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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA

CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN MEXICALI

PROYECTO DE INVERSION PARA UN ESTACIONAMIENTO VERTICAL EN EL CENTRO CÍVICO DE LA CIUDAD DE

MEXICALI, B. C.

TESIS QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN PRESENTA:

ARNULFO GALVAN SÁNCHEZ

ASESOR JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL

ACUERDO NO. 2003285 DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003.

MEXICALI, B. C. A DICIEMBRE DEL 2005

AGRADECIMIENTOS

A lo mejor de mi vida, mis Hijos y mi Esposa, además de amigos, por su apoyo en esta etapa de mi preparación, por las horas que les quité y me privé de su compañía en aras de es lograr la meta que me propuse. Adi, Sergio y Enrique, gracias por su apoyo y comprensión. Los amo.

A mis hermanos Ramón, Carmen, Jorge y Ana, que aunque la distancia física nos separa aún así al mismo tiempo nos une en todo momento.

A mi Padre, por tener la bendición de conservarlo con nosotros y que igualmente comparte con todos sus hijos los logros.

A mi Madre, que desde donde se encuentra nos envía sus bendiciones.

A Lorenia y mis sobrinos, sé que cuento con ustedes, como ustedes cuentan conmigo.

A mis entrañables amigos del inseparable Equipo No. 1, Nishmet, Mario César y Francisco, por todos los momentos que aparte de trabajar en completa integración, convivir y sobre todo, nadie más que ustedes conoce los esfuerzos de cada uno por llegar a culminar este esfuerzo. Iniciamos juntos, hemos concluido esta etapa juntos y estoy seguro que esta amistad jamás terminará. Gracias Mario por no dejarme morir en la raya. Nuestra formación y comportamiento es en el ramo profesional y nuestra amistad también le doy el rango de amistad profesional.

A todos nuestros maestros, por el sacrificio que sabemos desempeñan en la ardua tarea de la Educación profesional y de postgrado, sobre todo a Bernardo, gracias por tu amistad. No te fallaremos.

A todos los compañeros de esta aventura, sobre todos a los que han alcanzado la meta que juntos nos trazamos. Adelante compañeros.

A la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, en especial a la Delegación Mexicali, su personal, muy especialmente a Betty, que junto con nosotros recorrió literalmente el mismo camino y al Lie. Juan Sánchez Soler. Mi eterno agradecimiento y respeto.

A todos aquellos que sería largo de enumerar, pero sé que me han brindado su apoyo más valioso, su apoyo moral. Gracias, gracias, muchas gracias.

Mexicali, B. C , diciembre de 2005.

ARNULFO GAL VAN SÁNCHEZ

^ I I o I N S T I T » TECNOkOGICME LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRLTEN ADOTNISTRkcyN DE L E - C Í E S T A J C C I O N

MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE

LA CONSTRUCCIÓN

PROYECTO DE INVERSION: ESTACIONAMIENTO VERTICAL PARA EL CENTRO CÍVICO DE LA CIUDAD DE MEXICALI, B. C.

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 2 CAPITULO I ANTECEDENTES 7

CAPITULO II MARCO TEÓRICO 10

CAPITULO III ANÁLISIS DEL MERCADO 14

Análisis de la oferta Análisis de la demanda

CAPITULO IV LOCALIZACION DEL PROYECTO 21

CAPITULO V INGENIERÍA DEL POYECTO 24

CAPITULO VI

EVALUACIÓN FINANCIERA 32

CONCLUSIONES 39

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 40

ARNULFO GALVÁN SÁNCHEZ 1

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

PROYECTO DE INVERSION PARA UN ESTACIONAMIENTO VERTICAL EN EL CENTRO CÍVICO DE LA CIUDAD DE MEXICALI, B. C.

INTRODUCCIÓN

OBJETIVOS Generales Diseñar una propuesta de estacionamiento vertical en el Centro Cívico de la ciudad

de Mexicali, B. C , como un proyecto de inversión. Generar una propuesta en vías de resolver el grave problema de espacios para

estacionamiento vehicular en la zona del Centro Cívico de la ciudad de Mexicali. Marcar la pauta para resolver este mismo problema en otras zonas de la ciudad de

Mexicali y de otras ciudades.

Particulares: Proponer la construcción vertical para estacionamientos como un proyecto de

inversión con la capacidad suficiente y ubicación estratégica para el área de influencia de los centros típicos de las ciudades más importantes del estado de B. C.

Promover la inversión ante entidades gubernamentales y financieras para la solución del problema de falta de estacionamiento a través de Proyectos de inversión integrales como una forma de negocio con alta rentabilidad.

Desarrollar alternativamente los anteproyectos arquitectónicos, atendiendo la legislación en materia de construcción y urbanismo vigentes, adaptado a la imagen urbana de la zona.

Determinar los montos de inversión, costos directos, indirectos, financiamiento, etc, y evaluar su rentabilidad, así como el tiempo de recuperación de la inversión.

Demostrar objetivamente la rentabilidad de este tipo de inversiones.

PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN ¿Qué son los estacionamientos verticales? ¿Cuáles son las características de los estacionamientos verticales en las grandes ciudades? ¿Qué se requiere para un proyecto financiero para un estacionamiento vertical? ¿Qué instancias pueden financiar un estacionamiento vertical? ¿Cuáles son los parámetros requeridos para determinar la necesidad de desarrollar estacionamientos verticales? ¿Por que son importantes los centros cívicos y comerciales de las ciudades? ¿Cual es la infraestructura de edificaciones existente en el Centro Cívico, tanto gubernamental como privada? ¿Cuál es el aforo vehicular de estacionamiento en la zona del Centro Cívico? ¿Con cuantos estacionamientos cuenta la zona y que capacidad tiene cada uno? ¿Existe área disponible para la construcción de un estacionamiento vertical en la zona y quienes son sus propietarios? ¿Cuánto costará el proyecto? ¿Los propietarios estarían dispuestos a invertir en el proyecto? ¿En cuanto tiempo se recupera la inversión?

ARNULFO GAL VAN SANCHEZ 2


PROBLEMÁTICA En el Centro Cívico se encuentran las oficinas del Centro de Gobierno, del

Ejecutivo, legislativo y judicial del Estado, el Palacio Municipal y Palacio de Gobierno Federal, Paraestatales, Hospitales General y del ISSSTE, Centros comerciales, Hoteles, Centros de diversión, núcleos de condominios de oficina privadas que tienen necesidad de acudir con mucha frecuencia a las oficinas de Gobierno, restaurantes o otros negocios de diferentes servicios.

Lo anterior genera la necesidad de acudir a la zona motivando la concentración de un alto tráfico vehicular, tanto particular como del servicio público de transporte.

Existen algunos espacios destinados a estacionamientos de regulares dimensiones: uno de ellos es del Centro de Gobierno (del Estado), ocupado en gran parte por los propios empleados burócratas y otra pequeña porción para usuarios. Otro de ellos es propiedad de un Centro Comercial público de costo bajo para usuarios del mismo y costo mayor para el público en general.

Existen también otros estacionamientos públicos de menor capacidad diseminados en la zona. Pero el flujo del volumen de demanda es mucho mayor que los espacios disponibles, por lo cual en la actualidad se pierden muchas horas hombre y combustible en la búsqueda de un espacio libre, provocando cotidianamente bloqueos de carriles al flujo de circulación por estacionarse en doble fila "por un momentito", esperando que se desocupe un lugar, etc. Como consecuencia un alto costo y un elevado nivel de estrés a los conductores.

La alternativa de solución al problema de la falta de estacionamientos en la zona del Centro Cívico de la Ciudad de Mexicali y como punta de lanza para la solución del mismo problema en otras áreas de la ciudad.

JUSTIFICACIÓN Preocupación por resolver el problema de falta de estacionamientos en los centro de

desarrollo de alta concurrencia vehicular. Aplicar los conocimientos adquiridos en el desarrollo de la Maestría en

Administración de la Construcción en un caso práctico que a la vez pueda ser servir como alternativa de solución de un problema actual existente, no solo en la ciudad de Mexicali, sino también en otros centros poblacionales que adolecen de esta problemática.

PERSPECTIVA Existen probablemente estudios anteriores al respecto; sin embargo el presente lo analizaremos desde el punto de vista de proyecto de inversión, con el fin de despertar el interés de invertir esta forma de negocio, como propuesta de una solución integral para resolver con esto un problema de la población, que provoca pérdidas económicas en horas hombre, en combustible y salud emocional de quienes sufrimos por la búsqueda de un espacio para nuestro vehículo.

ARNULFO GALVAN SANCHEZ 3


Para muestras basta un botón:

ARNULFO GAL VAN SANCHEZ

c n u p INSTITUTO TECNttLOGKEQDEL/IC^sffucEloC A

MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN



CAPÍTULO I

ANTECEDENTES

El estado de Baja California se ubica en el noroeste de México y es uno de los que más ha sufrido el incremento poblacional, al ser punto elegido por la población migrante tanto nacional como de países centro y sudamericanos que buscan cruzar la frontera hacia los Estados Unidos y de esta forma se ha venido a incrementar la población tanto flotante como definitiva (los que no logran cruzar al vecino país y se asienta en esta frontera), propiciando una tasa de crecimiento sin comparación en la historia del estado. De acuerdo a los últimos censos nacionales 2002, el Estado de Baja California ha tenido un crecimiento de 2.35 % anual, porcentaje muy superior al promedio nacional de 1.9 %.'

El crecimiento se ha acentuado más en las ciudades de Tijuana y Mexicali, por ser frontera con la Unión Americana y las de mayor actividad económica, por lo que en ellas han encontrado oportunidad de desarrollo personal a quienes deciden asentarse. A la vez, este hecho ha provocado como consecuencia, la mayor demanda de espacios y servicios, debido a la saturación de áreas claves.

El Centro Cívico de la ciudad de Mexicali se creó en la década de los setentas, bajo el régimen del Lie. Milton Castellano.; Everardo, como gobernador, con el objeto de generar espacios que requerían las diferentes delegaciones del Gobierno Federal, así como el Gobierno del Estado y Municipal. Para el objeto se desarrolló un proyecto urbano integral de gran visión, con áreas distribuidas para los diferentes servicios, lotes comerciales, vialidades principales y andadores (pasajes) en los interiores de manzanas para acceso a los lotes privados.

Igualmente, se plantearon áreas de estacionamiento públicos que en un principio fueron suficientes.

Los primeros edificios que se construyeron fueron los siguientes: Palacio Federal (tres cuerpos) Palacio de Gobierno Estatal (del Ejecutivo) Palacio Legislativo Estatal Edificio del Poder Judicial del Estado Hospital General Hospital del ISSSTE Comisión Federal de Electricidad Escuela de Medicina de la U/.3C Plaza de Toros Calaña Central Camionera (Telnor) Teléfonos del Noroeste Banco de México Bancomer

1INEGI, Censo Nacional 2000



Banamex Bital (hoy HSBC) Estaciones de radio

Posteriormente se integraron: Hospital ISSSTECALI Centro comercial Plaza Baja California Comercial Mexicana Infonavit Cinemas Gemelos (hoy Cinépolis) Restaurantes diversos Hotel Crown Plaza Hotel Colonial Entre otros, así como oficinas y despachos comerciales y de profesionales.

Cabe hacer notar que el Centro Cívico y Comercial de Mexicali tiene una alta densidad de construcción, contando a la fecha una saturación del 93%, por lo cual el crecimiento a futuro no afectará significativamente los resultados que obtengamos en el análisis a desarrollar, ya que los terrenos baldíos a la fecha corresponden a de predios pequeños.

Uno de los grandes baldíos que existían, recientemente fue ocupado por un edificio de cuatro niveles que aloja a los Tribunales Federales de esta Delegación. Este edificio cuenta con su estacionamiento propio en el sótano, pero solo satisface la demanda de los funcionarios de mayor jerarquía. El resto de los empleados y usuarios, han incrementado la demande general de la zona en una importante proporción. Durante el desarrollo del presente trabajo, analizaremos su in;pacto en el conjunto.

Por otro lado, la relación de vehículos por persona en la localidad ha ido en aumento, pasando de 245 vehículos por cada mil habitantes en 1991, pasó a 270 por cada mil habitantes en el año 2000.2

Sin duda alguna, el crecimiento económico de las naciones en desarrollo y como lo mencionamos anteriormente, mayor en nuestro estado, particularmente en Mexicali, incrementará gradualmente los dalos que se presentan en este documento, tanto en el crecimiento poblacional como el de las actividades económicas, así como políticas, dado que en la zona de estudio residen las oficinas del poder ejecutivo Municipal, poder ejecutivo, legislativo y judicial del Estado de Baja California, así como la mayoría de las Delegaciones del Ejecutivo Federal y el Palacio Judicial Federal.

2 Estudio Integral de vialidad y Transporte urbano de Mexicali, B. C. de la UABC



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Localización del ( ívico y omercial de Mexicali, B. C.

Área de esti Comercial de Mexicali, B. C.


C I I c INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN ADMINISTRjBDílDim (Í}NSÍRI1GÍI0N E C A - --*

Capitulo II

MARCO TEÓRICO

Los estacionamientos verticales son edificios de varios niveles destinados al estacionamiento de vehículos ligeros, con rampas de acceso entre cada uno de los niveles, en ambas direcciones.

Las principales características de los estacionamientos verticales son: Satisfacer las necesidades de espacios, sin sacrificar área de terreno, aproximadamente en la misma proporción a los espacios que ocupa en una sola planta. Un estacionamiento vertical de dos niveles, duplica su capacidad casi al doble que si fuera de un solo nivel, y en general, la aumenta casi en la misma proporción por cada nivel. Si la capacidad potencial de un estacionamiento en un nivel es C y N es el número de niveles:

I N =C

2N =2C

3N =3C

nN =nC

Proporciona además áreas cubiertas en absolutamente todos los espacios de los niveles que no son azotea. Este factor es importantísimo para el Municipio de Mexicali, por las elevadas temperaturas que se alcanzan durante gran parte del año. Las temperaturas en los días de verano alcanzan normalmente 45° Celsius, llegando a alcanzar en días y horas pico hasta los 52° C a la sombra. La temperatura en un vehículo cerrado, por e! efecto de invernadero puede llegar a ser superior a los 20° C con respecto a la temperatura ambiental, en períodos prolongados.

Esta aseveración fue comprobada por es suscrito, haciendo mediciones en un vehículo bajo estas condiciones, con un termómetro digital de 70° C de rango, llegando a borrarse la pantalla en las horas pico de los días de verano, con temperaturas promedio de 48° C. Aún en períodos cortos, se detectaron mediciones diferenciales de entre 5 y 10° C entre el interior del vehículo y el medio ambiente exterior.

Los estacionamientos verticales han venido a solucionar en las grandes ciudades el problema de falta de estacionamiento para los vehículos particulares, en que la concentración de usuarios es muy grande, los terrenos son escasos y caros. Además acortan la distancia de tránsito peatonal del usuario desde el lugar en que deja su vehículo hasta el punto en que se tenga que desplazar, comparándolo con la distancia que tuviera que caminar desde un estacionamiento de superficie de igual capacidad hasta el mismo destino. Los grandes centros comerciales destinan un gran porcentaje de terreno a sus estacionamientos, significando una merma en el terreno utilizable para sus negocios.



Por las características propias de este tipo de obras se requiere una fuerte inversión, por lo cual es necesario buscar fuentes de financiamientos entre los organismos que tengan entre sus objetivos fomentar este tipo de inversiones, tales como Banobras, Nacional financiera, Fondo Monetario Internacional, Banca Privada, o alguna otra, de lo que nos ocuparemos en el desarrollo del presente trabajo.

Para poder obtener los recursos disponibles por cualquiera de estos organismos, es necesario cumplir con los requerimientos solicitados por los mismos, para integrarlos precisamente como Proyectos de Inversión, tales como:

Justificación del Proyecto Estudio de Factibilidad Anteproyecto arquitectónico Estudio de impacto ambiental Factibilidad de usos del suelo Licencia de construcción Presupuesto Programa de obra Estudio de Inversión - recuperación.

Los parámetros para definir la necesidad de un estacionamiento vertical en determinada zona son: el déficit de espacios de estacionamiento, la carencia de áreas grandes para estacionamiento, concentración de edificios con oficinas gubernamentales, comerciales o de servicios, con alta concurrencia de usuarios.

El Centro Cívico de la ciudad de Mexicali se creó con la figura de un Fideicomiso, que reguló su desarrollo, mediante un Reglamento Interno, verificando que las construcciones que se fueran agregando a los lotes privados respetaran los lincamientos planteados para cada una de las sub zonas, permitiendo con esto una armonía en el tipo de construcción del conjunto.

Este reglamento interno se complementaba con la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California (1976), así como su Reglamento.

Cabe hacer notar que Reglamento a la Ley de Edificaciones ha sufrido diversas modificaciones y en 1998 se publicó el Reglamento de Construcción para el municipio de Mexicali, el cual nos rige hasta la fecha.

Como parte del análisis para determinar el déficit de espacios de estacionamientos, lo haremos basados precisamente en el Reglamento mencionado, así como otros criterios de análisis en función de la cantidad de usuarios, ya que el Reglamento lo determina en función del tipo de edificación y del área de construcción.



Determinaremos primeramente, mediante un estudio de campo, los espacios destinados a estacionamiento vehicular en la zona, tanto público como privado, la capacidad de cada uno de ellos, tarifas (en el caso de los privados), porcentaje de ocupación en los distintos horarios y tiempos de ocupación al 100%. Igualmente, revisaremos las áreas de estacionamiento libre en las vialidades. Con esto, determinaremos la cantidad de la demanda servida.

Posteriormente determinaremos la cantidad de espacios requeridos, en base a dos parámetros:

a) Los espacios especificados según el Reglamento de construcción para el Municipio de Mexicali, en función del uso de los inmuebles y el área de construcción.

b) La cantidad de empleados y usuarios que acuden a las diferentes dependencias de los tres ámbitos de gobierno.

Comparando ambos resultados obtendremos la necesidad de espacios para proponer un proyecto adecuado.

Dentro del Centro Cívico existen al menos tres terrenos que son susceptibles de alojar una construcción para el objeto que estamos tratando. La propuesta la haremos sobre uno ellos, los tres cumplen con tener una ubicación estratégica con respecto a las dependencias de mayor concurrencia.

Paralelamente, levantaremos encuestas de campo, para determinar la disponibilidad de los usuarios a pagar por un espacio de estacionamiento bien ubicado, donde siempre encuentre lugar sombreado, lo pueda dejar con la confianza de que estará bien vigilado, así como la distancia que estaría dispuesto a caminar desde su vehículo hasta la oficina a que se dirige.

Una vez definida la capacidad en cajones de estacionamiento, presentaremos una propuesta a nivel de anteproyecto de la construcción que pueda satisfacer las necesidades de espacios requeridas en el estudio resultante.

Con el anteproyecto arquitectónico aplicaremos parámetros de costos de construcción locales para este tipo de edificaciones para determinar el ante presupuesto del proyecto.



Desarrollaremos enseguida una propuesta del programa de obra del proyecto, incluyendo los costos totales del proyecto, no solo los de construcción, sino también los necesarios previos y durante la construcción para llevar a cabo la obra, tales como proyecto ejecutivo, estudios de impacto ambiental, de pre factibilidad, licencias y permisos, etc. El objetivo de este proceso es determinar los recursos que se deberán aplicar al proyecto por período y el costo de financiamiento. En el mismo cálculo determinaremos los ingresos y las utilidades por período proyectadas que se obtendrán durante su operación, el monto de abonos al pasivo obtenido, la recuperación durante su funcionamiento y el tiempo necesario para liquidar el financiamiento obtenido. Todo este proceso es en sí el Proyecto de Inversión.

Lo que trataremos de demostrar mediante este trabajo es:

Los estacionamientos verticales son una solución adecuada y modernista en las zonas altamente pobladas, para solucionar el problema de escasez de espacios para estacionamiento, además de resultar una forma de negocio rentable.



Capítulo III ANÁLISIS DEL MERCADO

1.- ANÁLISIS DE LA OFERTA

Existen en la actualidad diferentes espacios destinados a estacionamientos, tanto privados, como públicos libres y de cuota. Analizaremos éstos agrupándolos por sección: Los correspondientes al área de influencia del Gobierno del Estado, Palacio Municipal y Federal; los disponibles en la vía pública de la zona; y un tercer grupo, correspondiente al resto de las manzanas y pasajes comerciales.

En el primer grupo, encontramos un total de 2830 cajones de estacionamiento disponibles, los cuales aparecen en el cuadro III. 1, aunque algunos son exclusivos o privados.

RESUMEN DE CAPACIDAD DE ESTACIONAMIENTOS DEL CENTRO CÍVICO Y COMERCIAL DE M E X I C A L I

ESTACIONAMIENTOS EXISTENTES DE CENTRO DE GOBIERNO

CLAVE

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

ESTACIONAMIENTO ¡TIPO

Edificio Federal Prensa P.de Gob. Noreste P.de Gob. Noroeste Poder Ejecutivo P. de Gob. Sur Poder Judicial CESPM Recaudación de Rentas Comercial Misioneros Bool 2000 De cuota Poder Legislativo Calle de los Héroes Palacio Federal Sótano Poder Ejecutivo Sótano Poder Judicial Sótano Casa Municipol Sótano

Privado Privado Privado Privado Público Privado Privado Público Público Privado* Empleados Público Cuota Privado Público Privado Privado Privado Privado

Sub total Centro de Gobierno

CAPACIDAD

297 31 20 43

167 26

145 85 87 68

1130 153 210

53 90 61 16 18

130

2830

Cuadro III. 1

ARNULFO GAL VAN SÁNCHEZ 14


En el segundo grupo, los espacios correspondientes a la vía pública, existen 443 espacios disponibles. Cabe hacer notar que algunos de éstos también son privados, adquiridos del Ayuntamiento al comercio. Este hecho no afecta para nuestro análisis, ya que la demanda la analizaremos en forma global. El desglose aparece en el cuadro III.2.

CAJONES DISPONIBLES EN VIA PUBLICA

VIALIDAD

AV. DE LOS PIONEROS - 2 aceras, de Calle del Hospital-Calz. Anáhuac

CALLE DEL HOSPITAL- 2 aceras de Av. De los Pioneros -Calz. Independencia

CALLE CALAFIA - 2 aceras, de Mar Báltico - Calz. Independencia

CALZADA ANAHUAC - acera Oeste de Mar Báltico - Calzada Independencia

MAR ADRIÁTICO - Acera Norte de Calle Calafia - Calzada Anáhuac

MAR BÁLTICO - Acera Norte de Calle Calafia - Calzada Anáhuac

Sub total Vía Pública

ESPACIOS

153

115

108

27

22

18

443

Cuadro III.2

El último grupo analizado es el correspondiente a las manzanas y pasajes comerciales del complemento de la zona del Centro Cívico, sub zona sur, donde encontramos 355 cajones de estacionamiento disponibles. Este desglose aparece en el cuadro III.3.

3.- ESTACIONAMIENTOS EN PASAJES COMERCIALES

CLAVE

PC-1A PC-1B PC-2A PC-3A PC-3B PC-4A

ESTACIONAMIENTO

CUOTA Calle Calafia M1 Calle Calafia M2 Calle Calafia M3 Calle Calafia M3 Calle Calafia M4

TIPO

Cuota Público Público Público Público Público

Sub total Pasajes Comerciales

CAPACIDAD

115 34 42 65 49 50

355

Cuadro III.3

ARNU LFO GALVÁN SÁNCHEZ 15


Del análisis anterior tenemos como resultado un total de 3,628 espacios para estacionamiento en el Centro Cívico, Sector Sur.

Sub total Centro de Gobierno

Sub total Vía Pública

Sub total Pasajes Comerciales

TOTAL DE ESPACIOS

2830

443

355

3,628

2.- ANÁLISIS DE LA DEMANDA.

Analizaremos ahora la demanda para cada uno de los diferentes sectores de usuarios, así como atendiendo a los espacios requeridos por el Reglamento a la Ley de Edificaciones para el Municipio de Mexicali.

A) En primer lugar analizaremos los requerimientos de espacios de acuerdo al Reglamento de Edificaciones para el Municipio de Mexicali, presentado en el cuadro III-A. Se determina en función del área de construcción y al uso del edificio. De esta forma, los espacios existentes comparados con los requeridos por reglamento son superiores en 599.

DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS

A) DE ACUERDO AL REGLAMENTO DE EDIFICACIONES PARA EL MUNICIPIO DE MEXICALI

No. ZONA AREA CONST. (M2)

CAJONES S/REGLAMENTO REQUERIDO CANT. EXISTENTES DEFICIT 0

SUPERÁVIT

1

2 3 4

CENTRO DE GOB. COMERCIO CESPM S. FINANZAS

44,168

975 227

1,294

1 POR CADA 25 M2

1 POR CADA 25 M2 1 POR CADA 25 M2 1 POR CADA 25 M2

1,767

39 10 52

2,227

68 85 87

460

29 75 35

TOTAL: 1,868 2,467 599

Cuadro III-A



B) Ahora determinaremos la demanda en función del número de empleados por edificio, considerando un promedio ponderado de empleados propietarios de vehículo aceptable para esta ciudad del 75%. De esta forma, encontramos que se requieren 2,334 espacios de estacionamiento, según lo presentamos en la tabla III-B.

C) Otro de los factores que debemos considerar y que contribuyen con la demanda de espacios, son los locales de oficinas y negocios particulares distribuidos en los pasajes comerciales de la zona. Algunos de ellos tienen espacios destinados para el objeto, desde luego insuficientes, lo cual determinamos en el cuadro III-C, considerando los locales ocupados, locales abandonados, así como los baldíos.

D) Determinaremos enseguida la demanda provocada por los usuarios de las dependencias, en función de los trámites diarios, suponiendo una estancia media de 2 horas por usuario y un porcentaje ponderado de usuarios que acuden con vehículo a realizar sus trámites. Bajo estas consideraciones, este análisis nos arroja una demanda de 1320 espacios para estacionamiento, el cual presentamos en el cuadro III-D.

DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS B) DE ACUERDO AL NUMERO DE EMPLEADOS

DEPENDENCIA EMPLEADOS % DE EMPLEADOS CON VEHÍCULO

CAJONES REQUERIDOS

PALACIO DE GOBIERNO PODER JUDICIAL PODER LEGISLATIVO PALACIO FEDERAL CASA MUNICIPAL

668 600 200 870 767

75% 75% 75% 75% 75%

501 450 150 658 575

TOTAL DE CAJONES 2,334

Cuadro III-B



DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS C) POR MANZANA EN PASAJES COMERCIALES

MZA.

1 2 3 4

LOCALES OCUPADOS

87 75 68 46

LOCALES ABANDANADOS

10 7 6

11

LOTES BALDÍOS

46 39 30 2

TOTAL PREDIOS

143 121 104 59

OFERTA ACTUAL

295 102 173 100

DEMANDA POR LOCAL OCUPADO

465 392 584 298

| TOTAL I 2761 34 1171 427 670 17391

Cuadro III-C

DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS D) EN BASE A USUARIOS POR DEPENDENCIA

DEPENDENCIA TRAMITES DIARIOS

% PERSONAS

CON VEHÍCULO

DEMANDA DE

CAJONES DIARIA

DEMANDA DE CAJONES POR HORA

DEMANDA DE

CAJONES POR 2

HORAS

EDIF. DEL EJECUTIVO PODER JUDICIAL PODER LEGISLATIVO PALACIO FEDERAL AYUNTAMIENTO

900 122 25

4,099

90% 90% 90% 90% 90%

810 109 22

0 3689

115 15 3 0

527

230 30

6 0

1,054

TOTAL 5,146 5.4 117 660 1,320

Cuadro III-D



Como resultado de cada uno de los factores de demanda, determinamos que la demanda total de espacios de estacionamientos en el Centro Cívico y Comercial, Centro de Gobierno, existe una demanda de global de 5,893 espacios, mientras que hay una oferta de 3,628 espacios disponibles, arrojando un déficit de 2,265 espacios, es decir, demanda no satisfecha. Este análisis lo presentamos en el cuadro III-E

RESUMEN DE DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS EN EL CENTRO CÍVICO Y COMERCIAL DE LA CIUDAD DE MEXICALI, B. C.

B

C

D

E

DEMANDA DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO POR NUMERO DE EMPLEADOS

DEMANDA POR MANZANAS EN PASAJES COMERCIALES

DEMANDA POR NUMERO DE USUARIOS DE DEPENDENCIAS

DEMANDA POTENCIAL HOSPITALES, CFE Y PALACIO JUDICIAL FED.

TOTAL

OFERTA DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO

DEFICIT DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO

2,334

1,739

1,320

500

5,893

3,628

2,265

Cuadro III-E


INSTITUTO TECNOLÓGICO D E C & O J T R J c i d l MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTEJJCGieN p -

Éfr

Ubicación de estacionamientos del Centro Cívico de Mexicali



Capitulo IV

LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

Como concluimos en el capítulo anterior, si queremos una solución definitiva a corto y mediano plazo, la solución óptima sería construir un estacionamiento con capacidad superior a 2265 vehículos, digamos 2500, para lo que se requiere un terreno de 20,000 m2, considerando un edificio de cuatro niveles. El único de los terrenos disponibles que cumple con este requisito pertenece al Gobierno del Estado, el cual ocupa el estacionamiento 11. Para construir un edificio de estacionamiento de al menos 3 niveles para la solución óptima requeriría una inversión de aproximadamente sesenta millones de pesos, que necesariamente tendría que ser de fondos Estatales, los cual vemos no muy probable por las prioridades de los Gobiernos. Cabe recordar que las inversiones gubernamentales son evaluadas en función de costo-beneficio y no como proyecto de inversión, por lo cual no es el objeto de este trabajo. Entonces nos enfocaremos a los terrenos privados, los cuales con un edificio de estacionamiento multiplican su capacidad y como consecuencia, sus ingresos.

Existen tres terrenos privados que actualmente tienen ese uso, con ubicación estratégica, con pequeñas diferencias en cuanto a distancias por recorrer de los usuarios hacia su destino peatonal. Nos enfocaremos al de terreno de mayores dimensiones, identificado con el No. 13. Este predio cuenta con 5,916 m2 de área. Se propone la construcción de un edificio de 3 niveles; su capacidad actual de 210 cajones, se ampliaría hasta 555 espacios. Dado que la demanda determinada anteriormente es muy superior, garantiza su ocupación al darle un valor agregado por la seguridad, ahorro en tiempo para encontrar un lugar disponible, la ventaja de dejar el vehículo en un área sombreada, entrada y salidas accesibles y la distancia muy similar a recorrer hasta la oficina a que acude con respecto a las otras opciones. A la vez, los otros dos estacionamientos privados también tendrán la opción de construir sus instalaciones de dos tres y hasta cuatro niveles. Aun así no alcanzan la demanda potencial presente, por lo cual individualmente pueden ser objeto de un estudio de Inversión. Sin embargo, reiteramos, nos enfocaremos al ubicado en Av. De los Pioneros y Calle Del Hospital, por ser el de mejor ubicación.

Principales características: Ubicación: Superficie del terreno: Capacidad Actual: Capacidad proyectada: Niveles de proyecto

Av. Pioneros y Calle del Hospital 5,916 m2 210 cajones de estacionamiento 555 cajones 3 niveles



En la ilustración IV-1, observamos el sitio seleccionado, indicando la ubicación de las oficinas de mayor concurrencia diariamente. Se puede observar que la distancia hacia los distintos edificios, es prácticamente la misma que la del estacionamiento de mayor tamaño del Centro de Gobierno. Solo que éste es exclusivamente para empleados del Gobierno del Estado, dejando a los usuarios los de las vialidades, los públicos de menor capacidad, como consecuencia, por ser insuficientes, no queda otra alternativa que utilizar los estacionamientos particulares de paga. Cada usuario evalúa personalmente el costo por utilizar un estacionamiento, contra el costo de su tiempo, gasto de combustible riesgo por circular a muy baja velocidad buscando un lugar disponible en forma "gratuita".

Cuadro IV-1



El terreno se encuentra en la zona suroeste del área del Centro Cívico, Se llega a éste por la Calle del Hospital, aproximadamente a doscientos metros de la Calzada Independencia, vialidad primaria que cruza de Este a Oeste la ciudad. Otro acceso es por la calle Pioneros. Estas tres vialidades limitan la zona que describimos al Oeste, al Norte y al Sur, respectivamente. La distancia máxima que se recorre hasta la oficina más lejana de las oficinas públicas, el Palacio Federal, es de 200 M desde su extremo oeste; sin embargo, desde su lindero Este, la distancia se reduce a menos de 100 M. Cruzando la Calle de los pioneros.



Capitulo V

INGENIERÍA DEL PROYECTO

En base a las dimensiones del área disponible, se ha desarrollado un bosquejo para un Estacionamiento en tres niveles, con capacidad para 555 vehículos, rampas de acceso, escaleras y banquetas.

No hay que olvidar que los usuarios de un estacionamiento, chofer y acompañantes, al dejar su vehículo se convierten en peatones, por lo cual en el diseño de un estacionamiento se deberán tomar en cuenta las necesidades como peatones, tales como banquetas, escaleras de ascenso, sanitarios, zonas de seguridad, iluminación, etc. Para el desarrollo del proyecto ejecutivo deberán tomarse en cuenta los lincamientos de orden general y sobre todo los marcados en la reglamentación local. Específicamente el Reglamento Edificaciones para el Municipio de Mexicali, atendiendo no solo a lo funcional, sino también al aspecto estructural.

El sistema constructivo propuesto será a base de estructura metálica, entrepisos y rampas de losacero, zapatas aisladas, contra trabes y pisos de concreto reforzado. El sistema losacero (steel deck) consiste en lámina acanalada de acero apoyada en trabes de acero de ejes principales, fijada con pernos soldados, que a la vez sirven para anclar la losa de concreto reforzado. Este sistema es moderno, ofrece limpieza durante su ejecución, comparado con el sistema tradicional de trabes y losa maciza de concreto reforzado. Es también más ligero, permitiendo dar una fachada modernista o bien, adaptarla al entorno. Las fachadas con estos sistemas de construcción, por ser más esbeltos, permiten una iluminación natural mayor que la observada en edificios de concreto con elementos estructurales muy robustos.

Conocemos un ejemplo cercano y reciente, en la Ciudad de Tijuana, B. C , La Plaza Río presentaba hace años un problema aún más severo que el que aquí planteamos. Es un centro comercial con tiendas ancla y diversos negocios y salas de cine, por lo cual concurría gran cantidad de consumidores y obviamente vehículos. Aunque contaba con grandes áreas destinadas a estacionamiento a cielo abierto, eran insuficientes. En el año 2003 se construyeron varios módulos de estacionamiento en dos niveles. A la vuelta de dos años observamos que aunque ha aumentado el volumen de usuarios, no se ha saturado y en horarios normales, siempre encuentra el usuario un lugar cercano al sitio al que acude.

El desarrollo del proyecto ejecutivo inicia con diferentes etapas, cada una de las cuales requiere de la aplicación de un recurso en un periodo de tiempo determinado. Todo esto en su conjunto es la etapa de planeación y la enlistamos enseguida:



Prefactibilidad de uso del suelo Prefactibilidad de servicios (Agua y drenaje, energía eléctrica, etc.) Anteproyecto Arquitectónico

• Estructural • Instalaciones hidráulicas y sanitarias • Instalaciones eléctricas • Instalaciones especiales

Licencia de construcción Presupuesto de obra Presupuesto integral Programa de obra Programa integral Trámite de Crédito Contratación de Constructor Control de Obra Conexión de servicios Permiso de ocupación

Para efectuar cada uno de los procesos anteriores, es necesario hacerlo bajo la normatividad al respecto, atendiendo a su ámbito legal, técnico o institucional. Igualmente en cada uno de los procesos participan especialistas que conocen esa normatividad.

La operación de este tipo de instalaciones es sumamente simple. Solo requiere de personal de control de caseta de cobro, limpieza, vigilancia y mantenimiento de instalación eléctrica. Para el control de acceso, el proyecto especifica una boletera automática que solo requiere el consumo eléctrico.

Las instalaciones que requiere básicamente iluminación para el área de circulación y aparcamiento. Los servicios sanitarios son dos por nivel individuales y aire acondicionado solamente para la caseta de cobro. De ahí que el costo de mantenimiento y consumo de energía eléctrica es mínimo, pero deberá destinar los recursos para el objeto. El personal mencionado primeramente no es calificado, por lo que los salarios que devenguen no son altos.

Deberá contar con un administrador que controle las funciones del personal, así como los ingresos y gastos generados. En el siguiente capítulo detallaremos estos rubros para hacer el análisis de inversión recuperación.

A continuación se presentan plantas del anteproyecto resultante para el predio en Planta Baja, Primer y segundo nivel, así como las fachadas propuestas.


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Capítulo VI

EVALUACIÓN FINANCIERA

En este capítulo desarrollaremos realmente la esencia de este trabajo, donde trataremos de comprobar que el proyecto planteado es factible como una opción de negocios. Con esto también queremos despertar el interés para el desarrollo de otros proyectos similares en nuestra ciudad, tan usado en otras ciudades de nuestra República, no se diga en las grandes urbes del país vecino del norte.

Elaboraremos entonces un presupuesto del costo de proyecto, desde el desarrollo del anteproyecto hasta la terminación física de la obra. Enseguida elaboraremos un programa calendarizado de egresos para obtener las necesidades de recursos por período.

Con el proyecto ejecutivo del edificio, así como las diversas autorizaciones requeridas por la normatividad en la materia y el estudio de inversión-recuperación que en este capítulo desarrollaremos, será necesaria la gestión de un crédito para la realización del proyecto. Existen instituciones como Nacional Financiera (NAFINSA), El Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (Banobras), entre otras que tienen programas de apoyo financiero para el desarrollo y expansión del Equipamiento e Imagen Urbana, Edificios Públicos y de Servicios. Aquí se encuentran clasificados los siguientes obras y proyectos:

• Imagen urbana o Infraestructura y mobiliario urbano o Edificios y espacios abiertos: plazas y áreas verdes

• Comercio y abasto o Mercados y áreas de tianguis o Mercados de artesanías o Centros de acopio o Centrales de abasto y carga o Frigoríficos o Rastros o Centros comerciales o Hospitales

• Equipamiento diversos

Elaboraremos también un presupuesto de ingresos para el estacionamiento una vez que esté en funciones, así como los costos de operación, donde se incluyan salarios de los encargados de boletaje, caseta de cobro, vigilancia, administración, etc. Así como los consumos de energía eléctrica, impuestos y otros gastos necesarios para su operación. Aquí determinaremos las utilidades producto de la operación con la capacidad proyectada, bajo ciertos niveles de ocupación promedio

Conjugando lo anterior, elaboraremos un flujo de efectivo, así como de amortización del crédito y pago de intereses, para obtener finalmente el saldo residual y lo compararemos con el producto del monto de inversión en los sistemas bancarios o institucionales.



COSTO DE CONSTRUCCIÓN. En base a las dimensiones determinadas, obtenemos el valor de la construcción para

este tipo de edificación. En la tabla VI-1 presentamos el desglose por partidas que integran el presupuesto. Cabe hacer mención que en proyecto es para tres niveles, pero se proponen solo dos entrepisos como construcción; el segundo nivel será a cielo abierto, de tal manera que construimos en dos niveles con la cubierta utilizable también como estacionamiento descubierto o a cielo abierto. Nuestra área de construcción física será de 11,832 metros cuadrados, pero serán utilizables 17,748 metros cuadrados. Con esto logramos un costo bajo de construcción y mayor área útil para cajones de estacionamiento. El valor determinado bajo estas consideraciones es de $ 22,504,464 pesos, tal como se puede observar en el cuadro siguiente:

PRESUPUESTO DE OBRA

OBRA: EDIFICIO PARA ESTACIONAMIENTO UBICACIÓN: AV. DE LOS PIONEROS Y CALLE DEL HOSPITAL

Pesos

PARTIDA

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

DESCRIPTION

PRELIMINARES CIMENTACIÓN Y FIRMES ESTRUCTURA PLANTA BAJA ENTREPISO NIVEL 1 ESTRUCTURA NIVEL 1 CUBIERTA RAMPAS Y ESCALERAS INSTALACIONES ELÉCTRICAS INSTALACIONES HIDROSANTARIAS FACHADA ACABADOS

SUMAS:

IMPORTE 675,134

3,600,714 2,925,580 4,050,804 3,150,625 2,700,536 1,125,223

675,134 337,567

1,350,268 1,912,879

22,504,464

AREA DE CONSTRUCCIÓN (M2) 11,832 COSTO POR METRO CUADRADO 1,902

Tabla VI-1

INGRESOS Ahora determinaremos los ingresos que se tendrán a partir de inicio de operaciones

del edificio, considerando un nivel de ocupación con reservas de un 80% durante los días hábiles de lunes a viernes y el horario de oficinas de gobierno de 8:00 AM a 15:00 PM, que son las horas de máxima demanda en la zona, aunque también permanecería abierto disponible para este horario. En el cálculo de ingresos no consideramos los ingresos



obtenidos en horarios vespertinos; pero en los costos de operación sí incluimos personal para el turno vespertino.

En los cuadros VI-2 mostramos los ingresos obtenidos en condiciones actuales, así como los determinados con el edificio propuesto en funcionamiento. Para el cálculo de los ingresos futuros se propone una tarifa de quince pesos por hora. Actualmente todos los estacionamientos de cuota en la zona cobran diez pesos por hora o fracción. Proponemos esta tarifa, porque les estamos ofreciendo a los usuarios un plus en ahorro de tiempo, cercanía relativa al sitio que acude, seguridad para su vehículo y sombra, lo cual ya comentamos su importancia en Mexicali, sobre todo en el verano, en capítulos anteriores.

ESTACIONAMIENTO VERTICAL EN EL CENTRO CÍVICO DE MEXICALI, B. C.

CALCULO DE INGRESOS

1 2 3 4 5 6 7

8

9

NUM. DE CAJONES OCUPACIÓN PROMEDIO TARIFAS (PESOS) HORAS DIARIAS DÍAS HÁBILES ANUALES INGRESOS DIARIOS (PESOS) INGRESOS ANUALES (PESOS)

GASTOS DE OPERACIÓN

UTILIDAD ANTES DEL ISR

ACTUAL 210

80% $ 10.00

7 261

11,760 3,069,360

221,850

2,847,510

CON EDIFICIO 555

80% $ 15.00

7 261

46,620 12,167,820

737,730

11,430,090

Tabla VI-2

COSTOS DE OPERACIÓN En las tablas VI-3 y VI-4, mostramos los costos de operación en condiciones

actuales, así como con el edificio construido. Los cargos de personal se consideran para dos turnos diarios, para ofrecer un servicio continuo en los horarios de menor demanda. Aunque como ya dijimos, para los ingresos no consideramos los que se obtuvieran en el horario vespertino. Se incluyen sueldos de personal de caseta de cobro, limpieza, vigilancia, administración y mantenimiento, así como los impuestos por obligaciones derivadas de la relación laboral. También se anotan los rubros de consumos por servicios, básicamente por iluminación, e impuesto predial y otros gastos diversos.



GASTOS DE OPERACIÓN EN CONDICIONES ACTUALES DE UN ESTACIONAMIENTO

No. DESCRIPCIÓN

UNIDAD CANT.

COSTO POR MES

C. UNIT. IMPORTE

COSTO POR AÑO

IMPORTE SALARIOS:

1 CASETA SUBTOTAL SALARIOS

MES 1 4,000 4,000 4,000

48,000 48,000

IMPUESTOS 2,400 28,800

OTROS GASTOS DE OPERACIÓN ENERGÍA ELÉCTRICA PREDIAL AGUA SUBTOTAL OTROS GASTOS DE OPERACIÓN

MES MES MES

1 1 1

300 3,688

100

300 3,688

100 4,088

3,600 44,250

1,200 49,050

OTROS GASTOS DE ADMINISTRACIÓN

8,000 96,000

TOTAL GASTOS DE OPERACIÓN 18,488 221,850

Tabla VI-3

FLUJO DE INVERSION Y AMORTIZACIÓN DEL CRÉDITO Por último en los cuadros VI-5 Flujo de inversión anual y tabla de intereses y

amortización del crédito en interacción, nos ofrecen como resultado saldos positivos a partir del año 2, pago de intereses generados cada año y abonos a capital creciendo gradualmente cada año, hasta amortizar la totalidad del crédito con sus respectivos intereses en el año 8 de operación, considerando el año 1 el de construcción.

Para el crédito se consideró una tasa de CETES más 5 puntos, considerando que los recursos serían de un programa de apoyo a la inversión, como lo mencionamos al principio de este capítulo, con tasas blandas.



GASTOS DE OPERACIÓN PARA EDIFICIO DE ESTACIONAMIENTO

No.

1 2 3 4 5 6

DESCRIPCIÓN

SALARIOS: CASETA VIGILANCIA MANTENIMIENTO LIMPIEZA ADMINISTRACIÓN SUBTOTAL SALARIOS

UNIDAD CANT.

COSTO POR MES

COSTO IMPORTE

COSTO POR AÑO

IMPORTE

MES MES MES MES MES

2.00 2.00 0.50 1.00 1.00

4,000 4,000 5,000 2,400 6,000

8,000 8,000 2,500 2,400 6,000

26,900

96,000 96,000 30,000 28,800 72,000

322,800

7 IMPUESTOS 16,140 193,680

8 9 10

11

OTROS GASTOS DE OPERACIÓN ENERGÍA ELÉCTRICA PREDIAL AGUA SUBTOTAL OTROS GASTOS DE OPERACIÓN

MES MES MES

1 1 1

6,000 3,688

750

6,000 3,688

750

10,438

72,000 44,250

9,000

125,250

12 OTROS GASTOS DE ADMINISTRACIÓN

8,000 96,000

TOTAL GASTOS DE OPERACIÓN 61,478 737,730

Tabla VI-4

El análisis de esta propuesta se hizo en función del tiempo de amortización, considerando que el flujo anual es positivo y que además el inmueble ya es propiedad del inversionista. Existen diversos procedimientos de evaluación de proyectos de inversión, pero nuestra inquietud es despertar la inquietud por este tipo de soluciones modernas, sin descuidar la rentabilidad de las inversiones. Igualmente, habrá otras opciones de procedimientos de construcción o podrán encontrarse instituciones que ofrezcan tasas más blandas aun, lo cual nos ofrecerá un abanico de soluciones con resultados diversos, para seleccionar la que mejor perspectivas presente.


ESTACIONAMIENTO VERTICAL EN EL CENTRO CÍVICO DE MEXICALI, B.C. FLUJO DE INVERSION ANUAL

HORIZONTE = 8 ANOS

ANOS 1 2

2.1 3 4 5 6 7 8 9

INGRESOS COSTO DE OPERACIÓN CONSTRUCCIÓN UTILIDAD BRUTA ISR UTILIDAD DESPUÉS DE ISR

1

23,000,000

2 12,167,820

737,730

11,430,090 4,000,532 7,429,559

3 12,167,820

737,730

11,430,090 4,000,532 7,429,559

4 12,167,820

737,730

11,430,090 4,000,532 7,429,559

5 12,167,820

737,730

11,430,090 4,000,532 7,429,559

6 12,167,820

737,730

11,430,090 4,000,532 7,429,559

7 12,167,820

737,730

11,430,090 4,000,532 7,429,559

8 12,167,820

737,730

11,430,090 4,000,532 7,429,559

AMORTIZACIONES: Intereses Capital SALDO NETO ANUAL

0 0

-23,000,000

3,036,000 3,000,000 1,393,559

3,436,752 3,000,000

992,807

3,093,651 3,500,000

835,907

2,652,362 4,000,000

777,197

2,132,112 4,000,000 1,297,447

1,535,439 4,500,000 1,394,120

928,678 1,254,585 5,246,295

Tabla VI-5

OBRA: EDIFICIO PARA ESTACIONAMIENTO UBICACIÓN: AV. DE LOS PIONEROS Y CALLE DEL HOSPITAL

AÑO CONCEPTO SALDO AL INICIO

CRÉDITO OTORGADO

INTERESES

SALDO

AMORTIZACIÓN DE INTERESES

AMORTIZACIÓN DE CAPITAL

SALDO

CUADRO DE AM

1

0

23,000,000

3,036,000

26,036,000

26,036,000

2

26,036,000

3,436,752

29,472,752

3,036,000

3,000,000

23,436,752

3

23,436,752

3,093,651

26,530,403

3,436,752

3,000,000

20,093,651

COTIZACIONES

4

20,093,651

2,652,362

22,746,013

3,093,651

3,500,000

16,152,362

5

16,152,362

2,132,112

18,284,474

2,652,362

4,000,000

11,632,112

6

11,632,112

1,535,439

13,167,551

2,132,112

4,000,000

7,035,439

7

7,035,439

928,678

7,964,117

1,535,439

4,500,000

1,928,678

8

1,928,678

254,585

2,183,263

928,678

1,254,585

0

Tabla VI-6

38


Conclusiones

Mexicali se caracteriza por estar en medio de un gran desierto, por lo cual su característica plana parece tener suelo inagotable. Incluso los desarrollos habitacionales fueron invariablemente hasta hace algunos años de un solo nivel. Las casas y residencias de dos o más niveles eran escasas. A la fecha se construyen desarrollos de vivienda de interés social, medio y residencial de hasta dos niveles en terrenos unifamiliares. Se dice que Mexicali "tiene mucho terreno"; sin embargo todo es finito y su crecimiento ha sido tradicionalmente horizontal.

Existe en nuestra ciudad una resistencia endémica a aceptar la forma de vida en multifamiliares. Los intentos que se han llevado a cabo terminan por ser abandonados y parcialmente ocupados solo en las plantas bajas.

En el campo comercial, los desarrollos para complejos de oficinas, hospitalarios e institucionales sí han tenido éxito el tipo de construcción vertical, entonces, ¿por que no construir edificios para estacionamientos verticales? En las ilustraciones de capítulos anteriores se puede observar la proporción que ocupan las construcciones comerciales y gubernamentales contra las destinadas a estacionamientos a cielo abierto, recordemos que la tierra, aunque abunde, también cuesta y las áreas para estacionamiento que exigen los reglamentos de construcción son rebasadas en mucho por la demanda.

En esta ciudad no existe ni un solo edificio destinado exclusivamente para uso de estacionamiento de vehículos. Existen varias zonas del municipio con serios problemas de esta índole, tales como el centro tradicional de la ciudad, las zonas de clínicas y hospitales del IMSS, la zona de bares y discotecas del Boulevard Benito Juárez, campos deportivos y podríamos seguir enumerando más aún. El interés del suscrito es hacer ver que existen soluciones cuando se quiere resolver un problema, ignorarlo no basta, es hacerlo crecer. Y si en la solución existe la posibilidad de obtener dividendos atractivos será de interés para los inversionistas.

Este tipo de soluciones hará cambiar la imagen urbana, hoy tan deteriorada, como lo hemos expuesto, provocando con ello también la contaminación ambiental producto de las emanaciones vehiculares. Nuestra ciudad es una de las más contaminadas nacionalmente producto de la combustión de hidrocarburos, además de polvo arcilloso que predomina en la zona. El beneficio obtenido no será solo económico para el inversionista, sino para los habitantes de nuestra ciudad, los "Cachanillas", al disminuir los gases producidos por la circulación inútil de vehículos buscando un espacio libre para estacionarse y la salud del ser humano no tiene precio.



AJ B LJ O T E C A BIBLIOGRAFÍA

- Ley de Edificaciones del Estado de Baja California - Reglamento de Construcciones para el Municipio de Mexicali, B.C. - Plan Municipal de Desarrollo para el Municipio de Mexicali - Ingeniería de Tránsito - Cal y Mayor, Representaciones y servicios de Ingeniería, S. A. - Formulación y evaluación de proyectos de inversión, Abraham Hernández Hernández, ECAFSA - Censos Económicos de Baja California. INEGI - Estadísticas de temperatura máximas y mínimas para la ciudad de Mexicali, CNA - Costos por metro cuadrado de construcción. CMIC. - Gestión de Estacionamientos, www.cipres.cec.uchile.cl - Estudio de Estacionamiento, www.profesores.ucv.cl/shurtado/estac.htm - Bimsa Reports, S. A. de C V. - Fundamentos de Ingeniería Económica, Gabriel Baca Urbina, Me Graw Hill - Guía para la formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión. Nafinsa. - Ingeniería de Costos. Leopoldo Várela. BIMSA CMDG, S.A. de C. V. - Normas y Especificaciones complementarias para la construcción y estilos que deberán sujetarse las edificaciones del Centro Cívico Comercial Mexicali en la Zona Rosa. -Evaluación de la construcción de un edificio para estacionamiento en la Unidad Universitaria Mexicali. Instituto de Ingeniería UABC


http://www.cipres.cec.uchile.cl

http://www.profesores.ucv.cl/shurtado/estac.htm

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