präsentation invest 2015 lesertreffen tobias mahlstedt
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1 © RA Dr. Tobias Mahlstedt, Berlin
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Betriebskostenabrechnung:Welche Kosten sind Betriebskosten?
• Positiv: § 27 Abs. 1 (Anlage 3) II. BV u. § 2 BetrKV> Nr. 1 – 16 benannte Betriebskosten
> Nr. 17 „sonstige Betriebskosten“
• Negativ (§ 1 Abs. 2 BetrKV):> Verwaltungskosten
> Instandhaltungs- u. Instandsetzungskosten
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Mietstruktur und Abrechnungspflicht
• Bruttokaltmiete
• Brutto (-warm-/Inklusiv-) miete (unzulässig: BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05)
• Teilinklusivmiete
• Netto (kalt) miete » Nettomiete und Pauschale
» Nettomiete und Vorauszahlungen
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Art der Vereinbarung zur Vorauszahlung von Betriebskosten
• Vereinbarung durch (teilweise) Aufzählung
• Vereinbarung durch generelle Bezugnahme
• Kombination Aufzählung / Bezugnahme
• Konkludente Vereinbarung
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Folgen unterlassener Abrechnung
• Keine Vertragsänderung, Pflicht und Recht zur/auf Abrechnung besteht fort (BGH, Urteil v. 13.02.08, Az. VIII ZR 14/06)
• Mieter kann auf Abrechnung klagen mit Vollstreckung nach § 888 ZPO (BGH, Beschluss v. 11.05.06, Az. I ZB 94/05)
• Vorauszahlungen
» Laufendes MV: § 273 Abs. 1 BGB
» Beendetes MV: Rückforderung
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Formelle Ordnungsgemäßheit
Anforderung: „Die Betriebskostenabrechnung muss für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weiteres verständlich sein.“
(u.a. BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08; BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)
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Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (u.a. BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZA 2/08)
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Verständliche Angabe des Umlageschlüssels
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
+
• Gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit
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Keine Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung
• Erläuterung und Abgleich zu früheren Abrechnungszeiträumen und Abrechnungen(BGH, Urteil v. 28.05.08, Az. VIII ZR 261/07)
• Einheitliche Abrechnungszeiträume für kalte und warme Betriebskosten (BGH, Urteil v. 30.04.08, Az. VIII ZR 240/07)
• Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10)
• Eigene Abrechnungen für jedes Gebäude (BGH, Urteil v. 20.10.10, Az. VIII ZR 73/10)
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Angabe der Gesamtkosten
• Gesamtkosten für jede Position erforderlich (BGH, Urteil v. 14.02.07, Az. VIII ZR 1/06)
• Auch im Falle des Vorwegabzugs(BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10)
• Auch der nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07)
• Angabe jeweils zu den Kostenpositionen der BetrKV
> Kosten der Versicherung (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08)
> Kosten für Frisch- und Schmutzwasser (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 34/08)
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Anforderungen an den Kostenverteilungsschlüssel
• Der vertragliche vereinbarte Schlüssel ist anzuwenden (BGH, Urteil v. 17.11.04, Az. VIII ZR 115/04)
• Der angewendete Schlüssel muss verständlich bzw. leicht nachvollziehbar sein(BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)
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Abzug der Vorauszahlungen
Gesamtkosten
dividiert durch Verteilungsschlüssel_____________________________
= Betriebskosten Mieter
abzüglich geleisteter Vorauszahlungen______________________________
= Abrechnungsergebnis
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Mietpreisbremse: Regelungsbereich (§ 556d)
• Im Geltungsbereich einer Landes-RVO („angespannter Wohnungsmarkt“, max. 5 Jahre, bis 31.12.2020)
• Neuverträge über Wohnraum
• Max. Neuvertragsmiete 10% über Ortsniveau (Miete, Zuschläge, Staffel- u. Indexmiete)
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Mietpreisbremse: Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB)
• Vormiete (nicht bei freiwilligen Vereinbarungen im laufenden MV innerhalb von 12 Monaten vor Mietende)
• Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden
• Erste Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen
• Berücksichtigung von Modernisierungskosten, die in den 3 Jahren vor Neuvermietung anfielen
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VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT
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