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ANÁLISE COMPARATIVA DO VALOR DO METRO QUADRADO DOS
IMÓVEIS, ENTRE OS MUNICÍPIOS DE CACOAL, JI-PARANÁ E
VILHENA, NO ESTADO DE RONDÔNIA 1
Jesiel Honorato da Silva2
RESUMO: O mercado imobiliário brasileiro é um mercado que possui características próprias se influenciados por vários fatores, internos e externos, é um setor importante para economia local e regional e está diretamente ligado aos assuntos sociais dos municípios. O mercado imobiliário de Cacoal não é diferente, possui suas particularidades, é um mercado crescente e apresenta fenômenos em relação aos preços dos imóveis que interferem diretamente na economia local. O presente trabalho apresenta um estudo realizado com foco numa análise comparativa do valor do metro quadrado dos imóveis dos municípios de Cacoal em relação aos municípios de Ji-Paraná e Vilhena, no estado de Rondônia. A pesquisa é descritiva exploratória, com a abordagem qualitativa e quantitativa e método comparativo. Foram pesquisados os imóveis que compreendem todas as classes sociais, nos três municípios. Estão apresentados neste artigo os preços médios dos imóveis, em quatro segmentos de mercado; sendo salas comerciais, casas, apartamentos e terrenos. Também, foram abordados no trabalho, assuntos pertinentes aos respectivos mercados imobiliários locais, segundo a percepção dos participantes. Participaram da pesquisa os responsáveis pelas empresas e profissionais corretores que atuam no mercado imobiliário nos três municípios, através de questionários e formulários. Mediante aos resultados desta pesquisa, verifica-se que o valor do metro quadrado dos imóveis no município de Cacoal é mais elevado que Ji-Paraná e Vilhena. Em virtude das dificuldades em obter informações a respeito dos valores de imóveis, nas empresas imobiliárias, sugere-se que a pesquisa seja feito diretamente com os donos dos imóveis à venda, nos bairros. PALAVRAS-CHAVE: Mercado Imobiliário; Análise Comparativa; Preço do Metro Quadrado dos Imóveis. INTRODUÇÃO
O crescimento demográfico das cidades brasileiras é uma realidade observada em
todas as regiões do país. Muitos fatores são influenciados em consequência desse crescimento
e, entre elas, destaca-se a expansão demográfica, que geralmente, ocorre em duas
modalidades bem comuns, a vertical e a horizontal e os cenários das cidades mudam
constantemente, alterando definitivamente sua geografia. O crescimento horizontal demanda
cada vez mais áreas mais distantes dos centros das cidades, ao passo que o crescimento
1Artigo de Conclusão de Curso apresentado à Fundação Universidade Federal de Rondônia – Campus Professor Francisco Gonçalves Quiles como requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em Administração sob a orientação do Profº Ms. Adriano Tumelero. 2Formando em Administração pela Fundação Universidade Federal de Rondônia - Campus Francisco Gonçalves Quiles. Email: [email protected]
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vertical está ligado diretamente aos edifícios, que se concentram no centro das cidades e
diminui à medida que se distância do mesmo.
Toda esta estrutura urbana é formada por moradias, prédios comerciais e industriais,
inter-relacionados entre si, sob o ponto de vista social organizacional e econômico, formando
o mercado imobiliário local ou regional. A dinâmica do mercado imobiliário sofre influência
de vários agentes econômicos compostos por numerosos fatores, e os imóveis por sua vez
contêm atributos estruturais difíceis de ser avaliada, dada sua complexidade como o tipo,
localização, idade do imóvel, estado de conservação e o tamanho, quantidade de cômodos,
entre outros. Um imóvel que se encontra em uma esquina tende a ter maior valor devido ao
acesso a duas ruas podendo ser mais comercial do que outro imóvel comum, estes é um
exemplo prático, que serve como parâmetro dos critérios para avaliar um imóvel.
O mercado imobiliário de cada um dos municípios em estudo, não diferente do resto
do Brasil, é de extrema importância para economia local e regional e este mercado
proporciona desenvolvimento através da geração de empregos e, de forma direta determina a
urbanização dos municípios. Além de se destino de investimentos de vários segmentos da
sociedade.
A demanda por imóveis é constituída por grupos de consumidores que formam os
dois mais importantes segmentos do mercado imobiliário: que são os consumidores que
adquirem imóveis para o próprio uso e os que compram com a intenção de tê-los como bens
de investimentos. Nos dois casos, os grupos de consumidores com suas características
próprias é que vão determinar direção da curva da oferta e demanda, desses bem. Ou seja,
quanto maior for à procura por imóveis, os preços tendem a subir ou quanto menor a procura,
os preços tendem a decair. Muitas vezes esse mercado assume comportamento difícil de
interpretar devido à complexidade dos conjuntos de fatores envolvidos no fenômeno.
Ainda, sobre a oferta e a demanda, o mercado imobiliário também se depara com a
complexa relação existente entre outras variáveis que influenciam os processos de escolhas de
imóveis no momento da compra, e que acabam determinando os preços dos imóveis. Não se
pode descartar que sempre há possibilidades de haver especulações e por consequências
bolhas financeiras e que é extremamente prejudicial para funcionamento da economia, em
todos os aspectos.
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O mercado imobiliário de Cacoal, nos últimos anos, vem apresentando
comportamento que difere de outros municípios vizinhos, em relação aos preços dos imóveis,
pelo menos na percepção da maioria das pessoas. Pressupoe-se neste trabalho que o município
apresenta o preço do metro quadrado mais elevado da região, para tal fenômeno acontecer é
preciso que ocorra algum tipo de interferência que influencia os agentes que determinam a
relação entre a oferta e a demanda desse mercado. Diante do exposto surge a seguinte
pergunta problema: O valor médio de mercado do metro quadrado, para aluguel e vendas, na
cidade de Cacoal é maior em relação aos municípios de Ji-Paraná e Vilhena? O trabalho
demonstra os aspectos teóricos relacionados ao mercado imobiliário identificando os
principais fatores que podem influenciar a demanda por imóveis no município de Cacoal, na
percepção dos profissionais que trabalham no setor, e foi feito uma análise comparativa do
valor do metro quadrado dos imóveis do município de Cacoal com os municípios de Ji-paraná
e Vilhena, com a intenção de evidenciar se realmente os preços dos imóveis de Cacoal é
maior em relação aos demais municípios em estudo.
A abordagem da pesquisa envolveu os imóveis nos segmentos que envolvem casas,
apartamentos, salas comerciais e terrenos vazios, abrangendo os imóveis que pertença a todas
as classes sociais. Deste modo assegura uma diversidade de tipos de móveis que melhor
retrata a realidade dos municípios. Uma das principais razões, pela qual, este estudo torna-se
relevante, é a proposta de agregar informações estruturadas a respeito do mercado imobiliário
dos municípios em estudo, através da análise do valor do metro quadrado dos imóveis de cada
município. O critério usado na escolha das duas cidades, Ji-paraná e Vilhena, não foram
aleatórios, e sim por possuir aspectos e portes equivalentes ao do município de Cacoal. E por
último, descrever as características dos municípios estudados nessa pesquisa.
1 REFERENCIAL TEÓRICO
1.1 PREÇO
Preço é a quantidade de moeda pela qual se efetua uma transação imobiliária
(ABNT, 1989). Do exposto, verifica-se que, sob concorrência perfeita, preço é igual ao valor
de mercado ambos, significando a quantidade de moeda paga por um imóvel transacionado no
mercado em um dado momento. Porém, como já se sabe que o mercado de imóveis possui
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características de mercado tipo concorrência imperfeita conforme afirma Franchi (1991), entre
outros fatores são evidentes as deficiência de informação e as desigualdades dos agentes. Por
isso, o preço dos imóveis não pode coincidir com o valor a um momento específico de tempo,
e o valor de mercado torna-se uma medida difícil de ser obtida. As imperfeições do mercado
provocam oscilações nos valores realizados (preços). Os números obtidos nas pesquisas de
transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços cujo centro ou “valor mais
provável” é o que se chama de valor de mercado, a ser obtido, por exemplo, através de
interferência estatística (GONZALEZ, 1997, p.33-35). Entende-se como interferência
estatística a parte da ciência estatística que permite extrair conclusões a partir do
conhecimento de amostragem técnica da população.
A função de demanda imobiliária tem como um dos principais componentes o preço,
acerca do qual a literatura de economia urbana centra suas investigações. Para Lucena (1985),
o bem habitação é decomposto em uma quantidade finita de categorias, da qual se deriva
utilidade. Para o autor, o preço final de cada característica dependerá do nível de demanda
pela mesma. A dinâmica no composto entre renda e preferências individuais, segundo o autor,
levaria os indivíduos a comporem seus estoques individuais.
1.2 RELAÇÃO ENTRE O HOMEM, O BEM HABITAÇÃO E A AVALIAÇÃO
Ferreira (2001) define a habitação como estrutura física que pode assumir várias
características associadas a uma série de serviços e benefícios aos seus ocupantes
solucionando sua necessidade. Uma das características de sua existência é que esteja
localizado em algum espaço físico e geográfico. É habitado por pessoas que se organizam em
unidades compostas por famílias. Este processo de formação e ocupação das habitações
possui características e estratégias econômicas, sociais, culturais e demográficas.
O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiência
trivial. Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre
outros adjetivos, as coisas e até mesmos as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as
necessidades e aspirações humanas que se pode entender como e por que o homem atribui
valor às coisas. O valor de um determinado bem para uma pessoa sofre influência segundo
seu grau de instrução, cultura e costumes, ou até mesmo sua religião. Grupo de pessoas
também pode atribuir valor a diferentes tipos de bens.
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Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e de desenvolver a
partir de um contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência, do
precário aos mais sofisticados meios. Por isso os homens são levados a valorizar os elementos
da natureza que são necessários às suas vidas, como água, a terra, as plantas, os animais, etc.
E por fim, outros elementos pertencentes e criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.
A partir desse raciocínio, conforme indica Dantas (1998) constata-se que os bens são
compostos por diversos atributos que por si só não têm e nem deixam de ter valor,
simplesmente são, estão ali. No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um
significado e, então passam também a ter valor.
Desta forma, o ser humano tem necessidades adicionais, que o diferenciam dos
outros animais. Essa necessidade faz com que outros atributos, além dos práticos, passem a
ser considerados no processo de atribuição de valor, como por exemplo, aspectos estéticos, de
bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que são subjetivos, mas que
possuem significado para os indivíduos de modo geral.
1.3 MERCADO DE IMÓVEIS
Em se tratando de mercado imobiliário é importante ressaltar que ele possui
características próprias e que são particularmente tratados dentro dos seguimentos desse
mercado. A sua existência também depende de três componentes essenciais, que são: dos bens
disponibilizados nos mercados, das partes desejosas em vendê-los e das interessadas em
adquiri-los. O mercado imobiliário pode ser compreendido em sua composição, como um
conjunto de subdivisões compostas pelos seguimentos de mercado em apartamentos, casas,
salas comerciais e terrenos vazios. (DANTAS, 1998).
Segundo Dantas (1998), o mercado imobiliário pode ser dividido em vários
segmentos, como mercado de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses
segmentos podem ser subdivididos; por exemplo, dentro do segmento de mercados de
apartamentos estão os sub-mercados de apartamentos de dois quartos, de quatro quartos, de
apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados não são exclusivos,
sempre existe interação entre eles, basta imaginar a situação de uma família que busca um
novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois filhos, provavelmente será
suficiente para eles um apartamento com dois dormitórios, mas certamente outro com três
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dormitórios, seriam mais confortáveis. Assim é provável que a família considere as duas
possibilidades, ponderando os benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos
disponíveis para isso. As famílias têm por critérios em escala de importância das
necessidades; de acordo com o poder aquisitivo ou renda disponível no momento da compra.
Deve-se levar em consideração também, o tamanho médio das famílias.
1.4 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
A atribuição do valor dos imóveis é demasiadamente complexa. Há diversos tipos de
valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado valor
contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998), o valor que deve
ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único que será determinado em uma avaliação.
Cavalcante (2002) destaca que o valor representa, sob o ponto de vista econômico, a
relação segundo a qual é efetuada a permuta de uma determinada quantidade de certo artigo
por outro. Admite-se normalmente que o preço é a quantia em dinheiro pela qual uma
determinada quantidade de mercadoria possa ser trocada ou cedida. Ainda, segundo o autor,
valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor que quer vender, mais
não está sendo forçado a fazer isso e um que quer comprar, mas também não está sendo
forçados, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da
propriedade.
O bem habitação possui características específicas e a comum avaliação de imóveis é
a tradução do valor que o ser humano lhe atribui. Com efeito, o valor do imóvel é dedutível a
partir de uma avaliação direta do bem, de uma avaliação do que aquele bem pode produzir de
resultados, ou do simples preço de equilíbrio entre oferta e demanda. (DANTAS, 1998). Entre
os métodos de avaliação, destaca-se procedimento de comparação do imóvel, avaliando com
unidades semelhantes disponíveis no mercado em relação às suas várias características
extrínsecas e intrínsecas.
1.5 CARACTERÍSTICAS DO MERCADO HABITACIONAL
O mercado habitacional tem particularidades e uma série de características, que o faz
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distinto dos demais mercados de bens e serviços para consumo, em termos econômicos, ele é
grandemente complexo. A seguir algumas de suas características de forma resumida, segundo
Lucena (1985):
a) Grande durabilidade da unidade construída, implicando na elevada
representatividade do estoque habitacional em relação às novas construções;
b) Imobilidade da unidade habitacional, que segmenta espacialmente o mercado,
originando regiões de déficit ou superávit habitacional que não podem ser compensado entre
si, tornando os fluxos migratórios importantes para o equilíbrio;
c) Processo produtivo da construção civil não seriado, locais distintos a cada
produção, cada processo tem um ciclo próprio.
d) Prazo de maturação do processo produtivo de construção causa defasagens entre
as alterações nas condições de mercado e os ajustes nos níveis de produção.
e) Grande heterogeneidade nas características das unidades construídas, arquitetura,
idade e área construída, com preços diferenciados.
f) Necessidade de estrutura de financiamento em função do alto valor do imóvel;
g) A renda fundiária ou aluguel é definido em função dos custos de deslocamento
que uma localidade produz. A relação está na relação entre custo de transporte e o aluguel
pago pelo uso do solo, e, de acordo com as preferências por densidade, lazer etc.
h) O mercado habitacional é composto de sub-mercados que são definidos pela
localização e pela situação sócio econômico, que estabelecem o acesso a cada um deles. Estes
sub-mercados estão submissos ao grupo de possibilidades de comercialização que possuem
vários atributos estruturais e de localização que os diferenciam;
i) No mercado habitacional, os agentes que intervêm são praticamente, a demanda
para consumo, para investimento e governo.
Quando se trata de bens imobiliários, conforme afirma vários autores, que é um
mercado extremamente difícil de ser entendido. O mercado imobiliário, especificamente,
caracteriza-se por ser um dos setores da economia mais complexos e por ter um
comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. Isso porque, além de se tratar
de um mercado que possui vários seguimentos e subdivisões dentro de cada categoria, os
imóveis também apresentam características intrínsecas que são relevantes para cada pessoa de
acordo com as necessidades e situação financeira de cada uma.
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As principais dificuldades em analisar esse mercado acontecem devido às
particularidades das variedades de produtos oferecidos. Imóveis não são bens homogêneos, ao
contrário, são compostos por um conjunto de atributos, e envolvem diversos materiais,
sistemas e produtos (VIVIANE, 2008). No entanto, outros fatores também diferenciam os
imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciação, os mais importantes
são: longa vida dos imóveis, fixação espacial, singularidade, valor auto das unidades, grandes
números de gente. Todas as características dos produtos imobiliários tornam difícil ou até
mesmo impedem a comparação direta entre as diferentes unidades analisadas.
1.6 DEMANDA HABITACIONAL
Demanda é a quantidade de determinado bem ou serviço que os consumidores
desejam adquirir, num dado período de tempo. A demanda habitacional está relacionada ao
mercado imobiliário e diz respeito ao indivíduo que deseja adquirir um imóvel específico para
uma determinada finalidade, que caracteriza a demanda individual, no caso da demanda
agregada deve se somar horizontalmente todas as curvas referentes a todas as pessoas do
mercado. (MARSHALL, 1985).
Para Ferreira (2001) a definição de demanda para o setor habitacional é complexa, na
medida em que sempre ocorrem diferenciações singulares entre as habitações. O crescimento
ou redução da demanda por habitação ou terrenos urbanos depende de vários fatores entre
eles: os preços dos bens substitutos, a renda dos compradores, as características das
habitações, o gosto ou preferência dos compradores, as taxas de crescimento ou declínio da
população, as dificuldades ou facilidades de acesso ao crédito. São fatores determinantes
também, as taxas de juros dos financiamentos, os preços dos bens relacionados à habitação, as
expectativas dos consumidores com relação a futuros aumento de preços, mudanças nas
características da população, preço do solo, o valor dos aluguéis, programas públicos
governamentais.
As questões da demanda habitacional, no caso do Brasil, são diferentes nas mais
variadas regiões, cada região possui seu mercado e este mercado é composto por diversos de
fatores que determinam cada situação. Mesmo havendo déficit de moradia não quer dizer que
as pessoas não estejam morando em algum lugar, por mais precário que sejam as condições. É
bom ressaltar que os valores dos alugueis também fazem parte do mercado imobiliário, em
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casos específicos muitos preferem pagar aluguel a comprar seu próprio imóvel.
1.7 OFERTA HABITACIONAL
A oferta tem a função de estimular a demanda através dos mais variados tipos de
produtos em diversos segmentos de mercado. Ela tem o objetivo de atender aos anseios e
desejos dos consumidores suprindo as necessidades de cada pessoa ou grupos de indivíduos
dentro da sociedade. Todos os bens e serviços produzidos e oferecidos ao mercado
consumidor através de preços que são determinados através do equilíbrio entre a oferta e a
demanda. De acordo com Sandroni (apud WAQUIL, 2010, p. 21), oferta é a “quantidade de
bens ou serviços que se produz e se oferece no mercado, por determinado preço e em
determinado período de tempo”. Assim, os modelos de oferta tentam explicar o que determina
a escolha individual dos vendedores, dando ênfase à influência dos preços dos bens e
serviços.
Os modelos de ofertas refletem os motivos que levam os consumidores a escolher
certos bens e serviço em detrimento de outros, sempre influenciados pelos preços e grau de
utilidade do bem e, esta escolha pode ser individual ou em grupos.
Para Maclennan apud Viviane (2008), a oferta habitacional divide-se em três
componentes principais: vendas de estoques existentes, novas construções e interações entre
os dois itens citados. Não só as novas construções determinam a demanda de habitação mais
também o estoque existente no mercado, ambos possui papel importante para estabelecer o
equilíbrio, ao criar expectativas de demanda em cada segmento, de onde conclui que existe
desequilíbrio com uma demanda ou oferta insatisfeita.
1.8 EQUILÍBRIO DA OFERTA E DEMANDA
Para Marshall (1985) tanto a oferta quanto a procura formam uma relação associada
de ordem composta ou conjunta. A oferta é conjunta quando cada bem apresenta o seu preço
de oferta proveniente da determinação da soma dos gastos no processo de fabricação, por
outro lado a procura dos produtos também é conjunta, porque não existe procura direta da
parte dos consumidores por um bem isoladamente, um exemplo pode ser uma empresa o
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capital material especializado deve operar acompanhado de pessoal especializado. Desta
forma, o equilíbrio entre a procura e a oferta se dá através da compensação por meio do
desejo e do esforço que um indivíduo realiza para atender uma necessidade própria pelo seu
próprio esforço.
O preço e quantidade de bens ofertados relacionam-se um em função do outro. Na
medida em que determinado bem tem seu preço elevado, em um mercado, a quantidade de
bens ofertados também tende a se elevar, isto é, passa a haver mais ofertantes interessados em
vender, porque os preços estão favoráveis a eles, assim o mercado reage de acordo com o
comportamento da oferta e da procura sempre buscando um equilíbrio.
1.9 CONCORRÊNCIA PERFEITA
O mercado é formado por três componentes (bens ofertados, ofertantes e
compradores), esses componentes são determinantes na formação dos preços. A situação
ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) concorrência perfeita é aquela na qual existem muitos
vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponíveis equilibrada com o
potencial do mercado. Uma situação como essa faz com que os compradores ou vendedores
não possam ou não consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de
acordo com seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço a de
ser pago por um bem é o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado,
então, mercado perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita. Esta é uma
situação ideal, perfeita como o próprio nome sugere. Mas praticamente impraticável no
mercado imobiliário, como ressalta González (1997, p. 35). Ainda de acordo com autor, no
mercado imobiliário a concorrência perfeita é mais difícil de ser percebida, devido ao grande
número de particularidades requisitadas e tidas como qualidades pelos compradores no
momento de efetuar a compra. Esses critérios são à base da imperfeição desse mercado. Os
principais fatores dessa imperfeição, característica do mercado imobiliário devem- se à
deficiência de informações e à desigualdade dos agentes uma vez que os imóveis possuem
atributos e qualidades intrínsecas, que dificultam a formação dos preços.
1.10 FATORES QUEINFLUENCIAM O MERCADO IMOBILIÁRIO
A relação entre a oferta e a demanda do mercado imobiliário se destaca
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principalmente por duas situações: a aquisição do imóvel que geralmente demanda um alto
valor monetário ou um compromisso financeiro em longo prazo e a locação do imóvel que
compromete parte da renda do locador. Os agentes do mercado por sua vez, oferecem os
imóveis destinados a cada nicho de mercado tendo como referência o poder aquisitivo desses
seguimentos. Do lado dos consumidores sob um ponto de vista racional, os indivíduos
atribuem a aquisição dos imóveis ao bem estar e estão sempre otimizando os seus recursos
devido à restrição orçamentária de cada família. Do lado dos empresários o intuito é
maximizar seus lucros, através das estratégias adotadas por cada empresa segundo a estrutura
de cada setor e poder de mercado de cada uma delas. (FERREIRA, 2001).
A decisão de compra de cada indivíduo está diretamente relacionada a uma série de
fatores determinante tais como: renda, preferência, preço do bem, mecanismo de créditos que
facilite o pagamento, etc. A dinâmica do mercado imobiliário depende efetivamente de
variáveis do mercado que, de forma resumida gira no âmbito dos preços, condições de
pagamento, renda dos consumidores, concorrências entre as empresas etc. São questões
mercadológicas que estão inseridos no contexto da economia local.
A demanda por habitação de uma forma ou de outra será satisfeita, por mais
precárias e críticas que sejam as condições de moradia, todos moram de alguma forma, caso
contrário, o verdadeiro déficit, ou aqueles cujas demanda por morar não fossem satisfeita de
alguma maneira, seriam representados pela população em situação de rua. Desse modo, pode-
se afirmar que em um determinado momento o estoque de habitação se equivale à demanda
existente. (FERREIRA, 2001).
2 METODOLOGIA
O presente trabalho utilizou-se da pesquisa descritiva e exploratória, com abordagem
qualitativa e quantitativa e método comparativo. Segundo Gil (2006), a pesquisa exploratória
é realizada com o propósito de possibilitar uma visão ampla sobre o problema investigado,
caracterizando-se, muitas vezes, como a etapa inicial da investigação. Na análise do autor em
referência a pesquisa exploratória bibliográfica e documental, possibilitou uma visão geral do
objeto de estudo; valor dos imóveis dos municípios em questão, Isto é, contribuiu com
informações preliminares relativas ao fenômeno dos altos preços dos imóveis, permitindo
melhor delimitação do problema da pesquisa. A pesquisa descritiva objetivou a descrição das
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características dos imóveis e seus atributos, através da observação e do levantamento de
dados. E que permitiram reunir e identificar os dados quantitativos e qualitativos na coleta e
análise de dados no momento de tratar os resultados obtidos, pois envolveu dados numéricos,
estatísticos e textuais,
A metodologia que foi utilizada nesta pesquisa ajusta-se em conformidade com Gil
(1999), o método comparativo procede pela investigação de indivíduos, classes, fenômenos
ou fatos, com vistas a ressaltar as diferenças e similaridades entre eles. No caso, o propósito
da pesquisa é justamente fazer uma análise comparativa.
O levantamento de dados através dos questionários e formulários estruturados foram
às técnicas principais usadas na pesquisa. Foram selecionadas três empresas imobiliárias e três
corretores e os sites das respectivas empresas, em cada município. Para os profissionais que
participaram da pesquisa foram aplicado os questionários contendo dez questões, entre abertas
e fechadas, e os formulários com os campos a serem preenchido com os valores e metragem
dos imóveis, de acordo com o segmento e classe social. De posse dos dados, foram usados a
fórmulas de cálculos simples, dividindo os valores de vendas e dos alugueis pelo tamanho dos
imóveis, que permitiu a obtenção dos valores dos metros quadrado dos imóveis. Somando os
valores obtidos e dividindo pela quantidade de imóveis, obtém-se a média simples dos preços
dos imóveis pesquisados.
Em relação aos questionários estruturados foram aplicados buscando as respostas dos
participantes em relação a suas percepções sobre mercado imobiliário nos aspectos geral.
O procedimento de coleta de dados bibliográficos foi realizado por meio de livros,
artigos, dissertações de mestrado e teses de doutorado com o intuito de fundamentar os
assuntos relacionados ao objetivo da pesquisa, com destaque a conceitos de preços, o bem
habitação e a avaliação, mercado de imóveis, valor de mercado do imóvel e suas
características, oferta habitacional, dentre outros.
O critério de seleção das áreas em estudo, nos municípios, foi estabelecido por:
centro comercial, depois os bairros mais nobres, seguido dos bairros denominados classe
média e por último os bairros periféricos (população de baixa renda) independente da posição
e localização em relação aos mapas de cada município. Ou seja, foi selecionado de forma
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intencional. Foi usado esse critério porque as classes sociais não se concentram em bairros ou
regiões agrupados,como se pensava antes, e sim se espalham pela cidade.
Ao deparar com a realidade dos valores dos imóveis nos municípios, chegou-se a
conclusão que nem sempre é possível separar os bairros por classes sociais, devido ao fato
que praticamente todos os bairros possuem imóveis que podem ser classificados como um
empreendimento de classe alta, mesmo quando não se trata de condomínios fechados que tem
por características um determinado isolamento do resto do local onde ele se encontra: são
casas e sobrados que se destacam pela beleza e o luxo que apresentam. Por isso, mesmo em
bairros pobres houve um critério diferenciado para esses imóveis em especial.
Todos os procedimentos foram conduzidos e aplicados dentro dos mais rigorosos
padrões de qualidade, resguardando sempre a integridade moral e privacidade dos
participantes, sendo que poderão ser codificados de E1 a Em e todos assinaram o Termo de
Consentimento Livre e Esclarecido (ANEXO A). O trabalho está alicerçado pela ética e
responsabilidade do pesquisador acadêmico, afim de não comprometer a confiabilidade dos
resultados, uma vez que, o maior objetivo é oferecer um trabalho à sociedade, de extrema
qualidade e com informações estruturadas e confiáveis. Também foi usado um questionário e
formulário contendo dez questões abertas e fechadas com o objetivo de colher informação em
relação o mercado imobiliário em cada cidade pesquisada, com o foco na percepção dos
entrevistados.
Para transformar os dados em informações estruturadas é imprescindível que o
pesquisador seja criterioso no trato material para classificar as informações cada um segundo
sua relevância para o estudo. Desta forma, a tabulação, elaboração de índices, tabelas e os
cálculos estatísticos foram realizados através de recursos computacionais. Uma vez, as
informações sintetizadas, os resultados é que vão explicitar se os objetivos foram atingidos ou
não, então, se verifica sob a luz das respostas obtidas, a confirmação dos pressupostos da
pesquisa, ou não.
Os dados foram organizados e classificados de forma sistemática, passaram pelo
critério das etapas de seleção, codificação e tabulação. Também, o trato com acervo
documental foi trabalhado sob o aspecto analítico com o foco na interpretação dos dados de
forma atenciosa, que será apresentado ao leitor no decorrer do artigo.
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Os municípios de Cacoal, Ji-Paraná e Vilhena fazem parte dos municípios de maior
importância para o estado de Rondônia, os três estão entre os cincos que tem o maior PIB do
estado, sendo porto velho em primeiro, seguido por Ji-Paraná, Vilhena, e na quarta posição
está Cacoal. Segue no quadro 1 as principais informações econômicas dos municípios em
estudo.
Quadro 1: Dados gerais dos municípios (população, economia e PIB)
Municípios Áreas Km2
População hab.
PIB - Produto Interno Bruto** Total Agropecuária Indústria Serviços
Cacoal 3.792,801 85.863* 191.891,00 172.910 677.946.00 1.042.747,000
Ji-Paraná 6.896.738 128.026* 110.244 315.682 1.034.640,00 1.460.566,000
Vilhena 11.518.941 87.727* 155.977 282.114 787.609 1.225.700.000
Fonte: IBGE (2010) *População estimada 2013 --------**Em milhares de reais
Os números mostram a importância desses municípios para o estado de Rondônia
visto que, eles se encontram dentro dos cinco primeiros colocados quando o critério é o PIB
acima de um bilhão de reais.
3 RESULTADOS E ANÁLISE DOS DADOS
3.1 O MUNICÍPIO DE CACOAL – RONDÔNIA
Situada na parte sul de Rondônia Cacoal é um dos municípios mais importantes para
o estado. Devido ao seu desenvolvimento industrial promissor, a cidade hoje é um polo
educacional, boa parte dos municípios circunvizinhos de alguma forma depende de Cacoal.
Com a elevação da demanda por apartamentos, quitinetes e afins o mercado imobiliário do
município tem sido destino de altos investimentos tornando-o um canteiro de obra; prédios,
condomínios e belas casas são construídos e, constantemente mudam a paisagem da cidade.
O setor imobiliário é um setor que gera milhares de empregos e tem promovido o
desenvolvimento efetivo para a economia local, sem sombra de dúvidas é um setor de extrema
importância para a região. Verifica-se que a cidade passa a ter vários subcentros comerciais
espalhados pela região periférica do município, com destaque para os bairros Vista Alegre e
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Teixeirão. De um modo geral, os imóveis do município de Cacoal são novos e modernos, bem
projetados, mesmo quando se tratando dos pequenos apartamentos e quitinetes, são
confortáveis e possuem boa aparência. Com poucas exceções, as salas comerciais também são
novas e bem projetadas e fazem do centro da cidade um aspecto arquitetônico moderno. O
quadro 2 apresenta o valor médio do m2 em quatro regiões do município de Cacoal para
aluguel e venda.
Quadro 2: Valor médio do m2
Fonte: Elaboração do acadêmico (2014).
Os números obtidos pela pesquisa revelam os preços médios do metro quadrado, nos
quatros segmentos de mercado que compoem o mercado imobiliário de Cacoal e nos
fornecem informações a respeito dos preços médios de aluguel e dos preços de vendas em
várias localidades do município.
3.2 O MUNICÍPIO DE JI-PARANÁ - RONDÔNIA
O município de Ji-Paraná está distante de Cacoal 99 km. Apresenta um mercado
imobiliário em crescimento com pouca diferença dos preços médios do município de Cacoal.
A cidade é dividida pelo Rio Machado, que faz com que ela possui dois centros comerciais,
ambos os lados são importantes para a economia do município. O quadro 3 apresenta o valor
médio do m2 em quatro regiões do município de Ji-Paraná para aluguel e venda.
Cacoal SALA COMERCIAL CASAS APARTAMENTOS TERRENOS Valor médio aluguel
m²
Valor médio
vendas m²
Valor médio aluguel
m²
Valor médio vendas m²
Valor médio aluguel
m²
Valor médio
vendas m²
Valor médio aluguel
m²
Valor médio
vendas m²
Centro R$ 31,41 R$ 4.410,22 R$ 10,64 R$ 2.120,58 R$ 13,36 R$ 2.959,05 R$ 28,00 R$ 3.663,60
Bairro. Classe Alta
R$ 36,11 R$ 3.591,66 R$ 8,00 R$ 1.742,20 R$ 11,91 R$ 3.924,86 R$ 1,85 R$ 1.398,44
Bairro Classe Média
R$ 34,37 R$ 1.803,57 R$ 9,21 R$ 1.574,75 R$ 10,24 R$ 1.535,82 R$ 1,05 R$ 227,15
Bairro Classe Baixa
R$ 14,16 R$ 1.671,65 R$ 5,75 R$ 1.091,56 R$ 8,85 R$ 1.123,23 R$ 0,85 R$ 351,29
Média Total m²
R$ 29,01 R$ 2.869,28 R$ 8,40 R$ 1.632,27 R$ 11,09 R$ 2.385,74 R$ 7,94 R$ 1.410,12
20
Quadro 3: Valor médio do m2
Fonte: Elaboração do acadêmico (2014).
Nos últimos anos tem aumentado muito o número de construções de condomínios,
prédios residenciais e comerciais. Os números sobre o mercado imobiliário com o foco no
valor do metro quadrado de vendas e de locação traz mais detalhes.
3.3 O MUNICÍPIO DE VILHENA – RONDÔNIA
O município de Vilhena está localizado na fronteira com os estado de Mato Grosso,
sua economia está entre as que mais crescem no estado de Rondônia. O quadro 4 apresenta o
valor médio do m2 em quatro regiões do município de Vilhena para aluguel e venda.
Quadro 4: Valor médio do m2
Vilhena SALA COMERCIAL CASAS APARTAMENTOS TERRENOS
Valor médio
aluguel m²
Valor médio vendas m²
Valor médio
aluguel m²
Valor médio vendas m²
Valor médio
aluguel m²
Valor médio vendas m²
Valor médio
aluguel m²
Valo médio vendas m²
Centro R$ 38,59 R$ 7.312,18 R$ 18,04 R$ 2.152,78 R$ 12,54 R$ 1.952,38 R$ 15,19 R$ 3.497,43
Bairro Classe Alta
R$ 7,54 R$ 2.270,16 R$ 16,00 R$ 2.416,67 R$ 7,33 R$ 2.327,38 R$ 1,18 R$ 881,23
Bairro Classe Média
R$ 6,49 R$ 1.182,14 R$ 9,85 R$ 1.294,64 R$ 8,00 R$ 800,00 R$ 1,50 R$ 793,17
Bairro Classe Baixa
R$ 7,10 R$ 1.337,50 R$ 4,21 R$ 861,12 R$ 10,00 R$ 1.000,00 R$ 1,47 R$ 395,55
Média Total m²
R$ 15,84 R$ 3.025,50 R$ 12,03 R$ 1.676,96 R$ 11,66 R$ 1.519,94 R$ 4,84 R$ 1.391,08
Fonte: Elaboração do acadêmico (2014).
JI-PARANÁ
SALAS COMERCIAIS
CASAS APARTAMENTOS TERRENOS
Valor médio aluguel
m²
Valor médio
vendas m²
Valor médio aluguel
m²
Valor médio
vendas m²
Valor médio aluguel
m²
Valor médio
vendas m²
Valor médio aluguel
m²
Valor médio
vendas m²
Centro R$ 21,14 R$ 5.800,00 R$ 15,50 R$ 3.014,91 R$ 14.62 R$ 2.675,76 R$ 6,20 R$1.994,44
Bairro Classe Alta
R$ 16,07 R$ 4.957,00 R$ 8,43 R$ 1.651,06 R$ 13,13 R$ 2.100,00 R$ 2,23 R$1.890,37
Bairro Classe Média
R$ 12,41 R$ 1.014,49 R$ 8,03 R$ 1.343,73 R$ 8,75 R$ 1.540,00 R$ 1,80 R$ 538,80
Bairro Classe Baixa
R$ 11,05 R$ 83,33 R$ 3,72 R$ 494,44 R$ 4,67 R$ 1.322,00 R$ 1,53 R$ 153,78
Média Total m² R$ 15,46 R$ 2.963,71 R$ 8,92 R$ 1.626,04 R$ 10,39 R$ 1.909,44 R$ 2,97 R$1.144,00
Seu mercado imobiliário apresent
segmentos do mercado imobiliário
aos municípios de Cacoal e Ji
4 COMPARATIVO DOS VALORES MÉDIOS IMOBILIÁRIOS
Neste capítulo é apresentado
descrevendo o comparativo entre os municípios no geral e
segmento de mercado de imóveis
4.1 COMPARATIVO ENTRE OS MUNICÍPIOS
O comparativo será feito conforme
começando por salas comerciais,
é feita com os três municípios
Observa-se que o p
Vilhena apresentou-se um pouco maior do que Cacoal e
quadrado para locação Cacoal destacou
dois municípios chegando quase o dobro do p
Pode-se considerar que no caso do valor do aluguel entre Vilhena e Ji
estão na mesmo faixa de preço, que eles apresentaram igualdade técnica, o mesmo pode
interpretado para os valores de venda entre Cacoal e Vilhena
gráfico 1.
Gráfico 1: Valor médio do m
Fonte: Elaboração do acadêmico
R$
R$ 1.000,00
R$ 2.000,00
R$ 3.000,00
R$ 4.000,00
Seu mercado imobiliário apresentou preços médios do metro quadrado elevados
mercado imobiliário que compreendem a salas comerciais e casas, em relação
nicípios de Cacoal e Ji-Paraná.
COMPARATIVO DOS VALORES MÉDIOS IMOBILIÁRIOS
é apresentado os preços médios do metro quadrado dos imóveis
descrevendo o comparativo entre os municípios no geral e também
segmento de mercado de imóveis.
COMPARATIVO ENTRE OS MUNICÍPIOS
omparativo será feito conforme os gráficos a partir de cada segmento de mercado,
comerciais, casas/residências, apartamentos e terrenos vazios.
municípios juntos, dando uma visão geral dos três mercado
se que o preço médio de venda das salas comerciais
um pouco maior do que Cacoal e Ji-Paraná
Cacoal destacou-se por possuir o valor bem maior do
do quase o dobro do preço médio.
se considerar que no caso do valor do aluguel entre Vilhena e Ji
estão na mesmo faixa de preço, que eles apresentaram igualdade técnica, o mesmo pode
interpretado para os valores de venda entre Cacoal e Vilhena, conforme
Valor médio do m2 para aluguel e venda de salas comerciais
Elaboração do acadêmico (2014).
R$ -
R$ 1.000,00
R$ 2.000,00
R$ 3.000,00
R$ 4.000,00
Cacoal Ji-Paraná Vilhena
R$ 29,01 R$ 15,46 R$ 15,11
R$ 2.869,28 R$ 2.969,71 R$ 3.025,50
Preço de Aluguel Preço de Venda
21
do metro quadrado elevados nos
que compreendem a salas comerciais e casas, em relação
COMPARATIVO DOS VALORES MÉDIOS IMOBILIÁRIOS
os preços médios do metro quadrado dos imóveis,
também o comparativo por
a partir de cada segmento de mercado,
, apartamentos e terrenos vazios. A análise
mercados de imóveis.
venda das salas comerciais no município de
araná. No valor do metro
maior do que os outros
se considerar que no caso do valor do aluguel entre Vilhena e Ji-Paraná que
estão na mesmo faixa de preço, que eles apresentaram igualdade técnica, o mesmo pode-se
, conforme representado no
R$ 3.025,50
Em relação ao valor do metro quadrado para venda de residências
em igualdade técnica, os preços se
que mais uma vez apresentou preços médios maiores do que Cacoal, tanto nas vendas quanto
nos valores para locação dos imóveis
resultados, chega-se a conclusão de que os preços médios para vendas das salas comerciais e
casas, estão dentro da normalidade.
Gráfico 2: Valor médio do m
Fonte: Elaboração do acadêmico
Observa-se no gráfico 3
metro quadrado para venda
segundo vêm Ji-Paraná e V
municípios apresentaram-se,
Gráfico 3: Valor médio do m
Fonte: Elaboração do acadêmico
Para os preços médios do metro quadrado dos terrenos
valor e Cacoal apresentou os valores
venda como para locação, conforme representado no gráfico 4.
R$
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
R$ 2.000,00
R$
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
R$ 2.000,00
R$ 2.500,00
relação ao valor do metro quadrado para venda de residências
os preços se comportaram dentro da média. Com destaque para V
mais uma vez apresentou preços médios maiores do que Cacoal, tanto nas vendas quanto
nos valores para locação dos imóveis, conforme representado no gráfico 2.
nclusão de que os preços médios para vendas das salas comerciais e
estão dentro da normalidade.
Valor médio do m2 para aluguel e venda de casas/residências
Elaboração do acadêmico (2014).
ráfico 3 que o município de Cacoal apresenta o maior valor médio do
as de apartamentos, em relação aos dois municípios em estudo.
e Vilhena ficando em último. Os valores dos aluguéis, nos três
se, mais uma vez, igualdade técnica.
Valor médio do m2 para aluguel e venda de apartamentos
Elaboração do acadêmico (2014).
os preços médios do metro quadrado dos terrenos Ji-Paran
Cacoal apresentou os valores médio maiores do que Vilhena e Ji
, conforme representado no gráfico 4.
R$ -
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
R$ 2.000,00
Cacoal Ji-Paraná Vilhena
R$ 8,40 R$ 8,92 R$ 12,03
R$ 1.632,27 R$ 1.626,04 R$ 1.676,96
Preço de Aluguel Preço de Venda
R$ -
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
R$ 2.000,00
R$ 2.500,00
Cacoal Ji-Paraná Vilhena
R$ 11,09 R$ 10,39 R$ 11,66
R$ 2.385,74
R$ 1.909,44 R$ 1.519,94
Preço de Aluguel Preço de Venda
22
relação ao valor do metro quadrado para venda de residências estão praticamente
Com destaque para Vilhena
mais uma vez apresentou preços médios maiores do que Cacoal, tanto nas vendas quanto
, conforme representado no gráfico 2. Através dos
nclusão de que os preços médios para vendas das salas comerciais e
para aluguel e venda de casas/residências
Cacoal apresenta o maior valor médio do
, em relação aos dois municípios em estudo. Em
ilhena ficando em último. Os valores dos aluguéis, nos três
Paraná apresentou o menor
Vilhena e Ji-paraná, tanto para
R$ 1.676,96
R$ 1.519,94
Gráfico 4: Valor médio do m
Fonte: Elaboração do acadêmico
Ao decorrer da apresentação dos
conclusão que de um modo geral a diferença entre os preços do
municípios comportam-se na mesma faixa de valor, com exceção em algum segmento
mercado imobiliário. Os preços médios de venda das salas comerciais dos três municípios
oscilam numa faixa bem pequena,
destaque vai para município de Cacoal
praticamente, o dobro em relação a Ji
os valores médios do metro quadrado para vendas da
igualdade técnica e, Vilhena por sua vez,
aluguéis, em relação a Cacoal e
No segmento de mercado em vendas de apartamento
médio bem acima do outros
apresentaram-se em uma mesma faixa d
à oscilação apresentada pelos valores de vendas, nos três municípios.
Em relação ao mercado de terrenos, Cacoal apresentou o maior valor médio do metro
quadrado, comparando com os
um pouco mais baixos, Ji-Paraná.
acontece com pouca frequência e que seus valores obtidos nem sempre retratam a realidade.
Ainda, conforme repres
de que, para se estudar o mercado imobiliário é preciso que se analisem os quatros p
seguimentos que compoem esse mercado:
vazios. (DANTAS, 1998).
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
Valor médio do m2 para aluguel e venda de terrenos
Elaboração do acadêmico (2014).
Ao decorrer da apresentação dos resultados, através dos gráficos
conclusão que de um modo geral a diferença entre os preços do metro quadrado
se na mesma faixa de valor, com exceção em algum segmento
mercado imobiliário. Os preços médios de venda das salas comerciais dos três municípios
oscilam numa faixa bem pequena, em valores, já, em relação a os valores dos
destaque vai para município de Cacoal, onde os valores médios do metro quadrad
praticamente, o dobro em relação a Ji-Paraná e Vilhena. Conforme os resultados
os valores médios do metro quadrado para vendas das casas, nas três cidades apresentam
e, Vilhena por sua vez, destaca-se pelo valor um pou
aluguéis, em relação a Cacoal e Ji-Paraná.
No segmento de mercado em vendas de apartamentos Cacoal apresentou um
médio bem acima do outros dois municípios. Enquanto os preços médios dos aluguéis
uma mesma faixa de valores, há uma considerável diferença, em relação
à oscilação apresentada pelos valores de vendas, nos três municípios.
Em relação ao mercado de terrenos, Cacoal apresentou o maior valor médio do metro
comparando com os outros dois municípios, seguido de Vilhena. E, com os valores
Paraná. É importante ressaltar que a prática de locação de t
ência e que seus valores obtidos nem sempre retratam a realidade.
representado nos gráficos verifica-se a conformidade com o
de que, para se estudar o mercado imobiliário é preciso que se analisem os quatros p
seguimentos que compoem esse mercado: salas comerciais, apartamentos, casas e terrenos
R$ -
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
Cacoal Ji-Paraná Vilhena
R$ 7,94 R$ 2,97 R$ 4,84
R$ 1.410,12
R$ 1.144,35
R$ 1.391,08
Preço de Aluguel Preço de Venda
23
através dos gráficos chega-se a
metro quadrado dos três
se na mesma faixa de valor, com exceção em algum segmento do
mercado imobiliário. Os preços médios de venda das salas comerciais dos três municípios
valores dos aluguéis o
onde os valores médios do metro quadrado são
os resultados apresentados,
casas, nas três cidades apresentam
um pouco mais alto dos
Cacoal apresentou um valor
s preços médios dos aluguéis
valores, há uma considerável diferença, em relação
Em relação ao mercado de terrenos, Cacoal apresentou o maior valor médio do metro
ilhena. E, com os valores
É importante ressaltar que a prática de locação de terrenos
ência e que seus valores obtidos nem sempre retratam a realidade.
se a conformidade com o a teoria
de que, para se estudar o mercado imobiliário é preciso que se analisem os quatros principais
salas comerciais, apartamentos, casas e terrenos
Vilhena
R$ 4,84
R$ 1.391,08
4.2 COMPARATIVO TODOS OS
Somados todos os preços médios
imóveis em todos nos quatros
uma visão geral do mercado
O valor geral médio do metro quadrado para vendas dos imóveis
segmentos, Cacoal apresentou
dois municípios, em segundo
gráfico 5.
Gráfico 5: Valor total médio do m
Fonte: Elaboração do acadêmico
Entre os três municípios
A diferença dos preços entre
de Cacoal, conforme representado no gráfico 6.
Gráfico 6: Valor total médio do m
Fonte: Elaboração do acadêmico
R$ 1.800,00
R$ 2.000,00
R$ 2.200,00
R$ 2,00 R$ 4,00 R$ 6,00 R$ 8,00
R$ 10,00 R$ 12,00 R$ 14,00 R$ 16,00
TODOS OS SEGMENTO, NOS MUNICÍPIOS
Somados todos os preços médios do metro quadrado para venda e locação
nos quatros segmentos de mercados e em todas as classes sociais,
uma visão geral do mercado imobiliários dos três municípios: Cacoal, Ji
O valor geral médio do metro quadrado para vendas dos imóveis
segmentos, Cacoal apresentou com expressiva diferença o maior valor em relação
is municípios, em segundo lugar Ji-Paraná e por último Vilhena, conforme
Valor total médio do m2 para vendas
Elaboração do acadêmico (2014).
Entre os três municípios Cacoal demonstrou ter o maior valor médio total do aluguel
dos preços entre Ji-Paraná e Vilhena, é bem menor comparando com o município
representado no gráfico 6.
Valor total médio do m2 para aluguel
Elaboração do acadêmico (2014).
R$ 1.800,00
R$ 2.000,00
R$ 2.200,00
Cacoal Ji-Paraná Vilhena
R$ 2.074,35
R$ 1.910,89 R$ 1.903,37
Média Total Vendas
R$ -R$ 2,00 R$ 4,00 R$ 6,00 R$ 8,00
R$ 10,00 R$ 12,00 R$ 14,00 R$ 16,00
Cacoal Ji-Paraná Vilhena
R$ 14,11
R$ 9,44 R$ 10,91
Média total Aluguel
24
do metro quadrado para venda e locação dos
segmentos de mercados e em todas as classes sociais, temos
Cacoal, Ji-Paraná e Vilhena.
O valor geral médio do metro quadrado para vendas dos imóveis, em todos os
maior valor em relação aos outros
onforme representado no
valor médio total do aluguel.
rando com o município
R$ 1.903,37
25
Para locação dos imóveis segundo os resultados obtidos pelo gráfico 6 Cacoal
apresentou-se com os preços médios mais elevados em relação a Vilhena e Ji-paraná.
Ao decorrer da apresentação dos resultados através dos gráficos verificou-se que, de
um modo geral, a diferença entre os preços médios do metro quadrado dos imóveis de Cacoal
em relação aos outros dois municípios é expressiva e retrata bem realidade do município. Para
o mercado imobiliário de Ji-Paraná e Vilhena os preços médios oscilaram com pequena
diferença.
Levando em consideração os altos valores dos imóveis no município de Cacoal onde
o equilíbrio da oferta e demanda por imóveis se apresentam acima do valor de mercado,
diante dos resultados, chega-se a conclusão de que no mercado imobiliário a concorrência
perfeita é impraticável devido às características intrínsecas relacionadas aos imóveis. Embora
seja um mercado extremamente competitivo, pessoas ou grupos não possuem o poder de
interferir nos preços dos imóveis, como é ressaltado por González (1997).
4.3 PERCEPÇÃO DOS PROFISSIONAIS DAS EMPRESAS IMOBILIÁRIAS E
CORRETORES
Neste item o artigo apresenta os resultados dos questionários foram elaborados com a
intenção de descobrir a percepção dos trabalhadores do setor, sob aspecto geral, informações
sobre mercado imobiliário de seus municípios, eles serão identificados como N1 e N2 para
Cacoal e N3 para o município de Vilhena. Segue as repostas com a ideia central de cada
participante. Os participantes de Ji-paraná não responderam o questionário.
Onde a pergunta é sobre os anos de atuação das empresas no mercado imobiliário,
resultou que as empresas têm de 4 a 10 anos de mercado.
Sobre a percepção dos entrevistados sobre o mercado imobiliário nos últimos 5 anos:
N1 respondeu que houve um enorme crescimento e por consequência, uma grande valorização
do imóveis no município de Cacoal. N2 afirma que a valorização ocorreu de forma
generalizada nas principais cidades do estado de Rondônia. N3 ressalta que devido ao grande
crescimento demográfico, e grande investimento da iniciativa privada somados a política
publica voltada para o setor, ocasionaram uma valorização dos imóveis como um todo e um
26
significativo aumento na oferta de empregos, para Vilhena.
No quesito, o que ocasiona os altos valores no mercado imobiliário em sua cidade.
N1 respondeu que foi o grande fluxo de famílias que mudaram para Cacoal e a grande
quantidade de estudante que vem para cidade cursar faculdade, ainda em Cacoal, com N2, a
resposta é o aumento na renda da população e por Cacoal ser um polo comercial e
educacional. Vilhena, com N3 respondeu que os altos preços dos imóveis é ocasionados por
especulação por parte da própria população e ausência de uma consulta com os profissionais
do setor. Ocasionando informações desencontradas e infundadas.
Sobre a percepção o que tipo de imóvel está sendo mais vendidos no momento; N1
respondeu que são, terrenos para serem construídos, N2 imóveis comerciais e terrenos para
ser construídos também. N3respondeu que é casa.
O assunto da questão número 5 é para qual fim as pessoas adquirem os imóveis todos
foram unânimes, para residência própria.
Sobre as perspectivas do mercado imobiliário nos respectivos municípios de cada
participante. N1 aposta na continuação do crescimento e valorização ao passo que N2 acha
que os preços tendem a normalizarem com a estabilização dos valores dos imóveis. N3 fez a
seguinte observação: que já esta ocorrendo um equilíbrio entre a oferta e a demanda, de modo
que os preços têm a estabilizarem. E que políticas do governo federal como o Programa
Minha Casa Minha Vida, pode colaborar para que isso ocorra devido ao fato de que as casas
têm valores reduzidos e um padrão de qualidade mínimo exigido do para a liberação de
credito. Por esses motivos o mercado do município de Vilhena tende a normalizar.
Na questão onde o assunto é se o governo de alguma forma interfere no mercado
imobiliário do seu município; N1 respondeu que através de incentivos para empresas
instalarem nos município de Cacoal e a permanência dos estudantes na cidade. N2, através de
políticas publicas voltada para as obras de urbanização. N3, também respondeu que através de
políticas publicas voltada para o município de Vilhena.
Quando a pergunta é de que forma o mercado imobiliário contribuiu para o
desenvolvimento de seu município. N1 atraindo grande fluxo de família para o município de
27
Cacoal e N2 através das empresas que se beneficiam com as novas construções. N3, com
novos empreendimento e modernização arquitetônicos das edificações em Vilhena.
De acordo com a percepção de cada participante quais fatores influenciam o
consumo por imóveis nos respectivos municípios; N1, especulação financeira, N2 aumento na
renda das pessoas e facilidade na obtenção de financiamento a logo prazo. N3 respondeu que
é a facilidade na obtenção de credito em longo prazo que motivam consumo de imóveis em
Vilhena.
Foi questionado qual dos três municípios possui o maior valor nos imóveis, a
resposta foi unânime: Cacoal.
Verifica-se que nos pontos mais importantes há coerência nas respostas em quase
todas as questões, e os fatores que influenciam o mercado imobiliário nos municípios em
estudo são praticamente os mesmo. Com destaque para especulação financeira, na percepção
dos participantes e para o desequilíbrio entre a demanda e a oferta. E importante ressaltar que
na percepção dos participantes, as políticas públicas voltadas para o setor esta sempre
presente e exercendo determinada influencia sobre o mercado, seja no consumo, seja na
regulamentação e incentivos oferecidos aos empresários que querem empreender no setor, nos
três municípios.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O principal objetivo do presente artigo é fazer uma análise comparativa do valor do
metro quadrado dos imóveis nos municípios de Ji-paraná e Vilhena, em relação ao município
de Cacoal. Esta análise ocorreu tendo como objeto de estudo os valores do aluguel e dos
preços de mercado dos imóveis para venda. Foram analisados os segmentos de salas
comerciais, residências, apartamentos e por último, terrenos vazios. Foram coletados os dados
em tem três imobiliárias em todos os municípios, bem como a participação dos corretores
através de questionários e formulários, somando nove empresas e três corretores, O trabalho
usou como critério, na a classificação por imóveis e sua respectiva classe social.
Conclui-se que em relação aos objetivos do presente trabalho, de um modo geral,
foram alcançadas com níveis de qualidade satisfatórios, nas análises comparativas referente a
28
cada segmento do mercado imobiliário houve divergências com os valores de um município
para outro, situação que já era esperada, por que o objetivo principal era analisar o valor do
mercado como um todo e não somente de um segmento. Entretanto, chegou se a conclusão de
que no geral o preço do metro quadrado dos imóveis do município de Cacoal, para venda, é
realmente mais alto que os demais municípios pesquisados, confirmando então, a hipótese
que, antes levantada e cogitada. Os resultados confirmaram que nos valores cobrados para os
aluguéis, também se confirmou de maneira positiva; são maiores.
É importante destacar que, embora os valores sejam considerados elevados, o
mercado de imóveis, nos municípios, está pleno crescimento gerando desenvolvimento para
economia local, a parte negativa é o fato de que na percepção dos pesquisados existem sim a
possibilidade de haver especulação financeira, principalmente no município de Cacoal e
Vilhena, o que pode ocasionar danos para suas economias. De um modo geral todos os
trabalhadores do setor que participaram da pesquisa mostraram-se otimistas com mercado
imobiliário dos respectivos municípios onde trabalham.
Observou-se ao longo da pesquisa que a maior barreira é a omissão de informações
que seria de extrema importância para o pesquisador, boa parte das empresas fechou-se as
portas para o pesquisador, provavelmente motivada pela concorrência acirrada ou qualquer
outra razão desconhecida.
Por se tratar de mercado amplo e complexo e é composto por uma infinidade de
fatores, surge-se como opção de futuras pesquisa uma abordagem que possa evidenciar os
fatores que determinam a oferta e a demanda desse mercado.
Em relação à percepção dos participantes é importante ressaltar que os principais
pontos positivos encontrados na pesquisa, é que o mercado imobiliário dos municípios
pesquisados se encontra e pleno desenvolvimento, é um mercado de oportunidades e outro
fator importante é que grande número de famílias migram para esses municípios todos os
anos. Em relação aos programas do governo federal, deve influenciar o mercado imobiliário
nos aspectos qualidade dos imóveis, através das exigências dos bancos no momento de obter
financiamentos para adquirir moradias, e também, devido à quantidade de imóveis ofertados
pelo programa pode puxar os preços para baixo. O ponto negativo está ligado ao fato de que a
própria especulação acontece por falta de consultoria de um profissional corretor, na hora de
29
avaliar um imóvel, por parte do proprietário dos imóveis.
Recomenda-se diante dos problemas encontrados que se desenvolva uma forma de
promover o profissionalismo através de cursos e que seja acessível a todos os profissionais.
Todos os conceitos do artigo foram elaborados com o respaldo teórico dos variados
autores contidos no referencial teórico do mesmo.
REFERÊNCIAS
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2 CAVALCANTE, Marcelo Gadelha. Apartamentos residenciais: Formação de valor em Fortaleza/CE. São Paulo: Annablume, 2002.
3 DANTAS, R. A. Engenharia de avaliações: Uma introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini, 1998.
4 FERREIRA, Frederico Poley. Estrutura domiciliar e localização: Um estudo dos domicílios com idosos em Belo Horizonte. Belo Horizonte: UFMG/Cedeplar, 2001.
5 FRANCHI, Cláudia de Césare. Avaliação das características que contribuem para a formação do valor de apartamentos na cidade de Porto Alegre. Dissertação (Mestrado em Engenharia). Porto Alegre: UFRGS, 1991.
6 GIL, A. C. Métodos e técnicas de pesquisa social. São Paulo: Atlas, 1999.
7 ______ Métodos e técnicas de pesquisa social. São Paulo: Atlas, 2006.
8 GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. Noções Sobre o Conceito no Valor de Mercado Imobiliário. In: IX CONGRESSO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS - São Paulo : COBREAP, 1997.
9 IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística): Senso 2010.
10 Imobiliária Jardins . Disponível em: <http://www.jardinsimobiliaria.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.
11 LUCENA, J.M.P. O mercado habitacional no Brasil. Rio de Janeiro: FGV, 1985.
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12 MARSHALL A. Princípios de Economia: Tratado Introdutório. 2. ed. São Paulo: Nova Cultural, 1985.
13 Péricles & Couto Negócios Imobiliários. Disponível em: <http://periclesecoutoimobiliaria.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.
14 SEFRIN Negócios Imobiliários. Disponível em: <http://www.sefrinweb.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.
15 SILVA, Adriano Camiloto da; NETO, Diogo Gonzaga Torres; QUINTINO, Simone Marçal. Manual do artigo científico do curso de administração. Disponível em: <http://www.depadmcacoal.unir.br/downloads/1817_manual_do_artigo_cientifico___unir_30.0.pdf>. Acesso em: 20 jan. 2014.
16 Stecca Consultoria Imobiliária. Disponível em: <http://www.stecca.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.
17 VIVIANA, Inácio. Análise de investimento no Mercado Imobiliário: Um estudo de caso. Monografia (Graduação em Ciências Econômicas). Florianópolis: UFSC, 2008.
18 WAQUIL, Paulo Dabdab; MIELE ,Marcelo; SCHULTZ,Glauco. Mercados e comercialização de Produtos Agrícolas. Porto Alegre: Editora da UFRGS, 2010.
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ANEXOS
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ANEXO A: TERMO DE CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIME NTO
Refere-se a um convite de participação voluntária de pesquisa científica da UNIR, no caso de vossa senhoria concordar em participar, favor assinar ao final do documento. Sua participação não é obrigatória, e, a qualquer momento, você poderá desistir de participar e retirar seu consentimento. Sua recusa não trará nenhum prejuízo em sua relação com o pesquisador (a) ou com a instituição.
Você receberá uma cópia deste termo onde consta o telefone e endereço do pesquisador principal, podendo tirar dúvidas do projeto e de sua participação. PROGRAMA: Pesquisa Científica – Universidade Federal de Rondônia – UNIR PESQUISADOR (A) RESPONSÁVEL: Jesiel Honorato da Silva ENDEREÇO: Rua Aloísio Azevedo num. 983 – Pq. Fortaleza TELEFONE: 69- 9204-0033 / 69-8441-2531 / 3443-2461- Cacoal OBJETIVOS : Fazer análise comparativa do Mercado Imobiliário dos municípios de Cacoal, Ji-paraná e Vilhena, no Estado de Rondônia. JUSTIFICATIVA: O objetivo dessa pesquisa é produzir informações estruturadas para o mercado imobiliário com uma abordagem comparativa dos preços do metro quadrado entre os municípios de Cacoal, Ji-Paraná e Vilhena, no estado de Rondônia.Através de dados concretos e de fontes confiáveis.Informações estas, que beneficiarão as empresas e a população como um todo, que de alguma forma estão envolvidos no cenário que compreende o mercado imobiliário dos referidos municípios. RISCOS E DESCONFORTOS: a pesquisa não oferece nenhum risco ou prejuízo ao participante e nem exposição sem o consentimento do responsável. BENEFÍCIOS : Fornecer informações relevantes, a quem interessar, sobre o mercado imobiliário regional envolvendo os municípios de Cacoal, Ji-paraná e Vilhena, no que se refere ao valor do metro quadrado dos imóveis (residência, comercial e valores de aluguel). CUSTO/REEMBOLSO PARA O PARTICIPANTE: Não haverá nenhum gasto ou pagamento com sua participação. CONFIDENCIALIDADE DA PESQUISA: Garantia de sigilo que assegure a sua privacidade quanto aos dados confidenciais envolvidos na pesquisa. Os dados e o nome da empresa só serão publicados se houver autorização. Assinatura do Participante: _____________________________________________
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APÊNDICE
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APÊNDICE A: FORMULÁRIO ESTRUTURADO IMOBILIÁRIA ______________________ MUNICÍPIO ____________________________
TIPO DE IMÓVEL - SALA COMERCIAL
NOMES DOS BAIRROS TAM. Área em m²
Valor de aluguel
TAM. Área em m²
Valor de venda
(V.Mercado) CENTRAL
1
2
3
4
BAIRRO CLASSE ALTA xxx xxx xxx xxx
1
2
3
4
BAIRRO CLASSE MÉDIA xxx xxx xxx xxx
1
2
3
4
BAIRRO CLASSE BAIXA RENDA xxx xxx xxx xxx
1
2
3
4
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APÊNDICE B: QUESTIONÁRIO DE ENTREVISTA QUESTIONÁRIO DE ENTREVISTA - MERCADO IMOBILIÁRIO DE CACOAL
Sexo: ( ) masculino ( ) feminino 1 Quanto tempo de atuação a sua empresa tem no mercado imobiliário? ( ) Menos de um ano de mercado. ( ) Entre 01 a 03 anos de mercado ( ) Entre 04 a 06 anos de mercado ( ) Entre 07 a 09 anos de mercado ( ) Acima de 10 anos de mercado. 2 Qual a sua percepção a respeito do mercado imobiliário de sua cidade nos últimos 5 anos, quanto ao crescimento? 3 para você quais os fatores que ocasionam os altos valores dos imóveis em sua cidade? 4 Em sua percepção, o que mais está sendo vendido atualmente? ( ) Casa ( ) Apartamento ( ) Terrenos para serem construídos ( ) Outros: _________________________________ 5 Em sua percepção as pessoas adquirem os imóveis para ter como; ( ) Residência ( ) Alugar como fonte de renda ( ) Para investimento ( ) Outros: _________________________________ 6 Na sua percepção, como será o comportamento do mercado imobiliário do seu município nos próximos cinco anos? 7 O Governo (municipal, estadual ou federal) influencia o Mercado Imobiliário, no seu município? 8 De que forma o Mercado Imobiliário contribui para o desenvolvimento de sua cidade? 9 De acordo com sua percepção (corretores) quais os fatores influenciam e motivam o consumo por imóveis , no geral, em seu município? ( ) Aumento na renda das pessoas. ( ) Facilidade na obtenção de financiamentos de longo prazo. ( ) Especulação financeira. ( ) Outros: _________________________________ 10 Entre Cacoal, Ji-paraná e Vilhena. Em sua concepção qual possui o mercado imobiliário mais aquecido e promissor? ( ) Cacoal ( ) Ji-paraná ( ) Vilhena ( ) Outros: _________________________________