vng innovatieve aanpakken · 2019. 1. 25. · normen consumptief krediet regels en normen om de...
Post on 10-Oct-2020
9 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Workshop financieringVNG innovatieve aanpakken
6 november 2018
Thijs Franssen – t.franssen@svn.nl
Jolein Schorel – jolein@jskwadraat.nl
Waar gaan we het over hebben
• Huidige mogelijkheden• Hypotheek
• Energiebespaarlening• Particulier
• VvE
• Andere ontwikkelingen• Objectgebonden financiering
Hypotheek
Voor de financiering van energiebesparende voorzieningen (EBV) mag extra worden geleend, óók met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Meer ruimte t.a.v. de Loan-to-Income: Bij de berekening van de maximale financieringslast i.r.t. het inkomen mag een bedrag tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten voor gemaakte/te maken kosten voor EBV. Voor een energieneutrale woning is dit € 25.000 [NB: minimaal toetsinkomen van € 33.000,- ]
Meer ruimte t.a.v. de Loan-to-Value:De kosten voor het nemen van EBV kunnen meegefinancierd worden in de hypotheek voor zover de maximale hypotheek niet meer wordt dan 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Het bedrag dat t.o.v. de reguliere situatie extra geleend kan worden, moet in zijn geheel worden besteed aan de EBV.
Rekenvoorbeelden hypotheek
Toelichting Reguliere maximale hypotheek op basis van LTV: 100% van € 200.000 = € 200.000
Kosten voor EBV = € 8.000 +Maximale lening op basis van LTV* : € 208.000
* Controle: Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van € 205.000 is € 217.300)
Voorbeeld 1Marktwaarde € 200.000Kosten ‘gewone’ verbouwing € 0
Marktwaarde na reguliere verbouwing (exclusief EBV): € 200.000
Kosten EBV € 8.000Marktwaarde na gehele verbouwing € 205.000
Maximaal toegestane lening (op basis van LTV) € 208.000
Toelichting De woningwaardestijging door de ‘gewone’ verbouwing wordt ingeschat naar rato van kosten: (kosten ‘gewone’ verbouwing / (kosten EBV + kosten ‘gewone’ verbouwing)) x waardestijging woning = (€ 12.000 / (€ 8.000 + € 12.000)) x (€ 210.000 - € 200.000) = € 6.000 De marktwaarde na de ‘gewone’ verbouwing (exclusief EBV) wordt dus gesteld op € 200.000 + € 6.000 = € 206.000
Toegepast betekent dit het volgende:
Reguliere maximale hypotheek op basis van LTV: 100% van € 206.000 = € 206.000Kosten voor EBV =€ 8.000 +
Maximale lening op basis van LTV* : € 214.000
* Controle: Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van € 210.000 is € 222.600)
Voorbeeld 2Marktwaarde € 200.000Kosten ‘gewone’ verbouwing € 12.000
Marktwaarde na ‘gewone’ verbouwing (exclusief EBV):onbekend
Kosten EBV € 8.000Marktwaarde na gehele verbouwing: € 210.000
Maximaal toegestane lening (LTV): € 214.000
Bron: NHG
Hypotheek
• Maximale hypotheekruimte wordt bepaald door de laagste waarde van ofwel LTI of LTV
• Voor iedereen met een toetsinkomen van minimaal € 33.000,- en een woning met een waarde > € 150.000, zouden in principe de kosten voor EBV voor minimaal € 9.000 hypothecair zijn te financieren.
[niet gerekend met eventuele andere lopende financiële verplichtingen en bijzondere situaties die het leenvermogen bepalen]
• In verband met de kosten voor het afsluiten van een hypotheek, met name aantrekkelijk op het moment van de aankoop van een woning of oversluiten hypotheek.
• Interessant omdat de looptijd van een hypotheek langer kan zijn dan de looptijd van een reguliere lening –met als gevolg lagere maandlasten voor rente en aflossing.
Handige site voor meer informatie, rekenvoorbeelden en een overzicht van het beleid van verschillende banken t.a.v. LTV, LTI en energiebespaarbudget: https://www.nhg.nl/Professional/Energiebesparende-voorzieningen
Wettekst: http://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2018-01-01
Toegankelijk maken van energiebesparing in de bestaande woningbouw
Verstrekken Energiebespaarlening voor eigenaren/bewoners en VvE ‘s tegen een lage rente zonder afsluitkosten
Doelstelling fonds
Stand van het fonds per 31-10-2018
19.245 woningen
42.859 maatregelen
6,4
15,8
38,2
73
93
170
0
50
100
150
200
250
300
2014 2015 2016 2017 2018
Verstrekte leningen in mln.
Verstrekt Aanvraag
Wat willen we bereiken
Verlagen energielasten
Woning aantrekkelijk
Verhogenwooncomfort
Combinerenonderhoud
Goed voor milieu en toekomstige generaties
Energiebesparende maatregelen
Trias Energetica
MaatwerkEnergie-advies
Energiebesparende maatregelen
Energiebesparende maatregelen VvE’s
Ervaringen van VvE’s
We wilden ook genoeg in kas houden voor onvoorzien onderhoud’ aldus VvE Mensingestraat/Molenstraat in Assen.
Nul op de Meter
Rd is warmteweerstand van een materiaalRc is warmteweerstand van een constructieU is de warmtedoorgangscoefficient
Top 10 gefinancierde maatregelen
34%
15%
12%
10%
7%
7%
6%
4%
3% 2%
Hoogrendementsbeglazing
Zonnepanelen
Energiezuinige deuren
Gevelisolatie
Dakisolatie
Vloerisolatie
Hoogrendementsketel
Warmtepomp
Zonneboiler
Isolerende gevelpanelen
Top 10 gefinancierde maatregelen VvE’s
27%
17%
15%
11%
10%
7%
5%
4%
2% 2%
Hoogrendementsbeglazing
Gevelisolatie
Dakisolatie
Energiezuinige deuren
Hoogrendementsketel
Led-verlichting
Zonnepanelen
Vloerisolatie
Waterzijdig inregelen
Vraaggestuurde ventilatie
Warmtescan
• Afhankelijk van financiële positie van de eigenaar/bewoner:
Financiën
Lenen
Uitstellen eerst sparen
Eigen middelen
Maandlast ongeveer gelijk
Maandlast stijgt
Maandlast daalt
Kostenvergelijking
Energiekosten
Standaard onderhoud
Vermijdbaar onderhoud
Rente en aflossing lening
Energiekosten
Duurzaam onderhoud
Kostenvergelijking
Energiekosten individueel
Energiekosten collectief
Groot onderhoud
Vermijdbaar onderhoud
VvE bijdrage
(inclusief rente en aflossing lening)
• Annuïteiten lening tussen € 2.500 en € 25.000
▪ Voor maatregelen van maatregelenlijst
▪ Zonnepanelen zijn toegestaan tot maximaal 75% van het geleende bedrag
▪ Aannemer of installateur verzorgt de uitvoering
▪ Betaalde rente mogelijk aftrekbaar in box 1
▪ Zeer energiezuinige pakket € 40.000 of Nul op de Meter € 50.000
▪ Lening met lage rente, rente gedurende de looptijd vast ( 7, 10 of 15 jr)
▪ Onderhandse lening, geen afsluitkosten, geen notariskosten
•
De Energiebespaarlening
Proces Energiebespaarlening
Oriëntatie Aanvraag
Offerte
Declaraties
bouwdepot
Aanleveren
stukken
l
Start
verduurzaming
• Een annuïteiten lening voor de VvE, niet voor de individuele leden
▪ Leden zijn aansprakelijk voor het eigen breukdeel
▪ Looptijd 10 of 15 jaar, de lage rente is gedurende hele looptijd vast
▪ Lening overeenkomst en schuldbekentenis ondertekenen bij notaris
• Minimaal 10 wooneenheden
▪ Vanaf 25% grooteigendom of commerciële ruimte maatwerkoplossing
▪ Lening per VvE min. € 25.000 en max. € 25.000 per appartementsrecht
▪ Zeer energiezuinig pakket € 40.000 of Nul op de Meter € 50.000
De VvE Energiebespaarlening
Proces VvE Energiebespaarlening
Oriëntatie Documentatie
Beoordeling
Start verduurzamen
Besluitvorming
Verstrekken lening
Bij elke stap helpt de Accountmanager VvE u verder. Check het stappenplan op de site.
• Combineer met een subsidie• Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) (VvE’s)
o Energieadvies wel of niet in combinatie met groen MJOP en procesbegeleiding
• Investering Subsidie Duurzame Energie (ISDE)
SubsidiesTIP:
vraag nu al de E- herkenning niveau 2+ aan
• www.energiebespaarlening.nl
• www.energiesubsidiewijzer.nl
• www.maatwerkadviesvoorwoningen.nl
• www.milieucentraal.nl
• www.rvo.nl/subsidies-regelingen/investeringssubsidie-duurzame-
energie-isde
• www.rvo.nl/subsidies-regelingen/subsidie-energiebesparing-eigen-
huis/wat-kunt-u-aanvragen/voorwaarden-energiebesparende-
maatregelen
Handige links
▪ Nu de mogelijkheid om subsidie te krijgen, de overheid betaalt mee aan
het verduurzamen van de woning.
▪ Voorkomen van uitgaven aan onderhoud en reparaties.
▪ Oplopende prijzen en wachttijden in de installatiebranche
▪ Direct verhogen van het comfort.
Waarom nu?
Vragen?
Wilt u meer weten over de mogelijkheden?Neem contact op via:
t.franssen@svn.nl06 - 12 40 26 13
www.energiebespaarlening.nl
wordt mede mogelijk gemaakt door
Warmtetransitie vraagt forse maatregelen
Maar, ook als de business case uit kan, is met de huidige financieringsmogelijkheden een energieneutrale of aardgasvrije woning niet voor iedereen realistisch:
Onvoldoende financieringsruimte
➢ Regels t.a.v. Loan-to-Income & Loan-to-Value
➢ Normen consumptief krediet
Regels en normen om de consument en eigenaar-bewoner te behoeden voor (te) grote langlopende financieringen waar men persoonlijk verantwoordelijk blijft voor het afbetalen van de volledige hoofdsom.
Onaantrekkelijke financieringsruimte
➢ Verwachte woonduur is korter dan looptijd van de business case => onzekerheid waardering bij verkoop, (gepercipieerd) risico op restschuld
➢ Looptijd financiering is korter dan de looptijd van de business case => hoge maandlasten
➢ Ondanks besparing op energiekosten, is de voor energiebesparende maatregelen gebruikte financieringsruimte (binnen consumptief krediet) niet meer bruikbaar voor andere zaken
‘split incentive’ in de tijd
Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
• Persoonlijke situaties verschillen• Terwijl er steeds meer gekoerst wordt op wijkgerichte aanpakken• En dan iedereen mee moet kunnen doen
V E R S N E L L I N G W A R M T E T R A N S I T I E V R A A G T O M E E N F I N A N C I E R I N G S O P L O S S I N G
Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
Termijnbetalingen gaan (keer op keer) over op de volgende eigenaar
➢ Minder risico voor particulier (geen persoonlijke lening, geen restschuldrisico)➢ Investeringsbeslissing onafhankelijk van persoonlijke situaties
‘betalen met wat je bespaart, en als je verhuist geen gedoe’➢ Op een andere manier kunnen kijken naar verantwoorde lasten (mits business case en garanties op orde)
▪ Voor meer mensen mogelijk: ‘iedereen kán meedoen’ ▪ Voor meer mensen wenselijk: ‘geen negatieve invloed op de bestaande financieringsruimte’
➢ Kasstroomzekerheid voor financier▪ Er is altijd een debiteur die een ‘business case’ heeft t.a.v. vermeden energiekosten
Langere looptijd
➢ Lager termijnbedrag➢ Verdergaande maatregelen te nemen, meer dan alleen het ‘laaghangend fruit’
O B J E C T G E B O N D E N F I N A N C I E R I N G
Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
H O E Z O U D A T E R U I T Z I E N ?
Van persoonsgebonden financiering
Figuur met toelichting staat ook in publicatie ‘Objectgebonden financiering van verdergaande energiebesparende maatregelen (bij grondgebonden woningen) (februari 2018), Stroomversnelling
Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
H O E Z O U D A T E R U I T Z I E N ?
Naar objectgebonden financiering
?
Figuur met toelichting staat ook in publicatie ‘Objectgebonden financiering van verdergaande energiebesparende maatregelen (bij grondgebonden woningen) (februari 2018), Stroomversnelling
Belangrijk aandachtspunt:
verantwoorde lasten en zorgplicht jegens de actuele eigenaar-bewoner
Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
M O G E L I J K E A A N K N O P I N G S P U N T E N
➢ Via een nieuwe bepaling in het burgerlijk wetboek (analoog aan de kwalitatieve verplichting)
➢ Via een baatbelasting die de gemeente in rekening mag brengen en over 30 jaar mag uitsmeren (Eemnes, …)
➢ Via erfpacht (Bodemwende in Haarlemmermeer, Leeuwarden, Nijmegen, Arnhem)
➢ Via een Vereniging van Eigenaren (Asser Servicekosten model, …)
➢ Via een verstevigd kettingbeding (Breda met BRES, …)
➢ Via een opstalrecht (HW Wonen, Woonbedrijf Westvoorne)
➢ Via een extra element op de energierekening (Woonwaard, Liander)
➢ …
?
Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
U I T D A G I N G E N & A F W E G I N G E N
➢ Juridisch, zekerheden
➢ Verantwoord, zorgplicht
(en toepasbaar binnen Wft)
➢ Opschaalbaar & ‘generiek toepasbaar’
➢ Business case die aantrekkelijk genoeg is voor alle partijen
➢ …
Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256
In het klimaatakkoord wordt nu gesproken over haken en ogen van de verschillende aanknopingspunten, voorkeursvarianten van partijen, en hoe verder wordt gegaan met de uitwerking.
top related