cinzia talamo del politecnico di milano materiale/003_2_talamo.pdf · urban utility _ milano 22 03...

URBAN UTILITY _ milano 22 03 2013 LA COSTRUZIONE DEL DATO COME PRESUPPOSTO DELLA DECISIONE

TERZA SESSIONE

Cinzia Talamo

del Politecnico di Milano

RICOGNIZIONI E PRATICHE DI MANUTENZIONE URBANA:

IL FACILITY MANAGEMENT URBANO

URBAN UTILITY _ milano 22 03 2013 PRIMA SEZIONE Prof. Cinzia Talamo

PREMESSA

Nell’ultimo decennio si è progressivamente sviluppata, sia nella teoria che

nella prassi, la consapevolezza dell’importanza di perseguire condizioni di

efficienza gestionale, riferita sia ai beni edilizi che a quelli urbani.

Si tratta di pensare all’efficienza gestionale come strategia in grado non solo

di contrastare processi di degrado, capaci di necrotizzare progressivamente

porzioni di edificato e di tessuto connettivo, ma anche di innescare processi

virtuosi di conservazione/valorizzazione.

In questa direzione si stanno sviluppando esperienze di Facility

Management Urbano (FMU), inteso come forma di gestione integrata dei

servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei

beni urbani.


LE CHIAVI DI LETTURA

Servizi ai

beni edilizi e urbani

Conoscenza

Modelli

organizzativi Competenze


I TEMI

Conoscenza

Modelli

organizzativi Competenze

CENSIMENTO STRUTTURA

ANAGRAFICA

SISTEMA

INFORMATIVO

Servizi ai

beni edilizi e urbani

INT

EG

RA

ZIO

NE

PROGRAMMAZIONE

CONTROLLO COMPETENZE

MANAGERIALI

COMPETENZE

TECNICHE



ANAGRAFICA SISTEMA

INFORMATIVO

Censimento immobiliare/urbano

Processo sistematico di acquisizione e

gestione delle informazioni tecniche,

amministrative e giuridiche finalizzate

alla conoscenza di beni

immobiliari/urbani, con progressivo

aggiornamento dei dati acquisiti e della

documentazione.

Anagrafe immobiliare

Insieme organizzato delle informazioni necessarie a

descrivere la consistenza e le caratteristiche tecniche

dei beni immobiliari, supportata da un opportuno

metodo di classificazione e codifica degli stessi e delle

loro componenti.

Nota: in particolare, l’anagrafe può registrare

informazioni sui beni relativamente all'identificazione,

alla localizzazione, alla destinazione d’uso, alle

dimensioni, alle condizioni giuridiche e amministrative e

alle caratteristiche tecnologico-costruttive, funzionali e

prestazionali (anagrafe identificativa, tecnica,

funzionale, amministrativa, ecc.).

Sistema informativo di manutenzione

immobiliare

Strumento di supporto decisionale e

operativo costituito da banche dati,

procedure e funzioni finalizzate a

raccogliere, archiviare, elaborare,

utilizzare e aggiornare le informazioni

necessarie per l'impostazione, l'attuazione

e la gestione del servizio di manutenzione.

[UNI 10951:2001]

Anagrafe urbana

Insieme organizzato delle informazioni necessarie a

descrivere la consistenza e le caratteristiche tecniche dei

beni urbani, supportata da un opportuno metodo di

classificazione e codifica degli stessi e delle loro

componenti. [UNI 11447:2012]

Nota: in particolare, l’anagrafe può registrare informazioni

sui beni relativamente all'identificazione, alla

localizzazione, alla destinazione d’uso, alle dimensioni,

alle condizioni giuridiche e amministrative e alle

caratteristiche tecnologico-costruttive, funzionali e

prestazionali (anagrafe identificativa, tecnica, funzionale,

amministrativa, ecc.).


MANUTENZIONE DEL TERRITORIO ● RETI INFRASTRUTT. ● IDRO-GEOLOGICA ● AGRO-FORESTALE ● BENI CULTURALI ● EDILIZIA DIFFUSA

MANUTENZIONE DI EDIFICI, SUBSISTEMI TECNICI, COMPONENTI EDILIZI

MANUTENZIONE DI PATRIMONI IMMOBILIARI

MANUTENZIONE URBANA ● INFRASTRUTTURE FUNZIONALI ● ATTREZZATURE ● IMMAGINE URBAN

C A M P I D I A P P L I C A Z I O N E

APPARATO NORMATIVO

STRUMENTI E PROCEDURE PER LA MANUTENZIONE

PROGRAMMATA

SISTEMI INFORMATIVI

MODELLI ORGANIZZATIVI E

CONTRATTUALI

CULTURA E PRASSI DELLA MANUTENZIONE PROGRAMMATA

I RIFERIMENTI


Norma

quadro

UNI EN 15331:2011 Criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione

degli immobili.

UNI 10831-1:1999 Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed informazioni di

base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati

eseguibili ed eseguiti - Struttura, contenuti e livelli della documentazione

UNI 10831-2:2001 Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed informazioni di

base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati

eseguibili ed eseguiti - Articolazione dei contenuti della documentazione

tecnica e unificazione dei tipi di elaborato

UNI 10874:2000 Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri di stesura dei manuali d'uso

e di manutenzione.

UNI 10951:2001 Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni

immobiliari - Linee guida

UNI 11136: 2004 Global service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari.

Linee-guida

UNI 11257: 2007 Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri per la stesura del piano e

del programma di manutenzione

UNI 11447:2012

SERVIZI DI FACILITY MANAGEMENT URBANO

Norm

e d

i a

pp

rofo

nd

imen

to

UNI EN 13306:2010 Manutenzione - Terminologia di manutenzione

APPARATO NORMATIVO


STRUMENTI E PROCEDURE PER LA MANUTENZIONE PROGRAMMATA

Sistema di identificazione

anagrafica e codifica del bene e

delle sue parti

Piano

di

manutenzione

Manuale

di

manutenzione

Sistema

informativo

Programma

di

manutenzione

MANUTENZIONE PROGRAMMATA

supporti informativi supporti strategici e operativi



ANAGRAFIC

A

SISTEMA

INFORMATIVO

SISTEMI INFORMATIVI UNI 11447:2012

SERVIZI DI FACILITY

MANAGEMENT

URBANO


La fase di impostazione preliminare dell'appalto di FMU

MODELLI ORGANIZZATIVI E CONTRATTUALI

- l'analisi dello stato di consistenza qualitativa e quantitativa del patrimonio urbano;

- l’individuazione dei beni urbani e delle loro criticità in relazione alle diverse finalità;

- l'esame delle caratteristiche della struttura organizzativa interna;

- l’analisi e la valutazione del sistema informativo (se esistente);

- l’individuazione delle attività affidabili attraverso l’appalto di FMU;

- la definizione della gradualità di esternalizzazione ed integrazione delle attività;

- l’esame delle integrazioni possibili e dei rischi di interferenza esistenti con altri servizi;

- l’analisi dei flussi finanziari prevedibili e l'analisi di fonti finanziarie integrative o alternative;

- la definizione dei criteri per la determinazione e il controllo dei livelli prestazionali da garantire

Definizione del modello di centrale di governo la struttura strategica preposta alle attività di supporto all’erogazione dei servizi

con funzioni di:

•coordinamento delle attività,

•controllo dei livelli prestazionali e degli esiti delle attività,

•gestione dei flussi informativi.

Gradualità di implementazione dell’appalto

- criteri per la misurazione degli standard di servizio;

- metodi di valutazione, degli standard di qualità/di servizio erogati;

-- procedure dei controlli e modalità di gestione delle informazioni di ritorno dai controlli;

- modalità di monitoraggio periodico degli standard di qualità/di servizio erogati e delle non conformità

- piano dei controlli.

Definizione dei parametri di controllo della qualità dei servizi


I sistemi informativi per la gestione dei servizi di FMU, attraverso specifici moduli dedicati,

devono garantire il supporto alle seguenti funzioni ed elaborazioni caratterizzanti:

- l’anagrafica, contenente i dati anagrafici, di localizzazione, tecnici, funzionali e dimensionali dei beni

urbani secondo diversi livelli di articolazione;

- la schedatura delle lavorazioni, contenente informazioni sui metodi di lavorazione, mezzi e risorse

necessari, frequenza dei lavori, costi e tempi di esecuzione;

- il piano di manutenzione e dei servizi, contenente informazioni sulla frequenza, modalità, operatori,

specifiche tecniche ed eventuali costi di intervento;

- la programmazione e la gestione delle risorse, comprendente l'allocazione e l’organizzazione delle

risorse tecniche ed economiche nonché le loro modalità di impiego;

- le richieste di intervento, comprendente le richieste di intervento non programmate, per guasto od

obsolescenza;

- l’emissione e il recepimento di bolle/ordini di lavoro, comprendenti le autorizzazioni amministrative

all'intervento e le istruzioni agli operatori;

- il controllo dello stato di avanzamento dei lavori, comprendente le informazioni relative agli interventi

già effettuati o da effettuare;

- la gestione del magazzino e il controllo ricambi;

- i rapporti di spesa, comprendenti i dettagli appropriati per il controllo dei costi;

- l’archivio storico, comprendente gli interventi effettuati;

- le ispezioni, il monitoraggio e i controlli concernenti le condizioni funzionali e di

conservazione degli elementi tecnici;

SISTEMI INFORMATIVI DI SUPPORTO


• ƒfase di rilevamento della consistenza e dello stato del patrimonio

(fine anni ‘80-inizio anni ‘90);

• �fase di gestione “strutturata” della manutenzione (1990-1995);

• ƒfase di attivazione di appalti che si richiamano al Global Service,

con avvio del processo di outsourcing(1996-2002);

• ƒfase di attivazione di un unico appalto per la gestione di servizi

relativi al patrimonio comunale attraverso il “City Global Service”

(2003-2008);

• ƒfase di attivazione di più appalti di Global Service coordinati per la

gestione di servizi relativi al patrimonio comunale (2008-2013).

Comune di

Bologna

URBAN UTILITY _ milano 22 03 2013 PRIMA SEZIONE PProf. Cinzia Talamo

MIMUV”, il sistema

di monitoraggio degli interventi di

manutenzione urbana per Venezia.

• il controllo in tempo reale tanto sull’intero processo

manutentivo che sui singoli interventi puntuali;

• il pieno coinvolgimento, in un’ottica di partnership,

delle diverse imprese che operano sui diversi beni

•oggetto di manutenzione;

•la trasparenza verso i cittadini, che sono messi in

condizione di verificare tanto la fase di

programmazione

•quanto la fase di realizzazione di ogni intervento.

Comune di

Venezia

Insula coordina in forma integrata tutte le fasi di

attuazione

del programma manutentivo:

•predisposizione di studi di fattibilità e

progettazione preliminare, definitiva ed

esecutiva;

• pianificazione tecnica ed economica delle

attività;

• coordinamento dell’esecuzione degli interventi

e dei soggetti coinvolti;

• cura dei bandi delle gare di appalto;

•direzione dei lavori e dei collaudi;

URBAN UTILITY _ MILANO 22 03 2013 GRAZIE DELL’ ATTENZIONE

cinzia talamo del politecnico di milano materiale/003_2_talamo.pdf · urban utility _ milano 22 03...

Documents