an stv i plan tros odrz i upor grad

Broj 3, godina 2011 Stranice 85-96

Analiza stvarnih i planiranih trokova odravanja i uporabe graevina

Bognar, B; Marenjak, S; Krsti, H 85

ANALIZA STVARNIH I PLANIRANIH TROKOVA ODRAVANJA I UPORABE GRAEVINA Branka Bognar Sveuilite Josipa Jurja Strossmayera u Osijeku, Graevinski Fakultet Osijek, mag.ing.aedif. Saa Marenjak Sveuilite Josipa Jurja Strossmayera u Osijeku, Graevinski Fakultet Osijek, prof.dr.sc. Hrvoje Krsti Sveuilite Josipa Jurja Strossmayera u Osijeku, Graevinski Fakultet Osijek, dr.sc.

Saetak: Analiza odravanja i uporabe graevina opisuje se kao skup trajnih aktivnosti koje sadre tehnika i pridruena im administrativna djelovanja, kako bi se tijekom cijeloga vijeka uporabe graevini u cjelini i svim njezinim dijelovima osigurala razina slunosti u dostupnim (zadovoljavajuim) granicama. Uporabom metode prorauna trokova odravanja i uporabe u ranoj fazi projektiranja mogue je racionalizirati trokove odravanja i uporabe, planirati iste budue trokove te sprijeiti ili umanjiti utjecaj prekida poslovanja zbog potreba odravanja i funkcionalne uporabivosti. Rezultati prorauna trokova odravanja i uporabe graevina znatno ovise o duljini vremenskog razdoblja za koje se radi proraun i primijenjenoj diskontnoj stopi pri svoenju trokova na neto sadanju vrijednost. U ovom radu predstavljena je studija sluaja kojom se usporeuju stvarni i planirani trokovi desetogodinjeg odravanja i uporabe graevine namijenjene fakultetskoj funkciji. Definiraju se aktivnosti planiranog preventivnog odravanja, reaktivnog odravanja i zamjene istroenih materijala, te trokovi uporabe na osnovi kojih se usporeuju isti trokovi za razdoblja od 10 i 50 godina. Kljune rijei: odravanje graevina, analiza trokova odravanja i uporabe, uporabni vijek graevine Abstract: Analysis of Facility Management can be described as a set of ongoing activities which include technical and administrative activities associated with them, aiming at insurance of service life of the facility as a whole and all its parts at certain satisfactory levels and availability. Applying the Maintenance and Operation cost Analysis during the early design phase it is possible to reduce maintenance and operating costs, plan future costs of ownership and prevent or reduce the impact of business interruption due to the maintenance and functional usability. The results of the maintenance and operation cost analysis depends considerable on the period of life cycle cost analysis and applied discount rate once net present values are populated. Represented case study compares actual and planned maintenance and operation costs during the period of ten years for educational facility. Activities of periodic works and repairs, reactive maintenance activities and life cycle replacement activities for the Facility are defined and then applied as the basis for the maintenance and operation costs comparison for two periods of 10 and 50 years. Key words: Facility management, maintenance and operation cost analysis, operational service life of a facility




1 Uvod Vlasnici nekretnine duni su osigurati uvjete za njezino sigurno koritenje, a u sluaju kada se radi o javnoj zgradi, poslove odravanja vodi tehnika sluba. Pristup gospodarenju uvjetovan je zakonom te potrebama i mogunostima investitora i krajnjih korisnika. Suvremeni pristup u gospodarenju graevinama treba usvojiti naela vaeih hrvatskih normi [1]:

- HRN ISO 15686-1:2002 Zgrade i druge graevine - Planiranje vijeka uporabe 1. dio: Opa naela - HRN ISO 15686-2:2002 Zgrade i druge graevine - Planiranje vijeka uporabe 2. dio: Postupci

predvianja vijeka uporabe - HRN ISO 15686-3:2004 Zgrade i druge graevine - Planiranje vijeka uporabe 3. dio: Neovisne ocjene

(auditi) i pregledi svojstava. Za projekte javnih graevina karakteristino je to ih isti investitor - vlasnik vodi od poetka do kraja,

odnosno od izbora projektne ideje, preko izrade projekta, izbora izvoaa radova i realizacije do cijele faze eksploatacije i eventualnog ruenja na kraju etape uporabe. S obzirom na to, investitor ima interesa za cjeloivotnu optimizaciju trokova, odnosno njihovo planiranje prije izvedbe i kontrolu tijekom graenja (preko nadzornog inenjera) te za vrijeme uporabe (gospodarenje graevinama). Tijekom vijeka trajanja uporabe javlja se nekoliko skupina trokova, od kojih mnogi (kao i drugi trokovi uporabe) umnogome ovise o odlukama koje se donose prije poetka gradnje.

Gospodarenje graevinama opisuje se kao skup trajnih aktivnosti koje sadre tehnika i pridruena im administrativna djelovanja kako bi se tijekom cijeloga vijeka uporabe graevini u cjelini i svim njezinim dijelovima osigurala razina slunosti u dostupnim (zadovoljavajuim) granicama [2].

Odravanje podrazumijeva niz zakonom propisanih pregleda, popravaka i zamjena istroenih dijelova (ve prema njihovom vijeku trajanja i uvjetima uporabe). Iste je mogue dobro isplanirati prije nego to se moraju obaviti, a kada se realiziraju, treba ih kontinuirano pratiti i evidentirati, kao i trenutano stanje raspoloivosti graevine.

Za potrebe ovog istraivanja prikupljeni su podatci o stvarnim trokovima odravanja i uporabe graevine namijenjene fakultetskoj funkciji, za vremensko razdoblje od 1999. do 2008. godine. U tom trenutku starost graevine je bila 50 godina. Radi utvrivanja udjela pojedinih skupina trokova u ukupnim trokovima odravanja i uporabe graevina, u ovome radu su analizirani stvarni trokovi odravanja i uporabe tijekom razdoblja od deset godina. Takoer je izvreno planiranje trokova odravanja i uporabe graevine za naredno razdoblje uporabe od 50 godina, to je omoguilo analizu isplativosti daljnjih ulaganja u graevinu i trokova izgradnje nove graevine iste funkcionalne namjene.

Graevina je zatvorenog tlocrtnog oblika, sastoji se od podruma, prizemlja, I kata i potkrovlja, ukupne povrine 2.374,67 m2. Izgraena je 1959. godine za potrebe srednjokolskog obrazovanja. Nosivi zidovi su od opeke dimenzija 38 cm, a pregradni zidovi su 12 cm, zidani punom opekom. Meukatna konstrukcija rijeena je AB ploom debljine 15 cm. Krovite je drveno, jednostreno i dvostreno s pokrovom od pocinanog lima. Stropovi i zidovi potkrovlja izvedeni su gips-kartonskim ploama. Horizontalne komunikacije odvijaju se irokim hodnicima povezanim po vertikali masovnim betonskim dvokrakim stubitem. Stanje graevine je uredno, uz napomenu da je u razdoblju od 1999.-2002. godine izvedena znaajna rekonstrukcija. Tijekom obnove graevine ureeno je potkrovlje, djelomino su zamijenjene vodovodne, telefonske i elektrine instalacije, te kanalizacija. Cijeli objekt je u sustavu vatrodojave s automatskom centralom za zatitu od poara. Veina prostorija je klimatizirana pojedinanim rashladnim jedinicama, izvrena je zamjena dotrajalog parketa laminatom, stolarija je obojana, a zidovi prostorija olieni. U podrumskim prostorijama ureeni su prostori za laboratorije, to je ukljuilo oblaganje zidova i podova keramikim ploicama. Analizirana graevina je pretrpjela manja oteenja tijekom rata (1991.1995. godine), a za potrebe fakulteta je obnovljena koncem 90-tih godina (prije rata takoer se koristila za srednjokolsko i fakultetsko obrazovanje), nekoliko godina nakon rata (od 1995. do 1998. godine u istoj su bili smjeteni prognanici), tako da se koritenje intenziviralo tek nakon 1999. godine. Nakon onbove graevina je postigla zadovoljavajuu razinu slunosti, a plan trokova odravanja i uporabe prikazan u ovom radu trebao bi osigurati zadravanje postignute razine slunosti za definirano vremensko razdoblje te mogunost analize navedenih trokova.




2 Odravanje graevina Zakon o prostornom ureenju i gradnji, lanak 270, definira obveze vlasnika graevine tijekom njezine uporabe [3]: Vlasnik graevine duan je osigurati odravanje graevine tako da se tijekom njezinog trajanja ouvaju bitni zahtjevi za graevinu, unapreivati ispunjavanje bitnih zahtjeva za graevinu te je odravati tako da se ne narue svojstva graevine.

Kada se govori o odravanju graevina, potrebno je definirati dopustive granice razina sloenosti i utvrditi tzv. standarde odravanja elemenata, sklopova zgrade. Standardima se odreuje donja dopustiva kvaliteta koju, zbog troenja ili starenja, trebaju imati elementi, sklopovi i zgrade, a da budu zadovoljeni svi bitni zahtjevi zgrade (stabilnost, zatita od poara, zatita od buke, zatita od gubitka topline i drugi), svi bitni funkcionalni uvjeti za upotrebu (svjetlo, grijanje, hlaenje, ienje), te estetski uvjeti (izgled podova, zidova, stropova, kvaliteta pojedinih elemenata). Sukladno navedenom, odravanje graevina moemo podijeliti na:

preventivno odravanje koje moe biti bazirano na stanju elemenata ili na vremenu i reaktivno odravanje koje se bazira na otkazivanju elemenata [4].

Preventivno odravanje obuhvaa zakonom propisane periodine preglede, zamjenu istroenih materijala i elemenata te planirane periodine radove i popravke.

Reaktivno odravanje svodi se na popravke u sklopu hitnih intervencija, kao to su kvarovi na instalacijama, sustavu grijanja, puknua, oteenja krovita i slino.

Financijski pokazatelji investicijskih ulaganja razvijenih zemalja u stambeni fond pokazuju da sredstva uloena u odravanje postojeih zgrada sve vie premauju sredstva uloena u izgradnju novih zgrada. Stoga je potrebno sustavno predviati i planirati troenje sredstava za odravanje.

2.1 ivotni vijek graevine Cjelokupni ivotni vijek investicijskih projekata moe se promatrati kroz nekoliko vanih toaka [1]:

- postizanje najpovoljnijih financijskih uinaka za investitora od ideje o potrebi investicije do uklanjanja objekta

- zadovoljenje sigurnosnih zahtjeva od faze gradnje pa sve do uklanjanja - utjecaj graenja i same graevine na okoli tijekom ivotnog vijeka - ukupna potronja energije tijekom graenja i ivotnog vijeka - uporabni vijek graevine koji se usporeuje s onim definiranim u projektnoj dokumentaciji. Koliki e biti vijek trajanja graevine ovisi o materijalima i kvaliteti izvedbe, ali i nainu odravanja i vrsti

(namjeni) graevine. Treba razlikovati razdoblje na koje se rauna za povrat kapitala (stvaranje profita) kod analiziranja investicija, te stvarnog ivotnog vijeka neke graevine. Procjena ukupnih trokova graevina (npr. analize za JPP projekte) izvodi se za ekonomski ivotni vijek koji, prema iskustvima u EU, za graevine visokogradnje iznosi 25 - 30 godina. Za proraun amortizacije kod utvrivanja cijene stana, nai propisi (Uredba o nainu utvrivanju cijene stana i garae [5]) navode vjerojatni vijek trajanja, ovisno o vrsti osnovnih konstrukcijskih elemenata zgrade. Iako su to realni rokovi, ne znai da u stvarnosti ne mogu biti nadmaeni [4].

2.2 Uporabni vijek graevine Ve u fazi programiranja i projektiranja graevina potrebno je utvrditi programirano trajanje budue graevine (engl. life-cycle) kako bi se trokovi mogli optimirati s obzirom na planirano razdoblje [6]. Uporabni vijek planira se na nain da se u investicijskom programu, a zatim u idejnom i glavnom projektu, definira trajnost svih elemenata zgrade, periodi njihovih popravaka, obnove ili zamjene, kako bi se zadrali na poetku postavljeni zahtjevi. Planiranje treba osigurati da procijenjeni uporabni vijek zgrade ili elemenata (engl. estimated service life) bude najmanje toliko dug koliko je projektirani vijek (engl. design life). Predvianje uporabnog vijeka treba biti ukljueno u proces projektiranja zgrade da bi se utvrdilo kako se prikladno postiu istodobno zahtijevana svojstva, odravanje i prihvatljivi trokovi [1].

Neogranieni projektirani vijek zgrade treba rabiti vrlo rijetko, budui da isti znatno smanjuje mogunosti projekta. Kod zgrada neogranienog vijeka uporabe za nedostupne konstrukcijske elemente takoer je potrebno




planirati neogranieni vijek, dok se za npr. lako zamjenjive elemente predlae projektirani uporabni vijek od 3-6 godina [1].

Slika 1 Razliiti ivotni vjekovi graevina [7, 8] HRN ISO 15686-1:2002 Zgrade i druge graevine - Planiranje vijeka uporabe 1. dio: Opa naela

razlikuje tri kraja uporabnog vijeka (slika 1) i to: 1. tehniki, koji je dugo vremena bio jedini uvjet za izmjenu nekog elementa, a i puno je dui od ostala dva;

to je ivotni vijek nakon kojega proizvod gubi pretpostavljena svojstva, odnosno nakon kojega koritena i ugraena tehnologija uzrokuje zastarjelost zgrade;

2. ekonomski, koji zavrava nakon to se pojavi proizvod koji zadovoljava predvienu funkciju uz manje trokove;

3. funkcionalni, koji zavrava kada proizvod ne ispunjava zahtjeve korisnika ili je odreena funkcija nepotrebna.

2.3 Ukupni trokovi odravanja graevine Definiciju i procjenu ukupnih trokova graevine daje niz norma HRN ISO 15686 koje omoguuju usporednu procjenu trokova tijekom definiranog vremenskog trajanja graevine. Norme, definirajui troak ivotnog vijeka graevine, definiraju da taj troak obuhvaa sve ivotne faze od koncipiranja, definiranja, izvoenja, uporabe, do odravanja i uklanjanja graevine. Uzimaju se u obzir svi faktori koji imaju utjecaja kako na poetne kapitalne trokove, tako i na budue operativne trokove graevine.

U ne tako davno vrijeme, troak graevine se iskazivao samo kroz kapitalne trokove stjecanja vlasnitva nad zemljitem, trokove projektiranja, ishoenja dozvole za gradnju te trokova izgradnje graevine. Danas se sve vie govori i o trokovima graevine koji e se pojaviti nakon putanje graevine u uporabu. Prema podatcima istraivanja iz 2002. godine, od ukupnih investicija vezanih uz graditeljstvo u vedskoj, 37% odnosi se na odravanja graevina [9], dok u Velikoj Britaniji taj postotak prema podatcima iz 1995. godine iznosi 50% [10].

Postoje dva naina na koji se mogu izraunati trokovi ivotnog ciklusa. Prvi nain zasniva se na povijesnim podatcima o trokovima po metru kvadratnom za graevine sline vrste koji daje vrlo dvojbene rezultate zbog niza faktora (npr. uporabivost, razina odravanja i dr.), a drugi nain je izrada detaljnog modela predvianja trokova zasnovanog na predvianju trajnosti, a time i popravaka, odravanja i izmjene konstrukcije ili dijelova konstrukcije, zajedno s trokovima energije. Ovaj drugi nain omoguava optimizaciju trokova izgradnje i uporabe te analizu osjetljivosti kojom se utvruje koji elementi prorauna su najosjetljiviji na promjene [4]. Slika 2 prikazuje kategorije ukupnih ivotnih trokova graevine.




Slika 2 Kategorije ukupnih trokova [4] Za potrebe ovog istraivanja prikupljeni su stvarni podatci o trokovima odravanja i uporabe fakultetske

graevine prema strukturi trokova prikazanoj na slici 2. Za svaku od navedenih skupina trokova odravanja i uporabe graevina popisane su sve ostvarene stavke spomenutih trokova koje su se javile tijekom promatranog vremenskog razdoblja od 10 godina. U nastavku je dan popis ostvarenih aktivnosti odravanja i uporabe predmetne graevine za spomenute skupine trokova.

2.3.1 Zakonom propisani periodini pregledi Zakonom propisani periodini pregledi ukljuuju niz aktivnosti koje su propisane vaeim zakonima i propisima radi poduzimanja mjera neophodnih za sigurnost, zdravlje i ivot ljudi. Neki od zakonom propisanih periodinih pregleda prikazani su u tablici 1. Tablica 1 Propisani periodini pregledi primjer moguih aktivnosti

redni broj

opis aktivnosti vremenski interval

(godina)

1 Ispitivanje toplinske podstanice 2

2 Ispitivanje gromobranske instalacije 2

3 Ispitivanje panik-rasvjete 1

4 Pregled i ispitivanje elektrinih instalacija 4 5 Ispitivanje stabilnog sustava za dojavu poara 1

6 Pregled i ispitivanje funkcionalnosti stabilnog sustava za gaenje poara - unutarnja hidrantska mrea

1

7 Pregled i ispitivanje funkcionalnosti stabilnog sustava za gaenje poara - vanjska hidrantska mrea

1

8 Ispitivanje vatrogasnih aparata 1

9 Pregled klimatizacijskih ureaja 1




2.3.2 Zamjena istroenih materijala i elemenata Pregledom graevine definiraju se radovi na odravanju. To zahtijeva poznavanje uzroka kvara i prijedloge mjera sanacije koji trebaju odgovarati danim okolnostima, redoslijedu i uestalosti pojedinih aktivnosti na odravanju zgrada. Zastupljene su sve aktivnosti bazirane na stvarno ostvarenim izmjenama pojedinih dotrajalih materijala i elemenata graevine. Kod izrade dijela 50-godinjeg plana i aktivnosti odravanja koji se odnosi na zamjenu istroenih materijala i elemenata, upotrijebljeni su podatci o prosjenom vjerojatnom vijeku trajanja pojedinih materijala prema podatcima objavljenim u Narodnim novinama [1].

Neki od koritenih uporabnih vjekova elemenata ili sklopova korigirani su popravnim faktorom koji je produio njihov uporabni vijek. Tako na primjer, dio instalacije vodovodne mree, kanalizacije i elektroinstalacija nije mijenjan, jer je njihova kvaliteta zadovoljavajua. Neke od moguih aktivnosti zamjene istroenih materijala i elemenata prikazani su u tablici 2. Tablica 2 Prikaz moguih aktivnosti zamjene istroenih materijala koritenih za izradu plana odravanja fakultetske zgrade

redni broj


(godina)

1 Zamjena pokrova od pocinanog lima 40 2 Zamjena vanjskih prozora - drvenih 50

3 Zamjena vanjskih vrata - drvenih 40

4 Zamjena odvodnih vertikala i horizontala oborinske odvodnje 15

5 Zamjena elektro instalacija 40

6 Zamjena telefonskih instalacija,centrale 30

7 Zamjena instalacije vodovoda i kanalizacije 50 8 Zamjena opreme za grijanje - radijatori, podstanica 45

9 Zamjena umivaonika, baterija 10

10 Zamjena unutarnje stolarije, meko drvo 40

11 Zamjena zidnih i podnih ploica 50 12 Zamjena parketa - lamel, meko drvo 30

13 Zamjena poda - laminat u uionicama 20 14 Zamjena klima ureaja, instalacije 10 15 Zamjena vatrodojave (centrala, javljai) 15

2.3.3 Periodini radovi i popravci Periodini planirani radovi i popravci ukljuuju one aktivnosti koje se ponavljaju u relativno jednakim vremenskim intervalima. Podatci u tablici 3. izraeni su na temelju stvarnih vremenskih intervala ponavljanja aktivnosti koje su koritene i u planu odravanja, radi lake usporedbe trokova 10-godinjih ostvarenih i 50-godinjih planiranih trokova odravanja. Tablica 3 Prikaz ostvarenih aktivnosti periodinih radova i popravaka koritenih za izradu plana odravanja fakultetske zgrade

redni broj


(godina)

1 Bojanje zidova i stropova 5

2 Lakiranje parketa 10

3 Bruenje stubita, hodnika i podesta - teraco 20 4 Lienje radijatora 10 5 Lienje opava strehe lazurnim premazom 5 6 Bojanje zidova hodnika uljanom bojom 5




7 Lienje metalne konstrukcije,nadstrenice 10 8 Lienje vanjske stolarije 10 9 Impregnacija povrina prije zavrne obrade fasade 30

10 Bojanje fasade 30

11 Obrada dijelova fasade (sokl) 30

12 Lienje ograde stubita, protupoarnih stuba, zatitnih reetki 5 13 Lienje unutarnje stolarije 15 14 Zidarski popravci buke, cementna glazura 40 15 Trokovi skele 30

2.3.4 Reaktivno odravanje Raspon trokova za reaktivno odravanje je nepredvidiv, budui da je gotovo nemogue predvidjeti sve mogue kvarove. Broj tih aktivnosti je velik, jer predstavlja popravke i zamjene elemenata i materijala u sklopu intervencija kada doe do kvarova i oteenja.

U reaktivnom odravanju znaajnije stavke su, na primjer, zamjena arulja i fluo-cijevi, ostakljenje razbijenih prozora, popravci zaprljanih javljaa vatrodojave, dijelova sanitarija, popravci prozora i vrata koje karakterizira uestalo koritenje radi namjene samog objekta. U planu 50-godinjeg odravanja, za vrijednost reaktivnog odravanja koritena je srednja vrijednost stvarnih 10-godinjih trokova za pojedine stavke. U tablici 4 prikazane su neke od aktivnosti reaktivnog odravanja. Tablica 4 Prikaz ostvarenih aktivnosti reaktivnog odravanja koritenih za izradu plana odravanja fakultetske zgrade

redni broj opis aktivnosti vremenski interval

(godina)

1 Ostakljenje razbijenih staklenih povrina 1 2 Popravak vatrodojave 1

5 Popravak krova, limarski radovi 1

6 Popravak gromobranske instalacije 1

7 Popravak klima ureaja/zamjena 1 8 Popravak ili zamjena telefona i instalacije telekomunikacija 1

9 Popravak poda parket, ploice, PVC, laminat 1 10 Popravak toplotne podstanice, grijaih tijela radijatora 1 11 Odravanje kanalizacije i vodovodne instalacije 1 12 Odravanje elektro instalacija 1

2.3.5 Trokovi uporabe graevine Trokovi uporabe graevine su posljednja skupina trokova u ukupnim trokovima gospodarenja graevine, ali i najznaajnija stavka u financijskom smislu. U pogonske trokove ubrajamo trokove energenata struja i toplinska energija, trokovi opskrbe pitkom vodom, odvoz komunalnog otpada i otpadnih voda, trokovi telefona i interneta, te trokovi odravanja higijene i okolia (materijal za ienje, spremaice i domar). Najvea stavka u ovoj skupini su trokovi odravanja higijene zgrade, jer se ne smije dovesti u pitanje zdravstvena sigurnost studenata koji pohaaju fakultet. Grijanje je druga stavka po visini trokova, budui da se moraju potovati standardi zagrijavanja radnih prostorija predavaonica.




Tablica 5 Prikaz trokova uporabe graevine koritenih za izradu plana odravanja fakultetske zgrade

redni broj opis aktivnosti vremenski interval

(godina)

1 Opskrba pitkom vodom 1

2 Opskrba elektrinom energijom 1 3 Opskrba toplinskom energijom 1

4 Telefonske i internetske usluge 1 5 Odvoz komunalnog otpada 1

6 ienje zgrade i okolia 1 7 Komunalna naknada 1

8 Naknada za slivne vode 1

3 Analiza planiranih i ostvarenih trokova odravanja i uporabe za razdoblje od 1999. do 2008. godine

U tablici 6 su prikazani prikupljeni podatci o ostvarenim trokovima odravanja i uporabe fakultetske zgrade za razdoblje od 1999. do 2008. godine, a prema definiranoj i opisanoj strukturi trokova odravanja i uporabe graevina prikazanoj u tablicama od 1 do 5. Tablica 6 Stvarni trokovi odravanja za razdoblje od 1999 do 2008 godine

GODINA

Trokovi zakonom

propisanih periodinih

pregleda

Trokovi zamjene istroenih

materijala i elemenata

graevine

Trokovi periodinih radova

i popravaka

Reaktivno

odravanje

Trokovi uporabe

graevine

Ukupni trokovi odravanja po

godinama

1 0,00 0,00 75.451,70 15.902,73 182.979,99 274.334,42

2 0,00 227.612,32 45.822,48 30.050,00 199.881,91 503.366,71

3 8.435,52 388.100,70 28.020,00 43.605,55 251.072,65 719.234,42

4 8.384,20 260.550,44 17.607,49 15.127,91 325.792,62 627.462,66

5 16.144,70 93.104,05 60.872,40 14.181,86 267.318,47 451.621,48

6 21.520,70 288.895,94 96.764,32 9.548,67 348.965,13 765.694,76

7 25.603,22 168.336,83 30.589,80 5.775,85 365.740,77 596.046,47

8 23.832,52 5.201,00 7.590,36 11.067,54 417.395,73 465.087,15

9 23.561,72 9.170,00 71.004,00 6.254,15 417.029,12 527.018,99

10 24.114,04 655,75 20.509,10 13.605,30 450.799,64 509.683,83

UKUPNO 151.596,62 1.441.627,03 454.231,65 165.119,56 3.226.976,03 5.439.550,89 kn

Ukupna vrijednost ostvarenih trokova aktivnosti odravanja i uporabe fakultetske zgrade iznosi

5.439.550,89 kuna. Na slici 3. prikazana je zastupljenost pojedine vrste troka u ukupnoj sumi. Najvei udio, 59%, odnosi se na trokove koritenja graevine (pogonske trokove) i 27% na trokove zamjene istroenih materijala i elemenata graevine. Ostali trokovi, koje ine trokovi reaktivnog odravanja, periodinih popravaka i zakonom propisanih ispitivanja, pojedinano su zastupljeni u manjoj mjeri (14%). Kako bi usporedili stvarne i planirane trokove odravanja i uporabe, izraen je plan odravanja za vremensko razdoblje od 2009. do 2059. godine s opisom aktivnosti koje su koritene u tablici 6 stvarnih trokova, za razdoblje odravanja od 10 godina. Izraunata je neto sadanja vrijednost trokova odravanja i uporabe graevine za vremensko razdoblje od 50 godina, uz primjenu diskontne stope od 3,50%. Neto sadanja vrijednost trokova odravanja izraunata je prema izrazu [11]:

(1)

gdje je: TOi - troak odravanja u razdoblju i r - diskontna stopa n - broj godina.

n

ii

i

r

TONSV

1 )1(




Diskontna stopa, kao stopa diskontiranja, predstavlja mjeru vremenske vrijednosti novca, odnosno svodi budue novane iznose ili primitke na sadanju vrijednost. Kod postupka diskontiranja na sadanju vrijednost, diskontna stopa je izuzetno vanan element prorauna. Via diskontna stopa ide u korist projektima s niim kapitalnim trokovima, projektima kraeg ivotnoga vijeka i projektima s visokim trokovima odravanja. Ovo pravilo vrijedi i obrnuto [12]. Pri izboru diskontne stope, vee diskontne stope pogoduju projektima s veim ukupnim ivotnim trokovima, odnosno projektima s duim uporabnim vijekom. Izborom duljeg uporabnog vijeka i veih diskontnih stopa mogue je dobiti rezultate koji bi lako mogli dovesti do pogrenih zakljuaka, ako se ne analiziraju detaljno svi znaajni faktori koji utjeu na ukupne ivotne trokove graevina [8].

Slika 3 Prikaz udjela pojedinih vrsta trokova u ukupnim trokovima odravanja i uporabe

za razdoblje od 1999.do2008. godine

Slika 4 Prikaz udjela pojedinih vrsta trokova u ukupnim trokovima odravanja i uporabe

Ukupna vrijednost planiranih trokova aktivnosti odravanja i uporabe fakultetske zgrade iznosi

30.672.374,80 kuna (NSV iznosi 14.171.898,10 kuna) za vremensko razdoblje od 50 godina. Najvei udio, 78%, ine trokovi koritenja graevine (pogonski trokovi) i trokovi zamjene istroenih materijala i elemenata graevine (11%). Ostali trokovi, koje ine trokovi reaktivnog odravanja, periodinih popravaka i zakonom propisanih ispitivanja, zastupljeni su u manjoj mjeri (11%) [13].

Na slici 5 prikazani su ukupni ostvareni trokovi odravanja i ukupni trokovi odravanja, svedeni na neto sadanju vrijednost u razdoblju od 1999. do 2008. godine [13].

Slika 5 Usporedni prikaz ukupnih ostvarenih trokova odravanja i ukupnih ostvarenih trokova odravanja svedenih na neto sadanju vrijednost




Na slici 6 prikazani su ukupni planirani trokovi odravanja i ukupni planirani trokovi odravanja fakultetske zgrade svedeni na neto sadanju vrijednost za razdoblje od 2049. do 2059. godine [13].

Slika 6 Usporedni prikaz ukupnih ostvarenih trokova odravanja i ukupnih ostvarenih trokova odravanja svedenih na neto sadanju vrijednost

Na slici 7 prikazani su stvarni trokovi odravanja fakultetske zgrade u razdoblju od 1999. godine do 2008.

godine. U tom razdoblju zgrada je bila stara 40, odnosno 50 godina. Podatci su usporeeni s planiranim trokovima za naredno razdoblje od 50 godina (zadnjih 10 godina uporabe zgrade). Iz usporednog dijagrama je vidljivo da trokovi odravanja zgrade, kada se priblii vijeku trajanja od 100 godina, znaajno rastu radi potrebne zamjene veine ugraenih materijala i elemenata. Moe se zakljuiti da daljnje ulaganje u obnovu zgrade nije isplativo [13].

Slika 7 Usporedni prikaz planiranih (od 2009. do 2059. godine) i ostvarenih trokova za zadnjih 10 godina uporabe zgrade (od 1999. do 2008. godine)




Kako bi se mogli usporediti planirani trokovi odravanja i uporabe za 50-godinje razdoblje od 2009. do 2059. godine, predvieni su i trokovi izvedbe izgradnje zgrade prema etalonskoj cijeni graenja za analiziranu zgradu. Predvieni trokovi izvedbe nove graevine izraunati su na temelju podatka o etalonskoj cijeni graenja koji godinje donosi i objavljuje Ministarstvo zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva [14]. Vrijednost etalonske cijene graenja vezana je uz euro i iznosi 792,41 EUR po m2 korisne povrine zgrade.

Slika 8 Prikaz odnosa trokova izgradnje zgrade i odravanja zgrade za predvieno razdoblje od 50 godina

Iz usporedbe na slici 8 moe se zakljuiti da trokovi odravanja zgrade od 2.374,67 m2 iznose 69%, dok bi

izgradnja zgrade iste kvadrature iznosila 31% trokova. Budui da fakultetska zgrada 2059. godine navrava 100 godina trajanja, daljnja ulaganja bi bila neisplativa. U sluajevima kada cijena zemljita premai trenutanu vrijednost graevine, ekonomski je opravdano uklanjanje stare graevine i prenamjena zemljita, najee za izgradnju nove graevine ija vrijednost u pravilu viestruko nadmauje vrijednost uklonjene graevine [15].

4 Zakljuak Planiranje odravanja i uporabe graevina postaje sve vanije u vrijeme nastojanja smanjenja trokova vlasnitva nad izgraenim graevinama. Potrebno je analizirati i napraviti plan odravanja i uporabe prije izgradnje, budui da je u toj fazi najvei utjecaj na trokove graenja te odravanja i uporabe graevine. Realnost toga plana treba provjeriti prije poetka uporabe, budui da se javljaju este izmjene projekta u fazi realizacije. ak i ako je eksploatacija graevine ve due vrijeme u tijeku, a plana odravanja i uporabe nema, treba ga izraditi za preostalo razdoblje predvieno za uporabu graevine te se na taj nain moe pozitivno utjecati na dinamiku i ukupan iznos trokova eksploatacije, naroito ako se planira rekonstrukcija, dogradnja, promjena namjene, poboljanje namjene zgrade i slino.

U ovom radu prezentirana je usporedna analiza stvarnih i planiranih trokova desetogodinjeg odravanja i uporabe graevine namijenjene fakultetskoj funkciji. Definirane su aktivnosti planiranog preventivnog odravanja, reaktivnog odravanja i zamjene istroenih materijala, te trokovi uporabe na osnovi kojih se usporeuju isti trokovi za razdoblja od 10 i 50 godina.

Ako zanemarimo trokove uporabe zgrade analiziranog fakulteta koji ine veliki dio trokova (59%), najvei udio trokova koji se odnosi na zakonom propisane trokove, trokove periodinih radova i popravaka te reaktivne trokove, jesu trokovi zamjene istroenih materijala (27%). To je posljedica injenice kako je postojea graevina u promatranom razdoblju bila u petom desetljeu uporabe (zgrada je izgraena 1959. godine) te je za veinu ugraenih materijala proao planirani vijek trajanja.




U obraenome planiranom razdoblju od 2009. do 2059. godine najvee poveanje trokova uoava se u posljednjih 10 godina planirane uporabe (kada zgrada navrava 100 godina), budui da u tom razdoblju veini materijala i elemenata konstrukcije koji su ve jednom i izmijenjeni, istie uporabni vijek.

Planirani trokovi odravanja zgrade u razdoblju od 2009. godine do 2059. godine iznose priblino 69%, dok su trokovi izvedbe objekta oko 31%.

Iz analiza provedenih u ovome radu vidljiva je vanost planiranja odravanja i uporabe graevina, budui da omoguuje racionalnije gospodarenje postojeim graevinama, kao i racionalniji pristup projektiranju novih graevina uz mogunost smanjenja trokova vlasnitva u uporabnom vijeku graevina, odnosno potreba za sustavnim predvianjem i troenjem sredstava za odravanje i uporabu graevina.

Literatura [1] Anii, D., Planiranje uporabnog vijeka graevine prijevod norma niza ISO 15686, Graevinski godinjak

03/04. 2004, HDGI. [2] Marenjak, S., Odravanje zgrada - skripta, 2008. [3] Hrvatski sabor, Zakon o prostornom ureenju i gradnji, 2007. [4] Marenjak, S.; El-Haram, M.A.; Horner, R.M.W.: Procjena ukupnih trokova u visokogradnji, Graevinar,

2002, 54. [5] Hrvatski sabor, Uredba o nainu utvrivanju cijene stana i garae, 1992. [6] Ceri, A.; Katavi, M.: Upravljanje odravanjem zgrada, Graevinar, 2000., 53. [7] Nunen, H.v., Hendriks, N.A.; Erkelens, P.A.: Service life as main aspect in environmental assessment, 2004,

Available from: http://alexandria.tue.nl/openaccess/Metis211340.pdf [8] Marenjak, S., Krsti, H.: Sensitivity analysis of Facilities Life Cycle Costs, Tehniki Vjesnik, 2010. 17(4). [9] Sterner, E., Green procurement of buildings: a study of Swedish clients considerations, Construction

Management and Economics, 2002. 20. [10] DZNM, Zgrade i druge graevine - Planiranje vijeka uporabe - 1. dio: Opa naela (ISO 15686-1:2000).

2002, Zagreb, Dravni zavod za normizaciju i mjeriteljstvo. [11] Medani, B., Punder, I., Skendrovi, V.: Neki aspekti financiranja i financijskog odluivanja u

graevinarstvu. 2005, Osijek, Sveuilite J. J. Strossmayera u Osijeku, Graevinski fakultet Osijek, Osijek. [12] Woodward, D.G.: Life cycle costing-theory, information acquisition and application, Internattonal Journal of

Project Management, 1997., 15. [13] Bognar, B., Odravanje zgrade Fakulteta (Diplomski rad). 2009., Sveuilite J. J. Strossmayera u Osijeku,

Graevinski fakultet Osijek. [14] Hrvatski sabor, Podatak o etalonskoj cijeni graenja (NN 67/09), 2009. [15] Mari, .: Svjetski trendovi u ruenju graevina i recikliranju graevinskog otpada, Sabor hrvatskih

graditelja, Cavtat, 2004.

an stv i plan tros odrz i upor grad

Documents