bib.irb.hr › datoteka › 1005754.zadar_2018.pdf zbornik savjetovanje upravitelja …izmjene...

1

www.udruga-upravitelj.hr

ZBORNIKSAVJETOVANJE UPRAVITELJA

NEKRETNINAMA18. - 21. travanj 2018. godine - Hotel Kolovare, Zadar

Izdavač:Udruga UPRAVITELJRemetinečka cesta 7a10 020 Zagreb

Grafički dizajn:Marijana Butorac, mag.ing.techn.graph.LIBUSOFT CICOM d.o.o.

Tisak:Tiskara Novi Val d.o.o.Trnjanska cesta 7210 000 Zagreb

Naklada: 250 komada

Udruga UPRAVITELJ, Copyright ©2018.Sva prava pridržana. Nije dopušteno niti jedan primjerak ovog rada reproducirati, distribui-rati u bilo kojem obliku ili pohraniti u bazi podataka bez prethodnog pismenog odobrenja Udruge UPRAVITELJ.

U Zagrebu, travanj 2018. godine.

Zbornik radova Zadar 2018 KB 9.indd 1 10.4.2018. 13:27:40

2

SADRŽAJ:Isključenje iz suvlasničke zajednice Tatjana Josipović, prof.dr.sc., redoviti profesor na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu

Pravni aspekti zaštite osobnih podataka i primjena GDPR-aPetra Papić, dipl.iur., Agencija za zaštitu osobnih podataka

Energetska obnova zgradaMladen Ilijević, dipl.ing.arh., Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost

nZEB – uvođenje nula energetskeih zgrada u svijetuprof.dr.sc. Anita Cerić, doc.dr.sc. Maja-Marija Nahod, Građevinski fakultet u Zagrebu

nZEB pred vratima HrvatskeIrena Križ Šelendić, dipl.ing.građ., Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja

Zakon o vlasništvu – neki prijedlozi de lege ferendaprof.dr.sc. Hrvoje Kačer, redoviti profesor Pravnog fakulteta Sveučilišta u Splitu doc.dr.sc. Blanka Kačer, docentica na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Splitu

(Poželjni) pravni okvir upravljanja zgradama – dio zv ili lex specialisprof.dr.sc. Hrvoje Kačer, redoviti profesor Pravnog fakulteta Sveučilišta u Splitu

Osnova za plaćanje pričuve Vedran Vukobrat, dipl.iur., LIBUSOFT CICOM d.o.o

Izmjene pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovoraAna-Marija Končić, voditeljica Zemljišnoknjižnog odjela Stalne službe u Sesvetama OGS Zagreb

Opće napomene za uspješnu provedbu projekata energetske obnove višestambenih zgrada financiranih iz EU fondovaPredrag Čuljak, dipl.ing.stroj., Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost

Koraci nakon potpisivanja ugovora o energetskoj obnovi višestambenih zgrada-iskustvo tvrtke Labin stan d.o.oDolores Sorić dipl.oec, Labin stan d.o.o.

Financijsko praćenje projekata energetske obnove višestambenih zgradamr.sc. Katica Burian, LIBUSOFT CICOM d.o.o.

Promjena uređaja za grijanje – skupa zamjena bojlera i sanacija dimnjakaDejan Lončarić, predsjednik Grupacije dimnjačara pri HGK

Alati dobre komunikacije u praksi Mario Erceg, dipl.ing.el., voditelj ureda razvojnih projekata, LIBUSOFT CICOM d.o.o.

Komunikacijska vještina – ključ uspjeha Željka Tihomirović, dipl.ing.graf., Marketing & PR, LIBUSOFT CICOM d.o.o.

Međunarodna iskustva u upravljanju stambenim zgradama(prilozi za diskusiju na Okruglom stolu)

Tema I

Tema II

Tema III

Tema IV

Tema V

Tema VI

Tema VII

Tema VIII

Tema IX

Tema X

Tema XI

Tema XII

Tema XIII

Tema XIV

Tema XV

Tema XVI

3

17

22

25

34

41

47

68

74

84

88

92

98

102

106

110


3

Isključenje izsuvlasničke zajednice

Tatjana Josipović, prof.dr.sc.redoviti profesor na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu


4

Isključenje etažnih vlasnika iz suvlasničke zajednice

1. UvodVlasništvo posebnog dijela nekretnine

(etažnog vlasništvo) neodvojivo je pove-zano sa suvlasničkim dijelom nekretnine na kojoj je uspostavljeno (čl. 66/1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima/ZV).1 Povezanost i neodvojivost etažnog vlasniš-tva sa suvlasništvom nekretnine temelji se na načelu pravnog jedinstva nekretnine (čl. 9. ZV). Pojedinačnu nekretninu čini ze-mljišna čestica zajedno sa svim onim što je na njezinoj površini ili ispod nje razmjerno trajno povezano.2 Zbog načela pravnog jedinstva nekretnine etažno vlasništvo uređeno je na način da je vlasnik poseb-nog dijela nekretnine (stana, poslovnog prostora i sl.) zapravo suvlasnik cijele ne-kretnine (zemljišta sa zgradom) s time da je ostvarivanje njegovih suvlasničkih ovla-štenja koncentrirano na taj posebni dio. Etažni vlasnik izvršava sve vlasničke ovla-sti i dužnosti umjesto ostalih suvlasnika tj. vlasnika drugih posebnih dijelova (čl. 66/2 ZV). Ostali suvlasnici tj. vlasnici posebnog dijela nekretnine isključeni su iz ostvariva-nja suvlasničkih ovlasti na posebnom dijelu nekretnine koji nije povezan s njihovim su-vlasničkim dijelom. U biti se kod vlasništva posebnog dijela nekretnine radi o tome da je uspostavom vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažiranjem) uređen poseban način ostvarivanja suvlasničkih ovlaštenja na cijeloj nekretnini. Etažiranje je dovelo do

1 Narodne novine, 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010143/2012, 152/20142 V. više Gavella, N.: Stvarno pravo, Zagreb, 2007, Sv. 1., s. 82,83

toga da su za suvlasnike nastala posebna ograničenja u ostvarivanju njihovih suvla-sničkih ovlaštenja koja inače ne postoje u običnoj suvlasničkoj zajednici na koju se primjenjuju opća pravila o suvlasništvu (čl. 36.-56. ZV).

Jedno od ograničenja suvlasničkih ovla-sti do kojeg dovodi uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine jest i ogra-ničenje prava suvlasnika na zahtijevanje razvrgnuća suvlasničke zajednice na cijeloj nekretnini. Prema općim pravilima o razvr-gnuću suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva ako je moguće i dopušteno (čl. 47/1 ZV). Suvlasnik svoje pravo na raz-vrgnuće može ostvariti na način da se pot-puno razvrgne suvlasnička zajednica ili da se ona razvrgne samo djelomično tj. samo u odnosu na neke od suvlasnika koji su-djeluju u suvlasničkoj zajednici ili samo u odnosu na neke od stvari na kojima postoji suvlasništvo (čl. 48/2. ZV). Pritom suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća u granicama mogućeg i dopuštenog. Ako se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o načinu razvrgnuća, o tome odlučuje sud u izvan-parničnom postupku (čl. 49/1, 4. ZV). Jedan od načina razvrgnuća suvlasničke zajedni-ce na nekretnini (zemljištu sa zgradom) jest i uspostava etažnog vlasništva (čl. 43., 53. ZV). Suvlasnici mogu suglasno odlučiti da umjesto diobe nekretnine sa svojim suvla-sničkim dijelovima nekretnine povežu vla-sništvo posebnih dijelova nekretnine. Radi se o poslu izvanredne uprave za koji je po-trebna suglasnost svih suvlasnika. Tada se uspostava etažnog vlasništva smatra razvr-gnućem suvlasničke zajednice (čl. 53. ZV).3

3 Dok se ne uspostavi etažno vlasništvo upisom u zemljišnu knjigu (čl. 72/1 ZV) sporazum suvlasnika o uspostavi etaž-nog vlasništva smatra se sporazumom o podjeli posjeda i izvršavanju suvlasničkih ovlasti (čl. 43/5 ZV).


5

Pritom je moguće da se suvlasnici suglase da se etažno vlasništvo uspostavi na svim posebnim dijelovima odnosno da se su-vlasnički dijelovi svih suvlasnika povežu sa vlasništvom posebnih dijelova nekretnine ili da se uspostava provede samo za poje-dine suvlasnike i/ili samo za neke posebne dijelove nekretnine.

Potpuno ili djelomično razvrgnuće su-vlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva ima vrlo važne učinke na pravni položaj suvlasnika etažirane nekretnine. Čak i kad je samo na jednom posebnom dijelu uspostavljeno etažno vlasništvo, na pravne odnose između suvlasnika primje-njuju se odredbe ZV o etažnom vlasništvu (čl. 43/3 ZV). S obzirom na to da se uspo-stava etažnog vlasništva smatra razvrgnu-ćem suvlasničke zajednice, nakon etažira-nja suvlasnici više ne mogu zahtijevati da se njihova suvlasnička zajednica na cijeloj nekretnini razvrgne npr. geometrijskom di-obom ili civilnom diobom (čl. 50/2, 4. ZV). Nakon uspostave etažnog vlasništva svaki suvlasnik i dalje može pravno raspolagati svojim suvlasničkim dijelom nekretnine s kojim je povezano vlasništvo posebnog di-jela (čl. 79, 81 i dr. ZV). Isto tako, ako je samo djelomično uspostavljeno etažno vlasniš-tvo, suvlasnik s čijim suvlasničkim dijelom nije povezano vlasništvo posebnog dijela i dalje može samostalno pravno raspolagati svojim dijelom (čl. 37/5 ZV). Međutim, sva-ki novi stjecatelj suvlasničkog dijela ulazi u suvlasničku zajednicu na koju se primjenju-ju pravila o etažnom vlasništvu uključujući i pravila kojima se isključuje pravo zahtije-vati razvrgnuće suvlasničke zajednice koje je već provedeno etažiranjem nekretnine. Ukratko, ako neki od suvlasnika, neovisno da li je s njegovim suvlasničkim dijelom

povezano vlasništvo posebnog dijela ili ne, nakon etažiranja više ne želi biti u suvla-sničkoj zajednici jedini način da iz te zajed-nice izađe jest otuđenje svog suvlasničkog dijela.

Koncept koji uređuje da se etažiranje, pa makar i samo djelomično, smatra nači-nom razvrgnuća suvlasničke zajednice na cijeloj nekretnini zahtijevao je, međutim, posebno uređenje situacija u kojima su se odnosi u suvlasničkoj zajednici na etažira-noj nekretnini poremetili do te mjere da je zbog ponašanja nekog od etažnog vlasnika odnosno suvlasnika drugim etažnim vlasni-cima nanesena šteta, da im je zajedničko stanovanje postalo otežano i tegobno, da se zbog neizvršavanja obveza iz suvlasnič-ke zajednice ne mogu poduzimati poslovi vezani za upravljanje nekretnine i sl. Svaki etažni vlasnik odnosno suvlasnik mogao bi i u takvim slučajevima otuđiti svoj suvla-snički dio i tako napustiti suvlasničku zajed-nicu. Međutim, zakonodavac je smatrao da bi u takvim slučajevima suvlasnici koji su ugroženi zbog ponašanja nekog drugog suvlasnika morali imati na raspolaganju i odgovarajući mehanizam zaštite suvlasnič-ke zajednice koji ne bi doveo do toga da iz suvlasničke zajednice izlaze oni koji svoj posebni dio i ostale dijelove nekretnine ko-riste na primjereni način bez štete za druge suvlasnike već suvlasnik koji im ugrožava ili onemogućava uredno zajedničko sta-novanje i korištenje nekretnine. Zbog toga je kao protuteža razvrgnuću suvlasničke zajednice, koje više nakon etažiranja nije moguće, uvedena mogućnost isključenja iz suvlasničke zajednice suvlasnika odnosno etažnog vlasnika koji svojim postupcima, radnjama i ponašanjima čini tegobnim za-jedničko stanovanje (čl. 98,99 ZV). Radi se


6

o posebnim pravilima koja bi se u praksi trebala primjenjivati samo iznimno, kad zaista nije moguće na drugi način otkloniti probleme u suvlasničkoj zajednici, a kad je opravdano da suvlasnici etažirane nekret-nine iz te suvlasničke zajednice isključe onog suvlasnika koji ne postupa sukladno svojim obvezama i dužnostima i zbog toga ugrožava normalno stanovanje ostalim su-vlasnicima. Pravila o isključenju suvlasnika iz suvlasničke zajednice na etažiranoj ne-kretnini u tom su smislu nužan supstitut za nemogućnost zahtijevanja razvrgnuća suvlasničke zajednice na neki drugi način.4

Glavna svrha pravila o isključenju (čl. 98. i 99. ZV) jest isključiti iz suvlasničke za-jednice na etažiranoj nekretnini etažnog vlasnika odnosno suvlasnika koji je učinio ostalim suvlasnicima tegobnim zajedničko stanovanje odnosno korištenje posebnih i ostalih dijelova etažirane nekretnine. Prav-na osnova isključenja je povreda obveze suvlasnika da postupa obzirno prema osta-lim suvlasnicima (čl. 97. ZV). Isključenje se temelji na kumulativnoj provedbi dvije vrlo drastične prisilne mjere. Prva je otuđenje suvlasničkog dijela onog suvlasnika koji je svojim postupanjem učinio da je suvlasnič-ka zajednica za druge suvlasnike postala nepodnošljiva. Druga je napuštanje po-sjeda nekretnine od strane tog suvlasnika. Cilj je isključiti suvlasnika kako u pogledu njegovih suvlasničkih ovlaštenja prestan-kom njegovog suvlasništva na etažiranoj nekretnini, tako i u pogledu bilo kakve

4 Suvlasnici uvijek mogu i sporazumno odlučiti da se iz ze-mljišne knjige briše etažno vlasništvo čime će na cijeloj ne-kretnini prestati etažno vlasništvo i ponovo će se na suvla-sničku zajednicu primjenjivati opća pravila o suvlasništvu. Za uknjižbu brisanja potrebna je, međutim, suglasnost svih suvlasnika, ali i knjižnih ovlaštenika (npr. založnih vjerovni-ka) čija prava opterećuju pojedine suvlasničke dijelove (čl. 95/2 ZV).

mogućnosti daljnjeg posrednog ili nepo-srednog posjedovanja i korištenja nekret-nine. No, isključenje ne znači i gubitak svih imovinskih koristi za suvlasnika u odnosu na kojeg se provodi isključenje. Suvlasnik u odnosu na koga se provodi isključenje u konačnici će prestati biti suvlasnik etaži-rane nekretnine, ali će mu prodajom nje-govog suvlasničkog dijela pripasti kupov-nina ostvarena prodajom. Isključenjem se ne oduzima besplatno suvlasniku njegov suvlasnički dio niti mu se uskraćuje pravo na dom. Suvlasnik se u potpunosti pravno i faktično isključuje iz suvlasničke zajedni-ce čije je normalno funkcioniranje učinio otegotnim, ali se pritom dovodi u položaj da kupovninom ostvarenom prodajom njegovog suvlasničkog dijela na drugi na-čin osigura stanovanje ili svoje poslovanje koje je obavljao u posebnom dijelu u okvi-ru suvlasničke zajednice iz koje je isključen. Na taj su način isključenjem iz suvlasničke zajednice izbalansirani međusobno suprot-stavljeni interesi oštećenih i ugroženih su-vlasnika koji ostaju u suvlasničkoj zajedni-ci i suvlasnika koji se iz te zajednice zbog svojih štetnih postupaka isključuje. Upra-vo zbog toga Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima razlikuje i nekoliko sluča-jeva isključenja suvlasnika iz suvlasničke za-jednice na etažiranoj nekretnini, te za svaki od njih posebno uređuje i pretpostavke za isključenje iz suvlasničke zajednice. S jedne strane, pretpostavke za isključenje razlikuju se ovisno o tome zahtijeva li se isključenje suvlasnika s čijim je suvlasničkim dijelom uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela ili suvlasnika koji svoj suvlasnički dio još nije povezao s vlasništvom posebnog dije-la nekretnine. S druge strane, pretpostavke za isključenje razlikuju se i ovisno o tome zahtijeva li većina suvlasnika isključenje ili


7

isključenje zahtijeva samo jedan suvlasnik odnosno manjina suvlasnika. Međutim, sami razlozi za isključenje uređeni su u Za-konu o vlasništvu i drugim stvarnim pravi-ma na isti način neovisno o tome radi li se o isključenju na zahtjev većine ili manjine.

2. Razlozi za isključenje iz suvlasničke zajednice

2.1. OpćenitoPravno uređenje razloga za isključenje

iz suvlasničke zajednice u čl. 98/3 ZV te-melji se na nekoliko važnih pravila. 5 Prvo pravilo jest da Zakon o vlasništvu i dru-gim stvarnim pravima uređuje zatvorenu (taksativnu) listu razloga za isključenje iz suvlasničke zajednice. Suvlasnici svojim sporazumom (npr. u međuvlasničkom spo-razumu) ne mogu proširivati razloge za is-

5 U hrvatskoj sudskoj praksi nema puno sudskih odluka u kojima su sudovi primjenjivali odredbe iz čl. 98. i 99. ZV. Za tumačenje pravila o isključenju moguće je, međutim, ko-ristiti austrijsku teoriju i sudsku praksu u primjeni odredbi austrijskog Zakon a o etažnom vlasništvu /Wohnungse-igentumsgesetz o isključenju suvlasnika iz suvlasničke zajednice na etažiranoj nekretnini. Odredbe o isključenju suvlasnika iz čl. 98. i 99. ZV preuzete su, naime, iz austrij-skog prava tj. iz biv. Zakona o etažnom vlasništvu iz 1975. godine. U međuvremenu je 2002. godine u Republici Au-striji donesen novi Zakon o etažnom vlasništvu (dalje WEG) koji u načelu na isti način kao i Zakon o etažnom vlasništvu iz 1975. uređuje isključenje iz suvlasničke zajednice. Jedine izmjene prilagođene su novim pravilima o uspostavi etaž-nog vlasništva po kojima nije više moguće djelomično eta-žiranje. Međutim, razlozi za isključenje ostali su isti kao i u Zakonu iz 1975. godine pa je i dalje moguće za tumačenje čl. 98. i 99. ZV koristiti se austrijskom literaturom i sudskom praksom. O isključenju suvlasnika po austrijskom Zakonu o etažnom vlasništvu/2002 v. više Hausmann,T.: Kom. Par. 36 WEG, Ősterrichisches Wohnrecht WEG, T. Hausmann., A.Vonki-lch (Hrsg:), Wien, 2007, s.559-573; Palten, G.: Wohnung-seigentumsrecht, Wien, 2003216-330; Prader, Ch: WEG4.10

– Wohnungseigentumsgesetz 2002, Wien, Par. 36 (Stand 1.10.2017, Manz Wohnrecht in rdb.at)

ključenje izvan onih uređenih u čl. 98/2 ZV.6 7 Isključenje je dopušteno samo ako je is-punjen barem jedan od razloga taksativno navedenih u čl. 98/2 ZV.

Drugo pravilo jest da su pravila o razlo-zima za isključenje iz čl. 98/3 ZV stroge (ko-gentne) zakonske odredbe čiju primjenu suvlasnici sporazumom ne mogu isključiti niti ograničiti. Cilj tih pravila je zaštita suvla-sničke zajednice u slučajevima kad se njezi-no funkcioniranje ugroženo postupanjem jednog od suvlasnika.8 Ugovorno isklju-čenje ili ograničenje prava na zahtijevanje isključenja suvlasnika iz suvlasničke zajed-nice bilo bi ništetno i bez ikakvog pravnog učinka.

Sljedeće pravilo odnosi se na tumačenje pravnih standarda za procjenu osnovanosti razloga za isključenje. Razlozi za isključe-nje u ZV su definirani pomoću čitavog niza pravnih standarda (neudovoljavanje duž-nostima, znatna šteta, bezobzirno, nepri-stojno, nedolično ponašanje, tegodno sta-novanje, djela koja nisu manjeg značenja, djela koja se mogu zanemariti i sl). U sva-kom konkretnom slučaju će biti potrebno razmotriti da li je s obzirom na interese su-vlasnika na mirno stanovanje i ostvarivanje svojih suvlasničkih ovlasti na posebnim di-jelovima i na cijeloj nekretnini, te s obzirom na postupanje suvlasnika čije se isključenje zahtijeva ispunjen neki od razloga za isklju-čenje. Pritom bi trebalo uvažavati zahtjev da se razlozi za isključenje iz suvlasničke zajednice, a posebno standardi za procje-nu postoji li neki od razloga za isključenje tumače restriktivno. Prilikom odlučivanja o 6 V. Palten, G.: o.c., s. 218.7 Eventualno bi bilo dopušteno međuvlasničkim ugovorom precizirati ili konkretizirati neki od razloga za isključenje uređen zakonom. V. Hausmann,T.: o.c., s. 566 8 V. Hausmann,T.: o.c., s. 566.


8

tome postoji li razlog za isključenje važno je, naime, voditi računa o tome da bi isklju-čenje iz suvlasničke zajednice trebala biti zadnja mjera usmjerena na rješavanje ne-podnošljivog stanja u suvlasničkoj zajed-nici na etažiranoj nekretnini. Isključenje bi trebalo biti opravdano samo ako za ostale suvlasnike više nije prihvatljivo da se na bilo koji drugi način umanje ili saniraju po-sljedice ponašanja određenog suvlasnika odnosno ako je njegovim postupanjem za druge suvlasnike nastalo neodrživo stanje u suvlasničkoj zajednici koje opravdava is-ključenje suvlasnika.9 10

2.2. Korištenje dijelova nekret-nine na štetu interesa drugih suvlasnika (čl. 98/3/al.2. ZV)

Suvlasnik će se isključiti iz suvlasničke zajednice ako dijelove nekretnine koji u njegovom vlasništvu kao posebni dijelovi ili dijelove nekretnine koje koriste i drugi suvlasnici koristi na način koji znatno šteti interesima drugih suvlasnika (čl. 98/3/al.2.

9 V. Hausmann,T.: o.c., s. 566.10 Pritom bi sudu važni kriteriji za procjenu postojanja razlo-ga za isključenje mogla biti i tumačenja odredbi drugih za-kona koja za slične situacije predviđaju prekid određenog dugotrajnog pravnog odnosa u vezi s korištenjem nekret-nina. Tako se npr. u austrijskoj literaturi naglašava da bi za procjenu neodrživosti i nepodnošljivosti zajedničkog sta-novanja trebalo koristiti iste kriterije koji se u sudskoj praksi koriste za procjenu osnovanosti otkaza ugovora o najmu zbog postupanja najmoprimca kojim je učinio tegobnim stanovanje ostalim osobama koje stanuju u istoj nekretnini. V. Hausmann,T.: o.c., s. 566.U tom bi smislu u hrvatskom pravu mogla biti korisna sud-ska praksa u vezi s primjenom čl. 19/1/t. 3 Zakona o najmu stanova po kojoj se ugovor o najmu stana može otkazati ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom. Moguće je pozvati se i na tumačenje i sudsku praksu u primjeni čl. 562. Zakona o obveznim odnosima o otkazu ugovora o najmu zbog pro-tuugovorne uporabe.

ZV).11 Navedeni će razlog za isključenje po-stojati kad suvlasnik šteti gospodarskim/imovinskim, ali i drugim interesima ostalih suvlasnika koji za njih proizlaze iz njihovog suvlasništva. U tom smislu može se raditi i o interesima vezanim za mirno uživanje i ko-rištenje njihovih posebnih dijelova i zajed-ničkih dijelova nekretnine kojima se šteti zbog toga što suvlasnik svoj posebni dio ili zajedničke dijelove koristi na način koji nije uobičajen.

Za procjenu je li ispunjen razlog za is-ključenje bit će odlučne dvije okolnosti. Prva je koristi li suvlasnik svoj posebni dio ili dijelove nekretnine koje koriste i drugi su-vlasnici preko granica svojih ovlasti odno-sno izvan granica ugovorenih s ostalim su-vlasnicima kad se radi o dijelovima koje se koriste s ostalim suvlasnicima. Druga mje-rodavna okolnost jest uzrokuje li takvo po-stupanje znatniju štetu interesima ostalih suvlasnika.12 Pritom nije nužno da se takvim postupanjem šteti interesima svih ostalih suvlasnika. Dovoljno je da je postupanje na štetu barem i jednog od ostalih suvlasnika.13 S druge strane, za procjenu postoji li razlog za isključenje neće biti relevantno samo po-stupanje suvlasnika već i njegovog bračnog druga i drugih članova njegove obitelji koji s njim stanuju, kao i osoba koje s njegovim

11 U određenom se smislu navedeni razlog za isključenje podudara s razlozima za otkaz ugovora o najmu stana u slučajevima kad se ugovor o najmu otkazuje jer najmopri-mac i druge osobe koje koriste stan nanose štetu poseb-nom dijelu kojeg koriste odnosno štetu ostalim dijelovima nekretnine. V. Hausmann,T.: o.c., s. 568.U tom smislu u hrvatskom pravu postoji određena sličnost između čl. 98/3/al.2. ZV s čl. 20/1/al1. Zakona o najmu sta-nova po kojem se ugovor o najmu stana može otkazati ako najmoprimac ili drugi korisnici stana zajedničkim prostori-jama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nano-se štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili. 12 V. Hausmann,T.: o.c., s. 568; Palten,G.: o.c., s. 219.13 V. Hausmann,T.: o.c., s. 568.


9

pristankom koriste dijelove nekretnine (npr. najmoprimci, zakupci, plodouživatelji) ako se radi o radnjama koje je suvlasnik propu-stio spriječiti koliko je to bilo moguće. Tada će se radnje tih osoba smatrati kao radnje samog suvlasnika za koga se zahtjeva isklju-čenje (čl. 98/4 ZV).

2.3. Činjenje tegobnog zajedničkog stanovanja nedoličnim ponašanjem ili kažnjivim djelom (čl. 98/3/al.3. ZV)

Ponašanje suvlasnika zbog kojeg je ostalim suvlasnicima otežano zajedničko stanovanje bit će razlog za isključenje u dva slučaja. Prvi je kad je suvlasnik svojim bezo-bzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem učinio tegobnim zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima.14 Drugi je kad je suvlasnik počinio kažnjivo djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti nekog od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u kući, a ne radi se o djelu manjeg značaja koje bi trebalo zanemariti. Kao i u prethodnom slučaju, postupanje bračnog druga i ostalih članova obitelji suvlasnika koji s njim stanuju odnosno osoba koje s njegovim pristankom koriste dijelove nekretnine smatrat će se nje-govim postupanjima (čl. 98/4 ZV).

Kad će se raditi o bezobzirnom ponaša-nju suvlasnika koje je uzrokovalo tegobno 14 Navedeni se razlog podudara s razlogom za otkaz ugo-vora o najmu stana kad najmoprimac svojim nedoličnim ponašanjem otežava drugim stanarima u zgradi korištenje posebnih dijelova. V. Palten,G.: o.c., s. 219.U tom smislu u hrvatskom pravu postoji određena sličnost između čl. 98/3/al.3. s čl. 19/1/al.3 Zakona o najmu stano-va po kojem se ugovor o najmu stana može otkazati ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmo-primce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom.

zajedničko stanovanje ostalim suvlasnici-ma, opet ovisi o okolnostima svakog kon-kretnog slučaja. Važno je sva postupanja suvlasnika procjenjivati kao cjelinu, jer je moguće da svako pojedinačno postupanje kad se procjenjuje odvojeno ne uzrokuju tegodno zajedničko stanovanje za druge suvlasnike.15 Pritom će jedno od ključnih pitanja u svakom konkretnom slučaju biti da li se radi o postupanjima koja prelaze granice ovlaštenja koja suvlasnik temeljem zakona ili ugovora ima kao etažni vlasnik odnosno obični suvlasnik nekretnine ili već i postupanja suvlasnika unutar granice nje-govih ovlaštenja dovodi do nepodnošlji-vog stanovanja za ostale suvlasnike.

Pitanje je, naime, da li je moguće već i zbog zloupotrebe subjektivnih prava suvla-snika tj. ostvarivanja zakonskih ovlaštenja u suprotnosti sa ciljem i svrhom tih prava samo da bi se drugim suvlasnicima nanije-la šteta zahtijevati isključenje iz suvlasnič-ke zajednice pozivom na čl. 93/3/al.3. ZV). Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj je odluci povodom izvanredne revizije16 tu-mačio da se podnošenje kaznenih prijava, pritužbi i zahtjeva, uskraćivanje suglasno-sti za sudjelovanje u postupcima za čije je vođenje potrebna suglasnost svih suvla-snika ne može smatrati bezobzirnim po-stupanjem, neovisno o pobudi zbog kojih suvlasnik uskraćuje suglasnosti odnosno podnosi prijave i pritužbe.17 Vrhovni sud

15 V. Prader,Ch: o.c, sudska odluka citirana pod E.4316 V. Odl. Vrhovnog suda Republiek Hrvatske Rev-629/06 od 8.4.2008 (neobjavljeno) 17 U konkretnom slučaju radilo se o uskraćivanju davanja suglasnosti radi dobivanja građevinske dozvole za unutar-nje uređenje poslovnog prostora, odbijanju suglasnosti u postupku legalizacije kroz izmjenu i dopunu građevinske dozvole, odbijanju potpisivanja međuvlasničkog ugovo-ra, odbijanju potpisivanja ugovora o etažiranju, odbijanju suglasnosti za izgradnju nadstrešnice, neplaćanju pričuve.


10

RH smatrao je da uskraćivanje suglasnosti nije sankcionirano propisima te je slijedom toga dopušteno. S druge strane, naglašeno je da su zakonom uređene situacije kojima je uređeno kako se zamjenjuje uskraćena suglasnost u postupcima. Nadalje, iz obra-zloženja Vrhovnog suda RH proizlazi da se bezobzirnim postupanjem smatraju fi-zičke radnje i prijetnje kojima se ugrožava mirno korištenje posebnih dijelova ostalih suvlasnika. Iz obrazloženja Vrhovnog suda RH proizlazi tako da je, s jedne strane, po-trebno procijeniti radi li se o dopuštenim ili zabranjenim radnjama s obzirom na su-vlasničke ovlasti, a s druge strane, radi li se o fizičkim ili verbalnim postupanjima koja zaista dovode do ugrožavanja korištenja i posjedovanja ostalih dijelova nekretnine. Osim toga, iz odluke Vrhovnog suda RH nedvojbeno proizlazi i da bi se u svakom konkretnom slučaju trebalo procjenjivati da li se nepovoljni učinci postupanja suvla-snika mogu sanirati ili otkloniti primjenom nekih drugih zakonskih odredbi. Obra-zloženje Vrhovnog suda RH upućuje na tendenciju prisutnu i u austrijskoj sudskoj praksi da se razlozi za isključenje tumače restriktivno odnosno da se isključenje sma-tra krajnjom mjerom za otklanjanje proble-ma u funkcioniranju suvlasničke zajednice koji se ne mogu sanirati nekom drugom blažom mjerom.18

18 U tom kontekstu Vrhovni sud RH u obrazloženju svoje odluke uopće nije razmatrao osnovanost zahtjeva za is-ključenje suvlasnika zbog odbijanja sudjelovanja u troš-kovima suvlasničke nekretnine i formiranju zajedničke pričuve odnosno odbijanja potpisivanja međuvlasničkog ugovora. Čini se da se i na te razloge za isključenje odnosi obrazloženje VSRH da je zakonom uređen način kojim se zamjenjuje uskrata suglasnosti suvlasnika. S jedne strane, međuvlasnički ugovor u dijelu u kojem su suvlasnici odlu-čili o zajedničkoj pričuvi smatra se poslom redovite uprave (čl. 86). S druge strane, za naplatu dužne pričuve postoje i drugi pravni instrumenti (tužba na isplatu, ovrha na temelju vjerodostojne isprave i dr).

2.4. Neudovoljavanje dužnostima koje proizlaze iz suvlasničke zajednice (čl. 98/3/al.1. ZV)

Opći razlog za isključenje iz suvlasničke zajednice jest neudovoljavanje dužnosti-ma koje proizlaze iz suvlasničke zajednice. Radi se o razlogu za isključenje pod koji se svrstavaju postupanja i propuštanja suvla-snika koja se ne mogu podvesti pod neki od razloga za isključenje navedenih u čl. 98/3/ al. 2 i al 3 ZV. Dužnosti čije neudo-voljavanje može biti osnova za isključenje obuhvaćaju kako financijske obveze suvla-snika tako i sve ostale obveze koje proizla-ze iz suvlasničke zajednice. Može se raditi o neizvršavanju različitih obveza na činjenje i propuštanje u odnosu na cijelu suvlasnič-ku zajednicu ili pojedine suvlasnike. Pritom nije odlučno koji je pravni temelj tih obve-za. Obveze mogu proizlaziti iz zakona ili iz sporazuma odnosno odluke suvlasnika.19 Moguće je da se radi o obvezama i dužno-stima koje za suvlasnika proizlaze iz zakona tj. odredbi zakona koje uređuju obveze su-vlasnika u vezi s etažiranom nekretninom. S druge strane, isključenje se može zahti-jevati i ako suvlasnik ne izvršava obveze koje za njega proizlaze iz međuvlasničkog ugovora i ostalih odluka suvlasnika done-senih sukladno pravilima o odlučivanju o poslovima redovite ili izvanredne uprave (čl. 86, 87. ZV), o povredi odluke o kućnom redu, sporazuma o korištenju zajedničkih dijelova i dr. Važno je samo da se radi o neudovoljavanju dužnostima i obvezama koje imaju valjani pravni temelj u zakonu ili u valjanom sporazumu/ugovoru/odluci

19 V. Hausmann,T.: o.c., s. 566; Palten,G.: o.c., s. 218.


11

koje su sukladno zakonu donijeli suvlasnici etažirane nekretnine.

U okviru tog razloga ZV osobito isti-če neplaćanje novčanih obveza tj. dužnih iznosa koje je suvlasnik dužan plaćati kao član suvlasničke zajednice na etažiranoj nekretnini.20 Pritom se opet može raditi o novčanim obvezama koje za suvlasnika proizlaze iz zakona ili valjanog sporazuma odnosno odluke suvlasnika. Pod dužnim iznosima podrazumijevaju se neplaćeni do-spjeli dugovi za zajedničku pričuvu (čl. 89. ZV), naknada štete koju su ostali suvlasnici pretrpjeli u vezi s promjenama na nekom posebnom dijelu (čl. 82/4. ZV), naknade troškova za poslove na nekretnini čije su poduzimanje suvlasnici odlučili poduzeti u okviru redovitog ili izvanrednog upravljanja (čl. 86, 87. ZV), naknade za zajmove i kredi-te radi održavanja i poboljšavanja nekretni-ne koji se ne plaćaju iz zajedničke pričuve, troškove otklanjanja hitnih i nužnih popra-vaka i dr.21 No, kad se radi o neplaćenim do-spjelim obvezama, ZV izričito uređuje da se mora raditi o obvezama koje nisu plaćane do zaključenja glavne rasprave (čl. 304 ZPP) odnosno ako je donesena međupresuda kojom je utvrđena osnovanost i visina duž-nih iznosa do zaključenja glavne rasprave o glavnom tužbenom zahtjevu na isključe-nje koji postupak je nastavljen nakon pra-vomoćnosti međupresude (čl. 330 Zakona o parničnom postupku/ZPP). U slučaju da do zaključenja glavne rasprave suvlasnik platio dužne iznose, tužbeni zahtjev radi njegovog isključenja iz suvlasničke zajed-nice bit će odbijen kao neosnovan. Pritom

20 U tom smislu se neplaćanje obveza iz suvlasničke zajed-nice podudara s razlogom za otkaz ugovora o najmu zbog neplaćanja najamnine i drugih ugovorenih troškova u ugo-vorenom roku (čl. 19/1/t.1 Zakona o najmu stanova). 21 V. Hausmann,T.: o.c., s.567.

za odluku o odbijanju tužbenog zahtjeva nisu bitni visina duga niti trajanje zakašnje-nja u plaćanju dužnih iznosa kao niti da li je suvlasnik kriv za neispunjenje obveza ili ne. Dovoljno je da je do zaključenja glavne rasprave plaćen dug da bi tužbeni zahtjev radi isključenja iz suvlasničke zajednice bio odbijen kao neosnovan.22

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne uređuje detaljno kriterije za procjenu osnovanosti zahtjeva za isključe-nje iz suvlasničke zajednice u slučaju neu-dovoljavanja dužnostima iz suvlasničke za-jednice. Nije propisan ni intenzitet povrede dužnosti koji bi opravdavao isključenje. Stoga u praksi može biti upitno da li svaki propust suvlasnika da se ispuni bilo koju dužnost koja za njega proizlazi iz suvlasnič-ke zajednice može biti i razlog za isključe-nje iz suvlasničke zajednice. S obzirom na to da je isključenje za suvlasnika vrlo dra-stična mjera čija provedba dovodi do toga da tom suvlasniku prestaju suvlasnička pra-va i posjed na etažiranoj nekretnini, isklju-čenje bi trebalo biti zadnja mjera koja se provodi protiv suvlasnika koji ne izvršava svoje obveze.23 U pravilu bi se moralo ra-diti o dugotrajnom, učestalom i ozbiljnom neispunjavanju dužnosti koje proizlaze iz suvlasničke zajednice.24, 25

Isključenje zbog neispunjavanja duž-nosti iz suvlasničke zajednice može se za-htijevati protiv etažnog vlasnika i protiv 22 V. Palten,G.: o.c., s. 218.; Prader,Ch: o.c, sudska odluka ci-tirana pod E.2423 V. u tom smislu i u austrijskoj literaturi Palten,G.: o.c., s. 21824 V. Prader,Ch: o.c, sudska odluka citirana pod E.24; Hau-smann,T.: o.c., s.56625 No, s druge strane, za procjenu osnovanosti zahtjeva za isključenje ne bi trebalo biti mjerodavno da li je suvlasnik kriv za neispunjenje obveza odnosno koji je stupanj njego-ve krivnje za neizvršavanje obveza. V. Prader,Ch: o.c, sudska odluka citirana pod E.24; Hausmann,T.: o.c., s.567


12

suvlasnika s čijim suvlasničkim dijelom nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela (čl.98/1,2 ZV). Pritom se kod ovog razloga za isključenje, s obzirom na to da je isključi-vo suvlasnik dužan ispunjavati obveze koje proizlaze iz suvlasničke zajednice radnje i postupanja suvlasnikovog bračnog druga i drugih članova njegove obitelji koji s njim stanuju, te osoba koje s njegovim pristan-kom koriste dijelove nekretnine (npr. naj-moprimac, zakupoprimac, plodouživatelj) neće primjenjivati pravilo iz čl. 98/4 ZV po kojem se radnje tih osoba smatraju radnja-ma samog suvlasnika. Iz čl. 84/1 ZV suvla-snik na čijem je dijelu uspostavljeno etažno vlasništvo snosi sve javne obveze i terete u vezi s vlasništvom posebnog dijela. Okol-nost da se suvlasnik s trećom osobom koja uz njegovu suglasnosti suvlasnika posjedu-je i koristi njegov dogovorio da će ta treća osoba u njegovo ime i za njegov račun ispu-njavati obveze iz suvlasničke zajednice ne utječe na položaj suvlasnika u postupku is-ključenja iz suvlasničke zajednice. Okolnost da je ta treća osoba propustila ispunjavati obveze suvlasnika odnosno da se ne radi o osobnom propustu suvlasnika u vezi s ispunjavanjem dužnosti ne bi predstavljao eskuplacijski razlog za odbijanje zahtjeva za isključenje.26 Drugo je, međutim, pitanje da li je u slučaju da se promijenila osoba suvlasnika moguće zahtijevati njegovo is-ključenje zbog toga što njegov prednik nije ispunjavao dužnosti (npr. nije podmirio sve novčane obveze koje proizlaze iz suvlasnič-ke zajednice). Zahtjev za isključenje prema novom suvlasniku bit će osnovan jedino ako su te obveze temeljem zakona preš-26 Ako se zbog toga što treća osoba nije sukladno spora-zumu sa suvlasnikom ispunjavala njegove obveze iz suvla-sničke zajednice usvoji zahtjev za isključenje, suvlasnik bi eventualno imao odštetni zahtjev prema toj trećoj osobi zbog povrede ugovorne obveze.

le na njega odnosno ako ih je on preuzeo ugovorom,27 ali će se i tada okolnosti mje-rodavne za procjenu osnovanosti zahtjeva za isključenje procjenjivati s obzirom na no-vog suvlasnika, a ne s obzirom na njegovog prednika.

3. Isključenje iz suvlasničke zajednice na zahtjev većine

3.1. Isključenje etažnog vlasnikaIsključenje etažnog vlasnika iz nekog

od razloga navedenih u čl. 98/3, 4 ZV mogu zahtijevati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova (čl. 98/1 ZV). S obzirom na to da se navedeno pravilo pri-mjenjuje neovisno o tome da li je na cijeloj nekretnini uspostavljeno etažno vlasništvo ili je ono uspostavljeno samo djelomično, za procjenu postoji li većina nije odlučno da li je s pojedinim suvlasničkim dijelom povezano ili ne vlasništvo posebnog dijela. U praksi, međutim, može biti sporno da li se prilikom procjene postoji li „većina su-vlasničkih dijelova“ računa i suvlasnički dio onog suvlasnika tj. etažnog vlasnika čije se isključenje zahtijeva. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u čl. 98/1 odre-đuje samo da isključenje mogu zahtijevati „suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvla-sničkih dijelova“. U austrijskoj sudskoj prak-si izraženo je stajalište da se prilikom izra-čuna većine suvlasničkih dijelova ne uzima u obzir suvlasnički dio suvlasnika/etažnog vlasnika čije se isključenje zahtijeva već da se većina računa s obzirom na ostale suvla-sničke dijelove. Takav se pristup obrazlaže svrhom odredbe o isključenju suvlasnika na zahtjev većine koja se u slučajevima da je suvlasnički dio etažnog vlasnika čije se 27 V. Prader,Ch: o.c, sudska odluka citirana pod E.26


13

isključenje zahtijeva veći od polovine uku-pne nekretnine zapravo ne bi niti mogla ostvariti, jer bi ostali suvlasnici bili „blokira-ni“ u ostvarivanju prava na isključenje.28

U svakom konkretnom slučaju suvlasni-ci koji zahtijevaju isključenje etažnog vla-snika da bi dokazali da imaju aktivnu legi-timaciju morat će dokazati da imaju većinu suvlasničkih dijelova, 29 a svoje suvlasništvo odnosno vlasništvo posebnog dijela morat će dokazati izvodom iz zemljišnih knjiga. U postupku radi isključenja etažnog vlasnika suvlasnici će imati položaj jedinstvenih su-parničara (čl. 201. ZPP).30

3.2. Isključenje suvlasnika s čijim suvlasničkim dijelom nije povezano vlasništvo posebnog dijela

Mogućnost djelomičnog etažiranja ne-kretnine zahtijevala je da se posebno uredi i isključenje iz suvlasničke zajednice onog suvlasnika s čijim suvlasničkim dijelom još nije povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine (čl. 98/2 ZV). Da bi tada isklju-čenje bilo moguće moraju se ispuniti dvije pretpostavke. Kao prvo, vlasništvo poseb-nog dijela mora biti uspostavljeno na više od polovine suvlasničkih dijelova nekret-nine. I drugo, zahtjev za isključenje moraju podnijeti suvlasnici koji imaju većinu su-vlasničkih dijelova. Iz tako uređenih pret-postavki za isključenje proizlazi da je cilj isključiti iz suvlasničke zajednice suvlasnika koji sa svojim suvlasničkim dijelom nije po-

28 V. Prader,Ch: o.c, sudske odluke citirane pod E.7,18; Hau-smann,T.: o.c., s.564; Palten,G.: o.c., s. 21629 V. odl. Županijskog suda u Rijeci, Gž-2807/2015, 5.10.2016 obj. na www.iusinfo.hr (uvid. 2.3.2018)30 V. Prader,Ch: o.c, sudska odluka citirana pod E.18

vezao vlasništvo posebnog dijela, a njegov je suvlasnički dio manji od polovine cijele nekretnine. Ako je suvlasnički dio suvlasni-ka koji sa svojim suvlasničkim dijelom nije povezao etažno vlasništvo veći od jedne polovine cijele nekretnine neće biti ispunje-ne pretpostavke za isključenje iz čl. 98/2 ZV. Pritom nije odlučno na koliko je posebnih dijelova uspostavljeno etažno vlasništvo već samo da je ono uspostavljeno na više od polovine nekretnine. Moguće je, dakle, zahtijevati isključenje i kad je etažno vla-sništvo uspostavljeno i samo na jednom posebnom dijelu ako je s njim povezan su-vlasnički dio koji je veći od polovine cijele nekretnine. No, o tome da li će se zahtijevati isključenje odlučuju svi suvlasnici, neovisno o tome da li je s njihovim dijelom poveza-no vlasništvo posebnog dijela nekretnine ili ne. Pravilo da bi prilikom obračuna većine suvlasnika trebao biti isključen suvlasnik čije se isključenje zahtijeva u ovom slučaju nema posebnu važnost, jer suvlasnik u od-nosu na koga se zahtijeva isključenje teme-ljem čl. 98/2 ZV ionako ne može imati više od polovine cijele nekretnine.

4. Isključenje iz suvlasničke zajednice na zahtjev manjine

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima posebno uređuje i zaštitu suvlasni-ka etažirane nekretnine u slučajevima kad za isključenje suvlasnika koji ga je povrije-dio bezobzirnim ponašanjem ili je počinio kažnjivo djelo protiv njega ili njegovih uku-ćana nema podršku ostalih suvlasnika (čl. 99/1 ). Radi se o specifičnom supsidijarnom i individualnom tužbenom zahtjevu povri-jeđenog suvlasnika.31 Zahtjev je supsidija-ran jer se zaštita temeljem čl. 99. ZV ostva-31 V. Hausmann,T.: o.c., s.573,574.


14

ruje jedino ako povrijeđeni suvlasnik nema potporu drugih suvlasnika koji svi zajedno mogu kao većina zahtijevati isključenje.

Razlozi za isključenja na zahtjev ma-njine ograničeni su na specifične razloge za isključenje uređene u čl. 98/3/al.2,3. ZV. Stoga u pogledu razloga na isključenje na zahtjev samo jednog suvlasnika odnosno manjine suvlasnika vrijede sva tumačenja razloga za isključenje iz čl. 98/3/al.2,3 ZV. S druge strane, isključenje na zahtjev ma-njine može zahtijevati samo onaj suvlasnik ili manjina suvlasnika koji su izravno povri-jeđeni postupanjem nekog drugog suvla-snika,32 što moraju u sudskom postupku i dokazati. Pritom se može raditi o etažnim vlasnicima ili suvlasnicima koji još nisu sa svojim suvlasničkim dijelom povezali vla-sništvo posebnog dijela. Dovoljno je da je provedeno i djelomično etažiranje i to neo-visno o tome kolika je veličina suvlasničkih dijelova na kojima je uspostavljeno vlasniš-tvo posebnog dijela. Zaštitu isključenjem na zahtjev manjine može stoga ostvarivati svaki suvlasnik protiv svakog suvlasnika neovisno o tome da li je s njihovim suvla-sničkim dijelom povezano vlasništvo po-sebnog dijela ili ne.

Međutim, za razliku od isključenja na zahtjev većine Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima izričito uređuje da je pret-postavka da se dopusti isključenje na za-htjev manjine prethodno vođenje sudskog postupka u kojem se od suvlasnika zahtije-valo da se suzdrži od postupaka kojima se povrjeđuje suvlasnik (čl. 99/1 ZV).33 Pravni temelj za podizanje takve tužbe jest čl. 97. ZV tj. povreda obveze suvlasnika na obzirno 32 V. Palten,G.:o.c., s. 217.33 Moguće je zahtijevati i poduzimanje određenih radnji na koje je suvlasnik obvezan poduzimati prema ostalim suvla-snicima. V. Hausmann,T.: o.c., s574

postupanje prema ostalim suvlasnicima. I tada će se, kako i kod razloga za isključenje iz čl. 98/3/al.2,3 ZV, radnje bračnog druga i drugih članova obitelji koje s njim stanuju odnosno osoba koje s pristankom suvlasni-ka koriste dijelove nekretnine smatraju rad-njama suvlasnika ako ih je on propustio spri-ječiti koliko je to bilo moguće (čl. 99/2 ZV).

Da bi povrijeđeni suvlasnik odnosno manjina povrijeđenih suvlasnika pokrenula postupak radi isključenja potrebno je, da-kle, da se prethodno kumulativno ispune dvije posebne pretpostavke. Protiv suvla-snika već mora biti donesena pravomoć-na presuda kojom mu je naloženo suzdr-žavanje od određenih postupaka. I druga pretpostavka je da je unatoč tome tuženi suvlasnik i nakon pravomoćnosti presude nastavio s istim postupanjem za koje mu je presudom naloženo da ga se mora suzdrža-vati (čl. 99/3. ZV).

5. Tužba radi isključenja iz suvlasničke zajednice

Isključenje iz suvlasničke zajednice pro-vodi se na temelju pravomoćne sudske odluke kojom se udovoljeno tužbenom zahtjevu za isključenje. Aktivna legitimacija za tužbu za isključenje ovisi o tome zahtije-va li se isključenje na zahtjev većine odno-sno na zahtjev manjine. U slučajevima iz čl. 98/1,2 ZV aktivnu legitimaciju imaju suvla-snici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova etažirane nekretnine. Za isključe-nje na zahtjev manjine aktivno je legitimi-ran povrijeđeni suvlasnik odnosno manjina povrijeđenih suvlasnika. Pasivno je uvijek legitimiran suvlasnik koji je povrijedio ob-veze na obzirno postupanje prema ostalim suvlasnicima etažirane nekretnine tj. etažni


15

vlasnik u slučaju iz čl. 98/1 i čl. 99/1 ZV od-nosno suvlasnik s čiji suvlasničkim dijelom nije povezano vlasništva posebnog dijela u slučaju iz čl. 98/1 i čl. 99/1 ZV.

Tužbeni zahtjev sastoji se od nekoliko zahtjeva: utvrđenja postojanja razloga za isključenje, naloga tužbenom suvlasniku da je dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i na-pustiti posjed, te da je dužan trpjeti sudsku prodaju svog suvlasničkog dijela i ispra-žnjenje i predaju dijelova nekretnine koji su u njegovom posjedu (čl. 98/5 ZV).34 Ovrha na temelju pravomoćne presude donesene povodom tužbe za isključenje može se za-htijevati tek nakon što preteknu tri mjeseca od pravomoćnosti presude (čl. 98/5 ZV). Drugim riječima, isključenom suvlasniku ostavlja se rok od tri mjeseca da dobro-voljno otuđi svoju suvlasnički dio i napusti posjed nekretnine. U protivnom će se su-vlasnički dio prodati na javnoj dražbi koja će se provoditi po odredbama Ovršnog za-kona te će se provesti ispražnjenje dijelova nekretnine koji su u posjedu isključenog suvlasnika.

6. Alternativne mjere za zaštitu od povrede obveza iz suvlasničke zajednice

Drastična mjera isključenja iz suvlasnič-ke zajednice trebala bi biti krajnja mjera ko-jom se uređuju suvlasnički odnosi na etaži-ranoj nekretnini poremećeni bezobzirnim ponašanjem nekog od suvlasnika odnosno

34 Za razliku od austrijskog WEG/2002 (čl. 36/2) hrvatski ZV ne uređuje izričito da se tužba radi isključenje može zabi-lježiti u zemljišnoj knjizi. Međutim, zabilježba tužbe bila bi dopuštena pozivom na opće odredbe Zakona o zemljišnim knjigama o zabilježbi spora (čl. 81) s obzirom na to da se radi o sporu koji će u konačnici dovesti do promjene upisa suvlasnika u zemljišnoj knjizi.

neizvršavanjem obaveza koje za njega pro-izlaze iz suvlasničke zajednice. U Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nije, doduše, kad se radi o isključenju suvlasnika na zahtjev većine izričito propisano da pri-je pokretanja postupka isključenja moraju poduzeti protiv suvlasnika neke druge mje-re protiv postupanja suvlasnika.35 Među-tim, u nekim će slučajevima mogućnost da se nekom manje opterećujućom mjerom otkloni razlog za isključenje biti važna za procjenu osnovanosti tužbenog zahtjeva na isključenje. Upravo zbog toga suvlasni-ci mogu prethodno pa pak i paralelno sa zahtjevom za isključenje pokretati i druge postupke radi saniranja posljedice bezob-zirnog postupanja suvlasnika i neispunja-vanja njegovih obveza prema suvlasničkoj zajednici.

Suvlasnicima etažirane nekretnine stoji na raspolaganju čitav niz mjera kojima se mogu štititi od postupanja suvlasnika koji ne ispunjava svoje obveze iz suvlasničke zajednice na etažiranoj nekretnini. Suklad-no pravilima o zaštiti suvlasništva svaki su-vlasnik ima pravo glede cijele nekretnine postavljati svojim suvlasnicima zahtjeve koje može postavljati zahtjeve koje proizla-ze iz njegovog suvlasništva (čl. 46/1 u vezi s čl. 66/4 ZV). Tako je npr. moguće već te-meljem čl. 97. ZV zahtijevati od suvlasnika propuštanje postupanja odnosno poduzi-manje određenih radnji radi izvršavanja ob-veze na obzirno postupanje prema ostalim suvlasnicima u suvlasničkoj zajednici. Zašti-ta se može zahtijevati i vlasničkim tužbama. U slučaju da je nekom od suvlasnika nastu-pila šteta protupravnim postupanjem dru-

35 Prethodno pokretanja sudskog postupka radi nalaganja suvlasniku da se suzdražava ubuduće postupaka kojima se povrijeđuje suvlasnik izričito je propisano samo za slučaj isključenja na zahtjev manjine (čl. 99/1 ZV).


16

gog suvlasnika odnosno povredom ugovo-ra sklopljenog između suvlasnika moguće je po općim pravilima o naknadi štete zahti-jevati naknadu štete. Isto je tako temeljem općih odredbi obveznog prava moguće protiv suvlasnika pokretati i sudske postup-ke radi naplate dužnih iznosa prema suvla-sničkoj zajednici, a potom i ovrhu na suvla-sničkom dijelu tog suvlasnika radi naplate dužnih iznosa. Naposljetku, čitav niz mjera za zaštitu suvlasnika proizlazi i iz brojnih upravnih propisa kojima se uređuju pretpo-stavke za obavljanje određenih djelatnosti, zahvata na nekretnini i sl. Iako neposredni cilj svih nabrojenih mjera nije isključiti su-vlasnika iz suvlasničke zajednice u konačni-ci se i njima posredno mogu ostvariti i neki od ciljeva koji se ostvaruju isključenjem iz suvlasničke zajednice (npr. naplata dužnih iznosa, prestanak uznemiravanja i sl). Izbor mjere kojom će se ostvarivati zaštita isklju-čivo je na suvlasnicima i njihovoj procjeni koja je mjera s obzirom na okolnosti slučaja najprikladnija za zaštitu njihovih interesa u okviru suvlasničke zajednice.

7. Zaključak Odredbe Zakona o vlasništvu i drugim

stvarnim pravima o isključenju suvlasnika iz suvlasničke zajednice u praksi se vrlo ri-jetko primjenjuju. Razloga za to ima više. Dijelom oni proizlaze iz relativno sažetog zakonskog uređenja pravila o isključenju iz suvlasničke zajednice, a dijelom i propusta da se u međuvlasničkim ugovorima i dru-gim odlukama suvlasnika detaljno urede obveze suvlasnika u suvlasničkoj zajednici.

Da bi isključenje iz suvlasničke zajedni-ce kao krajnja mjera za zaštitu suvlasničke zajednice od bezobzirnih neodgovornih suvlasnika zaista zaživjela u praksi bilo bi

korisno detaljnije i konkretnije urediti ovu mjeru zaštite suvlasničke zajednice u Zako-nu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Posebno bi bilo važno bolje urediti razloge za isključenje i precizirati kriterije za pro-cjenu postupanja suvlasnika suprotno ob-vezama iz suvlasničke zajednice. S druge strane, bilo bi važno urediti i odgovarajuće procesne mehanizme kojima će se do do-nošenja odluke o isključenju spriječiti nasi-lje i nastanak nenadoknadive štete urediti odnosi između suvlasnika. Sustav privre-menih mjera u Ovršnom zakonu, kad se radi o zaštiti suvlasnika u okviru suvlasničke zajednice, nije u dovoljnoj mjeri učinkovit. Posebno bi u tom kontekstu bilo korisno u praksi češće koristiti privremenu mjeru iz čl. 347/2 Ovršnog zakona kojom su može privremeno urediti sporni odnos između suvlasnika. Problemi s utvrđivanjem jesu li ispunjeni razlozi za isključenje u praksi bi se mogli otkloniti i kad bi se međuvlasničkim ugovorima što je moguće detaljnije uredile obaveze suvlasnika u suvlasničkoj zajed-nici. Detaljno uređenje obveza suvlasnika, rokova za njihovo izvršavanje, načina izvr-šavanja obveza i dr. olakšava u postupku isključenja suvlasničke zajednice dokazi-vanje razloga za isključenje. Naposljetku, bilo bi korisno i detaljnije urediti poslove redovite i izvanredne uprave u suvlasnič-koj zajednici, jer u velikom broju slučajeva upravo o tome radi li se o poslu redovne ili izvanredne uprave ovisi kako će se pro-cjenjivati međusobno obzirno postupanje suvlasnika.


17

Pravni aspekti zaštite osobnih podatakai primjena GDPR-a

Petra Papić, dipl.iur.Agencija za zaštitu osobnih podataka


18

1. Opća uredba o zaštiti poda-taka - novi zakonodavni okvir

Razvojem i svakodnevnim napretkom tehnologije pojavili su se i novi načini obra-de osobnih podataka, a ujedno se poveća-va mogućnost zlouporabe osobnih poda-taka. Stoga je postalo nužno da se donese novi zakonodavni okvir koji će omogućiti ujednačeno postupanje i zaštitu osobnih podataka u Europskoj uniji te pružiti svim građanima bolju kontrolu njihovih osobnih podataka. Novi zakonodavni okvir Uredba (EU) 2016/679 Europskog parlamenta i Vi-jeća o zaštiti pojedinaca u vezi s obradom osobnih podataka i o slobodnom kretanju takvih podataka te o stavljanju izvan sna-ge Direktive 95/46 EZ ( dalje u tekstu: Opća uredba o zaštiti podataka, eng. GDPR) stu-pila je na snagu 24. svibnja 2016. godine a primjenjivati će se izravno u svim državama članicama Europske unije od 25. svibnja 2018. godine. Dakle, kako se dade zaklju-čiti iz samog naziva Opće uredbe o zaštiti podataka, stupanjem iste na snagu stavlja se izvan snage Direktiva 95/46 EZ koja je od 1995. godine kada je donesena služila kao temelj za razvoj nacionalnih zakonodav-stava i zaštitu osobnih podataka u vrijeme kada su današnje nove tehnologije bile tek u povojima i kada pojedincu nije prijetila opasnost od zlouporabe njegovih osobnih podataka korištenjem “novih tehnologija“. Napretkom u razvoju tehnologije koja je dala mogućnost voditeljima zbirke osob-nih podataka da na različite načine priku-pljaju osobne podatke, da prikupljaju sve veći opseg osobnih podataka, da podatke razmjenjuju sa sve većim brojem primate-lja, da podatke pohranjuju u trećim država-ma ali i mogućnost da jednim klikom miša pojedinac sjedeći u udobnosti svog doma

čini svoje podatke dostupnim cijelom svi-jetu nesvjestan koliko je ugrožen dovela je do potrebe da se izradi novi zakonodavni okvir prilagođen novim tehnološkim dosti-gnućima i izazovima koje ista donose. Opća Uredba o zaštiti podataka pridonosi pobolj-šanju u regulativi počevši od preciznijeg definiranje pojmova, jača prava ispitanika, smanjuje administrativne obveze voditelja zbirke osobnih podataka, povećava obveze izvršitelja obrade osobnih podataka, jača nadzorne ovlasti nacionalnih tijela za zašti-tu osobnih podataka te pruža mogućnost izravnog kažnjavanja i izricanja kazni od strane tijela za zaštitu osobnih podataka.

1.1. Građani u središtu Opće uredbe o zaštiti osobnih podataka

Opća uredba o zaštiti osobnih podataka prepoznala je potrebu da pojača prava gra-đana (dalje u tekstu: ispitanik) budući da ispitanik često nesvjesno čini dostupnim sve više svoje osobne podatke a time i svo-ju privatnost globalno, nesvjesan u kojoj mjeri isti mogu biti zloupotrebljeni. Stoga Opća uredba o zaštiti osobnih podataka šti-ti ispitanika (pojedinca) bez obzira gdje se nalazio poslovni nastan (sjedište) voditelja obrade ili izvršitelja obrade. Privola kao je-dan od pravnih temelja za obradu osobnih podataka u smislu Opće Uredbe o zaštiti osobnih podataka mora predstavljati jasnu i afirmativnu radnju kojom ispitanik dobro-voljno i nedvosmisleno daje pristanak na obradu svojih osobnih podataka. Trebala bi obuhvatiti svaku obradu koja se obavlja u istu svrhu, a ako se osobni podaci obrađuju u različite svrhe, privolu bi ispitanik trebalo dati za svaku od njih. Voditelj obrade bit će dužan dokaziti da je privola dana, a smatrat


19

će se da je privola dana dobrovoljno ako ispitanik ima pravo povući privolu bez bilo kakvih posljedica i ako se njome omoguću-je davanje zasebne privole za različite po-stupke obrade osobnih podataka. Nadalje, novom regulativom detaljnije se propisuje koje informacije moraju biti pružene ispita-niku kako bi se osigurala obrada osobnih podataka na transparentan i pošten na-čin, uz iznimke primjerice: ako informaciju o postupku ispitanik već posjeduje ili ako je pružanje informacije nemoguće. Isto tako, ispitanik ima pravo dobiti od vodite-lja obrade potvrdu informaciju obrađuju li se osobni podaci koji se na njega odnose te ako se obrađuju ima pravo pristupa tim informacijama kao primjerice svrsi obrade i izvoru podataka, a ako se osobni podaci ne prikupljaju izravno od ispitanika, ispitanik također ima pravo pristup određenim in-formacijama sukladno čl.14. Opće uredbe o zaštiti osobnih podataka. Također ispi-tanik ima pravo na ispravak podataka ako su podaci koji su prikupljeni netočni. No-vom regulativom uvodi se i tzv. “pravo na zaborav“ kojim se ispitanicima daje pravo da se njihovi osobni podaci brišu i više ne obrađuju pod uvjetima iz članka 17. Opće uredbe o zaštiti osobnih podataka. U odno-su na obradu podataka na internetu i prava na zaborav nova regulativa naglašava da voditelj obrade, koji objavio osobne podat-ke, treba obavijestiti voditelje obrade koji takve podatke obrađuju da obrišu sve po-veznice gdje se osobni podaci nalaze. Osim toga ispitaniku se omogućuje da prenese osobne podatke drugom voditelju obrade koje je prethodno pružio prethodnom vo-ditelju obrade u strojno čitljivom formatu temeljem privole ili ugovora. Isto tako, pru-žena je mogućnost ispitaniku da u svakom trenutku uloži prigovor na obradu osobnih

podataka koja se na njega odnosi ako pri-mjerice voditelj obrade obrađuje podatke za izvršavanje zadaće od javnog interesa ili pri izvršavanju službene ovlasti ili na teme-lju legitimnih interesa uključivši izradu pro-fila kao i obradu podataka u svrhu izravnog marketinga.

1.2. Voditelj obrade osobnih podataka i izvršitelj obrade osobnih podataka - nove obveze i veća odgovornost

Opća uredba o zaštiti osobnih podataka već je „pravima“ ispitanika nametnula veće obveze voditelju obrade osobnih podata-ka. Voditelj obrade dužan je poduzeti od-govarajuće tehničke i organizacijske mjere kako bi obrada osobnih podataka bila u skladu s Uredbom. U tu svrhu dužan je pro-cijeniti rizik koji donosi obrada podataka i provesti mjere kako bi smanjio ili uklonio isti i osigurao sigurnost obrade. Ako smatra da bi pojedina obrada osobnih podataka predstavlja visoki rizik za prava i slobode ispitanika dužan je provesti prethodnu procjenu predviđenih postupaka obrade na zaštitu osobnih podataka. U postupku procjene pomoć mu treba pružiti službenik za zaštitu osobnih podataka ukoliko ga je dužan sukladno propisima imenovati a u određenim slučajevima mora se savjeto-vati i sa nadzornim tijelom za zaštitu osob-nih podataka. Isto tako obveza je voditelja obrade u slučaju povrede osobnih poda-taka izvijestiti nadzorno tijelo (ali) i ispita-nika. Voditelj zbirke kao i izvršitelj obrade osobnih podataka dužni su voditi eviden-ciju obrade u pisanom obliku koju prema potrebi daju na uvid nadzornom tijelu osim u izuzetnim slučajevima (ako poduzeće za-


20

pošljava manje od 250 osoba) međutim i tada će biti u obvezi/ morati voditi eviden-ciju aktivnosti obrade, ako se primjerice radi o obradi posebnih kategorija osobnih podataka). Voditelj obrade i izvršitelj obra-de dužani su imenovati službenika za zašti-tu osobnih podataka pod uvjetima iz čl. 37. Opće uredbe za zaštitu osobnih podataka a više povezanih društava može imenovati jednog službenika pod uvjetom dostupno-sti iz svakog poslovnog nastana. Službenik za zaštitu osobnih podataka novom regu-lativom postaje važna karika koja pomaže voditelju obrade ili izvršitelju obrade pri praćenju usklađenosti s Općom uredbom o zaštiti osobnih podataka. U cilju bolje i lak-še primjene Opće uredbe o zaštiti osobnih podataka propisuje se izrada kodeksa po-našanja koja mogu izraditi udruženja i dru-ga tijela koja predstavljaju voditelja obrade ili izvršitelja obrade, a u cilju transparen-tnosti i omogućavanja ispitanicima da ima-ju bolji uvid u razinu zaštite podataka koju provodi voditelj obrade i izvršitelj obrade uvodi se i mehanizam certificiranja pojedi-nih procesa obrade koji će biti u nadležno-sti (izdaju) certifikatorskih tijela ili nadležno nadzorno tijelo pod uvjetima propisanim Općom uredbom o zaštiti osobnih poda-taka. Naposljetku, nova regulativa u cilju bolje zaštite građana (ispitanika) jasnije ali i strože propisuje mehanizam kažnjavanja u slučaju nepoštivanja Opće uredbe o zaštiti osobnih podataka. Sva regulatorna nacio-nalna tijela u Europskoj uniji pa tako i Repu-blika Hrvatska, odnosno Agencija za zaštitu osobnih podataka moći će kažnjavati pre-kršitelje znatno strožim novčanim kaznama u odnosu na trenutno propisane, budući je predviđen raspon kazni ovisno o karakteru prekršaja u iznosu od 0,5% do 4% ukupnog globalnog prometa.

1.3. Upravitelji zgrade i predstavnici suvlasnika - u svijetlu Opće uredbe o zaštiti podataka

S obzirom da se Opća uredba o zašti-ti podataka primjenjuje na sve voditelje zbirke osobnih podataka (voditelje obra-de) koji na bilo koji način obrađuju osobne podatke fizičkih osoba ista se primjenjuje i na upravitelje zgrada koji kao trgovačka društva u vlasništvu jedinica lokalne (po-dručne) samouprave ili kao samostalna trgovačka društva upravljaju zgradama te na predstavnike suvlasnika koji kao fizičke osobe obrađuju osobne podatke suvlasni-ka. Obrada osobnih podataka suvlasnika ogleda se ponajviše u obradi osobnih po-dataka suvlasnika putem sustava video nadzora stambene zgrade. Prilikom postav-ljanja video nadzora predstavnici suvlasni-ka nisu niti svjesni da postavljanjem video nadzornog sustava obrađuju osobne po-datke suvlasnika ali i svih onih osoba koje ulaze u prostor stambene zgrade. Prilikom postavljanja video nadzora prvenstveno je potrebno krenuti od pravnog temelja (za-konitosti obrade) za obradu osobnih poda-taka te od zakonite svrhe postavljanja vi-deo nadzora. Za postavljanje video nadzora potrebna je privola svih suvlasnika zgrade, točnije primjenjuje se Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao poseban zakon iz kojeg proizlazi da je postavljanje video nadzora posao izvanredne uprave za koji je potrebna privola svih suvlasnika zgrade. Ako ne postoji privola svih suvla-snika zgrade, postavljanje video nadzornog sustava moguće je ako je međuvlasničkim ugovororom/aneksima istog propisano da je za postavljanje video nadzornog susta-


21

va potrebna određena propisana većina/privola suvlasnika tj. da je potrebna sugla-snost suvlasnika u određenom postotku. Nadalje vrlo je bitno da prilikom prikuplja-nja osobnih podataka video nadzorom, svi suvlasnici budu upoznati, odnosno infor-mirani o svrsi prikupljanja njihovih osobnih podataka, te su isto tako dužni imenovati osobu tko ima pravo uvida i raspolaganja snimkama prikupljenim video nadzorom, odnosno moraju imenovati osobu/osobe koje imaju pravo pristupa takvim osobnim podacima i pregleda video zapisa, te odre-diti način i vrijeme čuvanja snimki priku-pljenih video nadzorom.

Video nadzor unutar stambene zgrade ne smije ugrožavati privatnost suvlasnika, odnosno ne smije biti postavljen da snima-nje pokriva ulaz u privatan stan i/ili garažu. Osim toga, kod uvođenja video nadzora potrebno je na nedvosmislen i uočljiv način (slikom i tekstom) označiti da je prostor pod video nadzorom, te ista ta informacija mora biti dostupna i trećim osobama koje dola-ze u stambenu zgradu, te da na taj način treće osobe budu informirane o snimanju i prikupljanju njihovih osobnih podataka. Opća uredba o zaštiti podataka ne donosi tj. izričito ne propisuje posebne uvjete za uvođenje video nadzornog sustava među-tim države članice mogu određene aspekte obrade osobnih podataka urediti posebno/drukčije pa tako i Republika Hrvatska. Sto-ga je potrebno pričekati donošenje novog nacionalnog zakodavstva u kojem postoji mogućnost da će se odrediti posebnu uvi-jeti za određene kategorije osobnih poda-taka i postupke obrade pa tako i za uvođe-nje video nadzornog sustava.

2. ZaključakOpća uredba o zaštiti osobnih podata-

ka donosi veću transparentnost u obradi osobnih podataka, određuje voditeljima obrade njihove obveze u odnosu na rizik obrade, građanima pruža bolju zaštitu nji-hovih osobnih podataka, osobito naglaša-vajući da je potrebno staviti veliki akcent na sigurnost obrade i poduzimanje svih potrebnih i odgovarajućih mjera zaštite osobnih podataka koje su potrebne da se osobni podaci zaštite od zlouporabe i neo-vlaštenog otkrivanja, korištenja i bilo kakve druge zlouporabe. Cilj je Opće uredbe o zaštiti osobnih podataka osigurati jednaku razinu zaštite osobnih podataka na područ-ju svih država članica i pružiti djelotvoran i efikasan mehanizam kažnjavanja u slu-čaju povrede navedene Uredbe. Republici Hrvatskoj i drugim država članicama bliži se vrijeme pune primjene Opće uredbe o zaštiti podataka i prilagođavanja nacional-nog zakonodavstva novoj regulativi. Stoga možemo kazati da tek dolazi vrijeme kada će mnoge stvari vezane uz primjenu Ured-be biti jasnije odnosno kada će se moći dati konkretan odgovor vezan uz obradu osobnih podataka te će se tek punom pri-mjenom Uredbe i praksom koju će u obradi osobnih podataka stvarati države članice dati odgovor da li je cilj Opće Uredbe o za-štiti osobnih podataka i ostvaren.


22

Energetska obnova zgrada

Mladen Ilijević, dipl.ing.arh.Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost


23

Iskustva u provedbi progra-ma sufinanciranja energetske obnove višestambenih zgrada putem EU financiranja

Prema Programu Vlade RH, od 2016. go-dine izvor sredstava za energetsku obnovu višestambenih zgrada pronađen je u struk-turnim fondovima EU, pa je trebalo dosa-dašnje iskustvo pretočiti u formu nešto za-htjevnijih operativnih programa, konkretno Operativnog programa Konkurentnost i ko-hezija 2014. – 2020. Ministarstvo graditelj-stva i prostornoga uređenja, u ovom smi-slu Posredničko tijelo razine 1 (PT1), je kao nositelj Javnog poziva, koristilo dosadašnje iskustvo Fonda koje je uklopilo u EU proce-dure te tako kreirao primjenjiv model pro-grama energetske obnove višestambenih zgrada. Veliku pomoć u razradi ovog mode-la Ministarstvu graditeljstva i Fondu pružali su i stručnjaci iz Ministarstva regionalnog razvoja i fondova Europske unije.

Uslijed određenih novih izazova koje dotadašnja praksa nije poznavala i na te-melju iskustava i rezultata nekih pilot-pro-jekata, PT1 je Javnim pozivom predvidio tim za tehničku pomoć prijaviteljima sa-stavljen od stručnjaka FZOEU koji su radili na nacionalnim programima. Usprkos po-nekim nejasnoćama koje je nužno pretpo-stavljalo formiranje ovakvog posve novog tima, njegov učinak se pokazao ključnim za provođenje i uspješnu prijavu projektnih prijedloga. Unatoč iskustvu brojnih upra-vitelja (prijavitelja), potreba za dodatnom tehničkom pomoći je postojala u gotovo svim koracima pripreme projektnih prijed-loga. Za pretpostaviti je s velikom sigur-nošću da će izniman trud prijavitelja uz tehničku pomoć Fonda rezultirati velikim

postotkom prolaznosti, odnosno uspješno-sti prijava.

Unatoč brojnim formalnim različitosti-ma programa koji su do sada provođeni i na nove zadanosti europskog financiranja kao i na objektivne i stvarne različitosti unutar svih segmenata funkcioniranja višestambe-ne zgrade, može se pojednostavljeno reći da energetska obnova višestambene zgra-de počiva na dobro informiranim suvlasni-cima i njihovim upraviteljima te na jasnim i trajnim pravilima ostvarivanja bespovrat-nih sredstava.

FZOEU je, pružajući tehničku pomoć prijaviteljima i pokazujući veliku predanost energetskoj obnovi objekata u Republici Hrvatskoj, tijesno surađujući uglavnom s upraviteljima višestambenih zgrada, uspio pripremiti 616 višestambenih zgrada koje su udovoljavale svim propisanim kriteriji-ma predviđenim Javnim pozivom.

Tijekom službenog procesa evaluacije, postignuta je zavidna prolaznost od viso-kih 96% što je raritet u europskoj praksi i izravna posljedica tehničke pomoći i surad-nje svih uključenih. S obzirom na određene promjene kod samih prijavitelja, te odu-stajanje manjeg broja prijavitelja, do 596 zgrada je došlo u priliku sklopiti ugovor o dodjeli bespovratnih sredstava. Do danas gotovo sve navedene zgrade su u nekoj fazi provedbe energetske obnove. Prvih 80-tak zgrada je već započelo s radovima, dio njih je završen ili pred samim završetkom, a ve-lik broj provodi postupke nabave te nakon uspješne provedbe planira početak radova.

Ovo područje se do sad pokazalo kao najizazovnije za korisnike. S obzirom na administrativno zahtjevne procedure s mnogo detalja, te nepostojanje iskustva u provedbi sličnih postupaka, događaju se


24

brojne pogreške koje u stalnoj komunikaci-ji i savjetovanju korisnika nastojimo ispravi-ti, odnosno svesti na minimum.

Isto tako, očit je nedostatak kvalificira-nih izvoditelja radova koji su na raspolaga-nju korisnicima. Stoga se komunikacijom sa strukovnim udruženjima pokušava iznaći rješenje pravovremene izvedbe ugovore-nih projekata. Ovom problemu bi uveliko pomogla strategija objave potencijalnih sljedećih poziva kojim bi se ustalila dobra praksa energetskih obnova.

S obzirom na najavljivani rebalans ope-rativnog programa i moguću realokaciju određenih sredstava iz programa za koje nema interesa, za nadati se kako će posto-jati nova sredstva koja bismo mogli usmje-riti u energetsku obnovu višestambenih zgrada. Pružamo veliku podršku takvoj mo-gućnosti.

I za kraj, s obzirom da se u rebalansu spominje i kreiranje novih programa, ov-dje bismo željeli istaknuti još jedan mogući program. Naime, postoji mogućnost da se osmisli program sufinanciranja ugradnje liftova u višestambene zgrade koji nije ve-zan za energetske obnove, već kao samo-stalna mjera. Na navedenom se uistinu oz-biljno radi i možemo očekivati da i to bude dodatni pokretač podizanja kvalitete života u višestambenim zgradama u RH.


25

nZEB – uvođenje nulaenergetskih zgrada u svijetu

prof.dr.sc. Anita Cerić, doc.dr.sc. Maja-Marija NahodGrađevinski fakultet u Zagrebu


26

Gotovo nula energetske zgrade (nzeb) u svijetu – najbolja praksa pred vratima hrvatske

1. Uvod

Dincer i Midilli (2008) su smatrali da je energija glavna poveznica ljudi i prirode, te važan utjecajni faktor za ekonomski razvoj. Energetska učinkovitost u zgradarstvu je prioritetni sektor na Europskoj razini. Unu-tar tog sektora, NZEB je obaveza koja od početka 2021. g. nameće novosti u pro-jektiranju i izgradnji zgrada. NZEB se može podvući pod općeniti cilj smanjenja pri-marne energije za svaku pojedinačnu zgra-du ispod 50 kWh/m2, dok donja granica nije zadana. To se postiže projektiranjem prema pasivnom standardu, aktivnim uključenjem tehnologije za rješavanje komfora u upora-bi, te pametnim rješenjima u zgradarstvu. Naravno, riječ je o vrlo visokim energetskim zahtjevima. Ono malo energije, koja je po-trebna za potpuni komfor u zgradi, dobiva se u značajnoj mjeri iz obnovljivih izvora, a koja nastaje u neposrednoj blizini zgrade. Zemljama članicama EU-a dano je da same odrede što za njih predstavljaju visoki ener-getski zahtjevi, na temelju optimalizacije troška i koristi, te stvarnih klimatskih prilika i stanja energetskog i graditeljskog sektora.

NZEB uključuje reduciranje energetskih potreba (npr. povećanjem toplinske izola-cije zgrada, povećanjem korištenja danjeg svijetla i sl.), reduciranje upotrebe energije (npr. iskorištavanjem topline koja nastaje uporabom), te zadovoljavanjem energet-skih potreba obnovljivim izvorima (npr.

solarnim panelima, toplinskim pumpama). Prema obvezama iz europske direktive, do 31.12.2020. g. sve nove zgrade moraju za-dovoljavati NZEB standard, a za zgrade jav-ne namjene rok je 31.12.2018. g. U svijetu se stoga zadnjih nekoliko godina intenzivi-ralo uvažavanje NZEB pristupa. Prepoznata je korist od projektiranja, izgradnje i održa-vanja takvih objekata, te su već izgrađeni brojni objekti koji su u uporabi čak po dva desetljeća. Zahtjevi koji su se postavljali na nacionalnoj razini za upotrebu energije i energetske izvore pooštravaju. Pritom ra-zličite zemlje imaju različiti stupanj ambi-cioznosti, no u svakom slučaju se pojavom NZEB-a beskompromisno uvodi cjeloživot-no sagledavanje troškova i koristi, te racio-nalizacija uporabe energije u zgradarstvu.

Za djelatnost upravljanja zgradama, ono donosi novitete u procjenjivanju ispla-tivosti investicijskog održavanja. NZEB za-htijeva obavezno uključivanje ekonomskih i tehničkih stručnjaka koji će na temelju analize mogućnosti, troškova i koristi dati podršku upraviteljima, vlasnicima i stanari-ma. NZEB će brigu o energetskoj učinkovi-tosti dovesti na novu razinu.

Slika 1. Kretanje zahtjeva za energetsku učinkovitost sa vremenom (Erhorn i Erhorn-Kluttig, 2015.)


27

Metoda optimalnog troška kao eko-nomski kriterij koji služi za donošenje odluka kod NZEB rješenja treba biti kon-tinuirano podvrgnuta ažuriranju, zbog promjenjivih parametara infrastrukture, klimatskih promjena, razvoja tehnologije i kompetencija radne snage. Poboljšanje energetske učinkovitosti u rasponu izme-đu 30-50% u odnosu na ranije zahtjeve će potaknuti investitore i planere na učestaliju primjenu inovativnih rješenja.

Rješenja u renoviranju i rekonstrukcijama zgrada će predstavljati najveći izazov, zbog potrebe usklađenja sa postojećim stanjem, i strogih zahtjeva NZEB-a s druge strane.

Hrvatska je zauzela relativno ambiciozni stav oko NZEB zahtjeva. Ograničenja vrijed-nosti primarne energije i uvjeta korištenja obnovljivih izvora energije su postavljeni istovremeno, dok se u nekim zemljama do-nijela odluka o kompenzaciji dozvoljene primarne energije putem uporabe obnov-ljivih izvora energije.

U narednom razdoblju se očekuju sve intenzivniji radovi na većim renoviranjima, koja uključuju veća energetska poboljšanja i veća ulaganja (v. Slika 2.). Dubinska renovira-nja uključuju NZEB principe, te se odnose na sveobuhvatno sagledavanje troškova i koristi

u sklopu svih temeljenih zahtjeva za građevi-nu, uz poticanje korištenja inovativnih mate-rijala i rješenja. Tržište će na ovako iskazane poticaje i potrebe morati odgovoriti.

2. Promoviranje i financiranje nZEB renoviranja u europi

Troškovno optimalna metoda je osnova prema kojoj se donose odluke o ulaganju o NZEB renoviranjima (D’Agostino i Parker, 2018.). U kontekstu Hrvatske, razmatraju se ulaganja (Kn) u odnosu na potencijal ušte-de primarne energije (kWh/m2a), za unapri-jed pretpostavljene kamatne stope i cijene energenata. Unutar optimalne zone odno-sa ulaganja i ušteda, određuju se moguća tehničko tehnološka rješenja renoviranja. Ekonomski aspekt renoviranja je posebno značajan kod dubinskog renoviranja, a koje postaje najčešći oblik renoviranja. Svjetska praksa dokazuje da se ulaganje u NZEB su-stave isplati, te da dodatni trošak za nove zgrade iznosi oko 3%, a kod renoviranja se on kreće oko 11%. (u rasponu do 25%) (Erhorn i Erhorn-Kluttig, 2014). Financiranje projekata NZEB-a na europskoj razini se od-nosi na dobivanje bespovratnih sredstava, subvencija, bankovnih zajmova sa sniže-nim kamatama, te specifičnim načinima ugovaranja kod kojih se ugovaraju ener-getske uštede, a isplata vrši prema unapri-jed dogovorenim iznosima koji su direktno povezani sa ostvarenjem ušteda.

Postoji dvadesetak značajnijih projeka-ta koji se provode u svrhu razvoja tržišta NZEB-a, sa podrškom Europske komisije. U nastavku se daje tablica sa nekim od kon-kretnih projekata, a koji ne uključuju istraži-vačke, razvojne i demonstracijske projekte, već podršku za implementaciju, projektira-nje i izvođenje:Slika 2. Očekivana ulaganja u renoviranja


28

Hrvatska je od samog početka aktivno uključena u izmjenu znanja i iskustva na europskoj razini. Može se istaknuti inovacija modela ugovaranja EPC/ESCO, kojeg je Eu-rostat 2017. g. priznao kao ugovaranje ener-getske uštede bez javnog duga, te ostvare-nja svih planiranih projekata iz Operativnog programa kohezije i konkurentnosti, gdje su sva alocirana sredstva za energetske ob-nove pronašla put do ugovaranja.

3. Primjeri svjetske prakse – nzeb renoviranja

U nastavku se kratko prikazuju primjeri najbolje prakse renoviranja po NZEB kon-ceptu, kao uspješnice koje se uz usklađe-nja s obzirom na zakonske okvire i klimat-ske uvjete, već danas mogu primijeniti u

Hrvatskoj. Nove građevine nisu razmatra-ne, a koji primjeri su u praksi mnogobrojni-ji u odnosu na primjere renoviranja prema NZEB principu.

Navedeni primjeri su iz dva svjetska izvora:

- H. Erhorn, H. Erhorn-Kluttig (2014), Sele-cted examples of Nearly Zero-Energy Buil-dings, Detailed Report, Concerted Action, (EPBD)

- P. Pihelo, T. Kalamees, K. Kuusk (2017), nZEB Renovation Prefabricated Modu-lar Panels, 11th Symposium on Building Phsics, NSB2017, 11-14 June, Trondheim, Norway

Iz prvog izvora se u nastavku daje vrlo skraćeni prikaz renoviranja u četiri Europ-

Skraćeni naziv projekta Kraći opis

AIDA Podrška NZEB-u u općinama i gradovima

ENTRANZE Podrška propisma za implementaciju direktive o energetskim svojstvima zgarda

MaTrID Integralno projektiranje energije za NZEB

mountEE Podrška NZEB-u u lokalnim zajednicama

NZB2021 Kampanja otvorenih vrata

PassREG NZEB u propisima na regionalnoj razini

POWER HOUSE NZC Podrška NZEB-u za socijalno stanovanje

Sustainco Podrška NZEB-u za ruralna gospodarstva

COHERENO „One stop“ rješenja

EuroPHit Standard pasivne gradnje

EPISCOPE Razvoj tržišta

LEAF NZEB renoviranja u zgradama sa mješovitim vlasništvom

NEZEH NZEB renoviranja hotela

ZEMEDS NZEB renoviranja škola

RenoValue Ojačavanje uloge procjene kompetencija u tranziciji tržišta

Tablica 1. Izvadak: Projekti promocije i financiranja NZEB-a uz podršku Europske komisije


29

ske zemlje (Bugarska, Danska, Njemačka i Malta) prema NZEB-u, dok se na temelju drugog izvora prikazuju detalji u renovira-nju (primjer iz Estonije).

Primjer 1. : Bugarska (2012.)Autor projekta su dva profesora sa Teh-

ničkog Sveučilišta u Sofiji u Bugarskoj - prof. Nikola Kaloyanov i prof. Merima Zlateva. Renovirano je 1.630 m2 bruto površine Sve-učilišta, te postignuto više od 45% boljih energetskih svojstava u odnosu na posto-jeće propise. Pojačana je toplinska izolacija energetske ovojnice, zamijenjeni prozori energetski boljima, uvedene su toplinske pumpe za grijanje i hlađenje, te zamijenje-na rasvjeta energetski učinkovitom.

Primjer 2. : Danska (2013.)

Autor projekta je Kirsten Engelund Thomsen, SBi, AAU Copenhagen. Renovira-no je 3.388 m2 bruto površine Studentskog doma, koji su nakon renoviranja promi-jenili namjenu u 30 apartmana za najam.

Pojačana je toplinska izolacija energetske ovojnice, uveden novi sustav mehaničke ventilacije sa izmjenjivačem topline, rekon-struirano je arhitektonsko rješenje.

Primjer 3. : Njemačka (2012.)

Autori projekta su Heike Marcinek, Oli-ver Krieger, Deutsche Energie-Agentur (DENA). Renovirano je 7.080 m2 bruto po-vršine škole. Pojačana je toplinska izolacija energetske ovojnice, uveden novi sustav mehaničke ventilacije sa izmjenjivačem topline, uvedeni su solarni paneli za pripre-mu tople vode na krovu.

Primjer 4. : Malta (2012.)

Autor projekta je Matthew Degiorgio, Building Regulation Office. Renovirano je 209 m2 bruto površine obiteljske kuće. Klimatske prilike na Malti i blaga klima dopuštaju da se NZEB standard zadovolji smanjenjem gubitka topline kroz krov, te uvođenjem obnovljivih izvora energije. Izolacija zidova, uz uobičajeno kameno ziđe debljine oko 50 cm, nije presudna za ostvarenje NZEB standarda.


30

Navedeni uzorak renoviranja je samo ogledni primjerak cijelog skupa projektira-nih i izvedenih renoviranja diljem Europe. Iz cijelog skupa, od kojih se ovdje navode četiri, te tablice 2., jasno je da se u svim kli-matskim uvjetima, namjenama zgrada, te odabranim strojarskim i elektrotehničkim sustavima pri renoviranju, može ostvariti NZEB zahtjev.

Primjer 5. Estonija (Studentski dom, renoviranje montažne zgrade)

U okviru projekta Horizon 2020 MO-RE-CONNECT predstavljenom na jedanae-stom znanstvenom simpoziju održanom u Trondheimu u Norveškoj u lipnju 2017. godine, prikazano je pilot projekt NZEB re-noviranja, te projektna rješenja obnove ka-rakteristične stambene zgrade montažne gradnje. Montažna gradnja je karakteristič-na za gradnju u Europi, nakon intenzivne uporabe betona (oko 2. svjetskog rata), za koje razdoblje su karakteristični vitki ele-menti bez pridavanja pažnje energetskoj učinkovitosti. Predviđeni životni vijek mon-tažnih građevina je 50 godina, međutim u mnogim dijelovima Europe još uvijek su uporabive, a ostatak održivog vijeka građe-vine im nakon dubinskih renoviranja daje dodatnu vrijednost. Danas je više od 70 % građevina starije od 30, a oko 35% njih starije i od 50 godina. To je značajan udio

u fondu stambenih zgrada, te se preporuča sagledavanje njihovih sanacija.

Jedan od inovativnih načina obnove je primjena višenamjenskih predgotovljenih elemenata, koji osim ekonomske povoljno-sti mogu konkurirati zbog brze ugradnje i nesmetanog života stanara u njima.

Radi se o NZEB obnovi tipične stambe-ne zgrade - studentskog doma izvedenog od betonskih panela u razdoblju između 1960. i 1990. godine u Estoniji (v. Slika 3.)

Slika 3. Studentski dom prije sanacije

Promatrana zgrada je u karakteristič-nom stanju kao i većina sličnih zgrada iz-građenih u istom razdoblju, te se suočava sa sljedećim izazovima:

- Visoka potrošnja energije - ukupna is-poručena godišnja energija je iznosila 214 kWh, od čega se 149 kWh odnosi na potrošnju tople vode, te 30kWh na elek-tričnu energiju

Tablica 2. Usporedni opis % potrošnje energije

Električni uređaji Grijanje PTV Hlađenje Ventilacija Rasvjeta

Pr.1.: Bugarska 19% 21% 7% 14% 9% 11%

Pr.2.: Danska -- 18% 58% -- 24% --

Pr.3.: Njemačka -- 43% 24% -- 22% 11%

Pr.4.: Malta -- 28% -- 49% -- 22%


31

- Nedostatak ventilacije i nezadovoljava-juća toplinska udobnost

- Postojeći vanjski betonski zid debljine 25 cm se sastoji od dva betonska dijela i neodgovarajuće izolacije

- Postojeći ravni krov je prekriven bitu-meniziranim slojem i izoliran drvenom pločom

- Toplinska propusnost vanjske ovojnice zgrade iznosi U= 0,9-1,1 W (m2k)

- Zbog pojave niza toplinskih mostova u ovakvim tipovima zgrada moguća je pojava plijesni u unutarnjim kutovima zidova i krova

- Zgrada ima jednocijevni sustav grijanja, radijatore bez termostata dok je sobna temperatura cijele zgrade regulirana to-plinskom stanicom koja ovisi o vanjskoj temperaturi.

Projektiranje novog stanja je započe-lo proračunskim dijelom, koje je dokazalo mogućnost smanjenja primarne energije za zgradu – za gotovo dvije trećine. Za do-sezanje NZEB-a, izvedeno je sjedeće:

- Početni pasivni ventilacijski sustav zgra-de je zamijenjen sustavom mehaničke ventilacije s povratom topline

- Nedostatak mjesta za ventilacijske ka-nale se rješava ugradnjom kanala za do-vod toplog zraka u montažne izolacijske panele, koji se dodaju na zgradu

- Izolacija vanjske ovojnice zgrade se ostvaruje montažnim panelima koji se sastoje od drvenog strukturnog okvira ispunjenog mineralnom vunom

- Ukupna debljina projektiranih modular-nih zidnih elemenata iznosi 34 – 38 cm, ovisno o površinskoj ravnini postojećeg zida (v. Slika 4.)

- Ukupna debljina toplinske izolacije zid-nih ploča iznosi 30,5 – 34,5 cm koja se sastoji od 3 cm zračne barijere, 7 +19,5 cm izolacije koja se nalazi između drve-nih okvira, 1-5 cm elastične mineralne vune za popunjavanje neravnina i otkla-njanje hrapavosti postojećih površina

- S ciljem smanjenja spojeva između plo-ča i priključaka za cijevi, ventilacijski ka-

Slika 4. Detalj renoviranja – slojevi vanjskog zida


32

nali se postavljaju u izolacijski sloj (pa-nele za izolaciju), (v. Slika 5.)

- Visinska razlika između starog i novog pokrova se koristi za postavljanje uređa-ja za automatsku izmjenu zraka

- Ukupna debljina toplinske izolacije krovnih elemenata iznosi 34 cm

- Za rješavanje postojećih toplinskih mo-stova, te zrakonepropusnost, koriste se posebni konektori, sredstva za brtvlje-nje i elastična poliuretanska pjena na spojevima

- Svi vertikalni spojevi se brtve čeličnim trakama koje se postavljaju ispod fasad-ne obloge

Slika 5. Detalj renoviranja – ventilacijske cijevi u izolacijskom sloju

Prikazana obnova je jedna od prvih energetskih nZEB obnova montažnih zgra-da u Europi. Sigurno je da će u narednom razdoblju biti daljnjih inovativnih, prefa-

briciranih panela za energetske obnove, te da su ekonomski kriterij i jednostavnost ugradnje neki od važnih kriterija pri odluči-vanja sustava renoviranja.

4. ZaključakGotovo nula energetske zgrade su nei-

zbježan koncept gradnje i renoviranja, koji je zbog obveza direktive Europske unije, pred vratima europskog i hrvatskog gradi-teljstva. Svjetska praksa je već dokazala da se radi o načelno jednostavnim principima, koji se u cjeloživotnom vijeku zgrada po-kazuju kao vrlo isplativa investicija. Izazovi nZEB renoviranja radi ograničenja postoje-ćih zgrada zahtijevaju kreativnija rješenja. Projekti nZEB-a i dubinska renoviranja bit će glavna okosnica investicijskih održavanja u narednom razdoblju, a ti projekti će ubrza-ti razvoj graditeljstva, te njegovu sklonost inovativnim rješenjima. Ovim konceptom energija je postala sastavni dio razmatra-nja svake zgrade, od njenog koncipiranja do izgradnje, uporabe i rušenja. Djelatnosti održavanja zgrada nZEB će pomoći jer cje-loživotno razmatranje zgrada njime postaje nužan preduvjet svakog održavanja.

Reference

- D. D’Agostino, D. Parker (2018.), A model for the cost optimal design of Nearly Zero Energy Buildings (NZEBs) in representati-ve climates across Europe, Energy, http://dx.doi.org/10.1016/j.energy.2018.02.020

- I. Dincer, A. Midilli (2008.), Hydrogen as a renewable and sustainable solution in reducing global fossil fuel consumtion, International Journal of Hydrogen Energy 33

- H. Erhorn, H. Erhorn-Kluttig (2015.), Towar-


33

ds 2020: Nearly Zero-Energy Buildings, Overview and outcomes, Concerted Acti-on, Energy performance of Buildings, iz knjige “2016 – Implementing the Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) Featuring Country Reports”

- H. Erhorn, H. Erhorn-Kluttig (2014.), Sele-cted examples of Nearly Zero-Energy Buil-dings, Detailed Report, Concerted Action, (EPBD)

- P. Pihelo, T. Kalamees, K. Kuusk (2017.), nZEB Renovation Prefabricated Modu-lar Panels, 11th Symposium on Building Phsics, NSB2017, 11-14 June, Trondheim, Norway; objavljeno u: Energy Procedia 132


34

nZEB pred vratimaHrvatske

Irena Križ Šelendić, dipl.ing.građ.Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja


35

Implementacija standarda zgrade gotovo nulte ener-gije u Republici Hrvatskoj

1. UvodU Europskoj Uniji se gotovo 50% konač-

ne energije koristi za grijanje i hlađenje, a od toga čak 80% u zgradama, zbog čega je sektor zgradarstva prepoznat kao ključ-ni sektor za dostizanje Europskih ciljeva 20/20/20. Pariški sporazum o klimatskim promjenama iz 2015. godine potaknuo je Europsku Uniju da uloži dodatne napore u dekarbonizaciju svog fonda zgrada. U stu-denome 2016. godine Europska komisija predstavila je paket mjera pod nazivom „Clean energy for all Europeans” s ciljem da EU postane globalni predvodnik energet-ske tranzicije. EU se obvezala smanjiti emi-sije CO2 za najmanje 40% do 2030. godine i to kroz modernizaciju europskog gospo-darstva, stvaranjem novih radnih mjesta i prilika za rast za sve europske građane. Predložen je obvezujući cilj za povećanje energetske učinkovosti od 30% do 2030. godine.

Potavljeni su i dugoročni ciljevi u vidu drastičnog smanjenja emisija stakleničkih plinova od 80% do 2050. godine u odnosu na razine iz 1990. Kako su zgrade odgo-vorne za najveći dio stakleničkih plinova u sektoru zgradarstva je potrebno postići smanjenje štetnih emisija za najmanje 88% - 91% do 2050.

Nadalje, države članice EU imaju oba-vezu donositi dugoročne strategije kako bi podržale obnovu nacionalnog fonda stambenih i nestambenih zgrada, javnih i

privatnih, u visoko energetski učinkovite i dekarbonizirane zgrade do 2050. godine, omogućujući troškovno-isplativu transfor-maciju postojećih zgrada u zgrade gotovo nulte energije.

Od svog ulaska u Europsku uniju 2013. godine Republika Hrvatska je kao najmlađa država članica već poduzela napore kako bi ispunila ciljeve energetskog i klimatskog ci-lja EU 2020. Energetska učinkovitost posta-la je jedan od prioritet energetske politike u Hrvatskoj, osobito u sektoru zgradarstva gdje je fokus na mjerama povećanja ener-getske učinkovitosti i korištenja obnovljivih izvora energije.

Vlada Republike Hrvatske donijela je 2014. godine III. Nacionalni akcijski plan energetske učinkovitosti koji sadrži mjere za povećanje broja nZEB zgrada te Dugo-ročnu strategiju za mobiliziranje ulaganja u obnovu nacionalnih zgrada Republike Hrvatske. Također je izrađen i objavljen nacionalni Plan za povećanje broja zgrada gotovo nulte energije.

2. Obaveza primjene standarda zgrade gotovo nul-te energije u RH

Obaveza gradnje zgrada gotovo nulte energiju (nZEB =nearly zero energy buildin-gs) i sama definicija iz Direktive 2010/31/EU o energetskoj učinkovitosti zgrada prene-seni su u hrvatsko zakonodavstvo još 2015. godine Tehničkim propisom o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgra-dama (NN 128/15). U Tehničkom propisu definirana je zgrada gotovo nulte energije kao zgrada koja ima vrlo visoka energetska svojstva, a gotovo nultu odnosno vrlo nisku količina energije koju treba pokriva u zna-


36

čajnoj mjeri iz obnovljivih izvora, uključuju-ći energiju iz OI koja se proizvodi na zgradi ili u njezinoj blizini.

Prva od obaveza vezano na uvođenje nZEB standarda u Hrvatskoj je već stupila na snagu, i to obaveza vezana na projektira-nje. Tako od 1. siječnja 2018. glavni projekt zgrade koji se prilaže uz zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, ako zgradu kao vlasni-ci koriste tijela javne vlasti, treba biti izrađen prema zahtjevima za nZEB. Glavni projekt za sve ostale nove zgrade, za koje će se podno-siti zahjev za izdavanje građevinska dozvole nakon 31. prosinca 2019. godine, također mora biti izrađen prema nZEB standardu.

Nadalje nakon 31.12.2018. sve nove zgrade koje kao vlasnici koriste tijela javne vlasti morati će biti zgrade gotovo nulte energije, a od 31.12.2020. to je obveza za sve novogradnje, dakle i stambene zgrade, na području RH.

3. Tehnički zahtjevi Zahtjevi za nZEB dani su tehničkim

propisom, prvenstveno kroz Eprim [kWh/(m2·a)] godišnju primarnu energiju po jedi-nici ploštine korisne površine zgrade, koja uključuje energiju za grijanje, hlađenje, ventilaciju i pripremu potrošne tople vode i koja ne smije biti veća od dopuštenih vri-jednosti. Drugi bitan zahtjev je da se mi-nimalno 30% godišnje primarne energije podmiri iz obnovljivih izvora energije.

Također je potrebno zadovoljiti zahtjev da Q’’H,nd [kWh/(m2·a)] godišnja potrebna toplinska energija za grijanje po jedinici ko-risne površine zgrade, nije veća od dopu-štenih vrijednosti.

Sve ove vrijednosti propisane su u tabli-ci 8. Tehničkog propisa, za devet kategorija zgrada prema namjeni, za dvije klime, te ovisno o faktoru oblika zgrade.

Slika 1: Tablica 8. iz Tehničkog propisom o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama -Najveće dopuštene vrijednosti za nove zgrade i zgrade gotovo nulte energije zgrade grijane i/ili hlađene na temperaturu 18 °C ili višu


37

Zgrade gotovo nulte energije moraju zadovoljiti minimalan razred zrakopropu-snosti (otpor ovojnice propuštanju zraka) koji se dokazuje tzv „bloower door testom“. Za stambene zgrade mora biti ispunjen za-htjev zrakopropusnost za svaki stan.

Slika 2: Tablica 4. iz Tehničkog propisa o racion-alnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama -Minimalni razred zrakopropusnosti prozora, balkonska vrata i krovnih prozora

Redni broj

Broj katovazgrade

Razred zrakopro-pusnosti

premaHRN EN 12207:2001

1. Zgrada do 2 kata2

2. Zgrada s više od 2 kata 3

Uspoređujući zahtjeve u primarnoj energiji za nove nZEB zgrade i zahtjeve za nove zgrade koje su trenutno na snazi uo-čljivo je kako je nZEB standard vrlo ambici-ozno postavljen. Tako je za neke kategorije zgrada predviđeno pooštravanje zahtjeva od čak 60% (obiteljske kuće i trgovine), dok

je za druge to pooštrenje umjerenije, npr. višestambene zgrade 33%, obrazovne zgrade i bolnice 16%.

Bitno je naglasiti da su zahtjevi za zgrade gotovo nulte energije određeni su temeljem troškovno optimalnih analiza provedenih 2013. i 2014. godine. Ove go-dine (2018.) izraditi će se nova troškovna optimizacija mjera i zahtjeva za zgrade, te posljedično može doći do korekcija sada propisanih vrijednosti.

4. Razlika investicije u zgradegotovo nulte energije

Navedena razlika u tehničkim zahtjevi-ma utiče i na razinu investicije u zgrade go-tovo nulte energije. U Planu za povećanje broja zgrada gotovo nulte energije (MGIPU 2014.) utvrđena je razlika investiciji na te-melju vrijednosti investicije u dijelove gra-đevine koje utječu na energetsko svojstvo referentne zgrade u odnosu na minimalne zahtjeve tehničkog propisa koji su bili na snazi 2014. godine.

Međutim analizom provedenom na podacima o stvarnim investicijama kroz

Tablica 1: Razlika investicije nZEB u odnosu na minimalne zahtjeve 2014 prema Plan za povećanje broja zgrada gotovo nulte energije

Namjena Specifični dodatni trošak u odnosu na novogradnju [kn/m²]

Višestambene zgrade 1 512

Hoteli i restorani 214

Uredi 337

Zgrade za trgovinu 408

Zgrade bolnica 691

Sportske dvorane 1 496

Zgrade za obrazovanje 1 211


38

programe energetske obnove zgrada, utvr-đeno je kako razlika investicije za zgrade gotovo nulte energije prvenstveno ovisi o veličini zgrade, te je u najvećoj mjeri neovi-sna o namjeni zgrade.

Razlika investicije kreće se u rasponu od 550 kn/m2 za zgrade površine do 1 000 m2

te samo 109 kn/m2 za zgrade površine veće od 10 000 m2. Razvoj tehnologija i širenje tržišta zgrada gotovo nulte energije trebalo bi dovesti do smanjenja iznosa investicije u nula energetske zgrade u sljedećih nekoli-ko godina.

5. Dosadašnja praksa u RHS obzirom da se obaveza gradnje prema

nZEB standardu tek stupa na snagu u prak-si imamo mali broj zgrada koje su projek-tirane i izgrađene kao zgrade gotovo nulte energije u skladu s nacionalnim zahtjevima.

Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja je 2017. godine prikupljalo po-datke o izdavanju građevinskih dozvola za zgrade gotovo nulte energije na teritoriju RH. Podaci su zatraženi od svih Upravnih odjela za izdavanje i provedbu dokume-nata prostornog uređenja i gradnje te svih ostalih relevantnih institucija (regionalne agencije, FZOEU, APN) i to za period od 1. siječnja 2014. do 30. lipnja 2017. Samo 11 nadležnih ureda dostavilo je podatke o iz-danim građevinskim dozvolama za nZEB, dok je 31 nadležnih ured izjavio da nisu iz-dali niti jednu građevinsku dozvolu za ova-kav standard gradnje. Prema dostavljenim podacima uvjete za nZEB ispunjavalo je 17 zgrada, ukupne površine od cca 35 000 m2.

Vezano na primjere dobre prakse isti-če se „Šparna hiža“ financirana u okviru programa poticane stanogradnje Grada

Koprivnice, putem Agencije za društvenu poticanu stanogradnju, koja se bavi plani-ranjem i izgradnjom stanova po modelu društveno poticane stanogradnje.

Prva Šparna hiža izgrađena je 2011. go-dine. Projektirana je kao niskoenergetska višestambena zgrada sa zahtjevom da po-trebe za toplinskom godišnjim energijom zgrade ne prelaze 15 kWh/m², što odgovara energetskom razredu A+ s obzirom na spe-cifičnu godišnju potrebnu toplinsku ener-giju za grijanje.

Slika 1: Višestambena zgrada P31/POS 1 , prva „Šparna hiža“

Zgrada ima korisnu neto površinu od 1.538,91 m2, tlocrtnu površinu 587 m2, 28 stanova (jednosobni, dvosobni i trosobni stanovi), 28 spremišta smještenih u podru-mu te 42 parkirna mjesta. Grijanje je pod-no, niskotemperaturno, osigurano putem kondenzacijskih kotlova na plin, sa mjere-njem i regulacijom za svaki stan. Hlađenje je također podno i niskotemperaturno, osigurano putem rashladnog uređaja (diza-lica topline) sa mjerenjem i regulacijom za svaki stan. Stanovi su konstantno ventilira-ni niskotlačnom mehaničkom ventilacijom putem visokoučinskovitog rekuperatora.


39

Priprema tople sanitarne vode vrši se unu-tar bojlera kapaciteta 4000 l, sa dvije cijev-ne toplovodne grijalice. Donja je grijalica priključena na solarne kolektore, a gornja na kotlove. Kotlovi griju potrošnu vodu samo u slučaju kada se pomoću solarnih kolektora ne postiže potrebna tempera-tura. Površina kolektorskih polja iznosi 80 m2. Tehnička oprema za grijanje, hlađenje i ventilaciju smještena je na krov zgrade. To-plinska izolacija je 20 cm mineralne vune.

Slika 2: Stambeno – poslovna zgrada P29/POS3, treća „Šparna hiža“

Druga šparna hiža, višestambena zgra-da P30/POS 2, izgrađena je 2012. godine sa sličnim karakterisikama kao prva, dok je treća, P29/POS3, izgrađena kao stambe-no-poslovna zgrada 2014. godine. Zgrada ima 1535 m2 korisne neto površine, 24 stana (dvosobni, trosobni, četverosobni), jedan poslovni prostor, 24 spremišta smještenih u podrumu zgrade te 40 parkirnih mjesta. Zgrada je projektirana kao niskoenergetska te spada u A+ energetski razred s obzirom na specifičnu godišnju potrebnu toplinsku energiju za grijanje. Zgradu je projektirao Rechner Arhitects dok je izvođač radova bila Gradnja Osijek d.o.o. Toplinska izolacija

je 20 cm stiropora. Grijanje zgrade je cen-tralno, koristi se dizalica topline. U stanovi-ma je niskotemperaturno podno grijanje i hlađenje s regulacijom u svakoj sobi, za što je predviđena dizalica topline zrak- voda za grijanje i hlađenje, plinski kondenzacijski kotao za rezervni pogon grijanja i PTV-a. Priprema potrošne tople vode je centralna, za što se koriste solarni kolektori i dizalica topline te plinski kotao. Uvedeno je kalori-metrijsko mjerenje centralnog sustava gri-janja i hlađenja.

U planu je izgradnja četvrte „Šparne hi-že“POS4 ove 2018. godine te projektiranje 2 obiteljske kuće s tri stana u svakoj, ovisno o zainteresiranosti potencijalnih kupaca.

Slika 3: Model Višestambene zgrade P28/POS4, četvrte „Šparne hiže“


40

Novi izazovi u okviru postojećihpravnih instituta– panel diskusija –

Zakon o vlasništvu – neki prijedlozi de lege ferendaprof.dr.sc. Hrvoje Kačer

redoviti profesor Pravnog fakulteta Sveučilišta u Splitu

doc.dr.sc. Blanka Kačerdocentica na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Splitu

(Poželjni) pravni okvir upravljanja zgradama – dio zvili lex specialis

prof.dr.sc. Hrvoje Kačer, redoviti profesor Pravnog fakulteta Sveučilišta u Splitu

Osnova za plaćanje pričuve Vedran Vukobrat, dipl.iur.

LIBUSOFT CICOM d.o.o

Izmjene pravilnika o povezivanju zemljišne knjigei knjige položenih ugovora

Ana-Marija Končićvoditeljica Zemljišnoknjižnog odjela Stalne službe u Sesvetama OGS Zagreb


41

Neki prijedlozi de lege ferenda glede zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima1

1. UvodMnogo puta smo već u ovim i sličnim

prigodama konstatirali kako je problema ili sve više ili se pak toliko sporo rješavaju da se stvara privid kao da ih je sve više. Gotovo da i nije prebitno koja je od ove dvije opcije

1 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ 81/15 – pročišćeni tekst - Pročišćeni tekst Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima obuhvaća Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«,br. 91/96), Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o pro-daji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (»Narodnenovine«, br. 68/98), Odluku Ustavnog suda Republike Hr-vatske br. U-I-58/97, U-I-235/97,U-I-237/97, U-I-1053/97 iU-I-1054/97 od 17. studenoga 1999. (»Narodne novine«, br. 137/99), Odluku Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-I-1094/99 od 9. veljače 2000. (»Narodne novine«, br. 22/00),Zakon o dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pra-vima (»Narodne novine« br. 37/00), Zakon o izmjeni i do-puni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Na-rodne novine«, br. 114/01), Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodnenovine«, br. 141/06), Zakon o izmjenama i dopunama Zako-na o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novi-ne«, br. 146/08), Zakon o izmjenama Zakona o vlasništvui drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 38/09),Zakon o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugimstvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 153/09), Zakono izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima(»Narodne novine«, br. 143/12) i Zakon o izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«,br. 152/14), u kojima je utvrđeno vrijeme njihova stupanjana snagu, ispr. (»Narodne novine«, br.. 94/17 (nastavno: ZV ili Zakon o vlasništvu). Na ovaj popis bi mogli dodati i Za-kon o energetskoj učinkovitost (NN 127/14) u čijem članku 29. je propisana, ne nova većina u stambenim zgradama u odnosu na ZV, nego novi slučaj kada je dostatna natpolo-vična većina zato jer se (silom zakona) smatra kao redovna uprava. Putem radnih tijela je najprije ovo pokušano uvesti kroz novelu ZV-a, a kada to u ministarstvu pravosuđa kaoresornom ministarstvu za ZV nije prošlo, rješenje se našlou drugom zakonu i drugom ministarstvu, što se pokazalouspješnim (u smislu učinkovitim), iako su u oba slučaja iista Vlada i isti zakonodavac. Ukupno je do sada doneseno devet novela ZV-a u samom ZV-u, dvije izvan tog zakona idvije odluke Ustavnog suda RH.

točnija, činjenica je da je pravni okvir glede suvlasnika na zgradi i upravljanja zgrada-ma objektivno jako loš i da zakonodavac radi malo, gotovo ništa da se takvo stanje promijeni. Od devet novela ZV-a niti jedna jedina se ne odnosi na upravljanje i poslje-dično upravitelje, a činjenica je da je uprav-ljanje zgradama jedina aktivnost, jedina djelatnost iz odgovarajuće službene no-menklature kojoj je matični propis baš ZV. Da nije bilo sudske prakse, uključujući ne samo Vrhovni sud RH kao najviši sud u Re-publici Hrvatskoj i Ustavni sud RH kao sud sui generis, stanje bi bilo još i daleko lošije, a to je nešto što zakonodavcu jednostavno ne smijemo ni zaboraviti ni oprostiti. Da ne bi bilo dvojbe, obzirom na to što se, ne pretežiti, nego ogroman % svih usvojenih prijedloga zakona odnosi na prijedloge Vla-de RH kao ovlaštenog predlagatelja, onda se ova (jako loša) ocjena nužno odnosi i na izvršnu granu vlasti.

Birajući odlučili smo se za ove dvije, po našem mišljenju, krizne točke pozitivnog prava, ali jednako ili slično smo se mogli odlučiti i za mnoge, mnoge druge. Ukoliko i izvan kruga upravitelja postojanje ovih problema i nužnost njihovog rješavanja (samo uzgred navodimo da to državu ne košta baš ništa, a to su ipak rijetke zakonske intervencije bez predvidivih značajnih troš-kova) učinimo poznatim i potrebnim za rje-šavanje ovaj tekst je opravdao svoju svrhu. Naime, tek prepoznavanje problema stvara temelj za njegovo rješavanje. Što se tiče samo oblika ili forme neke promjene sigur-ni smo da je to, ipak, ili u drugom planu ili bi barem tako trebalo biti. Ako se neka pro-mjena dogodi ključni dio se dogodio, a je li to učinjeno novelom ZV-a unutar samog ZV-a ili unutar nekog drugog zakona ili se pak donio potpuno novi zakon (npr. Zakon


42

o upravljanju zgradama). Praksa međutim upozorava na to da upravitelji i upravljanje u više od 21 godina primjene ZV-a i unatoč velikom broju novela i unatoč tome da se od djelatnosti ZV bavi samo djelatnošću upravljanja nikada nisu došli na red. Kada se uzme u obzir da je broj onih problema koji su po općoj ocjeni prave krizne točke ZV-a, kao i to da su zabilježene novele ZV-a izvan samog ZV-a (a u barem jednom od dva slučaja2 se najprije pokušalo, bez uspje-ha, doći do novele ZV-a) onda treba uzeti u obzir i to da su sa aspekta ZV-a upravitelji i upravljanje daleko, jako daleko od svakog fokusa i prihvatiti da je to činjenica (makar tako ni u kojem slučaju ne bi smjelo biti).

2. Analiza problema i prijedlozi de lege ferenda

2.1. Problem treće većine Poznato je da je ZV u svojem tekstu pro-

pisao dvije većine potrebne za donošenje odluka u suvlasničkoj zajednici. Jedna je propisana za tzv. redovnu upravu, dakle za odluke koje su potrebne i/ili nužne na sva-kodnevnoj razini. Za tu razinu je potrebna većina koja se računa prema suvlasničkim udjelima, neovisno o broju subjekata koji su suvlasnici. To znači da je za postizanje potrebne većine za ovaj vid uprave nužno premašiti polovicu. Ipak, postoji i mišlje-nje prema kojemu u biti ZV poznaje samo jednu većinu „Naime, jednoglasje ili 100 % svih suvlasničkih glasova (što je propisano za poslove izvanredne uprave) na neki način i nije većina, pa čak ni ona kvalificirana (kao što je ona iz Zakona o trgovačkim društvima propisana npr. za dokapitalizaciju), to je jed-nostavno potpuno suglasje ili jednoglasje.“ 2 Vidjeti bilješku broj 1. ovog rada.

Međutim, u širem smislu i to je svakako ve-ćina, ali većina kod koje, po naravi stvari, ne postoje nikakve dvojbe, pa ni ona temeljna koja se postavlja kod preglasavanja – gdje je prava točka kompromisa između volje većine i manjine3. Druga je propisana (100 %) za tzv. izvanrednu upravu.

To je sve razmjerno jednostavno (barem na razini izračunati postoji li ili ne potrebna većina) i nadasve pravedno i pošteno kod svih zgrada koje su etažirane po ZV-u. Me-đutim, kod tzv. starih etažiranja (od onih kod izuzimanja iz nacionalizacije dalje) u pravilu nije proveden postupak „do kraja“ na način da se utvrdi odnos posebnog dije-la zgrade prema cjelini i uknjižba je (u pra-vilu) ostajala bez ikakvog razlomka koji bi rješavao odnos posebnog dijela prema cje-lini i obrnuto. Zakonska odredba iz članka 6. stavak 2. i 37. stavak 4. Zakona o vlasniš-tvu na dijelovima zgrada4 je bila relevantna (po izričitoj zakonskoj odredbi) samo za izračunavanje dijela kojim pojedini vlasni-ci posebnih dijelova sudjeluju u idealnom vlasništvu građevinske parcele na kojoj je zgrada podignuta. Teško je zaključiti koji je bio ratio legis ovog rješenja, ali praktična posljedica je bila da se iz zemljišne knjige nije dalo utvrditi odnos posebnog dijela prema cjelini i obrnuto, što je kao poslje-dicu po upravljanja imalo da su svi etažni vlasnici bilu u jednakom položaju neovisno o tome koliki je taj posebni dio bio.

3 Nešto slično postoji kod podjela pravnih poslova prema kriteriju sudjelujućih volja gdje je uobičajeno da se vrši podjela na jednostrane i dvostrane pravne poslove, dok se oni višestrani (kod kojih je ključno pitanje preglasavanja) uopće ne spominju (vidjeti tako npr. u vodećem udžbeniku građanskog prava: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb, srpanj 2014.., str. 110.4 Zakon o vlasništvu na dijelovima zgrada (Službeni list SFRJ broj 43/65 (dopuna u broju 57/65), Narodne novine broj 52/73 – nastavno: ZVDZ).


43

Budući su sve zgrade građene nakon 01.01.1997. po naravi stvari etažirane pre-ma ZV-u to znači da je veliki broj zgrada po naravi stvari tako etažiran. Dodatno tu spadaju i zgrade u kojim su neki etažni vla-snici htjeli uzeti bankovni kredit, a banke su u pravilu nametale provedbu etažiranja prema ZV-u. To praktično znači da je svakim danom sve manji broj zgrada u kojima sta-nje uknjižbe ne pokazuje odnos posebnog dijela prema cjelini i obrnuto i u jednom trenutku vjerojatno takvih zgrada više neće ni biti ili će ih biti jako malo. To je dodatno potaknuto sudskom praksom koja je posli-je značajnih otpora konačno počela prizna-vati pravo suvlasnika zgrade na etažiranje unatoč tome što se jedan ili više suvlasnika tome protive5. Naravno, da sama država po-tiče etažiranje stanje bi se još brže mijenja-lo i ne bi trebalo čekati na to da se problem riješi sam po sebi (nešto slično je sa bivšim stanarima, sada zaštićenim najmoprimcima na stanovima koji su u privatnom vlasniš-tvu, od ukidanja stanarskog prava njihov broj je sveden na nekoliko tisuća). Stvarno država ne samo da ne potiče etažiranje, nego još i potiče neetažiranje, jer kako drukčije shvatiti da je daleko teže isključi-ti suvlasnika koji nije etažirao posebni dio zgrade nego onoga tko to nije učinio, da ničim nije olakšano samo etažiranje (plaća se sudska pristojba, plaća se puna cijena stručnjaka geodetske i drugih struka čiji pripadnici izrađuju planove etažiranja, na provedbu u zemljišnoknjižnim odjelima se jako dugo čeka itd.) i da uopće izgleda kao da je to nešto gdje država uopće nije zain-teresirana.

5 Vidjeti Vrhovni sud Republike Hrvatske Rev 1553/2013 – 2 od 08.01.2014. , u: Izbor odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske 2/2014, str. 10.-11. . etažiranje

Unatoč tome što je točno da je ZV u čl. 876. propisao (ali samo za slučaj poboljšica)neku vrstu odstupanja od 100 % suvlasnič-kih suglasnosti ipak smatramo jako po-trebnim novelirati ZV i u ovom dijelu. Na-ime, točno je da je postupkom tumačenja(posebno nakon 01.07. 2013. i našeg pu-nopravnog članstva u EU) jako mnogo toga moguće riješiti u postupku ciljnog ili tele-ološkog tumačenja, ali to ipak ne otklanjapotrebu za još boljim zakonskim tekstom,jer samo jako kvalitetan zakonski tekst jepravi jamac pravne sigurnosti i vladavineprava. U praksi se jako mnogo toga podvo-di pod pojam „poboljšica“ iako to baš i nijetako ili je barem dvojbeno, a zakonska for-mulacija iz članka 87. ZV-a svojim izrazima„ne ugrožavajući“ i „neće ići suviše na štetunadglasanih suvlasnika“ ostavlja i te kakomnogo mogućnosti za prijepore kod kojihnije baš najjasnije tko je u pravu, a tko nije.

Prema našem mišljenju ključno je one-mogućiti da manjina ima prigodu opstru-irati one aktivnosti koje su po razumnim kriterijima ne samo potrebne i korisne za

6 Koji glasi: (1) Osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim

poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pri-stanak svih suvlasnika nekretnine.

(2) Iznimno, od odredbe stavka 1. ovoga članka, ipak nijepotreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini,a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogupokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost dase iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja,te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanihsuvlasnika.

(3) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, pristanaksvih suvlasnika nije potreban ni za poboljšicu kojom se na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osiguravanesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjenepokretljivosti.

Odredbom članka 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 141/06), koji je stupio na snagu 27. prosinca 2006. dodan je stavak 3.


44

zgradu, nego i za koje se po razumnim kri-terijima (uključujući i povoljno zaduživa-nje) može zaključiti da ih zgrada može pod-nijeti. Da li je za takve odluke potrebno 90 % ili manje i nije odlučno, svakako treba spriječiti svakodnevne ucjene7 suvlasnika koji npr. jedini u većoj zgradi nije dao su-glasnost na etažiranje ili neku drugu odlu-ku i onda ga svi moraju moliti, preklinjati i na kraju su jako sretni klada pristane bez ikakvog vlastitog sudjelovanja. To je po-stupanje potpuno suprotno načelu savje-snosti i poštenja, to je nešto što se u zgradi zna širiti kao požar i to je konačno nešto što zahtijeva pravni okvir koji će to nešto učin-kovito sprječavati.

Dakle, smatramo jako potrebnim nove-lirati ZV i uvesti još jednu većinu u funkciji boljeg upravljanja zgradom i demotiviranja zlorabe suvlasničkih prava.

2.2. Ima li razlike između pojmo-va zgrada i ulaz u zgradu

Svatko tko je ikada vidio zapisnik sa sa-stanka suvlasnika i usporedio ga sa barem onom osnovnom normativom iz ZV-a vidio je ili barem morao vidjeti da tu nešto nije u redu, odnosno da postoje velike razlike. Tako npr. još uvijek postoji mnogo pozi-va suvlasnicima ili obavijesti koje umjesto pojma suvlasnik rabe pojam stanar, makar pojam stanar u hrvatskom pozitivnom pra-vu ne postoji već više od 21 godine (točnije od stupanja na snagu Zakona o najmu sta-nova objavljenog u Narodnim novinama broj 91/96). Isto tako se u pravilu (od strane predstavnika suvlasnika) ignorira notorna činjenica da se u mnogo slučajeva radi o

7 U prenesenom smislu radi se o našim „sportašima“ i to baš „tenisačima“ i to baš onima koji se bave „reketom“.

bračnoj ili izvanbračnoj stečevini, da i ne govorimo o čestom fiducijarnom vlasniš-tvu koje se u praksi glasovanja potpuno ignorira (makar formalno uporište za to baš i ne postoji). Navedeno i još mnogo drugih sličnih situacija može dovesti do toga da su odavno i donesene i provedene odluke suvlasnika ništetne (jer nisu imale dostatnu većinu), a onda to može imati i dalekosežne konotacije, uključujući i mogućnost onih kaznenopravnih.

Na ovom mjestu smo odlučili baviti se samo jednim slučajem u kojemu su praksa i pravni okvir dijametralno suprotni. Rado se o jako čestoj pojavi u bivšoj državi – zgra-de su se gradile kao da građevna čestica, čestica zemlje i zemljišna knjiga uopće ne postoje. Tako se događalo da crta koja di-jeli dvije parcele prolazi npr. sredinom sa-građene zgrade, što je jedan od razloga da se konačno pristupilo osnivanju tzv. knjiga položenih ugovora koje je kasnije trebalo povezivati sa zemljišnom knjigom. Što je veća zgrada veća je i vjerojatnost da se ona ne nalazi unutar jedne parcele odnosno na jednoj parceli. Dapače, postoje mnoge zgrade koje nisu položene na dvije nego na više čestica. Praksa u upravljanju koja se formirala na početku primjene ZV-a je bila (nekako i ostala) da se kao cjelina, kao zgrada tretira ulaz u zgradu. To znači da se većina formirala od suvlasnika samo u tom ulazu, pa se došlo do situacije da u četiri ulaza u zgradu često postoje i četiri različita upravitelja od kojih se ni jedan (uglavnom iz tržišnih razloga) ne obazire na pravni as-pekt koji prema ZV-u više nego jasno znači da niti jedna donesena odluka nije valjana ako se ne radi o većini računajući sve suvla-snike na jednoj čestici. Ponegdje takvo sta-nje traje i dulje od 20 godina i nema nazna-ka da će zakonodavac tu nešto poduzeti. U


45

jednom nama poznatom primjeru velike zgrade u velikom gradu postoji više ulaza koji su, svaki za sebe „država u malom“. Svi ulazi su postigli ograđene parking prostore sa pokretnom rampom i priličnim redom koji se poštuje, svi osim prvog prema ulici koji je naišao na zapreke u odgovarajućim gradskim službama. Stvari postaju daleko jasnije kada se sazna da je fasada tog pr-vog ulaza „prodana“ za značajan iznos, a da ostali ulazi od toga nemaju baš ništa. Valjda potpuno slučajno u jednom od tih „zakinu-tih“ ulaza živi majka moćnika koji smatra da novac od fasade pripada cijeloj zgradi. Bilo bi lijepo da pri tome ne zlorabi svoju funkciju, još ljepše da je argument u tome da se cijela zgrada nalazi na istoj čestici i da je pravo na strani moćnika i njegove maj-ke. Na njihovu žalost, pravo na dio naknade ima samo drugi ulaz, a treći, četvrti, peti i šesti se uopće ne nalaze na toj čestici i ne uklapaju se u zakonsku definiciju zgrade prema ZV-u koja proizlazi iz članka 9. stavak 1. (praktički to je povratak na staro u smislu načela superficies cedit solo) koji glasi:

Pojedinačnu nekretninu čini zemljišna če-stica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni ulo-žak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

Jako je značajan i članak 2. koji glasi:

(1) Predmet prava vlasništva i drugih stvarnih prava može biti svaka pokretna (pokretni-na) ili nepokretna stvar (nekretnina), osim onih koje nisu za to sposobne.

(2) Stvari su u smislu ovoga Zakona tjelesni dijelovi prirode, različiti od ljudi, koji služe

ljudima za uporabu. Uzima se da su stvari i sve drugo što je zakonom s njima izjed-načeno.

(3) Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno.

I ovdje je rješenje de lege ferenda u aktiv-nosti zakonodavca i jednostavnoj noveli ZV, moguće i u (de lege lata) vjerodostojnom tumačenju koje, već po naravi stvari, ima povratni učinak koji je kod novele ipak teže postići (makar je moguće je Ustav RH dopu-šta u slučaju osobito opravdanog razloga povrati učinak dijela zakona, znači i dijela zakona o izmjenama i dopunama zakona). Sadržajno bi u definiciji nekretnine trebalo dopustiti odstupanje u slučaju zgrada sa više ulaza, ali i propisati konvalidaciju od-luka koje su donesene sa tako stvorenom većinom. Naravno, u praksi je sve moguće „riješiti“ legendarnom rečenicom „Ako u praksi nema problema s tom formulacijom zašto bi je uopće mijenjali“ ali to ipak nije ozbiljan pristup. Name, to što neko vrijeme nema problema nije baš nikakvo jamstvo da ih neće biti ili već sutra ili bilo kada u bu-dućnosti. Konačno, baš problem upravitelja u svezi legitimacije to više nego jasno po-kazuju i dokazuju.

3. Umjesto zaključkaMi smo izdvojili dva od čitavog niza

pravnih problema koji, što objektivno, što subjektivno, ozbiljno „muče“ upravitelje. Na razini pravne elaboracije sve je 100 % jasno, problem postoji i razmjerno lako je (i to bez troškova) rješiv. Unatoč tome, na razini iz-vršne i zakonodavne vlasti se ne događa baš ništa. To je stvarno jako teško i razumje-


46

ti i objasniti, a nemoguće opravdati. Status neželjenog djeteta, trinaestog praseta i sl., u kontekstu činjenice da velika većina onihkoji odlučuju na svim razinama i vrstamaživi u stambenim zgradama pod upravlja-njem, neprihvatljiva je, čak je i apsurdna.Za razliku od mnogih drugih društvenihproblema koji se bez velikih ulaganja nemogu ni početi rješavati (od gubitaka u vo-dovodnoj mreži preko nepostojanja kanali-zacije do problema sa otpadom) svi pravniproblemi upravitelja i upravljanja se svodena samo par od države pažljivo praćenih ifinanciranih specijaliziranih savjetovanja iupravitelji bi kao ceh, kao grupacija, u ma-nje od 6 mjeseci iznjedrili kvalitetan tekstbilo nacrta novele ZV-a bilo posebnog lex specialis8 o upravljanju i upraviteljima. Si-gurno upravitelji ne bi odbili ni organiziratisve na svoj trošak, ali uz jamstvo da će se onjihovim inicijativama ozbiljno raspravljatiunutar tijela vlasti. Trošak možda ni tada nebi bio nula kuna, ali ne bi bio ni daleko odtoga broja. Potpuno je sigurno da (nas) imamnogo koji su voljni pomoći ostavljajućilukrativnost potpuno po strani. SAPIENTISAT !

8 Ako nas sjećanje dobro služi na savjetovanju u Malom Lo-šinju smo imali prigodu čuti kompetentan radni prijedlog ili razmišljanje o lex specialis po uzoru i na matrici zakona o posredovanju u prometu nekretninama. Do danas, ne osje-ća se nikakav napredak.


47

(Poželjni) pravni okvir upravljanja zgradama – dio zv ili lex specialis

SažetakAutor se u ovom tekstu bavi jako značaj-

nom djelatnošću upravljanja zgradama, za koju bi bilo iz niza razloga za očekivati da je pod posebnom skrbi zakonodavca. Na-žalost, jedina „pomoć“ koja je upraviteljima do sada u ovih 20 godina pružena nije od zakonodavca, nego od Ustavnog suda RH i Vrhovnog suda RH. U tekstu je ukazano na niz tzv. kriznih točaka u pravnom okvi-ru upravljanja zgradama gdje je sedes ma-teriae svakako Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Zaključak autora je da bi svakako bilo dobro ovu materiju urediti posebnim zakonom i time istodobno raste-retiti Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i bitno poboljšati pravni okvir dje-lovanja upravitelja zgrada.

Ključne riječi: upravitelji, upravljanje, predstavnik suvlasnika, zakon, lex specialis

1.UvodZakon o vlasništvu i drugim stvarnim

pravima1 je, zasigurno, sportskim rječni-

1 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ 81/15 – pročišćeni tekst - Pročišćeni tekst Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima obuhvaća Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 91/96), Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o pro-daji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (»Narodne novine«, br. 68/98), Odluku Ustavnog suda Republike Hr-vatske br. U-I-58/97, U-I-235/97,U-I-237/97, U-I-1053/97 i U-I-1054/97 od 17. studenoga 1999. (»Narodne novine«, br. 137/99), Odluku Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-I-1094/99 od 9. veljače 2000. (»Narodne novine«, br. 22/00), Zakon o dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pra-vima (»Narodne novine« br. 37/00), Zakon o izmjeni i do-

kom kazano, jedna od perjanica hrvatskog pozitivnog prava. Drugim riječima, to je zasigurno jedan od naših najkvalitetnijih zakona i nisu zabilježene nikakve (barem ne krupnije) primjedbe koje bi naprijed na-vedeno, kao naš osnovni stav i prosudbu, ugrozile. Naravno, to ni u kojem slučaju niti znači niti uopće može i smije značiti da se nije mogao (već tada) napraviti i bolji za-konski tekst, a još manje da danas, sa od-makom od punih 20 godina, a priori nema razloga predlagati de lege ferenda u pojedi-nim dijelovima ZV-a neka bolja rješenja. Pri tome uopće nije odlučno utvrditi (ponekad to neće ni biti moguće) kako i zašto je do nekog rješenja došlo, ključno je utvrditi da (više) nije dobro (ako nije dobro) i predložiti novo, bolje rješenje. To je posebno bitno u godini u kojoj se obilježava 20 godina toga velikog zakona, što je sigurno daleko manje od obilježavanja npr. 200 godina Austrij-skog građanskog zakonika2 (koji je daleko poznatiji ne po hrvatskom nazivu nego baš

puni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Na-rodne novine«, br. 114/01), Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 141/06), Zakon o izmjenama i dopunama Zako-na o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novi-ne«, br. 146/08), Zakon o izmjenama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 38/09), Zakon o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 153/09), Zakon o izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 143/12) i Zakon o izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 152/14), u kojima je utvrđeno vrijeme njihova stupanja na snagu, ispr. (»Narodne novine«, br.. 94/17 (nastavno: ZV ili Zakon o vlasništvu). Na ovaj popis bi mogli dodati i Zakon o energetskoj učinkovitost (NN 127/14) u čijem članku 29. je propisan ne nova većina u stambenim zgradama u od-nosu na ZV nego novi slučaj kada je dostatna natpolovična većina zato jer se (silom zakona) smatra kao redovna upra-va. Putem radnih tijela je najprije ovo pokušano kroz nove-lu ZV-a, a kada to u ministarstvu pravosuđa kao resornom ministarstvu za ZV nije prošlo, rješenje se našlo u drugom zakonu i drugom ministarstvu, što se pokazalo uspješnim iako su u oba slučaja i ista Vlada i isti zakonodavac. 2 Allgemeines Burgerliches Gesetzbuch


48

po skraćenici kao OGZ iz 1811. god., ali je u našim okolnostima, u državi koja se osamo-stalila i prekinula sve državnopravne sveze sa bivšom (tek) 08. listopada 1991. god., sigurno jako važna i jako rijetka obljetnica. Radi se o zakonu koji se, slobodno to može-mo tako tvrditi, i te kako dokazao svojom kvalitetom. Konačno, radi se o obljetnici koja je iznad razine punoljetnosti i to je nešto što je u našem pravu, nažalost, prava pravcata rijetkost, umjesto da bude pravilo.

Ambicija ovog teksta je ukazati na je-dan, po mišljenju autora, nedostatak ZV-a. Radi se o nečemu što je razmjerno lako sagledati, pa i kritizirati, nakon 20 godina, a što je bilo nešto potpuno drugo u vrije-me izrade i donošenja Zakona o vlasništvu, kada je cijeli problem trebalo anticipirati, praktično bez pravog praktičnog iskustva. Konkretno, radi se o dvojbi je li bolje pod-ručje upravljanja zgradama prepustiti po-sebnom zakonu koji bi u odnosu na ZV bio lex specialis, ili pak tu materiju prepustiti ZV-u. Ako je takva dvojba uopće i postoja-la, riješena je (tada) in favorem rješenja koje je cjelokupnu materiju (na razini zakona3) prepustila ZV-u. Iako je navedeno temeljna tema ovog teksta, naravno da je ona ipak samo formalne naravi, a postoji i dosta (sa-držajnih) pitanja koja treba istražiti neovi-sno o tome hoće li se ista uređivati unutar ZV ili nekog lex specialis.

Temeljna dvojba pretpostavlja kao prvo istraživanje prednosti i nedostataka jednog i drugog rješenja, te potom, ovisno o isho-du i potrebi i predlaganje (sadržajnih) po-boljšica de lege ferenda. Pri tome sadržajno i nema razlike koja bi ovisila o pristupu (u ZV ili u lex specialis), jer poboljšice koje su 3 Zato jer na razini podzakonskog akta postoji Uredba o održavanju zgrada („Narodne novine“ 64/97 – nastavno: Uredba).

potrebne bi bilo moguće unijeti kako u no-velu ZV-a, tako i u neki budući lex specialis.

Unatoč tome što je fokus teksta očito ZV, status pravnog izvora koji nam je bitan za ovu materiju imaju i drugi propisi, od Ustava Republike Hrvatske4 kao temeljnog pravnog izvora za svaki pravni problem, pa preko Zakona o zemljišnim knjigama5 do bilo koje druge pravne norme (zakonske ili podzakonske razine) koja se bilo izravno bilo neizravno dotiče upravljanja zgrada-ma.

2. Postavljanje i analiza problema

2.1. Opći dio Već smo uvodno iskazali svoj jako, jako

pozitivan načelni stav o kakvoći ZV-a. Me-đutim, činjenica je da je unutar ZV-a koji je vremenski „došao“ u vrijeme promjene društvenog sustava, u novu mladu državu sa naglašenom željom za novim početkom i bitnim odmakom od bivše i države i su-stava (pored ostaloga, morao je razriješi-ti – prekinuti sa društvenim vlasništvom6 i mnoge druge stvari su, po naravi stvari, jednostavno morale biti u drugom planu, pa tako i upravitelji i općenito upravlja-nje zgradama). Tome treba dodati da ZV, unatoč svojem razmjerno velikom opsegu

4 Ustav Republike Hrvatske („Narodne novine“ 56/90., 135/97., 8/98. - pročišćeni tekst, 113/00., 124/00. - proči-šćeni tekst, 28/01., 41/01. - pročišćeni tekst, 55/01. 76/10 – Promjena Ustava, 85/10. - pročišćeni tekst, 5/14 - nastavno: Ustav).5 Zakon o zemljišnim knjigama „(Narodne novine“ 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07., 152/08. i 126/10.,55/13,60/13 - nastavno: ZZK ili Zakon o zemljišnim knjigama).6 Naravno, to nije isključivi zadatak ZV-a, tu je jako bitna i uloga Zakona o zemljišnim knjigama, kao i Ustava.


49

(osnovni tekst ima 396 članaka, koji članci sadržavaju stvarno veliki broj, preko tisu-ću stavaka i podstavaka) i stvarno velikom značenju, ipak nije i ne može biti uspore-div sa građanskim zakonikom (makar bi bio, da do toga dođe, značajan dio nekog budućeg građanskog zakonika) po mnogo čemu, pa tako i po opsegu. Kada je već tako (a to nije prijeporno) onda je jasno i da u ZV nema onoliko prostora koliko bi ga sigur-no bilo da se radi o posebnom zakonu kao lex specialis, a to se po naravi stvari odnosi i na pažnju posvećenu ovoj materiji. Čak i da potpuno zanemarimo moguće brojne teorijske razloge pro (iako manje, sigurno i contra) jednog i drugog rješenja već sama notorna činjenica da je u praksi stvorenoj u provedbi ZV-a ipak bilo i još uvijek postoji dosta problema (po naravi teksta ćemo se ograničiti samo na ono što se tiče upravi-telja i upravljanja) koji su posljedica ili nor-mativne insuficijencije u tom dijelu ili pak stvarno specifičnosti koje zahtijevaju ili na-meću odstupanje (manje ili veće) od općih odredbi7, od općih odredbi čiji donositelji 7 Pri tome se ne radi samo o ZV-u. isto se odnosi i na neke druge propise, pa posebno i na Zakon o parničnom postup-ku „Narodne novine 148/11 - Pročišćeni tekst Zakona o par-ničnom postupku obuhvaća Zakon o parničnom postupku, objavljen u SL SFRJ, br. 4/77. i 36/77. (ispr.) te njegove izmje-ne i dopune objavljene u SL SFRJ, br. 6/80., 36/80., 43/82., 69/82., 58/84., 74/87., 57/89., 20/90., 27/90. i 35/91., Zakon o preuzimanju Zakona o parničnom postupku, objavljen u NN, br. 53/91. (stupio na snagu 8. listopada 1991.), Zakon o izmjenama Zakona o parničnom postupku, objavljen u NN, br. 91/92. (stupio na snagu 8. siječnja 1993.), Zakon o izmje-nama i dopunama Zakona o parničnom postupku, objav-ljen u NN, br. 112/99. (stupio na snagu 6. studenoga 1999.), članak 50. Zakona o arbitraži, objavljen u NN, br. 88/01. (stupio na snagu 19. listopada 2001.), Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku, objavljen NN, br. 117/03. (stupio na snagu 1. prosinca 2003.), članak 129. Zakona o izmjenama i dopunama Ovršnog zakona, objav-ljen u NN, br. 88/05. (stupio na snagu 28. srpnja 2005.), Od-luku USRH, br. U-I-1569/04. i dr., objavljena u NN, br. 2/07. i 96/08., Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o parnič-nom postupku, objavljen u NN, br. 84/08. (stupio na snagu 1. listopada 2008., osim odredbe čl. 49. koja stupa na snagu

u svojem fokusu (što je razumljivo) sigurno nisu imali upravljanje zgradama i upravi-telje, dostatno govori sama po sebi da je bolje rješenje (ipak) lex specialis. Bez ikakvih pretenzija na taksativno nabrajanje treba se prisjetiti (još uvijek aktualnih) proble-ma oko najniže visine zajedničke pričuve, pasivne i aktivne legitimacije u parnicama (posebno u svezi promjena (su)vlasničkog statusa do kojih dođe tijekom postupka), definicije zgrade za potrebe izračuna su-vlasničkih glasova kod uprave (jer ona iz ZV stvarno ne odgovara onome što se iz jako razumljivih razloga događa u praksi), zakonskih uvjeta za obavljanje poslova sa jedne strane predstavnika suvlasnika, a sa druge upravitelja, potreba za uvođenjem i treće većine kod glasovanja ... U ovom tek-stu ćemo pokušati ukazati barem na najve-će dvojbe i probleme, svakako sa sadržaj-nim prijedlogom de lege ferenda, neovisno bilo to unutar ZV-a ili (za što se svakako za-lažemo) lex specialis.

Argument in favorem rješenja koje za-govara lex specialis je i to što je, potpuno sigurno, prikladnije u jednom takvom za-konu (koji bi mogao biti i materijalnoprav-ni i procesnopravni) istodobno propisati odstupanje od više drugih zakona, tim prije ako su to odstupanja i glede materi-jalnopravnih i procesnopravnih odredbi (a to je baš slučaj glede upravitelja i uprav-ljanja). Ne bi trebalo zanemariti ni načelnu zadršku za „dirane“ u jedan tako veliki za-

na dan prijama Republike Hrvatske u Europsku uniju), ispra-vak Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku, objavljen u NN, br. 123/08.) te Zakon o izmjena-ma i dopunama Zakona o parničnom postupku, objavljen u NN, br. 57/11. (stupio na snagu 2. lipnja 2011., osim odredbi čl. 14., čl. 29. u dijelu koji se odnosi na Europski sud i čl. 49. koje stupaju na snagu na dan prijama Republike Hrvatske u Europsku uniju)., 25/13 – nastavno: ZPP ili Zakon o parnič-nom postupku).


50

kon kao što je ZV, tim prije i više ako se ne radi o nekom pitanju koje je u prvom planu za taj veliki zakon. Sa druge strane, stvar-no ne vidimo niti jedna bitan razlog zbog kojeg bi bilo bolje odustati od lex specialis i sve potrebne promjene unositi putem no-vela ZV.

2.2. Kratak povijesni pregledIako je točno da je i prije 01.01.1997.

(dan stu(panja na snagu Zakona o vlasniš-tvu) bilo upravljanja zgradama točno je i da je to ipak bilo nešto potpuno drugo u usporedbi s aktualnim stanjem. U bivšoj državi to su bili tzv. SIZ-ovi (samoupravne interesne zajednice) koji su i u novoj drža-vi nastavili (u pravilu sa istim kadrovima, u istim prostorima, ali pod novim nazivom fondova u stambenom i komunalnom gos-podarstvu8) funkcionirati u prijelaznom razdoblju. Međutim, stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu sve se promijenilo. Stvorena je jedna potpuno nova „niša“ za poduzetniike koju su mnogi (posebno u velikim centrima) spremno popunili odu-zimajući sve više zgrada dotadašnjim mo-nopolistima koji su uglavnom nastavili rad kao tzv. prinudni upravitelji iz članka 385. ZV-a.

Iako su i danas najveći upravitelji upra-vo ti tzv. prinudni upravitelji (GRADSKO STAMBENO KOMUNALNO GOSPODAR-STVO d.o.o., Zagreb, STANO-UPRAVA d.o.o., Split….) ipak je sve više drugih, onih koji nemaju nikakvu povijest u bivšoj državi, ili točnije ni do 01.01.1997. god., koji su danas stvarno veliki i jaki, stručno i u sva-kom drugom pogledu jako respektabilni i nemaju nikakvog razloga strahovati od

8 Zakon o fondovima u stambenom i komunalnom gospo-darstvu („Narodne novine“ 53/90., 76/93.).

tržišta i tržišne utakmice9. Dio velikog na-pretka upravitelja je svakako i stvarno jako cehovsko, interesno udruživanje u udru-gu UPRAVITELJ10 koja je rijedak primjer ne samo dobre formalne organizacije nego i stručnog i trajnog servisa svim članovima sedam dana u tjednu i 24 sata dnevno. Upravitelji su prepoznati i od strane Hr-vatske gospodarske komore koja im pruža jaku institucionalnu potporu koja, potpuno sigurno, ni u kojem slučaju nije zanemari-va. Prilično masovna11 stručna savjetova-nja koja se održavaju dva puta godišnje (u proljetnom i jesenskom terminu) su jako posjećena, tu su svoj interes s pravom našli mnogi koji svoj poslovni probitak nalaze ne samo u održavanju zgrada (a to je temeljni zadatak upravitelja), nego i u napredovanju upravitelja u svakom pogledu. Na samim savjetovanjima održavaju se brojne tehnič-ke radionice, a znakovito je i da u pravnom dijelu savjetovanja (osim izlaganja postoji i pravna radionica) sudjeluju brojni vrhunski stručnjaci, kako teoretičari, tako i praktičari, uključujući sveučilišne profesore i suce Vr-hovnog suda Republike Hrvatske. Baš zato što je takav status jako teško postići, sigur-no se sa punim pravom može tvrditi da je postao privilegij imati referat i izlagati na takvom skupu kao što je godišnji skup hr-vatskih upravitelja.

3.3. Krizne (pravne) točke upravljanja zgradama u republici Hrvatskoj9 Kao dobar primjer možemo istaknuti dva splitska upravi-telja, TEHNOPLAST d.o.o. i Novi dani d.o.o..10 Broj članova se približio broju 100, a kada se zna da mnogi upravljaju sa tisućama nekretnina jasno je o kakvom se zna-čajnom broju radi. Izvor: www.udruga-upravitelj.hr11 Ne samo da nazoče gotovo svi članovi, nego se bilježe su-djelovanja i onih koji nisu članovi, što je svakako znakovito.


51

3.3.1. Zajednička pričuva12

Notorno je kako zajednička pričuva spa-da u razmjerno mali broj slučajeva zajed-ničkog vlasništva13 (zajedničko vlasništvo je pravo vlasništva više osoba na istoj stvari po udjelima koji nisu određeni, ni realno ni idealno, ali su odredivi14) u hrvatskom pozitivnom pravu (imovina u preddruštvu, imovina ortaštva, kućne zadruge ipak kao neka vrsta relikta, nasljednička zajednica, zajednička pričuva). Zakonski temelj za svr-stavanje zajedničke pričuve u zajedničku imovinu se nalazi u čl. 90. st. 1. Zakona o vlasništvu koji glasi:

Zajednička pričuva

Članak 90.

(1) Zajednička pričuva iz članka 85. stavka 2. ovoga Zakona je namjenski vezana za-jednička imovina svih koji su suvlasni-ci nekretnine15, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja ne-kretnine te za otplaćivanje zajma za po-kriće tih troškova.

Prilično je jasno da je moguće naći mnogo primjedbi na ovakvu odluku za-konodavca (stvarno je potpuno jasno što

12 Vidjeti više i daleko opširnije u: Hrvoje Kačer, Skupno vla-sništvo. posebno o zajedničkoj pričuvi, Aktualnosti hrvat-skog zakonodavstva i pravne prakse, Godišnjak 16, 2009., Organizator, Zagreb, , str. 43.-84. Isti autor u: O zajedničkoj pričuvi i zaštićenoj najamnini - JEDAN PROBLEM NEUSKLA-ĐENOSTI PROPISA (I PRAKSE), Novi informator broj 5705. od 08.11.2008., str. 13.-14.;13 Zajedničko vlasništvo i skupno vlasništvo su sinonimi,. Bu-dući da zakonodavac rabi pojam zajedničko vlasništvo pa mu već i samo radi toga treba dati prednost.. Njemački po-jam je Gesamthandseigentum, francuski propriete en main commune, engleski joint ownership, talijanski proprieta co-mune, slovenski skupna lastnina, srpski zajednička svojina. Ponekad se rabi i pojam kolektivno vlasništvo.14 Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Narodne no-vine, Zagreb, srpanj 2014., str. 256.15 Bold-om naglasio autor.

i koliko pripada pojedinom suvlasniku i to je daleko bliže pojmu određenosti nego odredivosti, ali u konačnici i nije posebno značajno, zato jer se tim novcem ne može nikako drukčije raspolagati nego u funkciji zgrade16) ali u praksi nema nikakvih proble-ma uzrokovanih tom formulacijom.

Suvlasnici mogu slobodno ugovoriti visinu zajedničke pričuve, ali pri tome ne mogu (ne smiju) ići ispod zakonskog mi-nimuma, pri čemu je više nego jasan ratio legis – stvoriti, odnosno sačuvati sposob-nost održavanja zgrada. Problem je u tome što nije jasno koji je to minimum, jer sve što postoji je zakonska formulacija (čl. 380. st. 2. ZV) prema kojoj je minimalna obveza suvlasnika „...u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godiš-nje.“, ali pri tome nije određeno tko će i na koji način odrediti tu vrijednost17. Veliki dio upravitelja zgrada (posebno onih kod kojih još uvijek nema potrebe za velikim i sku-pim zahvatima održavanja) primjenjuje još uvijek onu početnu visinu iz 1997. god. pa tako ispada da je to vjerojatno jedina cijena koja se nije mijenjala (na više) od tada do danas. To bi bilo lijepo da je realno, ali od tada do danas su se baš svi ulazni podaci mijenjali (u smislu da su poskupili), a obzi-rom na namjenu zajedničke pričuve jasno je da je ista danas realno bitno niža od one iz 1997. god. Zakonska formulacija je 0,54 % vrijednosti posebnog dijela zgrade (sta-na npr.), što je tada (bez jasnog pravnog

16 Neizravno je drukčije u slučaju koji se koliko je poznato nikada nije dogodio, ali je ipak propisan – nema obveze na plaćanje zajedničke pričuve ako suvlasnici prikupe sredstva zajedničke pričuve u iznosu većem od 10 % vrijednosti nekretnine - vidjeti čl. 380. st.3. ZV-a.17 Da apsurd bude veći u čl. 387. ZV je određeno da će Vlada RH donijeti uredbu koja će se baviti namjenom sredstava zajedničke pričuve i nizom drugih stvari, ali ne i načinom izračuna visine.


52

temelja) preračunato na vrijednost od 1,53 kn po metru kvadratnom mjesečno. Tada se do tog rezultata došlo temeljem etalonske vrijednosti od 3.400,00 kuna po metru kva-dratnom18, ali kada se kasnije ta vrijednost mijenjala nije se automatski mijenjala i naj-niža visina pričuve19, očito iz razloga pra-gmatične, čak kalkulantske naravi. Na po-četku primjene ZV-a oko ovoga nitko nije pravio problem (iako, ponavljamo, nigdje, pa ni u ZV ni u Uredbi nije određeno kako će se raditi izračun, odnosno tko će dati od-govarajuće podatke), ali sada bi, potpuno je jasno, trebalo imati jasan zakonski temelj koji bi sve obvezao na primjenu istog mi-nimuma, bio taj temelj u navedenoj ili dru-goj etalonskoj vrijednosti ili nečem trećem. Jako je teško očekivati od upravitelja da sam potiče ova povećanja, već i samo zato jer bi time izravno radio u korist vlastite šte-te ako bi postojao (a ako se ne radi o zakon-skoj obvezi, uvijek će postojati neki drugi upravitelj koji će primijeniti niži minimum i time privući suvlasnike. Što se pak tiče suvlasnika, oni prečesto zaboravljaju da za-jedničku pričuvu stvarno plaćaju sami sebi, a ne nekome drugome i da je to najbolji (u pravilu i najjeftiniji) način da održe ili čak i povećaju vrijednost svoje imovine.

Potpuno je sigurno da na planu odre-đivanja najnižeg iznosa zajedničke pričuve postoji potreba za promjenom – dopunom zakonskog teksta ZV (kada do toga dođe poželjno bi bilo postići i da postoji zakon-sko založno pravo na suvlasničkom dijelu nekretnine za dugove zajedničke pričuve 18 Etalonska vrijednost – 3.400,00 kn za 1m 2 stambenog prostora 0,54%=18,36 kn: 12 mjeseci = 1,53 kn/m 2

19 U provedbi Zakona o društveno poticajnoj stanograd-nji („Narodne novine“. 109/01, 82/04 i 76/07.) je u 2008. objavljeno da iznosi 5.808,40 kn, što praktično znači da bi minimalni iznos zajedničke pričuve morao biti gotovo dvo-struko veći od postojećeg - 1,53 kn po metru kvadratnom

za taj dio) na način da je u pravnoj normi najniži iznos zajedničke pričuve ili određen ili odrediv.

3.3.2. Pitanje ili problem procesne (aktivne i pasivne) legitimacije

Možda je na pitanju legitimacije naj-jasnije pokazano kako i zašto područje upravljanja zgradama (ipak) zaslužuje zna-čajna odstupanja od općih pravila. Naime, dosljedna primjena općih pravila, ne samo iz ZV, nego posebno i iz Zakona o parnič-nom postupku glede legitimacije znači samo jedno – potpunu blokadu velike ve-ćine sudskih postupaka. Ono što je čudno je to što u sudskoj praksi ipak nije bilo ni-kakvih problema u gotovo 7 godina, sve do rujna 2003. Tada je donesena jedna pravomoćna sudska odluka (osporena od strane Ustavnog suda RH odlukom koju u nastavku citiramo) koja je na određeni na-čin kazala CAR JE GOL i navela (jer je for-malno imala uporište) brojne druge sudove na slijeđenje te (formalističke) prakse. Ovo je sigurno pitanje koje je u stručnoj i drugoj javnosti najbolje poznato, pa samo upu-ćujemo na već objavljene tekstove20 i na-glašavamo da je problem (barem za sada) riješen odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske koja je objavljena u Narodnim novinama broj 87/06 i koja se i ne provodi baš najdosljednije, a da se zakonodavac i dalje ponaša kao da se ništa i nije dogodilo, umjesto da u pravoj poplavi akata koje do-nosi donese i jednu novelu ZV na tu temu ili pak vjerodostojno tumačenje koje bi po-

20 Hrvoje Kačer, Neke dvojbe oko pravnog statusa upravi-telja i posebno njegove aktivne legitimacije – godinu dana poslije, Hrvatska pravna revija, broj 9 / 2005., str. 1.- 7, Hrvo-je Kačer, Pravni status upravitelja zgrada u sudskim postup-cima ili kako je USRH zaštitio pravnu sigurnost i vladavinu prava, Hrvatska pravna revija broj 9/06, str. 8.-12.


53

novilo i razradilo pravni stav Ustavnog suda RH. Ponovit ćemo samo da ne vidimo baš nikakvog razloga koji bi išao protiv prizna-vanja pravnog subjektiviteta zgradi, a od razloga za priznavanje pravnog subjektivi-teta navodimo samo primjer tužbe upravi-telja poznate zgrade „mamutica“ u Zagrebu gdje tužba u dijelu gdje se navode tužitelji mora imati barem pedeset stranica, čak i ne baveći se pitanjem bračne i izvanbračne stečevine, a da se radi o priznatom subjekti-vitetu sve bi se svelo na formulaciju zgrada xy, koju zastupa upravitelj yx – bolje za tuži-telje, bolje za sudove, bolje za pravnu sigur-nost i vladavinu prava, lošije samo za one koji ne plaćaju svoje obveze - SAPIENTI SAT!

Citirana odluka Ustavnog suda RH (na koju se čekalo gotovo tri godine, a u me-đuvremenu su sudovi sudili po uzoru na tu odluku županijskog suda koja je od strane Ustavnog suda RH ukinuta) glasi:

I. Ustavna tužba se usvaja.II. Ukida se presuda Županijskog suda u

Splitu broj: Gž-3796/00 od 12. rujna 2003. godine te se predmet vraća tom sudu na ponovno odlučivanje.

III. Ova odluka objavit će se u »Narodnim novinama«.

Obrazloženje:

1. Ustavna tužba podnesena je protiv presude Županijskog suda u Splitu broj: Gž-3796/00 od 12. rujna 2003. godine, kojom je usvo-jena žalba tuženika, A. L. iz S., i preinače-na presuda Općinskog suda u Splitu broj: P-819/00 od 14. rujna 2000. godine na na-čin da je odbijen tužbeni zahtjev tužiteljice (podnositeljice ustavne tužbe), kojim potra-žuje od tuženika isplatu iznosa od 591,48 kn sa zakonskim zateznim kamatama. Prvostupanjskom presudom obvezan je tu-

ženik isplatiti podnositeljici iznos od 591,48 kn sa zakonskim zateznim kamatama od dospijeća svake pojedinačne obveze do isplate.

2. Podnositeljica smatra da su ospore-nom presudom zbog pogrešne primje-ne mjerodavnog materijalnog prava povrijeđena ustavna prava propisana odredbama članaka 14., 19., 22., 26. i 29. stavka 1. Ustava Republike Hrvatske. Ističe da drugostupanjski sud neosnova-no smatra da podnositeljica, kao prinudni upravitelj stambene zgrade, ne može pod-nositi tužbu, odnosno ovršne prijedloge radi naplate sredstava zajedničke pričuve, koju su suvlasnici dužni uplaćivati u poseban fond. Smatra da na to ima zakonsko pravo te stoga predlaže usvajanje ustavne tužbe i ukidanje odluke drugostupanjskog suda.

Ustavna tužba je osnovana.

3. Prvostupanjski sud je usvojio tužbeni za-htjev podnositeljice i obvezao tuženika, suvlasnika stambene zgrade u S., B. 11, koja je pod prinudnom upravom podnositeljice, platiti iznos od 591,48 kn zajedno sa zate-znim kamatama na ime zajedničke pričuve.Obrazlažući svoje stajalište, prvostupanjski sud navodi:»Tuženik je potvrdio kako stanari – suvla-snici zgrade u S., B. 11, nisu zaključili među-vlasnički ugovor niti su odredili njime upra-vitelja zgrade, što sve predstavlja zakonsku obvezu pozivom na odredbe čl. 375., 376. i 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, broj 91/96.), a koju su bili dužni ispuniti u roku od 12 mjeseci od dana stupanja na snagu cit. Zakona, temeljem članka 384. tog Zakona. Člankom 385. tog Zakona utvrđena je ob-veza prinudne uprave za zgrade čiji suvla-


54

snici nisu zaključili međuvlasnički ugovor te je određeno kako će jedinice lokalne sa-mouprave odrediti fizičku ili pravnu osobu za obavljanje tih poslova s punim ovlasti-ma upravitelja propisanih cit. zakonom. Odlukom o osnivanju Trgovačkog druš-tva za organizaciju upravljanja i odr-žavanja stambenih zgrada (»Sl. glasnik Grada Splita«, broj 9/97.) Gradsko vijeće Grada Splita je posao prinudne uprave povjerilo »S.« d.o.o. S., tj. ovdje tužitelju. Iz navedenog proizlazi ovlaštenje tužitelja na poslove upravljanja nekretninama i na-platu sredstava zajedničke pričuve.«

4. Drugostupanjski sud, uvažavajući žalbu tuženika i preinačujući prvostupanjsku presudu na način da je odbio postavlje-ni tužbeni zahtjev podnositeljice, svoje stajalište obrazlaže sljedećim razlozima: »Prema odredbi članka 378. stavak 5. ZV-a, upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretnina u postupcima pred državnim tijelima. Iz navedene za-konske stipulacije može se zaključiti samo to da upravitelj ima položaj zakonskog zastupnika suvlasnika zgrade čiji je upra-vitelj pa se on ne može javljati kao stranka u sporu, već stranke u sporovima nastalim u svezi s upravljanjem nekretninom mogu biti samo suvlasnici zgrade, dakako, zastu-pani po upravitelju.«.

5. Za odlučivanje o ovlasti podnositeljice, kao prinudnog upravitelja navedene stambe-ne zgrade, na naplatu zajedničke pričuve u sudskim postupcima, mjerodavne su sljedeće odredbe čl. 375., 378., 379., 380., 385.Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

6. Prema odredbama članka 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, za-jednička pričuva je zajednička, namjenski

vezana imovina svih suvlasnika nekretni-ne, koja je namijenjena za pokriće troško-va održavanja i za poboljšanje nekretnine, kao i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Zajedničkom pričuvom uprav-ljaju suvlasnici, odnosno upravitelj zgrade (kojeg suvlasnici imenuju međuvlasničkim ugovorom ili ga imenuje nadležno tijelo jedinice lokalne samouprave ukoliko su-vlasnici u zakonskom roku ne sklope me-đuvlasnički ugovor) kao imovinom odvoje-nom od imovine bilo kojeg od suvlasnika. Na temelju članka 378. stavka 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, osim ako među-vlasničkim ugovorom nije drugačije odre-đeno.

7. Ustavni sud utvrđuje da je upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj ovlašten ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi na-plate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

8. Slijedom navedenog, podnositeljici je pre-sudom drugostupanjskog suda povrijeđe-no ustavno pravo zajamčeno člankom 14. stavkom 2. Ustava, kojim se jamči jedna-kost svih pred zakonom. Drugostupanjski sud je u ovom slučaju pogrešno protuma-čio mjerodavne zakonske odredbe, kojima su uređeni pravni položaj i procesne ovlasti upravitelja višestambene zgrade.

9. Odredbom članka 26. Ustava propisano je da su svi državljani Republike Hrvatske i stranci jednaki pred sudovima i drugim državnim i inim tijelima koja imaju javne ovlasti te nije mjerodavna u ovom slučaju. Navedeno stajalište Ustavni sud izrazio je u odluci broj: U-III-884/2004 od 16. prosin-


55

ca 2004. godine (»Narodne novine«, broj 2/05.).

10. Povrede ostalih ustavnih prava, Ustavnisud nije razmatrao jer je ustavna tužbausvojena zbog povrede odredbe članka14. stavka 2. Ustava.

11. Slijedom iznijetog, na temelju odreda-ba članaka 73. i 75. Ustavnog zakona oUstavnom sudu Republike Hrvatske (»Na-rodne novine«, broj 99/99., 29/02. i 42/02.– pročišćeni tekst), odlučeno je kao u izreci. Odluka o objavi utemeljena je na odredbičlanka 29. Ustavnog zakona o Ustavnomsudu Republike Hrvatske.

Broj: U-III-3671/2003Zagreb, 28. lipnja 2006.

U pozitivnim propisima nije prijeporno da su obveznici plaćanja zajedničke priču-ve samo i isključivo suvlasnici. Međutim, u praksi je dolazilo, posebno na područji-ma od posebne državne skrbi, do situacijeu kojoj su država, općine i gradovi davalistanove na korištenje bez naplate ili uz sim-boličnu naplatu, a upravitelji su (samoinici-jativno ili po nečijem poticaju) za pričuvuzaduživali najmoprimce. Za ove postupkepotpuno sigurno nije „kriv“ ZV.

Za zaključiti je da je na planu legitima-cije (u prvom redu aktivne, ali sa učinkom i na pasivnu) ako ne nužna, tada barem jako korisna intervencija zakonodavca. To znači kao prvo razmotriti mogući pravni subjek-tivitet zgrade21, ali i bez toga primjenom

21 I naši uzori Austrijanci su uveli zajednicu vlasnika kao pravnu osobu (v. čl. 2. i 18. Saveznog zakona o etažnom vlasništvu – WEF*G 2002, savezno službeno glasilo RA, go-dište 2002., do I, savezni zakon broj 70) – prema: Mladen Žuvela, Vlasničkopravni odnosi, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o zemljišnim knjigama, prateći propisi, pravna pravila, sudska praksa, napomene, prilozi,

procesnog pravnog instituta ius standi in iu-dicio22 se problem može lako riješiti. Institut ius standi in iudicio je usvojen u Zakonu o parničnom postupku kako slijedi:

Glava četvrta STRANKE I NJIHOVI ZAKONSKI ZASTUPNICI

Članak 77.

Stranka u postupku može biti svaka fizič-ka i pravna osoba.

Posebnim propisima određuje se tko može biti stranka u postupku osim fizičkih i pravnih osoba.

Parnični sud može, iznimno, s pravnim učinkom u određenoj parnici, priznati svoj-stvo stranke i onim oblicima udruživanja koji nemaju stranačku sposobnost prema odredbama st. 1. i 2. ovog članka ako utvr-di da, s obzirom na predmet spora, u suštini udovoljavaju bitnim uvjetima za stjecanje stranačke sposobnosti, a osobito ako ras-polažu imovinom na kojoj se može provesti ovrha.

Protiv rješenja iz stavka 3. ovog članka ko-jim se priznaje svojstvo stranke u parnici nije dopuštena posebna žalba.

Potpuno je sigurno da i na planu pro-cesne legitimacije postoji potreba za pro-mjenom – dopunom zakonskog teksta ZV u svezi Zakona o parničnom postupku.Manje je bitno hoće li se propisati – uvestipravni subjektivitet zgrade ili da zakonske

kazala,, četvrto izmijenjeno i dopunjeno izdanje, PRAVO 83, Zagreb, 2014., str. 246. I 259. Bitno je napomenuti kako prethodni istoimeni austrijski zakon iz 1975. nije propisivao pravnu osobnost.22 Siniša Triva, Građansko parnično procesno pravo, Narod-ne novine, Zagreb, 2004., str. 305. Nažalost postoji sudska praksa koja je odbila skupu suvlasnika priznati pravnu spo-sobnost i svojstvo stranke,. Županijski sud u Dubrovniku, Gž-2/06 od 17.1.2008., prema: Mladen Žuvela, ibidem, str. 258.


56

odredbe o subjektivnoj preinaci u ovim slu-čajevima ne uključuju potrebu pristanka tuženika, ali svakako bi bila poželjna vrlo jasna, nedvosmislena i nadasve praktična odredba koja nikoga dobronamjernog ne bi ni ugrozila ni oštetila. Pri tome je potreb-no i naglasiti da je procesna uloga upravite-lja uvijek u ime i za račun suvlasnika, nikako ne za sebe23 (osim kada bi i upravitelj bio suvlasnik).

3.3.3. Pravno značenje pojma zgrada (u svezi upravljanja)

Svima je jasno što je to nekretnina, pa tako i da jedna zgrada sa stotinu ulaza na istoj čestici predstavlja jednu nekretninu. Praksa je, međutim, nešto drugo. U praksi svaki ulaz je u pravilu svoja cjelina i vrlo če-sto jedan ulaz ima jednog upravitelja, drugi drugog, treći trećeg. To dobro funkcioni-ra sve dok ne dođe do sudskog postupka, posebno kada se provjerava pitanje sugla-snosti ili glasova, kako kod redovite tako i izvanredne uprave. Sud može i mora pri-mijeniti zakon, ali zato zakonodavac može i mora donositi zakone koji su provedivi u praksi.

I ovdje je rješenje u aktivnosti zakono-davca i jednostavnoj noveli ZV, moguće i u vjerodostojnom tumačenju koje, već ponaravi stvari, ima povratni učinak koji jekod novele ipak teže postići. Sadržajno biu definiciji nekretnine trebalo dopustiti od-stupanje u slučaju zgrada sa više ulaza, ali ipropisati konvalidaciju odluka koje su do-nesene sa tako stvorenom većinom. Ključ-ne pravne norme su čl. 2. i 9. ZV-a (koje bi uslučaju noveliranja trebalo promijeniti kako smo predložili) koji u tom dijelu glase:23 Vidjeti više sudskih odluka u: Mladen Žuvela, op. cit., str. 891. i dalje

Predmet vlasništva i drugih stvarnih prava

Članak 2.

(1) Predmet prava vlasništva i drugih stvarnih prava može biti svaka pokretna (pokretni-na) ili nepokretna stvar (nekretnina), osim onih koje nisu za to sposobne.

(2) Stvari su u smislu ovoga Zakona tjelesnidijelovi prirode, različiti od ljudi, koji služeljudima za uporabu. Uzima se da su stvarii sve drugo što je zakonom s njima izjed-načeno.

(3) Nekretnine su čestice zemljine površine,zajedno sa svime što je sa zemljištemtrajno spojeno na površini ili ispod nje,ako zakonom nije drukčije određeno.

Osobito o nekretninama

Članak 9.

(1) Pojedinačnu nekretninu čini zemljišnačestica, uključujući i sve što je s njom raz-mjerno trajno povezano na njezinoj povr-šini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnihčestica upisano u zemljišnoj knjizi u istizemljišnoknjižni uložak, one su pravnosjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižnotijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

(2) Trava, drveće, plodovi i sve uporabljivestvari koje zemlja rađa na svojoj površinidijelovi su te nekretnine sve dok se od ze-mlje ne odvoje.

(3) Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo traj-no ostane, ili je u nekretninu ugrađeno,njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ilibilo kako drukčije s njom trajno spojeno,dio je te nekretnine sve dok se od nje neodvoji. No, nisu dijelovi zemljišta one zgra-de i drugo što je s njim spojeno samo radineke prolazne namjene.


57

Potpuno je sigurno da je i na planu za-konske definicije zgrade glede upravljanja zgradama postoji potreba za promjenom – dopunom zakonskog teksta ZV.

3.3.4. Zakonski uvjeti za obav-ljanje poslova predstavnika suvlasnika upravitelja

3.3.4.1. OpćenitoZa mnoge struke i djelatnosti se kao

trend može uočiti stalan porast zahtjeva koji se postavljaju kao uvjet da bi se netko uopće mogao nečim legalno baviti. Primje-ra je stvarno jako mnogo, ovdje možemo samo spomenuti ovlaštene zemljišnoknji-žne referente (od njih se od novele ZZK iz 2013. god. zahtijeva ne samo status pr-vostupnika, nego to mora biti pravno ili upravnopravno usmjerenje, dakle status prvostupnika sa bilo kojim drugim usmje-renjem nije dostatan, drugi je primjer tre-ner u bilo kojem sportu za bilo koju skupnu, mora imati status prvostupnika kineziolo-gije) i suce koji već godinama ne mogu na-predovati (ako su već suci) niti netko može postati sudac ukoliko nema završenu tzv. Državnu školu24. Teško je i inače protiviti se, ako je već civilizacijska stečevina cjelo-životno obrazovanje (Long Life Education ili LLE), stalnom podizanju letvice znanja i kompetencija, ma kako to ponekad teško bilo za prihvatiti onima koji su već zapo-sleni i koji se možda prisjećaju vremena kada su ispiti i učenje bili primjereni samo vremenu prije prvog zaposlenja. Naprijed navedeni primjeri se odnose na fizičke oso-be. Na primjeru onih koji se (najčešće kao

24 To bez iznimke vrijedi za općinske i županijske sudove, ali ne i za Vrhovni sud Republike Hrvatske.

pravne osobe, ali često i kao obrtnici) kao djelatnošću bave nečim trend je isti ili još i naglašeniji i to ne samo na planu zakonskih normi nego još i više kada se radi o raznim tenderima koji za cilj imaju za određeni posao dobiti najkompetentnijega kao „po-bjednika“. Tako se postavljaju razni kriteriji, od broja zaposlenika uopće, preko broja zaposlenika sa punim radnim vremenom, broja zaposlenika sa određenom stručnom spremom, radnim iskustvom i drugim kom-petencijama pa dalje, a vrlo često se propi-suje i obvezno osiguranje od profesionalne odgovornosti25. Nije nepoznato ni rješenje po kojem je dopuštena samo jedna – ona osnovna djelatnost26. Kada sve to znamo i kada su to u pravilu trendovi koje „uvozi-mo“ iz razvijenih država, stvarno nevjero-jatnim izgleda to što za upravitelje zako-nodavac ne propisuje GOTOVO ništa, a za predstavnika suvlasnika BAŠ NIŠTA.

3.4.2. Uvjeti za obavljanje poslo-va predstavnika suvlasnika

Kod predstavnika suvlasnika jedino što izgleda jasno je da se mora raditi o oso-bi (pravnoj ili fizičkoj) koja ima bilo kakav suvlasnički udjel na zemljištu sa zgradom ili pravu građenja sa zgradom. Ovo neka-ko proizlazi iz zakonske formulacije prema kojoj je to predstavnik suvlasnika (u smislu jednog od suvlasnika). Međutim, u praksi se o ovome baš i ne vodi pretjerano računa i postoji čitav niz primjera u kojima se su-vlasnici usuglase oko osobe predstavnika i upravitelj to prihvati (a kako i ne bi prihva-tio, kada ne postoji nikakva pravna norma

25 Lista tih djelatnosti je sve duža, od odvjetnika, preko ste-čajnih upravitelja pa do javnih bilježnika. 26 Tako je primjerice kada se odvjetnici organiziraju u oblik trgovačkog društva.


58

o tome i kada upravitelju bilo kakav pred-stavnik ipak olakšava obavljanje posla) kao nešto što je legalno, makar nije ispunjen uvjet o suvlasništvu. Pri tome ne mislimo na situacije u kojima je uknjižen jedan supruž-nik, a predstavnik je drugi, niti uopće na pri-mjenu instituta izvanknjižnog suvlasništva (pa ni na institut fiducijarnog vlasništva koji je dvojben, barem glede toga tko je između prethodnog i potonjeg suvlasnika legitimi-ran birati i biti biran za predstavnika ili su to možda oboje, a ako su oboje kako oni glasuju ako nisu suglasni) nego o nekome tko ne udovoljava niti jednom ili barem jednom od navedenih uvjeta ili „uvjeta“. Ovo nije samo formalna dvojba i to zato što nije jasno ni koji su pravni učinci činjenice što je izabran i djeluje kao predstavnik onaj tko nije suvlasnik. U jednom ekstremnom tumačenju bi sve radnje takvog predstav-nika bile ništetne, ali mi ipak smatramo kako se ne radi o nikakvim imperativnim pravnim normama i kako iz tog razloga niti jednu radnju predstavnika (samo zbog toga) ne bi bilo moguće smatrati ni pravno nevaljanom, još manje ništetnom.

Predstavnik načelno ne mora sam obav-ljati svoju ulogu, makar je to (obavljanje preko nekog drugog) barem čudno, obzi-rom na narav stvari. Međutim, kako nema nikakvog pravnog ograničenja, to pred-stavnik može biti i maloljetnik, ali i osoba bez poslovne ili djelatne sposobnosti. Či-njenica što takva situacija djeluje karikatu-ralno ne znači ništa drugo nego poticaj zakonodavcu da se prihvati posla i pro-piše uvjete za predstavnika. Inače, ako bi netko tvrdio kako maloljetnik ili općenito poslovno nesposobna osoba ne može biti predstavnik (druga je stvar, naravno, pu-tem koga će obavljati poslove predstavni-ka) dostatno je samo zamisliti (a moguće

je) zgradu u kojoj su svi suvlasnici u tom statusu – ako je to zapreka, tko bi onda bio predstavnik suvlasnika?

Neki predstavnici su za svoj rad novča-no nagrađeni, neki nisu. Tamo gdje postoji nagrada u pravilu neće biti teško pronaći zainteresiranu osobu, na što očito utječe i aktualna kriza. Međutim, tamo gdje nagra-de nema stvari ipak stoje drukčije i često nitko ne želi biti predstavnik. Ne vidimo ni jedan jedini razlog zašto, po analogiji sa upraviteljima, ne bi postojao i prisilni pred-stavnik (možda u liku nekog odvjetnika čiji trošak bi zasigurno jako brzo potakao su-vlasnike da odrede vlastitog predstavnika) suvlasnika. Moguća opcija je i da do odluke suvlasnika predstavnik bude onaj suvlasnik sa najvećim suvlasničkim udjelom i nagra-dom u visini pričuve uvećane za davanja na dohodak. Nažalost, zakonodavac (ni) o ovome nije propisao baš ništa.

Dosta ozbiljan (ali ipak, da bude jasno, izvediv u jako kratkom roku) posao je osmi-sliti uvjete koje mora ispunjavati predstav-nik suvlasnika na način da istodobno budu u pravoj mjeri ograničavajući (da se netko „ne provuče“), ali i poticajni (da je moguće birati između više zainteresiranih u što ve-ćem broju slučajeva). Samo exempli causa, bez ikakve pretenzije bilo na taksativno nabrajanje, bilo na neku hijerarhiju po zna-čenju, evo de lege ferenda nekih mogućih (ako ne eliminacijskih tada barem pre-poručljivih) kriterija: minimalna stručna sprema (npr. srednja stručna sprema, da predstavnik ne postane netko tko ne zna pisati i čitati, što je danas moguće), život-na dob (to ne znači da umirovljenik, pa ni onaj tko je u punoj starosnoj mirovini ne bi mogao biti predstavnik, ali neka gra-nica bi se mogla propisati, pa čak i ako bi


59

je bilo moguće pod određenim uvjetima (npr. jednoglasnost suvlasnika) izbjeći (da-nas nema granice), preuzimanje obveze ne izbivati izvan zgrade duže od 5 (slovima: pet) dana u kontinuitetu ili neki veći broj godišnje osim u slučaju postojanja za-mjenika ili dostupnosti „na daljinu“ i uz primjerenu ugovornu kaznu za slučaj kršenja obveze, osnovna informatička pismenost i dostupnost, što se odnosi i na mobitel (što bi trebao biti normalan priznati trošak predstavnika), barem mi-nimalno vladanje pravnim normama o upravljanju zgradama i predstavnicima (objektivno tu ulogu edukatora, kada je potrebno, mora obaviti upravitelj)….Izni-mno je značajno propisati (a ni to danas ne postoji) i uvjete koji čine da netko ne može biti predstavnik suvlasnika – najklasičnija situacija je ona u slučaju sukoba interesa, ta osoba ne bi smjela biti predstavnik sve dok taj sukob traje, a to vrijedi po naravi stvari i za supružnika, potomke i prednike.

Čak i kada ne postoji odbijanje suvla-snika biti predstavnikom (treba priznati da je to ipak prilično ugrožavanje vlastitog komoditeta) često postoji jako razumljiva želja znati koliki je to mandat suvlasnika, odnosno ako će se svi suvlasnici izmjenji-vati kada će pojedinog ponovo „doći red“, a zakonodavac i o ovome šuti. Iako izgle-da kao manje bitno pitanje činjenica je da postoji „mali milijun“ situacija u kojima je neprijeporno kako je mandat istekao, ali se svi (uključujući upravitelja) radije „prave ludi“ nego da sami traže novog predstav-nika. Daleko bolje od ovog rješenja (koje opravdanje ima samo u pragmi) bi bila ja-sna normativa koja bi sadržavala i mandat i rješenje za vrijeme nakon isteka mandata ako ne bi bio određen novi predstavnik. Pri svemu ovome smatramo kako apsolutno

nije nužno imati jednake uvjeta za sve zgra-de, jer bi to bila jednakost u različitosti, a to nije ni logično ni dobro. Upravo obrnuto, različitost uvjeta za različite situacije nam izgleda kao jedino dobro rješenje. Naime, valjda je jasno da je jedno upravljati npr. Mamuticom kao najvećom stambenom zgradom u Republici Hrvatskoj, a drugo zgradom sa četiri manja stana.

Potpuno je sigurno da je i na planu predstavnika suvlasnika postoji i te kako velika potreba za promjenom – dopunom zakonskog teksta ZV.

3.3.4.2. Uvjeti za obavljanje poslova upraviteljaZa razliku od predstavnika suvlasnika

glede upravitelja ZV sadrži razmjerno dosta odredbi, pitanje je samo jesu ili dostatno dobre i je li ili nije ostalo neregulirano ili ne-normirano nešto što zahtijeva normativu. Ključne odredbe koje sadrži ZV glede upra-vitelja su slijedeće:

Upravitelj

Članak 44.

(1) Suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi.

(2) Za suvlasnika koji posjeduje suvlasničku stvar ili njezin samostalni dio na temelju odluke suvlasnika kojom su međusobno podijelili posjed stvari i izvršavanje suvla-sničkih ovlasti, smatra se da mu je povjere-na redovita uprava nad time, ako nisu što


60

drugo sporazumno odredili svi suvlasnici.

(3) Kad ima više upravitelja, oni odlučuju većinom glasova, ako suvlasnici nisu odlučili drukčije.

(4) Odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao je izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici ne mogu o tome su-glasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvan-parničnom postupku.

Pravni položaj upravitelja

Članak 45.

(1) Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i pre-stanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pra-vila o nalogu, s time što:

– upravitelju postavljenom na neodređe-no vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otka-zati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,

– upravitelju postavljenom na vrijeme du-lje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji za-jedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog,

– ako za to postoji važan razlog, upravite-lja mogu u svako doba smijeniti suvla-snici koji zajedno imaju većinu suvlasnič-kih dijelova

– ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari,

– upravitelj koji je postavljen na neodređe-no vrijeme ovlašten je otkazati uz otka-zni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.

(2) Kad upravitelju prestane mandat odlukom suvlasnika koji za nju nisu imali suglasnost svih, ti su suvlasnici dužni poduzeti što je potrebno da se do donošenja odluke o daljnjem upravljanju upravlja stvari u skla-du s predmnjevanom voljom svih, za što i odgovaraju ostalim suvlasnicima.

Odjeljak 4. Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine

Uprava svih suvlasnikaČlanak 85.

(1) Cijelom nekretninom na kojoj je na jed-nom ili više suvlasničkih dijelova osnova-no vlasništvo određenoga posebnog dije-la upravljaju suvlasnici po općim pravili-ma o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno.

(2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravlja-nju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravite-lja i osnovati zajedničku pričuvu.

(3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga po-sebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o soli-darnosti vjerovnika, odnosno dužnika.

(4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odlu-ke o poduzimanju poslova redovite upra-ve i izvanrednih poslova, s tim da među-sobne odnose mogu odrediti pisanim spo-razumom (međuvlasnički ugovor).

……….


61

– postavljanje zajedničkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zane-maruje svoje dužnosti,

Glava 3.

IZVRŠAVANJE OVLASTI GLEDE CIJELE NE-KRETNINE U PRIJELAZNOM RAZDOBLJU

Međuvlasnički ugovor

Članak 375.

(1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklo-pljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor).

(2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,

– uvjete i način upravljanja nekretninom,

– pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,

– opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,

– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,

– ime suvlasnika ovlaštenoga za pred-stavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničko-ga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekret-nine.

(4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora ima-ju učinak i prema suvlasniku koji je to pra-vo stekao nakon sklapanja međuvlasnič-koga ugovora.

Činjenica je da je posao upravitelja jako zahtjevan u svakom pogledu (uključujući i stručni i kadrovski i materijalni....) i da će se taj trend samo i nastaviti u budućnosti. Dostatno upozorenje i argument za to je i nedavna tragedija u središnjoj Italiji (nešto slino se dogodilo i u Zagrebu, ali srećom sa daleko manjim posljedicama) kada je zbog potresa došlo do urušavanja velikog broja zgrada, pa i onih koje su na prvi pogled i u dokumentaciji izgledale jako solidno. Tra-gedija je dovela do detaljnih uvida i niza sudskih postupaka, a potpuno je sigurno da bi štetne posljedice bile manje da je po-stojala prava i svakodnevna stručna skrb oko svih tih zgrada koja očito nije postojala.

Prema pozitivnim propisima i to baš ZV danas svatko, baš svatko za koga se odluče suvlasnici može obavljati poslove upravite-lja. Ponekad će to biti netko od suvlasnika, ponekad ne. Naravno da pojedinac može biti jako dobro rješenje, čak i kada se time ne bavi profesionalno, ali to će ipak biti samo rijetka iznimka koja nije i ne može biti pra-vilo, a čak i kada se radi o toj iznimci suvla-snici su slabije zaštićeni jer takav „upravitelj“ mora ulagati bitno nižu razinu pažnje u iz-vršavanje svojih obveza od profesionalca27. Treba se upitati što je to ratio legis odredbi o postojanju upravitelja kao potpuno novog instituta koji je u naš pravni sustav uveo ZV 1997. god. Potpuno, baš potpuno sigurno to je maksimalno stručna skrb oko nekret-nine, ali i potpuna i učinkovito „utjeriva“ od-govornost upravitelja za slučaj da postupa contra legem. Ako je navedeno nesporno treba utvrditi tko te uvjete bolje ispunjava odnosno kako ih najbolje ispuniti, i taj i ta-kav zaključak jednostavno treba prenijeti u

27 Vidjeti i usporediti u čl.. 10 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08., 125/11., 78/15. – nasta-vno: ZOO).


62

zakonski tekst ako onaj postojeći ne jamči najbolje rješenje. Praktično za one koji se upravljanjem neće baviti profesionalno do-statno je imati status poslovno sposobne fizičke osobe, a to stvarno nije teško.

Druga je stvar za profesionalno bavljenje poslovima upravljanja. Dakle, koji su to uvje-ti koje netko tko je zainteresiran baviti se profesionalno djelatnošću upravitelja mora formalno ispuniti. Ti uvjeti su vrlo jednostav-ni i lako ispunjivi i svode se ili na registriranje pravne osobe ili obrta, uz stvarno minorne troškove koji ni u kojem slučaju ne mogu premašiti iznos od 10.000,00 kuna28. Druga je stvar sa onim što (nažalost) uopće nije formalno obvezno, ali je suštinsko i izuzet-no značajno. To je angažiranje (na različitim mogućim pravnim temeljima) niza stručnja-ka i ostvarivanje niza kontakata (sa banka-ma, osiguravateljima, zanatlijama, dobavlja-čima....) koji su suvlasnicima potrebni, a nisu ih dužni (često to i ne mogu) sami osigurati. Nije zanemarivo ni to kako i čime upravi-telj odgovara suvlasnicima, čak i kada se zanemarivi (inače nezanemariv) standard pažnje (znači i stručnosti) koji upravitelj mora uložiti. Pravna osoba (ali i obrt) istina mogu biti bez imovine, ali to je stvarno ri-jetka iznimka i pravilo je da će takav upravi-telj na zahtjev suvlasnika biti u mogućnosti (posebno uz povećanje upraviteljske nakna-de koje je u tom slučaju više nego logično i opravdano) osigurati i bankovnu garanciju za uredno obavljanje svojih poslova, što je potpuno nezamislivo za onoga tko se time bavi onako „usput“ ili „u fušu“.

Mnogi nazivaju mode upravljanja kod kojeg upravlja netko od suvlasnika inter-nim, a sve drugo eksternim. Veliki broj pri-

28 Ne smatramo troškom temeljni kapital koji se bez ograni-čenja može trošiti.

stalica eksetrnog modela su istovremeno i pristalice ekskluziviteta, tj. zalažu se za promjenu ZV-a, na način da se čl.44. ZV-a propiše da se poslovima upravljanja za sve nekretnine u etažnom vlasništvu mogu baviti isključivo pravne osobe registrirane za obavljanje upraviteljske djelatnosti, bez obzira na veličinu zgrade i broj suvlasnika29.

Naše je mišljenje da bi u što kraćem roku trebalo pristupiti noveli ZV na način da se čl. 44. st. 1. na način da se uz postojeći tekst do-daju i riječi „...koja je za tu djelatnost registri-rana“, a u praksi bi trebalo poticati (ako ne i normativno obvezati30) što veću sigurnost suvlasnika i prema upravitelju putem polica osiguranja od profesionalne odgovornosti, sa ili bez povećanja cijene usluge upravlja-nja po tom osnovu. Sigurni smo da bi se na opisani način zgradama bolje upravljalo, da bi se zaposlili daljnji stručnjaci kod upravite-lja, da bi se proračunske stavke bolje punile i da bi (a to je najvažnije) suvlasnici bili bolje zaštićeni, a radi toga upravitelji i postoje.

Ono što prima facie izgleda jako revo-lucionarno je da se poslovima upravljanja (osim možda na jako malim zgradama) smi-ju baviti samo oni sa licencom, a tu licencu bi (nakon ispunjenja zakonom propisanih uvjeta koje bi tek trebalo propisati) davalo ili ministarstvo ili strukovna udruga kojoj bi trebalo dati u tom smislu (slično kao različi-tim komorama) javne ovlasti.

Potpuno je sigurno da je i na planu upra-vitelja postoji i te kako velika potreba za pro-mjenom – dopunom zakonskog teksta ZV.

29 Vidjeti tako u: Nikola Dorbić, Subjekti obveze uplaćivanja u zajedničku pričuvu stambene zgrade, Pravo u gospodar-stvu- časopis za gospodarsko-pravnu teoriju i praksu, Hr-vatski savez udruga pravnika u gospodarstvu, Zagreb, broj 3/2003., str. 149.30 Što je već učinjeno sa čitavim nizom djelatnosti (javni bilježnici,odvjetnici, stečajni upravitelji....)


63

3.3.6. Suvlasnička većinaČinjenica je da ZV poznaje ili samo jed-

nu ili dvije većine, ovisno o tome kako se na to gleda. Naime, jednoglasje ili 100 % svih suvlasničkih glasova (što je propisa-no za poslove izvanredne uprave) na neki način i nije većina, pa čak ni ona kvalifici-rana (kao što je ona iz Zakona o trgovač-kim društvima propisana npr. za doka-pitalizaciju), to je jednostavno potpuno suglasje ili jednoglasje. Međutim, u širem smislu i to je većina, ali većina kod koje, po naravi stvari, ne postoje nikakve dvojbe, pa ni ona temeljna koja se postavlja kod pre-glasavanja – gdje je prava točka kompromisa između volje većine i manjine31.

Poslovi redovite uprave stvarju su ta-kvi da se prema uobičajenom tijeku stvari može očekivati da je njihovo obavljanje u interesu svih suvlasnika, pa o njima suvla-snici odlučuju većinom glasova. Pri tome, iako se manjina mora pokoriti, to nipošto ne znači da su zanemarena prava onih su-vlasnika koji su nadglasani. Oni koji su nad-glasani ili je umjesto većine odlučio sud imaju pravo od suda dobiti odgovarajuće osiguranje koje će mu ili im dati oni u čiju korist je odlučio sud ili koji su većinski nešto odlučili. To će se u pravilu izvesti tako da se zasnuje založno pravo na nekom objektu32.

Poslovi izvanredne uprave stvarju su svi oni koji se poduzimaju na ili glede stvari ako premašuju okvir redovitog održavanja,

31 Nešto slično postoji kod podjela pravnih poslova prema kriteriju sudjelujućih volja gdje je uobičajeno da se vrši podjela na jednostrane i dvostrane pravne poslove, dok se oni višestrani (kod kojih je ključno pitanje preglasavanja) uopće ne spominju (vidjeti tako npr. u vodećem udžbeniku građanskog prava: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb, srpanj 2014.., str. 110.32 Nikola Gavella et alt., Stvarno pravo , svezak 1, Narodne novine, Zagreb, lipanj 2007., str. 693.-694.

uporabe i iskorištavanja te stvari za njezinu redovitu svrhu ili ako se prema uobičaje-nom tijeku stvari ne može očekivati da bi bili u interesu svih suvlasnika ili ako bi iza-zvali naročito velike troškove. Zakon odre-đuje i predmnjevu – ako postoji sumnja smatra se da je to posao izvanredne uprave. Od pravila da o poduzimanju posla izvan-redne uprave suvlasnici odlučuju suglasno, iznimku može napraviti zakon i sami suvla-snici, ali ako to odlučuju suvlasnici i o tome moraju odluku donijeti jednoglasno33.

Notorna je podjela pravnih normi na one imperativne ili kogentne i one dispo-zitivne. U odnosu na one prve nema nika-kve druge mogućnosti (ako se postupa sukladno pravu, dakle ako se ne postupa protupravno) nego ih bezuvjetno primije-niti, dok kod onih dispozitivnih postoji mo-gućnost da stranke svoj odnos (ipak) urede drukčije. Ponekad sam zakonski tekst sadrži odredbu da se radi o imperativnoj odredbi (npr. čl. 218. ZOO glasi: Pravnim poslom ne smije se odrediti dulje ili kraće vrijeme zastare od onoga vremena koje je određeno zako-nom niti odrediti da zastara neće teći za neko vrijeme.) a ponekad se taj zaključak izvodi iz neke manje jasne formulacije ili pak po naravi stvari. Iako je očito da država ima in-teres nametnuti pravila o tome koja većina je potrebna za donošenje odluke o odre-đenim poslovima nema ni jedne odredbe koja bi se izravno bavila (ne)mogućnošću promjena na način da suvlasnici (pa makar i jednoglasno) odrede da im za neke poslo-ve ili za neki posao neće trebati suglasnost svih nego neka druga većina (bilo obična bilo kvalificirana bilo neka treća). Potpuno smo suglasni sa vjerojatno najvećim auto-ritetom hrvatskog stvarnog prava koji izri-

33 Nikola Gavella et alt., op.cit. str. 694.-695.


64

jekom (ali bez posebne razrade i argumen-tacije) dopušta ovu mogućnost34. Čini nam se da baš ovdje „leži“ jedna mogućnost (de lege lata) lakšeg rješavanja nekih suvlasnič-kih „kriza“. Dakle, u trenutku kada nema značajnijih sukoba35 među suvlasnicima trebalo bi jednoglasno ugovoriti manje zahtjevnu većinu od one potpune za odre-đene situacije (npr. veći troškovi za obnovu lifta, krova i sl.). Sve ovo je jako lako kada imamo jednog investitora koji prije izla-ganja dijelova prodaji samostalno donese ovakvu odluku i sa njom upozna svakog novog suvlasnika i obveže ga da u slučaju raspolaganja sa istim kao teretom sui ge-neris upozna novog stjecatelja. Isto tako se može ugovoriti i ugovorna kazna za slučaj kršenja ove ugovorne obveze. Glede učinka erga omnes nije baš potpuno jasno je li ovo moguće podvesti pod zabilježbu osobnih odnosa, ali ako nije trebalo bi što prije do-nijeti novelu ZZK koja bi to omogućila.

Slijedom naprijed navedenoga bi tre-balo tražiti rješenje za sve one slučajeve u kojima postoji više suvlasnika između kojih nije moguće postići suglasnost36. Nažalost, tu mogućnosti baš i nisu velike. De lege lata se svode na jako široko tumačenje odgova-rajućih odredbi o većini, polazeći od toga da je ratio legis da se zgrada dobro održava i da je to objektivno interes svih suvlasnika. U slučajevima kao što je npr. energetska učinkovitost, ako stoje izračuni da se inve-34 Nikola Gavella et alt., op.cit. str. 695.35 Slično kao što bi supružnici po zapadnim uzorima trebali pristupiti sklapanju bračnih ugovora u vrijeme dok „teku med i mlijeko“ umjesto da čekaju na postupak razvoda.36 Lijepo je znati da je u najnovijem broju ISO Vrhovnog suda RH (objavljena odluka koja pokazuje promjenu sta-va koji smo iz puta kritizirali, a prema kojemu nije mogu-će sudskim putem nikoga prisiliti na postupak etažiranja. Vidjeti Vrhovni sud Republike Hrvatske Rev 1553/2013 – 2 od 08.01.2014., u: Izbor odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske 2/2014, str. 10.-11. . etažiranje

sticija sama vraća, bilo bi moguće primijeni-ti iznimku iz čl. 87. st. 2. ZV-a u kombinaciji sa povećanjem iznosa pričuve. Ipak, daleko je bolje poticati zakonodavca da za sve ono što se može podvesti pod pravni standard koji bi glasio npr. „u objektivnom interesu svih suvlasnika zgrade, rukovodeći se kriteri-jem razumnog suvlasnika i trošak koji je izvan svake sumnje opravdan i isplativ stavljajući ga u odnos prema uštedama koje uzrokuje ili u kojima sudjeluje“ dopusti donošenje odlu-ke od strane npr. tročetvrtinske većine.

I glede suvlasničke većine bi očito bilo potrebno novelirati ZV. Naravno da je dio problema moguće riješiti i jako razumnim ponašanjem zainteresiranih (npr. glede ugovaranja drukčije većine) i (kreativnom) ali ipak najviši stupanj pravne sigurnosti i vladavine prava jamče aktivnost zakono-davca koja dovede do odgovarajuće pro-mjene zakonskog teksta, po potrebi čak i sa povratnim učinkom sukladno Ustavu.

3.3.7…………………….…….Točkice nisu tiskarski ili neki drugi pro-

pust, htjeli smo samo, u skladu sa najavom da neće biti taksativnog nabrajanja tzv. kri-znih točaka kod upravljanja, ostaviti prostor koji svaki korisnik može popuniti sadržajem po vlastitom mišljenju. Prostora (posebno radi toga što je ovo područje od strane za-konodavca objektivno najlošije uređeno) ima mnogo, primjera radi (ponovo rabimo taj, a ne taksativni model) možemo navesti izostanak odredbi koje bi, u kontekstu prav-nog standardan „pažnja dobrog stručnjaka“, odredile obveze upravitelja u svezi legaliza-cije, (ne)potrebe etažiranja, stručnog nad-zora nad sastancima i odlukama suvlasnika, što sa odlukama javnih bilježnika o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave nakon oduke


65

suda EU da to nije odluka koju se može pod-vesti pod odluku suda, je li moguće smatra-ti urednom dostavom dostavu na adresu apartmana u kojem suvlasnik zgrada ne živi … Možda treba samo istaknuti najno-viju novelu Ovršnog zakona37 (glede koje bi svakako trebalo, pa makar i u ZV-u, odrediti da se ne odnosi na zajedničku pričuvu) kod koje se, još jednom, zaboravilo da je pravni sustav jedna zaokružena cjelina, jedan zami-šljeni zid sastavljen od jako mnogo cigli i po-mak bilo koje od njih gotovo nikad nije bez učinka na ostatak zida (manji ili veći) i uvijek može značiti i uzrokovati tektonske promje-ne na nekom drugom dijelu, dijelu o koje-mu se, nažalost, nije mislilo. Dakle, kada se pažljivo pročita čl. 80. b Ovršnog zakona vidi se da je zabranjena ovrha na nekretnini ako glavnica tražbine radi čijeg se namirenja ovr-ha traži ne prelazi iznos od 20.000,00 kuna, osim u dvije iznimke (radi uzdržavanja i na-knade štete uzrokovane kaznenim djelom). Dapače, sud može odbiti prijedlog i ako je glavnica iznad tog iznosa ako ocijeni da bi prodaja nekretnine narušila pravičnu rav-notežu između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja. Pri tome nema baš nikakve mogućnosti da se vjerovnik sa glavnicom do 20.000,00 kn poziva na narušenu pravičnu ravnotežu (npr. radi velikog iznosa zateznih kamata). U praksi nova regulativa znači da će vlasnici tisuća apartmana koji žive izvan RH i (u njoj) ne ostvaruju primanja (najčešće stranci) plaćati zajedničku pričuvu samo ako tako odluče, a ako tako ne odluče onda će to za njih ili plaćati ostali ili će račun pričuve biti suštinski ugrožen38 – „pošast“ neplaćanja će

37 Ovršni zakon (»Narodne novine«, br. 112/12., 25/13., 93/14. i 55/16. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 73/17.- nastavno: OZ ili Ovršni zakon).38 Svatko tko se i malo bavi ovim podrujem zna da je u manjim zgradama (posebno ako se plaća najniža pričuva) neplaćanje više od jednog suvlasnika jako ozbiljna ugroza,

se jako brzo proširiti, treba biti jako naivan i/ili neinformiran pa smatrati da stranci vla-snici apartmana ne zlorabe poznatu odlu-ku Europskog suda prema kojoj rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave nije odluka suda i kao takva ne obvezuje (nismo primijetili da je itko tko je pregovarao pro-zvan zbog toga što nismo (kao neki drugi) „izpregovarali“ iznimku, nego smo ovako ozbiljno ugrozili vlastitu pravnu sigurnost. Isto će biti i sa ovim najnovijim ustupkom dužnicima koji će u konačnici nanijeti štetu svima. Na primjeru zajedničke pričuve (a to je samo najeklatantniji primjer) upravitelji će postati „molitelji na plaćanje“, dugovi će se gomilati i na kraju i zastarjeti. Točno je da nije zabranjeno tužiti na isplatu, ali tko će to činiti ako takvu presudu nije moguće ovršiti. Ako se presuda ipak ishodi rok zastare je 10 godina, a ako se ne ishodi (a ishođenje znači značajne troškove) onda je višestruko kraći – treba se upitati koga to naš zakonodavac ovakvim rješenjima (koja su neusklađena sa drugim pravnim normama), stvarno štiti i je li možda stvarno moguće (kao što neki glasno razmišljaju) da je to način da se na umjetan način rasterete sudovi ili je to mož-da ipak (samo) neznanje. Teško je uopće odrediti koji mogući odgovor je strašniji.

4. Zaključak39

Čini nam se da je ovaj tekst od svojih po-četaka do kraja doživio jednu veliku tran-

dok u većim zgradama pojedinačno neplaćanje nije preve-liki problem, ali je tamo po zakonu velikih brojeva (ali i zato jer je u većim zgradama veća i otuđenost, pa posljedlčno i manja neugoda gledati susjeda koji uredno plaća iako ti ne plaćaš) daleko izglednije neplaćanje.39 Za zaključak smo u značajnoj mjeri rabili (uz suglasnost koautorice) tekst (Hrvoje Kačer, Blanka Ivančić-Kačer, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – 20 godina primje-ne) objavljen u Zborniku radova sa Savjetovanja upravitelja nekretninama koje je održano od 26.-29. travnja 2017. god. u Malom Lošinju.


66

sformaciju od „straha“ da će biti premali broj onoga što zaslužuje promjenu, do isto takvog osjećaja da broj promjena, za koje smatramo da su potrebne, je ipak dovoljno veliki da može kod nekih stvoriti osjećaj da ZV baš i ne zaslužuje sve pohvale koje smo mu uputili, ma kako iskrene one bile. Sre-ćom, objektivna prosudba otklanja oba ek-strema. To što smo uočili razmjerno dosta toga što bi bilo dobro mijenjati ni u kojem slučaju ne mijenja stvarno jako pozitivnu ocjenu urađenog u 1996. god. prigodom izrade i usvajanja teksta ZV-a.

Mi smo se jasno opredijelili za dono-šenje novog zakona (lex specialis) koji bi se bavio upravljanjem zgradama, pod radnim nazivom Zakon o upravljanju zgradama. Donošenje bilo kojeg specijalnog zakona uvijek ima jednu te istu logiku – to je svijest da onaj zakon koji nije specijalni nego opći (više) ne udovoljava potrebama, pa je na taj način stvorena – dostignuta kritična masa potrebna za odluku da se pristupi donoše-nju lex specialis. Kada se to konačno i dogodi onaj opći zakonski tekst se rasterećuje od ove materije koja mu i inače nije forte i samim tim postaje na neki način bolji, a onaj novi kao lex specialis jednostavno daje daleko više prostora i mogućnosti, ne samo za vrhunsku normativu, nego i za daleko bolji postupak tumačenja, zato jer će biti jako jednostav-no utvrđivati što je ratio legis odnosno kako primijeniti postupak ciljnog ili teleološkog tumačenja. Ipak, treba priznati da bi sve, baš sve sadržajne promjene mogle biti unesene i u ZV umjesto u lex specialis.

Futuristički gledano možemo zamislitiZakon o upravljanju zgradama kao zakon koji neće nužno imati veliki broj članaka (reci-mo da je to negdje broj od 100 – 150 članaka, pri čemu je uvijek broj članaka relativiziran,

kao i mnogo što drugoga u pravu, brojem stavaka i podstavaka) a već na početku će, po američkom uzoru (ali i po uzoru ne neke domaće zakone, kao npr. one iz poreznog po-dručja, područja gradnje i prostornog plani-ranja, područja pomorstva) imati članak koji će sadržavati zakonske definicije pojmova za potrebe baš Zakona o upravljanju zgradama. Tako bi npr. odmah na početku bilo potpuno jasno kako pojam zgrade u Zakonu o uprav-ljanju zgradama nije identičan istom pojmu iz Zakona o vlasništvu zato što se odnosi i na jedan ulaz, a ne nužno na sve ulaze u jednu zgradu, kako pojam suvlasnici obuhvaća sve suvlasnike neovisno o tome što se njihov popis trajno (stvarno ili barem potencijalno) mijenja i kako ti suvlasnici kao cjelina zastu-pani po predstavniku suvlasnika, a ovaj po upravitelju zgrade imaju (barem za potrebe pokretanja i sudjelovanja u parnicama) ako ne klasični pravni subjektivitet barem ius standi in iudicio, može li ili ne može predstav-nik suvlasnika biti i netko tko nije suvlasnik, što sa odlukama javnih bilježnika o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave nakon oduke suda EU da to nije odluka koju se može pod-vesti pod odluku suda, uvjeti da bi netko bio predstavnik suvlasnika, uvjeti da bi netko bio upravitelj…

Kao i mnogo puta do sada, moramo kon-statirati kako su upravitelji zgrada i djelat-nost upravljanja zgradama neka vrsta „neže-ljenog djeteta“ ili da im se nameće uloga koju ima „trinaesto prase“, da im zakonodavac nije majka, nego u najboljem slučaju maće-ha. To je činjenica koju svi kojih se upravlja-nje zgradama tiče (a to nisu samo upravitelji, nego i suvlasnici, pa i njihovi gosti) osjećaju na svojoj koži, jer je pravni okvir u najmanju ruku ne samo nedostatno dobar40, nego se i

40 Lako bi se našlo argumente za mnogo lošiju ocjenu.


67

oni najjasniji nedostaci ispravljaju sa više-godišnjim zaostatkom i (što je još važnije) bez sudjelovanja zakonodavca. Poznato je da su upravitelji i upravljanje do sada ključ-nu potporu dobili od Ustavnog suda RH (po pitanju legitimacije) i Vrhovnog suda RH (po pitanju obveznika plaćanja pričuve u kontekstu velikih dugova države i prije-tećeg stečaja upravitelja u najpoznatijem hrvatskom gradu heroju), a od strane za-konodavca praktično ništa, iako djelatnost upravitelja puni i državni i lokalne proraču-ne i osigurava zapošljavanje. Iako se takva evidencija ne vodi, sigurni smo kako velika većina i zastupnika u Hrvatskom saboru i čelništva resornih ministarstava41 živi u zgradama koje su pod upravljanjem upra-vitelja zgrada, a ipak daleko manji dio živi u vlastitim ili tuđim zgradama koje nisu pod upravljanjem. Ako je tako (a tako je) pot-puno je nerazumljivo kako ne razumiju da pomaganjem upraviteljima i upravljanju pomažu i sebi, ali i državi kao cjelini, te da svojom pasivnošću jako ozbiljno ugrožava-ju ovaj važan segment, ne samo gospodar-stva, nego i društva i društvenih zbivanja u cjelini. A kada se osjeti da je netko na mar-gini interesa vlasti (a to je nažalost slučaj sa upravljanjem i upraviteljima), onda se na tu marginu vrlo lako obruše svi koje mo-žemo podvesti pod sve, samo ne pod ne-što dobro. Kada se to društveno stanje i ta društvena svijest promijene (a to ne samo da može, nego i mora biti već sutra42) „bit će bolje svima, a ne samo njima“. SAPIENTI SAT !!!!

41 Glede upravljanja to su i Ministarstvo pravosuđa i Mini-starstvo graditeljstva i prostornoga uređenja.42 Ipak, bit ćemo razmjerno zadovoljni ako se to dogodi ti-jekom 2018. god.


68

Osnova za plaćanjepričuve

UvodnoPitanje pričuve, odnosno utvrđivanja

osnove za plaćanje pričuve svakako nije pravno pitanje o kojem, osobito u kontek-stu dugogodišnje savjetodavne aktivnosti Udruge Upravitelj, nije bilo govora kako u teoriji tako i u bogatoj praksi vezanoj uzdjelatnost upravljanja stambenim zgrada-ma. Stoga, držim potrebnim naglasiti kakoje ovaj kratki osvrt zamišljen kao svojevrsnipodsjetnik namijenjen prije svega kolegi-cama i kolegama koji se bave operativnimposlovima vezanim upravo uz utvrđivanje,evidentiranje i naplatu zajedničke pričuvesuvlasnicima.

U tom smislu se može kazati kako se, usprkos određenim dvojbama i proble-mima, u praksi uvriježio određeni način knjigovodstvenog praćenja sredstava za-jedničke pričuve, kao i vođenja analitičkih evidencija iz kojih upravitelji mogu pružiti suvlasnicima jasne i potpune informacije o stanju sredstava zgrade, odnosno o stanju potraživanja od suvlasnika.

Obzirom na činjenicu kako upravitelji unutar svog poslovnog portfelja upravljaju velikim brojem zgrada za koje imaju otvo-rene račune ili podračune te kako je riječ o operativnim poslovima koji često imajurepetitivan karakter i zahtijevaju priličanangažman i preciznost u njihovu obavlja-nju, takva dinamika može uzrokovati odre-đene suštinske pogreške koje mogu imatidalekosežne posljedice na ukupni učinak iposlovanje pojedinog upravitelja.

Normativni okvirKolegicama i kolegama pravne struke

koji se izravno ili neizravno bave upravlja-njem stambenim zgradama pitanje odre-đivanja pravne osnove ne predstavlja neki osobit izazov, dok je za neke isto pitanje čak i notorno te ne zahtijeva ikakvu teorij-sku obradu. Međutim, operativnim poslovi-ma evidentiranja potraživanja te pripreme materijala za eventualne radnje usmjerene na provođenje postupaka prisilne naplate u pravilu se ne bave osobe pravne struke,slijedom čega smatramo potrebnim ukaza-ti na neke okolnosti koje bi mogle biti odutjecaja na uspješno i kvalitetno obavljanjeniza poslovnih procesa s krajnjim ciljemtočnog i zakonitog evidentiranja stanja du-govanja. Kako bilo, u nastavku ovog krat-kog osvrta podsjetit ćemo se na odredberelevantnog normativnog okvira koji pred-stavljaju temelj utvrđivanju, evidentiranju inaplati zajedničke pričuve.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, na-stavno: ZV) svakako predstavlja temeljni propis koji uređuje sve dinamičnije pod-ručje upravljanja stambenim zgradama, a u kontekstu ove teme osvrnut ćemo se naneke odredbe citiranog zakona koji jasnoi nedvojbeno daju odgovor na pitanje štopredstavlja osnovu za plaćanje zajedničkepričuve. Tako je u čl. 85. st. 2. ZV-a propi-sano da su suvlasnici dužni sudjelovati uupravljanju nekretninom, odrediti osobukoja će obavljati poslove zajedničkogaupravitelja i osnovati zajedničku priču-vu, dok je u čl. 375. istog zakona određenokako se uzajamni odnosi suvlasnika u sve-


69

zi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, odnosno međuvlasnič-kim ugovorom. U st. 2. istog članka propisa-no je, između ostaloga, kako međuvlasnički ugovor sadrži osobito odredbe o uvjetima te načinu prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve pa je u tom smislu, uvažavajući okolnost kako se ugo-vorima stvaraju prava i obveze za ugovorne strane, potrebno u nastavku ovog kratkog i tematski ograničenog osvrta barem na-pomenuti neke odredbe i institute Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15; nastavno: ZOO).

O dospijeću i uračunavanju ispunjenja

Uvažavajući naprijed navedeno, ugovor-ne strane su u okviru zakonom predviđenih ovlaštenja dužne međuvlasničkim ugovori-ma utvrditi način i uvjete prikupljanja zajed-ničke pričuve. Naravno, obzirom da se za velik broj međuvlasničkih ugovora može utvrditi da su sastavljeni po određenom obrascu koji na univerzalan način uređuje pojedina pita-nja odlučna za pravilno prikupljanje pričuve,

u nastavku se daju dva nasumično odabrana primjera koji različito uređuju pitanje dospi-jeća mjesečnih anuiteta za istu.

Iz navedenih primjera razvidno je kako mjesečni doprinos na ime pričuve može dospijevati različito pa se može izvesti za-ključak kako je, prilikom uspostavljanja sustava evidentiranja zaduživanja i potra-živanja, izrazito važno voditi računa o svim posebnostima različitih međuvlasničkih ugovora u poslovnom portfelju upravite-lja stambenim zgradama, koji na bilo koji način mogu biti od utjecaja na pravilnost utvrđivanja obveza te praćenja stanja duga svakog pojedinog suvlasnika.

Međutim, kada se otklone eventualne dvojbe, odnosno kada se pravilno utvrde rokovi dospijeća za sve zgrade i suvlasnike, dugogodišnja praksa upravljanja ukazuje na jedan naoko prilično apstraktan, ali time ništa manje značajan i izražen problem s kojim se susreće velika većina upravitelja. Taj problem odražava se u činjenici da dio suvlasnika jednostavno nema (ili ne želi imati) disciplinu pravodobnog i urednog podmirenja svojih obveza. U ovom članku nećemo se baviti uzrocima takvog pona-

Primjer 1.

Primjer 2.


70

šanja i prilično negativnoj društvenoj klimi koja se odnosi na prisilnu naplatu vrlo širo-kog spektra dugovanja, ali držimo važnim istaknuti kako neredovit i neujednačen priljev sredstava zajedničke pričuve može imati prilično negativne posljedice u kon-tekstu nemogućnosti ispunjenja onih zada-ća za koje se pričuva, uostalom, i prikuplja.

Dakle, pored očitog izostanka sredstava i čitavog niza potencijalnih štetnih situacija koje bi mogle nastati s tog osnova kako za stambene zgrade tako i za same upravite-lje, propuštanje plaćanja, odnosno nere-dovito plaćanje uzrokuje i određene ope-rativne probleme svima onima koji se bave evidentiranjem i praćenjem stanja uplata i dugovanja sredstava za stvaranje zajednič-ke pričuve. Bilo da je riječ o neredovitom ili nepotpunom priljevu novčanih sredstava, takva stanja dugovanja potrebno je pra-vilno i ažurno evidentirati pa se u nastavku navode odredbe ZOO-a koje se odnose na uračunavanje ispunjenja:

IV. URAČUNAVANJE ISPUNJENJA

Red uračunavanja

Članak 171.

(1) Kad između istih osoba postoji više isto-rodnih obveza, pa ono što dužnik ispuninije dovoljno da bi se mogle namiriti sve,onda će se, ako o tome ne postoji spora-zum vjerovnika i dužnika, uračunavanje obaviti onim redom koji odredi dužniknajkasnije prilikom ispunjenja.

(2) Kad nema dužnikove izjave o uračuna-vanju, obveze se namiruju redom kako je koja dospjela za ispunjenje.

(3) Ako je više obveza istodobno dospjelo,prvo se namiruju one koje su najmanje

osigurane, a kad su sve podjednako osigu-rane, prvo se namiruju one koje su dužni-ku najtegotnije.

(4) Ako su u svemu naprijed rečenom obvezejednake, namiruju se redom kako su nastale,a ako su istodobno nastale, ono što je danona ime ispunjenja raspoređuje se na sve ob-veze razmjerno njihovim iznosima.

Uračunavanje kamata i troškovaČlanak 172.

Ako dužnik pored glavnice duguje i ka-mate i troškove, prvo se namiruju troško-vi, zatim kamate i napokon glavnica.

Kada ovom problemu ili situaciji pri-dodamo i evidentiranje kamata, uz uva-žavanje okolnosti kako se većina naprijed navedenih poslova obavlja tipski i po odre-đenom obrascu, mogućnost za pogrešku, odnosno velik broj istovjetnih pogrešaka, postaje sve izglednija, ali o tome nekom drugom prilikom.

O važnosti pravilnog evidentiranja uplata

Iako nije bila namjera ovog članka bavi-ti se postupcima prisilne naplate, često se kvaliteta određenog radnog procesa, od-nosno niza međuovisnih multidisciplinar-nih radnji u okviru takvog procesa, može mjeriti upravo uspješnosti provedenih rad-nji usmjerenih na prisilnu naplatu. Provo-đenja ovršnog postupka od strane javnih bilježnika na temelju vjerodostojne ispra-ve predstavlja u praksi već uhodani meha-nizam u okviru kojeg se uspješno ili manje uspješno prisilno ostvaruju tražbine vjerov-nika. Stoga, u nastavku navodimo odredbu


71

čl. 31. st. 1. Ovršnog zakona (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 i 73/17) koja definira sintagmu vjerodostojne isprave:

Vjerodostojna ispravaČlanak 31. (NN 93/14)

(1) Vjerodostojna isprava je, prema ovom Zakonu, račun, mjenica i ček s protestom i povratnim računima kad je to potreb-no za zasnivanje tražbine, javna isprava, izvadak iz poslovnih knjiga, po zakonu ovjerovljena privatna isprava te isprava koja se po posebnim propisima smatra javnom ispravom. Računom se smatra i obračun kamata.

Obzirom na učestalost korištenja izvat-ka iz poslovnih knjiga kao vjerodostojne isprave u prijedlozima za ovrhu na temelju istih, držimo izrazito važnim napomenuti kako uspjeh ovršnog postupka može ovisiti upravo o tome jesu li podaci sadržani u ta-kvim ispravama točni ili nisu. Naravno, po-stoji mogućnost da ovršenik uopće ne izjavi prigovor na prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave, odnosno da je takav prigovor nepravodoban, neobrazložen ili nedopušten, u kojem slučaju će rješenje postati ovršno i neće biti razloga ispitivati jesu li podaci sadržani u ispravi točni.

Međutim, što ako ovršenik izjavi prigo-vor? Javni bilježnik će u tom slučaju pro-slijediti predmet nadležnom sudu koji će staviti izvan snage rješenje o ovrsi u dijelu kojim je određena ovrha i ukinuti prove-dene radnje, a postupak će nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnoga naloga.

U takvim je slučajevima izrazito važno pravilno i točno evidentirati sve uplate i promjene dugovanja jer o istome može ovisiti uspjeh čitave parnice. Uzmemo li u

obzir prethodno navedenu okolnost tip-skog ili uniformiranog obavljanja odre-đenih radnji, lako se može zaključiti kako samo jedno pogrešno postupanje kojim se definirao neki radni proces može implicira-ti čitav niz pogrešno utvrđenih stanja, što posljedično može biti od odlučnog utjecaja na uspjeh svih (ili velikog dijela) postupaka prisilne naplate.

O zastariNadalje, pravilno evidentiranje i ažu-

riranje stanja uplata te dugovanja od pre-sudne je važnosti radi utvrđivanja nastupa zastare, u kojem slučaju, u bitnome, presta-je pravo vjerovnika od dužnika zahtijevati ispunjenje obveze. Obzirom da su upravi-telji na temelju zakona dužni raspolagati sredstvima zajedničke pričuve, zatim čuvati interese svih suvlasnika nekretnine te vodi-ti u ime suvlasnika postupke pred sudovi-ma i drugim tijelima, važnost pravodobnog poduzimanja svih radnji u svrhu naplate pričuve nije ni najmanje upitna. Tim više što već spomenuti ZOO u okviru izvanugo-vornih obveznih odnosa sadrži i odredbe o građanskopravnoj odgovornosti za štetu, ali ne smijemo zanemariti i mogućnost gu-bljenja poslovnog ugleda, što može dovesti do gubitka poslova te u konačnici i do pre-stanka rada upravitelja.

O rokovima zastare je već bilo riječi i govora, ali ovdje se imamo potrebu osvr-nuti na recentnu sudsku praksu. Naime, u nastavku se navode dijelovi presuda razli-čitih sudova donesenih 2016. i 2017. go-dine koje na različit način daju tumačenje pravne prirode zajedničke pričuve, a time i zastarnih rokova koje u istim slučajevima valja primijeniti:


72

Kako bilo, neovisno o tome kojem sta-vu se priklonili, možemo izvesti zaključak kako je izrazito poželjno pravovremeno i redovno poduzimati sve radnje kako bi se izbjegla čak i najmanja mogućnost da za dio sredstava koje tvore zajedničku pri-čuvu nastupi zastara, čime bi se svakako izbjegao nastup nekih od naprijed navede-nih negativnih posljedica koje bi mogle biti od utjecaja na ukupnost poslovanja upra-vitelja.

ZaključnoCilj ovog članka je, pored davanja svo-

jevrsnog podsjetnika na pravno uporište za određivanje zajedničke pričuve, svakako ukazati na slojevitost i međusobnu uvjeto-vanost čitavog niza radnji i poslovnih pro-cesa koje je potrebno utvrditi i operativno izvršiti kako bi se pravodobno i potpuno mogli naplatiti svi iznosi koji tvore takvu

pričuvu za jednu jedinicu upravljanja, od-nosno stambenu zgradu.

Ukratko, proces počinje definiranjem pričuve i razvijanjem svijesti o pravima, ob-vezama i eventualnim posljedicama svih dionika u kompleksnom poslovnom svijetu upravitelja. Nadalje, o tim pravima i obve-zama potrebno je sastaviti niz na zakonu utemeljenih isprava i odluka kojima se na-vedena prava i obveza utvrđuju i pobliže definiraju, a sve kako bi se predmetna dje-latnost moglo zakonito, pravilno i svrhovito poduzimati u stvarnom životu i realnom vremenu. Jednom kada se tako utvrde pravni temelji budućem postupanju, radni proces ulazi u svoju operativnu fazu gdje se izdvajanja suvlasnika točno i zakonito evi-dentiraju, osobito vodeći računa o praćenju zastarnih rokova koji mogu biti svojevrsni okidač daljnjem postupanju usmjerenom na prisilnu naplatu prema dužnicima.

Iz presude Trgovačkog suda u Varaždinu br: 1 Povrv-236/16-8 od 29. rujna 2017.

Iz presude Županijskog suda u Rijeci br: Gž-1255/2016-2 od 9. prosinca 2017.


73

Uvažavajući naprijed spomenutu dis-ciplinu i ažurnost u uplati doprinosa za pričuvu pojedinih suvlasnika, pokretanje postupka prisilne naplate predstavlja nei-zbježnu nužnost za gotovo sve upravitelje, uz napomenu kako točno, pravilno i zako-nito evidentiranje stanja dugovanja svih suvlasnika predstavlja svojevrsni conditio sine qua non za potpunu i pravodobnu na-platu zajedničke pričuve.

Imajući na umu sve navedeno, možemo zaključiti kako se između svih spomenutih radnji i procesa teško može razlučiti jasna i uvriježena podjela poslova prema poje-dinom stručnom području, ali je svakako poželjno predvidjeti suradnju koja nadilazi postojeće sistematizacije i unutarnja ustroj-stva kako bi se kvalitetno i učinkovito po-krila svi poslovni i stručni procesi u okviru utvrđivanja i naplate zajedničke pričuve.


74

Nacrt izmjena i dopuna pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora

1. Uvodno o pravilnikuPostupak povezivanja zemljišne knjige i

knjige položenih ugovora (u nastavku:KPU) propisan je Pravilnikom o povezivanju ze-mljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretni-ne (etažnog vlasništva)1 (Narodne novine broj 121/13, u nastavku: Pravilnik ).

Cilj Pravilnika je potpuno uređenje ze-mljišnoknjižnog stanja u odnosu na stam-bene zgrade sa više etažnih dijelova (sa-mostalnih uporabnih cjelina) na kojima je stečeno pravo vlasništva do 1. siječnja 1997., kao dana stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (unastavku: ZVDSP)2 i Zakona o zemljišnimknjigama (u nastavku: ZZK)3.

Ukratko, cilj je u zemljišnu (glavnu) knji-gu prenijeti postojeće upise iz Knjige polo-ženih ugovora (u nastavku :KPU) te upisati što veći broj do sada neupisanih stanova i poslovnih prostora, kao bi u Republici Hr-vatskoj imali što točniju evidenciju o broju tih jedinica kao i njihovim vlasnicima. Zna-čajno je napomenuti da time dolazimo do zatvaranja evidencije KPU, koja je još Pra-vilnikom o ustrojavanju i vođenju Knjige

1 Narodne novine broj 121/132 Narodne novine broj 91/96,68/98,137/99,22/00,73/00,114/01,79/06,141/06,146/08,38/09, 153/09, 143/12,152/14 i 81/15 proč.tekst3Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 114/01,100/04,107/07,152/08, 126/10, 55/13 i 60/13

položenih ugovora4 bila predviđena kao prijelazno rješenje do konačnog uređenja zemljišnoknjižnog stanja za katastarske če-stice na kojima su bile sagrađene zgrade u kojima su se nalazili stanovi koji su prvot-no bili predmetom otkupa prema odred-bama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo5. Tek je izmjenama ovog Pravilnika 1994. omogućeno da se u KPU upisuju i stanovi stečeni po drugom pravnom temelju, a kasnija praksa zemljiš-noknjižnih odjela dopustila je i upise prava vlasništva na poslovnim prostorima i ga-ražama koji su samostalne uporabne cje-line. Upis poslovnih prostora i garaža KPU Pravilnikom o ustrojavanju i vođenju KPU nije propisan, no svakako je korisno da su sudovi prepoznali vrijednost tih upisa koji su i omogućili pravni promet na istima, ali se i pokazali korisnima u postupcima pove-zivanja KPU i zemljišne knjige.

Pravilnikom iz 2013.godine mogućnost postupka povezivanja je proširena tako da se sada povezivanje provodi i:

a) na području onih sudova koji nisuuopće otvorili KPU,

b) za zgrade za koje nije otvoren niti je-dan poduložak

c) za slučajeve kada zbog posebnih pro-pisa nije moguće formirati česticu nitiupisati zgradu u glavnu knjigu 6

Pravilnik iz 2013. godine širom je otvo-rio vrata mogućnostima uređenja zemljiš-noknjižnog stanja pa su u odnosu na ranije

4 Narodne novine broj 42/91 i 16/945 Narodne novine broj 43/92, 69/92,87/92,87/92, 25/93, 26/93,48/93, 2/94, 44/94, 47/94, 58/95, 103/95, 11/96, 76/96, 111/96, 11/97, 103/97,119/97, 68/98, 163/98, 22/99, 96/99,120/00,94/01 i 78/026 Čl.30. prijelaznih i završnih odredaba Pravilnika 2013.


75

tekst propisani ili dodatno pojašnjeni neki instituti. Tako, primjerice:

- sud ima obavezu pozvati podnositeljaneurednog i nepotpunog prijedloga daprijedlog ispravi ili dopuni u roku od 30dana, što je izuzetak od uobičajenog ze-mljišnoknjižnog postupka ;

- postupak povezivanja može se provestii za jednu od više zgrada sagrađenih naistoj čestici, ili samo za pojedine ulazejedne zgrade;

- odluka o povezivanju može se donijetibez održavanja rasprave ako su svi po-sebni dijelovi upisani u KPU ;

- propisano je da stanje glavne knjige nijeod značaja za postupak povezivanja, jerdo sada upisani nositelji prava korište-nja ili upisani vlasnici ne mogu ostatiupisani u glavnoj knjizi, ukoliko nisu upostupku utvrđeni kao vlasnici nekogposebnog dijela u zgradi, što omogu-ćuje brisanje kategorije općenarodneimovine odnosno društvenog vlasništvate organa upravljanja ili nositelja pravakorištenja ;

- upravitelju je dana mogućnost da potvr-dom ispravi ili dopuni netočne podatkeo posebnom dijelu (opis, površina, na-mjena);

- propisan je način upisa pripadaka kao iprenamijenjenih posebnih dijelova.

Dodatno su razjašnjeni neki instituti ito naročito: što se smatra pokretanjem po-stupka povezivanja, što se smatra dokazom da je utvrđena građevna čestica kao i sa-držaj potvrde o posebnim dijelovima koju izdaje upravitelj zgrade, način dostave po-ziva i rješenja o povezivanju putem upravi-telja zgrade te pitanje troškova postupka.

Zakonodavac je sa svoje strane učinio napor da većina prepreka i nedoumica koje su postojale nakon donošenja Pravilnika 2010.godine bude otklonjena.

Na žalost, i danas nema značajnijih pro-mjena niti pomaka odnosu na stanje koje je postojalo i ranije.

„Krivci“ za sporost postupka i što poduzeti?

Glavni teret odgovornosti i dalje leži u dva glavna sudionika ovog postupka: upra-viteljima kao podnositeljima prijedloga i sudovima koji bi postupak trebali provesti.

Činjenica je da određeni broj upravi-telja dostavlja prijedloge loše kvalitete, u kojima si čak ne daju truda niti nabrojati posebne dijelove po položaju u zgradi, već u prijedlog kopiraju stanje KPU, a na krajuprijedloga navedu (bez posebnog opisa)broj stambenih jedinica koje nisu upisaneuz navođenje pretpostavljenih vlasnika.

Dakle, tada je na sudu da se muči sa utvrđivanjem koliko je posebnih dijelova u zgradi i/ili koliko je posebnih dijelova u kojoj etaži zgrade. Naime, upis u zemljišnu knjigu mora imati odgovarajući redoslijed, te po-sebni dijelovi moraju biti upisani redom ko-jim se nalaze unutar zgrade ili ulaza zgrade.

Kada sud radi „kabinetski“, bez izlaska na teren, tada je to teže utvrditi. Sudska praksa je u tom pogledu posve neujedna-čena i nema pravila, čak niti unutar istog suda, kakav je način postupanja u postup-cima povezivanja (u prostorijama suda ili na terenu).

Problem kod prijedloga i isprava koje se dostavljaju uz prijedlog su i razlike u povr-šinama stanova koji su već upisani u KPU


76

u odnosu na potvrdu upravitelja, a da uprijedlogu nije jasno rečeno kako je do tihrazlika došlo. Potvrde upravitelja ponekadsadržavaju drastično različite podatke u od-nosu na stvarno stanje zgrade. Ponekad suto pak površine prema kojima se naplaćujepričuva, pri čemu podnositelj prijedlogane vodi računa o stvarnom ili izvedenomstanju. Poznata je činjenica da su ugovorio otkupu, pa čak i ugovori o kupoproda-ji sadržavali površine koje ne odgovaraju stvarnom stanju, zbog različitog načina obračuna površine ili primjene različitih ko-eficijenata prilikom izračuna.

Često prijedlozima nisu priložene ispra-ve iz kojih bi bio vidljiv temelj stjecanja prava vlasništva za one osobe koje nisu do sada bile upisane niti u jednu evidenciju.

Kod djelomičnog povezivanja, u slučaju kad se predlaže određivanje suvlasničkih omjera, ne vodi se računa o tome da izra-čun suvlasničkog omjera mora bit izražen u odnosu na cijelu zgradu, a ne samo na po-jedini ulaz zgrade.

Problem su i nejasno postavljeni pri-jedlozi kojima se traži promjena površine uslijed dogradnje ili pripajanja neke sobe, dijela tavana i slično,a da istome nisu prilo-žene isprave koje su temelj stjecanja. Sve su to razlozi zbog kojih se prijedlozi odbijaju ili se postupci „razvlače“ unedogled, do do-stavljanja potrebnih isprava.

Poseban „biser“ su upravitelji koji na pri-mjer, nemaju dokaza da čestica postoji u zemljišnoj knjizi, što ih ne sprječava da pro-tiv rješenja zemljišnoknjižnog suda kojim se prijedlog odbacuje, izjavljuju prigovor pa potom i žalbu sudu drugo stupnja,una-toč tome štosu bili pozvani da prijedlog urede ili dopune.

Na žalost, iskustva iz prakse govore da u dosta slučajeva ne postoji velika razlikau tome da li je prijedlog podnio sam upra-vitelj ili je u tu svrhu angažirao odvjetničkiured. Čini se da je mali broj onih koji prepo-znaju pravu vrijednost postupka poveziva-nja i koliko je bitno da se što prije zatvorievidencija KPU, kako bi se povećala pravnasigurnost u prometu nekretninama.

Izgleda da je posao oko povezivanja, odnosno uređenja zemljišnoknjižnog sta-nja mlinski kamen oko vrata upravitelja pa ga se i ne trude posebno dovesti do kraja. To niti ne treba čuditi, jer sankcija za neiz-vršavanje obveze povezivanja ne postoji. Možemo reći: „ Ja sam pokušao, ali sud nije prihvatio …“.

Pri tome im nesebično pomažu sudovi koji ne koriste obavezu pozivanja stranke da uredi prijedlog, već nalaze svaku grešku kao povod odbijanju ili odbacivanju pri-jedloga. Tako, na primjer, postupanje suda u predmetu u kojem sudac utvrđuje dastanje katastra i zemljišne knjige u odnosuna opis čestice nije identično, pa umjestoda pozove podnositelja da dostavi u spisodgovarajući prijavni list radi usklađenja,prijedlog jednostavno odbacuje, i to četirigodine nakon podnošenja prijedloga. Tadaupravitelj ima dvije mogućnosti: izjavitipravni lijek kao u redovnom zemljišnoknjiž-nom postupku, ili pak ponoviti prijedlog uzpotpune isprave i čekati vjerojatno idućihpar godina na rješavanje predmeta.

Naravno, samo izjavljivanje pravnog li-jeka ne bi donijelo rješenje problema, jer ako bi upravitelj prigovorom ili žalbom us-pio (a trebao bi jer je napravljena procesna povreda postupka) to ne znači da bi se sam postupak ubrzao, s obzirom da se i na odlu-ke o prigovorima i žalbama čeka ponekad i


77

godinu-dvije. Pri tome, jasno je da upravi-telj mora u ponovljenom postupku priložiti sve isprave potrebne za odlučivanje.

Treba reći da postupci povezivanja ipak lakše idu u manjim gradovima, gdje su zgrade sa manjim brojem posebnih dijelo-va i gdje nije veliki broj zgrada za koje treba provesti postupak povezivanja. Moram reći i to da se ponegdje u svrhu povezivanja izrađuju i elaborati etažiranja (što Pravil-nik ne propisuje) ali koji očigledno znat-no olakšavaju rad sudovima. No elaborat etažiranja znatno poskupljuje postupak, a namjera zakonodavca je bila upravo da se upis u zemljišnu knjigu omogući bez suviš-nih troškova.

Najveći zastoj je u velikim gradovima koji se i inače bore sa velikim brojem neri-ješenih redovnih predmeta, pa im postup-ci povezivanja baš i nisu u fokusu interesa. Zašto?

Sudovi prihvaćaju postupak poveziva-nja, no on je u svojoj naravi pravno i teh-nički jednako složen kao i 2010. godine, u vrijeme donošenja prvog Pravilnika7.

Objektivno, ovdje se jednim prijedlo-gom uređuje stanje na više desetaka ili stotina posebnih dijelova, od koji svaki ima svoju pravnu sudbinu. Oni se razlikuju ne samo po vlasnicima, koje ponekad valja utvrđivati u samom postupku, nego i po različitim teretima, zabilježbama i slično. Naravno, ukoliko od podnošenja prijedlo-ga pa do ročišta i donošenja rješenja o po-vezivanju protekne dulje vrijeme, što se u pravilu događa, moguće je da su podaci iz prijedloga zastarjeli. Tada ih treba prethod-no usporediti sa postojećim podacima KPU i dodatno urediti, što je zadatak suda. Tek

7 Narodne novine broj 60/10

nakon uređenja stanja spisa treba održa-ti jedno ili više ročišta, te donijeti rješenje kojim se naređuje provedba. Često je riječ o rješenju koje se sastoji od više desetaka ili stotinjak stranica, u kojem se moraju na-brojati svi posebni dijelovi, njihovi vlasnici, te svakom posebnom dijelu pripadajući tereti, zabilježbe ili ograničenja. Za uspo-redbu, rješenja u redovnom zemljišnoknjiž-nom postupku uglavnom se sastoje od jed-ne ili dvije stranice teksta.

Poseban problem je provedba rješenja koja je zadatak zemljišnoknjižnog referenta. Provedba upisa za svaku zgradu koja ima preko 20 posebnih dijelova traje dulje od jednog radnog dana. Provedba se i inače posebno ne normira, a pri njoj treba biti vrlo pažljiv, posebno u odnosu na upise koji se prenose iz KPU, jer taj upis ne mora biti upis iz prijedloga, s obzirom da do promjene u KPU može doći u razdoblju od donošenja rješenja pa do časa kada spis bude u pro-vedbi8. Dakle, riječ je o zahtjevnom poslu koji se uopće ne može iskazati u statistici.

Za sada (prema mojem saznanju ) nema promjene u okvirnim mjerilima za rad su-daca i zemljišnoknjižnih službenika, kojima bi se vrednovao rad na ovoj vrsti predme-ta, o čemu ovisi i ocjena rada kako sudaca, tako i zemljišnoknjižnih referenata. A čega nema u statistici, to i ne postoji, odnosno rad na takvom predmetu posebno se nig-dje ne iskazuje.

8 Treba posebno paziti da upis u vlastovnici i teretovni-ci zemljišne knjige povodom povezivanja bude ažuriran u odnosu na stanje u KPU - da se ne dogodi da zemljišna knjiga ima stanje starije od onog u KPU, koji se poduložak KPU zatvara. Primjerice, bez takve provjere moguće je da u KPU bude upisana hipoteka koja u času donošenja rješenja o povezivanju nije postojala,a u času provedbe postoji. Sto-ga referent koji radi na provedbi mora uspoređivati stanje KPU u času provedbe, a ne samo učiniti provedbu prema rješenju o povezivanju.


78

Stoga sudovi pribjegavaju povezivanji-ma kojima su predmet manje zgrade, do desetak posebnih dijelova, ili predmetima gdje se povezivanje provodi bez rasprave (kad su svi posebni dijelovi već upisani u neku od evidencija, i kad o tome mogu rje-šavati ovlašteni zemljišnoknjižni referenti ) a velike zgrade i dalje uglavnom (ne)strplji-vo čekaju svoj red.

Sve dok ova vrsta predmeta ne bude pravilno vrednovana sucima, sudskim sa-vjetnicima i zemljišnoknjižnim referentima koji rade pod snažnim pritiskom izvršava-nja dnevne norme, bojim se da neće biti niti bitnih pomaka u rješavanju. Na taj način gubi se jedan od osnovnih ciljeva postupka – uređenje stanja na česticama na kojima siizgrađene zgrade kolektivnog stanovanja i zatvaranje evidencije KPU.

Alarmantan je podatak iz prakse nekih sudova da postoje dvostruke evidencije o stanovima: isti stan vodi se i u KPU i uglavnoj zemljišnoj knjizi. Naime, stanoviiz otkupa su se upisivali u KPU (naročito urazdoblju od 1991. do 1997.godine, sve dok KPU nije postala sastavnim dijelom zemljiš-ne knjige), a naknadno je u glavnoj zemljiš-noj knjizi formirana zemljišnoknjižna česti-ca, upisana zgrada i provedeno etažiranje,pri čemu nije bilo poveznice između togupisa i onih upisa ranije provedenih u KPU.

Stoga je neobično važno što prije za-tvarati evidenciju KPU, kako bi se spriječile moguće malverzacije kod takve dvostruke evidencije o istoj nekretnini.

Zbog svega naprijed navedenog, po-stupak povezivanja nikako ne smije ostati u domeni svih ostalih postupaka koji se vode pred zemljišnoknjižnim sudovima, već bi ga doista trebalo posebno vrednovati, ovi-

sno o broju posebnih dijelova koji su pred-met prijedloga za povezivanje.

No čini se da je moj glas samo glas va-pijućeg u pustinji. Smatram da bi se ovom problemu posebno trebali posvetiti svi pred-sjednici općinskih sudova koji bi zajedno sa zemljišnoknjižnim sucima i referentima utvrdili stvarne mogućnosti sudova u ovim složenim postupcima. Tako utvrđena mjerila trebalo bi prezentirati Ministarstvu pravosu-đa kako bi se riješilo pitanje statističkog vred-novanja rada u postupcima povezivanja. Na žalost, zemljišnoknjižni postupak i inače nema „težinu“ parničnog ili kojeg drugog građanskog postupka, pri čemu se zabo-ravlja da je upravo točan podatak zemljišne knjige temelj za vođenje parničnog, ovršnog ili bilo kojeg drugog sudskog ili upravnog postupka koji se odnosi na nekretnine.

Uz to, potrebno je raditi na stalnoj edu-kaciji svih sudionika postupka, usklađivati praksu i preuzimati onu praksu koja se poka-zala najboljom, a sve to u svrhu osiguranja sigurnosti u pravnom prometu nekretnina.

2. Povezivanje u postupcimaobnove, dopune, preobliko-vanja i pojedinačnog preobliko-vanja zemljišne knjige u bazuzemljišnih podataka (bzp)

Postupci osnivanja, obnove, dopune, preoblikovanja i pojedinačnog preobliko-vanja zemljišne knjige u Bazu zemljišnih podataka (BZP) su posebni zemljišnoknjiž-ni postupci namijenjeni usklađenju stanja zemljišne knjige sa stvarnim stanjem ne-kretnina. Stoga se provode po posebnim pravilima propisanim Zakonom o zemljiš-nim knjigama.


79

Ministarstvo pravosuđa RH je uočilo da se u postupcima obnove zemljišne knjige, koji se provode nakon izvršene katastarske izmjere ili na podacima postojećeg kata-starskog operata kao dodatan problem pri-likom sastavljanja uložaka nove zemljišne knjige, pokazuju upravo zgrade kolektiv-nog stanovanja, i to one zgrade za koje su otvoreni podulošci KPU a postupak povezi-vanja uopće nije pokrenut.

Ukoliko je postupak pokrenut, tada se on može i mora završiti kroz postupak ob-nove,ako ga nije moguće ranije riješiti u re-dovnom radu zemljišnoknjižnog suda.

Postupci obnove zemljišne knjige i ina-če su težak teret zemljišnoknjižnom susta-vu iz različitih razloga. Prije svega postoji vrlo različita praksa diljem Hrvatske ; pre-mali je broj sudaca, sudskih savjetnika i ze-mljišnoknjižnih referenata specijaliziranih za provedbu postupka ; postupak uključuje i rad ureda za katastar bez kojega niti ne može doći do postupka sastavljanja uloška koji je tek prvi korak prema novoj zemljiš-noj knjizi.

U zapuštenim zemljišnim knjigama koje datiraju s kraja 19. ili početka 20.stoljeća ponekad je problem utvrditi stvarnog vla-snika i na česticama na kojima ne postoje zgrade kolektivnog stanovanja.

Kad sudsko povjerenstvo naiđe na situ-aciju u kojoj se na čestici nalazi zgrada ko-lektivnog stanovanja, a prijedlog za pove-zivanje nije uopće podnesen ili je prijedlog za povezivanje odbijen ili odbačen, a oči-gledno je da su za tu česticu otvoreni po-dulošci u KPU, gotovo je nemoguće utvrditi stvarno vlasničko stanje takve nekretnine.

Tada nastaje zastoj u postupku obnove zemljišne knjige, a činjenica je da je taj po-

stupak i bez ovog problema složen i dugo-trajan.9

Stoga je, u času pisanja ovog članka, u Ministarstvu pravosuđa u tijeku izrada Na-crta prijedloga Izmjena i dopuna Pravilnika kojim se nastoji prevladati uočeni problem.

3. Izmjene i dopune pravilnika

Prva novina – povezivanje u tijeku postupka osnivanja/obnove

Kako bi se uredio postupak upisa po-sebnih dijelova iz KPU u zemljišnu knjigu u postupcima osnivanja, obnove, dopune, preoblikovanja i pojedinačnog preobli-kovanja zemljišne knjige predlaže da se u Pravilnik doda novi članak 14.a čiji stavak 1. Prema predloženom tekstu sada glasi:

„U postupcima osnivanja, obnove, dopu-ne, preoblikovanja i pojedinačnog preobliko-vanja zemljišne knjige za nekretnine za koje je otvorena knjiga položenih ugovora, a prijed-log za povezivanje zemljišne knjige nije pod-nesen ili je ranije podneseni prijedlog odbijen ili odbačen, sud će po službenoj dužnosti:

a) upisati u zemljišnu knjigu posebne dije-love upisane u knjigu položenih ugovora,

b) brisati upis društvenog vlasništva odno-sno općenarodne imovine uz istodobno brisanje nositelja organa upravitelja ili nositelja prava korištenja i

9 Država geodetska uprava provela je analizu trajanja po-stupaka osnivanja i obnove zemljišne knjige, pa je tako utvrđeno da je prosječno trajanje postupka od početka izlaganja do stavljanja u primjenu novog katastarskog operata i zemljišne knjige 745 dana, a postupka koji tome prethodi (od potvrde elaborata do početka postupka izla-ganja i sastavljanja uložaka 542 dana. Na primjer, za k.o. Donja Podstrana (Split) postupak od potvrde elaborata do početka izlaganja trajao je 6 godina i 102 dana, a postupak izlaganja i sastavljanja uložaka 9 godina i 335 dana.


80

c) upisati zabilježbu da kod prijenosa po-sebnih dijelova iz knjige položenih ugo-vora nije priložena isprava iz koje bi bilovidljivo da upisani posebni dijelovi pred-stavljaju sve posebne dijelove u zgradi.“

Praktično, to znači da će sudsko po-vjerenstvo sastaviti uložak nove zemljišne knjige na način da će u toj fazi postupka u vlastovnicu zemljišne knjige samo prenijeti sve postojeće upise iz KPU, ali se neće upu-štati u utvrđivanje da li u toj zgradi postoje neki posebni dijelovi (stanovi,poslovni pro-stori i slično) koji još nisu upisani.

Pri tome se u novu zemljišnu knjigu ne prenosi upis društvenog vlasništva ili opće-narodne imovine i do tada upisani nositelj prava korištenja ili organ upravljanja, jer nova zemljišna knjiga ne smije sadržavati takve upise budući da je društveno vlasniš-tvo prestalo postojati na temelju Ustava Re-publike Hrvatske još 1990.godine10.

Zabilježba iz točke 3. stavka 1.članka 14 a. Pravilnika ima učinak da se prilikom upisa novih posebnih dijelova smatra da je pravilo o knjižnom predniku ispunjeno, ako je bilo ispunjeno u trenutku prijenosa posebnih dijelova u glavnu knjigu. Ta zabi-lježba osigurava svim nositeljima vlasničkih prava na neupisanim posebnim dijelovima da svoja prava upišu kao da je i dalje upisa-no društveno vlasništvo s nositeljem prava korištenja odnosno općenarodna imovina s upisanim organom upravljanja.

Stoga takav upis u novu zemljišnu knji-gu ne umanjuje mogućnost neupisanim vlasnicima da svoja vlasnička prava uknjiže u novoj zemljišnoj knjizi.

Propisan je i način brisanja te zabilježbeu postupku povezivanja (članak 14.a točka10 Narodne novine broj 56/90

4.) Ona će se brisati:

a) provođenjem postupka povezivanja

b) potvrdom upravitelja da su upisaniposebni dijelovi svi posebni dijelovizgrade

c) nalazom i mišljenjem sudskog vještakada su upisani posebni dijelovi svi po-sebni dijelovi zgrade.

Prilikom prijenosa u novu zemljišnu knji-gu suvlasnički omjeri u odnosu na cijelu zgradu upisivati će se u neodređenom omje-ru, budući da u tom času nije poznato da li su upisani svi posebni dijelovi, niti postoji suglasnost svih vlasnika posebnih dijelova o određivanju suvlasničkih omjera. Tek u času kada u zemljišnu knjigu budu upisani svi po-sebni dijelovi, njihovi vlasnici će moći poseb-nim očitovanjem volje odrediti suvlasničke omjere u odnosu na cijelu nekretninu.

S obzirom na to da ZZK propisuje da je za sastav uloška nadležan ovlašteni zemljiš-noknjižni referent ili referent bez posebnog ovlaštenja pod nadzorom suca ili sudskog savjetnika, tako i Nacrt Pravilnika propisuje da će takav uložak sastaviti ovlašteni ze-mljišnoknjižni referent ili referent bez po-sebnog ovlaštenja pod nadzorom suca ili sudskog savjetnika.

Posebno treba napomenuti da upravi-telji ili neupisani vlasnici posebnih dijelova mogu još u tijeku sastavljanja uloška prilo-žiti isprave potrebne za upis posebnog di-jela i prava vlasništva na istima, ili to svoje pravo ostvariti u postupku koji slijedi nakon otvaranja nove zemljišne knjige: ispravnom postupku koji je propisan člancima 186. do 196. ZZK.

Ukoliko to pravo ne ostvare u naprijednavedenim fazama postupka osnivanja ili


81

obnove zemljišne knjige, čini se da je Na-crtom Pravilnika ostalo otvoreno pitanje da li će se naknadni upisi obavljati u postupku povezivanja ili u redovnom zemljišnoknjiž-nom postupku.

Izmjena odredbe - neupisani vlasnik i isprave koje nisu po-dobne za upis u zemljišnu knjigu

Dosadašnja primjena Pravilnika poka-zala je da je dio sudova očigledno grama-tički tumačio odredbu članka 17.stavak 6. Pravilnika koja se odnosila na situaciju kada neupisani vlasnik u postupku povezivanja dostavlja isprave koje nisu iz nekog razloga podobne za upis u zemljišnu knjigu, ali iz istih proizlazi vjerojatnost da je njegov za-htjeva za upis opravdan, te da će sud doni-jeti o tome odluku na raspravi prema pra-vilima propisanim za pojedinačni ispravni postupak (članak 200. do 200.g.ZZK).

Gramatičko tumačenje ove odredbe Pravilnika dovelo je do toga da se zbog takve situacije (pa čak i jednog takvog slu-čaja u cijeloj zgradi) prekidao postupak povezivanja, a stranka upućivala da svoje pravo ostvari u pojedinačnom ispravnom postupku, čime se postupak povezivanja odugovlačio a građani bili izloženi dodat-nim troškovima.

Ideja zakonodavca 2013. godine nije bila otezanje postupka, već naprotiv.

Cilj je bio da se tijeku rasprave za pove-zivanje utvrdi tko je stvarni vlasnik odre-đenog posebnog dijela, time da je radi mogućnosti utvrđivanja prava propisana primjena pravila pojedinačnog ispravnog postupka koji se vodi na temelju Pravnih pravila o sudskom vanparničnom postup-

ku11, koji je nedvojbeno manje formalan od parničnog postupka, a koji daje sudu mo-gućnost da odluči o jačem pravu na teme-lju diskrecione odluke, na temelju pravične odluke suda koju čak ne treba niti posebno obrazlagati, jer se takva odluka donosi na temelju samo činjenja vjerojatnim određe-ne pravne činjenice.

Često se dobre namjere zakonodavca izgube u praksi pa se to dogodilo i sa ovom odredbom. Stoga se Nacrtom Pravilnika mijenja ta odredba i trebala bi glasiti:

„Ako neupisani vlasnik raspolaže ispra-vama koje nisu podobne za upis u zemljišnu knjigu, ali iz tih isprava proizlazi vjerojatnost da je opravdan prijedlog za upis njegovog vlasništva, zemljišnoknjižni sud će donijeti odluku o tome na raspravi u postupku pove-zivanja cijeneći isprave prema pravilima po-jedinačnog ispravnog postupka.“

Kako bi se spriječila različita tumačenja, odredba je izmijenjena pa je otklonjena mogućnost da se postupak povezivanja prekine, nego se sud upućuje da sporne situacije riješi na samoj raspravi za povezi-vanje.

Prenamijenjeni posebni dijeloviDosadašnjim člankom 19. Pravilnika za

prenamijenjene posebne dijelove (namje-na prostora, površina) propisano je da će se isti upisati prema izvedenom stanju u po-stupku povezivanja ako su priloženi odgo-varajući akti o građenju i uporabi. Za slučaj da vlasnici takvim aktima ne raspolažu, pro-pisano je da će se posebni dio upisati pre-ma stanju koje je bilo kod izgradnje zgrade.

11 U Hrvatskoj još nije donese Zakon o izvanparničnom po-stupku već se u ograničenom opsegu primjenjuju Pravna pravila o sudskom vanparničnom postupku iz 1934. godine


82

U praksi se pojavio problem s posebnim dijelovima koji su naknadno ozakonjeni,12 a navedenim prenamjenama se zadiralo u zajedničke dijelove bez suglasnosti ostalih suvlasnika, a u određenim slučajevima su se ostali suvlasnici i izričito protivili. Treba napomenuti da se inače za ishođenje gra-đevinske dozvole u slučajevima zadiranja u zajedničke dijelove uvijek traži pisana su-glasnost svih suvlasnika, no činjenica je dapostoji veliki broj slučajeva gdje su posebni dijelovi prošireni nauštrb zajedničkih dije-lova bez takve suglasnosti. Vlasnici takvihposebnih dijelova iskoristili su mogućnostkoju im je pružio Zakon o postupanju sa ne-zakonito izgrađenim zgradama (tzv. Zakono legalizaciji, u nastavku: ZPNIZ) te su takveposebne dijelove legalizirali. Pri tome trebaimati na umu da rješenje o izvedenom sta-nju koje se donosi u tom postupku premaodredbama Zakona o gradnji13 ima snaguuporabne dozvole, ali je istim Zakonompropisano da akt o legalizaciji nema učinkana vlasničkopravne odnose. To je situacijau kojoj se ne može zahtijevati rušenje takodograđene ili proširene stambene jedinice, ali to istodobno ne znači da je na njoj ak-tom legalizacije stečeno pravo vlasništva.

Stoga se Nacrtom Pravilnika propisuje:

„Ako se prenamjenom posebnog dijela zadiralo u vlasnička prava ostalih suvlasnika (zajedničke dijelove), posebni dio upisat će se na temelju isprava iz stavka 1. ovoga članka i isprava kojima se dokazuje vlasništvo tako stečenog prenamijenjenog dijela. „.

To znači da će u takvom slučaju temelj za upis biti odgovarajući ugovor sklopljen

12 Postupak povodom Zakona o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine broj 86/12, 143/13 i 65/17)13 Narodne novine broj 153/13 i 20/17

između graditelja legaliziranog posebnog dijela zgrade s jedne strane i svih ostalih suvlasnika (vlasnika preostalih posebnih dijelova zgrade) s druge strane.

Dostava rješenja iz čl.14.a Nacrta Pravilnika

Iz Obrazloženja uz članka 23. Stavak 2. Nacrta Pravilnika:

„Budući da je člankom 14.a Pravilnika uveden nov postupak koji se provodi po služ-benoj dužnosti, članak 23. Pravilnika je do-punjen stavkom 2. kojim je propisano na koji način se u postupcima iz članka 14.a Pravil-nika obavlja dostava u slučajevima kada će sud donositi rješenje. Naime, kako se u članku 14.a Pravilnika radi o postupcima koji se pro-vode u postupcima osnivanja, obnove, do-pune i preoblikovanja zemljišne knjige, u ko-jima se posebna rješenja ne donose, nije nitiu slučajevima iz članka 14.a Pravilnika uvijekpotrebno donositi rješenje te će se rješenje za-pravo donositi samo iznimno.

Prvenstveno je propisano da se rješenje dostavlja državnom odvjetništvu i jedinici lo-kalne samouprave, ali i upravitelju te putem e-oglasne ploče suda. Nadalje, predviđena jemogućnost za slučaj kada upravitelj nije po-znat niti sudu, ali niti tijelu nadležnom za ka-tastar ili jedinici lokalne samouprave da će se rješenje umjesto upravitelju dostaviti suvla-snicima uz naznaku da je rješenje potrebno staviti na oglasnu ploču zgrade.

Uvedeno je da se rješenje objavljuje i pu-tem e-Oglasne ploče suda na koji način je osi-guran veći stupanj obavještavanja javnosti.

Valja uzeti u obzir da će u velikoj većini slučajeva upravitelj ipak biti poznat bilo tijelu nadležnom za katastar bilo jedinici lokalne samouprave. „


83

Kako se čini, odluka o tome da li će se u postupku osnivanja/obnove zemljišneknjige kod sastavljanja uloška pisati i do-stavljati rješenje ostavljena je sudu da samprocijeni potrebu. Ova je odredba inače su-protna odredbi ZZK koja propisuje da se upostupku sastavljanja uloška ne donosi po-sebno rješenje, pa bi bilo bolje da se ovdjeumjesto rješenja dostavi obavijest o sastav-ljenom ulošku.

Kad se smatra da je dostava rješenja o povezivanju uredna

U svim slučajevima kada sud donosi rješenje o povezivanju (postojeći članak 14., dodani članak 14.a i članak 15. ) rok kojim se određuje da je dostava rješenja uredna, produljen je sa dosadašnjih tride-set dana na šezdeset dana. Naime, praksa je pokazala da se mnogi prigovori i prijave zaprime van propisanog roka iz razloga što se rješenje o povezivanju stavi na oglasnu ploče zgrade već kada proteknu rokovi za podnošenje prijava i prigovora. Iz tog razlo-ga rok je produljen, što ostavlja upravitelji-ma i više nego dovoljno vremena da izvrše obvezu obavještavanja suvlasnika putem oglasne ploče zgrade.

Prijelazna i završna odredbaPrijelaznom i završnom odredbom Na-

crta Pravilnika predviđeno je da se svi za-početi postupci nastave i završe prema odredbama izmijenjenog i dopunjenog Pravilnika.

ZaključnoSmatram da je i ovaj zahvat zakonodav-

ca u Pravilnik usmjeren na uređivanje stanja

zemljišne knjige u cjelini, na evidentiranje stvarnog stanja katastarskih čestica i knjiž-nih prava na njima. Koliko će biti uspješan, ovisi o svim sudionicima postupka: upra-viteljima stambenih zgrada, vlasnicima posebnih dijelova i na kraju - ali jednako važno - od pravilnog pristupa zemljišno-knjižnih sudova tom postupku.


84

Energetska obnova – provedbai stanje na terenu– panel diskusija –

Opće napomene za uspješnu provedbu projekata energetske obnove višestambenih zgrada financiranih iz EU fondova

Predrag Culjak

Koraci nakon potpisivanja ugovora o energetskoj obnovi višestambenih zgrada-iskustvo tvrtke Labin stan d.o.o.

Dolores Sorić dipl.oecLabin stan d.o.o.

Financijsko praćenje projekata energetske obnove višestambenih zgrada

mr.sc. Katica Burian LIBUSOFT CICOM d.o.o.


85

OPERATIVNI PROGRAM KONKURENTNOST I KOHEZIJA 2014-2020 Poziv 4c2.2 ‘Energetska obnova višestambenih zgrada’

Opće napomene za provedbuPotpisali smo Ugovor o bespovratnim

sredstvima, što sad?

• Detaljno se upoznati sa sadržajem Ugo-vora

• Komunikacija tijekom provedbe projek-ta dokaziva – imenovanje voditelja pro-jekta svih uključenih strana

• Provedba projekta je isključiva odgovor-nost Korisnika (što znači da je Korisnikdetaljno proučio Ugovor i poštuje ga!)

• Redovito obavještavati Fond o napret-ku provedbe i o svim odstupanjima odUgovora

• Voditi računa o informiranju i vidljivosti

• Voditi računa o prihvatljivosti troškova(Pravilnik o prihvatljivosti izdataka (NN143/2014)

• Voditi računa o trajnosti projekta (odr-živost projekta, pokazatelji, vlasništvo,..)

Provedba postupka jednostavne na-bave: slanje i objava Poziva za dostavu po-nuda na web stranici naručitelja, otvaranje pristiglih ponuda, sastavljanje zapisnika o otvaranju ponuda, pregled i ocjena ponu-da, odabir najpovoljnije ponude sukladno uvjetima propisanim dokumentacijom/uputama za prikupljanje ponuda, sastav-ljanje zapisnika o pregledu i ocjeni ponu-da, rangiranje ponuda sukladno kriteriju za odabir ponuda, odabir najpovoljnije ponu-de sukladno kriteriju za odabir i uvjetima propisanim dokumentacijom/uputama za prikupljanje ponuda ili poništenje postupka.


86

Česte pogreške u izradi poziva za nadmetanje

Nezakoniti i/ili diskriminirajući uvjeti sposobnosti u pozivu na nadmetanje ili u DON:

• Nisu povezani s predmetom ugovora nirazmjerni s njim,

• Nepoštivanje minimalnih razina spo-sobnosti,

• Popis ugovora / potvrda druge ugovor-ne strane,

• Količina ugovora, vrijednost ugovora,..

Česte pogreške u ocjenjivanju ponuda

• Eliminacija natjecatelja / ponuditelja natemelju nezakonitih kriterija odabira,

• Nejednako postupanje prema ponudi-teljima tijekom ocjenjivanja,

• Prihvaćanje ponuditelja koji su trebali bitieliminirani u fazi odabira ponuditelja,

• Izmjena ponuda tijekom ocjenjivanja,• Pregovaranje tijekom postupka dodjele,• Pogreške u izračunu pri zbrajanju bodo-

va i rangiranju ponuda,• Odbijanje neuobičajeno niskih ponuda

bez opravdanja / eliminacija ponudazbog preniske cijene, iako za to nisuunaprijed utvrđeni kriteriji ili metodolo-gija, potrebno pojašnjenje prije odbija-nja radi nisko ponuđene cijene -svakako to naznačiti u DON!

Zahtjev za nadoknadom sredstava (ZNS)

Elektronski obrazac ZNS-a prethodno is-punjen od PT2 i poslan Korisniku prije služ-benog ZNS-a

• Dostavlja se najmanje svaka 3 mjesecaali može i češće

• Ako nisu nastali troškovi podnosi se uz„nula nastalih troškova”

• Mogu se potraživati svi troškovi nastali unekom razdoblju

• Dostavlja elektroničkim putem (skenoriginala) – može se tražiti dostava u pa-pirnatom obliku

• Mogu se tražiti dodatne informacije (rokza dostavu tražene informacije od 3-10dana)

• Metodom nadoknade – dostava doku-mentiranog dokaza o izvršenim uplatama

• Ako postoji mogućnost Metodom pla-ćanja – dokaz plaćanja dostavlja se uroku 10 dana od dana uplate sredstava

• Rok za provjeru troškova 30 dana (PT2)+ 30 dana za plaćanje (PT1)

Završni Zahtjev za nadoknadom sredstava (ZZNS)

Dostavlja se na kraju provedbe projekta

• Uz ZZNS dostavlja se i Završno izvješće

• kontrolira se cjelokupna provedba pro-jekta

• Mogu se tražiti dodatne informacije(rok za dostavu traženi informacije od3-10 dana)

• Prije odobravanja plaćanja po ZZNS sedolazi u provjeru na licu mjesta

• Kontrolira se postizanje indikatora defi-niranih u prijavnom obrascu i Ugovoru

• Rok za provjeru troškova 60 dana (+ 30dana za plaćanje)


87

Provjera zahtjeva za nadokna-dom sredstava (ZNS) i Završnog (ZZNS)

• Administrativne provjere (uredskaprovjera svakog zahtjeva kojeg pod-nese korisnik)

• Provjera na licu mjesta (PLM)(za pojedine operacije)

- Korisnik dobiva izvješće o provede-nom PLM-u s nalazima i preporukama

Informiranje i vidljivostSve aktivnosti informiranja i komunika-

cije vezane uz projekt moraju sadržavati sljedeće elemente:

- Amblem (zastavicu) Unije i tekst „Eu-ropska unija“

- Napomenu o fondu koji podupire pro-jekt (operaciju):

„Projekt je sufinancirala Europska unija iz Europskog fonda za regionalni razvoj”

- Izjavu/slogan:„Zajedno do fondova EU“

Europska unija Zajedno do EU fondova

- Logotip europski strukturni i investi-cijski fondovi

Provjera nakon dovršetka projekta

• 5 godina nakon dovršetka projekta- svake godine u roku 30 kalendarskihdana od datuma odobrenja završnogizvještaja

• Bez promjena u odnosu na prirodu pro-jekta i uvjete provedbe (za izradu doku-mentacije potrebno dostaviti dokaz daje u roku od najviše 3 godine započetaenergetska obnova, odnosno u roku od5 godina završena)

• Nema promjene vlasništva

• Prihodi prema čl.61 Uredbe (EZ)1303/2013

• Postojanje revizijskog traga i dostu-pnost dokument.

• Postizanje indikatora izlaznih rezultata

• Korištenje imovine u skladu s odred-bama Ugovora o dodjeli bespovratnihsredstava

• Usklađenost s horizontalnim politikamaEU itd.

• Provjera na licu mjesta


88

Koraci nakon potpisivanja ugovora o Energetskoj obnovi višestambenih zgrada

Iskustvo Labin stan d.o.o.Labin stan d.o.o. Upravitelj višestamb-

nih zgrada na području Grada Labina i Op-ćine Raša za obnovu višestambenih zgrada potpisao je 32 Ugovora sa Ministarstvom graditeljstva. Gledajući sa strane, ogroman je to uspjeh za malog Upravitelja veličine Labin stan-a, izuzetan benefit za suvlasnike višestambenih zgrada i Grada Labina jer uz do sada obnovljenih 60-tak zgrada Grad će nakon provedbe ovih obnova zablistati.

No nakon prvih izuzetno pozitivnih doj-mova vezano uz uspjeh obavljenih poslo-va prijave i potpisivanja Ugovora uslijedio je povratak u stvarnost i činjenica da smo obavili tek trećinu posla jer onaj pravi dio posla tek predstoji a to je provedba Ener-getske obnove u skladu sa Natječajem.

Shvatili smo da „slavlje“ treba odgoditi za neko buduće vrijeme a to je za nekih 2 godine od potpisa zadnjeg Ugovora a da nam predstoji mukotrpan put savladavanja provedbe od Nabave do povlačenja bespo-vratnih sredstava.

1. Obveze koje proizlaze izpotpisanih Ugovora

U skladu sa potpisanim Ugovorom po-trebno je PT2 – tijelu koje u ime Ministar-stva graditeljstva provodi kontrolu proved-be na terenu i kontrolu dokumentacije u zadanim rokovima dostavljati propisanu dokumentaciju što za nas predstavlja veliki

posao jer to radimo za 32 zgrade. Propisana dokumentacija (PPN, Početni plan za na-doknadu sredstava, ZNS) bila nam nam je na početku nerazumljiva i gubili smo dosta vremena dok smo shvatili koje podatke i dokumentaciju trebamo dostaviti.

Naša iskustva vezana uz dostavu propisa-ne dokumentacije:

- dokumentacija se mora dostaviti do za-danog roka

- PT2 – odgovorno i detaljno provjeravadokumentaciju

- PT2 – provjerava dostavljenu dokumen-taciju na terenu i u prostorijama Upra-vitelja

- obavljene su kontrole na 3 zgrade

- dosadašnji rad sa djelatnicima PT2 ocje-njujemo pozitivnim

2. Nabava ponuda za izvođenjeradova Energetske obnove

Kako bismo proveli Nabavu sukladno Aneksu 2. izuzetno smo puno vremena iz-gubili pripremi samog teksta Nabave. Po-sjećivali smo sve radionice u organizaciji FZOEU, čitali sve što nam je bilo dostupno, proučili Zakon o javnoj nabavi, angažirali smo osobu sa Certifikatom iz Javne Nabave i na kraju shvatili da smo ipak mi ti koji mo-ramo preuzeti odgovornost i odlučiti kakvu ćemo Nabavu provesti.

Iako prema procijenjenoj vrijednosti radova samo tri zgrade prelaze vrijednost radova od 1.000.000,00 kn bez pdv mi smo se odlučili za potpunu transparentnost Na-bave i sve Nabave odrađujemo putem naše WEB stranice.


89

Takvom Odlukom zadali smo sami sebi izuzetno puno posla ali smo osigurali tran-sparentnost našega rada prema suvlasni-cima, osnivaču (Grad Labin) i svim poten-cijalnim izvođačima radova, i na kraju PT2 - tijelu koje provodi kontrolu naše nabave.

Bit svega je ne pogriješiti, jer svaka po-greška mogla bi biti penalizirana a tek onda slijede problemi. Naglašavam opet, odgo-vornost je naša.

Paralelno sa Nabavom ponuda za rado-ve provodimo i Nabavu za poslove Nadzora nad izvođenjem.

Naša iskustva vezana uz dostavu

- Do sada smo proveli 16 nabava od čegasmo dvije ponavljali

- Na natječaj se javljaju jedan do najvišetri ponuditelja

- Ponuditelji su lokalni izvođači radova

- Ponuđena vrijednost radova u većinislučajeva je veća od procjenjene vrijed-nosti radova

Sukladno tome suvlasnici nisu zado-voljni zaprimljenim ponudama no zbog situacije izuzetno velike zaposlenosti gra-đevinske operative pogotovo na pripremi turističke sezone prihvaćaju ponude i ugo-varaju radove kako bi se u roku odradili po-slovi energetske obnove.

3. Ugovaranje radova ifinanciranje radova energetskeobnoveA) Ugovaranje i provedba građevinskih

radova

Izuzetno posebnu pažnju posvetili smotekstu Ugovora o izvođenju radova ener-

getske obnove kao i Ugovoru o izvođenju Usluga Nadzora iz razloga jer upravo dobro postavljena pravila igre prilikom izvođenja radova garancija su za uspješnu provedbu energetske obnove.

Bitne stavke iz Ugovora o izvođenju ra-dova:

- Obračun radova vrši se temeljem stvar-no izvršenih količina radova temeljemgrađevinske knjige

- Prilikom potpisivanja ugovora izvođačradova daje zadužnicu za uredno izvrše-nje ugovora

- Prilikom potpisivanja primopredajnogzapisnika izvođač radova daje zadužni-cu kao jamstvo za izvedene radove

- Ukoliko je u Ugovoru ugovoren i predu-jam izvođač radova dužan je prije ispla-te predujma dati zadužnicu na iznospredujma

U tijeku izvođenja radova na samojzgradi održavaju se tjedne koordinacije kojima prisustvuju predstavnik suvlasnika, izvođač radova, nadzor, Upravitelj i po po-trebi projektant.

Naša iskustva:

- Sa izvođenjem radova krenuli smo počet-kom studenog 2017. godine – 3 zgrade

- Po privremenim situacijama dostavljalismo ZNS

- PT2 je u roku od mjesec dana urednodostavljao verificirane Zapisnike o pre-gledu dokumentacije i izvršio plaćanjaprihvatljivih troškova po situacijama.

- Na zgradi koja je prva krenula u obnovudošlo je do velike razlike u procjenjenojvrijednosti otucanja postojeće žbuke istvarno izvedenih radova što će na kra-


90

ju rezultirati dosta većim troškovima za suvlasnike

- Radovi kasne zbog loših vremenskih uvjeta

- Pojedini izvođači nisu spremni na vođe-nje opsežne dokumentacije koja se od njih traži ali i zbog dugog roka plaćanja situacija od strane MGIPU pa dok god imaju drugih poslova ne žele nuditi po-slove energetske obnove

B) Financiranje radova energetske obnove

Paralelno sa ugovaranjem radova po-trebno je sa suvlasnicima dogovoriti način financiranja onog dijela radova koji neće biti sufinanciran bespovratnim sredstvima. Mi dajemo mogućnost svakom suvlasniku da u svoje ime odluči kako će financirati svoj suvlasnički udio a u tu svrhu izrađuje-mo procijenjeni raspored troškova po sva-kom suvlasniku.

Naša iskustva:- većina suvlasnika odlučuje svoj suvla-

snički udio financirati kreditom kojeg će otplaćivati povećanom pričuvom dok se oko 10% suvlasnika odlučuje svoj udio platiti svojim osobnim sredstvima

4. Alati dobre komunikacije Dobra komunikacija između svih dio-

nika energetske obnove je ključ uspjeha dobre provedbe energetske obnove. Prije svega to je komunikacija na razini Upra-vitelj i suvlasnici višestambenih zgrada te komunikacija Upravitelja i suvlasnika sa izvođačem radova i nadzorom i na kraju komunikacija između Upravitelja i PT2. Kad govorimo o prethodno navedenim komu-nikacijama govorimo o nužnoj komuni-

kaciji koju je potrebno ustrojiti kako bi se svi koraci provedbe uspješno priveli kraju. Ključnu odgovornost u procesu komunika-cije ima Upravitelj jer on je odgovoran za provedbu projekta i dužan je povezivati sve ostale dionike provedbe.

Pored gore spomenutih komunikacija Upravitelj je temeljem Ugovora sa MGIPU dužan osigurati i vidljivost projekata putem svoje Web stranice i putem drugih medija.

Naša iskustva:- Prije početka provedbe energetske ob-

nove organizirali smo radionicu za sve zaineresirane suvlasnike iz zgrada koje su potpisale Ugovor gdje smo ih upo-znali sa načinom provedbe projekata

- Na svakoj zgradi koja započinje obnovu organiziramo sastanak suvlasnika gdje ih upoznajemo sa projektom obnove, visinom investicije i rasporedom troš-kova

- Na tim sastancima prisustvuju po potre-bi projektanti, izvođači radova i nadzor

- Suvlasnici teško prihvaćaju obračun ra-dova koji je veći od procjene projektom

- Vidljivost projekta osigurali smo putem naše Web stranice i objavom u lokalnim medijima

Zaključak: Usporedbom našeg plana provedbe

energetske obnove 32 zgrade za koje smo potpisali ugovor sa MGIPU i onoga što smo do sada učinili nismo zadovoljni. Prije sve-ga plan je bio da sa obnovom krenemo ra-nije negdje početkom rujna 2017. godine no zbog vrlo složenog natječaja i još kom-pleksnije dokumentacije koju je potrebno


91

dostavljati na kontrolu u PT2 puno smo vremena izgubili na osobnoj edukaciji kako nebismo pogriješili. U trenutku kad smo raspisali prve nabave bili smo razočarani odazivom izvođača na javni poziv a da ne govorimo o tome koliko su bili razočarani suvlasnici. Situacija u našoj regiji je takva da je ponuda građevinskih radova velika i izvođači se odlučuju za one poslove koji su njima prihvatljiviji . Model u kojem oni čekaju plaćanje prve situacije otprilike 2 mjeseca od ispostave iste za mnoge je izvo-đače neprihvatljiv i naši im poslovi više nisu primamljivi. Problem je i u tome da mnogi mali izvođači koji su sposobni izvesti obno-vu jedne manje višestambene zgrade nisu sposobni popuniti zahtjevnu natječajnu dokumentaciju.

S druge strane su suvlasnici koji su sret-ni što su ostvarili pravo na bespovratna sredstva i svi očekuju da se odmah krene u obnovu upravo sa njihovom zgradom i ne mogu vjerovati da nema raspoloživih izvođača radova. U trenutku kada izvođač radova i dostavi valjanu ponudu suvlasni-ci su zadovoljni ako se ona kreće u okviru procijenjenih vrijednosti, no problem na-staje kada je dostavljena ponuda veća od procjenjene vrijednosti. Suvlasnici u tim slučajevima negoduju i mi smo u situaciji da smo za jednu zgradu radi izuzetno veli-kog odstupanja od procjenjene vrijednosti poništili nabavu dva puta.

I na kraju problemi se mogu očekivati i kod izrade okončane situacije. Ukoliko se okončani obračun kreće u okvirima pro-cjenjenih vrijednosti zadovoljni smo svi a pogotovo ako je on manji, kao što je slu-čaj pri okončanom obračunu naše zgrade na adresi Vilete 5 čiji je konačni obračun manji od procjene. No mi smo upravo na

zgradi koja je prva krenula u obnovu imali situaciju da je stavka otucanja stare žbuka i sanacija iste puno veća od procjenjene i povećava vrijednost investicije za 60.000 kn. Taj se nepredviđeni trošak treba rastere-titi na 4 suvlasnika koji su svijesni situacije da je žbuka bila dotrajala i da je to trebalo odraditi ali ne žele platiti tu razliku i traže „krivca“ za nastalu situaciju. Iskoristili smo sve moguće alate dobre komunikacije ko-jima smo problem uspjeli objasniti dvojici suvlasnika ali sa drugom dvojicom kraj rje-šavanja problema se ne nazire.

S obzirom na sve gore navedeno može-mo konstatirati da uz najveći mogući trud energetska obnova naših zgrada ne odvija se sukladno našim planovima. No još uvijek smo optimisti i vjerujemo da ćemo uspješ-no privesti kraju i ovaj turnus obnove u na-šem Gradu.


92

Financijsko praćenje projekata energetske obnove višestambenih zgradaUvod

Procjenjuje se kako u Hrvatskoj ima oko 50 milijuna m2 korisne površine više-stambenih zgrada. 65% zgrada se nalazi u kontinentalnom dijelu, dok ih je oko 35% u obalnom dijelu Hrvatske. Zgrade su veći-nom građene prije 1987. godine, što znači da otprilike troše 200-250 kWh/m2 toplin-ske energije za grijanje. Primjenom mjera povećanja energetske učinkovitosti, po-trošnju tih zgrada je moguće smanjiti na 50 kWh/m2, odnosno čak peterostruko!

Vlada Republike Hrvatske je u suradnji s Ministarstvom graditeljstva i prostornoga uređenja u srpnju 2014. godine donijela Pro-gram energetske obnove višestambenih zgrada od 2014. do 2020. godine čije pro-vedbeno tijelo je Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost. Za ovaj program je Fond kroz 3 godine provedbe osigurao 268 mil. kuna bespovratnih sredstava, od čega je 200 milijuna kuna odobreno samo za ra-dove na energetskoj obnovi 257 zgrada vri-jedne 461 milijun kuna.

Kao što Program Vlade iz 2014. i predvi-đa, sredstva se od 2016. počinju povlačiti iz Europskih fondova, u sklopu Operativnog programa Konkurentnost i kohezija, zbog čega je bila nužna prilagodba uvjeta sufi-nanciranja. Naime, Hrvatskoj je za obnovu stambenog sektora do 2020. g. dostupno 100 milijuna eura, od čega je cca 70 milijuna namijenjeno obnovi višestambenih zgrada (cca 525,3 mil. kn). Novi natječaj odnosno

Poziv na dostavu ponuda je objavilo Mini-starstvo graditeljstva i prostornoga uređe-nja 17.10.2016. godine i bio je otvoren za prijave do 31.1.2017. godine.1

Provedba projekta i izvještavanjeUpravitelji čiji su kandidirani projek-

ti prihvaćeni moraju se držati određenih pravila u provedbi tih projekata kako bi im odobrena bespovratna sredstva u konačni-ci bila i isplaćena.

Pravila su na općenitoj razini relativno jednostavna ali suštinski zahtijevaju veliku pažnju.

Neka od njih su:

- Upravitelji se trebaju striktno držati odredbi ugovora jer postoji kontrolno tijelo (PT2) kojeg je Fond za zaštitu oko-liša zadužio za kontrolu provedbe ugo-vorenih projekata.

- Prije početka radova nužno je provesti transparentnu javnu nabavu, iako upra-vitelji nisu obveznici primjene Zakona o javnoj nabavi, ali ovakvim načinom osi-guravaju transparentnost rada prema suvlasnicima i Fondu.

- Postupak provedbe javne nabave i nje-zine rezultate poželjno je objaviti na web stranici upravitelja

- Pri izvođenju radova dobro paziti da se sve odvija prema Zakonu o građenju, da se vodi dnevnik radova, da se prati tijek radova kroz redovne koordinacije i slično.

- Kroz knjigovodstvo osigurati praćenje financiranja radova prema izvorima financiranja.

1 Izvor: članak na stranicama Fonda za zaštitu okoliša „Ener-getska obnova višestambenih zgrada“


93

Vezano za posljednju stavku, ako se u početku pravilno postavi razgraničenje troškova prema izvorima (bespovratna sredstva, pričuva, kredit, vlastita sredstva suvlasnika i sl.) bit će jednostavnije na kraju sastaviti završni izvještaj prema Fondu.

Prema objavljenim podacima, Fond će tražiti izvještaj u sljedećoj formi:

Ne ulazeći u tehničke detalje, treba obratiti pozornost na financijske stavke gdje se traži iskazivanje iznosa dodijelje-nih sredstava Fonda te iznosa isplaćenih sredstava Fonda. Ovaj dio treba posebno naglasiti jer zaprimanje fakture dobavljača ne znači i isplatu sredstava, ovdje se radi o čistom novčanom toku odnosno isplati na račun dobavljača.

Slika 1: Isječak prikaza Izvješća o ostvarenim učincima projektaIzvor: WEB stranica Fonda za zaštitu okoliša


94

Kako troškove vezane za projekt obnove razgraničiti po izvorima financiranja?

Sve što će biti predloženo izgleda kom-plicirano i, na žalost, je komplicirano. Sve ovisi o tome koliko detaljno će Fond tražiti razgraničenje troškova, da li samo na finan-cijskoj razini ili i na materijalnoj (koliko je utrošeno, materijala, rada i ostalih resursa po kojem izvoru).

U nastavku dajemo prijedlog mogućih koraka u provedbi financijskog praćenja projekta obnove.

Kao prvi korak treba popuniti tablicu Proračun koji je sadržan u dokumentu pod nazivom Zahtjev za nadoknadom sredsta-va. To je planski dokument koji će se na kraju popuniti na osnovu evidentiranja poslovnih/knjigovodstvenih događaja ovisno o načinu praćenja tih događaja od strane upravitelja.

Slika 2: Obrazac Zahtjeva za nadoknadom sredstava Izvor: WEB stranica Fonda za zaštitu okoliša


95

Ovisno o tehničkim i informatičkim mo-gućnostima upravitelji mogu izvršenje pra-titi na nekoliko načina. Prijedlog br. 1 – Upravitelj koristi Pro-gram upravljanja Otvoriti podračun zgrade namijenjen

sredstvima dobivenim od Fonda Upisati početno stanje novčanih sred-

stava U Programu upravljanja otvoriti vrste

rada za prilive sredstava po projektu i

posebno vrste rada za troškove, su-kladno obrascu Proračun

Pratiti izvršenje proračuna• Svaku fakturiranu privremenu situ-

aciju evidentirati na odgovarajućuvrstu rada

• Ako u odobrene troškove ulazi i raddjelatnika, obračun plaće uvrstiti uProgram upravljanja pod odgovara-jućom vrstom rada.

Slika 3: Obrazac Proračuna, dio Zahtjeva za nadoknadom sredstava Izvor: WEB stranica Fonda za zaštitu okoliša

Slika 4: Program upravljanja, Izvor: Libusoft Cicom


96

Prijedlog br. 2 – Upravitelj ne koristi Program upravljanja

Otvoriti podračun zgrade namijenjen sredstvima dobivenim od Fonda

U startu treba za zgradu koja je obu-hvaćena projektom obnove otvoriti u knjigovodstvenoj evidenciji projekt/mjesto troška.

Formirati katalog izvor financiranja (sredstva Fonda, kredit, pričuva, vlasti-ta sredstva suvlasnika, …)

Napraviti plan priliva i detaljnog utroš-ka sredstava po izvorima za otvoreni projekt

Pratiti izvršenje plana

• Svaku fakturiranu privremenu situa-ciju evidentirati na odgovarajući pro-jekt/mjesto troška

• Iznos fakture podijeliti u stavke pre-ma izvoru financiranja

• Svakoj stavci pridružiti pripadajući iznos PDV-a (kod ovih radova nema prijenosa porezne obveze jer se ra-dovi izvode u korist fizičkih osoba, suvlasnika, odnosno zgrade koja nije osoba).

• Ako u odobrene troškove ulazi i rad djelatnika, obračun plaće voditi po izvorima financiranja i pridružiti stav-ci plana.

Prijedlog br. 3 – Korištenje sustava dvojnog knjigovodstva samo za Projekt obnove višestambenih zgrada

Prijedlog se temelji na pretpostavci da upravitelj koristi programski sustav Libu-soft Cicom-a ali se može primijeniti i na bilo koji drugi sustav.

Kao i u prva dva prijedloga potrebno je otvoriti podračun zgrade namijenjen sredstvima dobivenim od Fonda.

Dodatno treba otvoriti „korisnika“, od-nosno programski otvoriti novu or-ganizacijsku razinu samo za praćenje projekta obnove.

U okviru te zajedničke organizacijske razine otvoriti posebne nivoe za sva-ku zgradu kojoj su odobrena sredstva Fonda za zaštitu okoliša

Iako sredstva pričuve ne podliježu susta-vu dvojnog knjigovodstva, u ovom slu-čaju će se primijeniti takav sustav jer je kroz kontrolu Fonda na terenu proizašlo da im je tako lakše pratiti priliv i utro-šak sredstava. To znači da treba otvoriti Glavnu knjigu za razinu „korisnika“ te knjižiti sve prometne stavke po pojedi-nim nivoima, kako bi se vidjelo koliko je novca Fonda, kreditnih sredstava ili sredstava pričuve uplaćeno na podra-čun zgrade prema zahtjevu upravitelja a na osnovu fakturiranih građevinskih situacija, te da li su iste plaćene u roku 10 dana od primitka sredstava.

Također je potrebno evidentirani i po-četno stanje novčanih sredstava na podračunu zgrade kao i stanje obveza na prijelazu godine (ako se provedba projekta proteže kroz više godina).

Tako evidentirane prometne stavke pro-knjižiti u Glavnoj knjizi, za što je potreb-no otvoriti skraćenu verziju kontnog plana s kontima prihoda, stanja računa, prijelaznog konta i kontima rashoda.

Na takav način se na zahtjev Fonda može izlistati konto kartica i skraćena bilanca za svaku zgradu za određeni projekt obnove.


97

Na koje situacije treba dodatno obratiti pažnju?

Kod konačnog obračuna radova obič-no se pojavljuju VTR-ovi (van troškovnički radovi) i kod njihovog priznavanja treba biti veoma oprezan i odmah ih podijeliti na priznate i nepriznate u smislu dodijeljenih sredstava Fonda.

Izazov u ovakvom načinu praćenja pred-stavlja situacija kada dobavljači/izvođači ne žele čekati sredstva Fonda koja se isplaćuju po izvršenim radovima, pa je upravitelj prisi-ljen dizati kredit za privremeno financiranje radova, a po završetku radova na osnovu uplaćenih bespovratnih sredstava zatvara se kredit i knjiži na izvor Sredstva fonda.

Tu može doći do probijanja visine odo-brenih sredstava pri čemu dodijeljena sred-stva Fonda neće biti dostatna za vraćanje cjelokupnog iznosa kredita, pa upravitelj mora s bankom ulaziti u dugoročni aran-žman za ostatak nepodmirenih sredstava.

Također, u praksi se pojavljuje situacija da je ponuda izvođača vrijednosno viša od plana nabave, tako da treba dogovoriti sa suvlasnicima način financiranja razlike (kre-dit, vlastita sredstva ili sl.)

Koliko je složen sustav praćenja EU pro-jekata dokazuje silna literatura napisana na tu temu kao i stalne edukacije koje se od-vijaju pod pokroviteljstvom raznih javnih institucija.

Koje elementa sadrži praćenje ove pro-blematike prikazuje slika 5:

Osnovna značajka ovakvog sustava je multidisciplinarnost koja za manjeg ili sred-nje velikog upravitelja predstavlja pravi iza-zov.

ZaključakSve navedeno može biti predmet disku-

sije na panel raspravi drugog dana Savjeto-vanja Udruge upravitelj, jer sigurno postoje različita iskustva u praćenju i izvještavanju koja mogu drugim upraviteljima ukazati na jednostavnije mogućnosti od predloženih.

Dodatne teme su:- kako voditi budžet/financijski plan

projekta- koliko detaljno treba pratiti izvršenje- kako razgraničiti izvore financiranja- i još mnogo drugih sličnih pitanje.

Slika 5: Financijsko upravljanje EU projektimaIzvor: Prezentacija – Enver Raković, Financijsko upravlja-nje EU projektima


98

Promjena uređaja za grijanje – skupazamjena bojlera

i sanacija dimnjaka

Dejan Lončarićpredsjednik Grupacije dimnjačara pri HGK


99

Skupa zamjena starih bojlera te sanacija dimnjaka problem su za 75.000 korisnika plinskog grijanja

Uredbom 813/2013 Europske komisije koja je donesena 2013. godine, a u primje-ni je od rujna 2015., više se ne dozvoljava prodaja klasičnih turbo-plinskih bojlera u EU te se radi energetske učinkovitosti traži ugradnja nove generacije uređaja za gri-janje – kondenzacijskih bojlera

Prema uredbi EK br. 813/2013 od 2.8.2013. o provedbi Direktive 2009/125/EZ Europskog parlamenta i Vijeća o zahtje-vima z a ekološki dizajn grijača prostora i kombiniranih grijača koja je na snazi od ruj-na 2015. postoji preporuka za ne-ugradnju klasičnih (ne-kondenzirajućih) plinskih ure-đaja za grijanje. Naime, plinska trošila stari-ja od 15 godina su potpuno neisplativa za popravak te je gotovo nemoguće pronaći rezervne dijelove, znači da inercijom tržišta ista izlaze iz uporabe. U narednim godina-ma vlasnici klasičnih bojlera bit će prisiljeni ugrađivati novu generaciju uređaja za grija-nje. Radi se klasičnim turbobojlerima vrste C koji radi toga što imaju sezonsku energet-sku učinkovitost manju od propisanih 86%, trgovci i proizvođači od 26.09.2015. takve bojlere više ne uvoze u RH.

S obzirom da je u Grad Zagrebu pri-ključeno 50% korisnika plina od ukupnih korisnika u RH, a problemi se javljaju u stambenim zgradama, u Gradu Zagrebu je takvih 50.000 korisnika, a procjena je da je na području Republike Hrvatske još 25.000 takvih korisnika (većinom u Osijeku).

Uz problem postojećih korisnika koji moraju zamijeniti dotrajale bojlere, pro-blem su i poslovni prostori u tim istim stam-benim zgradama, koji još nisu priključeni, a polako se privode namjeni i priključuju na te iste dimnjake. Procjena je da je tih po-slovnih prostora oko 1.200. To su poslovni prostori koji su kod izgradnje zgrade izgra-đeni u roh-bau izvedbe, a radi ekonomske i gospodarske krize još nisu priključeni i po-lako se priključuju na plinski sustav.

Grupacija distributera i opskrbljiva-ča plina i Grupacija dimnjačara Hrvatske gospodarske komore zalažu se za izuzeće takvih bojlera iz Uredbe, na način da se za postojeće korisnike i dalje mogu prodavati dokle god ih proizvođači prodaju, kao što je riješeno stavkom (12) za atmosferske bojlere (tip B). U održane sastanke i raspra-ve bilo je uključeno i Udruženje upravljanja zgradama pri HGK te ostala zainteresirana javnost.

Predavač gospodin Dejan Lončarić – Di-mnjak Osijek d. o. o., Voditelj Grupacije di-mnjačara pri HGK, naglašava kako je ključni problem vezano uz ovu temu „Neupuće-nost korisnika/vlasnika odnosno neinfor-miranost od svih sudionika „plinskog lanca“ koji isti održavaju te kako bi trebalo educi-rati korisnike na nove uvjete tržišta, gdje bi onda mogli i tražiti putem Upravitelja po-moć preko lokalne uprave, dok distributeri plina upozoravaju kako, ukoliko se nešto hitno ne promijeni, primjenom ovakve ad-ministrativne Uredbe, će doći do ugrožava-nja sigurnosti dijela distribucijskog sustava, koji je do donošenja Uredbe savršeno funk-cionirao, jer ćemo imati na sustavu monti-rane bojlere „na crno”, bez ikakve kontrole, bez jamstva, bez računa, bez stručnog na-laz servisera, bez stručnog nalaza dimnja-


100

čara, dolaziti će do urušavanja i oštećenja dimnjaka, a otežan rad biti će svima u nizu kod uporabe plina: dimnjačarima, serviseri-ma i distributerima.

Sanacija dimnjaka i ugradnja novih kon-denzacijskih bojlera popraćena je sa mno-go problema:

1. Sam postupak od prvih dogovora stana-ra, dizanja kredita, prikupljanja potpisatraje vrlo dugo, minimalno godinu dana,a problem se pokreće kada je jedan kori-snik ostao bez plina.

2. Ne postoji način (osim sudskim putem)da se natjera korisnik koji je zamijeniobojler prije dvije, tri godine, ili korisnikkod kojega je bojler uredu, da se prisili da sudjeluje u sanaciji, te da podmiri trošaksanacije.

3. Financijski iznos sanacije sa ugradnjombojlera po jednom stanu iznosi od 15.000 do 20.000 kn,

4. Bojler bi trebao zamijeniti i onaj korisnikkoji je bojler zamijenio prije dvije, tri go-dine, dakle praktički dupli trošak,

5. Većinom se radi o novijim stambenimzgradama, starim 10 do 15 godina,

6. Kod sanacije dimnjaka u svakom stanumoraju se odraditi građevinski radoviuklanjanja dijela pločica u kupaonici kodspoja bojlera u dimnjak i kod spajanjabojlera na odvod kondenzata.

7. U najdonjem stanu potrebno je dimnjakspojiti na odvod kondenzata što zahtije-va dodatno uklanjanje pločica.

8. U Gradu Zagrebu sporno je oko 5.000stambenih zgrada. Kako se sanacijom di-mnjaka bavi mali broj tvrtki pitanje je tkobi taj posao odradio i u kojem vremenu.

S obzirom na situaciju predlažemo raz-misliti o formi izuzeća od primjene Uredbe za postojeće korisnike, odnosno one kod kojih bi primjena Uredbe iziskivala visoke troškove, iz više razloga:

1. Temeljem stavka (12) Uredbe izuzetisu atmosferski bojleri iz potpuno istograzloga kao što bi trebali biti izuzeti ipredmetni klasični turbo bojleri i to radi„…stvaranja neopravdanih troškova…“.Napominjem da su atmosferski bojleriza razliku od klasičnih turbo bojler vrloopasni za uporabu je se korisnici vrločestu truju ugljičnim monoksidom radipovrata dimnih plinova. To su bojleri ustarijim zgradama (50 godina i više), ve-ćinom u centru Grada Zagreb i procjenaje da ih ima također 50.000. Sustav sana-cija takvih zgrada je pokrenut, saniranoje cca 200 takvih zgrada i to prvenstvenoiz razloga sigurnosti. Ne ide nam na rukuizuzeće tih bojlera iz Uredbe. Ti su bojleriUredbom morali biti zabranjeni za upora-bu. Bilo bi lakše, jer bi ti korisnici bili pri-siljeni na sanaciju dimnjaka, a za što imavrlo mnogo tehničkih razloga (sigurnost,starost zgrade, urušeni dimnjaci itd.) inema praktički nikakvih problema kodprovođenja sanacije jer su sami korisnicisvjesni da moraju to učiniti radi sebe sa-mih.

2. Specifičnost RH je da je očito samo pro-blem kod nas radi primjene šamotnih di-mnjaka od 2001. do 2015. kada su i ugra-đeni predmetni bojleri.

3. Kod donošenja Uredbe EU očito nije ima-la saznanja od specifičnom problemu RH.

4. S obzirom na visoki trošak vrlo je sporpovrat investicije, pa se postavlja pitanjeisplativosti ulaganja.


101

5. SR Njemačka Propisom o energetskojučinkovitosti (EnEV iz 2014. i 2015. g.)izuzela iz primjene cijelog propisa za pro-store za privremeni boravak (vikendice) iako primjena propisa iziskuje neprimje-reno visoke troškove. Ovo se ne odnosidirektno na ugradnju turbo bojlera, ali bise nešto slično moglo primijeniti i u RH.

6. Klasični trubo bojleri još uvijek se pro-izvode i prodaju izvan članica EU i proi-zvoditi će se dok god bude tržišta za iste.

Javnost i suvlasnici zgrada ipak nisu do-voljno upoznati Uredbom EK br 813/2013 te pred Republikom Hrvatskom stoji veliki posao u operativnom i edukativnom planu te da bi trebalo tražiti izuzeće do donošenja jedinstvenih pravila i propisa na razini RH.


102

Alati dobre komunikacije u praksi

Mario Erceg, dipl.ing.el.voditelj ureda razvojnih projekata, LIBUSOFT CICOM d.o.o.


103

Kada se na skupu udruge upravitelja stambenim zgradama spomene komu-nikacija prva asocijacija većini sudionika vjerojatno bude ili razgovor sa ovlaštenim predstavnicima suvlasnika ili međusobni razgovor među upraviteljima na jednom, upravo ovakvom skupu. Međutim upravite-lji komuniciraju sa svojom okolinom puno više i šire. Čak je i ne-komunikacija također (uglavnom loš) vid komunikacije. Stoga ćemo prvo vidjeti s kim sve komunicira jed-na upraviteljska tvrtka. Prosječni upravitelj u RH komunicira s:

Ovlaštenim predstavnicima suvlasnika

Suvlasnicima

Javnošću, tj. sa svim postojećim ipotencijalnim budućim suvlasnicima zgrada koje su na upravljanju kod tog upravitelja

Dobavljačima (izvođačima radova)

Državom (npr. poreznom upravom) i bankama

Osim toga, od upravitelja se očekuje da da doprinos i u organizaciji međusobne komunikacije suvlasnika o temama bit-nim za upravljanje i održavanje zgrade.

Komunikacija sa svakim od nabrojanih subjekata ima svoje karakteristike i načine razmjene podataka. Tako je komunikaci-ja s ovlaštenim predstavnikom fokusirana prema organizaciji održavanja i upravljanja pojedinom zgradom, komunikacija sa su-vlasnicima na naplatu pričuve, komunika-cija s javnošću je fokusirana na ostavljanje što boljeg dojma u javnosti i isticanje do-brih stvari koje upravitelj može ponuditi. Komunikacija s dobavljačima je fokusirana na izvođenje i uvid u kvalitetu izvedenih radova, poštivanje rokova i sl. dok je ko-

munikacija sa državom zakonski definirana i propisana. Već na prvi pogled se vidi da komunikacija sa svakom od tih grupa treba biti drugačija i odvijati se drugim kanalima i uz korištenje posebnih alata.

Komunikacija se može raditi na klasič-ne načine, korištenjem klasične ‘papirmate’ pošte ili telefonskih razgovora, ali se može raditi i puno efikasnije uz korištenje moder-nih alata komunikacije, društvenih mreža i njihovih izvedenica.

Također je bitno napomenuti da posto-je dva logička načina komuniciranja, push i pull komuniciranje. Push komunikacija po-drazumijeva da se informacija ‘gura’ prema korisniku, tj. na neki način (telefonom, ma-ilom, SMS porukom,…) ga se obavještava da ima novu informaciju koju treba pročita-ti dok pull komunikacija podrazumijeva da se informacija objavi na za to predviđenom mjestu (oglasna ploča, Internet, javni me-diji,…) i očekuje se da onaj kome je infor-macija namjenjena ‘povuče’ tu informaciju tj. pročita je ili na neki drugi način primi na znanje. Informacije za koje se smatra da ih primatelj mora primiti, pogotovo ako imaju nekakav zakonski rok ili ako od reakcije na tu informaciju ovisi dalje postupanje upra-vitelja, komuniciraju se kao push informa-cije. Njih se šalje potšom, e-mailom, poziva se telefonom i sl. Informacije koje nemaju vremenske ograničenje niti rok do kojeg se po njima nešto treba poduzeti (npr. stanje sredstava zgrade na određeni dan) komu-niciraju se na pull način, tj. objavljuje ih se na nekoj WEB stranici, oglasnoj ploči ili u medijima. Nije nebitno napomenuti i da je ‘push’ komunikacija u pravilu skuplja jer se moraju plaćati sustavi dojave (poštarina, te-lefonski impulsi, podatkovni promet).


104

O vrsti komunikacije, kao i o osobi s ko-jom se komunicira, ovise i alati koji se za komunikaciju koriste. Za push komunikaci-je tradicionalno se koriste razne vrste pošte (klasična ‘papirnata’, e-mail) kao i telefonski pozivi. Od prije koju godinu na raspolaga-nju su i moderniji načini komuniciranja koji podrazumijevaju određenu vrstu socijalne mreže koja se pokreće s mobilnog uređa-ja. Programi poput Viber, WhatsAp i Skype omogućavaju formiranje različitih intere-snih grupa unutar kojih se mogu razmje-njivati informacije, a pristizanje informacije se na samom uređaju signalizira zvukom i/ili vibriranjem uređaja. Na taj način je mo-guće formirati različite grupe. Jedna vrsta grupa mogu biti suvlasnici neke zgrade, druga grupa mogu bili ovlašteni predstav-nici koji su u zgradama koje pokriva odre-đeni referent, a moguće je naravno i poje-dinačno povezivanje. Mana ovog načina komunikacije je njegova, još uvijek nedo-voljna rasprostranjenost. Pogotovo starija populacija zazire od smartphonea zbog slabijeg vida i drhtavih prstiju tako da će se ovaj način komunikacije tek u budućnosti potpuno razviti.

Pull komunikacija se najčešće odvija preko WEB stranica. Za razliku od Vibera i sličnih programa, pregled WEB stranica se već odavno može smatrati klasičnim obli-kom komunikacije. Bez obzira na to što još uvijek ima nemali broj ljudi koji koriste In-ternet, oni koji ga koriste sigurno znaju pre-gledavati različite stranice jer je to ‘prva lek-cija’ u korištenju interneta. Stranice mogu biti klasične upraviteljske stranice a mogu-će je voditi i specijalizirane portale u koje se može prijaviti u više uloga (suvlasnik, ovl. predstavnik, upravitelj, izvođač rado-va, referent,…) a koji onda ovisno o prijavi

prikazuju manji ili veći skup podataka i daju različite mogućnosti komunikacije.

Osim alata komunikacije jako puno pa-žnje treba posvetiti i sadržaju, odnosno nedostatku sadržaja (ne zaboravimo da je i ne-komunikacija također vid komuni-kacije). Uzmimo za primjer jednu običnu uplatnicu pričuve. Uplatnica pričuve je prvi, a nerijetko i jedini komunikacijski ka-nal upravitelja sa većinom suvlasnicika. Na toj uplatnici može biti prikazan samo iznos pričuve za određeni period, ali moguće je prikazati i druge stvari poput salda duga/preplate ili obračunatih zateznih kamata. Uplatnica koja na sebi ima samo pričuvu komunicira prema suvlasniku sljedeću po-ruku: ‘Toliko imate za platiti’ ali istovremeno i: ‘ne pratimo plaćate li redovno’ kao i: ‘ne platite li na vrijeme nećemo poduzeti ništa’. Ubacivanjem podataka o saldu i zateznim kamatama na uplatnicu pričuve poruka koja se šalje glasi: ‘Toliko imate za platiti. Pra-timo vaše plaćanje, ako ne platite na vrijeme bit ćete dodatno terećeni, stoga Vam je u in-teresu da na vrijeme i u potpunosti podmirite svoj dug’.

Komunikacija s ovlaštenim predstav-nicima suvlasnika je dvosmjerna. Predstav-nici prema upravitelju postavljaju različite zahtjeve za radove na zgradi i upite u nje-no stanje. Predstavnici također prijavljuju i kvarove koji se događaju na zgradama. Upravitelj prema ovlaštenom predstavniku šalje informacije o stanju zgrade, prijedloge GPU i sl. Zbog prirode stvari tu je najčešća ‘push’ komunikacija koja se može izvesti na način opisan ranije u tekstu, ali bismo ov-dje naglasili još jednu zanimljivu varijantu kada se komunikacija odvija u smjeru od predstavnika prema upravitelju, a tiče se prijave kvarova. Uobičajeni načini push ko-


105

munikacije (telefon, Viber,…) podrazumije-vaju da se s ‘druge strane’ javi čovjek koji će saslušati (ili pročitati) što mui je netko rekao i onda na osnovu toga samostalno poduze-ti nekakvu radnju, nerijetko zadužiti nekog drugog da nešto obavi po toj prijavi. Pri tom prijenosu informacija može doći i do krivih ili nepotpunih interpretacija prijave. Puno je efikasniji tzv. ‘ticketing’ sustav pri-jave kojim se takve informacije ‘guraju’ di-rektno u sustav za zaduživanje zaposlenika kod upravitelja, čime ovlašteni predstavnik neposredno zadužuje ‘svog’ referenta uz preskakanje tajnica, šefova,….

Komunikacija sa suvlasnicima se uglav-nom odvija preko uplatnica, kako je opisa-no ranije u tekstu, a osim toga potrebno ih je periodički obavještavati o stanju zgrade. To se može obaviti nekom vrstom pošte (push) ali je puno efikasnije organizirati WEB stranicu ili WEB portal na kojem svaki suvlasnik u svako doba dana može dobiti uvid u podatke koji ga zanimaju.

Komunikacija s javnošću je specifična po tome što je najčešće uopće nema ili je jako manjkava. Na jednom od prethodnih savjetovanja Udruge Upravitelj g. Krešimir Macan, PR stručnjak, je objašnjavao kako nekomuniciranjem dobrih stvari prema javnosti ta javnost bude obavještena samo o lošim stvarima. Stoga je potrebno imatidobru WEB stranicu pri čemu treba razliko-vati WEB stranicu upravitelja od WEB stra-nice ili portala samoh zgrada. Osim toga,potrebno je povremeno provjeravati kakoupravitelj ‘stoji’ na Google pretraživaču jerpotencijalne nove zgrade upravo preko tog pretraživača traže novog upravitelja. Nakraju, ne treba zanemariti ni staru dobruusmenu predaju koja je još uvijek najboljinačin prenošenja dobrih vijesti.

Komunikacija s dobavljačima je spe-cifična iz dva razloga. Prvi je što narudžbu dobavljačima radi stambena zgrada po-sredstvom upravitelja i nije nemoguće da se za vrijeme izvođenja nekog rada pro-mijeni upravitelj na zgradi (ako ugovorom nije osigurano da se ne mijenja upravitelj dok se posao ne dovrši). Drugi razlog su izvođači radova koji imaju koncesije na većem broju zgrada (kao npr. Dimnjačari ili održavatzelji dizala). Oni su u situaciji da tijekom trajanja koncesije imaju promjene upravitelja na pojedinim zgradama. Stoga je za razmjenu informacija s dobavljačima nužan dobar softverski alat pomoću kojeg dobavljač može znati kod koga je zgrada trenutno na upravljanju. Takav alat također omogućava dobavljaču da narudžbenicu za izvođenje radova dobije elektroničkim putem a upravitelju da istim putem, uz ažu-riranje statusa, prati odvijanje radova kao i statistiku pojedinih dobavljača kako bi mo-gao izdvojiti one najbolje.

Komunikacija s državom i bankama definirana zakonima, propisima i prihva-ćenim standardima. Softverski alati koji se mogu koristiti su alati za automatsko punjenje JOPPD obrasca pri isplati nakna-da ovlaštenim predstavnicima, alati za au-tomatsko učitavanje bankovnih izvoda, trajnih naloga, zbrojnih naloga i ostalih, uglavnom financijskih dokumenata koji se razmijenjuju između

Ponovit ćemo da alati za komunikaciju ovise o tome s kim se komunicira, informa-cijama koje se razmjenjuju i hitnosti akcije koja se poduzima po toj komunikaciji. Na tržištu je moguće naći veći broj softverskih alata koji mogu pomoći u komunikaciji.


106

Komunikacijska vještina – ključ uspjeha

Željka TihomirovićMarketing & PR, LIBUSOFT CICOM d.o.o.


107

Komunikacija kao ključ uspjeha

Što je komunikacija zapravo? Kada bi-smo na jednom mjestu objavili sve dostu-pne i poznate definicije komunikacije opet bi nešto nedostajalo. I dalje bi to bio tek po-kušaj jer definirati nešto toliko kompleksno, a opet tako općenito i naizgled samo po sebi jasno zaista nije lako. No, da ipak kre-nemo od jedne definicije kako bismo ba-rem donekle osvijetlili put ovog izlaganja.

„Svaki čin čovjekova ponašanja, kao reakcija na nešto ili nekoga, već je komu-nikacija, jer svaka gesta nosi neku (never-balnu) poruku. Kako ponašanje nema svoje suprotnosti, ne može se ne-ponašati, tj. ne može se ni ne-komunicirati; i šutnja je ko-munikacijski čin.“1

Glavne faze društvenog komunikacij-skog procesa su kodiranje, prijenos i deko-diranje poruke, a svaki komunikacijski čin obuhvaća sljedeće osnovne elemente:

1) pošiljatelj,

2) primatelj,

3) kod (verbalni i neverbalni);

4) kanal (prijenosnik);

5) poruka (kombinacija znakova, sadržaj,informacija);

6) kontekst (predmet komuniciranja, situ-acijski čimbenici).2

Komunikacija među ljudima dijeli se naverbalnu i neverbalnu pri čemu je verbalna ona koju ostvarujemo govorom (i pismom kao zapisom govora), a neverbalna komu-

1 Watzlawick, P., Beavin-Bavelas, J., Jackson, D. - Pragmatics of Human Communication – A Study, 1948.2 www.enciklopedija.hr

nikacija ona koju ostvaruje neverbalnim znakovima. Osnovni komunikacijski alat ljudske komunikacije je jezik.

)3

No, jezik i govor samo su dio složenog procesa međusobne interakcije - komuni-kacije koja „uključuje sve procedure kojima ljudi utječu jedni na druge“.4

Poznato je da riječi čine samo 7% ko-munikacije, sve ostalo neverbalna komu-nikacija. Kada se to uzme u obzir jasno je koliko je kodiranje i dekodiranje poruke važno. Želimo li da nas drugi jasno razumi-ju moramo se pažljivo potruditi oko obliko-vanja i odašiljanja informacija. U privatnoj komunikaciji stvari se znaju zakomplicirati jer se često oslanjamo na to da će primatelj poruke i bez puno pojašnjavanja zaključiti što smo htjeli reći. Računamo na to da se već dovoljno poznajemo ili čak imamo već uhodani način „skraćene“ brze komunikaci-je. Ovisno o prirodi privatnog odnosa to si možda i možemo dopustiti, ali kada je riječ o poslovnoj, službenoj komunikaciji stvarisu znatno drugačije.

Kod poslovne komunikacije potrebno je materiju objasniti detaljno i izražavati se konkretno. Kod dijeljenja informacija sa

3 Darijo Čerepinko - Komunikologija: Kratki pregled najvaž-nijih teorija, pojmova i principa; Veleučilište u Varaždinu, Varaždin, 2012.4 Shannon - Weaver model of communication - A Mathema-tical Theory of Communication, of Interactional Patterns, Pathologies and Paradoxes. New York: W. W. Norton.,1967.

)3


108

suradnicima, partnerima ili drugim poslov-nim kontaktima važno je sadržaj oblikovati tako da odgovori na pitanja - Kako točno?, Gdje?, Kada točno? i sl.

Priprema poruke može biti ponekad vrlo zahtjevna. Ako poruka nije dobro pripremljena, može smanjiti mogućnost postizanja cilja ili čak može biti krivo shva-ćena. Poruka mora biti: istinita, jasna, rele-vantna i višestruko kodirana (istovremeno više načina kodiranja iste poruke, kombini-rani elementi verbalne i neverbalne komu-nikacije. 5

Komunikacija kao alat za uspješno upravljanje zgradama

Kada bismo zapitali upravitelje zgra-dama da na osnovu prethodno spome-nutih osnovnih elemenata komunikacije i modela na slici definiraju tko je tko u ko-munikacijskom odnosu: upravitelj zgrada-ma-predstavnici vlasnika/vlasnici stanova, vjerojatno bi se većina složila da je pošilja-telj upravitelj a primatelj predstavnik vla-snika stanova, odnosno vlasnici stanova. I to je najčešće točno. A je li i učinkovito?

Postavimo li model komunikacije tako, izostavivši i obrnuti smjer, zanemarivši odgovor i povratnu vezu, stvaramo jed-nosmjernu komunikaciju. Ne pružamo pri-liku primatelju da nam stavi na znanje u kolikoj mjeri mu je naša poruka bila razu-mljiva, što o njoj misli i kakav je odgovor. Ali danas u vrijeme digitalizacije svih procesa, a posebice procesa komunikacije to nam je neprihvatljivo. Potreba za dvosmjernom komunikacijom izraženija je nego ikad jer

5 Mirjana Pejić Bach, Jadranka Murgić - Poslovne komunika-cije 2; Zagreb, 2013.

moderni način razmjene informacija ne trpi barijere. Uspješni poslovni subjekti odavno su to shvatili i prema svojim ciljnim javno-stima otvorili sve kanale koji su im na ras-polaganju kako bi sve poruke od sebe (a pogotovo prema sebi) sami kontrolirali.

Za uspješno upravljanje zgradama tako-đer je potrebno uspostaviti kvalitetnu dvo-smjernu komunikaciju kako prema pred-stavnicima vlasnika stanova tako i prema samim vlasnicima. Jasno je da postoji cijeli niz pitanja koja bi u tom slučaju mogla i za-gušiti komunikacijske kanale upravitelja, ali na to se danas mora računati. No, rješenje je u postavljanju jasnije strukture i edukaciji ciljnih javnosti. (Opet se vraćamo na kvali-tetnu komunikaciju jer jedino pomoću nje možemo uspostaviti željenu komunikacij-sku strukturu).

U idealnom slučaju vlasnici stanova, su-vlasnici, stanari najmoprimci u zgradama međusobno intenzivno i kvalitetno komu-niciraju, a to podrazumijeva i dobar odnos s predstavnikom zgrade koji onda komuni-cira (u ime svih) s upraviteljem. Na upravite-lju je da te odnose potiče, a ako je potrebno i da ih uspostavi.

Zašto je to toliko važno?

Uzmimo na primjer, da je u zgradi ko-jom upravljamo potrebno provesti neku zakonsku obvezu poput ugradnje mjernog mjesta na dimnjaku plinskog bojlera. Za-dan je relativno kratak rok za provedbu, a vlasnici stanova nikako da to ozbiljno shva-te i krenu u akciju. Želimo li znati zašto je to tako prvo se zapitajmo kako smo ih, kada i gdje informirali o tome. Objesili smo u haustor obavijest o tome na oglasnu ploču. Obavijest je bila cijela kartica sitno pisanog fotokopiranog naputka koji smo primili od


109

nadležnog tijela? Ako je to to, nije ni čudo da nema akcije. Većina neće ni pročitati tako formiranu obavijest, a oni koji pročita-ju vjerojatno pola neće razumjeti.

Kada bismo, umjesto toga, prema pred-stavniku stanara uputili jasnu informaciju i zajedno s njim sve objasnili vlasnicima na-vodeći zašto je mjerno mjesto na dimnjaku važno, kako će oni od toga imati koristi te koliko je financijski povoljnije ugraditi ga u dogovoru s ostalim vlasnicima, stvari bi išle brže.

No, kako podstaknuti i uspostaviti ko-munikaciju? Osim klasičnih (kaslići, ogla-sne ploče, dopisi), na sreću, danas nam je na raspolaganju cijeli arsenal alata s kojima to možemo učiniti na moderan i poželjan način, a toj komunikaciji privući i mlađe osobe. Gotovo da i nema domaćinstva koje nema pristup internetu, a smartfon imaju svi. Potaknite stanare da formiraju grupe na društvenim mrežama, Viberu, WhatsAppu ili sl. Pozovite ih da vas prate na vašim digital-nim kanalima webu, Facebooku, Twitteru… Pišite blog, postanite za svoje korisnike cen-tralno mjesto za sve relevantne informacije koje se tiču upravljanja zgradom. Uložite volju, energiju, vrijeme (pa i nešto novca) u razvoj komunikacijskih kanala i sve uloženo vratit će se kroz vašu uspješnost i zadovolj-stvo vaših korisnika (i vas samih).


110

Međunarodna iskustva uupravljanju stambenim zgradama

(prilozi za diskusiju na Okruglom stolu)


111

Zemlja/država: Republika HrvatskaNaziv udruženja, osobe:

UDRUGA UPRAVITELJ, www.udruga-upravitelj.hr

Kontakt podaci: tel._01/65 99 509mail: [email protected]

1. Zakonska regulativa (koji zakon, kada je donesen, glavne izmjene i dopune…)

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravi-ma (NN 91/96, niz izmjena i kasnijih dopuna)

2. Najvažniji podzakonski akti (pravilnici,upute, odluke,…)

Uredba o održavanju zgrada (NN 64/97)

3. Glavni nositelj provedbe zakona (mini-starstvo, uprava,…)

Ministarstvo pravosuđa, Ministarstvo gradi-teljstva i prostornog uređenja,

4. Uključenost institucija na provedbi za-kona (ministarstva, lokalna samoupra-va, komore, geodetski zakoni, strukovna udruženja…)

Ministarstva, lokalna samouprava kod ime-novanja prinudne uprave

5. Ima li zgrada pravnu osobnost?Nema

6. Koji su uvjeti da zgrada mora imati upra-vitelja?

Više od tri stana, ali zapravo i ne mora imati upravitelja ako je etažirana

7. Tko može obavljati poslove upravljanjazgradama? (samo registrirane firme,

poduzetnici, certificirani profesionalni upravnici…)

Svaka pravna i fizička osoba registrirana za djelatnost upravljanja nekretninama

8. Kako se odvija proces ugovaranja uprav-ljanja sa zgradom? (po odabiru ovlašte-nog predstavnika,…)

Većinom suvlasnika donosi se Međuvla-snički ugovora, te odabire upravitelj i za-ključuje Ugovor o upravljanju

9. Kako se odvija komunikacija sa zgra-dom? (preko predstavnika suvlasnika,skupštine stanara…)

Putem ovlaštenog predstavnika zgrade

10. Na koji način se prikupljaju sredstva zaodržavanje zgrade? (zajednički fond,pričuva, sredstva zgrade…)

Putem mjesečnih zaduženja suvlasnika za zajedničku pričuvu

11. Koja je minimalna a koja prosječna vi-sina naknade za održavanje zgrade (po m2, po stanu…)?

0,54% vrijednosti nekretnine, ili etalonske vrijednosti građenja, prema potrebnim sredstvima izračunatim kroz godišnji pro-gram održavanja zgrade, odnosno dogovo-rom suvlasnika

12. Koji je postotak kod redovite naplate(npr. 90%), a koji kada se provodi pri-silna naplata (opominjanjem, tužbamadužnika…)?

Od 60-70 do 95%Prisilna putem ovrha

Prilog za raspravu na Okruglom stolu – Međunarodna iskustva u upravljanju stambenim zgradama

Kratko predstavljanje iskustava iz svoje zemlje:


112

13. Koji je status zaštite osobnih podataka (oglasna ploča, nadzorne kamere…) i primjenjuje li se GDPR?

Određeni podaci na oglasnoj ploči, stavl-janjem u kaslić ili putem weba. GDPR u RH kreće od ljeta 2018

14. Stanje energetske obnove višestambe-nih zgrada i korištenje EU fondova?

Više dobrih natječaja i odličnih primjera ob-nove uz 60% sufinanciranja iz EU fondova

15. Koji broj zgrada i/ili stanova je obuhva-ćen za upravljanje po navedenom za-konu u Vašoj zemlji?

Oko 800.000 stanova

16. Koji su najveći upravitelji u Vašoj zemlji?GSKG d.o.o. Zagreb, STANO-UPRAVA d.o.o. Split, ZAVOD ZA STANOVANJE d.o.o., INKA-SATOR d.o.o. (u vlasništvu JLS), te privatni: RUMAT d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., NOVI DANI d.o.o. (u privatnom vlasništvu)

17. Postoji li jedno ili više udruženja upravi-telja i kako se ona nazivaju?

UDRUGA UPRAVITELJ (86 članova) iUdruženje upravljanja zgradama pri HGK

18. Slobodno navedite i ostale informacije koje smatrate zanimljivim.

20 godina iskustva na provedbi Zakona čine upravljanje u RH već rutinskim pos-lom sa stalnim izazovima oko suradnje sa suvlasnicima, dobrih rezultata u en.obnovi, potrebe za unapređenjem normativnog okvira (problemi protupožarne zaštite i niza drugih inspekcija), nelojalne konkurencije među upraviteljima

Napomena 1: Podaci izneseni u ovom upit-niku izraz su osobnog stava i mišljenja podnosioca UPITNIKA, te ga na ništa ne obvezuju, biti će prezentirani u Zborni-

ku radova za Savjetovanje i podloga su za raspravu na okruglom stolu.

Napomena 2: Ako na neko pitanje nemate jasan/precizan odgovor slobodno mo-žete se ograditi (npr. ‘mislim da je to …’).


113

Zemlja/država: Bosna i HercegovinaNaziv udruženja, osobe:

JU Stanouprava Bihać

Kontakt podaci: +387 62 133 308mail: [email protected]


Važeći Sl.gl.USK,32/12, od 25.12.2012. go-dineIzmjene i dopune Sl.gl.USKbr.4/04, od 8.4.2004. godinePrvi put donešen Sl.gl.USK,6/01, od 30.7.2001. godine

2. Najvažniji podzakonski akti (pravilnici, upute, odluke,…)

Pravilnik o uslovima za obavljanje poslova upravitelja i izboru prinudnog upravitelja (Sl. glasnik USK br 11/13)Uputstvo o izradi obrasca “Zapisnik odluči-vanju etažnih vlasnika prikupljanjem potpi-sa” (Sl. glasnik USK br. 10/13)


Ministarstvo za građenje, prostorno uređe-nje i zaštitu okoliša Unsko-sanskog kanto-na, http://mgpuzo.org/


Služba za imovinsko-pravne poslove i kata-star nekretnina Grada Bihaća

5. Ima li zgrada pravnu osobnost?Ne


Više od jednog vlasnika i više od 4 posebna dijela

7. Tko može obavljati poslove upravljanja zgradama? (samo registrirane firme, poduzetnici, certificirani profesionalni upravnici…)

Samo registrirane i certificirane firme, ali je dozvoljeno da upravitelj izvodi radove na održavanju.

8. Kako se odvija proces ugovaranja uprav-ljanja sa zgradom? (po odabiru ovlašte-nog predstavnika…)

Odlukom o izboru ovlaštenog predstavnika suvlasnika, on je ovlašten da sa izabranim upraviteljem potpiše Ugovor o upravljanju i održavanju. Može biti natječaj i izbor iz-među više certificiranih upravitelja.

9. Kako se odvija komunikacija sa zgra-dom? (preko predstavnika suvlasnika, skupštine stanara…)

Putem predstavnika, ali i direktno sa etaž-nim vlasnicima koji imaju problem ili neko interesovanje vezano za održavanje.

10. Na koji način se prikupljaju sredstva za održavanje zgrade? (zajednički fond, pričuva, sredstva zgrade…)

Pričuva


0,27 KM/m2 mjesečno (1,00 kn/m2, 0,14€/m2)

12. Koji je postotak kod redovite naplate (npr. 90%), a koji kada se provodi prisil-na naplata (opominjanjem, tužbama dužnika…)?

Oko 97% zajedno sa zaostalim potraživa-njima, a realno oko 70%

Opomena i tužba nakon 6 mjesečnih ne-plaćanja pričuve


114


Oglasna ploča u zgradi u zatvorenom or-mariću


Prije dvije godine termofasada na 6 zgrada oko 500.000 KM (2,2 mil. kn)


USK ima približno 530 zgrada.Što se tiče BiH ovaj koncept je samo u FBiH, dok je u RS-u model zasnovan na skupštinama stanara.

16. Koji su najveći upravitelji u Vašoj zemlji?JU Stanouprava je lider na USK, koja uprav-lja sa najviše zgrada, ostali se mogu pronaći na adresi: http://mgpuzo.org/wp-content/uploads/2012/09/2018_UPR_WEB_Lista_7.pdf


U BiH je rijetkost da postoji samo jedno udruženje, ali mislimo da je ovdje ipak samo jedno udruženje: Udruženje upravi-telja stambeno-poslovnih zgrada FBiH, sa sjedištem u Sarajevu.


Novi Zakon iz 2012. godine na USK, je evi-dentno korak unazad i puno lošije rješenje od starog rješenja. Neke od nelogičnosti su:

- Rješenja inspekcija obavezuju upravi-telja;

- Upravitelj mora intervenisati bez obzira što zgrada nema sredstava;

- Upravitelj svoju naknadu može napla-titi proporcionalno naltati pričuve i ako je sve neplatiše uredno tužio;

- Promjena namjene, velike popravke zajedničkih dijelova koje nisu nužne za održavanje moguće sa samo 67% vla-sništva;

- Apsurdno niska visina pričuve.


115

Zemlja/država: LitvaNaziv udruženja, osobe:

Darius Zakarauskas

Kontakt podaci: +387 65 942085mail: [email protected]


Temeljni zakon - Građanski zakon Republi-ke Litve, koji je usvojen 2000. godine i osta-je na snazi do danas unatoč nekim aman-dmanima


Temeljni zakon - Građanski zakon Republi-ke Litve, koji je usvojen 2000. godine i osta-je na snazi do danas unatoč nekim aman-dmanima


Vlada Republike Litve


Ministarstvo zaštite okoliša Republike Litve, lokalna samouprava

5. Ima li zgrada pravnu osobnost?Postoje tri oblika zajedničkog djelomičnog vlasništva vlasnika stanova i drugih tijela uprave: stambene jedinice vlasnika stano-va i drugih prostora u dnevnoj kući; ugovor o zajedničkim aktivnostima (partnerstvo); administrator dijelova u zajedničkoj upo-rabi.


Kada vlasnici stanova i drugih prostorija nisu uspostavili stambene jedinice vlasni-ka stanova i drugih prostorija u stambenoj zgradi ili nisu sklopili ugovor o zajedničkim djelatnostima (partnerstvo), također kada je likvidiran stan ili je ugovor prekinut, ime-novat će se upravitelj dijelova u zajedničkoj upotrebi.


Registrirane su samo u skladu sa zakono-davnim društvima, koje lokalna samoupra-va upisuje na popis administratora.


Odluke o posjedovanju i korištenju dijelo-va zajedničke uporabe donose se većinom glasova vlasnika stanova i drugih prostorija.


Uglavnom preko administratora zajednič-kih dijelova ili preko predstavnika suvlasni-ka.


Mjesečna plaćanja za tekuće potrebe + mjesečna plaćanja za akumulirane fondo-ve.


Ovisno od grada do grada. 0,2-0,3 eura po m2 mjesečno u prosjeku, uključujući aku-mulirane fondove.


116


90%


Ne znam točno.


cca 2000 objekata renovirano je od 2013. godine.30% financijskih potreba se ne naplaćuje.


38.000 zgrada

16. Koji su najveći upravitelji u Vašoj zemlji?City Cervice, Civinity. Obje su privatne.


Litvanska komora za stambeno zbrinjava-nje i održavanje (Būsto valdymo rūmai).


117

Zemlja/država: LatvijaNaziv udruženja, osobe:

Darius Zakarauskas



Načela upravljanja stambenom zgradom; 4. lipnja 2009., veće izmjene 2010/2011/ 2013/2014/2016


Načela upravljanja stambenom zgradom; 4. lipnja 2009., veće izmjene 2010/2011/ 2013/2014/2016


Ministarstvo gospodarstva Republike Latvije


Samouprava

5. Ima li zgrada pravnu osobnost?Da


Ukupna površina zgrade veća od 1500 če-tvornih metara


Osobe sa certifikatom strukovnog obrazo-vanja koje je nužno za upravljanje stambe-

nim kućama, kao i najmanje treća razina stručne osposobljenosti


Ugovorom o upravljanju, ponekad poziva-njem ovlaštenog predstavnika


Preko zastupnika suvlasnika, putem e-po-šte, skupštine stanara, debriefingon


Kroz fond


Za nove zgrade (1-10 godina) min. 0,50 eur/m2, prosječno 0,85 eur/m2

Za stare zgrade (11-50 godina) min. 0,35 eur/m2, prosječno 0,50 eur/m2


Redovito naplaćivanje iznosi oko 90%, pri-silna naplata od oko 10%


Zakon o zaštiti osobnih podataka


Energetska učinkovitost za višestambenu zgradu:“Institucija za razvojne financije Altum”


118


352.000, 87 milijuna četvornih metara

16. Koji su najveći upravitelji u Vašoj zem-lji?

CIVINITY, Rīgas namu pārvaldnieks


Latvijas Nekustama ipasuma parvaldnieku asociacija, Biedriba “LNIPA“


Nelojalna konkurencija između upravite-lja... nefunkcionalne inspekcije vezane za stambene zgrade... nemogućnost naplate čak i preko ovrhe... Neažurirane zemljišne knjige, upitna vlasništva stanova... upravi-telji su obavezni platiti račune el. energije zgrada bez odgode vlastitim sredstvima ukoliko zgrade nemaju sredstva u redov-nom fondu i pritom se upravitelji vode kao korisnici električnog brojila zgrade.... ukoli-ko zgrada duguje dobavljačima i dobavljač preda tužbu na sud i tuži upravitelja zgra-de, sud redovito donose odluke o tome da upravitelj iz svojih sredstava plati dobavlja-ču što je non sense, kao i prethodni primjer sa električnom energijom i brojilima zgra-da. Općenito, Zakonu o domovanju nisu prilagođeni ostali zakoni i podzakonski akti, kako bi ovaj zakon mogao funkcionirati.


119

Zemlja/država: MakedonijaNaziv udruženja, osobe:

Stanben servis-biznis centar d.o.o-Skopje

Kontakt podaci: +0038978364718mail: [email protected]


Zakon o domovanju (Službeni glasnik 99/2009), datum 05.08.2009 i niz izmjena i dopuna


Zakon o domovanju (Službeni glasnik 99/2009), datum 05.08.2009 i niz izmjena i dopuna


Ministarstvo transporta i veza


Regulatorna komisija o domovanju

5. Ima li zgrada pravnu osobnost?Nema


Više o dva vlasnika i više od 8 zasebnih je-dinica


Svaka firma koja posjeduje licencu za upravljanje


Većinom suvlasnika, donosi se međuvla-snički ugovor i odabir upravitelja te se za-tim zaključuje Ugovor o upravljanju


Putem ovlaštenog predstavnika zgrade


Putem mjesečnih zaduženja suvlasnika zgrade u dva fonda (redovni i rezervni fond


Redovni fond nema minimalne visine na-knade a rezervni fond je do 1,00 denara po m2 ovisno o starosti i materijalu zgrade


Od 50% do 60% prije tužbe a putem ovrhe do 90%


Podaci koji nisu zaštićeni sa zakonom o zaštitu osobnih podataka se stavljaju na oglasnoj ploči a ostali podaci u poštanskim sandučićima


Nije još na snazi u Republici Makedoniji


120


Po našoj slobodnoj procjeni možda 60% stambenih jedinica ima upravitelja ili zajed-nicu suvlasnika.

16. Koji su najveći upravitelji u Vašoj zemlji?Na prvom mjestu smo mi, Stanben ser-vis-biznis centar d.o.o, pa Hauz majstor plus i Virtus elias...


Postoji jedno, preko Gospodarske (stopan-ske) komore Republike Makedonije koje je nefunkcionalno i nedjelotvorno


Nelojalna konkurencija između upravite-lja... nefunkcionalne inspekcije vezane za stambene zgrade... nemogućnost naplate čak i preko ovrhe... Neažurirane zemljišne knjige, upitna vlasništva stanova... upravi-telji su obavezni platiti račune el. energije zgrada bez odgode vlastitim sredstvima ukoliko zgrade nemaju sredstva u redov-nom fondu i pritom se upravitelji vode kao korisnici električnog brojila zgrade.... ukoli-ko zgrada duguje dobavljačima i dobavljač preda tužbu na sud i tuži upravitelja zgra-de, sud redovito donose odluke o tome da upravitelj iz svojih sredstava plati dobavlja-ču što je non sense, kao i prethodni primjer sa električnom energijom i brojilima zgra-da. Općenito, Zakonu o domovanju nisu prilagođeni ostali zakoni i podzakonski akti, kako bi ovaj zakon mogao funkcionirati.


121

Zemlja/država: SlovenijaNaziv udruženja, osobe:

Zbornica za poslovanje z nepremičnina-mi, Združenje upravnikov nepremičnin (Udruga upravitelja nekretninama)

Kontakt podaci: +386 51 620 962mail: [email protected]


Stvarnopravni zakonik (UL RS, št. 87/02 in 91/13), Stanovanjski zakon (UL RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US in 27/17), Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu (UL RS, št. 108/04) i Pra-vilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (UL RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13)


Stvarnopravni zakonik (UL RS, št. 87/02 in 91/13), Stanovanjski zakon (UL RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US in 27/17), Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu (UL RS, št. 108/04) i Pra-vilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (UL RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13)


Ministarstvo pravosuđa, Ministarstvo zašti-te okoliša i prostornog planiranja


Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog planiranja, lokalna uprava i samouprava za vođenje registra upravitelja, stambena in-spekcija za prisilno imenovanje upravitelja i određivanje nekih obaveznih poslova

5. Ima li zgrada pravnu osobnost?Ne, ali vlasnici mogu ustanoviti skupnost vlasnika kao pravnu osobu


Upravitelja mora imati svaka zgrada sa više od 2 vlasnika i više od 8 dijelova


Svaka pravna i fizička osoba registrirana za djelatnost upravljanja nekretninama ili je-dan od vlasnika u zgradi


Većinom glasova suvlasnika izabere se upravitelj s kojim ugovor potpiše ovlašteni predstavnik suvlasnika


Upravitelj komunicira direktno sa vlasnici-ma. Barem jednom godišnje mora održati zbor vlasnika. Vlasnici mogu imenovati i svog predstavnika ili nadzorni odbor. U tom slučaju oni mogu biti ovlašteni za određene aktivnosti (i komunikaciju).


Zakon određuje vlasnicima, da mjesečno


122

uplaćuju određeni iznos u zajednički fond za održavanje zgrade.


0 (za zgrade do 10 godina), 0,2 EUR/m2 (za zgrade od 10-30 godina), 0,25 EUR/m2 (za zgrade od 30-60 godina), 0,3 EUR/m2 (za zgrade starije od 60 godina)


65% redovno, 20% u 30 dana od dospije-ća, 6% u 90 dana od dospijeća, 1% poslije opomena, 6% poslije izvršenja a 2% ostane neplaćeno.


Koji je status zaštite osobnih podataka (oglasna ploča, nadzorne kamere, …) i da li se primjenjuje GDPR?


Puno obnova se izvelo koristeći subvencije koje nudi Eko fond Republike Slovenije.


400.000 do 450.000 stanova ili 15.000 zgra-da.

16. Koji su najveći upravitelji u Vašoj zemlji?SPL d.d., Staninvest d.o.o., Habit d.o.o., Ak-tiva upravljanje d.o.o., Domplan d.d., Terca d.o.o., Metalka stanovanjske storitve d.o.o.


Udruga upravitelja nekretninama kod Gos-podarske komore Slovenije


123

Zemlja/država: Republika SrbijaNaziv udruženja, osobe:

Udruženje „Inicijativa za kvatitetnija sta-novanje“



Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (“Sl. glasnik RS”, br.104/2016)


Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (“Sl. glasnik RS”, br.104/2016)


Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture


Privredna komora Srbije, Jedinice lokalne samouprave, Republički geodetski zavod,...

5. Ima li zgrada pravnu osobnost?Da


Da dva lica postanu vlasnici dva posebna dela stambene zgrade


Vlasnik posebnog dela u zgradi gde pose-duje vlasništvo i sertifikovani profesionalni upravnici na neograničenom broju zgrada ali moraju imati registrovano preduzeće (organizator profesionalnog upravljanja)


Odlukom većine vlasnika pos. delova - za upravnika ili odlukom 2/3 vlasnika pos. de-lova - za izbor profesionalnog upravnika. Nema drugih predstavnika kada se obavi izbor.


Zakazivanjem Skupštine stambene zajed-nice min. 2 puta godišnje, a dnevno 24/7 sa vlasnicima posebnih delova ukoliko postoji neki problem koji je potrebno rešavati hit-no.


Dostavljanjem računa od strane Stambene zajednice vlasnicima posebnih delova radi prikupljanja sredstava stambene zajedni-ce na račun stambene zajednice ili preko sistema objedinjen naplate u pojedinim lo-kalnim samoupravama.


Svaka lokalna samouprava donosi Odluku o minimalnim iznosima prinudne uprave i troškova održavanja, a ukoliko se izabere uprava, vlasnici sami donose odluku koliki iznos e se izdvajati. Prosečna cena profesio-nalnog upravljanja je cca 2,5 Eur/stan


124


60-70%, a sa utuženim korisnicima do 90-95%. Naplata ide preko izvršitelja u po-stupku utuživanja. 90-95% je naplata preko sistema objedinjene naplate, a postupak izvršenja sprovodi JP zaduženo za naplatu.


Oglasna tabla, ne sme se isticati javno du-govanja sa navođenjem imena. JMBG vla-snika se ne sme koristiti u druge svrhe sem Zakonom određene.


Sporadično na inicijativu vlasnika posebnih delova. Tek se kreće sa izradama energet-skih pasoša i uvođenje sistema za merenje utroška toplotne energije.


Oko 4000 zgrada na upravljanju od strane Organizatora profesionalnog upravljanja

16. Koji su najveći upravitelji u Vašoj zemlji?Maior Domus, Dux Domus, Houseman, So-nas, Moj upravnik, Ku ni majstor, Kućepazi-telj ...


Inicijativa za kvalitetnije stanovanje - oku-plja organizatore profesionalnog upravlja-nja, a ima i više udruženja koje okuplja pro-fesionalne upravnike kao fizička lica.


- licenciranje profesionalnih upravnika je dovelo do toga da posle 6 meseci tržišne utakmice nastaje problem nedovoljnog broja licenciranih, i opadanje interesova-nja za prijave.

- problemi koji se naziru su da lokalne samouprave kreću da donose odluko o malim cenama prinudne uprave pa se zgrade teže odlučuju za privatna predu-zeća.

- niska cena upravljanja preti da na tržištu bude nedovoljan broj onih koji će opsta-ti i ostati da rade.


bib.irb.hr › datoteka › 1005754.zadar_2018.pdf zbornik savjetovanje upravitelja …izmjene...

Documents