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Post on 08-Dec-2018
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MEMORIAL DESCRITIVO: TUDO QUE SUA CONSTRUTORA PRECISA SABER
Tudo o que você precisa saber para colocar em prática as normas sobre o
memorial descritivo na sua construtora.
Você que trabalha com construção civil sabe que uma obra demanda
atenção em todos os estágios, desde o planejamento até a entrega das
chaves. Mas o que mais exige cautela é a hora de oficializar o projeto para
que, então, ele saia do papel. Com a finalidade de ajudar nesse processo
existe, por lei, o memorial descritivo.
Esse documento aborda a conceituação do projeto, normas adotadas para
a realização dos cálculos e premissas básicas colocadas em prática durante
a execução. Além disso, aqui estão reunidos também o detalhamento de
materiais empregados na obra, que vão ser cobrados pelos clientes na
entrega da obra .
Sua maior característica é tanto dar garantia de cumprimento dos direitos
do consumidor, quanto para garantir o andamento da obra em si. Dele
partem as diretrizes do planejamento financeiro da obra, além das demais
informações necessárias para a gestão.
Uma matéria publicada na Revista Exame relata que cerca de 25 mil
famílias compraram imóveis na planta que nunca foram entregues. E são
notícias como essa que provocam medo no consumidor na hora de adquirir
um imóvel. Com isso, cada vez mais as construtoras têm que provar a
seriedade de seu trabalho.
INTRODUÇÃO
No entanto, como todo documento, ele também é regrado de normas
e exigências que devem ser levados em consideração durante e após
o planejamento. Por isso, neste guia, a sua construtora vai saber a
importância do memorial descritivo e de que forma colocá-lo em prática,
mantendo a eficiência e a aumentando a confiança.
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1. O QUE É MEMORIAL DESCRITIVO
Todo bom engenheiro sabe da necessidade de desenvolver o memorial
descritivo, documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64. O
documento traz informações da obra antes mesmo do lançamento do
empreendimento.
O documento detalha todo o projeto construtivo e as informações que
associam a qualidade dos produtos utilizados na obra ao resultado
proporcionado ao consumidor.
Por exemplo, se no memorial descritivo é apontado o uso de alvenaria em
blocos de concreto, deve ser informada a natureza e dimensões destes
blocos. E não só isso, a alvenaria em blocos precisa ser utilizada, de fato – da
forma como foi apresentada ao consumidor.
Isso prova que a elaboração do memorial descritivo é uma maneira de
provar a seriedade da sua construtora. Já que não é incomum consumidores
serem vítimas de problemas de entrega na construção civil, principalmente
quando se trata de empreendimentos na planta.
É com esse documento, que a construtora fica protegida de eventuais
problemas. Como, por exemplo, características não previstas no
empreendimento que possam vir a ser exigidas pelo consumidor. Por isso,
saber o que ele é e para que serve se tornou crucial para a construtora
atender à legislação e comprovar seriedade.
O memorial descritivo pode ser feito para diferentes modelos de empreen-
dimentos. Dessa forma, dependendo do empreendimento, o modelo de
memorial a ser utilizado sofre alterações.
CONFIRA OS PRINCIPAIS EXISTENTES:
O MD tem por finalidade estabelecer normas que deverão reger a construção, como, por exemplo, destacar os materiais que nela serão empregado, qual será a localização, tipo de construção, as despesas iniciais entre outras características.
No memorial descritivo comercial é preciso destacar tanto as características internas do estabelecimento, quanto da parte externa. Bem como rebaixo nas calçadas e outras licenças.
Memorial descritivo
residencial
Memorial descritivo comercial
Neste, detalhes sobre movimento de terra, fundações, estrutura e Impermeabilização, revestimento e bordas precisam estar presentes. Além disso, é preciso conter a descrição de toda a operação da piscina.
Para demolição de lote, o MD deverá descrever aspectos importantes como a estrutura, os métodos utilizados na construção da edificação, as condições das construções vizinhas, existência de porões, subsolos, entre outros.
Aqui, o documento precisa abordar todo o processo de implantação de tanque e fossa. Sendo assim, é necessário descrever quais são os materiais que serão usados e de que forma será feito, contendo informações sobre altura e largura.
Não muito diferente do memorial de desmembramento, o documento de unificação corresponde à união de lotes e quadra. Sendo assim, é preciso descrever as medidas por lote e área.
O desmembramento corresponde ao lote, bem como informações sobre lote e área.
Memorial descritivo para
execução de piscina
Memorial descritivo de
residência para demolição
Memorial descritivo de
tanque séptico e fossa
Memorial descritivo de
unificação
Memorial descritivo de
desmembramento
Para elaborar um memorial descritivo com todas as premissas exigidas, ele
precisa conter:
Percebe-se que a elaboração do memorial descritivo deve ser feita com
informações relevantes, especificando todos os materiais utilizados na
obra. É muito importante o detalhamento dos produtos e dos processos que
venham a atender o desempenho mínimo requerido.
Os critérios de desempenho devem estar previstos e detalhados no
memorial descritivo para que o consumidor também tenha acesso a essas
informações. Agora, cada sistema que faz parte da composição da obra
deve estar detalhado neste memorial.
• Dados da obra
• Localização da obra
• Identificação do proprietário
• Detalhamento das etapas de
construção
• Especificação da alvenaria
• Listagem dos acabamentos
• Conceituação do projeto
• Normas utilizadas para a
realização dos cálculos
• Premissas básicas do projeto
2. PRINCIPAIS DIRETRIZES DO MEMORIAL DESCRITIVO DA NBR 15.575
O memorial descritivo não é um documento isolado. Desde que a indústria
da construção civil passou por mudanças, leis foram adotadas para
melhorar andamento dos projetos e a segurança do consumidor. Esse é
o caso da Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais – NBR
15.575.
Sua principal diretriz é associar a qualidade dos produtos utilizados na obra
ao resultado que eles proporcionam para o consumidor. A norma estipula
quais níveis de conforto, segurança e resistência cada um dos sistemas que
constituem um imóvel deve proporcionar.
A NBR 15.575 É APLICADA A EDIFICAÇÕES COM QUALQUER NÚMERO DE PAVIMENTOS. ELA NÃO SE APLICA APENAS A:
• Obras já concluídas / construções pré-existentes ou em
andamento quando da sua publicação
• Projetos protocolados nos órgãos competentes até a
entrada em vigor da norma
• Obras de reforma ou retrofit
• Edificações provisórias
RELEMBRANDO A IMPORTÂNCIA DAS NORMAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL
As NRs (normas regulamentadoras) e NBRs (normas
brasileiras) não são a mesma coisa.
NRs representam um conjunto de diretrizes e
procedimentos técnicos voltados para a segurança no
trabalho. Elas possuem caráter obrigatório, são definidas e
podem ser alteradas, por intermédio do MTE (Ministério do
Trabalho e Emprego).
Já as NBRs são conjuntos de normas técnicas definidas
por especialistas do segmento de construção civil, com
consentimento de outros profissionais desse segmento. São
emitidas e divulgadas pela ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas).
Algumas NRs exigem o cumprimento de determinada NBR.
Nesse caso o cumprimento da NBR também se torna de
caráter obrigatório.
Quanto a seu papel na construção civil, pode-se dizer que
as NRs e NBRs se aplicam para parametrizar as práticas de
trabalho.
O trabalho da NBR 15.575 é abordar desde a estrutura, pisos e vedações,
até coberturas e instalações. Dessa forma, ela é dividida em seis partes:
1. Requisitos gerais: aborda principalmente as interfaces entre
os diferentes elementos e sistemas, e foca no desempenho geral da
construção.
2. Requisitos para os sistemas estruturais: a norma considera os estados
limites últimos (ELU) e os estados limites de utilização (ELS), que implicam
no comprometimento da utilização da obra por fissuração ou deformações
excessivas.
3. Requisitos para os sistemas de pisos: nessa parte a norma aborda
requisitos para os sistemas de pisos, de ambientes internos ou externos.
4. Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e
externas: os sistemas de vedação verticais das edificações habitacionais,
tanto internas como externas. Também aqui são apontados volumetria e
compartimentação dos espaços do edifício.
5. Requisitos para os sistemas de coberturas: aqui é descrito o conjunto
de elementos/componentes, dispostos no topo da construção. Sua função é
proteger a edificação de águas pluviais e outros agentes naturais. Além de
contribuir para o conforto termo acústico da edificação.
6. Requisitos para os sistemas hidrossanitários: essa parte da norma se
refere às exigências dos usuários e aos requisitos referentes aos sistemas
hidrossanitários.
A NBR 15.575, após avaliar o desempenho dos sistemas construtivos
conhecidos à época de sua criação, passou a estabelecer e exigir padrões de
qualidade mais elevados.
Isso implica em dizer que, quando o consumidor faz a aquisição de um
imóvel no país, ele deve receber informações sobre o período mínimo de
tempo para o alto desempenho de cada sistema. Desde, é claro, que sejam
operados e mantidos de forma correta por esse consumidor.
3. COMO FAZER E USAR O MEMORIAL DESCRITIVO
Você já viu que a NBR 15.575 para a elaboração do memorial descritivo
é primordial. Essa NBR, elaborada pela ABNT, diz respeito ao padrão de
desempenho de edificações habitacionais. E o memorial descritivo é um dos
modos de garantir a qualidade.
AO ELABORAR UM MEMORIAL DESCRITIVO DE UM EMPREENDIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL, É IMPORTANTE QUE A CONSTRUTORA ATENTE PARA OS SEGUINTES TÓPICOS:
A identificação mais importante, o nome do projeto em si, depende do tipo de obra. O que define também o modelo de memorial, mudando desde os proprietários até as dimensões do projeto.
Ainda na primeira página deve constar o local onde serão realizados os trabalhos. Mas é no início do memorial descritivo que aparece o estudo do terreno, com a maior variedade possível de informações. Isso inclui o uso de materiais interativos e multimídia, que podem ser usados para embasar a elaboração do memorial descritivo.
Dados da obra
Localização da obra
O dono da primeira página é também o da obra. Isso significa que a empresa responsável precisa estar presente logo ‘de cara” no memorial descritivo, com informações de registro como CNPJ e número CREA de profissionais responsáveis pela obra. Como o memorial descritivo é registrado em cartório, além da empresa e CNPJ, é preciso informar dados para fiscalização. Com o Fisco cada vez mais apurado no cruzamento de dados, o memorial é uma fonte de informações sobre a tributação vigente.
O cronograma detalhado e todos os projetos que compõem a obra precisam estar indexados no memorial descritivo.
Identificar e explicar para que servem cada um dos documentos é fundamental.
Proprietário
Detalhe de cada etapa da
construção
Se for utilizada alvenaria em blocos de concreto, a informação do memorial descritivo deve conter característicacomo a precisão dimensional de cada bloco, de acordo com as normas da ABNT.
O acabamento é a parte mais delicada do memorial descritivo. Ele pode salvar a sua construtora de apuros. Ao listar os acabamentos, você deve separar os internos dos externos.
Alvenaria
Acabamento
Definir qual é o objeto do projeto que ajuda não somente a estabelecer custos, mas estilos de construção que podem aproximar o trabalho da engenharia e da arquitetura à arte. Abordar estilos podem inspirar uma obra e constar no memorial descritivo.
O Brasil tem cerca de 900 normas técnicas voltadas somente à construção civil. No memorial descritivo precisam estar listadas quais aquelas que regem os cálculos de insumos. Ou seja, se a sua construtora trabalha com cimento e concreto, precisa seguir as respectivas normas. Vejas algumas delas a seguir: • NBR 6.118: Projeto de estruturas de concreto;• NBR 5.732: Cimento Portland comum;• NBR 7.480: Barras e fios de aço destinados a armaduras para concreto armado;• NBR 8.800: Projeto e execução de estruturas de aço de edifícios.
Conceituação do projeto
Normas adotadas para realização
dos cálculos
Se a obra trabalha com a captação de água das chuvas, é básico que esteja especificado no projeto o modo de retenção. Você vai precisar especificar no memorial descritivo como será feita a execução das cisternas. Escolher um método de construção tradicional ou alternativo também faz parte das premissas básicas.
Um projeto sem objetivos claros, fica sem norte. Objetivos claros nos projetos dependem da clareza com que a construtora leva o próprio negócio. Por objetivo se entendem ideias mais abrangentes como: • Construir o prédio mais alto da cidade;• Colocar em prática o estilo contemporâneo;• Criar um novo conceito visual e estrutural para obra;• Construir uma residência popular.
Premissas básicas adotadas durante o projeto
Objetivos do projeto
O detalhamento precisa estar presente em todas as etapas de planejamento. Veja a quais categorias você precisa prestar atenção: • Materiais empregados na obra: tudo precisa estar sob seu controle. Se foram usados mais concreto e cimento do que o previsto, o memorial não pode dizer o contrário;
• Equipe técnica: Dos projetistas aos colaboradores da operação, todos são fundamentais para que a obra saia do papel dentro de expectativas viáveis;
• Entendimento completo do projeto: um memorial mal escrito e pouco detalhado leva a erros de compreensão. O que pode acabar levando sua construtora a ter que prestar contas ao Fisco por erros que, na prática, não cometeu;
• Atualização constantes: choveu, a obra atrasou. Cimento empedrou. Mais dinheiro foi gasto. O memorial descritivo é a garantia da construtora e o histórico do projeto, por isso é preciso mantê-lo atualizado.
Detalhamento em todos os
aspectos
4. COMO A TECNOLOGIA AJUDA NA CONFECÇÃO E NO USO DO MEMORIAL DESCRITIVO
Pode parecer algo simples, mas qualquer informação fora do lugar tem
a possibilidade de gerar problemas na entrega do empreendimento.
Desenvolvê-lo de forma manual, então, fica fora de cogitação quando o
assunto é manter a eficiência e o controle das informações.
Ok! Desenvolver o memorial descritivo não é uma tarefa tão simples
– tampouco mantê-lo vivo durante a obra. No entanto, um software
especializado em construção civil pode facilitar muito esse processo.
Só ele ajuda a manter a eficiência, o controle e a organização de cada
detalhe de um planejamento ou de uma obra final. E, nesse caso, é uma mão
na roda para manter o memorial atualizado constantemente.
Com um ERP (software de gestão) o estudo de viabilidade de obra alimenta
o planejamento da obra, que é consolidado em um orçamento preciso. No
orçamento, todos os insumos a serem utilizados na obra são detalhados,
para compor o custo da empreitada.
Uma solução especializada oferece recursos como:
INSUMOS CONTROLADOS DE ACORDO COM A MARCA E SEUS DETALHES
Uma solução especializada pode auxiliar a construtora a fazer o registro,
de forma detalhada, de todos os insumos que são utilizados durante a obra.
Marca e detalhes que caracterizam toda a matéria-prima que será utilizada
na construção são mapeados.
INSUMOS VINCULADOS ÀS NORMAS QUE OS REGULAMENTAM
Manter a confiança com o consumidor! Se no memorial descritivo é
apontado o uso de alvenaria em blocos de concreto, deve ser informada
a natureza e dimensões destes blocos. E não só isso. O que foi prometido,
precisa ser cumprido!
CONTROLE DE PEDIDOS E NOTAS FISCAIS DE COMPRA
À medida em que há geração de uma nota fiscal de compra vinculada à obra,
é possível rastrear facilmente os materiais utilizados no projeto. Com essas
informações à mão, basta apontá-las no memorial descritivo.
CONCLUSÃO
Fica mais do que claro que o memorial descritivo tem como proteger
a construtora e para dar garantias ao comprador. Ele também ajuda a
construtora a ser destaque no mercado, por seguir as normas do setor e
apresentar boas referências.
As construtoras precisam elaborar o memorial descritivo de acordo com
às exigências da NBR 15.575 e mantê-lo atualizado desde o início até a
entrega da obra. Escolher a melhor estratégia na atualização do memorial
descritivo durante a obra pode ser a fonte de ganho tão esperada pela sua
construtora.
Nesse cenário, a tecnologia já se tornou uma forte aliada nesse processo.
Descobrir como operar essa estratégia é algo que você encontra no ERP
(Enterprise Resource Planning) da construção civil. O Sienge é um sistema de
gestão especializado nas atividades da sua construtora.
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REFERÊNCIAS
Sienge
Cbic
Revista Exame
Planalto
NBR 6118
NBR 05732
NBR 7480
NBR 80800
NBR 15.575
Lei 4.591/64
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