CREM visies/literatuur

1.Ontkenning

2.Boosheid

3.Onderhandeling

4.Depressie

5.Acceptatie

CREM

Hebben wij CRE?

Hebben wij zoveel CRE?

Ja, maar denk ook aan al dat strategisch

belang!

Liquideer deze appel voor de dorst nou

maar

……

Korte 2010 scan-analyze

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Dutch average 1994-2009

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

Rand

stad

Wol

ters

Klu

wer

Bosk

alis

SBM

Off

shor

e

Fugr

o

Uni

leve

r

Phili

ps

Air

Fra

nce-

KLM

KPN

Asm

l

Akz

o N

obel

Arc

elor

mitt

al

Hei

neke

n

DSM TN

T

Aho

ldDutch large caps 2009

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

0.80

Sain

sbur

y

Tesc

o

Ahol

d

Met

ro

Safe

way

Seve

n &

I

Krog

er

Aeon

Carr

efou

r

Supe

rval

u

Casin

o

Rally

e

Fonc

iere

Euris

Fina

tis

Woo

lwor

ths

International retailers 2009

Desk research:

Property (van PPE)

CRER = Total Assets

Vragen?Ja, wij wel!

• Wat betekenen deze cijfers nu?

• Wat zeggen deze cijfers ons eigenlijk?

• Wat zegt het bedrijf mij over deze cijfers?

• Wat zegt het bedrijf mij over deze 15% van hun balanstotaal?

• Antwoord: Weinig

Goede voorbeelden?

3

2

1 1

2

3

4

Nieuwe wijn in oude zakken

Waardediscipline van een onderneming om onderscheidend te zijn in marktomgevingWiersema, 1995

Evolutie- en revolutiemomenten als basis voor groei in een organisatieGreiner, 1972

4

Spanningsveld tussen ondernemings- en vastgoedkant bij CREM organisatiesDewulf, 2000

Vijf fasen kenschetsen de ontwikkeling van een CREM-organisatieJoroff, 1993

3

2

1 1

2

3

4

Nieuwe wijn in oude zakken

Waardediscipline van een onderneming om onderscheidend te zijn in marktomgevingWiersema, 1995

Evolutie- en revolutiemomenten als basis voor groei in een organisatieGreiner, 1972

4

Spanningsveld tussen ondernemings- en vastgoedkant bij CREM organisatiesDewulf, 2000

Vijf fasen kenschetsen de ontwikkeling van een CREM-organisatieJoroff, 1993Transformatiemodel biedt afwegingskader voor CREM-organisaties

ConclusiesNee, bedankt

• CREM heeft inderdaad jubileum, maar geen feestje

• CRE is nog steeds beduidend

• Maar de cijfers zijn slechts stap 1, het verhaal ontbreekt

• Hoogste tijd voor CREM fase 5: Awareness

14


CONSEQUENTIES VOOR HUURDERS DIE RAPPORTEREN ONDER IFRS

Jay Tahtah (PwC)

PwC 16

IFRS lease accountingHistorie

IASB en FASB besluiten in juli 2006 project te starten om lease accounting te convergeren met als doel:

“Ontwikkelen van een uniforme benadering van lease accounting die zorgt dat alle activa en verplichtingen uit hoofde van leasecontracten zijn opgenomen in de balans”

• Discussion Paper lessee accounting maart 2009 met nieuw model lease accounting

• Exposure draft augustus 2010, commentaar periode eindigt 15 december 2010

• Definitieve standaard verwacht in 2011, toepassing verwacht vanaf boekjaar 2013

PwC 17

IFRS lease accountingKritiek huidig model

•Model niet in lijn met conceptuele raamwerk IFRS

• Analisten en kredietbeoordelaars passen jaarrekening aan

• Toepassen van twee verschillende modellen vermindert de vergelijkbaarheid

• Onderscheiden van operating versus finance lease is complex

• Model biedt mogelijkheden voor off-balance structuren

PwC 18

IFRS lease accounting Samenvatting voorstel accounting - huurder

•Het ‘right of use’ concept vervangt het huidige ‘risks and rewards’ concept

•Verschil operating versus finance lease verdwijnt

• Huurder verantwoord initieel vordering en verplichting bij aanvang lease tegen kostprijs. Vervolgwaardering tegen geamortiseerde kosten/effectieve interest methode

•Initiële directe kosten worden meegenomen in de lease vordering

•Lease verplichting omvat verlengingsopties

• Lease verplichting omvat een inschatting van voorwaardelijke huren c.q. verplichtingen (indexaties, omzethuur etc.)

• Periodiek herbeoordelen van de lease termijn, voorwaarderlijke huren en verplichtingen, maar geen herbeoordeling van contantmakingsfactor verplichtingen

PwC 19

IFRS lease accounting Samenvatting voorstel accounting - huurder

Huurder – Huidig

Geen effect op balans

Toelichting geven van de verplichting( < 1 jaar, 2-5 jaar and > 5 jaar)

BalansHuurder - Toekomstig

Opname van huurrecht (Right-of-use asset). Kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen

Opname van huurverplichting (Liability to make payments). Contante waarde huurlasten, effectieve interest methode

Huurder – Huidig

• Huurlasten

Huurder - Toekomstig

Afschrijving gebruiksrecht

Interestkosten lease verplichting

Verlies- en winstrekening

(*) Voorbeeld operating lease. Toekomstige verwerking geldt voor zowel operating als finance lease

Huidige versus toekomstige presentatie operating lease (*)

PwC 20

IFRS lease accounting Samenvatting voorstel accounting - verhuurder

Vrijstelling voor vastgoedbeleggers die rapporteren onder IAS 40 (fair value)

Toepassing IAS 40 ondersteunt door opstellers en gebruikers

IAS 40 toepassing biedt relevantere informatie

Huuropbrengsten zijn een belangrijke performance indicator voor analisten

PwC 21

IFRS lease accounting Impact op financiële verantwoording

•Impact op financiële ratio’s

•Impact op leningconvenanten

•Impact op dividendbeleid

•Front-loading van kosten

•Toename van volatiliteit in de resultaten

•Impact op prestatiemaatstaven (EBITDA en EBIT)

PwC 22

IFRS lease accounting Commerciële impact

•Huur versus koopbeslissing (toename eigendom versus huur)

•Simpele huurovereenkomsten (vaste huur, kortere huurperiode)

•Sale and lease back wordt minder aantrekkelijk

•Toename administratieve lasten m.n. voor huurders

•Finance and real estate executives zullen meer samenwerken

•Meer transparantie en communicatie tussen huurder en verhuurder)


FISCALE IMPLICATIESRobert Tieskens (PwC)

PwC 24

IFRS lease accounting Een voorbeeld

Uitgangspunten:

• Huurperiode: 10 jaar

• Huurbedrag per jaar: 100

• Nominale waarde: 1000 (10 x 100)

• Contante waarde: 800 (rentepercentage 4,27%)

PwC 25

IFRS lease accounting Huidige situatie

Verhuurder

Onroerend goed

2.000

Eigen vermogen

800

Schulden 1.200

2.000

2.000

Balans per 1 januari jaar 1:

Huurder

Activa 1.000

Eigen vermogen

300

Schulden 700

1.000

1.000

Verhuurder

Huuropbrengst 100

Huurder

Huurlast 100

Verlies- en- winstrekening in jaar 1 tot en met 10:

PwC

IFRS lease accounting Toekomstige situatie

26

Verhuurder (*)

Onroerend goed

2.000

Eigen vermogen

800

Huurvordering 800 Schulden 1.200

Vrpl. tbs. huurgenot

800

2.800

2.800

Balans per 1 januari jaar 1:

Huurder

Activa 1.000

Eigen vermogen

300

Huurrecht 800 Schulden 700

Huurverplichting

800

1.800

1.800

Verhuurder (*)

Rente 34

Vrijval verplichting

80

Huurder

Rente 34

Afschrijving 80

Verlies- en- winstrekening in jaar 1:

(*) Eenvoudige benadering performance obligation approach, geabstraheerd van de presentatie vereisten en andere IFRS vereisten.

PwC

IFRS lease accounting Annuïteit

27

Annuïteit: rente en aflossing gedurende 10 jaar

1 2 3 4 5 6 7 8 9 100

20

40

60

80

100

120

66 69 72 75 78 81 85 88 92 96

34 31 28 25 22 19 15 12 8 4

Rente Aflossing


DE VISIE VAN DE MAKELAAR EN DE IMPACT OP DEALMAKING

Remco Kroeze / Steven Chon (CBRE)

De impact op de markt

De mogelijke gevolgen voor corporates

Afhankelijk van:• Aard portfolio


Afhankelijk van:

Industrie

Balans

Winst en verlies

rekening

Huidige marktcondities

De mogelijke gevolgen voor corporates


Mogelijke gevolgen voor de CRE executive

Data Management

Portfolio Strategie en Management

• Transactie processen langer• Inschatting huurprijswijzigingen (bv in

UK)

Transactie management

• Besluitvorming complexer• Markt alternatieven

• Huur vs koop / lang vs kort / variabel vs vast• Peer group analysis

• Goede Lease database kritiek• Opbouwen database• Correctheid data• Interpretatie data• Audit vereiste


Kortere huren?

Waardedaling verhuurd vastgoed?

Einde van de S&L?

IFRS als driver tot aankoop vastgoed door corporates?

De mogelijke gevolgen voor deal making


DE IMPACT OP HET CORPORATE HUISVESTINGSBELEID

Panel Discussie


Discussie: Stelling 1

Huurders met een hoge schuldenlast zullen hard getroffen worden door de

wijziging lease accounting.



Huurders zullen substantieel andere afwegingen maken bij het doen van

vastgoedtransactiesals gevolg van de

wijziging lease accounting



De markt blijft in evenwicht

en per saldo zal er

niets veranderen



De marktwaarde van het vastgoed

daalt als gevolg van de wijziging

lease accounting



Dit is het einde

van de sale & leaseback

transacties



De wijziging in lease accounting

is een verbetering voor

huurders, verhuurders

en overige belanghebbenden



De wijziging in lease accounting mag/moet fiscaal gevolgd worden



Een jaarlijkse herbeoordeling

zal zelden tot accurate

voorspellingen leiden



Voorspellen en

periodiek herbeoordelen

leidt tot een

self-fulfilling prophesy

core net ifrs lease accounting final

Documents

van balanstotaal

van hunbalanstotaal

lease vordering

lease termijn

onderscheiden van operating

frontloading van kosten

van bedrijvenkent geen

property van ppecrer