43

BAB 4

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Analisis Hasil Penelitian

1. Mengevaluasi Strategi yang Lama

Evaluasi kondisi perusahaan saat ini menjadi penting sebagai langkah awal dalam

merumuskan strategi jangka panjang. Dalam evaluasi ini akan dilihat visi misi dan tujuan dari

perusahaan ketiga hal ini menjadi penting karena menyangkut arah perusahaan di waktu

yang akan datang. Lebih lanjut visi, misi dan tujuan dapat dilihat sebagai berikut

Visi : Untuk menjadi developer terkemuka di Indonesia yang menguntungkan, memiliki

tingkat profitabilitas yang tinggi serta memiliki keharmonisan dengan pemegang saham dan

karyawan

Misi : Menyediakan kawasan hunian yang asri, modern, memiliki estetika yang tinggi dan

bernilai bagi konsumen serta meningkatkan kesejahteraan karyawan

Tujuan : Untuk mempersembahkan kepada pembeli lingkungan yang megah elit dan elegan

dengan lokasi yang premium dan juga mempersembahkan kehidupan mewah yang

sepenuhnya dengan mengkombinasikan suasana dengan lingkungan alam tropis dan air yang

mengalir dengan jernih dan bersih

Visi adalah gambaran kemauan organisasi yang ingin menjadi apa dan apa yang akan dicapai

oleh organisasi tersebut pada akhirnya.

Misi adalah suatu hal yang khusus dari bisnis dalam sebuah organisasi yang dimaksudkan

bersaing mendapatkan apa yang diinginkan oleh konsumen.

Sedangkan tujuan adalah suatu hal yang akan dicapai yang bersifat simple, konsisten dan

dibuat untuk jangka panjang dari visi dan misi yang telah dibangun

44

Dari visi diatas kita melihat bahwa visi tersebut sudah sesuai dengan kemauan dari

organisasi dengan menjadi developer terkemuka di Indonesia dengan sekarang developer

sudah dikenal oleh kalangan masyarakat properti di Indonesia.

Sedangkan dari misi perusahaan kita melihat ada 6 dari sembilan hal yag diungkapakan oleh

fred r. david yang masuk di dalam misi perusahaan yaitu pelanggan, produk atau jasa,

perhatian akan keberlangsungan pertumbuhan dan profitabilitas, filosofi, perhatian akan citra

publik dan perhatian akan karyawan.

Di tujuan kita melihat apa yang dilakukan oleh perusahaan yang memanjakan pelanggan

untuk menarik minat konsumen agar penjualan meningkat dan tingkat profitabilitas naik

sesuai dengan yang tertuang di dalm visi dan misi perusahaan.

2. Analisis Makro

Hasil penelitian menunjukkan daya beli masyarakat belum terlalu banyak mengalami

kenaikan seharusnya pendapatan masyrakat naik kesempatan perusahaan menjual produk

nya tinggi dan meningkatnya kesempatan perusahaan agar mendapat profitabilitas lebih

tinggi dari penjualan produknya. Meskipun GDP itu mengalami kenaikan tetapi daya beli

masyarakat terhadap properti tidak berbanding lurus melainkan mengalami perbandingan

terbalik karena masyarakat belum memiliki gairah untuk membeli produk property.

Ekonomi :

Perekonomian di Indonesia saat ini dengan tingkat dan nilai

GDP Purchasing Power Parity Rp 845.600.000.000.000 pada tahun 2007

GDP Official Exchange Rate Rp 410.300.000.000.000

GDP Real Growth Rate 6,1 %

GDP per capita Rp 34.000.000

GDP Composition by Sector pertanian 12,4 %, perindustrian 47,7 %, jasa 39,9 %

Inflation rate 6,3%

suku bunga 8,5%

45

Pertumbuhan sector property sepanjang tahun 2006-2008 ini didominasi oleh pembangunan

kondominium, perkantoran dan proyek-proyek pusat perbelanjaan yang sudah dimulai sejak

tahun 2005. Sedangkan dilihat dari sisi permintaan kondisi pasr property sepanjang tahun

2006 cenderung menurun dibandingkan dengan tahun 2005, penurunan sisi permintaan Ini

terjadi pada jenis kondominium perkantoran dan pusat perbelanjaan yang disebabkan oleh

kelebihan pasokan supply pada ketiga jenis property tersebutdan sedikit dipengaruhi oleh

lemahnya daya beli masyarakat menurut perkiraan Pusat Studi Properti Indonesia kondis ini

akan terus berlangsung hingga tahun 2007 bahkan sampai kuartal pertama tahun 2008.

melemahnya permintaan terhadap supply property ini mengakibatkan lambatnya penyerapan

pasar terhadap berbagai produk property yang ditawarkan pengembang. Produk-produk

yang ditawarkan sepanjang tahun 2005-2008 yang seharusnya dapat diserap pasar dalam

waktu 1- 4 tahun akan menjadi lebih lama. Perubahan ini merupakan cerminan dari

terjadinya over supply pada pasar property komersial, Untuk itu prlu adanya berbagai upaya

yang dapat mengangkat daya beli masyarakat pada tahun-tahun kedepan khususnya pada

sector property seperti penurunan tingkat suku bunga, pemberian subsidi bunga, pemberian

diskon oleh pengembang terhadap produk property yang sedang dipasarkan serta berbagai

upaya dalam mendekati segmen pasar.

Socio cultural:

socio cultural ialah nilai yang hidup di masyarakat saat ini dimana masyarakat cenderung

untuk hidup lebih individual, sesuai dengan gaya hidup metropolitan. Pengalihan konsep oleh

pemerintah dari model land living menjadi apartement Living turut menjadi pemicu

perubahan gaya atau sikap hidup masyarakat diwilayah perkotaan, dengan tinggal di

apartemen tentunya hal ini juga meiliki dampak buruk yaitu dengan menurunnya interksi

social yang ada, hal ini juga terpicu oleh tingginya pertumbuhan ekonomi dan dan

bertambahnya jumlah penduduk sehingga semakin tinggi persaingan hidup dan

menyebabkan semakin susahnya masyarakat mencari pekerjaan, apabila masyrakat memiliki

46

tempat tinggal terlalu jauh dari tempat bekerja, tentunya ini akan menggangu karir, oleh

sebab itu masyarakat pada umumnya membeli apartemen di wilyah perkotaan

Teknologi :

Kajian teknologi yang digunakan oleh para pengembang apartemen dan bangunan saat ini

sudah banyak berkembang misal dengan sertifikasi di bidang konstruksi seperti ISO dan

standarisasi keselamatan pekerja yang terjamin. Dalam konstruksi saat juga sudah

digunakan bahan-bahan yang bersifat ready to use baik itu baja, semen maupun bahan-

bahan pendukung kosntruksi lainnya

Politik :

Indonesia sebagai Negara demokratis juga memiliki sitem politik yang demokratis atau

positif, political will pemerintah dalam industri property juga berpengaruh terbukti dari

penurunan BI rate, Kondisi perekonomian global dan tingkat inflasi yang semakin tinggi

sebesar 8.17% setahun telah mengakibatkan sektor property mengalami perlambatan.

Tingkat inflasi yang tinggi, telah merendahkan daya beli masyarakat. Tingkat penyerapan

produk property bagi para konsumen khususnya masyarakat ekonomi bawah.

Para pengembang property menyiasati hal tersebut dengan memberikan beragam diskon dan

hadiah serta promosi melalui iklan yang semakin digencarkan. Beberapa perkiraan trend pun

kian berguguran. Di tahun 2007, property Indonesia diperkirakan mengalami peningkatan di

tahun 2008. Namun, kondisi perekonomian terutama tingkat inflasi yang tinggi telah

menyebabkan penurunan pada sektor property di Indonesia.

Meskipun tingkat suku bunga acuan (sertifikat Bank Indonesia/SBI) saat ini berada di level

8%, tetapi hal ini tidak mendorong pertumbuhan kredit kepemilikan rumah (KPR). Hal ini

dikarenakan daya beli masyarakat golongan menengah kebawah semakin menurun

sementara produk property menengah keatas semakin diburu. Pengaruh terbesar pada

properti segmen menengah bawah seperti landed residential [hunian horizontal], sedangkan

untuk apartemen atau kondominium untuk kelas menengah atas masih akan tetap stabil.

47

Harga produk-produk properti memang tidak akan mengalami penurunan, terutama didorong

kenaikan harga barang-barang konstruksi terutama harga besi. Namun, para pengembang

tetap melakukan pemotongan harga guna menarik peminat sebagai contoh potongan harga

sebesar 17% pada produk kondominium. Pada tinjauan pasar properti kuartal IV/2007 yang

dirilis CBC Indonesia kemarin disebutkan pasar akan tetap diramaikan pasokan produk-

produk baru dari berbagai subsektor properti.

3. Analisis industri

Analisis industri adalah kelompok dari organisasi yang memproduksi produk yang dekat

dengan pengganti. Analisis industri ialah satu set factor yang memberikan pengaruh pada

organisasi dan respon bersaing kepada ancaman dari pendatang baru, kekuatan suplai,

kekuatan pembeli, ancaman dari produk pengganti, dan intensitas persaingan diantara

pesaing.

Analisis industri dibagi menjadi 3 yaitu, struktur, evolusi dan kompetisi

Struktur :

Struktur pasar industri property memiliki bentuk contestable market (monopolistic

competition) hal ini terlihat dari banyaknya pelaku pasar serta variasi produk yang dalam

pasar ini difrensiasi menjadi satu kunci keberhasilan bagi setiap pelaku usaha.

struktur pasar disini kita lihat dari persaingan property pada saat Ini terlihat Ekspansi bisnis

property selama tahun 2006 mengalami penurunan dibandingkan tahun 2005, sebagian

besar pengembang mulai menurunkan ekspansi bisnisnya sambil melihat peluang pasar yang

masih bisa digarap untuk tahun 2007, sebagian besar pengembang sibuk menyelesaikan

proyek yang sudah berjalan sejak tahun 2004 walaupun demikian masih ada beberapa

pengembang besar yang optimis melihat peluang pasar tahun 2007 dan terus melanjutkan

proyeknya seperti bakrieland development dengan proyek rasuna epicentrum, Agung

podomoro dengan proyek blok m trade center, latumenten city, Jakarta city center, CBD

pluit, latumenten citydan permata hijau residence, Duta pertiwi dengan proyek BSD city

48

business park, Nilai kapitalisasi bisnis property tahun 2006 mencapai Rp 79,51 triliun dan

tahun 2007 mengalami penurunan 15,75% menjadi Rp 66,99 triliun. Secara umum puncak

nilai kapitalisasi bisnis property terjadi pada tahun 2005. yang mencapai Rp 92,06 triliun

sejak tahun itu nilai kapitalisasi akan terus mengalami penurunan yanbg diprediksikan

hinggan tahun 2009, tahun 2007 seluruh sector property mengalami penurunan ditinjau dari

nilai kapitalisasi bisnis kecuali sector perumahan, penjualan rumah sederhana bersubsidi

melalui KPR BTN mengalami peningkatan sebesar 21,5%, penjualan rumah sederhana KPR

non subsidi tahun 2006 mengalami penurunan sebesar 4,5% penjualan rumah menengah

melalui KPR swasta tahun 2006 mengalami penurunan sebesar 5,2% penjualan rumah

menengah atas pada tahun 2006 mengala,mi penurunan 0,9% penjualan rumah besar dan

mewah mengalami penurunan sebesar 8,1% nilai kapitalisasi bisnis apartemen

/kondominium tahun 2006 mengalami kenaikan sebesar 6%dan pada tahun 2007 mengalami

penurunan sebesar -26% dari sini kita melihat celah antara perumahan dan apartemen yang

saat ini tidak terlalu jauh yang artinya masyrakat sudah melirik apartemen sebagai

alternative hunian.

Evolusi :

Evolusi di industri property dimulai sejak tahun 1972 ditandai dengan didirikannya asosiasi

REI atau Real Estate Indonesia yang pada masa itu dipimpin oleh Ir ciputra pemerintah

langsung menerima REI dan sebagai mitra dan selalu dilibatkan dalm penyususnan strategi

dan dengan focus di pembangunan perumahan untuk rakyat, seiring berjalannya waktu

dengan berkurangnya lahan di wilayah perkotaan bisnis property dibidang perumahan mulai

beralih ke bidang apartemen hingga sekarang bisnis perumahan dan apartemen berjalan

berdampingan sehingga apartemen menjadi pilihan hunian yang tepat bagi masyrakat, bisnis

property di bidang apartemen ,mulai menggeliat di medio tahun 2000-an sampai sekarang

ribuan unit apartemen dibangun di Jakarta, tahun 2007 pemerintah juga mulai megeluarkan

keputusan mengenai pembangunan Rusun hak milik yang tentunya memiliki konsep yang

49

sama dengan apartemen yaitu pembangunan vertical hanya saja dengan harga yang

sanggup dijangkau masyrakat kelas bawah sampai menengah.

Kompetisi :

kompetitor lain yang sekarang berkecimpung di bidang property terutama apartemen

Agung Podomoro

Dipimpin oleh Trihatma Kusuma Haliman, dengan total kapital 15 triliun rupiah. Proyek yang

telah dan akan dilakukan oleh Agung Podomoro antara lain :

Apartemen: The Pakubuwono Residence, The Peak, Mediterania Palace Residences,

Mediterania Lagoon Residences, Mediterania Boulevard Residences, Mediterania Marina

Residences, Sudirman Park, Apartemen Eksekutif Menteng (Apartemen).

Ciputra Group

Dipimpin oleh Chandra Ciputra, dengan total kapital 13,5 triliun rupiah. Proyek yang telah

dan akan dilakukan oleh Ciputra Group antara lain :

Komersial: Ciputra Golf & Klub Keluarga, Hotel Ciputra Jakarta, Hotel Ciputra Semarang, Mal

Ciputra Jakarta, Mal Ciputra Semarang, Mal Ciputra Seraya Pekanbaru, Mal Ciputra Sun Solo,

Patmase Bali, Segitiga Emas Jakarta, Somerset Grand Citra

Lippo Group

Dipimpin oleh James dan Mochtar Riyadi, dengan total kapital 10 triliun rupiah. Proyek yang

telah dan akan dilaksanakan antara lain :

Apartemen Kemang Village

Agung Sedayu

Dipimpin oleh Susanto Kusumo, dengan total kapital 10 triliun. Proyek yang telah dan akan

dilaksanakan antara lain :

Apartemen :

Apartemen Pesona Bahari, Buaran Regency, Thamrin Resort Residence.

Duta Pertiwi

50

Dipimpin oleh Mochtar Wijaya, dengan total kapital 10 triliun rupiah. Proyek yang telah dan

akan dilaksanakan antara lain:

Apartemen : ITC Roxy Mas Apartment, Graha Cempaka Mas Apartment, Ambasador

Apartment, Grand Permata

Bakrie Land management dengan rasuna epicentrum

Sahid grup dengan apartemen sahid

Summarecon dengan kelapa gading

Pembangunan jaya

Metropolitan kencana

Banyaknya pemain di bidang industri property terutama apartemen ini mebuat ketatnya

persaingan di industri ini sehingga membuat masyarakat lebih banyak pilihan pasokan

apartemen pada tahun 2005 sebesar 2116 unit dengan penyerapan 70,9% tahun 2006

sebesar 1101 unit dengan tingkat penyerapan 60% dan apda tahun 2007 sebesar 1281 unit

dengan tingkat penyerapan 55%, berdasarkan data diatas disarankan agar penegembang

lebih berhati hati dalam melaunching proyek kondominium pada tahun-tahun kedepan dan

mengkaji ulang sebelum membangunnya, berdasarkan pengamatan pasar kondominium dan

apartemen menegah masih memberikan peluang yang besar bagi pengembang dengan

rentang harga Rp 200 juta hingga 600 juta, asalkan berada di lokasi strategis

4.2 Analisis internal perusahaan :

4.2.1 Analisis Hasil temuan

Sesuai dengan tujuan penelitian, berikut akan dibahas hasil temuan terhadap sumber daya

yang dimiliki oleh perusahaan. Sumber daya ini terbagi kedalam 2 jenis utama, yakni sumber

daya nyata (tangible resources) dan sumber daya tidak nyata (intangible resources).

51

Sumber Daya yang Nyata

1. Sumber Daya Keuangan atau Dana : Perusahaan Prakarsa Semesta alam selaku

pengembang didukung oleh beberapa bank sebagai pendanaan seperti Niaga, Mayapada dan

BNI yang memang sudah diketahui dan dikenal oleh konsumen

2. Sumber Daya Organisasi : Prakarsa Semesta memiliki beberapa partner dalam

pengelolaan pekerjaan nya seperti

Developer : PT Prakarsa Semesta Alam

Main Kontraktor : PT PP (Persero)

Architect : Peddle Thorp International (Australia)

Landscape : EDAW (Australia)

Interior Design : HBA (Hirsch / Bedner Associates)

Structural Engineer : Wiratman & Associates

M E & P Engineer : Arnan Pratama

Lighting Consultant : Barry Arnold Associates (Los Angeles, USA)

Quantity Surveyor : WT Partnership

Property Management : Jones Lang LaSalle (USA)

3. Sumber Daya Fisik :

Luas lahan 5,3 hektare

Lokasi premium yang mudah dicapai oleh konsumen maupun supplier selama pembangunan

terletak di jalan dharmawangsa 10

4 tower apartemen

The south 208 unit biasa, 8 unit penthouse, 6 unit townhouse dengan kolam renang pribadi

The north 208 unit biasa, 8 unit penthouse, 6 unit townhouse dengan kolam renang pribadi

The east 232 unit biasa, 8 unit penthouse, 4 unit townhouse dengan kolam renang pribadi

Eminence 300 unit biasa, 16 unit penthouse, 16 unit townhouse dengan kolam renang

pribadi

52

Club house

Lagoon swimming pool

Largest reflecting pool with cascade green

Vast tropical garden

4. Sumber Daya teknologi

-Kontraktor menggunakan sistem bangunan dengan rangka beton cetak dengan tingkat

presisi yang tinggi dan sudah teruji kulitasnya

-Setiap unit menggunakan sistem KWH meter individual yang menggunakan meter digital

dan sistem pembayaran listrik online dengan consumer smart card

-jaringan tv kabel dan layanan internet broadband

-jaringan telepon pribadi untuk setiap unit

-interkom dan bel dengan video phone dan TV

-teknologi keselamatan dengan penyiram air di langit-langit, alarm kebakaran, hydrant

sistem, UL/FM pompa pemadam api

-sistem hunian pintar terintegrasi alat pengatur rumah keseluruhan dengan sistem digital

terintegrasi di dinding ditambah 2 remote controlnya, 2 unit kontrol port AV untuk home

theaterdi ruang tamu dan kamar utama

-kabel-kabel yang tertanam di dinding

-distribusi audio terintegrasi melalui panel kontrol volume di dinding untuk kamar mandi dan

dapur atau bisa diatur sesuai keinginan konsumen

-lampu dengan sistem kontrol terintgrasi

-kamera CCTV dan alarm keamanan

-kartu akses pengguna untuk parkir, naik lift dll

53

Sumber Daya yang Tidak Nyata

1. sumber daya manusia

A. Ilmu pengetahuan : baik developer, partner, kontraktor dan subkontraktor, memiliki

sumber daya ilmu pengetahuan yang yang sangat baik karena sudah memiliki reputasi pada

proyek-proyek sebelumnya

B. Kepercayaan : PT Prakarsa Semesta Alam selaku developer memiliki beberapa proyek

lainnya di bawah naungan holding company PT Saligading Bersama yang bergerak di bidang

property dan sudah berpengalaman selama kurang lebih 10 tahun, dengan berbagai macam

proyek, peumahan seperti kedaton, hamptons park, nifarro kalibata, patria park dsb.

Banyaknya partner perusahaan sejak awal berdiri hingga saat ini mencerminkan tingginya

kepercayaan

2. sumber daya inovasi :

ide : merupakan satu perwujudan dari konsep hunian tropis di tengah kota yang dikelilingi

hutan dan penghijauan buatan dan suasana asri, juga merupakan konsep pertama sebagai

desain seperti ini untuk apartemen di indonesia

kemampuan berdasarkan ilmu pengetahuan :

kapasitas untuk berinovasi: pengembang berinovasi melalui penerapan teknolgi yang ada

saat ini, seperti remote yang digunaka untuk mengatur seluruh fungsi yang ada di ruangan

baik itu AC, TV, Lampu, perlatan dapur dsb

3. sumber daya reputasi :

reputasi dengan pembeli : pengembang sangat menjaga reputasi dengan pembeli dengan

menyediakan kemudahan-kemudahan bagi pembeli dan pengguna apartemen ini tentunya,

mulai dari agen pemasaran yang sudah berpengalaman, kerjasama dengan lembaga

pembiyaan, ruangan pertemuan dengan pembeli yang nyaman juga tempat bermain untuk

anak-anak, hal ini tentunya dibangun semata-mata untuk menjaga reputasi dengan pembeli

54

merk dan nama : “ESSENCE” yang berarti saripati berarti saripati dari alam atau dengan

nama ini disesuaikan dengan konsep apartemen yang bernuansa alam tropis ditengah-

tengah kota

persepsi dari kualitas, durabilitas dan reabilitas produk : kualitas produk yang dijual oleh

apartemen essence on dharmawangsa, sudah memiliki banyak reputasi dengan

menggandeng seperti kontraktor PT PP yang sudah membangun ribuan proyek baik

infrastruktur, perumahan, gedung, jembatan dan sebagainya, EDAW sebagai arsitektur

landsacape yang juga mendesain landscape untuk olimpiade china tahun 2008, jones lang

lasalle sebagai bulding management yang sudah berpengalaman dan menduduki peringkat 3

besar dunia tentunya sebagai partner yang sudah memiliki nama besar tentunya produk

yang dijual tidak perlu diragukan lagi baik kualitas, durabilitas maupun reabilitas produk

reputasi dengan supplier : supplier merupakan supplier-supplier yang memang sudah lama

menjadi rekanan dari kontraktor dan developer dan apabila ada proses pemilihan terhadap

supplier maka akan dipilih melalui seleksi tender yang adil dan terbuka.

Berikut dapat dilihat hasil analisis competitive advantage table 4.1 dibawah ini.

55

Valuable, Rare, Costly to Imitate & Non substitutable Capabilities

Tangible Resources Valuable Rare Costly

to

Imitate

Nonsubstitutable Competitive

Advantage

Criteria

Performance

Implications

Sumber daya keuangan

Kapasitas kemampuan meminjam

yang kuat

Yes No yes No Temporary

competitive

advantage

Average returns to

above-average returns

Kemampuan terhadap dukungan

dana dari bank

Yes No Yes No Temporary

competitive

advantage

Average returns to

above-average returns

Sumber daya organisasi Yes No No No Competitive

parity

Average returns

Sumber daya fisik

Lokasi Yes Yes Yes Yes Sustainable

competitive

Above average returns

56

advantage

Luas lahan Yes Yes Yes Yes Sustainable

competitive

advantage

Above average returns

Sumber daya teknologi

Penggunaan dry mix dan ready mix

untuk kekuatan bangunan dan

efisiensi waktu kerja

Yes No No No Competitive

Parity

Average returns

57

Intangible resources Valuable Rare Costly

to

Imitate

Nonsubstitutable Competitive Advantage

Criteria

Performance Implications

Human resources

Standar tingkat pendididkan minimum

karyawan S1 dan sudah memiliki

pengalaman kerja

Yes no No No Competitive

parity

Average returns

Shared competencies adalah

kompetensi yang dimiliki dari hasil

kerjasama dengan perusahaan

rekanan

Yes no Yes Yes temporary competitive

advantage

average returns to above

average returns

Managerial capabilities Yes no No No Competitive parity Average returns

Innovation resources

Konsep desain bentuk dan lansekap

apartemen

Yes yes Yes Yes Sustainable competitive

advantage

Above-average returns

Konsep penggunaan system hunian Yes no Yes Yes temporary competitive Average returns to

58

pintar advantage Above-average returns

Reputational resources

Reputasi dengan konsumen Yes no No No Competitive parity Average returns

Standar qualitas kerja yang dijamin

Sertifikasi seperti ISO

Yes yes Yes No Temporary competitive

advantage

Average returns to

above-average returns

Reputasi dengan konsumen dengan

berpatner kepada partner-partner

yang sudah berpengalaman

Yes yes Yes Yes Sustainable competitive

advantage

Above-average returns

Reputasi dengan supplier dengan

mengadakan tender terbuka

Yes yes No No Competitive parity Average returns

Tabel 4.1 hasil analisis VRiN

59

4.3 VRiN Analisis

Analisis dari table diatas dapat dilihat sebagai berikut

Sumber daya keuangan

Menurut robert M grant (2005,p140) Sumber daya keuangan adalah kemampuan

perusahaan dalam meminjam ke bank dan internal keuangan perusahaan yang dimilikinya

untuk menetapkan kelenturan dan kapasitas untuk berinvestasi.

Hasil penelitian menunjukkan perusahaan memiliki dukungan bank yang kuat tetapi hal ini

tidaklah langka dan tentunya perusahaan-perusahaan lain juga memiliki kemampuan yang

bisa dikatakan sama sehingga hanya merupakan competitive parity dan hanya memiliki

tingkat pengembalian rata-rata tetapi lain halnya dengan dukungan dana yang diberikan oleh

bank-bank yang tersebut mereka memberikan kepercayaan terhadap perusahaan dengan

memberikan suntikan dana yang hal ini tentunya sangat bernilai dan bisa dikatakan langka

saat ini sehingga hal ini merupakan Temporary competitive advantage dan meimiliki tingkat

pengembalian rata-rata bahkan mungkin jauh di atas rata-rata.

Dampak bagi perusahaan tetunya perusahaan sangat terbantu dengan adanya situasi ini

karena perusahaan sanga terbantu dengan banyaknya dukungan bank terutama dengan

besarnya dana pinjaman yang dikucurkan oleh bank dan kepercayaan bank kepada

perusahaan.

• Kapasitas kemampuan meminjam dari Bank: kemampuan ini didapat dari asset yang

dimiliki serta kemampuan mengembalikan dana yang dipinjam. Kemampuan

mengembalikan didapat dari keahlian dalam menjalankan usaha.

Kemampuan terhadap dukungan dari Bank:

Bank bukopin

Bank niaga

Bank negara indonesia

60

Bank internasional indonesia

Bank bukopin disini juga sebagai pembei kredit konstruksi hal ini dinyatakan oleh direktur

keuangan essence on dharmawangsa apartemen bapak M.F Mariantony Nilai kredit untuk

kepemilikan apartemen samapai dengan 15 miliar rupiah

Bank memiliki 5 c sebagai standar pemberian kredit yaitu

• Character

Untuk menilai kelayakan usaha, hal yang paling penting adalah menilai karakter manajemen

perusahaan itu, karena sebagus apapun sebuah usaha akan mudah hancur tanpa dilandasi

karakter yang kuat. Penilaian karakter memang tidak mudah, karena sesuai dengan sifat

individu manusia yang unik, maka perlu adanya pemantauan terhadap karakter ini. Ada

orang tertentu yang karakternya sangat kuat, di satu sisi karakter ini sangat bagus karena

tidak mudah goyah oleh pengaruh dari luar yang buruk, namun sisi lainnya orang ini juga

cenderung keras kepala. Sebagaimana pada tulisan saya sebelumnya, ada beberapa cara

yang dapat digunakan untuk menilai karakter ini.

• Capacity

Penilaian capacity dimaksudkan untuk menilai kemampuan perusahaan dalam mendukung

usahanya, misal: apakah mesin2 yang ada telah sesuai untuk mendukung rencana produksi,

apa tata letak mesin tak membuat terjadinya bottle neck? Apakah kemampuan karyawan

telah sesuai dengan proses bisnis perusahaan tersebut?

• Capital

Penilaian capital, adalah bagaimana menilai laporan keuangan dari perusahaan. Apakah

perusahaan tadi modal dengkul, apakah masih bisa berkembang? Kita mengenal ada

61

beberapa laporan keuangan: dibuat oleh perusahaan sendiri (oleh akuntan intern

perusahaan), dan hasil audit akuntan terdaftar. Dari sisi penilai, laporan keuangan tadi masih

perlu diteliti, untuk mengetahui apa yang ada dibalik laporan keuangan tersebut, apa

pandangan penilai, dan hasil laporan keuangan yang telah dinilai ini (dilakukan recasting dan

judgement, lengkap dengan opini penilai) merupakan dasar untuk menentukan layak

tidaknya perusahaan tadi, apabila dia memerlukan pinjaman, atau akan menerbitkan obligasi

ataupun yang terkait dengan aksi korporasi (langkah2 perusahaan dibidang keuangan). Dari

laporan keuangan ini, kita juga bisa menilai, bagaimana perusahaan mengelola arus kas

keluar masuk (cash flow), dan bagaimana cara perusahaan mengelola keuangannya.

• Collateral

Collateral atau agunan, atau jaminan, sangat diperlukan untuk menilai kelayakan suatu

usaha. Disini tidak berarti harus mempunyai agunan yang cukup baru dinilai layak, namun

yang dimaksudkan jaminan kelayakan adalah jaminan bahwa perusahaan tadi akan mampu

melaksanakan janji/komitmen dan pembayaran kembali atas hutang2 yang telah

diperjanjikan.

• Condition

Ini merupakan penilaian atas kondisi perusahaan bilamana terjadi perubahan lingkungan

disekitarnya, perubahan kebijakan pemerintah dsb nya. Apakah perusahaan akan tetap

survive bila terjadi perubahan politik, peraturan pemerintah, karena kita mengetahui bahwa

saat ini tidak ada yang tidak berubah, yang tetap adalah perubahan itu sendiri.

yang pasti tentu essence on dharmawangsa sudah memenuhi standar kriteria untuk

pemberian kredit sehingga bank mempercayai untuk pemberian kredit tersebut

62

Sumber daya organisasi

Menurut hit ireland dan hoskison (2007,p80) sumber daya organisasi adalah laporan formal

organisasi, strktur yang ada di dalamnya, perencanaan, kontrol, dan sistem koordinasi formal

organisasi dari sumber daya yang ada di tabel diatas penulis menganalisis bahwa hanya ada

bernilai di dalam sumber daya tersebut dan hanya menghasilkan competitive parity dan

hanya memiliki tingkat pengembalian rata-rata sumber daya organisasi ini disni dikatakan

bernilai karena sudah memenuhi standar untuk sebuah organisasi dalam memaksimalkan

sumber daya yang dimilikinya tapi tidak diktan langka dan tidak tergantikan karena banyak

perusahaan pesaing sejenis yang meimiliki hal yang sama

Sumber daya Fisik

Sumber daya fisik menurut robert M grant (2005,p140) adalah sumber daya yang dimiliki

perusahaan dalam bentu fisik bagian dari produksi kemungkinan dan dampak dari posisi

biaya dengan besarnya perusahaan lokasi yang ada, pengalaman teknis, penggunaan

alternatifdari lahan dan bangunan, penerimaan bahan baku

Dari analisis tabel diatas penulis menyimpulkan bahwa peusahaan meimiliki sumber daya fisik

yang sangat bagus juga dari sisi luas lahan hal ini ditunjukkan dengan Apartemen tersebut

meupakan satu-satunya apartemen di wilayah dharmawangsa dan satu-satunya juga yang

meiliki terluas di daerah tersebut yang merupakan daerah elit atau mewah di walayah jakarta

terutama jakarta selatan sehingga hal ini menjadikan sumber daya fisik sebagai sustainabale

competitive advantage karena sumber daya ini bernilai, langka, tidak ada yang dapat meniru

dan memiliki lokasi seperti ini. Hal ini dibuktikan dari data di lapangan bahwa tidak adanya

pesaing yang memiliki seumber daya lokasi dan luas lahan yang sama berdasarkan observasi

langsung di lapangan dan wawancara dengan pihak-pihak yang perusahaan

63

Sumber daya teknologi

Menurut robert m grant (2005,p140) sumber daya teknologi adalh sumber daya yang dimiliki

oleh perusahaan berupa properti intelektual portfolio hak patent rahasia perdagangan

sumber daya inovasi fasilitas riset dan pengembangan pegawai teknis dan sains hal serupa

juga dikemukakan oleh hitt ireland dan hoskisson pada sumber bacaan yang berbeda. Dari

hasil analisis tabel diatas penulis menyimpulkan bahwa sumber daya teknologi yang dimiliki

oleh perusahaan tidak terlalu banyak maka dari itu hanya menghasilkan keunggulan bersaing

yang kecil dengan tingkat pengembalian rata-rata atau minimum hal ini terlihat dari data

data konstruksi yang sebenarnya sangat bernilai tetapi mudah digantikan dan banyak dimiliki

oleh pesaing karena merupakan standar baku pembangunan sekarang ini hal ini dibuktikan

dari data konstruksi yang dimiliki oleh perusahaan saat ini

Sumber daya manusia

Sumber daya manusia menurut robert m grant (2005,p140) adalah tingkat pendidikan

pekerja pengalaman skill yang dimiliki tingkat adaptasi karyawan kontribusi ke fleksibilitas

strategi dari organisasi kemampuan sosialisasi dan berkolaborasi antar karyawan

kemampuan peerusahaan mentransformasi antar sumber daya manusia dan sumber daya

organisasi loyalitas dan komitmen pegawai terhadap perusahaan. dari hasil analiis tabel

diatas penulis menyimpulkan sumber daya organisasi yang ada tidak telalu menghasilkan

keunggulan kompetitif yang berarti dan pengembalian bersifat rata-rata hal ini ditunjukkan

dari kemampuan menajerial dan tingkat pendidikan karyawan. Tingkat pendidikan karyawan

disini dikatakan bernilai karena karyawan memiliki standar tingkat pendidikan S1 secara

wawancara dan observasi hal ini memang sangat bernilai tetapi jika dibandingkan dengan

pesaing yang memiliki hal yang sama tentunya hal ini menjadi tidak langka dan dapat ditiru

oleh pesaing

64

Sumber daya inovasi

Sumber daya inovasi menurut hitt ireland dan hoskisson (2007,p80) adalah berupa ide,

kemampuan berinovasi dan kemapuan sains yang dimiliki oleh perusahaan

Dari hasil abel diatas penulis menganalisis inovasi yang dimiliki oleh perusahaan sangat

bagus karena menciptakan desain yang belum pernah ada sehingga mengasilkan suatu

sustainable competitive advantage dengan tingkat pengembalian yang tinggi dan di sisi

teknologi hunian juga menghasilkan temporary competitive advantage yang juga memiliki

tingkat pengembalian diatas rata-rata. Inovasi yang dimiliki perusahaan tentu tidak dapat

ditiru dan langka karena merupakan hal yang pertama dan satu-satunya di indonesia dengan

desain alam tropis di sebuah daerah yang isa dikatakan sebuah wilayah urban hal ini sangat

jelas terlihat dari observasi data desain yang dimiliki oleh perusahaan , dari desain sistem

hunian pintar memang tidaklah langka tetapi hal ini sangat bernilai dan tidak dapat

digantikan data terlampir mengenai sistem apa saja yang digunakan dalam menciptakan

sebuah hunian pintar yang terintegrasi secara remote.

Sumber daya reputasi

Sumber daya reputasi menurut robert m grant (2005,p140) yaitu reputasi dengan konsumen

perusahaan suplai, pemerintah dan komunitas yang berpengaruh terhadap keberlangsungan

perusahaan Dari hasil tabel diatas penulis menganalisis bahwa reputsi dengan konsumen

berada pada tingkat rata-rata sehingga menghasikan pengembalian rata-rata reputasi

dengan supplier dan kepemilikan sertifikasi ISO menghasilkan keunggulan sebagian dengan

pengembalian rata-rata hingga diatas rata-rata reputasi dengan berpatner kepada partner-

partner yang memiliki reputasi merupakan keunngulan bersaing yang berkesinambungan

yang dimiliki oleh perusahaan karena hal ini aka memberikan tingkat pengembalian yang

tinggi. Reputasi dengan konsumen disini dikatakan bernilai karena hubungan dengan

konsumen ini memang harus dijaga secara baik walaupun banyak hal-hal yang yang masih

65

sering dikeluhkan dengan konsumen sehingga hal ini menjadi tidak langka dan dapat ditiru

untuk lebih baik oleh konsumen dlama hal lain sperti berpartnernya perusahaan dengan

partner - partner kelas dunia menjadi nilai jual tersendiri dan sebuah sustainable competitive

advantage yang karena partner-partner tersebut sudah meimiliki pengalaman bertahun-

tahun, reputasi dengan supplier dengan keterbukaan dalam memberikan tender pekerjaan

juga sangat bernilai dan langka dlam pekerjaan proyek swasta hal ini jarang terjadi hanya

saja hal ini dpat ditiru oleh pesaing supplier juga lebih sengang hal seperti ini karena ada

keterbuakaan dan keadilan dalam pemberian pekerjaan

4.4 Strategy formulation

Strategy formulation yang kita buat disini berdasarkan pada analisis competitive advantage

strategy dibuat untuk meningkatkan keunggulan bersaing perusahaan dari analisis VRiN

sebelumnya dibuatlah analisis strategi sebagai berikut

HR Strategy

Hasil VRiN menunjukkan bahwa HR mengalami kelemahan HR merupakan bagian dari

intangible resources

Human Resources strategy penting dalam perusahaan karena dapat membantu mengalokasi

keseluruhan sumber daya perusahaan kedalam kesatuan unik yang lahir berdasarkan

kekuatan internal dan analisis kelemahannya, perubahan lingkungan dan antisipas aksi dari

kompetitor.

Marketing Communication Strategy

Marketing komunikasi penting untuk membangun dan menghadirkan pesan untuk

diidentifikasi oleh pemegang saham dan evaluasi dari aksi berdasarkan respon yang diterima

dan untuk memposisikan kembali organisasi dan/atau produk dan layanannya, dari pengaruh

persepsi dan pengertian diatas tujuannya adalah untuk membuat respon sikap yang sopan

dan santun

Strategi HR dan marketing komunikasi yang direkomendasikan

66

Human resources capabilities & reputational resources

Marketing communication managerial cpabilities & reputasi dengan konsumen

• Kurangnya informasi yang disediakan melalui sarana marketing seperti tidak adanya

iklan TV

Solusi yang dibuat adalah external marketing communication

Strategy yang dibuat adalah beriklan di media elektronik

• Kurang updatenya berita perubahan perencanaan proyek yang diumumkan melalui

bidang operasional ke public

Solusi yang dibuat adalah internal marketing communication

Strategy action yang dibuat adalah harus membangun sistem informasi yang cepat dari atas

ke bawah dan lintas departemen melalui intranet dan company internal media

• Kurangnya kecakapan sales marketing dalam menjelaskan produk

Solusi yang dibuat adalah training dan employee development

Strategy action yang dibuat adalah membangun salesmanship, negotiation dan presentation

spirit melalui training pada karyawan

• Tingginya turn over karyawan di divisi marketing akibat tidak tercapainya target

penjualan

Solusi yang dibuat adalah perbaikan sistem manajerial

Strategy action yang dibuat adalah reward bagi karyawan & penataan kembali sistem

manajerial

• Kurangnya sumber daya manusia di bidang operasional sehingga proyek terlamabat

jauh dari target penyelesaian

Solusi yang dibuat adalah recruitment tenaga kerja

Strategy action yang dibuat adalah membuka lowongan di media dan outsorcing

• Masalah-masalah di dalam SDM seperti adanya penngelembungan dana oleh

beberapa oknum sehingga harus menjadi tanggungan perusahaan

67

Solusi yang dibuat kontrol dan pengawasan

Strategy action yang dibuat kontrol dari departemen keuangan perusahaan, kontrol dari

departemen sumber daya manusia dan audit keuangan berkala

Permasalahan organisasi

• Terjadi perubahan/spec down beberapa desain bangunan dan bahan baku

pendukung di unit-unit apartemen sehingga terjadi ketidakpuasan konsumenyang

merupakan keputusan yang berubah ubah dari manajemen

Solusi yang dibuat adalah perbaikan komitmen di manajemen perusahaan

Strategy action membangun dan memperbaiki komitmen yang lebih baik di perusahaan dan

memberikan sanksi bagi manajemen terhadap perubahan-perubahan yang mereka lakukan?

HR capabilities managerial capabilities & reputational resources

Operasional dan konstruksi

Strategi operasional penting karena merupakan sebuah pendidikan bisnis tidak akan lengkap

tnpa memahami tujan kedepan untuk mengelola operasional, memberikan jalan yang

sistematis dalam melihat proses berjalannya organisasi, menghadirkan minat kesempatan

karir, konsep dan alat yang digunakan secara luas didalam mengelola fungsi lain dari bisnis.

• Terlambatnya pembangunan proyek dampaknya perusahaan membayar denda

kepada konsumen akibat keterlambatan ini

Solusi yang dibuat adalah control extra pada manajemen proyek

Action strategy yang dibuat adalah menambah partner kerja dan outsorcing tenaga kerja

• Terjadi penggelumbungan dana (eskalasi) di beberapa bagian konstruksi akibat dari

kenaikan bahan baku bahan bangunan

Solusi yang dibuat adalah strategi harga

Action strategy yang dibuat adalah menaikkan harga jual pada unit yang dijual dan

penyesuain harga jual kembali pada tower yang sedang dan akan dibangun

68

MILESTONE

Agenda aksi Keterangan/ masalaha

yang dihadapi

perusahaan

2007 2008 2009 2010

Kurangnya informasi

kepasar mengenai

Apartemen Essence

• Iklan TV

• Iklan Radio

• Iklan koran

• Pameran diberbagai

gedung perkantoran

• Iklan TV

• Iklan Radio

• Iklan koran

• Pameran diberbagai

gedung perkantoran

• Iklan Radio

• Iklan koran

• Pameran diberbagai

gedung perkantoran

69

Kurang updatenya

berita perubahan

spesifikasi bangunan

Solusi : internal

marketing

communication

Strategy action : harus

membangun sistem

informasi yang cepat

dari atas ke bawah dan

lintas departemen,

intranet dan company

media

Kurangnya kecakapan

sales marketing

Solusi : training dan

employee

development

Strategy action :

membangun

salesmanship,

negotiation dan

70

presentation spirit

melalui training pada

karyawan

Tingginya turn over

karyawan

Solusi : perbaikan

sistem manajerial

Strategy action : reward

bagi karyawan &

penataan kembali sistem

manajerial

Kurangnya sumber

daya manusia di bidang

operasional

Solusi : recruitment tenaga

kerja

Strategy action : membuka

lowongan di media dan

outsorcing

Solusi : recruitment tenaga

kerja

Strategy action : membuka

lowongan di media dan

outsorcing

Solusi : recruitment tenaga

kerja

Strategy action : membuka

lowongan di media dan

outsorcing

Masalah-masalah di

dalam SDM seperti

adanya

penngelembungan

Solusi : kontrol dan

pengawasan

Strategy action : kontrol dari

departemen keuangan

Solusi : kontrol dan

pengawasan

Strategy action :

kontrol dari

Solusi : kontrol dan

pengawasan

Strategy action :

kontrol dari

71

dana

perusahaan, kontrol dari

departemen sumber daya

manusia dan audit

keuangan berkala

departemen keuangan

perusahaan, kontrol

dari departemen

sumber daya manusia

dan audit keuangan

berkala

departemen keuangan

perusahaan, kontrol

dari departemen

sumber daya manusia

dan audit keuangan

berkala

Terjadi perubahan/spec

down beberapa desain

bangunan

Solusi : perbaikan

komitmen di manajemen

perusahaan

Strategy action :

membangun dan

memperbaiki komitmen

yang lebih baik di

perusahaan dan

memberikan sanksi bagi

manajemen terhadap

perubahan-perubahan

Solusi : perbaikan komitmen

di manajemen perusahaan

Strategy action :

membangun dan

memperbaiki komitmen

yang lebih baik di

perusahaan dan

memberikan sanksi bagi

manajemen terhadap

perubahan-perubahan yang

mereka lakukan

Solusi : perbaikan

komitmen di manajemen

perusahaan

Strategy action :

membangun dan

memperbaiki komitmen

yang lebih baik di

perusahaan dan

memberikan sanksi bagi

manajemen terhadap

perubahan-perubahan yang

Solusi : perbaikan

komitmen di manajemen

perusahaan

Strategy action :

membangun dan

memperbaiki komitmen

yang lebih baik di

perusahaan dan

memberikan sanksi bagi

manajemen terhadap

perubahan-perubahan yang

72

yang mereka lakukan mereka lakukan mereka lakukan

Terlambatnya

pembangunan proyek

dampaknya perusahaan

membayar denda

kepada konsumen

akibat keterlambatan

ini

Solusi : control extra pada

manajemen proyek

Action strategy : menambah

partner kerja dan outsorcing

tenaga kerja

Solusi : control extra pada

manajemen proyek

Action strategy :

menambah partner kerja

dan outsorcing tenaga kerja

Solusi : control extra pada

manajemen proyek

Action strategy :

menambah partner kerja

dan outsorcing tenaga

kerja

Terjadi eskalasi biaya

Solusi : price strategy

Acton strategy : menaikkan

harga jual pada unit yang

dijual dan penyesuain harga

jual kembali pada tower

yang sedang dan akan

dibangun

Solusi : price strategy

Acton strategy : menaikkan

harga jual pada unit yang

dijual dan penyesuain

harga jual kembali pada

tower yang sedang dan

akan dibangun

Solusi : price strategy

Acton strategy : menaikkan

harga jual pada unit yang

dijual dan penyesuain

harga jual kembali pada

tower yang sedang dan

akan dibangun