aprovechamientos y obligaciones urbanÍsticas

Revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorial

APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

REVISIÓN Y AJUSTE DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

ANTECEDENTES Aprovechamientos y obligaciones

1.999 2.006 2.012

Tendencia de localización de la población hacia los bordes.

Evolución Instalaciones de energía Residenciales

13% 13% 13%

60% 55% 52%

28% 32% 35%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

1.999 2.006 2.012

Borde UrbanoLaderaRío

Evolución Instalaciones de energía Residenciales

Crecimiento hacia los bordes, contrario al modelo de ciudad.

OBJETIVOS Aprovechamientos y obligaciones

1 Tener en cuenta condiciones de habitabilidad de los sectores, y las ventajas comparativas por condiciones naturales, de localización o de dotación de la ciudad

2 Orientar hacia adentro la construcción futura de la ciudad, aprovechando la capacidad instalada en infraestructuras y el potencial de desarrollo diferencial de las áreas del ámbito Río frente a los sectores de Ladera y Borde.

3 Limitar la expansión urbana hacia los bordes de las laderas, con el fin de prevenir las situaciones de riesgo que se generan con la ocupación de terrenos que presentan severas restricciones para soportar desarrollos constructivos

4 Definir densidades máximas por polígono en concordancia con las establecidas para cada una de las cuatro franjas definidas en las Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial (AMVA, 2006)

5 PUNTO DE PARTIDA PARA ASIGNACIÓN DE APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS LA NORMA DEL ACUERDO 46 DE 2006

Cómo le aporta la propuesta al Modelo de Ocupación

MODELO DE OCUPACIÓN

• Asignación de mayores densidades en el rio .

• Asignación de densidades por franjas con énfasis en los polígonos asociados a los sistemas de transporte masivo en operación.

• Regulación de densidades y alturas en bordes.

• Asignación de obligaciones urbanísticas que aportan al indicador de espacio público.

VARIABLES para la asignación de aprovechamientos y obligaciones Aprovechamientos

1 FRANJAS DE DENSIDAD MÁXIMAS METROPOLITANAS

FUENTE: www.flickr.com/photos/mauro319/6018272029/

DIRECTRICES METROPOLITANAS (Acuerdo Metropolitano 15 de 2006), establece 4 franjas de Densidad Bruta.

POT Medellín (Acuerdo 46 de 2006), establece 3 franjas de Densidad Neta.


2 TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

Fuente:www.flickr.com/photos/santiagolondonouribe/

Fuente: www.flickr.com/photos/8644279@N07/526877718/


3 CAPACIDAD DE SOPORTE


4

Secciones viales / estructura predial / Áreas y frente de lotes

ESTRUCTURA PREDIAL

SECCIONES VIALES VOLUMETRÍA

Alturas. Aprovechamientos

Plano Decreto 266 de 2006 (Aeronáutica) Plano propuesta Alturas POT

Alturas. Aprovechamientos

Plano Alturas propuesta POT

A. Parte de Tenche: Altura 5 pisos por cercanía al Cerro Nutibara.

A

B. Trinidad y parte de Santa Fe: Altura 3 pisos por estructura predial y urbana. (Lotes entre 100 y 160 m2 de área, con frentes entre 4 y 7 m y predominan secciones viales de 9 m_ Subdivisión Predial) B

C D

C. Parte de Santa Fe: Altura 5 pisos, predominan lotes mayores a 300 m2 con secciones viales de 13 m.

D. Parte de Santa Fe: Altura 4 pisos por estructura predial y urbana. (Lotes entre 100 y 160 m2 de área, con frentes mayores a 7m y secciones viales entre 9 y 12 m

*** Los barrios o parte de los barrios con norma de altura se localizan al interior de polígonos con tratamiento de Consolidación Nivel 2 y 3.

Estructura Predial. Aprovechamientos

Trinidad

Guayabal

Santa Fé


DENSIDAD REAL VS. NORMA PROPUESTA

• En la mayoría de los polígonos en suelo urbano la densidad real está por debajo a la densidad de la norma propuesta.

• La densidad real supera la densidad normativa en los polígonos de borde (MI y CN3), sin embargo en estos casos la densidad normativa aplica para nuevos desarrollos y no para procesos de reasentamiento en sitio dentro de planes de regularización donde se aplicará la densidad real.

5


INTENSIDAD DEL USO: 6

Enciso_ Z3_CN2_2

Sector Estadio _Z4_CN1-27

Áreas de Alta Mixtura : actividad

económica en transformació

n

Patio Bonito_ Z5_R3_6

Áreas de media

mixtura

Área s de Baja Mixtura

Residencial Predominante

El índice de construcción y la densidad se diseñan con el uso predomínate del polígono.


EQUILIBRIO ENTRE CARGAS Y BENEFICIOS 7

INDICADOR DE UTILIDAD SOBRE VENTAS

% DE OBLIGACIONES SOBRE VENTAS

EFICIENCIA DE IC VS DENSIDAD

Análisis de lotes de oportunidad

Simulación financiera mediante modelo multipropósito

Validación en lotes tipo del resultado volumétrico mediante simulación manual.

PROPUESTA

APROVECHAMIENTOS

DENSIDAD BRUTA AMVA POR FRANJA

DENSIDAD NETA POT POR FRANJA

DENSIDAD NETA POT POR POLÍGONO

• Las franjas de densidad del Acuerdo 46 de 2006 no corresponden a las franjas de densidad establecidas en las directrices Metropolitanas.

• Ajuste de las 3 franjas de densidad propuestas en el POT (Acuerdo 46/2006) a las 4 franjas de densidad establecidas en las Directrices Metropolitanas del AMVA.

DENSIDADES

APROVECHAMIENTOS DENSIDADES

1.En zona 2 generación de la tercera franja de densidades (amarilla) al ajustar las franjas del AMVA. 2. Se conservan densidades asignadas a la franja en el Acuerdo 46. 3. Se disminuyen densidades por tratamiento de Consolidación 5. 4. Se asignan densidades a polígonos con densidad cero en el acuerdo 46. 5. y 7. Se incrementan densidades a polígonos que pasaron de tratamiento de Consolidación a Renovación. 6. Mayores densidades en centro.

1

2

3 4

5

7

6

ACUERDO 46 DE 2006 PROPUESTA POT

AMVA FRANJAS DE

DENSIDAD

PROPUESTA POT TOPES POR POLIGONO

Densidad Bruta por franja Viv/Ha

Densidad Neta tope por polígono Viv/Ha

70 100 Baja 120 220 Media-Baja 200 300 Media-Alta 300 420 Alta

TOPES DE DENSIDAD NETA POR POLÍGONO CONCERTADAS CON EL AMVA

APROVECHAMIENTOS DENSIDADES

Polígonos donde se permite la compra de derechos de Construcción

Lotes con potencial de desarrollo Densidad Total

• Compra de derechos de construcción: áreas con capacidad de soporte, tratamientos de Renovación, CN1, CN2, y polígonos de tratamiento asociados a los STMMC en operación.

APROVECHAMIENTOS COMPRA DE DERECHOS

Zonas 1,2,3 polígonos con norma de densidades y altura ( número de pisos). Dinámica de crecimiento por ampliación.

Zonas 4,5,6 polígonos con norma de densidades e Índice de construcción. Dinámica de crecimiento por obra nueva.

APROVECHAMIENTOS DINÁMICA DE CRECIMIENTO

ACUERDO 46/2006 Ausencia de limites de altura en la mayoría de los bordes, principalmente en los polígonos con tratamiento de Desarrollo.

PROPUESTA. Asignación de límite de altura en bordes a los polígonos de Desarrollo.

Polígonos con norma de altura Acuerdo 46 de 2006

Polígonos con norma de altura Propuesta Formulación

APROVECHAMIENTOS ALTURAS

Aprovechamientos

Lotes con áreas y frentes reducidos, se asignan aprovechamientos por altura considerando 2 o 3 pisos. Secciones viales pequeñas y de carácter peatonal. Predomina la dinámica de ampliaciones.

Zonas de alto riesgo. Procesos de __urbanización informal.

Lotes de mayores superficies. Permiten concentrar aprovechamiento en una parte del lote y generar retiros a otros volúmenes

FUENTE: www.flickr.com/photos/virginialopera

FUENTE: www.flickr.com/photos/santiagolondonouribe/480246717

FUENTE: www.flickr.com/photos/13715218@N03/3296369792

Consolidación nivel 4, propósito: proteger las buenas características urbanísticas y/o morfológicas del sector.

FUENTE: www.flickr.com/photos/anthonyinternational/9612838353

ALTURAS

INDICES DE CONSTRUCCIÓN. Aprovechamientos

B_ Índices de construcción (aprovechamiento adicional por compra de derechos de construcción).

A_ Índices de construcción (aprovechamiento base)

A B Mayor edificabilidad se concentra en los Ámbitos Río y Ladera, aplicando el parámetro de índice de construcción; mientras que los polígonos de borde, se regulan por topes de altura, o por la aplicación simultánea de índice de construcción y altura Armonización Índices de construcción -Densidad.

APROVECHAMIENTOS

Acuerdo 46 de 2006 Formulación POT

• Disminución de restricción de frentes normativos que triplican el número de lotes para multifamiliares sin necesidad de integración.; pasando de un 12% a un 36%.

• Se regula el frente mínimo según la altura posible a desarrollar.

FRENTES DE LOTE comparativo con Acuerdo 46 de 2006

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

Formulación POT: Armonización del impacto de las obligaciones urbanísticas en los diferentes estratos. Exención a los estratos 1, 2 y 3 siempre y cuando no superen las 4 destinaciones de vivienda. Disminución de obligaciones en otros usos.

Acuerdo 46 de 2006: Mayor impacto de las Obligaciones Urbanísticas en los proyectos desarrollados en los estratos medios y bajos.

Participación de las obligaciones por estrato.

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS (VIP)

Acuerdo 46 de 2006 Formulación POT

En zonas con tratamiento de desarrollo en suelo de expansión: 20% del suelo a desarrollar.

En zonas con tratamiento de desarrollo en suelo urbano: 20% del suelo a desarrollar.

En zonas con tratamiento de renovación: 10% del suelo a renovar.

En zonas con tratamiento de redesarrollo-segundo grupo 10% del suelo a redesarrollar.

En zonas con tratamiento de desarrollo en : 20% del suelo a desarrollar o 20% de todo lo construido en vivienda, edificado en VIP, con Derecho de preferencia para su adquisición por parte del Municipio.

En zonas con tratamiento de renovación: 10% del suelo a renovar o 10% de la edificabilidad destinada a vivienda, construida en VIP (con derecho de preferencia para compra por parte del municipio a valor VIP).

Las obligaciones urbanísticas son solo uno de los instrumentos de financiación de los sistemas públicos y colectivos y que por lo tanto no están en capacidad de financiar el 100% de la ejecución de dichos sistemas.

Comparativo polígonos

Densidades:

COMPRATIVO Acuerdo 46/2006 Aprovechamientos y obligaciones *Regulación de alturas en los bordes. *Las obligaciones urbanísticas acompañadas de instrumentos de gestión, como aporte a la conformación de los bordes en coherencia con el componente de Modelo de Ciudad.

*Adaptación del POT a las directrices Metropolitanas pasando de 3 a 4 franjas de densidad. *Asignación de densidades en polígonos de Rio, antes con densidad “cero”. *Mayores densidades a las zonas asociadas a los sistemas de transporte masivo de mediana capacidad en operación.

*188 polígonos urbanos (acuerdo 46 ) versus 411 (propuesta 2014) , diferencia = 223 polígonos urbanos adicionales (se excluyen APIS).

Criterios Aprovechamientos Criterios Obligaciones

Capacidad de soporte: *Análisis de la capacidad de soporte por Áreas de Intervención y no por polígono.

Aprovechamientos y obligaciones

*Posibilidad de que la Administración Municipal adquiriera áreas libres privadas al interior de los API, mediante el uso del instrumento de pago en especie, donde a manera de contraprestación, se le otorgará un aprovechamiento a los a dichas áreas libres privadas que no lo tenían.

* Se permite la compra de derechos adicionales de construcción, en los polígonos definidos en las zonas receptoras de derechos de construcción.

* Se limita la integración de lotes en Consolidación N4, con el fin preservar la tipología de los sectores con cualidades urbanísticas

Áreas para la preservación de Infraestructuras

Polígonos receptores de Derechos adicionales

Sectores de Consolidación N4

*Se excluyen del índice de construcción áreas técnicas tales como cuartos de máquinas y cuartos de basuras, se incluyen en el índice de onstrucción los parqueaderos que excedan el tope máximo establecido por norma .

COMPRATIVO Acuerdo 46/2006

Áreas que se contabilizan en el índice de construcción

Definiciones: *Se incluyen definiciones de área neta para los diferentes tratamientos, así como área útil, debido a la necesidad en la aplicación

Aprovechamientos y obligaciones

Estacionamientos:

Reconocimientos:

Frentes de lote:

*No cobro de obligaciones en estratos 1, 2, y 3, siempre que no superen las 4 destinaciones. *Disminución de la obligación en usos diferentes a la vivienda de 20 a 10 o 7 (m2/100m2 cnt)

*Acuerdo 46 /2006: _ (3) pisos y (6) seis viviendas _ Mejoramiento integral (2) pisos y (4) viviendas. *POT 2014: (3) Pisos y (3) Viviendas Mejoramiento Integral (2) pisos y (2 ) viviendas.

*Acuerdo 46 /2006: unifamiliar 6m y multifamiliar 12m. *POT 2014: unifamiliar 6m y multifamiliar 8m. Regula la volumetría resultante definiendo una proporción armónica entre la altura y el frente establecido

* Acuerdo 46 /2006: norma de mínimos * POT 2014: norma de máximos

Obligaciones:

COMPRATIVO Acuerdo 46/2006

Departamento Administrativo de Planeación

Medellín – Agosto de 2014 [email protected] / síguenos @PlaneacionMed

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