ANALIZA  PIEŢII  IMOBILIARE  A  MUN. CHIŞINĂUpentru  I  semestru  anul  2009   

 

     

     Conform datelor statistice, numărul curent de vânzări constituie 55,0 % de la nivelul de vânzări din anul 2008 şi  37,3 % din nivelul de vânzări din anul 2005. Numărul mediu lunar de vânzări de la numărul total de obiecte înregistrate de imobil se micşorează progresiv şi constituie circa 4,5 %, apropiindu-se dinamic de nivelul de vânzări medii (3-4%) în ţările europene.

Costul mediu al apartamentelor în decurs de semestru se micşora dinamic progresiv. În medie reducerea preţurilor a constituit mai mult de 20% din nivel de până la criză.

Costul curent al apartamentelor constituie 694пїЅ pe 1 m.p. Tabelul 1. COSTUL  MEDIU  DE  PIAŢĂ  1 ПЇЅ2  DE  SUPRAFAŢĂ  A  APARTAMENTELOR OR.  CHIŞINĂU,  IUNIE  2009,  (EURO)                                                

     

Piaţă primară a locuinţelor 

În primul semestru al anului 2009 piaţa primară a locuinţelor din capitală s-a distins prin perioadă de stagnare îndelungată şi modificarea aşteptărilor de consum ale cumpărătorilor şi vânzătorilor. În rezultatul micşorării preţurilor în ultimele 6 luni, costul mediu al ofertei unui metru pătrat de locuinţă pe piaţa primară din capitală la moment a atins nivelul lunii iunie din anul 2008, pe când vânzările reale oscilează în segmentul de până la 600 euro/m2.

Numărul de tranzacţii încheiate în perioada semestrială (ianuarie-iunie anul 2009) pe piaţa primară a locuinţelor din Chişinău s-a redus cu 55% comparativ cu perioada precedentă (ianuarie-iunie din anul 2008) ca urmare a unui şir de cauze: пїЅ   micşorarea remarcabilă a încasărilor valutare de la compatrioţii noştri care muncesc în

străinătate; пїЅ   aşteptarea scăderii preţurilor impune mulţi cetăţeni să renunţe la procurarea locuinţei;

пїЅ   consumătorii au devenit mai pretenţioşi şi exigenţi faţă de calităţile de consum ale locuinţei;

пїЅ   problemele financiare cu care s-au ciocnit unii titulari de construcţie descurajează clienţii potenţiali şi le micşorează încrederea în piaţa primară;

пїЅ   pronosticurile înrăutăţirii situaţiei economice în ţară;пїЅ   lipsă de încredere a cetăţenilor în valută naţională şi stabilitatea sistemului financiar; пїЅ   scumpetea creditelor ipotecare; пїЅ   aşteptarea instabilităţii politice în ţară. 

Ipotecă Situaţia curentă în sectorul ipotecar pare a fi pasivă. Sectorul bancar acordă un număr

limitat de credite ipotecare, cu dobânzi înalte (22-24% anuale în lei). Unul din cele acceptabile pentru consumătorul retail, produsul ipotecar de masă este propus de compania пїЅPrime CapitalпїЅ, cu 15% anuale în valută. Produsele ipotecare ale altor instituţii financiare pot fi numite cele de masă cu dificultate. Sectorul financiar şi inclusiv cel ipotecar trebuie să se sprijine pe un management bun, doar anume datorită managementului impropriu la 19 iunie anul 2009 Banca Naţională a retras licenţa de activitate BC пїЅInvestprivatbankпїЅ. Cauzele de bază ale falimentului băncii au constituit investiţiile portofoliului de credite predominant în proiectele de construcţii, precum şi atragerea de la populaţie a depozitelor pe termen scurt şi acordarea creditelor ipotecare pe termen lung (10-15-20 ani).

 Investiţii

 Investiţiile în proiectele de construcţii, în special din contul mijloacelor băneşti de

credit, se găsesc în zonă de risc de 100%. În situaţia curentă, când preţul real de vânzări de imobil s-a egalat cu costul construcţiei noi, nu este necesar de a investi în timp cu un rezultat necunoscut, dacă este posibil instantaneu şi fără riscuri de a procura obiectul existent şi de a purcede la exploatarea acestuia. Majoritatea investitorilor existenţi preferă la moment să investească în imobil finisat faţă de investiţiile în proiectele de construcţii. În sectorul de construcţie nouă a locuinţelor s-a marcat tendinţa când populaţia desface cu beneficiarii contractele de investiţii, inclusiv pe cale judiciară şi direcţionează mijloacele băneşti spre procurarea locuinţelor finisate. Operaţiunea dată oferă astăzi cetăţenilor posibilitatea de a procura apartamentul cu aceeaşi suprafaţă, dar la un preţ cu 30% mai mic decât în contractul de investiţii. Beneficiul pentru populaţie al tendinţei date este reflectat evident, atât în privinţa timpului, cât şi a preţului.  

Piaţa loturilor de pământ şi caselor de locuit individuale 

În decursul anului 2009 numărul de oferte pe piaţa loturilor de pământ s-a dublat, preţurile au scăzut în medie cu 25 % din valorile maxime din anul 2008. Vânzătorii deocamdată nu sunt gata să facă concesii şi tot mai încearcă să vândă loturile de pământ la preţuri de ieri ceea ce este deja imposibil. Deşi pe întreaga piaţă de imobil se observă reducerea totală a preţurilor, proprietarii loturilor cu lichiditate mare amplasate în oraş nu se

grăbesc să se desparte de acestea. Îşi argumentează decizia prin aceea că situaţia de criză mai devreme sau mai târziu trebuie să se stabilizeze, pe când loturile cu lichiditate mare totdeauna vor fi solicitate în viitor. Costul casei de locuit se determină de costul lotului de pământ şi costul construcţiei şi, respectiv, le repetă dinamica. Piaţa caselor de locuit individuale se considera totdeauna, chiar şi în timpul creşterii preţurilor, o piaţă specifică care necesită o abordare specială a fiecărui obiect. Factorii micşorării totale a preţurilor pe piaţa loturilor de pământ, inclusiv reducerea preţurilor la materiale de construcţii s-au exprimat într-un mod natural prin reducerea preţurilor pe piaţa caselor de locuit individuale. Reducerea preţurilor faţă de anul 2008 a constituit 35 %. Pe piaţa caselor de locuit individuale se observă o acalmie completă, vânzările lipsesc.  

Loturi şi construcţii de vilă 

Scăderea preţurilor şi cererii la construcţii finisate sau cu grad înalt de finisare cu terenuri aflate în apropierea mun. Chişinău, este proporţională scăderii preţurilor şi cererii în Chişinău însuşi şi constituie 20 - 30% şi de 2-3 ori respectiv. Cel mai probabil, tendinţa proporţionalităţii se va menţine şi în viitor. Referitor la loturile cu construcţii cu grad jos de finisare, este imposibil de calculat scăderea preţurilor şi cererii din lipsa reală a unor asemenea vânzări. Se poate doar de presupus că din lipsa completă a cererii, scăderea preţurilor la clasă dată de obiecte de imobil, urmează a fi mai mare decât în primul caz.

  Piaţa închirierii locuinţelor Spre deosebire de piaţa de vânzări de imobil, piaţa închirierii imobilului se dezvoltă

puţin altfel. Lipsa mijloacelor pentru procurarea imobilului în proprietate în combinaţie cu efectul aşteptării micşorării ulterioare a preţurilor, impune cumpărătorii potenţiali să amâne procurarea imobilului până la timpuri mai bune. Calculările necomplecate arată că menţinând ritmurile curente ale micşorării preţurilor, din punct de vedere economic пїЅ un asemenea procedeu este foarte convenabil. Cererea de închiriere a imobilului în mun. Chişinău în medie a rămas la nivelul anului trecut. A avut loc numai modificarea conjuncturii pieţei. Au devenit mai cerute locuinţele ieftine. În general acestea reprezintă apartamentele cu 1-2 odăi. Preţurile la acestea chiar au sporit puţin, în medie cu 10%. Simultan a scăzut cererea de locuinţă cu confort sporit. În medie cu aceleaşi 10%. Spre mijlocul anului 2009 preţurile medii la închiriere pe termen lung a apartamentelor cu 1, 2, şi 3 odăi au constituit respectiv: 1 odaie пїЅ 170-240 пїЅ; - 2 odăi пїЅ 200-250 пїЅ; - 3 odăi пїЅ 250-350 пїЅ pe lună. Reducerea cererii de apartamente cu confort sporit a adus la micşorarea preţurilor la închirierea acestora. În momentul dat se poate de închiriat un apartament cu 2-3 odăi într-un sector prestigios din oraş în diapazonul de preţuri de 350-500 пїЅ. Cel mai probabil este că dezvoltarea ulterioară a pieţei închirierii imobilului se va dezvolta în primul rând într-un raport de reciprocitate cu dezvoltarea situaţiei economice în ţară şi în lume, cu o ajustare mică pentru investiţii parvenite din străinătate. Fireşte criza financiară mondială îşi va introduce corectivele în dezvoltarea acesteia. Pe de o parte ne putem aştepta la reducerea ulterioară a preţurilor la închirierea obiectelor de imobil costisitoare şi puţin lichide legate de reducerea probabilă a fluxurilor investiţiilor din străinătate, micşorarea câştigurilor în sferă de afaceri în interiorul ţării şi prin urmare,

necesitatea trecerii la regimul economiei dure. Pe de altă parte, micşorarea ulterioară a preţurilor la imobil poate îmboldi o anumită parte a cumpărătorilor potenţiali să ocupe o poziţie de aşteptare şi să amâne cumpărarea. Aducând la cererea sporită de apartamente ieftine. De aceea nu urmează să aşteptăm scăderea preţurilor la închirierea clasei date de locuinţe. 

Piaţă de imobil comercial

 

În I semestru al anului 2009 s-au adeverit aşteptările, piaţa de imobil comercial din Chişinău a suferit mult de pe urma situaţiei economice şi politice formate în ţară. Toate acestea au adus la scăderea catastrofală a cererii de întregul spectru de imobil comercial cu mai mult de 50% comparativ cu anul 2008. În prezent proprietarii imobilului comercial dau alarma: de vândut oficiile, încăperile cu destinaţie comercială şi de depozitare la preţuri planificate (de până la criză) devine imposibil de fapt. De vândut imobilul în situaţia curentă pe piaţă este foarte dificil chiar cu consideraţia micşorării costului imobilului comercial cu 30-50%. Situaţia curentă este astfel la apariţia intenţiilor de cumpărare, tranzacţia se produce rar, chiar dacă aceasta are loc, doar la preţul suficient de jos. Pe piaţa închirierii situaţia nu este mai bună. De dat în chirie o încăpere în situaţia curentă pe piaţă este suficient de dificil. Excepţia pot face obiectele strict unice la rate atractive. Nu e de mirare că ratele de închiriere se micşorează în decursul semestrului. Reducerea a constituit 25-40% în comparaţie cu ratele din anul 2008. Însă ratele încă nu s-au stabilizat, căutarea nivelului nou acceptabil atât pentru proprietari, cât şi locatari al ratelor de închiriere continuă. De a găsi şi a menţine locatarul devine o problemă serioasă pentru proprietarii imobilului comercial. Criza, care în toamnă şi la începutul iernii impunea reducerea cheltuielilor "pentru viitor", acum a lovit real afacerea mai multor companii. Mai este o tendinţă nouă - trecerea ofertei de la piaţa vânzărilor la piaţa închirierii. Mulţi proprietari ai imobilului, înţelegând lipsa de perspectivă a vânzării rapide a imobilului propriu la un preţ adecvat, în momentul curent au trecut la afacerea de închiriere. Sunt proprietari care la încercarea locatarilor de a micşora ratele, propuneau suprafeţele pe piaţă sperând să găsească alţi locatari gata să plătească preţuri mai înalte, însă mai târziu, când căutările nu se soldau cu succes, proprietarii preferau să facă concesii. Majoritatea proprietarilor cel mai des tind să facă avansuri locatarilor de imobil, atenuând condiţiile contractelor şi micşorând ratele de închiriere, astfel reducând riscurile de a avea încăperi goale.

 

Rezumat

Datorită situaţiei din economie, micşorării gradului de ocupaţie a populaţiei şi instabilităţii politice în ţară, aşteptările până la sfârşitul anului 2009 în sectorul de imobil nu se vor schimba esenţial. Costurile de vânzări vor continua să se micşoreze în ritmuri nesemnificative şi se vor stabiliza prezumtiv în a II jumătate a anului 2010