consulenza tecnica d’ufficio · 2019-09-09 · tribunale di ascoli piceno e.i. n.124/2017...
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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
Geometra Patrizia Marozzi – Viale Treviri, 99 – 63100 ASCOLI PICENO
Pec: [email protected] Cellulare 334.5987091
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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
Giudice dell’esecuzione dott. SIMONA D’OTTAVI E. I. n.124/2017
Nomina CTU: 08 maggio 2017
Giuramento: 7 giugno 2017
Udienza di vendita: 25 gennaio 2019
PROMOSSO DA:
ING. CIUTTI ALESSANDRO
CONTRO
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Diritti di PIENA PROPRIETA’ per l’intera quota su UNITA’ DI CIVILE ABITAZIONE E GARAGE
su FABBRICATO RESIDENZIALE sito in VIA SALARIA SNC di SPINETOLI (AP)
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CAPITOLO 1
1.1 IDENTIFICAZIONE ECLASSIFICAZIONE DEL BENE pag. 4
1.2 ALTRE INFORMAZIONI pag. 5
1.3 SPESE DI GESTIONE CONDOMINIALE pag. 5
1.4 COMPROPRIETA’ E USUFRUTTO pag. 6
CAPITOLO 2
2.1 CONCESSIONI EDILIZIE pag. 6
2.2 ELABORATI GRAFICI pag. 6
2.3 DIFFORMITA’ pag. 6
2.4 REGOLARITA’ URBANISTICA E SITUAZIONE SANITARIA pag. 6
2.5 DIFFORMITA’ CATASTALI pag. 7
CAPITOLO 3
3.1 STATO DI POSSESSO pag. 7
CAPITOLO 4
4.1 PROVENIENZA pag. 7
4.2 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI pag. 7
4.3 ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE E DELLA PROCEDURA pag. 8
CAPITOLO 5
5.1 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE pag. 8
5.2 COMMERCIABILITA’ DELL’IMMOBILE pag. 9
5.3 STIMA pag. 9
CAPITOLO 6
6.1 DESCRIZIONE DEI BENI PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D’ASTA pag. 12
CAPITOLO 7
7.1 DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI pag. 14
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7.2 CONCLUSIONI pag. 15
AALLLLEEGGAATTII::
Allegato n.1: Estratto di Mappa scala 1:2000;
Allegato n.2: Visura Catastale;
Allegato n.3: Planimetria SUB 12 - scala 1:200;
Allegato n.4: Planimetria SUB 12 - scala 1:200;
Allegato n. 5: Verbale di pignoramento;
Allegato n. 6: SCIA e Elaborati grafici allegati;
Allegato n.7 Agibilità;
Allegato n. 8: Promessa di Vendita;
Allegato n. 9: Regolamento di condominio;
Allegato n. 10: STIMA con MCA
Allegato n.11: Documentazione Fotografica;
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CAPITOLO 1
IIddeennttiiffiiccaazziioonnee ee ddeessccrriizziioonnee ddeell bbeennee ooggggeettttoo ddeellllaa vveennddiittaa,, aallttrree
iinnffoorrmmaazziioonnii ppeerr ll’’aaccqquuiirreennttee
1.1 IDENTIFICAZIONE E CLASSIFICAZIONE DEL BENE
Gli immobili pignorati e oggetto di stima consistono in un unità di civile
abitazione al piano primo e un garage al piano interrato posti all’interno di
un fabbricato residenziale elevato a cinque piani fuori terra sito in Via Salaria
snc di Spinetoli (AP).
Catastalmente le unità in oggetto, si possono così identificare (Allegato n.2 –
visura catastale):
Catasto: Fabbricati
Comune Censuario: Spinetoli (AP)
Identificativo:
appartamento:
fgl 9 p.lla 651 sub 12 categ. A/2 cl.4 - cons. 6 vani - Rendita € 238,60
Confini
Confini: la proprieta’ confina a nord, est e sud con l’esterno mentre a
ovest con e scala condominiale.
garage
fgl 9 p.lla 651 sub 30 categ. C/6 cl.3 - cons. 30 mq - Rendita € 46,48
Confini
Confini: la proprieta’ confina a nord con spazi condominiali, ad est
con a sud con terrapieno e a ovest con
Intestazione:
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Gli immobili sono intestati a:
Non esistono altri soggetti comproprietari e/o altri soggetti aventi diritti di
usufrutto.
1.2 ALTRE INFORMAZIONI
Non ci sono altre informazioni rilevanti per l’acquirente.
Esiste una scrittura privata stipulata dalla on la
ditta precedente proprietaria dell’area su cui è stato
edficato il fabbricato), la quale si impegna ad acquistare due porzioni
immobiliari rispettivamente un’unità di civile abitazione al piano primo e un
garage al piano seminterrato meglio indicati nella planimetria allegata al
contratto.
L’individuazione delle due unità immobiliari è indicata su una planimetria che
non corrisponde con lo stato dei luoghi e i termini dell’accordo risultano
decaduti.
Si ritiene che la Scrittura privata, che si allega alla presente, mai trascritta ne
registrata, non abbia valore legale (Allegato n.8)
1.3 SPESE DI GESTIONE CONDOMINIALE
Il condominio è gestito dal sig.
A richiesta della Scrivente sulla situazione condominiale, l’amministratore
riferisce che:
- l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese
ordinarie) è di circa euro 400,00,
- l’importo delle rate scadute sono pari ad euro 207,00 relative alle quote
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ordinarie dell’esercizio 2018;
- non ci sono debiti condominiali da parte de egli anni passati.
Il regolamento di condominio è allegato alla presente perizia (Allegato n.9)
1.4 COMPROPRIETÀ E USUFRUTTO
L’immobile è intestato a:
con sede in
Proprieta` per 1/1;
Non esistono altri soggetti comproprietari e/o altri soggetti aventi diritti di
usufrutto.
CAPITOLO 2
SSiittuuaazziioonnee eeddiilliizziiaa,, uurrbbaanniissttiiccaa ee ssaanniittaarriiaa ddeellll’’iimmmmoobbiillee
2.1 CONCESSIONI EDILIZIE
Il fabbricato oggetto di stima è stato edificato con Permesso di Costruire n.15
del 2010 e successive varianti.
L’ultimo atto autorizzativo è la SCIA a variante finale n.264/2012 (Allegato n._6
e elaborati grafici)
Non esistono altre concessioni/autorizzazioni e domande di condono
richieste e/o rilasciate in carico all’unità di interesse.
2.2 ELABORATI GRAFICI
Gli elaborati grafici sono allegati alla SCIA DEL 2012 (Allegato n.6):
2.3 DIFFORMITÀ
Al sopralluogo la Scrivente ha verificato lo stato dei luoghi e sull’immobile
NON sono state rilevate alcune opere difformi rispetto a quanto riportato
nell’ultimo progetto depositato.
2.4 REGOLARITÀ URBANISTICA E SITUAZIONE SANITARIA
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L’edificio e’ regolare dal punto di vista urbanistico e l’autorizzazione di
agibilità è stata richiesta e rilasciata con provvedimento n.6/12 del
17/12/2012 (Allegato n.7)
2.5 DIFFORMITA’ CATASTALE
L’edificio e’ regolare dal punto di vista catastale.
CAPITOLO 3.0
SSttaattoo ddii ppoosssseessssoo
3.1 STATO DI POSSESSO
L’immobile è intestato catastalmente alla ditta pignorata ed e’ LIBERO. Sia
l’appartamento che il garage sono liberi da mobili e cose e al sopralluogo è
risultato evidente che entrambi non sono mai stati utilizzati.
CAPITOLO 4.0
VViinnccoollii ee OOnneerrii ggiiuurriiddiiccii
4.1 PROVENIENZA
La ditta ha acquistato il terreno, su cui è stato
edificato l’edificio residenziale, dalla sig.ra
con atto del 02/10/2008 e trascritto al n.6276 del 07/10/2008.
4.2 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI
Domande Giudiziali:
A carico delle unità immobiliari si rilevano trascritte le seguenti domande
giudiziali:
trascrizioni:
Trascrizione contro n. 5368 del 06/11/2017: (Allegato n.5)
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE emesso con Decreto Ingiuntivo
rep 2196/2017 del 18/10/2017 e trascritto presso la C.RR.II. in data 06/11/2017
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a favore di e contro e
gravante sugli immobili in oggetto.
Iscrizioni
A carico degli immobili oggetto d’indagine, si rilevano le seguenti Iscrizioni:
Iscrizione n.2223 del 27/11/2009
Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE DI MUTUO IPOTECARIO per
l’importo totale di € 1.350.000 a garanzia di un capitale di € 900.000,00
concesso dalla CASSA DI RISPARMIO DI ASCOLI PICENO SPA alla ditta
gravante sugli immobili pignorati e su maggior
consistenza.
Iscrizione n.682 del 21/07/2015
Ipoteca giudiziale per l’importo totale di € 120.000,00 a garanzia di un
capitale di € 63.555,18 a favore di
e gravante sugli immobili pignorati.
4.3 ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE E DELLA PROCEDURA
Oneri e vincoli a carico dell’acquirente
Oneri per la cancellazione della trascrizione del pignoramento e
dell’iscrizione pregiudizievole.
Oneri e vincoli a carico della procedura
Nessun onere a carico della procedura.
CAPITOLO 5.0
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5.1 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto di stima consiste in un appartamento di civile abitazione
posto al piano primo di maggior fabbricato residenziale e elevato a quattro
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piani fuori terra.
Si ha accesso all’unità tramite scala condominiale ed è costituito da ingresso,
soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due ampi balconi a nord e a
sud-est.
La superficie lorda dell’unità di civile abitazione e’ di mq 85,00, di cui utili mq
70,00, oltre i due balconi di complessivi mq 30,00 e il garage è di mq 33,90 di
cui utili mq 30,00.
L’altezza di piano è rispettivamente di ml 2,70 per l’appartamento e di ml
2,40 per il garage.
STATO DI MANUTENZIONE
Le finiture interne sono di buone fattezze e di recente realizzazione. Per
l’utilizzo dell’immobile non è necessaria alcuna revisione e/o modifica agli
impianti tecnologici presenti.
IMPIANTI: Gli impianti tecnologici risultano in buone condizioni e risultano
conformi alle attuali normative.
5.2 COMMERCIABILITÀ DELL’IMMOBILE
Gli immobili così come sopra descritti hanno una buona appetibilità per
l’ubicazione ed esposizione nella zona, anche per la recente costruzione
degli stessi con caratteristiche adeguate alle attuali normative sul risparmio
energetico e sull’acustica.
5.3 STIMA
Nella Stima si svolge un’operazione di analisi di tutti i dati raccolti per
formulare innanzi tutto un giudizio tecnico sulla commerciabilità con i pregi e
le criticità del bene in vendita. Le operazioni di stima sono effettuate con lo
scopo d’individuare il Valore di Mercato ovvero, come definito dal Codice
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delle Valutazioni Immobiliari, “il più probabile prezzo per il quale una
determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data
della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i
soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo
un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno
agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”. Per
conferire maggiori informazioni economiche all’investitore interessato, si
indica il Valore di HBU cioè “Il più conveniente e miglior uso di una proprietà
immobiliare per una sua configurazione fisicamente possibile,
appropriatamente giustificata, legalmente ammissibile e finanziariamente
fattibile, nonché tale da determinare la previsione del più elevato valore”. I
criteri estimativi da analizzare e scegliere nel modo più appropriato sono
funzione della natura e tipologia dell'asset e dei dati che è possibile reperire
sul mercato. In presenza di un mercato dinamico con compravendite recenti
d'immobili dello stesso segmento, il modello più affidabile è certamente
quello del confronto di mercato con criteri differenziali propri del Market
Comparison Approach.
La mancanza di dati certi e/o recenti conduce alla verifica della capacità
del bene a produrre un reddito che potrà essere attentamente trattato per
lo sviluppo di metodi reddituali con la Capitalizzazione Diretta (direct) o la
Capitalizzazione Finanziaria (yield). Per asset suscettibili di trasformazione
(terreni edificabili, fabbricati collabenti, ecc), il metodo che si dovrà
sviluppare è il Flusso di Cassa Scontato (Discounted Cash Flow Analysis).
Considerata la forte componente soggettiva nella ricerca di alcuni dati, il
metodo del Costo di Ricostruzione Deprezzato potrà essere utilizzato solo
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marginalmente. Infine, il Valore a Base d’Asta costituisce il valore
d’immissione sul mercato del bene tenuto conto del Valore di Mercato e
dell’HBU. Il Valore è poi decurtato del 10% in applicazione del disciplinare
d'incarico oltre a ogni Costo riferito alla regolarizzazione delle conformità
descritte nell’Audit Documentale e nella Due Diligence. Oltre a quanto
sopra, si deve poi tenere conto dell’esigenza di garantire il diritto sia del
Debitore Pignorato, sia del Creditore Procedente a garantire, ove possibile,
una soluzione che determini la vendita al miglior prezzo nel più breve
termine. A tal fine, in particolari condizioni di mercato, si dovrà giustificare un
maggiore o minore valore assoluto della percentuale indicata.
Di seguito, si elencano i “Valori” definiti per l’immobile oggetto di stima e i
cui parametri tecnici estimativi con i relativi procedimenti, sono
analiticamente indicati nella relazione allegata (Allegato n. 10 – MCA e
stima): Il valore commerciale dell’immobile è valutato in € 93.000,00 (euro
NOVANTATREMILA/00)
VALORE A BASE D’ASTA
Nel rispetto delle disposizioni di cui al disciplinare d’incarico, il valore a base
d’asta è determinato con abbattimenti di quello di mercato per
l’abbattimento forfetario in relazione alla differenza tra oneri tributari
calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della
garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute (minimo
10%); stato di possesso; per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura
e per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente; per
l’eventuale necessità di bonifica da rifiuti, anche tossici o nocivi; altri oneri e
pesi.
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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
E.I. n.124/2017
Geometra Patrizia Marozzi – Viale Treviri, 99 – 63100 ASCOLI PICENO
Pec: [email protected] Cellulare 334.5987091
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Valore commerciale € 93.000,00
Riduzione forfettaria 10%: € 9.300,00
Spese per cancellazioni formalità max: € 500,00
Detrazione spese per sanatoria urbanistica € 0,00
Spese condominiali scadute 2018 € 207,00
VALORE: € 83.000,00
Riduzione per art.572 cpc 25% € 20.750,00
VALORE A BASE D’ASTA arr.to: € 62.000,00
(diconsi euro 62.000/00)
CAPITOLO 6.0
6.1 DESCRIZIONE DEI BENI PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D’ASTA
Descrizione
Trattasi di un unità di civile abitazione al piano primo e locale garage al
piano seminterrato facenti parte di maggior edificio residenziale sito in via
Salaria snc di Spinetoli (AP).
Dati catastali
Catasto: Fabbricati
Comune Censuario: Spinetoli (AP)
appartamento:
fgl 9 p.lla 651 sub 12 categ. A/2 cl.4 - cons. 6 vani - Rendita € 238,60
Confini
Confini: la proprieta’ confina a nord, est e sud con l’esterno mentre a
ovest con Capriotti Immobiliare e scala condominiale.
garage
fgl 9 p.lla 651 sub 30 categ. C/6 cl.3 - cons. 30 mq - Rendita € 46,48
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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
E.I. n.124/2017
Geometra Patrizia Marozzi – Viale Treviri, 99 – 63100 ASCOLI PICENO
Pec: [email protected] Cellulare 334.5987091
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Confini
Confini: la proprieta’ confina a nord con spazi condominiali, ad est
con sud con terrapieno e a ovest con
Servitù
Non esistono servitù regolarmente trascritte a carico dell’immobile oggetto di
stima.
Possesso
L’immobile è intestato catastalmente alla ditta pignorata ed e’ LIBERO e non
è stato mai utilizzato.
Esiste una scrittura privata stipulata dalla ditta con la
ditta quale si impegna ad acquistare due porzioni
immobiliari rispettivamente un’unità di civile abitazione al piano primo e un
garage al piano seminterrato meglio indicati nella planimetria allegata al
contratto (Allegato n._8).
L’individuazione delle due unità immobiliari è indicata su una planimetria che
non corrisponde con lo stato dei luoghi e i termini dell’accordo risultano
decaduti.
Si ritiene che la Scrittura privata che si allega alla presente non abbia valore
legale.
Descrizione immobile
L’immobile oggetto di stima consiste in un appartamento di civile abitazione
posto al piano primo di maggior fabbricato residenziale e elevato a cinque
piani fuori terra.
Si ha accesso all’unità tramite scala condominiale ed è costituito da ingresso,
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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
E.I. n.124/2017
Geometra Patrizia Marozzi – Viale Treviri, 99 – 63100 ASCOLI PICENO
Pec: [email protected] Cellulare 334.5987091
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soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due ampi balconi a nord e a
sud-est.
La superficie lorda dell’unità di civile abitazione e’ di mq 85,00, di cui utili mq
70,00, oltre i due balconi di complessivi mq 30,00 e il garage è di mq 33,90 di
cui utili mq 30,00.
L’altezza di piano è rispettivamente di ml 2,70 per l’appartamento e di ml
2,40 per il garage.
STATO DI MANUTENZIONE
Le finiture interne sono di buone fattezze e di recente realizzazione. Per
l’utilizzo dell’immobile non è necessaria alcuna revisione e/o modifica agli
impianti tecnologici presenti.
IMPIANTI: Gli impianti tecnologici risultano in buone condizioni e risultano
conformi alle attuali normative.
Valore a base d’asta di _____________ € 62.000,00
(euro sessantaduemila/00)
CAPITOLO 7.0
DDeessccrriizziioonnii ddeellllee ooppeerraazziioonnii ppeerriittaallii ee ccoonncclluussiioonnii
7.1 Descrizione delle operazioni peritali
Dopo avere esaminato i fascicoli della causa in oggetto, e avere effettuato
le prime ricerche catastali e ipotecarie del bene pignorato, la sottoscritta,
con lettera raccomandata, comunica alle parti interessate, che in data 4
luglio 2018 alle ore 16,00 si procederà con il sopralluogo dell’immobile
pignorato sito in Via Salaria snc di Spinetoli (AP).
La CTU procede alla verifica dello stato dei luoghi, al rilievo dei locali e
dell’edificio e a reperire tutte le informazioni necessarie alla stima.
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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
E.I. n.124/2017 CIUTTI contro CAPRIOTTI IMMOBILIARE SRL
Geometra Patrizia Marozzi – Viale Treviri, 99 – 63100 ASCOLI PICENO
Pec: [email protected] Cellulare 334.5987091
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Al sopralluogo si prende atto che l’edificio pignorato è libero e che non è
mai stato utilizzato dopo la sua realizzazione.
Viene redatta la documentazione fotografica (Allegato n._11) e effettuate
tutte le misurazioni dell’edificio ritenute utili alla stima, mediante
distanziometro laser.
7.2 Conclusioni
Avendo espletato il mandato conferitole, la sottoscritta ringrazia per la
fiducia concessagli e rassegna la presente relazione composta da n. _____
pagine, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse
necessitare.
Sono allegati alla presente e ne costituiscono parte integrante i n.11 allegati
comprensivi della documentazione fotografica e del rapporto di Valutazione
Immobiliare.
Ascoli Piceno, lì 20 gennaio 2019
Il C.T.U. geom. Marozzi Patrizia
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