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Raiffeisen Futura Immo FondsJahresbericht 2014/2015
Jahresbericht 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
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ANLAGEFONDS SCHWEIZERISCHEN RECHTS DER ART «IMMOBILIENFONDS»
Geprüfter Jahresbericht per 31. März 2015 für die Periode vom 5. März 2014 (Lancierung) bis 31. März 2015
Die vorliegende Dokumentation ist keine Offerte zum Kauf oder zur Zeichnung von Anteilen, sondern dient lediglich zu Informationszwecken. Zeichnungen von Anteilen eines Anlagefonds schweizerischen Rechts erfolgen nur auf der Grundlage des aktuellen Prospekts, resp. des Fondsvertrags, des aktuellen Jahres- und Halbjahresberichts sowie des vereinfachten Prospekts. Ein Investment in diesen Fonds birgt Risiken, die im vereinfachten Prospekt erläutert sind. Alle Dokumente können kostenlos bei der Raiffeisen Schweiz Genossenschaft, St. Gallen, und bei der Balfidor Fondsleitung AG, Basel (Fondsleitung), bezogen werden. Wir empfehlen Ihnen zudem, vor jeder Anlage Ihren Kundenberater oder andere Berater zu kontaktieren.
Jahresbericht 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
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Inhalt
Organisation 4
Bericht des Portfolio Managers 5
Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss 11
Inventar der Liegenschaften 14
Kennzahlen 15
Weitere Informationen 16
Kurzbericht der Prüfgesellschaft 20
Bewertungstestat 22
Jahresbericht 2014/2015
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Organisation
Verwaltung und Organe
Fondsleitung Balfidor Fondsleitung AG Peter Merian-Strasse 47, 4002 Basel
Verwaltungsrat Präsident Markus Bachofen Rösner, Mitglied der Generaldirektion, Leiter Mandate, Zürcher Kantonalbank
Vizepräsidentin Regina Kleeb, Mitglied der Direktion, Leiterin Produktmanagement Anlagen- & Vorsorgegeschäft, Zürcher Kantonalbank
Prof. Dr. Peter Meier, Leiter Zentrum Alternative Investitionen & Risk Management, Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften
Geschäftsleitung Bruno Schranz, CEO Christoph Ritschard, CFO, Stv. CEO Alain Nobile, Leiter Business Development & Investment Services Renée Schuler, Leiterin Legal, Compliance & Investment Risk Control Marcel Stieger, Leiter Real Estate Funds André Wirz, Leiter Fund Operations
Depotbank Zürcher Kantonalbank Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich
Vermögensverwalter VERIT Investment Management AG Klausstrasse 48, 8008 Zürich
Fondsbuchhaltung Balfidor Fondsleitung AG Peter Merian-Strasse 47, 4002 Basel
Prüfgesellschaft Ernst & Young AG Maagplatz 1, 8005 Zürich
Wie Sie zu weiteren Informationen kommen …Ansprechpartner Alle Raiffeisenbanken, Raiffeisen Schweiz Genossenschaft Raiffeisenplatz CH-9001 St. Gallen Telefon +41 71 225 94 36, Fax +41 71 225 98 83
Internet www.raiffeisen.ch
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Raiffeisen Futura Immo Fonds
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Bericht des Portfolio Managers
Erfolgreiche Lancierung des Raiffeisen Futura Immo Fonds
Der auf umfassende Nachhaltigkeit fokussierte Raiffeisen Futura Immo Fonds wurde am 5. März 2014 mit rund CHF 70 Mio. Kapital erfolgreich lanciert. Der Fonds in-vestiert in nachhaltige Bestandesliegenschaften und Neubauprojekte in der ganzen Schweiz. Es wird ein regionaler Investitionsfokus an guten Mikrolagen mit guter Erschliessung verfolgt. Im ersten Geschäftsjahr wurde in zwei Bestandesliegenschaften und ein Neubauprojekt investiert sowie eine Anzahlung für einen im Jahr 2015 bezugsbereiten Neubau getätigt. Der Nettoinventarwert zum Bilanzstichtag beträgt CHF 100.58 pro Anteil und die Ausschüttungsrendite liegt bei 0,92%. Der Kurs am Sekundärmarkt erreichte per 31. März 2015 CHF 109.25 pro Anteil.
MarktumfeldIm Jahr 2014 profitierte der Immobilienmarkt von der weiterhin stabilen Zuwanderung, dem intakten Arbeitsmarkt, dem tiefen Zins - niveau sowie der positiven Entwicklung des Bruttoinlandprodukts.
Der Entscheid der Schweizer Nationalbank zur Aufhebung des Euromindestkurses im Januar 2015 hat auf den Immobilienmarkt weitreichende Auswirkungen. Die im Januar eingeführten Negativzinsen mit dem mittlerweile bereits erhöhten Zielband auf dem Dreimonatslibor von -1,25% bis -0,25% wirken sich verschär-fend aus.
Während im Jahr 2014 die Schweizer Wirt-schaft um rund 2% gewachsen ist und sich die durch schnittliche Arbeitslosenquote mit 3,2% leicht verbessert hat, wurden nach dem SNB- Entscheid die Prognosen für das laufende Geschäftsjahr entsprechend angepasst. So wird für das Jahr 2015 im Durchschnitt ein BIP- Wachstum von rund 0,5% prognostiziert und es wird ein Anstieg der Arbeitslosenquote auf rund 3,5% erwartet.
Die Nettozuwanderung betrug im Jahr 2014 rund 79’000 Personen, was leicht tiefer als der Vorjahreswert ist und etwa dem Durch- schnitt seit der Einführung der Personen-freizügigkeit entspricht. Die Zuwanderung war trotz der Unsicherheiten durch die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative weiterhin intakt.
WohnflächenmarktDie Angebotspreise für Mietwohnungen im Jahr 2014 sind erneut um rund 1,8% gestiegen. Die Mietzinsen kommen jedoch langsam unter Druck, da die Leerstandsquote mit 1,6% wieder so hoch ist wie zuletzt 2001. Durch die er- wartete Abnahme der Zuwanderung und die weiterhin hohe Bautätigkeit ist zudem mittel- fristig von einer Überproduktion von Wohnungen auszugehen. Die Lage und Erreichbarkeit der Wohnliegenschaften sowie die Qualität des Produkts werden für die künftige Vermietbar-keit entscheidend sein. Ein wenig Aufwind hat der Mietwohnungsmarkt durch die verschärf-ten Regulierungen im Wohneigentumsmarkt erfahren. Wie bereits schon 2013 zeigt sich, dass im hochpreisigen Segment eine rück läufige Nachfrage zu einem Überangebot geführt hat.
GeschäftsflächenmarktDer Geschäftsflächenmarkt stand auch 2014 weiter unter Druck. Deutlich bemerkbar sind die verschiedenen freigewordenen, teilweise grossen Geschäftsflächen in den Zentren der Schweizer Grossstädte. In den vergangenen Jahren hat eine starke Verschiebung der Büro- flächen durch Standortverlagerungen und -konzentrationen in neue Büroliegenschaften stattgefunden. Die zurückgelassenen leeren Büroflächen warten zum Teil noch auf einen pas- senden Mieter oder werden einer Umnutzung unterzogen. Die weiter voranschreitende Regu- lierungsdichte, einige weiterhin ungeklärte Steuerfragen zwischen der Schweiz und der EU sowie die Frankenstärke führen zu Unsicher-
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heiten bei nationalen und internationalen Unternehmen und wirken hemmend auf den Vermietungsmarkt. Geschäftsflächen an guten Standorten mit hoher Nutzungsflexibi-lität sind weiterhin gefragt. Die generelle Mietpreisentwicklung ist jedoch rückläufig.
Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt für Inves- toren, zum Teil mangels Alternativen, weiterhin attraktiv. Speziell der Fokus auf Wohnrendite-immobilien dürfte sich aufgrund des intakten Rendite-Risiko-Profils weiter fortsetzen, res - pektive nochmals intensivieren, was zumindest
kurzfristig zu weiter steigenden Preisen für Wohnrenditeliegenschaften und sinkenden An- fangsrenditen führen wird. Auf der anderen Seite sind die Erwartungen zur Entwicklung der Nachfrage mittelfristig eher rückläufig, da eine sinkende Zuwanderung und eine Verschlechte-rung der realwirtschaftlichen Entwicklungen erwartet wird, was zuerst eine Erhöhung der Leerstände und im Anschluss eine Reduktion der zukünftigen Mieten zur Folge haben kann. Die Mietzinse dürften sich tendenziell seitwärts oder leicht rückläufig bewegen.
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Portfolio des Raiffeisen Futura Immo FondsIm ersten Geschäftsjahr konnte mit dem Aufbau des Portfolios erfolgreich begonnen werden. Der Raiffeisen Futura Immo Fonds konnte zwei neuerstellte Bestandesliegenschaften in Einsiedeln sowie in Bottighofen erwerben. Zudem wurden die Verträge für zwei Neubauprojekte in Alt stätten und Pieterlen abgeschlossen.
Die bisherige Zusammensetzung des Portfolios ist im Einklang mit der Strategie und beinhaltet Liegenschaften an zentralen Lagen in Regionen mit stabilem Bevölkerungswachstum und soliden Arbeitsplatzbedingungen. Das Portfolio ist regional diversifiziert und weist einen ausgewogenen Nutzungsmix zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten auf. Die vier Liegenschaften passen von der Objektgrösse zu den jeweiligen lokalen Bedürfnissen, sind modern und erfüllen zugleich den umfangreichen Nachhaltigkeitskatalog der Nachhaltigkeitsagentur Inrate AG.
Aufteilung nach der Region Aufteilung nach Nutzungsart
■ 44,9% Ostschweiz■ 36,7% Zentralschweiz■ 18,4% Espace Mittelland
■ 59,6% Wohnbauten■ 40,4% kommerziell genutzte Liegenschaften
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PieterlenKurz nach der Fondslancierung wurde ein Neubauprojekt in Pieterlen für den Fonds akquiriert. Der Baustart war im Frühling 2014. Es werden drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 51 Mietwohnungen erstellt. Der Erstbezug wird im Frühjahr 2016 sein.
Das Projekt zeichnet sich durch einen anspre-chenden Wohnungskomfort, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie das um- liegende Naherholungsgebiet des Jurasüdfusses aus. Durch die sorgfältig geplante Volumetrie und Kompaktheit der drei Gebäude wird eine hohe Ressourceneffizienz erzielt. Das Investi-tionsvolumen beträgt rund CHF 21 Mio.
BottighofenMit Antritt per 1. Mai 2014 wurden zwei Bürogebäude mit einer Mietfläche von rund 3’330 m² und 116 Parkplätzen in Bottighofen erworben. Die gesamte Mietfläche ist mit einem mehrjährigen Mietvertrag voll vermietet.
Die Liegenschaft wurde im Jahr 2012 erstellt und ist Minergie-zertifiziert. Sie befindet sich direkt neben dem S-Bahnhof und ist rund 100 m vom Bodenseeufer entfernt. Bottighofen grenzt unmittelbar an Kreuzlingen und ist die steuergünstigste Gemeinde im Kanton Thurgau. Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF 18,2 Mio.
EinsiedelnAn der Hauptstrasse in Einsiedeln konnte Anfang Dezember 2014 der Neubau Storchen erworben werden. Dieser Ersatzneubau mit drei Häusern im Zentrum von Einsiedeln wurde im Herbst 2014 fertig gestellt.
Die Liegenschaft umfasst 19 moderne Miet- wohnungen sowie drei Gewerberäume mit rund 449 m². Die hellen Wohnungen verfügen über einen hochwertigen Standard. Im Erdgeschoss wird mit zwei modernen Gastro-nomiekonzepten sowie einem Verkaufsladen das innerstädtische Angebot ergänzt. Für sämt- liche Gewerberäume bestehen langfristige Mietverträge.
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Vor der Übernahme in den Fonds erfolgte im Sinne der ökologischen Nachhaltigkeit eine Altlastensanierung mit erfolgreicher Löschung des Grundstücks aus dem Kataster der be- lasteten Standorte. Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF 15,8 Mio.
AltstättenDer Raiffeisen Futura Immo Fonds hat am 18. Dezember 2014 den Kaufvertrag für die Liegenschaft «ZENTRUMsitz» in Altstätten beurkundet. Die Eigentumsübertragung wird im November 2015 zum Zeitpunkt des Bezugs erfolgen. An der Churerstrasse 5–7 entste-hen 23 moderne Mietwohnungen sowie drei Verkaufsflächen mit 315 m².
Das Neubauprojekt «ZENTRUMsitz» um- fasst zwei neue Häuser und befindet sich im Stadtentwicklungsgebiet «Freihof-Rathaus» direkt angrenzend an die historische Altstadt und die Fussgängerzone in Altstätten. Die Gebäude werden Minergie-zertifiziert und verfügen über eine Fotovoltaikanlage zur Strom erzeugung auf dem Dach. Das Investi-tionsvolumen beträgt rund CHF 10,5 Mio.
Investitionsentscheide vor dem BilanzstichtagZum Bilanzstichtag hat der Fonds zwei weitere Investitionsentscheide gefällt. BellinzonaAn der Via Tommaso Rodari wird der Fonds das Projekt «Leche Park» erwerben. Es ent- stehen 28 moderne Mietwohnungen in einem attraktiven Wohnquartier. Die Fertigstellung der Liegenschaft wird im Frühjahr 2017 sein.
Das Mehrfamilienhaus befindet sich unweit vom Fluss Ticino in fussläufiger Erreichbarkeit der Altstadt. Das Investitionsvolumen beträgt voraussichtlich rund CHF 13,7 Mio.
SirnachIm Brüel 6/6a in Sirnach entstehen 22 Miet-wohnungen. Der Fonds beabsichtigt für das Projekt einen Kauf- und Totalunternehmer-vertrag im Frühjahr 2015 abzuschliessen. Bau- start wird im Frühling /Sommer 2015 sein, mit Vollendung im Frühjahr 2017.
Das Investitionsvolumen beträgt voraussichtlich rund CHF 8,8 Mio.
AusblickDas Geschäftsjahr 2015/2016 wird weiterhin im Zeichen des Wachstums stehen. Der nachhal - tige Auf- und Ausbau des Fonds steht im Vordergrund. Ziel ist es, in nützlicher Frist die ideale Grösse zur Optimierung der Risiko-verteilung zu erreichen. Das eingangs erwähnte angespannte Marktumfeld zur Akquisition von
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Bestandesliegenschaften sowie Neubau-projekten ist eine grosse Herausforderung. Die Strategie mit der Fokussierung auf attraktive Lagen in stabilen Mittelzentren bietet aber auch Chancen. Es gilt weiterhin, sich auf den sorg- fältigen Selektions- und Investitionsprozess zu konzentrieren und sich nicht von kurzfristigen Trends leiten zu lassen.
Erläuterungen zur Vermögens- und ErfolgsrechnungDer Nettoinventarwert pro Anteil beträgt per Bilanzstichtag CHF 100.58, was eine Anlage-rendite von 0,58% im ersten Jahr ergibt. Die Zunahme stammt aus den erstmaligen Miet- zinseinnahmen der erworbenen Liegenschaften, reduziert um die negativen Wertveränderun-gen, die hauptsächlich aus den Liquidations-steuern resultieren. Die Performance des Fonds über das Geschäftsjahr liegt bei 8,17%. Die Fondsleitung hat beschlossen, eine Ausschüttung von CHF 1.00 pro Anteil vorzunehmen. Daraus resultiert eine Ausschüttungsrendite von 0,92% im ersten Jahr.
Die Mietzinseinnahmen über rund CHF 1’242’000 setzen sich aus den Mietzinseinnahmen für zehn Monate von der Liegenschaft in Bottig - hofen über rund CHF 964’000 und für fünf Monate von der Liegenschaft in Einsiedeln über rund CHF 278’000 zusammen. Die Mietzins-ausfallquote lag im ersten Jahr bei 0,05%.
Der Fonds beansprucht durch das vorhandene Bankguthaben keine Fremdfinanzierung. Die Weiterentwicklung des Fonds ist kurzfristig mit Eigenmitteln geplant. Fremdfinanzierungen können zur kurzfristigen Finanzierung heran- gezogen werden.
Die Fondsbetriebsaufwandquote im Verhältnis zum Gesamtfondsvermögen (TERREFGAV) wie auch zum Nettofondsvermögen (TERREFNAV) resultiert bei 0,49%. Da der Fonds zurzeit keine Fremdfinanzierung beansprucht, sind die beiden Kennzahlen weitgehend identisch.
Der Gesamterfolg für das erste Geschäftsjahr beträgt CHF 398‘863.
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Basisdaten 31.03.2015
Total Nettofondsvermögen in CHF 69’004’563.28 Ausstehende Anteile 686’057 Ausschüttung pro Anteil in CHF 1.00 Kurs Sekundärmarkt in CHF 109.25 Höchster Kurs Sekundärmarkt seit Lancierung in CHF 109.50 Tiefster Kurs Sekundärmarkt seit Lancierung in CHF 101.00 Lancierungsdatum 5. März 2014Valorennummer 22’518’230 ISIN CH0225182309
Vermögensrechnung (in CHF) 31.03.2015
Bankguthaben– auf Sicht 25’526’083.71 Grundstücke– Wohnbauten 16’455’000.00 – Kommerziell genutzte Liegenschaften 18’138’000.00 – Angefangene Bauten 8’248’000.00 Sonstige Vermögenswerte 2’322’768.05 Gesamtfondsvermögen 70’689’851.76 ./. Hypotheken –./. Darlehen und Kredite –./. Sonstige Verbindlichkeiten -1’208’034.48 Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 69’481’817.28 ./. Geschätzte Liquidationssteuern -477’254.00 Nettofondsvermögen 69’004’563.28
Veränderung des Nettofondsvermögens (in CHF) 05.03.2014–31.03.2015
Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode –./. Ausschüttung –Saldo aus Anteilverkehr 68’605’700.00 Gesamterfolg 398’863.28 Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 69’004’563.28
Anzahl Anteile im Umlauf 05.03.2014–31.03.2015
Stand zu Beginn der Berichtsperiode –Erstausgabe der Anteile 686’057 Ausgegebene Anteile –Zurückgenommene Anteile –Stand am Ende der Berichtsperiode 686’057
Inventarwert pro AnteilInventarwert pro Anteil (in CHF) 100.58
Informationen zur BilanzHöhe des Abschreibungskontos der Grundstücke in CHF –Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen in CHF –Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge in CHF –Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahrs gekündigten Anteile –Gesamtversicherungswert des Vermögens in CHF 22’310’000.00
Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschlussfür das den Zeitraum vom 5. März 2014 (Lancierung) bis 31. März 2015 umfassende Geschäftsjahr
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Erfolgsrechnung (in CHF) 05.03.2014–31.03.2015
Erträge der Bankguthaben – Mietzinseinnahmen 1’241’784.85 Sonstige Erträge – Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen – Total Erträge 1’241’784.85
Hypothekarzinsen – Sonstige Passivzinsen – Unterhalt und Reparaturen – Liegenschaftsverwaltung– Liegenschaftsaufwand 34’694.97 – Verwaltungsaufwand 40’510.60 Direkte Steuern 157’762.55 Schätzungs- und Prüfaufwand 34’365.05 Bankspesen – Abschreibungen auf Grundstücken – Rückstellungen für künftige Reparaturen– Zuweisung – – Entnahme – Publikations-, Druck- und andere Kosten – Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung 257’110.90 Sonstige Aufwendungen 86.40 Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen – Total Aufwendungen 524’530.47
Nettoertrag/-verlust (-) 717’254.38 Realisierte Kapitalgewinne/-verluste (-) – Realisierter Erfolg 717’254.38 Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste (-) -318’391.10 Gesamterfolg 398’863.28
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Verwendung des Erfolgs (in CHF)Nettoertrag des Rechnungsjahrs 717’254.38 Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahrs – Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Rechnungsjahre – Vortrag des Vorjahrs – Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 717’254.38 Zur Ausschüttung an die Anlegerinnen und Anleger vorgesehener Erfolg 686’057.00 Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag – Vortrag auf neue Rechnung 31’197.38
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Kennzahlen per 31.03.2015
Mietzinsausfallquote Soll-Nettomietzinsen(ohne Entwicklungsobjekt) CHF 1’242’394.85 Mietzinsausfälle CHF 610.00
Mietzinsausfallquote 0,05%
FremdfinanzierungsquoteHypothekarschuld CHF – Verkehrswert der Grundstücke CHF 42’841’000.00 Fremdfinanzierungsquote 0,00%
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE)Gesamterfolg CHF 398’863.28 Nettofondsvermögen CHF 69’004’563.28 Eigenkapitalrendite 0,58%
Ausschüttungsquote 95,65%
Agio bzw. Disagio 8,62%
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) Raiffeisen Futura Immo FondsBetriebsaufwand des Fonds CHF 337’468.02 Ø Gesamtfondsvermögen CHF 69’064’326.76 Ø Nettofondsvermögen CHF 68’761’342.15 TERREF (GAV) 0,49%TERREF (NAV) 0,49%
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)Betriebsgewinn CHF 875’016.93 Mietzinseinnahmen CHF 1’241’784.85 Betriebsgewinnmarge 70,46%
AnlagerenditeNAV zu Beginn der Berichtsperiode CHF 100.00 NAV am Ende der Berichtsperiode CHF 100.58 Ausschüttungen CHF – Anlagerendite 0,58%
AusschüttungsrenditeAusschüttung pro Anteil CHF 1.00 Inventarwert pro Anteil per 31.03.2015 CHF 100.58 Ausschüttungsrendite 0,92%
Performance 8,17%
Ausschüttung für das Geschäftsjahr Ordentliche RechnungEx-Datum 28.05.15Zahlbar 02.06.15
Ausschüttung brutto je Anteil CHF 1.00 – Steuerfrei CHF 1.00 – Steuerbar CHF 0.00 abzüglich 35% Eidg. Verrechnungssteuer CHF 0.00Ausschüttung netto je Anteil CHF 1.00
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Raiffeisen Futura Immo Fonds
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Weitere Informationen
Darlehen und Kredite Keine
Ausstehende Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Keine
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2014/2015
Käufe Gebäudeart GB-Nr.Grundstückfläche
in m2
Pieterlen, Känelmattweg 14 / Brühlweg 11/13 Angefangene Bauten 980 4’773Einsiedeln, Hauptstrasse 73/75/77/79 Wohnbauten 248 1’212Bottighofen, Bahnweg 8/10 Kommerziell genutzte Liegenschaften 67 2’369
VerkäufeKeine
Mietverhältnisse > 5% der gesamten MieteinnahmenHolidayCheck AG
Angaben über DerivateKeine
Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger(Auszug aus § 19 des Fondsvertrags)
maximal effektiv
Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträger im In- und Ausland 3,00% 1,00%Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträger im In- und Ausland 2,00% 2,00%
Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens(Auszug aus § 20 des Fondsvertrags)
maximaleffektiv
(bis 31.03.2015)effektiv
(ab 01.04.2015)
Verwaltungskommission der Fondsleitung (des Gesamtfondsvermögens pro rata temporis bei jeder Berechnung des Nettoinventarwerts, Belastung vierteljährlich). Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds. 0,80% p.a. 0,35% p.a. 0,70% p.a.
Delegation von TeilaufgabenDie Bewirtschaftung der Liegenschaften ist an folgende Firma delegiert: VERIT Immobilien AG
Klausstrasse 48, 8008 Zürich
Das Nachhaltigkeitsrating ist an folgende Firma delegiert: Inrate AG Rue de Romont 2, 1700 Fribourg
Das Market Making ist an folgende Firma delegiert: Raiffeisen Schweiz Genossenschaft Raiffeisenplatz, 9001 St. Gallen
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SchätzungsexpertenDie Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende unabhängige Schätzungsexperten ernannt:
• Kilian Schwendimann, Chartered Surveyor MRICS, dipl. Arch. FH, dipl. Betriebsökonom FH, Senior Manager bei KPMG, Zürich
• Ulrich Prien, Chartered Surveyor MRICS, Dipl. Arch. ETH, MAS MTEC, Immobilienschätzer mit Eidg. FA, CIIA, eidg. dipl. Finanzanalytiker und Vermögensverwalter AZEK, Partner bei KPMG, Zürich
• Beat Ochsner, Chartered Surveyor MRICS, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Immobilienschätzer mit eidg. Fachausweis, Master of Science in Real Estate (MScRE), Head Valuation Real Estate, Senior Manager bei KPMG, Zürich
DiskontierungssatzDer durchschnittliche Diskontierungszinssatz aller per 31. März 2015 bewerteten Liegenschaften liegt bei 4,4%, wobei der tiefste bei 4,2% und der höchste bei 4,5% liegt.
Angaben über Angelegenheiten von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung
Kauf- und Totalunternehmervertrag Überbauung «Pianura del Sole», Pieterlen BEMit Datum 11. März 2014 hat die Balfidor Fondsleitung AG das Grundstück in Pieterlen BE erworben. Die Baupartner AG und die Balfidor Fondsleitung AG haben einen Kauf- und Totalunternehmervertrag abgeschlossen. Gegenstand dieses Totalunternehmervertrags ist die Erstellung von 3 Mehrfamilienhäusern mit total 51 Wohnungen sowie einer Einstellhalle mit 54 Parkplätzen und 6 Besucherparkplätzen einschliesslich Umgebung. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt CHF 20,18 Mio.
Kaufvertrag Gewerbebau Bahnweg 8/10, Bottighofen TGMit Datum 16. Mai 2014 hat die Balfidor Fondsleitung AG die bestehende Liegenschaft in Bottighofen TG rückwirkend per 1. Mai 2014 erworben. Die Werk17 Invest AG und die Balfidor Fondsleitung AG haben einen Kaufvertrag abgeschlossen. Gegenstand des Kaufvertrags sind die beiden Gewerbebauten (Bürofläche 3’138 m²), 196 m² Lagerfläche, eine unterirdische Einstellhalle mit 111 Parkplätzen sowie 5 Besucherparkplätzen am Bahnweg 8/10 in Bottighofen. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt CHF 18 Mio.
Kaufvertrag Wohn- und Gewerbehaus Hauptstrasse 73/75/77/79, Einsiedeln SZMit Datum 3. Juli 2014 hat die Balfidor Fondsleitung AG das Grundstück in Einsiedeln SZ erworben. Die Sihlpark Invest AG und die Balfidor Fondsleitung AG haben einen Kaufvertrag abgeschlossen. Gegenstand des Kaufvertrags ist die Erstellung von 3 miteinander verbundenen Mehrfamilienhäusern mit 19 Wohnungen, 3 Verkaufs- und Gastroflächen, 5 Einstellplätzen sowie 5 Aussenparkplätzen. Das Grundstück befand sich im Kataster der belasteten Standorte und wurde saniert. Der vereinbarte Kaufpreis inkl. Beseitigung der Altlasten beträgt CHF 15,62 Mio. Die Eigentumsübertragung erfolgte am 18. Dezember 2014 von Altlasten befreit.
Kaufvertrag Wohn- und Gewerbehaus Churerstrasse 5/7, Altstätten SGMit Datum 18. Dezember 2014 hat die Balfidor Fondsleitung AG einen Kaufvertrag mit der Firma Wohnbaupartner AG abge- schlossen für den Kauf des Grundstücks und die schlüsselfertige Erstellung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 23 Wohnungen, 3 Geschäftsflächen sowie 32 Tiefgaragenparkplätzen. Die Eigentumsübertragung wird im November 2015 sein. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt CHF 10,07 Mio. Bis zum Bilanzstichtag erfolgte eine Anzahlung über CHF 2 Mio.
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Grundsätze für die Bewertung sowie Berechnung des Nettoinventarwerts 1. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahrs sowie bei jeder Ausgabe
von Anteilen in Schweizer Franken berechnet.2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahrs sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert
der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.
3. An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fondsleitung wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswerts angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an.
4. Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 bewerten.
5. Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, die nicht an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: Der Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbspreis, unter Konstanthaltung der daraus berechneten Anlagerendite sukzessiv dem Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt.
6. Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.
7. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf 1⁄100 der Rechnungs-einheit gerundet.
Erläuterung der Bewertungsmethode für Grundstücke Die Einzelbewertungen wurden mit Hilfe der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) durchgeführt. Dabei wird der Marktwert einer Liegenschaft durch die Summe der in Zukunft erwarteten, auf den Bewertungsstichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Für die «angefangenen Bauten» kommt ebenfalls die DCF-Methode zur Anwendung. Basis bildet dabei die im Vorfeld erstellte Projektbewertung per Fertigstellung, wobei der Zeitpunkt auf den aktuellen Bewertungsstichtag vor-verschoben und die noch anfallenden Baukosten sowie die erst später fliessenden Mieterträge im Betrachtungszeitraum berücksichtigt werden.
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Angelegenheiten von besonderer wirtschaftlicher oder rechtlicher Bedeutung
Fondvertragsänderung und ergänzende Information zum Emissionsprospekt per 5. März 2014 23. März 2015Wesentliche Fragen der Auslegung von Gesetz und Fondsvertrag KeineWechsel von Fondsleitung und Depotbank KeineÄnderungen des Verwaltungsrats der Fondsleitung KeineÄnderungen der Geschäftsleitung der Fondsleitung KeineRechtsstreitigkeiten Keine
Soft CommissionsDie Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich Retrozessionen in Form von so genannten «Soft Commissions» abgeschlossen.
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Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung per 31. März 2015 des Anlagefonds
Ernst & Young AG Aeschengraben 9 Postfach CH-4002 Basel
Telefon +41 58 286 86 86 Fax +41 58 286 86 00 www.ey.com/ch
An den Verwaltungsrat der
Balfidor Fondsleitung AG, Basel
Basel, 27. Mai 2015
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die Jahresrechnung des Anlagefonds Raiffeisen Futura Immo Fonds, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b – h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das den Zeitraum vom 5. März 2014 bis 31. März 2015 umfassende Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
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Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das den Zeitraum vom 5. März 2014 bis 31. März 2015 umfassende Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichts-gesetz (RAG) sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. Ernst & Young AG
Sandor Frei Roman Sandmeier Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor)
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Bewertungstestat
Auftrag Auftragsgemäss hat KPMG Real Estate für den Jahresabschluss des Raiffeisen Futura Immo Funds eine fundierte Wertermittlung der Liegenschaften des bestehenden Immobilienportfolios vorgenommen. Der Bewertungsstich-tag ist der 31. März. Insgesamt wurden 3 Liegenschaften bewertet: 2 Wohn-, und 1 Geschäftsliegenschaft, davon befindet sich 1 Liegenschaft im Bau. Alle Liegenschaften wurden neu erworben und erstmals per Jahresabschluss bewertet. Es wurden keine Liegenschaften verkauft.
Bewertungsstandard Die Bewertungsarbeiten wurden mit dem Ziel durchgeführt, den aktuellen Marktwert (Verkehrswert) der einzelnen Liegenschaften im Sinne von Art. 92 der Kollektivanlageverordnung sowie der Richtlinie für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) sowie in Anlehnung an die Definition des Swiss Valuati-on Standards (SVS) zu ermitteln. Die angefangenen Bauten werden gemäss Art. 86 KKV-FINMA „zum Verkehrs-wert“ bewertet.
Bewertungsmethode Die Einzelbewertungen wurden mit Hilfe der Discounted Cash Flow-Methode (DCF) durchgeführt. Dabei wird der Marktwert einer Liegenschaft durch die Summe der in Zukunft erwarteten, auf den Bewertungsstichtag diskon-tierten Nettoerträge bestimmt. Für die „angefangenen Bauten“ kommt ebenfalls die DCF-Methode zur Anwen-dung. Basis bildet dabei die im Vorfeld erstellte Projektbewertung per Fertigstellung, wobei der Zeitpunkt auf den aktuellen Bewertungsstichtag vorverschoben und die noch anfallenden Baukosten sowie die erst später fliessen-den Mieterträge im Betrachtungszeitraum berücksichtigt werden.
Ausgehend von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden für die Dauer von 10 Jahren die jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt. Der jährliche Sollmietertrag wird im nächsten Schritt um die Kosten aufgrund Leer-stand und Mietausfälle, die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und Versicherungskosten, etc.) und die Gebäu-dekosten (bauliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) reduziert. Die hieraus resultierenden jährlichen Netto-Cash-Flows werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert und zusammengefasst. Für die Bestimmung des Residualwertes ab dem elften Jahr wird ein auf den Bewertungsstichtag abgezinster Barwert berechnet.
Die Diskontierung wird individuell, marktgerecht und risikoadjustiert vorgenommen. Die Bestimmung des Diskont-satzes basiert auf einer 10-jährigen Bundesobligation, einem Zuschlag für das allgemeine Liegenschaftsrisiko so-wie weiteren objektspezifischen Zuschlägen. Der durchschnittliche Diskontierungszinssatz aller per 31.03.2015 bewerteten Liegenschaften liegt bei 4.4%, wobei der tiefste bei 4.2% und der höchste bei 4.5% liegt.
Wertentwicklung Das Portfolio wurde per 31. März 2015 erstmals bewertet und bestand aus 2 Bestandesliegenschaften und 1 an-gefangenen Baute.
Bewertungsresultat Auf der Basis der Marktbewertungen der Bestandesliegenschaften und der angefangenen Bauten wurde per 31. März 2015 ein Portfol iowert von CHF 42,841,000 ermittelt.
Unabhängigkeit und Vertraul ichkeit KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen der Liegenschaften des Raiffeisen Futura Immo Funds ohne Einfluss-nahme von Dritten und allein dem oben beschriebenen Auftrag verpflichtet durchgeführt wurden. Wir bestätigen, dass das Honorar für Raiffeisen Futura Immo Funds den Umsatz von 10% von KPMG AG Real Estate nicht über-steigt.
Zürich, 31. März 2015 KPMG AG
Ulrich Prien Beat Ochsner Kilian Schwendimann Partner, Head Real Estate Senior Manager, Real Estate Senior Manager, Real Estate
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