stvarno pravo materijal dopunski kod melihe
Post on 08-Jan-2016
47 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
-
Prof. dr. Meliha Povlaki
Dopunski materijal za ispit iz predmeta Stvarno pravu u kolskoj
godini 2014/15
Sarajevo, maj 2015.
-
SADRAJ:
A. ETANO VLASNITVO
1. Uvod
2. Etano vlasnitvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava
3. Novi koncept etanog vlasnitva u entitetskom zakonodavstvu
B. PRAVO GRAENJA
1. Novi pojam nekretnine
2. Pojam prava graenja u FBiH
3. Vrste prava graenja
4. Stjecanje prava graenja
5. Sadraj prava graenja
6. Prestanak prava graenja
C. ODSTUPANJA OD NAELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM STVARNOM
PRAVU BiH
1. Uvod
2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom
3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabiljeba ranga budue hipoteke)
4. Uvjetan upis nove hipoteke
5. Maksimalna hipoteka
D. ZEMLJINI DUG
1. Uvod
2. Pojam zemljinog duga
3. Neakcesornost zemljinog duga
4. Vrste zemljinog duga
5. Osnivanje zemljinog duga
6. Ugovor o svrsi osiguranja
7. Prava povjerilaca zemljinog duga
8. Prestanak zemljinog duga
-
A. ETANO VLASNITVO
1. Uvod
Vlasnitvo nad posebnim dijelovima zgrade ili vlasnitvo nad stanovima i poslovnim
prostorijama (u daljem tekstu i: etano vlasnitvo) je institut koji je do danas imao veoma
interesantan razvoj u bivoj SFRJ odnosno u BiH. Evolucija ovog pravnog instituta je okonana
u entitetima tek sa donoenjem i poetkom primjene novih zakona koji ureuju stvarno pravo i
to u Republici Srpskoj, donoenjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine (dalje: ZSP RS)1
a u Federaciji BiH Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH (dalje: ZSP FBiH).2 Ovaj institut
je u zakonima entiteta, a i u Brko Distriktu BiH Zzakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima
ZV BDBiH)3 reguliran na temeljno nov nain. Koncept odnosno pravna konstrukcija etanog
vlasnitva je radikalno izmijenjena. U Brko Distriktu BiH se ova izmjena desila ve 2001.
godine, a u entitetskom zakonodavstvu neto kasnije, ali su tu ve ranije bili doneseni odreeni
zakonski propisi koji su i bez izmjene materijalnopravnih propisa o etanom vlasnitvu unijeli
znaajne izmjene u pogledu ovog pravnog instituta.
Razvoj ovog instituta u bivoj SFRJ odnosno u BiH bi se mogao obiljeiti kao putanja koja se
kretala od izriite zabrane preko toleriranja ovoga instituta, kao neega stranom pravnom
sistemu, do punog priznanja. Nakon otpoinjanja transformacijskog procesa takoe je praktini
znaaj ovog instituta doivio evoluciju od jednog marginalnog instituta (period kada su
stanovi bili preteno u drutvenom vlasnitvu, a samo mali broj stanova u privatnom vlasnitvu,
odnosno objekt etanog vlasnitva) do veoma znaajnog instituta, koji otkupom stanova na
kojima je postojalo stanarsko pravo i ekspanzijom izgradnje stanova za trite sve vie dobiva
na znaaju.
Transformacija vlasnikih odnosa nuno mora dovesti i do transformacije koncepta etanog
vlasnitva koji je postojao u bivoj SFRJ odnosno SR BiH i kakav se sa odreenim
modifikacijama susretao u pravima drugih socijalistikih zemalja, ali ne i u zemljama Zapadne
Evrope.4 Raniji koncept etanog vlasnitva je odraavao odnose iskljuivog drutvenog
vlasnitva nad zemljitem u gradovima i naseljima gradskog karaktera, naputanja naela
superficies solo cedit i naela pravnog jedinstva nekretnine, te iskljuivog drutvenog
vlasnitva nad zgradama koje su se sastojale od vie od dva stana ili vie od tri manja stana. Svi
navedeni odnosi su izmijenjeni, to nuno ima konsekvence za odreivanje samog pojma
etanog vlasnitva.
Zakon o stvarnim pravima u Federaciji BiH u osnovi slijedi austrijski model etanog vlasnitva,
sa izvjesnim odstupanjima, koja se prvenstveno tiu odreenja samog pojma etanog vlasnitva,
1 Slubeni glasnik Republike Srpske 124/08, 58/09. 2 Slubene novine FBiH 66/2013. 3 Slubeni glasnik Brko distrikta BiH 1/01, 8/03, 40/04, 19/07. 4 Spasi, I., Etana svojina u: Promene stvarnog prava u Srbiji, Beograd, 2004, str. 111.
-
gdje se novo stvarno pravo priklonilo njemakom modelu. Takvo odreenje pojma etanog
vlasnitva ve je od ranije postojalo u Zakonu o zemljinim knjigama Federacije BiH (dalje:
ZZK FBiH)5
2. Etano vlasnitvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava
Ovdje e se dati nekoliko napomena o historijskom razvoju ovog instituta u BiH jer je samo
tako mogue razumjeti sutinu promjene, kao i razumjeti probleme do kojih e nuno doi kod
transformacije postojeeg etanog vlasnitva u etano vlasnitvo u skladu sa novim
zakonodavstvom.
U Kraljevini Jugoslaviji etano vlasnitvo postojalo je samo u nekim gradovima Slovenije,
Dalmacije i BiH. Jedan od tri tzv. Zemljinoknjina zakona iz 1930/31, tanije Zakon o
unutranjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga iz 1930. godine zabranio je
dalju mogunost osnivanja vlasnitva na posebnim dijelovima zgrada.6 U socijalistikoj
Jugoslaviji je prvobitno ovaj institut bio izriito zabranjen i to Ukazom Prezidijuma Narodne
skuptine iz 1947.7 Naelno je ta zabrana postojala sve do donoenja Zakona o prometu
zemljita i zgrada 1954. godine, koji je tu zabranu ukinuo, iako je nizom propisa izuzetno bilo
dozvoljeno osnivanje etanog vlasnitva u korist odreenih subjekata (drave, radnika ili
slubenika koji svojim sredstvima podiu zgradu) kao i promet fizikim dijelovima zgrade.8
Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog graevinskog zemljita iz 1958. je regulirao
neka pitanja ovog instituta (zakonom dozvoljen maksimum vlasnitva nad stanovima, te upis u
zemljine knjige), a cjelovito ureenje je uslijedilo prvi put 1959. godine kada je donesen Zakon
o svojini na dijelovima zgrade.9 I nakon to vie nije bilo prepreke da se osniva etano
vlasnitvo, ogranienje je postojalo na drugi nain pretean broj stanova bio je u
drutvenom/dravnom vlasnitvu, a na njima je zasnivano stanarsko pravo. Na srazmjerno
manjem broju privatnih stanova ogranienja su proizlazila iz opeg ogranienja privatnog
vlasnitva karakteristinog za socijalistiki poredak pojedinac je mogao biti vlasnik
ogranienog broja stanova.
Nakon to je ustavnim reformama iz 1971. i 1974. godine u bivoj SFRJ nadlenost za
reguliranje vlasnitva na posebnim dijelovima zgrada prela na federalne jedinice, neke od njih
su raniji savezni zakon preuzele kao republiki, a neke su u ovoj oblasti donijele vlastite zakone
zadravi koncept etanog vlasnitva uspostavljen u saveznom zakonu, to je bio sluaj i sa SR
5 U doktrini se obino smatra da Austrija i Njemaka usvajaju razliite modele etanog vlasnitva. Krneta, S., Etano vlasnitvo u uporednom pravu, Pravna misao, 1-2/1997, str. 212. Dok je u austrijskom pravu usvojena unitarsitika koncepcija, njemako pravo polazi od dualistike koncepcije. Vie o austrijskom i njemakom rjeenju vdjeti kod Krneta, S., Etano vlasnitvo u uporednom pravu, str. 206 i dalje, Krneta, S., Pravna priroda etanog vlasnitva, Godinjak pravnog fakulteta u Sarajevu, XXXVIII/90, str. 58 59.. Ipak, prema nekim autorima koncepti etanog vlasnitva u ova dva pravna poretka nisu drastino razliiti (Planojevi, N., Koncept etane svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i Republike Srpske, Pravna rije, 8/2006, str. 206 207.). 6 O razvoju etanog vlasnitva vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., 2007, str. 737. 7 Ukaz Prezidijuma Narodne skuptine FNRJ o vanosti pravnih pravila o nedopustivosti prava svojine na fizikim dijelovima zgrada iz Zakona o unutranjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga donesen 17.01.1947.g. 8 Vie o tome Stankovi/Orli, Stvarno pravo, Beograd, 1989, str. 244 245. 9 Sl.l. FNRJ 16/59. Vie vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 737 738.
-
BiH, gdje je donesen Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade SR BIH iz 1977. godine.10
Tako je koncept etanog vlasnitva uspostavljen ranijim saveznim Zakonom o svojini na
dijelovima zgrade iz 1959. ostao na snazi sve do stupanja na snagu ZSP FBiH. Notorno je da je
nuna izmjena regulative vlasnikih odnosa na posebnim dijelovima zgrade uspostavljena u
jednom drugom vlasnikom sistemu.
Osnovna karakteristika koncepta etanog vlasnitva u dosadanjem pravnom sistemu BiH jeste
da je on polazio od vlasnitva na posebnom dijelu zgrade kao glavnog prava kojeg prate dva
sporedna prava pravo na zajednikim dijelovima zgrade i prava na zemljitu. Time je bila
prihvaena tzv. dualistika teorija o pravnoj prirodi etanog vlasnitva u kome se vide dvije
grupe ovlatenja ona na privatnim dijelovima koja proizlaze iz vlasnitva i druga na
zajednikim dijelovima zgrade i zemljitu.11 Pri tome je bila prihvaena ona varijanta
dualistike teorije koja primat daje pravu na stan, a ostala prava smatra akcesornim.12 Dva
sporedna prava na zgradi i zemljitu su se bitno razlikovala s obzirom na injenicu da li je
zgrada bila u drutvenom ili privatnom vlasnitvu13 ili da li je bila izgraena na zemljitu u
drutvenom/dravnom vlasnitvu (to je bilo pravilo, jer se prvenstveno gradilo u gradovima i
naseljima gradskog karaktera, a ono je bilo iskljuivo u dravnom/drutvenom vlasnitvu) ili
na zemljitu u privatnom vlasnitvu.
U situaciji da se radilo o privatnoj zgradi, vlasnici stanova su na zajednikim dijelovima zgrade
bili nosioci zajednikog prava vlasnitva (lan 4. st. 3. Zakona o svojini na dijelovima zgrade),
a ako se radilo o zgradi u drutvenom/dravnom vlasnitvu bili su nosioci zajednikog prava
koritenja (lan 4. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U sluaju da je zemljite bilo
u dravnom vlasnitvu, odnosno da je zgrada bila podignuta na podruju grada ili naselja
gradskog karaktera vlasnici posebnog dijela zgrade imali su pravo trajnog koritenja, a u sluaju
da je zemljite bilo u privatnom vlasnitvu, bili su suvlasnici graevinske parcele srazmjerno
vrijednosti posebnog dijela prema ukupnoj vrijednosti cijele zgrade (lan 6. Zakona o svojini
na dijelovima zgrade). Ovako je stanje bilo u Republici Srpskoj sve do donoenja ZSP RS 2008.
godine, a u Federaciji BiH su izmijenjena bila rjeenja u pogledu prava na zemljitu donoenjem
Zakona o vlasnikopravnim odnosima 1998. Prema tom zakonu su etani vlasnici zgrade
podignute na privatnom zemljitu imali zajedniko vlasnitvo zemljita.
Etani vlasnik stana imao je iskljuivo pravo vlasnitva na svom posebnom dijelu zgrade,
mogao je koristiti sam, izdati ga u zakup ili njime raspolagati. Njegovo iskljuivo pravo
vlasnitva bilo je ogranieno injenicom da je stan ili poslovna prostorija bila posebni dio jedne
cjeline, te da je pri odravanju, prepravkama ili izmjenama na posebnom dijelu zgrade bilo
nuno voditi rauna o cjelini kao i pravima ostalih etanih vlasnika. Tako je etani vlasnik bio
10 Sl.l. SR BiH 35/77. 11 Krneta, S., Pravna priroda etanog vlasnitva, str. 59. 12 Breanski, J., Prijelazne i zavrne odredbe Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 18, Nr. 1, 1997., str. 157. 13 Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i graevinskog zemljita su sve zgrade sa vie od dva stana ili vie od tri manja stana tretirane kao najamne zgrade. Pravna posljedica je bila da su sve viestambene zgrade bile nacionalizirane, iako to nije bio sluaj sa svim stanovima u takvoj zgradi. U privatnom vlasnitvu su bile samo tzv. porodine stambene zgrade. Budui da je ovaj propis bio posljedica kvantitativnog ogranienja prava vlasnitva na stanovima nije mogao biti na snazi nakon donoenja amandmana na Ustav bive SFRJ 1988. godine.
-
obavezan izvriti opravku na svom posebnom dijelu ako je to bilo nuno da bi se sprijeila teta
drugim posebnim dijelovima ili zajednikim dijelovima zgrade (lan 12. st. 2. Zakona o svojini
na dijelovima zgrade), a pregradnju, dogradnju, nadziivanje ili rekonstrukciju svog posebnog
dijela je mogao u skladu sa graevinskim propisima vriti samo ako se time nije diralo u posebni
dio drugog vlasnika ili zajednike dijelove zgrade (lan 13. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima
zgrade). Uzajamni odnosi etanih vlasnika su se ureivali pismenim sporazumom etanih
vlasnika na kome su potpisi morali biti javno ovjereni (lan 16. Zakona o svojini na dijelovima
zgrade), a njegove odredbe su vezivale i kasnijeg stjecatelja posebnog dijela zgrade. Ovim je
ugovorom odreivan obim i nain koritenja i odravanja posebnih i zajednikih dijelova
zgrade. U sluaju da vlasnici posebnih dijelova zgrade nisu mogli postii sporazum, njihove
odnose je ureivao vanparnini sud, koji je takoe odluivao i o izmjenama ugovora o ureenju
odnosa etanih vlasnika, ako oni nisu o tome mogli postii sporazum (lan 17. i 18. st. 2. Zakona
o svojini na dijelovima zgrade). Posebna pravila o odnosima etanih vlasnika postojala su u
situaciji kada je u jednoj zgradi postojala koegzistencija drutvenog i privatnog vlasnitva
odnosno kada su zgrada i zemljite bili u reimu drutvenog vlasnitva.14
Zakonodavac je bio predvidio uvoenje posebnog javnog registra za upis etanog vlasnitva
tzv. knjige E. Pri tome zakon polazi od toga da se radi o posebnoj zemljinoj knjizi (lan 21.
st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade ), ali je iz daljih odredaba zakona vidljivo da su se
knjige E trebale voditi prema opim principima zemljinoknjinog prava, a da su
specifinosti uvjetovane specifinostima objekta (stan koji je vezan za zgradu i odreeno
zemljite). Graevinska parcela sa zgradom u etanom vlasnitvu predstavljala je posebno
zemljino-knjino tijelo za koje se osnivao poseban zemljinoknjini uloak. (lan 22. Zakona
o svojini na dijelovima zgrade). Zemljinoknjini uloak se sastojao iz popisnog lista u koji je
upisivana zgrada i svi posebni dijelovi, onolikog broja vlasnikih listova koliko je bilo posebnih
dijelova kao i jedan vlasniki list za dio zgrade na kojem nije bilo zasnovano etano vlasnitvo,
te jedan teretni list u kojem su bili upisivani tereti koji se odnose na cjelinu kao i na posebne
estice tog zemljino-knjinog tijela tj. posebne dijelove (lan 26. Zakona o svojini na
dijelovima zgrade). U praksi knjiga E nije nikada uspostavljena, to se pokazalo kao problem
u postupku privatizacije stanova, i zbog ega je propisan poseban nain knjienja otkupljenih
stanova (U FBiH je uvedena knjiga poloenih ugovora, a u RS knjiga uloenih ugovora).
Iz koncepta vlasnikog lista je bilo vidljivo da nije bilo nuno da etano vlasnitvo bude
uspostavljeno na cijeloj zgradi; bilo je mogue da na pojedinim posebnim dijelovima zgrade
bude uspostavljeno etano vlasnitvo a da drugi dio zgrade ne bude u etanom vlasnitvu.
Takoe iz cjeline zakonskih odredaba je slijedilo da je zakonodavac imao u vidu uspostavljanje
etanog vlasnitva na ve postojeoj zgradi, ali ne i uspostavljanje etanog vlasnitva pro futuro
na zgradi koja tek treba da se izgradi. U datom vremenskom periodu takvo rjeenje nije
predstavljalo problem budui da se zadovoljavanje stambenih potreba u principu nije rjeavalo
kupovinom stanova na tritu odnosno izgradnjom stanova za trite.
Svaki suvlasnik zgrade imao je pravo da zahtijeva da se njegov idealni dio pretvori u etano
vlasnitvo na posebnom dijelu zgrade ako je to bilo mogue s obzirom na vrijednost njegovog
14 Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.
-
idealnog dijela, veliinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored (lan 29. st. 1. Zakona
o svojini na dijelovima zgrade). Iz citirane odredbe je vidljiva veza izmeu etanog vlasnitva
i suvlasnitva u zgradi (i zemljitu), koja je bila vjetaki prenebregnuta u konceptu etanog
vlasnitva kakav je bio usvojen u kasnijem zakonodavstvu Federacije BiH.15
Zakon o svojini na dijelovima zgrade stavljen je van snage donoenjem novog zakonodavstva
u oblasti stvarnih prava, u Federacijei BiH se donoenjem ZSP FBiH. Jo dok je Zakon o svojini
na dijelovima zgrade bio formalnopravno na snazi u entitetima BiH, neke su njegove odredbe
dole u suprotnost sa novodonesenim propisima, te su bile postale bespredmetne ili su izgubile
svaki praktini znaaj. Posebni entitetski propisi su na razliiti nain regulirali odreena pitanja
etanog vlasnitva, ne promijenivi osnovni koncept etanog vlasnitva to je nuno dovelo do
nekonzistentnosti konstrukcije etanog vlasnitva. Prvo je ZOVO 1998. u Federaciji BiH unio
izmjenu koja se tie prava na zemljitu, te je, za sluaj da je etano vlasnitvo podignuto na
privatnom zemljitu, etanim vlasnicima priznao zajedniko vlasnitvo a ne suvlasnitvo. Dalje,
nakon donoenja Zakona o graevinskom zemljitu 2003. (dalje i ZGZ FbiH i ZGZ RS 2003)
uope se vie nije moglo govoriti o pravu koritenja etanih vlasnika na zemljitu ispod i oko
zgrade, budui da su ti vlasnici ex lege postali i vlasnicima zemljita i to u Federaciji BiH
zajedniki vlasnici, a u Republici Srpskoj suvlasnici.16 Zatim su entitetski zakoni o zemljinim
knjigama u lanu 30. bili dali novu definiciju etanog vlasnitva (kakva e kasnije biti
prihvaena i u zakonima o stvarnim pravima) te su propisali nain uknjibe etanog vlasnitva.
Rjeenja koja su prihvaena u zakonima o zemljinim knjigama su bila suprotna rjeenjima tada
vaeeg Zakona o svojini na dijelovima zgrade. Iako se radilo o potonjem propisu nije bilo
mogue rei da je on de facto derogirao raniji zakon, jer predmetne odredbe zemljinoknjinog
prava uope nisu mogle biti implementirane prije donoenja zakona o stvarnim pravima koji je
trebao donijeti novo materijalnopravno ureenje etanog vlasnitva. Ipak, dolo je, prije svega
u praksi u Federaciji BiH, do uknjibe etanog vlasnitva (priblino) prema ovoj zakonskoj
odredbi.
Cilj navedene odredbe ZZK FBiH/ZZK RS bio je da regulira postupak upisa vlasnitva na
stanu, ali ne u skladu sa materijalnopravnim rjeenjima kakvi su postojali u momentu donoenja
ovog zakona i kakvi su ve tada bili prevazieni. Zakonodavac je vodio rauna o tome da se
paralelno sa reformom zemljinoknjinog prava mora odvijati i reforma vlasnikopravnih
odnosa, koja je meutim u est narednih godina nakon donoenja Zakona o zemljinim
knjigama izostala u Republici Srpskoj a u Federaciji BiH deset godina. Entitetski Zakoni o
zemljinim knjigama su takao anticipirali budua rjeenja kodifikacije stvarnog prava; novi
postupak upisa nije bilo mogue odrediti bez da se u osnovnim crtama materijalno-pravno ne
odredi budui koncept etanog vlasnitva.
Iz odredbe lana 30. stava 1. ZZK FBiH vidljivo je da Zakon odreujui: U zemljino-
knjinom uloku stana se upisuje posebno vlasnitvo koje pripada suvlasnikom dijelu i kao
15 Postoje shvatanja da je mogue ostati u okviru ovog koncepta a zamijeniti zajedniko vlasnitvo suvlasnitvom, jer je to rjeenje prihvatljivije u pogledu odreenja kako se snose trokovi, u pogledu finansiranja izgradnje itd. Tako Stefanovi, Z., Etana svojina, magistarski rad, Beograd, 1992, str. 44. Navedeno prema Planojevi, N., op. cit., str. 204. 16 lan 39. Zakona o graevinskom zemljitu Federacije BiH, lan 39. Zakona o graevinskom zemljitu Republike Srpske.
-
ogranienje suvlasnitva priznavanje posebnog vlasnitva koja pripadaju drugim suvlasnikim
dijelovima, usvaja koncept etanog vlasnitva prihvaen u njemakom pravu, prema kojem u
sklopu etanog vlasnitva postoje dva prava vlasnitvo na posebnom dijelu (Sondereigentum)
i suvlasnitvo na zemljitu (Miteigentum). Prema njemakom konceptu pravo na zemljitu, i to
suvlasnitvo na zemljitu, se tretira kao glavno pravo a pravo na posebnom dijelu zgrade kao
sporedno pravo.17 Takav koncept etanog vlasnitva je usvojen i u entitetskim stvarnim
pravima. Trenutno su se u Federaciji BiH uskladila rjeenje zemljino-knjinog i stvarnog
prava, to, nije sluaj u Republici Srpskoj, jer je u meuvremenu Zakon o zemljinim knjigama
RS stavljen van snage i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina18 koji predvia
drugaiji koncept upisa etanog vlasnitva, i to koncept kakav nije u skladu sa Zakonom o
stvarnim pravima Republike Srpske.
Zemljina knjiga moe obuhvatiti samo nekretnine tj. zemljita, a suvlasnitvo na zemljitu je
osnovna odrednica etanog vlasnitva to ima za posljedicu i specifino evidentiranje u
zemljinoj knjizi. Prema ZZK FBiH upis vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade se vri na
slijedei nain: za svaki stan se vodi poseban zemljino-knjini uloak a zemljino-knjini
uloak zemljita se zatvara. Ovdje postoji izvjesna slinost sa gore pomenutom knjigom E,
osim to je za knjigu E bilo predvieno osnivanje novog zemljinoknjinog uloka za cijelu
zgradu, dok je prema ZZK FBiH predvieno otvaranje zemljinoknjinog uloka za svaki stan,
pri emu je obavezna uputa na sve druge zemljinoknjine uloke gdje su upisani drugi stanovi
odnosno posebni dijelovi zgrade. Prema propisima o knjizi E koji nikada nisu implementirani
za sve je stanove postojao jedan teretni list. Danas, kada se izgradnja i kupovina stanova
finansira u pravilu iz kredita, nuno je da za svaki stan postoji poseban teretni list, to je i
mogue jedino otvaranjem posebnog zemljinoknjinog uloka za svaki stan.
Odredba lana 30. entitetskih zakona o zemljinim knjigama nije mogla biti primijenjena u prije
donoenja novog stvarnog zakonodavstva, ali se to, pod pritiskom potreba pravnog prometa
desilo. Da bi ona bila primjenjena nedostajala je materijalno-pravna podloga tj. rjeenja
materijalnog stvarnog prava koja bi uredila novi koncept etanog vlasnitva.19 Ipak, u praksi
nekih zemljinoknjinih sudova u Federaciji BiH se vrila uknjiba stanova u skladu sa
odredbom lana 30. ZZK F BiH. Takva je praksa razumljiva tenja da se, u vremenu u kome se
dugo ekalo na novu kodifikaciju stvarnog prava u entitetima izvri trajno knjienje posebnih
dijelova zgrade u zemljinoj knjizi, a ne privremeno knjienje posebnih dijelova zgrade u knjizi
poloenih ugovora, koja e kasnije biti preneseno u obinu zemljinu knjigu (lan 94. ZZK).
Na taj nain se izbjegava da se isti posao mora uraditi dva puta, te olakava situacija u onim
kantonima gdje su se u knjigu poloenih ugovora mogli upisati samo stanovi privatizirani u
skladu sa Zakonom o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo, a ostali stanovi i
poslovne prostorije se uope nisu mogle upisati u ovu evidenciju, pri emu drugog javnog
registra nema. Takoer se takav postupak ini loginim u situaciji da je provedeno etairanje
zgrade i da su pojedini stanovi zemljino-knjino definirani i povezani sa odreenom
katastarskom parcelom. Ipak, navedena praksa je bila korak contra legem; sami zakoni o
17 Vidjeti Krneta, S., Pravna priroda etanog vlasnitva, str. 59., Planojevi, N., op. cit., str. 206. 18 Slubeni glasnik RS 6/2012. 19 U tom smislu i Taji u: Weike/Taji, Komentar zakona o zemljinim knjigama u BiH, str. 122.
-
zemljinim knjigama su odredili upis stanova u knjigu poloenih ugovora dok se ne ispune
pretpostavke za upis prava vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade u skladu sa ovim
zakonima (lan 94. ZZK FBiH/ZZK RS). Sam zakonodavac je smatrao da nisu postojale
pretpostavke za upis vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade u skladu sa odredbom lana 30.
ZZK FBiH/ZZK RS. Od donoenja tog propisa se u Federaciji BiH do donoenja Zakona o
stvarnim pravima nita u ovoj oblasti nije bilo primijenilo. Zemljinoknjini uredi su bili u
nedoumici da li knjiiti zajedniko vlasnitvo na zemljitu ili suvlasnitvo; niti jedno niti drugo
nije mogue. Upis zajednikog vlasnitva u A list je bio u suprotnosti sa odredbom lana 30.
ZZK FBiH, koja jasno polazi od suvlasnikog udjela u nekretnini, a upis suvlasnitva na cijeloj
nekretnini nije mogu jer ne postoje propisi za odreivanje suvlasnikog dijela, a uz to bi to
bilo u suprotnosti sa vaeim materijalnopravnim propisima Federacije BiH i kantona. Takoe
lan 30. ZZK FBiH nalae zatvaranje z.k. uloka zemljita, to se u praksi nije radilo.
3. Novi koncept etanog vlasnitva u entitetskom zakonodavstvu
Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH mijenja sutinu, odnosno dosadanji model etanog
vlasnitva.20 Na gotovo identian nain je to uinjeno u Zakonu o stvarnim pravima RS. Novi
koncept etanog vlasnitva kao temeljnu odrednicu ima suvlasnitvo nekretnine kao cjeline
(posljedica pravnog jedinstva nekretnine) iz koje se izvodi pravo vlasnitva na posebnom dijelu.
Uspostavljanjem pravnog jedinstva nekretnine glavni element u etanom vlasnitvu je
vlasnitvo na zemljitu, a ne na stanu: prava sa zemljita se ire na ono to se sa njim trajno
spojilo, ukljuujui zgrade, a kroz njih stanove.21 Od donoenja Zakona o nacionalizaciji
najamnih zgrada i gradskog graevinskog zemljita 1958.g. koji je svo zemljite u gradovima i
naseljima gradskog karaktera izuzeo iz privatnog vlasnitva do donoenja entitetskih Zakona o
graevinskom zemljitu iz 2003.g. u BiH naelo superficies solo cedit nije vailo u gradovima
i naseljima gradskog karaktera a upravo je u tim podrujima etano vlasnitvo i imalo svoj
praktini znaaj. Kao posljedica te injenice koncept etanog vlasnitva uspostavljen 1959.
godine nije vodio rauna o ovom principu. Budui da ZSP FBiH proklamira punu vrijednost
naela superficies solo cedit i uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine, postojei koncept
etanog vlasnitva bi se ve i samo zbog toga pokazao neodrivim.
Etano je vlasnitvo u svakom pravnom poretku konstrukcija, a u novom stvarnom pravu
Federacije BiH ona je vezana za specifinu konstrukciju suvlasnitva. Osnovno obiljeje
obinog suvlasnitva su idealni (alikvotni) dijelovi i nepostojanje ovlatenja na konkretnom
dijelu stvari. Specifinost suvlasnike zajednice kod etanog vlasnitva se ogleda u tome to je
odgovarajui suvlasniki dio povezan s jednim konkretnim realnim dijelom nepokretnosti
(stanom, poslovnom prostorijom ili drugim posebnim dijelom). Odgovarajui suvlasniki dio u
cjelini (nekretnina, a to je zemljite sa izgraenom zgradom) i posebni dio nepokretnosti ine
jednu jedinstvenu zajednicu, jedan jedinstven, specifian objekt prava. Ne postoji zakonska
mogunost da na stanu postoje odreeni pravni odnosi, a na odgovarajuem suvlasnikom
dijelu drugaiji pravni odnosi. Nije mogue razliito opteretiti odgovarajui suvlasniki i
posebni dio niti ih je mogue posebno prenositi. U svakom pravnom poretku, kako je gore
20 Planojevi, N., op.cit., str. 196. 21 Breanski, J., op.cit., str. 157.
-
reeno, etano vlasnitvo je pravna konstrukcija; u vaeem stvarnom pravu u BiH nova
konstrukcija etanog vlasnitva usklaena je s pojmom pravnog jedinstva nekretnine, te prava
koja postoje na zemljitu moraju se protegnuti na sve ono to je s njim povezano. Kako u tom
konceptu ne mogu postojati razliita prava na zemljitu, zajednikim dijelovima zgrade i
posebnim dijelovima zgrade, rjeenje je naeno u specifinoj konstrukciji objekta etanog
vlasnitva.
Nova koncepcija etanog vlasnitva koja je ve bila anticipirana u ZZK FBiH vidljiva je i u
zemljino-knjinom uloku. Zemljino-knjino tijelo koje se upisuje u list A se sastoji od
suvlasnikog udjela u cjelini, a to je zemljite te sa njim povezane zgrada, a koje je neodvojivo
povezano sa posebnim vlasnitvom na konkretnom stanu. Zemljino-knjini uloak stana
odnosno posebnog dijela zgrade ispoljava odreene specifinosti u odnosu na zemljinoknjini
uloak zemljita, to je posljedica specifinog objekta; zemljinoknjino tijelo je, kada se radi
o posebnim dijelovima zgrade, specifino. Odredba lana 30. predvia odstupanja u odnosu na
obini z.k. uloak u pogledu lista A, te se moe zakljuiti da se vlasniki i teretni list
zemljinoknjinog uloka u koji se upisuju stanovi vode po opim pravilima. Posjedovni list,
ili list A u koji se upisuje nekretnina odnosno zemljino-knjino tijelo odraava specifinosti
objekta kada je u pitanju vlasnitvo na posebnom dijelu zgrade.
Tako e npr. u situaciji da se zgrada sastoji od etiri jednaka stana u listu A zemljinoknjinog
uloka za stan broj 1 kao zemljino-knjino tijelo biti upisana jedna etvrtina suvlasnikog
udjela u zemljitu povezana sa posebnim vlasnitvom na stanu broj 1. Istovremeno e biti
izvrena uputa na z.k. uloke u koji su upisani stanovi 2, 3 i 4. Etani je vlasnik individualni
vlasnik odreenog stana i suvlasnikog udjela u cijeloj nekretnini. U listu B e odreeni vlasnik
biti upisan kao vlasnik nekretnine oznaene u listu A sa 1/1; sama nekretnina je specifina i
posljedica je konstrukcije etanog vlasnitva.
ZSP FBiH slijedi jedan dualistiki model etanog vlasnitva koji daje primat pravu na zemljitu
u odnosu na vlasnitvo na posebnom dijelu, to je opet posljedica dejstva naela superficies
solo cedit, uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i drugaijeg definiranja nekretnine. ZSP
FBiH odreuje da se etano vlasnitvo uspostavlja na posebnim dijelu nekretnine, ali da
proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa odgovarajuim suvlasnikim dijelom nekretnine na
kojoj je uspostavljeno. Iz cijeline odredba koje slijede proizlazi namjera zakonodavca da etano
vlasnitvo definira kao vlasnitvo na posebnom dijelu neodvojivo povezano sa suvlasnitvom
u cjelini. Povezivanje sa suvlasnitvom u cjelini (zajednikim dijelovima zgrade i zemljitu)
moe izazvati zabune, stoga je izriito pojanjeno da na posebnom dijelu vlasnik ima puna
vlasnika prava. Etani vlasnik je vlasnik odreenog objekta a taj objekt je poseban, njega ini
suvlasniki dio u cijeloj nekretnini sa kojim je povezano individualno vlasnitvo na jednom
realnom posebnom dijelu nekretnine. Nad objektom etanog vlasnitva moe postojati
suvlasnitvo ili zajedniko vlasnitvo pri emu se suvlasnici ili zajedniki vlasnici prema
treima kao i ostalim suvlasnicima smatraju kao jedno lice (lan 90. ZSP FBiH).
To individualno vlasnitvo trpi odreena ogranienja budui da u jednoj usko povezanoj
zajednici postoji vie individualnih vlasnikih ovlatenja. Takva jedna zajednica namee
-
odreene obzire i restrikcije prilikom vrenja vlasnikih ovlatenja.22 Ogranienja su
karakteristina i za dosadanja rjeenja kao i za rjeenja u uporednom pravu kao npr. dunost
odravanja posebnog dijela zgrade lan 94. ZSP FBiH ili ograniene mogunosti vrenja
promjene stanja odnosno intervencije na stanu lan 95. ZSP FBiH. Stoga se odnosi povodom
posebnih dijelova i zajednikih dijelova nekretnine ureuju posebnim sporazumom svih etanih
vlasnika.
Etano se vlasnitvo moe u pravilu uspostaviti samo na odgovarajuem suvlasnikom dijelu i
u pogledu dijela nekretnine koji predstavlja zasebnu upotrebnu cjelinu kao to je stan, poslovna
prostorija, garaa ili jasno omeena mjesta namijenjena za ostavljanje motornih vozila (lan 81.
st. 1. i 2. ZSP FBiH). Odgovarajui suvlasniki dio je suvlasniki dio nekretnine koji odgovara
odnosu korisne povrine posebnog dijela zgrade sa korisnom povrinom zgrade i drugih
posebnih dijelova (lan 85. st. 1). Da li je odreeni suvlasniki dio odgovarajui prosuuje se
prema tome da li je taj suvlasniki dio u odnosu prema vlasnitvu cijele nekretnine jednak ili
vei od odnosa korisne povrine posebnog dijela nekretnine prema korisnoj povrini svih
stanova i zajednikih dijelova nekretnine. Ukoliko se etano vlasnitvo uspostavlja na zahtjev
jednog od suvlasnika, te o tome nema sporazuma svih suvlasnika, odgovarajui suvlasniki dio
utvrdie sud.
Norma koja odreuje da se etano vlasnitvo moe osnovati samo na odgovarajuem
suvlasnikom dijelu je dispozitivne prirode. Ukoliko se sloe suvlasnici etano se vlasnitvo
moe uspostaviti i na neodgovarajuem suvlasnikom dijelu (lan 85. st. 2. ZSP FBiH). To bi
znailo da suvlasnik koji ima npr. jednu etvrtinu u cijeloj nekretnini moe imati stan ija je
korisna povrina vea od jedne etvrtine cijele korisne povrine. Suvlasnik koji dobiva vie
prava nego to bi mu na osnovu ranijeg alikvotnog dijela pripadalo moe dugovati naknadu
ostalim suvlasnicima u skladu sa njihovim sporazumom, ali bi prema propisima o porezima na
promet nekretnina bio obveznik ovog poreza u viku vrijednosti.
Novinu u odnosu na dosadanje ureenje predstavlja rjeenje prema kojem se etano vlasnitvo
moe protezati i na neke sporedne dijelove koji sa posebnim dijelom ne ine graevinsku
cjelinu, ako je taj dio jasno razgranien od ostalih dijelova nekretnine i neometano dostupan (sa
mee nekretnine, iz zajednikih dijelova nekretnine ili iz posebnog dijela iji je sporedni dio
lan 81. st. 4. ZSP FBiH).
Etano vlasnitvo se moe osnovati na osnovu jednostranog pravnog posla vlasnika cijele
nekretnine (lan 86. ZSP FBiH), koji se naziva izjava o diobi ili na osnovu saglasnosti svih
suvlasnika (lan 84. st. 1. ZSP FBiH) u kom sluaju oni sainjavaju sporazum o diobi. Pravni
poslovi kojom se vri dioba i uspostavljanje etanog vlasnitva moraju biti u formi notarski
obraene isprave. Pored pravnog osnova, koji je kako je izloeno pravni posao za uspostavljanje
etanog vlasnitva, potreban je i modus acquirendi, a to je upis u zemljinu knjigu. Za upis
etanog vlasnitva osim sporazuma o diobi neophodan je i plan podjele sainjen i ovjeren od
22 U tom smislu i Raovi, Z. P., op.cit., str. 262, Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.
-
strane strunog lica (lan 83. st. 2. 4. ZSP FBiH). Ukoliko izostane sporazum suvlasnika o
uspostavljanju etanog vlasnitva o tome e odluiti vanparnini sud.23
Vlasnik zemljita ili titular prava graenja moe odluiti da uspostavi etano vlasnitvo na ve
postojeoj zgradi ili na zgradi koja tek treba da bude izgraena, pri emu e vlasnitvo na dijelu
zgrade biti uspostavljeno tek ukoliko zgrada bude izgraena. U entitetima nije mogue izvriti
etairanje i uspostavu etanog vlasnitva sve dok zgrada ne bude u potpunosti zavrena i dok
ne bude na osnovu rjeenja nadlenog opinskog organa upisana u katastar. U Brko distriku je
naprotiv mogue etairanje i u toku izgradnje. Entitetska rjeenja mogu biti problem kod
izgradnje stanova za trite i finansiranja kupovine stanova. Prema njemu vlasnik zemljita koji
na njemu gradi stanove ne moe vriti uspostavu posebnih dijelova, tako da kada prodaje
stanove u izgradnji on ne podaje definirane objekte prije zavretka izgradnje. To povlai za
sobom sigurnosne rizike kako za kupca stana tako i za banku koja njega finansira. Bitno bi bilo
da graditelj moe i u toku izgradnje prodavati budue stanove koje e finansirati kupac, kome
se mora osigurati stjecanje vlasnitva, te da iz kupoprodajne cijene graditelj moe otplaivati
globalno zaduenje tj. dug banci koja njega finansira. Vlasnik koji gradi za trite gradnju
finansira iz odobrenog kredita, a kao sigurnost optereuje zemljite koje ima u vlasnitvu i na
kome se gradi. Sa napretkom izgradnje po principu superficies solo cedit i ekstenzivnosti
hipoteke, hipoteka e se protezati i na zgradu kao cjelinu. Ako se proda stan u izgradnji, trebalo
bi biti mogue da se on oslobodi od hipoteke koja osigurava kredit prodavca te da se na njemu
upie hipoteka u korist banke kupca. Ta transakcija e se suoiti sa problemom da e kupac
postati etani vlasnik tek po zavretku gradnje! Veliki je propust zakonodavca to nije predvidio
mogunost etairanja i uspostavljanja suvlasnikih dijelova povezanih sa vlasnitvom na
posebnom dijelu zgrade jo dok je zgrada u izgradnji, pa ak i prije poetka izgradnje, ali je
ovaj propust u Federaciji Bih ublaen uvoenjem instituta privremenog etanog vlasnitva (l.
86. st. 4. do 9.)
Entitetski zakonodavac je ovdje dijelom slijedio rjeenje koje je hrvatski zakonodavac preuzeo
iz austrijskog prava (lan 75. st. 2 ZV RH). I u pravu Republike Hrvatske je etairanje mogue
tek po zavretku izgradnje zgrade i tek nakon to zgrada na osnovu prijavnog lista bude upisana
u zemljinu knjigu.24 Meutim, reforma prava vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade
izvrena austrijskom pravu 2002. godine izmeu ostalog se odnosila na zatitu stjecatelja na
stanovima u izgradnji. U austrijskom pravu i dalje nije mogue etairati i stjecati vlasnitvo na
posebnim dijelovima zgrade prije nego ona bude gotova. Kupac koji je zakljuio ugovor sa
nosiocem izgradnje25 o kupovinu posebnog dijela zgrade koji ispunjava zakonom propisane
pretpostavke da moe biti objekt etanog vlasnitva, koji u skladu sa zakljuenim ugovorima
izvrava svoje obaveze, te koji ima pravni osnov za stjecanje budueg posebnog dijela zgrade
mora biti zatien u svom oekivanju da stekne pravo tom dijelu zgrade. U korist takvog kupca
se vri zabiljeba stjecanja etanog vlasnitva. Obaveze kupca ne dospijevaju prije nego se
izvri ovakva zabiljeba. Ukoliko kupac nakon toga izvri svoje obaveze, ima pravo zahtijevati
od organizatora izgradnje provoenje svih radnji i davanje izjava volja neophodnih za upis
23 Ako ne doe do sporazuma svih suvlasnika nekretnine, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u u etanu svojinu bilo kojeg suvlasnika rjeava sud po pravilima vanparninog postupka lan 96. st. 2. ZV BD BiH. 24 Tako Josipovi, T., Zemljinoknjino pravo, str. 151, Nr. 221. 25 Adekvatan tehniki izraz za Bautrger ne postoji u naem pravu.
-
etanog vlasnitva u zemljine knjige. Ovo svoje pravo moe zatiti podignuem tube, a
istovremeno mu je dato pravo da moe izvriti zabiljebu spora u zemljinoj knjizi.26 U
Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, slijeena su nova rjeenja austrijskog prava.
Zakon predvia kategoriju privremenog etanog vlasnika (o emu se vri predbiljeba), koji je
vidljiv kao vlasnik/kupac odreenog budueg stana, ime je efikasno zatien od eventualne
viestruke prodaje istog stana.
B. PRAVO GRAENJA
1. Novi pojam nekretnine
Jedna od najznaajnijih novina koju je donijelo novo stvarno pravo u entitetima i Brko distriktu
BiH jeste uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i dejstva naela superficies solo cedit. U
ovom kontekstu je kljuan novi pojam nekretnine. Umjesto dosadanje odredbe, prema kojoj
se zemljita, zgrade, stanovi i poslovne zgrade smatraju nepokretnim stvarima, sada se samo
zemljita smatraju nekretninama sa svim to je s njima iznad ili ispod povrine povezano.27 Iza
ovog izmijenjenog pojma nekretnine stoji jedan od osnovnih reformskih zahvata u stvarnom
pravu u entitetima. Time se ponovo uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine i dejstvo naela
superficies solo cedit s dalekosenim posljedicama po niz stvarnopravnih instituta. Posljedica
ovog rjeenja je da se samo zemljite smatra nekretninom, osim ako je zakonom drugaije
propisano.28
Novi pojam nekretnine, te uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i principa superficies
solo cedit nuno e utjecati na izmjenu niza instituta stvarnog prava, kao npr. stjecanje
graenjem na tuem zemljitu, uvoenje novog koncepta etanog vlasnitva, te uvoenje prava
graenja, kao gotovo jedine mogunosti, osim koncesija, razdvajanja zgrade od zemljita na
kojem je podignuta.
2. Pravo graenja
2.1. Uvodne napomene o pravu graenja
Entitetski zakoni o zemljinim knjigama doneseni 2002. godine su, anticipirajuu ureenje
budueg stvarnog prava, bili definirali sadraj prava graenja (pravo imati u vlasnitvu
graevinu na tuem zemljitu), karakteristike (stvarno pravo koje je prenosivo i nasljedivo),
kao i nain upisa (pravo graenja se smatra ogranienim stvarnim pravom koje se upisuje u
teretnom listu optereenog zemljita, ali istovremeno i kao samostalna nekretnina za koju se po
slubenoj dunosti otvara novi zemljinoknjini uloak).29 Novo zakonodavstvo u oblasti
stvarnih prava slijedi ovaj koncept.
26 Vie o novim rjeenjima austrijskog prava u pogledu zatite budueg vlasnitva na stanovima vidjeti kod Iro, G., op. cit., str. 73 74. 27 l. 6 st. 2 ZSP FBiH; l. 6 st. 2 i 14 st. 1 ZSP RS; l. 7 st. 2 ZV BDBiH. 28 Vie o ovom naelu i ovoj reformi u BiH kod M. Povlaki, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 24, 74, 164 itd. 29 l. 26. i 29. ZZK FBiH/ZZK RS.
-
Historijski je institut prava graenja nastao sredinom prolog stoljea, uvjetovan socijalnim
potrebama naraslog gradskog stanovnitva. Stambene potrebe je bilo lake rjeavati bez potrebe
kupovine skupog gradskog graevinskog zemljita.30 Korist za vlasnika zemljita se ispoljavala
u tome da se nije liavao trajno vlasnitva zemljita, a da je za vrijeme postojanja prava
graenja, dok je lien posjeda i upotrebe zemljita, ubirao odreenu rentu.31 Upravo ova
posljedica prava graenja moe biti atraktivna u bivim socijalistikim zemljama u procesu
pretvorbe. Neke od zemalja, kao npr. Njemaka, odluile su otvoriti mogunost da se ranija
socijalistika prava koritenja graevinskim zemljitem u dravnom vlasnitvu transformiraju
ili u pravo graenja ili u pravo vlasnitva koje bi pripalo ranijem nositelju prava koritenja.32 U
regionu se dio doktrine vehementno zalagao za pretvaranje prava koritenja u pravo graenja,
to bi znailo da ovaj vani privredni resurs zadravaju opine.33 Razvoj u BiH nije krenuo u
tom pravcu, osim u Brko distriktu BiH, gdje su trajna prava koritenja pretvorena u pravo
graenja.34
2.2. Pojam i karakteristike prava graenja
Ovo je pravo uvedeno prvi put na prostoru BiH implementacijom novog stvarnog prava u
njenim razliitim dijelovima.35 Pravo graenja je ogranieno stvarno pravo na tuem zemljitu,
iji je sadraj imati pravo vlasnitva na graevini sagraenoj na tuem zemljitu ili ispod tueg
zemljita, pri emu je vlasnik optereenog zemljita duan to trpjeti.36 Osim ovog svojstva,
svojstva ogranienog stvarnog prava, koje se javlja kao teret prava vlasnitva druge osobe,
pravo graenja ima jo jedno svojstvo u pravnom prometu ono je izjednaeno s
nekretninom.37
Pravo graenja ima dvojaku pravnu prirodu (stvarno pravo na nekretnini, posebna nekretnina).
U ovom drugom svojstvu njemako ga pravo tretira kao pravo izjednaeno s nekretninom
(grundstcksgleiches Recht). Dvojaka pravna priroda nalae da se paralelno konsultiraju dvije
grupe pravnih pravila, i to pravila koja se odnose na nekretnine i vlasnitvo na nekretninama,
te pravila koja se odnose na ograniena stvarna prava tj. optereenja nekretnina. To je vidljivo
iz zakonskih odredaba o sadrini i zatiti prava graenja. Sadrina prava graenja ovlauje
njegovog titulara da bude vlasnik zgrade podignute na pravu graenja (odnos prava vlasnitva),
ali je pravo graenja i optereenje, pa njegov titular u odnosu na optereeno zemljite ima prava
koja ima i plodouivalac.38 Pri tome zakonodavac ne izjednaava titulara prava graenja s
plodouivaocem, ve njegov poloaj odreuje kao da se radi o plodouivanju. Izmeu
plodouivanja i prava graenja slinost je u tome to i jedno i drugo pravo potpuno apsorbiraju
optereeno dobro, tako da vlasniku nekretnine ostaje samo goli vlasniki naslov (nuda
30 O tome vie N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, Zagreb 2007, str. 77. 31 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 76. 32 Vie o tome S. Eichel, Beck'sches Notarhandbuch, str. 384, br. 21. 33 Tako P. Simonetti, O pravnom reimu graevinskog zemljita, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, v. 17, br. 1, str. 5; P. Simonetti, Prava na graevinskom zemljitu, Rijeka, 2008, str. 464. 34 l. 205 st. 2 ZV BDBiH. 35 l. 298 do 314 ZSP FBiH; l. 286 do 302 ZSP RS; l. 74 do 90 ZV BDBiH. 36 l. 298 st. 1 ZSP FBiH; l. 286 st. 1 ZSP RS; l. 74 st. 1 ZV BDBiH. 37 l. 298 st. 2 ZSP FBiH; l. 286 st. 2 ZSP RS; l. 74 st. 2 ZV BDBiH. 38 l. 299 st. 1 ZSP FBiH; l. 287 st. 1 ZSP RS; l. 75 st. 1 ZV BDBiH.
-
proprietas). Razlika je ipak veoma bitna: pravo plodouivanja je neprenosivo, strogo lino
pravo, dok to, kako e nie biti rijei, pravo graenja nije. Osim toga, kada se odredbe o pravima
i obavezama plodouivaoca pokuaju primijeniti na poloaj titulara prava graenja, pokazuje
se da to nije neproblematino, jer niz pravila plodouivanja ne odgovara prirodi odnosa kod
prava graenja.
Pravo graenja uiva zatitu kao pravo na neijem zemljitu uz odgovarajuu primjenu pravila
o zatiti stvarnih slunosti, a kao pravo koje se u prometu tretira kao nekretnina, uiva zatitu
odgovarajuom primjenom pravila o zatiti prava vlasnitva.39 U Brko distriktu BiH se na
zatitu prava graenja primjenjuju pravila o zatiti slunosti. Ovo je rjeenje ispravnije nego
ono predvieno u stvarnim pravima entiteta, koja zatitu prava graenja veu za zatitu stvarnih
slunosti, budui da entitetski zakoni o stvarnim pravima nemaju uope posebne odredbe o
zatiti stvarnih slunosti, ve jedinstvene odredbe o zatiti slunosti, kako stvarnih, tako i
osobnih.40
Ukoliko je na pravu graenja izgraena zgrada, onda je ta zgrada sastavni dio prava graenja
kao da je ono zemljite. Zgrada i pravo graenja ine jedan objekt i neraskidivo su povezani.
Oni imaju istu pravnu sudbinu, na njima postoje ista prava i samo se kao cjelina mogu prenositi
i optereivati. Zgrada i samo optereeno zemljite nisu povezani, ve upravo postojanjem prava
graenja razdvojeni. Neki pisci u ovome vide naputanje naela superficies solo cedit.41 S tim
se ne bismo sloili zgrada je ex lege sastavni dio prava graenja i s njim je povezana, a pravo
graenja se smatra nekretninom. S druge strane, zemljite i pravo graenja ine cjelinu. Budui
da je pravo graenja optereenje na zemljitu, nije mogu prijenos zemljita bez prijenosa prava
graenja. Zakon propisuje da ko stekne zemljite stjee ga optereenim pravom graenja.
Meutim, to bi slijedilo iz pravila zemljinoknjinog prava i bez ove odredbe. Ove dvije
neraskidive veze (izmeu prava graenja i zgrade, i prava graenja i zemljita) odreeni pisci
tretiraju kao posebnu osobinu prava graenja odnosno kao neodvojivost (Pravo graenja je
neodvojivo42). Iako je u pitanju pomalo neuobiajen jeziki izraz, njime je dobro opisana
povezanost prava graenja sa zemljitem i zgrade s pravom graenja. Izvjesno je da pravo
graenja konstituirano na neizgraenom zemljitu jedno vrijeme moe postojati i bez zgrade.
Takoe ono ne prestaje automatski unitenjem ili ruenjem zgrade. Meutim, ako je zgrada
izgraena, onda bi svako odvojeno raspolaganje zgradom ili pravom graenja bilo nitavo. O
ovoj povezanosti prava graenja govore i odredbe koje za titulara prava graenja stvaraju
obavezu da izgradi zgradu u odreenom vremenskom periodu nakon osnivanja prava graenja
(deset godina)43, kao i da je obnovi u jednom odreenom roku ukoliko bude unitena do mjere
da je nije mogue koristiti za prvobitno predvienu namjenu (titular prava graenja je obavezan
da u roku od est godina obnovi zgradu u mjeri koliko je najnunije da slui svojoj prijanjoj
glavnoj namjeni).44
39 l. 309 ZSP FBiH; l. 297 ZSP RS; l. 85 st. 1 ZV BDBiH. 40 l. 260 do 263 ZSP FBiH; l. 248 do 251 ZSP RS. 41 J. Weike/L. Taji, Komentar zakona o zemljinim knjigama u Bosni i Hercegovini, str. 109. 42 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 81. 43 l. 311 st. 1 ZSP FBiH; l. 299 st. 1 ZSP RS; l. 88 st. 1 ZV BDBiH. 44 l. 311 st. 2 ZSP FBiH; l. 299 st. 2 ZSP RS; l. 84 ZSP BDBiH.
-
Pravo graenja je otuivo i nasljedivo pravo, kao i druge nekretnine.45 Iz toga slijedi da se moe
prenositi kako poslovima inter vivos tako i poslovima mortis causa. Osim toga se pravo
graenja moe i opteretiti u principu kao i svaka druga nekretnina, osim ako se to ne protivi
pravnoj prirodi toga prava. Mogue ga je opteretiti slunostima, stvarnim teretima, zalonim
pravom i zemljinim dugom, a optereenje pravom graenja bi se suprotstavljalo njegovoj
prirodi; pravo graenja na pravu graenja ne moe postojati.46
2.3 Vrste prava graenja
Zakoni o stvarnim pravima ne definiraju nikakve posebne vrste prava graenja. Ipak, mogue
je diferencirati odreene situacije, te govoriti, ako ne o posebnim vrstama prava graenja, onda
barem o razliitim modifikacijama ovog instituta. Ta razlikovanja nisu samo isto teorijske
prirode, ve imaju odreene praktine posljedice vrlo znaajne i za pravilnu notarsku obradu
pravnog posla kojim se osniva pravo graenja.
Prva situacija koju treba razlikovati jeste da li se pravo graenja osniva na ve izgraenom
zemljitu ili na zemljitu na kojem e se objekt graditi tek nakon osnivanja prava graenja.
Sadrina ugovora o osnivanju prava graenja u oba ova sluaja nee biti ista. Ukoliko ve
postoji graevina, onda e biti potrebno u ugovoru odrediti odnose izmeu vlasnika zgrade (i
budueg nosioca titulara prava graenja) i vlasnika zemljita. Tako e npr. morati da se rijei
pitanje otplate kredita iskoritenog za izgradnju zgrade, razrijei pitanje ve zakljuenog
ugovora o osiguranju i sl. Ukoliko objekta nema, onda e u ugovoru biti potrebno odrediti kakav
e se objekt graditi. U njemakom pravu bi ugovor o osnivanju prava graenja koji ne bi
sadravao dovoljan opis budue graevine mogao biti i nitav.47 Iz zakona koji reguliraju ovu
materiju u BiH takav zakljuak se ne bi mogao izvui. Meutim preciznim ureenjem pitanja
kakav se objekt ima podii izbjei e se naknadni sukobi i sporovi meu strankama (npr. trebalo
bi odrediti da li e se graditi iskljuivo stambeni objekt48, da spratnost nee biti via od
dogovorene (bez obzira na to to bi prema regulacionom planu mogla biti i via), da se objekt
za odreene namjene ne moe koristiti i slino.
Iz zakona se moe takoe izvui zakljuak da moe postojati pravo graenja u korist samog
vlasnika nekretnine, koje se, shodno vlasnikoj hipoteci ili vlasnikom zemljinom dugu moe
nazvati vlasnikim pravom graenja. Propisano je da vlasnik zemljita moe biti nosilac prava
graenja na svom zemljitu.49 Takva situacija moe nastati u sluaju konsolidacije vlasnik
jednog zemljita postane i titular prava graenja ili obrnuto, ali i kada vlasnik optereti svoje
zemljite pravom graenja u svoju korist. Ova druga mogunost nije izriito predviena
zakonom, ali slijedi iz odredbe prema kojoj vlasnik zemljita moe biti nosilac prava graenja
45 l. 303 st. 1 ZSP FBiH; 291 st. 1 ZSP RS; l. 79 st. 1 ZSP BDBiH. 46 Tako i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2., str. 8182. 47 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, br. 7. 48 Ovo e pitanje, naravno, zavisiti i od odgovarajueg regulacionog plana ili urbanistikog projekta, odnosno provedbene urbanistike dokumentacije, i ne moe biti proizvoljno ureeno od strane stranaka. U pravilu e vlasnik i budui titular prava graenja to pitanje prethodno provjeriti i nije za oekivati da e poduzimati ovu transakciju prije provjere ta se moe izgraditi na datom zemljitu. 49 l. 302 st. 2 ZSP FBiH; l. 290 st. 2 ZSP RS; l. 78 ZV BDBiH.
-
na svom zemljitu.50 Da je zakonodavac u vidu imao samo situaciju naknadnog sjedinjenja,
onda bi propisao da pravo graenja ne prestaje sjedinjavanjem u jednoj linosti vlasnika
zemljita i prava graenja, kao to je to uinio kod slunosti.51
Mogunost da vlasnik optereti svoju nekretninu pravom graenja moe za njega biti privredno
interesantna. On moe utjecati na razvoj i planiranje odreene nekretnine tj. projekta tako to
e razviti planove izgradnje, odrediti kakvi se objekti mogu graditi na pravu graenja i u
pogodnom trenutku na odreenog investitora prenijeti zemljite s pravom graenja. Prednost
ovakve transakcije moe leati u tome da e naknadni prijenos prava graenja biti obavljen
jednostavno, da onaj ko stjee moe biti siguran da postoji upravnopravna mogunost (potrebne
dozvole) za graenje odreenog objekta. Time cijela nekretnine biva lake utriva, vlasnik
optereenog zemljita vri direktan utjecaj na to kakav e se objekt izgraditi, to njemu moe
iz razliitih razloga biti znaajno (npr. da se ne sagradi neeljeni objekt). Nakon proteka roka
na koji je osnovano pravo graenja, on ili njegovi nasljednici e stei objekt za koji imaju
interesa. Sve se ovo, naravno, moe precizirati ugovorom kojim se osniva pravo graenja, ali
na izloeni nain je vlasnik zemljita stvorio situaciju koju druga strana mora akceptirati.
Takoe e ova mogunost biti veoma znaajna u situaciji da vlasnik jednog zemljita ima
namjeru sam graditi objekt i prodavati stanove ili poslovne prostore na tritu, pri emu ne eli
prodati i svoje zemljite.52 On e tada moi konstituirati pravo graenja i na pravu graenja
konstituirati etano vlasnitvo. Kako se etano vlasnitvo moe osnovati tek nakon to objekt
bude zavren, pri emu je predviena mogunost osnivanja privremenog etanog vlasnitva, za
vlasnika zemljita je bitno da u momentu zakljuenja ugovora s potencijalnim etanim
vlasnicima bude sasvim jasno da e budue etano vlasnitvo, a sadanje privremeno etano
vlasnitvo, postojati na pravu graenja.
U sluaju konstituiranja prava graenja u korist vlasnika zemljita, problematino je pitanje
utvrivanja naknade za pravo graenja. Vlasnik moe odrediti visinu naknade za pravo
graenja, ali ona ne dospijeva i ne plaa se, jer su svojstva povjerioca i dunika ujedinjena u
jednoj osobi. Ovaj duniko-povjerilaki odnos moe biti aktiviran tek kod prijenosa prava
graenja. Kako niko ne moe stvarati obaveze za drugu osobu, potrebno je da da prilikom
prijenosa prava graenja stjecatelj izriito preuzme navedenu obavezu.53
Kao moguu vrstu prava graenja moglo bi se vidjeti i zajedniko (simultano) pravo graenja.
Analogno zajednikoj (simultanoj) hipoteci, ovo bi bila situacija gdje se pravo graenja osniva
na vie zemljinoknjinih tijela upisanih u vie zemljinoknjinih uloaka. Za razliku od
simultane hipoteke, kod prava graenja ovakva situacija moe imati smisla samo ako se ipak
radi o susjednim zemljitima ili ako to i nije sluaj, da se na nekom zemljitu koje ne granii
neposredno nalaze odreeni sporedni ureaji. U njemakom pravu je pravilo da zemljita
moraju leati jedno pored drugog, a od tog se pravila moe odstupiti samo ako optereena
zemljita lee blizu jedno drugog, kada se pravo graenja ima etairati, ili se sporedni ureaji
50 l. 302 st. 2 ZSP FBiH; l. 290 st. 2 ZSP RS; l. 78 ZV BDBiH. U tom smislu i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 84. 51 l. 266. ZSP FBiH; l. 254 ZSP RS. 52 U tom smislu H. Fabender, Notariatskunde, str. 370. 53 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, str. 381, br. 10.
-
nalaze na parcelama koje nisu neposredno granine.54 Vlasnici razliitih zemljinoknjinih
tijela mogu biti razliiti, ali je bitno da pravo graenja svi konstituiraju pod istim uvjetima.
Ovakva situacija moe nastati i naknadnom diobom jednog zemljita koje je prethodno bilo
optereeno pravom graenja. U sluaju da se npr. nasljednici jednog zemljinoknjinog tijela
koje se sastoji iz vie katastarskih parcela odlue razvrgnuti suvlasniki zajednicu tako da
svakom od njih pripadne po jedna parcela, onda e otpisom pojedinih parcela i njihovim upisom
u posebne zemljinoknjine uloke doi do zemljinoknjine diobe, a time i do nastanka
simultanog (zajednikog) prava graenja. Ista situacija moe nastati i kada suvlasnici zemljita
(zemljinoknjinog tijela) odlue izvriti razvrgnue suvlasnike zajednice fizikom diobom
zemljita. Postojanje prava graenja, dakle, nije prepreka ovakvim transakcijama, bitno je da
na svim novonastalim zemljinoknjinim tijelima postoji i nakon diobe pravo graenja. To
slijedi i iz zakonskih odredbi prema kojima ko po bilo kojem osnovu stekne vlasnitvo
optereenog zemljita, stekao ga je optereenog pravom graenja.55
Specifian sluaj prava graenja postoji u situaciji kada je etano vlasnitvo uspostavljeno na
pravu graenja. Iz zakonskih odredaba o pravu graenja ovakva mogunost ne slijedi, ali je ona
predviena odredbama o etanom vlasnitvu, koje predviaju da se etano vlasnitvo moe
uspostaviti na odgovarajuem dijelu nekretnine koja, pak, moe biti zemljite sa zgradom ili
pravo graenja sa zgradom.56 Ovo je pravilo logina posljedica izjednaenja prava graenja s
nekretninom tj. zemljitem. U sluaju da se etano vlasnitvo uspostavlja na pravu graenja,
onda se s odreenim posebnim dijelom povezuje odgovarajui suvlasniki udio u pravu
graenja. Pravo graenja, naime, moe biti uspostavljeno u korist vie osoba. U sluaju
uspostave etanog vlasnitva na pravu graenja postoje dvije sloene pravne konstrukcije.
Vlasnik zemljita pravnim poslom optereuje svoje zemljite pravom graenja.
Zemljinoknjini sud poduzima upis prava graenja u teretni list zemljita i za njega otvara
poseban uloak, kao za novu nekretninu. Nakon toga se sve promjene odvijaju u vezi s pravom
graenja i evidentiraju se u zemljinoknjinom uloku, gdje je pravo graenja upisano kao
nekretnina. Posebnim pravnim poslom vlasnik / titular prava graenja poduzima diobu
nekretnine (prava graenja), odnosno jednostranom izjavom volje u skladu s odredbama o
etanom vlasnitvu vri uspostavu etanog vlasnitva na pravu graenja. U smislu lana 30
ZZK FBiH, analogno sluaju kada je izvreno uspostavljanje etanog vlasnitva na zemljitu,
zatvora se osnovni zemljinoknjini uloak prava graenja.
2.4. Stjecanje prava graenja
Uvjeti za stjecanje prava graenja ne razlikuju se od uvjeta za stjecanje bilo kojeg stvarnog
prava na nekoj nekretnini. Nuno je da je lice koje osniva pravo graenja vlasnik zemljita, da
postoji valjan pravni osnov i zakonit nain stjecanja. Pravo graenja moe valjano biti
zasnovano i od lica koje nije vlasnik nekretnine, ako je to lice bilo upisano u zemljinu knjigu,
54 5 st. 2 u vezi s 6a st. 1 GBO (Grundbuchordnung / Zemljinoknjini red SR Njemake). 55 l. 301 ZSP FBiH; l. 289 ZSP RS; l. 77 ZV BDBiH. 56 l. 80 st. 3 ZSP FBiH; l. 80 st. 3 ZSP RS; l. 91 st. 2 ZV BDBiH.
-
a savjesni stjecatelj prava graenja postupao s povjerenjem u zemljinu knjigu (stjecanje na
temelju povjerenja u zemljinu knjigu).
Pravni osnov za stjecanje prava graenja moe biti pravni posao ili sudska odluka. Ovaj drugi
osnov stjecanja nije primarno znaajan u praksi i on je samo pomono sredstvo za razrjeavanje
odreenih situacija u kojima nije uvijek mogue raunati na sporazum zainteresiranih strana.
Situacije u kojima je mogue konstituirati pravo graenja sudskom odlukom definirane su kao
situacije podjele suvlasnike zajednice i u ostavinskom postupku.57
Pravni posao kojim se osniva pravo graenja mora biti zakljuen u formi notarski obraene
isprave; samo je u Federacije BiH to izriito propisano u zakonu koji regulira stvarno pravo58,
dok u Republici Srpskoj i Brko distriktu BiH ovo pravilo slijedi iz zakona o notarima.59 Pravni
posao moe biti jednostran i dvostran. U prvom sluaju vlasnik osniva pravo graenja u svoju
korist, a u drugom sluaju ugovor zakljuuju vlasnik nekretnine i budui nosilac prava graenja.
Najkrae reeno, pravnim poslom o zasnivanju prava graenja trebalo bi rijeiti slijedea
pitanja: saglasnost vlasnika zemljita da se osnuje pravo graenja i upie u zemljinu knjigu,
odredbe koje se tiu zgrade, njenog podizanja, odravanja i osiguranja, pitanje snoenja javnih
i privatnih tereta, te trajanje i naknadu. Pravo graenja se sastoji iz zakonskih i ugovornih
elemenata. Zakonski elementi prava graenja ne mogu biti predmetom pregovora, ali moraju
biti uneseni u notarski obraenu ispravu. U principu su samo dva elementa potpuno podlona
pregovaranju visina eventualne naknade za pravo graenja i rok na koji se ovo pravo osniva.
Dispozitivno je zakonsko pravilo da je nosilac prava graenja duan plaati naknadu za
koritenje prava graenja u iznosu prosjene zakupnine za takvo zemljite. Budui da nije
predvieno nikakvo ogranienje, sloboda stranaka se kree u dva pravca, da ne predvide uope
naknadu ili da je predvide u drugom iznosu. U vezi s naknadom za pravo graenja, notar bi
ugovorne strane trebao upozoriti na ovu obavezu, kao i na mogunost da se ona ugovorom
drugaije odredi. U praksi e se stranke sigurno o ovom elementu uvijek sporazumijevati jer
nije za oekivati da postoje aurni podaci u vezi s prosjenom zakupninom za nekretnine
odreene vrste na odreenom prostoru. U vezi s naknadom za koritenje prava graenja, notar
moe savjetovati strankama podvrgavanje prinudnom izvrenju. Ako se za pravo graenja plaa
naknada, onda se ta injenica kao i njena visina upisuju u zemljinu knjigu. Smatra se da je ova
naknada po prirodi stvarni (realni) teret.60 Kod prijenosa prava graenja bitno je osigurati
preuzimanje te obaveze od strane novog titulara prava graenja.
Dva svojstva prava graenja vidljiva su i iz zakonskih odredaba o nainu uknjibe ovog prava.
Dvostruko svojstvo ovog prava zahtijeva i dvostruku uknjibu. Sasvim je logino da se pravo
graenja kojim vlasnik optereuje svoju nekretninu ima upisati, kao i svako drugo ogranienje,
u teretni list optereene nekretnine. Pravo graenja kao nekretnina upisuje se u poseban
57 l. 307 ZSP FBiH; l. 295 ZSP RS; l. 80 i 81 ZV BDBiH. 58 l. 305 st. 2 ZSP FBiH. 59 l. 68 st. 1 ta. 4 ZNot RS; l. 47 st. 1 ta. 4 ZNot BDBiH. 60 H. Fabender i drugi, Notariatskunde, str. 372.
-
zemljinoknjini uloak. To je u entitetskim pravima, jo prije donoenja novog stvarnog prava,
bilo predvieno lanom 29 ZZK FBiH/ZZK RS. Sada je to propisano i u zakonima o stvarnim
pravima.61 Propisi zemljinoknjinog prava u Federaciji BiH propisuju da je zemljinoknjini
ured po slubenoj dunosti duan istovremeno s upisom prava graenja u teretni list, otvoriti
novi zemljinoknjini uloak, gdje se u list A upisuje pravo graenja kao posebno
zemljinoknjino tijelo. Novo katastarskoknjino pravo u Republici Srpskoj potpuno ignorira
injenicu da u pravnom sistemu ovog entiteta postoji jedno pravo poput prava graenja; nain
upisa je predvien stoga samo u ZSP RS.62
U nekim pravnim porecima pravo graenja moe biti upisano u teretnom listu samo kao prvo
optereenje odreene nekretnine i ne mogu mu prethoditi nikakva druga stvarna prava na tuoj
stvari. Takvo je rjeenje sasvim logino jer pravo graenja potpuno apsorbira predmetnu
nekretninu. U entitetskom stvarnom pravu, a i u pravu Brko distrikta BiH, meutim, nema
takve odredbe. Prvo, nema izriite odredbe o tome, a drugo iz zakonske odredbe prema kojoj
je upis prava graenja mogu samo uz pristanak titulara ve ranije upisanih ogranienih stvarnih
prava, ako bi im pravo graenja tetilo, odnosno ako bi ih ograniavalo63, slijedi da je upis prava
graenja mogu i na nekom drugom mjestu u teretnom listu. Ovo nije optimalno rjeenje. Ipak
bi se iz odredbe jednog drugog zakona moglo zakljuiti da je ako ne obavezno, onda ekonomski
nuno, da pravo graenja uvijek bude na prvom mjestu. Ovdje treba voditi rauna o odredbi
lana 75. entitetskih zakona o izvrnom postupku prema kojem stvarne slunosti, stvarni tereti
i prava graenja na nepokretnosti ne prestaju prodajom nepokretnosti u izvrnom postupku.
Pravo graenja ne prestaje predajom u izvrnom postupku ak ako je zasnovano i upisano u
zemljinu knjigu nakon hipoteke zbog ijeg se namirenja pokree izvrni postupak. To sigurno
smanjuje anse da nekretenina optereena pravom graenja bude prodata u izvrnom postupku,
ime se teti interesima hipotekarnog povjerioca odnosno titulara zemljinog duga. Stoga bi
optereenje nekretnine pravom graenja nakon to je nekretnina ve optereena hipotekom ili
zemljinim dugom zahtjevala saglasnost ovih povjerilaca.
2.5. Sadrina prava graenja
Sadrina prava graenja slijedi iz njegove zakonske definicije prema kojoj je titular prava
graenja ovlaten imati ili izgraditi i imati u svom vlasnitvu zgradu izgraenu na tuem
zemljitu. Veoma je bitna zakonska formulacija po kojoj se odreena graevina moe izgraditi
na zemljitu i/ili ispod zemljita (npr. podzemne garae). U sluaju da je nekretnina javno
dobro, onda se na osnovu koncesije moe izgraditi objekt na javnom dobru ili ispod njegove
povrine, to treba nuno odvajati od prava graenja. Na prvi pogled situacija moe izgledati
potpuno ista, ali su nain zasnivanja, pretpostavke koje se moraju ispuniti kao i priroda odnosa
(privatnopravni kod prava graenja, javnopravni kod koncesije) potpuno razliiti. Na zemljitu
se titular prava graenja ponaa kao da je plodouivalac. Navedena ovlatenja na zemljitu i na
61 l. 306 st. 1 ZSP FBiH; l. 294 st. 1 ZSP RS; l. 83 st. 1 ZV BDBiH. 62 l. 294 st. 1 ZSP RS. 63 l. 306 st. 3 ZSP FBiH; l. 294 st. 3 ZSP RS; l. 83 st. 2 ZV BDBiH.
-
zgradi ima svaki titular prava graenja, ona su ureena imperativnom normom. Svako drugaije
ugovorno reguliranje ovih odnosa bilo bi nitavo.64
Titular prava graenja ima pravo da pravo graenja prenese i da ga optereti. Prilikom
optereenja bit e nuno pribaviti saglasnost ostalih titulara prava na zemljitu, jer bi
optereenje prava graenja njima moglo nanijeti tetu.
Uobiajeno se govori da titular prava graenja ima pravo sagraditi zgradu na pravu graenja,
ali on je na to i obavezan. To se zakljuuje posredno iz odredbe prema kojoj se moe traiti
ukidanje prava graenja ukoliko u roku od deset godina nakon osnivanja prava graenja ne
doe do izgradnje zgrade. Titular prava vlasnitva na zemljitu ima opravdan interes da do
izgradnje zgrade doe. On osnivanjem prava graenja upravo oekuje da druga osoba, jer on
nema za to mogunosti ili interesa, izgradi zgradu, koja e nakon proteka roka na koji je pravo
graenja osnovano prei u njegovo vlasnitvo. On nema interes da se zgrada izgradi neposredno
pred kraj ugovorenog roka, jer e tada biti duan platiti viu naknadu za preuzimanje zgrade
itd. Protekom navedenog roka pravo graenja ipak ne prestaje automatski, ve samo na zahtjev
vlasnika optereene nekretnine ili nakon to je sud donio odluku o ukinuu.
Interes vlasnika zemljita da zgrada postoji i da je vezana za pravo graenja vidi se i iz zakonske
odredbe prema kojoj u sluaju da se za vrijeme trajanja prava graenja zgrada srui ili oteti u
mjeri da nije podobna za svrhu za koju je bila namijenjena, pravo graenja e prestati istekom
est godina u kojim nije ponovo sagraena barem u mjeri koja doputa da se koristi za prvobitnu
namjenu.
Za zatitu svog prava titular prava graenja moe podii kako vlasnike tube (ako se posmatra
pravo graenja kao nekretnina u pravnom smislu) i tube za zatitu stvarnih slunosti (ako se
posmatra pravo graenja kao pravo koje tereti tue zemljite).65
2.6. Prestanak prava graenja
Ovo pravo prestaje brisanjem u zemljinoj knjizi. Razliiti razlozi mogu dovesti do potrebe
brisanja ovog prava iz zemljine knjige. To je prije svega protek roka, ako nije ugovoreno
produenje. Ovo bi se moglo smatrati redovnim nainom prestanka prava graenja. Ovo pravo
moe propasti propau objekta (optereeno zemljite), sporazumom, odreknuem od strane
ovlatenika, ispunjenjem raskidnog uvjeta. To su u principu razlozi koji mogu dovesti do
prestanka svakog stvarnog prava.
Meutim, postoje i dva specifina razloga prestanka prava graenja. Jedan osnov je
rastereenje, a drugi je ukidanje.66 Zakonom je regulirano ipak samo ukidanje. To je nain
prestanka kada zbog ispunjenja zakonom propisanih uvjeta, a na zahtjev vlasnika zemljita,
bude donesena odluka suda o ukidanju ovog prava.67 Tipini primjer za ovu situaciju je ukidanje
64 l. 299 st. 1 ZSP FBiH; l. 287 st. 1 ZSP RS; l. 75 st. 1 ZV BDBiH. 65 l. 309 ZSP FBiH; l. 297 ZSP RS; l. 85 ZV BDBiH. 66 l. 310 st. 1 ZSP FBiH; l. 298 st. 1 ZSP RS; l. 86 st. 1 ZV BDBiH. 67 Vidjeti i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93.
-
zbog proteka roka od deset godina od osnivanja prava graenja u kojem nije izgraena zgrada,
odnosno zbog proteka est godina od momenta kada je bila zgrada tako sruena da nije vie bila
podobna da se upotrebljava za svrhu za koju je bila namijenjena, a da nije obnovljena.68
ta znai rastereenje zakoni o stvarnim pravima u BiH ne odreuju. Ako se konsultira
hrvatski Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima koji je sluio kao model, vidjet e se da
je rastereenje spomenuto na dva mjesta u tom zakonu i to u kontekstu zalonog prava i prava
realnih tereta. 69 Iz samih naslova navedenih zakonskih odredaba vidljivo je da ZV RH dvoji
izmeu rastereenja na osnovu zakona i ukidanja odlukom suda. Meutim, ni u ZV nema
detaljnijih odredaba o rastereenju prava graenja, pa doktrina smatra da treba na pravo
graenja analogno primijeniti odredbe o rastereenju kod realnih tereta.70 Odredbe o realnim
teretima, meutim, nisu puno detaljnije, ve je samo propisano da stvarni tereti prestaju
ispunjenjem pretpostavki odreenih posebnim zakonom. Ta mjera ima efekte eksproprijacije,
pa je nuno da bude praena plaanjem naknade.71 U pravu BiH ovakve odredbe kod realnih
tereta nema, pa e i odredba o rastereenju prava zemljita od prava graenja ostati bez realne
podloge u drugim zakonskim odredbama.
U njemakom je pravu predviena mogunost da do prestanka prava graenja ukidanjem na
zahtjev vlasnika zemljita doe i u drugim situacijama, npr. zbog neplaanja naknade za pravo
graenja. Ova mogunost je zakonom ipak regulirana i pravo graenja moe prestati samo ako
titular prava graenja kasni s plaanjem naknade najmanje dvije godine.72 Iako nije izriito
predvieno zakonom, ovakav nain prestanka trebao bi biti predvien ugovorom u BiH, budui
da je samo na taj nain mogue ravnopravno zatititi obje strane. Ovu bi mogunost trebalo
proiriti i na druge sluajeve povrede ugovora o osnivanju prava graenja .
Prestanak prava graenja vodi zatvaranju zemljinoknjinog uloka prava graenja, te se ono
kao optereenje brie iz teretnog lista zemljinoknjinog uloka zemljita. Osnovna posljedica
utrnua prava graenja jeste ponovo sjedinjenje zemljita i izgraene zgrade. To lanano dovodi
do drugih posljedica. Prije svega je vlasnik zemljita duan platiti naknadu za zgradu koju
preuzima. Visina naknade se ne odreuje iskljuivo prema vrijednosti zgrade u tom momentu,
ve prema tome koliko je cijela nekretnina u prometu vrednija sa zgradom nego bez nje.
Prestanak prava graenja trebao bi biti identian prestanku odreene nekretnine; kako prestaje
objekt prava, tako bi nuno trebala utrnuti i prava koja su na njemu postojala. Zakon kao
osnovno pravilo odreuje da tua stvarna prava koja su bila teret prava graenja prestaju
prestankom tog prava, ako nita drugo nije odreeno.73 Iz toga slijedi da izuzetke moe propisati
i zakon, ali i ugovor. Meutim, ve sam zakon propisuje toliko izuzetaka da od osnovnog
pravila ne ostaje mnogo. Prvi izuzetak je vezan za zalona prava ona ne prestaju, ve se
transformiraju. Ova zalona prava koja su do trenutka prestanka prava graenja postojala kao
68 l. 311 ZSP FBiH; l. 299 ZSP RS; l. 88 ZV BDBiH. 69 Vidjeti l. 279. i 352 ZV RH. 70 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 71 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 60. 72 9 st. 3 Erbbauverordnung (Uredba o pravu graenja SR Njemake). 73 l. 313 st. 1 ZSP FBiH; l. 301 ZSP RS; l. 90 ZV BDBiH.
-
zalona prava na pravu izjednaenim s nekretninom, postaju zalona prava na potraivanju
(naknade za preuzetu kuu). Poloaj zalonih povjerilaca se time mijenja oni vie nisu upisani
u zemljinu knjigu, ime trea lica ne moraju nuno znati za njihovo postojanje. Bivi titular
prava graenja mogao bi se zatititi u odnosu na trea lica upisom svoga zalonog prava u
registar zaloga. I bez tog upisa treba smatrati da je meu strankama ovo novo zalono pravo
nastalo ex lege u momentu prestanka prava graenja. U svrhu zatite ovog budueg prava koje
e u odnosu na osnivanje prava graenja ipak nastati tek nakon niza godina, notar ne bi mogao
savjetovati podvrgavanje prinudnom izvrenju budui da iznos nije unaprijed poznat. Teko bi
tu injenicu mogli prevladati propisivanjem izvrenja za neki maksimalni iznos. Meutim, ako
se pravo graenja osniva na period od devedeset godina, s mogunou produenja, veoma je
teko predvidjeti razvoj finansijskih trita i klauzulu koja bi i jednu i drugu stranu podjednako
zatitila od valutnih oscilacija.
U sluaju da je na pravu graenja izgraena zgrada, onda su posljedice prestanka prava graenja
drugaije slunosti, stvarni tereti i zalona prava na teret i u korist prava graenja sa zgradom
ostaju kao slunosti i stvarni tereti na teret zemljita sa zgradom s dosadanjim prvenstvenim
redom. I ovo upuuje na to da pravu graenja ne mogu prethoditi neka druga prava na zemljitu.
C. ODSTUPANJA OD NAELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM
STVARNOM PRAVU U BIH
1. Uvod
Jedna od najmarkantnijih novina koju donosi novo stvarno pravo u BiH donosi jeste naputanje
strogog dejstva naela akcesornosti hipoteke, to je hipoteku u BiH inilo veoma nefleksibilnim
sredstvom osiguranja nepodobnim da se prilagodi modernim tehnikama finansiranja. Kao jedno
od osnovnih naela zalonog prava, pa time i hipoteke, tradicionalno se smatra naelo
akcesornosti. Svrha zalonog prava je da osigura odreeno potraivanje, pa stoga ono u pravilu
nastaje, mijenja se, prenosi i prestaje sa nastankom, promjenom, prenosom i prestankom
osiguranog potraivanja. Dugo je u BiH, a posebno u Federaciji BiH postojala samo strogo
akcesorna hipoteka. U Republici Srpskoj je Zakon o stvarnim pravima ranije stupio na snagu i
sadravao je rjeenja koja omoguavaju zasnivanje maksimalne hipoteke, te raspolaganje s
neizbrisanom hipotekom i njenim rangom74. Takva su rjeenja jo od 2001. godine postojala u
Brko distriktu BiH. Takoe su i takva rjeenja bila zastupljena i u drugim zemljama
nasljednicama bive SFRJ, gdje je predvieno niz odstupanja od naela akcesornosti75.
Pored odstupanja od naela akcesornosti koja su postojala i prije reforme stvarnog prava
(osnivanje kaucione ili kreditne hipoteke, postojanje hipoteke sve do brisanja u zemljinoj
knjizi iako je osigurano potraivanje prestalo, mogunost prinudnog namirenja iz optereene
nekretenine iako nije mogue prinudno ostvarivanje osiguranog potraivanja koje je zastarjelo)
novo stvarno pravo donosi i slijedea odstupanja od ovog naela i to kao mogunost osnivanja
74 Vie o tome M. Povlaki u: I. Babi / E. Hai / D. Medi / M. Povlaki / L. Veli, Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, str. 521. i dalje. 75 Vie o tome M. Povlaki, Zemljini dug u usporednom zakonodavstvu i praksi, str. 212. i dalje.
-
maksimalne hipoteke te mogunost raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom, te
u Federaciji BiH mogunost osnivanja zemljinog duga..
2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom
U pogledu raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom rjeenja u BiH76 su identina
rjeenjima hrvatskog77 i austrijskog prava.78
Do upisa brisanja u zemljinoj knjizi, hipoteka postoji iako je osigurano potraivanje prestalo
(ispunjenjem, ponitenjem, novacijom ili sl.). U tome doktrina redovno vidi jedan od izuzetaka
naela akcesornosti hipoteke. Prema ranijem ureenju posljedica prestanka potraivanja mogla
je biti jedino brisanje hipoteke iz zemljine knjige; u novom pravu stvarnom pravu BiH postoji
mogunost koritenja jednom upisane hipoteke iza koje vie ne postoji pravo potraivanja. Ovo
je rjeenje jedna od veih i znaajnijih novina u stvarnom pravu u BiH. Rjeenja su preuzeta iz
hrvatskog odnosno austrijskog prava. Ovo rjeenje nije postojalo izvorno u austrijskom pravu
ve je uvedeno III Novelom na OGZ 1916. godine sa ciljem, da odstupanjem od stroge
akcesornosti hipoteke omogui njenu fleksibilniju upotrebu.
Iako namirenje ili drugi nain prestanka potraivanja naelno dovodi do prestanka hipoteke,
hipoteka kao knjno pravo nastavlja voditi knjini ivot bez potraivanja sve do njenog
brisanja. U ovome doktrina vidi odstupanje od naela akcesornosti. I dok je prema ranije
vaeim propisima u BiH, ovo bilo jedno privremeno stanje koje je moglo zavriti samo
brisanjem hipoteke, ZSP FBiH/ZSP RS ovdje donose bitnu novinu, i stipuliraju pravo za
vlasnika optereene nekretnine da raspolae isplaenom a neizbrisanom hipotekom. Ako
vlasnik nekretnine moe potvrdom o plaanju ili drugom ispravom dokazati da je potraivanje
namireno on moe zahtijevati brisanje hipoteke ili ovu hipoteku osloboenu od potraivanja
upotrijebiti za osiguranje nekog drugog potraivanja do visine potraivanja koja je prestalo.79
U tom sluaju povjerioci nieg ranga se ne pomjeraju naprijed. Postojanje hipoteke u zemljinoj
knjizi do momenta njenog brisanja sprjeava pomjeranje kasnijih povjerioca na bolji rang. Po
ugledu na austrijsko pravo ovo ovlatenje vlasnika trebalo bi smatrati preobraajnim pravom
vlasniku se daje mogunost izbora da li e ovakvu hipoteku brisati, ili je prenijeti za osiguranje
novog potraivanja.
Vlasnik nekretnine se nee moi odrei ovog prava prilikom zasnivanja hipoteke, ali je kasnije
mogue ugovoriti obavezu da e se odreena hipoteka brisati, te ako je to zabiljeeno u
76 Vidjeti Medi, Hipoteka u buduem zakonodavstvu Bosne i Hercegovine, Zbornik radova, esto meunarodno savjetovanje Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 202 204. 77 Uporedi l. 301. st. 1. (za maksimalnu hipoteku) i 347. i 348. ZV RH (za raspolaganje neizbrisanom hipotekom i njenim rangom). Vidjeti takoe kod Gavella in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 2., str. 329. i dalje. Ovdje je novo hrvatsko pravo slijedilo ista rjeenja kao III novela na Austrijski graanski zakonik iz 1916. Tek je tom novelom u austrijskom pravu uvedena mogunost raspolaganja sa neizbrisanom hipotekom kao surogat za vlasniku hipoteku. Predosnova za graanski zakonik Kraljevine Jugoslavije takoe je sadravala ovo rjeenje - 470a-470d. Uporediti ulinovi, Komentar zemljino-knjinih zakona, str. 206. 78 469, 469a ABGB. Poto je pravna situacija identina uporediti Koziol/Welser, Brgerliches Recht, str. 359 i dalje. 79 l. 181. ZSP FBiH.
-
zemljinu knjigu, vlasnik takvom hipotekom ne bi mogao raspolagati.80 Zakon o stvarnim
pravima ovdje ne predvia nikakav rok za raspolaganje neizbrisanom hipotekom od strane
vlasnika, meutim, zbog djelovanja naela povjerenja postoji opasnost da titular hipoteke nju
prenese stjecatelju koji je u dobroj vjeri.81 U tom smislu bi za sigurnost pravnog prometa bilo
bolje odreivanje zakonskog roka u kojem je mogue raspolagati neizbrisanom hiptekom.
U sluaju da novo potraivanje nastaje prema istom povjeriocu u iju korist postoji upisana
hipoteka, trebalo bi se zalagati za rjeenje da nije potreban novi upis u zemljinoj knjizi; uvjet
je da novo potraivanje koje se osigurava nije veeg iznosa od onog na koji je upisana hipoteka.
Razlog za navedeno rjeenje lei u injnici da se na taj nain cijela operacija ini brom i
jeftinijom; u nju se ne ukljuuje notar i ne optereuju se zemljinoknjini uredi. Na ovaj nain,
u kombinaciji se odredbom lana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS koji predvia mogunost
osnivanja maksimalne hipoteke postoji efikasna mogunost da se osiguraju i okvirni ugovori.
Pri tome treba voditi rauna da se prvobitini upis hipoteke ne optereuje mnogim nepotrebnim
podacima kao to je to sluaj u sadanjoj praksi. Kod prvobitnog upisa hipoteke treba slijediti
odredbu lana 20. ZZK FBiH koja predvia ta se upisuje u C list prilikom upisa hipoteke
(pravni osnov upisa, novani iznos, kamata, zabiljebe koje se odnose na hipoteku). U ovoj
situaciji nije potrebno ni da hipotekarni povjerilac i dunik zakljue novi ugovor o kreditu; oni
u prvobitnom okvirnom ugovoru mogu predvidjeti i ovakvo raspolaganje. U sluaju da to nisu
uinili, bie nuno zakljuiti novi ugovor o kreditu. U principu bi taj ugovor mogao sadravati
klauzulu o prenosu hipoteke za osiguranje novog potraivanja.
U skladu sa odredbom lana 181. st. 1. ZSP FBiH/ZSP RS je situacija u ostalim sluajevima
sloenija. U sluaju da vlasnik eli prenijeti hipoteku novom povjeriocu i osigurati novo
potraaivanje, koje ne smije biti vee od iznosa upisane hipoteke, potrebno je da se ispuni
nekoliko pretpostavki. Prvo, ovo je sluaj kada zakon (a Zakon o stvarnim pravima je lex
posterior u odnosu na Zakon o zemljinim knjigama FBiH) doputa prenos hipoteke sa jednog
povjerioca na drugog bez njegove izriite saglasnosti, to bi zahtijevao lan 41. ZZK RS. Ovo
je mogue na osnovu priznanice ili druge isprave koja dokazuje prestanak potraivanja
osiguranaog hipotekom. Ovdje e zemljino-knjini uredi biti konfrontirani sa jednom novom
situacijom; u dosadanjoj praksi nisu brisali tj. prenosili hipoteke na osnovu priznanice. Ovo je
vrlo sporno rjeenje priznanica nije javna isprava, te se preporuuje da se saini priznanica u
formi javne isprave (ovjera potpisa) ili da se prezentira druga isprava (npr. saglasnsot
prethodnog povjerioca za prenos hipoteke). Upravo se na ovom mjestu vidi suspektnost ovog
rjeenja ako se dozvoli prenos na osnovu priznanice, odstupa se od pravila lana 41. ZZK
FBiH o tabularnoj ispravi i otvara put zloupotrebama na tetu povjerioca. Ako se, meutim,
trai saglasnsot povjerioca u formi tabularne isprave, onda on moe takvu saglasnost ne dati,
bez obzira to mu je potraivanje isplaeno. Nije meutim oekivati da e banke kao
hipotekarni povjerioci vriti ovakve zloupotrebe. One nisu este ni kod brisovne dozvole, te se
treba zalagati za rjeenje koje e vie zatiti banku koja je bila osigurana hipotekom koja se
sada prenosi na novog povjerioca. Iako iz same zakonske odredbe nije direktno vidljivo, prenos
hipoteke za osiguranje novog potraivanja novog povjerioca mora biti praen odgovarajuim
80 l. 181. st. 2. ZSP FBiH. 81 U tom smislu Koziol/Welser, Brgerliches Recht, str. 359.
-
upisom u zemljinu knjigu. U skladu sa lanom 73. st. 1. ta. 4 Zakona o notarima FBiH ovaj
pravni posao bi morao biti sainjen u formi notarski obraene isprave. Rjeenje je prestrogo,
ovdje bi mogla biti dovoljna notarska ovjera potpisa o cesiji hipoteke, meutim zakon je u tom
pogledu izriit.
Prenos hipoteke na novo potraivanje je mogu uz ispunjenje nekoliko uvjeta. Prvo, osigurano
potraivanje mora prestati, isplatom, odricanjem, ili konfuzijom ili na bilo koji drugi nain.
Ovdje treba voditi rauna da odredba lana 181. stava 4. regulira situaciju u kojoj potraivanje
ipak postoji. Drugo, povjerilac mora imati priznanicu ili drugu ispravu kojom dokazuje
prestanak hipoteke (tanije bi bilo potraivanja). Tree, on neizbrisanom hipotekom moe
osigurati samo potraivanje koje je manjeg ili istog iznosa kao prvobitno osiguranao
potraivanje, ali ne i potraivanje veeg iznosa. etvrto, ovo je pravo na izvjestan nain
vremenski ogranieno traje od trenutka kada je potraivanje prestalo pa sve do brisanja
hipoteke. Meutim, kada e brisanje biti poduzeto nije niim odreeno, tako da vlasnik
nepokretnosti ovu mogunost moe sebi zadrati za dui vremenski period. To meutim nosi
za njega odreene rizike, budui da je u zemljine knjige upisana hipoteka bez ikakve zabiljebe
koja bi upuivala na njen prestanak. Tree savjesno lice bi moglo stei takvu hipoteku i traiti
namirenje od vlasnika iako je potraivanje prestalo.
Zakonska odredba je jeziki vrlo neprecizno redigirana to moe izazvati zabune, pogotovo to
se radi o jednom potpuno novom pravnom institutu. Prva reenica je jasna u ugovoru o
zasnivanju hipoteke vlasnik nepokretnosti ne moe se (unaprijed) odrei ovog svog prava.
Primjenom argumentum a contrario bi znailo da se vlasnik nepokretnosti prava raspolaganja
neizbrisanom hipotekom moe odrei u nekom kasnijem trenutku npr. kada pregovara sa novim
povjeriocem, ije bi potraivanje osigurao hipotekom drugog ranga. Tom povjeriocu moe biti
veoma znaajno da nakon gaenja prvog potraivanja, prva hipoteka bude izbrisana, a ne
prenesena nekom treem povjeriocu, te da on bude siguran da e se, isplatom prvog duga,
pomjeriti na bolje rang mjesto. Zakon kae da se vlasnik obavezuje nekome da nee raspolagati
hipotekom. To po prirodi stvari moe biti samo docniji hipotekarni povjerilac, koji svoje
potraivanje osigurava hipotekom slabijeg ranga i koji eli izvjesnost da e po namirenju jednog
potraivanja hipoteka koja ga je osiguravala i bila boljeg ranga prvenstva biti brisana, a on u
rangu biti pomjeren naprijed. Takvo odricanje mora biti zabiljeeno u zemljinu knjigu kod
hipoteke na koju se odnosi. U protivnom, bi vlasnik nepokretnosti mogao zloupotrijebiti
zakonsku mogunost i nakon isplate prve hipoteke prenijeti je novom povjeriocu. Budui da
tada ne bi bilo nikakve zabiljebe u zemljinoj knjizi, tree lice bi bilo savjesno, steklo bi
hipoteku sa rangom prvenstva, a interesi naknadnog ili naknadnih povjerilaca bi mogli biti
izigrani.
Ukoliko nakon prestanka osiguranog potraivanja pa do brisanja hipoteke, koja de facto postoji
u korist vlasnika nepokretnosti, optereena nepokretnost bude predmet izvrenja, te bude
prodata radi namirenja drugih povjerilaca, poloaj vlasnika nepokretnosti zavisi od toga da li je
potraivanje prestalo ili ono jo postoji prema treem licu odnosno da li vlasniku nepokretnosti
top related