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GHJAI – Bulletin de veille juridique n° 3 – Mars 2014

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BULLETIN(DE(VEILLE(JURIDIQUE((

Numéro!3!!(

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Groupement des Huissiers de Justice Administrateurs d’immeubles GHJAI – Association Loi du 1er Juillet 1901

23-25, rue Jean-Jacques Rousseau – 75001 PARIS Immatriculée à la Préfecture de Police de Paris n° W751213769 – SIRET n° 79201067000018


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Chers Consoeurs, Chers Confrères, Chers Adhérents,

Le GHJAI a le plaisir de vous faire parvenir son 3ème bulletin de veille juridique.

Vous y trouverez des informations concernant l’actualité intéressant notre activité d’Administrateurs d’Immeubles.

Vous retrouverez de la jurisprudence récente et commentée, classée par thèmes (bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel, Copropriété) ou plus ancienne et qui mérite d’être soulignée.

Le GHJAI reste, bien entendu, à l’écoute de vos commentaires et de vos observations.

N’hésitez pas à nous faire part du résultat de votre propre veille juridique pour que nous puissions mutualiser nos connaissances et ainsi en faire profiter l’ensemble des membres du GHJAI.

Très bonne lecture, Votre bien dévoué confrère,

Nicolas REY

Délégué à la veille juridique


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RAPPEL :

Détecteurs de fumée obligatoires dans les logements avant le 9 mars 2015

Un arrêté publié au Journal officiel du jeudi 14 mars 2013 précise les exigences auxquelles doivent répondre les détecteurs de fumée normalisés installés dans chaque logement, les conditions de leur installation, de leur entretien et de leur fonctionnement. Tout lieu d’habitation devra en effet être équipé d’un détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) au plus tard le 8 mars 2015

http://www.service-public.fr/actualites/001544.html

BAIL D’HABITATION

1/DEVOIR DE CONSEIL ET D’INFORMATION DE L’AGENT IMMOBILIER

LORS DU CHOIX D’UN LOCATAIRE :

COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRET DU 20 JUIN 2013 Numéro d'inscription au répertoire général : 11/18804

Les faits

M. René M. a donné mandat le14 janvier 1998 à la société CB Gestion immobilier de gérer un appartement de 39 mètres carrés dans le 15e arrondissement de Paris. Le bailleur a conclu un bail le 1er novembre 1999 avec le concours de l'agent immobilier, pour une durée de 3 ans, avec M. Roger H., né le 14 décembre 1931. Après le décès des bailleurs, leurs héritiers ont délivré un congé pour vendre au locataire. Néanmoins, celui-ci a droit à une proposition de relogement du bailleur à proximité et correspondant à ses besoins et possibilités, car il avait plus de 70 ans et un revenu inférieur à 1,5 smic annuel.

La vente du bien occupé entraine un préjudice de 61.500 euros

Les bailleurs ont vendu le bien occupé, le 26 octobre 2009 au prix de 153 500 euros, celui-ci étant occupé par un preneur bénéficiant d'un droit au renouvellement. La baisse du prix de vente leur a occasionné un préjudice de 61.500 euros. Ils ont alors assigné l'agent immobilier en réparation de leur préjudice en raison du défaut de conseil et d'information donné par


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l'agent immobilier à leurs parents au moment où il est intervenu dans la recherche du locataire et la signature du bail.

La condamnation de l'agent immobilier à 10.000 euros de dommages et intérêts

Faute dans son devoir de conseil et d'information

Le Tribunal de grande instance de Paris a jugé que l'agent immobilier avait commis une faute dans son devoir de conseil et d'information et:

• condamné la société CB Gestion immobilier à payer aux consorts M. la somme de 10.000 euro de dommages-intérêts,

• condamné la société CB Gestion immobilier à payer aux consorts M. la somme de 2000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La condamnation de l'agent immobilier pour Perte d'une chance (cour d'appel de Paris)

La condamnation de l'agent immobilier confirmée pour Perte d'une chance (cour d'appel de Paris)

La cour d'appel confirme la condamnation 10.000 euros correspondant à la perte d'une chance de mieux vendre et de baisser son imposition fiscale.

Remboursement des frais d'huissier et honoraires d'avocat du bailleur

L'agent immobilier a été condamné à payer la somme de 4.000 euros en remboursement des frais d'avocat (« l'article 700 du Code de procédure ») et au remboursement des frais d'huissier (dépens d'appel, article 699 du code de procédure civile).

2/UNE DETTE DE LOYER N’EST PAS INDIVISIBLE :

Une dette de loyer n'est pas indivisible

Cass. 3e civ. 30 octobre 2013 n° 12-21.034 (n° 1234 FS-PB), Mounier c/ SCI du 12 cours Xavier Arnozan

Cass. 3e civ. 30 octobre 2013 n° 12-21.973 (n° 1235 FS-PB), Berger c/ SCI Hydrangea

Dans deux arrêts rendus le même jour, la Cour de cassation revient sur l'étendue de l'obligation de paiement d'une dette de loyer par le colocataire d'un bail après qu'il a quitté les lieux.


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Dans deux arrêts rendus le même jour, la Cour de cassation revient sur l'étendue de l'obligation de paiement d'une dette de loyer par les colocataires d'un bail tant au regard du caractère solidaire de l'engagement que de l'indivisibilité de la dette.

En cas de colocation, le bailleur peut-il réclamer à l'un de ses locataires la totalité des loyers impayés ?

I. Une cour d'appel avait répondu par l'affirmative au motif qu'une dette de loyer est indivisible entre des colocataires dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance du bien donné à bail, droit qui est lui-même indivisible.

Décision censurée par la Haute juridiction : le bail ne stipulait pas la solidarité entre les colocataires et la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible.

II. A l'inverse, dans un cas où l'un des colocataires avait donné congé et quitté les lieux, l'autre colocataire a été condamné à payer seul les loyers échus après le congé .

En effet, le bail, qui ne prévoyait aucune solidarité entre les colocataires, précisait que chacun d'eux avait la faculté de résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis, de sorte que chaque locataire pouvait valablement donner congé ; le bail se poursuivait alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de la jouissance des lieux.

A noter :

Ces décisions rendues à propos de baux professionnels sont transposables à tous les baux , sauf aux baux portant sur le logement des époux. Dans ces deux affaires, l'un des deux colocataires avait quitté les lieux en cours de bail et le bailleur poursuivait le paiement de l'intégralité de la dette en agissant contre le locataire encore en place. En présence d'une clause de solidarité , les colocataires sont solidairement tenus du paiement des loyers, même en cas de départ effectif de l'un d'eux à la suite d'un congé (Cass. 3e civ. 8-11-1995 n° 93-17.110 : RJDA 12/95 n° 1333). Le bailleur peut alors demander à l'un quelconque d'entre eux le paiement de l'intégralité de sa créance (C. civ. art. 1200) ; il est libre de choisir le colocataire qu'il entend poursuivre (C. civ. art. 1203), et le locataire poursuivi ne peut pas exiger du bailleur qu'il poursuive préalablement un autre colocataire ou qu'il poursuive chacun des autres colocataires séparément et pour leur part. A défaut d'une clause de solidarité, chaque colocataire peut donner congé sans l'accord de l'autre (Cass. soc. 4-11-1967 : Bull. civ. IV n° 692) et celui qui a quitté les lieux n'est pas tenu au paiement des loyers échus après la date d'effet de son congé (Cass. 1e civ. 21-11-1990 n° 89-14.827 : RJDA 2/91 n° 99). Mais si, comme dans la première affaire, il quitte les lieux sans avoir régulièrement donné congé, il demeure tenu du paiement des loyers jusqu'à l'expiration du bail. Au terme de l'article 1222 du Code civil, le débiteur non solidaire doit répondre de l'intégralité d'une dette indivisible contractée conjointement. L'obligation de verser une somme d'argent n'est pas par elle-même indivisible (Cass. 1e civ. 11-1-1984 : Bull. civ. I n° 12).


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BAIL D’HABITATION MEUBLE

1/CLAUSES ABUSIVES DANS LES CONTRATS DE LOCATION DE LOGEMENTS MEUBLES

A travers une recommandation, publiée le 6 juin 2013, la Commission nationale des clauses abusives (CCA) déclare "abusives" 43 clauses insérées dans les contrats de location de logements meublés. La recommandation vise les contrats de location rédigés par des professionnels (sociétés privées, fédérations ou associations) en vue d’une utilisation généralisée de ces contrats auprès de consommateurs.

La recommandation présente une liste de clauses qui couvre l’ensemble de la relation contractuelle. Ainsi, la liste dressée par la CCA vise les clauses relatives :

• à la qualification du contrat de location meublée : par exemple, les clauses qui laissent croire au locataire d’un logement meublé constituant sa résidence principale qu’il ne bénéficie pas des dispositions protectrices des occupants de logements meublés prévues par le code de la construction et de l’habitation (CCH : L.632-1 à L.632-3) ;

• aux frais à la charge du locataire : par exemple, les clauses qui, de manière générale, mettent à sa charge l’ensemble des frais, droits et honoraires du bail, sans indication précise de leur montant ;

• au contenu du contrat : par exemple, les clauses qui restreignent le droit pour le locataire de recevoir ou héberger ses proches ;

• à l’exécution du contrat : par exemple, les clauses qui contraignent le locataire à laisser visiter son logement, en cas de congé ou de vente, pendant une durée excessive au regard des usages et du droit au respect de la vie privée ;

• à la fin du contrat : par exemple, les clauses qui prévoient la résiliation du bail de plein droit en cas d’inexécution, par le locataire de l’une quelconque de ses obligations, même mineure ;

• aux contentieux : par exemple, les clauses qui suppriment le droit à réparation du preneur en cas de manquement du bailleur à ses obligations.


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BAIL COMMERCIAL

1/MOMENT DE L’EXERCICE DU DROIT D’OPTION (Cass. 3ème Civ. 11 décembre 2013) :

La Cour de cassation rappelle, par un arrêt du 11 décembre 2013, que le droit d'option peut être exercé par le bailleur sans attendre une décision définitive fixant les conditions du bail renouvelé.

L’article L145-57 du code de commerce offre aux parties au bail commercial un droit d’option qui permet au bailleur qui a offert le renouvellement du bail de le refuser ensuite, ou au preneur, qui avait demandé ou accepté le renouvellement, d’y renoncer. Le bailleur peut user de ce droit, qu’il ait consenti au renouvellement dans un congé, dans une réponse à une demande en renouvellement ou dans l’absence de réponse à une telle demande tant qu’il n’y pas d’accord sur le prix du bail renouvelé.

Ce droit d’option doit être exercé dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, conformément à l’alinéa 2 de l’article L 145-57 : « Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ».

Le moment jusqu’auquel le droit d’option peut intervenir est donc clairement fixé à l’expiration du délai d’un mois susvisé. Il existait toutefois une controverse sur le point de savoir à partir de quel moment le bailleur peut user du droit d’option.

La jurisprudence a aujourd’hui admis que le droit d’option peut être exercé à tout moment, de délai prévu par l’article L 145-57 al.2 marquant seulement une limite.

La Cour de cassation vient de rappeler ce principe, face à une Cour d'Appel qui avait déclaré irrecevable comme prématurée la notification du droit d'option d'un bailleur. En l'espèce, la notification du droit d'option était intervenue après la décision des premiers juges fixant le loyer alors qu'un appel avait interjeté contre cette décision. La Cour d'Appel estimait que « la voie de l'appel ne pouvait ouvrir un nouveau délai d'option qu'à compter de la signification de l'arrêt, lui-même considéré comme définitif. »


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Aux termes de son arrêt du 11 décembre 2013 la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation censure cette interprétation en précisant que :

« en statuant ainsi, alors que le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive, la cour d’appel a violé le texte susvisé »

2/PROJET DE LA LOI PINEL RELATIVE AU BAIL COMMERCIAL :

Projet de loi Pinel. La réforme du bail commercial en neuf points clés

La lecture du projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a débuté à l'Assemblée nationale. Décrié, ce texte prévoit notamment de réformer substantiellement le bail commercial. Explications.

Plus de simplicité et de souplesse pour les petites entreprises. Telle est la promesse de Sylvia Pinel à travers son projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises actuellement en discussion à l'Assemblée nationale. Un texte qui ne se contente pas de réformer le régime des auto-entrepreneurs. Le bail commercial se trouve lui aussi profondément remanié. Si le texte peut encore est retouché au Sénat, la lecture des amendements relatifs à la location de locaux à usage commercial a pris fin ce jeudi 13 février 2014. Le tour des changements à venir.

1. Extension du régime dérogatoire :

Par principe, les baux commerciaux doivent être conclus pour une durée minimale de neuf ans. Cependant, le code du commerce prévoit un régime dérogatoire, précisé à l'article L145-5. Jusqu'à présent, il était en effet possible de conclure un contrat de deux ans, sans possibilité de renouvellement. Pour donner davantage de souplesse, le projet de loi de Sylvia Pinel propose d'étendre l'applicabilité de ce régime d'exception aux contrats de bail commercial de trois ans maximum. Passé ce délai, le locataire pourra prolonger le contrat, cette fois en vertu du régime classique.

2. Fin des exceptions au congé triennal :

Un amendement déposé par les députés Laurent Grandguillaume et Thierry Mandon, adopté à l'Assemblée, a par ailleurs supprimé de la loi la possibilité d'exclure par convention entre les parties le congé triennal. En effet, il peut aujourd'hui être mis fin à un contrat de bail commercial classique tous les trois ans, en respectant un délai de préavis de six mois et les formalités inscrites à l'article L145-9 du code de commerce.


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3. Définition de la convention d'occupation précaire :

La convention d'occupation précaire est une notion jurisprudentielle. Ces contrats échappent à toutes les règles traditionnelles du code du commerce du fait de ses particularités. En effet, les circonstances rendent impossible pour des raisons bien précises la conclusion d'un contrat de bail traditionnel. Soit pour un motif légitime (immeuble bientôt démoli par exemple), une durée contractuelle trop brève (ex : à cause d'une procédure d'expropriation). Cette précarité doit forcément être compensée par un loyer modique.

4. Garantir les mêmes droits aux commerçants étrangers :

À ce jour, la loi ne laisse pas la possibilité aux commerçants de nationalité étrangère de se prévaloir du droit au renouvellement de leur bail commercial. Un amendement déposé et adopté en Commission des affaires économiques, déposé par la majorité présidentielle à l'Assemblée, vise à abroger les articles L145-13 et L145-23 du code de commerce. La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2011, avait estimé que ces dispositions constituaient "une discrimination prohibée par l'article 14 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentale".

5. Plafonnement de la révision des loyers :

Il s'agit là de l'une des dispositions majeures du projet de loi Pinel en matière de bail commercial. En effet, dans le cadre de la révision du loyer à la fin des neuf ans de contrat ou au moment de la révision triennale, le bailleur ne pourra plus imposer au locataire une hausse du loyer supérieure à 10% du dernier loyer acquitté. Une mesure qui inquiète les professionnels de l'immobilier, qui estiment que le bailleur ne pourra plus forcément s'aligner sur les prix du marché, si ces derniers s'avèrent nettement supérieurs. Il restera toutefois possible pour les parties au contrat de bail commercial de déroger à ces prérogatives en insérant une clause contraire dans le contrat, de même que les baux des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés.

Autre point portant sur la révision des loyers : l'indice du coût de la construction ne pourra plus servir de baromètre pour établir la hausse du loyer. Dans ce cas, la loi obligera désormais le bailleur à se baser sur l'indice des loyers commerciaux et par l'indice des loyers des activités tertiaires pour les indices de référence.

6. Réalisation de l'état des lieux :

Le projet de loi Pinel prévoit de créer un article L145-40-1 dédié à la prise de possession des locaux commerciaux par le locataire. Le texte dispose qu'un état des lieux devra être effectué par les deux parties ou à défaut par un tiers mandaté par elles. Sinon, un huissier de justice sera chargé de cette tâche, "à frais partagés entre bailleur et locataire".


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7. Le bailleur devra évaluer les charges et impôts dus par le locataire :

Nouvelle disposition, l'article L 145-40-2 du code de commerce oblige le bailleur à dresser un inventaire précis et limitatif des charges et des impôts qui seront dus par le locataire au titre de l'occupation des locaux commerciaux. Cette information devra être assurée chaque année. Mais encore, il devra estimer les travaux devant intervenir dans les trois ans à venir au moment de la prise de possession ainsi qu'au début de chaque période triennale. Ces dispositions devraient être précisées par décret après promulgation de la loi.

8. Droit de préférence du locataire en cas de vente de l'immeuble :

L'article 6 du projet de loi de Sylvia Pinel consacre dans le code de commerce un droit de préférence en faveur du locataire dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre son bien immobilier. Dans ce cas, son projet de vente devra être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Le locataire disposera dès lors d'un mois pour se décider. Si sa réponse est positive, il disposera alors de deux mois pour conclure l'opération. Les locataires pourront profiter de ce droit de préférence six mois après la promulgation de la loi.

9. Expérimentation du contrat de revitalisation commerciale :

Le projet de loi déposé par Sylvia Pinel propose de créer une nouvelle forme de contrat de bail commercial. Cette expérimentation, lancée pour une durée de cinq ans, vise à "offrir aux élus la possibilité d'intervenir en matière de dynamisme commercial sans lien direct avec une opération d'aménagement". Concrètement, un opérateur pourra être chargé par l'État, les collectivités locales ou des établissements publics d'acquérir des immeubles avant de "procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre de son intervention". Charge à lui de respecter des objectifs de "diversification, de développement et de réhabilitation de l'offre commerciale"


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N’hésitez pas à consulter le GHJAI…

[email protected]

Bulletin de veille juridique réalisé par le GHJAI en partenariat avec

EX’IM – Experts en Diagnostics Immobiliers

www.exim-expertises.fr

DIAGNOSTICS POUR LES LOCATIONS A USAGE D’HABITATION

DIAGNOSTIC DESCRIPTION DE LA MISSION IMMEUBLES

CONCERNÉS VALIDITÉ RISQUES TEXTES JURIDIQUES

Constat de Risque d’Exposition au

Plomb

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) consiste à identifier et localiser les peintures dont la

teneur en plomb est supérieure à 1mg/cm2.

Locaux d’habitation ou

locaux à usage mixte

construits avant

le 1/01/1949.

6 ans si présence de plomb

Sans limite de validité si absence de plomb.

A défaut de CREP annexé au bail, ou en cas de

travaux nécessaires que le bailleur refuse d'exécuter,

celui-ci manque à son obligation de prudence et engage sa responsabilité

pénale

Décret 2006-474 et arrêté

du 25/04/2006.

Décret 2006-1114 du 05/09/2006.

Arrête du 19 aout 2011

Norme NF X46-030.

Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE est un état des lieux de la performance énergétique

d'un bien immobilier, illustré par les deux étiquettes suivantes :

- une "étiquette énergie" indiquant la consommation d'énergie du bien

- une "étiquette climat" estimant la quantité de gaz à effet de serre (GES) émis

Depuis le 1/01/2011 : affichage obligatoire de l’étiquette énergie dans les annonces immobilières

Tous les immeubles bâtis

sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural ou d’un contrat de

location saisonnière

Valable 10 ans. Valeur informative

et incitative.

Directive 2002-91-CE.

Décret 2006-1147 du 14/09/2006.

Arrêtés du 28/09/2006.

Loi Grenelle 2-2010

Décret 2010-1662 du 28/12/2010

Décret 2011-413 du 13/04/2011

Arrêts du 8 février 2012

Mesurage loi Boutin

La mission consiste à mesurer la surface habitable à mentionner dans le

contrat de location

Tous les locaux d’habitation

Sans limite de validité,

en l’absence travaux ayant modifié la surface.

Action en

réduction du prix

Loi 2009-323 du

25/03/2009

État des Risques Naturels et

Technologiques*

Les acquéreurs ou locataires de tout bien immobilier, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.

L’ERNT n’est pas un diagnostic technique mais une formalité obligatoire.

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