Casa unifamiliare, Mattinata (FG) Valutazione del costo di produzione

Università IUAV di Venezia, AA 2013/2014, Dipartimento di Culture del Progetto, Corso triennale di Estimo, Prof.ssa Antonella Faggiani, Studentesse: Matilde Nardi 276395, Natalia Tesauri 276396

L’area

L’edificio si colloca sulla punta del Gargano, nel comune di Mattinata (FG), in una zona collinare a 500m dalla costa. Non molto lontano si trovano la riserva naturale del Monte Barone e la suggestiva Baia delle Zagare.

Al lotto si arriva dalla strada provinciale 53, poi attraverso una strada chiusa asfaltata si raggiunge l’abitazione che è parzialmente interrata. La casa presenta due ingressi: uno pedonale e uno per l’autovettura.

L’accesso

L’edificio

La villa unifamiliare si sviluppa su due piani: - un piano interrato per la maggior parte, con locali per il benessere e la cura del corpo e un

vano dedicato al box auto - un piano primo con zona giorno, zona notte, patio, ampia terrazza e scala d’accesso.

Gli spazi della casa

1 Cucina 2 Hortus conclusus 3 Terrazza 4 Soggiorno 5 Stanza dei pensieri 6 Patio 7 Camera 8 Bagno 9 Corte 10 Box per autovettura 11 Palestra 12 Bagno-Spogliatoio 13 Bagno turco 14 Sauna 15 Piscina

8 1

2

3 4

5 6

7

9

9 10

11

12 13 14

15

Piano primo

0 4m 1 2 3

Piano interrato

0 4m 1 2 3

La consistenza

LE CLASSI DI OPERE: Lotto = 7120 mq RESIDENZIALE a) Superficie lorda = 702 mq (inclusa la pavimentazione esterna della piscina) b) Superficie a verde = 7120 mq c) Superficie commerciale = 739 mq di cui: vani principali e accessori diretti= 302 mq pertinenze di uso esclusivo di servizio (box auto) ragguagliate = 13 mq (omogeneizzato al 50% per 26 mq) pertinenze di uso esclusivo di ornamento dell’unità immobiliare ragguagliate= 21 mq (omogeneizzato al 30% per 25 mq e 10% per i restanti 135, 49 mq) parchi, giardini e similari = 403 mq (omogeneizzato al 10 % fino a 3.510 mq, e al 2 % per i restanti 2.614 mq) d) Superficie utile lorda = 726 mq di cui: vani principali e accessori diretti= 291 mq pertinenze di uso esclusivo di servizio (box auto) ragguagliate come sopra = 11 mq pertinenze di uso esclusivo di ornamento ragguagliate con i medesimi criteri = 21 mq parchi, giardini e similari con lo stesso criterio = 403 mq

Sua= 234 mq Snr= 196 mq Superficie totale= 234 + 196 x 0,5 = 332 mq, su indicazione dell’ufficio Urbanistica e Edilizia di Mattinata si sono escluse anche le zone a giardino

e)

f) Volume = 1.812,2 mc

PISCINA Superficie vasca = 100 mq, volume= 135 mc

STRADA Superficie = 324 mq

Valore di costo

Il valore di costo costituisce l’aspetto economico da ricercare in prospettiva della produzione di un bene, il relativo criterio di stima è definito come la somma dei costi dei diversi fattori produttivi. Del costo si possono individuare diverse classificazioni in funzione ai soggetti e alla fase di progettazione a cui esso è riferito. Infatti a seconda dei soggetti e del loro ruolo all’interno del processo edilizio, si parla di costo di costruzione se ci si riferisce all’impresa di costruzione, oppure di costo di produzione se si considerano le spese a carico del promotore dell’intervento edilizio. Diversamente dal valore di mercato, la scelta del procedimento per la determinazione del valore di costo dipende dalla quantità e qualità delle informazioni del progetto a disposizione. In questo caso si suppone di trovarsi in una fase preliminare di progettazione, per cui si procederà attraverso stime sintetiche.

Costo di costruzione

“Il costo di costruzione relativo ad un progetto rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un’impresa edilizia deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio.” (Simonotti) Il costo che deve sostenere l’impresa di costruzione è comprensivo del costo tecnico di costruzione, delle spese generali e dell’utile d’impresa. A sua volta il costo tecnico di costruzione si ottiene come somma del costo dei materiali, del costo della manodopera e del costo dei noli e trasporti.

Per valutare il costo di costruzione, ottenuto per via sintetica, si sono ricercati nel prezziario esempi simili a quelli in analisi. Si è proceduto calcolando separatamente il costo di costruzione per le varie classi di opere: - la villa unifamiliare - la strada - la piscina

Guardando al prezziario, per la villa si è scelto come comparativo una villa unifamiliare posta in zona collinare di pregio, ritenendolo l’esempio con le caratteristiche più simili alla villa oggetto di stima, soprattutto in quanto si presenta in parte interrata.

Comparativo: villa singola di pregio (prezziario DEI 2012)

Descrizione L’intervento riguarda la costruzione di una villa monofamiliare in zona collinare di pregio. L’edificio è costituito da un corpo di fabbrica autonomo su due piani con superficie coperta 243 m2. L’intervento ha le seguenti dimensioni: Piano terra = 243 m2 abitabili Piano primo = 160 m2 abitabili 70 m2 come locali sottotetto Piano interrato = 350 m2 con caratteristiche di locali accessori e box Area scoperta = 1290 m2

La zona giorno, al piano terra, è composta da ingresso, soggiorno, salotto, pranzo, cucina oltre ai servizi, ripostigli e guardaroba. Un ampio porticato completa la zona a giorno con soluzione a chiusura mobile tipo “a giardino d’inverno”. La zona notte è disposta in parte al piano terra con la camera padronale, bagno e zona guardaroba in soppalco. Il resto della zona notte è sistemata al primo piano dove sono localizzate due camere singole con bagni indipendenti e uno studio. Due locali non abitabili completano la superficie coperta al primo piano. A sud un ampio terrazzo di circa 65 m2 si affaccia sul giardino mentre a nord il terrazzo di 14 m2 circa è sistemato sopra il portico colonnato d’ingresso. Al piano interrato trovano posto tre ampi locali pluriuso, deposito attrezzi, centrale termica, cantina fredda, servizi igienici ed un box per quattro autovetture.

P 0 P -1

P 1

Rivalutazione monetaria

Aggiornando il costo proposto dal prezziario DEI (anno 2012) tramite gli indici di Costruzione*, all’ultimo indice ISTAT del 28/02/2014, si ottiene che la villa singola di pregio raggiunga un costo totale di 1.265.969,56 euro, da cui:

* Fonte: www.rivaluta.it

Villa sul Gargano

Comparativo

Confronto sulle caratteristiche tecnologiche

Sezione costruttiva della villa sul Gargano

Caratteristiche Tecnologiche

Comparativo Villa sul Gargano

Fondamenta continue sotto i muri perimetrali e plinti isolati posti ai piedi dei pilastri.

travi rovesce in corrispondenza dei setti e pilastri portanti

La struttura in elevazione muri portanti interrati in c.a. controterra, pilastri e scale gettati in opera.

muri portanti interrati in c.a. controterra, pilastri e scale gettati in opera.

Le strutture orizzontali in laterocemento, ad eccezione della parte a copertura del box dove sono state usate lastre prefabbricate tipo “predalles”. Chiusura inferiore con vespaio areato costituito da tavelloni poggianti su muretti e fondazioni in calcestruzzo.

in cemento armato. Chiusura inferiore con vespaio areato costituito da iglu’ e fondazioni in calcestruzzo.

Il solaio di copertura inclinato è in laterocemento piano è in cemento armato

Caratteristiche Comparativo Villa sul Gargano Il manto di copertura in falda è formato da lastre di

ardesia posate su assisto in abete con interposto strato isolante per la formazione di tetto ventilato; la lattoneria è in lamiera di rame.

lo strato di isolante è sormontato da un massetto lisciato in pendenza rivetito da guina bituminosa e ghiaia

Il tamponamento esterno tavolato in mattoni pieni di spessore intonacati sul paramento esterno ed interno, interposizione di isolante termoacustico in poliuretano e barriera al vapore. Il paramento interno è in forati di spessore 8 cm.

per le facciate a vista: paramento esterno in lastre di GRC, sorretto da struttura metallica per facciata ventilata; paramento interno in forati intonacati; isolante in polistirene tra paramento interno e paramento esterno.

I tavolati interni in laterizio forato in laterizio forato

I pavimenti di tipo ceramico e parquet al piano seminterrato. Al piano terra è di granito in cucina e nel vano scala-atrio, in parquet a disegno il resto dei locali. Al primo piano è tutto in parquet compresi i locali sottotetto. I bagni sono in ceramica ad esclusione di quello principale che è in marmo.

nei bagni, sauna, bagno turco, e cucina in gres, nella scalinata d’accesso e nell’ingresso sono in pietra leccese, mentre in tutti gli altri ambienti sono in parquet.

Caratteristiche Comparativo Villa sul Gargano Serramenti esterni e porte interne

in rovere, con inferiata di protezione in ferro per i serramenti.

serramenti esterni di tipo metallico, porte interne in rovere.

Impianti, fognature e riscaldamento

gli impianti sono autonomi il riscaldamento è a metano con caldaia autonoma. Gli elementi radianti per i locali di servizio sono del tipo misto a radiatori e ventilconvettori. L’impianto idrico per la parte interna è costituito da tubazioni zincate mentre per la parte esterna i tubi sono in polipropilene. La rete fognante è in termosaldato mentre la parte esterna al fabbricato è in pvc serie pesante. L’impianto elettrico è incassato per la parte dei locali al piano terra e al primo piano mentre è esterno per tutto il piano interrato. La potenza totale installata è di 6 Kw.

gli impianti sono autonomi Il riscaldamento è a metano con caldaia autonoma. Impianto a pannelli radianti. L’impianto idrico per la parte interna è costituito da tubazioni zincate mentre per la parte esterna i tubi sono in polipropilene. La rete fognante è in termosaldato mentre la parte esterna al fabbricato è in pvc serie pesante. L’impianto elettrico è incassato per la parte dei locali al piano terra mentre è esterno per tutto il piano interrato. La potenza totale installata è di 6 Kw.

Categorie di confronto Considerazioni Percentuale di incidenza sul costo del comparativo

Mc scavati I costi di scavo sono maggiori, comparativo 1085 mc, mentre villa sul Gargano 2987,3 mc

+ 50 %

Struttura La villa essendo interamente in cemento armato presenta un costo superiore

+ 30 %

Opere da lattoniere Nei due casi si possono considerare equivaalenti

=

Vespai e massetti Gli iglu’ sono più economici dei tavelloni e muretti

- 5 %

Murature e tavolati L’uso di mattoni è decisamente ridotto

- 15 %

Impermeabilizzazione e isolamenti

Simili nei due casi =

Copertura La ghiaia più economica rispetto ai coppi

- 5 %

Intonaci interni ed esterni Assenza di intonaci esterni - 20 %

Categorie di confronto Considerazioni Copertura I coppi hanno un costo maggiore

rispetto alla ghiaia - 5 %

Intonaci interni ed esterni Non sono presenti gli intonaci esterni - 20 %

Serramenti Medesimi costi in quanto il costo dei serramenti in rovere è simile a quello dei serramenti in alluminio a taglio termico

=

Impianto idro-termo-sanitario Sauna, bagno turco richiedono maggiori impianti

+15 %

Impianto elettrico Si assumono equivalenti =

Pavimenti e rivestimenti Essendo per gran parte interrato l’edificio, solo una facciata risulta rivestita per l’intera superficie

- 5 %

Assistenze Si assumono uguali =

Opere in marmo Il loro costo è sostituito da quello relativo all’impiego di pietra leccese

=

Opere in ferro Non sono presenti le inferriate - 5 %

Tinteggiature Si possono considerare equivalenti =

Opere da giardiniere Si assumono uguali =

Descrizione Costo in EuroImpianto di cantiere e scavi 20,408.00Struttura in c.a. 247,963.00Opere da lattoniere 29,300.00Vespai e massetti 58,771.00Murature e tavolati 86,357.00Impermeabilizzazione e isolamenti 21,766.00Copertura 35,249.00Intonaci interni ed esterni 66,430.00Serramenti 92,901.00Impianto idro-termo-sanitario 115,045.00Impianto elettrico 29,591.00Pavimenti e rivestimenti 142,831.00Assistenze 151,373.00Opere in marmo 64,007.00Opere in ferro 29,553.00Tinteggiature 32,437.00Opere da giardiniere 28,833.00

Costo Totale 1,252,815.00

+ 50 % + 30 %

- 5 % - 15 %

- 5 % - 20 %

+15 %

- 5 %

-5 %

Avendo aggiornato il costo al 28/02/2014 e considerando che: La superficie lorda= 702 mq Otteniamo che: Costo dell’opera (mq): 1,610.08 x 702 = 1.130.276,16 euro Nonostante gli aggiustamenti non si assiste ad un grande scarto tra il costo di costruzione unitario dell’edifico oggetto di stima e quello del comparativo. Comparativo di partenza

Piscina

Per la piscina non trovando il costo di costruzione di un bene simile sul prezziario si è chiesto il preventivo ad una ditta produttrice.*

* piscine BLUE ZONE srl

MODELLO Dimensioni 20,00 x 5,00 h. 1.35 COSTANTE Volume135 mc CIRCA Tempo di ricircolo ORE 4 COME Tipologia CEMENTO ARMATO TRADIZIONALE CON CASSERO A DISARMO Rivestimento PORCELLANATO Sfioro TRACIMAZIONE A CANALETTA WIESBADEN O FINLANDESE Impianto di filtrazione PORTATA 33 MC/H COMPLESSIVI Accessori come da descrizione seguente

Il preventivo del costo di costruzione della piscina risulta pari a 90.000 € a cui vanno sommati: Allacciamenti idrici alla rete di alimentazione idrica 800 € Linee fognarie e relativi scarichi 1.400 € Impianto elettrico 2.500 € Costo totale di costruzione 94.700 €

CONSISTENZA L’intervento riguarda la costruzione di una strada di 250 m di lunghezza nel Comune di Milano. La strada ha un calibro di 16,50 m ottenuto con una carreggiata larga 12 m più due marciapiedi larghi 2,25 m cadauno. Tutti i materiali usati e le modalità di posa dei medesimi ottemperano alle specifiche tecniche adottate dal Comune di Milano nei suoi Capitolati d’Appalto. CARATTERISTICHE DELLE OPERE Lo scavo di sbancamento è eseguito meccanicamente per uno spessore di 30 cm. Il sottofondo stradale è realizzato in mista naturale di cava opportunamente costipata e rullata per uno spessore di 60 cm e sovrastante massicciata di uno spessore di 15 cm per correzione delle livellette. Il manto stradale è realizzato in tout-venant bitumato dello spessore di 15 cm ricoperto da uno strato di usura in conglomerato bituminoso fillerizzato dello spessore compresso di 3 cm. La finitura dei marciapiedi è eseguita con un massetto di calcestruzzo dello spessore di 12 cm sovrastato da un manto di asfalto colato dello spessore di 2 cm asperso con graniglia serpentinosa; gli stessi sono delimitati per le parti a contatto con gli autoveicoli in cordoni di pietra e per le parti solo pedonali in calcestruzzo; in corrispondenza dei passi carrai è prevista l’installazione di scivoli in pietra.

Comparativo: strada pubblica (prezziario DEI)

I pozzetti per lo scolo delle acque meteoriche sono del tipo Milano in elementi di calcestruzzo prefabbricati e sono ricoperti da chiusini in ghisa. Il collegamento fra i pozzetti e la fognatura è eseguito in tubazioni di grés ceramico diametro 12 cm, con gli opportuni pezzi speciali. Ove necessario, sono posati in sede di marciapiede degli scivoli in elementi di calcestruzzo prefabbricati per l’abbattimento delle barriere architettoniche. L’impianto di pubblica illuminazione è previsto mediante l’installazione di punti luce secondo i tipi normalmente in uso e impiegando materiali di provata qualità e rendimento. Passo 25 m. I pali sono in acciaio di altezza fuori-terra pari a 10 m muniti di lampade a vapori di sodio AP da 150 W e collegati da una rete di messa a terra. L’impianto è completo di cavi e materiali vari a norma CEI, pozzetti di cemento e rete di cavidotti in tubazioni di pvc opportunamente rinfiancate in calcestruzzo. La segnaletica consiste in strisce continue tratteggiate, frecce direzionali, cartelli stradali indicatori realizzati secondo i tipi normalmente in uso. In asse alla strada è realizzato un collettore di fognatura per acque miste in tubi di c.a.c. diametro 110 cm rivestiti in resina epossicatramosa, posti su adeguato sottofondo di calcestruzzo, sigillati con anello in neoprene e mastice poliuretanico bicomponente in modo da garantire la tenuta idraulica. Sono realizzate opportune camerette di ispezione gettate in opera e rispondenti alle normative comunali di Milano in ragione di 3 ogni 100 m.

- 50 %

La strada che conduce alla villa è una strada vicinale di uso pubblico, quindi presenta segnaletica, illuminazione e il marciapiede si trova su un solo lato, per questa ragione il costo si riduce rispetto all’esempio di strada pubblica offerto dal prezziario.

Strada vicinale di uso pubblico

Si ottiene che:

Se ne aggiorna il costo e si trova:

Poichè la superficie lorda della strada è 324 mq, il costo di costruzione relativo è 324 x 91 = 29.484 euro

Costo di costruzione

Classi di opere Costo di costruzione Villa 1.130.276 euro Piscina 94.700 euro Strada 29.484 euro Costo totale 1.254.460 euro

Il costo di produzione

“Il costo di produzione rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un imprenditore ordinario deve sostenere per realizzare un prodotto attraverso un certo processo produttivo riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un dato ciclo produttivo.” (Simonotti) Per cui si ha: Cp= Ca + Ci + Cc + St + Sg + (Ou+Ccc) + I + Sc + Up + Im Ca = costo dell’area Ci = costo di idoneizzazione Cc = costo di costruzione St = spese tecniche Sg = spese generali Ou = oneri di urbanizzazione Ccc = contributo sul costo di costruzione I = interessi finanziari Sc = spese di commercializzazione Up = profitto del promotore Im = imprevisti sul costo di costruzione

Costo dell’area (Ca)

Superficie complessiva = Su+0,6 x Snr = 352 mq

Dall’atto della giunta comunale emerge che:

Costo unitario Costo totale 2.000 €/mq x 15 % = 300 €/mq

352 mq x 300 €⁄mq = 105.600 €

Costi di idoneizzazione (Ci), Costo di costruzione (Cc) e Imprevisti (Im)

I costi di idoneizzazione si possono trascurare in quanto trattandosi di un’area agricola priva di costruzioni e di particolari ostacoli si può procedere con le opere di scavo senza interventi di bonifica o di idoneizzazione. Il costo di costruzione totale, già calcolato in precedenza, è di 1.254.460 euro. Gli imprevisti sul costo di costruzione possono essere considerati pari al 5 % * del costo di costruzione, per cui: 5 % x 1.254.460 euro = 62.723 euro

* Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”

Spese tecniche (St) e Spese generali (Sg)

Gli onorari professionali possono essere quantificati forfetariamente pari al 7% * del costo di costruzione.

Mentre le spese generali si possono considerare forfetariamente pari a 10% * del costo di costruzione.

Spese Quantità Unità di misura Costo totale St 7 % 1.254.460 euro 87.812,2 euro Sg 10 % 1.254.460 euro 125.446 euro

* Dal prontuario “Nuovo corso di Economia ed Estimo” di S. Amicabile, Hoepli, St 4-8 % del Cc, Sg 5-10 % del Cc e dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”

Oneri concessori

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (Ou) Il lotto in cui sorge la casa è ritenuto parte della fascia suburbana e dal servizio Geopoi dell’Agenzia dell’Entrate viene definito come appartenente alla zona agricola E2 (in viola).

Per cui considerando un indice di fabbricabilità di 0,25 mc/mq, si ottiene che: - Urbanizzazione primaria= 29,73 euro/mq x 332 mq= 9,870.36 euro - Urbanizzazione secondaria= 13,79 euro/mq x 332 mq= 4.578.28 euro

Dove 332 mq corrispondono alla superficie totale così come definita dal comune (St = Sua + 0,5 x Snr).

Gli oneri totali di urbanizzazione primaria e secondaria sono pari a 14.448,64 euro

Contributo sul costo di costruzione (Ccc) Per definire il contributo sul costo di costruzione, prima di tutto occorre trovare il costo parametrico: Cp= costo base x aliquota Il comune di Mattinata prevede che:

Per cui il costo parametrico o contributo trattandosi di una nuova costruzione è pari a 32,75 euro / mq

Da ciò risulta che: Ccc= Cp x Superficie Totale (Sua + 0,5 x Snr) Ccc= 32,75 €/mq x 332 mq= 10.873 euro

Interessi (I) e spese di commercializzazione (Sc)

Gli interessi finanziari sono stimati in ragione del tasso di interesse del debito. Si suppone che il promotore possegga il 50% del capitale necessario alla realizzazione dell’opera, mentre la restante parte gli venga prestata dalla banca con un interesse del 3,5% - 4% sul capitale prestato.* Le spese di commercializzazione che si riferiscono ai costi per la pubblicizzazione del prodotto edilizio, si possono considerare forfettariamente pari al 2% - 3%** sui ricavi totali (pari al valore di mercato). In assenza di dati forniti da fonti dirette, si considera un Vm = 2100 €/mq lordo utile, valore proposto dalle fonti indirette (Agenzia delle Entrate). Si è scelto il valore massimo perché la villa oggetto di stima presenta uno stato conservativo alto rispetto alla condizione ordinaria dei beni descritti dall’Agenzia dell’Entrate. I ricavi totali che corrispondono al valore di mercato del bene, per il bene oggetto di stima sono pari a: 2100 €/mq x 726 mq = 1.524.600 € Dove 726 mq corrispondono alla superficie lorda utile. Sc= 2% x 1.524.600 € = 30.492 euro

* Dati forniti da “Banca popolare dell’Emilia Romagna” ** Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”

Profitto (Up)

“All’imprenditore/promotore, coordinatore dei fattori della produzione, compete il profitto, inteso come remunerazione delle capacità imprenditoriali.” (Forte- De’ Rossi) Il profitto viene quantificato forfettariamente come aliquota, di solito 10%-15% * sui ricavi totali, per cui si considera Vm = 2.100 €, valore fornito dall’Agenzia dell’Entrate. Il profitto totale si ottiene come prodotto del valore unitario per la superficie utile lorda, misura di consistenza del Vm fornito dall’Agenzia dell’Entrate.

Valore unitario Profitto totale 15 % x 2.100 €/mq = 315 €/mq 315 €/mq x 726 mq = 228.690 euro

* Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”

Costo di produzione

Costi totali in euro Costo dell’area 105.600 Costo di costruzione 1.254.460 Imprevisti sul costo di costruzione 62.723 Oneri totali di urbanizzazione 14.449 Contributo sul costo di costruzione 10.873 Spese generali 125.446 Spese tecniche 87.812 Spese di commercializzazione 30.492 Profitto 228.690 Totale costi di produzione 1.920.545

Di 1.920.545 euro il promotore deve chiedere in prestito alla banca 960.272,50 euro, su questi la banca applica il 4 % di interessi, quantificati in 38.410,90 euro. I costi di produzione devono internalizzare anche questo costo per cui occorre sommare al valore prima ottenuto gli interessi finanziari. Totale costo di produzione 1.920.545 + 38.410,90 = 1.958.955,90 euro Ottenuto il costo di produzione, in fase preliminare è possibile individuare anche un probabile valore di mercato, dividendo il costo di produzione per la superficie utile lorda e la superficie commerciale.

Valore di mercato Unità di misura 2.704 €/mq utile lordo 2.657 €/mq commerciale

Considerazioni finali

Area 5 %

Costruzione e relativi imprevisti

68 %

Oneri 2 %

Spese varie 14 %

Profitto 12 %

Località Zone di pregio Semicentri Periferie

Manfredonia 3.000 €/mq commerciale

2.300 1.700

Peschici 3.300 2.500 1.500

Vieste 2.300 2.000 1.700

Consulente Immobiliare

Agenzia dell’Entrate Area E2, comune di Mattinata

Consulente immobiliare non fornisce dati specifici sul Comune di Mattinata, per cui si è guardato ai comuni limitrofi che si affacciano sul mare, i valori presentati fanno riferimento ad abitazioni nuove e sono divise per zone di pregio, semicentri e periferie. Diversamente l’Agenzia dell’Entrate fornisce dati specifici della zona in cui si trova il bene oggetto di stima, ma fa riferimento ad immobili con stato conservativo normale. Facendo un confronto tra le Fonti Indirette reperite, e i valori ottenuti si nota come la villa oggetto di stima presenti valori superiori sia rispetto a Consulente Immobiliare, dove gli immobili situati in periferia non superano i 1.700 euro sia in confronto all’Agenzia dell’Entrate. Il valore ottenuto risulta più elevato rispetto ai valori dell’Agenzia dell’Entrate per le diverse caratteristiche intrinseche soprattutto per quanto riguarda lo stato conservativo, poiché si tratta di un edificio di nuova costruzione. Allo stesso modo l’elevato valore di mercato rispecchia le caratteristiche tecnologiche, che influiscono significativamente sul costo di costruzione, in particolar modo la piscina. Inoltre entrambi le fonti presentano delle criticità, per quanto riguarda Consulente Immobiliare non sono facilmente individuabili i confini delle zone, per cui è difficile comprendere quali siano i valori di riferimento, soprattutto perché trattandosi di comuni costieri la vicinanza dal mare incide sul valore di mercato, mentre i dati forniti dall’Agenzia dell’Entrate pur non presentando questo genere di criticità, in alcuni casi riporta valori strutturalmente inferiori alle altre fonti. Pertanto si può concludere che il bene oggetto di stima presentando caratteristiche significativamente diverse rispetto a quelle ordinarie dei beni proposti dalle fonti indirette, venga apprezzato diversamente dal mercato. Questo trova una giustificazione nel fatto che il progetto risulti fin dall’inizio pensato per un determinato target di compratori, che richiede accessori di lusso come piscina e zona benessere.

Preventivo piscina

Riferimenti bibliografici e sitografici

Stefano Amicabile, Nuovo corso di Economia ed Estimo, Hoepli, Milano 2013 Antonella Faggiani, Documenti predisposti nell’ambito dell’attività didattica per il corso di estimo, 2013-2014 Carlo Forte, Baldo de' Rossi, Principi di economia ed estimo, ETAS libri, Milano 1979 Marco Simonotti , La stima immobiliare: con principi di economia e applicazioni estimative , UTET libreria, Torino 2001 Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio Consulente Immobiliare, Gruppo24Ore Agenzia dell’Entrate, www.agenziaentrate.gov.it Rivalutazione monetaria e interessi legali, www.rivaluta.it