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Área Metropolitana del Valle de aburrÁ
Guía MetodolóGica para la ForMulación de planes parciales de desarrollo
Presentación
Uno de los instrumentos más potentes para lograr una adecuada y positiva trasformación de los territorios urbanos y de expansión urbana en el marco de la nueva práctica del urbanismo colombiano, es el Plan Parcial, toda vez que reúne y articula las posibilidades de gestión planificada y concertación de intereses entre diferentes escalas y actores, comprometidos en el desarrollo de una determinada porción de nuevo suelo urbano o de renovación de áreas urbanas ya ocupadas.
El plan parcial es uno de los complementos de planificación y gestión más compro-metido en la puesta en práctica de los modelos de ordenamiento territorial de cada municipio, del mismo modo que cada Plan de Ordenamiento Territorial, concreta las Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial para cada escala municipal, de forma tal, que aunque el plan parcial es un instrumento principalmente de la escala y competencia municipal, de su correcta articulación a cada POT y por ende de éste con las interrelaciones metropolitanas, depende en buena parte, la efectividad y concreción en el territorio de una verdadera sostenibilidad regional, tal como se está buscado desde la escala metropolitana a través de estas Directrices.
Con este interés, el ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ entrega este in-sumo metodológico sobre planes parciales de desarrollo urbano, cumpliendo con el papel de apoyo técnico que debe realizar en temas de planificación territorial y reconociendo que de la correcta articulación metodológica y técnica de los procesos de planificación mediante planes parciales de desarrollo urbano nuevo, que se realizan en los municipios que conforman el Valle de Aburrá, depende en parte la aplicación de las Directrices de Ordenamiento pactadas recientemente y sobre todo para lograr una buena planificación y funcionalidad en las futuras áreas de conurbación y de frontera entre varios municipios o entre éstos y los principales componentes del modelo metropolitano de ordenamiento territorial, siendo necesario contar con metodologías y procedimientos unificados y así avanzar más firmemente en la concreción de un territorio más equilibrado, mejor articu-lado y más eficientemente planificado.
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contenido
Marco Legal y conceptual de los planes parciales
Aspectos metodológicos para la Formulación del Plan Parcial
Diseño del Sistema de reparto de cargas y de beneficios
Metodologías para equilibrar repartos de cargas y beneficios
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Marco leGal y conceptual de losplanes parciales
El Plan Parcial es un instrumento de planificación y gestión, que complementa el POT, para lograr el desarrollo y la transformación de una porción del suelo urbano a través de la Renovación urbana o el Desarrollo nuevo tanto en suelos urbanos por desarrollar como en suelos de expansión urbana y habilitar así la aplicación de nuevas actuaciones urbanísticas de urbanización y posteriormente de construcción.
Es el POT el instrumento que establece los territorios que deben aplicar esta herra-mienta, a través de definir la clasificación del suelo y los tratamientos urbanísticos, siendo obligatoria su utilización para el desarrollo en los suelos de expansión urbana y deseable para acometer el tratamiento de Renovación y Desarrollo urbano al interior del perímetro.
Este instrumento fue creado por la Ley 388 de 1997 y en ella se encuentran sus princi-pales definiciones y propósitos, igualmente, el decreto reglamentario nacional, 2181 de 2006, complementa aspectos referidos a los contenidos y procedimientos para la adop-ción de los mismos, por parte de las administraciones municipales.
De manera precisa, la ley 388 de 1997 determina este instrumento así:
Artículo 19. “Planes Parciales. Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se de-sarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urba-na, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autoriza-ciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la presente ley.”
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MUNICIPIO
Área de los suelos Urbanos y de Expansión Urbana que debe formular Planes parciales
De esta forma, los planes parciales se ubican exclusivamente en suelos urbanos o de expansión urbana, siendo necesarios para desarrollar éstos últimos suelos e importantes para los procesos o tratamientos de renovación urbana y para áreas sin urbanizar incluidas en el perímetro urbano -es decir con tratamiento de desarrollo-.
Suelos deProtecciónAmbiental
SuelosSuburbanos
Vacíos sinurbanizar
RenovaciónUrbana Suelos de
ExpansiónUrbana
SuelosRurales
SuelosUrbanos
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La presente Guía se centra en las metodologías de formulación de planes parciales de desarrollo, es decir en suelos de expansión urbana y en áreas sin urbanizar al interior del suelo urbano.
Teniendo en cuenta que el Área Metropolitana del Valle de Aburrá posee unas Directrices de Ordenamiento territorial y que éstas inciden en las definiciones estructurantes de to-dos y cada uno de los Planes de Ordenamiento Territoriales municipales, en la mayoría de los casos tendrán igualmente incidencia en los planes parciales, sobre todo en aquellos de desarrollo urbano nuevo tanto en suelos de expansión urbana como en áreas incluidas en el perímetro urbano pero sin urbanizar:
Clasificación del suelo (POT)y sistemas estructurantes
Suelos deProtecciónAmbiental
Suelos deProtecciónAmbiental
Suelos deExpansión
UrbanaSuelos
Urbanos
Vacíos
RenovaciónUrbana
Beneficios
Urbanísticos
Sitemas Locales
Reparto deCargas y
Beneficios
Unidades deActuación
Urbanística
Cargas Urbanísticas
Determinación de áreas para planes parciales realizada por
cada POT
Planificación y gestión del Plan Parcial – Identificación de instrumentos
DIRECTRICESMETROPOLITANAS
Suelos deExpansión
UrbanaSuelosUrbanos
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La ley 388 de 1997 caracteriza los contenidos de los planes parciales, de la siguiente forma:
1. “La delimitación y características del área de la operación urbana o de la unidad mínima de actuación urbanística contemplada en el plan parcial o local.
2. “La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que orientan la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales como el aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público, la calidad del entorno, las alternativas de expansión, el mejora-miento integral o renovación consideradas; los estímulos a los propietarios e inver-sionistas para facilitar procesos de concertación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas y proyectos urbanísticos que específicamente caracterizan los propósitos de la opera-ción y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y compleji-dad de la actuación o de la operación urbana contemplada.”
3. “Las normas urbanísticas específicas para la correspondiente unidad de actuación o para el área específica objeto de la operación urbana objeto del Plan: definición de usos específicos del suelo, intensidades de ocupación y construcción, retiros, ais-lamientos, empates y alturas.”
4. “La definición del trazado y características del espacio público y las vías y, especial-mente en el caso de las unidades de actuación, de la red vial secundaria; de las redes secundarias de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización de equipamientos colectivos de interés público o social como templos, centros docen-tes y de salud, espacios públicos y zonas verdes destinados a parques, complemen-tarios del contenido estructural del Plan de Ordenamiento.”
5. “Los demás necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determina-das, de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operación o actuación respectiva.”
6. “La adopción de los instrumentos de manejo del suelo, captación de plusvalías, reparto de cargas y beneficios, procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de urbanización y su programa de ejecución, junto con el programa de finan-ciamiento.”
Igualmente, la Ley establece que los planes parciales podrán ser propuestos ante las au-toridades de planeación municipal para su aprobación, por personas o entidades privadas
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interesadas en su desarrollo. En ningún caso podrán contradecir o modificar las determi-naciones de los planes de ordenamiento ni las normas estructurales de los mismos.
Los procedimientos de formulación y adopción son:
En desarrollo de lo establecido en la Ley 388 de 1997, con respecto a los procedimientos de adopción de los planes parciales, el gobierno nacional expidió el Decreto 2181 de 2006, complementando y detallando las tres ETAPAS involucradas en su formulación y adopción, a saber:
• Formulación y revisión• Concertación y consulta• Adopción
El siguiente esquema ilustra tanto los contenidos como procedimientos generales para cada una de estas etapas:
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(Esquema tomado del instructivo del decreto 2181 de 2006 publicado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial)
Concertacióncon la
autoridadambiental
Recomendacionesdel ConsejoConsultivo
Respuesta a las
observaciones
por parte de
la oficina de
planeación
Presentacióndel plan parcial
consolidadopara su
adopciónpor parte dela oficina deplaneación
Adopción deldecreto del planparcial por parte
del alcalde
ETAPA DE CONCERTACIÓN Y CONSULTA ETAPA DE ADOPCIÓN
8 días hábiles 30 días hábiles 8 días hábiles 15 días hábiles 15 días hábiles
Tiempo estimado: 91 días hábiles
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ETAPA DE FORMULACIÓN Y REVISIÓN
Solicitud dedeterminantes
para laformulación del
plan parcial
Respuesta dela oficina deplaneación ala solicitud dedeterminantesen un plazo no
mayor de15 días hábiles
Presentaciónpor parte de
los interesadosdel plan parcial
formulado
Concepto deviabilidad delplan parcialpor parte dela oficina deplaneación
15 días hábiles
Análisis del planparcial por partede la oficina de
planeación
1 2 3Fase de información y convocatoria a
propietarios y vecinos
Respuesta a la solicitud de determinantes
1. La definición del área de planificación del plan parcial.2. La indicación y reglamentación de: a. Las áreas de reserva y protección ambiental. b. Las zonas de amenaza y riesgo y condiciones específicas para su manejo.3. La delimitación de las afectaciones urbanísticas.4. La indicación y reglamentación de las zonas de reserva para la construcción de las infraestructuras primarias.5. Las áreas o inmuebles declarados como bienes de interés cultural y las condiciones para su manejo.
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Opcional
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De manera precisa el Decreto 2181 de 2006 establece los contenidos de los planes parciales de DESARROLLO URBANO :
El mismo Decreto determina qué planes deber ir a concertación con la Autoridad Am-biental y qué temas son objeto de la misma:
(Esquema tomado del instructivo del decreto 2181 de 2006 publicado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial)
• Área de planificación señalando los predios y folios de matrícula inmobiliaria.• Análisis de las características geológicas, geotécnicas, topográficas y ambientales del territorio.• Análisis de los usos y construcciones existentes.• Localización de los sistemas estructurantes y/o generales.• Usos, tratamientos y sectores normativos.
• Localización y delimitación del plan parcial.• Planteamiento urbanístico.• Definición de usos, índices de ocupación y construcción.• Presupuesto de las obras de urbanización y asignación de cargas urbanas.• Proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística.• Porcentajes de suelo que se destinarán al desarrollo de VIS.• Reparto de las cargas y beneficios.• Programa de ejecución o plan de etapas y programa de financiamiento.• Viabilidad para la presentación de servicios públicos.
• Plano general de la propuesta urbana• Plano de red vial y perfiles viales• Plano de espacio público y equipamientos• Plano del trazado de las redes de servicios públicos• Plano de propuesta de usos y aprovechamientos• Plano del proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística• Plano de localización de las etapas de desarrollo previstas• Plano de delimitación de las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones urbanísticas• Plano de asignación de cargas urbanísticas
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CONTENIDO DE UN PLAN PARCIAL
Proyecto de Decreto del Plan Parcial
• Los que incluyan proyectos, obras o actividades que requieran de licencia ambiental.• Los planes parciales que precisen la delimitación de los suelos de protección: – Parques naturales – Reservas forestales – Distritos de manejo integrado – Distritos de conservación de suelo o zonas costeras• Los que incluyan o colinden con áreas de amenaza y riesgo identificadas por el POT.• Los que se desarrollen en suelo de expansión urbana.
¿Qué PlanesParcialesdeben ir aconcertacióncon laAutoridadAmbiental?
Temas objeto de concertación ambiental• Elementos que por sus valores naturales, ambientales o paisajísticos deban
ser conservados.• Características geológicas, geotécnicas, topográficas y ambientales del
territorio.• Delimitación de las áreas de reserva y protección ambiental, las zonas de
amenaza y riesgo y las condiciones específicas para su manejo definidas por POT.
• Las condiciones para el manejo y disposición de vertimientos.
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Siendo el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, la Autoridad Ambiental Urbana en los municipios de su ámbito, en ella recae la responsabilidad de la concertación ambiental en los planes parciales de desarrollo que se ubiquen al interior de perímetros urbanos y que la requieran de acuerdo al Decreto 2181 de 2006.
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aspectos MetodolóGicos para la ForMulación del plan parcial
A continuación se ilustran los principales aspectos metodológicos a tener en cuenta para la formulación y adopción de un plan parcial de desarrollo urbano localizado en un suelo de expansión o un “vacío urbano” al interior del perímetro urbano, a partir de un ejemplo hipotético que ilustra los pasos y contenidos a seguir:
Área de Planificación del Plan Parcial
Ejemplo hipotético de Plan Parcial de expansión urbana
El Área de Planificación del Plan Parcial es el territorio sobre el cual se pretende inter-venir con la propuesta. Los nuevos desarrollos u operaciones urbanas, se encuentra determinada en el POT de cada municipio o en las normas que lo complementan. El área de planificación puede corresponder a la totalidad de la zona de expansión o si esta es demasiado grande, es posible que el POT haya establecido un área mínima de planifi-cación y se requiera de una delimitación precisa por parte de planeación municipal.
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Estructura Original de la Propiedad
En el área de planificación pueden estar comprendidos predios de uno o varios propie-tarios, -en este ejemplo 16 predios-, así como requerirse para su futuro desarrollo la incorporación armónica de muchos actores, desde los propietarios del suelo hasta los futuros habitantes, en consecuencia, que el Plan Parcial aparte de ser un instrumento de planificación y diseño urbanístico, es sobre todo una herramienta de concertación y gestión entre diferentes actores e intereses, que haga posible el desarrollo territorial de un sector de manera armónica y equitativa.
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Sistemas Estructurantes
El POT de cada municipio ha determinado una serie de Sistemas Estructurantes, es decir, elementos de estructura ecológica y ambiental a incorporar; además de sistemas artificiales proyectados como vías principales, redes matrices de servicios públicos, en-tre otros, los cuales predeterminan aspectos de articulación con el entorno tanto urbano como rural y de protección. Estos sistemas, que deben ser respetados y desarrollados a través del Plan Parcial, pudiendo ser ajustados en sus características específicas de manejo y articulación, de acuerdo con los resultados de estudios de detalle adelantados en los diagnósticos técnicos elaborados para la formulación del Plan Parcial. Para estos sistemas se formularán las directrices urbanísticas específicas que orientarán las co-rrespondientes actuaciones u operaciones urbanas.
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Sistemas Estructurantes
En el ejemplo, existen una serie de elementos de los sistemas estructurantes natu-rales y artificiales que atraviesan el área de planificación y que por tanto deben ser incorporados en el diseño, tal es el caso de:
Un cuerpo de agua o quebrada y sus retiros de protección, así como otros suelos de pro-tección ambiental presentes.
Una serie de sistemas estructurantes a integrar; carretera regional y vías arterias a completar.
La intención de conectar con alamedas y parques las zonas urbanas entre sí y estas con la zona rural.
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Áreas de Manejo Especial ó Preexistencias
Al interior del Área de Planificación es posible que existan áreas o inmuebles que no se incluirán en las principales actuaciones o trasformaciones a ser desarrolladas prin-cipalmente por el plan parcial, aunque hacen parte del ejercicio de planificación y se benefician de este. Por ejemplo; no se incluyen edificaciones en buen estado y consoli-dada, porque se trata de un asentamiento conformado, áreas con licencias de urbanis-mo vigentes o porque son áreas ya cedidas a espacios públicos, Estas áreas se deben descontar del área total y se pueden denominar como Áreas de Manejo Especial o Preexistencias; al descontar del área de planificación las áreas de manejo especial, se determina entonces el Área Bruta de Intervención con la propuesta urbana. Entre los inmuebles que quedan comprendidos en el Área de Intervención, se distribuirán enton-ces los potenciales beneficios de urbanización y construcción nueva, así como las cargas y obligaciones urbanísticas correspondientes.
En el ejemplo, existe un asentamiento informal incluido en el Área de Planificación y aunque el plan parcial posee como objetivo la urbanización nueva y no el mejoramiento integral de este asentamiento, pudo haber sido incluido en el ejercicio de planificación para apoyar su incorporación a la ciudad formal, así como beneficiarse de los espacios
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públicos y equipamientos que se construyan en el desarrollo nuevo, aunque es posible que no sea una obligación del plan parcial asumir estas acciones de mejoramiento, se espera que cada plan parcial irradie en su entorno un efecto positivo de calidad y dota-ción urbanística.
Articulación con el entorno
Además de la incorporación de sistemas estructurantes naturales y artificiales derivados del POT, es necesario reconocer e integrar los Sistemas Secundarios representados en mallas viales secundarias y locales del entorno, en cuanto a vias, servicios públicos, espacios públicos y equipamientos comunitarios.
La incorporación de estos componentes junto con los estructurantes principales, con-formaran un sistema público técnicamente adecuado para las especificaciones y re-querimientos del desarrollo urbano a promover, tendiendo en cuenta sus futuros habi-tantes, usuarios y las actividades que se proponen como usos del suelo dentro del Plan Parcial, en general se consideran como las Cargas Urbanísticas del Plan Parcial.
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En el ejemplo, los sistemas viales primarios permiten la conectividad a nivel ciudad y sector mientras que los componentes viales secundarios articulan a nivel local y de en-torno el futuro desarrollo urbano, producto de la ejecución del plan parcial, privilegiando la conformación de circuitos cortos. Los sistemas de movilidad poseen componentes tanto vehiculares como peatonales y de bicicletas que acompañan los estructurantes principales y los recorridos locales y zonales.
Determinación de los sistemas Públicos (Cargas)
La Ley 388 de 1997, denomina cargas urbanísticas a todas las inversiones tanto en suelo, como en infraestructuras que se deben aportar para garantizar la operación de los desarrollos urbanísticos; son necesarios para que el desarrollo urbano se encuentre soportado en suficientes espacios públicos, en forma de vías, espacios recreativos, re-des de servicios públicos y equipamientos públicos. Este grupo de cargas determina un sistema de espacios públicos que deben responder a las normas especificadas en cada POT o sus normativas complementarias.
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Determinación de los sistemas Públicos (Cargas)
En el ejemplo, todos los terrenos involucrados en la construcción de sistemas públi-cos se consideran Cargas urbanísticas , entendidas como obligaciones de aporte del plan parcial, así como la construcción de los sistemas viales secundarios y locales, igualmente la construcción de los parques señalados en el porcentaje de cesiones que fijan las normas y el cuidado y protección de los sistemas ambientales involucrados. Cada Municipio posee diferentes normas generales en términos de la proporción de los aportes, así como de la obligatoriedad de asumirlos y en qué proporción, sin embargo la aspiración es hacer autosuficientes los planes parciales en materia de sus aportes, siempre que sus beneficios lo permitan. Algunas normativas igualmente incluyen como cargas aportes a programas sociales, económicos o ambientales que se consideran esenciales para el cabal desarrollo del plan parcial.
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Determinación de los sistemas Privados (Beneficios)
Se identifican como Beneficios urbanísticos, los potenciales aprovechamientos en forma de edificabilidad y usos que permiten las normas urbanísticas consignadas en el POT. Los beneficios deben ser suficientes para permitir el aporte de cargas urbanísticas y generar un desarrollo urbano viable y sostenible económicamente, en caso contrario, cada sistema normativo municipal deberá identificar e implementar los instrumentos que sean necesarios para garantizar los aportes a cargas necesarios, a través de pro-cesos de compensación o ejecución directa de las obras con recursos municipales.
En el ejemplo, los Beneficios se conforman de tres maneras; en primer lugar a partir de la identificación de las futuras áreas privadas vendibles que aparecen en colores amarillo y naranja, adicionalmente, en forma de edificabilidad en altura, construcción y ocupación dependiendo de la manera que lo reglamenten los POT o las normas que complementen estos aspectos. Tratándose de desarrollos nuevos, conviene fijar índi-ces de construcción generales para todo el área neta o bruta, es decir el número de veces que se puede construir la superficie, así como la ocupación máxima permitida, se complementa la definición de beneficios, con la asignación de los usos específicos a desarrollar.
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Determinación de los sistemas Privados (Beneficios)
Así, en el ejemplo, se observa que sobre el eje vial longitudinal principal y el parque más importante, se asigna una mayor edificabilidad y ocupación (índice de construcción de 2,0 sobre área neta, ocupación del 80%) y usos comerciales y de servicios en los prime-ros pisos así como desarrollos residenciales en altura en los pisos superiores, para una altura promedio de 12 pisos.
El resto de las áreas privadas, se entienden como desarrollos residenciales, con un ín-dice de construcción y ocupación menor (1,2 sobre área neta y una ocupación del 60%), promedio 9 pisos de altura. Se entienden también como beneficios, las áreas comuni-tarias pues hacen parte del dominio de las copropiedades.
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Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)
Uno de los objetivos centrales de los planes parciales, es lograr una planificación y gestión urbana que no dependa, -como hasta ahora ha sido en nuestro país- de la es-tructura predial identificada en los títulos correspondientes, dado que someter el diseño urbano a esta estructura, -cada lote por separado-, ha derivado en circunstancias completamente fortuitas y no da lugar a una buena planificación. Hoy se sabe que esta forma de desarrollar la ciudad predio a predio –excepto cuando los lotes son suficiente-mente grandes-, ha sido el principal enemigo de lograr ciudades con calidad urbanística, competitividad, generación de economías de escala, reparto de cargas entre más bene-ficiarios y en general concertación de estrategias más equitativas y justas para todos los involucrados en procesos de urbanización a mediana y gran escala, tanto en la ciudad nueva como en la renovación urbana.
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Correlación de proyectos y la estructura de la Propiedad
En el ejemplo, la estructura predial no corresponde necesariamente a los sistemas pú-blicos o privados, antes descritos. Lograr que cada lote realice por separado, sus me-jores beneficios, así como cumplir con obligaciones equivalentes, es imposible, pues las vías, parques y redes se encontrarán siempre dispuestas de manera diferencial, promoviendo que algunos lotes resulten mayormente “cargados” y por tanto menos viables, así como otros se “lleven” las mejores opciones, igualmente, tratando de co-locar las cargas en cada lote, no se obtendría un buen gran parque, sino 16 parques pequeños, así como un sistema vial incoherente, haciendo más costosa la urbanización y en algunas ocasiones, generando caos en el Área de Intervención.
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Correlación de proyectos y la estructura de la Propiedad
El esquema o modelo de urbanización que se defina para el plan parcial, correlacionando los sistemas estructurantes (cargas) y la conformación de futuras áreas privadas (benefi-cios) va configurando los diferentes PROYECTOS URBANÍSTICOS que el plan parcial permitirá desarrollar, entendiendo que si bien podemos entender todo el plan como un solo proyecto, en la mayoría de los casos es en realidad un “proyecto de proyectos”, cada uno de los cuales podrá ser entendido como una actuación de urbanización inde-pendiente pero fuertemente integrada en cuanto a pertenecer a un sólo planteamiento urbanístico y compartir y repartir cargas y beneficios.
Podemos decir que en este ejemplo surgen 8 proyectos urbanísticos.
En varios casos, para posibilitar cada PROYECTO URBANÍSTICO es necesario con rela-ción a la estructura predial, asociar varios predios, cada uno de estas agrupaciones de predios, necesarias para el desarrollo de un proyecto urbanístico se denomina DELIMI-TACIÓN DE UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
Cuando un proyecto urbanístico se ubica en un sólo lote es decir no requiere de la inte-gración de lotes para conformar la superficie necesaria para su desarrollo (inclusive sien-
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do subdivisiones de lotes de mayor extensión) este componente se denomina UNIDAD DE GESTIÓN, así como en el caso de delimitada una Unidad de Actuación Urbanística, el proyecto urbanístico objeto de la misma se tramita asociando de manera voluntaria a todos sus propietarios de común acuerdo.
La totalidad del Área de Intervención debe estar conformada por UNIDADES de Gestión o de Actuación Urbanística, cada una de las cuales se entiende como un proyecto y proceso de urbanización independiente a través de una única licencia de urbanismo para toda su superficie, motivo por el cual es fundamental resolver tres estrategias simul-táneas de reparto de cargas y de beneficios a saber;
a) Entre el plan parcial y la ciudad (en que medida el plan parcial realiza aportes a los sistemas primarios urbanos, al respecto el Decreto 2181 de 2006, establece que estos posibles aportes se originan, mediante la asignación de aprovechamientos o beneficios adicionales, mientras que la obligación de los aportes a sistemas o cargas locales, se garantiza a través de la realización de los beneficios o aprovechamientos básicos del propio Plan Parcial, todas estas situaciones deben estar reglamentadas en el POT de cada municipio.
b) Entre las UNIDADES que conforman el Plan Parcial.c) Entre los predios con conforman cada UNIDAD.
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Cargas sistemas primarios
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Conformación de UNIDADES
Unidad 1: conformada por el lote A. Es Unidad de Gestión.
Unidad 2: conformada por los lotes B Y C. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede ser tramitada como Unidad de Gestión.
Unidad 3: conformada por los lotes D Y E. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede ser tramitada como Unidad de Gestión.
Unidad 4: conformada por el lote F. Es Unidad de Gestión.
Unidad 5: conformada por los lotes G, H, I y J. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede ser tramitada como Unidad de Gestión.
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Unidad 6: conformada por los lotes K y L. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede ser tramitada como Unidad de Gestión.
Unidad 7: conformada por los lotes M y N. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede ser tramitada como Unidad de Gestión.
Unidad 8: conformada por los lotes Ñ y O. Delimitación de Unidad de Actuación Ur-banística, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede ser tramitada como Unidad de Gestión.
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sisteMas de reparto de carGas y beneFicios
Componentes básicos para fundamentar el Reparto Equitativo de Cargas y de Beneficios
Los principales componentes que intervienen en el diseño e implementación de un sistema de reparto de cargas y de beneficios aplicado en un plan parcial, son:
1. Los potenciales derechos de participación en beneficios de los propietarios de los inmuebles o lotes involucrados, en proporción al monto y calidad de los inmue-bles aportados, de acuerdo con su localización y área y con base en una valoración previamente pactada.
2. Los aportes que se efectúan a cargas urbanísticas en cada una de las UNIDADES y en relación a los derechos de propietarios de los lotes y/o inversionistas y promotores involucrados en la unidad, su correspondiente proporción de aporte y responsabili-dad.
3. Los beneficios que se esperan recibir en términos físicos –aprovechamiento, edi-ficabilidad, ocupación privada-, como en sus consecuentes beneficios en términos
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económicos. – participación en utilidades, rentabilidad y retorno de la inversión etc- presentes en cada una de las unidades y en relación a los derechos de propietarios de los lotes y/o inversionistas y promotores involucrados en la unidad, beneficios que deberán ser adjudicados a estos actores, en estricta PROPORCIONALIDAD a sus aportes, siendo tanto el suelo involucrado por los propietarios en el plan parcial como las unidades de gestión, un aporte que confiere potencial participación en beneficios, así como lo son cualquier aportante en el proceso de urbanización y construcción, en términos de costos directos e indirectos.
1. Valoración de Potenciales Derechos derivados de las áreas que tengan los propietarios.
2. Valoración de Aportes a cargas en cada Unidad de acuerdo con la normatividad vigente y la distribución de obligaciones entre todos los participantes.
3. Derecho a participar en Beneficios por cada Unidad, del total del beneficio establecido por el plan parcial, del mis-mo modo que cada uno de los propietarios y aportantes en cada unidad participan en proporción a los aportes efectuados.
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Es necesario determinar un mecanismo de valoración y análisis de cargas y beneficios que haga posible desarrollar el principio de equidad; para ello se establecen puntajes con base en los cuales se establezcan los aportes, los beneficios y las cargas
El PUNTO recibe una equivalencia de valor en pesos y tanto las cargas como los benefi-cios también se estimarán en la misma unidad de puntos y con el mismo valor, llevando todas las valoraciones al mismo común denominador de manera que puedan ser com-paradas y equilibradas.
1. Valoración de potenciales derechos derivados del aporte de suelos por parte de propietarios
Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)
En el ejemplo, el área total de intervención son 100 hectáreas, es decir 1´000.000 de metros cuadrados, suponiendo que se reconoce un PUNTO de derecho a participar por cada metro cuadrado involucrado en el área de intervención -descontando Áreas de Manejo Especial-, debido a que se ha determinado -en este caso- un valor uniforme por metro cuadrado, tendremos en total 1´000.000 de PUNTOS de aporte en tierras.
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Esto puede variar dependiendo de cada plan parcial, pudiendo entregarse mas de un PUNTO por metro cuadrado, si alguna porción de lote merece un mayor valor o por el contrario, menos de un PUNTO por metro cuadrado, si merece un valor inferior al pro-medio por alguna consideración natural o artificial existente que se considere le reste valor.
Es fundamental en esta valoración, no incorporar expectativas futuras que sólo serán posibles con el plan parcial en ejecución, de manera que, si se decide ponderar los PUN-TOS por encima o por debajo de un valor promedio. Es aconsejable contemplar criterios para tal efecto únicamente relacionados con elementos naturales que merezcan esta diferenciación o sistemas artificiales existentes que le confieran mayor o menor valor a porciones del territorio, SIN tener en cuenta las decisiones de cargas y de beneficios que serán plateadas posteriormente por el plan parcial.
NO se debe olvidar que tanto los potenciales beneficios del plan parcial como las cargas que serán necesarias de aportar, se asignan por el POT de manera global a toda el área de intervención del plan parcial, por lo que al aplicarlos a lotes en particular, no implica que éstos lotes reciban mayor o menor puntaje, sino que por el contrario todos los lotes serán responsables de manera equitativa y proporcional de las cargas y los bene-ficios globales, en proporción al número de PUNTOS con que participan en el plan parcial y su correspondiente Unidad a la que pertenezca.
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Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)
La participación de ÁREAS O PUNTOS en los Unidades y Lotes es:
Unidad 1: 100.000 puntos, 10% derechos del plan parcial. Lote A: 10% derechos del plan parcial y el 100% de los de la unidad.
Unidad 2: 120.000 puntos, 12% derechos del plan parcial. Lote B: 60.000 puntos, 6% derechos del plan parcial y 50% de la unidad.Lote C: 60.000 puntos.
Unidad 3: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote D: 45.000 puntos, 4,5 derechos del plan parcial y 50% de la unidad, Lote E. 45.000 puntos, 4,5% de los dere-chos del plan parcial y el 50% de los de la unidad.
Unidad 4: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote F, 9% derechos del plan parcial y el 100% de los de la unidad.
Unidad 5: 260.000 puntos, 26% derechos del plan parcial. Lote G: 65.000 puntos, 25% de la Unidad y 6,5% del plan parcial. Lote H: 39.000 puntos, 15% de la Unidad y 3,9%
A.
B.
G.
I.
J.
K.
L.
M.N. Ñ.
O.
C.
D.
E.
F.
H.A.B.
G.
I.J.
K.
L.
M.N. Ñ.
O.
C.D.
E.
F.
H.
1.
6.
2.
3.
5.8.
7.
4.
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del plan parcial. Lote I: 91.000 puntos, 35% de la Unidad y 9,1 del plan parcial. Lote J: 65.000 puntos 25% de la Unidad y 6,5% del plan parcial.
Unidad 6: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote K: 50.000 puntos, 55% de la Unidad y 5% del plan parcial. Lote L: 40.000 puntos, 45% de la Unidad y 4% del plan parcial.
Unidad 7: 130.000 puntos, 13% derechos del plan parcial. Lote M: 85.000, 65% de la Unidad y 8,5% del plan parcial. Lote N: 45.000 puntos, 35% de la Unidad y 4,5% del plan parcial.
Unidad 8: 120.000 puntos, 12% derechos del plan parcial. Lote Ñ: 50.000 puntos, 41% de Unidad y 5% del plan. Lote O: 70.000 puntos, 59% de la unidad y 7% del plan parcial.
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2 Valoración de aportes a cargas en cada unidad y a su interior distribuida la respon-sabilidad entre los participantes
Valoración de Aportes a cargas
Los aportes a cargas urbanísticas en cada unidad son:
Unidad 1: Dos vías colectoras, una vía arterial y aporte a una vía regional. Parque pú-blico. Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 140.000 puntos.
Unidad 2: Una vía colectora, una vía arterial y aporte a una vía regional. Parque público. Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, cons-trucción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 105.000 puntos.
Unidad 3: Tres vías colectoras y una vía arterial. Parque público. Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.
1.
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3.
5.8.
7.
4.
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Unidad 4: Dos vías colectoras y dos vías arteriales. Infraestructuras de servicios pú-blicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 100.000 puntos.
Unidad 5: Tres vías colectoras. Mayor parte del Parque, localización de los equipamien-tos públicos. Infraestructuras de servicios públicos asociadas, más manejo del compo-nente hídrico. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 300.000 puntos.
Unidad 6: Dos vías colectoras. Parque público. Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 140.000 puntos.
Unidad 7: Tres vías colectoras. Parque público. Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.
Unidad 8: Cuatro vías colectoras. Alameda en Área de Manejo Especial. Infraestructuras de servicios públicos asociadas. Aporte en inversión en tierras, construcción y dotación, valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.
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3. Beneficios de cada unidad del total del beneficio posibilitado por el plan parcial
Valoración de Beneficios
Los Beneficios, que habían sido anteriormente expuestos se concretan en cada Unidad, inicialmente en forma de aprovechamientos, pero estos deben ser llevados a potencia-les ventas en pesos y llevados a PUNTOS, de la siguiente manera:
Unidad 1: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del 60% y una etapa de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0, ocupación del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1´200.000 puntos.
Unidad 2: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del 60% Beneficios potenciales en ventas: 1´125.000 puntos.
Unidad 3: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1´000.000 puntos.
1.
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5.8.
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Unidad 4: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 950.000 puntos.
Unidad 5: Cinco etapas de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0, ocupación del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 2´800.000 puntos.
Unidad 6: Tres etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del 60% y una etapa de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0, ocupación del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1´150.000 puntos.
Unidad 7: Cuatro etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1´200.000 puntos.
Unidad 8: Cuatro etapas de vivienda con un índice de construcción de 1,2, ocupación del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1´150.000 puntos.
Para un total de 10´575.000 puntos de beneficios totales en el plan parcial.
4. Determinación de los derechos a participar en beneficios de acuerdo con los dere-chos representados en los lotes MÁS los aportes a cargas urbanísticas.
Es necesario sumar en cada Unidad los derechos potenciales derivados de los lotes que las conforman con los aportes a cargas urbanísticas, ambos valores en PUNTOS, de forma tal que el derecho a participar en beneficios lo otorga tanto la participación en tierras como la inversión en cargas, de la siguiente manera:
Unidad 1: 100.000 puntos, por tierras, más 140.000 puntos igual a 240.000 puntos.Unidad 2: 120.000 puntos, por tierras más 105.000 puntos, igual a 225.000 puntos.Unidad 3: 90.000 puntos, por tierras más 110.000 puntos, igual a 200.000 puntos.Unidad 4: 90.000 puntos por tierras más 100.000 puntos, igual a 190.000 puntos.Unidad 5: 260.000 puntos, por tierras más 300.000 puntos, igual a 560.000 puntos. Unidad 6: 90.000 puntos por tierras más 140.000 puntos, igual a 230.000 puntos. Unidad 7: 130.000 puntos, por tierras más 110.000 puntos, igual a 240.000 puntos.Unidad 8: 120.000 puntos, por tierras más 110.000 puntos, igual a 230.000 puntos.
Para un total de puntos de cargas y tierras para el plan parcial de 2.115.000 y, como ya sabemos existen 10´575.000 puntos de beneficios posibilitados por el plan parcial en su conjunto, luego la relación es de 1 a 5, cinco puntos de beneficio por cada punto de aporte a cargas y tierras.
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5. Reflexiones
Articulación de Disciplinas y saberes
El diseño del plan parcial se genera a partir de un trabajo interdisciplinario que articula de manera armónica y consistente, disciplinas tales como:
El Diseño Urbano –eficiente y de calidad-, las diversas ramas de la Ingeniería que ga-ranticen, vías, movilidad, servicios públicos, la Planificación Ambiental, para formular las estrategias que hacen posible la sostenibilidad y el manejo adecuado de los compo-nentes naturales presentes, las disciplinas relacinadas con la Factibilidad Económica, financiera e inmobiliaria, el Derecho, de manera que todas las decisiones se traduzcan a convenios, instrumentos y normas y, en los casos de población previamente asen-tada, como es el caso de la renovación urbana, el conjunto de Ciencias Sociales que garanticen la construcción de pactos que le den sostenibiidad al plan en este aspecto, conciliando los diferentes intereses y portunidades de participación.
Todo lo anterior se basa en gran medida en el ejercicio de reparto equitativo de cargas y de beneficios, que como en el ejemplo se ha ilustrado, otorga a cada quién derechos
A.
B.
G.
I.
J.
K.
L.
M.N. Ñ.
O.
C.
D.
E.
F.
H.1.
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5.8.
7.
4.
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en proporción a su participación y aporte a responsabilidades con el municipio, es decir con el colectivo.
Ninguna disciplina prevalece sobre las otras y se considera que el resultado óptimo se logra cuando todas estas variables son conciliadas, es decir se produce un diseño ur-bano que garantice calidad de vida, eficiente, económicamente viable, ambientalmente sostenible, jurídicamente sólido y socialmente aceptado, pacto que será refrendado fi-nalmente por la Administración de cada municipio, a través de la expedición del Decreto por medio del cual se adopta el correspondiente Plan Parcial.
El ejemplo permite establecer que:
• Las cargas no se encuentran distribuidas entre todos los lotes y Unidades de Gestión de manera uniforme o igualitaria, ni tienen porque estarlo, pues las infraestructuras públicas se ubican donde conviene técnicamente. (la unidad 5 posee muchas cargas pero se le adjudica mayor edificabilidad y uso es decir Mayor Banaficio Potencial).
• Lo anterior no quiere decir que sean responsabilidad exclusiva de los propietarios o desarrolladores de los lotes o Unidades donde se encuentren las cargas, sino que por el contrario, son obligación de todo el desarrollo de la zona, toda vez que los beneficios generados por estas inversiones y el aprovechamiento autorizado por el POT es aplicable a toda la zona.
• Los beneficios potenciales aunque sean entregados en “bruto” a toda el área de intervención, no se distribuyen de manera homogénea, pues se deben potenciar las ventajas naturales, inmobiliarias y de mercado que mejoren la factibilidad del plan y de todas las unidades, por lot tanto, pueden existir unidades donde es más factible el comercio o los servicios, mientras que en otras, conviene intensificar la vivienda (en las unidades 1, 5 y 6 conviene el comercio en las otras no).
• Los lotes con diferentes usos, edificabilidades y localización de cargas urbanísticas a futuro en el desarrollo del plan parcial NO poseen mayor ni menor valor, pues todos contribuyen globalmente entre si a los beneficios generales así como a los aportes públicos necesarios, razón por la cual el valor en principio –salvo condiciones naturales preexistentes-, es el mismo y representa el mismo derecho de desarrollo urbanístico relativo, en proporción a la praticipación en tierras.
• Combinadas las anteriores estrategias, el reparto de cargas y de beneficios consiste en llegar a un diseño planificado y un proceso de desarrollo y gestión que concilie to-das las condiciones e intereses que se ubican en el territorio objeto de intervención,
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utilizando para tal efecto la técnica de Unidades y PUNTOS para cuantificar de forma objetiva los componentes y se ajusten los diseños, el área de las propias uni-dades, los aportes, los usos, las edificabilidades y las obligaciones, hasta lograr un equilibrio.
• Cada uno de estos 16 lotes nunca hubiera podido optimizar su desarrollo con calidad, y sus beneficios sino fuera por participar en un plan parcial y por asociarse en grupos, de acuerdo con las necesidades de optimizar la participación en el proyecto.
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MetodoloGías para equilibrar repartosde carGas y beneFiciosd
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Conseguir la implementación del plan parcial depende en gran medida de haber pactado un sistema de reparto de cargas y de beneficios verdaderamente justo y equitativo, resolviendo satisfactoriamente las tres escalas o estrategias de reparto mencionadas en el capítulo B (a nivel ciudad, entre diferentes unidades y al interior de cada unidad) e igualmente conciliando unidades y proyectos diversos en áreas, aportes públicos, edifi-cabilidad y usos.
Como es posible que al plantearse el diseño del plan parcial no se presente una relación equitativa cuando se comparen los derechos de los predios y las cargas aportadas en cada Unidad (segunda escala o nivel de reparto), en relación con los Beneficios espera-dos, es necesario entonces aplicar procesos y metodologías que hagan posible equili-brar el reparto a este nivel:
Algunos mecanismos para equilibrar repartos entre unidades
• Reconsiderar la conformación del área de las Unidades, para incluir en algunas que se encuentren por debajo en beneficios con respecto al promedio de plan parcial, la más potenciales beneficios o lo contrario, cuando se encuentra por debajo del promedio de aporte a cargas, incluir más área involucrada en espacios públicos
• Redistribuir los beneficios entre las Unidades, hasta lograr una equivalencia con las cargas aportadas, lo cual se puede hacer con simulaciones de mayor edificabilidad o variando usos, o la combinación de ambas variables .
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• Reconsiderar el diseño urbano y la distribución territorial de las cargas urbanísticas, tales como parques, vías o equipamientos, para equilibrar las responsabilidades de las Unidades frente a los potenciales beneficios.
• Entregar beneficios externos, de unidades que poseen beneficios por encima del pro-medio a las unidades que poseen mayores aportes que el promedio, para compen-sarlos. También puede otorgarse participación en los proyectos, lotes netos futuros o utilidades pactadas.
• Centralizar los aportes a cargas e inversiones urbanísticas en una “cuenta común” compensándolas en dinero, de manera que estas se entreguen en proporción a los beneficios para que una gerencia centralizada las ejecute completamente y realice las compensaciones; también puede utilizarse este sistema cuando un gestor participa desarrollando las inversiones de infraestructura.
• Se escoge un “comodín” o carga urbanística – por ejemplo un equipamiento- que será ejecutado con los aportes diferenciales de todas las unidades, con el fin de miti-gar o compensar los desfaces encontrados entre cargas y beneficios.
Reparto equitativo de cargas y de beneficios al interior de cada unidad
A. G.
I.J.
L.F.
H. 5.
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La participación de ÁREAS O PUNTOS de la Unidad de Gestión o en las Unidades de Actuación Urbanísticas es por Lotes:
Unidad 5: 260.000 puntos en tierras, distribuidos así:
Lote G: 65.000 puntos, 25% de la Unidad Lote H: 39.000 puntos, 15% de la Unidad Lote I: 91.000 puntos, 35% de la UnidadLote J: 65.000 puntos 25% de la Unidad
La participación de los aportes globales a cargas o inversiones para urbanizar este Uni-dad se establece en proporción al porcentaje de cada lote, del mismo modo que la par-ticipación en las utilidades generales de la unidad se otorga en la misma participación porcentual:
Cargas: Tres vías colectoras. Mayor parte del Parque, localización de los equipamientos públicos. Infraestructuras de servicios públicos asociadas, más manejo del componente hídrico. Aporte puntos: 300.000 puntos.
Beneficios: Cinco etapas de usos mixto y comercio con índice de construcción de 2,0, ocupación del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 2´800.000 puntos.
En el evento que los propietarios solamente aporten los lotes, pero no realicen inversio-nes a cargas urbanísticas, estos recibirán como participación en beneficios el porcentaje de puntos derivados de las áreas del total del aporte que constituyan las tierras en la estructura de costos del proyecto urbanístico general.
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Opciones de ejecución de cada proyecto de delimitación de Unidadde Actuación Urbanística
(1) Los procedimientos de adopción y ejecución de las unidades de actuación urbanística se encuentran descritos en el Decreto 2181 de
2006.
Plan Parcial adoptado
Proyecto de delimitación deUnidad de Actuación
Urbanística
Implica una UNICAlicencia de urbanismoIdentifica sus cargas
y sus beneficios
Ejecutando la UNIDAD DE ACTUACIONURBANISTICA, habilita medios coercitivos, para forzar elacuerdo, partiendo de que no existe acuerdo (1)•Delimitación (ya esta en el Plan Parcial)•Citación Propietarios•Adopción por decreto (inscripción, notificación etc)
COMO UNIDAD DE GESTIONPactando todos lospropietarios de la unidad degestión un mecanismovoluntario de gesti ón, basadoen los “derechos” cuantificados enel Decreto, utilizando una de lassiguientes alternativas:
No se logra el acuerdo
Encargo Fiduciario (conaportes de los “derechos”)
Por Etapas definidas en lalicencia entendidas cada unacomo un reajuste
Compensaciones y/otrasferencias (pago oasociación de los “derechos” enespecie o dinero entrepropietarios)
1
2
3
Ejecución mediante reajuste de terrenos(configuración de nueva estructura predial pudiéndoserecurrir a una expropiación del 49% renuente, implica
crear una empres gestora)
Ejecución mediante Cooperación entre partícipes(asociación de lotes sin nueva estructura predial,pudiéndose recurrir a una expropiación del 49%
renuente, puede implicar crear una empresa gestora)
A
B
