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Con fecha 16 de Octubre de 2020, la Cámara Civil y Comercial (Sala II) de
Azul, en la causa n° 65613, “Paniego José Alejandro c/ ZYA S.A. s/
Cumplimiento de Contratos Civiles/Comerciales”, resolvió que se configura
una compraventa y no una locación de obra en un caso de edificio a
construir en que el comprador no tuvo injerencia en el proceso de
construcción, y dispuso que tanto la constructora como la inmobiliaria
integran la relación de consumo con el comprador, sin perjuicio de lo cual
recae exclusivamente sobre la constructora la responsabilidad civil por el
incumplimiento del plazo de entrega de los inmuebles, debiendo responder
por daño punitivo y daño moral.
Causa nº: 2-65613-2020 "PANIEGO JOSE ALEJANDRO C/ ZYA S.A. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES " JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 2 - TANDIL Sentencia Registro nº: ............. Folio: .............
En la ciudad de Azul, a los dieciseis días del mes de Octubre del año Dos Mil
Veinte, celebrando Acuerdo Telemático (Acuerdo 3975/2020), los Señores
Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial
Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés
Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), encontrándose en uso de licencia al
momento del sorteo el Dr. Jorge Mario Galdós, con la presencia virtual del
Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en la causa “Paniego José
Alejandro c/ ZYA S.A. y otros s/ Cumplimiento de Contratos
Civiles/Comerciales” (Causa Nº 65.613), habiéndose practicado el sorteo
pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del
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C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes
y Dra. Longobardi.
Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las
siguientes:
-C U E S T I O N E S-
1era. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la parte
actora contra la sentencia de fs.334/349vta.?
2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
-V O T A C I O N-
A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Doctor Peralta
Reyes, dijo:
I. José Alejandro Paniego promovió demanda de cumplimiento
de contrato contra ZYA S.A., Salvador Gustavo Zangari y Claudia G.
Moreno, sobre la base del boleto de compraventa suscripto con fecha 8 de
abril de 2013 (agregado a fs.7/12), mediante el cual adquirió dos unidades
funcionales a construir (departamento y cochera), en el Edificio
Prestige 12 de calle Sarmiento esquina Chacabuco de la ciudad de Tandil,
las cuales se identifican en el proyecto de subdivisión de propiedad
horizontal con el número veintiocho integrada con el polígono cero dos-
cero uno, y con el número trece integrada con el polígono letra I,
Nomenclatura Catastral: Circunscripción I, Sección A, Manzana 56, Parcela
1 y 2, Partida 2412 y 28004, Unidades Funcionales 28 y 13, Polígonos 02-01
y I-13 (ver cláusula primera del boleto a fs.7/7vta.).
El aludido boleto de compraventa se firmó entre ZYA S.A.,
representada por su presidente Salvador Gustavo Zangari, de una parte,
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en el carácter de vendedora, y el aquí accionante José Alejandro Paniego,
de la otra parte, en el carácter de comprador. El precio de la operación se
fijó en la suma de $ 347.904, que fue pagada por el comprador en el acto
de suscribirse el boleto, en dinero en efectivo y por cancelación total,
sirviendo ese documento como suficiente recibo y formal carta de pago (ver
cláusula segunda del boleto a fs.7vta.). A su vez, según la cláusula tercera
del boleto de compraventa, la posesión de las unidades de referencia
sería entregada al comprador dentro del plazo de 24 meses a partir de
la fecha de inicio, que fue el día 1 de febrero de 2013, salvo casos de
fuerza mayor y/o demora de gremios; debiendo el comprador tomar
posesión de las unidades dentro de los diez días hábiles de ser notificado.
Se hizo constar, además, que “la unidad deberá encontrarse en condiciones
razonables de habitabilidad. A partir de la notificación correrán por cuenta de
“el comprador” las expensas, impuestos, tasas y contribuciones que afecten
a las unidades. Será condición suficiente para que las unidades sean
consideradas habitables, el funcionamiento de los ascensores, servicios
generales y la terminación de la misma, conforme a las especificaciones
contratadas, no siendo óbice si algunas partes comunes no estuvieren aún
concluidas (puerta de entrada al edificio, palieres, revestimiento o pintura de
ascensores, etc.)” (fs.7vta./8).
En otro orden se convino que en caso que la
vendedora no diera cumplimiento a la fecha de entrega de las unidades,
resarciría al comprador hasta la real fecha de entrega y posesión, con
montos mensuales iguales al valor locativo de una propiedad de similares
características en el mercado inmobiliario local. Y se acordó, asimismo, que
la vendedora restituiría al comprador los fondos pagados actualizados al
valor del metro cuadrado de similar construcción contratada, siempre en
caso de incumplimiento de la vendedora, pasados los noventa días de la
fecha de entrega (ver cláusula sexta a fs.8/8vta.).
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El actor, en su escrito de demanda, luego de
encuadrar al contrato en una relación de consumo (fs.58/59vta), detalló el
incumplimiento que atribuye a los demandados, y sostuvo que acorde al
plazo de 24 meses estipulado en el contrato, con inicio el día 1 de febrero de
2013, el plazo para la entrega venció el día 1 de febrero de 2015;
agregando que a la fecha de interposición de la demanda -17 de noviembre
de 2016- aún no le habían sido entregados ni el departamento ni la cochera
(fs.60vta.). Dijo el actor que ante la situación planteada intimó por carta
documento a ZYA S.A., sin haber obtenido respuesta, por lo que remitió un
nuevo envío postal que fue contestado por la accionada, quien le puntualizó
que la fecha de entrega se difería por la demora de gremios, causal
prevista en la cláusula tercera del boleto de compraventa. En esta carta
documento expresó la demandada que los días de lluvia impidieron el
normal desarrollo laboral de los gremios, conforme lo previsto en el
convenio colectivo de trabajo de la construcción; y agregó que no existe
incumplimiento de su parte en la entrega de la posesión, porque el plazo se
amplió por la demora de gremios en razón de 277 días de lluvia
(fs.62vta./63). Este planteo de la demandada fue rechazado por el actor,
quien afirmó que se está ante una conducta dolosa de la vendedora, al
haber invocado los días de lluvia y pretendido cambiar la fecha de
inicio de la obra (fs.63). Sostuvo el accionante que esto no le puede ocurrir
a una empresa constructora de la probada profesionalidad de la demandada,
y señaló que “una constructora de la experiencia de la demandada sabe a la
perfección cuantos días al año no se puede trabajar por lluvias, y con
seguridad los duplican o triplican antes de obligarse a un plazo. Plazo
además que la propia empresa constructora dispone en sus contratos por
decisión propia, a cuyos efectos redacta un contrato de adhesión que no
admite que el comprador escriba ni una palabra aparte de sus datos
personales” (fs.65vta.).
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A los fines de dirigir su demanda contra Salvador
Gustavo Zangari y Claudia G. Moreno, aseveró el actor que el boleto de
compraventa se efectuó con la obligatoria intervención de la
inmobiliaria “Turi Zangari Propiedades”, tal como surge de la página web
de Edificios Prestige, donde se consigna que la comercialización es a través
de dicha inmobiliaria, cuyos titulares son los nombrados, a quienes se
consideró legitimados pasivos de la acción (fs.57vta.). En este orden y en
el marco de la relación de consumo que juzgó existente en la especie,
consideró proveedores a la constructora ZYA S.A. y a la Inmobiliaria
Turi Zangari Propiedades, encargada de comercializar los edificios
(fs.59). Dijo que la profesionalidad de las demandadas resulta de público y
notorio conocimiento en la ciudad de Tandil, pues la constructora lleva doce
edificios construidos en Tandil (sin contar con las propiedades individuales),
y los responsables de la inmobiliaria como comercializadores de más de
quinientas unidades funcionales (fs.59/60). Al precisar sus pretensiones, el
actor solicitó la entrega de la posesión de las dos unidades, el otorgamiento
de la escritura traslativa de dominio, el pago de la multa pactada en la
cláusula sexta del boleto de compraventa, así como la indemnización del
daño punitivo y del daño moral (fs.66/81).
Interesa destacar en este punto, que mediante
resolución dictada con fecha 14 de febrero de 2017, se ordenó la entrega
de la posesión al actor, bajo su responsabilidad y riesgo, de las dos
unidades funcionales adquiridas mediante el boleto de compraventa (fs.96),
lo que se concretó con fecha 28 de junio de 2017, conforme resulta de los
mandamientos que obran agregados a la causa (fs.115/115vta. y
fs.120/121). Posteriormente, el actor amplió su demanda a los fines de
incrementar el monto de su reclamo (fs.134/135).
II. La referida demanda fue contestada por ZYA
S.A., quien argumentó que los días de lluvia impidieron el normal desarrollo
laboral de los gremios, conforme lo previsto en el convenio colectivo de
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trabajo aplicable en la construcción. Dijo que la postura del reclamante fue
contumaz, pues no aceptó ninguna modificación en la fecha de entrega
de la posesión -no obstante la previsión por demora de gremios-, ni
tampoco aceptó en la redacción del acta de entrega que dejara a salvo su
derecho y la demora prevista, razón por la cual no recibió la posesión de
los inmuebles el día 31 de mayo de 2016, los cuales estaban habitables y
fueron puestos a su disposición. Sostuvo que la postura del actor fue
abusiva porque optó por estirar la aceptación de la posesión durante trece
meses, aguardando la recepción judicial que se produjo el día 28 de junio
de 2017. Negó que la constructora haya incumplido la obligación principal,
pues a la fecha de inicio de la demanda el día 18 de noviembre de 2016, la
demandada ya había notificado seis meses antes la entrega de la posesión a
partir del día 31 de mayo de 2016, en condiciones de habitabilidad.
Subsidiariamente, dejó planteado el allanamiento como modo anormal de
terminación del proceso (ver fs.147/152).
Seguidamente contestaron la demanda Salvador
Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, quienes opusieron excepción
de falta de legitimación pasiva al considerar que no tienen relación
jurídica ni económica con el accionante, toda vez que nunca existió
relación contractual alguna que los vinculare. Dijeron que el instrumento
privado fue firmado por Salvador Gustavo Zangari en el carácter de
presidente de la empresa ZYA S.A., o sea que no lo hizo a título personal
como persona física, razón por la cual resulta ajeno a toda relación
contractual entre el actor y la constructora demandada. Con respecto a
Claudia Graciela Moreno dijeron que no intervino en la operación
inmobiliaria, ni a título personal ni en representación de ZYA S.A.
(fs.155/156).
III. El accionante contestó la excepción de falta de
legitimación pasiva, luego de rechazar el allanamiento planteado por la
empresa constructora, afirmando que Zangari y Moreno son pública y
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manifiestamente responsables, ya que son quienes aparecen en las
fotografías de los montajes publicitarios que se hacen cuando
inauguran un edificio y proceden a entregar las llaves de los
departamentos. Y en segundo orden, afirmó que estos codemandados son
los martilleros que han comercializado y vendido todas y cada una de
las unidades funcionales de los doce edificios, tal como surge de las
páginas web ofrecidas como prueba. Dijo que entre el actor y los tres
demandados existe una relación jurídica y económica de consumo en los
términos del art.1092 del C.C.C.N. Así destacó que el boleto de compraventa
fue celebrado con la intervención obligada de Turi Zangari Propiedades y,
por tanto, de los martilleros y corredores Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno (aunque no lo suscribieron), quienes junto con
ZYA S.A. integran el polo de proveedores que los vincula jurídicamente
con el actor. Sostuvo que Zangari y Moreno son legitimados pasivos de la
presente acción, y señaló que la publicidad refleja la intervención de la
mencionada inmobiliaria. Con invocación del art.1103 del CCCN y del art.8
de la LDC., adujo que las precisiones formuladas en la publicidad o en
anuncios o prospectos, circulares u otros medios de difusión, se tienen por
incluidas en el contrato con el consumidor y obligan al oferente. Señaló, por
último, que los excepcionantes son titulares y responsables de la Inmobiliaria
Turi Zangari Propiedades, tal como se acredita con los autos caratulados
“Lizarde Juana Ana c/Turi Zangari y otra s/cumplimiento de contratos civiles
y comerciales”, expediente n° 40.219, que se ofrecen como prueba y corren
agregados a las presentes actuaciones (ver fs.164/167vta.).
IV. Transcurrido el período probatorio se arribó al
dictado de la sentencia de primera instancia (fs.334/349vta.), en la cual se
calificó al contrato de autos como una locación de obra, con
independencia de la denominación dada por las partes de “boleto de
compraventa”. Además, se hizo lugar a la excepción de falta de
legitimación pasiva opuesta por los codemandados Salvador Gustavo
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Zangari y Claudia Graciela Moreno, se rechazó el allanamiento formulado
por la codemandada ZYA S.A., y se hizo lugar a la demanda promovida por
José Alejandro Paniego contra ZYA S.A. En consecuencia, se tuvo
presente la toma de posesión de los inmuebles por parte del
accionante (departamento y cochera), la que tuvo lugar luego de incoada
la demanda; y se condenó a ZYA S.A. a otorgar a favor del actor y en el
plazo de treinta días hábiles -contados desde la firmeza de la sentencia-
, la escritura traslativa de dominio de dichos inmuebles, ante el
escribano que se designe. Ello bajo el apercibimiento establecido en el
art.510 del código ritual, o en caso de no resultar ello posible, de resumirse
la operación en el pago de los daños y perjuicios a determinarse en el
estadio procesal oportuno.
En otro orden, en la sentencia de la anterior
instancia se condenó a ZYA S.A. a pagar en concepto de multa establecida
en el contrato, la suma de $ 232.000, y se condenó a la misma
codemandada a abonar en concepto de daño punitivo la suma de $ 10.000,
en ambos casos con más los intereses a la tasa pasiva más alta del Banco
de la Provincia de Buenos Aires. Por el contrario, se rechazó el daño moral
pretendido por el accionante. Finalmente, se impusieron al actor las costas
correspondientes a la excepción de falta de legitimación pasiva que
prospera, y a la codemandada ZYA S.A. las costas correspondientes a la
acción de cumplimiento de contrato, difiriéndose para su oportunidad la
regulación de los honorarios profesionales (fs.334/349vta.).
En los desarrollos del presente voto analizaré las
distintas motivaciones dadas por el juzgador, en forma paralela con el
abordaje de los agravios formulados por la parte actora, que -como se verá-
es la única apelante del decisorio de grado.
V. La aludida sentencia fue apelada únicamente
por el actor, al haber sido desistido el recurso de apelación oportunamente
interpuesto por la demandada ZYA S.A. De esta manera ha adquirido
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firmeza la condena dictada contra ZYA S.A., a la que aludí en el apartado
anterior, salvo en aquellos aspectos que han sido criticados por el actor
José Alejandro Paniego en su escrito de expresión de agravios, como
son el monto del daño punitivo y el rechazo del daño moral (art.260 del
Cód. Proc.).
En su escrito recursivo se agravia el actor por las
siguientes cuestiones tratadas en el fallo apelado: 1) Impugna la sentencia
por haberse hecho lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva
opuesta por los codemandados Zangari y Moreno, con imposición de costas
a su parte, señalando que estas personas también integraron la relación de
consumo en el carácter de proveedores; 2) Critica el decisorio en punto al
monto del daño punitivo, el que considera reducido porque no se han
considerado todas las conductas dolosas de la demandada; 3) Cuestiona la
sentencia en cuanto se rechazó el daño moral peticionado por su parte,
solicitando el acogimiento de este rubro indemnizatorio; 4) Sostuvo que el
juez incurrió en omisión de tratamiento respecto del pago de expensas,
impuestos, etc.; 5) Se queja por la calificación como contrato de obra de
la convención formalizada entre las partes, pues en su entender se está ante
un contrato de compraventa.
La referida expresión de agravios no fue
contestada por la parte contraria, tal cual resulta del informe de la actuaria
de fecha 8 de julio del corriente año. Seguidamente dictaminó el Sr. Fiscal
General, quien coincidió con los argumentos del apelante, destacando la
“acotada extensión subjetiva que la sentencia atribuyó a la relación de
consumo que unía a las partes”. Y así destacó que “la admisión de la
excepción de falta de legitimación pasiva, supone aplicar una visión limitada
a los sujetos que intervienen en una relación de consumo de
construcción/comercialización de unidades funcionales con destino a
vivienda”. Con respecto al daño punitivo acotó que su monto queda librado al
prudente arbitrio judicial.
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Habiéndose cumplimentado los pasos procesales
de rigor y practicado el sorteo de ley, ha quedado el expediente en
condiciones para el dictado de la presente sentencia.
VI. Tal como emana de la reseña precedente, en
la sentencia apelada se calificó al contrato de autos como una locación de
obra, con independencia de la denominación “boleto de compraventa” dada
por las partes. Así entendió el magistrado que “la operación resultó ser
una locación de obra, pues se trata de un edificio a construirse, en el
cual el actor adquirió dos unidades funcionales” (fs.337vta. y 339). Más
adelante se extendió en consideraciones sobre esta figura contractual,
expresando -con cita de doctrina- que el contrato de construcción de
edificios es una locación de obra material especial, para seguidamente
agregar que es un contrato de obra y por ello se persigue la obtención de un
resultado, cuyo riesgo de no obtención es soportado por el empresario, lo
que lo diferencia del trabajo dependiente y de los servicios. Aseveró que es
un contrato de obra material caracterizado por su objeto, que es un
edificio, y puso de relieve que la obra se hace para ser entregada en
dominio al dueño, siendo la entrega un acto importantísimo, puesto
que define la transmisión de los riesgos. Tras ello señaló que se entrega
una obra y no una cosa, lo que hace que el empresario no ofrezca una
garantía por vicios redhibitorios o de evicción, sino una garantía por los
vicios de construcción, diseño e información. Dijo, finalmente, que el
contrato presenta entonces una obligación de hacer, un resultado en
forma autónoma y de entregarlo en propiedad contra el pago de un
precio (ver fs.339vta./340).
Esta calificación contractual efectuada en la
sentencia fue pasible de crítica por el actor, quien señaló que su parte
suscribió un boleto de compraventa, entendiendo que la contraparte se
obligaba a transferir la propiedad de los inmuebles (principal
obligación del vendedor), y, consecuentemente, a escriturar; asumiendo
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también las demás obligaciones que esta clase de contrato le impone al
vendedor, como la de responder por vicios redhibitorios, etc. El apelante
invocó lo dispuesto en el art.1125 del CCCN, y aseveró que en el caso no
se pactó una retribución, sino un precio. Citó jurisprudencia y doctrina
según la cual es compraventa y no locación de obra el contrato por el
cual se adquiere un departamento en construcción o a construirse.
Entiendo que el presente agravio es de recibo,
porque la calificación contractual realizada en el decisorio apelado no se
compadece con la finalidad que las partes han tenido en miras al
celebrar el boleto de compraventa objeto de autos. Las consideraciones
efectuadas en la sentencia -resumidas en el punto anterior- se encuentran
referidas al contrato de construcción de edificios que se celebra entre un
empresario, constructor o contratista que tiene a su cargo hacer la obra
según el standard aplicable y entregarla en el tiempo acordado, y un dueño
o comitente cuya obligación nuclear es la de pagar el precio de la obra
(conf. Lorenzetti, Tratado de los Contratos, tomo II, págs.660, 661, 662, 663,
664, 687 y 688). No es éste el supuesto de autos, donde el actor se limitó a
comprar dos unidades funcionales de un edificio en construcción,
mediante el pago de un precio en dinero que canceló íntegramente en
el acto de suscripción del boleto de compraventa de fecha 8 de abril de
2013 (ver fs.7vta., cláusula segunda de este instrumento contractual). Y en
lo que reviste decisiva relevancia en orden a la calificación de la convención,
debe destacarse que el comprador no tuvo injerencia alguna en el
proceso de construcción del edificio, el cual -vale aclarar- ya había sido
iniciado cuando se formalizó el boleto de compraventa, conforme emana de
su cláusula tercera, donde se expresa que el inicio de la obra se produjo el
día 1 de febrero de 2013 (ver fs.7vta.).
Durante la vigencia del código velezano se
planteó un arduo debate doctrinario sobre la delimitación entre la
compraventa y la locación de obra. Y en particular referencia a los edificios
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por construir, analizó Wayar el supuesto en que una empresa constructora
ofrece la construcción de departamentos en un inmueble, cuya entrega
promete realizar a los dos años de suscripto el contrato, lapso durante el
cual los adquirentes abonarán cuotas mensuales como precio por el
departamento que van a recibir. Se pregunta este autor si se trata de una
compraventa de cosa futura o de una locación de obra, y destaca que la
calificación jurídica del contrato no depende de lo que las partes piensen o
digan, sino de su verdadera naturaleza. Brindando solución a esta
problemática expresó que la cuestión ha de resolverse de conformidad con
el siguiente criterio: si a quien contrata la construcción del edificio le
interesa el proceso de fabricación o construcción, habrá locación de
obra y no compraventa. Seguidamente abordó un precedente
jurisprudencial donde se concluyó en que se estaba ante un contrato de
construcción o de locación de obra, porque se firmaron planos y
especificaciones de obra que determinaron la forma en que se realizaría la
construcción, las medidas y materiales a emplear, el modo de construcción
de los ambientes, etc.; o sea que el adquirente (locatario de la obra) tuvo
activa participación en el proceso de elaboración y construcción de la
cosa (conf. Wayar, Compraventa y Permuta, págs.89, 90 y 91).
Puede apreciarse de esta manera, que el
supuesto en juzgamiento difiere -absolutamente- del caso jurisprudencial
examinado por Wayar, ya que el aquí accionante adquirió dos unidades
funcionales de un edificio en construcción, sin haber tenido
participación alguna en el proceso de construcción, lo que indica -con
nitidez- que se está ante una compraventa de cosa futura. En este mismo
orden de ideas apuntaba Lorenzetti -en el marco del derogado Código Civil-,
que la cuestión reside en dilucidar cuál es el interés del adquirente. Y
agregaba que “para averiguarlo es necesario considerar la influencia que
tiene la Ley 24.240 de protección al consumidor. La publicidad dirigida al
público indeterminado integra el contrato, y debe advertirse que, en general,
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los inmuebles a construir se ofrecen como un bien en el que hay un
proyecto establecido por el oferente, con características
predeterminadas y en las que poca intervención tiene el adquirente”. Y
así afirmaba este autor que “en la enorme mayoría de los casos se trata
de compraventas, ya que el oferente es quien decide los planos, los
servicios accesorios en el edificio (piscina, canchas de tenis, y otros
ofrecidos), las marcas y calidades de los bienes utilizados en el proceso de
fabricación, las empresas que construyen, presentan al adquirente un
bien determinado hasta en sus mínimos detalles e inmodificable.
Además, el precio es estándar y no fijado como una obra, y el oferente
provee la parte sustancial de los materiales” (conf. Lorenzetti, Tratado de los
Contratos, tomo I, págs.214 y 215; los párrafos resaltados corresponden al
suscripto).
Sólo resta aclarar que el art.1125 del Código Civil
y Comercial de la Nación, contribuye a disipar la polémica suscitada en torno
al art.1629 del derogado Código Civil. Así se ha interpretado esta nueva
norma, poniéndose de relieve que “desde hace tiempo la doctrina ha
señalado que el criterio para desentrañar qué tipo de contrato es, radica
en el interés de las partes: si a quien contrató la construcción le
interesa el proceso de fabricación o construcción, habrá contrato de
obra; de lo contrario, si sólo le interesa recibir la cosa terminada, habrá
compraventa. Interpretando las palabras y la finalidad del artículo 1125, se
considera que este criterio fue receptado por el Código” (conf. Wayar, en
Código Civil y Comercial de la Nación comentado, director Lorenzetti, tomo
VI, pág.328; el destacado es propio; en un mismo sentido, ver Leiva
Fernández, en Código civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético,
Alterini director general, 3ª edición, tomo VI, págs.36, 39, 40 y 41; Di
Chiazza, Contratos, tomo I, págs.19, 20 y 21).
En función de las consideraciones precedentes,
propongo acoger el agravio traído y revocar la sentencia apelada en cuanto
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calificó al contrato de autos como una locación de obra, pues más allá de
que se trató de un edificio a construirse, las partes celebraron un
contrato de compraventa mediante el pago de un precio en dinero, sin
que el comprador haya tenido injerencia alguna en el proceso de
construcción del edificio (arts.1323, 1327, 1349 y ccs. del Cód. Civil;
arts.1123, 1125, 1127, 1131 y ccs. del CCCN).
VII. 1. Incursionando en otra cuestión medular
traída a esta alzada, es dable recordar que en la sentencia apelada se hizo
lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por los
codemandados Zangari y Moreno, quienes adujeron que no tienen relación
jurídica ni económica con el accionante, toda vez que nunca existió
relación contractual alguna que los vinculare. Dijeron estos
codemandados que el boleto de compraventa fue firmado por Salvador
Gustavo Zangari en el carácter de presidente de la empresa ZYA S.A., o sea
que no lo hizo a título personal como persona física, razón por la cual
resulta ajeno a toda relación contractual entre el actor y la constructora
demandada. Con respecto a Claudia Graciela Moreno, aseveraron que no
intervino en la operación inmobiliaria, ni a título personal ni en
representación de ZYA S.A. (ver fs.155/156).
También debo recordar que el actor solicitó el
rechazo de esta excepción de falta de legitimación pasiva, afirmando que
Zangari y Moreno son los martilleros que han comercializado y vendido
todas y cada una de las unidades funcionales de los doce edificios
construidos por ZYA S.A. Así sostuvo que entre el actor y los tres
demandados existe una relación jurídica y económica de consumo en
los términos del art.1092 del C.C.C.N., poniendo de relieve que el boleto
de compraventa fue celebrado con la intervención obligada de Turi Zangari
Propiedades y, por tanto, de los martilleros y corredores Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno (aunque no lo suscribieron), quienes
junto con ZYA S.A. integran el polo de proveedores que los vincula
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jurídicamente con el actor. Aseveró que Zangari y Moreno son
legitimados pasivos de la presente acción, y señaló que la publicidad
refleja la intervención de la mencionada inmobiliaria, siendo sabido que
las precisiones formuladas en la publicidad se tienen por incluidas en el
contrato con el consumidor y obligan al oferente (art.1103 CCCN y art.8
LDC).
2. Las argumentaciones del actor no fueron
atendidas en la sentencia apelada, donde se analizó el contrato agregado a
fs.7/10, del cual surge que la vendedora fue ZYA S.A, representada por
Salvador Gustavo Zangari en su carácter de presidente (fs.7), lo que también
emana con claridad de la certificación notarial obrante a fs.11. Afirmó el
magistrado que “no obstante que en las publicaciones publicitarias del
edificio -acompañadas en pen drive- se consigna que ‘comercializa Turi
Zangari Propiedades’, del instrumento analizado no surge la
intervención de dicha inmobiliaria ni tampoco la de sus titulares, Sres.
Salvador Zangari y Claudia Moreno” (ver fs.341vta., segundo párrafo). A
continuación señaló el sentenciante que del análisis del intercambio epistolar
habido entre las partes se desprende que el actor intimó y reclamó el
cumplimiento del contrato únicamente a ZYA S.A. De este modo culminó
su razonamiento expresando que “el actor, supo desde un primer momento y
así lo entendió, que la relación contractual fue con la firma ZYA S.A. a la cual
el codemandado Zangari representó en su carácter de presidente, por lo que
la nombrada empresa es el único sujeto pasivo de la relación
sustancial que se controvierte en autos, debiendo admitirse la excepción
de falta de legitimación pasiva planteada por Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno, con costas al actor, lo que así decido” (ver
fs.341vta., tercero y cuarto párrafo; el destacado es propio).
Por supuesto que esta solución del fallo no
conformó al accionante, quien en su pieza recursiva afirmó que ha quedado
probado que todos los demandados fueron partícipes en la cadena de
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comercialización. De allí que juzgó erróneo lo decidido por el magistrado, al
considerar como partícipes sólo a quienes suscribieron el boleto de
compraventa, pues al existir una relación de consumo, la responsabilidad
solidaria y objetiva se extiende a toda la cadena de comercialización:
productor, fabricante, importador, vendedor y quien haya puesto su marca en
la cosa o servicio. Citó en respaldo de sus dichos el art.40 de la LDC, y dijo
que la mencionada inmobiliaria ha participado en el carácter de
proveedora en la cadena de comercialización, lo que fue acreditado con
la prueba aportada al proceso, acompañada en pen drive. Expresó el
apelante que al considerarse únicamente como partícipes a quienes
suscribieron el boleto, se han dejado de lado los principios de todo un
sistema de responsabilidad especial, por cuanto se está ante una relación de
consumo. Sostuvo, además, que no se tuvieron en consideración los efectos
de la publicidad que forma parte integrante del contrato (art.1103 CCCN y
art.8 de la LDC), invocando el principio de buena fe y la teoría de la
apariencia. En otro orden, le restó relevancia al hecho de que únicamente se
haya intimado extrajudicialmente a ZYA S.A., y culminó esta parcela de sus
agravios señalando que ha quedado probado, con la absolución de
posiciones de los demandados y con el expediente n° 40.219 agregado por
cuerda, que los titulares de la inmobiliaria “Turi Zangari Propiedades”
son los codemandados Zangari y Moreno, quienes desarrollan
actividades de comercialización de los edificios que construye la
empresa ZYA S.A.
3. Tal como lo afirma el apelante, en autos ha
quedado suficientemente demostrado que la inmobiliaria de los
codemandados Zangari y Moreno ha sido la comercializadora del
edificio objeto del contrato de compraventa que motiva el reclamo de
autos. Esta circunstancia fáctica fue expresamente destacada por el actor
en su demanda, al sostener que “el boleto de compraventa se efectuó con
la obligatoria intervención de la inmobiliaria ‘Turi Zangari Propiedades’,
17
tal como surge de la página Web de Edificios Prestige
(edificiosprestige.com.ar), en la que se consigna que la
comercialización será a través de www. Turi Zangari.com.ar”. Y tras
formular esta aserción puntualizó que los codemandados Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno cuentan con la respectiva matrícula
expedida por el Colegio de Martilleros y Corredores del Departamento
Judicial de Azul, siendo los titulares de la nombrada inmobiliaria, por lo que
son legitimados pasivos de esta acción (ver fs.57vta. y fs.59/60). Asimismo,
el actor acompañó constancias de páginas web y publicidad en videos
aparecidos en You tube y Faceebook, con los que acreditó dicho extremo
fáctico (ver fs.60/60vta. y fs.81/81vta.).
En oportunidad de contestar la demanda los
accionados Zangari y Moreno, no negaron que la comercialización de las
unidades del edificio se haya llevado a cabo con la intervención de
“Turi Zangari Propiedades”, ni tampoco desconocieron su calidad de
titulares de esta inmobiliaria, habiendo admitido -en forma expresa- que
ellos ejercen la profesión de martilleros y corredores. Y tras afirmar que
el boleto de compraventa se celebró únicamente entre el actor y la empresa
ZYA S.A. -argumento sobre el que estructuraron la excepción- (ver
fs.155vta./156), introdujeron un único párrafo en el capítulo de la
contestación de demanda, donde se limitaron a negar que el boleto de
autos se efectuara con la intervención obligada de la inmobiliaria y de
ellos como martilleros y corredores, insistiendo -nuevamente- en que “no
suscribieron en forma personal boleto y/o contrato alguno con el actor, razón
por la cual se excepciona por falta de legitimación pasiva” (ver fs.156vta.,
primer párrafo de las negativas).
Quiere ello decir que es un hecho admitido en el
proceso que la referida inmobiliaria de titularidad de los martilleros y
corredores Zangari y Moreno, es la comercializadora de las unidades
del edificio al que corresponde el boleto de compraventa de autos
18
(arts.330 y 354 inc.1 del Cód. Proc.). Por lo demás, la profusa prueba
aportada con la demanda relativa a este aspecto fáctico, ha quedado
suficientemente corroborada con la pericia informática practicada en el juicio,
donde se constató la autenticidad de las páginas web y de los videos
allegados a la causa (ver escrito electrónico presentado por la Ingeniera en
Sistemas Norma Edith Montero, con fecha 2/4/2019; arts.375, 384 y 474 del
Cód. Proc.). El resultado de esta probatoria llevó a aseverar al juzgador que
en las publicaciones publicitarias del edificio -acompañadas en pen
drive- se consigna que la comercializadora de las unidades del edificio
es “Turi Zangari Propiedades” (fs.341vta., segundo párrafo).
Y la antedicha conclusión que emerge -
nítidamente- de las constancias de la causa, reviste particular trascendencia
en orden a la resolución de la excepción en análisis. En efecto, pese a haber
tenido por probado que la referida inmobiliaria fue la comercializadora de las
unidades, el magistrado de grado acogió la excepción de falta de
legitimación pasiva opuesta por Zangari y Moreno, con el solo argumento
de que ni estos codemandados, ni la inmobiliaria de su titularidad,
tuvieron intervención en el boleto de compraventa celebrado con el
actor, el cual únicamente fue suscripto por la empresa constructora
ZYA S.A., en el carácter de parte vendedora. A mi modo de ver, la
solución dada en el fallo apelado no se compadece con los principios y
las normas legales que rigen el derecho del consumidor, marco jurídico
en el cual cabe encuadrar el supuesto en juzgamiento, conforme lo habré de
poner de resalto en el punto que a continuación comenzaré a desarrollar.
4. Contrariamente a lo decidido en la sentencia
recurrida, considero que en el presente caso se configuró una evidente
relación de consumo entre el actor en su carácter de comprador de las
unidades funcionales -por una parte-, y los demandados ZYA S.A.,
constructora del edificio y vendedora de dichas unidades, y Salvador
Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, titulares de la inmobiliaria
19
comercializadora de las unidades del edificio a construir -por la otra parte-.
Ello resulta inequívoco de las constancias de la causa, no surgiendo ningún
indicio de que el actor no sea destinatario final de las unidades funcionales
adquiridas, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, por lo que
ostenta el carácter de consumidor en los términos del art.1 de la LDC
(art.384 del Cód. Proc.).
Según la definición dada por el art.1092 del
CCCN, “la relación de consumo es el vínculo jurídico que se establece
entre un proveedor y un consumidor. Se considera consumidor a la persona
humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes
o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar
o social” (en el mismo sentido, arts.1, 2 y 3 de la LDC). Es cierto que en el
caso de autos se celebró un contrato de consumo entre el actor -en su
carácter de consumidor- y la constructora ZYA S.A. -en su calidad de
proveedora-, cuál es el ya analizado boleto de compraventa de fecha 8 de
abril de 2013, que luce agregado a fs.7/8vta (art.1093 del CCCN). Pero lo
verdaderamente relevante a los fines de la aplicación del plexo consumeril
es la existencia de una relación de consumo, que tiene raigambre
constitucional (art.42 CN) y constituye un vínculo jurídico con una
amplitud mucho mayor a la que ostenta el vínculo contractual que
configura el contrato de consumo. Es por ello que, en el caso en
juzgamiento, el vínculo jurídico entablado entre el actor y los demandados
Zangari y Moreno es una típica relación de consumo, pues estas personas
físicas son las titulares de la inmobiliaria comercializadora de las unidades,
aunque no suscribieran el contrato de consumo que sólo suscribió la
empresa constructora ZYA S.A. En conclusión, tanto la demandada ZYA
S.A. -firmante del contrato de consumo- como los demandados Salvador
Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, se encuentran ligados
mediante una relación de consumo con el actor y revisten la calidad de
proveedores en los términos del art.2 de la LDC, por lo que en tal
20
carácter son legitimados pasivos en orden a la pretensión esgrimida por el
consumidor en los presentes actuados. Por tal motivo, debe ser desestimada
la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Zangari y Moreno,
por lo que propiciaré la revocación de esta parcela de la sentencia apelada
(art.345 inc.3 del Cód. Proc.).
Y la mayor amplitud que ostenta la relación de
consumo ha sido explicitada en un reciente pronunciamiento de este tribunal,
donde se destacó -con cita de doctrina- que el vínculo jurídico entre el
consumidor y el proveedor puede tener fuentes diversas, y esas fuentes
obligacionales pueden ser no sólo el contrato de consumo, sino también los
hechos ilícitos (entre los cuales se incluyen casos de abuso de derecho),
simples hechos jurídicos y actos jurídicos unilaterales y bilaterales. Señaló
esta Sala que al analizar el alcance del término “vínculo jurídico” empleado
por el art.3 LDC, Chamatropulos destaca que este vínculo base de una
relación de consumo, puede provenir de un contrato, de un acto jurídico
unilateral, de hechos jurídicos, prácticas comerciales precontractuales,
hechos ilícitos, declaraciones unilaterales de voluntad, etc., concluyendo así
que “la causa de ese vínculo obligacional será intrascendente. Lo relevante
será que exista efectivamente vinculación (sea o no de origen contractual)”
(Chamatropulos, Estatuto del Consumidor Comentado, 2ª ed., La Ley, T.1,
págs.255 y 256). Destaca asimismo el aludido autor, que incluso con una
postura más amplia y buscando ser omnicomprensivo, se ha dicho que “la
relación de consumo se individualiza por el mero contacto social entre uno
o varios proveedores y uno o varios consumidores” (Chamatropulos, ob. cit.
pág.257, el resaltado es propio) (esta Sala, causa n° 64.704, “Martínez”,
sentencia del 30 de abril de 2020).
5. Pero además de lo antedicho, en el caso en
tratamiento se impone ahondar en las particularidades que presenta el
régimen de protección del consumidor en materia inmobiliaria. En un
precedente jurisprudencial se sostuvo que “se presume que hay ‘relación de
21
consumo inmobiliaria’ cuando, nos hallamos frente a un reclamo formulado
por dos personas físicas que adquirieron a título oneroso y en beneficio
propio un bien inmueble, frente a una parte vendedora que actúa en el
mercado de manera profesional. Encontrando así, la existencia de una
vinculación jurídica entre un ‘consumidor inmobiliario’ y ‘proveedor’, siendo
aplicable al caso la normativa consumeril” (CC0103 Mar del Plata, 165098
110, sentencia de 26/06/2018, “Fornillo”, sumario JUBA B5055535). Al
ocuparse de los denominados “consumidores inmobiliarios”, expresa
Chamatropulos que el texto original del art.1 inc.c) de la LDC, alcanzaba
únicamente a la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda,
incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea
pública y dirigida a personas indeterminadas; pero apunta este mismo autor
que “con la sanción de la ley 26.361 desapareció todo tipo de restricción en
materia inmobiliaria y se le da a las relaciones de consumo que versan sobre
ella el mismo tratamiento otorgado a bienes muebles y servicios” (ob. cit.
pág.148).
No habiendo ninguna duda de que en el caso que
nos ocupa el actor reviste la condición de consumidor inmobiliario, pues
no hay ningún indicio de que no haya adquirido los bienes con una finalidad
distinta a la de ser destinatario final de los mismos (art.1092 CCCN, art.1
LDC), resulta de interés profundizar en la noción de proveedor, rótulo que -
como se vio- le he asignado tanto a la constructora ZYA S.A., como a los
martilleros y corredores Zangari y Moreno. Y en apreciaciones
doctrinarias de imprescindible lectura para el caso de autos, pues resultan
estrictamente aplicables a los aquí demandados, se sostiene que “para que
el acto de venta de un inmueble quede alcanzado por las disposiciones del
Código Civil y Comercial y de la ley 24.240 tiene que existir la intervención
de un proveedor del bien cuya actuación sea calificable como
profesional o habitual en este tipo de contratos. De tal forma, el propio
constructor que vende las unidades de un edificio construidas, o quien
22
se dedique a la comercialización de un edificio o barrio privado de
viviendas, aunque ellas no sean nuevas podrá ser calificado como
proveedor. La venta de un inmueble, que efectúa el dueño de un inmueble
aisladamente, está excluida del régimen de la ley 24.240” (conf. Ariza,
Contratación Inmobiliaria y Defensa del Consumidor, en Tratado de Derecho
del Consumidor, Stigliz y Hernández directores, tomo II, págs.479 y 480).
Ya en lo tocante a la situación jurídica de los
martilleros y corredores Zangari y Moreno, advierte Ariza que “en los últimos
años la actividad del intermediario inmobiliario se ha diversificado a través de
una variedad de modalidades en las que el sujeto de la intermediación
combina el rol tradicional de corredor con otras modalidades que en la
práctica lo llevan a dejar aquel lugar de equidistancia de ambas partes
aproximándose a la posición de un agente comercial del vendedor o
desarrollador inmobiliario”. Y sigue puntualizando este mismo autor, que
“actualmente se observa, en algunos casos, que la actuación del
intermediario -sea o no corredor- se presenta vinculada al
emprendimiento comercial del vendedor o desarrollador del inmueble a
comercializarse. La intervención del intermediario excede aquí el objeto
específico del corretaje con lo cual en aquellas situaciones en las que
el intermediario se encarga de la difusión del emprendimiento y
predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los
formularios mismos de la operación a realizarse, quedará obligado en
los términos de la ley 24.240 por la actividad específica realizada” (conf.
Ariza, ob. cit. págs.488 y 489; lo resaltado me pertenece).
Las consideraciones antedichas resultan por
demás clarificadoras en punto a la cuestión que nos atañe, por lo que no
queda duda de que en el supuesto de autos los martilleros y corredores
Zangari y Moreno, en su condición de titulares de la inmobiliaria
comercializadora del edificio construido por ZYA S.A., quedan alcanzados
por la normativa protectoria del consumidor y ostentan plena
23
legitimación pasiva en orden a la pretensión articulada por el
accionante (art.42 CN; arts.1092, 1094, 1095 y ccs. CCCN; arts.1, 2, 3, 10
bis y ccs. LDC; arts.163 inc.5, 330, 345 inc.3, 354, 375, 384, 474 y ccs.
CPCC). De allí que reiterando lo ya anticipado, propicio la revocación
parcial de la sentencia apelada en cuanto hizo lugar a la excepción de
falta de legitimación pasiva opuesta por Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno, debiendo rechazarse esta excepción, con
imposición de costas a los excepcionantes (arts.68 y 345 inc.3 CPCC).
VIII. 1. Ahora bien, la circunstancia de que
proponga el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, no
implica que la demanda deba prosperar contra los codemandados Zangari y
Moreno, pues a mi juicio no se encuentran reunidos los presupuestos
que resultan necesarios para configurar su responsabilidad; lo que
conducirá -inexorablemente- a la desestimación de la demanda incoada
contra estas personas físicas.
Dicho en otras palabras y para que quede claro.
En el apartado precedente sólo he concluido en que los codemandados
Zangari y Moreno revisten la calidad de legitimados pasivos en este
proceso, en cuanto son titulares de la relación jurídica substancial de
consumo controvertida en el juicio. Con su habitual claridad explica
Palacio: “Cabe, pues, definir a la legitimación para obrar o procesal, como
aquel requisito en cuya virtud debe mediar una coincidencia entre las
personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las
cuales la ley habilita especialmente para pretender (legitimación activa) y
para contradecir (legitimación pasiva) respecto de la materia sobre la cual el
proceso versa. De la definición precedente se infiere, en primer lugar, que la
legitimación es un requisito que afecta tanto al actor como al demandado. La
pretensión, en efecto, debe ser deducida por y frente a una persona
procesalmente legitimada”. Y agrega más adelante este autor, que “la pauta
a la cual es menester atenerse, como principio, a fin de determinar en
24
cada caso la existencia de legitimación procesal, está dada por la
titularidad, activa o pasiva, de la relación jurídica substancial
controvertida en el proceso” (conf. Palacio, Derecho Procesal Civil, tomo I,
n° 80, págs.406 y 407).
Por lo demás, no debe perderse de vista que la
legitimación se ubica entre los requisitos intrínsecos de admisibilidad de la
pretensión y de la oposición (conf. Palacio, ob. cit. págs.405, 406 y 479). De
allí que en el marco de la excepción de falta de legitimación pasiva, sólo se
debate si el demandado es o no titular de la relación jurídica sustancial
en que se funda la pretensión, con prescindencia de la fundabilidad de
ésta (conf. Palacio, Derecho Procesal Civil, tomo VII, n° 751, pág.132;
Morello-Sosa-Berizonce, Códigos Procesales, tomo IV-B, pág.220). De modo
que al haber concluido en el rechazo de la excepción de falta de legitimación
pasiva, ahora me corresponde analizar la fundabilidad de la pretensión
esgrimida por el actor contra los codemandados Zangari y Moreno.
Recurriendo una vez más a las enseñanzas de Palacio, cabe puntualizar que
una vez resuelta o verificada la concurrencia de los requisitos de
admisibilidad, me encuentro en condiciones de pronunciarme sobre el
mérito de la pretensión, o, lo que es lo mismo, sobre si ésta es o no
fundada (ob. cit., tomo I, n° 81, pág.415).
En este estado se impone asumir la
composición positiva del litigio, ya que al haber propuesto la revocación
parcial de la sentencia apelada en cuanto hizo lugar a una excepción que,
por sí sola, era suficiente para sellar la suerte del litigio contra los
codemandados Zangari y Moreno, no caben dudas de que la alzada -en
ejercicio de su potestad plena- debe resolver todos los temas que
integran la relación procesal (conf. Azpelicueta-Tessone, La Alzada,
Poderes y deberes, págs.221 y 222, González Zamar, El Principio de
congruencia en la sentencia del tribunal de alzada: reglas básicas, Revista
de Derecho Procesal 2008-1, Sentencia II, pág.136; así lo decidió este
25
tribunal en la causa n° 62.914, “Diez”, voto del Dr. Galdós, sentencia del 18
de septiembre de 2018, entre otras).
2. Y en este orden de ideas, tal como ya lo
anticipé, considero que en el caso no se encuentran reunidos los
presupuestos necesarios para configurar la responsabilidad civil de los
codemandados Zangari y Moreno. En efecto, partiendo de la base de las
pretensiones articuladas por el actor, corresponde señalar que lo relativo a la
escrituración del inmueble corre por cuenta exclusiva de ZYA S.A., en
función del rol de vendedora que le cupo en el contrato de compraventa y
por su condición de única titular de dominio de los bienes vendidos (ver
certificado de dominio de fs.125/128). Y en lo tocante al pago de la multa
pactada en la cláusula sexta del boleto de compraventa, y de las
indemnizaciones por daño punitivo y daño moral (fs.66vta./81), entiendo
que no se ha configurado la responsabilidad civil de los martilleros
Zangari y Moreno, pues el incumplimiento alegado por el actor y
receptado en la sentencia apelada, sólo tiene relación causal con el accionar
antijurídico y culpable de la constructora ZYA S.A., sin que en el mismo
haya tenido incidencia alguna la conducta de los nombrados
martilleros que tuvieron a su cargo la comercialización de las unidades
del edificio.
3. En la sentencia apelada se efectuó un detenido
análisis del incumplimiento de la empresa constructora ZYA S.A.
(fs.342/345), debiendo dejarse en claro que estas motivaciones del fallo
adquirieron plena firmeza al no haber sido pasibles de recurso alguno
(arts.242 y 260 del Cód. Proc.). A modo de prieta síntesis de los medulosos
desarrollos del pronunciamiento de grado, puede decirse que el juez
comenzó haciendo referencia al boleto de compraventa, según el cual la
posesión de las unidades debía entregarse dentro del plazo de 24 meses a
partir de la fecha de inicio que fue el día 1 de febrero de 2013, salvo casos
de fuerza mayor y/o demora de gremios; y recordó que el actor tomó
26
posesión de los dos inmuebles objeto del contrato -departamento y cochera-
el día 28 de junio de 2017, mediante el diligenciamiento de sendos
mandamientos librados en autos. Tras ello puntualizó que “a fin de
determinar si medió o no incumplimiento de la demandada en lo que
respecta a tal entrega, ha de analizarse si la demora se encuentra
justificada, es decir, si ha existido la fuerza mayor alegada por la
empresa ZYA S.A., quien basa su defensa en el hecho de que los días
de lluvia impidieron el normal desarrollo de los gremios”
(fs.342/342vta.).
Dicho esto, recordó el magistrado -como un hecho
público y notorio- que ZYA S.A. es una empresa constructora de la ciudad
que ha desarrollado numerosos emprendimientos constructivos en propiedad
horizontal y complejos, además de obras públicas. Dijo que también es de
público y notorio conocimiento que en la ciudad de Tandil suele llover, tras lo
cual consideró que “resulta indiscutible que la empresa constructora,
ampliamente reconocida en el medio local, se vio en la obligación de
actuar en la celebración del negocio con la previsión adecuada acerca
de sus reales posibilidades de cumplir con las obligaciones que allí
asumía. En este marco es que entiendo que necesariamente debió prever
que se presentarían al menos ciertos días de lluvia durante el lapso en que
se construiría la obra y considerarlos específicamente a los fines de acordar
una fecha de entrega de la posesión pasible de ser respetada, sabiendo que
durante tales jornadas no resultarían factibles las labores correspondientes o
al menos iban a verse limitadas las tareas que podían ser llevadas a cabo en
la obra (art.512 Cód. Civil). Otra interpretación importaría considerar un
actuar negligente de la accionada que se contrapone al obrar leal y diligente
de un buen hombre de negocios. Se trata del cumplimiento de un standard
de conducta propio de la especialidad de la tarea del constructor-
vendedor y conforme las costumbres del oficio. Y la falta de
cumplimiento de ese standard de conducta solo puede perjudicar a quien lo
27
ha omitido, esto es a ZYA S.A., máxime que, cuando se contrata como en
el caso, con una reconocida firma constructora, es de esperarse que
los plazos se fijen en cumplimiento de ese standard de conducta y se
deposite en el constructor cierta confianza (art.1198 del Cód. Civil)”
(fs.342vta./343; lo destacado es propio).
Luego de estas apreciaciones descartó la
existencia de fuerza mayor que obstara al cumplimiento de la obligación de
entregar la posesión en el término acordado. Y prosiguió afirmando que “en
primer lugar porque, como vengo señalando, una empresa dedicada a la
construcción no puede ‘no prever’ que ciertos días han de ser lluviosos y que
ello ha de demorar el desarrollo de la obra (arts.512 y 514 del Cód. Civ.). La
existencia de días de lluvia no es una circunstancia imprevisible para un
hombre de prudencia media, que actúe con atención, cuidado y esfuerzos
normales, todo lo que era esperable de ZYA S.A.” (fs.344). Expresó,
además, que “en segundo término, porque en consideración a lo informado
por el Servicio Meteorológico Nacional (fs.176/183) acerca de la cantidad de
días con lluvia en la ciudad de Tandil desde enero de 1973 a abril de 2016 y
a la precipitación mensual en milímetros en dicho lapso, no se observa que
haya habido una modificación sustancial y grave de la cantidad de días
lluviosos en los períodos en que la obra debía llevarse a cabo en
comparación con años anteriores” (fs.344vta.).
Agregó el magistrado que “más allá de ello, no se
ha acreditado por parte de la demandada que la fuerza mayor alegada sea la
causa única y determinante de incumplimiento. Digo ello por cuando si bien
llovieron unos pocos días más que el período inmediato anterior, no ha
probado que la entrega de posesión no se haya realizado por motivo
exclusivo y excluyente de dicho caso fortuito (art.375 CPCC). Y no me estoy
refiriendo a la carga de la prueba que corresponderá al acreedor si considera
que dicha circunstancia es irrelevante en el nexo causal, sino a la carga de
28
la prueba del deudor de acreditar que la única circunstancia que ha obstado
a la entrega es la alegada” (fs.344vta./345).
Sobre la base de estas sólidas motivaciones,
entendió el juez que la fuerza mayor alegada por la demandada ZYA
S.A. no fue tal y por tanto no la eximió de responsabilidad (arts.514 del
Cód. Civ., 163 inc. 5° y 375 CPCC). Concluyó así en que el incumplimiento
de la demandada es imputable a la misma y se impone, por lo tanto, hacer
lugar a la acción de cumplimiento de contrato promovida por José Alejandro
Paniego contra ZYA S.A. (fs.345).
4. Luego de transcribir estas consideraciones de
la sentencia que han adquirido firmeza porque la codemandada ZYA S.A.
desistió del recurso de apelación interpuesto, vuelvo a reiterar que el
incumplimiento dañoso que dio lugar a la reclamación del actor y fue
receptado en el pronunciamiento de grado, sólo tiene relación causal
con el accionar antijurídico y culpable de la empresa constructora ZYA
S.A., sin que en el mismo haya tenido incidencia alguna la conducta de los
martilleros Zangari y Moreno, que tuvieron a su cargo la comercialización de
las unidades del edificio.
En el ámbito del derecho resarcitorio sintetiza
Ossola -con claridad- los presupuestos o elementos de la
responsabilidad civil, siguiendo la doctrina tradicional que ha sido
plasmada en el CCCN. Y así enumera a estos presupuestos: 1) Una acción
u omisión antijurídica; 2) La atribución causal (en términos de causalidad
eficiente) de dicha conducta antijurídica a un sujeto, que se denomina nexo
de causalidad; 3) Un juicio de reproche a la conducta, que se denomina
factor de atribución; 4) La causación de un daño resarcible a un tercero,
que debe guardar nexo de causalidad con la conducta. Si confluyen estos
cuatro presupuestos, nace la obligación de indemnizar a cargo del
dañador (deudor) y a favor de la víctima (acreedor) (conf. Ossola,
29
Responsabilidad Civil, en Derecho Civil y Comercial Rivera y Medina
directores, págs.18 y 19).
Pues bien, aplicando estos conceptos dogmáticos
al caso de autos, puede aseverarse que no cabe atribuir a los martilleros
Zangari y Moreno, ninguna acción u omisión antijurídica que, a título de
dolo o culpa, tenga nexo adecuado de causalidad con el daño sufrido
por el actor; de modo que no hay obligación de indemnizar a cargo de los
nombrados, porque sencillamente no se han configurado los presupuestos
de la responsabilidad civil. El daño padecido por el actor es consecuencia
exclusiva de la acción u omisión antijurídica de la empresa constructora
ZYA S.A., que a título de culpa incurrió en mora con respecto a su
obligación contractual de entregar -en el plazo acordado- la posesión de las
unidades funcionales vendidas; a lo que se suma el dolo o grosera
negligencia de ZYA S.A. que ha dado lugar al daño punitivo fijado en la
sentencia apelada (arts. 508, 509, 511, 512, 520, 521, 522, 901, 902, 906,
1066, 1067, 1068, 1069 y ccs. del C.C.; arts.1716, 1717, 1721,1724, 1725,
1726, 1727, 1728, 1736, 1737, 1738, 1739, 1740, 1741 y ccs. del CCCN).
Pero en lo que atañe al tema en tratamiento,
vuelvo a insistir en que no ha habido ningún comportamiento reprochable de
los codemandados Zangari y Moreno, pues en su función de martilleros y
corredores comercializadores de las unidades del edificio, no incurrieron en
ninguna conducta antijurídica que se les pueda reprochar, ya sea a
título de culpa o de dolo. No advierto ninguna clase de incumplimiento a
las obligaciones que acorde a su profesionalidad se hallaban a su cargo, en
el marco de la relación de consumo que integraron, pues, reitero, el daño
causado al actor estuvo referido -exclusivamente- a la demora en la entrega
de la posesión por parte de la empresa constructora. En efecto, no surge de
las constancias de autos que Zangari y Moreno pudieran haber
obstaculizado o entorpecido la entrega de las unidades funcionales
vendidas, en su carácter de comercializadores del edificio; no mediando
30
elementos de prueba que evidencien alguna conducta engañosa de su parte,
deficiente información o alguna otra actitud reprochable (arts. 375, 384 y ccs.
C.P.C.C.).
Al referirse a los corredores inmobiliarios destaca
Chamatropulos que para encuadrarlos en la categoría de proveedores, en
los términos del art.2 de la LDC, debe estar presente en ellos la nota de
profesionalidad. Y así destaca que “cuando existan empresas dedicadas a
la intermediación inmobiliaria, esa nota adquirirá relevancia y se estará ante
proveedores en la medida que se trate de inmuebles destinados a vivienda
(si no tiene tal finalidad ello no sucederá, pero porque el destinatario no será
un consumidor)”. Agrega más adelante que “precisando un poco el
alcance de las obligaciones de los corredores inmobiliarios, se ha
expresado que el cumplimiento de las obligaciones de la LDC por parte
de ellos (fundamentalmente el deber de información) no se refiere sólo
a cuestiones fácticas (informar medidas, características y comodidades
del inmueble) sino también jurídicas”. En orden a las cuestiones jurídicas
y con cita de Schvartz, explica que “el corredor debe conocer si la
operación es legalmente viable, si se transmite la propiedad con base
en títulos perfectos, si el propietario o locador está en condiciones de
venderlo o alquilarlo, etc. Expresa esta autora que, si esta última labor
lo excede técnicamente, debe buscar asesoramiento especializado o
bien informarle de modo claro al consumidor que no se encuentra en
condiciones de proporcionarle información veraz y adecuada al
respecto” (conf. autor citado, Estatuto del Consumidor Comentado, 2ª
edición, tomo I, pág.226 y nota al pie n° 551, con cita de Schvartz, Derecho
del Consumidor según la ley 24.240 y el Código Civil y Comercial, pág.63).
Acerca de las obligaciones de los martilleros y
corredores en orden a su responsabilidad civil, se ha explicado en doctrina
que “en el caso de los corredores y martilleros, la antijuridicidad puede
producirse específicamente por violación de las concretas normas referentes
31
al ejercicio de sus funciones, en cuanto las mismas establezcan deberes
positivos de conducta o modos de obrar, o determinen prohibiciones o
deberes negativos. Ellas se encuentran en el Código de Comercio y en la ley
23.266 modificatoria de aquél en lo que respecta a los últimos, como
también en normas locales reglamentarias de dichas profesiones, como ser
en el territorio de la Provincia de Buenos Aires la ley 10.973 (y sus
modificatorias)” (conf. Trigo Represas y López Mesa, Tratado de la
Responsabilidad Civil, tomo II, pág.630). Más adelante expresan estos
autores que en nuestra jurisprudencia se registran casos en que se han
responsabilizado a los corredores ante el incumplimiento de los
deberes de proponer los negocios con exactitud, claridad, precisión -
arts.98 del Cód. de Comercio y 52, apart. a) inc.4 de la ley provincial 10.973-
; como así del de verificar la titularidad del dominio del vendedor,
previsto expresamente en el art.52, apart. a) inc.5) de la ley local 10.973 y
que se deduce además de lo dispuesto en el art.96 del Cód. de Comercio. Y
agregan que “no hacerlo así, implica por parte del corredor una
ignorancia culpable, ya que informarse sobre la capacidad y
legitimación de quienes le proponen mediar en una compraventa
inmobiliaria, hace a la diligencia que corresponde a una persona
prudente y experta en ese tipo de negocios” (ob. cit., tomo II, pág.631; en
un mismo orden de ideas, ver Cazeaux-Trigo Represas, Derecho de las
Obligaciones, tomo V, págs.691 y 692).
Siempre en esta línea, recuerda Chamatropulos
un caso en que se sancionó a una inmobiliaria con base en las normas de la
LDC, por no brindar ab initio información completa sobre la real situación
dominial de un inmueble que ofrecía en venta; otro asunto donde se multó a
una inmobiliaria por incumplir las especificaciones contenidas en la
propaganda de venta con respecto a la construcción de una vivienda; y un
tercer supuesto en que se condenó a una inmobiliaria y a un martillero, luego
de acordado y pagado el precio por el alquiler de una vivienda, pues la firma
32
del contrato nunca se concretó ni se entregaron las llaves del inmueble, ya
que quien se había presentado como representante del locador, desapareció
(conf. obra citada, tomo I, pág.227).
Tal como puede apreciarse, ninguna de las
conductas que pueden configurar la responsabilidad civil de los
martilleros y corredores, puede enrostrarse a los aquí demandados
Zangari y Moreno, ya que -vuelvo a reiterarlo- el daño causado al
accionante estuvo exclusivamente provocado por el incumplimiento de
la constructora ZYA S.A., en cuanto a la entrega de la posesión de las
unidades funcionales adquiridas. Cabe apuntar, finalmente, que se
equívoca el apelante cuando invoca en respaldo de su impugnación el art.40
de la LDC, pues esta norma aprehende aquellos supuestos en que se
generan daños al consumidor derivados del vicio o riesgo de la cosa o de la
prestación de servicios, con respecto a los cuales responden en forma
solidaria todos los integrantes de la cadena de comercialización, salvo que
demuestren que la causa del daño les ha sido ajena. Por el contrario, el caso
en juzgamiento se debe resolver mediante la aplicación de la normativa que
he citado en el decurso del presente voto.
En función de todas las consideraciones
expuestas y en ejercicio de la competencia positiva que le corresponde a
esta alzada, propongo el rechazo de la demanda incoada por José
Alejandro Paniego contra Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela
Moreno, con imposición de costas al actor que ha resultado perdidoso
en este aspecto del litigio (art.68 del Cód. Proc.).
IX. Habiendo arribado a este estadio de mi
desarrollo argumental, debo ocuparme ahora de los agravios expresados por
el actor en torno al monto del daño punitivo y a la procedencia del daño
moral (rechazado en la sentencia apelada), con respecto a la condena que
ha adquirido firmeza contra la empresa constructora ZYA S.A.
33
1. Luego de abordar lo relativo a la entrega de la
posesión, a la escrituración de los inmuebles y a la multa pactada en el
contrato -aspectos de la litis que adquirieron firmeza- (fs.345/346vta.), en el
decisorio de grado se analizó el daño punitivo pretendido por el actor, quien
reclamó por este concepto la suma de $ 100.000. A la luz de la doctrina y
jurisprudencia elaborada en torno al art.52 bis de la LDC, analizó la conducta
asumida por la demandada y señaló que “no basta el mero incumplimiento,
sino que es necesario que se trate de una conducta particularmente grave,
caracterizada por la presencia de dolo (directo o eventual) o, como mínimo,
de una grosera negligencia” (fs.347/347vta.). Con respecto a las concretas
circunstancias de la causa apuntó que “la mora en la entrega de la
posesión se produjo el 01 de febrero de 2015. La demandada ofreció
entregar la posesión en forma tardía, en mayo de 2016, pero supeditado
a la firma de un acta mediante la cual el Sr. Paniego renunciara al
reclamo indemnizatorio derivado de la entrega tardía” (fs.347vta./348). Y
fue esta actitud de la demandada de supeditar la entrega de la posesión a
la suscripción de un acta por la cual el actor renunciara a su reclamo, la
que el juzgador consideró violatoria del deber de buena fe, afirmando que
esta pauta de conducta debe exigirse con mayor rigor a los proveedores
profesionales de bienes y servicios (a lo que agregó la fallida invocación de
fuerza mayor por días de lluvia); por lo que hizo lugar al reclamo y fijó su
cuantía en la suma de $ 10.000, al día 1 de febrero de 2015, cuando se
produjo la mora en la entrega de la posesión (fs.348).
La cuantía del daño punitivo generó el agravio del
accionante, quien considera magro al monto establecido, en atención a la
finalidad preventiva de este rubro, considerando la conducta dolosa de la
empresa constructora que gozaba de la confianza de toda la comunidad de
Tandil. Y afirmó que además de la reprochable actitud de la demandada
señalada en la sentencia, también deben considerarse otras conductas de
su parte: no contestó la primera misiva; pretendió modificar la fecha de inicio
34
del contrato; se excusó por el retraso de supuestos días de lluvia, siendo que
el edificio ya se encontraba cerrado; manifestó que la entrega sería antes del
día 31 de mayo, pero transcurrió esa fecha sin noticia alguna; no entregó la
posesión de los inmuebles en forma voluntaria, sino que fue necesaria la
orden judicial. Dijo, en suma, que la condena por este concepto debe ser
ejemplificadora, por las innumerables conductas maliciosas de la
demandada.
Este tribunal ha detallado el estado actual de la
jurisprudencia con relación al daño punitivo -en conceptos a los que me
remito en homenaje a la brevedad-, habiendo culminado este análisis con la
cita de un fallo de la Cámara Civil y Comercial de Junín (expediente n° 2724-
2017, “Andreoli”, sentencia del 17-10-2019), donde se dijo que “hoy existe
amplio consenso en su finalidad preventiva, disuasoria y sancionatoria;
en que se distingue claramente del resarcimiento de daños y perjuicios,
aunque el daño efectivo al consumidor sea su presupuesto y que
consagra un factor subjetivo de atribución agravado, consistente en la
culpa grave o dolo del proveedor” (esta Sala, causa n° 64.706, “Dours”,
sentencia del 18-2-2020, voto de la Dra. Longobardi). Y en esa misma causa
de esta alzada, se recordaron las XXVII Jornadas Nacionales de Derecho
Civil-UNL Santa Fe 2019, donde -entre otros aspectos de la temática- se
resolvió lo siguiente: “Los daños punitivos tienen finalidad preventiva,
disuasoria y sancionatoria” (punto 4), “Los daños punitivos se
distinguen claramente del resarcimiento de daños y perjuicios” (punto
5), “Sin perjuicio de las deficiencias técnicas de la norma vigente, debe
interpretarse que consagra un factor subjetivo de atribución agravado,
consistente en la culpa grave o dolo del proveedor” (punto 9, por
mayoría), “La expresión ‘grave menosprecio hacia los derechos del
consumidor’ debe entenderse como comprensiva del dolo y la culpa
grave” (punto 10, por mayoría), y “la procedencia de la sanción no está
condicionada a la existencia de un ilícito lucrativo” (punto 7).
35
Pues bien, llegado el momento de cuantificar el
daño punitivo de autos, debo recordar que la procedencia del mismo ha
arribado firme a esta instancia, dado que únicamente ha sido apelado su
monto por la parte actora. Y tampoco puedo dejar de señalar que en los
casos recientes donde este tribunal fijó el daño punitivo, se estaba ante
graves incumplimientos de los proveedores que presentaban mucha
más entidad que la que se observa en el caso de autos (citada causa n°
64.706, “Dours”, sentencia del 18 de febrero de 2020; causa n°64537,
“Ibarlucía”, sentencia del 12 de marzo de 2020, voto del Dr. Galdós; causa
n° 64.704, “Martínez”, sentencia del 30 de abril de 2020, voto del suscripto).
Sin embargo, no puede perderse de vista que en un reciente decisorio de
este tribunal se juzgó otra reclamación contra la empresa aquí demandada,
donde también había incurrido en falta de entrega en plazo del inmueble
prometido; por lo que se advierte un proceder reincidente de esta
constructora que debe gravitar en la cuantificación del daño punitivo
(esta Sala, causa n° 64.941, “Cuesta Luciana Paola y otro/a c/ZYA S.A.
s/Cumplimiento de contratos civiles/comerciales”, sentencia del 23-4-2020,
voto del Dr. Galdós).
En función de todas las consideraciones
precedentes, debo evaluar las particulares circunstancias del caso y las
conductas reprochables de la demandada ZYA S.A., que fueron detalladas
en la sentencia apelada, sin que haya mediado crítica alguna por parte de
esta empresa condenada. Es por ello que, comparando el supuesto en
tratamiento con los precedentes de este tribunal, considero prudente y
razonable propiciar la modificación de la sentencia apelada en cuanto
al monto del daño punitivo, el que se debe elevar a la suma de pesos
noventa mil ($ 90.000), a cuyo fin también pondero las actuales variables de
la realidad económica de nuestro país (art.52 bis de la LDC, arts.163 inc.5,
165, 375, 384 y ccs. del CPCC).
36
2. En este punto debo abordar el daño moral
pretendido por el accionante, el cual ha sido rechazado en el
pronunciamiento de grado, lo que mereció el agravio formulado por el actor.
Para desestimar este concepto indemnizatorio adujo el sentenciante que en
materia de incumplimiento contractual es de aplicación restrictiva, ya que
para que sea indemnizable se requiere la clara demostración de la existencia
de una lesión de sentimientos, de afecciones o de tranquilidad anímica, que
no pueden ni deben confundirse con las inquietudes propias y corrientes del
mundo de los pleitos o de los negocios. Y con referencia concreta al caso
expresó el juez que “en el contexto del específico negocio jurídico celebrado,
el incumplimiento total o parcial de las obligaciones a cargo de la empresa
demandada ha debido resultar previsible para el accionante, como
posibilidad cierta, y ha sido por tanto uno de los riesgos asumidos por éste,
aunque, claro está, tal falta de cumplimiento resulte indemnizada como daño
patrimonial. Por lo que la lesión de sentimientos que pudo o puede haber
padecido el actor a raíz del incumplimiento de la contraria, carece a mi juicio
de la entidad, gravedad y jerarquía necesaria como para ser indemnizado,
en función de lo cual, se desestima el rubro en cuestión” (fs.348/349).
Esta decisión motivó el agravio del actor, quien
indicó los padecimientos por él sufridos ante el incumplimiento de la
demandada, y criticó lo señalado por el magistrado de grado, quien se refirió
al mundo de los negocios donde existe igualdad de poder, sin reparar que en
la relación de consumo una parte tiene todo el poder: impone las cláusulas
contractuales, modifica unilateralmente a su conveniencia las bases del
contrato (plazo), no brinda la información que le es impuesta por ley, y, en
suma, obstaculiza el proyecto de vida familiar de quien compra para tener un
techo seguro. También aseveró que “más grave es la ansiedad que se
provoca cuando dolosamente, se supedita la entrega de la posesión de la
vivienda a la renuncia de derechos, lo que no configura un trato respetuoso
37
acorde a la dignidad humana”. Y sobre la base de estos conceptos peticionó
el acogimiento del resarcimiento por el daño moral sufrido.
Cabe recordar aquí algunos conceptos volcados
en el precedente de esta Sala en la citada causa n° 64.941, donde se
puntualizó -con cita de importante doctrina- que se asiste a una notable
expansión del concepto de daño moral tanto en su contenido como en
la titularidad de la acción, incluyéndoselo en una noción más amplia de
daño a la persona como lesión a derechos fundamentales de raigambre
constitucional. Y se agregó que, de su clásico y más reducido ámbito,
restringido inicialmente al “precio del dolor”, ahora se difunde la noción del
“precio del consuelo” -receptado por el art.1741 CCCN-, esto es al
resarcimiento que procura la mitigación o remedio del dolor de la víctima a
través de bienes deleitables que conjugan la tristeza, desazón, penurias
(esta Sala, citada causa n° 64.941, “Cuesta”, sentencia del 23-4-2020).
En el meduloso precedente de la Sala III de la
Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata en el caso “Fornillo” (que cité en
el punto 5 del apartado VII), también referido a una contratación
inmobiliaria, se vuelcan conceptos por demás interesantes, al señalarse
que la frecuencia con que se dan estos incumplimientos, no implica
que dichas consecuencias puedan calificarse como “avatares y
frustraciones propias de la vida en sociedad”, en tanto esa afectación a
la esfera espiritual de la víctima desborda el piso mínimo de
indemnizabilidad, ya que no proviene de un ciudadano común, sino de
un cocontratante profesional que lucra con el bien que ofrece para la
venta en el mercado inmobiliario. Y se agregó que “los constructores
tienen un mayor conocimiento que los consumidores acerca de los bienes
inmuebles que venden y, en base a ese conocimiento calificado, deben
asegurar al consumidor un nivel de información para que no tenga que
transitar un recorrido sesgado de obstáculos (acudir al vendedor varias
veces, requerir la explicación detallada de los rubros a cobrar mediante la
38
remisión de e-mails, cartas documento, etc.) para perfeccionar el dominio de
la unidad funcional adquirida” (citada causa “Fornillo”, sentencia del 26-6-
2018, publicada en Thomson Reuters, cita online: AR/JUR/26604/2018, con
nota de Arias y Quaglia, Algunas consideraciones actuales sobre el
consumidor inmobiliario, en RDCO 295, 12/4/2019,452, cita online:
AR/DOC/2745/2018).
Pues bien, a la luz de las consideraciones
precedentes, entiendo que en el caso de autos el daño está representado
por la afectación que ha sufrido la parte actora en su esfera no patrimonial,
debido a la falta de entrega del inmueble por parte de la empresa
constructora en el plazo pactado, frustrando sus planes de contar con su
vivienda en el tiempo prometido; a lo que se adicionan las vicisitudes por las
que tuvo que atravesar el accionante para poder obtener -recién en sede
judicial- la posesión de las unidades adquiridas (art.522 CC, art. 1741
CCCN). Al igual que en el citado precedente de este tribunal en el caso
“Cuesta”, entiendo que la suma de $ 55.000 resarce justa y adecuadamente
los padecimientos de esta índole sufridos por el actor, considerando las
satisfacciones sustitutivas y compensatorias que puede procurar la suma
reconocida (arts.10bis, 37 LDC; art.522 CC; art.1741 CCCN). Por lo
expuesto, propongo revocar la sentencia apelada en cuanto rechazó la
indemnización por daño moral, haciendo lugar a la misma que se fija en
la suma de pesos cincuenta y cinco mil ($ 55.000), a cuyo fin también
pondero las actuales variables de la realidad económica de nuestro país
(citada causa n° 64.941, “Cuesta”, sentencia del 23-4-2020).
X. En virtud de la solución que propicio con
respecto a la sustancial elevación del monto del daño punitivo y al
acogimiento del daño moral, para cuyas respectivas cuantificaciones he
tenido en mira los datos de la realidad económica actual, se torna
imperioso adecuar a lo aquí decidido los intereses que fueron fijados en
la sentencia apelada (tasa pasiva más alta fijada por el Banco de la
39
Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días). En efecto,
calculando los rubros indemnizatorios a valores actuales se acata la
jurisprudencia del Superior Tribunal Provincial, conforme la cual el daño
debe justipreciarse según la realidad económica existente al momento en
que se pronuncia el fallo (S.C.B.A., doct. causas C 58.663, “Díaz”, del 13-II-
1996; C 60.168, “Venialgo”, del 28-X-1997 y C 59.337, “Quiroga”, del 17-II-
1998, citados en C 120.536 del 18/4/18, “Vera”; C 121.134, “Nidera S.A.”, del
3/5/18). Ahora bien, siendo que para revisar los agravios sobre el daño
punitivo y el daño moral, este tribunal ha adoptado el método de cálculo a
valores próximos a la fecha de la sentencia, no puede luego
desentenderse de las consecuencias de su propia decisión, y, en lo
particular, de los efectos que esta metodología de cálculo posee sobre
los intereses. Es que la aplicación de una tasa de interés con componentes
inflacionarios (como es la tasa pasiva bancaria fijada en la sentencia
apelada), a montos que ya se han estimado a valores actuales, puede
generar, improcedentemente, una doble compensación del fenómeno
inflacionario. En efecto, como lo señaló el Máximo Tribunal local en los autos
“Nidera”, ello “conduce a un resultado desproporcionado, que sobrestima la
incidencia de ciertos componentes sin causa justificada y arroja un resultado
que excede de la expectativa razonable de conservación patrimonial, con
prescindencia de la realidad económica implicada” (S.C.B.A., citada causa C
121.134, “Nidera S.A.”, sentencia del 3/5/18).
Tal como lo señaló este tribunal en la causa n°
63.667, la solución procesal a este supuesto debe plantearse en los términos
del art.272 del CPCC, sumado a las razones de justicia y razonabilidad
indicadas en el párrafo anterior. Del aludido precepto surge que los
tribunales de alzada no pueden fallar sobre capítulos no propuestos a la
decisión del juez de origen, salvo sobre “los intereses y daños y
perjuicios u otras cuestiones derivadas de hechos posteriores a la
sentencia de primera instancia”. Frente a este texto normativo, puede
40
sostenerse que la modificación efectuada por este tribunal en punto al modo
de cuantificar el daño punitivo y el daño moral (a valores actuales y con un
incremento considerable), se erige para las partes en un hecho
evidentemente posterior a la sentencia de primera instancia -emanado
de este mismo tribunal-, que permite actuar con amplitud la facultad de la
alzada de resolver sobre intereses en los términos de dicho art.272 del
CPCC. No se vulnera con ello el principio de congruencia, pues ningún
agravio podía introducir la parte accionada con respecto a una tasa bancaria
que resultaba acorde a la cuantificación dispuesta en la instancia de origen,
y que recién se torna inadecuada, de modo sobreviniente, como
consecuencia de la cuantificación efectuada por este tribunal, en
consonancia con el principio de reparación integral que surge del
art.1740 CCCN (esta Sala, causa n° 63.667, “Montes”, sentencia del 23-4-
19).
Es por ello que con arreglo a las facultades
emanadas del art.272 del CPCC, propongo disponer que a partir de la
fecha de mora establecida en la anterior instancia (1-2-2015), las sumas
de $ 90.000 y $ 55.000 -correspondientes al daño punitivo y al daño
moral- devengarán intereses a la tasa pura del 6% anual hasta la fecha
de esta sentencia, y de aquí en adelante, en caso de mora en el pago, la
tasa de interés será la pasiva digital en cuanto tasa pasiva más alta,
que paga el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus operaciones
de depósito a treinta días (art.768, 772, 1740, 1748 CCCN; S.C.B.A.
citadas causas “Vera” y “Nidera”; esta Sala, citada causa n° 63.667,
“Montes”, sentencia del 23-4-2019, causa n° 64.941, “Cuesta”, sentencia del
23-4-2020, entre muchas otras). Por el contrario, con respecto al otro
rubro de condena que es la multa contractual fijada por el juez de
origen en la suma de $ 232.000 (fs.346/346vta., punto c), como arribó
firme a esta sede y a su respecto no medió intervención alguna de este
tribunal, corresponde mantener la aplicación de los intereses
41
ordenados en la sentencia apelada a la tasa pasiva más alta fijada por
el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta
días (fs.349, punto 8).
XI. En último término, el actor planteó una
omisión de tratamiento de la sentencia apelada en cuanto al pago de
expensas, impuestos, etc., con respecto a los cuales debe aplicarse la
cláusula quinta del boleto de compraventa formalizado entre las partes, que
dispone: “Todos los impuestos, tasas y contribuciones que afecten al
inmueble son a cargo de “la vendedora” hasta el día de la entrega de la
posesión, corriendo de allí en más a cargo de “el comprador” (fs.8).
Esta situación fue planteada por el actor en su demanda a fs.70, y durante el
curso del proceso formalizó la presentación que dio lugar a la resolución de
fs.277, donde se tuvo presente la reserva formulada a los efectos que
pudiere corresponder.
En consecuencia, todo lo relativo a la devolución
de las sumas pagadas por el comprador en concepto de expensas,
impuestos, etc., con anterioridad a la fecha en que tomó efectiva posesión
de las unidades adquiridas (28 de junio de 2017), deberá ser planteado -en
forma concreta- por el actor en primera instancia y en la etapa de ejecución
de sentencia, donde el juez deberá dictar la resolución pertinente, ordenando
las medidas complementarias que correspondan (art.510, última parte, del
CPCC).
XII. Con respecto a las costas del juicio y
honorarios profesionales, sobre la base de lo decidido en este
pronunciamiento y lo dispuesto por el art.274 del CPCC, corresponde
adoptar la siguiente resolución: 1) Imponer a los excepcionantes Salvador
Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, las costas de ambas instancias
correspondientes a la excepción de falta de legitimación pasiva que se
rechaza (art.68 CPCC); 2) Imponer al actor las costas correspondientes a la
demanda que se rechaza, incoada contra los codemandados Salvador
42
Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno (art.68 CPCC); 3) Confirmar la
imposición a la codemandada ZYA S.A. de las costas de la demanda que
prospera en su contra (art.68 CPCC); 4) Imponer las costas de alzada en un
ochenta por ciento (80%) a la codemandada ZYA S.A., y en un veinte por
ciento (20%) al actor José Alejandro Paniego, en atención al resultado
obtenido en el trámite recursivo (art.68 CPCC); 5) Diferir la regulación de
honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51
de la ley 14.967).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los
mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual
sentido.
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor
Peralta Reyes, dijo:
Atento a lo que resulta del tratamiento de la
cuestión anterior, se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada en cuanto
calificó al contrato de autos como una locación de obra, pues más allá de
que se trató de un edificio a construirse, las partes celebraron un contrato de
compraventa mediante el pago de un precio en dinero, sin que el comprador
haya tenido injerencia alguna en el proceso de construcción del edificio; 2)
Revocar parcialmente la sentencia apelada en cuanto hizo lugar a la
excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno, rechazándose esta excepción (art.345
inc.3 CPCC); 3) Ejercer competencia positiva y rechazar la demanda
incoada por José Alejandro Paniego contra Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno; 4) Tener presente que ha quedado firme la
condena contra la codemandada ZYA S.A. y modificar la sentencia apelada
en cuanto al monto del daño punitivo, el que se eleva a la suma de pesos
noventa mil ($ 90.000), a cuyo fin se ponderan las actuales variables de la
43
realidad económica de nuestro país; 5) Revocar parcialmente la sentencia
apelada en cuanto rechazó la indemnización por daño moral, haciendo lugar
a la misma que se fija en la suma de pesos cincuenta y cinco mil ($
55.000), a cuyo fin también se ponderan las actuales variables de la realidad
económica de nuestro país; 6) Disponer que las sumas correspondientes a
daño punitivo y daño moral devengarán intereses de conformidad con lo
establecido en el apartado X de este pronunciamiento (art.272 CPCC);
manteniéndose para la multa contractual la aplicación de los intereses
ordenados en la sentencia apelada a fs.349, punto 8); 7) Disponer que todo
lo relativo a la devolución de las sumas pagadas por el comprador en
concepto de expensas, impuestos, etc., con anterioridad a la fecha en que
tomó efectiva posesión de las unidades adquiridas (28 de junio de 2017),
deberá ser planteado -en forma concreta- por el actor en primera instancia y
en la etapa de ejecución de sentencia, donde el juez deberá dictar la
resolución pertinente, ordenando las medidas complementarias que
correspondan (art.510, última parte, del CPCC); 8) Imponer a los
excepcionantes Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, las
costas de ambas instancias correspondientes a la excepción de falta de
legitimación pasiva que se rechaza (arts.68 y 274 CPCC); 9) Imponer al
actor las costas correspondientes a la demanda que se rechaza, incoada
contra los codemandados Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela
Moreno (arts.68 y 274 CPCC); 10) Confirmar la imposición a la
codemandada ZYA S.A. de las costas de la demanda que prospera en su
contra (art.68 CPCC); 11) Imponer las costas de alzada en un ochenta por
ciento (80%) a la codemandada ZYA S.A., y en un veinte por ciento (20%) al
actor José Alejandro Paniego, en atención al resultado obtenido en el trámite
recursivo (art.68 CPCC); 12) Diferir la regulación de honorarios para su
oportunidad (arts.31 y 51 dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 ley 14.967).
Así lo voto.
44
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos
fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
S E N T E N C I A
Azul, Octubre de 2020. –
AUTOS Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar
las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales,
doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y
concs. del C.P.C.C., se resuelve: Atento a lo que resulta del tratamiento de
la cuestión anterior, se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada en cuanto
calificó al contrato de autos como una locación de obra, pues más allá de
que se trató de un edificio a construirse, las partes celebraron un contrato de
compraventa mediante el pago de un precio en dinero, sin que el comprador
haya tenido injerencia alguna en el proceso de construcción del edificio; 2)
Revocar parcialmente la sentencia apelada en cuanto hizo lugar a la
excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno, rechazándose esta excepción (art.345
inc.3 CPCC); 3) Ejercer competencia positiva y rechazar la demanda
incoada por José Alejandro Paniego contra Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno; 4) Tener presente que ha quedado firme la
condena contra la codemandada ZYA S.A. y modificar la sentencia apelada
en cuanto al monto del daño punitivo, el que se eleva a la suma de pesos
45
noventa mil ($ 90.000), a cuyo fin se ponderan las actuales variables de la
realidad económica de nuestro país; 5) Revocar parcialmente la sentencia
apelada en cuanto rechazó la indemnización por daño moral, haciendo lugar
a la misma que se fija en la suma de pesos cincuenta y cinco mil ($
55.000), a cuyo fin también se ponderan las actuales variables de la realidad
económica de nuestro país; 6) Disponer que las sumas correspondientes a
daño punitivo y daño moral devengarán intereses de conformidad con lo
establecido en el apartado X de este pronunciamiento (art.272 CPCC);
manteniéndose para la multa contractual la aplicación de los intereses
ordenados en la sentencia apelada a fs.349, punto 8); 7) Disponer que todo
lo relativo a la devolución de las sumas pagadas por el comprador en
concepto de expensas, impuestos, etc., con anterioridad a la fecha en que
tomó efectiva posesión de las unidades adquiridas (28 de junio de 2017),
deberá ser planteado -en forma concreta- por el actor en primera instancia y
en la etapa de ejecución de sentencia, donde el juez deberá dictar la
resolución pertinente, ordenando las medidas complementarias que
correspondan (art.510, última parte, del CPCC); 8) Imponer a los
excepcionantes Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, las
costas de ambas instancias correspondientes a la excepción de falta de
legitimación pasiva que se rechaza (arts.68 y 274 CPCC); 9) Imponer al
actor las costas correspondientes a la demanda que se rechaza, incoada
contra los codemandados Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela
Moreno (arts.68 y 274 CPCC); 10) Confirmar la imposición a la
codemandada ZYA S.A. de las costas de la demanda que prospera en su
contra (art.68 CPCC); 11) Imponer las costas de alzada en un ochenta por
ciento (80%) a la codemandada ZYA S.A., y en un veinte por ciento (20%) al
actor José Alejandro Paniego, en atención al resultado obtenido en el trámite
recursivo (art.68 CPCC); 12) Diferir la regulación de honorarios para su
oportunidad (arts.31 y 51 dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 ley 14.967).
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Regístrese, notifíquese por Secretaría y devuélvase a su Juzgado de
origen.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 16/10/2020 10:07:56 - PERALTA REYES Victor Mario -
Funcionario Firmante: 16/10/2020 12:40:56 - LONGOBARDI Maria Ines - JUEZ
Funcionario Firmante: 16/10/2020 12:47:59 - CAMINO Claudio Marcelo - SECRETARIO DE CÁMARA
251700014002299966
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL SALA II - AZUL
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