andres eduardo caldas medina
TRANSCRIPT
1
PLAN DE MEJORAMIENTO INMOBILIARIA CALDAS MEDINA
ANDRES EDUARDO CALDAS MEDINA
UNIVERSIDAD DE SAN BUENAVENTURA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS
ADMINISTRACIÓN DE NEGOCIOS
SANTIAGO DE CALI
2015
2
PLAN DE MEJORAMIENTO INMOBILIARIA CALDAS MEDINA
ANDRES EDUARDO CALDAS MEDINA
Plan de mejoramiento para optar por el título de Administrador de Negocios
Director
LUIS EDUARDO ROJAS ALZATE
Administración de Negocios
UNIVERSIDAD DE SAN BUENAVENTURA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS
ADMINISTRACIÓN DE NEGOCIOS
SANTIAGO DE CALI
2015
3
CONTENIDO
Pág.
RESUMEN 7
INTRODUCCION 8
1. DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD DE ANÁLISIS (SITUACIÒN ACTUAL)
9
2. JUSTIFICACIÓN Y PERTINENCIA 10
3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 11
4. ANTECEDENTES DEL PROBLEMA 12
5. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA: PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN 13
6. OBJETIVOS 14
6.1. OBJETIVO GENERAL 14
6.2. OBJETIVOS ESPECÌFICOS 14
7. METODOLOGÍA 15
4
8. MARCO HISTORICO 16
9. MARCO CONCEPTUAL 17
10. MARCO TEÓRICO 21
11. MARCO JURÌDICO 25
12. MARCO CONTEXTUAL O MACROECONÓMICO 25
13. DIAGNÓSTICO 27
13.1. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL 27
13.1.1. Gerente. 27
13.1.2. Asistente administrativa- 27
13.1.3. Mantenimiento de inmuebles- 27
13.2. MISIÓN, VISIÓN, VALORES CORPORATIVOS, OBJETIVOS
ESTRATÉGICOS 27
13.3. MODELO ADMINISTRATIVO 28
13.4. LAS 5 FUERZAS DE PORTER 28
14. MATRIZ DOFA 30
14.1. DEBILIDADES (D) 30
14.2. OPORTUNIDADES (O) 30
5
14.3. FORTALEZAS (F) 30
14.4. AMENAZAS (A) 31
15. ESTRATEGIAS MATRIZ DOFA Y POLÍTICAS INTERNAS 32
15.1. ESTRATEGIAS (DO) 32
15.2. ESTRATEGIAS (FA) 32
15.3. ESTRATEGIAS (DA) 32
15.4. ESTRATEGIAS (FO) 32
15.5. POLÍTICAS (DO) 33
15.6. POLITICAS (FA) 33
15.7. POLÍTICAS (DA) 33
15.8. POLÍTICAS (FO) 33
16. PLAN DE MEJORAMIENTO 34
16.1. MISIÓN 34
16.2. VISIÓN 34
16.3. VALORES CORPORATIVOS 34
16.4. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS 35
16.5. MODELO ADMINISTRATIVO 35
16.5.1. Carácter formal de las comunicaciones. 36
6
16.5.2. Racionalidad en la división del trabajo. 36
16.5.3. Impersonalidad en las relaciones de trabajo. 36
16.5.4. Jerarquía bien establecida de la autoridad. 36
16.5.5. Rutinas y procedimientos de trabajo estandarizados en guías y
manuales. 36
16.5.6. Competencia técnica y meritocrática. 36
16.5.7. Profesionalización de los participantes. 37
16.5.8. Completa previsibilidad del funcionamiento. 37
CONCLUSIONES 39
BIBLIOGRAFÍA 40
ANEXOS 41
Anexo A. Contrato de arrendamiento del aparta estudio #201 Edificio “María Isabel”: 41 Anexo B. Contrato de arrendamiento finca "Las Margaritas" 51
Anexo C. Acta de entrega de inmueble 54
7
RESUMEN
La inmobiliaria Caldas Medina está ubicada en la ciudad de Santiago de Cali, a
pesar de sus muchos años en el sector y de los conocimientos adquiridos durante
estos, su crecimiento no ha sido el ideal ya que solo se ha conformado con los
ingresos que le genera el arrendamiento de bienes inmuebles propios de la familia
fundadora.
A través de una investigación interna y externa se pudieron hallar muchos factores
que no ayudaban al buen desarrollo de los procesos y a la evolución por la que
toda empresa debe pasar para seguir vigente en el sector.
Se elaboraron estrategias con el fin de agilizar las actividades internas, a
aprovechar las fortalezas y oportunidades, y hasta incursionar en negocios
relacionados directamente con la finca raíz aun no explorados por esta empresa.
Lo más importante es aprender a no tenerle miedo al cambio y a la modernización
de los procesos y de las relaciones con los demás individuos que hacen parte de
la organización. Puesto que en la actualidad la óptima interacción no solo con los
clientes sino también con los empleados es una parte clave del éxito de un
negocio que forma parte del sector productor de servicios.
8
INTRODUCCIÓN
Con este trabajo de grado se pretende, en primer lugar, analizar la situación actual
de la inmobiliaria Caldas Medina, con el fin de determinar su estado con respecto
a la industria y la competencia.
Diagnosticar los aspectos más relevantes de la organización, que conllevaron a
que la inmobiliaria presente los resultados que está y que ha estado obteniendo en
los últimos años, es el paso a seguir.
Logrando con esto una visión clara de lo que fue, es y será en un futuro esta
empresa familiar. La cual se beneficiará del plan de mejoramiento que se
formulará de acuerdo a la información recogida, de distintas fuentes primarias y
secundarias, a lo largo del proceso de esta investigación.
Convirtiéndola así en una empresa con la capacidad suficiente de sobresalir en el
sector inmobiliario caleño.
9
1. DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD DE ANÁLISIS (SITUACIÓN ACTUAL)
La inmobiliaria Caldas Medina (NIT # 805009662-7) está actualmente ubicada en
la ciudad de Santiago de Cali, Colombia, en la calle 5 #45-20 oficina #27-A con
número de teléfono 4056613.
Cuenta con dos personas encargadas del mantenimiento de los bienes inmuebles
y una asistente administrativa. En este momento se administran cinco casas, once
apartamentos y una finca. Hay que aclarar que todos los inmuebles son propiedad
de la familia Caldas Medina y que la inmobiliaria no posee visión, misión ni valores
corporativos.
10
2. JUSTIFICACIÓN Y PERTINENCIA
El objetivo del administrador de una organización es lograr una coordinación eficaz
y eficiente de los recursos asignados, con el propósito de maximizar el valor de la
empresa en la que labora, sin importar en qué sector de la industria se encuentre
dicha organización. Por esto es indispensable conocer sus aspectos tanto internos
como externos, los cuales puedan determinar el futuro de la misma.
En la inmobiliaria Caldas Medina de la ciudad de Santiago de Cali no se ha
presentado un crecimiento positivo en las utilidades, lo cual se podría deber a
distintas causas, las que serán determinadas mediante este trabajo de grado. Ya
con éstas, se procederá a formular estrategias en procura del mejoramiento de la
situación que afecta a la empresa.
Con el propósito de beneficiar a los propietarios de esta inmobiliaria, se pretende
implementar este plan de mejoramiento, dando como resultado una empresa
renovada, fortalecida y preparada, para enfrentar las distintas amenazas y
aprovechar las oportunidades que se presenten en su entorno.
11
3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En las organizaciones actuales el cambio es un factor fundamental, que las afecta
positivamente y negativamente, por lo tanto, éstas deben estar preparadas y
dispuestas a aceptarlo. El problema ocurre cuando las empresas no se adaptan o
pretenden ser herméticas, siendo este un error frecuente, que puede afectar su
permanencia en el sector.
El riesgo de no poseer una cultura organizacional orientada al cambio, también
contribuye a la escasa evolución de las empresas; por esta razón, fundamentar los
procedimientos internos en procesos dinámicos y abiertos, es lo ideal.
La tecnología no es lo único que evoluciona y mejora; las técnicas y los procesos
también pueden ser más eficientes y eficaces con el paso del tiempo. Esto se
observa en la competencia que procura ir un paso más adelante. Así que el deber
de todo administrador es afrontar los cambios y estar actualizado con respecto a
los aspectos que afecten la organización a la que forma parte. Optimizando los
recursos y aprovechando las fortalezas propias de la empresa, se pueden lograr
sus objetivos, lo importante es conocerlos y darles buen uso.
Las inmobiliarias de la ciudad de Santiago de Cali no se escapan de la constante y
cada día más dura competencia, lo que hace difícil sobresalir en este sector, en el
que el reconocimiento y el buen nombre, son lo que determina que una
inmobiliaria sea considerada como una buena opción para administrar bienes
inmuebles o prestar otros servicios.
Con el aumento en el crecimiento año tras año de la construcción en la ciudad, se
puede observar una gran oportunidad de negocio y de expansión para actuales
inmobiliarias.
Todo esto nos lleva a que las inmobiliarias, como toda empresa, deben ser
dirigidas con una amplia visión del presente y del futuro, los cuales están en
constante cambio y que por lo tanto pueden representar el éxito o fracaso de todo
negocio en una ciudad, como Santiago de Cali.
12
4. ANTECEDENTES DEL PROBLEMA
Durante el tiempo que la inmobiliaria ha estado en funcionamiento se ha enfocado
solamente en adquirir y administrar bienes inmuebles propios.
Por la falta de necesidad de administrar bienes ajenos a los de la familia, durante
los 20 años que lleva abierta la inmobiliaria, no se han explotado todas las
fortalezas y aprovechado todas las oportunidades que se han presentado.
Con respecto al manejo que se le ha dado desde la gerencia se puede apreciar la
falta de conocimientos en emprendimiento, uso adecuado de los recursos y
legislatura en finca raíz actualizada.
Por estas razones su crecimiento se ha frenado y no es reconocida en la ciudad
de Santiago de Cali.
Este pobre desarrollo y evolución se refleja en los estados financieros, que serán
expuestos y analizados durante el transcurso de esta investigación.
13
5. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA: PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN
¿Cómo diseñar un plan de mejoramiento para la inmobiliaria Caldas Medina, con
el objetivo de lograr un desarrollo y funcionamiento eficaz de la organización,
acorde con las exigencias del mercado actual?
14
6. OBJETIVOS
6.1. OBJETIVO GENERAL
Diseñar un plan de mejoramiento para el crecimiento, desarrollo y funcionamiento
eficiente de la Inmobiliaria Caldas Medina, acorde a las nuevas exigencias del
mercado.
6.2. OBJETIVOS ESPECÌFICOS
Realizar una descripción de la empresa
Desarrollar un diagnóstico interno y externo
Analizar los estados financieros de la empresa
Elaborar la matriz DOFA de la organización
Diseñar estrategias para el mejoramiento empresarial
15
7. METODOLOGÍA
Con relación al tipo de estudio, este se denomina descriptivo, puesto que existe un
claro problema con el desempeño interno y desarrollo de la inmobiliaria Caldas
Medina a lo largo de los años.
En el caso particular del escaso crecimiento en utilidades, que será sustentado por
cifras y datos a lo largo de la investigación; es importante llegar a un resultado
satisfactorio del diagnóstico. No solo por resolver este caso, sino que en todas las
organizaciones se podría presentar el mismo síntoma. Por esto, el método de
investigación es inductivo.
Con la ventaja de tener acceso de primera mano, no solo a documentos y estados
financieros, también contando con el total respaldo y colaboración del dueño de la
inmobiliaria Caldas Medina; se pretende obtener la más completa y veraz
información acerca de la organización objeto de esta investigación.
16
8. MARCO HISTORICO
La inmobiliaria Caldas Medina fue inaugurada en Enero 15 de 1995, con una
secretaria y una persona encargada del mantenimiento de tres casas y cuatro
apartamentos. Ubicada en la misma dirección en la que actualmente se encuentra
abierta.
Solo se ha presentado un cambio de personal, en Febrero 28 de 2010, la
secretaria se jubiló, pero en marzo primero de ese mismo año empezó a trabajar
una nueva secretaria, quien todavía labora hasta la fecha en la inmobiliaria.
Una de las compras de inmuebles más significativas fue una casa en el barrio
Pampalinda (fecha del negocio: Diciembre 5 de 2005, por un valor de 300 millones
de pesos) en el sur de Santiago de Cali.
Dos de las ventas más importantes fueron: la primera, un apartamento en la
unidad residencial Prados de Guadalupe (calle 56 #9 210 apartamento 803 A) por
90 millones de pesos, este negocio se cerró el 30 de Septiembre de 2011. La
segunda, fue un apartamento en el barrio Pacará en la unidad residencial Santa
Paula apartamento #302D, por un valor de 80 millones de pesos, la fecha del
cierre del negocio fue: el 20 de Octubre de 2011.
17
9. MARCO CONCEPTUAL
Acreedor: Aquel que tiene la acción o el derecho de pedir el cumplimiento de una
deuda.
Acta: Relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en una junta.
Certificación, acreditación, asiento o constancia oficial de un hecho.
Actuación: Acto, diligencia o trámite que integra un expediente, pleito o proceso.
Adeudar: Deber, contraer una deuda.
Adeudo: Acción y efecto de contraer una deuda, cargar en cuenta.
Adjudicación: Acción de adjudicarse una cosa mueble o inmueble, bien por vía
judicial o extrajudicial.
Adjudicatario: Persona natural o jurídica, nacional o extranjera, sobre la cual,
previo cumplimiento de las formalidades previstas en la ley, recae la adjudicación
definitiva de un bien.
Administrador: Persona que gobierna y gestiona, ejerce la autoridad o el mando
sobre un territorio o los bienes.
Administrador de fincas: Es aquel profesional colegiado responsable y
administrador de una comunidad de propietarios a quien se encarga las gestiones
habituales.
Adquiriente: Que adquiere. Que gana, consigue o logra un fin o una cosa. En
Derecho Inmobiliario, sinónimo de comprador.
Agencia inmobiliaria: Despacho profesional cuya actividad principal consiste en
la intermediación en la compraventa y arrendamiento de todo tipo de inmuebles.
Alegar: Citar algo como prueba, disculpa o defensa de lo dicho o hecho. Citar,
verbalmente o por escrito, leyes, jurisprudencia, casos, razones y otros
argumentos en defensa de una causa.
Alquilar: Ceder a otro una cosa para que la disfrute por el tiempo que se
determine y mediante el pago de una cantidad acordada. Arrendar.
Alquiler: Acción de alquilar. Precio que se ha de pagar por el alquiler de una cosa.
18
Anexo: Un formulario/documento agregado a un contrato o acuerdo, también
conocido como Cláusula Adicional.
Aproximación del ingreso: Un método utilizado por un tasador para calcular el
valor de un bien al calcular el ingreso que genera.
Área de reparto: División que se realiza en suelo urbano y urbanizable a efectos
de delimitar, sobre cada uno de ellos, el aprovechamiento tipo.
Arquitecto: Persona que profesa la arquitectura. Arte de proyectar y construir
edificios.
Arrendador: Es arrendador el que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la
obra o prestar el servicio.
Arrendamiento, Contrato de: Convención mutua en virtud de la cual se obliga el
dueño de una cosa, mueble o inmueble, a conceder a otro el uso y disfrute de ella
por tiempo determinado, mediante cierto precio o servicio que ha de satisfacer el
que lo recibe.
Arrendatario: Es arrendatario el que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la
obra o servicio que se obliga a pagar.
Bienes patrimoniales: Bienes de propiedad privada, y aquellos afectos al Estado
en los que no incurra la circunstancia de estar destinados al uso público o a algún
servicio público o fomento de la riqueza nacional.
Bienes gananciales: Bienes de propiedad común de los cónyuges por razón del
matrimonio y que forman la sociedad legal de gananciales.
Bienes privativos: Bienes que posee un cónyuge siendo de su exclusiva
propiedad y administración.
Bienes raíces: Sinónimo de bienes inmuebles. (ver más arriba).
Licencia de Obra: Permiso municipal necesario para la iniciación de obras o
modificaciones arquitectónicas en un inmueble.
Licencia de Primera Ocupación: La otorga el Ayuntamiento y acredita que la
vivienda cumple los requisitos imprescindibles de seguridad y edificación.
Linderos: Aquellas señales que marcan los límites de una finca o predio.
Local de negocio: Establecimiento mercantil, comercial o industrial
19
Mancomunidad: Régimen jurídico de las obligaciones que afecta a deudores y
acreedores cuando en una u otra posición jurídica existe una multiplicidad de
personas. Este régimen implica el que únicamente podrá reclamarse a cada
deudor la parte proporcional del crédito que le afecte y no la totalidad del mismo (a
diferencia del régimen de solidaridad).
Marginal izquierdo: Superficie izquierda de un documento en donde se aplica
alguna observación legal testificada.
Mercado Hipotecario: Aquél en el que se realiza la emisión de títulos hipotecarios
garantizados con créditos hipotecarios.
Mora: Retraso o demora en el cumplimiento de una obligación exigible.
Moroso: Quien se atrasa en el cumplimiento de una obligación.
Norma Internacional ISO-9002: Es un sistema de calidad que sirve de modelo
para el aseguramiento de la calidad en la producción, instalación y el servicio
posventa de un determinado servicio o producto.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones
jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que
cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los
elementos arquitectónicos situados en el interior de su piso, y de un derecho de
copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble.
Se estructura en este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los
propietarios de un inmueble dividido por pisos.
Solar: Parcela urbana con característica particulares, definidas por la Ley de
Suelo y las figuras de planeamiento que afecten al terreno.
Subarrendador: Persona que ostenta la condición de arrendatario respecto de un
determinado bien inmueble, y a su vez lo arrienda a otra persona
(subarrendatario).
Subarrendar: Acción de ceder la vivienda que se ocupa. Si el subarriendo es
parcial implica la cesión de una parte de las habitaciones de la vivienda a un
tercero, con derecho a uso de los servicios comunes de la casa o piso.
Subarrendatario: Persona que a cambio del pago de un precio (renta) puede usar
de un bien inmueble que, de forma previa, había sido arrendada al arrendatario.
20
Urbanismo: Es la parte del derecho que se ocupa del planeamiento de las
ciudades, regulando el régimen del suelo, la ordenación y las previsiones del
mismo
Usura: Cobrar una tasa de interés superior al máximo legalmente permitido.
Valoración: Operación por la que los peritos realizan la tasación de un bien o
derecho.
Venta: Transferencia de la propiedad de un inmueble a un precio y condiciones
determinados.
21
10. MARCO TEÓRICO
Según Gerry Johnson y Kevan Scholes la dirección estratégica consiste en:
Para empezar, debe quedar suficientemente claro que el alcance de la dirección
estratégica es mucho más amplio que el de cualquiera de las áreas de la dirección
funcional. En un grado muy superior, a la dirección estratégica le concierne la
complejidad que surge de situaciones ambiguas y no rutinarias, con implicaciones
en toda la amplitud de la organización en lugar de específicamente funcionales.
Este es un reto fundamental para los directivos que están acostumbrados a dirigir
los recursos que controlan día a día. Este problema puede deberse a los
antecedentes que puedan haber influenciado a los directivos, que han sido
formados, posiblemente, a fuerza de muchos años en emprender tareas, y
asumiendo responsabilidades operativas. Los auditores se dan cuenta de que
continúan viendo los problemas en términos financieros, los directivos de
marketing en términos de marketing y así sucesivamente. Cada uno de estos
aspectos es importante por si solo, pero ninguno de ellos debería ser
predominante. El directivo que aspira dirigir, o influenciar la estrategia, debe
desarrollar la capacidad de adoptar una perspectiva integral, para conceptuar el
todo en lugar de solo las partes de la situación que arrastra una organización.
Para desarrollar la habilidad de estratega se requiere que el directivo sea capaz de
conceptuar los factores estratégicos clave. La mayoría de los aspectos de la
dirección implican:
• El análisis y planificación requeridos para recoger y organizar información sobre
la cuestión.
• La acción para emprender tareas: éstas pueden variar desde la acción en forma
de preparación para llevar a cabo el análisis hasta la acción, con el fin de
asegurarse de que el cambio tiene lugar.
• La conceptuación de los problemas y elecciones: esto no es simplemente un
tema de análisis, sino que va encaminado a que tenga sentido la situación.
Ya que la dirección estratégica se caracteriza por su complejidad, es necesario
tomar decisiones y realizar juicios basados en la conceptuación de cuestiones
difíciles. Sin embargo con frecuencia la formación inicial de un directivo consiste
en emprender acciones o planificaciones y análisis en detalle. Este libro trata de
los enfoques analíticos de la estrategia y le concierne asimismo la acción relativa a
22
la dirección estratégica, pero el énfasis se sitúa en el desarrollo de conceptos
relevantes para la complejidad estratégica que conlleva este análisis y acción.
El principal reto para el directivo estratégico es el de construir una organización
que sea capaz simultáneamente de hacer ajustar las expectativas de los
stakeholders y la capacidad de recursos a una capacidad de respuesta para los
cambios en el entorno. Esto no se puede llevar a cabo solo por comprensión
intelectual o únicamente motivado por la energía pura del estratega en solitario. Se
necesita construir una capacidad organizativa para la respuesta y acción
estratégica. Este libro se ha de ver menos como guía para el estratega aislado y
más como guía para construir esta capacidad en toda la organización.
Dirigir el cambio estratégico es un problema específico para los directivos. Para
lidiar con la gran variedad y gama de "0utputs" del entorno, en el proceso de
decisión estratégica, los directivos tienen que operar en algún modelo de entorno
simplificado. En esencia los directivos reducen el infinito a un marco de referencia
manejable personalmente.
El concepto de Administración según Joaquín Rodríguez Valencia:
El éxito de toda empresa depende en gran parte de la efectividad de la
administración. Una de las tareas del administrador consiste en supervisar el
trabajo de los empleados para asegurar el correcto desempeño de sus
actividades, mediante la orientación y dirección requerida.
Aunque lo más usual en una pequeña empresa es que el dueño-gerente trabaje
junto con sus empleados. A pesar de ello, debe conservar su identidad de gerente
y realizar sus operaciones. Pero a medida que la prospere, es posible que se
requiera otro gerente, y así sucesivamente.
Es necesario que el gerente de una pequeña empresa, si es que desea que la
empresa cumpla con éxito sus objetivos, desempeñe sus funciones de manera
eficaz; en consecuencia, la comprensión de las funciones administrativas es
esencial para la dirección adecuada de una empresa.
A medida que aumenta el tamaño de la empresa, surge un número de nuevos
problemas administrativos. La transición del control ejercido por un solo hombre
hasta el uso de un número de subordinados requiere el desarrollo de nuevas
capacidades en el gerente principal de una empresa. Dos de los problemas mas
23
serios son: no reconocer la necesidad de la especialización y 1a necesidad de
observar la unidad de mando.
La mayor parte de los fracasos en las empresas se deben a una mala
administración, según estudios efectuados sobre esta área. Es decir, e l
propietario en muchas empresas carece de la habilidad necesaria para encontrar
las soluciones requeridas, planear, organizar, integrar, dirigir y controlar su
empresa. Existen muchas razones para una mala administración: falta de
conocimientos de como operar una empresa en particular; escasa experiencia
anterior como administrador de una empresa; experiencia desbalanceada,
incompetencia, etc. Por tanto, existe algo que se debe tener siempre presente: "la
habilidad administrativa es el ingrediente necesario para el éxito en cualquier
organismo social".
La planeación estratégica y el proceso de planeación estratégica según Carlos
Eduardo Martínez Fajardo:
La planeación estratégica puede definirse como el proceso de investigación y
proyección de variables del ambiente, esto con el fin de que la organización se
adapte a las condiciones futuras, mediante la innovación y formulación de
estrategias.
El proceso de planeación estratégica se puede describir como un enfoque
objetivo, sistémico complejo, de experiencias y de juicio intuitivo para organizar
información cuantitativa y cualitativa para la toma de decisiones de una
organización en condiciones de incertidumbre; no se refiere a una ciencia pura,
que lleve a un enfoque formal tipo "dos más dos, cuatro".
El proceso estándar comprende el análisis de conceptos como visión, misión,
filosofía, objetivos estratégicos y resultados de la organización, precisando las
debilidades y fortalezas, y un análisis del comportamiento y proyección de las
variables externas estratégicas que inciden en el funcionamiento y crecimiento.
El análisis DOFA según Humberto Serna Gómez:
DOFA es una sigla de debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas. Como
método complementario del perfil de de capacidad (PCI), del perfil de amenazas y
oportunidades en el medio (POAM) y del análisis de competitividad (perfil
competitivo PC), el análisis DOFA ayuda a determinar si la organización esta
capacitada para desempeñarse en su medio. Cuanto más competitiva en
24
comparación con sus competidores este la empresa, mayores probabilidades tiene
de éxito. Esta simple noción de competencia conlleva consecuencias poderosas
para el desarrollo de una estrategia efectiva. El análisis DOFA, así como el de
vulnerabilidad, integran el diagnóstico estratégico y lo hace por tanto global.
El desarrollo de una estrategia corporativa comprende tres elementos clave: el
primero, identificar una ventaja competitiva, es decir, algo que la organización
particularmente bien y por tanto la distingue de sus competidores.
El segundo es encontrar un nicho en el medio. Un nicho es la posición de la
empresa en un segmento del mercado compatible con la visión corporativa.
El tercero es encontrar el mejor acoplamiento entre las ventajas competitivas, las
comparativas y los nichos que están a su alcance.
El análisis DOFA está diseñado para ayudar al estratega a encontrar el mejor
acoplamiento entre las tendencias del medio, las oportunidades y amenazas y las
capacidades internas, fortalezas y debilidades de la empresa. Dicho análisis le
permitirá a la organización formular estrategias para aprovechar sus fortalezas,
prevenir el efecto de sus debilidades, utilizar a tiempo sus oportunidades y
anticiparse al efecto de las amenazas.
25
11. MARCO JURÌDICO
De acuerdo a la ley 820 y la ley 675 de 2001 las cuales rigen los arrendamientos y
la propiedad horizontal respectivamente, ambos lados de la negociación de un
bien inmueble quedan amparadas por sus artículos, los cuales fueron diseñados
por que hacía falta, antes de esos años, una legislación que tuviera en cuenta
muchos aspectos importantes.
Por supuesto ninguna legislación de ningún país es perfecta, por lo que hay
muchos vacíos, por ejemplo en la ley 675 de 2001 no se especifica cuáles son los
requisitos académicos que un representante de una unidad residencial debe
cumplir, por lo tanto cualquier persona mayor de edad sin ningún estudio
relacionado con la administración de propiedades horizontales puede asumir este
cargo.
Esperemos que después de muchas demandas o tutelas se quiera cambiar una
ley que desde 2001 está vigente. Hay muchas personas que se amparan en estos
vacios para cometer actos no apropiados con dineros y propiedades ajenas.
Aun con todos los problemas que se puedan tener en el futuro, estas leyes deben
ser cumplidas al pie de la letra por todos los involucrados.
26
12. MARCO CONTEXTUAL O MACROECONÓMICO
De acuerdo con datos del DANE (Dirección de Síntesis y Cuentas Nacionales), el
crecimiento del PIB disminuyó durante el 2012 en comparación con el año 2011,
por esta razón muchos sectores de la industria colombiana se vieron afectados,
positiva o negativamente dependiendo del sector.
El más golpeado fue el de la minería y explotación de canteras, seguido por el de
la construcción que para el año 2011 creció un 10% y para el 2012 solo un 3,6%.
Esto obviamente se ve reflejado en la oferta de nuevos predios. Pero aunque
disminuyó la oferta la demanda no ha sido alterada.
Así qué aunque técnicamente no hay muchas nuevas propuestas inmobiliarias, en
cuanto a nuevos inmuebles se refiere; aún hay mucho trabajo por hacer y del que
se pueden generar utilidades. Atraer clientes a predios previamente adquiridos por
otras personas, es sólo una de las formas que se deberían tener en cuenta.
Con respecto al desempleo, desde el 2009 se viene observando una disminución
en la tasa. Pasando del 12,03% (2009) al 10,38% (2012), esto significa que la
economía del país esta dando un giro positivo en este aspecto.
Así qué, probablemente muchas de estas personas que adquirieron empleos
estén en busca de un bien inmueble que arrendar o comprar. Por lo tanto es
importante estar informados acerca de estas cifras pues son de mucha ayuda a la
hora de saber sobre el mercado de bienes raíces.
27
13. DIAGNÓSTICO
13.1. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
La inmobiliaria cuenta con un gerente, una asistente administrativa y dos
personas encargadas del mantenimiento de los bienes inmuebles.
13.1.1. Gerente: Henry Caldas, quien se encarga de negociar con los clientes,
diligenciar los contratos y cerrar las negociaciones. Ponerse al frente de los
problemas con respecto a los inquilinos ya sean de tipo económico, con la
convivencia con los vecinos o con la mala conducta si se llegase a presentar el
caso.
13.1.2. Asistente administrativa: Manary Gross, quien se dedica a recaudar el
dinero de los arrendamientos, llevar un registro diario de entradas y salidas del
dinero, hacerse cargo del pago de gastos y costos relacionados con la oficina
donde está ubicada la inmobiliaria o de los inmuebles consignados y de la mano
de obra que se llegase a necesitar. También se ocupa de llamar a las personas
encargadas del mantenimiento en caso de daños.
13.1.3. Mantenimiento de inmuebles: Rafael Núñez y Jhon Jairo Arboleda,
quienes se dedican a realizar mantenimiento en los inmuebles, también se
encargan de entregar en óptimas condiciones los apartamentos, aparta estudios
o casas que han sido desocupados anteriormente. Cuando se presenta un daño
que el arrendador no debe asumir se asigna una tarifa de la cual un porcentaje va
como ingreso a la inmobiliaria. En caso de un problema muy técnico o que no sea
del área de conocimiento de estas personas, se llamara a una persona experta
ajena a la inmobiliaria.
13.2. MISIÓN, VISIÓN, VALORES CORPORATIVOS, OBJETIVOS
ESTRATÉGICOS
No se poseen, puesto que cuando empezó la inmobiliaria se enfocó en
administrar bienes propios, los cuales eran muy pocos, y solo se contaba con una
asistente administrativa. Además de la falta de conocimiento del gerente en
cuanto a procedimientos adecuados para formar y dirigir una organización.
Durante todos estos años no se han renovado los procesos ni la forma de dirigir,
28
contando todavía con los servicios de la asistente administrativa quien fue
contratada desde el primer día que empezó la inmobiliaria.
13.3. MODELO ADMINISTRATIVO
Desde que se inauguró la inmobiliaria no se ha cambiado de gerente ni de
asistente administrativa, lo cual ha generado un ambiente típico de empleador-
empleado, en el cual el primero se ocupa de impartir órdenes y el segundo de
cumplirlas. Ya que han pasado tantos años los roles se notan menos pues la
confianza y el conocimiento del uno con el otro ha aumentado, así que las
decisiones del empleado se han vuelto casi automáticas. Se podría afirmar que sin
tener conocimiento de ello, el gerente ha manejado un modelo administrativo
burocrático (Max Weber), el cual ya es muy difícil de cambiar por la edad
avanzada del gerente y por consiguiente su posición en cuanto a los cambios.
13.4. LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Rivalidad entre competidores:
Por la presencia en la ciudad de Santiago de Cali de inmobiliarias con un alto
reconocimiento y años de tradición, además teniendo en cuenta de que un gran
porcentaje de las personas son dueñas de un máximo de dos bienes inmuebles,
es entendible que prefieran administrarlos por su cuenta y no prescindir de la
comisión que cobran las inmobiliarias; por esto se puede afirmar que la rivalidad
por conseguir nuevos clientes es muy reñida.
Amenaza de entrada de nuevos competidores:
Por la poca regulación, la baja complejidad de los procesos en la legalización de
una nueva inmobiliaria y los reducidos costos de los mismos hacen muy fácil la
llegada de nueva competencia.
Amenaza de ingreso de productos sustitutos:
Por el auge del internet y de las distintas herramientas que derivan de este, ya
existen y se puede afirmar que existirán nuevas formas de eliminar los
29
intermediarios en cuestión del negocio de finca raíz. También el traslado de
anuncios clasificados anteriormente manejados por periódicos locales, han
migrado a sitios web, lo cual hace más fácil y económico el acceso de más
personas a los inmuebles sin necesidad de establecer contacto directo con una
inmobiliaria.
Poder de negociación de los proveedores:
Los ciudadanos con inmuebles disponibles para consignar en una inmobiliaria, ya
sea para su alquiler o venta, tienen un poder total en cuanto a su decisión en
razón de que ya existen nuevos métodos y herramientas para ofrecer sus
inmuebles sin necesidad de pagar un porcentaje a terceros.
Poder de negociación de los consumidores:
Dependiendo de las exigencias, de los valores agregados y servicios adicionales
prestados por las inmobiliarias, los consumidores tienen total autonomía de elegir
la mejor opción entre inmobiliarias y particulares, teniendo en cuenta sus
necesidades y limitaciones.
30
14. MATRIZ DOFA
14.1. DEBILIDADES (D)
No hay planeación
No existen estudios de mercado
Bajo nivel de capacitación del personal
Bajo interés en expandir el negocio
Poco contacto directo del gerente con los empleados
14.2. OPORTUNIDADES (O)
Crecimiento en los nuevos proyectos inmobiliarios en la ciudad
Muchos canales de publicidad disponibles
Aumentar oferta de los servicios disponibles a los clientes
Potenciales alianzas estratégicas
Pocas posibilidades de cambio en las leyes que rigen a las inmobiliarias
14.3. FORTALEZAS (F)
Personal con experiencia
Orientados a la atención al cliente
Buena imagen de la inmobiliaria y de sus empleados
Contacto constante con los arrendatarios
31
14.4. AMENAZAS (A)
Aparición de nuevos negocios
Nuevas herramientas informáticas
Incremento inadecuado en los avalúos de los bienes inmuebles
Poco reconocimiento de los posibles clientes
32
15. ESTRATEGIAS MATRIZ DOFA Y POLÍTICAS INTERNAS
15.1. ESTRATEGIAS (DO)
Realizar investigaciones de mercado para saber a quiénes y cómo dirigir los
servicios de la inmobiliaria
Aprovechar los distintos medios y herramientas publicitarias que existen para
llegarle a la mayor cantidad de clientes potenciales
Contactar a empresas que puedan enriquecer o adicionar nuevos servicios
15.2. ESTRATEGIAS (FA)
Enfocarse en los servicios adicionales que pueda prestar la inmobiliaria
Enfocarse en la atención a los clientes
15.3. ESTRATEGIAS (DA)
Campañas de publicidad dirigidas a los clientes potenciales
Organizar juntas periódicas con el personal para enriquecer los servicios con
nuevas ideas y agilizar los procedimientos internos
15.4. ESTRATEGIAS (FO)
Seguir con el buen trato a los clientes
Aprovechar los recursos económicos y humanos para incrementar los ingresos
33
15.5. POLÍTICAS (DO)
Capacitación en publicidad en nuevos medios del personal adecuado
15.6. POLITICAS (FA)
Trabajar en programas de capacitación que mejoren la interacción con los clientes
15.7. POLÍTICAS (DA)
Atacar periódicamente y simultáneamente distintos frentes publicitarios
15.8. POLÍTICAS (FO)
Realizar una reunión cada tres meses para discutir temas relacionados con los
procesos y posibles nuevos servicios o alianzas que ayuden a incrementar los
ingresos
34
16. PLAN DE MEJORAMIENTO
Desde que se fundó la inmobiliaria solo ha ocurrido un cambio en la estructura
organizacional, el cual consistió en la contratación de un empleado adicional en el
área de mantenimiento de inmuebles, esto se debió estrictamente a la demanda
de este servicio requerida por la compra de nuevos inmuebles.
Por la falta de interés del gerente de la inmobiliaria en administrar bienes
inmuebles ajenos no se cuenta con una persona capacitada para realizar
actividades que traerían más ingresos a la organización.
Por esta razón se requiere de al menos una persona adicional adecuada para
ofrecer servicios tales como son la compra y venta de bienes inmuebles, que en el
mundo inmobiliario es lo que genera más ingresos.
Sin mencionar otros servicios que actualmente la competencia presta, tales como
un área de avalúos, de servicios y acompañamiento legal, área de seguros, etc.
Ya que se cuenta con el espacio y la capacidad económica se podría empezar por
el departamento de compra y venta de inmuebles. Y como ocurrió con él área de
mantenimiento la demanda determinará el momento de contratar nuevo personal.
16.1. MISIÓN
Somos una organización que se dedica a ofrecer soluciones inmobiliarias a los
caleños, contamos con un personal capacitado siempre enfocado en la excelencia
y satisfacción de nuestros clientes.
16.2. VISIÓN
En el 2018 seremos la primera opción de los caleños que buscan soluciones
inmobiliarias no sólo por la terminación de los procesos sino por la transparencia y
eficacia de los mismos, sobresaliendo siempre por nuestro trato y pro actividad.
16.3. VALORES CORPORATIVOS
Compromiso
Satisfacción de nuestros clientes es nuestra prioridad
35
Transparencia
Rectitud y respeto con las leyes establecidas
Enfoque al cliente
Superar las expectativas de nuestros clientes es muy importante para nosotros
Excelencia
Eficacia y eficiencia en nuestros procesos
16.4. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS
Ofrecer nuevos y mejores servicios inmobiliarios a nuestros clientes
Conservar a nuestros clientes y ganar nuevos enfocándonos en el servicio
Agilizar nuestros procesos internos
Mejorar el tiempo de respuesta a las inquietudes e inconvenientes de nuestros
clientes
16.5. MODELO ADMINISTRATIVO
En países latinoamericanos como Colombia se da siempre el caso de la tardía
adopción de modas y tendencias, lo cual se ha venido disminuyendo en gran parte
por la globalización, pero la manera de administrar y dirigir una organización no es
la excepción.
Desde el principio de la historia siempre han existido papeles que cada ser
humano debe desempeñar en una sociedad, en el ámbito laboral se conoce como
el empleado y el empleador.
Max Weber buscando la excelencia y la racionalidad en sus procesos se ha
basado en este modelo de la sociedad que para algunos, mal interpretando sus
ideas y procedimientos, es algo primitivo y pasado de moda.
Para la inmobiliaria Caldas Medina y su gerente, sin saberlo, les ha funcionado
durante muchos años esta forma de administrar los recursos tanto humanos como
económicos.
Tanto se asemeja a las ideas de Max Weber que estas son las principales
características del modelo burocrático y su explicación en el ambiente laboral de
esta inmobiliaria caleña.
36
Carácter legal de las normas y de los reglamentos.
Cada elemento de la organización, ya sea humano o no, tiene una base escrita,
llámese contrato de trabajo, contrato de arrendamiento, contrato de alquiler, etc.
En los cuales se especifican claramente los parámetros y las normas de cada
miembro de la inmobiliaria. No dejando espacio a malentendidos o desviaciones
de dichos contratos.
16.5.1. Carácter formal de las comunicaciones. Cada cita con el gerente
tiene su tiempo formal de respuesta y todo se hace realidad con la ayuda de la
asistente administrativa.
16.5.2. Racionalidad en la división del trabajo. Cada miembro de la
organización tiene un contrato escrito donde se especifican las labores que este
debe realizar, enfocándose en los tiempos y en la remuneración de los mismos.
16.5.3. Impersonalidad en las relaciones de trabajo. El gerente rara vez
tiene contacto con el personal de manteniendo ya que en el contrato de trabajo de
la asistente administrativa se estipula que ella es la encargada de solucionar
problemas en los inmuebles llamando a los responsables de esta área y de
suministrarles lo que necesiten para realizar un buen trabajo.
16.5.4. Jerarquía bien establecida de la autoridad. Los de mantenimiento
se deben reportar con la asistente administrativa, si ella no puede solucionar un
problema se debe comunicar con el gerente. Solo en casos específicos se puede
evadir el conducto regular.
16.5.5. Rutinas y procedimientos de trabajo estandarizados en guías y
manuales. Ya que esta es una empresa de servicios, no existen manuales para
los procedimientos, solo se cuenta con un contrato especificando lo que cada
empleado debe hacer.
16.5.6. Competencia técnica y meritocrática. Por la ausencia de más
niveles jerárquicos o departamentos los empleados no tienen capacidad de
ascender.
Especialización de la administración y de los administradores, como una clase
separada y diferenciada de la propiedad (los accionistas).
Solo el gerente puede elegir los bienes a administrar y ningún otro propietario de
los inmuebles administrados puede intervenir en los procesos o en las desiciones
que se toman dentro de la organización.
37
16.5.7. Profesionalización de los participantes. Por la falta de variedad
de cargos y departamentos en la empresa, solo la asistente administrativa tiene
título de administradora de empresas de la Universidad Santiago de Cali. El hijo
del gerente será el próximo administrador de la organización solo cuando esté se
gradúe de administrador de negocios.
16.5.8. Completa previsibilidad del funcionamiento. Ya que se cuentan
con contratos en los cuales no hay espacio para dudas o reproches, los procesos
en la inmobiliaria se hacen casi automáticos, por la razón de que todos respetan
sus distintos puestos y no intervienen en labores que no les corresponden.
Con relación a estas características se pueden observar los distintos lineamientos
y reglas establecidas en la organización, que aunque no ha tenido un crecimiento
potencial en ingresos, ha mantenido su crecimiento proporcional al IPC, que es lo
que estipula la ley 820.
Para mejorar el desempeño de toda la organización y por ende el aumento en los
ingresos es importante actualizar varios aspectos de este modo de dirigir.
En la actualidad es vital la opinión de cada nivel jerárquico en una empresa,
puesto que nadie conoce mejor de su área y de su trabajo que usted mismo. Con
estos conocimientos e ideas de cómo mejorar su desempeño se pueden lograr
muchos avances en cuanto a mejoras en los tiempos, costos y gastos de dichas
actividades, lo que se reflejaría en los balances periódicos que se realicen en la
organización hacia el futuro.
También mejorar el ambiente organizacional es sinónimo de crecimiento y
prosperidad, ya que si las personas involucradas en los procesos se sienten a
gusto en su lugar de trabajo pues trabajarían con más ganas. Esto se lograría
difuminando un poco esa línea tan invisible pero tan palpable que es la jerarquía la
cual no tiene que ser recordada por medio de reglas de comportamiento en un
contrato, sino sustituyéndolas por momentos y espacios en donde compartir ideas
y conocimientos.
Contar con un ambiente más ameno en el lugar de trabajo sería lo ideal. Las
comunicaciones formales son una pérdida de tiempo, minutos, tinta y papel en una
inmobiliaria tan pequeña. Valorar las comunicaciones cara a cara es una
tendencia creciente en las nuevas organizaciones. Las hace más ágiles y
eficientes.
38
El reto de toda organización en la actualidad y aún más en el futuro, siempre será
de generar Ingresos en un ambiente cada día más competitivo y mercados más
maduros, en los cuales la innovación es casi nula, por lo cual el éxito está en los
valores agregados que se puedan ofrecer.
Los nuevos negocios no pueden ser conformados por un solo departamento o
área, puesto que los clientes buscan la agilidad y eficacia en un mundo que cada
día se valora más el dinero y sobre todo el tiempo.
Por esta razón las alianzas entre empresas o el joint venture puede ser la solución
al estancamiento de las empresas en situación de bajo crecimiento, ya que se
ofrecerían opciones que mejorarían el portafolio de servicios.
Ofrecer servicios por un tiempo prudente, tales como seguros o servicios de
seguridad puede llegar a ser una buena carnada para cerrar ventas con
potenciales clientes.
Muchas son las estrategias que se pueden formular si se tienen los conocimientos
y la experiencia necesaria, por esto la opinión de los demás integrantes de la
inmobiliaria es clave.
39
CONCLUSIONES
No temerle al cambio.
Es positivo tener alianzas comerciales.
Disminuir barreras de comunicación entre directivos y empleados.
Todo tipo de conocimiento y experiencia es importante y debe ser tenido en
cuenta.
Mucha burocracia es sinónimo de desperdicio de tiempo, recursos y dinero.
40
BIBLIOGRAFÍA
ALVAREZ, Gilberto. Glosario de términos administrativos [en linea]. Bogota D.C.: Gilberto
Alvarez, 2010 [consultado 02 de Agosto de 2014]. Disponible en Internet:
http://gilbertoalvarez.com/index.php?option=com_content&view=article&id=319&Itemid=33
6
Diccionario administrativo o glosario administrativo [en linea). Bogota D.C.:
BusinessCol.com, 2012 [consultado en 12 de Septiembre de 2014]. Disponible en
Internet: http://www.businesscol.com/productos/glosarios/gladmivo.htm
JOHNSON, Gerry, SCHOLES Kevan y WHITTINGTON Richard. Dirección estratégica. 7
Ed. Madrid: Pearson Educacion, 2006. 712 p.
MARTÍNEZ, Carlos E. Administración de organizaciones: Competitividad y complejidad en
el contexto de la globalización. Bogota D.C.: Universidad Del Rosario, 2002. 456 p.
MENDEZ, Alejandro. Glosario jurídico en finca raiz [en linea]. Bogota D.C.:
Blogspot.com.co, 2009 [consultado 03 de Septiembre de 2014]. Disponible en Internet:
http://wwwalejandromendez.blogspot.com.co/2009/03/glosario-juidico-en-finca-raiz.html
RODRÍGUEZ, Joaquín. Administración I. Madrid: International Thomson Editores, 2006.
170 p.
SERNA, Humberto. Gerencia estratégica. 11 ed. Bogota D.C.: 3R Editores, 2014. 488 p.
41
ANEXOS
Anexo A. Contrato de arrendamiento del apartaestudio #201 Edificio “María Isabel”:
FECHA DE INICIACION: 12 DE OCTUBRE DE 2015
FECHA DE VENCIMIENTO: 11 DE OCTUBRE DE 2016
Entre los suscritos MANUEL ALEJANDRO LÓPEZ., C.C. #1.130.615.330 de
__________ Celular # 3113571587, teléfono # 3368065 y HAROLD LÓPEZ SOTO
CC # 16.670.078 de Cali (Valle), celular #3002767000, Teléfono #6815724,
dirección: calle 8-A #16-06 apartamento #401, quienes en adelante se
denominarán LOS ARRENDATARIOS y HENRY CALDAS PERAFAN,
identificado con la cédula de ciudadanía # 6.093.561 de Cali y ESTHER INES
MEDINA identificada con la cédula de ciudadanía # 38.973.479 de Cali, quien en
adelante se denominará LOS ARRENDADORES, se ha celebrado el presente
contrato de arrendamiento, que se estipula en las siguientes cláusulas:
PRIMERA: Objeto.- LOS ARRENDADORES dan en arrendamiento a LOS
ARRENDATARIOS y éstos toman en arrendamiento de aquellos el siguiente
bien inmueble: apartamento identificado con el #201 del edificio “María Isabel”
situado en la calle 8-A # 16-06, Barrio Bretaña de la ciudad de Cali, que consta: de
una (1) alcobas con cocina, closet, baño, citófono y lavadero (en el quinto piso).
PARAGRAFO PRIMERO.- El apto solo podrá ser habitado permanentemente por
dos personas. Se considera incumplimiento para los efectos legales que sea
habitado permanentemente por más personas. SEGUNDA Solidaridad.- LOS
ARRENDATARIOS responderán solidariamente por todas las obligaciones
contraídas en el presente contrato así como las que les impone la ley, no solo
por el término principal sino por las prórrogas tácitas o renovaciones por escrito,
pactadas hasta la fecha de restitución del inmueble. TERCERA: Recibo y
restitución del inmueble.- LOS ARRENDATARIOS manifiestan haber recibido
42
el inmueble materia de este contrato, en buenas condiciones de servicio
para el uso y goce a que esta destinado, con todos sus componentes y de
acuerdo con el inventario que por separado se firma y que hace parte
integrante de este contrato y se obligan a devolverlo en el mismo
estado y condiciones en que lo reciben al final del contrato por cualquier causa.
CUARTA: Término. El término del arrendamiento se fija en doce (12)
meses que empieza el 12 de octubre de 2015 y en consecuencia vence el 11 de
octubre de 2016. Este término podrá prorrogarse por mutuo acuerdo de las
partes contratantes. PARAGRAFO PRIMERO.- Si los ARRENDATARIOS
desean obtener la prórroga, deberán solicitarla por escrito a LOS
ARRENDADORES con treinta (30) días de anticipación por lo menos, al
vencimiento del plazo de alguna de sus prórrogas. Sí LOS
ARRENDATARIOS quisieran hacer cesar el arrendamiento y
devolver el inmueble, darán aviso por escrito de su decisión a LOS
ARRENDADORES, con no menos de treinta (30) días de anticipación,
cancelando previamente el DESTRATE de 30 días que ha sido acordado en
caso de desocupación en los primeros seis (6) messes que rigen del 12 de octubre
de 2015 al 11 de abril de 2016. Regirá un DESTRATE de 30 días en caso de
desocupación del inmueble entre el periodo de abril 12 de 2016 al 11 de octubre
de 2016. En caso de desocupación del inmueble posterior al 12 de octubre de
2016 no regirá ningún valor a título de DESTRATE y con cargo a LOS
ARRENDATARIOS. PARAGRAFO SEGUNDO.- Queda claramente estipulado
para todos los efectos, que el pago de cualquier espacio subsiguiente a la
terminación del contrato sólo corresponde a dicho espacio de tiempo y no implica
la renovación del contrato por el término de dos (2) meses previstos en el
Art.2.014 del Código Civil. Así, el recibo de ésta renta por parte de LOS
ARRENDADORES, no debe entenderse como aparente aquiescencia a la
prórroga o renovación. PARAGRAFO TERCERO- En todo caso para que se
entienda pactada una prórroga cualquiera son necesarios el acuerdo sobre ella y
las condiciones en que se celebra, de todo lo cual debe quedar constancia
43
expresa, escrita y firmada por las partes al pie o a continuación de este
documento o en otro separado. Desde ahora aceptan LOS ARRENDATARIOS
que el precio del arrendamiento mensual será reajustado para cada prórroga anual
conforme a lo estipulado en la cláusula quinta. PARAGRAFO CUARTO.- Para
todos los efectos, LOS ARRENDATARIOS convienen desde ahora que es a LOS
ARRENDADORES a quienes les asiste el derecho de decidir si accede o no a
cualquier prórroga solicitada por LOS ARRENDATARIOS una vez se haya vencido
el respectivo contrato de arrendamiento. QUINTA: Precio del arrendamiento y
ajustes.- Se fija el precio del arrendamiento –, en la suma de TRESCIENTOS
OCHENTA MIL PESOS ($380.000) Mcte. por cada mes que LOS
ARRENDATARIOS cancelarán en su totalidad dentro de los cinco (5) primeros
días de cada periodo mensual, que se inicia el día 12 de cada mes, durante el
término de vigencia de este contrato y se entenderá vigente mientras cualquiera
de los ARRENDATARIOS o sus causahabientes, conserven el inmueble en su
poder y no se le haya entregado este documento con la nota de cancelación
respectiva. El valor anterior deberá cancelarse únicamente, en valor efectivo, en la
calle 5 # 45-20 Ofic- 27A PARAGRAFO PRIMERO.- - Convienen las partes
contratantes que en caso de llegar a un acuerdo sobre prórrogas anuales
subsiguientes de este contrato, según lo estipulado en la cláusula anterior, el
canon se reajustará de acuerdo a lo que pacten y convengan entre LOS
ARRENDADORES y LOS ARRENDATARIOS. PARAGRAFO SEGUNDO. La
mera tolerancia de LOS ARRENDADORES en aceptar el pago con posteridad
a los cinco (5) primeros días de cada mes no se entenderá como ánimo de
renovar o modificar el término establecido para el pago de este contrato.
PARAGRAFO TERCERO.- Si LOS ARRENDATARIOS cancelan oportunamente
el valor del arrendamiento entre el día 12 y el día 16 de cada mes, obtendrán
un descuento de $50.000 y pagaran un valor neto de $330.000 mensuales
durante el primer año que corresponden al arrendamiento, y administración del
edificio “María Isabel”. SEXTA: Destino del inmueble.- El inmueble materia del
arrendamiento deben destinarlo LOS ARRENDATARIOS exclusivamente para
44
vivienda de dos (2) personas y no podrán darle ningún otro destino o uso.
SEPTIMA: Prohibiciones a los Arrendatarios.- LOS ARRENDATARIOS no
podrán: a) subarrendar el inmueble ni en todo ni en parte ni ceder este contrato a
ningún título; b)LOS ARRENDADORES prohíben expresa y terminantemente a
LOS ARRENDATARIOS dar al inmueble destinación con los fines contemplados
en literal b) del Parágrafo del Artículo 3º. Del Decreto 180 de 1988 y del Artículo
34 de la Ley 30 de 1986 y en consecuencia LOS ARRENDATARIOS se obligan a
no utilizar el inmueble objeto de este contrato para ocultar o como depósito de
armas o explosivos o dinero de grupos terroristas o para que en el se elabore o
almacene, venda o use drogas, estupefacientes o sustancias alucinógenas tales
como marihuana, hachís, cocaína, morfina, heroína, metacuolona y afines.
Guardar o permitir que se guarden en el inmueble sustancias explosivas o
combustibles o que en alguna forma perjudiquen la seguridad, higiene o
conservación integral del mismo; c) ejecutar obras o construcciones que varíen la
estructura o pongan en peligro la estabilidad o solidez del inmueble; d) hacer
mejoras o adiciones de cualquier clase en el inmueble, salvo que para ello
obtengan la autorización previa, expresa y por escrito de LOS ARRENDADORES;
e) realizar actos o ejecutar hechos que en alguna forma perjudiquen el crédito
moral o material del inmueble o del lugar o perturbe la tranquilidad de los
moradores o vecinos de este mismo lugar; f) colocar equipos de sonido,
televisores, radios de amplificación y similares a altos volúmenes en cualquier día,
hora, que causen incomodidad a otros inquilinos del edificio y vecinos del sector;
g). LOS ARRENDATARIOS y/o sus parientes y/o sus visitantes no podrán
estacionar motocicletas ni bicicletas en las zonas comunes del interior del edificio.
h) LOS ARRENDATARIOS y/o sus parientes y/o sus visitantes no podrán
estacionar vehículos sobre el andén del edificio y estos deberán ser cuadrados
sobre la vía pública. I) no podrá tenerse ninguna clase de animal doméstico o
salvaje. PARAGRAFO PRIMERO.- Si LOS ARRENDATARIOS hicieran
mejoras o adiciones ellas no podrán ser retiradas y quedarán de propiedad del
dueño del inmueble, sin que por ello LOS ARRENDATARIOS puedan
45
exigir pago o Indemnización alguna, salvo que LOS ARRENDADORES
accedan a que tales adiciones o mejoras sean separadas y los
ARRENDATARIOS las retiren, se lleven los materiales, cuando con ello no
se cause ningún detrimento al inmueble arrendado. Así, LOS
ARRENDATARIOS renuncian expresamente al derecho de retención del
inmueble derivado de mejoras, adiciones o reparaciones realizadas por ellos.
PARAGRAFO SEGUNDO.- De todos modos, el hecho de hacer tales adiciones o
mejoras, sin la referida autorización, será motivo suficiente para que LOS
ARRENDADORES den por terminado unilateralmente el contrato y exija la
restitución del inmueble. OCTAVA: Reparaciones locativas y necesarias.-
Son de cargo de LOS ARRENDATARIOS, las reparaciones locativas de que trata
la Ley (Artículos, 1998, 1999, 22018, 2019, 2030 del Código Civil y la relativa a
obstrucciones de cañerías, daños de pisos y cielo rasos, reposición de vidrios
rotos, conservación y reposición de cerraduras y llaves de las puertas, arreglos de
grifos o salidas de acueducto, daños de instalaciones sanitarias y eléctricas y el
arreglo de los daños que sobrevengan por descuido o culpa de los
ARRENDATARIOS en hacer esas reparaciones o por deficiencias de estas. En
cambio a LOS ARRENDADORES les corresponde las reparaciones necesarias de
los daños que prevengan de fuerza mayor, caso fortuito, naturaleza del suelo o
efectos de construcción y que por su gravedad hagan inhabitable el inmueble,
para lo cual LOS ARRENDATARIOS darán noticia oportuna y por escrito a LOS
ARRENDADORES y permitirán el acceso de los trabajadores para que realicen
esas reparaciones, a menos que la naturaleza de los daños y su gravedad
requieran la desocupación del inmueble. NOVENA: Servicios Públicos. El pago
de los servicios públicos, agua, luz acueducto, aseo, revisiones anuales y otros
cobros de Emcali son de cargo de LOS ARRENDATARIOS y serán pagados
directa y oportunamente por éstos, sin que LOS ARRENDADORES tengan
responsabilidad alguna por la correcta o deficiente prestación de tales servicios,
desde la entrega del inmueble (12 de octubre de 2015) hasta la fecha de
restitución del mismo a LOS ARRENDADORES. Así mismo se obliga a pagar las
46
sanciones, costas y multas que las empresas respectivas o cualquier autoridad
impongan por las infracciones a los reglamentos o por no haber pagado
oportunamente los servicios causados durante la vigencia de este contrato e
indemnizarán a LOS ARRENDADORES por los perjuicios que tales infracciones u
omisiones puedan causar. LOS ARRENDATARIOS no podrán en ningún
momento solicitar diferidos de las cuentas de servicios públicos. Estas deben
pagarse de inmediato. PARAGRAFO PRIMERO.- Si LOS ARRENDATARIOS no
cancelan en su oportunidad los servicios de agua, Energía, y como
consecuencia las Empresas Municipales de Cali “Emcali” los suspende y/o
retira el contador correspondiente, éste hecho tendrá como incumplimiento del
contrato y LOS ARRENDADORES podrán exigir la restitución del inmueble.
Para este evento así como para exigir ejecutivamente el pago de
las sumas pendientes por servicios, reconexiones y/o reinstalaciones,
multas o sanciones las indemnizaciones a que haya lugar por
los perjuicios causados, será prueba suficiente las facturas o recibos de
liquidación expedidos por las correspondientes empresas. En todos los eventos
aquí previstos sobre el no pago de los servicios, LOS ARRENDATARIOS
renuncian en forma expresa a requerimientos privados o judiciales y se
declaran DEUDORES de toda suma que pague LOS ARRENDADORES por
esta causa PARAGRAFO SEGUNDO.- LOS ARRENDATARIOS se
comprometen a que conjuntamente con el pago del arrendamiento mensual
entregarán a LOS ARRENDADORES los recibos originales por servicios
públicos de energía y agua cancelados. PARAGRAFO TERCERO.- Queda
aceptado por los ARRENDATARIOS que al momento de la restitución del
inmueble materia de este contrato cancelarán en dinero efectivo a LOS
ARRENDADORES los servicios agua y energía que se hayan causado hasta ese
día (restitución) y no hayan sido facturados por Emcali, Este valor se liquidará con
base al recibo del mes inmediatamente anterior y queda sujeto a revisión tan
pronto lleguen las facturas de venta expedidas por Emcali debiendo realizarse los
ajustes o la devolución que se presentare. PARAGRAFO CUARTO.- Queda
47
acordado por las partes que LOS ARRENDADORES se abstendrán de recibir
oficialmente el inmueble si no se le cancelan estos valores en el momento de la
restitución del inmueble y en razón de ello continuará causándose los
arrendamientos y los servicios públicos. DECIMA.- Disposiciones Autoridades
Sanitarias.- LOS ARRENDATARIOS se someterán a las disposiciones que
dicten las autoridades sanitarias y harán por su cuenta las reparaciones que ellos
ordenen en beneficio de la salubridad. DECIMA PRIMERA.- Terminación
Automática del contrato.- El hecho de no pagar LOS ARRENDATARIOS el
precio del arrendamiento de un mes cualquiera en la fecha indicada en la cláusula
quinta, o la violación total o parcial o el incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones que la Ley ó este contrato lo impongan, producirá la terminación
automática del contrato y dará derecho a LOS ARRENDADORES para pedir a
LOS ARRENDATARIOS la desocupación y entrega del inmueble sin necesidad de
practicar desahucios, requerimientos y convenciones previstos en los Artículo
2007, 2008, 2009, 2034 y 2035 del Código Civil, a los cuales renuncian
expresamente LOS ARRENDATARIOS, como también al derecho de oponerse a
la cesación del arrendamiento mediante caución de que trata citado artículo 3025
del Código Civil. En todos los casos, para ejercitar cualquier acción judicial o
administrativa, será prueba suficiente del incumplimiento por parte de LOS
ARRENDATARIOS la simple afirmación que hagan LOS ARRENDADORES del
hecho, acto u omisión que constituye el incumplimiento o violación del contrato.
DECIMA SEGUNDA Cesación de derechos.- LOS ARRENDATARIOS
aceptan desde ahora incondicionalmente, toda transferencia o cesión que
LOS ARRENDADORES hagan de este contrato en todo o en parte, a favor
de terceros, sustituyéndose así el cesionario en todos los derechos
y obligaciones consignados en este documento. DECIMA TERCERA.-
Acciones legales y pena.- Si el incumplimiento o violación de cualquiera de las
obligaciones de LOS ARRENDATARIOS diere lugar a actuación gubernativa a
acciones judiciales, estos se comprometen a pagar a LOS ARRENDADORES a
título de pena el valor de un (1) canon de arrendamiento por cada una de tales
48
actuaciones sin menoscabo del pago de las rentas pendientes y de los pagos de
indemnización de perjuicios, todo lo cual, podrá demandarlo simultáneamente y de
inmediato LOS ARRENDADORES por vía ejecutiva si fuere el caso, y a ello se
someten LOS ARRENDATARIOS. DECIMA CUARTA.- Daños y perjuicios
atribuibles a terceros.- LOS ARRENDADORES no asumen responsabilidad
alguna por los daños o perjuicios que LOS ARRENDATARIOS puedan sufrir
por causas atribuibles a terceros, ni por robos, ni hurtos, ni por siniestros causados
por incendio, inundación o terrorismo. Tampoco asume LOS
ARRENDADORES responsabilidad alguna si las autoridades en cumplimiento de
normas vigentes o futuras, no permitieren a LOS ARRENDATARIOS dar el
inmueble la destinación para la cual fue contratado. DECIMA QUINTA: Acta de
entrega.- Al concluir el término del contrato LOS ARRENDATARIOS deberán
devolver el inmueble, si no se han pactado nuevas prórrogas, mediante un acta
que deberán suscribir donde se consigne el estado en que se entrega, los daños
existentes, las deudas que existan en ese momento de cualquier índole y sus
fechas de pago. PARAGRAFO Queda aceptado plenamente por LOS
ARRENDATARIOS que serán de su cargo la totalidad de los arrendamientos y
servicios públicos que se causen hasta el último día que utilicen este inmueble y
estos valores se liquidarán proporcionalmente al canon mensual de arrendamiento
que rija al momento de la desocupación DECIMA SEXTA: Costas Judiciales.-
En caso de que LOS ARRENDATARIOS: dieren lugar a acciones judiciales, o,
administrativas, serán de su cargo las costas de tales acciones incluidos los
honorarios del abogado que intervenga en la gestión de LOS ARRENDADORES.
DECIMA SEPTIMA: Derecho de oposición.- En caso de proceso de
lanzamiento, los ARRENDATARIOS para poder hacer oposición, tendrá que
ponerse al día en sus pagos y cubrir las rentas subsiguientes, según lo dispuesto
en el Artículo 434 del Código de Procesamiento Civil. DECIMA OCTAVA.-.
Seguridad interna.- LOS ARRENDATARIOS para mayor seguridad quedan
obligados a asegurar las puertas del apartamento con dos (02) candados
“YALE”, de tamaño mediano o de tamaño grande. LOS ARRENDADORES no
49
asumen ninguna responsabilidad si por negligencia de los ARRENDATARIOS en
la seguridad de la puerta de entrada principal del edificio, ventanas o puerta
de entrada del apartamento si se llegaren a presentar “robos”, o hurtos, etc. Es
obligación de los ARRENDATARIOS y de sus familiares habitantes velar de que la
puerta de entrada principal del Edificio en todo momento este bien cerrada.
DECIMA NOVENA. Aseo. LOS ARRENDATARIOS, se encargarán de
mantener limpio el frente del apartamento. VIGESIMA. Cortinas Ventanas.-
Queda plenamente aceptado por parte de LOS ARRENDATARIOS que las
cortinas que colocarán sobre las ventanas que dan a la vía pública (carrera 16)
serán únicamente de color blanco, habano o beige. VIGESIMA PRIMERA.-
Abandono del inmueble.- Al suscribir este contrato LOS ARRENDATARIOS
facultan expresamente a LOS ARRENDADORES para penetrar en el inmueble y
recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos (2) testigos, en
procura de evitar el deterioro o el desmantelamiento de tal inmueble, siempre que
por cualquier circunstancia el mismo permanezca abandonado o deshabitado, sin
notificación previa (Por escrito), por el término de dos (2) meses o más y que la
exposición de riesgo sea tal que amenace la integridad física del bien o la
seguridad del vecindario. El presente contrato de arrendamiento se firma ante
testigos en la ciudad Santiago de Cali, a los 12 (doce) días del mes de octubre
del año 2015 y además quedan comprometidas las partes a autenticarlo ante
Notario Público del círculo de Cali.
L OS A R R E N D A D O R ES
__________________________ ______________________ HENRY CALDAS PERAFAN ESTHER INES MEDINA
CC: 1.130.601.424 Cali CC: 38.973.479 de Cali,
50
L O S A R R E N D A T A RI O S
LEYDI JHOANA MUÑOZ LLANO CC: 1096032650 de ______, ROCIO RAMIREZ ACOSTA, C.C: ____________________
51
Anexo B. Contrato de arrendamiento finca "Las Margaritas"
Entre los suscritos ______________________________ C.C.
___________________ de ___________ Domicilio
_______________________Teléfono ________________ Celular
_______________ Quien en adelante se denominará EL ARRENDATARIO Y
HENRY CALDAS PERAFAN, C.C. # 6.093.561 de Cali y ESTHER INÉS MEDINA,
C.C. # 38.973.479 de Cali, quienes en adelante se denominarán LOS
ARRENDADORES, se ha celebrado el presente contrato de arrendamiento que se
estipula en las siguientes cláusulas PRIMERA- Objeto.- LOS ARRENDADORES
dan en arrendamiento la casa # 1- debidamente amoblada y las instalaciones
recreativas, kiosco, asadero, cancha, microfútbol, juegos infantiles y piscina de la
finca "Las Margaritas", situada en el corregimiento de Dapa, municipio de Yumbo,
desde ________________________ hasta _______________________.
PARAGRAFO PRIMERO.- la finca se alquila para ser disfrutada por un máximo de
catorce (14) personas. PARAGRAFO SEGUNDO.- si el ARRENDATARIO excede
este número de personas (14) deberá cancelar adicionalmente $30.000= diarios
por persona adicional. PARAGRAFO TERCERO.- EL ARRENDATARIO debe de
llevar las sábanas, fundas, cobijas y toallas de uso personal, así como también su
propio equipo de sonido. SEGUNDA- Inventario.- EL ARRENDATARIO recibirá la
finca a satisfacción, con su correspondiente inventario de muebles y enseres el
cual debe firmar al recibo de la misma y en igual forma deberá ser entregada al
señor Hover Chávez y/o a su esposa la señora Ludivia Arango quienes son los
administradores de este inmueble. TERCERA- Comportamiento.- EL
ARRENDATARIO es el directo responsable de las personas que ocupan la finca
"Las Margaritas" y se compromete a que no causarán ninguna molestia a los
vecinos y cuando utilicen el equipo de sonido en el kiosco que sea a un volumen
moderado y que no causarán ningún daño a las instalaciones de esta propiedad
asumiendo su custodia y responsabilidad durante el término del alquiler.
PARAGRAFO.- Los daños que llegaran a causarse a la finca serán asumidos en
su totalidad por EL ARRENDATARIO y se tasarán a precios comerciales de
reposición los cuales serán cancelados al momento de restitución del inmueble.
CUARTA- Precio.- El precio del arrendamiento por el periodo fijado en la cláusula
primera es ________________________ ($____________) MCTE, que cancela
EL ARRENDATARIO a LOS ARRENDADORES a la firma del presente contrato.
QUINTA- Disfrute.- EL ARRENDATARIO debe de disfrutar de un 100% el periodo
estipulado y por ningún motivo por parte de LOS ARRENDADORES habrá
reintegro ni compensación alguna, como tampoco modificaciones a las fechas
52
pactadas. SEXTA- Servicios de personal y Servicios públicos.- Serán por cuenta
de LOS ARRENDADORES los gastos laborales que ocasione el mantenimiento y
vigilancia del inmueble que se está arrendando, como también los servicios
públicos. También lo serán los correspondientes al aseo de las diferentes
dependencias de la finca a excepción del interior de la casa # 1 el que será por
cuenta de LOS ARRENDATARIOS. SÉPTIMA- Personal de Servicio.- En caso de
que LOS ARRENDATARIOS utilicen los servicios de la señora Ludivia Arango
como auxiliar de cocina y/o en el aseo y/o arreglo del interior de la casa deberán
de cancelarle la suma de _________________________ ($__________) MCTE
diarios. OCTAVA- Prohibiciones.- Queda plenamente establecido que no está
permitido jugar fútbol en las áreas de los jardines de la propiedad, Esta clase de
juegos y/o similares podrán realizarse en todo momento y sin ninguna inhibición
en la cancha de microfútbol, que existe para tal fin. Tampoco se pueden consumir
alimentos ni bebidas alcohólicas en el área de la piscina, ni FUMAR al interior de
la casa # 1. Cualquier violación de normas legales del orden municipal,
departamental o nacional no será responsabilidad de LOS ARRENDADORES.
PARAGRAFO.- LOS ARRENDATARIOS deberán velar permanentemente de que
los invitados cumplan con lo establecido en esta cláusula. El administrador y
representante de LOS ARRENDADORES, el señor Jose Hover Chávez, velará por
el cumplimiento de esta cláusula y cualquier inconsistencia le será comunicada a
EL ARRENDATARIO para qué sea él quien directamente tome las medidas
pertinentes y subsane la situación que se presenta. NOVENA- Uso de piscina,
asadero y kiosco.- Queda acordado por las partes que el uso de la PISCINA es
hasta las 8:00 PM y el uso del ASADERO Y KIOSCO es hasta la 2:00 AM, lo
anterior con el fin de no alterar la tranquilidad de los habitantes de la casa # 2 y de
la comunidad circunvecina. DÉCIMA- Administradores.- los representantes de
LOS ARRENDADORES, en todo momento, es el señor JOSÉ HOVER CHÁVEZ y
su esposa LUDIVIA ARANGO, quienes en su calidad de ADMINISTRADORES
podrán tomar las decisiones necesarias para comodidad de quienes ocupen la
propiedad. DÉCIMA PRIMERA- Área casa #2 y puerta de entrada.- EL
ARRENDATARIO velará que los asistentes a la finca no utilicen las áreas propias
de la casa #2 que está alquilada permanentemente, y que sean debidamente
parqueados los vehículos a fin de no impedir el libre acceso de los vehículos de la
familia que ocupa el referido inmueble. DÉCIMA SEGUNDA- Mascotas.- Queda
definido y aceptado por el ARRENDATARIO que no podrá llevar ninguna clase de
animales domésticos tales como: perros, gatos, etc. durante el periodo del alquiler
en razón de que en esta finca hay varios perros. Queda definido que este acuerdo
se extiende a sus parientes e invitados. El administrador de la finca "Las
Margaritas" velará porque se dé cabal cumplimiento a esta cláusula. El presente
53
contrato se firma en la ciudad Santiago de Cali a los ____________________
(_______) días del mes de ________________ del año dos mil
_____________________ (________).
LOS ARRENDADORES
_________________________ _________________________
HENRY CALDAS PERAFAN ESTHER INÉS MEDINA
CC: # 6.093.561 de Cali. CC: # 38.973.479 de Cali
EL ARRENDATARIO
________________________
CC: # _______________
De _______________
54
Anexo C. Acta de entrega de inmueble
En la fecha, octubre 5 de 2015 se reunieron Alejandra Molina Quijano c.c. #
1143828407 de Cali, María Fernanda Quijano c.c. # 66824793 de Cali, Michael
Aponte Caicedo c.c. # 1143839019 de Cali quienes actúan como "LOS
ARRENDATARIOS" del apartaestudio # 201 situado en la calle 8A # 16-06 de la
ciudad de Cali y el señor Henry Caldas Perafán c.c. # 6093561 de Cali quien actúa
en representación de "LOS ARRENDADORES". "LOS ARRENDATARIOS" hacen
la devolución del referido inmueble que se les había sido entregado el 1 de febrero
de 2014 mediante contrato de arrendamiento firmado por ellos y autenticado en la
notaria 4 del círculo de Cali y el cual se vencía el 31 de enero del año 2016, o sea,
que esta entrega se hace con una anticipación de cuatro meses a la fecha pactada
para su entrega. Las partes acuerdan por unanimidad y dejan constancia de los
siguientes aspectos:
1) "LOS ARRENDATARIOS" deben a la fecha $44.000 por concepto de
arrendamientos causados desde octubre 1 de 2015 a octubre 4 de 2015 (4 días
calendario).
2) "LOS ARRENDADORES" en forma voluntaria conceden un descuento del 100%
en el valor del DESTRATE pactado en el PARAGRAFO SEGUNDO de la
CLÁUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento.
3) "LOS ARRENDADORES" expresan que han recibido debidamente cancelado la
factura # 163262888 de "EMCALI" por los servicios públicos causados por el
inmueble en referencia y por valor de $64.187 por el periodo de julio 25 de 2015 a
agosto 25 de 2015.
4) "LOS ARRENDATARIOS" cancelan en la fecha a "LOS ARRENDADORES" la
suma de $85.582 que corresponden a los servicios públicos suministrados por
"EMCALI", aun no facturados, pertinentes al periodo de agosto 26 de 2015 a
octubre 4 de 2015 (40 días calendario) que es la fecha real de la devolución del
apartamento de habitación en mención y con lo cual se da cumplimiento al
55
PARAGRAFO TERCERO de la CLÁUSULA NOVENA del contrato de
arrendamiento vigente.
5) LOS ARRENDADORES manifiestan haber recibido el inmueble en perfectas
condiciones físicas, o sea, tal como fue entregado en febrero 1 de 2014 y por lo
tanto no hay lugar a reclamo de valor alguno.
Igualmente devuelven las llaves de la entrada principal, lavadero, puerta del
apartaestudio y buzón de correos.
En concordancia con lo establecido en los puntos anteriores "LOS
ARRENDATARIOS" cancelan en la fecha a "LOS ARRENDADORES" la suma de
$129.582 por concepto de lo siguiente:
a) Valor de los arrendamientos, establecido en el punto #1 $44,000
b) Valor de los servicios públicos establecidos en el punto #4 $85.582
Total a pagar $129.582
"LOS ARRENDADORES" manifiestan haber recibido en dinero en efectivo la suma
de $129.582 y en razón de ello devuelven a "LOS ARRENDATARIOS" el original
del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO integrado por siete anexos que se
encuentra autenticado en notaria pública de la ciudad de Cali.
La presente acta se firma en la ciudad de Santiago de Cali a los 5 días del mes de
octubre del año 2015 por parte de los representantes de "LOS
ARRENDATARIOS" y "LOS ARRENDADORES".
56
ARRENDATARIO
ALEJANDRA MOLINA QUIJANO
CC#1143828407
ARRENDADOR
HENRY CALDAS PERAFÁN
CC#6093561