Banca faz propostapara resolver dívidascom entrega da casa• Bancos admitem • Saiba o que fazer perante situaçõescopiar modelo espanhol de incumprimento Primeira u^a?

Banca admite entregade casa para saldardívida em casos-limite

CRÉDITO À HABITAÇÃO

Ao aceitar que a entrega da casa liquidasse uma dívidaao banco, o Tribunal de Portalegre reforçou o debate.A oposição já tem propostas e a maioria prepara as suas.A Banca não quer ficar para trás e defende modelo espanholMARIA JOÃO GAGO E BRUNO SIMÕES mjgagoQnegocios.pt

Os bancos vão preparar uma pro-posta com soluções para lidar como incumprimento no crédito àha-

bitação para apresentarem ao Go-verno. Ao que o Negócios apurou,o tema deverá ser debatido embreve no âmbito da AssociaçãoPortuguesa de Bancos (APB), sen-do já claro que amaioria das insti-

tuições financeiras apoia regrassemelhantes às adoptadas em Es-

panha para lidar com o incumpri-mento no crédito à habitação.

Em concreto, os bancos admi-tem que, à semelhança do que de-cidiu o juiz de Portalegre, venha aficar estabelecido que as institui-

ções financeiras aceitem que aen-

trega do imóvel liquide a dívida dafamília. No entanto, esta soluçãosó poderá ser aplicada às situaçõesem que os clientes bancários te-nham problemas financeiros efec-tivos e comprovados, tal como está

previsto nas regras recentemente

adoptadas em Espanha.Nos restantes casos, os bancos

estarão disponíveis para definir,de forma mais estruturada, aqui-lo que jápraticam internamente ede forma mais casuística Ou seja,negociar com os devedores umalargamento do prazo do emprés-timo ou mesmo uma redução da

taxa de juro dos empréstimos, porexemplo.

Neste momento, ao que soube

o Negócios, o debate dentro do sec-tor financeiro ainda está numafase inicial. Mas o modelo espa-nhol é referido como referência

para as reflexões que se estão a ini-ciar.

Oposição já tem propostas.Governo prepara as suas

Os argumentos invocados pelojuiz do Tribunal Judicial de Por-talegre (ver texto ao lado) coloca-

ram na agenda o tema do sobreen-dividamento das famílias, que já

tinha sido recuperado pelo Blocode Esquerda quando, em Março,levou ao Plenário da Assembleiada República uma proposta queestipula que a entrega de casa aobanco liquida a totalidade da dívi-da

Quando foiconhecidaadecisãodo Tribunal de Portalegre - que,por ter transitado emjulgadojánão admite recurso -, os bloquis-tas reafirmaram a necessidade dediscutir esta questão no Parla-mento. 0 partido liderado porFrancisco Louçã desafiou "o Par-lamento a aprovar o seu projectode lei, colocando um ponto finalnuma prática abusiva da banca e

que, de acordo com o tribunal,constitui um 'enriquecimento in-justificado' do sistema financei-ro", lê-se no comunicado. A pro-posta dos bloquistas prevê a pos-sibilidade de extinguir a dívidaatravés da entrega da casa à ban-ca

OPS também apresentoupropostas neste sentido, que, noentanto, não vão tão longe. Os so-cialistas submeteram três pro-postas para tentar evitar o in-cumprimento, quer através da

criação de um fundo de garantia,quer através da possibilidade deutilizar as verbas dos planos pou-pança reforma (PPR) para saldaro crédito à habitação (uma possi-bilidade já acessível aos desem-

pregados). Para a fase pós-in-cumprimento, os socialistas têmoutras duas propostas.

O Governo e os partidos que o

suportam também estão a estudaresta questão. No Executivo, há umgrupo de trabalho entre vários mi-nistérios que está a discutir o en-dividamento das famílias com oBanco de Portugal. Tanto o PSDcomo o CDS ainda não chegarama conclusões, apesar de estaremarticulados na discussão.

Antes da crise, o divórcio ou a

separação de casais era o

principal motivo para o

incumprimento no crédito à

habitação. Sobretudo pornenhum membro do casal ser

capaz de assumir o empréstimo e

pagar parte da casa ao ex-cônjuge.

CAUSAS MAISCOMUNS PARA OINCUMPRIMENTO

0 crédito à habitação é o tipo de

financiamento com mais baixonível de malparado. A prestaçãoda casa é a última despesa queos portugueses deixam de pagar

0 desemprego, que está no nível

mais elevado de sempre em

Portugal, é uma das principaisrazões para os portuguesesdeixarem de pagar o empréstimoda casa, decisão que, à partida,adiam o mais possível.

Dívidas das famílias I Banca admite fazer cedências nas regras relativas ao incumprirr

Pedro Elias

ento no crédito à habitação.

Os três motivos do

juiz de PortalegreO juiz de Portalegreainda é estagiário masjá tomou uma decisão

que pode marcar a suacarreira. AlexandreLeite Baptista invocoutrês razões parajustificar o acórdão

MÁ-FÉ DO BANCO AO QUERERIMÓVEL ABAIXO DO QUE AVALIOU0 juiz concluiu que a obrigação de

pagar o remanescente da dívida -isto é, o diferencial entre o valor do

empréstimo e o montante pelo qualo banco adquiriu o imóvel, de 35.250

euros - configuraria abuso de direito.

Em primeiro lugar, porque o banco

fica com um imóvel por 82.250 euros

quando, em "dois momentos

negociais", o banco "assentiu e

conformou -se" com o valor

patrimonial de 117.500 euros. Ora,

apesar.de o juiz admitir que esteexercício é "regular na aparência do

Direito adjectivo", não o é à luz do

direito substantivo, porque os dois

cidadãos - Elsa Geadas e Rui Ferreira- devem uma verba referente a umbem de que já não dispõem e quereverteu para o credor, por um valor

"substancialmente inferior àquela

que configura a sua obrigação". De

acordo com o juiz, o valor que deve

ser considerado é o de 117.500 euros.

EXISTÊNCIA DE ENRIQUECIMENTOINJUSTIFICADO

Para o juiz, o desequilíbrio que existe

nesta situação de exercício de direito

de crédito por parte do Millennium

BCP está relacionado com a figura do

enriquecimento injustificado porqueo empréstimo que foi celebrado visa

um determinado resultado: "ter,

dispor e usufruir de habitação

própria". Com a venda executiva, o

resultado deixa de existir; contudo,

para o banco, mesmo após a venda

os visados estão obrigados a pagar

uma parte substancial das

prestações. Entende o juiz que, uma

vez que os cidadãos perdem o

resultado do negócio, isto é, o

imóvel, a perda dele e a sua

respectiva aquisição pelo banco deve

ser "considerada e contabilizada",abatendo-se "ao passivo global".

DESCARACTERIZAÇÃODE DEVERES DO BANCO

A sentença estipula que a as relaçõesentre as partes não estão

equilibradas a partir do momento em

que deixa de existir o resultado

original, ou seja, a utilização do

imóvel. O desequilíbrio não reside

essencialmente na compra do imóvel

por 70% do valor original, por partedo banco, mas sim porque ele foi

adquirido pelo credor, que estipulou

que o valor do imóvel residia nos

117.500 euros. Segundo o juiz, aqueleé o valor ao qual os requerentes e o

banco se vincularam, bs

Decisão não fazjurisprudência

SV\ A decisão do juiz de( )> j Portalegre "é bastante>—S inovadora em Portugal",

mas não vincula as próximasdecisões judiciais sobre o mesmotema. "Em Portugal, quando o juizaplica a lei, deve ter em atenção as

decisões anteriores, mas não está

vinculado a elas", explica o

advogado Nuno Líbano Monteiro.

Para fixar jusrisprudência, "tem de

haver uma decisão que vá até ao

Supremo Tribunal de Justiça, umaoutra que vá ao mesmo órgão mas

em sentido contrário, e depois tem

que ser requerido que o Supremodê uma decisão que fixe

jurisprudência", explica o advogado.

PERGUNTAS A

• ELSA GEADASANTIGA PROPRIETÁRIA

DO IMÓVEL DE PORTALEGRE

Falta de recursofoi "o milagreda minha vida"

Sabe por que razão é que o banco

não recorreu da dedsSo? ¦

Aí é que está o grande mila-

gre da minha vida. Ainda não

consegui falar com o meu advo-

gado para tentar perceber o queaconteceu. Nunca pensei quenão recorressem da decisão.Durante o processo, tentámosao máximo demonstrar que en-

tregar o imóvel saldava a dívida,

porque estava em causa a ava-

liação que eles [o banco] fize-ram. Quando assinei o emprés-timo precisava de uma avalia-

ção superior, para eles me fi-nanciarem todo o apartamen-to. E eles fizeram-no, porqueeles só financiavam 90% do va-lor do imóvel. Agora baixaram-me essa avaliação. A casa fica

paga com a entrega ao banco.

Quando saiu da casa?

Já não estou naquela casadesde Junho de 2008. Amensa-lidade já ia em 683 euros, quan-do a que foi acordada era de 485.

Cheguei ao banco e disse quenão tinha condições para pagaro empréstimo. Eu sabia, até por-que játrabalhei numa imobiliá-ria, que era possível fazer umadação em pagamento. Saí decasa convencida que a dação em

pagamento ia ser aceite e, desde

então, mais nenhumaprestaçãofoi paga. Entretanto não aceita-ram a dação, pus a casaà venda,mas as propostas não chegavamaos 117 mil euros. O banco só fez

queixa em Setembro de 2011 e o

imóvel foi para venda em cartafechada.

Esperava este desfecho?

Nunca esperei que o juiz de-cidisse desta forma e nuncaacreditei que o Millennium nãointerpusesse recurso, bs

A MAIORIAE O GOVERNO

Os partidos da maioria estão a

estudar o endividamento das

famílias. De acordo com António

Leitão Amaro, o PSD "está aestudar activamente esta

matéria", mas ainda sem

conclusões. O deputado salienta

que "é preciso ter a maior

cautela do mundo neste tema",pois mexe "com as expectativasdas pessoas" e com as "dabanca". O CDS criou um grupode trabalho e o deputado Adolfo

Mesquita Nunes explica queestão a analisar-se "os vários

efeitos perversos" de soluçõescomo entregar a casa à banca. O

Governo também está a discutir

este tema com o Banco de

Portugal e deve apresentar umdecreto-lei até final do Verão.

PSCasa liquida dívidaem certos casos

©OPartido Socialista

apresentou, nasemana passada,

cinco projectos-lei

que tentam minimizar os

problemas que advêm do

sobreenvididamento das famílias.

Uma dessas propostas contemplaa entrega da casa à banca, mas

apenas em determinadas

situações: em caso de

desemprego, os rendimentos

devem ser baixos e o imóvel valer

menos de 200 mil euros. Mas os

socialistas também querem que a

licitação dos imóveis que vão a

leilão suba para 85% do valor

patrimonial, além de sugerirem a

criação de um fundo de garantia.

BEEntrega da casasalda dívida

O A proposta do Bloco

de Esquerda, que jáestá a "marinar"

na Comissão de

Orçamento e Finanças há cerca

de um mês, e que prevê que a

entrega da casa salde a

totalidade da dívida ao banco.

De acordo com a proposta dos

bloquistas, podem beneficiar

desta modalidade de daçãoem pagamento os cidadãos queestiverem a incumprir as

prestações do empréstimo e os

que estiverem a ser executados

por incumprimento do contrato

com o banco. Os bloquistastambém querem permitir uma

renegociação dos prazos, bs

Como resolver o prcsem criar um probk

>blema das famíliasima à banca

Regras que permitam saldar as dívidasde crédito à habitação com a entrega dacasa ao banco, de forma generalizada,resolverá o problema de muitasfamílias. Mas vai gerar perdas para osbancos, além de penalizar os rácios decapital e inundar os bancos de casas

MARIA JOÃO GAGO E PAULO MOUTINHO

Criar ura mecanismo automático e

generalizado de resolvero problemadas famílias comdificuldadesempa-garocréditoàhabitação;oucriarumproblema aos bancos e, no limite, aosistema financeiro como um todo.Estas são duas formas opostas deolhar paraoproblemado incumpri-mento do crédito à habitação. Paraas associaçõesdedefesados clientes

bancários, como a Deco ou a Sefin,

deveencontrar-seumasolução equi-librada que permita queacasaliqui-de o empréstimo. Para abanca, esta

deve ser a excepção.Do ponto de vista dos clientes

bancários com dificuldade em pa-gar os créditos, a adopção destaprá-tíca é a melhor solução. O devedor"perde" acasamas deixa de terumadívida ao banco.

A Sefin, por exemplo, defende

que "a casa, uma vez entregue ao

banco, deve anular completamen-

te a dívida dos clientes, isto se as des-

pesas de capital estiverem equili-bradas", explicou Leonor Coutinho,vice-presidente da associação declientes bancários. "Ou seja, se o va-lor amortizado [sem juros], mais a

avaliação actual, for equivalente aomontante do capital em dívida".

Para as instituições financeiras,se esta prática se generalizar, o ris-co é, por um lado, o aumento das

perdas relacionadas com o crédito

malparado e, por outro, uma maior

exposição a activos imobiliários,que obrigam aregistarimparidadese penalizam os rácios de capital.

Se a entrega da casa implicar a li-

quidação da dívida, "todo o risco docrédito à habitação fica do lado do

banco", alerta Pedro Malaquias, ad-

vogado especialista em banca. O ju-rista defende que, nesse caso, "deixa

dehavercréditoàhabitaçãoem Por-

tugal tal como o conhecemos", uma

vez que "os critérios de fixação do

preço dos empréstimos teriam queser completamente diferentes".

Esta posição é semelhante à de-fendida pela Mediadora do Crédito."Os bancos nãopodemficarcomosimóveis. Não podemos terapreten-sãode que seriabom vincularoban-co a uma avaliação que foi efectua-da hásou6anos.Traduzir-se-iaem

passar o risco do imobiliário paraobanco, para o sistema financeiro,comoperigo da solvabilidadedo sis-

tema E acabaria por tercomo con-sequência inevitável tornarocrédi-to à habitação ainda mais oneroso

para o cliente porque o banco ten-deria sempre a transferir o custo

para o cliente finaL OU então mes-mo matar o crédito habitação", de-fendeu em entrevista recente ao Ne-

gócios Maria Clara Machado.

A PRINCIPAL VANTAGEM É A RAPIDEZ...Com a dação em pagamento, os bancos

teriam a vantagem de conseguirem resolver

situações de incumprimento por parte dos

devedores num curto período de tempo,evitando potenciais batalhas jurídicas nos

tribunais para reaverem o crédito concedido.

... E ELIMINAR RISCOS ADIADOSFicando o cliente com a dívida e sem a casa, a

possibilidade de voltar ao incumprimento é

elevada. O banco terá, com elevada

probabilidade, de constituir provisões comefeitos nos seus resultados. Ou seja, está naprática a adiar a perda.

A PRINCIPAL DESVANTAGEM SÃO AS PERDAS

Ao aceitarem a anulação total da dívida com a

entrega da casa, os bancos teriam de

reconhecer perdas determinadas pela diferençaentre o valor do crédito concedido e o valoractual da casa, desvalorizada.

MAIOR INCENTIVO À ENTREGA DAS CASAS

A actual perspectiva de perder a casa e manter

parte da dívida incentiva a não entregar o

imóvel. Se a casa anulasse a dívida, aumentavao incentivo para entregar o imóvel ao banco.

RISCO DE SOLVABILIDADEOs riscos de solvabilidade da banca cresciam.

PRINCIPAL VANTAGEM É A LIBERTAÇÃODO FARDO DA DÍVIDA...Com a entrega da casa ao banco a saldar atotalidade da dívida, os devedores evitariamficar a pagar a diferença entre o valor do

imóvel e o da dívida já depois de teremficado sem a casa.

... DE FORMA BASTANTE MAIS RÁPIDA

Através da entrega da casa ao banco, semterem de suportar outros encargos,as famílias evitam passar por longos períodos

de, por vezes, batalhas jurídicas queos impedem de procurar soluções quelhes permitam reorganizar as suas vidas.

PRINCIPAL DESVANTAGEM É O

AGRAVAMENTO DOS CUSTOS DO CRÉDITO

Saldar dívida com a casa poderá levar os

bancos a procurarem imputar o maior risco ¦

assumido na operação de crédito à habitaçãoaos seus clientes. Os custos do financiamento

podem aumentar nomeadamente através da

prática de "spreads" mais elevados pelo sector.

MAIS RESTRITIVIDADE NO FINANCIAMENTOSector bancários poderia por em práticamodelos de avaliação de risco do cliente aindamais exigentes do que os actuais, o quedificultariam o acesso das famílias ao crédito

para a compra de habitação própria.

MODELO PORTUGUÊS

Em Portugal, entregar a casa ao banco não resolve o problema das famílias. Salvo raras

excepções como a decidida pelo Tribunal de Portalegre, os clientes acabam por manteruma dívida junto da instituição financeira onde contraíram o financiamento para adquiriro imóvel, mesmo depois de o entregarem por incapacidade de pagarem o crédito. Esta

dívida é o resultado da diferença entre o capital em dívida do cliente e o valor da avaliaçãoactual do imóvel que é.entregue. O modelo tem suscitado várias críticas, tanto por partedas associações de defesa dos consumidores como de alguns grupos parlamentares queexigem que sejam alteradas as regras a favor dos devedores.

MODELO ESPANHOL

Em Espanha foi criado um código de boas práticas para a actuação da banca junto dos

devedores, em caso de incumprimento. Este programa de carácter voluntário, conquistou amaioria das instituições'financeiras do país que aceitaram, sob condições restritas, recebera casa como forma de pagamento da totalidade da dívida. Para que o banco aceite a daçãoem pagamento, é necessário que todos os membros do agregado familiar em idade activase encontrem desempregados. Além disso, o imóvel tem de ser a primeira e única

habitação da família, e o valor de avaliação do imóvel deve ser superior a 60% da dívidaem falta. No entanto, o preço de mercado deste não pode ser superior a 150 mil euros.

MODELO NORTE-AMERICANO

No extremo oposto do que acontece em Portugal estão os EUA. Do outro lado do Atlântico, é

possível entrar a casa ao banco, saldando a dívida por inteiro. No entanto, o banco tem

sempre uma palavra a dizer no que respeita à dação em pagamento. A entrega da casa

depende de uma negociação entre o credor e o devedor, podendo este recusar caso o valor

do imóvel seja muito inferior ao da dívida. Estando estes valores equilibrados, os bancos

tendem a aceitar pois o processo tende a ser mais célere do que através da execução da

hipoteca por incumprimento. O devedor consegue, assim, libertar-se do imóvel, mas o

- • episódio tornará mais difícil, logo mais caro, obter financiamento para comprar outro imóvel.

Penhora, dação em cumprimentoe insolvência são as saídas

possíveis para quem já nãoconsegue garantir o pagamentoda dívida contraída juntodas instituições financeiras.

Está a aumentar o número de famí-lias que não conseguem garantir o

pagamento das suas dívidas com acasa junto da banca Situações de

desemprego ou divórcio, entre ou-tras, estão a colocar muitos portu-gueses em incumprimento peran-te as instituições financeiras. Saibao que pode fazer nestes casos.

NEGOCIAÇÃO COM AINSTITUIÇÃO FINANCEIRA

É recomendável que a negociaçãocom o banco decorra ainda antes da

entrada numa situação de incum-primento. Neste processo, o clien-te pode tentar procurar negociarcom a instituição financeira umalargamento do prazo do crédito ouuma carência de capital, de modo adiminuir a prestação mensal paraumvalorquesejacomportávelàluzda sua situação financeira correntedo cliente. No entanto, a negociaçãodo financiamento com o banco aca-bará invariavelmente por implicarum aumento do custo total do em-préstimo contraído para a aquisiçãodo imóvel. Por outro lado, mesmoquando as prestações deixam de ser

pagas, ambas as partes podem che-

gar a acordo, apresentando um pla-no de pagamento ao agente de exe-cução, que suspenderá o respectivoprocesso.

PENHORA DO IMÓVELE/OU OUTROS BENS

Quando o cliente entra numa situa-

ção de incumprimento e não chegaa acordo com a instituição financei-ra porque não tem capacidade paracontinuar a pagar as prestações do

crédito, uma das alternativas podeser a entrega do imóvel ao banco.

Contudo, só a entrega da casa podenão ser suficiente para cobrir o va-lor total da dívida junto da institui-

ção financeira e o devedor terá de

pagar o remanescente (diferençaentre o valor patrimonial actual e o

do financiamento em dívida), bemcomo os custos associados ao pro-cesso. Outro caminho pode serape-nhora do património que, poste-riormente, é vendido de forma a co-brir o pagamento da dívida contraí-da pelo cliente. Neste caso, se o va-

lor da venda do imóvel não for sufi-ciente, a penhora pode ainda atin-gir outros bens do executado, bemcomo o seu vencimento.

PEDIR A DECLARAÇÃODE INSOLVÊNCIA

Sempre que a entrega do imóvel ao

banco, somadaàpenhorade outrosbens do executado, não é suficiente

para cobrir o valor da dívida contraí-da junto da instituição financeira, aúnica solução que existe é a de avan-

çar com o pedido da declaração de

insolvência Para que possa recor-rer a este mecanismo, o cliente teráde apresentar ao tribunalum reque-rimento solicitandoessamesma in-solvência e, se reunir as condiçõesnecessárias, avançar depois com o

pedido de perdão da dívida Depois,e se o pedido for aceite pelo tribu-nal, a declaração de insolvência é

publicada em Diário da RepúblicaEm seguida, o tribunal, juntamen-te com as duas partes [o executadoe a instituição financeira], elaboraum plano de pagamentos a cincoanos. rg