city hotel di bandung
DESCRIPTION
Presentasi Business Plan Industri Properti mengenai Proyek Pembangunan City Hotel di BandungTRANSCRIPT
-
CITY HOTEL
DI KOTA BANDUNG
AR-462 INDUSTRI PROPERTI 21.2012.056 ZAUDDIN ALWI 21.2012.096 ATIKAH DWI PUTRI 21.2012.103 IMAM AYITURI PRIMADI 21.2012.115 NURUL ANNISA HIDAYAT
-
.MIND MAPS
-
Tahun Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang) Pertumbuhan (%)
2010 6.750.000
2011 7.100.000 5.19
2012 7.500.000 5.63
2013 8.000.000 6.67
2014 8.600.000 7.50
Tabel II. 1 Jumlah Wisatawan Mancanegara (orang)
Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014
Tahun Jumlah Wisatawan Nusantara (orang) Pertumbuhan (%)
2010 230.000.000
2011 237.000.000 3.04
2012 245.000.000 3.38
2013 258.000.000 5.31
2014 276.000.000 6.98
Tabel II. 2 Jumlah Pergerakan Wisatawan Nusantara (perjalanan)
Sumber : Rencana strategis kementrian Kebudayaan dan pariwisata 2010-2014
.LATAR BELAKANG PROYEK
-
Jumlah Usaha Akomodasi (buah) 2004 2005 2006 2007 2008 2009
TOTAL 10.861 11.350 11.461 13.584 13.751 13.932
klas
ifik
asi A
kom
od
asi
Hotel Bintang 1.014 1.039 1.057 1.045 1.169 1.240
Bintang 5 76 80 83 77 96 103
Bintang 4 150 153 165 164 188 227
Bintang 3 242 252 265 276 312 340
Bintang 2 245 252 241 212 265 253
Bintang 1 301 302 303 316 308 317
Akomodasi Non
Bintang 9.847 19.311 10.404 12.539 12.582 12.692
Hotel Melati 6.170 5.862 5.878 7.494 5.854 7.767
Penginapan Remaja 228 247 275 263 277 367
Pondok Wisata 1.654 1.905 1.972 2.411 2.121 2.158
Jasa Akomodasi
Lainnya 1.795 2.297 2.279 2.371 4.430 2.400
Pengembangan Usaha Akomodasi menurut Klasifikasi Akomodasi 2004 2009
Sumber : Statisktik Hotel dan Akomodasi Lainnya, Hasil Sensus Ekonomi 2006, BPS
.LATAR BELAKANG PROYEK
-
PAD Kota Bandung bersumber dari sektor pariwisata 35 %
Bandung merupakan Kota penyangga Ibu Kota Jakarta yang memiliki iklim yang sejuk
Bandung dapat ditempuh dengan waktu 2 2,5 jam dari Jakarta Sehingga memudahkan orang untuk datang ke Bandung
Bandung mempunyai akses penerbangan, Bandung-Kuala Lumpur, Bandung-Singapur, dan secara bertahap akan berkembang akses penerbangan ke kota-kota besar lainnya di
Indonesia.
Bandung memiliki fasilitas yang mendukung mnjadikan Bandung sebagai Kota Jasa
Bandung memiliki berbagai fasilitas pariwisata: Wisata Belanja dan Kuliner, Wisata Rekreasi dan Hiburan, Wisata MICE, Wisata Perhotelan, Wisata Alam, Wisata Pendidikan, Wisata
Sejarah, dan lain lain.
.POTENSI KOTA BANDUNG sbg PENUNJANG BISNIS PARIWISATA
-
Wisata MICE; (meeting, Incentive, Conference, Exhibition)/ Rapat rapat, Insentif, Konferensi, dan Pameran. Wisata MICE dapat memberi dampak peningkatan pengunjung yang datang
ke Kota Bandung dan memberi income kepada pusat-pusat perbelanjaan, peningkatan
hunian hotel, restoran, tempat, tempat hiburan, dan lain sebagainya.
Wisata Perhotelan; banyak tersedia Hotel di Bandung dengan berbagai pilihan tingkatan maupun variasi harga, Hotel berbintang, Hotel Melati, dan hunian lainnya yang disewakan.
Jumlah kamar yang tersedia pada kondisi saat ini cukup memadai. Akupesi hotel pada saat
weekend mencapai 80% - 85% dan weekday 45% - 60%, terkecuali pada saat hari libur khusus
bisa mencapai 100%.
.WISATA MICE & PERHOTELAN
-
Rencana Bisnis ini ditulis sebagai akibat dari terbatasnya jumlah City Hotel yang memiliki pelayanan dan fasilitas yang baik serta memiliki harga yang terjangkau oleh masyarakat
kelas ekonomi menengah ke bawah, yang memiliki demand akan kebutuhan City Hotel
cukup tinggi.
.PERENCANAAN BISNIS
-
Hotel merupakan salah satu industri pariwisata. Hotel adalah usaha jasa pelayanan dengan menyediakan
fasilitas-fasilitas; kamar tidur (kamar tamu), makanan dan minuman, pelayanan-pelayanan penunjang lainnya
tempat rekreasi, fasilitas olah raga, laundry. Pengertian lain dari hotel adalah suatu jenis akomodasi yang
berupa pertolongan atau bantuan, penyesuaian diri, dan penggunaan. Menurut Foster (1993) istilah hotel
biasanya digunakan untuk merujuk pada semua bangunan (selain dari rumah tinggal) yang menyediakan
fasilitas kamar pribadi dengan kamar mandi serta mempunyai staff servis untuk melayani atau membantu tamu.
City Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah perkotaan. Karena hotel- hotel ini biasanya diperuntukan bagi
tamu-tamu beristirahat sementara dalam jangka waktu pendek, maka sering disebut juga sebagai Transit
Hotel Transit sebagai hotel penunjang pariwisata, artinya orang hanya tidur bukan dalam arti menetap,
melainkan hanya untuk sementara relatif sangat singkat lalu pergi lagi.
.DEFINISI FUNGSI
-
Bangunan Hotel Hotel ini dibangun dengan konsep modern minimalis. Memiliki kapasitas 150 unit kamar dengan
dengan empat macam type kamar yaitu 100 unit kamar standart #1 dengan satu tempat tidur
besar, 25 unit kamar standart #2 dengan dua buah tempat tidur, 20 unit kamar superior dan 5
unit kamar suite. Setiap tipe kamar memiliki fasilitas yang berbeda di dalamnya. Selain itu juga di hotel ini terdapat restaurant untuk kapasitas 100 unit tempat duduk, lounge bar dengan
kapasitas 100 unit tempat duduk, serta spa yang memiliki 15 unit ruang spa. Untuk membantu
para tamu yang sedang melakukan perjalanan bisnis maka hotel ini juga menyediakan Business
Center.
.KONSEP DESAIN
-
Lokasi tapak pilihan
kelompok kami
berada di zona perdagangan (warna
merah).
.LOKASI STRATEGIS
-
Lokasi properti terletak di
sebelah Selatan Jln. Sudirman, yang termasuk
wilayah Kel. Suka haji, Kec.
Babakan Ciparay, Kota
Bandung.
Jalan Sudirman adalah lalu
lintas utama di daerah tersebut yang merupakan
lalu lintas 1 (satu) arah yaitu dari arah Barat ke Timur
dengan intensitas pemakaian sangat tinggi.
Perkerasan jalan, Jln.
Sudirman terbuat dari
asphalt hotmix dengan
lebar 14 meter dan dilengkapi dengan saluran
air dan trotoar dan terbagi menjadi 2 lajur (kendaraan
bermotor dan kendaraan
tidak bermotor).
-
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum disambungkan ke lokasi.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah Alun-alun Bandung (Timur) memasuki Jln. Sudirman menuju lokasi aset.
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir. Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara
lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS.
Alun-alun Bandung terdapat di sebelah Timur 800 meter, sedangkan di sebelah Timur 200 meter terdapat Hotel Perdana Wisata.
.ANALISA SITE
-
DATA PROPERTI Data Tanah
Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu)
Surat Bukti Kepemilikan yaitu :
Sertipikat Hak Pengelolaan No.
001 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadia Bandung
pada tanggal 24-12-1994, terakhir
tercatat atas nama PD. Kerta
Wisata berkedudukan di
Bandung, dengan luas 10.917 m2,
sesuai dengan Gambar Situasi
No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut.
- Barat : Rumah Warga
- Timur : Jl. Irssyad
- Utara : Jl. Sudirman - Selatan : Toko Sederhana
Bentuk tanah menyerupai empat persegi panjang dengan ukuran
yang menghadap jalan 105
meter dan panjang ke belakang
99 meter. Kontur tanah datar
dengan ketinggian tanah sama
dengan permukaan jalan di depannya.
-
Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi
dapat diuraikan sebagai berikut.
Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)
Koefisien Lantai Bangunan : 3,0
Koefisien Dasar Bangunan : 75 %
Garis Sempadan Bangunan : 4 22 4
Jumlah Lantai : 5 lantai
Ketinggian Bangunan : 22 m
Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.
1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917
2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan
3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan
4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan
Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah
diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya
beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya
lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.
.REGULASI KOTA
-
Hotel yang akan dibangun ini menyediakan fasilitas lengkap seperti hotel berbintang untuk kamar seperti:
Tempat tidur dengan Single Bed atau Twin bed
AC dengan menggunakan AC split.
Telepon.
Minibar.
Air Panas untuk mandi.
Hair dryer di kamar mandi.
Televisi dengan 25 channel internasional dan nasional.
Laundry and Dry Cleaning
Rooms Services.
Safe Deposit Box
Wifi.
Selain fasilitas kamar yang lengkap hotel ini juga menyediakan fasilitas lainnya seperti:
Restourant
Lounge Bar
Business Center
Spa
Lokasi parkir yang luas
.FASILITAS HOTEL
-
Kompetitor mapping PERSEBARAN
KOMPETITOR
-
Nama Hotel Bintang Lokasi Serela waringin hotel Bintang 3 Jl. Kelenteng No 30-31
Bandung 40181, Jawa Barat Favehotel Hyper Square Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 25-27 Bandung
40181, Jawa Barat POP! Hotel Festifal Citylink Bandung
Bintang 2 Jl. Pasir Koja No. 241 Bandung 40323, Jawa Barat
HARRIS Hotel & Conventions Festival Citylink
Bintang 4 Mall Festival Citylink, Jl. Peta No. 241 Bandung 40323, Jawa Barat
Hyper Inn Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki, Paskal Hyper Square Blok D No. 29-32 Bandung 40181, Jawa Barat
Gado Gadu Hostel Bintang 1 Jl. Belakang Pasar No. 111 Bandung 41081, Jawa Barat
Gino Feruci Kebon Jati Bintang 4 Jl. Kebonjati No. 71-75 40000, Jawa Barat
El Cavana Hotel Bintang 3 Jl. Stasiun Barat No. 25-27 Bandung 40181, Jawa Barat
Hotel Cemerlang Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 45 Bandung 40171, Jawa Barat
Hotel Citradream Bandung
Bintang 2 Jl. Pasir Kaliki No. 36-42 Bandung 40171, Jawa Barat
dBatoe Boutique Hotel Bintang 3 Jl. Pasir Kaliki No. 78 Bandung 40171, Jawa Barat
Zodiak @Paskal Bintang 2 Jl. Pasir Kaliki No 50 Bandung 40171, Jawa Barat
Nama Hotel Lokasi Hotel Jelita Parahyangan Jl. Pasir Kaliki No. 61 Bandung 40171,
Jawa Barat
Data Hotel Berbintang
(sekitar kawasan Jln. Sudirman) Data Hotel Non Bintang
(sekitar kawasan Jln. Sudirman)
.DATA KOMPETITOR
Nama Hotel Average rooms
rate Fasilitas
Serela waringin hotel Rp. 441.375,00
Swimming pool,
restaurant Favehotel Hyper Square Rp. 348.480,00 Restaurant POP! Hotel Festifal Citylink Bandung Rp. 262.400,00 HARRIS Hotel & Conventions Festival Citylink Rp. 470.400,00
Swimming pool,
restaurant Hyper Inn Rp. 365.000,00 Restaurant Gado Gadu Hostel Rp. 140.000,00 Gino Feruci Kebon Jati Rp. 458.150,00 Restaurant El Cavana Hotel Rp. 522.720,00 Restaurant Hotel Cemerlang Rp. 315.810,00 Restaurant Hotel Citradream Bandung Rp. 323.100,00 Restaurant dBatoe Boutique Hotel Rp. 988.000,00 Restaurant Zodiak @Paskal Rp. 350.000,00 Restaurant
Tingkat Rata-rata Harga Jual dan Hunian Hotel Kompetitor
Sumber : diolah sendiri oleh penulis
-
Selain kemampuan manajemen memberikan pelayanan kepada tamu juga kemampuan
manajemen dalam memilih dan mengelolah outsourcing dalam mengirimkan jasa atau produk
mereka berikan. Dengan memilih dan mengelolah outsourcing dengan baik maka pihak
manajemen dapat lebih focus dalam mengelolah sumber daya yang dimilikinya (Song 2008).
Outsourcing yang akan digunakan oleh pihak manajemen hotel antara lain:
Cleaning Service : PT. NBI
Laundry and Dry Cleaning : PT. Golden Laundry
AC Maintenance : CV. Naga Sakti Teknik
Valet Service : Independent Valet
Preventive Kitchen Equipment : PT. Rotariana
Preventive Rooms : PT. Mitra Jaya Teknik
Kitchen Suplier : PT. Setia Jaya
Televisi Channel : First Media
Security : Wadia Pratama
.OUTSOURCING (MITRA)
-
Internal
Sumber daya unggul Investasi dengan menggunakan modal sendiri sehingga manajemen hotel tidak terbebani oleh
hutang investasi yang harus dibayarkan.
Lokasi yang strategis, mudah dijangkau di sertai dengan banyaknya tempat hiburan dan wisata
di daerah tersebut.
Komitmen dalam menerapkan sistem services excellent bagi para tamu sehingga menimbulkan
loyalitas dari tamu.
Menerapkan sistem outsourcing dalam perawatan dan operasional hotel sehingga dapat
menekan biaya dan manajemen dapat lebih fokus kepada pengembangan hotel itu sendiri.
Sumber daya lemah Masih membutuhkan SOP yang baku dalam menjalankan operasional hotel.
Karwayan yang masih baru menyebabkan proses pemberian pelayanan kepada tamu belum
sesuai standar.
.SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING
-
Eksternal Kekuatan
Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dari hotel lain yang sejenis di kawasan tersebut.
Kondisi hotel yang baru membuat suasana atmosfer hotel lebih nyaman dan kelihatan lebih bersih.
Fasilitas kamar dan hotel yang diberikan jauh lebih lengkap dibanding hotel sejenis.
Kelemahan
Daya tarik pasar yang sangat kuat sehingga dapat mengundang banyak investor melakukan investasi
sejenis.
Nama hotel yang belum dikenal oleh calon konsumen sehingga ragu untuk mencoba menginap di hotel
tersebut
Hotel ini bukan salah satu dari chain hotel, sehingga belum memiliki wilayah pasar yang luas.
Proses pendirian hotel yang cukup lama memberikan kesempatan bagi kompetitor untuk melakukan
inovasi, sehingga mereka dapat merebut pangsa pasar yang lebih baik terlebih dahulu.
Meningkatnya produk pengganti hotel seperti kondomonium atau service apartment yang disewakan
dalam jangka waktu pendek. Yang lama kelaman menjadi embrio pesaing yang potensial.
.SWOT ANALISIS STRATEGI BERSAING
-
Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.
analisa sewa
Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya
pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999
sampai dengan tahun 2001 adalah sebagai berikut .
No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000) 99 00 01
Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000
Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut
a. Pertumbuhan Sewa Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47%
per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif
cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar
antara 5%-10%.
.NILAI PROPERTI
-
b. Nilai Sewa per Meter Persegi
Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur
dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila
dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka
dapat dilakukan analisa sebagai berikut .
Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2
Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000
Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250
Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125
Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan
nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara
ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan
kontribusi.
.NILAI PROPERTI
-
c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset
Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan menjadi hotel.
Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang dapat dibangun di atas tanah tersebut adalah seluas 3 x 10.917 m2 = 32.751 m2. Dengan luas bangunan tersebut dapat dibangun hotel sekelas bintang 4 dengan jumlah kamar sekitar 325 kamar.
.NILAI PROPERTI
Dengan menggunakan analisa Ground Lease Approach maka dapat ditentukan nilai potensi sewa tanah apabila dilakukan kerjasana dengan investor. Berdasar analisa Ground Lease Approach nilai sewa tanah dihitung berdasarkan persentase dari revenue yang dihasilkan oleh kamar hotel tersebut. Berdasar hasil riset yang dilakukan oleh HVS International nilai sewa untuk tanah yang disewakan untuk pengembangan hotel adalah berkisar antara 4% - 7% dari revenue kamar hotel. Berdasar hal itu maka dapat dihitung nilai sewa tanah tersebut apabila akan disewakan kepada investor untuk pembangunan hotel sebagai berikut .
-
* Berdasar analisa di atas diperoleh nilai potensi sewa tanah adalah berkisar antara
Rp 996.450.000 sampai dengan Rp 1.743.787.500 per tahun. Nilai tersebut dapat dijadikan sebagai dasar di dalam melakukan negosiasi dengan investor yang akan bekerja sama.
Asumsi
Luas bangunan : 32.751 m2
Tipe Hotel : Bintang 5 Jumlah Kamar : 325 kamar
Average Room Rate : Rp 350.000
Average Occupancy Rate : 60%
Jumlah Hari Operasi : 365 hari per tahun
Nilai sewa : 4% - 7% dari room revenue
Analisa
Jumlah Kamar (NR) = 325
Hari Operasi (OD) = 365 Jumlah Kamar Tersedia (NR x OD) = 118,625
Rata-rata Occupancy Rate (OR) = 60.00%
Kamar Terhuni (NR x OD x OR) = 71,175
Rata-rata Room rate (RR) = 350,000
Room Revenue = 24,911,250,000
Nilai Sewa Tanah (4%) = 996,450,000
Nilai Sewa Tanah (5%) = 1,245,562,500
Nilai Sewa Tanah (6%) = 1,494,675,000
Nilai Sewa Tanah (7%) = 1,743,787,500
.CASHFLOW
-
Berdasar analisa di atas maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
Secara lokasi aset mempunyai potensi ekonomi yang tinggi karena terletak di kawasan komersial utama Kota Bandung.
Manfaat ekonomi masih belum optimal jika dilihat dari nilai sewa yang diperoleh dibandingkan dengan nilai aset.
Selain itu beberapa saran yang dapat dipertimbangkan untuk optimalisasi pemanfaatan aset
adalah :
Untuk meningkatkan optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan pengembangan tanah menjadi hotel dengan cara kerja sama dengan investor baik secara joint venture maupun BOT
(Built, Operate & Transfer)
.KESIMPULAN