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ASOCIACION DE VECINOS TORRESOLANO

NALDA

INFORMACION SOBRE LA URBANIZACION TORRESOLANO

• UN MACROPROYECTO URBANISTICO APROBADO POR EL

AYUNTAMIENTO DE NALDA QUE FRACASA

• UN PROYECTO CUYA EMPRESA PROMOTORA GSI QUIEBRA EN 2009

PARALIZANDOSE LAS OBRAS Y LA CONTINUIDAD DEL PROYECTO

• EN 2010 GSI TRASPASA COMPETENCIAS A SOLVIA QUE NO

CONTINUA DICHO PROYECTO.

• UN PROYECTO EN SITUACION DE RECEPCION PROVISIONAL DESDE

ABRIL DE 2011, ABANDONADO SU MANTENIMIENTO DESDE DICHA

FECHA

• UN PROYECTO RECEPCIONADO SIN QUE SE HUBIERA CONSTRUIDO

LA ZONA DOTACIONAL DEPORTIVA TAL COMO ESTABLECE EL PLAN

• UNA URBANIZACION CON DEFICIENCIAS DE CONSTRUCCION QUE

CON EL PASO DEL TIEMPO SE AGRAVAN,COMO SON LOS MUROS

DE CONTENCION Y SISTEMA DE ARQUETAS FECALES

• UN AYUNTAMIENTO QUE NO OBLIGA A SOLVIA A QUE REPARE LOS

MUROS DE CONTENCION,ARQUETAS O CONSTRUYA ZONA

DOTACIONAL DEPORTIVA

• UN AYUNTAMIENTO QUE NO OBLIGA A QUE FUNCIONE LA ENTIDAD

URBANISTICA DE CONSERVACION A PESAR DE LLEVAR

CONSTITUIDA DESDE EL 22 DE MAYO DE 2013 Y CUYAS FUNCIONES

SON CONSERVACION DE ELEMENTOS COMUNES Y DE USO PUBLICO

DESDE LA RECEPCION PROVISIONAL DE LAS OBRAS Y HASTA LA

DEFINITVA EN QUE PASARA A SER OBLIGACION DEL AYUNTAMIENTO

• BENEFICIADOS: EMPRESARIOS

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• PERJUDICADOS: LOS VECINOS/AS

EL AYUNTAMIENTO TIENE EL DEBER DE DEFENDER LOS INTERESES DE LOS VECINOS/AS FRENTE A LOS EMPRESARIOS:

1ºQue en cumplimiento de sus obligaciones exija a la empresa

Tenedora de Inversiones(Solvia) como empresa subrogada en las

obligaciones de urbanizados para que arregle todos los muros de

contención, los muros verdes y todo el sistema de arquetas público y

privado que para más inri no paga la empresa sino un fondo de

garantía.

2º-Que exija a Tenedora de Inversiones que cumpla lo recogido en el

plan San Gregorio y construya la dotación deportiva prevista.

3º-Que a la asociación de vecinos Torresolano, tal como prevee la

legislación, el Ayto de Nalda le facilite el proyecto de recepción

definitivo, le consulte y sus opiniones sean tenidas en cuenta con

caracter previo a la ejecución de dicho proyecto

1-ANTECEDENTES EN LA PRENSA

Nalda, el nuevo pueblo que viene (la rioja 2/9/07)

El municipio del Iregua se prepara para triplicar su población por el auge de urbanizaciones

Las calles serpenteantes y empinadas que ahora caracterizan Nalda serán, dentro de unos años, tan sólo la zona antigua de la localidad. A casi dos kilómetros, justo enfrente del núcleo actual, y cruzando la carretera N-111 se van a construir unas 700 viviendas distribuidas en dos urbanizaciones; una vez habitadas albergarán casi a tresmil personas. La primera de ellas, que desde hace varios meses se encuentra en fase de desmonte y urbanización, ya esboza las primeras calles. Se trata del Plan parcial 'Valle San Gregorio' promovido por G.S.I. División de Promociones, S.L. en la que hay planeadas 518 viviendas. Bajo el nombre de urbanización 'Torresolano' esta zona, situada junto a las bodegas Gregorio Martínez en la carretera que da acceso a Entrena y Sorzano, no es un objetivo nuevo pues desde hace más de 10 años está en tramites

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Según las previsiones que marca el estudio de impacto ambiental presentado por la Consejería de Turismo, Medio Ambiente y Política Territorial (el 23 de mayo del 2006) se van a construir viviendas aisladas-pareadas, en hilera y colectivas en forma de apartamentos. Población estimada de 2.052 habitantes. Además, como ya se anuncia en inmobiliarias y en la página web de GSI, la entidad promotora, la urbanización 'Torresolano' contará con piscina de invierno y verano, club social, instalaciones deportivas, etc; «todo ello construido con diseño, calidades de primera, al máximo detalle», concluyen. Muy cerca, en la misma ladera derecha de la N-111, junto al antiguo centro de Formación Profesional de 'Las Fuentes' que ahora acoge al colegio Alcaste, el pasado año se aprobó el Plan parcial 'La Tejera'. En él, según fuentes de la Consejería de Política Territorial, se levantarán 181 viviendas. Esta urbanización, llamada 'Las Fuentes' ofrece a los vecinos de Nalda un mejor precio en la venta de los inmuebles con descuentos de entre el 4 y el 5 por ciento. Atendiendo a las estimaciones, con estas casi 700 casas se triplicará al población actual de mil habitantes que suma Nalda. Pero éstas no serán las últimas actuaciones ya que en 'La Rad' hay proyectadas unas 400 viviendas pendientes de su aprobación por la Comisión de Urbanismo Regional. Cuando las dos primeras urbanizaciones concluyan, pasado el año 2015, Nalda habrá cambiando, pero ¿cuánto? Su alcalde Domingo Ruiz lo ve con buenos ojos. «Servirá para mejorar el pueblo, es una forma de salir adelante, tener ingresos y crecer de forma ordenada sin que se rompa la vida del municipio», explica. Asimismo reconoce que se les han exigido garantías de funcionamiento a los promotores y que quizá haya que ampliar ciertas dotaciones. MÁS DETALLES

Total de viviendas proyectadas:700 Urbanización Torresolano: Dentro del Plan parcial 'Valle San Gregorio' se construirán 518 inmuebles, en los que habrá chalets adosados, individuales y viviendas colectivas. Promueve GSI y estará terminada para 2012 Urbanización Las Fuentes: Dentro del Plan parcial 'La Tejera' está previsto levantar 181 viviendas. Se hacen descuentos entre el 4 y el 5% a las familias de Nalda. Se concluir Situación: Junto a la N-111, en la vertiente contraria al núcleo urbano.

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2-ORDENAMIENTO JURIDICO El Plan Parcial Valle San Gregorio fue aprobado definitivamente por la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja el 1 de Julio de 2005 (BOR 20-7-2005). En el mismo se delimitaban dos etapas, o unidades de ejecución, que debían desarrollarse por el sistema de compensación, si bien la primera etapa no requería la constitución de una Junta de Compensación por ser de propietario único (GSI División de promociones SL). El plan parcial establecía que, terminadas las obras de cada etapa, debería procederse a la recepción provisional de las mismas y posteriormente a la recepción definitiva transcurrido un plazo de garantía de dos años. Asimismo se establecía la necesidad de depositar una garantía de 324.652,56 €, lo que GSI llevó a cabo mediante aval bancario de la entidad Banco Pastor.

El Ayuntamiento de Nalda, en sesión celebrada el día 7 de Octubre de 2005 (BOR 22-10-2005) aprobó definitivamente el proyecto de compensación de la etapa 1 del Plan Parcial "Valle de San Gregorio". El proyecto de urbanización se aprobó por resolución de alcaldía el 24 de Mayo de 2006 (BOR 3-6-2006). El 6 de Septiembre de 2006 se otorgó licencia para la construcción de 81 viviendas unifamiliares y el 8 de Mayo de 2007, licencia para 30 viviendas colectivas. El 29 de Enero de 2010 se emitió por la dirección facultativa certificado final de las obras de urbanización de la etapa 1, solicitándose al Ayuntamiento la recepción de las mismas. La documentación final de obra dividía la primera etapa del plan parcial en tres fases. El 18 de Abril de 2011 se suscribió acta de recepción parcial y provisional de las obras de urbanización del plan parcial Valle San Gregorio Fase 1, etapa 1 y se otorgaron licencias de primera ocupación para 63 viviendas unifamiliares. El 25 de Mayo de 2011 se suscribió acta de recepción parcial y provisional de la fase 2, otorgándose licencia de primera ocupación para las 30 viviendas colectivas. Para garantizar la subsanación de algunas deficiencias en la urbanización GSI depositó un aval de la Caja de Ahorros del Mediterráneo por un importe de 176.700 €. Estas deficiencias no se han subsanado en la actualidad, por lo que no ha sido posible proceder a la recepción definitiva de las obras de urbanización de las fases 1 y 2.

El 6 de Marzo de 2015, José Andrés Ibáñez, en representación de GSI solicita la devolución de los avales, argumentando que ha transmitido sus obligaciones a la mercantil “Tenedora de Inversiones y Participaciones SL”. Se requirió a esta mercantil para que deposite nuevos avales,y al depositarlos se devolvieron a GSI

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3-RESPONSABILIDADES DE LA CONSTRUCTORA Y EL AYUNTAMIE NTO El Ayuntamiento asume,entre otras las siguientes responsabilidades:

1. El ejercicio de todas las facultades y obligaciones que se derivan de la aplicación del plán

2. Durante la ejecución de las obras,el Ayto de Nalda ejercerá las funciones de inspección técnica y urbanística,vigilancia y control de las mismas

3. No podrá cancelar o devolver los avales hasta que no se de la recepción definitiva de las obras de la urbanización y de las dotaciones previstas

4. Otorgar las licencias de primera ocupación cuando las obras de urbanización e instalaciones dotacionales previstas esté acabado

5. A poner todos los medios necesarios para que la entidad urbanística de conservación funcione

La empresa tiene las siguientes responsabilidades:

1. Realizar las obras de acuerdo a los previsto en el proyecto 2. Realizar las obras urbanísticas y dotacionales contempladas en

dicho proyecto. 3. Realizar el mantenimiento y reparación de los daños que se

produzcan en la urbanización desde la recepción provisional a la definitiva

4-GSI QUIEBRA Y TRASLADA SUS COMPETENCIAS A TENEDORA DE INVERSIONES(SOLVIA)

En 2009 GSI por problemas económicos no puede continuar las obras y

en Mayo del 2010 firmaría un acuerdo de cesión de competencias a

Tenedora de Inversiones(Solvia)

Las consecuencias fueron las siguientes:

1. De 700 viviendas previstas sólo se construyeron 63 unifamiliares y

30 en dos bloques de pisos

2. La no construcción de ninguna de las instalaciones deportivas y

sociales previstas pese a que para que se le concediera permiso

de habitabilidad GSI había solicitado licencia de obras para las

mismas

3. La interposición de denuncias de la mayor parte de los

propietarios contra GSI

4. El progresivo abandono del mantenimiento de la urbanización

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5-RECEPCION PROVISIONAL POR EL AYUNTAMIENTO.ASPECTOS FUNDAMENTALES

En el informe Nolter de Diciembre 2010,solicitado por el Ayto para poder

realizar la recepción provisional se pone de manifiesto que no se debe

hacer la recepción porque no se puede garantizar ni la red de

saneamiento,ni la de los sistemas de contención de la urbanización.Aún

más prevee que se pueden producir roturas en los mismos por lo que

recomienda que no se recepcione hasta pasado un año.

En Abril del 2011 Nolter vuelve a insistir en las notables reducciones sobre

los cálculos iniciales del proyecto de los muros de contención y que se

habían reducido sustancialmente los márgenes de seguridad.Así mismo

reseña que no se ha realizado la solicitud hecha en Diciembre sobre

cálculo de estabilidades, resistencias de micropilotes o arrancamiento

de anclajes.

Pese a todo propone la recepción provisional que el Ayuntamiento

autoriza en Mayo del 2005 recepción provisional

6-COMUNICACION AL AYUNTAMIENTO DE DAÑOS EN LA URBANIZACION Y CONTESTACION DEL MISMO POR ESCRITO A LOS VECINOS

Con fecha 13 de Abril del 2015,ante la situación de abandono del

mantenimiento de la urbanización desde Diciembre anterior,

reparaciones de las filtraciones de agua y otros daños, así como los

graves desperfectos que las lluvias estaban originando en el muro de

contención situado en la parte superior del talud sito entre la calle

Monet y Tintoretto, remitimos un escrito al Ayuntamiento de Nalda

solicitando información y colaboración en la resolución de los

problemas,al estar la urbanización en situación de recepción provisional

y consecuentemente tener el Ayto responsabilidad en exigir a la

empresa responsable la reparación de los desperfectos ,en

cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.3 del plán parcial Valle

de San Gregorio.

Con fecha 24 de Julio y en reunión conjunta de alcalde, asesor jurídico y

arquitecto del Ayto de Nalda, representantes de Tenedora de

Inversiones y GSI y vecinos de la C.Propietarios Monet 44-10 de

Torresolano,se nos entregaría un informe elaborado por el Servicio de

Asistencia Técnica Municipal en el que los aspectos más relevantes

serían:

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RESPUESTA DEL AYUNTAMIENTO 24 DE JULIO 2015

1. MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACION

• Corresponde a GSI

Durante la recepción provisional y definitiva,corresponde al

promotor(GSI) el mantenimiento del viario público,taludes y

jardines,depósito de agua y reparación de posibles averías,como las

filtraciones de agua.(Reseñar aquí que GSI transmitió a Tenedora estas

funciones en Mayo 2010.

2. -EDIFICIO DOTACIONAL DEPORTIVO:

• No se ha hecho y no corresponde al Ayto exigir que se construya

En Julio de 2010 GSI solicitó licencia de obras para un edificio dotacional deportivo,según proyecto del arquitecto Jose Luís Castel,que no ha llegado a materializarse.

3. ENTIDAD URBANISTICA DE CONSERVACION

• El plan no contempla la creación de una entidad urbanistica de conservación, sin embargo se crea el 22 de mayo de 2.013 Y

CUYAS FUNCIONES SON CONSERVACION DE ELEMENTOS

COMUNES Y DE USO PUBLICO DESDE LA RECEPCION PROVISIONAL

DE LAS OBRAS Y HASTA LA DEFINITIVA EN QUE PASARA A SER

OBLIGACION DEL AYUNTAMIENTO. La conservación y

mantenimiento de la urbanización las realizará la administración

municipal una vez recibidas definitivamente las obras

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4. -DAÑOS EN SISTEMAS Y MUROS DE CONTENCION:

• Son privativos de los vecinos y son estos quienes los deben arreglar

En su respuesta se afirma que dicho muro no está previsto en el

proyecto original del año 2005,pero si se recoge en la documentación

final de obra redactada en el año 2010 por el arquitecto Jose Luís

Castel.

Se afirma así mismo que no está incluido en la documentación final de obra redactada en el año 2011 por D.Jose Luís Castel.

Afirma así mismo que la documentación final de obra incluye un

documento denominado "Tratamiento de taludes y otros medios de

contención de la urbanización redactado por Geología y Geotecnia

Larrea en 2007 y que a su vez incluye un anexo con el título "Cálculo de

muros en la urbanización Torresolano,donde se define el muro de

contención objeto de este apartado.

A continuación afirma que le es difícil discernir si el muro es de la

urbanización o de las viviendas, pero se inclina finalmente por adjudicarlo a las viviendas basándose en que no aparece en el proyecto de urbanización de 2005 ni en la documentación final de obra presentada por José Luis Castel en 2011 y que su función es soportar los jardines privados de las viviendas.

Para posteriormente afirmar que corresponde a sus propietarios la reparación con independencia de las responsabilidades atribuibles a los diferentes agentes de la edificacion

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7-REALIDAD,LEGALIDAD Y RESPONSABILIDADES EN LOS HECHOS

LOS VECINOS Y VECINAS CON BASAMENTO LEGAL RESPONDEN

1º-COMPETENCIA EN EL MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACION:

• CORRESPONDE A LA ENTIDAD URBANISTICA DE MANTENIMIENTO QUE ESTA SIN FUNCIONAR INTENCIONADAMENTE POR LOS PROPIETARIUOS QUE TIENE LA MAYORIA DE CUOTAS DE PARTICIPACION EN LA MISMA Y POR ENDE LA OBLIGACION DE SOPORTAR ECONOMNICAMENTE LA MAYOR PARTE DEL MANTENIMIENTO Y POR ESO LA MANTIENEN “YACENTE” DELIBERADAMENTE

• EL MANTENIMIENTO ES DE MÍNIMOS Y LA ENTIDAD URBANISTICA DE CONSERVACION NO FUNCIONA.SALEN BENEFICIADOS LOS SOCIOS MAYORITARIOS Y PERJUDICADOS LOS VECINOS

En Mayo de 2013 se constituiría la entidad urbanística de conservación, formada por Tenedora de Inversiones,GSI, Gregorio Martinez, Ayuntamiento y representante de los vecinos(con un porcentaje del 5%) que tendría dos funciones:

· Conservación de los elementos comunes(zona deportiva privada sin construir)

· Conservación de los elementos de uso público(luz, limpieza de calles y jardines etc..)

Desde Diciembre de 2014 hasta Noviembre de 2015 nadie se ocupó del

mantenimiento de la urbanización, habiendo una clara responsabilidad

del Ayuntamiento por no exigir a la EUC a que cumpliera sus

obligaciones recogidas en sus estatutos. Los propietarios reiteradamente

nos hemos quejado a su presidente, Tenedora de Inversiones.

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Así mismo cuando nos hemos quejado al Ayto.que es miembro de la

Junta de Gobierno de la EUC, de los problemas propios de la falta de

mantenimiento, que van desde problemas con el alcantarillado, agua,

luz, suciedad en las calles, papeleras llenas ,derrumbe de tierras, jardines

llenos de hierba y suciedad etc..éste nos ha respondido que no tiene

ninguna competencia para resolver el problema.

Ante las continuas quejas por nuestra parte Tenedora de Inversiones contrató un jardinero para que hicieran un mantenimiento de la hierba,pero el mantenimiento global de la urbanización sigue sin realizarse,el de jardines es de mínimos y la entidad urbanística de conservación no funciona.

2º-EQUIPO DOTACIONAL DEPORTIVO:

• EL PERMISO DE HABITABILIDAD NO SE PODIA DAR SIN ESTAR CONSTRUIDO

• NO SE PUEDEN DEVOLVER AVALES NI HACER RECEPCION DEFINITIVA SIN ESTAR TERMINADO

• NO SE HA CONSTRUIDO PESE A ESTAR SOLICITADAS LAS OBRAS Y EL AYUNTAMIENTO HA OTORGADO PERMISO DE HABITABILIDAD PESE A ESTAR REGLAMENTADO QUE PARA DAR ESE PERMISO EL EQUIPO DOTACIONAL DEPORTIVO TENIA QUE ESTAR TERMINADO

El artículo 3-3 del plan urbanístico establece el compromiso por Parte de la empresa de construir edificios dotacionales e instalaciones deportivas de propiedad privada.

El presupuesto que adjunta es de 284000€,impuestos no incluidos

El artículo 3-4,referente a garantía de cumplimiento de los compromisos establece :

"como ampliación de estas garantías y de modo adicional a las mismas,

en las ordenanzas correspondientes quedará condicionado el

otorgamiento de licencia de edificación a la simultanea aprobación del

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proyecto de urbanización de los servicios e instalaciones previstas en

esa fase de actuación, y a la subsiguiente ejecución de dichas obras.

El otorgamiento de las licencias de primera ocupación quedará vinculado a la terminación de dichas obras en cada fase de edificación.

El Boletín oficial de la Rioja nº 96 de 20 de Julio de 2005 abundaría en

este tema y en su artículo 6-1-14 establecería que los avales se

cancelarán o devolverán cuando se acredite la recepción definitiva de

las obras de urbanización e instalaciones(no haciéndose ninguna

diferenciación del carácter privado o público de las mismas)

Consecuentemente queda claro que las instalaciones deportivas se debían haber realizado en paralelo con la construcción del resto de edificaciones de la etapa 1 y que el presentar la solicitud de licencia de construcción de las instalaciones deportivas ha sido una triquiñuela para poder tener la licencia de edificación de obras.

No obstante el Ayto., concediendo las licencias de primera ocupación de las viviendas sin que se hubieran terminado las instalaciones deportivas, pudiera haber incurrido en algún tipo de irregularidad.

Lo mismo sucedería si devolviera el aval, sin exigir, tal como marca la ley, la terminación y recepción definitiva de las instalaciones deportivas.

En efecto GSI fué el que presentó la solicitud de licencia de obras de la

zona deportiva y quien no ha cumplido la obligación de construirlas. El

Ayuntamiento tiene avales bancarios para evitar que dicha empresa

incumpla sus obligaciones con la urbanización, uno de 324652,56 y otro

de 176700.

Debemos suponer que Tenedora de Inversiones se ha subrogado en

todas las obligaciones que GSI tenía con relación al desarrollo y

ejecución del plán parcial y por tanto tiene la obligación de realizar la

zona deportiva privada y el Ayuntamiento el deber de exigírselo

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4º- SISTEMAS Y MUROS DE CONTENCION Y MUROS VERDES :

• LOS MUROS DE CONTENCION SON PARTE DE LA URBANIZACION Y ES COMPETENCIA DE TENEDORA DE INVERSIONES ARREGLARLOS.

• NO ES PARTE PRIVATIVA COMO MANTIENE EL AYUNTAMIENTO,NI ES COMPETENCIA DE LOS VECINOS ARREGLARLOS

• TODOS LOS MUROS DE CONTENCION Y MUROS VERDES ESTAN SUFRIENDO DESPRENDIMIENTOS DEBIDO A LA LLUVIA

La estabilización de los taludes y otras medidas de contención es fundamental para la estabilidad global del conjunto de la urbanización.

Por ello Geología y Geotecnia Larrea, incorporaría al proyecto en 2007 un informe para el Tratamiento de los Taludes y otras medidas de contención en la Urbanización Torresolano.

En el mismo se recogerían dos documentos independientes:

A)Soluciones de Contención y estabilización para el Talud Superior entre

el PK 1+100 y el 2+020 de la urbanización así como para los taludes entre

las edificaciones ubicadas entre el primer y segundo vial ,entre el PK

1+270 y el 1+320(que es el situado entre el vial de Monet y Tintoretto y en

el que se define el muro de sostenimiento superior y el de contención

inferior del talud)

B)Muros Verdes, documento realizado por TECONMMA.

En la página 17 del documento de Geotecnia se establece una serie de consideraciones respecto al talud situado entre el primer y segundo vial(Monet y Tintoreto)

En efecto, define cuáles son las condiciones del emplazamiento y necesidades para una adecuada contención y estabilización de los terrenos de la urbanización en esta zona

Así mismo en la página 41 de dicho informe se da una solución de

contención para los taludes situados entre el vial de Monet y Tintoreto,

consistente en un muro de sostenimiento superior y un muro de

contención inferior, de unas características técnicas que pasa a definir.

En la página 43 aportaría plano.

Consecuentemente, este estudio fué incorporado al proyecto en 2007 y

su propio título especifica con claridad que son medidas diferentes de

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tratamiento de taludes y de sistemas de contención a aplicar en toda la

urbanización y pertenecientes a la urbanización no a las viviendas.

Afirmar que los taludes, muros verdes o muros de contención forman parte de los edificios de las viviendas y su reparación corresponde por tanto a los vecinos es una afirmación que no se sostiene desde ningún punto de vista ni técnico ni documental. Son parte inherente a la urbanización.

Así mismo en Diciembre de 2010 la empresa de Ingeniería Nolter

presentaría un informe bajo el título Revisión de la Urbanización Torresolano-Etapa 1.En el se irían analizando los diferentes elementos de la Urbanización como pueden ser proyecto constructivo, sistemas de

calidad, sistemas de contención etc..

En el documento nº 4 se analizan los sistemas de contención de la urbanización. En la página 14 de dicho documento se relata qué solución de contención se ha dado y realizado para los taludes entre las líneas de edificaciones ubicadas entre viales(PK 1+270 al 1+320),que son los situados entre Monet y Tintoretto, nombrando expresamente los muros de sostenimiento y de contención

En las páginas 30,34 y 35 aparecen las fotografías de las soluciones dadas a estos taludes.

Finalmente se adjunta un extracto del informe geológico-geotécnico

Larrea, explicando que ha sido presentado con posterioridad por

GSI(2007)para asegurar estabilidad de las terrazas de edificación

previstas en el plan parcial y por ende la estabilidad global incluyendo

el talud superior colindante con la bodega del grupo Gregorio Martínez.

En Abril del 2011 Nolter presentaría Informe Final sobre As-Built

Torresolano-Etapa 1-Fase 1 analizando cada uno de los elementos de la

urbanización como son proyecto As Built, Documentación de calidad,

Redes de Servicios, Sistemas de Contención y Urbanización proponiendo

la recepción provisional.

En dicho Documento Nº 6 Titulado Epílogo ,en su página 2 se recalca

que la estabilización de taludes realizada es fundamental para el

conjunto de la urbanización. En la página 3 dice textualmente:

"Dado que en el proyecto Ass Built Final se han incluido

convenientemente los proyectos complementarios de estabilización de

taludes-Tratamiento de taludes y otras medidas de contención(Larrea

Julio de 2007) se puede considerar que el proyecto queda definido y

justificado, tanto a nivel de proyección como de ejecución"

"También se han incluido las fechas de ejecución y tipologías empleadas en la estabilización del talud intermedio entre el 1+070 y el 1 +320.(muros de contención comentados)

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En Abril de 2011 el arquitecto D.Jose Luís Castel presentaría el Documento Final de Obra .

En el mismo dedicaría el apartado 3 a la descripción de los elementos de la urbanización, entre ellos los sistemas de contención. En la página 10 de dicho documento describe las soluciones de contención y estabilización dadas a las edificaciones ubicadas entre el 1+070 y 1+320,situando entre ellos el muro de contención. Finalmente anexa al informe final el documento elaborado por Geología y Geotécnica Larrea, elaborado en 2007.

La compañia de seguros AXA ante la reclamación al seguro decenal contestaría así mismo que no correspondía hacer frente a dichos daños por ser parte de la urbanización

Consecuentemente los muros de contención y sostenimiento situados en la parte inferior y superior respectivamente de los taludes situados entre el vial superior(Monet) e inferior(Tintoretto) son soluciones aportadas para la estabilización y sostenimiento de la urbanización en general, tal como lo son otras medidas como los muros verdes u otras aplicadas para el talud superior.

Así se contempla en toda la documentación aportada en los diferentes documentos que hemos visto. Por tanto la afirmación de que los muros de contención son parte de las viviendas no tiene ningún sustento documental,sino que de la documentación analizada se desprende que son parte inherente a la urbanización.

5-ARQUETAS DE AGUAS FECALES

Las arquetas de aguas fecales con frecuencia se inundan debido a que la construcción de las mismas ha sido mal realizada.Concretamente la inclinación de las tuberías no es la correcta o hay de zonas de paso de las aguas fecales que se convierten en una zona acumulación de las mismas,teniendo que venir camiones cisternas para llevarse las mismas y desatascar así las tuberías.

Aunque estos defectos son de construcción en zona privada y zona pública,afecta al desague general de la urbanización por lo que entendemos que es un tema de salud pública que debe ser reparado globalmente antes de la recepción definitiva por la empresa Tenedora de Inversiones.

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8-SITUACION ACTUAL Y PROPUESTAS

Los muros contención sitos entre Monet y Tintoretto,(afectan a 22 viviendas)por falta de drenaje,cálculos incorrectos y defectos de construcción,con la lluvia se estan desplazando con riesgo de desprendimiento,provocando roturas de muros y con riesgos para las personas.

Es reseñable que los muros verdes tambien estan perdiendo tierra por efecto de las lluvias,produciendo boquetes enormes que ya estan produciendo daños en otra viviendas

En su momento recurrimos al Ayuntamiento para que exigiera a Tenedora de Inversiones que arreglara los mismos,dado que entre la recepción definitva y provisional es la competente.

El Ayuntamiento se ha negado siempre a exigírselo aduciendo que los muros de contención son privativos de los vecinos.

En lo referente a zona deportiva el argumento del Ayuntamiento es que pese a que el Plan Parcial así lo prevee,la ley es interpretable y él tampoco se lo va a exigir.

Puestos en contacto con responsables de Tenedora de Inversiones nos han comentado que ellos estarían dispuestos a pagar el arreglo de los muros,si así lo exigiera el Ayuntamiento,ya que el pago no lo realiza el banco de Sabadell sino un fondo de compensación.

Ante la negativa del Ayuntamiento a exigir a Tenedora de Inversiones que cumpla con sus obligaciones,hemos contratado los servicios de un equipo jurídico y técnico que han solicitado con caracter previo tanto al Ayuntamiento como a Tenedora para que se realicen la reparación de los muros de contención y arquetas,teniendo previsto el contencioso administrativo contra el Ayuntamiento y la demanda civil contra Tenedora en caso de incumplimiento

Dado que está previsto que la urbanización pueda recepcionarse de forma definitiva en un plazo aproximado de 6 meses nuestra propuesta es la siguiente:

1º-Que se realice un convenio para la recepción definitiva entre la asociación de vecinos,Ayuntamiento y Tenedora de Inversiones.

La misma se podrá ajustar a los siguientes términos:

• Que el Ayuntamiento solicite una nueva auditoria sobre el estado de la urbanización,incluyendo entre los daños los muros de contención,los verdes y las arquetas tanto públicas como privadas,así como los daños que los desprendimientos de los muros hayan podido originar en las viviendas

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• Que el proyecto de recepción definitiva sea informado a la asociación de vecinos posibilitando que dicha entidad pueda dar su criterio y propuestas.

• Que en el proyecto de recepción definitiva se incluyan obras de equipamiento deportivo y de juegos para la urbanización

• Así mismo y en paralelo a esta recepción definitiva se concrete de forma acordada con la asociación de vecinos las condiciones del mantenimiento de la urbanización despues de la recepción definitiva

En Nalda a 24 de Noviembre del 2016

Fdo.Presidente Secretaria

email: avtorresolano@gmail.com

blog: http://asociacionvecinostorresolano.blogspot.com.es/

Sr.Presidente/a Comisión de Peticiones y Defensa del Ciudadano/a

PARLAMENTO DE LA RIOJA

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