CAPÍTULO XXXIV

REPRESENTACIÓN Y GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

1. ESTRUCTURA ORGÁNICA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Frente al régimen previsto para la comunidad ordinaria (art. 398 CC), la LPH ha establecido una organización dirigida a conseguir el equilibrio dentro de la situación planteada por la concurrencia de una pluralidad de personas en la titularidad de derechos que recaen sobre fracciones de un mismo edificio (Exp. M. LPH 49/1960). Para ello establece una estructura orgánica (v. art.13 LPH tras reforma operada por Ley 8/1999) compuesta por la Junta de Propietarios, el Presidente (y Vicepresidente, en su caso), el Administrador y el Secretario-, de los cuales sólo la Junta y el Presidente son imprescindibles, pasando éste último a asumir las funciones de Administrador y Secretario a falta de nombramiento de aquéllos. A estos «órganos» encomienda la LPH el desenvolvimiento normal de la vida de la comunidad mediante la técnica corporativa de distribución de competencias decisorias (art. 14 LPH), representativas (art 13.5 LPH) y de gestión (art. 20 LPH), que quedan sustraídas de la esfera individual de los copropietarios en los términos que se verán en los epígrafes siguientes, y con las especialidades previstas por el art. 24.2b) LPH en relación con la estructura orgánica piramidal de los complejos inmobiliarios privados. Sin embargo, la Ley 8/1999 no ha sido capaz de afrontar uno de los mayores focos de litigiosidad de la LPH: la delimitación y requisitos de la esfera representativa del Presidente y la legitimación individual del propietario al margen de la organización comunitaria. Asumiendo la terminología propia de las sociedades mercantiles, el actual art. 13.1 LPH finaliza permitiendo la creación estatutaria o por acuerdo mayoritario de otros órganos distintos de los enumerados, pero impone el límite de que su existencia no podrá suponer menoscabo de las funciones de los órganos legalmente previstos ni limitar frente a terceros su esfera de actuación típica. Dada la amplitud de las facultades ilimitables de los órganos típicos (que en cierta medida vacía el contenido orgánico del resto de órganos convencionales que pudieran crearse), poco importa la incorrección dogmática que permite crear órganos comunitarios al margen de lo dispuesto en los estatutos por acuerdo simplemente mayoritario. Y sin embargo, esta flexibilidad permite que las comunidades más complejas se doten de cargos auxiliares en su organización con relevancia en el plano interno (de control, de auditoría, de asesoramiento) y

que los complejos inmobiliarios adopten otras estructuras orgánicas distintas de lo previsto en el art. 24.2b), como permite el propio art. 24.4 LPH, siempre que se respeten la autonomía decisora de las Juntas respectivas y la posición representativa de los presidentes de los distintas comunidades integrantes. Pero los límites que establece la norma impedirán en adelante la creación de Juntas rectoras o comités que sustraigan competencias decisoras (ej. liquidación de las deudas comunitarias antes del proceso monitorio) a la Junta de propietarios en los regímenes ordinarios de PH (vgr. las contempladas por STS 11.11.1988, RA 8433). 2. LA JUNTA DE PROPIETARIOS a) Estructura y competencias. Las decisiones en torno a los asuntos que afectan a la comunidad han de expresarse a través de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios, de la que son miembros de pleno derecho todos los propietarios de elementos privativos del inmueble [excepto en el caso de las agrupaciones de comunidades del art. 24.2 b) LPH, en las que los miembros de la Junta superiores son las propias comunidades por medio de sus Presidentes, de manera que los propietarios individuales sólo lo son de forma mediata, art. 24.3ª)]. Son competencias exclusivas de la misma: la resolución de reclamaciones frente a los demás órganos, así como su nombramiento y remoción (14.a LPH); la aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes (14.b LPH); la aprobación presupuestaria y de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, así como la ratificación de la gestión urgente realizada por el administrador en este ámbito (a diferencia del anterior art. 13.3º, que limitaba esta competencia, con mejor criterio, a las obras extraordinarias y de mejora, así como de la creación de instalaciones o servicios no necesarios dentro de los límites del anterior art.10 LPH); la aprobación y reforma de los Estatutos y normas de régimen interno, [14 d) LPH]; la fijación o de cuotas de los departamentos resultantes de la división o agrupación de elementos privativos (art. 8 II LPH); la decisión sobre construcción de nuevas plantas y obras afectantes a la estructura o fábrica del edificio, con la consiguiente modificación del título constitutivo (excepto en los casos de cláusulas de reserva válidamente establecidas en el mismo, v. Capítulo XXXI); así como la decisión sobre la supresión o instalación de servicios comunes (art. 12 LPH, a través de las distintas mayorías previstas en el art. 17 LPH); También la decisión de entablar la demanda de cesación de actividades prohibidas y privación del uso del piso o local por infracción por el propietario o el ocupante de los deberes contenidos en el art. 7.2 LPH y la aprobación de la liquidación de la deuda de cada propietario frente a la comunidad y la posterior autorización de su exigencia judicial a través del proceso monitorio (art. 21 LPH). El art 14.e) LPH sigue incluyendo residualmente entre las competencias de la Junta la de conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Esta competencia genérica no puede interpretarse en el sentido de privar de competencias de decisión autónoma a los restantes órganos de gestión y representación previstos por la Ley dentro de sus respectivos ámbitos de actuación (v. art. 13.1LPH in fine), como tampoco es posible considerar que a través de la misma, el Legislador ha querido convertir en asunto comunitario cualquier asunto en el que sea necesario la coincidencia del consentimiento de todos los propietarios. Ni siquiera el cumplimiento de la regla de la unanimidad más estricta (art. 17.1ª, I LPH) puede convertir en asunto comunitario uno que pertenezca al derecho individual del propietario, ni en relación con

este último, puede considerarse obtenido el necesario consentimiento individual del propietario individualmente afectado (ej. art. 11.3, art. 8 LPH) a través de la regla colegial del voto presunto de los ausentes (art. 17.1, IV LPH). En el caso de las agrupaciones de comunidades, es expresión de esta regla el art. 24.3, final, LPH. b) Clases de Juntas y requisitos de convocatoria. El Presidente ha de convocar a la Junta de Propietarios por lo menos una vez al año, para aprobar los presupuesto y cuentas (Junta ordinaria, aunque nada impide que se traten en ella también otros asuntos), y en las demás ocasiones que lo considere conveniente, (Juntas extraordinarias), o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH). Si la petición no es atendida por el Presidente, podrán convocar la Junta extraordinaria los promotores de la reunión que superen el antedicho número. Pero cualquier propietario (también el privado del derecho de voto en virtud del art. 15.2 LPH) está legitimado individualmente para exigir por escrito al Presidente la inclusión de un asunto específico en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre (aunque ante la negativa de aquél no podrá convocar por sí solo la Junta si no reúne el 25% de las cuotas de participación). La Junta ordinaria habrá de convocarse con, al menos, seis días de antelación (excluyéndose del cómputo el día de la citación, STS 26.4.2000, RA 3187), mientras que la extraordinaria podrá convocarse con la antelación que haga posible el conocimiento de todos los interesados. Por excepción, la Junta podrá reunirse validamente cuando, aún sin convocatoria, concurran todos los propietarios y así lo hayan decidido (Junta universal, art. 16.3 in fine LPH). Pero esta última posibilidad no permite aplicar la regla del voto presunto de los ausentes (art. 17.1ª IV), ni permite excluir al propietario privado del derecho de voto (art. 15.2 LPH) de la decisión de que la Junta se celebre en esas circunstancias. Por otra parte, no basta con que todos los propietarios adopten una decisión. Para que se considere acuerdo comunitario, es preciso que previamente todos consientan individualmente celebrar una Junta y adoptar como comunitarios los acuerdos que en la misma se decidan. Si no es así, los acuerdos serán impugnable por haberse adoptado en Junta extraordinaria que no reunía lo requisitos de antelación suficientes (STS 4.12.1997, RA 9189). La Junta constitutiva (primera Junta en la que los propietarios se dotan de estatutos y eligen a sus órganos de representación), se ha considerado (muy discutiblemente) Junta extraordinaria en la que es válido el voto presunto (STS 11.9.1998, RA 1663). Esta consideración no puede extenderse en ningún caso al acto por el que se lleva a cabo la propia división horizontal consentida por los partícipes de un régimen de prehorizontalidad, ya que dicho acto no es un acuerdo comunitario, sino un contrato. La convocatoria del Presidente o, en su defecto, de los promotores de la reunión [notificada conforme a los requisitos del art. 9 h) LPH], necesariamente escrita, expresará la hora, el día y el lugar donde se celebrará la Junta en primera y, en su caso, segunda convocatoria, con indicación de los asuntos a tratar (art. 16.2 LPH) y contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas comunitarias, constituyéndolos así en mora y apercibiéndolos de la privación del derecho de voto si en el momento de constitución de la Junta se dieran los requisitos del art. 15.2 LPH. Pero, a salvo lo dispuesto en el art. 17.2ª LPH, no se reconoce en la LPH una legitimación individual subsidiaria del propietario por la que pueda exigir la convocatoria judicial de la Junta (cfr. arts. 45.2 II LSRL y 101.1 LSA), aunque tampoco se niega: el art. 16 LPH dice quién está legitimado para convocar, pero no dice que el contenido de la condena al cumplimiento en forma específica solicitado por un comunero no pueda ser, precisamente, la de obligar al Presidente a convocar la Junta ordinaria anual.

La Ley 2/1988 reformó el anterior art. 15 II LPH para facilitar la convocatoria de residentes en el extranjero, validando las citaciones bien en el domicilio en España que hubiera designado cada propietario o, en su defecto, no sólo en el piso, sino también en el local a él perteneciente. La actual remisión del art. 16 LPH al art. 9 h) LPH convierte este criterio en regla general para todo tipo de comunicaciones con el propietario, pero además, asumiendo una jurisprudencia consolidada, añade la posibilidad de entregarlo a cualquier ocupante del piso o local, y, de no ser ello posible, comunicarlo mediante la colocación del escrito correspondiente en el tablón de anuncios designado al efecto o, en su defecto, en un lugar visible de uso general habilitado para ello. La convocatoria dirigida al propietario (o cualquier acto de comunicación) deberá contener en estos dos últimos casos diligencia expresiva de su fecha (ya que no surtirá efecto hasta pasados los tres días naturales, que habrá que sumar al plazo de antelación de las convocatorias) y de los motivos de esa forma de notificación, firmado por el Secretario con el visto bueno del Presidente, si ambas funciones no coinciden en la misma persona. c) Quorum de convocatorias y quorum de adopción de acuerdos. Manteniendo el criterio de la Ley 2/1988, el art. 16.2 LPH permite que en el mismo escrito de convocatoria se cite ya para la celebración de la Junta en segunda convocatoria (que podrá fijarse para el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde hora fijada para la anterior). En defecto de esta previsión habrá de ser convocada dentro de los ocho días siguientes, bastando con tres días de antelación a su celebración, a los que habrá que sumar, en su caso, los tres días previstos por el art. 9.1h) LPH para el caso de notificaciones mediante cartel. Pero, además, el art. 16 actual reconduce los requisitos de convocatoria al ámbito que le es propio, separándolos del procedimiento de adopción de acuerdos, y dotando ahora a ambos procedimientos de criterios de quorum independientes. El requisito de quorum de asistencia en primera convocatoria es la doble mayoría, propietarios y cuotas; sólo para el caso de que su presencia no se obtenga -no cuando presentes los propietarios necesarios no se reúnan los votos necesarios según el art. 17.3ª), a pesar de lo dispuesto en su párrafo final-, habrá lugar a la segunda convocatoria, que no requerirá quorum de asistencia alguno. Estas reglas de válida constitución de la Junta deben valer para la adopción todo tipo de acuerdos (también los del art. 17.1ª, que podrán adoptarse con el voto presunto de los ausentes), incluso, según el TS, para la Junta constitutiva (primera Junta en la que los propietarios se dotan de estatutos y eligen a sus órganos de representación), que considera junta extraordinaria en la que es válido el voto presunto (STS 11.9.1998, RA 1663). Como ya se ha dicho, este último criterio es criticable si se extiende incluso a la división horizontal, porque entonces contradice el carácter contractual del acto por el que el inmueble se divide horizontalmente, que requiere el consentimiento expreso de todos los propietarios (STS 25.6.1990, RA 4894). Sin embargo, la relajación de las mayorías exigidas, no para la constitución de la Junta, sino para la válida adopción del acuerdo en el caso de que esa segunda convocatoria llegue a ser necesaria (art. 17.3ª LPH, doble mayoría de presentes), sólo es aplicable a los acuerdos sometidos a mayoría simple distintos de los comprendidos en las reglas 1ª y 2ª LPH (que, paradójicamente, podrán adoptarse con un número mayor de ausentes, por lo que la doctrina ya se ha inclinado por la aplicación analógica de la norma). d) Tratamiento jurisprudencial de las normas sobre convocatorias. Excepción hecha de algunas decisiones jurisprudenciales finalmente condicionadas por circunstancias ajenas al propio defecto procedimental alegado por las partes (STS 29.10.1993, RA 8765), los requisitos procedimentales de convocatoria se han interpretado de forma flexible. Así, el TS,

aprovechando la brevedad del plazo de caducidad del anterior art. 16.IV LPH ha venido negando las pretensiones impugnatorias de quien, pese a la contravención del plazo de antelación mínimo, pudo asistir finalmente a la reunión de la junta (SSTS 25.11.1988, RA 8712; 17.6.1993, RA 4841 -que aplica el art. 279 LEC derogada; 23.2.1996, RA 1588); de quien, pese a la irregularidad del acto de comunicación realizado a través de carteles anunciadores, tomó finalmente conocimiento del mismo (SSAP Madrid 25.3.1977, s.r; Barcelona, 9.2.1989, s.r.); o de quien, en definitiva, no pudo probar la indefensión producida por la vulneración de las normas sobre convocatoria (SSTS 6.2.1989, RA 667; 8.11.1989, RA 7859; 2.4.1990, RA 2686; 7.3.2002, RA 4152; SSAP Oviedo, 14.1.1992, AC 22; Madrid 5.5.1993, AC 1066). No existe tal flexibilidad -y por lo tanto aquí se declara normalmente la nulidad radical no sometida a plazo de impugnación-, en cuanto los requisitos que proporcionan a los propietarios determinados medios de audiencia, deliberación o defensa, vgr. los que obligan a que los acuerdos a adoptar figuren en el orden del día, (SSTS 30.11.1991, RA 8583; 27.7.1993, RA RA 6321; 26.6.1995, RA 5115; SAP Albacete 5.12.1997, AC 2573), sin posibilidad de que se adopten bajo la rúbrica de ruegos y preguntas (SSTS 9.10.1987, RA 6773, 6.2.2003, RA 1153); los que exigen que la Junta se convoque por el 25% de los propietarios, cuando los impugnantes no pudieron asistir (STS 13.10.1988, RA 7485), o los que impiden que las minorías se autoconvoquen como Junta, excluyendo a los demás (STS 25.10.1989, RA 6958). Pero ello no significa que en la LPH exista un derecho de información similar al establecido en la legislación societaria que obligue a plasmar en la convocatoria todos los datos precisos para participar activamente en la deliberación (STS 16.4.1993, RA 2887; 14.2.2002, RA 1446 SSAP Madrid 24.4.1996, AC 812 y 18.4.1996, AC 705). e) Asistencia y ejercicio del derecho de voto. La LPH ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (art. 17.1ª,I; 2ª,I,3ª,I): mayoría (simple o reforzada, en su caso) del total de los propietarios e igual mayoría de las cuotas de participación. Es decir, se ponderan dos elementos, uno personal y otro económico. Por ello, a salvo lo dispuesto en el art. 24.2b) LPH, respecto de la posición del propietario en la Junta de la agrupación de comunidades, se asigna un voto a cada propietario (STS 10.2.1995, RA 1635), ya sea propietario de un solo apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la LPH, al margen de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales. Dicha cuota individual o global se computará en su totalidad en la formación de las mayorías relativas a las cuotas de participación, y se perderá de forma igualmente global si el titular está privado del derecho de voto por las deudas imputables solo a uno de sus pisos. La regla evita la posibilidad de votos divergentes y la posición dominante inicial del promotor o conseguida de forma ficticia posteriormente, a través de la conveniente reserva de división unilateral de elementos privativos. No existe en la LPH una norma que exija la abstención del propietario cuando éste se encuentra en conflicto de intereses con la comunidad, fuera del caso de la privación del derecho de voto (vgr. el sujeto pasivo de la demanda de cesación del art. 7.2 LPH), por lo que la comunidad solo dispone de la acción de impugnación de acuerdos abusivos del art. 18.1b) LPH o del recurso al Juez (art. 17. 3ª final), dependiendo del contenido del mismo. En cuanto a las situaciones de cotitularidad sobre un piso o local, ha de considerarse a los copropietarios de cada espacio como uno solo a efectos de asistencia y voto en la Junta, por resultar así del artículo 15.1 II LPH, que les obliga a nombrar un representante común (ya se

entendía así con anterioridad, STS 13.10.1992, RA 1494). En caso de que sobre el elemento privativo exista un derecho de usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario. Esto último, salvo en los acuerdos a que se refiere el art. 17.1ª LPH y los relativos a obras extraordinarias o de mejora, en cuyos casos la delegación de voto habrá de expresa (para la Junta determinada), aunque no necesariamente escrita, ni especial en cuanto al sentido del acuerdo. La aparente contradicción con el art. 487 CC está justificada porque, con independencia de que en la esfera interna sean gastos no indemnizables por el propietario al usufructuario que los asuma, frente a la comunidad, es el propietario el obligado a satisfacer los gastos generales derivados de la obra extraordinaria o la mejora [art. 9.1 e) LPH], lo que justifica igualmente que, salvo casos extremos de conflicto de intereses con el propietario, el voto de un propietario que tiene uno de sus varios pisos en usufructo sea indivisible, considerándose su presencia en la Junta como manifestación contraria a la representación a favor del usufructuario, sin perjuicio de la suma de las cuotas respectivas. En todo caso, la asistencia (y hoy, más acertadamente, también el voto) en las Juntas será personal (del titular registral o quien pueda acreditar de otra forma el dominio, sin que a este efecto las reglas sobre ganancialidad de los bienes puedan influir en la legitimación) o por representación legal o voluntaria (art. 15.1 LPH). Con anterioridad a la reforma de la LPH, se entendía que bastaba para acreditar esta última cualquier medio reconocido en derecho (STS 25.2.1988, RA 1306), incluso la derivada de los propios actos del propietario. Hoy, el art. 15.1 LPH parece exigir como mínimo un escrito (v. STS 14.3.1998, RA 14888, en el ámbito de una S.A. y STS 23.5.2003, RA 7151, que exige la firma), sin excepciones derivadas de la relación de parentesco entre el ausente y el que acude en su nombre a la Junta (cfr. art. 108 LSA). La forma escrita ha de interpretarse en el sentido de que bastará un mero documento privado, sin excluir otras formas de apoderamiento, pudiendo la Junta negar la legitimación del representante si no da prueba cumplida de la existencia del mismo. Pero si la comunidad no lo hace, el representante puede ratificar expresa o tácitamente la actuación representativa (v. SAP Badajoz 17.12.1999, AC 2344, que estimó la representación tácitamente conferida al arrendatario). Se puede conferir representación a cualquier persona con capacidad suficiente, sea no o miembro de la comunidad, incluyendo al propio Presidente o Administrador. Los supuestos de representación legal no incluyen en modo alguno la subrogación de los acreedores ex art. 1.111 CC (a fortiori, RDGRN 13.6.1998, RA 5231). En la LPH no se exige ninguna forma determinada para la emisión del voto, sino un

procedimiento de convocatoria que garantice la asistencia a la Junta con el conocimiento de los asuntos que allí se van a tratar, con posibilidad de deliberación de los mismos y con ello, con capacidad de cada propietario con derecho a voz (que son todos, incluso el privado de voto y ex art. 15.2 LPH) de influir en la decisión de los demás. Ello impide indirectamente la emisión de voto a través de un cuestionario hecho llegar de forma individual, sin previa asamblea, a los propietarios, o la emisión del voto de forma previa a la deliberación, sin representación personal, o la llamada telefónica hecha sólo para votar sin haber podido seguir la deliberación. Pero la emisión del voto, una vez cumplidos los requisitos del procedimiento asambleario, son irrelevantes.

La votación secreta anula el acuerdo (STS 17.12.2001, RA 9361), porque impide la constancia (hoy exigida «en todo caso» en el acta de la Junta, art. 19.1,d LPH) de las cuotas de

participación que acompañan a cada voto (SAP Córdoba 11.4.1997, AC 704). Pero como quiera que el art. 19 supedita a exigencia de su constancia en el acta a que este dato fuera relevante para la validez del acuerdo, y teniendo además en cuenta la laxitud con que el TS ha interpretado los requisitos formales de documentación de los acuerdos, ha de entenderse que el voto secreto será válido y no anulará el acuerdo en los siguientes supuestos: 1. Cuando todas las cuotas de participación sean iguales para todos los elementos

privativos cuyos propietarios tienen derecho a voto, ello siempre y cuando cada propietario sea titular de un elemento privativo o siendo de más, las cuotas sumadas sean iguales a la de los elementos restantes (porque aún cuando sólo le corresponde un voto con independencia de los elementos privativos de que sea titular, las cuotas correspondientes habrían de ser sumadas para el cómputo de las dobles mayorías); y ello, además, suponiendo que no existan situaciones de copropiedad sobre los elementos privativos, en cuyo caso no podría controlarse el requisito de la legitimación para el voto que exige el art. 15 LPH.

Bien es cierto que en este caso subsiste el problema de la prueba posterior de la

condición de disidente para impugnar (art. 18 LPH), lo que conlleva que al salvar su voto en contra, la votación del disidente dejará de ser secreta. Pero en un caso similar al aquí planteado, la SAP Palencia 26.2.2002 (SP 36296) entendió que no era preciso probar la condición de disidente si el acuerdo resulta contrario a la propuesta de su adopción realizada por el propietario.

2. Cuando el acuerdo es de los que requieren unanimidad, en cuyo caso es suficiente con

verificar la emisión de tantos votos como presentes con derecho al mismo. Es dudoso no obstante si el carácter secreto del voto impide en todo caso, también en las excepciones señaladas, la prueba del abuso de derecho que legitima al propietario disidente para impugnar el acuerdo según el art. 18.1b) LPH. f) Voto presunto. La unanimidad y las mayorías previstas a modo de excepción de la misma previstas por el art. 17.1ª LPH siguen admitiendo la expresión tácita del voto afirmativo o silencio positivo de los propietarios ausentes de la Junta, a pesar de que las Juntas en que se adopten están sometidas, a diferencia de lo que ocurría bajo la vigencia del anterior art. 16.2 LPH, al quorum general de asistencia, tanto en primera como en segunda convocatoria. A los propietarios no asistentes se les notificará de forma fehaciente (de cualquier forma que permita probar finalmente su conocimiento por el destinatario) y detallada el acuerdo adoptado por los presentes (art.17.1ª, IV LPH; v. SSTS 3.5.1988, RA 3872; 2.4.1990, RA 2686; 24.7.1991, RA 6278). La fecha de la notificación del acuerdo, que se realizará de la forma establecida en el art. 9 LPH, señala el inicio del cómputo del plazo de treinta días naturales para manifestar la discrepancia respecto del mismo, excluyéndose hoy por lo tanto el día de la notificación del inicio del cómputo (art. 5.1 CC), que ya no se cuenta de fecha a fecha, añadiéndose además hoy tres días si se realiza de la forma prevista en el art. 9.1h) I LPH. Si dicha discrepancia -que no requiere impugnación del acuerdo adoptado, sino ser manifestada al Secretario (o quien realice sus funciones) de cualquier forma que permita tener constancia de su recepción-, no se produce, el propietario ausente queda vinculado por el acuerdo, que no será ejecutivo hasta el transcurso del plazo señalado, salvo que antes todos los ausentes manifestaran de esta forma su conformidad. Esta regla no se aplica a los votos en blanco, ni a las abstenciones, ni a los

acuerdos distintos de los contemplados en el art. 17.1ª LPH. Pero tanto las abstenciones como los votos en blanco de los presentes han de contarse (a diferencia de lo que ocurre en relación a los acuerdos de mayoría simple) como votos afirmativos (o, mejor, como aceptación o aprobación del resultado) cuando no concurren con otros contrarios ni con ausentes, sin tener que esperar a los treinta días que señala el art. 17.1ª IV para entender que el acuerdo es ejecutivo. El procedimiento detallado no permite considerar sometidas a la regla de la unanimidad del art. 16.1ºII LPH cualesquiera decisiones que afecten a la esfera privativa de los propietarios, ya que no garantiza el consentimiento individualizado de los mismos. Los acuerdos adoptados a través de la unanimidad prevista en el art. 17.1ª I pueden aprobar o modificar el título constitutivo o los Estatutos, pero sólo en aquello que no altere la posición dominical del propietario en relación con su elemento privativo, porque constituyen un acuerdo comunitario y no un contrato. g) Privación del derecho de voto. A diferencia del régimen mercantil (crf arts. 105 LSA y 53.4 LSRL), los estatutos de la PH no pueden limitar válidamente el derecho de voto, que es inescindible de la titularidad del inmueble, a cuyo servicio se halla establecida la organización comunitaria. Pero el nuevo art. 15.2 LPH ha equiparado al propietario moroso con el accionista que se halla en mora en cuanto a la obligación de pago de los dividendos pasivos (Crf. art. 44 LSA), privándole del derecho de voto en caso de no estar al corriente en el pago de las deudas vencidas frente a la comunidad. Las diferencias entre ambos supuestos y la cualidad de cotitular del patrimonio común del propietario en régimen de PH obligan a una interpretación restrictiva de la norma. La privación sólo afecta a la consecución de las mayorías previstas por la Ley. No es aplicable a los actos (que no acuerdos) que requieren el consentimiento del propietario afectado, tales como concurrencia a la escritura de división horizontal, art. 5 LPH; operaciones de división, agrupación o segregación que afectan a un propietario, art. 8 II; innovaciones que hacen inservible una parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, art. 11.3; arrendamientos de elementos comunes que afectan privativamente a un miembro, art. 17.1º II y, en general , a los actos que exceden de la competencia de la Junta por extravasar los intereses comunes. Tampoco afecta a la legitimación individual que se otorga al propietario desde diversas normas para solicitar o exigir determinadas actuaciones comunitarias (art. 6.1 Ley 15/1995, sobre eliminación de barreras arquitectónicas en favor de personas con discapacidad; art. 17.2ª LPH, sobre solicitud de instalación de ICT y otras instalaciones energéticas; art. 2.3 Ley 19/1983, sobre instalación de antenas de radioaficionados). No afecta a derechos distintos del de voto, como el de asistencia, voz o solicitud de inclusión de asuntos en el orden del día, por lo que su cuota de participación y su persona habrán de ser tenidos en cuenta para los quorum de convocatoria y para conformar la legitimación para convocar en defecto del Presidente; y tampoco afecta al derecho de acudir al juez para desbloquear la falta de decisión sobre asuntos comunitarios (art. 17.3ª final). Tampoco es posible entender que el propietario objeto de esta medida queda privado de manifestar su disidencia respecto de las mejoras costosas a que hace referencia el art. 11 LPH (a fin de no quedar obligado al pago de las mismas), ni que está obligado a satisfacer el coste de la instalaciones a que se refiere el art. 17.2ª, puesto que no ha votado expresamente a favor de las mismas. Pero la norma todavía permite una interpretación más restrictiva: la referencia legal a las mayorías exigidas por la Ley impide excluir al propietario moroso de los acuerdos necesariamente unánimes del art. 12 LPH, en los que habrá de ser tenido en cuenta (esté presente

o ausente) sin necesidad de impugnar, pagar o consignar la deuda. Sin embargo, si el acuerdo se adopta a pesar de su disidencia (esto es, resulta indebidamente privado de su derecho de voto), sólo podrá impugnar el acuerdo (sin necesidad de impugnar el incidental por el que se le priva) consignando, pagando o probando haber impugnado antes la determinación de la deuda que le privó del voto, ya que éstos son requisitos autónomos de la legitimación para impugnar según el art. 18.2 LPH, con la excepción de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación (art. 18.2 in fine). El art. 15.2 LPH exige que la convocatoria de la Junta contenga la relación de los

propietarios que no estén al corriente de las deudas frente a la comunidad, apercibiéndoles en la misma de la posible privación del derecho de voto si se dan las circunstancias del art. 15: que en el momento de iniciarse la Junta, no hayan impugnado judicialmente la deuda, ni la hayan satisfecho, ni la hayan consignado judicial o notarialmente. Pero esta comunicación no priva directamente del voto, ni la privación requiere un posterior acuerdo autónomo distinto de la simple constatación por el Presidente de los requisitos del art. 15.2. La comunicación tiene el sentido de poner en mora al propietario, por lo que el propietario puede todavía discutir judicialmente esta condición, o liberarse de ella pagando o consignando. Pero entonces no se entiende que no baste un acto fehaciente de comunicación personal con el mismo apercibimiento, ni que el propietario no pueda librarse de esta condición y votar si realiza el pago o consigna en cualquier momento anterior a cada una de las votaciones que se efectúen dentro de una misma Junta (y no necesariamente antes de constituirse la Junta), habida cuenta de que no está privado de la asistencia y deliberación en la misma. En cualquier caso, según la SAP Salamanca 14.4.2003, JUR 131154, la omisión de la demandante en la relación de morosos contenida en la orden de convocatoria para la Junta impugnada determina la nulidad de la convocatoria y por lo tanto la de los acuerdos en ella adoptados.

Es dudoso si el criterio restrictivo con que ha de ser interpretada la privación del derecho de voto impide su ejercicio al titular de más de un elemento privativo (al que en circunstancias normales sólo corresponde emitir un voto personal aunque sumando las cuotas de ambas propiedades, STS 10.2.1995, RA 1635 ) cuando incurre en mora en relación con la contribución a los gastos generales imputables a uno solo de los elementos, o si ha de primar el criterio personalista de la cualidad de deudor en consonancia con lo establecido para el ejercicio del derecho de voto, como ha apuntado algún Juzgado (SJPI Zaragoza 10.12.2001, SP/SENT/ 627). 3. REGLAS SOBRE LA ADOPCIÓN DE LOS ACUERDOS

a) Acuerdos modificativos del título constitutivo o los estatutos. El nuevo art. 17 LPH establece las normas a las que han de sujetarse los acuerdos de la Junta de propietarios. El precepto sigue distinguiendo entre aquellos en que es suficiente la mayoría de aquellos en que es necesaria la unanimidad de todos los propietarios. Estos últimos son los que implican aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los Estatutos, lo que habrá que poner en relación con el art. 12 LPH, que considera afectantes al título las alteraciones de elementos comunes y cualquier

alteración en la estructura o fábrica del edificio, o en las cosas comunes. Aunque las excepciones que se han introducido a lo largo del art. 17 han reducido de forma considerable los supuestos que en la actualidad requieren unanimidad, la equiparación entre alteración de elementos comunes y modificación del título constitutivo ha dejado subsistente la mayor fuente de litigiosidad de la LPH, tal y como se expuso en el Capítulo XXXII; y sin embargo, la bienintencionada reforma ha sometido ahora a mayorías reforzadas algunos supuestos que la jurisprudencia, paliando el régimen de la unanimidad, había considerado sometidas a mayoría simple (ej. STS 30.7.1998, RA 6381, sobre supresión del servicio de portería). En el Capítulo XXXII se expusieron las matizaciones jurisprudenciales a la regla de la unanimidad. A continuación se exponen las excepciones expresas a esta regla que se contienen en el actual art. 17 LPH.

Son tres las razones por las que la reforma de la LPH operada por Ley 8/1999 ha

establecido un régimen de mayorías especiales situadas entre el régimen de unanimidad previsto para la alteración de elementos comunes y el régimen de acuerdos sobre la administración. La primera, la existencia de una jurisprudencia vacilante sobre la instalación o supresión de servicios (fundamentalmente conserjería y ascensores) y arrendamientos de elementos comunes inútiles para la comunidad, que sin embargo comportaban formalmente una modificación del título constitutivo (art. 17.1ª, II LPH); la segunda, la necesidad de dar cumplimiento a los objetivos de integración social de los minusválidos previstos por la Ley 13/1982 (reiterada en lo sustancial en la normativa autonómica) ahora materializados en la reforma de los arts. 10, 11 y 17.1ª LPH operada por Ley 51/2003; por su parte, el art. 17.2ª deriva de la necesidad de incorporar a la LPH las normas comunitarias sobre instalación o adaptación de ICT contenidas en el art. 4 RDL 1/1998. Pero aprovechando esta incorporación, se ha extendido la regla a otros servicios esenciales en el ámbitos de los suministros energéticos.

b) Instalación o supresión de servicios comunes de interés general. No existe una categoría específica de servicios comunes que tengan como característica la de ser de interés general, puesto que la misma es requisito para considerar un asunto dentro del ámbito de competencia de la comunidad de propietarios. Por ello, la mayoría de los 3/5 será en la práctica la norma general (SSAP Zaragoza 31.7.2001, AC 1797; Murcia 18.6.2001, AC 1857; Toledo 14.6.2001, AC 186, todas ellas sobre instalación de puertas o vallas en elementos comunes) cuando se trate de alterar elementos si ello es para conseguir o suprimir cualesquiera servicios, cargando el propietario disidente con la prueba en contrario del interés general residente en la alteración comunitaria. Si el servicio no se instala ex novo ni se suprime, sino que tan sólo se modifica o se sustituye por obsolescencia, la regla será la mayoría simple del art. 17.3ª LPH (SAP Alicante 2.2.2001, JUR 123136). A este mismo régimen de mayoría simple habrán de considerarse sometidas las mejoras que no pueden considerarse verdaderas modificaciones del título constitutivo o los estatutos (desde una interpretación restrictiva de la equiparación contenida en el art. 12 LPH), habida cuenta de que el art. 11 LPH permite a los propietarios disidentes eximirse de la derrama en ciertas condiciones, y sin embargo, si hubiera de obtenerse en todo caso la mayoría de 3/5 exigida por el art. 17.1ª II, el acuerdo así adoptado obligaría siempre a todos los propietarios, de acuerdo con el párrafo VI de esta última norma (correctamente, SAP Alava 8.3.2000, AC 784; en contra, SAP Palencia 17.11.2000, AC 2607;

Castellón, 8.5.2002, AC 1030). También habrá de remitirse a la (doble) mayoría simple la instalación del ascensor (aunque en este caso afecte al título constitutivo), si el mismo, en atención a las circunstancias que se expondrán en el subepígrafe d), puede ser considerado la supresión de una barrera arquitectónica para personas con minusvalía (art. 17.2ª LPH), o como ahora expresamente aclara el art. 10 LPH (tras la reforma operada por Ley 51/2003) una obra de accesibilidad para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, caso en el que igualmente estarían obligados al pago todos los propietarios. Pero ni la minusvalía de los propietarios ni la obtención de la mayoría reforzada permiten prescindir del consentimiento expreso del propietario afectado en lo referente a su elemento privativo, como hoy queda patente en la redacción del art. 11.4 LPH (v. SAP Asturias 15.4.2002, AC 1052, sobre acuerdo obtenido por 3/5 para instalar un ascensor cuya ejecución requería convertir una carbonera, anejo privativo de un propietario disidente, en elemento común; contra, SAP Bilbao 6.5.2002, AC 917, que entiende que no concurre el interés impugnatorio por grave perjuicio del propietario al que la Junta acuerda demandar para imponerle, previa indemnización, una servidumbre sobre su local al efecto de eliminar una barrera arquitectónica a favor de los propietarios con minusvalía). c) Arrendamiento de elementos comunes sin uso específico. La tramitación parlamentaria de la Ley demuestra que el supuesto contemplado en este caso por la norma se refiere a la utilización por parte de terceros de espacios inutilizables por parte de la comunidad con fines publicitarios o similares (SAP Asturias, 23.2.2001, AC 160). Pero si es así, la exigencia de doble mayoría de 3/5 resulta excesiva (la STS 5.5.2000, RA 3990 y la SAP Madrid 8.6.1998, AC 1424, lo entendieron sometido a mayoría simple) y, como demuestra la STS citada, acabará siendo sustituida por la apreciación de abuso de derecho en la disidencia. La mayoría reforzada no se aplica si se trata de arrendamientos de pisos o locales procomunales destinados, precisamente, a financiar los gastos comunitarios, aunque si el arrendamiento requiere la previa desafectación como común de un elemento (vgr. la vivienda del portero), dicho acto requerirá la doble mayoría de 3/5 como supresión de servicio comunitario. El consentimiento del propietario directamente afectado exigido por la norma no parece necesario sólo por el hecho de que vaya a quedar privado del uso del elemento común, puesto que éste carece de uso específico. La norma será fuente de litigios al obligar a la comunidad a decidir en cada caso si el propietario está afectado de forma directa, cuando éste se opone a la cesión. De forma desproporcionada y frustrante para la finalidad de la reforma operada por la

Ley 8/1999 en este punto, la SAP Tenerife 18.3.2002, (AC 875) entiende que si el uso pactado en el arrendamiento exige obras de adecuación o instalación de infraestructuras (en este caso, ICT), el acuerdo requiere unanimidad.

d) Supresión de barreras arquitectónicas. Ley 3/1990, atendiendo a lo dispuesto en la Ley 13/1982, y en el art. 49 CE, ya había introducido la validez de estos acuerdos con el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representasen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El precepto había sido ampliado en la práctica a través de tres interpretaciones complementarias. El concepto de minusvalía se había independizado de su concepto jurídico-administrativo (delimitado entonces por la Ley 13/1982, RD 383/1984 y Orden 8.3.1984), haciéndose extensivo a las personas aquejadas de dolencias no determinantes

de invalidez laboral o de edad avanzada (STS 5.7.1995, RA 5463; SSAP Valencia 9.6.1985, s.r; Madrid 24.4.1996, AC 812; Ciudad Real 6.5.1994, AC 846), en consonancia con lo establecido en el art. 1.3 de la Ley 15/1995. Asimismo, se había considerado incluida en el precepto la instalación del ascensor y, consecuentemente con esta ampliación, se habrá conectado lo dispuesto en el mismo con el régimen de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la conservación y habitabilidad del inmueble (art. 10 LPH), determinando la exoneración de los disidentes respecto de la obligación de contribuir al pago de la instalación (STS 13.7.1994, RA 6435; SAP Valencia 9.6.1985, s.r. y STS 22.11.1999, RA 8223. v. art. 7 Ley 15/1995). La exoneración del gasto producido por la instalación a los propietarios disidentes había contribuido, a su vez, a estimar abusiva la oposición de los propietarios disidentes, de forma que se había relajado enormemente el quórum de 3/5 en función el abuso (SSTS 13.7.1994, RA 6435). Todo ello sin perjuicio de que el propietario u ocupante con minusvalías pudiera hacer valer judicialmente su derecho a la adecuación del inmueble frente al acuerdo denegatorio de la comunidad, en los términos previstos por el art. 6.1 Ley 15/1995, costeando la instalación y el mantenimiento. A la vista de estas ampliaciones jurisprudenciales, la regla de la mayoría simple

introducida por Ley 8/1999 había aportado más bien poco. Más bien al contrario, ya que permitió exigir de forma más estricta la condición de minusválido (aunque en contra SAP Asturias 2.5.2001, AC 1404 y 26.2.2002, SP 36669), sobre todo en los casos en que la eliminación de la barrera consistía en la instalación del ascensor, puesto que dicha instalación ya cuenta con otro régimen de mayorías reforzadas en el art. 17.1ª II. (En el sentido de exigir siempre la mayoría de 3/5 SAP Burgos, 18.1.2001, AC 794; más correctamente, considerando que si se solicita en consideración a un minusválido supone la supresión de una barrera, SAP Alava 8.3.2001, AC 784 ).

La reforma operada en la LPH por la Ley 51/2003, de Igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad ha venido a aclarar esta situación. En primer lugar, ha aclarado definitivamente que las obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes en relación con la discapacidad son equiparables a la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, o sea, al ascensor (art. 10.2 LPH). Ha determinado asimismo el concepto de discapacitado con validez en todo el territorio nacional (art. 1.2), que a efectos de la obligación comunitaria de realizar obras e instalaciones de accesibilidad comprende no solo a los que acrediten reglamentariamente la discapacidad conforme a dicho artículo, sino también en general a las personas mayores de 70 años (v. art. 1.2 Ley 51/2003 y actual art. 10.2 LPH); y lo que es más importante: establece que a) cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad -por la mayoría establecida en la regla del art. 17.1ª III-, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 11.2 LPH), y que b) dichas las obras o instalaciones dirigidas a la accesibilidad tendrán el carácter de necesarias y serán obligatorias para la comunidad - aún cuando no se alcance la mayoría fijada en el art. 17.1ª III- si no superan dicho montante (art. 10.2 LPH). En este sentido ya se expresaban las SSAP Madrid 23.4.2001 (JUR 181601), Zaragoza 17.10.2001 (AC 2011) y 24.7.2002, (AC 1201) y Barcelona 11.6.2003 (JUR 210874), que a través de una interpretación del art. 11 LPH acorde con la realidad social, consideraron que la instalación del ascensor devenía una instalación obligatoria y no una mejora.

En el capítulo XXXV se exponen las diversas situaciones posibles en cuanto al sujeto

obligado a sufragar los gastos de las obras e instalaciones de accesibilidad. e) ICT y otros suministros energéticos colectivos. Las normas contenidas en el RDL 1/1998 (desarrollado por RD 401/2003, que deroga el RD 279/1999) se aplican a todos los edificios (y, por la modificación introducida en la propia DA sexta LOE, a los conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la edificación), sean de uso residencial o no, sean o no de nueva construcción, que estén acogidos, o deban acogerse (v, art. 2.b LPH), al régimen de propiedad horizontal. Las normas sobre adopción de acuerdos comunitarios incluidos en el RDL se han plasmado, con ciertas matizaciones, en el art. 17.3ª LPH según el cual: 1) la adopción del acuerdo podrá ser solicitado por cualquier propietario (lo que parece

excluir la necesidad de reunir la doble mayoría del 25% para ser promotor de la reunión, ex art. 16.2 LPH);

2) el acuerdo habrá de ser aprobado, en junta de propietarios, por un tercio de sus integrantes que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, y ello, según la SAP Alava 8.2.2001 (AC 778) aunque en los Estatutos comunitarios se prohiba expresamente la instalación de antenas parabólicas, ya que dicha prohibición ha quedado derogada expresamente por la DF Única de la Ley 8/1999, que en su párrafo 1º establece que quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con la Ley.

Sin embargo, el régimen será el de la unanimidad, según la SAP Valladolid

24.1.2001 (JUR 82688) si la instalación crea una servidumbre que grava al inmueble por dar servicio a otros edificios.

3) variando el régimen del RDL (que se remite al régimen del art. 11 LPH), la

comunidad de propietarios no podrá repercutir el coste de la instalación ni del mantenimiento sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor del acuerdo (lo que indica que no computan ni están obligados los titulares de votos presuntos, los que se abstienen o los que votan en blanco). No obstante, si con posterioridad aquéllos solicitaren el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles (parece que mediante nuevo acuerdo), siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal (además, parece que si el acuerdo se plantea por el Presidente como instalación de servicio común de interés general y se obtiene por la mayoría del art. 17.1ª II, obligará a todos los propietarios ex art. 17.1ª VI). La ICT tendrá en todo caso la consideración de elemento común a todos los demás efectos previstos en la LPH.

La adaptación de estas reglas realizada por la el art. 17.3ª LPH se ha extendido además a los nuevos servicios energéticos colectivos o de aprovechamiento de energía solar. Pero además de lo dispuesto en el art. 17.3ª LPH, el RDL 1/1998 ha establecido un régimen de intervenciones obligatorias en edificios ya construidos a la entrada en vigor del mismo, siempre que concurra alguna de las circunstancias, contempladas en su art. 6, que no están

sometidas al régimen del art. 17.3ª y, por ser obligatoria, podrá ser exigida por cualquier propietario. Se hace preciso un acuerdo (sometido por analogía a las mayorías del art. 17.3ª LPH y 4 RDL 1/1998), que de ser contrario permitirá su impugnación por infracción de ley. En este caso, no podrá repercutirse el coste sobre los propietarios que simplemente consientan que los demás adecuen sus instalaciones a la legalidad vigente. Si existe resolución administrativa que obliga a la sustitución de antenas individuales (art. 6.1 RDL), también se exigirá acuerdo, pero cualquier interesado podrá pedir la ejecución forzosa del acto administrativo (arts. 95-100 LPA) y el régimen de la sanción que proceda se someterá a la regla del art. 10.2 LPH, por analogía. Igual ocurre con lo dispuesto en el art. 9 RDL, que reconoce el derecho de cada propietario o arrendatario a instalar infraestructura común inexistente, o a adaptar ésta para que sea posible acceder a los servicios comprendidos en el art. 2 (e incluso a servicios de telecomunicaciones distintos de los indicados en dicho artículo, cfr. art. 9.1 RDL), reconociendo un derecho resistente a la mayoría a la instalación de la infraestructura que habrá de ser reconocido en vía judicial (cfr. SAP 16.7.1999, AC 6544, con SAP Alicante 3.10.2003, RA 1755), y que no ha sido derogado expresamente por el art. 17.3ª LPH. En contra de la SAP Valencia 31.3.2000, (AC 1125) que condena a la retirada de la antena colectiva individualmente instalada y que parece optar por esta derogación implícita, al remitir al infractor al régimen del art. 17 LPH, el RD 401/2003 determina hoy este derecho individual en su art. 6.2: En el caso de que por no existir, o no estar prevista, la instalación de una infraestructura común de telecomunicaciones, o no se adaptase la preexistente, sea necesaria la realización de una instalación individual para acceder a un servicio de telecomunicación, el promotor de dicha instalación estará obligado a comunicar por escrito al propietario o, en su caso, a la comunidad de propietarios del edificio su intención, y acompañará a dicha comunicación la documentación suficiente para describir la instalación que pretende realizar, acreditación de que ésta reúne los requisitos legales que le sean de aplicación y detalle del uso pretendido de los elementos comunes del edificio. Asimismo incluirá una declaración expresa por la que se exima al propietario o, en su caso, a la comunidad de propietarios de obligación alguna relativa al mantenimiento, seguridad y vigilancia de la infraestructura que se pretende realizar. El propietario o, en su caso, la comunidad de propietarios contestará en los plazos previstos en el Real Decreto-ley 1/1998, si tiene previsto acometer la realización de una infraestructura común o la adaptación de la preexistente que proporcione el acceso al servicio de telecomunicación pretendido y, en caso contrario, su consentimiento a la utilización de los elementos comunes del edificio para proceder a la realización de la instalación individual, y podrá proponer soluciones alternativas a las propuestas, siempre y cuando sean viables técnica y económicamente. Al margen de lo dispuesto en la LPH y el RDL 1/1998, el art. 2.3 Ley 19/1983, sobre el

derecho de instalación de antenas de radioaficionados en las cubiertas de los edificios, somete a mayoría simple el acuerdo de la comunidad dirigido a señalar el punto más idóneo para su emplazamiento.

f) Acuerdos sobre la administración y recurso al juez. Para «los demás acuerdos», basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Sólo en relación con estos acuerdos residuales (y no con los previstos en las reglas 1ª y 2ª del art. 17 LPH), la mayoría es, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. El art. 17.3ª presenta una redacción confusa en el resto. Según el mismo, en segunda convocatoria bastará el

voto afirmativo de la mayoría de los asistentes que reúnan, a su vez, la mayoría de las cuotas de los presentes. Y para el caso de que las «mayorías previstas no pudieran lograrse por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores», el artículo finaliza permitiendo al propietario heterointegrar la decisión comunitaria acudiendo a una decisión judicial adoptada en equidad que no ha de entenderse derogada por la LEC 1/2000 (SAP Zaragoza 9.4.2002, AC 1095) y cuyos trámites siguen sin determinarse tras la reforma de la Ley 8/1999 (se muestra partidaria de considerar aplicable la regla general del procedimiento ordinario del art. 249.8ª LEC 2000 la SAP Zaragoza 9.4.2002, AC 1095). Esta decisión judicial «se impulsará a instancia de parte en el mes siguiente a la celebración de la segunda junta». Pero ni la segunda convocatoria es una segunda oportunidad para el caso en que la propuesta sea desestimada en primera convocatoria (ya que para ello se podrá volver a plantear la propuesta cuantas veces se considere oportuno en nuevas juntas que no serán «segundas convocatorias»), ni, a pesar de la desafortunada redacción de la norma, el recurso al juez requiere la celebración de la segunda convocatoria cuando en la primera se dio cumplimiento al quórum de válida constitución de la Junta (art. 16.2 III LPH), ni, por último, este procedimiento, es en si mismo una tercera instancia donde conseguir la aprobación de propuestas que fueron desestimadas por la Junta. El recurso al Juez sólo es válido para los casos en que el funcionamiento de la comunidad exige incondicionalmente un acuerdo y el mismo no puede lograrse en ninguno de los sentidos posibles, bien porque la mayoría personal y la de cuotas se manifiestan enfrentadas, de forma que queda bloqueado cualquier acuerdo posible; bien porque ante varias propuestas necesarias (vgr. presupuestarias, acuerdos sobre medidas de conservación o elección de Presidente), ninguna triunfa sobre las otras. Y por lo mismo, este procedimiento sólo es aplicable a los acuerdos sobre la administración contemplados en la regla 3ª del art. 17 LPH, porque el resto no son imprescindibles para el funcionamiento de la comunidad, sin perjuicio de las acciones de impugnación que correspondan según el art. 18 LPH. Por ello, a pesar de la criticable STS 13.3.2003 (RA 25799), que para evitar el abuso de derecho del propietario impugnante declaró que el juicio judicial de equidad podía completar la unanimidad requerida y no conseguida para la modificación estatutaria pretendida por la mayoría, sigue siendo aplicable la doctrina según la cual el recurso a la decisión judicial en equidad no está prevista para las decisiones que han de adoptarse por unanimidad (STS 24.9.1992), y lo mismo cabe decir hoy de las decisiones sometidas a las mayorías reforzadas previstas en el art. 17 LPH. 4. DOCUMENTACIÓN DE LOS ACUERDOS a) Contenido y valor del acta de la Junta. La LPH presentaba antes de la Ley 8/1999 un vacío en cuanto a la necesidad de la firma del acta por parte de los propietarios asistentes a la reunión, así como en cuanto a la constancia del sentido de su voto o de la cuota de participación correspondiente a cada voto emitido. Pero la jurisprudencia, confirmada hoy por el art. 19 LPH en cuanto a la primera cuestión, es unánime al no admitir las impugnaciones basadas en la falta de prueba del acuerdo adoptado en función de la inexistencia de firmas (SSTS 23.6.1983, RA 3653; 11.11.1988, RA 8433; 25.4.1992, RA 3413; 23.1.1991, RA 310; 26.6.1995, RA 5115), o en la inexistencia de mención a las cuotas de participación que representa cada propietario (SAP Tarragona, 13.1.1998, AC 204). Hoy, el acta de la Junta habrá de expresar la fecha y el lugar de celebración de la Junta; el autor de la convocatoria y, en su caso, de los propietarios que la hubieran promovido; su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración

en primera o segunda convocatoria (lo que basta para afirmar que no es necesario reflejar en acta la convocatoria frustrada por falta de asistencia, por tratarse de una Junta que no llegó a celebrarse); la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación (puesto que ello es relevante a fin de verificar la válida constitución de la Junta, ex art. 16.2 III LPH), el orden del día de la reunión; y los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor o en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. Pero aunque el art. 19 LPH no lo diga expresamente, el acta de la Junta ha de reflejar también los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será tenida en cuenta a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la Ley (art. 15.2 LPH), así como el consentimiento expreso del propietario afectado por el acuerdo, en los casos en que la Ley lo considera necesario (artículos 7. 11, 8.21 y 10 in fine). Hay que entender que los nombres, cuotas y sentido del voto de los asistentes no serán

relevantes para la validez del acuerdo en los siguientes casos: los acuerdos necesitados de unanimidad (en que cualquier voto en contra o abstención de los presentes impedirá la adopción del acuerdo), los acuerdos no necesitados de unanimidad, pero que pese a ello la consiguen entre los presentes; y los acuerdos mayoritarios, en el único caso en que concurran dos circunstancias: que todas las cuotas de participación en el edificio sean exactamente iguales y no existan situaciones de titularidad de una pluralidad de elementos privativos dentro del régimen (ya que, en estos casos, la prueba de la concurrencia de las dobles mayorías no dependerá de la identidad del propietario votante).

Aunque desde la perspectiva de la legitimación registral, la presentación del acta es un requisito de derecho necesario, (RDGRN 26.6.1987, RA 4841) el TS, en una jurisprudencia que no deberá cambiar en el futuro, ha venido negando el carácter constitutivo del acta, así como su eficacia ad probationem, que no se establece expresamente en la LPH, y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (SSTS 25.2.1988, RA 1306; 11.11.1988, RA 8433; 2.3.1992, RA 1831; 19.7.1993, RA 6160; 10.7.1995, RA 5554; 23.2.1996, RA 1588). Cuando se ha afirmado en ocasiones la nulidad del acuerdo que no constaba en acta (SSTS 10.5.1965, RA 2521; 27.3.1976, RA 1928; 11.12.1982, RA 7696; 23.6.1983, RA 3653; 10.10.1995, RA 4733), lo que ha querido decir es que no constaba ni la existencia del acuerdo ni los asistentes y votantes. Un acuerdo es indeterminado en cuanto a su objeto en el sentido del art. 1272 CC cuando no pueda saberse qué mayorías votaron a favor o cuál fue el sentido de la propuesta. Esos acuerdos no son nulos, sino inexistentes como acuerdos (SAP Madrid 4.2.1992, AC 767), en la medida en que la comunidad sea incapaz de aportar la prueba (no necesariamente escrita) de la adopción del acuerdo. b) Subsanación de defectos. La anterior doctrina se mantendrá invariable a pesar del carácter de insubsanables que el art. 19.3 II LPH (interpretado en sentido contrario), predica de ciertos errores o defectos. Porque ni el acta tiene eficacia constitutiva, ni es el elemento del supuesto de hecho del acuerdo mismo. Y por lo mismo, la nulidad del acta no hace nulos los acuerdos que se plasman en la misma, que podrán ser probados a través de cualquier medio

permitido en derecho. En los casos en que el acta ha sido indebidamente extendida o contiene defectos insubsanables, tampoco es nulo el acuerdo que contiene. La acción de rectificación del acta que sin duda corresponde a los propietarios según los términos del art. 19.3 IV LPH no es la acción de impugnación del art. 18 LPH. Si los órganos de la comunidad no rectifican el acta, lo que corresponde al propietario es una acción ordinaria declarativa de nulidad, no sometida al plazo del art. 18 LPH. La aprobación del acta de la Junta anterior convalida la función de notificación del acuerdo al propietario ausente de la misma y que no había sido notificado del acuerdo adoptado, contándose el plazo para la impugnación del acuerdo a partir del día de dicha subsanación (SAP Madrid, 4.5.1992, AC 713). c) Cierre del acta y ejecutividad de los acuerdos. Desde el cierre del acta , los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previera lo contrario (art. 19.3 LPH, en relación con el art. 18.4 LPH). El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con lo establecido en el art. 9 LPH. La duda surge cuando el acuerdo ha sido adoptado a pesar de la existencia de ausentes, en aquellos casos en que el proceso de formación de la voluntad comunitaria está sometido a al sistema diferido del voto presunto del art. 17.3 LPH. En esos casos, no es exactamente que no se aplique la ejecutividad del acuerdo previsto en el art. 19.3 LPH hasta que no transcurra el plazo de treinta días durante los cuales el propietario puede manifestar su discrepancia; sino que el acta no habrá podido siquiera cerrase hasta pasados esos treinta días, en los casos en que no pueda entenderse que hasta entonces no existe acuerdo. Si no hay acta, parece entonces que no habrá necesidad de notificarla a este propietario ausente con el fin de que pueda manifestar su discrepancia. Simplemente, «será informado del acuerdo adoptado», tal y como indica el art. 17.1ª LPH. El acuerdo no sólo no será ejecutivo hasta que transcurra el plazo de treinta días que prevé la norma; sino que, además, no será ejecutivo hasta que transcurridos esos treinta días no se cierre definitivamente el acta, para lo cual el art. 19.3 LPH otorga un plazo de diez días siguientes a la terminación de la reunión (entendiendo por esta en el caso de acuerdos sometidos a votos presuntos, el término del plazo de treinta días o su interrupción por discrepancia del ausente). Sin embargo, el art. 17.1ª LPH olvida que, con la existencia de acuerdos sujetos al régimen de mayorías reforzadas sometidos igualmente al sistema de voto presunto, en la Junta pueden haberse conseguido ya los votos necesarios para la consecución del acuerdo a pesar de la ausencia del propietario y de su discrepancia posterior. En estos casos, el acta habrá de cerrarse en el plazo que señala el art. 19.3 LPH, comunicando al ausente el acta cerrada, con sujeción a lo dispuesto en el art. 9 LPH. d) Libro de actas y conservación de documentos. El artículo 17 LPH anterior a la Ley 8/1999 (que había sido reformado por la DF 20 de la Ley 10/1992), ordenaba que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejaran en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se dispusiera. A pesar de que el primer párrafo del art. 19 LPH actual sigue conteniendo la misma remisión indeterminada, esta forma registral de legalización de los libros de actas de comunidades y subcomunidades de inmuebles y conjuntos inmobiliarios sometidos en su regulación a la LPH, ya había sido dispuesta por el RD 1368/1992, de modificación del Reglamento Hipotecario y del Reglamento Notarial. Dicha norma exige presentar el libro de actas, antes de su utilización, en el Registro donde radique el inmueble, acompañado de una solicitud indicando las fechas de apertura y cierre del último libro. La diligencia se practicará en la primera hoja, dentro de los cinco días siguientes a la solicitud, y se pondrá nota marginal de la diligencia en el folio abierto al edificio. No podrá

diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo Libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción, a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la sustracción. Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un Libro fichero, que podrá llevarse por medios informáticos. Especialmente importante se presentará en el futuro el Libro del Edificio contemplado en el art. 7 LOE, donde habrán de de registrarse todas las operaciones de mantenimiento, revisión, reformas o rehabilitaciones que se produzcan. La mayoría de las CCAA, en virtud de sus competencias en materia de vivienda, ya han

regulado el contenido y los actos relacionados con el libro del edificio. 5. IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS a) Legitimación. El régimen de impugnación de acuerdos previsto en la LPH se dirige a la defensa del interés de los propietarios, únicos legitimados para la impugnación con exclusión de arrendatarios (no se exceptúan los acuerdos que persiguen la extinción de su derecho ex art. 7.2 LPH, como sostuvo erróneamente la STS 16.2.1987, RA 696) o cualquier otro tercero no titular de un elemento privativo en el edificio (STS 24.9.1992, RA 7020). Esta es la verdadera razón del rechazo los argumentos de nulidad opuestos por terceros en las SSTS 16.6.1972, RA 2741 y 28.10.1974, RA 4041, así como en la SAP Coruña 4.5.1993, AC 994, aunque se motivan en la caducidad de la acción. Ello no obstante, los terceros podrán desconocer en su provecho la existencia de decisiones comunitarias que no reúnan los requisitos para ser considerados tales conforme al régimen común. La legitimación tampoco corresponde en ningún caso a la comunidad. La legitimación corresponde , en primer lugar, a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta (no a los abstencionistas; además, no basta con votar en contra, ha de hacerse constar la oposición (SAP Barcelona 30.6.2000, AC 2370) aunque solo sea para cumplir con la carga del impugnante de probar la emisión de voto en contra (SAP Zaragoza 14.6.2001, AC1306) lo que no se hace preciso si el acuerdo resulta contrario a la propuesta de su adopción realizada por el propietario SAP Palencia 26.2.2002, SP 36296); también corresponde a los ausentes por cualquier causa (en el momento de adopción del acuerdo, aunque estuvieran presentes en la constitución de la Junta, siempre y cuando no confirmen su voto positivo por la vía del art. 17.1ª IV) y los que hubiesen sido indebidamente privados del derecho de voto. Estos últimos habrán de impugnar el acuerdo final, no un posible acuerdo incidental de privación indebida de voto que no tiene porqué existir, ni constar en el orden del día. Pero al impugnar, el propietario privado de voto ha de probar que impugnó la deuda, que la pagó o que consignó, pero no podrá discutir el carácter indebido de la misma ni acumular ambas impugnaciones, a no ser que no se haya pasado el plazo para impugnar la primera. Si la primera impugnación ya se resolvió negativamente, la segunda impugnación ha de rechazarse en la instancia a no ser que hubiera existido, además, consignación o pago, porque se habrá probado que fue debidamente

privado del derecho de voto, desapareciendo el presupuesto de la legitimación. Si el el propietario impugna con base única en la privación indebida del derecho de voto (por contravención del art. 15.2 LPH) y no en el fondo, la impugnación no podrá prosperar si el voto del propietario no ha sido relevante para la adopción del acuerdo. Los acuerdos impugnables son los positivos. Para que un acuerdo que de-sestima la

propuesta pueda ser impugnado es preciso que exista previamente un derecho incondicional del propietario a obtener un acuerdo po-sitivo (vgr. instalación de ICT, art. 9 RDLey 1/1998), o cuando el resultado positivo del acuerdo adoptado se haga constar en acta como negativo. Son impugnables los acuerdos, no los actos realizados por los órganos comunitarios, sin perjuicio de que, respecto de éstos, el propietario tenga la acción de nulidad de pleno derecho si el contrato es radicalmente nulo. Lo que se impugna según el art. 18 LPH es el acuerdo, no el voto individual emitido por el propietario privado o no legitimado para el mismo. El voto es impugnable de forma independiente conforme al régimen general de nulidades, y su nulidad sólo tendrá eficacia si influyó en la conformación de las mayorías exigidas y la impugnación se artículó con los requisitos del art. 18. Pero al Presidente no le es necesario solicitar ju-dicialmente la nulidad del voto emitido por el privado o no legitimado pa-ra no computarlo. Será el propietario excluido (v. art. 182 LPH) quien de-ba acudir al Juez e impugnar el acuerdo adoptado en el plazo adecuado.

Es requisito de procedibilidad estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas comunitarias vencidas [como deudor personal y no como responsable, ex art. 9.1.e) LPH], o haber procedido a la consignación judicial de las mismas, excepto en los casos en que el acuerdo impugnado haya tenido por objeto el establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios. Así redactada, la excepción parece referirse a los acuerdos necesariamente unánimes que tienen por objeto la alteración de las cuotas de participación en el inmueble. Pero no se refiere a éstos la excepción de pago o consignación previa, aunque efectivamente no parece que en los acuerdos requeridos de unanimidad sea posible aplicar la sanción de la privación del derecho de voto. Pese a su confusa redacción, la remisión al art. 9 LPH reconduce estos acuerdos a aquellos en que se han establecido nuevos criterios de reparto de gastos o determinan la contribución puntual a un gasto de terminado. Sólo así tiene sentido que la impugnación de la deuda vencida libre al propietario de la privación del derecho de voto (art. 15.2), ya que si la excepción no se refiriera a estos acuerdos, para «impugnar» dicha deuda, y poder así votar, habría tenido que pagar o consignar antes de la Junta en todo caso. Cercano a esta interpretación, el AAP Córdoba 14.2.2002 (SP 544) entiende que para

negar legitimación para impugnar, el deudor moroso ha de serlo en relación con gastos ordinarios presupuestados, sin que el incumplimiento del deber de contribuir a un gasto extraordinario tenga virtualidad suficiente como para negar el acceso a los recursos.

En cuanto a la legitimación pasiva, tratándose de la impugnación de un acuerdo, basta con demandar a la comunidad, sin que exista litisconsorcio pasivo necesario entre ésta y los propietarios que votaron a favor del acuerdo o que se beneficiaron del mismo (SSTS 15.1.1988, RA 120; 25.11.1988, RA 5898; 25.4.1992, RA 3413).

b) Jurisdicción competente y procedimiento. La jurisdicción competente será siempre la Civil, con independencia del tratamiento administrativo que los actos impugnados hayan podido recibir (STS 25.7.1991, RA 5421). Se tratará de un proceso contencioso declarativo ordinario que, hasta la entrada en vigor de la LEC 2000 venía tramitándose por el juicio declarativo de menor cuantía ex art. 484 LEC (ya que la impugnación en sí de un acuerdo es una pretensión de cuantía indeterminada o inestimable aún cuando se trate de la variación en la contribución a los gastos comunes (STS 26.7.1996, RA 649), aunque si se trataba la impugnación del acuerdo de aprobación del presupuesto anual, se había venido entendiendo que la cuantía venía determinada por la parte que corresponde al demandante en función de su cuota de participación (SSAP Madrid 9.12.1999, SSTS 24.7.1997, RA 5767). La nueva LEC impone el procedimiento ordinario para todo tipo de pretensiones comunitarias o del propietario frente a la comunidad, salvo lo dispuesto para la reclamación de gastos comunes (art. 249.1,8º). Esto último plantea el problema de que, ante el proceso de reclamación de cantidad en proceso monitorio (art. 21 LPH) -que se convertirá eventualmente en el procedimiento que proceda según la cuantía en caso de oposición-, el propietario no podrá plantear la impugnación por vía reconvencional, al estar sometida ésta a un procedimiento distinto (v. SAP Granada, 12.12.1994, AC 2197). En determinadas circunstancias, -cuando el contenido de los Estatutos haya sido impuesto por el promotor del inmueble a través de la cláusula de aceptación de los mismos inserta en el contrato de compraventa-, deberá considerarse por no puesta la sumisión de los propietarios a un foro extraño al del lugar donde radique la finca (arts. 52.8º y 54.2 LEC 2000). c) Impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos. El art. 16.4º LPH anterior a la Ley 8/1999 establecía un procedimiento de impugnación de acuerdos de la Junta de propietarios contrarios a la Ley o a los Estatutos, en el que se limitaba la legitimación activa a los propietarios disidentes y se establecía un plazo material de caducidad (STS 2.3.1992, RA 1831) de treinta días. No obstante, razones de tipo técnico jurídico (los ausentes del art. 16.1º in fine no podrían agotar el plazo de un mes de suspensión de ejecutividad del acuerdo otorgado por la norma para manifestar su disconformidad, porque podrían perder la oportunidad de impugnar el acuerdo ilegal por transcurso del plazo de treinta días del art. 16.4º, durante los cuales el mismo es provisionalmente ejecutivo), así como razones materiales (fundamentalmente la brevedad del plazo, que no admite interrupción extrajudicial), habían obligado a los Tribunales utilizar otras categorías de ineficacia distintas de la impugnación-anulabilidad del art. 16.4º LPH. La jurisprudencia había entendido en ocasiones que el art. 16.4º LPH, sólo era aplicable ante contravenciones de la normativa comprendida en la LPH o de las disposiciones estatutarias, reservando el régimen de la nulidad radical, sin sujeción a plazo, a la contravención de otras normas imperativas que no tengan previsto un efecto distinto para su contravención (SSTS 18.12.1984, RA 6135; 2.3.1992, RA 1831; 22.5.1992, RA 4275; 26.6.1993, RA 4789; 7.4.1997, RA 2740, 5.5.2000, RA 3990). El artículo 16.4º sería el efecto distinto de la nulidad que prevé el art. 6.3 CC. Por el contrario, otra línea jurisprudencial sancionada con la nulidad radical acuerdos cuya irregularidad no pasaba de ser la contravención de artículos de la LPH, en especial los arts. 15 a 17 LPH, relativos al régimen de convocatoria y adopción de acuerdos (SSTS 13.10.1988, RA 7485; 25.10.1989, RA 6958; 27.7.1993, RA 6321; 29.10.1993, RA 8165). Junto a estos argumentos se han venido utilizando otros, como el que reclama el régimen de la nulidad radical tanto para los acuerdos que contravengan el orden público o sean inmorales o fraudulentos como para aquéllos que contraríen los requisitos esenciales del régimen de la comunidad (SSTS 26.6.1982, RA 3443; 6.2.1989, RA 667; 5.2.1991, RA 993); o el que entiende

que la nulidad de pleno derecho alcanza tanto a la contravención de normas imperativas distintas de la LPH como a aquéllas contenidas en la misma y que gocen de la calificación de imperativas (STS 25.10.1989, RA 6958), asignando a éstas tal calificación dependiendo de las circunstancias de cada caso concreto. Sin embargo, estas resoluciones no fundamentaban su decisión en las reglas que ellas mismas establecían, sino en criterios de justicia material convenientes a cada caso concreto, o en la conducta extraprocesal de las partes [v. Capítulo XXXII 3 c) y d)]. El nuevo art. 18 LPH distingue entre acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos (cuya acción de impugnación está sujeta al plazo de caducidad de un año), y acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o que supongan un grave perjuicio para algún propietario, o se hayan adoptado con abuso de derecho, en cuyos casos la acción de impugnación caducará a los tres meses. La distinción operada por el nuevo art. 18 LPH y el alargamiento del plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos al plazo de caducidad de un año no impedirá que frente a la ineficacia del acuerdo se siga argumentando la inexistencia del mismo. Dicha inexistencia se produce por emanar de un quorum que hace inviable en absoluto tal acuerdo, sin sujeción a plazo de impugnación, al haber sido adoptado por mayoría cuando se precisa unanimidad (STS 4.10.1999, RA 7851 y 6.3.2000, RA 1362, dictadas tras la entrada en vigor de la LPH), ya que en tal caso el acuerdo no se produce en modo alguno, ni de hecho, ni jurídicamente (STS 15.2.1992, RA 1265; en el mismo sentido, SAP Madrid 11.5.1993, AC 1065). También se produce cuando la Junta decide sobre asuntos que extravasan la esfera de competencia atribuida a la organización comunitaria prevista en la LPH, bien porque afectan a un interés puramente privado (STS 20.10.1984, RA 4907), bien porque con la decisión de la comunidad se priva al propietario de un derecho garantizado por la Ley frente a la comunidad (v. art. 10 in fine). Ante un acuerdo inexistente no debe regir el plazo de impugnación del art. 18.3 LPH, pero en teoría, tampoco la necesidad por parte del propietario ausente o disidente de interponer una acción constitutiva de nulidad (STS 21.7.2003, RA 5846). La inexistencia del acuerdo podrá ser opuesta por éste, o por cualquier interesado por vía de acción, pero también de excepción, e incluso a través de los remedios interdictales frente a la vía de hecho que constituye la actuación de los propietarios que votaron a favor. No obstante, la solución jurisprudencial no es ésta. De una parte, la aplicación de la doctrina que impide la actuación contraria a los propios actos y el ejercicio abusivo del derecho ha matizado acertadamente esta solución. De otra, existiendo la apariencia formal de un acuerdo, la defensa del propietario ha de actuarse por los cauces previstos en la LPH o en la legislación común, pero nunca a través de una acción interdictal [v. Capítulo XXXII 5 a)]. El resto de acuerdos contrarios a cualesquiera normas contenidas en la LPH sí debe estar sometido al plazo de impugnación del art. 18.3 LPH, incluyendo entre ellas las normas relativas a los requisitos de convocatoria, ya que el dies a quo del plazo de un año para la impugnación ha de contar desde la notificación del acuerdo al propietario ausente o disidente, y no desde su adopción. d) Impugnación de acuerdos lesivos, abusivos o gravemente perjudiciales. De los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, el art. 18 de la LPH distingue los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno de los propietarios y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, para someter éstos al plazo de caducidad de tres meses. Pero si se tiene en cuenta que todos ellos son hipótesis de acuerdos tomados con

abuso de derecho, o con vulneración antijurídica de derechos resistentes del propietario frente a la comunidad, contravendrán la norma imperativa del art. 7 CC, con la consiguiente posible inclusión en la letra a) del art. 18 LPH (acuerdos contrarios a ley), en el primer caso; o bien se tratará de pseudoacuerdos, falsos acuerdos o acuerdos inexistentes, en definitiva, acuerdos inoponibles al propietario perjudicado, que en teoría no estarán sometidos a plazo alguno de impugnación. Finalmente, se considerarán incluidos en este grupo aquellos acuerdos (desestimatorios) que, requeridos de unanimidad, no la han alcanzado por el veto (que se considera generalmente abusivo, ej. SAP Vizcaya 12.7.2001, AC 1468) de un propietario (v. Cap. XXXII. 4.c). Todo parece indicar que el plazo de un año sea, en virtud de estas u otras consideraciones, el plazo general para impugnar. e) Cuestiones sobre el plazo. El plazo, tanto de tres meses como de un año, es de caducidad (SSTS 31.3.1984, RA 1762; 10.12.1990, RA 9931), y ha de computarse de fecha a fecha, incluyendo los días feriados y el mes de agosto (STS 26.6.1993, RA 4789). Al ser plazos materiales y no procesales no se aplicarán los arts. 130 y sigts. LEC. No se interrumpirá el plazo por reclamaciones extrajudiciales ante los órganos de la comunidad. La fecha se cuenta desde la adopción del acuerdo para los disidentes y los indebidamente privados del derecho de voto que asistieron a la Junta, mientras que para los ausentes, el plazo se inicia desde el momento en que fueron debidamente notificados de acuerdo con los arts. 17.1ª y 9 LPH, sin que proceda entender caducada la acción porque tuvieron constancia efectiva anterior del acuerdo adoptado (STS 14.12.2001, RA 9356). De asumirse la teoría expuesta en el subepígrafe anterior acerca de la reconducción de todas las cláusulas de nulidad a supuestos de contravención estatutaria o de normas imperativas, el único plazo existente para impugnar (cuando la impugnación haya de estimarse sometida a plazo) sería el de un año. Por otra parte, el alargamiento del plazo de impugnación a un año no evitará que nuestros Tribunales consideren extemporánea la impugnación del acuerdo antiestatutario si la buena impide considerar la pervivencia de una situación de incertidumbre durante este tiempo (cfr. STS 24.9.1991, RA 6278). Y esto último, traducido ahora en la aplicación de la doctrina de los propios actos (SSTS 11.7.1994, RA 6388; 13.7.1995, RA 5963) será igualmente aplicable a los acuerdos considerados inexistentes conforme a lo dicho infra, aunque en teoría no estén sujetos a plazo alguno de impugnación. f) Acuerdos contrarios a los Estatutos y acuerdos que modifican el título constitutivo o los Estatutos. La redacción de los arts. 17.1ª y 18.1ª) LPH sigue obligando a establecer la diferencia entre un acuerdo que modifica el título constitutivo o los Estatutos -sujeto a la regla de la unanimidad del art. 17.1ª LPH, e inexistente en cuanto no se adopte por tal unanimidad (STS 4.10.1999, RA 7851)-, y un acuerdo contrario a los Estatutos sujeto a la regla del art. 18.1ª) LPH, que parte de la existencia de un acuerdo adoptado por mayoría no inexistente, sino anulable, para cuya impugnación estarían legitimados los propietarios ausentes o disidentes o privados indebidamente del derecho de voto. La distinción sólo puede operar en torno a dos criterios: los efectos, puntuales o con vocación de permanencia en el tiempo de la decisión comunitaria contraria a lo dispuesto en una norma estatutaria (así, modifica el título y es nulo de pleno derecho el acuerdo no unánime que determina el deber de contribuir a un determinado gasto (o a todos) en el futuro de forma distinta (por la cuota de participación)a la prevista estatutariamente que señala módulos de intensidad del uso (STS 19.7.2000, RA 6817), mientras que sería únicamente anulable el acuerdo que decide por mayoría la contribución a determinado gasto extraordinario de forma distinta al criterio estatutario de reparto de gastos; y por otro lado,

el contenido delimitador del derecho de dominio o simplemente organizativo de la norma estatutaria que se contraría (v. SSAP Barcelona 14.7.1994, AC 1539; Madrid, 18.4.1996, AC 705). 6. PRESIDENTE a) Nombramiento y relevo. Aunque la Exp. M. LPH 49/1960 alude al Presidente como representante «de todos los propietarios», el actual art. 13 LPH lo califica de «órgano» y le confiere la «representación legal» de la comunidad en juicio y fuera de él en los asuntos que la afecten. Ello supone la afirmación del carácter orgánico de la representación del Presidente con respecto al ámbito de intereses de la comunidad, que había venido sosteniendo una jurisprudencia unánime (SSTS 19.6.1965, RA 3666; 20.4.1966, RA 2169; 31.5.1971, RA 2294; 5.3.1983, RA 1423; 16.2.1985, RA 558; 1.7.1989, RA 5278; 3.7.1989, RA 5285; 17.7.1989, RA 5790), aunque la falta de personalidad ha llevado en ocasiones a situar innecesariamente la representación del Presidente en una zona «intermedia» entre la representación orgánica y la voluntaria (SSTS 5.6.1979, RA 2318, 10.6.1981, RA 2519; 26.5.1982, RA 2601). La necesidad de que el Presidente sea uno de los propietarios se establece de forma imperativa en el art. 13.2 LPH (SSTS 16.1.1985, RA 558; 1.7.1989, RA 5278; 13.3.1990, RA 1691, 18.3.2003, RA 2753), sin perjuicio de que la protección de la apariencia jurídica creada frente a terceros de buena fe lleve generalmente a la jurisprudencia a estimar caducada la acción impugnatoria del acuerdo de su nombramiento (STS 28.10.1974, RA 4041; STS cont. 26.4.1980, RA 3108; SSAP Palma de Mallorca 6.2.1979, AC 477, Badajoz, 7.7.1999, AC 1982). Salvo que los Estatutos dispongan otra cosa, la duración del cargo, que sigue siendo anual, ya no es prorrogable tácitamente por períodos iguales (anterior 12 III LPH), sino que al transcurso de ese tiempo habrá de procederse a nueva elección, respecto de la que los procedimientos del turno rotatorio o sorteo tienen carácter subsidiario (por lo que existiendo candidatos, tendrá que procederse a la adopción de un acuerdo). Sin perjuicio de la posible remoción en cualquier momento a través de acuerdo adoptado en Junta extraordinaria, no está limitado el número consecutivo de nombramientos referentes a una misma persona. El cargo de Presidente, sea designado por elección, turno rotatorio o sorteo, es de obligatoria aceptación por el nombrado. Pero éste podrá verse después relevado de su función judicialmente, alegando causas justificadas dentro del plazo de un mes tras su nombramiento (si es ausente se entenderá que tras la notificación del mismo), a través del trámite judicial del art. 17.3ª final LPH, en cuyo caso el juez nombrará resolverá lo que proceda (ej. que procede el turno rotatorio, o el sorteo, o una nueva convocatoria de Junta; pero no el nombramiento judicial directo, SAP Cantabria 25.10.1999, AC 2203) nombrando en su caso un sustituto interino, mientras se procede al nuevo nombramiento según lo acordado. Al mismo proceso podrá acudirse (se entiende que por parte de cualquier propietario) ante la imposibilidad de nombrar Presidente «por cualquier causa» (entendemos que también porque no exista Presidente en funciones para convocar la Junta, sin que exista Vicepresidente nombrado). Dado que el turno rotatorio o el sorteo son mecanismos de nombramiento subsidiarios, esta imposibilidad sólo surgirá en tres casos: que no haya acuerdo sobre el turno rotatorio o el sorteo; que existiendo candidatos, ninguno alcance los votos suficientes (mitad más uno); o que pese a haber ido nombrándolos sucesivamente por cualquier medio (ej. sorteo o turno), todos los propietarios hayan ido solicitando sucesivamente el relevo de su cargo, o manifiesten su intención de hacerlo de ser nombrados.

b) Ámbito de la representación orgánica. La necesidad de que el asunto afecte a la comunidad constituye el presupuesto de la válida actuación del Presidente como órgano de la misma. Esto excluye que pueda representar validamente los intereses de los propietarios en cuanto a los intereses derivados de los elementos privativos (SSTS 16.6.1973, RA 2541; 30.11.1988, RA 8728), así como en relación a situaciones jurídicas anteriores a la constitución de la comunidad (pretensiones derivadas del cumplimiento de los contratos suscritos por los propietarios con terceros en la etapa de prehorizontalidad, STS 22.5.1993, RA 3723). La actuación procesal activa en los asuntos que afectan a la comunidad comprende: 1. Acciones derivadas de la posición contractual de la comunidad frente a terceros en el

ámbito de la administración de los elementos y servicios comunes. 2. Acciones petitorias, posesorias y declarativas de derechos de la comunidad en relación

con los elementos, servicios e instalaciones comunes, tanto frente a propietarios como frente a terceros.

3. Acciones de protección material del inmueble, donde se incluyen las acciones por defectos constructivos contra los sujetos comprendidos en derogado el art. 1591 CC (hoy art. 17 LOE) cuando la reparación, sustitución o destrucción de lo mal hecho sean aún posibles para los responsables o a su costa (en caso contrario, la indemnización corresponde a los propietarios por la pérdida de valor de la cosa, en función de sus respectivas cuotas, o del daño evaluable que hayan sufrido en sus elementos privativos).

En la esfera procesal pasiva, existe litisconsorcio pasivo necesario entre la comunidad representada por el Presidente y el resto de los comuneros cuando la demanda contra la comunidad afecte a los intereses comunes y, a su vez, a los intereses privativos de los condueños sobre su espacio privativo (STS 24.7.1989, RA 5765, sobre negatoria de servidumbre de luces y vistas, RDGRN 6.10.2001, RA 2087, sobre servidumbre de paso); cuando se discutan cláusulas del título constitutivo que diseñen prerrogativas del propietario individual; así como cuando se impugne la fijación de cuotas de participación (STS 8.6.1985, RA 3099; SAP Barcelona 3.1.1996, AC 79). Pero no existe litisconsorcio pasivo necesario entre la comunidad, única demanda demandada por el propietario, y los agentes intervinientes en el proceso de edificación del edificio, puesto que el deber de reparación de los elementos comunes que la comunidad asume frente a sus miembros es independiente de la causa de los defectos que hacen necesaria la misma (STS 1.7.2000, RA 6876). Tampoco es necesario demandar a todos los propietarios, bastando dirigir la demanda contra el Presidente como órgano de representación de la misma, si la servidumbre y existe y lo que se pretende es la condena de la comunidad a la realización de las obras que la hagan efectiva (STS 21.4.2004, RA 2334). Demandada la comunidad, el Presidente es el legitimado para contestar a la demanda en su nombre. Pero la falta de personalidad jurídica de la comunidad impide negar a cada propietario la condición de parte demandada, a los efectos de comparecer en el proceso y articular su defensa de forma distinta de la comunitaria, bajo otra defensa y representación en los casos en que sus intereses vayan a quedar directamente afectados (STC 14.6.1999, RTC 115). c) Delimitación de competencias. Dentro de los asuntos que afectan a la comunidad, la eficacia de la representación del Presidente aún encuentra otros límites derivados de las competencias decisorias que la LPH atribuye de forma exclusiva a la Junta de Propietarios. Esta habrá de aprobar la actuación representativa del Presidente cuando tenga por consecuencia

actos de alteración de elementos comunes (STS 30.7.1991, RA 5673, SAP Zaragoza 22.10.199, AC 1946)), obras ordinarias (salvo las urgentes), extraordinarias o de mejora (arts. 11 y 14 LPH), o actos que tengan como consecuencia la modificación del título o los Estatutos (TSJ Navarra, 7.3.1996, RJCA 1942), dado que la potestad sobre la normativa interna corresponde exclusivamente a la Junta de Propietarios. No obstante, una vez recaído el acuerdo de autorización, su posterior impugnación no afecta a los terceros que contrataron con el Presidente, que tampoco pueden rebatir la legitimación de éste en virtud de la irregularidad del acuerdo de autorización (STS 29.1.1983, RA 400). Forman parte del contenido ilimitable del poder de representación del Presidente (a pesar de la desafortunada limitación que parece derivarse del actual art. 14 LPH) todas las actuaciones extraprocesales relacionadas con la conservación del edificio (v. art. 10 LPH), con el mantenimiento de los servicios, y la contratación de éstos con terceros, así como las función de vigilancia del orden comunitario por parte de los propietarios del inmueble, haciendo al efecto los apercibimientos oportunos (art. 7.2 LPH). En la esfera procesal, está legitimado pasivamente siempre que el asunto afecte a la comunidad, pero no lo está para allanarse a las pretensiones que impliquen competencias de la Junta de propietarios (SSAP Valencia 18.3.1993, AC 399; Barcelona, 15.1.1990, s.r) ni para los procesos en los que se pretenda imponer una servidumbre, porque esta limitación afecta, además de al edificio en su conjunto, a todos los propietarios de los elementos privativos (v. RDGRN 6.10.2001, RA 2087). En la esfera procesal activa, el acuerdo de autorización de la Junta se ha convertido en requisito de legitimación para el proceso en dos casos tradicionalmente excluidos por los Tribunales: acuerdo de demandar la cesación (y, en su caso, privación del piso o local) en los casos de realización de actividades prohibidas según el art. 7.2, y en el caso de la exigencia judicial de las deudas vencidas a través del proceso monitorio contemplado en el art. 21 LPH y 812 y sigts LEC. La autorización de la Junta para litigar, además de requerirse la certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación de la deuda como requisito de procedibilidad, es hoy claramente necesaria tanto para el Presidente como para el Administrador, según los términos del art. 21.1 LPH. La falta de autorización de la Junta de propietarios cuando ésta es necesaria es subsanable en el trámite de comparecencia previa (STS 5.7.1995, 5463; 9.4.1996, RA 2911, 16.11.2001, RA 9459). En la nueva LEC, la certificación del acuerdo de la Junta en los casos indicados puede ser tratada más acertadamente como causa de inadmisión de la demanda, ex art. 403.3 (para el juicio ordinario). En casos más dudosos, la cuestión de la necesidad de autorización previa de la Junta puede ser tratada (y en su caso, subsanada) por el trámite del art. 146.1ª LEC. d) Ampliación jurisprudencial de la esfera representativa. En el ámbito de las acciones contra los responsables de los defectos constructivos que afectan a los elementos privativos, el TS ha ampliado la representación del Presidente a los asuntos privativos de los propietarios, negando que los terceros puedan oponer el carácter común o privativo de la acción ejercitada y

considerando el voto favorable en la Junta de Propietarios como un apoderamiento individualizado dirigido al Presidente, que no obstante se considera legitimado para actuar en nombre «de la comunidad» (SSTS 2.12.1989, RA 8790; 24.9.1991, RA 6279; 8.1.1992, RA 153; 2.10.1992, RA 7516; 22.10.1993, RA 7758, 16.3.1994, RA 1985; 25.2.1997, RA 1329, 7.3.2000, RA 1509; 16.10.2000, RA 8044, RA 8.7.2003, RA 4612). El resultado es que, en caso de que la acción entablada por el Presidente pretenda frente a un tercero la satisfacción de derechos de los propietarios en relación con sus elementos privativos, su legitimación debe mantenerse a no ser que exista una oposición expresa o formal por parte del propietario afectado (SSTS 3.3.1995, RA 1777; 22.11.1997, RA 8097; SAP Segovia, 30.9.1999, AC 2309, STS 16.11.2001, RA 9459). Con base en una pretendida ilimitabilidad de los poderes de representación orgánica del Presidente, o en la existencia de una apariencia de representación, la jurisprudencia niega que la falta de autorización de la Junta pueda invalidar la eficacia de su actuación frente a los terceros que se relacionan con él, independientemente de que el «tercero» sea un arrendatario o persona ajena a la disciplina comunitaria (SSTS 19.6.1965, RA 3666). En la esfera procesal se niega asimismo que los terceros puedan excepcionar con base en la falta de personalidad en el Presidente actor por no alegar la representación con que demanda (SSTS 29.4.1985, RA 1996; 15.1.1988, RA 120; 3.2.1983, RA 801), sin atender al hecho de que en este caso la ilimitabilidad de los poderes del órgano perjudica y no beneficia al tercero que se relaciona con él. Finalmente, valorando a priori el resultado favorable de la acción ejercitada, la legitimación procesal del Presidente sin acuerdo de la Junta se ha basado en su condición de copropietario, alegando que cualquier comunero, y el Presidente lo es, puede actuar en juicio en beneficio de la comunidad (SSTS 9.7.1986, RA 4426, 10.6.1981, RA 2519, 28.3.1985, RA 1220; 23.5.1989, RA 3879; 28.10.1991, RA 7242). No obstante, las SSTS 11.12.2000 (RA 9888) y 6.3.2000 (RA 1362), que niegan la legitimación procesal del presidente que entabla acciones frente a terceros sin autorización de la Junta, parecen haber inaugurado una tendencia más ajustada al reparto legal de competencias entre órganos. 7. VICEPRESIDENTES Junto a la obligatoriedad del cargo de Presidente en las comunidades que cuenten con un número de propietarios superior a cuatro miembros, el art. 13 LPH prevé la posibilidad de nombrar un Vicepresidente, que antes de la Ley 8/1999 ya se venía considerando válida en atención al carácter de numerus apertus de la enumeración de órganos prevista en el anterior art. 12 LPH (SSTS 29.5.1984, RA 2803; 23.11.1992, RA 1591; 30.6.1993, RA 5336). Dicho nombramiento podrá dirigirse a la asistencia del Presidente o a la suplencia de aquél en caso de imposibilidad, ausencia o vacancia (que se hará muy útil para convocar de nuevo la Junta en los casos de remoción del Presidente, o finalización de su mandato, dado el carácter en principio improrrogable del mismo), pero no limitar el contenido mínimo de la representación orgánica del Presidente frente a terceros. La LPH no ha previsto la actuación del Vicepresidente en caso de conflicto de intereses del Presidente (como propietario o tercero) con la comunidad, ni un deber de abstención de éste en tal caso. Tampoco ha previsto una legitimación individual del propietario para convocar la Junta dirigida a acordar su remoción en caso de no alcanzar el quorum necesario para erigirse en promotor de la reunión (a salvo la posibilidad de acudir al

Juez, analog. art. 13.2 LPH). Pero esta función del Vicepresidente puede preverse en los estatutos, siempre que no se quiera oponer a terceros, recortando frente a ellos las facultades representativas de aquél (v. art. 13.1 final LPH). 8. ADMINISTRADOR a) Nombramiento. El cargo de Administrador puede recaer en la persona del Presidente o en persona (física o jurídica) distinta elegida por los propietarios, sin que sea necesaria su pertenencia a la comunidad. La opción puede formar parte del contenido estatutario (SAP Tenerife 16.1.1995, AC 1211), o adoptarse a través de un acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios. En el caso de que no se nombre Administrador, o de que éste sea uno de los propietarios, no será necesaria otra habilitación que el nombramiento por parte de la comunidad de propietarios, considerándose establecida una relación de mandato. Sin embargo, en el caso de que el Administrador sea una persona extraña a la comunidad que reciba remuneración por el arrendamiento de sus servicios, la LPH ha pasado de puntilla sobre las reivindicaciones del Colegio Oficial de Administradores de Fincas. Según el art. 13.6, el nombrado ha de ser una «personas física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones» o una «corporación u otra persona jurídica en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico» (vgr. cooperativas que tienen por objeto único la administración de elementos comunes, ex art. 89 LC). La STC 74/1994, que entendió correctamente incluida en la tipificación como falta penal de «ejercicio profesional sin colegiación» -art. 572 CP hoy derogado- la actividad como Administrador remunerado de un tercero extraño a la comunidad de propietarios, declaró que el anterior art. 12 LPH era neutral en este sentido, dirigiéndose única y exclusivamente a permitir el nombramiento de un tercero como Administrador, pero dentro de la legalidad vigente. Y que la cobertura normativa de este Colegio poseía el rango adecuado, no ya el Reglamentario, que podría resultar problemático, sino el plenamente legal, derivado de la la DT 1ª de la Ley de Colegios Profesionales 2/1974 de 13 de febrero. En definitiva, antes de la reforma operada por Ley 8/1999, pese a la existencia de una jurisprudencia vacilante, existían bases sólidas para argumentar que sólo podía desempeñar el cargo un Administrador profesional de fincas que necesariamente habría de estar colegiado (D. 693/1968, Directiva 67/43 CEE y RD 1464/1988 que la desarrolla). Hoy, con la fórmula ahora empleada, el art. 13 LPH parece rebajar el nivel de protección que había procurado indirectamente a este colectivo la doctrina del TC, así como el TS (3.10.1985, 3.2.1982). Y es que, hoy por hoy, como ya afirmó la STC 74/1994, «no existe una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas». Por otra parte, las divergencias existentes entre las distintas Audiencias Provinciales en torno a la configuración del tipo penal previsto en el art. 403 del CP vigente no permiten, hoy por hoy, afirmar con rotundidad que el ejercicio de profesiones al amparo de titulaciones oficiales para las que no es necesario un título académico, imponga la protección de bienes jurídicos que merezcan ser tutelados con la reserva de actividad por encima de la libertad de empresa que protege la CE. Todo ello plantea la cuestión, en principio ajena al ámbito privado, de cuál sea la «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» a que se refiere el artículo, e introduce una sospecha de inclinación hacia la no exclusividad en este sector por parte del Legislador en favor de otros profesionales (en concreto, y muy claramente, los que tienen acceso directo a la colegiación debido a su formación académica de licenciados

superiores, v. STS penal 8.2.1991, RA 970) o de titulaciones de muy distinto signo. Ello, al menos, hasta que el estatuto jurídico y el valor de la titulación para el ejercicio de esta profesión no se clarifiquen en el ámbito administrativo que le es propio (como, sin embargo, ya ha ocurrido, con resultado contrario a la reserva de actividad profesional de los APIS, por el art. 3 RDL 4/2000). En todo caso, la obligación de colegiación sería un requisito cuyo cumplimiento

correspondería al Administrador, en su caso, y no a la comunidad de propietarios, cuyo acuerdo de nombramiento sólo se verá afectado por un vicio de ilegalidad (y será impugnable por los propietarios disidentes conforme al artículo 18 LPH) si el administrador en cuestión carece de la «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida». Y ello porque el bien jurídico protegido por la LPH es la cualificación y profesionalidad del tercero que, sin tener interés directo en la buena administración del inmueble, tiene en sus manos los intereses económicos de los propietarios. La falta de colegiación es un requisito absolutamente irrelevante en relación con la validez del acuerdo de nombramiento del administrador, tal y como se expresa el art. 13 LPH en la actualidad. Además, lo es por razones generales: las infracciones de los estatutos normativos que determinan determinadas calificaciones que deben concurrir en la persona del deudor, no determinan el incumplimiento de una contractual cuando no son objeto directo del pacto entre los contratantes, y se dirigen a salvaguardar el interés público y no el interés del acreedor. En este sentido es plausible que la Ley no haya mencionado este requisito a fin de regular el régimen orgánico de la comunidad.

Cuando el cargo de Administrador se ejerce por el propio Presidente u otro de los propietarios -siempre y cuando no sean profesionales de la administración de fincas designados precisamente por esta cualidad-, debe entenderse aplicable la presunción de gratuidad del art. 1711 I CC. En este caso, la práctica habitual de eximir al propietario Administrador de los gastos comunes o cualquier otra compensación económica se considera aplicación de la obligación del mandante de resarcir al mandatario de los daños y perjuicios que se le irroguen en el ejercicio del mandato, sin que la relación establecida a través de dichas compensaciones de lugar a la obligación de afiliación y cotizaciones a la Seguridad Social (STS 14.11.1973, RA 4723). b) Competencias. Las funciones del cargo de Administrador, tal y como éste se encuentra hoy configurado en el artículo 20 LPH, se reducen a la vigilancia del orden del inmueble, su contabilidad presupuestaria, su conservación y mantenimiento, teniendo autonomía de decisión en las actuaciones de carácter urgente (en relación con las competencias autorizantes de la Junta de propietarios ex art. 14 LPH, que han reducido inexplicablemente las competencias autónomas sobre reparaciones ordinarias no urgentes anteriormente vigente), así como a las tareas propias del Secretario, (certificaciones y custodia de documentos de la comunidad), en caso de que éste no exista. No obstante, del art. 20 LPH resulta claramente que al Administrador le competen también funciones representativas, que podrán ser incluso ampliadas, extendiéndose hasta la esfera procesal (art. 21.1 LPH). Además, la complejidad de las funciones atribuidas al Secretario (o Secretario-Administrador) en la LPH, y las responsabilidades que se derivan del ejercicio de sus nuevas funciones (y que se verán en el epígrafe siguiente), unidas a la inexistencia de un

procedimiento de relevo similar al previsto para el Presidente en el art. 13.2 potenciarán sin duda la contratación de Administradores profesionales. La existencia de un Administrador no priva al Presidente de la legitimación para actuar en el ámbito de las facultades contenidas en el artículo 20 LPH. El Presidente, exista o no Administrador nombrado, podrá realizar las funciones propias del Administrador de forma válida y eficaz para la comunidad, a no ser que éste haya sido especialmente apoderado por la Junta de propietarios. El Administrador no está legitimado pasivamente frente a terceros por daños producidos por el mal funcionamiento de los elementos comunes de cuyo mantenimiento se encarga; la comunidad responde a través del art. 1908 CC, 10 LPH y 16 LOE, sin perjuicio de la competencia de la Junta de exigir responsabilidades al mismo en la esfera interna (SSTS 14.5.1993, RA 3550; 21.10.1991, RA 8231), y sin perjuicio de la posibilidad de imputar la responsabilidad por las sanciones administrativas que procedan al propietario que dificulte o dilate la ejecución de las órdenes de la Administración competente en materia de conservación, rehabilitación y mantenimiento de edificios (art. 10 LOE). El administrador responde penalmente por la comisión de un delito de apropiación indebida (art. 252 CP) si se apropia del dinero de las cuentas comunitarias para fines propios (STS 13.6.2001, RA 6440); pero no por el tipo de administración fraudulenta (art, 295), ni falseamiento de cuentas anuales (art. 290) ni denegación de información y participación del art. 293 CP, por la interpretación restrictiva que se deriva del art. 297 CP. 9. SECRETARIO Con la Ley 8/1999, las funciones del Secretario han cobrado protagonismo y han adquirido autonomía respecto de las funciones del Administrador, a pesar de que las mismas se acumularán con las competencias de éste (e incluso del Presidente) en el caso de que los Estatutos o la Junta de propietarios no decidan la provisión de estos cargos de forma independiente (art. 13. 5 y 6 LPH). En primer lugar, es el encargado de todas las notificaciones (vgr. de acuerdos a los ausentes, art. 17.1ª, IV y en general, por lo dispuesto en el art. 18.3 LPH; del acta, art. 19.3 LPH; convocatorias, art. 16 LPH) conforme al art. 9 (con la asunción de responsabilidad por los complejos plazos y excepciones derivadas de la notificación de los acuerdos a ausentes de la Junta, ex art. 17.1ª, IV, y a ausentes del piso o local en el momento de la notificación, ya que el Secretario será el responsable de cursar las citaciones en tiempo y forma, aún cuando la convocatoria la elabore formalmente el Presidente, y éste sea el responsable de su contenido). Es asimismo el encargado de la redacción del acta de la Junta y su reflejo en el Libro de actas conforme a lo dispuesto en al art. 19.2 y decidiendo en cada caso si la inclusión en la misma de los nombres de los propietarios que votan a favor o en contra de los mismos será relevante para la validez del acuerdo (art. 19.2 LPH). El cierre del Acta con su firma, juntamente con la del Presidente se entiende requisito insubsanable, con la interpretación ya vista (art. 19.3). Habrá de cerrar el acta en el plazo establecido en el art. 19.3, y remitirla a los propietarios conforme a lo dispuesto en el art. 9. Asimismo deberá proceder a la subsanación cuando existan defectos o errores en la misma, y someter esta operación a la ratificación de la Junta de Propietarios en la siguiente reunión.

El art. 19.4 LPH impone al Secretario el deber de custodiar los libros de actas y de conservar durante el plazo de cinco años todos los actos de comunicación, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones, función que adquiere mayor importancia en tanto en cuanto se considere que existen determinadas decisiones adoptadas por los propietarios (acuerdos inexistentes o pseudoacuerdos) que no serán convalidables por el transcurso de los plazos de impugnación a que se refiere el art. 18 de la Ley. A esta custodia documental habrá que añadir en el futuro la del Libro del Edificio regulado en el art. 7 LOE, conforme al art. 16 de la misma (expresamente encomendada a los órganos comunitarios por el art. 9 D de Cataluña 206/1992, por el art. 14 Ley 2/1999 y D 349/1999, de la CA de Madrid, el D 80/2001 de la CA de Murcia, el D Foral 322/2000 de Navarra, la Ley 3/2001 de Extremadura y el Decreto 38/2004, por el que se regula el Libro del Edificio en La Rioja ambos en sus preceptos reguladores del Libro del Edificio). El Secretario desempeña una función fundamental en cuanto al cumplimiento de las formalidades necesarias a fin de privar legalmente del derecho de voto al propietario que no se halle al corriente en su deber de contribuir a los gastos a que se refiere el art. 9. e) LPH (art. 15.2 LPH), tanto en la convocatoria (art. 16 LPH), como en la exclusión de su cuota y voto personal del cómputo realizado en la Junta, y su transcripción al acta (art. 19.3 LPH). El Secretario certificará asimismo el estado de deudas del piso o local que se proceda a transmitir, a fin de dar cumplimiento al deber de información que establece el art. 9.1.e) a cargo del transmitente, a no ser que haya sido expresamente exonerado de esta obligación por parte del adquirente. Las certificaciones del Secretario de la comunidad se constituyen en requisito de procedibilidad en dos supuestos. En el caso del art. 7.2 IV, la Junta de propietarios ha de aprobar la actuación del Presidente en juicio cuando entable la acción de cesación contra el propietario o el ocupante del piso o local en el que se realicen actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El Secretario será el encargado de certificar el acuerdo, que se acompañará de una acreditación del requerimiento fehaciente que habrá de realizar previamente el Presidente junto con la demanda. En segundo lugar, en cuanto al procedimiento judicial previsto en el art. 21. Una de las funciones más relevantes del Secretario en el nuevo orden comunitario introducido por la Ley 8/1999 es la de certificar el acuerdo de la Junta aprobatorio de las liquidaciones de las deudas de los propietarios, con el visto bueno del Presidente, así como notificar dichos acuerdos a los propietarios afectados; y posteriormente, certificar la autorización de la Junta de propietarios por que el Presidente o el Administrador adquieren la legitimación procesal para acudir al proceso monitorio. Dichos documentos se constituyen en requisitos de procedibilidad sin los cuales el Juez no podrá dar curso a las demandas dirigidas a hacer efectiva la responsabilidad del propietario en la forma dispuesta en el art. 21 LPH. Para acreditar la adopción de acuerdos en el ámbito registral, la DGRN admite -junto a

la posibilidad de aportar testimonio notarial del contenido del libro de actas- la certificación expedida por el órgano de la comunidad de propietarios a quien corresponda esa facultad, si bien, en este último caso es exigible aseveración notarial con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio del cargo (RDGRN 23.6.2001, RA 5686).

10. RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓN SEGUN EL ART. 398 CC Puede adoptarse el régimen de administración establecido para la comunidad ordinaria en el art. 398 CC cuando el número de propietarios -entendiendo como un solo propietario la comunidad ordinaria existente sobre cada piso o local, ex art. 14.II LPH-, no exceda de cuatro y así se prevea en los Estatutos (art. 12, in fine LPH). A falta de previsión estatutaria, las comunidades cuyo número de miembros no exceda de cuatro no se hallan sometidas al régimen del art. 398 CC, sino al previsto por la LPH. Ello es así aún cuando preexistieran a la entrada en vigor de ésta (STS 15.3.1994, RA 1788), ya que la DT Primera LPH (redacción Ley 49/1960) sometió a todas las comunidades al ámbito de aplicación de la LPH, cualquiera que fuese el momento de su creación, otorgando un plazo de dos años a las preexistentes para adecuar sus Estatutos a lo dispuesto en ella. Prevista estatutariamente la sujeción al régimen de la comunidad ordinaria, en todo lo relativo a la administración y mejor disfrute del edificio y sus elementos y servicios comunes, los acuerdos se adoptarán por mayoría, entendiéndose obtenida ésta cuando voten a favor del acuerdo los propietarios que representen la mayor cantidad de los intereses sobre el edificio (art. 398 II). Cuando esta mayoría no pueda alcanzarse, o el acuerdo fuese gravemente perjudicial, el Juez, a instancia de parte, proveerá lo que corresponda, pudiendo incluso nombrar administrador. En lo relativo a los acuerdos que tengan por objeto la alteración de elementos comunes o actos de disposición, habrá de aplicarse el régimen de unanimidad previsto en el art. 397 CC, sin que sea de aplicación en este caso el régimen de silencio positivo que el art. 16.1ºII introduce en la obtención del consentimiento unánime de la Junta de propietarios en régimen de PH. Sin embargo, aunque la comunidad haya optado por el régimen de administración del art. 398 CC, éste se limita a suplir el entramado organizativo de la LPH en cuanto a la existencia de órganos, la representación institucionalizada y el régimen de acuerdos comunes, sin afectar a la aplicación del resto de los preceptos de la LPH, que es aplicable de forma imperativa en todo inmueble dividido horizontalmente que pertenezca a una pluralidad de propietarios (v. Dictamen sobre el Proyecto de Ley de Propiedad Horizontal de 1960. BCE 20.7.1960, nº 672). La principal consecuencia deriva del régimen de la legitimación pasiva, ya que si se opta por el régimen de inexistencia estatutaria de órganos, cada propietario podrá demandar en beneficio de la comunidad (como, por otra parte, viene siendo reconocido también ante la existencia de órganos), pero la demanda habrá de dirigirse frente a todos los partícipes del régimen (STS 28.7.1999, RA 6102). 11. LEGITIMACIÓN INDIVIDUAL DEL COPROPIETARIO EN RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL a) Legitimación individual y PH. A pesar de algunas decisiones iniciales contrarias, (STS 11.12.1965, RA 5611), las insuficiencias organizativas de la LPH, junto con la dificultad de diferenciar el ámbito privativo del común dentro de los intereses regulados por la misma, han acabado por consolidar una doctrina jurisprudencial según la cual, el art. 12 LPH no es impeditivo para que cada propietario pueda actuar en juicio para defender el interés de su participación indivisa en los elementos comunes. Siguiendo la doctrina de la legitimación individual del comunero en beneficio de la comunidad ordinaria, la sentencia que recaiga

beneficiará a los restantes propietarios sin que les perjudique la adversa (STS 28.4.1966, RA 2169; 23.4.1970, RA 2035; 3.2.1983, RA 801; 28.10.1991, RA 7242; 15.6.1992, RA 863; 6.10.1992, RA 1389; 2.4.1993, RA 2984), por lo que al propietario que actúa en nombre propio no se le puede oponer defecto de representación (SAP Cantabria 25.10.1999, AC 2203). La Ley de Reforma 8/1999 no ha dado solución directa a la cuestión, si bien ha ampliado en ciertos aspectos internos las facultades del propietario a fin de evitar el bloqueo de los órganos de gobierno. Al no existir en el (anterior) art. 15 LPH una facultad del propietario para exigir del Presidente la inclusión de un asunto en el orden del día, la facultad de accionar se consideraba posible siempre, por el simple hecho de que los órganos comunitarios hubieran rehusado plantear la necesidad de defender los elementos, servicios y pertenencias comunes frente a la actuación de un tercero. La facultad de solicitar la inclusión de un acuerdo en el orden del día (actual art. 16.2 LPH) tendría que ser interpretada hoy como un requisito de previo cumplimiento para reconocer una legitimación subsidiaria en el propietario (analog. art. 134.4. y 100 LSA). Pero esta circunstancia no conllevará cambios importantes en la línea jurisprudencial expuesta. Sin embargo, no siempre que el propietario actúa en juicio en defensa de su derecho actúa en beneficio de la comunidad, ni su actuación es posible en todos los asuntos que afectan a aquélla. b) Legitimación individual derivada de la condición de propietario privativo. No es necesario apelar a la doctrina de la legitimación individual del comunero en beneficio de la comunidad cuando el propietario accione contra otro propietario, la comunidad o un tercero para defender su elemento privativo de un daño actual o potencial, porque la organización comunitaria se dirige únicamente a la administración y buen uso del edificio, sin afectar a los derechos autónomos que corresponden individualmente a cada propietario al margen de la comunidad (SSTS 27.9.1965, RA 4053; 31.5.1971, RA 3039, SAP Madrid, 9.6.1999, AC 1464). c) Legitimación individual derivada de los derechos de miembro de la organización comunitaria. La doctrina en cuestión tampoco es necesaria cuando el propietario acciona frente a la estructura organizativa de la comunidad para proteger los derechos que la LPH le otorga frente al grupo, como es el caso de las SSTS 18.3.1972 (RA 1460), 13.12.1977 (RA 4711), sobre impugnación de cuotas de participación. d) Legitimación individual frente a otro propietario por alteración de elementos comunes o ejercicio de actividades prohibidas. Es igualmente incorrecto entender que actúa en beneficio de la comunidad el propietario que acciona para oponerse a actuaciones de otro propietario que afectan a los elementos comunes o son contrarias a los Estatutos, ya que si no se concediera dicha acción, se convertiría en ilusorio el derecho de veto que los arts. 12 y 17.1ª LPH conceden a cada propietario frente a las alteraciones de su derecho sobre los elementos comunes, que es resistente al criterio de la mayoría (SSTS 23.4.1970, RA 2035; 3.2.1983, RA 801; 28.5.1986, RA 2064; 19.11.1993, RA 9154; 9.2.1991, RA 1160; 18.3.1992, RA 2203; 2.10.1992, RA 7516; 3.4.1993, RA 2786; 31.1.1995, RA 292; 8.11.1995, RA 8115). Por ello, para accionar individualmente en estos casos, no es preciso que el propietario someta previamente la cuestión a la Junta de Propietarios, ni que la demande conjuntamente con el propietario infractor (STS 15.7.1992, RA 6077). Pero es evidente que podrá utilizar acciones interdictales o de cesación propias, y no las reguladas por el art. 7.2 LPH, sin que en ningún caso

pueda entenderse que puede obtener por subrogación o legitimación subsidiaria, la privación del piso o local que prevé la norma. e) Legitimación del propietario en los asuntos que afectan a la comunidad. Fuera del ámbito de interés puramente privativo, la jurisprudencia que permite al copropietario accionar individualmente en el ámbito de la representación procesal conferida al Presidente, se ha reducido a permitir que ante la pasividad o la oposición de los órganos de la comunidad, el propietario pueda accionar frente a terceros para defender su participación en los elementos comunes (SSTS 30.6.1975, RA 2239). Puede hacerlo a través de acciones interdictales, reivindicatorias, (STS 17.4.1990, RA 2721; 31.1.1995, RA 292; 17.11.199, RA 7897), posesorias (STS 23.11.1984, RA 5656), decenales (STS 9.2.1991, RA 1160), o a través de cualquier acción de contenido indivisible dirigida a la defensa de la integridad física o jurídica de las cosas comunes. Lo anterior no vacía de contenido la representación comunitaria conferida al Presidente, ya que la cosa juzgada no se extenderá a la comunidad, sin perjuicio de que ésta pueda verse favorecida por los efectos beneficiosos de la sentencia que recaiga. La STC 14.6.1999 (RTC 115) ha ampliado estas consideraciones al ámbito de la legitimación pasiva, al entender que, ante la demanda dirigida contra la comunidad («contra todos y cada uno de los comuneros»), cada propietario -sobre cuyo patrimonio recaerán finalmente las consecuencias del proceso-, está legitimado para comparecer en el mismo como demandado sin tener que canalizar su defensa y representación a través de la comunidad, siempre que haga uso de distintas excepciones por disentir de la línea de defensa utilizada por aquélla. BIBLIOGRAFÍA AMAT ESCANDELL, Sistema de acuerdos en la Ley de Propiedad Horizontal, Cuadernos de Derecho Judicial (Propiedad Horizontal), nº XXI, págs. 143 y sigts, 1994; CARRASCO PERERA, Intereses individuales e intereses del grupo: nulidad y anulabilidad de los acuerdos de propiedad horizontal, Aranzadi Civil, 1995, págs. 11 y sigts; Comentario a los artículos 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal (R. Bercovitz, Coord.) 2ª ed. 2002; GARRIGA ARIÑO, Los supuestos juicios de equidad en la Ley de propiedad horizontal, 2003, GÓMEZ CALLE, La impugnación de acuerdos sociales en el régimen de la propiedad horizontal, Revista de Derecho Registral 1988, págs.. 131 y sigts; GÓMEZ-FERRER SAPIÑA, La responsabilidad del presidente de la comunidad de propietarios, 2003; ECHEVARRÍA SUMMERS, El estatuto de la Propiedad Horizontal, 1999; ESTRUCH ESTRUCH/ VERDERA SERVER, La Junta de propietarios, constitución, acuerdos e impugnación, 2000; GONZÁLEZ CARRASCO, Representación de la comunidad de propietarios y legitimación individual del comunero en la propiedad horizontal, 1997; Comentario a los artículos 13, 14, 15, 16, 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, (R. Bercovitz Coord.), 2ª ed. 2002; Comentario a la STS 17.12.2001, CCJC 59, 2002, §1596, págs. 621 y sgts; LÓPEZ FRÍAS, El Presidente de la Comunidad de Propietarios, 1996; MARTÍN BERNAL, Acotaciones jurídicas a la expresión «al menos» del nº2 del art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, Act. Jurídica Aranzadi, 429 de 9.3.2000; El cierre de actas de las comunidades de propietarios, 2001. MIQUEL GONZÁLEZ, Comentario a la STS 3.2.1983, CCJC 2 (1983) §35; PARA MARTÍN, La comunidad de propietarios y sus órganos, 1992; PASQUAU LIAÑO, La protección de los disidentes en el régimen de acuerdos de la ley de Propiedad Horizontal, Actualidad Civil, 1987, págs. 1.060 y sigts.